5

LA PROPIEDAD
1. Definición
Castán Tobeñas. Expresa que la Propiedad: “Es un derecho o facultad
de
disponer de una cosa, con exclusión del ajeno arbitrio y de reclamar la
devolución de ello si está en poder de otro” y como “el paradigma del derecho
subjetivo, el punto clave del mundo patrimonial”.1

Rojina Villegas, indica que la propiedad. “es considerada como un

derecho esencialmente personalista, con caracteres de absolutividad,
exclusividad y perpetuidad, originalmente de un poder absoluto sobre la
cosa”.2
De Castro y Bravo, define la propiedad como “el derecho de gozar y
disponer de un bien, sin otras limitaciones que las establecidas por las leyes”.3

Puig Peña, se refiere a la propiedad manifestando que “es el derecho

real por excelencia e implica un poder directo e inmediato sobre las cosas”.4

Puiga Peña, se refiere a que la propiedad: “Es oponible frente a todos,

siendo los restantes derechos reales derechos sobre cosa ajena, constituido
sobre la base de una de las facultades que, perteneciendo en principio al
dominio, se separa de él en un momento dado”.5

1
Ob. Cit; pág. 283.
2
Ob. Cit; pág. 130
3
Ob. Cit; pág. 210.
4
Ob. Cit; pág. 283.
5
Ob. Cit; pág. 283.
6

Valverde y Valverde, expresa que la propiedad “se ha entendido incluso

como paradigma del derecho subjetivo, poder jurídico por excelencia, en
concreto y en general integrado por un conjunto unitario de facultades cuyo
ejercicio y defensa quedan al arbitrio del titular”.

1.1. Derecho de Propiedad

“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de
los límites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes.” 6

Un autor guatemalteco, al abordar el tema de la propiedad dice:

Antiguamente, el derecho de propiedad era considerado como un
derecho esencialmente personalista, con caracteres de absolutividad,
exclusividad y perpetuidad, originalmente de un poder absoluto sobre la cosa.
Este criterio fue paulatinamente perdiendo su inflexibilidad, al establecer las
leyes diversas.

1.2. Etimología del derecho propiedad

Esta palabra viene del vocablo latino propie que significa: cerca,
queriendo decir con ello que existe una relación de proximidad.
Engels, expresa que “el derecho de propiedad constituye el más amplio
derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa”.7
Puig Peña, define el derecho de propiedad como “la relación jurídica
por cuya virtud una cosa se encuentra sometida de un modo completo y
exclusivo a la acción de nuestra voluntad sin más limitaciones de las que las
leyes autorizan. Se deduce que el derecho de propiedad es aquel que se
ejercita en forma directa o indirecta sobre una cosa y mediante la cual su titular
puede usarla, gozarla disfrutarla y disponer de ella si más limitaciones que las
que establece la ley”.

6
Código Civil de Guatemala, artículo 464, página 67.
7
Engels, El origen de la familia de la propiedad privada y del Estado, pág. 232
 7

1.3. Características de la propiedad en el Derecho Romano

− Derecho absoluto y omnímodo e ilimitado: Es decir el propietario tiene

facultades absolutas e ilimitadas que le confieren incluso la facultad de abusar
sobre la cosa, o llegando inclusive a permitirse la destrucción de la misma.
− Derecho perpetuo: que nunca se extingue o caduca.
− Derecho exclusivo: El titular o propietario puede rechazar la
participación de terceras personas en el uso y disfrute del bien objeto del
derecho.
− Generalidad: Es un derecho amplio que otorga a su titular las
facultades inherentes al dominio de la cosa.
− Independencia: Los poderes o facultades que conlleva el derecho de
propiedad pueden ser ejercidos en forma autónoma.
− Elasticidad: El derecho de propiedad se pueden escindir o separar
cada una de las facultades dándoles una utilidad distinta.
− Es relativo: Puesto que la ley limita el derecho de propiedad de
acuerdo a las necesidades individuales y sociales.

1.4. Caracteres de la Propiedad

a) Es un derecho real puesto que implica una relación directa entre el

dueño y la cosa.
b) Es el más amplio y completo derecho de señorío que se pueda tener
sobre una cosa. Es decir que es el más extenso derecho que se pueda tener
sobre una cosa conforme al régimen legal vigente. Abarca en sí a todos los
otros derechos realesque se ejercen por la posesión, los cuales pueden
considerarse como meros desgajamientos o desprendimientos de este
señorío total que es la propiedad.
c) Es perpetuo; porque no se pierde por el desuso o pérdida de la
posesión de la cosa en tanto un tercero no lo haya poseído por el término legal
de usucapión.
8

d) No es absoluto; porque debe ser ejercido de forma regular, es decir

adecuada a lo que es normal, corriente, de manera no abusiva.
1.5. Naturaleza jurídica de la Propiedad

1.5.1. Teoría de la ocupación:

Según esta teoría el hombre primitivo dio origen a la
propiedad, apropiándose de la res o cosas de nadie, es decir que
el derecho de propiedad surge en Guatemala en la época de la
conquista.
1.5.2. Teoría del trabajo:
Esta teoría surgió de Adam Esmith y “según la misma la
única fuente de la propiedad es el trabajo del hombre ya que a
través del mismo es posible la transformación de las cosas y el
origen de la riqueza por el propio esfuerzo humano“.8
1.5.3. Teoría de la convención:
Esta teoría surgió de Rousseau en su libro titulado el
contrato Social según esta teoría “el derecho de propiedad es una
institución que surge del pacto social que celebran los miembros
de la sociedad y a través del cual crean el estado y las grandes
instituciones del Estado como son el derecho y la propiedad
privada, esta surge para poner fin a la anarquía y al libertinaje en
que vivían los seres humanos”.9

2. Copropiedad

El Código Civil, estipula que «Hay copropiedad cuando un bien o

un derecho pertenece pro indiviso a varias personas [...]» (Art. 485); a esta
figura jurídica también se le conoce como condominio, la cosa o el bien puede
pertenecer a las personas en partes iguales o desiguales; en el Código, las

8
Puig Peña, Ob. Cit; pág. 1139
9
Esmith, Estuardo. La propiedad, pág. 450
 9

cuotas de los partícipes se presumen iguales10, toda vez se prescinda

de un convenio, dicha presunción legal admite prueba en contrario.

Como fue expresado en palabras de CASTÁN TOBEÑAS, la Propiedad

de una cosa puede ser de varios individuos al mismo tiempo319, en el
entendido que el Dominio que le corresponde a cada persona involucrada no
supone la de un todo, como ya fue referido. Pues varios sujetos no pueden
ser propietarios de un todo sobre una misma cosa, sino que la misma se divide
en partes alícuotas, las cuales se presumen igualitarias, y que le corresponde
una parte proporcional fija a cada condueño.
Pero debe distinguirse lo expresado por ARTEAGA CARVAJAL quien
refiere que los bienes objeto del Derecho, no han perdido su individualidad o
unidad material sino que han sido divididos en cuotas abstractas
matemáticas.11

Ante lo cual se puede concluir lo expuesto por WOLF quien manifiesta

que “si la Propiedad de una cosa corresponde a varias personas en común,
se tratará de una comunidad por cuotas… La comunidad de Propiedad por
cuotas se llama copropiedad… cada copropietario tiene una cuota fija, y se
presume la igualdad de cuotas… cada cuota de copropiedad tiene carácter
de Propiedad y se le aplican todas las normas que regulan ésta. A cada uno
le es debida una parte de los frutos correlativa. A su cuota”

3. Propiedad horizontal

Estipula el Código Civil que el régimen de propiedad horizontalmente

dividida puede originarse:

10
ARTÍCULO 486. Las cuotas de los copartícipes se presumen iguales. El concurso de los comuneros, tanto en los
beneficios como en las cargas de la comunidad, será proporcional a sus respectivas cuotas.» (Capítulo III, DE
LA COPROPIEDAD, Código Civil, 1963)
11
Arteaga Carvajal, Jaime. DE LOS BIENES Y SU DOMINIO. Ediciones Rosaristas, Colombia, 1994. Pág. 65
10

Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio

decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico
con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el
Registro de la Propiedad como fincas independientes;
Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo
propósito;
Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos
o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio
susceptible de propiedad horizontal (Art. 529).
La constitución de la propiedad horizontal debe realizarse mediante
escritura pública, misma que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble,12 conteniendo: declaración del propietario o propietarios de
someter a este régimen el inmueble de su propiedad; situación, medidas y
colindancias del terreno, así como una descripción total del edificio y mención
de sus servicios de agua, electricidad; el valor del inmueble y el de cada piso;
debe realizarse asimismo una descripción de los elementos comunes
limitados a las unidades independientes; entre otras cosas.
Los copropietarios deben asumir sus responsabilidades en relación a
gastos de mantenimiento, reparaciones, pago de servicios y tributos, primas,
gastos de administración; al mismo tiempo se deben observar las
prohibiciones que, de ser soslayadas se constituyen en motivos de exclusión,
en el caso del dueño o desahucio si se tratare de inquilino.13
Para el resguardo de la inversión, el ordenamiento jurídico en materia
civil, contempla el pago de seguros, que en caso de un siniestro que destruya
el edificio; el copropietario pueda recuperar lo invertido, procediéndose para
ello con la reconstrucción del inmueble.
La extinción del régimen de propiedad horizontal, puede darse por
resolución expresa de los dueños de unidades singulares del edificio,
contando para ello con el voto de las dos terceras partes del total de

12
Art. 531, Código Civil (1963
13
Arts. 537, 538, 539, Ibid
 11

propietarios (Art. 554), debe hacerse constar en escritura pública que

debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

3. Propiedad de las aguas

Las aguas al constituir un elemento vital510 para la subsistencia del

ser humano, a lo largo de la historia han recibido un tratamiento especial, de
manera que pueda ser aprovechada por todos para los diferentes usos que
se le ha dado. La Constitución Política de la República de Guatemala520,
como ya ha sido mencionado, el Artículo 127 regula el Régimen de aguas en
el que se indica que todas las aguas son bienes de Dominio público,
inalienables e imprescriptibles. “Su aprovechamiento, uso y goce, se otorgan
en la forma establecida por la ley, de acuerdo con el interés social. Una ley
específica regulará esta materia”521. Sin embargo, en Guatemala se carece
totalmente de esta ley. Es por ello que se hace necesario un análisis dentro
de las normas dispersas por todo el ordenamiento jurídico guatemalteco, entre
ellas se puede mencionar:
Código Civil de 1932
Código Civil Decreto 106,
Código de Salud,
Código Municipal
Ley de Transformación Agraria
Ley de Protección y Mejoramiento del Medio Ambiente
Ley Forestal
Ley de áreas protegidas
Ley de Minería
En el Título Final del Código Civil Decreto Ley 106, el artículo 2181
establece que mientras se promulgue una Ley de Aguas de Dominio público,
quedan en vigencia los capítulos II, III, IV y V del título I, II y II del título VI del
Código Civil Decreto 1932, y como ya ha sido mencionado se carece
12

totalmente de esta ley, razón por la cual continúa parcialmente vigente

la referida norma.
De tal cuenta que el artículo 399 del Código Decreto 1932528 establece
que son del Dominio nacional las aguas de la zona marítima que rodea las
costas de la República, así como lo son igualmente las aguas pluviales.
Por otro lado en el artículo 402 se observa que norma igualmente que
son de Dominio nacional y de uso común
1°-Las aguas que nacen continua o discontinuamente en terrenos del
mismo Dominio;
2°-Las continuas o discontinuas de manantiales y arroyos que corren
por sus cauces
naturales, en los expresados terrenos;
3°-Los ríos navegables o flotables, en la parte de su curso que tenga
estas condiciones.
Se entiende por ríos navegables o flotables, aquéllos cuya navegación
o flote sea posible natural o artificialmente; y,
4°-Los ríos de cualquier clase y en toda la extensión que sirva de límite
a la República, y los lagos o lagunas que no estén reducidos a Propiedad
particular.”530
Y por lo tanto le corresponde a la Nación la facultad de dar concesiones
para el aprovechamiento de caídas de agua que son de su Dominio531.
Así mismo el artículo 412 norma que son del Dominio nacional, los
lagos y lagunas formadas por la naturaleza, sin embargo continua estipulando
que son Propiedad de los particulares los lagos, lagunas y charcas formados
en terrenos en su respectivos Dominios, igualmente el artículo 413 refiere que
pertenecen al dueño del predio en plena propiedad de las aguas subterráneas
que en él hubiere obtenido por medios artificiales.
4. Propiedad comunitaria
Es una variación de la Propiedad, que atiende a su función social,
preservación y desarrollo de la identidad cultural étnica de un país. Siendo así
que el Derecho Real de Propiedad recae sobre cierta cantidad de tierras de
 13

las cuales un determinado grupo étnico, toma posesión y control de las

mismas, de esta manera, se crea un vínculo entre la tierra y la cultura324. En
el caso específico de Guatemala la cultura14, de la que se busca su
salvaguardia, son todos los grupos indígenas con ascendencia maya. Para lo
cual la Constitución Política de la República de Guatemala de 1985, reconoce,
respeta, promueve y se compromete a dar lo necesario para que la identidad
cultural maya permanezca desarrollándose. Esto se encuentra contemplado
en los artículos 66, 67 y 68 del citado texto constitucional.

5. De las minas

La Constitución Política de la República de Guatemala regula en el

Artículo 125 que la explotación de recursos naturales no renovables se
considera de utilidad y necesidad pública, de esta manera el Estado
establecerá las condiciones para su exploración, explotación y
comercialización. Para lo cual mediante la Ley del Organismo Ejecutivo 15, que
regula en el Artículo 34 que será el Ministerio de Energía y Minas a quien le
compete atender todo lo relativo a la producción, distribución y
comercialización de los hidrocarburos y explotación de la minería. Por otro
lado, la Ley de Minería16 regula en el Artículo 8, que la Propiedad de todos los
yacimientos de minerales e hidrocarburos, comprendidos dentro del territorio
de la República le corresponde al Estado. Y que dicho Dominio es inalienable
e imprescriptible. Es por ello que el Estado únicamente puede adjudicar
concesiones a personas jurídicas o individuales para exploración, explotación
y comercialización de los minerales, a cambio de regalías que deben
entregarse al Estado. La ley de minería regula en su Artículo 10. Las
Prohibiciones para adquirir Derechos mineros. Las cuales son: “a) Quienes

14
“Se entiende susceptible de ser ejercitado por todos los miembros de la comunidad, donde no hay exclusión. De
modo que ni el Estado ni un particular pueden excluir a una persona del uso del recurso” Rojas, Ricardo M. y otros
autores. NOCIONES DE ANALISIS ECONOMICO DEL DERECHO PRIVADO. Universidad Francisco Marroquín,
Guatemala, 2012. Pág. 65
15
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Organismo Ejecutivo Decreto 114-97
16
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Minería Decreto 48-97
14

ocupen cargos de elección popular, Ministros y Viceministros de Estado. b)

Todos los funcionarios y empleados públicos, que directa o indirectamente
deban intervenir, dictaminar o resolver en los expedientes mineros. c) Las
personas insolventes con el Estado o las municipalidades, respecto al
cumplimiento de sus obligaciones relacionadas con la actividad minera,
siempre y cuando la resolución por medio de la cual sea requerido el
cumplimiento de dichas obligaciones se encuentre firme.”17
Los Derechos mineros se otorgan a la persona jurídica o individual, a
través de una licencia, que se considera como un Derecho Real de plazo
limitado, el cual es susceptible de ser inscrito en el Registro General de la
Propiedad.18

6. Propiedad intelectual

Se refiere a un bien económico que incluye productos intangibles, al

igual que productos físicos, reconocido en la mayor parte de legislaciones de
los países y sujeto a explotación económica por parte de los poseedores
legales de dicha propiedad. En un sentido estrictamente jurídico la propiedad
intelectual, es lo protegido por las leyes de propiedad intelectual, y cualquier
producción intelectual no explícitamente recogida por la legislación no puede
ser considerada propiedad intelectual en sentido jurídico. Así los derechos de
propiedad intelectual protegen los intereses de los creadores al ofrecerles
prerrogativas en relación con sus creaciones.

Por otro lado, CALVILLO CALDERON personalmente lo analiza,

señalando entonces que comprende tanto los derechos relativos a
producciones litereras, científicas y artísticas, como las del campo, de la
industria, tales como las marcas y otros signos distintivos de la empresa. Es

17
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Minería Decreto 48-97
18
5véase artículos 11 y 17, Congreso de la República de Guatemala, Ley de Minería Decreto 48-97;.
 15

por ello que se puede deducir de los conceptos anteriores, que

dentro de la propiedad intelectual se derivan dos categorías:
 Los denominados Derechos de Autor, que refiere a todas las
obras que surgen del intelecto humano.
 La denominada Propiedad Industrial, haciendo alusión a todas
las producciones del ámbito, tal como su nombre lo refiere, a la
industria o comercio. Tal es el caso específico de Guatemala que
regula estas clasificaciones en diferentes normativas, las cuales son el
Decreto 33-98 Derechos del autor y derechos conexos y el Decreto 57-
2000 sobre la Ley de Propiedad Industrial. Sin embargo, existen
algunos autores quienes lo clasifican como Propiedad Intelectual,
haciendo referencia a los Derechos de Autor, y la Propiedad Industrial,
como se mencionó a las producciones de comercio e industria.

7. Propiedad industrial

la Propiedad industrial es el Derecho conferido a la persona que

igualmente de su intelecto crea procedimientos industriales o signos
distintivos industriales, confiriéndole la potestad absoluta sobre dicha
creación. Para lo cual ALBALADEJO define “al Derecho que, para su
exclusiva explotación o utilización, tiene el invento o creador de
procedimientos, modelos o dibujos industriales, o el que adopta
determinados distintivos industriales o comerciales.”19 Por otro lado
ESPÍN CÁNOVAS manifiesta que se le denomina Propiedad industrial
al Derecho que la ley reconoce al inventor de procedimientos
industriales, para su exclusiva explotación y uso.

19
Albaladejo, Manuel. DERECHO CIVIL III. DERECHO DE BIENES, volumen primero, tercera edición;
Barcelona, Editorial Liberia Bosch, 1977, Pág. 478