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GTWR11
IPO FII GREEN TOWERS

R$ 1 2,90 0 2 /04 / 2 0 19 C LU B E F I I .CO M . B R


FII Green Towers

02/04/2019

Heavy weight competitor! GTWR11


A incorporadora norte americana Tishman Speyer e a Votorantim Asset Management (VAM)
Segmento: Lajes
uniram-se para lançar um grande fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas, o
Corporativas
Green Towers, com ticker GTWR11. A oferta tem como objetivo, a captação de até R$ 1,2 Preço da
R$ 100,00
bilhão, por meio da emissão de 12 milhões de cotas, ao valor unitário de R$ 100,00, em até emissão
Aplicação
3 fases de emissões. R$ 1.000
mínima
A emissão está alinhada com a retomada da economia doméstica, no qual juros e inflação Qtd. de cotas 10
Captação
devem permanecer em patamares baixos por um período prolongado de tempo. Este mínima
R$ 306 milhões
cenário beneficia o mercado de lajes corporativas, com inversão de tendência do ciclo Data limite de
03/05/2019
imobiliário e a consequente redução da vacância de imóveis. entrada
Recomendação Entrar no IPO
O Governo endereçando uma solução para o problema fiscal, proporciona aumento dos
Fonte: Eleven Financial Research e
níveis de confiança, tanto do investidor, quanto do consumidor, beneficiando a recuperação Economatica
dos preços de aluguéis. Assim, as cotas de FIIs podem valorizar, em linha com o crescimento
dos dividendos distribuídos, mantendo o yield spread com a rentabilidade da NTN-B longa Raul Grego Lemos
de aproximadamente de 2%, de acordo com a nossa expectativa. Analista, CNPI

O fundo terá como objetivo a exploração imobiliária, da fração ideal de 85%, do Raul Castelo Branco
Assistente de Análise
empreendimento Green Towers (Brasília, DF), ou seja, um fundo monoativo e
monolocatário (Banco do Brasil pagará cerca de 99,2% do aluguel). Imóvel AAA, com cerca
de 86,5 mil m² de ABL, distribuídos em três torres de 16 andares, com 1.800 m² cada. Foi
Contato
construído pela incorporadora Tishman Speyer, que prestará os serviços de consultoria fii@elevenfinancial.com
imobiliária ao fundo.

Atualmente, o contrato com o Banco do Brasil é típico, válido até out/2023, corrigido pela
variação anual do IGP-M e com uma revisional no terceiro ano (2021), com valor mensal de
R$ 8,1 milhões (% GTWR11). O empreendimento foi construído no conceito core & shell,
onde é entregue apenas a envoltória e estrutura principal do ativo, de forma que, toda a
adaptação interna, fica sob responsabilidade do locatário.

A partir das premissas do estudo de viabilidade do FII, disponíveis no prospecto da oferta,


projetamos um dividend yield entre 7,7% e 7,8% para o cotista nos dois primeiros anos do
fundo. Apesar de abaixo da rentabilidade alvo proposta de 8,0% a.a., em nossa visão, é um
retorno atrativo com uma estimativa de TIR 8,2%, considerando um horizonte de
investimento de cinco anos.

Quanto aos riscos em relação ao case, destacamos o fato de que o contrato de locação
mantido com o Banco do Brasil ser típico, de forma que não existem impedimentos para que
o banco deixe o imóvel antes do termino contratual ou, não renove sua vigência, deixando
o rendimento do fundo vulnerável. Porém, em nossa visão, este risco é atenuado, uma vez
que o BB realizou um investimento de ~R$ 200 milhões na estrutura interna, bem como
precisaria investir para devolver o ativo como foi entregue. Outros fatores que dificultam a
saída do banco são: (i) a escassez de oferta de empreendimentos deste tamanho; e (ii) o
investimento necessário (estimado em ~R$ 780 milhões), para montar um Built-To-Suit, que
poderia ser a alternativa mais provável para o banco deixar o empreendimento.

Assim, ponderando os riscos e potenciais retornos, nossa recomendação é de entrar nesta


emissão, porém, com um horizonte de tempo não tão longo, entre 1 e 3 anos.
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Informações sobre a oferta


Abaixo, seguem as principais características da 1ª emissão de cotas do Green Towers.

Fundo e Ticker: FII Green Towers, com o ticker GTWR11.

Preço por cota: R$ 100,00.

Valor total da emissão: entre R$ 306 milhões e R$ 1,2 bilhão.

Período de Subscrição e Aquisição até a primeira liquidação: iniciou em 07 de março 2019 e


encerrou em 29 de março de 2019.

Data da Primeira Liquidação: prevista para ocorrer em 08 de abril de 2019.

Período de Subscrição e Aquisição até a segunda liquidação: inicia em 09 de abril 2019 e


encerra em 03 de maio de 2019.

Data da Segunda Liquidação: prevista para ocorrer em 13 de maio de 2019.

Objetivo do fundo: O Fundo tem como objetivo, proporcionar aos cotistas uma renda mensal,
por meio de locação da fração ideal de 85% das lajes corporativas e áreas de conveniência do
empreendimento GREEN TOWERS (Brasília, DF).

Destinação dos Recursos: Os recursos captados na oferta (primária e secundária) serão


prioritariamente destinados à quitação do saldo do financiamento captado para a construção
das torres ll e lll do ativo alvo da oferta e a aquisição da fração ideal (85%) do empreendimento
Green Towers (ativo alvo) pertencentes à Tishman Speyer.

Público alvo: Investidores em geral, oferta pública (IN 400).

Taxa de Administração e Gestão: 0,5% a.a. sobre o valor de mercado do FII (caso o fundo
componha o índice de mercado) ou patrimônio líquido.

Taxa de Performance: Não há.

Distribuição de Resultados: Os rendimentos serão distribuídos aos cotistas, mensalmente,


sempre até o 10º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos pelo Fundo a
que se refere a apuração.

Aplicação mínima: Cada investidor da oferta deverá adquirir a quantidade mínima de 10 cotas.
Considerando o preço da emissão, a aplicação mínima é de R$ 1.000,00.

Corretoras que estão na distribuição: BB Investimentos (Coordenador Líder); Ativa


Investimentos; Easyinvest; Bradesco Corretora; Elite Investimentos CCVM; Genial
Investimentos; Geral Investimetos; Mirae Asset DTVM; Modal DTVM; Necton Corretora; Nova
Futura Investimentos; Órama Corretora; DTVM; Socopa Corretora; Planner Corretora.

Cronograma da oferta:
Evento Data prevista
Início do Período de Reserva 07/03/2019
Fim do Período de Reserva 29/03/2019
Data da Primeira Liquidação da Oferta 08/04/2019
Início do Segundo Período de Subscrição e Aquisição 09/04/2019
Encerramento do Primeiro Período de Subscrição e Aquisição 03/05/2019
Data da Segunda Liquidação da Oferta 13/05/2019
Data da Terceira Liquidação da Oferta 17/06/2019
Divulgação do Anúncio de Encerramento 19/06/2019

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Administradora
A Votorantim Asset Management (VAM) foi fundada em 1998 e, atualmente, conta com
aproximadamente R$ 38 bilhões sob gestão, distribuídos em fundos de diversos segmentos e
graus de risco ao investidor.

Desde 2008, a VAM atua no desenvolvimento, administração, gestão e distribuição de fundos


de investimentos estruturados, como FIIs, FIDICs e FIPs. Esta vertente de atuação, possui cerca
de 72 fundos (geridos/administrados) que, combinados, somam cerca de R$ 24 bilhões em
patrimônio líquido.

Como se trata de um FII de gestão passiva, a equipe de gestão não poderá negociar os ativos
em portfólio visando ganho de capital. Assim, os rendimentos do fundo serão advindos,
exclusivamente, da exploração imobiliária do ativo alvo, o empreendimento Green Towers.

O Fundo
O FII Green Towers é do segmento de lajes corporativas, sob gestão passiva, com prazo de
duração indeterminado e rentabilidade alvo de 8,0% a.a. O fundo monoativo, tem como imóvel
objeto, o empreendimento Green Towers. Inaugurado parcialmente (apenas Torre l) em 2015
e o restante (Torres ll e lll) em 2018, o edifício AAA, localizado no Setor de Autarquias Norte
(Brasília, DF), conta com cerca de 86.500 m² de ABL, distribuídos em três torres com 16 andares
de ~ 1.800 m² cada. Ademais, o empreendimento apresenta certificação LEED Gold concedido
pela ONG GBC Brasil, heliponto, infraestrutura de retail (praça de alimentação e serviços) e pé
direito livre de 2,7 m. De acordo com o estudo de viabilidade, presente no prospecto definitivo
da oferta, o fair value da fração ideal (85%) do edifício é de aproximadamente R$ 1,2 bilhão
(cenário base).

Atualmente, o imóvel tem 100% de área locada para o Banco do Brasil, via contrato típico,
válido até out/2023, corrigido pela variação anual do índice de inflação IGP-M e revisional no
terceiro ano (2021), pelo valor mensal de ~ R$ 8,1 milhões (% GTWR11). Além disso, a área de
convivência, no térreo, se encontra ocupada por 5 restaurantes ao valor mensal de
aproximadamente R$ 75 mil. Ademais, vale destacar que, o empreendimento foi construído
no conceito core & shell, onde é entregue apenas a envoltória e estrutura principal do ativo,
de forma que, o investimento necessário para a estrutura interna fica sob responsabilidade do
locatário.
Figura 1 – Fachada do Edifício Figura 2 – Recepção/Lobby

Fonte: Google Maps. Fonte: Laudo de Avaliação do Imóvel, Consult.

Destinação dos recursos


De acordo com o prospecto definitivo, a emissão é dividida em duas ofertas, uma primária, no
valor de R$ 306 milhões e, outra secundária no valor de R$ 894 milhões, somando o total de
R$ 1,2 bilhão.
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Os recursos captados no âmbito da oferta primária serão utilizados da seguinte maneira: (i)
quitação do saldo devedor do financiamento contratado para a construção das Torres ll e lll do
empreendimento, no valor de R$ 286 milhões; (ii) encargos da transferência (ITIBI por
exemplo) de 42,5% da Torre ll e 85% da Torre lll da empresa T.S.-7 para o fundo, no valor de ~
R$ 11 milhões; (iii) pagamento dos encargos do fundo, incluindo os custos da oferta primária,
no valor de aproximadamente R$ 8,8 milhões.

A T.S.-7, SPE criada pela incorporadora Tishman Speyer para a construção do edifício, é a atual
proprietária de 42,5% da Torre ll e 85% da Torre lll, enquanto o restante da fração ideal (85%)
do edifício como um todo, é de titularidade do FII Green Towers que já existe sob forma de
capital fechado. Tanto a T.S-7 quanto o FII pertencem à incorporadora americana. Como
mencionado anteriormente, após a oferta primária o fundo será dono da T.S.-7 e,
consequentemente de sua participação no imóvel.

Assim, o montante arrecadado no âmbito da oferta secundária será destinado à aquisição da


fração ideal (85%) do empreendimento como um todo, através da aquisição da participação da
Tishman Speyer no fundo, juntamente com o pagamento dos custos inerentes à oferta, pelo
valor de ~ R$ 894 milhões. Por fim, após a transferência de seu patrimônio ao FII, a T.S.-7 será
vendida a valor de mercado à Tishman Speyer. Segundo a equipe de gestão, o valor da
transação é de cerca de R$ 3,2 milhões, sendo este valor incorporado às receitas aferidas pelo
fundo no primeiro ano.

Retornos projetados e conclusão


Para a projeção do dividend yied a ser entregue ao cotista pelos próximos anos - período de
vigência do contrato com o BB -, vamos assumir os valores de aluguel e despesas presentes no
cenário base do estudo de viabilidade, presente no prospecto da emissão, assim como uma
taxa de ocupação de 100% e variação anual do IGP-M em 5,0%. Como podemos ver na
figura 3, abaixo.
Figura 3 – Premissas
Aluguel mensal do imóvel (% GTWR11) R$ 8.075.000,00
Aluguel mensal (retail) R$ 75.000,00
Índice de Correção a.a. (IGP-M) 5,00%
Taxa de Adm. e Cons. Imobiliária 0,5% a.a. (sobre PL/VM)
Valor da transação da SPE (T.S.-7) R$ 3.220.000,00
Quantidade de cotas emitidas 12.000.000
Preço de emissão R$ 100,00
Taxas mensais (CETIP; ANBIMA; CVM; B3) R$ 10.475,00
Despesas com auditoria e avaliações (R$/mês) R$ 6.250,00
Distribuição de rendimentos (sobre LL) 100%
Fonte: Prospecto Definitivo da Oferta e Eleven Financial. Elaborado por Eleven Financial

Assim, temos uma receita com aluguéis para o FII no primeiro ano de ~ R$ 97,8 milhões, que é
acrescido do valor de R$ 3,2 milhões, referentes a venda da SPE (T.S.-7) de volta para a
incorporadora, somando um total de ~ R$ 101 milhões. Após as despesas operacionais, resulta
em um lucro líquido de cerca de R$92,6 milhões e um capex de aproximadamente R$ 350 mil
para o primeiro ano. Como estamos admitindo a distribuição de 100% do lucro auferido nos
períodos, o valor do total a ser pago em dividendos no primeiro ano é de aproximadamente R$
92,2 milhões, o que representa um dividend yield de ~7,7% sobre o preço de emissão.
Utilizando os dados expostos anteriormente, devidamente corrigidos, temos na figura 4 a
projeção de retornos do FII, para os próximos cinco anos.

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Figura 4 – Projeção de dividend yield (Eleven)

9,1%

8,6%

8,2%

7,8%
7,7%

1º ano 2º ano 3º ano 4º ano 5º ano

Fonte: Eleven Financial. Elaborado por Eleven Financial

Como podemos ver na figura acima, a rentabilidade alvo de 8,0%, é plenamente atingida a
partir do 3º ano de operação do fundo, quando ocorre a revisional do contrato de locação com
o Banco do Brasil. Ainda assim, não consideramos qualquer apreciação real no valor do aluguel
por m², pois consideramos que os riscos de vacância ficam a favor do locatário, enquanto a
falta de empreendimentos do mesmo tamanho e custo de reposição estão à favor do
proprietário.

Vale destacar que não existem garantias quanto a renovação do contrato locatício, podendo
então, a partir deste ponto ocorrer uma redução na taxa de ocupação do FII, incorrendo em
maiores despesas ao fundo.

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Glossário

Área Bruta Locável (ABL): Área de um empreendimento imobiliário que está disponível para
locação medida em m².

Administrador: Instituição financeira responsável pelo funcionamento e manutenção do fundo,


podendo executar as atividades de forma direta ou através da contratação de prestadores de
serviço. Cabe a ele: selecionar os bens e direitos que irão compor o patrimônio do FII,
providenciar e manter em ordem toda a documentação relacionada aos imóveis, controlar e
supervisionar as atividades inerentes à gestão dos ativos do fundo, distribuir ou repassar os
rendimentos devidos aos cotistas, receber valores em nome do FII e custear as despesas de
publicidade, exceto as despesas de propaganda em período de distribuição de cotas.

Built to Suit (BTS): Operação imobiliária na qual a construção de um determinado imóvel é feita
sob medida para um futuro locatário que, por sua vez, se compromete a alugar o imóvel depois
de pronto.

Cap rate: Percentual correspondente ao lucro líquido anual do portfólio de imóveis sobre o
valor de mercado do fundo imobiliário.

Cotas: O patrimônio do fundo de investimento imobiliário é dividido em cotas correspondentes


a frações ideais de seu patrimônio que conferem direitos e deveres iguais a todos os seus
titulares. Os cotistas não podem exercer nenhum direito real sobre os imóveis e
empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo e não respondem pessoalmente
por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa ao portfólio.

Dividend yield: Percentual que representa a rentabilidade relativa dos dividendos pagos aos
cotistas. É calculado com base nos dividendos pagos por cota dividido pelo preço.

Gestor: Instituição qualificada responsável pela tarefa de decisão de compra e venda dos ativos
do fundo com o objetivo de conseguir mais rentabilidade, alinhada com os objetivos e política
de investimentos estabelecida no regulamento.

Letra de Crédito Imobiliário (LCI): Título de renda fixa emitido por uma instituição financeira e
lastreado por empréstimos imobiliários. Podem ter rentabilidade pré ou pós-fixada, não pode
ser resgatada antes de seu vencimento, porém pode ser negociada no mercado secundário.

Rendimentos (Dividendos): Distribuições periódicas dos lucros auferidos pelo fundo, que
devem somar obrigatoriamente pelo menos 95% do lucro semestral. Podem ter como origem
o pagamento de aluguéis, negociações com os ativos do fundo, juros pagos pelos títulos em
sua propriedade ou rendimentos de cotas de outros FII.

Sale and Leaseback: Operação na qual o proprietário realiza a venda do imóvel e


simultaneamente assina contrato de locação, geralmente de longo prazo, se tornando inquilino
e permanecendo no mesmo local. O principal motivador para tal operação é a necessidade ou
percepção de que a partir do aumento de disponibilidades, o inquilino do imóvel poderá
ampliar a linha de investimentos em sua operação principal, potencializando retorno sobre o
capital próprio.

Taxa de administração: Taxa paga pelo serviço prestado pela administradora do fundo dada
por um valor percentual anual do valor patrimonial do fundo, passando a ser incidente sobre
o valor de mercado caso o fundo faça parte do IFIX. Geralmente apresenta valor mínimo que
pode ser encontrado no regulamento do fundo.

Taxa Interna de Retorno (TIR): Taxa interna de retorno é uma medida relativa que demonstra
o quanto rende o investimento, considerando a periodicidade do fluxo de caixa ou
rendimentos do investimento.

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Taxa de gestão: Taxa paga ao gestor pela prestação de seus serviços, pode já estar embutida à
taxa de administração a depender do fundo.

Taxa de performance: Taxa cobrada por alguns fundos, geralmente fundos de papéis e fundos
de fundos, em caso de a performance superar determinado benchmark pré-definido (na
maioria das vezes o IFIX).

Vacância Física: Espaço vago, ou seja, que se encontra desocupado, em um empreendimento


imobiliário.

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DISCLAIMER

Este documento foi elaborado e distribuído pela Eleven Financial Research unicamente para uso do destinatário original, e tem como objetivo somente informar
os investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de nenhum título ou valor mobiliário contido neste relatório. As decisões de investimentos e
estratégias financeiras devem ser realizadas pelo próprio leitor.

Nossos analistas elaboraram o presente relatório de forma independente, e o conteúdo do mesmo não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, no todo ou
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Todas as informações utilizadas neste documento foram redigidas com base em informações públicas, de fontes consideradas fidedignas. Embora tenham sido
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Conforme o artigo 20, parágrafo único da ICVM 598/2018, o analista Raul Grego Lemos declara-se inteiramente responsável pelas informações e afirmações
contidas neste relatório de análise. De acordo com a exigência regulatória do artigo 21 previsto na ICVM 598, de 18 de abril de 2018, o analista de valores
mobiliários, responsável principal por este relatório, declara:
(i) que as recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal sobre a companhia analisada e seus valores
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(ii) que as informações, opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e estão sujeitas às mudanças, não
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Para maiores informações, pode-se ler a Instrução CVM 598, de 2018, e também o Código de Conduta da Apimec para o Analista de Valores Mobiliários.
Este relatório é destinado exclusivamente ao assinante da Eleven que o contratou. A sua reprodução ou distribuição não autorizada, sob qualquer forma, no todo
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9.610/98 e de outras aplicáveis.

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