ESTUDIO DE VIABILIDAD DEL PROYECTO

DE TOCACHE

INDICE DE CONTENIDO
INTRODUCCION

CAPITULO 1 - ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO

1.1 Entorno Social:

Se analizara la tasa de crecimiento poblacional, los sectores económicos (básicamente es
un sector agrícola), los niveles socio económicos (si lo hubiera) de la provincia de
Tocache, siendo esta una de las 10 provincias que conforman el Departamento de San
Martín.

1.2 Entorno Macroeconómico:

Se analizara los sectores económicos en el país, en especial el sector construcción en los
últimos años, historial y perspectivas.

1.3 Entorno del Sector Construcción e Inmobiliario en Tocache

CAPITULO 2 - SEGMENTACION, MERCADO META Y POSICIONAMIENTO

2.1 Planeamiento Estratégico.

El objetivo de esta acción de planear reside en la necesidad de dejar de improvisar
acciones o el hacerlos al azar, esta parte nos ayudara a anticipar los cambios del entorno
y responder rápidamente a ellos y a prepararse mejor ante la aparición de sucesos
repentinos.

Lo anterior lo podemos lograr si conseguimos integrar los diversos departamentos que

estén involucrados en el proyecto.

Este proceso de dirección estratégica implica lo siguiente:

Formulación de la Estrategia:

 Formulación de Misión y Visión.

 Identificación de Oportunidades y Amenazas del entorno de la empresa.

 Determinación de las Fortalezas y Debilidades internas de la empresa.

 Establecimiento de Estrategias FODA

 Creación de Estrategias alternativas

 Elección de Estrategias específicas a seguir.

2.2 Segmentación de Mercado.
En este punto nos orientaremos a dividir o segmentar el mercado y escoger uno o más
mercados meta de manera que se puedan ajustar el producto, el precio, los canales de
distribución y su publicidad para llegar a ellos con eficiencia, donde tendremos en cuenta
las siguientes variables:

Variable Geográfica, Variable Demográfica, Variable Socio Económica.

2.3 Mercado Meta.

Se determinara hacia qué nivel socioeconómico está dirigido el proyecto (ingresos,
preferencias, otros).
2.4 Posicionamiento.

CAPITULO 3 - PERFIL DEL PRODUCTO

3.1 Perfil del producto.
3.2 Análisis de Titulación y otros legales.
3.3 Contrato Preparatorio de Compra y Venta.

3.4 Puesta en valor del Terreno.

Normalmente un terreno rústico como es el caso nuestro, carece de una serie de
condiciones normativas, técnicas y legales que debiera cumplir antes de que el
desarrollador pueda decidir con poco riesgo la compra de la propiedad.
Conseguir completar estas condiciones entonces, es un requisito indispensable y es lo
que pondrá en “Valor” el terreno. Este es un proceso que costará tiempo y dinero por
parte de la constructora y que por tanto debe estar respaldado por un contrato
preparatorio.

En nuestro caso particular, se decide firmar un Contrato de Opción de Compra debido a

que a la fecha el terreno no contaba con:

• Zonificación aprobada compatible con el proyecto.

• Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios compatibles con el proyecto.

• Certificado de Inexistencia de Restos Arqueológicos.

• Factibilidad de Servicios de Agua y desagüe.

• Factibilidad de Servicios de Energía Eléctrica.

Adicionalmente, mientras se consiguen los documentos anteriormente expuestos se

procederá paralelamente con la realización de los siguientes procedimientos y estudios:

• Levantamiento Topográfico.

• Rectificación de Linderos perimétricos y áreas del terreno ante la SUNARP

• Aprobación del proyecto de Habilitación Urbana y anteproyecto de arquitectura de

viviendas ante la Municipalidad Provincial de Tocache.
• Estudio de Suelos.
• Estudios de Investigación de Mercado.

CAPITULO 4 –ESTUDIO DE MERCADO

4.1 Estudios de Mercado

4.2 De Fuentes Secundarias
4.3 De Fuentes Primarias
4.4 Estudio Cualitativo
4.5 Estudio Cuantitativo

Para el desarrollo de los anteriores puntos debemos determinar:

 El terreno, número de lotes a vender, el tipo de vivienda, precio y forma de pago
(directo e indirecto).
CAPITULO 5 - VIABILIDAD COMERCIAL
5.1 Definición del producto.
5.2 Precio y forma de pago (directo e indirecto).
5.3 Criterios para precios de lista diferenciados.
5.4 Estudio de la oferta existente.
5.5 Posición competitiva.
5.6 Plan Preliminar de Marketing.

CAPITULO 6 - VIABILIDAD ADMINISTRATIVA

6.1 Contrato Definitivo de Compraventa del Terreno.
6.2 Estructura Administrativa del Negocio.
6.3 Estructura de la Organización Empresarial del Promotor-Constructor.
6.4 Organigrama Funcional para la Gestión del Proyecto.
6.5 Estrategia tributaria del negocio.

CAPITULO 7 - VIABILIDAD ECONOMICO - FINANCIERA

7.1 Conceptos y Consideraciones. Producto, Política de ventas, Costos de
construcción, Estructura de financiamiento (aportes, preventas, crédito bancario).

7.2 Modelo Base de evaluación. : Ingresos, Costos y Estado de Ganancias y Pérdidas.

Indicadores económicos.
7.3 Evaluación Económica – Financiera. Flujo de Caja, Indicadores Financieros TIR y
VAN y Punto de Equilibrio. Capital, Estructura Deuda/Capital.

CAPITULO 8 - ANALISIS DE SENSIBILIDAD Y ESCENARIOS

8.1 Costo del terreno.
8.2 Precio de venta.
8.3 Costo de construcción.
8.4 Velocidad de ventas.
8.5 Análisis de Escenarios.