INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN DE INMUEBLE

VALUACIÓN DE TERRENO URBANO

PROPIETARIO : HOGAR NAZARET

REPRESENTANTE : P. IGNACIO MARÍA DOÑORO DE LOS RIOS.

INMUEBLE : INTERNADO DE NIÑAS Y ADOLESCENTES.

FECHA : 16 DE ABRIL DE 2019.

UBICACIÓN : JR. MOQUEGUA CUADRA 01

SECTOR : TERCER PISO.

DISTRITO : BELLAVISTA.

PROVINCIA : BELLAVISTA.

DEPARTAMENTO : SAN MARTIN.

GENERALIDADES:

El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y de

Realización de los activos para la determinación del precio mínimo a ser tomado en
cuenta por HOGAR NAZARET establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-
2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la Superintendencia de
Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880-97 y
sus modificatorias.

1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1. SOLICITANTE :
HOGAR NAZARET.

1.2. PROPIETARIOS:
HOGAR NAZARET.

1.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO.

El lote materia de descripción se encuentra inscrita en la Partida Registral Nº
11067137, de los Registros Públicos de la ciudad de Juanjui, la ciudad de
Bellavista, Capital de la Provincia de Bellavista, Departamento de San Martin.

1.4. OBJETO DE LA TASACIÓN.

El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y de
Realización de los activos para la determinación del precio mínimo a ser tomado en
cuenta por HOGAR NAZARET establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-
2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la Superintendencia de
Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880-97 y
sus modificatorias.

1.5. METODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA. .

 Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.

 Resoluciones Ministeriales Nºs. 266-2012-VIVIENDA y 395-2014-VIVIENDA.

1.6. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR Y/O FECHA DE LA TASACIÓN.

Se realizó la valuación a fecha 16 de Abril del 2019, y se recopiló, evaluó y analizó
la documentación administrativa-legal y registral proporcionada por el que se
precisa en el Ítem 4.00 (documentación sustentatoria).

1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO.

El lote matriz materia de descripción se encuentra con frente al Jr. Moquegua S/N,
del Tercer Piso, zona II, de la ciudad de Bellavista, del Distrito y Provincia de
Bellavista Departamento San Martin.
1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.
 ZONIFICACIÓN: uso residencial de densidad media.
USO ACTUAL : residencial.

1.9. ÁREA DEL TERRENO.

El lote de terreno urbano matriz, en toda su extensión cuenta con un área superficial
total de 7,479.10 m2.

1.10. LINDEROS Y PERÍMETROS:

El lote de terreno urbano matriz, cuenta con las siguientes medidas perimétricas y
linderos:

 Por el frente: Por el Frente: Colinda con el Jr. Moquegua, en una línea recta y en
una longitud de 22.00 ml., Lado 1-2.

 Por el lado derecho entrando: Presenta un tramo de 03 líneas quebradas. El

Primer Tramo mide 22.50 ml., Lado 2-3 y colinda con el Lote “D”; luego gira a la
derecha en el Segundo Tramo en una longitud de 31.06 ml., Lado 3-4, estos tramos
colindan con los Lotes “D”, “E” Y “F”; luego gira a la izquierda en el Tercer Tramo en
una longitud de 80.98 ml., Lado 4-5 y Colinda con propiedad de Terreno de
Terceros.

 Por el lado izquierdo entrando: Presenta un tramo de 03 líneas quebradas. El

Primer Tramo mide 22.50 ml., Lado 1-8 y colinda con el Lote “E”; luego gira a la
izquierda en el Segundo Tramo en una longitud de 39.67 ml., Lado 8-7, estos
tramos colindan con los Lotes “E”, “D”, “C” Y “B”; luego gira a la derecha en el
Tercer Tramo en una longitud de 80.88 ml. y Colinda con propiedad de Terreno de
Terceros.

 Por el fondo o respaldo: Colinda con Propiedad de Terreno Municipal, en una

línea recta y en una longitud de 81.00 ml., Lado 5-6.

La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno descrito es de 380.59 metros
lineales.

1.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO:

A. DESCRIPCIÓN GENERAL (TERRENO O INMUEBLE).
El terreno materia de descripción cuenta con una topografía plana, cuenta con
edificios de diferentes niveles desinado a la CASA CORAZÓN INMACULADO DE
MARÍA, construido predominantemente con estructuras aporticada de concreto
armado.
El inmueble se construirá por etapas, el cual la primera etapa ya ha sido ejecutada
comprendiendo dos modulos (1 y 2).
B. DESCRIPCIÓN DE PLANTAS.

MODULO 01: CONSTRUIDA EN DOS PISOS.

Se trata de un edificio de dos pisos, ubicados en la parte fondo del terreno, frente al
patio. Cuenta con accesos desde las vías vehiculares y peatonales internas.

PRIMER PISO:
2 Sala + Biblioteca.
1 Sala de visita.
1 Almacén.
1 Despacho + Habitación + SS.HH. completos.
1Capilla.
1Comedor + cocina + almacén de cocina + SS.HH completos.
2 Lavanderías + secado de Ropa.
2 Escaleras con acceso al segundo piso

SEGUNDO PISO:
10 Despacho + habitación + SS.HH. completos.
2 Habitaciones + SS.HH. completos.
2 Escaleras con acceso a la azotea.
1 Balcón de circulación.

MODULO 02: CONSTRUIDA EN UN PISOS.

Se trata de un edificio de un pisos, destinado para la internación de niños, ubicados
en la parte central lado izquierda entrando al predio, frente a la losa deportiva
construcción futura, cuenta con accesos desde las vías vehiculares y peatonales
internas.

PRIMER PISO:
7 Dormitorios múltiples + SS.HH. completos.
1 Cuarto Profesora.
1 Cuarto visita.

C. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN.

MODULO 01.

1- Placas de concreto e= 10 a 15 cm. albañileria armada ladrillo o similar con

columnas y vigas de amarre de concreto armado.
 2- El techo es aligerado o losas de concreto armado horizontales.

3- Los pisos de la sala – comedor y dormitorios son cemento frotachado.

4- Las puertas son contraplacadas y las ventanas son de fierro angular.

5- Los muros revestido con mortero cemento arena.

6- Baños completos nacionales con mayólica o cerámico nacional de color.

7- Contiene la conexión de luz eléctrica, trifásica.

MODULO 02.

1- Placas de concreto e= 10 a 15 cm. albañileria armada ladrillo o similar con

columnas y vigas de amarre de concreto armado.

2- Techo Aligerado o losas de concreto armado inclinadas.

3- Los pisos de la sala – comedor y dormitorios son cemento frotachado.

4- Las puertas son contraplacadas y las ventanas son de fierro angular.

5- Los muros son sin revestir.

6- Baños completos nacionales con mayólica o cerámico nacional de color.

7- Contiene la conexión de luz eléctrica, trifasica.

D. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.

Podemos encontrar como obras complementarias a los siguientes.
 Muro de ladrillo con vigas de cimentación y columnas de amarre.
 Muro de confección de concreto armado.
 Relleno compactado con material de cantera.

E. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN.

De acuerdo a la declaración del propietario y la licencia de edificación, la edificación
tiene una antigüedad de 2 años y una conservación de muy buena.

1.12. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS URBANOS DEL

ENTORNO DEL PREDIO.
Ubicado en zona de residencial de densidad media, en el Jr. Moquegua al, con
áreas verdes cercanas y vías de acceso.
 El terreno esta total mente urbanizada, con pendiente menores al 2%.

Los accesos vehiculares son por los jirones por medio de una vía a nivel de
afirmado, se puede encontrar un Colegio de nivel secundario, y una edificación del
programa social cuna más.

1.13. SERVIDUMBRE.
No presenta ninguna.

1.14. GRAVÁMENES Y CARGAS.

No presenta ninguno.
1.15. FUENTE DE PROCEDENCIA DE LA EDIFICACIÓN.
La tasación se hizo de manera directa con visita de campo y los documentos entregados
por el propietario.

1.16. OBSERVACIONES.
Que para el siguiente cálculo de la presente tasación se valorizo lo construido, porque
cuenta con un proyecto aprobado por etapas, siendo un total de tres etapas, de la cual ya
se ejecutó la primera concerniente a dos Módulos, como indica en los planos
arquitectónicos.

2. TASACIÓN.

2.1. VALOR DEL TERRENO.

De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se ubica el inmueble y
teniendo en consideración las obras de infraestructura urbana así como el tipo de suelo,
ubicación, entorno.

El valor arancelario es otorgado por la municipalidad Provincial de Bellavista, en el área de

tributaciones. Se consideró el valor comercial del terreno.
 TASACIÓN DE INMUEBLE URBANO - 2019

METODO TASACIÓN DIRECTA ZONA : SELVA

PROPIETARIO ASOCIACIÓN HOGAR DE NAZARET (*) SITUACIÓN LEGAL DEL TERRENO (*) DOCUMENTOS DE POSESIÓN
CALLE JR. MOQUEGUA TERCER PISO TERRENO SANEADO : SI CONSTANCIA DESPOSESIÓN :
LOCALIDAD BELLAVISTA INSCRITO EN LOS RR. PP. : SI RESOLUCIÓN DE ALCALDÍA :
DISTRITO BELLAVISTA Nº DE PARTIDA : 11067137 ACTA DE DONACIÓN O TRANSFERENCIA :
PROVINCIA BELLAVISTA GRAVAMEN : NO PRESENTA OTRO DOCUMENTO : ESCRITURA PUBLICA
DEPARTAMENTO SAN MARTIN

LINDEROS COLINDANTES MEDIDAS UD.

FRENTE (F) Colinda con el Jr. Moquegua, en una línea recta, Lado 1-2 22.00 ml.
DERECHA Presenta un tramo de 03 líneas quebradas. El Primer Tramo mide 22.50 ml., Lado 2-3 y colinda con el Lote “D”; luego gira a la derecha en el Segundo Tramo
en una longitud de 31.06 ml., Lado 3-4, estos tramos colindan con los Lotes “D”, “E” Y “F”; luego gira a la izquierda en el Tercer Tramo en una longitud de 134.54 ml.
80.98 ml., Lado 4-5 y Colinda con propiedad de Terreno de Terceros.
IZQUIERDA Presenta un tramo de 03 líneas quebradas. El Primer Tramo mide 22.50 ml., Lado 1-8 y colinda con el Lote “E”; luego gira a la izquierda en el Segundo Tramo
en una longitud de 39.67 ml., Lado 8-7, estos tramos colindan con los Lotes “E”, “D”, “C” Y “B”; luego gira a la derecha en el Tercer Tramo en una longitud de 143.05 ml.
80.88 ml. y Colinda con propiedad de Terreno de Terceros
FONDO Colinda con Propiedad de Terreno Municipal, en una línea recta, Lado 5-6 81.00 ml.
PERÍMETRO 380.59 ml.

(a).- VALORIZACIÓN DEL TERRENO

El triple del cuadrado del Valor valor comercial

Und. Área del terreno Und.
frente del terreno 3(F^2) Arancelario S/. del terreno

3(22^2)= 1,452.00 m2 7,479.10 m2 S/. 60.00 S/. 48.13

(a.1) Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el área del terreno por el valor arancelario
NO PASAR AL ITEM (a.2)
(a.2) Si el área del terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el valor arancelario del terreno urbano, y se suma el
producto del exceso del área del terreno por el 50% del valor arancelario del terreno urbano.

El triple del cuadrado Calculo del exceso del área del terreno y el 50% del valor arancelario
del frente del terreno Valor Arancelario S/.
3(F^2) area de terreno - 3(F^2) = 7479.1 - 1452 = 6,027.10
1,452.00 S/. 60.00 50% del valor arancelario del terreno urbano. S/. 30.00

Valor del terreno = 1452 x 60 + 6027.1 x 30 = S/. 267,933.00

Valor del terreno = S/. 267,933.00 se considera el valor comercial del terreno S/. 360,000.00

(b).- VALOR DE LAS EDIFICACIONES

CLASIFICACIÓN DE LAS EDIFICACIONES POR BLOQUES

MUR. Y COL. TECHOS PISOS PUERT. Y VEN. REVEST. BAÑOS ELEC. Y SAN
AÑO TIPO ESTADO V.U. x m2 ANTIG.
CLAS. VALOR CLAS. VALOR CLAS. VALOR CLAS. VALOR CLAS. VALOR CLAS. VALOR CLAS. VALOR
2017 CONCRETO MUY BUENO C S/. 291.00 C S/. 157.61 H S/. 20.09 E S/. 64.34 F S/. 72.24 C S/. 53.07 D S/. 86.09 S/. 744.44 2
2017 CONCRETO MUY BUENO C S/. 291.00 B S/. 208.90 H S/. 20.09 E S/. 64.34 F S/. 72.24 C S/. 53.07 D S/. 86.09 S/. 795.73 2

VALORIZACIÓN POR BLOQUE

VAL. BLOCK ÁREA TECHADA
BLOCK COSTO x m2 % DEP VAL. DEP. DEP. TOTAL VALOR (S/.) VALOR ($)
S/. x m2 m2
BLOCK 01 S/. 744.44 0.00% S/. 0.00 S/. 744.44 1,565.70 S/. 0.00 S/. 1,165,569.71
BLOCK 02 S/. 795.73 0.00% S/. 0.00 S/. 795.73 456.03 S/. 0.00 S/. 362,876.75
BLOCK 03

(c).- VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ÍTEM OBRA C.U. UND METRADO MATERIAL ESTADO AÑO %DEP. DEP. TOTAL VALOR (S/.)
Muro de ladrillo de arcilla o similar,
tarrajeado, amarre en soga, con columnas de
A3 289.74 ml. 358.59 LADRILLO MUY BUENO 2017 0.00% 0.00 S/. 103,897.87
concreto armado y/o metálicas que incluye
cimentación, h: mayor a 2.40 m.
Muro de contención concreto armado h = 2.50
Q2 1039.46 m3 100.00 CONCRETO MUY BUENO 2017 0.00% 0.00 S/. 103,946.00
m., e = 20 cm.

Rellenos Relleno compactado con material 30 m3 3000 217 0.00% 0.00 S/. 90,000.00
seleccionado MUY BUENO
(d).- VALOR TOTAL DEL PREDIO
VALOR TOTAL DEL TERRENO: S/. 360,000.00 TIPO DE CAMBIO S/. 3.23 valor estimado
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIÓN: S/. 1,528,446.46 FECHA 23/04/2019
VALOR TOTAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: S/. 297,843.87
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: S/. 2,186,290.33 VALOR INMUENBLE MONEDA EXTRANGERA $676,870.07

Son DOS MILLONES CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA CON 33/100 SOLES.

VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE UBICADO EN JR. MOQUEGUA S/N, TERCER PISO, DISTRITO Y PROVINCIA DE BELLAVISTA, A 16 DE
ABRIL DEL 2019
 HOJA DE RESUMEN.

PROPIETARIOS : HOGAR NAZARET

REPRESENTANTE : P. IGNACIO MARÍA DOÑORO DE LOS RIOS.

INMUEBLE : INTERNADO DE NIÑOS.

FECHA : 16 DE ABRIL DE 2019.

UBICACIÓN : JR. MOQUEGUA S/N.

SECTOR : TERCER PISO.

DISTRITO : BELLAVISTA.

PROVINCIA : BELLAVISTA.

DEPARTAMENTO : SAN MARTIN.

VALOR COMERCIAL : S/. 2 186 290.33

Son DOS MILLONES CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA CON 33/100
SOLES

FECHA DE EVALUACIÓN 16 DE ABRIL DEL 2019