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15/06/2019 Usucapião de imóvel não quitado

jusbrasil.com.br
15 de Junho de 2019

Usucapião de imóvel não quitado

Será que aquela pessoa que compra um imóvel e não paga pode conseguir a
usucapião? É o que vamos tratar aqui.

1 Usucapião

Antes de aprofundarmos no tema do texto temos que lembrar o que vem a


ser este instituto. A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade, tal
aquisição ocorre por meio do exercício da posse de como se dono fosse
durante um lapso temporal.

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15/06/2019 Usucapião de imóvel não quitado
A posse precisa ser exercida de forma mansa e pacífica. Mas quanto tempo
de é necessário? O tempo vai depender da espécie de usucapião. A lei prevê
quais são as espécies e o seus requisitos.

2 A não quitação do imóvel

Imaginemos a seguinte situação: José comprou a casa da Maria,


combinaram que o valor da compra de R$ 250.000,00. O pagamento seria
em em cinco parcelas de R$ 50.000,00. José pagou apenas as três
primeiras parcelas, estando inadimplente com as duas últimas.

Será que neste caso José pode utilizar da usucapião para passar o imóvel
para o seu nome?

Primeira ressalva que devemos fazer é que o contrato de compromisso ou


promessa de compra e venda que não está quitado não é considerado justo
título, portanto, já conseguimos afastar a usucapião extraordinária.

Quanto às demais modalidades de usucapião, também não é possível de


serem utilizadas, já que quando está inadimplente a pessoa não tem a posse
como se dono fosse.

Portanto, não cabe a usucapião quando a pessoa está inadimplente.

3 Existe alguma outra saída?

Já que não é possível usucapir o imóvel quando está inadimplente, será que
existe alguma outra saída?

Existe uma corrente que entende ser possível utilizar da adjudicação


compulsória se a dívida estiver prescrita. Vejamos:

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15/06/2019
COMPROMISSO DE COMPRA Usucapião
E VENDA. de imóvel não quitado
Adjudicação compulsória.
Sentença de procedência. Apelação da requerida. Alegação de
inadimplemento parcial do adquirente. Afastamento. Ausência de
comprovação de pagamento de parcelas prescritas não obsta a
adjudicação do imóvel ao adquirente. Adquirente que juntou aos autos
comprovantes de pagamento de todas as parcelas não atingidas pela
prescrição, à exceção de duas. Teoria do adimplemento substancial.
Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP 00061514120138260126
SP 0006151-41.2013.8.26.0126, Relator: Mary Grün, Data de
Julgamento: 16/11/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 16/11/2017).

APELAÇÃO – Ação de Adjudicação Compulsória – Contrato de


Compromisso de Compra e Venda – Pretensão de adjudicação do
imóvel em razão do pagamento das prestações que compõem o preço do
negócio - Sentença de procedência – Inconformismo da ré
CLAUDINÉIA – Alegação de que o autor não efetuou o pagamento
integral do preço avençado no contrato - Descabimento – Contrato
firmado em 1990 para pagamento de 49 parcelas – Ausência de prova
de quitação integral do preço superada em razão do reconhecimento da
prescrição do direito de cobrança das parcelas remanescentes do
negócio - Recurso desprovido. (TJ-SP 10078457020178260002 SP
1007845-70.2017.8.26.0002, Relator: José Aparício Coelho Prado Neto,
Data de Julgamento: 08/05/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data
de Publicação: 09/05/2018).

De um outro lado existe o posicionamento minoritário de que não cabe a


ação de adjudicação compulsória. Observemos:

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