Un correcto fallo en materia de restricciones al uso y

goce de cosas comunes en la propiedad horizontal

por NELSON G. A. COSSARI
LA LEY - CORDOBA -2005 (NOVIEMBRE) - 1093
LA LEY S.A.E. e I.
Id SAIJ: DASJ060017

Fallo comentado: "Dujovne, Miguel y otro c/Consorcio de Prop. del Edificio Valdagno , Cámara 1a. de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, 19/04/2005".

I. Propiedad horizontal y asamblea Lejos de ser una simple yuxtaposición de los derechos de dominio y
condominio, el derecho real de propiedad horizontal es un nuevo derecho autónomo (1) de los ya enumerados
por el codificador en el art. 2503 del Código Civil donde se teje un complejo entramado de relaciones entre
cosas propias y comunes dentro del ámbito de los derechos reales que se entrecruzan con rasgos
decididamente de carácter asociativo (2) derivados del carácter de persona jurídica del Consorcio, y la manera
de expresar la voluntad común del conjunto de copropietarios.

Nos referimos en la última frase, del párrafo anterior, a la asamblea. De la misma se ha dicho que es un acto
jurídico colectivo, en la medida que constituye una suma de voluntades individuales, pero también que como
negocio jurídico es una declaración de voluntad unilateral, que se imputan al órgano colectivo que es la reunión
de propietarios, y que pese a que se integran con los votos de estos es conceptualmente distinta que una suma
de votos (3). Las distintas voluntades se unifican en la decisión asamblearia, que obligará así también a la
minoría, de cumplirse todas las formalidades, y que en definitiva serán la expresión de la voluntad del Consorcio
decidida por el órgano competente para ello, es decir, la asamblea.

En el fallo que analizamos, resuelto por la Cámara Primera de Apelaciones de la ciudad de Córdoba, se nos
presentan algunas de estas peculiaridades propias de este derecho real.

II. El caso Se trata de un Consorcio, con dos entradas y donde existen tres ascensores. Una asamblea había
resuelto, con anterioridad a la compra de la unidad n° 18 por los consorcistas actores Miguel y Paula Dujovne,
que los proveedores y clientes del ocupante de esa unidad, que quisieran acudir a la misma debían utilizar
únicamente el ascensor número tres al que se accedía por la puerta sobre Pje. Cuzco s/n, dejando los
ascensores uno y dos ubicados sobre la entrada de Obispo Trejo y Sanabria n° 29 para el resto de los
consorcistas, sin perjuicio que también podían los demandantes, integrantes de su estudio y empleados, utilizar
estos dos últimos ascensores para su ingreso y egreso.

Los consorcistas demandantes pretendían el pleno uso de los ascensores uno y dos, tanto para ellos, como
para el personal, colegas, clientes y cualquier persona que pretendiera ingresar a su unidad. El reclamo
comprendía poder usar el hall de ingreso, la escalera, y habilitar y asegurar el funcionamiento del portero
eléctrico, en forma plena tanto para comunicación como para apertura. El Consorcio por su parte se
abroquelaba en lo resuelto por la asamblea.

III. La naturaleza de lo resuelto por la asamblea En el sub lite la asamblea impuso una importante restricción en
la manera de usar ciertas cosas comunes, por parte de los consorcistas demandantes, al impedirse que
determinados visitantes a la propiedad de estos pudieran utilizar los ascensores uno y dos.
Se decidió en consecuencia una suerte de partición de uso y goce de bienes en condominio de los consorcistas.
Ello es pacíficamente admitido en nuestro derecho respecto a cosas comunes (4). El proyecto de 1998 en
materia de condominio lo contempla expresamente en su artículo 1930 que recoge esta doctrina "Convenio de
uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de
manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales".

En el sub lite, sin embargo, la asignación de partes no llegaba a un uso totalmente excluyente de unos u otros
sino que establecía fuertes límites respecto de una de las unidades.

IV. El reglamento de copropiedad y administración En nuestro caso el vocal Sársfield Novillo, cuyo voto quedó
en minoría, es quien más hace hincapié en el reglamento.

El reglamento de copropiedad, como es sabido, se considera, casi sin disidencias, de naturaleza contractual (5)
y ha sido conceptualizado como un contrato formal, multilateral, conmutativo, consensual, en el cual impera
soberanamente la voluntad de las partes, conforme lo dispone el art. 1197 del Cód. Civil, en la medida en que
los derechos que se obliguen a respetar recíprocamente y las obligaciones que se impongan no sean
incompatibles con el régimen especial al que se someten las partes (6).

El vocal en minoría afirma que el actor "pretende exclusivamente se les reconozca lo que el reglamento de
copropiedad y administración dice que tienen o poseen en concordancia con el instrumento público de
adquisición de la unidad". De tal aseveración, extrae dos reglas: a) la asamblea no puede serle opuesta a los
actores cuando implica sencillamente la modificación del reglamento b) Si no fue una modificación menos puede
prevalerse para dar lugar a restricciones o prohibiciones que no contiene la regla madre.

En tal sentido cabe apuntar que siendo el reglamento parte del título de dominio del copropietario, (7) éste
podría considerar inoponible lo que excediendo el título no sea una mera reglamentación razonable del uso de
las cosas comunes.

Incluso las modificaciones al reglamento no inscriptas tampoco serían oponibles a un adquirente. En general se
ha resuelto que aunque en la escritura de adquisición se hubiere hecho constar que el comprador conocía y
aceptaba el reglamento, ello sólo puede entenderse respecto del reglamento inscripto en el Registro de
Propiedad y no de las cláusulas de éste modificadas y no inscriptas (8). Concordantemente se ha resuelto que
"si los copropietarios compraron sus unidades y sólo se les entregó el Reglamento de Copropiedad inscripto en
el Registro de la Propiedad Inmueble, sin modificación alguna, este es el reglamento que debe regular la vida en
el consorcio, pues si la voluntad del dueño original era modificar el reglamento debió cumplir con los requisitos
que establece la ley, que claramente especifica que toda modificación deberá consignarse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de Propiedad" (9).

Nosotros pensamos que todo lo que afecte la médula de los derechos de propiedad de los comuneros debe
reflejarse en el reglamento dado que el mismo marca los límites y define los contornos concretos del derecho
real, y por tanto no le serían oponible al consorcista modificaciones a su derecho de propiedad contenidas, por
ejemplo, en un reglamento interno cuando el comunero no haya sido parte del acuerdo que lo adoptó, lo haya
consentido, o se le haya hecho saber tempestivamente al momento de la adquisición de la unidad (10).

Sin embargo en este caso existen particularidades que apoyan la solución de la mayoría.

Por lo pronto pese a tratarse de una restricción severa la misma era sumamente razonable como veremos
especialmente en el último punto de este análisis.
Además los reclamantes eran sucesores singulares del consorcista -anterior propietario de la unidad- a cuyas
instancia e iniciativa se había adoptado la forma de utilización de los ascensores, teniendo en cuenta que el uso
de los elevadores uno y dos por parte del público que concurría a sus oficinas provocaba inseguridad y una gran
dificultad a los dueños de las unidades -con destino a vivienda- restantes.

Dicha asamblea no fue elevada a escritura pública, ni inscripta en el Registro de la Propiedad inmueble como
reforma del reglamento, pero de entenderse que las restricciones impuestas por la misma tenían tal alcance lo
cierto es que ésta contó con el apoyo de más del 75% de la asamblea, cuando sólo era necesario los dos
tercios para una eventual reforma del reglamento. Por otra parte aún cuando, por hipótesis, se considerara que
la modificación era estatutaria, la ausencia de unanimidad quedaba salvada por el voto favorable -incluso la
iniciativa en nuestro caso- de quien podía entenderse afectado (11).

Por lo demás era una asamblea absolutamente válida. Podría argüirse que el sucesor en el dominio es también
sucesor en la posición contractual que el anterior propietario ostentaba en el reglamento que une a los
consorcistas y vertebra la propiedad horizontal y que en tal carácter debe respetar lo decidido en una asamblea
válidamente realizadas por los comuneros. Si acudimos a las normas de sociedad civil, cuyas disposiciones han
sido frecuentemente trasladadas por analogía a la vida del Consorcio, (12) el art. 1675 del Código puede dar
apoyo a esta aseveración: "El cesionario admitido como socio, quedará obligado para con la sociedad, o para
con los socios y los acreedores sociales, como el socio cedente, cualesquiera que hayan sido las cláusulas de
la cesión".

Todo ello, que puede ser dudoso atento la trabajosa distinción entre lo contractual y lo real en el derecho de
propiedad horizontal, queda despejado por un argumento expresado por el vocal, integrante de la mayoría,
Sahab: el reglamento del edificio en su artículo décimo disponía que las obligaciones legales, las del reglamento
y las normas de aplicación subsidiaria en materia de uso y destino de los bienes propios y comunes y normas
de convivencia regirán igualmente para los nuevos adquirentes, a quienes los propietarios deben hacer conocer
tales normas. El sentenciante considera a las resoluciones de la asamblea normas de aplicación subsidiaria que
el comprador del inmueble -devenido en actor- no podía ignorar. A la luz de esos razonamientos hacía a la
diligencia del adquirente, a su buena fe, indagar y requerir no sólo el reglamento sino también las normas
complementarias como las resoluciones de las asambleas.

V. La conducta de los demandantes No puede soslayarse la interesante valoración de la conducta de los

demandantes que realiza el Tribunal cordobés.

La buena fe en el ejercicio de los derechos es una directiva fundamental del ordenamiento jurídico (art.1198 y
concordantes del Código Civil). Como reza el Código Civil de Québec en su artículo 6°: "Toda persona está
constreñida a ejercer sus derechos civiles conforme las exigencias de la buena fe".

En efecto los demandantes no sólo pretendían la apertura irrestricta de los ascensores uno y dos, sino que
además -según se lo expresó en una asamblea- uno de ellos ratificó "su deseo de utilizar el tercer ascensor
como privado para el personal que trabaja en su estudio así como para clientes importantes". Nótese que
comunero reclamante pretendió así dividir lo acordado en la asamblea que dio origen a la partición del uso y
goce de los ascensores, dado que quería utilizar el ascensor tres como privado para él, su personal y clientes
selectos y que los ascensores uno y dos -que servían a todo el edificio- fueran para proveedores y clientes
(cabe pensar en los no selectos). Esa falta de congruencia en la conducta del actor no podía merecer amparo
de la justicia. Su actuación no era ni siquiera abusiva sino abiertamente contraria a la buena fe que debe regir
toda relación de derecho y especialmente dentro de un régimen tan complejo como el de la propiedad
horizontal. Por otra parte el aprovechamiento que pretendía hacer de lo resuelto por aquella asamblea impedía
que desconociera su validez.

VI. La seguridad Por último debe destacarse la mención que hace el Tribunal a la seguridad, entendida aquí
como el derecho de la persona a que se respete su integridad física y moral lo cual recuerda el Tribunal de
Alzada tiene recepción constitucional tanto en la Constitución Provincial de Córdoba, como de la Nacional,
además de estar recogido por numerosos tratados receptados por el art. 75 inc. 22 de la Constitución Nacional.

Ciertamente no creemos que la sola seguridad pueda hacerse valer para desconocer derechos que surgieran
indudablemente de las normas de la ley o del reglamento de copropiedad y administración, pero el análisis de la
vida en las ciudades que marca un acentuado crecimiento de la inseguridad, debe servir como pauta para que el
juez juzgue si las restricciones son o no razonables. Como ya hemos expresado anteriormente ni el justiciable,
ni el pretorio pueden desentenderse del dato de la realidad social imperante en materia de seguridad (13).

En suma el fallo resuelve con justicia el caso que se le trajo a consideración haciendo gala de prudencia jurídica
y evitando que un propietario desentendiéndose totalmente del valor justicia, se beneficie indebidamente, en
desmedro de toda la comunidad consorcial.

Notas al pie:

(1) Sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal vide HIGHTON, Elena, "Propiedad Horizontal y
Prehorizontalidad, Derechos Reales", Vol. 4, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2000, 2° edición renovada y
ampliada, p. 73. Se afirma con razón que la aceptación de la autonomía de la propiedad horizontal se va
convirtiendo en la opinión generalizada y dominante (PAPAÑO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLON Gregrorio;
CAUSSE, Jorge; "Derechos Reales", t. I, Buenos Aires, 2004, 2° edición, Ed. Astrea, p. 459) en igual sentido
ALTERINI, Jorge; "Derechos de los Consorcistas", en El Derecho, t. 68, p. 779; LAMBOIS, Susana, "Propiedad
Horizontal" en BUERES, Alberto (director), HIGHTON, Elena (coordinadora), Código Civil y normas
complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, t. 5, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1997, p. 731;
RACCIATTI, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Ed. Depalma, Buenos Aires 1998, p. 8; HIGHTON, op.
cit., p. 73.

(2) El "germen" asociativo ha sido destacado por Borda (BORDA, Guillermo, Tratado de Derecho Civil Argentino,
Derechos Reales, t. I, n° 680, Ed. Abeledo- Perrot, 4° Edición, Buenos Aires 1992) (3) CARRASO PERERA,
Angel; "Artículo 17" en BERCOVITZ, RODRÍGUEZ -CANO (coordinador), Comentarios a la ley de propiedad
horizontal, p. 194 Ed. Aranzadi S.A. Pamplona 1999.

(4) LLAMBÍAS, Jorge J. y ALTERINI, Jorge H; "Código Civil Anotado", t. IV A; Buenos Aires, p. 520, Ed.
Abeledo-Perrot, 1981.

(5) GABAS, Alberto A., "Manual teórico práctico de propiedad horizontal", Buenos Aires, 1998, 2° ed.
Actualizada y ampliada, Ed. Hammurabi, p. 288. En esta materia puede anotarse la disidencia de Borda quien lo
considera "un conjunto de normas jurídica que rigen la vida interna del consorcio" (op. cit. t. I, p. 629), tesis que
ha sido retomada por Costantino (COSTANTINO, Juan Antonio, "Propiedad Horizontal", p. 107, Ed. Juris,
Rosario, 2002).

(6) C6aCC Córdoba, abril 7, 1998. - Callegher, Jorge A. y otros, LA LEY, 1998-E, 784 (40.867-S).

(7) CNCiv., sala E, 11/8/1993, , Tomo 91Agüero 927/35 v. Riesco S.A. JA, 1994 - IV, síntesis, CNCiv., sala E,
11/12/1981, Consorcio Bulnes 44 v. Erralde, Aniceto E. 1 JA, 1982-IV, síntesis).

(8) CNEsp., sala IV, JA, 1981-II-785, CIJYD (9) CNCiv, sala C, 30/11/2000 - Consorcio Defensa 649/673 v.
Propietario de la U.F. n. 1 de Defensa 649 JA, 2001-II-689 (10) COSSARI, Nelson, G. A., "Reglamento de
copropiedad y tenencia de animales en la propiedad horizontal", t. 91 en Revista Jurídica Zeus, 10 de abril de
2003.

(11) El proyecto de 1998 establece correctamente que en esto casos más que unanimidad es necesario el
concurso de la voluntad del propietario afectado Artículo 2003. Conformidad expresa del titular. Para la
supresión o limitación de derechos acordados a las unidades, la mayoría debe integrarse con la conformidad
expresa de sus titulares.

(12) Vide ALTERINI, Jorge Horacio; "Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio" en "El
Derecho", t. 56, p. 743.

(13) COSSARI, Nelson G. "La reglamentación del uso de las cosas comunes en la Propiedad Horizontal: puerta
de acceso y portero eléctrico", en DJ, 2004-3-1242.