Economía

urbana
 Que trata la economía urbana

Análisis de los procesos económicos que se dan o generan producto de la

urbanización o gentrificación influenciados por las acciones y propuestas
específicas relativas a:

• Vivienda, el hábitat,
• El planeamiento urbano y financiamiento urbano
• Desarrollo urbano y mercado inmobiliario
• Comunicaciones, transporte y la movilidad,
• Innovación en el diseño de proyectos aplicando instrumentos novedosos de
financiamiento
 Agenda urbana pendiente

La inclusión de la renta del suelo es un asunto pendiente en

la agenda urbana – ONU Habitat para desarrollar ciudades
mas inclusiva y equitativas. Debido que el incremento de los
impuestos a la propiedad para financiar la inversión publica
ha llegado al limite causando revueltas en muchos países.
 REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO
TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE
DS 022-2016-VIVIENDA

• Propone oportunidades de negocios inmobiliarios a las municipalidades

• Instrumento económico: Derechos Adicionales de Edificación Transferibles
- DAET, los límites máximos de estos derechos y las compensaciones
• Unidades de Gestión Urbanística de Reajuste de Suelos e integración
inmobiliaria
• 2 fondos para prevención de desastres con que recursos preventivo,
atención con que recursos?
 REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO
TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE
DS 022-2016-VIVIENDA

• El Programa de Inversiones Urbanas no considera fuentes de

financiamiento
• no incluye los valores generados por la zonificación ni por los
derechos urbanísticos de las áreas de uso y dominio publico ni la
renta del suelo por las inversiones en obra publica.
• Subsidios para la adquisición y mejoramiento de vivienda no dice
como

El suelo es un recurso
natural, no renovable
debido a lo difícil y costoso
que resulta recuperarlo, es
el cuerpo natural que
sostiene la vida,
Es la materia prima y
primer eslabón de la
producción inmobiliaria,
Es recurso o un patrimonio
subestimado
Que es el suelo?
Para la planificación y el urbanismo el
suelo es el espacio físico, el lugar sobre
el que se construye edificio e
infraestructura.
La planificación urbanísticas regula y
definen las categorías de suelos, según
la tipología que se autorizan sobre ellos
como:
• La construcción de viviendas, edificios industriales,
comerciales y/o equipamientos públicos,
• El desarrollo de infraestructura de transporte,
comunicaciones y servicios, áreas para recreo,
• El uso de las construcciones, infrestructura y de áreas
de protección ambiental, conservación y de
explotación agraria (suelo agrícola), etc.
 El planeamiento y financiamiento urbano

• El planeamiento es el que norma y regula el uso y el mejor el

funcionamiento de los mercados de suelo,
• Es el instrumento que expande la oferta de suelo a urbanizar
• Ofrecer más y mejores oportunidades de vivienda a los diferentes
segmentos sociales, mediante el plus valor generado por la puesta en valor
del suelo,
• Puede definir políticas de carácter preventivo que sirven para enfrentar o
disminuir el ritmo de la formación y expansión de ocupaciones informales,
• Interviene en las directrices de diseño e implementación de programas de
gran escala
 PROCESOS DE GENERACIÓN Y TRANSFORMACIÓN DE SUELOS
Suelos susceptibles a ser transformados, explotados o regenerados
para fines inmobiliarios (vivienda)

Procesos administrativos

SUELO Planificar Autorizar Registrar Controlar

Es un factor de
Procesos producción
producción Generar o Conservar y Ejecución de obras Puesta en
Recurso Económico transformar suelo proteger suelo Hab. Urb. y Edif. operación

R. Hidro energético Soporte

Registrar titularidad,
Legalizar dominio o cargas Concertar
Mercancía Gestión Comercializa
actos alianzas
ción
financiera Normalizar derechos
estratégicas
jurídicos de uso
 MAPA CONCEPTUAL SUELO
SUELO

SUELO URBANO SUELO URBANIZABLE SUELO NO

Ocupado/Consolidado Para expansión urbana URBANIZABLE

RESERVA
Características Por Por condiciones
normativa físicas.
PROTECCIÓN
Habilitación Condición
Física legal
PRESERVACIÓN

Corto Mediano Largo

Plazo Plazo Plazo INADECUADOS
 PROCESOS DE “PRODUCCIÓN” DE SUELOS
susceptibles de ser transformados, explotados o regenerados para fines inmobiliarios

TRANSFORMAR 1. Urbanizable y/o 2. Ocupado en proceso

SUELO URBANO Expansión Urbana de consolidación

GENERAR 1. G. suelo por 2. G. Suelo Insular

SUELO URBANO extensión continental por producción
Producción de nuevo suelo

REGENERACIÓN DE 1. Suelo rustico o 2. Suelo ocupado y

ACTORES COMPETENTES SUELO URBANO Islas rusticas consolidado
Áreas de Tratamiento Especial

• Propietarios, SUELO NO 1. Preservar

•Natural,
•Paisajístico,
• Usufructuarios, URBANIZABLE por su valor mediante ley
•Cultural y/o entornos
• Inversionistas,
• Desarrolladores inmobiliarios 2. Proteger • Agrícolas, pecuarias y
forestales
Para el desarrollo de • Hidrológica, energética,
actividades económicas minera
• Infraestructura de dominio
publico

• Por riesgos a peligros

Por inadecuados e
naturales o
Incompatibilidad con
• Sujetos a limitaciones o
actividades urbanas
servidumbre

Crecimiento Urbano A= Extensión A y/o B B= densificación Ninguno

 TRANSFORMACIÓN DE SUELO RUSTICO A URBANO
USUARIO OPERADOR EN LA CADENA DE PRODUCCIÓN INMOBILIARIA
Valorización por
cambio de Proyectos PROYECTOS DE
o conjunto Lote EDIFICACION
normativa de impacto urbano Selección de
urbano lote urbano

Desarrollo de
infraestructura básica proyecto
ORDENAMIENTO y servicios
Ejecución del
Valorización
ORDENAMIENTO URBANO
TERRITORIAL Zonificación usos Asigna uso urbano a
proyecto de por
edificación
Uso mayor del
de suelo urbano y terreno rustico gentrificación
esquema del HABILITACIONES Inmuebles
suelo mayor ZEE
sistema vial terminados
URBANAS OFERTA
INMOBILIARIA
Parcelación o Parámetro Cartera de
predio rustico urbanístico REGENERACIÓN URBANA ACTO JURÍDICO clientes
Independización
Plan de regeneración urbana o registro de bien
Megaproyectos
Proyectos de inmueble Cartera de
de impacto
impacto urbano o inmuebles
interregional Otros actos
regional Integración Intervención
jurídicos
y restitución en el espacio
Marketing y
de lotes publico
comercialización
OPERADOR USUARIO USUARIO
Edificar/restaurar/recons
Comercialización
truir inmuebles
inmobiliaria

Establecimiento de
OPERADOR
actividades urbanas claves
OPERADOR USUARIO
 EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO DE SUELO URBANO

PROCESOS DE TRANSFORMACION DE SUELO URBANO

REAJUSTE E REAJUSTE Y
INTEGRACIÓN
INTEGRACIÓN DE RESTITUCIÓN DE
INMOBILIARIA
PARCELAS PARCELAS

CRECIMIENTO
CRECIMIENTO
POR
POR EXTENSION
DENSIFICACION

13
 PROCESOS URBANOS PARA LA DISPONIBILIDAD DE SUELO

Generación
de suelo

Suelo Creado
G. S. extensión
G. S. Insular
continental

T S por
densificación
Transformación
de Suelo
T S. por
extensión
14
 EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO DE SUELO URBANO

Proceso de reajuste e integración de parcelas

• Se constituirá la entidad gestora

• Se englobará las parcelas
• Se formulará la elaboración del proyecto urbanístico
• Las restituciones se hará con lotes de terrenos resultantes
• Aprobación del proyecto de integración o reajuste
• Entrega de escritura del reajuste o integración inmobiliaria
• Inscripción en las fichas de los predios inicialmente aportados
 EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO DE SUELO URBANO

I.- Reajuste y restitución de parcelas

1. Identificación a los propietarios de predios comprendidos UAU

Área 1 5
Parcela %
Original m2 N° de
Parcela 1 3.833,54 6,87 Río 2 6 Parcela

Parcela 2 6.917,22 12,40

Parcela 3 4.119,99 7,39
Parcela 4 7.383,49 13,24 3
Parcela 5 7.344,79 13,17 4 7
Parcela 6 21.595,15 38,71
Parcela 7 4.590,23 8,23
Total 55.784,41 100,00

2. Se realiza la integración o englobe de la parcelas

Río
Área UAU =∑ de área de todos los predios UAU
55.784,41

16
 EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO
DE SUELO URBANO
3. Se determina la cesión áreas para espacios, servicios públicos, etc.

Cargas Área m2 % Cesión Vías

A. bruta 55.784,41 100,00

A. Faja Marginal 8648,25 15,50 Río
A. Neta Urbanizable 47.136,16 Cesión
A. Verde
Cesión A. Verde 10540,19 18,89
Equipamiento 1746,05 3,13 Equipamiento
Cesión Vías 11519,70 20,65
A. Util 23.805,94 42,67

Faja marginal

4. El área útil se restituye a cada propietario

Área
Área inicial
Cargas % Reajustada
m2 1
m2 2 7 5
Parcela 1 3.833,54 6,87 1.635,96 3

Parcela 2 6.917,22 12,40 2.951,92

Parcela 3 4.119,99 7,39 1.758,20
Parcela 4 7.383,49 13,24 3.150,90
Parcela 5 7.344,79 13,17 3.134,38 4 6
Parcela 6 21.595,15 38,71 9.215,71
Parcela 7 4.590,23 8,23 1.958,88
Total 55.784,41 100,00 23.805,94 17
 EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO DE SUELO URBANO

II. Reajuste e integración de parcelas

1. Identificación a los propietarios

y englobe de parcelas 2. Se determinan las cargas

Suelos No Objeto de Reparto:

Rondas y Caminos públicos

Suelos Objeto de
Reparto
 EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO
DE SUELO URBANO

II. Reajuste e integración de parcelas

3. Área Útil resultante son manzanas en donde se desarrollaran UAU

(Unidades de Actuación Urbanística)

19
 III. Integración inmobiliaria

(*) Integracion inmobiliaria mecanismo de gestión sobre el suelo, con el objeto de asegurar el
reparto equitativo de cargas y beneficios en actuaciones urbanísticas en suelo urbano con
tratamientos de renovación urbana y/o redesarrollo o actualización. Consiste en reunir o
englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos, construirlos, o renovarlos y
enajenarlos.

20
 EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO
DE SUELO URBANO
PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA CIUDAD VICTORIA, PEREIRA Ministerios del
Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial
Colombia Junio del 2006

ANTECEDENTES

21
 PROGRAMA
10 hectáreas abarca el proyecto urbanístico de
Ciudad Victoria.

1. Centro Cultural Metropolitano de cinco pisos

2. La Biblioteca Municipal
3. Edificio de Empresa Telefónica
Vivienda 4. Producción de 1150 unidades de vivienda
nueva (VIS 580)
5. Guarderías infantiles
PLAN PARCIAL 6. Hogares infantiles
7. Centro de rehabilitación social
8. Centro Medico
EL REPARTO EQUITATIVO DE
CARGAS Y BENEFICIOS.
Las cargas estarán representadas en:

1. Las obras de urbanismo en términos de vías

e infraestructura, la asumen los desarrollos
inmobiliarios.
2. En obras sociales proyectadas para la
intervención y recuperación de la población
que labora y reside en la zona.
3. Los beneficios se representan en el potencial
de desarrollo que se da a través de las
normas para cada uno de los predios
resultantes del reajuste de tierras.
 Porque es importante la renta del
suelo en el financiamiento urbano?

la renta de suelo que se paga es en realidad renta de servicios, no es

renta pura, el suelo no es problema sino el servicio que presta

Uso del suelo $/m2 Incremento Valor del Ganancia

N° de Veces terreno propietario
Suelo rustico 2 10,000 40,000
Urbano Anuncio 10 5 50,000 400,000
Incremento de densidad de 1 a 3 90 9 450000

Residencial consolidado 200 2.2 1’000,000 1’000,000

Cambio de Residencial a Comercial 400 2 2’000,000
Conferencia de Martin Smolka – Institute Lincoln of Land Policy / España – 2018
San Pablo – 2017, 10’000 000 Hab
Herramientas de financiamiento urbano basado en el suelo
INSTRUMENTO FINANCIAMIENTO IMPUESTOS
Impuesto al valor de la tierra recurrente
Impuesto al valor de construcción recurrente
Pago (contribución) por mejoras
valuaciones especiales
Exacciones de desarrollador
Impuestos sobre el valor de la tierra
Venta de derechos de desarrollo
venta de terrenos públicos
Primas de arrendamiento
Pagos de arrendamiento recurrentes
Impuestos de transferencia e impuestos de
timbres
Venta condicionada de terrenos
INSTRUMENTO FINANCIAMIENTO
URBANISTICOS
Incentivos a la contribución a las
mejoras para el financiamiento de
la infraestructura,
Recuperación de plusvalías
Concesión onerosa al derecho de
construir
Transferencia de derechos de
construcción
Certificado del potencial adicional
e construcción CEPACs
Zonas especiales de interés social
ZEIS
Anuncio del proyecto y avalúo de
referencia mecanismo del control
de precios del suelo Nvo. Usme.
 Ejemplos de quienes aprovechan la Plusvalía

• Brasil mediante las operaciones urbanas el 100%

• Colombia x acuerdo de consejo varia entre 30% y 50%
• España participación municipal 5% a 20%
• Holanda: reparto en función de las utilidades del proyecto y sujeto a
rendición de cuentas
• Dubái aprovechamiento privado
• Perú aprovechamiento privado
 Programa de generación de suelo urbano
OBJETIVO
Atender la demanda de suelo urbano con fines de vivienda social, servicios complementarios de
infraestructura y de equipamiento urbano en los conglomerados urbanos mayores a 45,000
habitantes, mediante acciones de urbanización de terrenos de propiedad del Estado con aptitud
urbana, para lo cual se promoverá el desarrollo de inversiones encaminadas a dar un mayor y
mejor uso del suelo destinado al desarrollo de proyectos de vivienda social y sus servicios se
complementarios mejorando la calidad de vida de las familias en las ciudades donde se ubican los
proyectos.

CUADRO DE RESULTADOS
Periodo Agosto 2013 – 11 abril 2014

INVERSIONES EN INVERSIÓN UN ESTUDIO

PRODUCCIÓN:
PRESUPUESTO PUBLICA Mercado de Suelo y
Asignado 2010 - 2014
APP vivienda + servicios +
Ampliación de presupuesto Banco de Tierras (virtual)
en 12 proyectos equipamiento + infraestructura
Año 2014 En proceso
Avance del Piloto en Lima
S/. S/. Unid. S/. Metropolitana y el Callao:
16’452,395 4,869’507,603 41,833 1’174,025 45%

EN RESUMEN:
EL PGSU ha tenido un gasto de S/. 16’452,395 en los últimos 4 años, con los cuales el
MVCS movilizará S/. 4 869’507,603 de inversiones privadas en los siguientes años, lo
que le permitirá generar S/. 39,405,668 por la venta de terrenos antes de diciembre del
2014.
Población Beneficiada:
Sector 4
60,000 población directa
309,000 población indirecta
Sector 2
Entregable: 11,100 unidades de
vivienda, con servicios
complementarios de infraestructura y Sector 1
equipamientos.

a) Viviendas 11,100 mín.

techo propio
Mivivienda
Mivivienda
libre
b) Servicios complementarios de infraestructura y equipamiento

Industriales
 SISTEMA DE AGUA POTABLE – OBRAS GENERALES
DISTRITO DE ANCÓN, PROVINCIA DE LIMA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

❑ OBRAS GENERALES DEL SISTEMA DE AGUA POTABLE:

Consiste en:
• Cámara de derivación tipo tapping DN 500 x 350mm
• Línea de conducción de Hierro Dúctil DN 350 mm K9 L=3018.00m
• Reservorio apoyado RP-1 V= 3000m3 (incluye equipamiento hidráulico y eléctrico, cerco perimétrico y acceso vehicular)
• Línea de Aducción de H.D. DN 400mm NTP ISO 4435 L= 43.00m.
• Instalaciones electromecánicas y automatización (con enlace a la Atarjea)
SISTEMA DE AGUA POTABLE – OBRAS GENERALES
DISTRITO DE ANCÓN, PROVINCIA DE LIMA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

31
 SISTEMA DE ALCANTARILLADO Y PLANTA DE TRATAMIENTO
DE AGUAS RESIDUALES – OBRAS GENERALES
DISTRITO DE ANCÓN, PROVINCIA DE LIMA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

RESERVORIO APOYADO
PTAR PROYECTADA V=3000m3
PIEDRAS GORDAS

PTAR
JERUSALEN

DN500mm

DN400mm
COLECTOR
PTAR PIEDRAS JERUSALEN
GORDAS EXISTENTE

COLECTOR PIEDRAS
GORDAS

EMISOR PROYECTADO ALAMEDA DE ANCON

 Desafíos de la administración publica:
transformar o morir

Solamente las Administraciones públicas que aprendan a gestionar en red y

aprovechen las oportunidades que ofrecen las nuevas tecnologías serán
capaces de garantizar su supervivencia como actores relevantes, para ello es
necesario
• gestionar en red
• Cómo negociar y elegir a los socios con quien colaborar y negociar
• Mejorar los diseños de los mecanismos de participación responsable
• Fortalecer los escenarios para que la ciudadanía participe en todas las
esferas de decisión
• Alinear más política local o global
• Liderar y gestionar estos procesos de transformación
Incluir la planificación en todo el proceso de formulación del
presupuesto de manera que sea vinculante

Contenido (texto, gráficos, imágenes, etc.)

Promover programas de vivienda de interés social reduciendo costos en la estructura de precios
Propuesta: DISPONIBILIDAD DE SUELO POR INCENTIVOS Y/O COMPENSACIONES PARA VIVIENDA ECONÓMICA – PERÚ
Mg. Arq. Aurora Rodriguez Valdivia – Mayo 2016

VAV=Valor actual de vivienda

OFERTA ACTUAL SBN OFERTA ACTUAL PGSU

Valor de Vivienda (VV)=
Parte de la VAV – Valor de plusvalía (VP)
TASA MEDIA DE RENTA plusvalía y renta TASA MEDIA DE RENTA valor
(Ganancia de Inversionista) excedente se
(Ganancia de Inversionista) diferencial PROPUESTA 2
queda con el
inversionista
de precios
100% Se PLUSVALÍA PLUSVALÍA De la VV=VAV – VP - Cto TASA MEDIA DE RENTA
queda con el vivienda comercialización - V terreno
inversionista Ganancia extraordinaria El estado carga Ganancia extraordinaria (Ganancia de Inversionista)
sin producirlo Genera la gente costo de obras y
Generala gente PROPUESTA 1
reserva terrenos
COSTO DE PRODUCCION para que el COSTOS DE PRODUCCION TASA MEDIA DE RENTA COSTOS DE PRODUCCION
inversionista (Ganancia solo por TRANSPORTE
TRANSPORTE devuelva TRANSPORTE
producción) GESTIÓN Y
GESTIÓN Y habilitados y GESTIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN Captura la COMERCIALIZACIÓN COSTOS DE PRODUCCION COMERCIALIZACIÓN
plusvalía, para
obras de servicios
TRANSPORTE
MANO DE OBRA MANO DE OBRA MANO DE OBRA
básicos de GESTIÓN Y CONCESIÓN
asentamientos
vecinos al MANO DE OBRA
MATERIA PRIMA proyecto y obliga MATERIA PRIMA MATERIA PRIMA
que el 25% de
vivienda para
familias de MATERIA PRIMA
INVERSION INICIAL extrema pobreza INVERSION INICIAL INVERSION INICIAL
del inversionista (inversionistaconcursante) del beneficiario final
INCENTIVOS/COMPENSACIONES
Suelo (terreno) Suelo (terreno) Suelo (terreno)
Suelo (terreno)
C. del precio del suelo de terrenos C. Del precio de terrenos Estatales C. del precio de terrenos C. el precio de terrenos
Estatales vendidos a inversionistas antes vendidos a inversionistas mediante Estatales transferidos después Estatales vendidos antes de
de la producción inmobiliaria y sin concurso antes de la producción de la producción inmobiliaria la producción inmobiliaria a
variación del precio inicial propuesto. inmobiliaria a beneficiario final beneficiario final

Fuente: Versión 1: COMPONENTES DE PRECIOS DEL SUELO URBANO POR LA PUESTA EN VALOR DE TERRENOS DEL ESTADO
Propuesta: Mag Aurora Rodriguez, LIMA – PERU, julio- 2015
 GRACIAS
Mag. Arq. Aurora Rodríguez Valdivia
Aurora_rodriguez_7@hotmail.com