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TERRENOS
Se denomina terreno a una extensión de tierra. El terreno puede tener distintos tipos de relieve y tener distintos tipos de utilidades
económicas. Dada esta última circunstancia, un terreno se valorizará en el mercado en función de la demanda y la oferta que se tenga
de éste considerando un determinado precio por unidad de medida; esta circunstancia a su vez depende de su utilización productiva.
Existe dentro de la economía una distinción entre los diversos factores productivos, siendo estos el capital el trabajo y la tierra. Esta
distinción pone en claridad la importancia que el terreno puede llegar a tener en un emprendimiento productivo, aunque por supuesto,
esta circunstancia dependerá del área específica que se considere de la economía.
PROPIEDADES
Se podría decir que se les denomina propiedad a los terrenos adquiridos mediante una empresa inmobiliaria o una forma ilegal.
ESTACIONAMIENTO
En el espacio público de las ciudades existen zonas destinadas al estacionamiento. En algunas de ellas no hay ningún tipo de restricción,
pero otras están sujetas a ciertas limitaciones (el aparcamiento puede estar limitado a un tiempo determinado o relacionado con una
tarifa en función de dónde se encuentre físicamente).
LOCALES COMERCIALES
Son las zonas destinadas al comercio, que dependiendo de su ubicación estratégica se llega a valorar más el inmueble.
OFICINAS
Existen oficinas o despachos ocupados por un único trabajador (por lo general, un directivo, gerente o hasta el dueño de la empresa)
PROS Y CONTRAS
TERRENOS
PROS: El precio de un terreno tiene un costo menor que otro tipo de inversión en el rubro. lo bueno es que se puede comprar terrenos
con gran metraje por poco dinero. además, se puede usar para distintos fines: estacionamiento, construcción de una propiedad o solo
venta en un tiempo mayor, por lo que se valorizará más.
CONTRAS: Es uno de los tipos con más baja rentabilidad además de tener un riesgo elevado ya que puede que con el tiempo no
aumente la valorización del terreno, dependiendo de las cualidades y ubicación de este.
PROPIEDADES
PROS: Es la inversión más común, con menor riesgo y la más ofertada en el mercado. esta tiene una mayor facilidad al momento de
arrendarla, sobre todo en la actualidad ya que las personas prefieren arrendar que comprar una propiedad. otra ventaja es la mayor
accesibilidad a comprar este tipo de propiedades, debido a que las entidades financieras valoran este tipo de inversiones. además, en la
actualidad está la tasa de interés más baja.
CONTRAS: Existen dos desventajas que son previsibles para no tener riesgos en este tipo de inversiones: la dedicación y la renta impaga.
para evitar estar siempre pendiente de la gestión de esta es importante contratar a una empresa calificada y prestigiosa para que
pueda encargarse de todo el papeleo. lo mismo para los inquilinos que no pagan su renta. la empresa que contrates para administrar tu
propiedad tiene que elegir a los arrendatarios con un perfil elevado de pago. de esta forma evitarás tener problemas.
ESTACIONAMIENTOS
PROS: Una de las grandes ventajas que tiene este tipo de inversión es que cada vez es más escaso encontrar un estacionamiento
disponible, sobre todo en comunas que son muy demandadas y concentran a mucha gente. por esta razón, poseer estacionamientos
para arriendo te será muy rentable, sobre todo con el paso del tiempo. por otro comprar un parking no es tan costoso y no tienes que
poseer ningún tipo de mantenimiento.
CONTRAS: si gestionas pocos estacionamientos no será un inconveniente el momento de gestionar este tipo de inversión, el problema
se ve cuando comienzas a poseer más de 10 estacionamientos, lo que demanda mucho tiempo. la escasez es una ventaja, pero también
un inconveniente ya que es complejo encontrar estacionamientos para comprar con buenos precios y que estén ubicados en el centro.
LOCALES COMERCIALES
PROS: por lo general, los locales comerciales son los bienes con mayor rentabilidad en el rubro. además, el mantenimiento es escaso y
tienen una gran valorización con el tiempo, al igual que las viviendas.
CONTRAS: el gran problema de este tipo de inmueble es que es más difícil de arrendar que una vivienda. la tasa de vacancia es mucho
mayor que los otros tipos de inversiones inmobiliarias debido a que existe una menor oferta. por otro lado, existe un problema de
financiamiento ya que no es fácil pedir un préstamo.
OFICINAS
PROS: invertir en una oficina es una buena opción debido a que tiene una gran rentabilidad. por otro lado, la oferta de oficinas es
menor que la de propiedades, por lo que es una gran opción.
CONTRAS: aunque es una buena oportunidad, existe una baja demanda, en comparación con invertir en una propiedad. este activo es
más complejo de arrendar y tiene un nivel de mantenimiento mayor que las viviendas.
COMO CREAR TU EMPRESA INMOMBILIARIA
PRIMEROS PASOS A SEGUIR
En cualquier tipo de inversión, el plan de negocios es clave para alcanzar el éxito. Se trata de un documento donde se detalla la
descripción de todos los aspectos relacionados a la creación de la
empresa, como planificación financiera, estudio de mercado, puntos de venta y público objetivo. El objetivo principal del plan de
negocio no es el plan de negocios, el objetivo principal es el proceso de planeamiento. El invertir todo el tiempo necesario en obtener
información, definir estrategias y proyectar el futuro de su negocio es un conocimiento invaluable. En este plan de negocios debe
incluir estrategia de marketing y finanzas, por ejemplo. (Ver Anexo 1)
Para actuar con éxito en el segmento inmobiliario, se debe constituir una empresa como persona jurídica, inscribirse en la
Superintendencia de Administración Tributaria (Sunat) y acogerse a un Régimen Tributario, cuyo tema trataremos oportunamente. Si va
a tener una ubicación física para atender clientes por ejemplo necesitará también los permisos municipales correspondientes, materia
también de un siguiente artículo. No olvidar que también deberá abrir las cuentas de banco correspondientes para toda transacción
monetaria de la nueva compañía. (Ver Anexo 2)
OPTIMIZAR
Su Localización también es importante escoger la mejor ubicación posible para la empresa inmobiliaria. Si será una empresa es de
asesoría inmobiliaria por ejemplo debe buscar situarse en un área de fácil acceso e idealmente donde exista gran circulación de
personas que serán parte del público objetivo. Esto último ayudará mucho en su estrategia de marketing y publicidad. Por otro lado, si
hará una empresa de construcción normalmente las ventas serán hechas en la misma obra por tanto la ubicación con mucho tránsito es
menos critica. De todas maneras, lo ideal también es tener un parqueo propio para que los clientes tengan un fácil acceso. (Ver Anexo
3)
El tener una buena imagen es vital, y no solo presencial, sino también ahora debe ser Online (En-línea) por esto, usted debe asegurarse
que no solo que tiene una presencia online, sino que esta refleja el mensaje que quiere dar de la empresa. Esta presencia online es
también parte fundamental a su Estrategia de Marketing, y por tanto el diseño de una página web normalmente es una inversión que
vale la pena. Asegúrese de contar con un profesional calificado. Algo no menos importante es el asegurarse que su página está
apareciendo en los resultados de búsqueda de Google para los productos o servicios que Ud. ofrece y el mercado que usted busca. Si
usted está abriendo un negocio de asesoría inmobiliaria la presencia web/social no solo le ayudará a traer potenciales clientes conozcan
de usted, pero luego para que estos conozcan los inmuebles a la venta que tiene listado. (Ver Anexo 5)
EMPRESA INMOBILIARIA
Una Inmobiliaria es una empresa que se dedica a comercializar bienes inmuebles • Un inmueble es un bien que se
encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente
FUNCIONES
Venta / Alquiler de Departamentos Venta / Alquiler de Locales Comerciales
Venta / Alquiler de Casas Venta / Alquiler de Terrenos
Venta / Alquiler de Oficinas
OBJETIVOS PRINCIPALES:
Una Inmobiliaria debe generar valor para sus clientes.
El cliente debe percibir que el inmueble que adquirió satisface sus expectativas (precio, calidad, estilo de vida, etc.)
Apreciando el servicio, el respaldo y la seriedad de la inmobiliaria“
Una Inmobiliaria debe generar valor para sus accionistas.
Los proyectos inmobiliarios deben ser exitosos y arrojar los resultados económicos esperados (ROS, TIR, utilidad, etc.). La
empresa debe estar posicionada en el mercado y devolver en utilidades el aporte de sus socios.
FACTORES POR LOS QUE SE CREE QUE NO HAY UNA BURBUJA INMOBILIARIA EN EL PERU
Existe una gran demanda insatisfecha de inmuebles (demanda primaria y fundamental).
No hay relajamiento de las condiciones crediticias (bajo morosidad).
El alza de los precios de los inmuebles no se debe a una especulación sino a una escasez artificial de oferta del suelo y de
viviendas que está presionando al alza de los precios.
ASPECTO INTERNACIONAL
Las zonas de mayor atractivo para los inversores son las de las grandes ciudades, tanto si se trata de inversión en el sector
de vivienda como en el retail, y las zonas turísticas de la costa, cuando se trata de segundas residencias.
En este aspecto hay que remarcar que la mayoría de los expertos señalan que a medio plazo el brexit puede resultar
positivo para el mercado inmobiliario turístico español siempre y cuando se adopten las medidas necesarias que mantengan
el atractivo de este tipo de viviendas para los inversores extranjeros, que buscan rentabilizar su apuesta en un corto espacio
de tiempo.
TOP 20 DE LA CONSTRUCCION
Los que predominan entre la edición 13-14 para la construcción en el mundo sin lugar a duda es España por su sistema
constructivo tradicional, y entre los países preferidos de América Latina predomina Chile y Brasil. (Ver Anexo 10)
En estos últimos meses, España ha superado a países como Francia, Italia, Argentina, Australia o Arabia Saudita. El
ranking que recoge los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria a nivel mundial lo encabezan Estados Unidos,
Reino Unido e India.
España se ha convertido en el noveno país a nivel mundial con mayor atractivo para los inversores inmobiliarios. Nuestro
país ha ganado en el último semestre siete posiciones, según el estudio Real Estate, Hospitality & Constrution Capital
Confidence Barometer elaborado por EY.
BOOM INMOBILIARIO
Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los precios de los bienes inmuebles, ocasionado
principalmente por la especulación.
El precio de un activo real o financiero experimenta una “burbuja” si su precio de mercado se encuentra desajustado de
manera persistente en el tiempo, con respecto a su valor intrínseco o fundamental.
DERECHO CIVIL
Contenido básico del derecho inmobiliario consiste en la parte aplicada de derechos reales, contratos sobre inmuebles,
derecho urbanístico, notarial y registral.
Su marco legal se establece en la Constitución y el Código Civil y su Legislación Complementaria. Para llevarlo a la práctica
es necesario un análisis transversal de diferentes áreas legislativas tales como el Derecho Civil (parte de contratos),
fiscalidad, área urbanística, notarial, registral, y aún a derecho privado y público. Abarca las siguientes materias:
La compraventa de inmuebles.
Las hipotecas.
Los arrendamientos.
La normatividad de las comunidades o propiedad horizontal.
Las regulaciones urbanísticas.
Las malas prácticas de las sociedades inmobiliarias y de promoción, así como las especificaciones técnicas regionales.
La valoración de los mercados inmobiliarios y el respeto mediante el medioambiente.
DERECHO MERCANTIL
Es el conjunto de nomas coercibles que regulan la intermediación entre los bienes, servicios y quienes los consumen. Se
desprende del derecho Civil, el cual a su vez se desprende de la rama del Derecho Privado. La Ley Mercantil General es el
Código de Comercio que se auxilia de las leyes especiales de la materia. La fracción X del artículo 79 Constitucional faculta
la legislación del comercio. El ámbito Mercantil es competente en controversias tanto Federales como Estatales. Su
finalidad es la intermediación de las prestaciones, siendo esta de manera coercible.
DERECHO TRIBUTARIO
Rama autónoma que se ubica dentro de la rama del Derecho Financiero fundamentando los principios que sustentan el
sistema normativo tributario. Las empresas para pagar sus tributos deben acogerse a dicha rama.
FUENTES
Las normas constitucionales.
Los tratados internacionales.
Las leyes tributarias y normas de rango equivalente.
La jurisprudencia.
Las resoluciones emitidas por la Administración Tributaria.
La doctrina.
CONTENIDO
Derecho Tributario Material: Conju8nto de normas jurídicas que regulan la Obligación Económica Tributaria entre el
sujeto activo y pasivo.
Derecho Tributario Formal: Conjunto de normas que regulan cómo debe aplicarse el tributo.
Derecho Procesal Tributario: Área que disciplina los procesos entre el sujeto pasivo y activo de la Obligación Tributaria.
Derecho Tributario Especial: Vincula el Derecho Tributario con ramas de distinta naturaleza.
REGIMENES TRIBUTARIOS
REGIMEN UNICO SIMPLIFICADO (RUS)
Está dirigido a las personas naturales y sucesiones indivisas domiciliadas en el país, que obtengan exclusivamente Rentas
Empresariales, así como a las personas naturales no profesionales que perciban rentas de cuarta categoría únicamente por
actividades de oficios.
Este Régimen reúne en un solo pago al Impuesto a la Renta, el Impuesto General a las Ventas y el Impuesto de Promoción
Municipal. Su pago se realiza de acuerdo a la categoría que corresponda. (Ver Anexo 12)
TIPOS DE EMPRESAS
SEGÚN SU FORMA JURIDICA
SEGÚN SU TAMAÑO
Microempresas
La empresa y propiedad son de propiedad individual, sistemas de fabricación artesanales, maquinaria reducida, el
director/propietario se encarga de las tareas elementales. Su personal es de máx. 10 personas.
Pequeñas empresas
Entidades independientes y usualmente rentables, cumpliendo un rol chico en la industria a la que pertenece. La mayoría
son negocios familiares con una estructura organizacional, división del trabajo. Su personal no pasa de los 50 trabajadores.
Medianas empresas
Forman un rol indispensable en la economía y el tejido empresarial. Poseen sindicato, responsabilidades y funciones bien
definidas, con sistemas y procedimientos automatizados. Su personal llega hasta los 250 trabajadores.
Grandes empresas
Manejan capitales y financiamientos grandes, poseen instalaciones propias, con un sistema de administración y operación
muy avanzado. La mayoría apuestan por el mercado internacional con el objetivo de expandirse y buscar mayores
beneficios. Cuenta con miles de trabajadores de confianza y sindicalizado.
Empresas del sector primario: Requieren el uso de alguna materia prima natural. Ej. Ganadería, agricultura, minería.
Empresas del sector secundario: Dedicadas a la transformación y preparación de las materias primas en productos.
Ej. Maderera, Óptica, Textilería.
Empresas del sector terciario: Basándose en la producción de bienes y servicios no materiales, también denominado el
sector de servicios. Ej. Transportes, Hotelería, Asesoría.
Con ánimo de Lucro: Constituidas por personas que desean multiplicar su capital y obtener beneficios económicos y
utilidades. Sus excedentes pasan a poder de los propietarios, accionistas, etc.
Sin ánimo de Lucro: Personas jurídicas constituidas por voluntad de asociación para realizar actividades en
beneficio de asociados. Los excedentes se vuelcan a la propia empresa para permitir su desarrollo.
Pueden acogerse a este régimen las personas naturales, sociedades conyugales, sucesiones indivisas y personas jurídicas que obtengan
rentas de tercera categoría proveniente de actividades de comercio y/o industria, además por actividades de servicios.
Cabe señalar que estas personas deberán contar con un ingreso neto que no supere los S/. 360,000.00 (Trescientos sesenta mil y 00/100
Nuevos Soles) por ejercicio gravable, dentro de otros requisitos.
Por último, existen sujetos que no pueden acogerse a este régimen por mandato expreso de la Ley, como por ejemplo: Actividades de
contratos de construcción, presenten servicio de transporte de carga de mercancías, siempre que los vehículos tengan una capacidad de
carga mayor o igual a 2 TM, organicen cualquier tipo de espectáculo público, etc.
a. Llevar libros contables (Registro de ventas e ingresos, Registro de compras y libro de inventario y balances). Además los Registros
de consignaciones y de planillas de pago, de corresponder.
b. Emitir comprobantes de pago en las ventas o servicios y solicitarlos en las compras que realice. Puede emitir los siguientes
comprobantes de pago: Facturas, boletas de venta, tickets, liquidación de compra, notas de crédito, notas de débito, guías de remisión,
entre otros.
c. Declarar y pagar sus obligaciones tributarias.
d. Efectuar las retenciones a sus trabajadores (dependientes e independientes) y otras acciones que señale le ley.
e. Comunicar la suspensión de actividades y mantener actualizado su RUC.
f. Efectuar la baja del RUC en caso de cierre o cese de actividades.
Cabe señalar que este régimen comprende el cumplimiento de dos impuestos, el impuesto a la Renta y el Impuesto General a las Ventas.
La declaración jurada mensual y el pago de los impuestos podrá realizarla utilizando el Programa de Declaración Telemática (PDT).
IMPUESTO A LA RENTA
a. Cuando sus Rentas de Tercera Categoría provienen exclusivamente de actividades de comercio y/o industria, pagará el 1.5% de sus
ingresos netos mensuales.
b. Si sus Rentas de Tercera Categoría provienen exclusivamente de actividades de servicios, pagará el 2.5% de sus ingresos netos
mensuales.
c. Si sus Rentas de Tercera Categoría provienen de las actividades conjuntas señaladas en los párrafos anteriores, pagará el 2.5% de
sus ingresos netos mensuales.
Este impuesto grava la transferencia de bienes y la prestación de servicios en el país, entre otras actividades, con una tasa del 19%
(incluye 2% por el Impuesto de Promoción Municipal) que se aplica sobre el valor de venta del bien o servicio, sea cual fuera la actividad a
que se dediquen.
IGV = Valor de Venta X 19%
Valor de Venta + IGV = Precio de Venta
Los contribuyentes de este régimen están obligados a declarar y pagar mensualmente no sólo el Impuesto a la Renta, sino también el
Impuesto General a las Ventas.
RÉGIMEN GENERAL – RG
En este régimen tributario se encuentran las personas con negocio y personas jurídicas que desarrollan actividades que constituyan
negocio habitual, tales como las comerciales, industriales y mineras; la explotación agropecuaria, forestal, pesquera o de otros recursos
naturales; la prestación de servicios comerciales, financieros, industriales, transportes, etc. También se encuentran los agentes
mediadores de comercio, tales como corredores de seguros y comisionistas mercantiles, los Notarios, las asociaciones de cualquier
profesión, arte, ciencia u oficio.
Ventajas que te ofrece este Régimen Tributario:
Puedes desarrollar cualquier actividad sin límite de ingresos.
Puedes emitir todo tipo de comprobantes de pago.
En caso se tengan pérdidas económicas en un año, se pueden descontar de las utilidades de los años posteriores, pudiendo llegar al
caso de no pagar Impuesto a la Renta de Regularización.
La manera en cómo determinar qué impuestos debes declarar y pagar a la SUNAT, si te encuentras en el Régimen General de Renta-RG
está definida en la siguiente tabla:
SEGÚN SU TAMAÑO
Microempresas
La empresa y propiedad son de propiedad individual, sistemas de fabricación artesanales, maquinaria reducida, el
director/propietario se encarga de las tareas elementales. Su personal es de máx. 10 personas.
Pequeñas empresas
Entidades independientes y usualmente rentables, cumpliendo un rol chico en la industria a la que pertenece. La mayoría
son negocios familiares con una estructura organizacional, división del trabajo. Su personal no pasa de los 50 trabajadores.
Medianas empresas
Forman un rol indispensable en la economía y el tejido empresarial. Poseen sindicato, responsabilidades y funciones bien
definidas, con sistemas y procedimientos automatizados. Su personal llega hasta los 250 trabajadores.
Grandes empresas
Manejan capitales y financiamientos grandes, poseen instalaciones propias, con un sistema de administración y operación
muy avanzado. La mayoría apuestan por el mercado internacional con el objetivo de expandirse y buscar mayores
beneficios. Cuenta con miles de trabajadores de confianza y sindicalizado.
Empresas del sector primario: Requieren el uso de alguna materia prima natural. Ej. Ganadería, agricultura, minería.
Empresas del sector secundario: Dedicadas a la transformación y preparación de las materias primas en productos.
Ej. Maderera, Óptica, Textilería.
Empresas del sector terciario: Basándose en la producción de bienes y servicios no materiales, también denominado el
sector de servicios. Ej. Transportes, Hotelería, Asesoría.
Con ánimo de Lucro: Constituidas por personas que desean multiplicar su capital y obtener beneficios económicos y
utilidades. Sus excedentes pasan a poder de los propietarios, accionistas, etc.
Sin ánimo de Lucro: Personas jurídicas constituidas por voluntad de asociación para realizar actividades en
beneficio de asociados. Los excedentes se vuelcan a la propia empresa para permitir su desarrollo.
El equipo de trabajo de la agencia inmobiliaria es el punto de inflexión a nivel organizacional, el cual puede inclinar la balanza de la
inmobiliaria como empresa en un sentido u otro.
Si bien la figura del agente inmobiliario dentro del equipo de trabajo de la agencia inmobiliaria cobra una especial relevancia, hay otros
activos organizacionales que la agencia inmobiliaria no debe excluir del mismo.
Cuando una agencia inmobiliaria se basa solo en la figura del agente inmobiliario para formar su equipo de trabajo, comete una
imprudencia al estar desaprovechando sus recursos, porque cada miembro de la organización de una forma u otra pertenece a dicho
equipo de trabajo y puede generar sinergias positivas.
El equipo de trabajo de la agencia inmobiliaria debe estar formado por el conjunto de los miembros de la organización, sin exclusiones
de ningún tipo y con competencias claramente definidas; solo siendo relevante a nivel organizacional las habilidades que cada miembro
aporte al equipo, sus conocimientos y experiencia específica de acuerdo a su rol dentro de la empresa.
El líder organizacional es determinante y no solo porque será el guía del equipo de trabajo de la agencia inmobiliaria, sino porque
también deberá generar el sentimiento de pertenencia en cada miembro de la organización, como también será el responsable de
generar las sinergias positivas internas.
La agencia inmobiliaria que logra conformar un sólido equipo de trabajo, tiene las condiciones necesarias para lograr sus objetivos tanto
organizacionales como empresariales, y aquí surge un elemento clave: mantener a los miembros del equipo dentro de la empresa.
Lo anterior es algo especialmente dificultoso dentro del ámbito de una inmobiliaria, porque por tendencia el agente inmobiliario refleja
un marcado perfil individualista.
Sin dejar de lado que el ambiente inmobiliario es altamente competitivo y promueve precisamente el comportamiento individualista
entre sus miembros, lo cual no implica que el líder organizacional logre conformar un sólido equipo de trabajo ni mucho menos, aunque
deberá tener presente las variables mencionadas.
Para lograr conformar un equipo de trabajo solido dentro de la agencia inmobiliaria, procede estar en estado de supervisión constante,
promover los valores organizacionales a nivel interno y desarrollar estrategias que faciliten la permanencia de los miembros del equipo
dentro de la empresa.
Cuando un equipo inmobiliario no se logra mantener en el tiempo, es evidente que algunos mecanismos organizacionales están
fallando dentro de la agencia inmobiliaria.
En muchas ocasiones la agencia inmobiliaria falla en el momento mismo de tomar la decisión de incorporar un nuevo miembro al
equipo de trabajo, y cuando ello sucede es solo cuestión de tiempo para que dicho miembro abandone la empresa o eventualmente
sea despedido.
También se producen otros escenarios, como cuando el nuevo miembro del equipo de trabajo de la agencia inmobiliaria es productivo y
dicha productividad comienza a descender por no sentirse cómodo dentro de la organización, incluso llegando a tomar la decisión de
macharse de la empresa cuando el nivel de incomodidad es demasiado elevado.
Una forma de lograr una sólida y funcional estructura organizacional inmobiliaria es a través de la previa planificación estratégica,
orientada hacia el logro de los objetivos establecidos, y para ello la gestión interna, el liderazgo organizacional y el equipo de trabajo de
la agencia inmobiliaria son elementos determinantes.
La estructura organizacional de la agencia inmobiliaria determinará su forma de gestión, condicionando su rendimiento empresarial y la
productividad de cada agente inmobiliario y miembro de la misma, como también la percepción que los clientes de la inmobiliaria
tengan de ésta.
La estructura organizacional de la agencia inmobiliaria incidirá directamente en la relación del agente inmobiliario con la empresa y,
eventualmente, su productividad se verá afectada de forma positiva o negativa.
La efectividad del modelo organizacional de la agencia inmobiliaria se puede valorar a través del análisis de los resultados funcionales
obtenidos, y dichos análisis deben estar sustentados por informes argumentativos, los cuales no siempre se deben valorar
estrictamente desde lo económico.
Se desarrolla por un grupo de personas a cargo de funciones a realizar en una empresa inmobiliaria, a continuación, se nombrarán y
definirán los cargos de un organigrama de una empresa inmobiliaria:
Junta o Asamblea de socios: Todos los socios conforman la autoridad más alta dentro de la organización, donde se planean, evalúan y
modifican las actividades y el uso de recursos. Para tomar decisiones se debe contar con más de la mitad de los miembros inscritos
como socios.
Asesoría legal: Se contará con un abogado el cual realizara las principales funciones del asesoramiento en las diversas materias
existentes, como pueden ser las materias penales, civiles, comerciales, laborales y demás. Es una de las profesiones con mayor
influencia en la sociedad, por lo que se detallarán cuáles son sus principales características y particularidades.
Gerencia General: El director se encargará de administrar y controlar los Recursos Humanos, Materiales y Económicos con el fin de
alcanzar los objetivos del proyecto.
Secretaria: Las funciones de Secretario pueden incluir varias tareas administrativas, tales como contestar el teléfono, escribir, archivar,
abrir el correo y hacer café. Un secretario que sirve como asistente de un gerente tiene funciones similares. Sin embargo, esta especie
de secretario reporta directamente al director (a diferencia de todos los demás en la empresa) y colabora con el gerente de varias
maneras para hacer su trabajo más fácil, así como mantener organizada la oficina.
Gerencia Administración y Finanzas: 1.-Organizar y ejecutar los procesos administrativos y contables de la empresa. 2.- Mantener y
cuidar los flujos financieros de acuerdo a los estándares declarados por el Gerente General. 3.-Cuidar el cumplimiento de los
compromisos de la Empresa con sus empleados.
Director Comercial: El Asistente de Comercialización realizara lo siguiente:
1. Manejo de Reportes de Ventas.
2. Administración de la Información.
3. Atención de Consultas de la Gerencia.
4. Realización de Movimientos y Consultas en el Sistema.
5. Control de Ejecutivos de Ventas.
6. Laborar de la Mano con Encargado de Mercadeo.
7. Participar en la Planificación.
8. Dialogar y Negociar con Jefes para el Mejoramiento de las Ventas.
Ventas: El Asistente de Ventas se encarga de atender y ofrecer a los Clientes información sobre nuestros productos.
1. Apertura y seguimiento de nuevos clientes potenciales
2. Elaboración de estimaciones, estadísticas e informes de ventas.
3. Canalizar las necesidades del cliente.
4. Acordar con el Cliente las condiciones de la venta (tiempo de entrega, condiciones de pago, validez de la oferta, etc.)
5. Elaborar los cálculos necesarios y presentar cotizaciones a los Clientes nacionales e internacionales 6. Asegurar la entrega del
producto.
Gerencia Marketing: Coordinación y soporte con las diversas áreas para el desarrollo y adquisición de materiales de comunicación
internos y externos. -Soporte en la organización e implementación de eventos. -Evaluación, propuesta, coordinación y seguimiento para
publicaciones en medios impresos. - Control y registro de gastos de marketing. -Desarrollo, actualización, supervisión, control y
adquisición de hojas informativas, volantes, catálogos, entre otros materiales impresos de comunicación interna o externa -
Coordinación y supervisión de auspicios y eventos -Desarrollo y adquisición de artículos promocionales.
Gerencia Proyectos: El trabajo de un gerente de proyectos se relaciona con las actividades administrativas de planificación,
organización, dirección y control de los recursos a su cargo (personal, presupuesto, equipo y materiales) para satisfacer los
requerimientos técnicos, de costo y de tiempo, que permiten finalizar con éxito el o los proyectos bajos su responsabilidad, según se
haya presupuestado.
Gerente de Inmobiliaria: Un gerente de gestión de inmobiliarias supervisa el estado y la rentabilidad de los bienes inmuebles propiedad
de los clientes. Él gerente puede trabajar para los propietarios individuales, una firma de gestión de propiedad, un corredor de bienes
raíces, un banco o una gran corporación. Por lo general, recoger los pagos de alquiler, gestión de gastos y mantener los libros contables,
son actividades comunes de un gerente de gestión de inmobiliarias. Como representante del propietario, un administrador de la
propiedad a menudo se considera y aprueba nuevos inquilinos, y que normalmente se encarga de las cuestiones actuales y los
desalojos.
Contador Inmobiliario: Administrar las sociedades de inversiones de la empresa y facilitar la gestión contable de la sociedad de
inversiones.
Gerencia de Obras: La Gerente constructora se hace cargo de la administración, control y desarrollo del inmueble cuidando que las
distintas áreas o departamentos del inmueble lleven a cabo de la mejor manera posible, sus funciones dentro de la misma, es decir, que
cumplan con sus objetivos de manera que el desempeño de la empresa en general sea de alta calidad y satisfactorio.
Administrador de obra: -Planificar el desarrollo de las actividades administrativas del proyecto - contrato a su cargo. - Administrar el
presupuesto y flujo de caja de los proyectos - contratos asignados. - Gestionar administrativamente el proyecto (control documentario
contables, elaboración de plantillas de sueldo, reintegros, etc.). - Gestión de personal (selección, elaboración y revisión de contratos,
desempeño, otros) en obra. - Realizar un adecuado control de los almacenes de la obra.
Contador: Dentro de las principales responsabilidades del cargo se encuentra apoyar de manera eficiente y oportuna la gestión
operativa del área contable y financiera; apoyar en el registro, control y manejo financiero, presupuestario y contable de la
constructora y proveer información necesaria para la gestión y toma de decisiones de la jefatura.
3. Estructura mecánica
Aquí se encuentran incluidos los objetivos de la compañía y las estrategias para lograrlos, así como los plazos en los que se deben
reportar los primeros resultados. La estructura mecánica fungirá a manera de bitácora y será la que te ayudará a detectar errores y
cambiar de táctica de inmediato en caso de ser necesario.
Con base en la “Estructura del entorno”, determina qué estrategias implementarás para crear un plan de ventas y de mercadotecnia
que garantice un flujo constante de ingresos en la empresa. Por lo tanto, tendrás que definir estos puntos:
- Precio de tu producto y/o servicio. Una buena forma de tasar tu oferta es investigar el rango en el que oscilan los productos y/o
servicios de tus competidores. Eso sí, no castigues tu precio de venta con tal de bajar el precio de venta al público, mejor apuesta por
tener procesos internos más eficientes que disminuyan tus costos de operación.
- Planes de pago. Si tu producto y/o servicio es más costoso que de tu competencia, puedes diseñar esquemas de crédito o pagos
diferidos. El objetivo es que tus clientes dejen de lado el tema del precio y aprovechen los beneficios de financiamiento que ofreces.
-Fuerza de ventas. Aquí se determina el número de vendedores que necesitas para iniciar, así como su perfil y las habilidades
requeridas para colocar tu oferta en el mercado con éxito. Se vale incluir los esquemas de compensación y pago.
-Canales de distribución. Dependiendo de la naturaleza de lo que comercialices, tendrás que elegir los medios a través de los cuales tus
clientes potenciales tendrán acceso a tu oferta. Para ello, responde preguntas como:
4. Estructura financiera
La experiencia de algunos emprendedores muestra que la parte más complicada al momento de desarrollar un plan de negocios es la
que tiene que ver con las finanzas. Sin embargo, ésta es la que aporta más información acerca de la viabilidad de una idea para que se
convierta en una empresa exitosa.
La estructura financiera básica de un plan de negocios se compone de seis reportes:
desde mobiliario y equipo (activos de la compañía), así como de dónde surgieron los recursos para adquirirlos.
- Flujo de caja pro-forma proyectado a tres años. Aquí defines tus políticas de cuentas por cobrar, qué plazo te darán tus proveedores
para cumplir tus obligaciones con ellos y cuál será tu ciclo de venta. Este reporte debe responder a estas dos preguntas: ¿cuándo voy a
requerir de capital? y ¿de dónde se obtendrán esos recursos?
- Análisis del punto de equilibrio.- Análisis de escenarios. Toma el estado de resultados y proyecta (con ayuda de un software de hoja de
cálculo) dos posibles escenarios: uno optimista, con un crecimiento anual del 20%, y otro pesimista, con un 3%. De esta manera, sabrás
cuál sería tu utilidad en cada uno de los dos casos, así como el comportamiento del resto de las variables, como costos, gastos,
inversiones, etc.
- Conclusiones. Este apartado es al que más importancia le darán los futuros inversionistas en caso de que utilices tu plan de negocios
como herramienta para conseguir financiamiento. Por ello, debe incluir la Tasa Interna de Retorno y el análisis del punto de equilibrio,
entre otros indicadores clave.
5. Recursos humanos
Una tendencia entre los emprendedores es convertirse en “todólogos” pues son ellos quienes, al inicio, se hacen responsables tanto de
la administración como de la operación del negocio.
Sin embargo, si la empresa cuenta con socios fundadores y un equipo de trabajo, es importante que se delimiten funciones,
responsabilidades, sueldos y prestaciones de acuerdo al rol que se tenga. A continuación, algunos consejos prácticos para construir una
estrategia de recursos humanos.
Requisitos de constitución de Agencias Inmobiliarias.
Para la creación y formalización de una agencia inmobiliaria es necesario cumplir con objetivos, desde publicitarios hasta normativos,
esto a fin de destacar en un entorno altamente competitivo.
Según Suárez, F (2015). los pasos a seguir para montar una Empresa Inmobiliario son los siguientes:
El plan de negocios.
Antes de armar una empresa inmobiliaria se deben conocer los pormenores que existen el mundo de los negocios y empresas en
generales, así como el funcionamiento de los procesos concernientes al ámbito.
El plan de negocios de una inmobiliaria puede ser tan complejo como se desee, sin embargo, es necesario que cuente con ciertos
parámetros o lineamientos para garantizar el éxito, estos son:
Modelo de negocio.
¿De dónde vienen los ingresos de la empresa? Las comisiones, participaciones, publicidad para inmobiliarias, este apartado del plan de
negocio responde a esta pregunta. Definir este punto y tenerlo claro desde el principio es uno de los pilares del plan.
Estudio de mercado.
¿Quién es tu competencia? ¿Qué cuota de mercado abarca cada empresa de la misma? ¿Cuál es el perfil del consumidor más rentable?
Estas son algunas de las preguntas a las que deberás responder en esta etapa del plan de negocio. Si no dispones de medios para contratar
una agencia que realice este estudio por ti, puedes recorrer las calles de tu zona de influencia y consultar estudios de consumo sobre la
población a la que quieres dirigirte. Es importante identificar la situación y contexto en el que vamos a operar para proponer un buen plan
de negocio.
Plan de viabilidad.
Para saber si es rentable una inmobiliaria estudia detenidamente cuáles van a ser tus gastos en los próximos meses. Todo debe quedar
consignado para que antes de gastar ni un céntimo puedas saber si vas a poder hacer frente a los pagos o tendrás que cerrar en poco
tiempo. Algunos expertos opinan que deberías tener una previsión de fondos de al menos dos años, máxime si tenemos en cuenta la alta
volatilidad del mercado inmobiliario.
Recursos humanos.
Si te decides a contratar los servicios de una agencia de marketing inmobiliario que asistan estas tareas, asegúrate de pedir referencias,
tener más de un presupuesto y pedir una propuesta detallada de qué pasos y acciones van a realizar para llevar a cabo lo que les encargas.
Aspectos legales.
Para actuar con éxito en el segmento inmobiliario, se debe constituir una empresa como persona jurídica, inscribirse en la
Superintendencia de Administración Tributaria (SUNAT) y acogerse a un Régimen Tributario. Si va a tener una ubicación física para
atender clientes por ejemplo necesitará también los permisos municipales correspondientes. No olvidar que también deberá abrir las
cuentas de banco correspondientes para toda transacción monetaria de la nueva compañía.
Para temas administrativos y municipales, la Ley 29080 estipula en primera instancia que el agente inmobiliario deberá acreditarse
estatalmente, a partir de su inscripción en el MVCS.
Registro e inscripción.
El registro es administrado por el MVCS y tiene dos secciones, correspondientes a personas naturales y personas jurídicas.
Requisitos de inscripción.
El registro como agente inmobiliario efectuado en el MVCS, exige la presentación de los siguientes requisitos para
personas naturales.
Tras la presentación de estos documentos la DGPRVU se encargará de revisar y constatar el cumplimiento de los
requerimientos, tendrá posibilidad de volverse a solicitar, de encontrarse algún inconveniente, de no solucionarse
en 10 días, se negará la inscripción. La inscripción y su procedimiento es de 30 días hábiles, tras este tiempo se
emite la constancia de inscripción. De infringir las normas, se le aplicarán sanciones, previamente establecidas
(Anexo 1), a la agencia.
Impedimentos
La estructura organizacional es una disposición intencional de roles, en la que cada persona asume un papel que se
espera que cumpla con el mayor rendimiento posible. La finalidad de una estructura organizacional es establecer
un sistema de papeles que han de desarrollar los miembros de una entidad para trabajar juntos de forma óptima y
que se alcancen las metas fijadas en la planificación.
Para Mintzberg (1984) la estructura organizacional es el conjunto de todas las formas en que se divide el trabajo en
tareas distintas y la posterior coordinación de las mismas. También identifica 5 elementos:
Ápice estratégico: aquí se encuentra la alta dirección de la empresa, la cual tiene una responsabilidad global. La
función esencial consiste en garantizar que la organización funcione adecuadamente y cumpla sus objetivos; tienen
diversas tareas:
Línea Media: son los directivos que vinculan la dirección general con el núcleo de operaciones.
Núcleo de Operaciones: es el encargado del trabajo básico de producción de bienes y servicios.
Tecnoestructura: Formada por analistas que no son directivos y no participan en el flujo del trabajo, sino que
diseñan y planifican. Puede haber dos tipos:
Analistas de adaptación: se ocupan de estudiar los cambios necesarios que hay que introducir en la organización.
Analistas de control: su función consiste en la búsqueda de estabilidad y normalización de las pautas de la
actividad de la empresa.
Staff de apoyo: son un conjunto de unidades especializadas que no participan directamente en la producción de
bienes y servicios, sino que su objetivo consiste en apoyar a la organización mediante la prestación de tareas y
servicios especializados, como lo pueden ser limpieza, seguridad, etc.
Mientras que Strategor: (1988) señala que la estructura organizacional es el conjunto de las funciones y de las
relaciones que determinan formalmente las funciones que cada unidad deber cumplir y el modo de comunicación
entre cada unidad.
Este mismo esquema se cumple para la organización de puestos en una empresa inmobiliaria (Anexo 2). Así
encontramos la siguiente organización.
ALTA DIRECCION:
Directorio.
Gerencia General.
ORGANO DE CONTROL:
Órgano de Control Institucional.
ORGANOS DE APOYO:
Oficina de Secretaría General.
Oficina General de Administración y Finanzas.
Oficina de Contabilidad y Finanzas.
Oficina de Recursos Humanos.
Oficina de Tecnologías de Información y Comunicación.
Oficina de Logística y Servicios Generales.
ORGANOS DE LÍNEA:
Gerencia de Proyectos:
Sub Gerencia de Pre inversión.
Sub Gerencia de Estudios y Proyectos.
Sub Gerencia de Ejecución de Obras.
Funciones específicas.
Se mencionan las funciones de los integrantes organizacionales de las empresas a continuación, de acuerdo a la
jerarquía que tienen dentro de la agencia inmobiliaria.
Directorio
Presidente del directorio.
Convocar al Directorio conforme al Estatuto de la empresa.
Presidir las Sesiones del Directorio.
Vigilar el cumplimiento de los fines y objetivos para los que fue creada la empresa.
Velar por el cumplimiento de los acuerdos de la Junta General de Accionistas y del Directorio.
Coordinar con el jefe del Órgano de Control Interno, el estricto cumplimiento de las normas de control.
Ejercer las facultades ejecutivas que le confiera la Junta General de Accionistas.
Ejercer otras facultades que le confiera la Junta General de Accionistas.
Técnicos administrativos
Coordinar y ejecutar el registro, clasificación, ordenamiento y archivo de la documentación emitida y/o recibida.
Apoyar en la recopilación de información administrativa.
Efectuar el requerimiento, almacenamiento y distribución de materiales.
Velar por la custodia y control de bienes y equipos asignados.
Brindar información sobre la situación de los expedientes en trámite y archivados.
Efectuar la distribución de documentación clasificada.
Apoyar en el desarrollo de eventos y otras actividades de la Presidencia.
Gerencia general
Gerente General
• Designar a las comisiones o comités especiales que participarán en las contrataciones y adquisiciones de la
empresa de acuerdo con la normatividad de la materia.
• Proponer al directorio las políticas y acciones de gestión empresarial, así como los Planes Generales de
Inversión, de Proyectos y de Operación.
• Organizar, programar, dirigir y controlar las políticas y acciones de gestión empresarial relacionadas con la
ejecución y cumplimiento de los planes generales, de inversión y de operación, de acuerdo con el presupuesto de
la empresa.
• Programar, organizar, dirigir y controlar los procesos de modernización y fortalecimiento empresarial, para
garantizar el desarrollo de la organización acorde con los objetivos estratégicos de la empresa.
• Evaluar el desarrollo de las actividades de la empresa, velando por el cumplimiento de las metas de
rentabilidad, productividad, solvencia, liquidez y otros indicadores de gestión, informando periódicamente al
Directorio.
• Resolver y disponer la atención de los asuntos internos de la empresa, en concordancia con la normatividad
vigente y la política institucional.
• Emitir resoluciones gerenciales resolviendo asuntos de su competencia.
• Delegar sus funciones y competencias a cualquier otro funcionario con categoría de gerente, previa
comunicación al Directorio de la empresa y en casos de estricta necesidad.
Asesor
Asesorar al Gerente General en el control de la legalidad de los actos de administración y toma de decisiones que
le sean consultados.
Asesorar en la conducción de los documentos que ingresan por el Sistema de Trámite
Asesorar al Gerente General acerca de la política, planes y programas institucionales.
Participar en las comisiones y/o reuniones de trabajo en las que sea designado por el Gerente General.
Estudiar y proponer recomendaciones sobre diferentes asuntos que se le encomiende.
Las demás funciones que le asigne o encargue el Gerente General.
• Definir, actualizar, y proponer directivas de carácter interno para la administración de los recursos
financieros, materiales y el potencial humano, así como otros aspectos de su competencia.
• Autorizar la ejecución financiera de gastos de conformidad con las normas vigentes y el presupuesto
aprobado.
• Informar periódicamente a la Gerencia General, de la ejecución financiera de ingresos y gastos a fin de dar
cuenta al Directorio respecto del control del manejo financiero de la empresa.
• Conducir y controlar el proceso de abastecimiento, a través de la Oficina de Logística y Servicios
Generales, en sus etapas de adquisición, contratación, almacenaje, distribución y mantenimiento.
• Conducir, coordinar y controlar las acciones de administración de personal de acuerdo con la normatividad
vigente.