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CONCEITO DE HIPOTECA:

hipoteca é o direito real de garantia quem tem por objetivo bens imóveis, navio ou avião
pertencentes ao devedor ou a terceiro e que, embora não entregues ao credor, asseguram-lhe
preferencialmente, o recebimento de seu crédito.

No direito moderno, a hipoteca é concebida e regulada, de odo geral, como direito real de
garantia que consiste em sujeitar um imóvel, preferentemente, ao pagamento de uma dívida
de outrem, sem retirá-lo da posse do dono. Inocorrendo a solutio, o credor pode excuti-lo,
alienando-o judicialmente e tendo primazia sobre o produto de arrecadação para cobrar-se da
totalidade da dívida e de seus acessórios.

Pode-se afirmar que a hipoteca, como direito real de garantia, recaindo sobre bens imóveis,
segundo o conceito admitido em nosso direito, assumiu grande importância, na vida dos povos
modernos, pela frequência e pelo vulto das transações. Além disso, surgiram novas exigências
de garantias reais, procurando-se estender a garantia hipotecária a coisas móveis, como a
hipoteca dos navios e das aeronaves.

Aspectos gerais

A hipoteca é direito real de garantia. Nela temos a vinculação de bem imóvel ao cumprimento de
uma obrigação, pertencente ao devedor ou ao terceiro.

É acessório, como de resto é traço dos direitos reais de garantia, pois depende da existência de
um crédito, cujo o pagamento assegura, e a cuja existência está condicionada. Desaparecida a
relação creditícia, dá-se a sua extinção.

A indivisibilidade significa que o ônus recai sobre todo o objeto em todas as suas partes. A
amortização da dívida não reduz proporcionalmente a garantia. Isso só se alcança se houver
previsão a respeito no título ou venha na quitação.

Para que se realize o negócio da hipoteca é indispensável que o devedor possa alienar o bem. A
exigência se justifica porque o bem será levado à venda judicial se a dívida for paga. A hipoteca
de coisa alheia não é permitida, mas a superveniência do domínio revalida as garantias reais desde
a inscrição.

Os menores sob pátrio poder dependem de autorização judicial para que possam hipotecar.É
indispensável que reste provado a necessidade ou a conveniência da operação.

Com pertinência aos menores sob tutela e os curatelados, há entendimento que no sentido de que
seja possível a constituição do ônus, mediante prévia autorização e demonstrada a real
vantagem.Há pensamento em sentido contrário, que sustenta a impossibilidade ao argumento de
que a alienação somente se pode realizar em hasta pública.

O ascendente pode hipotecar bem a descendente, independentemente do consentimento dos


outros, não vigorando, aqui, a regra relativa a venda.

Aos condôminos em coisa indivisa somente se admite a hipoteca da coisa comum, na sua
totalidade, em havendo consentimento de todos. Nada impede, contudo, a hipoteca da parte que
tiver e somente em relação a esta vigorará a indivisibilidade.

No regime da propriedade horizontal, a hipoteca só pode envolver a unidade autônoma e


respectiva a fração ideal.
Os falidos não podem hipotecar,porque não têm a administração e disposição dos bens, o que não
prejudica os concordatários,que,mediante prévia autorização judicial, podem hipotecar.

Hipoteca legal

A hipoteca legal é determinada pela qualidade do credor, e não do crédito. Visa completar o
sistema de garantias criadas pela lei para proteger certas pessoas. Aquele a quem está entregue a
guarda e a administração dos bens e direitos dessas pessoas pode fugir, por negligência ou má-fé,
ao dever que lhe incumbe. A hipoteca legal foi criada justamente para evitar o dano e assegurar a
reparação. não deriva de contrato mas da lei. É um favor da lei para proteger
aquelas pessoas do art. 1489. A lei exige garantia de certas pessoas para
prevenir eventuais prejuízos. Visa ao ressarcimento de eventuais prejuízos
causados, em geral, por quem administra bens alheios (ex: o Estado tem
hipoteca legal sobre os bens dos seus tesoureiros e fiscais, inc I – esta norma
deveria ser mais aplicada pelos governantes; outro ex: a vítima tem hipoteca
sobre os bens do criminoso para satisfazer os danos materiais e morais
decorrentes do crime, inc. III). Para valer perante as partes não exige
contrato, é automático, mas para valer perante terceiros é necessário
sentença do Juiz para especialização (individualização do bem) e o registro
no Cartório de Imóveis (1497 e CPC arts. 1205 a 1210)
Devemos distinguir, na hipoteca legal, dois momentos,

a) o inicial, quando se concretiza o fato gerador(o casamento, a tutela, etc.), durante o qual temos
um vínculo potencial,indeterminado sobre os imóveis do responsável, porque não temos a
oponibilidade a terceiros,

b)aos descendentes,sobre os imóveis do ascendente, que lhes administras os bens,

c)aos filhos, sobre os imóveis do pai, ou da mãe, que passar a outras núpcias, antes de fazer o
inventário do casal anterior,

d)as pessoas que não tenham a administração de seus bens,sobre os imóveis de seus tutores e
curadores,

e)à Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal, sobre os imóveis do delinqüente, para o
cumprimento das penas pecuniárias e pagamento das custas,

f)ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna a partilha, sobre o imóvel adjudicado ao
herdeiro reponente.

Registro da hipoteca

As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o


título se referir a mais de um.

Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca.

Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da
sua numeração sucessiva no protocolo.

O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.


Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o
mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a
hora em que foram lavradas.

Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de


anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias,
aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a
inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência.

Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação
do pedido. Se a dúvida, dentro em noventa dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-
á com o mesmo número que teria na data da prenotação; no caso contrário, cancelada esta,
receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer.

As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.

O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a
garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério
Público que o faça.

As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a
perdas e danos pela omissão.

Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em


completando vinte anos, deve ser renovada.

Base: artigos 1.492 a 1.498 do Código Civil.

Extinção da hipoteca

vamos acompanhar inciso a inciso do art. 1499:

I – a hipoteca é acessória, então extinta a obrigação principal, extingue-se a


garantia.

II – extinta a coisa (ex: navio hipotecado afundou) extingue-se a garantia, salvo


se a coisa tinha seguro ou alguém foi responsável pelo perecimento (§ 1o do 1425
– ocorre a sub-rogação na indenização, mas de qualquer modo a hipoteca se
extingue pois não pode incidir sobre pecúnia).

III – resolvendo-se o domínio extinguem-se os direitos reais concedidos na sua


pendência (revisem resolução da propriedade; ex: alguém compra uma casa com
cláusula de retrovenda (505) e efetua uma hipoteca, porém depois vem a perder
a casa porque o vendedor exerceu a opção de recobrá-la, vai se extinguir assim
a hipoteca, 1359, e o credor poderá cobrar a dívida antecipadamente).

IV – o credor pode renunciar ao crédito, quanto mais à garantia; a renúncia à


garantia deve ser expressa e é um sinal de que o credor confia no devedor, então
o credor hipotecário transforma-se em mero credor quirografário.

V – a remição é com “ç”; a remissão com dois “s” da dívida significa extinção da
obrigação (inc. I) e a remissão da garantia significa renúncia (inc. IV). Remição
com “ç” é o resgate do bem, liberando o bem do ônus pagando a dívida que o
bem garante; visa mais extinguir o gravame do que a dívida. Vocês verão isso
em processo civil e também no 1481. Ainda no 1478: o credor da 2a hipoteca
pode remir a 1a hipoteca, pagando a dívida ao 1º credor e sub-rogando-se no
seu crédito contra o devedor comum, a fim de que o imóvel não seja
alienado. Tanto no 1478 como no 1481 existe remição, só que a do 1481 é que
efetivamente libera o imóvel, pois o 1478 apenas extingue a 1ª hipoteca.

VI – arrematação e adjudicação do imóvel são atos finais da ação de execução


para satisfazer o credor, assunto que vocês vão estudar em processo civil.

VII – por sentença que anule a hipoteca caso, por exemplo, o contrato não atenda
ao 1424 ou o devedor hipotecante não tenha legitimidade por faltar outorga
uxória.

VIII – pela prescrição da dívida: a dívida não cobrada em dez anos (205)
transforma-se em obrigação natural, mas a garantia se extingue.

XIX – pela confusão/consolidação: se o credor comprar/herdar/ganhar o bem


hipotecado a garantia se extingue, afinal não pode haver hipoteca em bem
próprio; lembrem-se que estamos estudando os direitos reais na coisa alheia
(jura in re aliena), então não pode haver garantia na coisa própria, salvo a
alienação fiduciária, que veremos na próxima aula, e tem natureza jurídica
controvertida.

X – pela perempção: é o decurso do prazo máximo da hipoteca de trinta anos,


salvo fazendo-se nova especialização (1485 e 1498). A hipoteca legal não tem
prazo, persiste enquanto persistir a situação que a originou.

Extinta a hipoteca por qualquer destes motivos, deverá ser cancelado o registro
no Cartório de Imóveis (1500).

ANTICRESE – é direito real de garantia clássico, junto com o penhor e a hipoteca.


Mas a anticrese está em desuso porque não permite o jus vendendi mas sim o
jus fruendi. Ou seja, se o devedor não pagar a dívida o credor não vai vender o
bem gravado, mas sim vai administrá-lo por até quinze anos para retirar os
frutos, prestando contas e apresentando balanços, o que convenhamos é
complicado (1423, 1506, 1507). Na anticrese o credor vai se pagar pelas
próprias mãos, ou seja, vai ter que trabalhar/administrar para se pagar. O
devedor recebe o empréstimo e o credor recebe a coisa para usufruir.

vamos acompanhar inciso a inciso do art. 1499:

I – a hipoteca é acessória, então extinta a obrigação principal, extingue-se a


garantia.

II – extinta a coisa (ex: navio hipotecado afundou) extingue-se a garantia, salvo


se a coisa tinha seguro ou alguém foi responsável pelo perecimento (§ 1o do 1425
– ocorre a sub-rogação na indenização, mas de qualquer modo a hipoteca se
extingue pois não pode incidir sobre pecúnia).
III – resolvendo-se o domínio extinguem-se os direitos reais concedidos na sua
pendência (revisem resolução da propriedade; ex: alguém compra uma casa com
cláusula de retrovenda (505) e efetua uma hipoteca, porém depois vem a perder
a casa porque o vendedor exerceu a opção de recobrá-la, vai se extinguir assim
a hipoteca, 1359, e o credor poderá cobrar a dívida antecipadamente).

IV – o credor pode renunciar ao crédito, quanto mais à garantia; a renúncia à


garantia deve ser expressa e é um sinal de que o credor confia no devedor, então
o credor hipotecário transforma-se em mero credor quirografário.

V – a remição é com “ç”; a remissão com dois “s” da dívida significa extinção da
obrigação (inc. I) e a remissão da garantia significa renúncia (inc. IV). Remição
com “ç” é o resgate do bem, liberando o bem do ônus pagando a dívida que o
bem garante; visa mais extinguir o gravame do que a dívida. Vocês verão isso
em processo civil e também no 1481. Ainda no 1478: o credor da 2a hipoteca
pode remir a 1a hipoteca, pagando a dívida ao 1º credor e sub-rogando-se no
seu crédito contra o devedor comum, a fim de que o imóvel não seja
alienado. Tanto no 1478 como no 1481 existe remição, só que a do 1481 é que
efetivamente libera o imóvel, pois o 1478 apenas extingue a 1ª hipoteca.

VI – arrematação e adjudicação do imóvel são atos finais da ação de execução


para satisfazer o credor, assunto que vocês vão estudar em processo civil.

VII – por sentença que anule a hipoteca caso, por exemplo, o contrato não atenda
ao 1424 ou o devedor hipotecante não tenha legitimidade por faltar outorga
uxória.

VIII – pela prescrição da dívida: a dívida não cobrada em dez anos (205)
transforma-se em obrigação natural, mas a garantia se extingue.

XIX – pela confusão/consolidação: se o credor comprar/herdar/ganhar o bem


hipotecado a garantia se extingue, afinal não pode haver hipoteca em bem
próprio; lembrem-se que estamos estudando os direitos reais na coisa alheia
(jura in re aliena), então não pode haver garantia na coisa própria, salvo a
alienação fiduciária, que veremos na próxima aula, e tem natureza jurídica
controvertida.

X – pela perempção: é o decurso do prazo máximo da hipoteca de trinta anos,


salvo fazendo-se nova especialização (1485 e 1498). A hipoteca legal não tem
prazo, persiste enquanto persistir a situação que a originou.

Extinta a hipoteca por qualquer destes motivos, deverá ser cancelado o registro
no Cartório de Imóveis (1500).

ANTICRESE – é direito real de garantia clássico, junto com o penhor e a hipoteca.


Mas a anticrese está em desuso porque não permite o jus vendendi mas sim o
jus fruendi. Ou seja, se o devedor não pagar a dívida o credor não vai vender o
bem gravado, mas sim vai administrá-lo por até quinze anos para retirar os
frutos, prestando contas e apresentando balanços, o que convenhamos é
complicado (1423, 1506, 1507). Na anticrese o credor vai se pagar pelas
próprias mãos, ou seja, vai ter que trabalhar/administrar para se pagar. O
devedor recebe o empréstimo e o credor recebe a coisa para usufruir.