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CENTRO UNIVERSITÁRIO DE ITAJUBÁ – FEPI

Curso de Engenharia Civil

Pedro Henrique Miranda Alves Lanza França

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS NA ENGENHARIA CIVIL: estudo de caso em uma


residência na cidade de Itajubá-MG

ITAJUBÁ
2018
Pedro Henrique Miranda Alves Lanza França

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS NA ENGENHARIA CIVIL: estudo de caso em uma


residência na cidade de Itajubá-MG

Trabalho de Conclusão de Curso


Apresentado ao Curso de Engenharia Civil do
Centro Universitário de Itajubá – FEPI como
requisito Parcial para obtenção do título de
Bacharel em Engenharia Civil

Orientadora: Profa. Ma. Cidélia Maria B. Lima

ITAJUBÁ
2018
FRANÇA, Pedro Henrique Miranda Alves Lanza

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS NA ENGENHARIA CIVIL: estudo de caso em uma


residência na cidade de Itajubá-MG. Pedro Henrique Miranda Alves Lanza França. Itajubá,
2018, 93 p.

Orientadora: Cidélia Maria Barbosa Lima. Trabalho de Conclusão de Curso.


Engenharia Civil. Centro Universitário de Itajubá – FEPI.

1. Engenharia. 2. Avaliação. 3. Perícia.

I. LIMA, Cidélia Maria Barbosa. II. FEPI – Centro Universitário de Itajubá. III.
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS NA ENGENHARIA CIVIL: estudo de caso em uma residência na
AGRADECIMENTOS

Primeiramente agradeço a Deus por ter me dado força e sabedoria para concluir
mais esta etapa da minha graduação. Sem Ele não seria nada!
Agradeço, também, aos meus pais Camilo e Nanci, por todo empenho para me
dar tudo de melhor, principalmente o exemplo de nunca desistir. A minha irmã Carol
por todo auxilio em tudo que precisei. A minha namorada Mariana por me apoiar e
muitas vezes me impulsionar ao longo deste percurso. A todos meus familiares que
foram suporte nas horas em que houve necessidade.
Aos meus amigos de fora da faculdade, que sempre proporcionaram momentos
de alegrias e foram fundamentais para que essa caminhada se tornasse mais leve.
Aos meus companheiros de caminhada da Turma LIV-B, agradeço por todo
companheirismo, alegrias, resumos, estudos, sofrimentos e vitorias. Tudo isso será
guardado pra sempre em meu coração. De forma especial, aqueles que estiveram
sempre perto de mim e que, com toda certeza, têm grande influência nessa conquista.
Aos meus queridos professores, que foram essenciais em toda aprendizagem,
que se sacrificaram pra fazer o melhor por todos nós alunos. Gratidão, principalmente,
a Professora Cidélia pela disponibilidade e empenho na orientação para elaboração
deste trabalho, mesmo com suas responsabilidades não poupou esforços em me
ajudar sempre que foi preciso. Agradeço também a professora Pâmella, que sempre
me auxiliou na execução deste trabalho em todos os momentos que se fez necessário.
Ao Sr. Antônio e Sra. Edilene, que abriram as portas de sua residência para que
fosse realizado o estudo de caso deste trabalho e foram solícitos sempre que pedi
alguma informação ou material. Muito obrigado.
Enfim, agradeço a todos que forma direta e indireta se fizeram presentes ao
longo da minha graduação. Gratidão eterna!
RESUMO

Com a necessidade de que os fatos sejam esclarecidos e compreendidos, a área de


avaliações e perícias possui uma grande importância no cenário atual da Engenharia,
devido à grande ocorrência de eventos e necessidades de auxílio para que seja
encontrado um bem comum. Para um maior conhecimento da área, deve-se sempre
estar atualizado no que diz respeito a normas e técnicas especificas para realização
de avaliações e perícias. Destaca-se também o vasto campo de trabalho para esse
profissional: importante conhecimento para aqueles que desejam atuar na área. É de
extrema importância entender que conhecer a história da profissão no Brasil e no
Estado de Minas Gerais é também conhecer a história do órgão que rege a classe: o
IBAPE. Com estudo de caso foi mostrado a realidade de uma residência no seu
aspecto físico/estrutural a fim de que, tendo vistoriado a mesma, detectou-se diversas
patologias relacionadas com o recalque diferencial do solo devido as obras de
drenagem realizadas no entorno do imóvel. Foi realizado também o laudo pericial
judicial a fim de exemplificar o funcionamento de execução do mesmo para uma
possível ação judicial. Concluiu-se que o estudo teve grande importância para se notar
a necessidade de um profissional de Engenharia Pericial para que os fatos sejam
esclarecidos e se possível auxiliem as partes de determinados processos. O estudo
deixa em aberto para futuras pesquisas para graduandos que desejam realizar a
manutenção corretiva das patologias apresentadas na residência.

Palavras-chave: Avaliação, Perícia, normas, patologias, laudo.


ABSTRACT

With the necessity of clarifying and understanding the facts, the area of valuations and
technical inspection has a great importance into the current Engineering scenario due
to the great occurrence of events and needs of assistance to find the common good.
For a better knowledge inside this area, one must always be up-to-date regarding
specific norms and techniques to conduct evaluations and technical inspections. It is
also worth mentioning the vast field of work for this kind of professional: it is a important
knowledge for those who wish to work in this area. It is extremely important to
understand that knowing the history of this profession in Brazil and in Minas Gerais
State is also to know the history of the public sector that rules this professional group:
IBAPE. The case study showed the reality of a residence in its physical / structural
aspect so that, having overhauled the same, it was detected several pathologies
related to differential soil repression because of the drainage work that was carried out
around the property. The judicial expert report was also led in order to exemplify the
execution for a possible judicial action. It was concluded that the study was very
important to realize the need of an professional Engineering in order that the facts are
clarified and, if possible, help certain processes parts. For future researches,
undergraduate students who wish to perform the pathologies corrective maintenance
presented in the residence, can work on these terms.

Key words: Evaluation, Technical Inspection, Norms, pathologies, report.


LISTA DE FIGURAS

Figura 1 – Símbolo IBAPE NACIONAL .................................................................... 15


Figura 2 – Mapa de Zoneamento Urbano de Itajubá ................................................ 22
Figura 3 – Fissurômetro ........................................................................................... 24
Figura 4 – Planta da Residência sem escala............................................................ 27
Figura 5 – Planta de ocupação da residência........................................................... 28
Figura 6 – Localização do Imóvel ............................................................................. 29
Figura 7 – Fachada .................................................................................................. 29
Figura 8 – Localização do Imóvel ............................................................................. 30
Figura 9 – Zoneamento Urbano do Imóvel ............................................................... 30
Figura 10 – Cobertura .............................................................................................. 32
Figura 11 – Legenda patologias ............................................................................... 33
Figura 12 – Patologias da Sala (sem escala) ........................................................... 34
Figura 13 – Patologia 01: Fissuração na Laje .......................................................... 34
Figura 14 – Patologias do Quarto 01 (sem escala) .................................................. 35
Figura 15 – Patologia 02: Fissura Transversal ......................................................... 35
Figura 16 – Patologia 02: Fissura Transversal ......................................................... 36
Figura 17 – Patologia 03: Fissura Longitudinal......................................................... 36
Figura 18 – Patologia 03: Fissura Longitudinal......................................................... 37
Figura 19 – Patologia 04: Patologia endógena no contra piso ................................. 37
Figura 20 – Patologias do Quarto 02 (sem escala) .................................................. 38
Figura 21 – Patologia 05: Fissura Vertical ................................................................ 38
Figura 22 – Patologia 05: Fissura Vertical ................................................................ 39
Figura 23 – Patologia 06: Afundamento do piso ....................................................... 39
Figura 24 – Patologia 07: Rachadura longitudinal .................................................... 40
Figura 25 – Patologia 07: Rachadura longitudinal .................................................... 40
Figura 26 – Patologias do W.C. Social (sem escala) ................................................ 41
Figura 27 – Patologia 08: Rachadura Longitudinal ................................................... 41
Figura 28 – Patologia 08: Rachadura Longitudinal ................................................... 42
Figura 29 – Patologia 09: Fissura Transversal ......................................................... 42
Figura 30 – Patologia 09: Fissura Transversal ......................................................... 43
Figura 31 – Patologia 10: Fissuração na Laje .......................................................... 43
Figura 32 – Patologias da cozinha (sem escala) ...................................................... 44
Figura 33 – Patologia 11: Descolamento de Revestimento Cerâmico ...................... 44
Figura 34 – Patologia 12: Fissura Transversal ......................................................... 45
Figura 35 – Patologia 12: Fissura Transversal ......................................................... 45
Figura 36 – Patologia 13: Fissura Longitudinal......................................................... 46
Figura 37 – Patologia 13: Fissura Longitudinal......................................................... 46
Figura 38 – Patologias da Área Externa (sem escala) ............................................. 47
Figura 39 – Patologia 14: Trinca no Piso .................................................................. 48
Figura 40 – Patologia 14: Trinca no Piso .................................................................. 48
Figura 41 – Patologia 15: Afastamento entre Alvenarias .......................................... 49
Figura 42 – Patologia 16: Trinca transversal ............................................................ 49
Figura 43 – Patologia 16: Trinca transversal ............................................................ 50
Figura 44 – Patologia 17: Trinca vertical .................................................................. 51
Figura 45 – Patologia 17: Trinca vertical .................................................................. 51
Figura 46 – Patologia 18: Fissura Vertical ................................................................ 52
Figura 47 – Patologia 18: Fissura Vertical ................................................................ 52
Figura 48 – Patologia 19: Fissura Vertical ................................................................ 53
Figura 49 – Patologias da Área Descoberta 01 (sem escala) .................................. 54
Figura 50 – Patologia 20: Trinca............................................................................... 54
Figura 51 – Patologia 20: Trinca............................................................................... 55
Figura 52 – Patologia 20: Trinca............................................................................... 55
Figura 53 – Patologia 21: Rachadura ....................................................................... 56
Figura 54 – Patologia 21: Rachadura ....................................................................... 57
Figura 55 – Patologia 21: Rachadura ....................................................................... 57
Figura 56 – Patologias da Área Descoberta 02 (sem escala) .................................. 58
Figura 57 – Patologia 22: Fenda no piso .................................................................. 58
Figura 58 – Patologia 23: Rachadura vertical ........................................................... 59
Figura 59 – Patologia 23: Rachadura vertical ........................................................... 59
Figura 60 – Patologia 24: Trinca vertical .................................................................. 60
Figura 61 – Patologia 24: Trinca vertical .................................................................. 60
Figura 62 – Patologia 25: Fissura no piso ................................................................ 61
Figura 63 – Patologia 25: Fissura no piso ................................................................ 61
Figura 64 – Patologia 26: Trinca vertical .................................................................. 62
Figura 65 – Patologia 26: Trinca vertical .................................................................. 62
Figura 66 – Garagem (sem escala) .......................................................................... 63
Figura 67 – Patologia 27: “Tombamento” da parede ................................................ 63
Figura 68 – Patologia 28: Fenda .............................................................................. 64
Figura 69 – Patologia 29: Fissura vertical ................................................................ 65
Figura 70 – Patologia 29: Fissura vertical ................................................................ 65
Figura 71 – Patologia 30: Fenda .............................................................................. 66
Figura 72 – Resumo das Patologias em planta ........................................................ 67
Figura 73 – Recalque diferenciado, por falta de homogeneidade do solo ................ 70
Figura 74 – Trincas de cisalhamento no painel ........................................................ 71
Figura 75 – Fissura de Recalque Vertical ................................................................. 71
Figura 76 – Efeito dos esforços de tração ................................................................ 72
Figura 77 – Abertura de Vala para obras de Drenagem ........................................... 76
Figura 78 – Patologia 16: Antes e Depois da manutenção ....................................... 77
Figura 79 – Patologia 19: Antes e Depois da manutenção ....................................... 78
Figura 80 – Patologia 20: Antes e Depois da manutenção ....................................... 78
Figura 81 – Patologia 21: Antes e Depois da manutenção ....................................... 79
Figura 82 – Patologia 24: Antes e Depois da manutenção ....................................... 79
LISTA DE QUADROS

Quadro 1 – Anomalias/Aberturas ............................................................................. 24


Quadro 2 – Resumo das Patologias ......................................................................... 68
Quadro 3 – Resumo dos Grupos .............................................................................. 69
SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 3

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ................................................................................ 5


2.1 Perícia............................................................................................................... 5
2.2 Perícia propriamente dita .................................................................................. 5
2.3 Avaliação .......................................................................................................... 6
2.3.1 Funções do Profissional ........................................................................... 7
2.3.2 Áreas de atuação ..................................................................................... 8
2.4 Principais ações que envolvem a perícia .......................................................... 8
2.4.1 Perícias em desapropriações ................................................................... 8
2.4.2 Perícias em avaliações de aluguéis ......................................................... 9
2.4.3 Perícias em Medidas Cautelares (Vistoria) ............................................ 10
2.4.4 Perícias em ações reais imobiliárias ...................................................... 11
2.4.4.1 Ações reivindicatórias .................................................................. 12
2.4.4.2 Ações possessórias ..................................................................... 12
2.4.4.3 Ações de usucapião .................................................................... 13
2.4.4.4 Pericias relativas demarcatórias e divisórias ............................... 13
2.5 Perícia no Brasil .............................................................................................. 14
2.5.1 IBAPE ..................................................................................................... 15
2.6 Perícia em Minas Gerais................................................................................. 16
2.7 Normas Regulamentadoras ............................................................................ 17
2.7.1 NBR 14653 - Avaliações ........................................................................ 18
2.7.2 NBR 13752 – Pericias de Engenharia na Construção Civil .................... 20

3 METODOLOGIA ................................................................................................. 21
3.1 Caracterização do Imóvel ............................................................................... 22
3.2 Vistoria do local .............................................................................................. 23
3.3 Avaliações ...................................................................................................... 25
3.4 Laudo .............................................................................................................. 25
3.5 Análise comparativa ....................................................................................... 25
4 ESTUDO DE CASO ............................................................................................ 27
4.1 Caracterização do Imóvel ............................................................................... 27
4.2 Vistoria do local .............................................................................................. 31
4.2.1 Caracterização, classificação e quantificação das patologias ................ 33
4.2.1.1 Sala.............................................................................................. 34
4.2.1.2 Quarto 01 ..................................................................................... 35
4.2.1.3 Quarto 02 ..................................................................................... 38
4.2.1.4 W.C Social ................................................................................... 41
4.2.1.5 Cozinha........................................................................................ 44
4.2.1.6 Área Externa ................................................................................ 47
4.2.1.7 Área Descoberta 01 ..................................................................... 54
4.2.1.8 Área Descoberta 02 ..................................................................... 58
4.2.1.9 Garagem ...................................................................................... 63
4.2.1.10 Resumo das Patologias ............................................................... 67
4.3 Avaliação ........................................................................................................ 69
4.3.1 Resumo da avaliação ............................................................................. 69
4.4 Laudo .............................................................................................................. 73
4.5 Análise Comparativa ....................................................................................... 77
4.5.1 Reincidência 1: Patologia 16 .................................................................. 77
4.5.2 Reincidência 2: Patologia 19 .................................................................. 78
4.5.3 Reincidência 3: Patologia 20 .................................................................. 78
4.5.4 Reincidência 4: Patologia 21 .................................................................. 79
4.5.5 Reincidência 5: Patologia 24 .................................................................. 79
4.5.6 Restante das Patologias ........................................................................ 80

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................ 81

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 82


3

1 INTRODUÇÃO

Com a necessidade de que os fatos sejam esclarecidos e compreendidos, a área


de avaliações e perícias possui uma grande importância no cenário atual da
Engenharia, devido à grande ocorrência de eventos e necessidades de auxílio para
que seja encontrado um bem comum.
Para um maior conhecimento da área, o profissional de estar sempre atualizado
no que diz respeito a normas e técnicas especificas para realização de avaliações e
perícias. Destaca-se também o vasto campo de trabalho para esse profissional:
importante conhecimento para aqueles que desejam atuar na área.
É de extrema importância entender que conhecer a história da profissão no Brasil
e no Estado de Minas Gerais é também conhecer a história do órgão que rege a
classe: o IBAPE.
Neste trabalho, esta temática se fez necessária por ocasião do aparecimento de
diversas patologias em uma residência na cidade de Itajubá-MG, onde, no seu
entorno, foram realizadas obras de drenagem que não foram realizadas de forma
correta segundo as normas especializadas de escavação a céu aberto (NBR 9061).
Quando as obras foram realizadas, surgiram patologias comprometedoras e,
posteriormente, foi realizado um acordo entre empresa responsável pelas obras e
proprietário do imóvel para execução de manutenções corretivas no local, que foram
realizadas. Porém, as patologias reapareceram, sendo necessário uma investigação
pericial para diagnosticar o problema.
Sendo assim, realizando o processo pericial será possível identificar as causas
das patologias, podendo ser de caráter estrutural, físicos ou por consequência da
instabilidade do solo causado pelas obras de drenagem.
O presente trabalho tem como objetivo apresentar e definir o que é ‘Avaliação e
Perícia’, exemplificando com um estudo de caso em uma residência na cidade de
Itajubá-MG, descrever sobre o tema, mostrar a história da Avaliação e Perícia no
Brasil, apresentar as normas que regem os profissionais da classe, realizando o
estudo de caso através das normas e bibliografias especializadas, redigir um laudo
pericial e fazer uma análise comparativa.
A metodologia utilizada é exploratória a fim de conhecer a situação real do imóvel
com abordagem qualitativa e realizando uma perícia que, de acordo com a NBR
13752, deve ser feita a caracterização do imóvel, vistoria do local através de
4

fotografias, avaliações por bibliografias especializadas e laudo técnico judicial.


Posteriormente ao estudo pericial, faz-se uma avaliação de imagens anteriores a
reforma acordada, a fim de saber quais são as patologias recorrentes.
Este trabalho se subdivide em 5 (cinco) capítulos, sendo este o primeiro, seguido
de Revisão Bibliográfica, Metodologia, Estudo de caso e Considerações Finais. A
revisão destaca o que é perícia e suas atividades, perícia propriamente dita e as áreas
de atuação do profissional, Avaliação na Engenharia, Ações que envolvem a perícia,
história da perícia no Brasil e em Minas Gerais e as normas regulamentadoras da
Avaliação e Perícia na Engenharia Civil.
5

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

Conhecer a Engenharia Civil como uma das profissões que mais colocam o
mundo para a frente já não é mais novidade para ninguém. Segundo o Portal
Educação (2013) “a engenharia civil não é uma profissão fixa na construção civil, o
profissional pode trabalhar em outras áreas que competem as matérias aprendidas
nos cinco anos de graduação”. As áreas mais comuns de atuação do profissional são:
Estruturas e Fundações, Gerência de obras, Projetos hidrossanitários e Infraestrutura.
Porém, o Engenheiro Civil pode atuar em outras áreas. Especificamente
relacionado a este trabalho, uma das funções em ascensão desta área de atuação é
o Engenheiro de Avaliações e Perícias, que surge devido a necessidade de
compreender, analisar e definir certos valores a específicos bens ou elaborar laudos
para resolver determinadas situações.
Tendo conhecimento que existe essa área de atuação é, necessário também,
conhecer como se define e quais as áreas de atuação desse profissional.

2.1 Perícia
Entende-se como perícia uma atividade técnica desenvolvida por profissionais
incumbidos de investigar e esclarecer os fatos, analisar e compreender a situação
física de um bem e apurar quais são as causas de determinados eventos, avaliação
dos bens, seus valores e direitos. (ABNT, NBR 14653-1,2001, p.5).
Conforme o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias/SP, essas perícias
podem ser subdivididas em três atividades:

Avaliação: Análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de


viabilidade econômica para um determinado objetivo, finalidade e data,
consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes.
Exame: Constatação de fatos ou desenvolvimento de processo analítico
fundamentado que permita extrair conclusões acerca de causas e
consequências, ainda que no âmbito da probabilidade, tendo por objeto
pessoas, semoventes e bens móveis.
Vistoria: Constatação de fatos ou desenvolvimento de processo analítico
fundamentado que permita extrair conclusões acerca de causas e
consequências, ainda que no âmbito da probabilidade, tendo por objeto bens
imóveis.

2.2 Perícia propriamente dita


Para Presotto et al (2017) perícia em si, pode ser dividida em, basicamente, três
áreas de atuação: Judicial, administrativa e particular.
6

O mesmo autor diz que a perícia judicial depende que o profissional esteja
habilitado e credenciado a fazer este tipo de serviço, seguindo o Código de Processo
Civil (CPC). Assim sendo, ele recebe o serviço ou por nomeação do juiz (atuando
assim como perito) ou então por nomeação de uma das partes constituintes do
processo (atuando como assistente técnico). Nessa situação, o Perito nomeado é
obrigatório para o acontecimento do processo, enquanto o indicado pelas partes não.
Já as perícias administrativas são realizadas em empresas ou órgãos
(geralmente públicos), onde os peritos realizam seu trabalho que, futuramente, podem
ser utilizados em processos. Nesse tipo de perícia, o profissional não segue à risca as
diretrizes do CPC. (PRESOTTO et al, 2017)
Para perícia particular, o autor ainda cita que o processo de serviço é
basicamente igual ao judicial, com diferença no que diz respeito a questão da
contratação que, neste caso, deve ser realizado exclusivamente pelo contratante. Este
tipo de perícia tem como função principal evitar o embate judicial entre duas partes ou
então preparar uma medida para uma futura ação, para que se possa resolver os
problemas entre essas partes. Assim como citado acima, esse perito pode ser
considerado um assistente técnico.
Complementando isso, Deutsch (2013) diz que a área de atuação de um
Engenheiro Perito não se restringe somente à judicial, mas também a extrajudicial
(particular e administrativas). As consultorias extrajudiciais incluem avaliações
patrimoniais, pesquisas ambientais, inspeções prediais, vistorias, constatações de
obras irregulares e análise das patologias encontradas nas edificações.

2.3 Avaliação
Para Neto et al (2007), a Avaliação na Engenharia pode ser definida como
“Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação
de bens”.
Com isso, entende-se avaliação um conjunto de conhecimentos na área de
engenharia, arquitetura e outras áreas das ciências sociais, exatas e da natureza. Seu
objetivo é determinar valores de um bem (DANTAS, 2012).
De acordo com a NBR 14653-1, as avaliações podem ser realizadas em bens
palpáveis e não-palpáveis. Os palpáveis podem ser imóveis, máquinas,
equipamentos, veículos, móveis, acessórios, matérias primas, infraestruturas,
7

instalações, recursos naturais, culturas agrícolas. Já os não-palpáveis podem ser


empreendimentos de base imobiliária, fundos de comércio, marcas e patentes.

2.3.1 Funções do Profissional


O profissional deve estar bem atento as atualizações das normas e documentos
técnicos, estando capacitado para realização de sua função. Deve sempre manter
contato com especialistas de determinadas áreas da engenharia de avaliação, para
que, sempre que necessário, seja assessorado no serviço. (INSTITUTO BRASILEIRO
DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS/SP, 2015)
A NBR 14653-1 diz que o profissional deve também ter uma relação ética com
quem o contratou, tendo uma relação aberta e franca, mostrando tudo que está sendo
feito, o que não pode ser realizado e dando todo o suporte necessário para o
entendimento do cliente.
A respeito de suas atividades, a mesma norma descreve que deve predispor de
conhecimento para seguir um cronograma de etapas para o bom êxito do trabalho.
Segundo a mesma norma, essas etapas básicas consistem em:
 Requerer toda a documentação dos interessados, necessária para o serviço;
 Conhecer a documentação disponível e, em caso de impossibilidade do
fornecimento da mesma, o avaliador julgará se convém ou não realizar a sua função.
Em caso de se realizar mesmo sem os documentos, o profissional deixará claro que
o serviço será realizado com ressalvas;
 Coletar os dados do bem previamente, para que se possa realizar um
planejamento do serviço;
 Vistoriar o bem detalhadamente, caracterizando totalmente desde o segmento
do mesmo até suas características físicas e utilização. Quaisquer que sejam a
anormalidade devem estar claras;
 Escolher a metodologia correta para a especificidade do bem, mostrando o
porquê da avaliação, comparando com os dados existentes de mercado;
 Colher os dados de acordo com a metodologia escolhida;
 Analisar o mercado, de acordo com a localização do bem avaliado, indicando
em laudo o valor do mesmo.
8

2.3.2 Áreas de atuação


Os profissionais que podem atuar como nessa área devem estar aptos conforme
a Resolução nº345 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
(CONFEA), sendo eles formados em Engenharia, Arquitetura, Agronomia, Geologia,
Geografia e Meteorologia.
O profissional de Perícias de avaliação possui áreas principais de atuação no
que diz respeito a avaliações, pré-determinadas na NBR 14653:
 Avaliações de Imóveis Urbanos, que especifica os caminhos para avaliação de
imóveis em si, definindo o valor de mercado do mesmo.
 Avaliações de Imóveis Rurais, que especifica os caminhos para avaliação dos
imóveis rurais, definindo o valor de mercado do mesmo.
 Avaliações de Empreendimentos, que especifica os caminhos para avaliação
dos empreendimentos,
 Avaliações de Máquinas, Equipamentos, instalações e bens industriais em
geral.
 Avaliações de recursos naturais e ambientais
 Avaliações de bens de patrimônios históricos e artísticos

2.4 Principais ações que envolvem a perícia


As perícias podem se diferenciar praticamente de acordo com sua frequência de
acontecimentos. Para Medeiros Junior e Fiker (1996), elas se distinguem da seguinte
forma:
1º) Perícias em desapropriações;
2º) Perícias em casos de avaliação de aluguéis em ações renovatórias,
revisionais ou similares;
3º) Perícias em medidas cautelares (vistorias) e nunciações de obra nova
4º) Perícias em ações reais imobiliárias (possessórias, reivindicatórias,
usucapiões, divisórias e demarcatórias.

2.4.1 Perícias em desapropriações


Conceitualmente, Meirelles e Azevedo definem desapropriação como
“transferência compulsória da propriedade particular (ou pública de entidade de grau
inferior para o superior) para o Poder público ou aos seus delegados, ou ainda por
interesse social mediante a uma prévia e justa indenização em dinheiro”.
Nas desapropriações, o perito tem como função técnica definir qual será o valor
indenizatório pelos bens que serão desapropriados, tendo em vista que ao avaliar o
9

bem deverá, além de seguir as normas especificadas para tal, analisar as


peculiaridades tanto da desapropriação quanto a maneira que afetará esse bem.
Como trata-se de um processo que nem sempre a parte expedida está de acordo com
a situação, cabe ao profissional avaliar de forma justa o bem, tendo como base ou o
valor de mercado (valor que seria negociado caso houvesse acordo comum de
compras e vendas) ou valor de reposição (valor do bem acrescentado de todo custo
direto e indireto para o expropriado recompor o bem). (MEDEIROS JUNIOR; FIKER,
1996)
Para explicar sobre o valor, o autor continua o raciocínio dizendo que para o
valor de mercado deve-se utilizar o método comparativo enquanto o valor de reposição
utiliza ou o método de custo (valores propriamente ditos) ou de reedição
(reconstituição de todo o custo do bem). Quando a economia de mercado estiver em
condições normais, os valores devem estar praticamente coincidentes.

2.4.2 Perícias em avaliações de aluguéis


Judicialmente falando, as avaliações de aluguéis devem ser realizadas de
acordo com os seguintes casos:

1º) nos arbitramentos relativos a imóveis comerciais e industriais


envolvendo contratos regidos pela Lei de Luvas (ações renovatórias e
revisionais) e, ultimamente, também ajustes de aluguéis referentes a imóveis
residenciais com avenças vencidas (ações também cognominadas de
revisionais);
2º) na apuração do valor de mercado de imóveis completos (terrenos
vagos ou com construções), pelo método da renda;
3º) idem, idem, de terrenos pelo método residual, em sua variante da
renda, ou, vice-versa, de benfeitorias (também pelo resíduo). (MEDEIROS
JUNIOR; FIKER, 1996)

Com isso, o autor diz que os dois métodos utilizados para a avaliação de aluguéis
são o direto e o indireto. O direto, considerado comparativo, avalia o imóvel utilizando
de análise comparativa com locações que possuem similaridades com o bem
avaliado. Já o indireto, considerado como de renda, atribui um valor relativo, levando
em consideração o valor de mercado do imóvel e as possíveis rendas que esse bem
produzirá para o locatário, utilizando taxa de retorno que varia de acordo com as
características particulares do mesmo, do mercado da região e a época que está
sendo avaliado. Se conveniente a determinados casos, utiliza-se os dois métodos de
maneira conjunta, para que se analise os valores e cheguem em um denominador
comum.
10

De acordo com a Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos de 2011 do


IBAPE/SP, o método direto de avaliação é o principal utilizado para avaliação, pois
através dele tem-se o conhecimento completo do bem avaliado pois o mesmo exige
do perito uma análise a fundo dos dados de mercado (para análise comparativa).
Aconselha-se utilizar o método de renda somente quando não for possível utilizar o
método comparativo.
Medeiros Junior e Fiker (1996) descrevem que, em processos judiciais, as
avaliações são solicitadas para todos os tipos de imóvel, sendo mais comuns em lojas,
armazéns, escritórios, apartamentos, residências, postos de serviço cinemas e lojas
em “shopping centers”. Para lojas, armazéns, escritórios, apartamentos e residências,
podem ser realizados ambos os tipos de avaliação, levando em consideração que
para a comparativa necessita de uma gama maior de dados para serem confrontados.
No caso das lojas em shopping o único método praticável é o direto, pois como as
lojas normalmente são de um mesmo proprietário não teria como realizar uma análise
de renda separadamente de cada uma das lojas. Já nos casos especiais (postos de
serviço, cinemas, entre outros), como são imóveis considerados atípicos, o método
de renda é o único que deve ser utilizado para a avaliação do bem, pois existem
variáveis especificas para cada um deles, de acordo com a utilização deles e
perspectiva de renda do serviço futuro.

2.4.3 Perícias em Medidas Cautelares (Vistoria)


Para Medeiros Junior e Fiker (1996), o que caracteriza essa perícia “é a inspeção
do bem para fixar sua localização, averiguar suas condições estruturais e atributos,
defeitos ou danos em prédio ou em suas servidões”. A vistoria em si, normalmente é
realizada em imóveis, porém, quando solicitado ao Engenheiro Legal, pode ser
realizado também em equipamentos e automóveis.
Seguindo essa ideia, o mesmo autor diz que essas vistorias tanto como medida
preventiva (como prova antecipada) quanto para própria ação judicial, incluindo a
vistoria em danos, problemas estruturais, patologias construtivas, acidentes
automobilísticos, defeitos de fabricação e outros.
A medida cautelar, definida como exame pericial pelo Código Civil, pode ser
considerada uma “providência preparatória” para uma determinada ação que envolve
um bem, podendo não servir para os autos do processo e não interferir na decisão
daquele que o rege. (MEDEIROS JUNIOR; FIKER, 1996)
11

Com isso, o autor conclui que as vistorias servem basicamente como verificação
dos fatos, podendo ser caracterizada como perícia para constatação dos fatos
(propriamente dita) ou então interpretativa. Porém, em alguns casos essa perícia deve
ter um valor jurídico, podendo apenas o parecer do perito ser utilizado para embargo
ou não de uma determinada obra (por exemplo), aumentando assim a
responsabilidade do profissional.

2.4.4 Perícias em ações reais imobiliárias


Esse tipo de perícia pode ser subdividido em dois campos principais, de acordo
com o Código Civil.
Segundo Medeiros Junior e Fiker (1996), no primeiro grupo de ações de perícias
estão as reivindicatórias, possessórias, de usucapião e servidão que seguem
fidedignamente como a ordem de serviço, sendo um perito indicado pelo juiz e
assistentes técnicos indicado pelas partes.

Não obstante, como regra genérica prática, tal como acontece nas perícias
em desapropriações, avaliações de aluguéis e vistorias, é recomendável,
para perfeita concatenação de ideias e fatos, que as respostas aos quesitos
sejam precedidas de:
a) um estudo preliminar resumindo os termos em que está posta a
demanda e os objetivos da perícia;
b) um relatório da situação apurada em vistoria;
c) uma seção destinada a considerações e interpretação técnica doas
fatos, além de documentos que levem a uma ou várias conclusões
alternativas a serem oferecidas à opção do juiz. (MEDEIROS JUNIOR;
FIKER, 1996)

Para o mesmo autor, quando se trata de imóveis rurais o perito deve, além de
ter um amplo conhecimento técnico no campo de engenharia, ter um variado
conhecimento especifico da região avaliada. Saber dos costumes do local, da ecologia
do meio, variações agrícolas, tipo de solo e vegetação local, histórico do local,
vocabulário usual popular, entre outras características próprias.
Sempre que possível, nessas pericias devem constar: levantamento topográfico;
detalhamento da área, perímetro e superfície que indiquem que o local tenha sido
ocupado em um determinado período de tempo, com imagens aéreas detalhadas ou
outros métodos comprobatórios. “Os requisitos específicos envolvendo ações reais
imobiliárias devem fornecer o maior conjunto possível de informações técnicas
devidamente analisadas que constituam subsídios para o esclarecimento da lide. ”
(IBAPE/SP, 2015)
12

2.4.4.1 Ações reivindicatórias


Para Oliveira (2016), nas ações reivindicatórias tem como principal objetivo
provar a existência de determinadas propriedade, com seus limites e confrontantes, e
posse injusta da mesma, se tornando, assim, um importante amparo jurídico para o
proprietário legal reaver sua propriedade.
Nessas ações, deve-se realizar uma busca pelos documentos legais. Essa busca
“gira em torno dos títulos de domínio das partes e respectivas filiações, devendo a
localização de cada um dos citados títulos ser estudada desde o mais antigo
documento”. É importante também ter o conhecimento de tudo aquilo que aconteceu
na região estudada, desde eventos naturais até demarcações realizadas pelo homem
(cercas, valas, muros). Vale salientar que é necessário a análise de documentos
antigos (mapas e levantamentos topográficos), comparando-os coma realidade local.
(MEDEIROS JUNIOR; FIKER, 1996)

2.4.4.2 Ações possessórias


Para Overbeck (2014), o principal objetivo das ações possessórias é a proteção
daquele que possui legalmente determinado bem. De acordo com ao Artigo 1210 da
Lei nº 10.406 do Código Civil de 2002 “o possuidor tem direito a ser mantido na posse
em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se
tiver justo receio de ser molestado”.

As ações possessórias compreendem: o interdito proibitório, quando há


apenas a ameaça de turbação; a manutenção de posse, quando ocorre
turbação desta; a reintegração de possa por esbulho; a servidão de
passagem, para obter o acesso à via pública de imóveis encravados; a
negatória de servidão, para a retirada de algum ônus de servidão, quando
há a possibilidade de outro acesso (de pessoas e coisas, de canalizações
etc.); o usucapião, pelo qual é adquirido o domínio com base em posse
antiga; a já mencionada nunciação de obra nova e, finalmente os embargos
de terceiro. (MEDEIROS JUNIOR; FIKER, 1996)

Para o mesmo autor, deve se preocupar com o conhecimento local, analisando


os atos de posse e sua idade. Com isso, para o resultado final, podem existir dois
tipos distintos de interpretação: aquela que se preocupa apenas com a posse em si e
a que analisa tanto a posse quanto o domínio, cabendo ao perito qual maneira utilizar.
13

2.4.4.3 Ações de usucapião


Muller (2012) define que a usucapião exige do possuidor direto de um imóvel
que deseja ser proprietário esteja apto judicialmente (de acordo com requisitos legais)
para requerer a mesma. Um dos mais importantes quesitos a serem seguidos, é o
prazo legal de usufruto daquele que possui diretamente o imóvel, que deverá ser
comprovado judicialmente.

Art. 1283. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição,
possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente
de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença,
a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Lei
nº 10.406 do Código Civil de 2002)

Alem do tempo, Medeiros Junior e Fiker (1996) define que nas ações de
usucapião devem ser estudados as características básicas de posse dos bens
imóveis. Analisa-se se a usucapião é “mansa, pacifica, ininterrupta e inquestionadas”.
A usucapião, possui caráter aquisitivo aliado com extintivo, frutos de uma fonte
comum que, de acordo com o tempo diminui o direito até extingui-lo, aumentando
assim o direito daquele que está em posse direta do imóvel. (MEDEIROS JUNIOR;
FIKER, 1996)

2.4.4.4 Pericias relativas demarcatórias e divisórias


Medeiros Junior e Fiker (1996) diz que essas pericias podem ser consideradas
bem diferentes das demais citadas por possuírem características peculiares em
relação as outras, de acordo com o Código Civil. A primeira grande diferença é que,
diferentemente das demais, nessa situação o juiz da causa nomeia somente um perito
para realização das ações enquanto fica a cargo das partes a contratação de
assistentes técnicos (se necessário). Outra grande diferença é que existem várias
etapas de serviço compreendidos em relatórios e levantamentos, ao contrário das
demais ações que atribui o resultado final completo a somente um laudo.
“Pelo exposto, o trabalho pericial nesse gênero de ação é de equipe, toda ela
escolhida e nomeada pelo juiz, que [...] determina e orienta os expertos sobre o rumo
de seu prosseguimento”. Por causa dessa responsabilidade, o serviço realizado é
complexo e trabalhoso. Sendo assim, o trabalho de perito deve ser realizado de
consistente, de acordo com as normas técnicas e bom censo, trabalhando no mesmo
estilo que nas ações reivindicatórias e possessórias.
14

2.5 Perícia no Brasil


De acordo com Takahashi (2002), nos primórdios dos tempos a perícia não era
muito utilizada. Porém, de acordo com que as situações ficavam mais complexas,
aqueles que estavam à frente da Monarquia, começaram a ceder pela necessidade
de auxílio especializados para solucionar esses problemas. Daí, surgiram os peritos.
Deutsch (2013) completa a ideia relatando que a industrialização e mudança da
legislação do país democratiza o mesmo, dando início a um novo sistema judicial,
entronizando, assim, a perícia no país.
A história da perícia no Brasil só foi possível por causa de sua percursora e
evoluída: a avaliação. A partir daí, dá-se uma linha do tempo descrita por Presotto et
al (2017):
 1850 – Aparecimento da Engenharia de Avaliações;
 1918 – Engenheiro Vitor da Silva Freira abordava conhecimentos básicos do
princípio da perícia;
 1928 – Engenheiro Luís Carlos Berrini, avaliador, realizava estudos que
futuramente seriam publicados em revistas de engenharia;
 1933 – Decreto Federal nº 23.569, que regulamentou o exercício profissional
de engenheiros, arquitetos e agrimensores;
 1939 – Estabelecimento do Código Civil dando início a nomeação de peritos e
assistentes técnicos em processos;
 1949 – Surgimento da Oficina permanente Pan-americana de Valuaciones
(Hoje UPAV – Union Pan Americana de Valuación);
 1952 – Primeira norma de Avaliação de Imóveis;
 1953 – Fundação do Instituto de Engenharia Legal, no Rio de Janeiro;
 1957 – Criação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias), em São
Paulo;
 1977 – Primeiro Congresso Nacional da área (onde foi publicada a NBR
502/1977 – Avaliações de Imóveis Urbanos);
 1978 – Fundação da ABRAP (Associação Brasileira de Entidades de
Engenharia de Avaliações e Perícias);
 1995 – União do IBAPE e ABRAP.
15

2.5.1 IBAPE
De acordo com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias/Nacional (Símbolo
na Figura 1) em sua história institucional, o mesmo foi fundado em 1957, em São
Paulo, movido pela necessidade de normatização e buscas de tecnologias especificas
que pudessem ajudar a classe de profissionais da área a desenvolverem os serviços
de avaliação na cidade, que passava por problemas de desapropriações em massa.
A partir daí foram realizados muitos eventos técnicos, congressos, treinamento
e aperfeiçoamento dos profissionais gabaritados a exercer o trabalho de perito. Com
isso, pode-se ver que o IBAPE esteve sempre à frente para alavancar a categoria no
cenário Nacional, dando todo suporte e, assim, aumentando a visão da necessidade
das avaliações e pericias de bens no meio da Engenharia.
Com o aumento dessa necessidade, em âmbito estadual, foram criados no total
de dezoito entidades filiadas que visam defender os interesses da classe dos
profissionais específicos de cada estado, sempre respondendo a entidade Nacional
(principalmente após a união do IBAPE com a ABRAP).

Figura 1 – Símbolo IBAPE NACIONAL

Fonte: IBAPE/NACIONAL (s.d.)

Sobre a entidade Nacional, o regimento interno do IBAPE diz que o mesmo não
possui fins lucrativos e apresenta os seguintes objetivos:

a) Congregar em âmbito nacional as entidades constituídas por


profissionais e pessoas jurídicas dedicadas às atividades de avaliações,
perícias e ou inspeções de engenharia e arquitetura, respeitado o critério de
unicidade estadual;
b) Realizar no Estado sede de um dos Institutos, e em conjunto com o
mesmo, no período bienal, o COBREAP – Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliações e Perícias;
16

c) Fomentar a realização e a participação em simpósios, cursos e


palestras, no sentido de aprimorar o conhecimento técnico de seus
Associados;
d) Manter filiação à UPAV – Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación, difundindo seus eventos e participando de comissões e outros
organismos a ela pertinentes;
e) Estabelecer filiação e participar de outros organismos internacionais de
interesse da Engenharia de Avaliações e Perícias, mediante aprovação
prévia da Assembléia Geral;
f) Incentivar e participar da elaboração de normas internacionais, bem
como envidar esforços de fazê-las respeitadas no Brasil;
g) Participar ativamente da elaboração e divulgação de normas técnicas
regulamento de honorários, relatórios, monografias, boletins, revistas
especializadas, pesquisas e trabalhos de interesse geral;
h) Promover e difundir em âmbito nacional o conhecimento técnico nas
áreas de avaliações, perícias e ou inspeções de engenharia e arquitetura;
i) Difundir e exigir o cumprimento dos princípios contidos no Código de
Ética do Sistema CONFEA/CREA ou CAU/BR;
j) Promover a certificação profissional de seus associados.

O IBAPE/Nacional, tem conseguido com êxito e excelência cumprir os objetivos


descritos, apresentando um intenso contato com o meio acadêmico e também
capacitando profissionais com um programa de certificação profissional.
No que diz respeito as atividades internacionais, o IBAPE é filiado a União Pan-
americana de ações de Avaliação (UPAV) e ao Conselho Internacional de Padrões de
Avaliação (IVSC). Com isso, o instituto vem participando de ações globais para criação
de conceitos e procedimentos normativos na área de atuação do perito avaliador.
O IBAPE/NACIONAL possui uma diretoria executiva eleita para cada biênio. Seu
atual presidente é o Engenheiro Wilson Lang.

2.6 Perícia em Minas Gerais


A perícia em de Minas Gerais está diretamente ligada a criação da entidade do
IBAPE no estado. Em 1979, os profissionais de engenharia, arquitetura e agronomia
procuravam possibilidades de estruturar um IBAPE em Minas Gerais aos moldes das
entidades já existentes no país. Com isso, definiu-se um grupo provisório de comando
que viria a organizar o estatuto do instituto. Dia 3 de julho de 1979 é o dia datado da
fundação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias em Engenharia de Minas
Gerais. (INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS/MG,2002)
Segundo consta na história do IBAPE/MG, ao longo do tempo o instituto
promoveu cursos Engenharia de Avaliações e Perícias com apoio da ABRAP,
divulgação nas escolas sobre as perspectivas de um profissional de perícia, busca de
17

recursos para desenvolvimento, promoção de cursos de extensão, promoção de


simpósios e seminários regionais com o apoio do CREA.
Os objetivos do IBAPE/MG são similares aos nacionais, com enfoque particular
no estado em si, sendo listados a seguir:

 A congregação de todas as pessoas físicas que se dedicam às


atividades de engenharia no Estado de Minas Gerais;
 A defesa dos interesses profissionais e morais de todos os membros
do seu quadro associativo;
 A assistência aos profissionais associados no que concerne às leis e
regras que regem a especialidade;
 O intercâmbio e a difusão de todas informações de interesse geral, com
o fito de desenvolver uma ampla ação profissional e social;
 O estudo e a discussão de quaisquer questões relacionadas com os
problemas sobre os quais a especialidade tenha interesse;
 O estudo e a discussão das soluções de ordem geral que o IBAPE
tenha condições de propor, para os problemas aludidos no item anterior;
 O estímulo ao ensino, à formação profissional, a especialização e
ao aprimoramento técnico de engenheiros, arquitetos e engenheiros
agrônomos dedicados às avaliações e às perícias;
 A promoção de congressos periódicos, cursos, ciclos de estudos,
simpósios, seminários, conferências, reuniões e excursões, com a finalidade
de promover o congraçamento e o intercâmbio de ideias, de informações e
de novas técnicas entre seus membros e profissionais da especialidade de
Minas Gerais, do Brasil e do exterior;
 A realização de congressos mineiros de engenharia de avaliações, a
cada três anos, com patrocínio exclusivo ou em conjunto com entidades
congêneres;
 A constituição de divisões, departamentos ou comissões técnicas,
visando ao estudo, discussão, análise e esclarecimento de assuntos
relacionados com seus objetivos estatutários;
 A ampla divulgação de estudos, pesquisas e trabalhos de interesse
geral, através de órgãos próprios do IBAPE ou de outros meios de
comunicação;
 A publicação de comunicações, relatórios, monografias, boletins e
revistas especializadas;
 A organização e a atualização de cadastros de profissionais do setor;
 A organização e a manutenção de biblioteca especializada;
 A organização e a manutenção de banco de dados;
 O estabelecimento de normas de conduta profissional;
 A programação de outras atividades relacionadas com seus
objetivos específicos.

O IBAPE/MG possui uma estrutura organizacional sólida, sendo composta por


Presidência, Diretorias, Conselho Fiscal e Suplentes. Seu atual presidente é o
Engenheiro Clémenceau Chiabi Saliba Júnior.

2.7 Normas Regulamentadoras


As avaliações e perícias, para engenharia civil, possuem normas especificas que
regulam o sistema de ação dos profissionais gabaritados para o serviço, nesse. Para
18

as avaliações a norma principal é a NBR 14.653, que se subdivide em partes e


abrange todos os tipos de profissionais aptos para avaliação. Já para perícias, a
norma que rege o serviço é a NBR 13752, que é a regulamentadora para as pericias
na Engenharia Civil.
Para melhor compreensão das normas, será especificado resumidamente sobre
cada uma delas e seus objetivos.

2.7.1 NBR 14653 - Avaliações


a) Procedimentos Gerais – NBR 14653 – 1
Esta parte da norma fixa as diretrizes para a avaliação de bens quanto à:
Classificação da sua Natureza; Instituição de Terminologia, definição, símbolos e
abreviaturas; Descrição da metodologia básica; Especificação das Avaliações;
Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos da avaliação.
Ela também apresenta diretrizes para os procedimentos relativos ao exercício
profissional, exigidas em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas ás
atividades de engenharia de avaliações.

b) Avaliações de imóveis urbanos – NBR 14653 – 2


Esta parte da norma fixa as diretrizes especificas para ações de avaliações dos
imóveis urbanos, de acordo com: Classificação da sua natureza; Instituição de
terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; Descrição das atividades básicas;
Definição da metodologia básica; Especificação das avaliações; Requisitos básicos
de laudos de avaliação.
Vale destacar também que esta parte da NBR visa detalha os procedimentos
gerais da norma no que diz respeito as ações tangíveis à avaliação de imóveis
urbanos, glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões.

c) Avaliações de imóveis rurais – NBR 14653 – 3


Esta parte da detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para
a avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a: Instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas; Classificação da sua natureza; Descrição das
atividades básicas; Definição da metodologia básica; Identificação do valor de
mercado ou outra referência de valor; Especificação das avaliações; Requisitos
básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
19

Esta parte da norma é essencial em todas os serviços técnicos, vinculados as


atividades de Avaliações de imóveis rurais, não tendo a intenção de esgotar a matéria
e deverá ser complementada ou atualizada sempre que necessário.

d) Avaliações de Empreendimentos – NBR 14653 – 4


Assim como as partes acima, esta parte detalha especificamente os
procedimentos para a avaliação de empreendimentos no que diz respeito a:
Classificação da sua natureza; Instituição de terminologia, definições, símbolos e
abreviaturas; Descrição das atividades básicas; Definição da metodologia básica;
Especificação das avaliações; Requisitos básicos de laudos de avaliação.

e) Avaliações de Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral


– NBR 14653 – 5
Esta parte detalha especificamente os procedimentos para a avaliação de
máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral no que diz respeito
a: Classificação da sua natureza; Instituição de terminologia, definições, símbolos e
abreviaturas; Descrição das atividades básicas; Definição da metodologia básica;
Especificação das avaliações; Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de
avaliação.

f) Avaliações de Recursos naturais e ambientais – NBR 14653 – 6


Já esta parte da norma detalha especificamente os procedimentos para a
avaliação recursos naturais e ambientais, de acordo com: Classificação da sua
natureza; Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; Descrição
das atividades básicas; Definição da metodologia básica; Especificação das
avaliações; Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

g) Avaliações de Bens de patrimônios históricos e artísticos – NBR 14653 – 7


Esta parte da norma detalha especificamente os procedimentos para a avaliação
de imóveis do patrimônio histórico e artístico e eventuais bens a eles integrados, no
que diz respeito a: Classificação da sua natureza; Instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas; Descrição das atividades básicas; Definição da
metodologia básica; Especificação dos laudos; Requisitos básicos dos laudos e
pareceres técnicos.
20

2.7.2 NBR 13752 – Pericias de Engenharia na Construção Civil


A NBR 13752 é a norma que basicamente rege toda a perícia de engenharia na
construção civil. Ela especifica algumas diretrizes, critérios e procedimentos básicos
para a perícia, como: classificar o objeto quanto à natureza; instituir a terminologia, as
convenções e as notações; definir a metodologia básica aplicável; estabelecer os
critérios a serem empregados nos trabalhos; prescrever diretrizes para apresentação
de laudos e pareceres técnicos. Esta Norma deve ser utilizada sempre que uma ação
pericial for realizada, sendo essa ação de responsabilidade exclusiva do profissional
habilitado e legalizado para tal.
Vale destacar que a NBR 13752 define termos específicos relativos a perícia na
Engenharia, as condições gerais para a execução das ações periciais, os tipos de
ocorrências, requisitos gerais e essenciais para perícia, casos especiais em que
podem ser aplicados os serviços, os objetos de perícia, as atividades básicas de
serviço e como examinar, avaliar e apresentar os laudos de acordo com a perícia
realizada.
21

3 METODOLOGIA

Para o desenvolvimento deste trabalho, será adotada uma metodologia


exploratória, a fim de conhecer a situação do imóvel estudado, relacionando com o
referencial teórico. O conhecimento dessa situação se justifica pelas obras de
drenagem realizadas no entorno da residência e o aparecimento de patologias em
consequência dessas obras. Vale destacar, também, que foram realizados reparos
pela empresa responsável pelas obras, porém algumas patologias não foram
totalmente sanadas e outras estão reincidentes.
O método de abordagem será o qualitativo, chegando aos resultados através de
percepções e análises, descrevendo quais são as patologias encontradas e a
interação entre elas e suas causas. Após a vistoria local, será realizada uma análise
comparativa com um laudo existente anteriormente ao reparo, podendo assim ter um
conhecimento de como se apresentava o imóvel e a situação atual real pós obras de
reparo.
Para o estudo de caso, especificamente, será utilizado procedimentos de
pesquisa de campo e análise de documentos, baseando-se nos seguintes tópicos:

 Caracterização do Imóvel;
 Vistoria do Local;
 Avaliações e Laudo;
 Análise comparativa com imagens anteriores a reforma.
22

3.1 Caracterização do Imóvel


Para caracterizar o imóvel a ser estudado, será efetuado o estudo da planta do
mesmo a fim de conhecer sua área e taxa de ocupação dentro do terreno. Será
também realizada a situação do imóvel com o auxílio do software “Google Earth”,
identificando a rua onde está locado e sua fachada.
Todo município se subdivide em zonas, onde se define quais atividades poderão
ser realizadas dentro de cada uma delas. Como o imóvel está localizado na cidade de
Itajubá, será identificado em qual Zona está o local estudado, a fim se conhecer em
qual área se situa o mesmo. Este zoneamento será obtido através do Plano Diretor
de Desenvolvimento de Itajubá (2003), com o auxílio do mapa do plano (Figura 2).

Figura 2 – Mapa de Zoneamento Urbano de Itajubá

Fonte: Plano Diretor de Desenvolvimento de Itajubá (2003)


23

3.2 Vistoria do local


A vistoria do local estudado será totalmente embasada nas diretrizes da NBR
13752 que dita como devem ser realizadas as Perícias no que diz respeito a
construção civil.
Com o imóvel já caracterizado (conforme o subitem anterior), deve-se
caracterizar o terreno onde se encontra a construção, definindo seu relevo, perímetro,
área, forma geométrica e confrontantes.
De acordo com a norma, é relevante caracterizar quais são as benfeitorias
presentes no imóvel, para conhecimento total da situação das condições dos bens
caracterizados.

5.2.2.3 Benfeitorias
A caracterização das benfeitorias compreende:
a) construções: descrição, compreendendo classificação; características da
construção, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e
acabamentos; quantificação, abrangendo número de pavimentos e/ou
dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de
conservação;
b) instalações, equipamentos e tratamentos: compreendendo as instalações
mecânicas, eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado; elétricas e
hidráulicas, de gás; de lixo; equipamentos de comunicação interna e externa
de sonorização, tratamento acústico e outros. (NBR 13752,1996)

Após a etapa anterior, deve-se caracterizar, classificar e quantificar todas as


patologias ainda existentes após reparo daquelas decorrentes das obras de drenagem
no entorno da residência e aquelas patologias que estão reaparecendo de acordo com
o tempo, definindo o nome de cada uma delas (fissura, trinca, rachadura, brecha,
fenda, etc.) de acordo com sua dimensão. Para Oliveira (2012), o nome dessas
patologias variam de acordo com a dimensão da mesma, de acordo com o Quadro 1.
Para determinar o nome de cada uma delas, será utilizado um equipamento
denominado fissurômetro, exemplificado na Figura 3.
24

Quadro 1 – Anomalias/Aberturas
ANOMALIAS ABERTURAS (mm)
Fissura Até 0,5
Trinca De 0,5 a 1,5
Rachadura De 1,5 a 5,0
Fenda De 5,0 a 10,0
Brecha Acima de 10,0

Fonte: OLIVEIRA (2012)

Figura 3 – Fissurômetro

Fonte: OLIVEIRA (2012)

Para melhor caracterização das patologias presentes no imóvel, a norma pede


que se documente cada uma delas com fotografias detalhadas das mesmas. Essas
fotografias devem ser esclarecedoras para maior compreensão e credibilidade da
perícia que será realizada. Sendo assim, será utilizada para este detalhamento uma
câmera fotográfica profissional para sacar as fotografias necessárias.
25

Com as fotografias em mãos, será indicado na planta do imóvel cada uma das
patologias referentes as imagens e terminando, assim, a vistoria completa necessária
para avaliação e comparação dessas patologias.

3.3 Avaliações
Com as informações já obtidas, deve-se avaliar as patologias existentes (ou
recorrentes) por meio de bibliografia especializadas. As “trincas” encontradas, serão
avaliadas de acordo com o livro “Trincas e Edifícios: Causas, prevenção e
Recuperação (THOMAZ,2002) ”. As demais patologias são avaliadas de acordo com
bibliografias pontuais, de acordo com o desenvolvimento do estudo de caso.
Ao fim dessas avaliações, será entregue as informações necessárias, de acordo
com o referencial teórico das normas e demais bibliografias, para a execução do laudo
técnico.

3.4 Laudo
O modelo de laudo a ser utilizado para redigir o mesmo, deverá ser o laudo
unânime, prevista pelo artigo 422 do Código Processo Civil (Lei nº 8.455/92). Este tipo
de laudo tem como único objetivo retratar a situação atual de determinado imóvel.
A redação do laudo deste presente trabalho, será baseada no terceiro exemplo
do livro “A Perícia Judicial: Como redigir laudos e argumentar dialeticamente
(MEDEIROS JUNIOR; FIKER, 1996)”, complementando com as normas: NBR 13.752
(Perícias de Engenharia Na Construção Civil) e NBR 14.653 – 2 (Avaliações de
imóveis urbanos).

3.5 Análise comparativa


Como citado no início da metodologia, a razão desta perícia é o surgimento de
patologias decorrente de obras de drenagem urbana realizadas no redor do imóvel
estudado.
Após o surgimento dessas patologias, foi contratado um Engenheiro para
elaboração de um laudo extrajudicial e, em seguida, realizado um acordo entre
proprietário do imóvel e empresa responsável pelas obras para manutenção da
residência. Essas manutenções foram realizadas.
Porém, com o decorrer do tempo foi constatado que ainda existiam patologias e
outras estavam reincidindo em determinados locais do imóvel.
26

Utilizando-se de fotografias da época do aparecimento (anteriormente a


reforma), será feito uma análise comparativa com as imagens atuais para saber quais
patologias são reincidentes.
27

4 ESTUDO DE CASO

4.1 Caracterização do Imóvel


O local a ser estudado é um imóvel unifamiliar com cerca de 138 m² de área
construída (Figura 4), situado na Rua Marechal Juarez Távora no Bairro Medicina da
cidade de Itajubá, Minas Gerais.

Figura 4 – Planta da Residência sem escala

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


28

O imóvel se encontra em um terreno de 200 m² de área (cf. Figura 5) e possui


uma taxa de ocupação de 69%, sendo considerado área impermeável (descoberta)
como área construída.

Figura 5 – Planta de ocupação da residência

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


29

Figura 6 – Localização do Imóvel

Fonte: Google Earth (2017)

Figura 7 – Fachada

Fonte: Google Earth (2018)

Todo município se subdivide em zonas, onde se define quais atividades poderão


ser realizadas dentro de cada uma delas. De acordo com o Plano Diretor de
Desenvolvimento de Itajubá (2003), o município é dividido em Macrozonas definidos
como rurais e Urbanas.
O imóvel estudado situa-se dentro da Macrozona Urbana, especificamente na
Zona Central (ZCE) que, segundo o Plano Diretor (2003), “corresponde às áreas do
centro tradicional da cidade, onde se concentram atividades de comércio e serviços
de atendimento geral, sem excluir o uso residencial”.
30

A seguir, segue a comprobatória da localização (Figuras 8 e 9):

Figura 8 – Localização do Imóvel

Fonte: Google Earth (2017)

Figura 9 – Zoneamento Urbano do Imóvel

Fonte: Plano Diretor de Desenvolvimento de Itajubá (2003)


31

4.2 Vistoria do local


A vistoria no local foi realizada no dia 11 de setembro de 2018, com a autorização
dos proprietários do mesmo, Sr. Antônio e Sra. Edilene.
O imóvel está situado em um bairro relativamente plano com poucas variações
de relevo, comprovado pela grande dificuldade de escoamento da água pluvial em
períodos de constantes precipitações.
O terreno em que se situa o imóvel é retangular e possui uma área de 200 m²,
com 10 m de frente, 10 de fundo e 20 em ambas as laterais (Figura 6). Esse terreno
possui três confrontantes: uma residência na lateral esquerda de 2 pavimentos, 1
residência de 1 pavimento na lateral direita e uma residência de 1 pavimento no fundo
(sendo esta com sua frente voltada para Rua da Soledade, Bairro Medicina).
Conforme pede a norma, destaca-se as benfeitorias do imóvel:

a) Benfeitorias de construção
Descrição do imóvel: O imóvel se classifica como unifamiliar de 1 pavimento,
no qual habitam 04 moradores.

Características da Construção:
 Fundação: A edificação possui fundação rasa do tipo baldrame, sem
estaqueamento
 Estrutura: Possui estrutura indefinida pelos proprietários por ausência de
projeto estrutural.
 Vedação: todas a alvenaria do imóvel é de tijolo furado
 Cobertura: A cobertura se divide em laje com telha de fibrocimento e telha
cerâmica, conforme a Figura 10:
32

Figura 10 – Cobertura

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Acabamento: Toda alvenaria é acabada com reboco, tinta e textura (Exceto


áreas molhadas que são de revestimento cerâmico)

Dimensões e Áreas:
 Perímetro: Terreno = 60 metros / Edificado = 70 m
 Área: Terreno = 200 m² / Edificada = 138 m²

Estado de Conservação: Devido as obras de drenagem e o reaparecimento de


patologia após reforma, o estado de conservação pode ser considerado de Bom para
Regular.
33

b) Instalações, equipamentos e tratamentos:


Instalação de Ar-Condicionado: Não possui.

Instalações elétricas e Hidráulicas: Em ótimo estado.

Instalação de Gás: Não possui.

Equipamentos de comunicação Interna e externa: Não possui.

Tratamento acústico: Não possui.

4.2.1 Caracterização, classificação e quantificação das patologias


Para melhor compreensão das patologias, será subdivido por local na residência
e enumerando cada uma delas. Destaca-se o local das patologias pela cor da linha
de destaque, conforme a Figura 11.

Figura 11 – Legenda patologias

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


34

4.2.1.1 Sala

Figura 12 – Patologias da Sala (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 01
A patologia 01 pode ser classificada como um início de fissuração da laje, visto
na Figura 13.

Figura 13 – Patologia 01: Fissuração na Laje

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


35

4.2.1.2 Quarto 01

Figura 14 – Patologias do Quarto 01 (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 02
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 02 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura transversal pois possui uma abertura de 0,2 mm com
uma inclinação aproximada de 45º, destacada nas Figuras 15 e 16.

Figura 15 – Patologia 02: Fissura Transversal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


36

Figura 16 – Patologia 02: Fissura Transversal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 03
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 03 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura longitudinal pois possui uma abertura de 0,3 mm ao
longo da parede (próximo a laje), destacada nas Figuras 17 e 18.

Figura 17 – Patologia 03: Fissura Longitudinal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


37

Figura 18 – Patologia 03: Fissura Longitudinal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 04
A Patologia 04 (Figura 19) é um tanto quanto incomum. Após as obras de
drenagem e o aparecimento de patologias na residência, foram realizadas algumas
reformas mal sucedidas na residência. No caso do quarto 02, apareceram fendas no
piso e para corrigir, a empresa ao invés de fazer a manutenção adequada, fez um
contra piso de 1 cm sobre o piso com patologia. Considerando que a manutenção não
foi adequada, levaremos em conta como uma patologia endógena.

Figura 19 – Patologia 04: Patologia endógena no contra piso

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


38

4.2.1.3 Quarto 02

Figura 20 – Patologias do Quarto 02 (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 05
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 05 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura vertical pois possui uma abertura de 0,2 mm, destacada
nas Figuras 21 e 22.
Figura 21 – Patologia 05: Fissura Vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


39

Figura 22 – Patologia 05: Fissura Vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


 Patologia 06
A patologia 06 pode ser classificada como um afundamento do piso por efeito de
recalque diferencial do solo, conforme podemos ver na Figura 23.

Figura 23 – Patologia 06: Afundamento do piso

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


40

 Patologia 07
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 07 está contida ao longo piso paralelo a
baldrame e pode ser classificada como uma rachadura longitudinal pois possui uma
abertura de 3,5 mm, destacada nas Figuras 24 e 25.

Figura 24 – Patologia 07: Rachadura longitudinal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 25 – Patologia 07: Rachadura longitudinal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


41

4.2.1.4 W.C Social

Figura 26 – Patologias do W.C. Social (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 08
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 08 está contida na parede e pode ser
classificada como uma rachadura longitudinal pois possui uma abertura de 1,5mm ao
longo da parede (na junta do revestimento), destacada nas Figuras 27 e 28.

Figura 27 – Patologia 08: Rachadura Longitudinal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


42

Figura 28 – Patologia 08: Rachadura Longitudinal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 09
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 09 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura transversal pois possui uma abertura de 0,4 mm com
uma inclinação aproximada de 45º, destacada nas Figuras 29 e 30.

Figura 29 – Patologia 09: Fissura Transversal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


43

Figura 30 – Patologia 09: Fissura Transversal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 10
A patologia 10 pode ser classificada como um início de fissuração da laje, visto
na Figura 13.
Figura 31 – Patologia 10: Fissuração na Laje

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


44

4.2.1.5 Cozinha

Figura 32 – Patologias da cozinha (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 11
A patologia 11 pode ser classificada como um início de descolamento de
revestimento cerâmico, visto na Figura 33.

Figura 33 – Patologia 11: Descolamento de Revestimento Cerâmico

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


45

 Patologia 12
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 12 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura transversal pois possui uma abertura de 0,4 mm,
destacada nas Figuras 34 e 35.

Figura 34 – Patologia 12: Fissura Transversal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 35 – Patologia 12: Fissura Transversal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


46

 Patologia 13
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 13 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura longitudinal pois possui uma abertura de 0,1 mm ao
longo da parede, destacada nas Figuras 36 e 37.

Figura 36 – Patologia 13: Fissura Longitudinal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 37 – Patologia 13: Fissura Longitudinal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


47

4.2.1.6 Área Externa

Figura 38 – Patologias da Área Externa (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 14
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 14 está contida no piso e pode ser
classificada como uma trinca possui uma abertura de 1,1 mm, destacada nas Figuras
39 e 40.
48

Figura 39 – Patologia 14: Trinca no Piso

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 40 – Patologia 14: Trinca no Piso

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


49

 Patologia 15
A Patologia 15 está contida na parede e pode ser classificada como afastamento
entre alvenarias com abertura variada, destacada na Figura 41.

Figura 41 – Patologia 15: Afastamento entre Alvenarias

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 16
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 16 está contida na parede e pode ser
classificada como uma trinca transversal pois possui uma abertura de 0,6 mm,
destacada nas Figuras 42 e 43.

Figura 42 – Patologia 16: Trinca transversal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


50

Figura 43 – Patologia 16: Trinca transversal

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 17
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 17 está contida na parede e pode ser
classificada como uma trinca vertical pois possui uma abertura de 0,7 mm, destacada
nas Figuras 44 e 45.
51

Figura 44 – Patologia 17: Trinca vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 45 – Patologia 17: Trinca vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


52

 Patologia 18
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 17 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura vertical pois possui uma abertura de 0,3 mm, destacada
nas Figuras 46 e 47.

Figura 46 – Patologia 18: Fissura Vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 47 – Patologia 18: Fissura Vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


53

 Patologia 19
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 19 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura vertical pois possui uma abertura de 0,1 mm, destacada
nas Figura 48.

Figura 48 – Patologia 19: Fissura Vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


54

4.2.1.7 Área Descoberta 01

Figura 49 – Patologias da Área Descoberta 01 (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 20
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 20 inicia na parede e continua na divisa
entre parede e piso e pode ser classificada como uma trinca pois possui uma abertura
de 1,2 mm, destacada nas Figuras 50, 51 e 52.

Figura 50 – Patologia 20: Trinca

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


55

Figura 51 – Patologia 20: Trinca

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 52 – Patologia 20: Trinca

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


56

 Patologia 21
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 21 inicia na parede como uma rachadura
vertical e segue na divisa das alvenarias e pode ser classificada como uma rachadura
pois possui uma abertura de 3,0 mm, destacada nas Figuras 53, 54 e 55.

Figura 53 – Patologia 21: Rachadura

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


57

Figura 54 – Patologia 21: Rachadura

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 55 – Patologia 21: Rachadura

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


58

4.2.1.8 Área Descoberta 02

Figura 56 – Patologias da Área Descoberta 02 (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 22
A Patologia 22 é considerada uma fenda entre piso e alvenaria devido ao
recalque diferencial do solo, destacada na Figura 57.
Figura 57 – Patologia 22: Fenda no piso

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


59

 Patologia 23
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 23 está contida na parede e pode ser
classificada como uma rachadura vertical pois possui uma abertura de 1,5 mm,
destacada nas Figuras 58 e 59.

Figura 58 – Patologia 23: Rachadura vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 59 – Patologia 23: Rachadura vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


60

 Patologia 24
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 24 está contida na parede e pode ser
classificada como uma trinca vertical pois possui uma abertura de 1,0 mm, destacada
nas Figuras 60 e 61.

Figura 60 – Patologia 24: Trinca vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 61 – Patologia 24: Trinca vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


61

 Patologia 25
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 25 está contida no e pode ser
classificada como uma fissura na direção do ralo pois possui uma abertura de 0,4 mm,
destacada nas Figuras 62 e 63.

Figura 62 – Patologia 25: Fissura no piso

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 63 – Patologia 25: Fissura no piso

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


62

 Patologia 26
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 26 está contida na parede e pode ser
classificada como uma trinca vertical pois possui uma abertura de 0,9 mm, destacada
nas Figuras 64 e 65.
Figura 64 – Patologia 26: Trinca vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 65 – Patologia 26: Trinca vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


63

4.2.1.9 Garagem
Figura 66 – Garagem (sem escala)

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

 Patologia 27
A Patologia 27 se refere ao “tombamento” da parede em relação a cobertura
devido a um recalque diferencial do solo, destacado na Figura 67.

Figura 67 – Patologia 27: “Tombamento” da parede

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


64

 Patologia 28
A Patologia 28 se refere a abertura de uma fenda entre parede em e piso devido
a um recalque diferencial do solo, destacado na Figura 68. Vale destacar que essa
patologia se dá paralelamente e próxima a Patologia 6 do Quarto 02 (afundamento do
piso).

Figura 68 – Patologia 28: Fenda

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


65

 Patologia 29
De acordo com o Quadro 1, a Patologia 29 está contida na parede e pode ser
classificada como uma fissura vertical pois possui uma abertura de 0,2 mm, destacada
nas Figuras 69 e 70.

Figura 69 – Patologia 29: Fissura vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Figura 70 – Patologia 29: Fissura vertical

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


66

 Patologia 30
A Patologia 30 se refere a abertura de uma fenda no rejunte do piso devido a um
recalque diferencial do solo, destacado na Figura 71. Vale destacar que essa patologia
se dá paralelamente a Patologia 28 (Fenda).

Figura 71 – Patologia 30: Fenda

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


67

4.2.1.10 Resumo das Patologias


As patologias estão resumidas na Figura 72 e no Quadro 2.

Figura 72 – Resumo das Patologias em planta

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


68

Quadro 2 – Resumo das Patologias


PATOLOGIA ABERTURA (mm) TIPO DIREÇÃO LOCAL
1 INDEFINIDA Fissuração - Laje
2 0,2 Fissura Transversal Parede
3 0,3 Fissura Longitudinal Parede
4 - Endógena - Contra Piso
5 0,2 Fissura Vertical Parede
6 - Afundamento - Piso
7 3,5 Rachadura Longitudinal Piso
8 1,5 Rachadura Longitudinal Parede
9 0,4 Fissura Transversal Parede
10 INDEFINIDA Fissuração - Laje
11 - Descolamento Revestimento - Parede
12 0,4 Fissura Transversal Parede
13 0,1 Fissura Longitudinal Parede
14 1,1 Trinca Longitudinal Piso
15 - Afastamento entre Alvenarias - Parede
16 0,6 Trinca Transversal Parede
17 0,7 Trinca Vertical Parede
18 0,3 Fissura Vertical Parede
19 0,1 Fissura Vertical Parede
20 1,2 Trinca Longitudinal Parede/Piso
21 3 Rachadura Vertical Parede
22 INDEFINIDA Fenda (Recalque Diferencial) Longitudinal Piso
23 1,5 Rachadura Vertical Parede
24 1 Trinca Vertical Parede
25 0,4 Fissura Longitudinal Piso
26 0,9 Trinca Vertical Parede
27 - Tombamento (Recalque Diferencial) - Parede
28 INDEFINIDA Fenda (Recalque Diferencial) Longitudinal Piso
29 0,2 Fissura Vertical Parede
30 - Fenda (Recalque Diferencial) Longitudinal Piso
Fonte: Acervo Pessoal (2018)
69

4.3 Avaliação
Para o melhor desenvolvimento da avaliação as patologias foram separadas em
grupos, de acordo com suas similaridades de atuação:
 GRUPO 1: Fissuração da laje – Patologias 01 e 10
 GRUPO 2: Aberturas Transversais na Parede – Patologia 02
 GRUPO 3: Fissura Longitudinal paralela a Laje – Patologia 03
 GRUPO 4: Patologia Endógena no Contra Piso – Patologia 04
 GRUPO 5: Aberturas Verticais na Parede – Patologias 05, 17, 18, 19, 21, 23,
24, 26 e 29
 GRUPO 6: Descolamento de Revestimento Cerâmico – Patologia 11
 GRUPO 7: Aberturas em esquadrias – Patologias 08, 09, 12, 13 e 16
 GRUPO 8: Patologias diretamente ligadas ao Recalque diferencial do solo –
Patologias 06, 07, 14, 15, 20, 22, 25, 27, 28 e 30.

Resumindo, de acordo com o Quadro 3, temos:

Quadro 3 – Resumo dos Grupos


Resumo dos Grupos
GRUPOS PATOLOGIAS
1 1 10
2 2
3 3
4 4
5 5 17 18 19 21 23 24 26 29
6 11
7 8 9 12 13 16
8 6 7 14 15 20 22 25 27 28 30
Fonte: Acervo Pessoal (2018)

4.3.1 Resumo da avaliação


Segundo os moradores, as patologias começaram a aparecer após serem
iniciadas as obras de drenagem no entorno da residência, o que se agravou com o
tempo. Quando chegou em um estado crítico, a empresa que realizou as obras de
drenagem entrou em acordo com os proprietários a fim de reformar e reparar os danos
da edificação. Contudo, reapareceram as patologias.
Algumas dessas patologias parecem comuns a uma edificação, porém segundo
Thomaz (1989), tendo em vista a movimentação do solo, as patologias causadas pelo
70

recalque diferencial do solo podem ser confundidas com as inerentes de deflexão


normal das estruturas.
O mesmo autor exemplifica que, devido a movimentação de terra, pode
ocasionar no recalque diferencial, devido à falta de homogeneidade do solo, conforme
a Figura 73.
Essa falta de homogeneidade é o principal fator para o aparecimento das
patologias dos Grupos: 01, 06, 07 e 08.

Figura 73 – Recalque diferenciado, por falta de homogeneidade do solo

Fonte: Ercio Thomaz (1989)

O recalque diferencial pode provocar também um carregamento desbalanceado,


onde o trecho mais carregado apresenta maior recalque. Esse desbalanceamento
ocasiona no aparecimento de aberturas por cisalhamento, conforme a Figura 74.
As aberturas por cisalhamento podem ser encontradas nas patologias do Grupo
02.
71

Figura 74 – Trincas de cisalhamento no painel

Fonte: Ercio Thomaz (1989)

Quando ocorre o recalque diferencial vertical do solo (Figura 75), a construção


pode começar se comportar como partes seccionadas, o que faz com que elas
trabalhem individualmente como corpos rígidos, o que explica o aparecimento das
patologias do Grupo 05.

Figura 75 – Fissura de Recalque Vertical

Fonte: Ercio Thomaz (1989)


72

A patologia do Grupo 3, pode ser classificada como uma trinca típica com um
traçado bem definido paralelamente a laje devido aos efeitos dos esforços de tração
na face interna da parede em que a patologia aparece (Figura 76). Isso acontece pelo
fato da parede em questão ser autoportante (sem estrutura) e não trabalhar bem no
que se diz respeito a dilatação térmica. (THOMAZ, 1989)

Figura 76 – Efeito dos esforços de tração

Fonte: Ercio Thomaz (1989)

Para finalizar, foi avaliada a Patologia do Grupo 04. Se trata de uma patologia
endógena a fim de sanar outra patologia. Os moradores relataram que, após as obras
de drenagem, no quarto em que se encontra a patologia, apareceu uma fenda de
dimensão considerável e que, a empresa que reformou a residência, preferiu subir o
contra piso que realizar uma correção mais eficaz. Portanto, foi considerada uma
patologia endógena por descaracterizar esse quarto de toda a residência, criando um
degrau que antes era inexistente, e também por ter que diminuir a porta do cômodo
pela impossibilidade de fechamento da mesma.
73

4.4 Laudo
Como o laudo redigido será para fins de estudos, alguns dados são fantasiosos
para que o laudo seja completo, como Vara cível, nome da empresa processada e
número do processo. Vale destacar que quando o laudo se referenciar “Imagens em
anexo”, entende-se como as imagens presentes no corpo do trabalho, para que não
exista repetições. Novas imagens foram acrescentadas no laudo por ocasião de
necessidade de exposição dos fatos.
O texto do laudo está escrito por formatação característica do modelo, fugindo
da formatação padrão deste trabalho.
Em caso de utilização em processos futuros, há necessidade de dados precisos
e que as imagens sejam anexadas corretamente.
Segue o laudo:

“EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL


DA COMARCA DE ITAJUBÁ

O Engenheiro Pedro Henrique Miranda Alves Lanza França, infra-assinados, perito


judicial pelas partes nos autos do EXAME PERICIAL requerido por ANTÔNIO
CARLOS BASTOS contra EMPRESA X (processo nº XXX/18), tendo procedido
estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. o
seguinte

LAUDO UNÂNIME
1.CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1- Objetivo
O objetivo do mesmo, com a presente medida cautelar, é identificar o estado e as
características de um imóvel de propriedade do requerente, localizado nesta cidade à
rua Marechal Juarez Távora (291, Bairro Medicina), tendo em vista o aparecimento de
aberturas devido a obras de drenagem no entorno da mesma.
1.2- Vistoria
1.2.1- Localização e características topográficas
O imóvel que interessa ao caso está situado na rua Marechal Juarez, no quarteirão
compreendido entre as ruas Comendador João Carneiro e Dr. Evaristo Cabral Renó,
Bairro Medicina, nesta cidade.
74

Para um observador olhando da rua, o imóvel é o segundo da esquerda para a direta,


confrontando com um imóvel de dois pavimentos a esquerda e um imóvel de um
pavimento a direita.
A rua em que o imóvel se encontra é totalmente plana, não existindo desníveis
sensíveis no decorrer da mesma.
O lote em que se encontra o imóvel também não possui desnível aparente desde a
frente até o fundo.
A região de estudo é relativamente baixa, tendo em vista que todo bairro era uma
várzea em que alguns pontos se encontram abaixo do nível da borda do ribeirão
Anhumas, que passa em parte do perímetro do bairro.
1.2.2- Características e estado da obra do réu
A obra realizada pela Empresa X encontra-se finalizada. Trata-se de uma obra para
melhorias da infraestrutura do bairro e conforto daqueles que lá residem, pelo
aumento da capacidade de drenagem pluvial através da substituição das manilhas em
diversas ruas. Porém há de se destacar como foram realizadas as obras para
conhecimento de Causa petendi, segundo relata o autor e comprovadas por fotos
anexas ao laudo.
A obra teve início em outubro do ano de 2016 com abertura de valas de dimensão
aproximada da largura total da via e movimentação constante de maquinários
pesados, aonde começaram aparecer as primeiras aberturas na residência do autor.
Pelas imagens em anexo, pode-se averiguar que a Empresa X não seguiu o que pede
a NBR 9061/1985 (Segurança de escavação a céu aberto) no que diz respeito ao
escoramento das valas abertas, demonstradas no item 12.3 da norma em questão.
1.2.3- Características e estado do imóvel do autor
No terreno do autor existe construído uma residência unifamiliar em um bloco unitário.
O corpo da residência, que é térrea, ocupa cerca de 69% do lote, recuado 3,00m da
rua e não possui recuos nas laterais. Trata-se de uma construção antiga de
acabamento padrão médio. Vale destacar que após as obras de drenagem
apareceram avarias consideráveis no imóvel em que deixou-o em estado crítico. Após,
a EMPRESA X acordou com o requerente uma reforma das patologias presentes, que
foi realizada. Porém, as patologias estão reaparecendo, justificando a realização
deste.
A edificação apoia no solo presumivelmente por fundação rasa sem estaqueamento e
estrutura indefinida por ausência de projeto estrutural.
75

O imóvel do autor apresenta um estado entre bom e regular, porém sua construção
apresenta instabilidade mesmo após reforma do acordo. As aberturas encontradas
apresentam direta relação com recalque diferencial do solo, conforme vistoriado em
exame visual reproduzidas nas fotografias anexadas (resumidas no Quadro 2) e
avaliação realizada com auxílio de bibliografia especializada (“Trincas e Edifícios:
Causas, prevenção e Recuperação”).
Ditas ocorrências, destaca-se que as mesmas não são corriqueiras em construções
do mesmo gênero, o que podem vir a afetar na estabilidade da construção, levando
risco a segurança das pessoas residentes no imóvel.
2.QUESITO DAS PARTES
2.1- Quesitos do autor
1º) Qual a posição relativa entre imóvel e local da obra, interessados no caso?
Resposta: A posição relativa do imóvel é no decorrer da rua em que a obra foi
realizada, relatada no item 1.2.1 retro.
2º) Descrever o imóvel do autor, dando suas características, idade de conservação e
etc.
Resposta: Os esclarecimentos desejados por esta podem ser encontrados no item
1.2.3 retro
3º) Apresenta a construção fissuras, trincas, rachaduras, fendas e/ou fatores
endógenos? Enumerá-los detalhadamente.
Resposta: As ocorrências solicitadas no questionamento estão caracterizadas e
enumeradas nas imagens em anexo.
4º) Qual o estado atual do imóvel e da obra?
Resposta: Como citado no corpo do laudo, a obra do réu já está finalizada com tráfego
normal na via. Já o imóvel do autor encontra-se em estado de preocupação devido ao
reaparecimento de aberturas mesmo com reformas realizadas pelo réu em ação de
acordo com o autor.
2.1- Quesitos do réu
1º) Qual as características da obra do réu?
Resposta: A obra se encontra finalizada, com pavimentação asfáltica sobre a via e
liberado o tráfego no local. Ademais no subitem 1.2.2 retro.
2º) Tomando-se em conta a estrutura e o acabamento do imóvel do autor, qual a
influência da obra no que diz respeito ao estado de conservação?
76

Resposta: Antes das obras, o estado da residência era ótimo (segundo relato do
autor). Após as obras, o estado se define entre bom e regular, conforme o subitem
1.2.3 retro.
3º) Esclareça Sr. Perito tudo o mais que julgar digno de nota.
Resposta: Destaca o perito ao recalque diferencial sofrido na residência em
consequência as obras de drenagem, destacadas patologias nas imagens anexadas
ao corpo do laudo.
3.ENCERRAMENTO
Segue, portanto, o presente laudo redigido em 4 (folhas escritas) de um só lado, todas
rubricadas e a última datada e assinada. Acompanham 1 (um) anexo com as
fotografias.
Itajubá, 15 de outubro de 2018.
Pedro Henrique Miranda Alves Lanza França
Engenheiro Civil – CREA 11692/18

ANEXO
Figura 77 – Abertura de Vala para obras de Drenagem

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

Observação: As demais imagens em anexo citadas no laudo, estão presentes no


subitem 4.2.1 deste trabalho de conclusão de curso.”
77

4.5 Análise Comparativa


Devido à dificuldade de diagnosticar com precisão os locais em que foram tiradas
as fotografias anteriores as manutenções e também a resolução de baixa qualidade,
à seguir será apresentado somente as análise comparativas daquelas patologias que
são claramente reincidentes.

4.5.1 Reincidência 1: Patologia 16


A Figura 78 traz a reincidência da abertura no mesmo local da presente
(Patologia 16) antes da obra de manutenção do imóvel.

Figura 78 – Patologia 16: Antes e Depois da manutenção

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


78

4.5.2 Reincidência 2: Patologia 19


A Figura 79 traz a reincidência da abertura no mesmo local da presente
(Patologia 19) antes da obra de manutenção do imóvel.

Figura 79 – Patologia 19: Antes e Depois da manutenção

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

4.5.3 Reincidência 3: Patologia 20


A Figura 80 traz a reincidência da abertura no mesmo local da presente
(Patologia 20) antes da obra de manutenção do imóvel.

Figura 80 – Patologia 20: Antes e Depois da manutenção

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


79

4.5.4 Reincidência 4: Patologia 21


A Figura 81 traz a reincidência da abertura no mesmo local da presente
(Patologia 21) antes da obra de manutenção do imóvel.

Figura 81 – Patologia 21: Antes e Depois da manutenção

Fonte: Acervo Pessoal (2018)

4.5.5 Reincidência 5: Patologia 24


A Figura 82 traz a reincidência da abertura nas proximidades do local da
presente (Patologia 24) antes da obra de manutenção do imóvel.

Figura 82 – Patologia 24: Antes e Depois da manutenção

Fonte: Acervo Pessoal (2018)


80

4.5.6 Restante das Patologias


Com a impossibilidade de análise comparativa devido as imagens (cf. item 4.5),
as demais patologias provavelmente foram deixadas de lado na manutenção ou são
patologias que apareceram após reforma, visto que, de acordo com a avaliação, elas
apareceram por questão do recalque diferencial do solo, por isso só deixaram de
aparecer (ou agravar) quando o solo parar de se movimentar.
81

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A realização deste trabalho foi de suma importância para ampliação dos


conhecimentos do autor sobre o tema e dar uma explanação do mesmo para promover
a Avaliação e Perícia na Engenharia Civil, visto a necessidade de conhecer os bens a
fim de avaliar e, se necessário, diagnosticar os problemas evidentes nos bens em
questão.
Neste trabalho, realizou-se um estudo de caso em uma residência na cidade de
Itajubá-MG, onde foi executada uma vistoria técnica a fim de conhecer a situação real
nesse imóvel. Com a vistoria e fotografias foi diagnosticado que o imóvel apresenta
aberturas em diversos cômodos da residência que, com auxílio de bibliografia
especializada, conclui-se que as patologias possivelmente são consequências do
recalque diferencial do solo. Vale salientar que esse recalque diferencial ocorreu
devido as obras de drenagem realizadas no entorno do imóvel.
Na análise comparativa, foi possível observar que algumas das patologias são
recorrentes mesmo após a Empresa que realizou as obras ter feito acordo com o
proprietário do imóvel e reformado o mesmo. Portanto, não foram solucionados os
problemas em sua totalidade e vem se agravando com o passar do tempo.
Destaca-se também a execução do laudo pericial judicial, que se trata de um
laudo imparcial a fim de levar ao juiz julgador dos fatos o real estado do local de estudo
a fim de que se tenha um resultado justo tanto para o autor quanto para o réu do
processo. Porém, o laudo é para fim de estudos, podendo ser levado as vias de fato,
caso o proprietário da residência desejar entrar com uma ação judicial.
Para finalizar, partindo dos conteúdos desenvolvidos para este trabalho, é
possível notar a importância e a necessidade do profissional da área da Engenharia
Pericial para que muitas situações sejam esclarecidas e definidas. Este trabalho,
também, dá margens para realização de novas pesquisas da mesma temática e
também um estudo profundo para a solução das patologias existentes na residência
vistoriada.
82
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Engenharia Na Construção Civil. Rio de Janeiro, p. 8. 1996

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Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, p. 11. 2001.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653 2 - Avaliações


de imóveis urbanos. Rio de Janeiro, p. 54. 2011.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653 3 - Avaliações


de imóveis rurais. Rio de Janeiro, p. 27. 2004.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653 4 - Avaliações


de Empreendimentos. Rio de Janeiro, p. 16. 2002.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653 5 - Máquinas,


equipamentos, instalações e bens industriais em geral. Rio de Janeiro, 2006.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653 6 - Recursos


naturais e ambientais. Rio de Janeiro, 2009.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653 7 - Bens de


patrimônios históricos e artísticos. Rio de Janeiro, 2009.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 9061 - Segurança de


escavação a céu aberto. Rio de Janeiro, 1985.

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília.

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Superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.

TAKAHASHI, N. T. Perícias de Engenharia em Edifícios, Peritos e Seus


Paradigmas e Desafios dos Novos Tempos. 2002. 197p. Monografia (Obtenção do
Título de MBA em Tecnologia e Gestão na Produção de Edifícios) - Universidade de
São Paulo (USP), São Paulo, 2002.

THOMAZ, Ercio. Trincas em Edifícios: causas, prevenção e recuperação. São


Paulo: Pini, 1989. 194 p.

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