Capítulo de “The City Reader” – Richard T. Le Gates e Frederic Stout – 5 ed.

, 2011
Tradução: Prof. Ananias Godoy, Arq., M.Sc.

"A unidade de vizinhança"

do Plano Regional de Nova York e seus arredores (1929)

Clarence Perry

Introdução dos editores

Na década de 1920, no início da era do automóvel, o arquiteto estadunidense Clarence Perry pensou profun-
damente sobre o modo como o crescimento das cidades e o advento do automóvel afetavam os bairros e as
características que fazem boas vizinhanças. Ele articulou uma filosofia para manter vizinhanças em escala
humana no mundo moderno que teve um profundo impacto no planejamento urbano do século XX e conti-
nua sendo extremamente relevante nos dias de hoje.

Toda grande cidade, argumentou Perry, é um conglomerado de comunidades menores. A "cidade celular" é
o produto inevitável da era do automóvel. É a qualidade de vida dentro dessas comunidades menores que
mais moldará as experiências dos indivíduos. Nova York e Paris aparecem rotineiramente nos melhores ran-
kings populares dos melhores lugares do mundo para se viver. Mas alguém que vivencia a exclusão social em
um subúrbio parisiense totalmente de imigrantes, que Ali Madanipour deplora (p. 186) ou nas ruas médias
do gueto que Elijah Anderson descreve (p. 127) podem sentir essas grandes cidades do mundo como sujas,
barulhentas, lotadas e perigosas. Os moradores podem ficar insatisfeitos com sua vizinhança em uma grande
cidade se sentirem que não podem ousar deixar seus filhos brincarem do lado de fora por causa do trânsito
rápido, se seus filhos não puderem ir à escola sem atravessar uma rodovia, se não há lojas de conveniência
para comprar mantimentos ou eles não têm acesso a parques e playgrounds.

Perry observou que, no passado, muitas pessoas sentiam uma forte identidade com aldeias e pequenas ci-
dades, uma percepção compartilhada pelos novos urbanistas (p. 356). Esses lugares tinham uma estrutura e
cultura espacial que os distinguia. Mas na época em que Perry escreveu este texto que selecionamos, em
1929, rodovias expressas estavam cortando áreas residenciais em pequenas ilhas separadas umas das outras
por fluxos de tráfego intenso. À medida que a população crescente preenche os interstícios entre bairros,
acontecia o que Perry chamou de "uma crescente atenuação das características da comunidade". Embora os
residentes de algumas áreas recém-desenvolvidas continuassem a se relacionar com seus vizinhos, em mui-
tas dessas áreas intersticiais eles não o faziam. Era a quantidade e o tipo de relação entre seus residentes
que Perry achava que distinguiria os bons bairros dos ruins.

Perry relacionou a necessidade de identidade a uma comunidade de vizinhança geográfica com o ciclo de
vida humano. Os jovens solteiros geralmente apreciam o relativo anonimato da vida na cidade. Mas, obser-
vou ele, quando se casam e têm filhos, "anseiam por uma casa e quintal separados e o benefício social de
uma vizinhança agradável". Assim, para Perry, o principal desafio era criar espaços que melhor se adaptassem
às famílias com filhos. Sua solução foi "a unidade de vizinhança".

Perry observou que a escola primária era a instituição central à qual as famílias nucleares com crianças pe-
quenas se relacionavam. A qualidade da escola foi o fator mais importante para decidir em qual distrito es-
colar morar e a localização de uma casa em relação à escola afetava as escolhas de compra da casa. Todos
os dias da semana, durante o ano letivo, um dos pais (geralmente a mãe) levava um ou mais filhos para a
escola. Os membros da família iam a peças escolares, eventos esportivos e outros eventos na escola. Muitos
dos amigos das famílias eram pais de crianças nas classes de seus filhos. Um ou ambos os pais eram frequen-
temente ativos em associações de pais e professores e outras instituições escolares. Por essas e outras ra-
zões, Perry argumentou que as unidades de vizinhança deveriam ser construídas em torno das escolas.

Em The Neighborhood Unit (A Unidade de Vizinhança) ele introduz a ideia - desenvolvida mais completa-
mente em outros de seus escritos - de que a escola deveria ser um centro comunitário com aulas de educação
de adultos e eventos culturais à noite. Como os educadores da época acreditavam que a capacidade apropri-
ada para uma escola primária seria entre 800 a 1500 estudantes, Perry argumentou que o terreno residencial

FONTE: LeGATES, Richard T.; STOUT, Frederic (Ed.). The City Reader. 5 1
ed. New York: Routledge, 2011. p 486-498.
 Capítulo de “The City Reader” – Richard T. Le Gates e Frederic Stout – 5 ed., 2011
Tradução: Prof. Ananias Godoy, Arq., M.Sc.

em uma unidade de bairro deveria ser grande o suficiente para abrigar uma quantidade de famílias com esse
número de crianças. Em densidades predominantes, um local de escola primária de cinco acres 1 no centro
de um círculo com um raio de meia milha 2 funcionaria bem. Isso permitiria que as crianças caminhassem até
a escola, desde que não precisassem atravessar ruas movimentadas. É claro que variações na densidade, o
número médio de crianças em idade escolar primária por família e as particularidades geográficas afetariam
esse modelo idealizado.

Um sistema de ruas hierarquizadas era fundamental para o plano de Perry. As ruas serviriam a dois grupos
diferentes: pessoas passando pela unidade de bairro e os próprios moradores. Perry colocou as vias arteriais
ao longo das quais o tráfego intenso podia mover-se rapidamente nos limites da unidade de vizinhança. A
menos que houvesse pontes ou túneis (caros), Perry sabia que seria perigoso para as crianças atravessarem
as rodovias para ir de casa à escola, então ele se opunha às vias arteriais entre as residências e as escolas.
Ruas residenciais, projetadas principalmente para uso por moradores da unidade de vizinhança, seriam no
interior. Muito antes de Jan Gehl (p. 530) propor a zona de tráfego calmo para melhorar a vida entre edifícios,
Perry propôs limitar a largura das ruas residenciais e outros projetos para garantir que o tráfego se movesse
lentamente o suficiente para que os pedestres estivessem seguros dentro das áreas residenciais.

A maior parte do bairro seria residencial - principalmente casas unifamiliares isoladas em lotes separados.
Mas Perry argumentou que os moradores do bairro gostariam de ter acesso fácil a mercearias e outras lojas
de varejo que servem o bairro. Ele propôs a localização de um distrito de negócios na margem da unidade de
vizinhança para que os moradores pudessem alcançá-lo pelas ruas do interior e também pelas vias arteriais.
Além da escola e do playground, do sistema de ruas, das áreas residenciais, Perry era um defensor dos par-
ques e dos espaços abertos.

Politicamente, Perry era um pragmático conservador. Escrevendo exatamente quando a Grande Depressão
estava começando, Perry não acreditava que muita intervenção do governo ou subsídios do contribuinte
pudessem ser realisticamente reservados para as unidades de vizinhança. Ele achava que os desenvolvedores
privados3 precisavam ser convencidos de que sua unidade de vizinhança atrairia compradores do mercado
privado. Assim, Perry descreveu como incorporadores poderiam usar suas ideias para novos empreendimen-
tos sobre terras disponíveis (espaços verdes, matas ou campos), reabilitação de áreas arruinadas, e melhorar
áreas já construídas mas com escolas mal localizadas, problemas de trânsito e falta de espaços abertos.

As prescrições de Perry se concentraram em um segmento limitado da sociedade. Seu interesse era criar
bairros funcionais, seguros e atraentes, com um senso de comunidade para famílias nucleares de renda mé-
dia/alta e com crianças. Ele não valorizou o tipo de vizinhança urbana bagunçada e mista que Jane Jacobs
celebra (p. 105). Enquanto ele se concentrava em famílias nucleares predominantemente brancas, de classe
média, suas ideias sobre educação, projeto de vizinhança e comunidade foram extremamente relevantes
para os moradores de bairros negros que preocupam a W.E.B. DuBois (p. 114), William Julius Wilson (p. 117)
e Elijah Anderson (p. 127); bairros de imigrantes que interessavam a Louis Wirth (p. 96); mulheres solteiras
e famílias chefiadas por mulheres que são o foco da análise de Daphne Spain (p. 176), ou os pobres urbanos
que Michael Porter espera ajudar através do setor privado (p. 282).

Note a semelhança entre as observações de Perry sobre as áreas intersticiais, que ele observou cresciam
rapidamente entre bairros em 1929 e o conceito da Zwischenstadt de Thomas Sievert (literalmente cidade
no meio), proposta em 1977, mais tarde discutida em Bruegmann (p. 211). Robert Fishman discute partes
similares de sua Technoburbia (p. 75).

As idéias de Perry, desenvolvidas para famílias nucleares de renda média e alta com crianças, ainda se apli-
cam hoje, já que cada vez menos lares são assim? Ele tem um viés anti-urbano? Suas ideias apenas ajudarão

1 = 20.234,28 m² ou 2,023 ha.

2 = 804,67 m.
3 Imobiliaristas, incorporadores, loteadores e construtoras.

FONTE: LeGATES, Richard T.; STOUT, Frederic (Ed.). The City Reader. 5 2
ed. New York: Routledge, 2011. p 486-498.
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Tradução: Prof. Ananias Godoy, Arq., M.Sc.

a promover a expansão urbana? Elas apoiam o argumento de Bruegmann de que a expansão existe porque
fornece o tipo de habitação que as pessoas nas democracias afluentes querem? À medida que mais e mais
pessoas em todo o mundo podem viver em empreendimentos de baixa densidade, as receitas de Perry são
um antídoto eficaz para o tipo de alienação que Louis Wirth descreveu em "O urbanismo como um modo de
vida" (p. 96)? As unidades de vizinhança do século XXI compensarão a falta de engajamento cívico que Robert
Putnam deplora (p. 134)?

Clarence Arthur Perry (1872-1944) foi um arquiteto e planejador. Perry escreveu uma série de relatórios
sobre educação e o uso de escolas para centros comunitários para a Russell Sage Foundation, incluindo Wider
Use of the School Plant (1911), Community Center Activities (1916), Educational Extension (1916), e The Ex-
tension of Public Education (1915). Na época em que escreveu The Neighborhood Unit, Clarence Perry morava
em Forest Hills Garden, um subúrbio-jardim que a Russell Sage Foundation havia apoiado.

Esta seleção é a segunda parte de uma monografia de 118 páginas intitulada The Neighborhood Unit: A
Scheme of Arrangement for the Family-Life Community publicada no Volume VII do Plano Regional de Nova
York e seus arredores intitulado Neighborhood and Community Planning (New York: Russell Sage Foundation,
1929, reimpresso em Nova York: Arno Press, 1974).

As ideias da unidade de vizinhança de Perry foram ainda mais divulgadas em Housing for the Mechanical Age
(Nova York: Russell Sage Foundation, 1933) e Housing for the Machine Age (Nova York: Russell Sage Founda-
tion, 1939)

Outros livros sobre planejamento e design de bairros incluem Beyond the Neighborhood Unit: Residential
Environments and Public Policy (Tridib Bannerjee e William C. Baer, Nova York: Springer, 1984); Site Planning
and Community Design for Great Neighborhoods (Frederick D. Jarvit, Washington , DC: Home Builder Press,
1993); Neighborhood Space (Randolph Hester, Stroudsburg, PA: Dowden, Hutchinson & Ross; Nova York:
Halsted Press, 1975); Planning Neighborhood Space with People (Randolph Hester, Nova York: Van Nostrand
Reinhold , 1982); Sidney Bower, Good Neighborhoods: A Study of In-Town and Suburban Residential Environ-
ments (Westport, CT: Praeger, 2000); Um Estudo de Ambientes Residenciais Urbanos e Suburbanos (West-
port, CT: Praeger, 2000); e Urban Design Associates, The Architectural Pattern Book: A Tool for Building Great
Neighborhoods (Nova York: Norton, 2004).

INTRODUÇÃO DO AUTOR 1. A comunidade regional, que abrange muitas co-

munidades municipais e é, portanto, uma família
O que é conhecido como vizinhança, e o que agora
de comunidades;
é comumente definido como uma região, tem pelo
menos uma característica em comum - elas pos- 2. A comunidade do povoado, município ou ci-
suem uma certa unidade que é completamente in- dade;
dependente das fronteiras políticas. A área com a 3. A comunidade do bairro.
qual o Plano Regional de Nova York está envolvido,
Apenas o segundo desses grupos tem alguma es-
por exemplo, não tem unidade política, embora
trutura política, embora todos os três tenham in-
seja possuidora de outras características unifica-
fluência sobre a vida política e o desenvolvimento.
doras de natureza social, econômica e física. Den-
Embora a comunidade do bairro não tenha estru-
tro desta área existem entidades políticas defini-
tura política, frequentemente tem maior unidade
das, tais como aldeias, condados e cidades, for-
e coerência do que as encontradas na aldeia ou ci-
mando divisões adequadas para o planejamento
dade e é, portanto, de fundamental importância
sub-regional, e dentro dessas unidades existem
para a sociedade.
comunidades locais ou de vizinhança que estão to-
talmente sem limites governamentais e por vezes A UNIDADE DE VIZINHANÇA
se sobrepõem em duas ou mais áreas municipais.
Assim, no planejamento de qualquer grande área O título acima é o nome que, para facilitar a dis-
metropolitana, descobrimos que três tipos de co- cussão, foi dado ao esquema do arranjo para uma
munidades estão envolvidas: comunidade de vida familiar que evoluiu como a

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principal conclusão deste estudo. Nossas investi-
gações mostraram que as comunidades residenci-
ais, quando atendem às necessidades universais
da vida familiar, têm partes similares desempe-
nhando funções semelhantes. No sistema de vizi-
nhança, essas partes foram reunidas como um
todo orgânico. O esquema é apresentado como a
estrutura de uma comunidade modelo e não como
um plano detalhado. Sua aplicação em um empre-
endimento imobiliário real requer uma tal concep-
ção e detalhamento que somente podem ser fei-
tos pelo planejador, o arquiteto e o construtor.
O princípio subjacente ao esquema é que uma vi-
zinhança urbana deve ser considerada como uma
unidade de um todo maior e como uma entidade
distinta em si. No que diz respeito ao governo,
Corpo de Bombeiros e proteção policial, além de
muitos outros serviços, estes dependem do muni-
cípio. Os moradores, em sua maior parte, encon-
tram suas ocupações fora do bairro. Para investir
em títulos, assistir à ópera ou visitar o museu, tal-
vez até para comprar um piano, eles têm que re-
correr a um distrito chamado de "centro". Mas há
certas outras instalações, funções ou aspectos que
são estritamente locais e peculiares a uma comu-
nidade residencial bem organizada. Eles podem
ser classificados em quatro polos: (1) a escola pri-
mária, (2) pequenos parques e playgrounds, (3) lo-
jas locais e (4) ambiente residencial. Outras insti-
tuições e serviços de vizinhança são por vezes en-
contrados, mas os quatro relacionados acima são
praticamente universais.
Os pais têm um interesse geral no sistema de es-
colas públicas da cidade, mas sentem uma preocu-
pação especial em relação à escola frequentada
por seus filhos. Da mesma forma, eles têm um in-
teresse especial nos parquinhos onde seus pró-
prios filhos e seus vizinhos passam muitas horas
formativas. Em relação às pequenas lojas, a princi-
pal preocupação das famílias é que elas sejam
acessíveis, mas não próximas de suas próprias por-
tas. Elas também devem ser concentradas e aten-
der a requisitos variados.
Sob a expressão "ambiente residencial" inclui-se a
qualidade da arquitetura, o layout das ruas, a ve-
getação ao longo de meio-fio e em pátios, o ar-
ranjo e o recuo dos edifícios, e a relação de lojas,
postos de abastecimento e outras instituições co-
merciais com os lugares de habitação - todos os
elementos que entram no ambiente de uma casa
e constituem sua atmosfera externa. O “caráter”
do distrito em que uma pessoa vive diz algo sobre
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ela. Desde que ela o escolheu, em geral pode-se
dizer que é uma extensão de sua personalidade.
Um indivíduo pode fazer pouco para criá-lo. É es-
tritamente um produto comunitário.
É com a vizinhança em si, e não a sua relação com
a cidade em geral, que este estudo está interes-
sado. Se é para ser tratado como uma entidade or-
gânica, então logicamente segue-se que o pri-
meiro passo na conversão de uma área não ocu-
pada em uma para fins residenciais será sua divi-
são em áreas unitárias, cada uma das quais é ade-
quada para uma comunidade de vizinhança única.
O próximo passo consiste no planejamento de
cada unidade, a fim de que haja recursos adequa-
dos para o funcionamento eficiente das quatro
principais funções da vizinhança. A consecução
deste objetivo principal - bem como a garantia de
segurança aos pedestres e a colocação das bases
estruturais para a qualidade no meio ambiente -
depende, de acordo com nossas investigações, da
observância dos seguintes requisitos.
Princípios da unidade de vizinhança
1. Tamanho - O desenvolvimento de uma unidade
residencial deve fornecer moradia para um
certo contingente populacional que normal-
mente venha a requerer uma escola primária;
sua área real depende da densidade populaci-
onal.
2. Limites - A unidade deve ser delimitada em to-
dos os lados por vias arteriais, suficientemente
largas para facilitar sua utilização por todo trá-
fego intenso.
3. Espaços Abertos - Um sistema de pequenos
parques e espaços de recreação, planejado
para atender às necessidades dessa vizinhança
em particular deve ser fornecido.
4. Terrenos das Instituições - Os locais da escola e
de outras instituições cujas esferas de serviço
coincidam com os limites da unidade devem
ser adequadamente agrupados em torno de
um ponto central ou área comum.
5. Lojas Locais - Um ou mais distritos comerciais
adequados para a população a ser servida, de-
vem ser dispostos na circunferência da uni-
dade, preferencialmente nos cruzamentos e
adjacentes a distritos similares de bairros limí-
trofes.
6. Sistema de Ruas Internas - A unidade deve ser
provida de um sistema especial de ruas, cada
uma sendo proporcional à sua provável carga
4

de tráfego, e a rede de ruas como um todo
sendo projetada para facilitar a circulação den-
tro da unidade e desencorajar seu uso por trá-
fego rápido.
[Para] cada um desses princípios [...]. é desejável
[...] obter uma imagem mais clara dos mesmos e,
para esse fim, serão apresentados várias plantas e
diagramas nos quais eles foram aplicados.
Desenvolvimento suburbano de baixo custo
Caráter do distrito
[O plano mostrado na Figura 1] é baseado em uma
extensão real de terra nos arredores do bairro de
Queens. A área ainda está totalmente desocupada
e exibe um terreno suavemente ondulado, parci-
almente arborizado. Até agora, as únicas estradas
são do tipo rural4, mas estão destinadas a se tor-
narem vias principais no futuro. Não existem esta-
belecimentos comerciais ou industriais nas proxi-
midades.
64,65
Unidade completa
ha
Lotes para habitações 35,01
Lotes para apartamentos 1,38
Quarteirões para comércio 2,63
Praças para mercados 0,49
Terrenos p/ escolas e igrejas 0,65
Parques e playgrounds 5,58
Áreas verdes e rotatórias 1,29
Arruamentos 177,25
Tabela 1 Relação das áreas com a planta5.
População e Habitação
A subdivisão do lote fornece 822 casas unifamilia-
res, 236 sobrados, 36 casas geminadas e 147 apar-
tamentos, acomodações para um total de 1.241
famílias. À taxa de 4,93 pessoas por família, isso
significaria uma população de 6.125 e uma matrí-
cula escolar de 1.021 alunos. Para todo o setor, a
densidade média seria de 775 famílias por acre
bruto. (aprox. 1.915 fam./ha).
Espaços abertos
Os parques, playgrounds, pequenas áreas verdes
e rotatórias no trecho somam 17 acres [6,88 ha],
ou 10,6% da área total. Se incluírem também os
1,2 acres [0,486 ha] de praças de mercado, a área
total de espaço aberto é de 18,2 acres [7,365 ha].
O maior desses espaços é o comum de 3,3 acres
4 Sem pavimentação asfáltica, estradas rústicas.
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[1,34 ha]. Isso serve tanto como um parque
quanto como um cenário ou espaço de aproxima-
ção para o prédio da escola. Atrás da escola é o
principal playground para as crianças pequenas,
de 2,54 acres [1,03 ha], e perto é playground das
meninas de 1,74 acres [0,70 ha]. No lado oposto
do pátio da escola, um pouco mais distante, fica o
playground dos meninos, com 2,7 acres [1,09 ha].
Espaço para quadras de tênis está conveniente-
mente localizado em outra seção do distrito. Em
vários outros pontos encontram-se ovais com fun-
ção de parques ou pequenos gramados que dão
atratividade às vistas e proporcionam agradáveis
porções de paisagismo para as casas vizinhas.
Centro Comunitário
A característica fundamental do layout é a praça
comunitária, com o grupo de edifícios voltados
para ela. Estes consistem na escola e duas estrutu-
ras laterais que se voltam para uma pequena praça
central. Um desses edifícios pode ser dedicado a
uma biblioteca pública e o outro a qualquer pro-
100
pósito de vizinhança adequado. Terreno são for-
por cento
necidos para duas igrejas, uma ao lado do
54
playground da escola e outra em um cruzamento
2,1
de ruas importante. A escola e seus edifícios de
4,1
apoio constituem uma vista terminal para uma rua
0,8
principal ajardinada que vem da praça do mer-
1
cado. Tanto no projeto quanto no tratamento pai-
8,6
sagístico, os edifícios comuns e centrais consti-
2
tuem um centro comunitário de vizinhança inte-
27,4
ressante e significativo.
Distritos de compras
Pequenas áreas comerciais estão localizadas em
cada um dos quatro cantos do empreendimento.
As ruas que dão acesso às lojas são ampliadas para
oferecer vagas de estacionamento e, nos dois pon-
tos mais importantes, há pequenas praças de mer-
cado, que oferecem espaço para estacionamento
adicional e mais oportunidades de espaços para
carga e descarga na parte de trás das lojas. A área
total dedicada a quadras comerciais e praças de
mercado é de 7,7 acres [3,12 ha]. A fachada média
de negócios por família fornecida pelo plano é de
cerca de 2,3 pés [70,1 cm].
5 N. do T.: No texto original esta tabela e as seguintes nesta
tradução são apresentadas em acres.
5
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Figura 1 Um loteamento para habitações modestas planejado como uma unidade de vizinhança

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Sistema de ruas
Ao executar o princípio da unidade de vizinhança,
as ruas limítrofes serão suficientemente amplas
para servir como principais artérias de tráfego.
Uma das ruas determinadas tem 160 pés de lar-
gura [48,77 m] e as outras três têm larguras de 120
pés [36,57 m]. Cada uma dessas vias arteriais é
provida de uma via central para o trânsito e duas
vias de serviço para o tráfego local, separadas por
faixas de vegetação. Metade da área das ruas limí-
trofes é doada ao município pelo desenvolvi-
mento. Isso equivale a 15,3 acres [6,19 ha], ou 95%
da área total, o que é uma contribuição muito
maior para as instalações gerais de tráfego do que
normalmente é feita em loteamentos comerciais,
mas não maior do que a que é exigida pelas neces-
sidades atuais de tráfego. As ruas internas são ge-
ralmente de 40 a 50 pés de largura [de 12,19 a
15,24 m] e são adequadas para a quantidade de
tráfego, que será desenvolvida em um bairro com
tal densidade em unidades unifamiliares. Pelo de-
senho cuidadoso dos quarteirões, a área dedicada
às ruas é mais baixa do que normalmente é encon-
trada em um loteamento no padrão de quadrícu-
las6. Se as ruas limítrofes não tivessem mais de 15
metros de largura, o percentual da área total das
ruas seria reduzido de 27,4% para 22%. Ob-
serve-se que a maioria das ruas que se abrem nas
vias fronteiriças não se opõem a aberturas seme-
lhantes nos loteamentos adjacentes. Não há ruas
que percorram o loteamento sem serem interrom-
pidas ...
Uma unidade de vizinhança para um distrito in-
dustrial
[Figura 2] é apresentada como um esboço do tipo
de layout que pode ser criado para um distrito nas
proximidades de fábricas e ferrovias. Muitas cida-
des possuem áreas bastante centrais com esse ca-
ráter, que não foram destinadas antecipadamente
para negócios ou indústria, mas que são inadequa-
das para moradias de alto custo e, por outro lado,
são muito valiosas para um desenvolvimento de
baixo custo inteiramente de moradias unifamilia-
res.
Economicamente, a única alternativa de uso para
tal distrito é industrial. Se fosse construído com fá-
bricas, no entanto, a área não-residencial seria au-
mentada e a distância diária de viagem de muitos
6 Ing.: gridiron.
FONTE: LeGATES, Richard T.; STOUT, Frederic (Ed.). The City Reader. 5
ed. New York: Routledge, 2011. p 486-498.
Tradução: Prof. Ananias Godoy, Arq., M.Sc.
trabalhadores seria aumentada. Um dos principais
objetivos do bom planejamento urbano é, por-
tanto, alcançado quando é disponibilizado para re-
sidências.
Ao longo do limite norte do trecho ilustrado, en-
contram-se extensos pátios ferroviários, enquanto
o seu lado meridional faz fronteira com uma das
principais artérias da cidade, possibilitando uma
ferrovia elevada e pistas amplas para o tráfego de
superfície. Uma estação elevada está localizada
em um ponto oposto ao centro do limite sul, tor-
nando esse local o principal portal do empreendi-
mento.
As disposições funcionais
As características mostradas [Figura 2] ditaram o
emprego de uma disposição em formato de árvore
para o sistema de ruas. Seu tronco é localizado na
direção da estação elevada, passa pelo principal
distrito comercial e termina no centro comunitá-
rio. Os “galhos”, cobrindo todas as seções da uni-
dade, dão acesso fácil à escola, ao “tronco” da rua
principal e ao distrito comercial.
Ao longo da divisa norte, são projetadas estruturas
adequadas para a indústria leve, garagens ou ar-
mazéns. Estes servem como amortecedores tanto
para os ruídos quanto para as vistas dos pátios das
ferrovias. Ao lado deles, separados apenas por
uma rua de serviço estreita, há uma fileira de edi-
fícios de apartamentos, cujos principais pontos de
vista serão direcionados para o interior da unidade
e seus espaços abertos ajardinados.
Os apartamentos são atribuídos a locais nas late-
rais da unidade, que podem servir como limites vi-
síveis e permitem a utilização mais ampla possível
das vistas atraentes que devem ser proporciona-
das pelas características internas - a arquitetura
eclesiástica em torno do centro cívico e dos espa-
ços abertos tratados paisagisticamente como par-
ques.
Complete unit (ha) 41,04 100%
Residências - casas 15,30 37,3
Residências - apartamentos 3,40 8,3
Parques e espaços recreativos 4,37 10,6
Negócios - Comércios 2,10 5,1
Armazéns 1,29 3,2
Ruas 36.0 35,5
Tabela 2 Distribuição das áreas na Fig. 2
7
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Figura 2 Tratamento sugerido para um distrito mais denso e próximo ao centro da cidade

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Densidade de habitação
O diagrama acima destina-se a sugerir principal-
mente um arranjo dos vários elementos de uma
vizinhança e não é oferecido como um plano aca-
bado. O layout da rua é baseado em um esquema
habitacional que contempla 2.000 famílias, das
quais 68% são destinadas a casas, algumas semi-
isloladas e algumas em fileiras; e 32% para edifí-
cios de apartamentos com média de 800 pés qua-
drados de área [74,32 m²] por unidade. Com base
em 4,5 pessoas/habitação em casas e 4,2 em apar-
tamentos, a população total seria de cerca de
8.800 pessoas e haveria cerca de 1.400 crianças
em idade escolar, uma boa quantidade de matrí-
culas para uma escola primária cumprir os regula-
mentos municipais. A área média líquida de terra
por família é de 1.003,7 pés quadrados [93,25 m²].
Se os parques e áreas de lazer estiverem incluídos,
esse número se tornará 1.216 pés quadrados
[112,97 m²].
Espaços de recreação
Estes consistem no grande pátio da escola e dois
terrenos de recreação adequados para as crianças
menores, terrenos que acomodam nove quadras
de tênis e um campo de jogo adaptado para beise-
bol ou futebol. Ao distribuir esses espaços, consi-
dera-se tanto a conveniência quanto a utilidade,
seja para espaços abertos ou vistas para os lares
adjacentes. Todos devem ter vegetação ao redor
das bordas, e a maioria deles pode ser gramada,
evitando assim o aspecto estéril tão comum aos
parques infantis da cidade.
Centro Comunitário
A vida educativa, religiosa e cívica da comunidade
é atendida por um grupo de estruturas, localizadas
centralmente e dispostas de modo a fornecer uma
vista atraente para a rua principal, sendo um
ponto crucial para todo o layout. Uma ampla es-
cola é ladeada por duas igrejas, e todas estão vol-
tadas para uma pequena praça que pode ser em-
belezada com um monumento, uma fonte ou ou-
tro elemento ornamental. O auditório, o ginásio e
a biblioteca da escola, assim como outras salas,
podem ser usados para atividades cívicas, cultu-
rais e recreativas do bairro. Com esses equipa-
mentos e um ambiente que possui tanto interesse
e possibilita tantos serviços para todos os residen-
tes, uma vigorosa consciência local estaria fadada
FONTE: LeGATES, Richard T.; STOUT, Frederic (Ed.). The City Reader. 5
ed. New York: Routledge, 2011. p 486-498.
Tradução: Prof. Ananias Godoy, Arq., M.Sc.
a surgir e a encontrar expressão em todos os tipos
de relacionamentos pessoais agradáveis e úteis.
Distritos de compras
A área de negócios mais importante é, obvia-
mente, ao redor do portal principal e ao longo da
rodovia arterial do sul. Para maior conveniência e
aumento da visibilidade das lojas, foi introduzida
uma pequena praça de mercado. Aqui seria o lugar
natural para um cinema, um hotel e serviços como
uma agência dos correios e uma central do Corpo
de Bombeiros. Outro distrito comercial menor foi
colocado no canto nordeste para suprir as neces-
sidades das casas daquela seção.
Aspectos econômicos
Embora esse desenvolvimento seja adaptado a fa-
mílias de renda moderada, o planejamento abran-
gente possibilita um uso intensivo e lucrativo da
terra sem a habitual perda de um ambiente de
vida confortável e atraente. Os pátios traseiro e la-
teral podem ser menores, mas as perspectivas
agradáveis e espaços de esportes ainda são previs-
tos. Eles pertencem a todas as famílias em comum
e o esquema da unidade de vizinhança os preserva
para uso exclusivo dos moradores.
Embora este seja basicamente um esquema habi-
tacional, ele economiza e utiliza para seus próprios
objetivos aquele grande acréscimo de valor dos
imóveis comerciais e industriais, que se origina na-
turalmente da mera agregação de tantas pessoas.
A comunidade cria esse valor e, embora possa
aparentemente ser absorvido pelos responsáveis
pela gestão desses comércios e indústrias, no en-
tanto, parte dele vai para o chefe de família indivi-
dual através da melhoria do lar e do ambiente que
uma corporação, tendo esse valor em perspectiva,
é capaz de oferecer.
A porcentagem de área dedicada às ruas (35,5) é
maior do que a normalmente requerida em um es-
quema de unidade de vizinhança. Neste caso, a
proporção é impulsionada pelo espaço de estacio-
namento generoso fornecido na praça do mer-
cado e pela avenida adjacente de 200 pés [60,96
m], metade de cuja área está incluída neste cál-
culo. Normalmente, o esquema de unidades pos-
sibilita uma economia na área da arruamentos que
é quase, se não totalmente, igual à terra dedicada
a espaços abertos. As áreas para escola e igreja
não precisam ser determinados. Elas podem ser
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 Capítulo de “The City Reader” – Richard T. Le Gates e Frederic Stout – 5 ed., 2011
simplesmente reservadas e assim figuradas nos
materiais de propaganda do empreendimento,
com plena confiança de que as necessidades e o
sentimento da comunidade local acabarão tra-
zendo sua compra7 final pelos grupos interessa-
dos. Se um ou ambos os locais de igrejas não fo-
rem escolhidos, sua própria localização garantirá
sua eventual apropriação para algum uso público
ou semi-público.
Unidade em edifícios de apartamentos
População
Com base em prédios de cinco andares e porões e
com capacidade para 1.320 pés quadrados [122,63
m²] por apartamento, esse plano acomodaria
2.381 famílias. Contando 4,2 pessoas por família,
a população total seria de 10.000 indivíduos, dos
quais cerca de 1.600 estariam em idade escolar,
um número que poderia ser bem acomodado em
uma moderna escola primária.
Meio Ambiente
A localidade geral é aquela em que os estabeleci-
mentos comerciais e residências do centro come-
çam a se fundir. Um lado da unidade está voltado
para a rua principal da cidade e isso seria dedicado
a negócios em geral. Um teatro e um quarteirão
de negócios, ao qual se chega por uma arcada, ser-
viriam tanto aos moradores da unidade quanto ao
público em geral.
30,63 100 por
Área total da unidade
ha cento
Ed. de apartamentos 4,86 15.9
Pátios dos edifícios 8,62 28.0
Parques e playgrounds 4,21 13.8
Ruas 10,24 33.4
Comércio local 1,98 6.5
Negócios em geral 0,73 2.4
Tabela 3 Distribuição da área na Fig. 3
Sistema de ruas
A unidade é delimitada por ruas largas, enquanto
o seu sistema interior é dividido em ruas mais cur-
tas, que facilitam a circulação dentro da unidade,
mas não correm ininterruptamente através dela.
7 Perry utiliza a palavra purchase = compra, em lugar de cons-
truction, pois vê tais equipamentos como investimento da
comunidade a ser feito com seus próprios recursos.
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ed. New York: Routledge, 2011. p 486-498.
Tradução: Prof. Ananias Godoy, Arq., M.Sc.
Em geral, elas convergem no centro comunitário.
Suas larguras são variadas para atender às prová-
veis cargas de tráfego e necessidades de estacio-
namento.
Espaços abertos
A terra dedicada a parques e playgrounds tem em
média mais de um acre [4.046,86 m²] por 1.000
pessoas. Se o espaço nos pátios dos apartamentos
também for contado, essa média será de 3,17
acres [12.828,53 m²] por 1.000 pessoas. A distri-
buição é mostrada na Tabela 4.
Tipo Hectares
Pátio da escola 1,323
Campo de esporte 0,749
Praça comunitária 0,328
Parque 0,247
Playground 0,417
Playground 0,328
Rotatória 0,073
Pequenos gramados 0,753
Total 4,217
Tabela 4 Área dos espaços abertos na Fig. 3
Para 1.600 crianças, o espaço no pátio da escola
fornece uma média de 89 pés quadrados [8,27 m²]
por aluno, o que é uma compensação justa, consi-
derando que todos os alunos raramente estarão
no jardim ao mesmo tempo. O campo de esporte
é grande o suficiente para o beisebol na primavera
e no verão e futebol no outono. Ao enchê-lo com
uma mangueira no inverno, ele pode ser disponi-
bilizado para patinação.
No playground menor, será possível, se desejado,
marcar seis quadras de tênis. O parque, em for-
mato aproximado de garrafa, é parcialmente fe-
chado por um grupo de prédios de apartamentos,
mas também é acessível para os residentes em ge-
ral. Os espaços de recreação devem ser semeados
e plantados ao redor das bordas, adicionando as-
sim atratividade às vistas dos apartamentos ao re-
dor.
Centro Comunitário
Em torno de uma pequena praça comunitária são
agrupados uma escola, duas igrejas e um prédio
público. A última pode ser uma biblioteca pública,
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 Capítulo de “The City Reader” – Richard T. Le Gates e Frederic Stout – 5 ed., 2011
um museu, um "pequeno teatro". ou um edifí-
cio-sede de alguma associação. Em qualquer caso,
deve ser dedicado a algum uso da comunidade lo-
cal.
A praça comum pode exibir algum tipo de trata-
mento formal em que um monumento e talvez um
coreto possam ser elementos do projeto. A situa-
ção é algo que exige embelezamento, por meio de
arquitetura e paisagismo, e tal tratamento contri-
buiria muito para o orgulho local e a atratividade
do empreendimento. A planta da escola indica um
tipo em que o auditório, o ginásio e as salas de aula
estão em prédios separados, conectados por cor-
redores. Este arranjo facilita muito o uso da planta
escolar pelo público em geral e permite, ao
mesmo tempo, uma utilização eficiente dos edifí-
cios para fins de instrução.
Figura 3 Um método de dotar um distrito multifamiliar com vistas interessantes das janelas, maior segurança nas ruas mais espaços
livres abertos e um caráter de vizinhança.
Tratamentos semelhantes poderiam ser dados aos
vários espaços interiores do layout da unidade.
Aqui, no entanto, devido às ruas curtas e irregula-
res e às posições ímpares dos edifícios, o charme
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ed. New York: Routledge, 2011. p 486-498.
Tradução: Prof. Ananias Godoy, Arq., M.Sc.
Padrão do Apartamento
O layout das estruturas dos apartamentos segue
de perto um projeto real empregado pelo Sr. An-
drew J. Thomas para um grupo de "apartamentos
com jardim" que estão sendo construídos para o
Sr. John D. Rockefeller. Jr., em Nova York. As uni-
dades são de quatro, cinco, seis e sete quartos e,
no caso das maiores, dois banheiros. Via de regra,
a luz vem em três lados de um cômodo e, em al-
guns casos, de quatro lados. Todos os quartos des-
frutam de ventilação cruzada.
Na planta de Rockefeller, todos os apartamentos
tem vista para um jardim central, que é ornamen-
tado com um viveiro japonês e uma ponte sobre a
água corrente. Os caminhos devem ser ladeados
por arbustos e o efeito geral será repousante e pa-
recido com um parque.
de uma dada quadra seria muito estendido, por-
que, em muitos casos, constituiria uma parte da
visão de não apenas um, mas vários apartamen-
tos.
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 Capítulo de “The City Reader” – Richard T. Le Gates e Frederic Stout – 5 ed., 2011
Unidade de vizinhança com prédios de aparta-
mentos, desenvolvida em cinco quadras.
Locação
O plano mostrado na Figura 4 é apresentado como
uma sugestão do tipo de tratamento que pode ser
dado às áreas residenciais centrais de altos valores
de terra destinados à reconstrução devido à dete-
rioração ou assoladas por um surto de especula-
ção imobiliária. As quadras escolhidas para o ter-
reno são de 200 pés de largura [60,96 m] por 670
pés de comprimento [204,21 m], um compri-
mento que é encontrado em vários trechos de Ma-
nhattan. Neste plano, que faz divisa com um rio,
duas ruas são fechadas e duas são continuadas
através do empreendimento como ruas cobertas
sob pátios centrais com terraços.
Planta térrea
As dimensões da parcela entre as ruas limítrofes
são 650 pés [198,12 m] por 1.200 pés [356,76 m],
e a área total é de aproximadamente 16 acres
[6,475 ha]. As linhas de construção são recuadas
das ruas 30 pés [9,14 m] nas divisas norte e sul.
Ambas as ruas finais, que tinham originalmente 60
pés [18,29 m], foram alargadas para 80 pés [24,38
m], sendo as duas faixas extras de 20 pés [6,10 m]
retiradas da área do empreendimento. O limite
oeste foi ampliado de 80 [24,35 m] para 100 pés
[30,48 m]. A área dada ao alargamento da rua e ao
recuo dos edifícios equivale a 89.800 pés quadra-
dos [8.342,69 m²], ou 11.800 pés quadrados
[1.096,25 m²] a mais do que a área das duas ruas
que foram apropriadas.
Será observado que o plano de edifícios abrange
53 por cento da área total dedicada ao espaço
aberto na forma de pátios centrais. O principal pá-
tio central é do tamanho do Gramercy Park, Ma-
nhattan, com as ruas ao redor. Uma vez que esta
área receberia uma quantidade incomum de luz
solar, seria propícia ao mais refinado tratamento
paisagístico para criar um jardim formal.
Ambas as quadras finais estão em um nível 20 pés
[6,10 m] mais alto que o espaço central e cobrem
as duas ruas que são levadas através do empreen-
dimento. Debaixo desses pátios elevados estão as
áreas de serviço dos edifícios. Em uma extremi-
dade do espaço central há espaço para quadras de
tênis e, no outro, um parquinho infantil de quase
um acre [4.046,86 m²]. Por causa dos grandes es-
paços abertos e da disposição dos edifícios, o
plano atinge um padrão incomum de iluminação,
pois não há espaço habitável que tenha uma
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exposição à luz do sol de menos de 45 graus. A lar-
gura de todas as estruturas é de 50 pés [15,24 m],
de modo que apartamentos de profundidade de
dois cômodos são possíveis em todo o edifício, en-
quanto a nervura central ocidental, a 130 pés
[39,62 m] de uma rua de 100 pés [30,48 m], nunca
terá sua luz indevidamente bloqueada por edifí-
cios nas quadras adjacentes.
Acomodações
A capacidade dos edifícios é de cerca de 1.000 fa-
mílias, com unidades que variam de três a catorze
cômodos, a maioria delas adequada para ocupa-
ção familiar. Além disso, haveria espaço para um
hotel para visitantes, uma escola primária, um au-
ditório, um ginásio, uma piscina, quadras de han-
debol, vestiários e outras instalações esportivas.
Os primeiros andares de certos edifícios em um ou
mais lados da unidade poderiam ser dedicados às
lojas. O auditório poderia ser adequado para fil-
mes, palestras, pequenos espetáculos teatrais,
reuniões públicas e possivelmente para o culto pú-
blico. Danças podiam ser facilmente realizadas no
ginásio. No porão, pode haver quadras de squash.
Altura
Os prédios variam em altura, de dois e três anda-
res nas ruas de divisa a dez andares nas estruturas
adjacentes, quinze andares nas principais estrutu-
ras centrais e trinta e três andares nas duas torres.
Muitos dos telhados podem receber um trata-
mento semelhante a um jardim e, assim, contri-
buir para a variedade de perspectivas aprazíveis
que são oferecidas pelo esquema. Este plano, em-
bora muito mais compacto que os outros três, ob-
serva todos os princípios da unidade de vizi-
nhança.
Nem o centro comunitário nem os distritos comer-
ciais são visíveis, mas estão presentes. As crianças
podem brincar, frequentar a escola e visitar lojas
sem cruzar vias de tráfego.
Cinco quadras e quatro ruas 7,72 ha
Duas ruas incorporadas 7.246,43 m²
Cedido às ruas limítrofes 4.719,47 m²
Área de recuos 3.623,52 m²
Terreno construído 6,64 ha
Ocupado por prédios 2,63 ha
Taxa de ocupação 40,00 %
Três praças centrais 2,14 ha
Tabela 5 Relação de áreas
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Figura 4 Como um bairro degradado poderia ser reabilitado

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