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Data Visita: 21/05/2019


AVALIAÇÃO DE FRACÇÃO HABITACIONAL
Data Avaliação: 24/05/2019
Solicitante: UCI - UNIÃO DE CREDITO IMOBILIARIO, LDA
Data Pedido Avaliação: 16/05/2019
Titular: João Paulo Serra
Processo Nº: 4000975 Referência: 129.27-30087-19

IDENTIFICAÇÃO Distrito: LISBOA Concelho: LISBOA


1
DO IMÓVEL Freguesia: LUMIAR
RUA RUA ADRIANA VECCHIO Localidade: ALTA DE LISBOA
Nº: - Bloco 3
3 Andar: 0 - B (R/c B) C. Postal: 1750-434
Dados Registrais: Descrição CRP 1918 Artigo Matricial 3502 Fração: AQ
Proprietário: Nuno Davida Bossa Pinto Martins / Clara Alexandra Paraiba Martins Rainho Avaliação Anterior: n/a
Coordenadas: 38°46'23.99"N 9°09'07.36"W Urbano
Norte: --- Sul: ---
Nascente: --- Poente: ---

2 NOTAS As áreas utilizadas para cálculo são inscritas na CPU.


Edificado inserido na 3º coroa da cidade de LIsboa em urbana em consolidação desganada por Alta de Lisboa , de
fácil acesso e circulação, com razoável oferta de transportes públicos e com comércio de proximidade.
O valor do imóvel foi encontrado partindo do pressuposto de que o imóvel se encontra livre de quaisquer ónus ou
encargos.
O presumível valor de transacção do imóvel é um valor que se considera correto para a zona, e coerente com os
dados obtidos na prospeção de mercado efectuada.

VALORES AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Tipologia: T2 Ambito inspeção efetuada: PAVEMENT [Interior]


RESUMO
3
VALORES
VALOR DE MERCADO 319 000 €
VALOR DE VENDA RÁPIDA 295 700 €
MONTANTE PARA SEGURO IMOBILIÁRIO 124 375 €
COMERCIALIZAÇÃO NO MERCADO LOCAL .............. NORMAL = 6 Meses

Caderneta Predial Sim Data: 14/05/2019


4 DOCUMENTOS
Conservatória do Registo Predial Sim Data: 07/05/2019
Licença de Utilização Sim Nº 20 Data: 11/12/2003
Licença de Construção/obras Nº Caducidade:
Projecto Planta Orçamento Contrato de arrendamento

Qualitas, Lda - NIF.: 502730153 - A.P.A.E. Nº 25 - CMVM AVFII/05/026 - ASAVAL Nº C23 1 de 6


129.27-30087-19 4000975
ZONA TIPO Urbano
5 Residencial Permanente
CIRCUNDANTE CONFIGURAÇÃO
SERVIÇOS
Construção Arruamento Iluminação Comércio Escolas Estacionam. Transporte
Média Média Média Média Média Média Média
QUALIDADE GLOBAL Media-Alta
REPERCUSSÃO DO SOLO 1 500 €/m2
CARACTERÍSTICAS DESTINO TIPO FOGOS ESTRUTURA PISOS Nº FRENTES
6 EDIFÍCIO
Plurifamiliar Bloco 137 Betão Edifício: 7 2
SERVIÇOS COMUNS Habitação. 1 2
Nº Elevadores: 2 VIDEO PORT JARDIM PORTEIRO

CONSTITUIDA POR:
7 ELEMENTO
1 VESTIBULO 1 SALA 2 QUARTOS 2 C.BANHOS 1 COZINHA
1 DESPENSA 1 ARRECADAÇÃO 1 GARAGEM
CARATERÍSTICAS
Ilum. Natur. Exposição Vista Nivel Ruído Nivel Poluição
Média Média Média Médio Médio
REVESTIMENTOS DOMINANTES
PAREDES PAVIMENTOS
Vestíbulo Pintura Madeira
Sala Pintura Madeira
Quarto Principal Pintura Madeira
Restantes Quartos Pintura Madeira
Cozinha Azulejo Mosaico
Casa de Banho Azulejo Mosaico
Outros WC Azulejo Mosaico
CAIXILHARIAS Exteriores Interiores Proteções Vidros
Aluminio Lacado Madeira Envernizada P.V.C. Vidro Duplo
INSTALAÇÕES
TÉCNICAS: AQUECIMENTO
QUALIDADE GLOBAL MÉDIA
CUSTO DE CONSTRUÇÃO DIRECTO [ € /m² ] 1 000

8 OCUPAÇÃO Situação Ocupação: Ocupada pelo Propietario Uso Actual : Habitação

9 ANTIGUIDADE 16 Anos Ano de Construção: 2003

EDIFÍCIO HABITAÇÃO DISTRIBUIÇÃO


10 CONSERVAÇÃO
Boa Boa Boa
Habitável: Sim Sim
Precisa Reforma Não Não
Class. SEGURO RT.0 - CI.II.O. RL - RISCO LIGEIRO -
11
IMOBILIÁRIO RT.0 - CI.III.C. CF > 90 - EF > 90 - ESTRUTURA INCOMBUSTIVEL
Obs.: Valor e Concentração da Carga de Incendio Mobiliaria Media <= 500 MJ/m2
PROTEC. BOMBEIROS: A INTENSIDADE SISMICA: I

12 SIT. LEGAL Licença de Utilização Nº: 20 Emitida em: 11/12/2003


Construção Autorizada Pela Normativa Urbanística Vigente Sim
Uso Autorizado Pela Normativa Urbanística Vigente Sim

13 ÁREAS
Útil (Au): 101,00
Bruta Privativa (Abp): 118,20 Bruta Total (Abt): 136,70
Aa1 GARAGEM 12,50
Aa2 ARRUMOS 6,00

Estacionamento / Garagem V.
AMOSTRAS VALOR Tipo- Terreno Abp
14 TIPO
(€) logia (m2) (m2)
Unit. Idade Localização Qualidade Conservação Observações
MERCADO Tipo Nº Valor (€)
Abp
VP 320 000 T2 118 E 1 7 500 2 648 16 Semelhante Semelhante Semelhante Tel.: 217 121 920
VP 329 000 T2 107 E 1 7 500 3 005 14 Semelhante Semelhante Semelhante Tel.: 910 764 532
VP 330 000 T2 115 E 1 7 500 2 804 17 Semelhante Semelhante Semelhante Tel.: 925 206 026
VP 315 000 T2 112 E 1 7 500 2 746 16 Semelhante Semelhante Semelhante Tel.: 917 203 798
VP 349 000 T2 110 E 2 15 000 3 036 14 Semelhante Lig. Superior Semelhante Tel.: 965 009 093
Valores Homogeneizados Amostras 2 817 € / m²
Imóvel Avaliado 2 628 € / m²
Comentários
EXISTEM MARGENS DE NEGOCIAÇÃO DE VALORES PEDIDOS [VP].
Comparativos
A prospeção de valores comparativos de mercado, foi feito com base em informações consideradas fidedignas e de confiança comparativa.

Qualitas, Lda - NIF.: 502730153 - A.P.A.E. Nº 25 - CMVM AVFII/05/026 - ASAVAL Nº C23 2 de 6


129.27-30087-19 4000975
MÉTODOS DE AVALIAÇAO
15 AVALIAÇÃO
MÉTODO COMPARATIVO - P.V.T.
Descrição Área V. Unitario Valor Total
HABITAÇÃO 118,2 m² x 2 600 € / m² = 307 320,00 €
Aa1 - GARAGEM 12,5 m² x 700 € / m² = 8 750,00 €
Aa2 - ARRUMOS 6,0 m² x 480 € / m² = 2 880,00 €
-
-
-
VALOR DE MERCADO - JUSTO VALOR arredondado x100 = 318 950,00 €
MÉTODO CAPITALIZAÇÃO DE RENDIMENTO - V.B.R. [MERCADO]
Descrição Área V. Unitario Valor Total
HABITAÇÃO 118,2 m² x 12,04 € / m² = 1 423,14 €
Aa1 - GARAGEM 12,5 m² x 3,24 € / m² = 40,52 €
Aa2 - ARRUMOS 6,0 m² x 2,22 € / m² = 13,34 €
-
-
-
rb mensal de Mercado= 1 477,00 €
Encargos a deduzir: d = 10,0%
Taxa de Capitalização: t = 5,0%
Total V.B.R. = rb x 12 x (1 - d) / t = 319 032,00 €

MÉTODO DO CUSTO EVOLUTIVO DEPRECIADO - V.B.C.


Descrição Área V. Unitario Valor Total
HABITAÇÃO 118,2 m² x 1 000 € / m² = 118 200,00 €
Aa1 - GARAGEM 12,5 m² x 350 € / m² = 4 375,00 €
Aa2 - ARRUMOS 6,0 m² x 300 € / m² = 1 800,00 €
-
-
-
C= 124 375,00 €

Terreno Afecto (Ab): 118,2 m²/Ab x 1 500,00 € / m² = 177 300,00 €


Valor Proposto: T = 185 625,00 €
E Encargos (em % de C) Projecto/Licença/Taxa - %C 7% 8 706,25 €
Financeiros - %C 4% 4 975,00 €
Outros - %C 2% 2 487,50 €
E= 16 168,75 €
Ct Custo Total: C + E + T = 326 168,75 €
L Margem Lucro L = % de Ct 15% 48 925,31 €
Vtn Valor Total em Novo (Ct + L) = 375 094,06 €
D Depreciação (Física, Funcional, Económica) D = % de Vtn 15,0% -56 144,06 €
VBC (Va) Valor Estado Actual = T + (C + E + L) - D = 318 950,00 €
16 OBRAS

Valor Apresentado pelo cliente : n/a


OBRAS CÁLCULO DE VALORES . IMÓVEL SUJEITO A OBRAS DE CONSERVAÇÃO (VALOR POTENCIAL)
17
CONSERVAÇÃO Descrição Área V. Unitario Valor Total
VALOR DE REPOSIÇÃO ACTUAL
Valor do orçamento apresentado pelo cliente:
Valorização Prevista pelas obras a realizar:
% Realizado VALOR APÓS OBRAS DE CONSERVAÇÃO
Total VALOR ACTUAL DO IMÓVEL COM OBRAS DE CONSERVAÇÃO = €
TÉCNICOS Empresa Responsável Empresa Avaliador
18 RESPONSÁVEIS Responsável: QUALITAS, LDA. Fernando Sequeira Fernando Sequeira
Nº de registo: PAI/2005/0026 PAI/2016/0194 PAI/2016/0194
Apolice Nº: RC 7820654 RC 63463441 RC 63463441
Data Validade: 14/05/2019 15/10/2019 15/10/2019
Seguradora: Fidelidade Fidelidade Fidelidade
Datas Visita: 21/05/2019 Avaliação: 24/05/2019 Envio: 24/05/2019

Classificação: Recolocabilidade 6 / Caract. Arquitectónicas 6 / Pond. Venda Forçada 5 / Face ao


Notas 1//10 6 Mercado Imob. Local 7 / Adatação Tipol à Procura 6 / Qualificação Urb. Envolv. 6

Qualitas, Lda - NIF.: 502730153 - A.P.A.E. Nº 25 - CMVM AVFII/05/026 - ASAVAL Nº C23 3 de 6


129.27-30087-19 4000975
Contrato de Prestação de Serviços UCI, União de Creditos Imobiliarios e a Qualitas, Lda com data de 22/01/1999.
19 NOTAS A avaliação determinada pressupõe o bem livre de ónus e outras obrigações limitativas ao seu pleno valor comercial de mercado.

Considerações gerais da avaliação: a presente avaliação afecta-se a uma visita circunstancial e influencia-se por factores diversos
do mercado imobiliário local onde se insere, bem como afectações directas do património como as diversas depreciações físicas
verificadas, tipológicas e económicas. São condições relevantes a tipologia e configuração espacial, o estado de conservação, a
qualidade de construção, a dinâmica imobiliária local. O valor de mercado indicado será o melhor preço que se poderá conseguir
na venda.
Apolice seguro Responsabilidade Civil Fidelidade Mundial Nº RC78250654 valida até 14-05-2019
A presente avaliação tem base e cumpre as exigencias da Lei nº 153/2015 de 14/09, DL 446/XII, Lei 16/2015 de 24/02,
Regulamento CMVM nº 2/2015, bem como referenciação ao aviso 5/2006 e 6/2006 do Banco de Portugal.
Não foram conhecidas limitações ao valor determinado, para além do estabelecido no Código Civil. O perito avaliador não se
encontra abrangido por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19º da Lei 153. Declara-se que se efectuou a avaliação de
acordo com as exigências legais, bem como as diligencias possiveis de modo à obtenção de informações relevantes.

20 MÉTODO BASES DE VALOR, PRESSUPOSTOS E METODOLOGIAS

Pressupostos Este relatório de avaliação deverá ser lido e entendido no seu conjunto, pelo que as informações constantes conduzem ao
resultado do Valor de Mercado, base de valor desenvolvida com os elementos conhecidos e pressupostos vários afetantes.

Capacidade O imóvel apresenta as condições necessárias para poder ser comercializado, nesta data de relatório, e com afectação à
Propriedade - informação, fornecida, conhecida, fiável, actualizada e correcta. Aferiu-se que o imóvel não se encontra contaminado, nem foi
Ambiente conhecida alguma acção de contaminação ou de dano grave ambiental afectante do uso possivel actual.

Informação e A avaliação assumiu a informação constante na documentação fornecida e disponibilizada, bem como elementos públicos
Documentação afectantes.
Conflito de Foi aferida a inexistência de algum tipo de incompatibilidade ou conflito de interesses, para com o titular, o imóvel ou entidades
Interesses terceiras relacionadas interessadas e relacionadas.

Alteração dos Quaisquer alterações aos pressupostos assumidos, implicam a reformulação dos termos do presente relatório de avaliação, sendo
Pressupostos que as premissas são da responsabilidade do emitente das mesmas.

Metodologia de Na determinação da Avaliação, que é uma opinião profissional fundamentada sobre uma base de valor, adoptou-se o Método de
Avaliação Comparação de Mercado, secundado pelo Método do Custo, Método de Rendimento e DCF, por serem métodos que se
complementam e se legitimam em valores conhecidos tanto no conhecimento do mercado 'asking prices', como em várias bases
de dados.
Baseia-se no conhecimento de imóveis comparáveis e passiveis de homegeneização, que se apresentem em comercialização em
Rendimento Comparação
Método de

venda ou em arrendamento, sendo então possível o relacionamento entre os mesmos e a condição do imóvel para com o mercado
imobiliário em que se insere. A esta condição afecta-se tambem o momento actual económico, grandeza do número de imóveis
concorrentes e análogos, bem como outros fatores como a capacidade de negociação e a expectativa futura de funcionamento do
mercado.
Baseia-se na possibilidade e capacidade do imóvel gerar rendimentos em periodo de tempo numa capitalização em perpectuidade
Método Involutivo Disccount Método do Custo Método do

da renda actual (actual ou potencial). Mediante a fómula V = R x 12 / t em que R = Renda mensal; t = Yield / Taxa de capitalização,
relaciona-se o Valor de Mercado com Renda de Mercado - enquanto bases de Valor. Determina-se o valor de renda bruto ou
líquido, após dedução de custos inerentes à sua exploração e uso continuado.

Baseia-se na capacidade de substituição e possibilidade de reposição dos diferentes fatores intervenientes - terreno, custos
Depreciado

directos - construção, projectos e especialidade, custos indirectos - financeiros e impostos e taxas, margem financeira de goodwill,
deduzidos da condição actual expressa na obsolescência por meio de taxa de depreciação física, funcional, tipológica e
económica. O custo do terreno advem da capacidade urbana, os custos directos e indirectos das diversas condições do mercado
local e a margem de lucro das expectativas da promoção imobiliária afecta à afectação de uso e cliente potencial alvo.

Pela aplicação de uma taxa de actualização / rendimento - CAPM [OT,ß, IPD], num determinado periodo de tempo, a uma renda
DCF -

Cash
Flow

de mercado e/ou contratada, afectada por taxa de IPC e pelo valor residual da renda no fim do período, deduzido dos custos
inerentes à exploração do arrendamento, capex , opex - NOI, obtem-se o Valor Actual Líquido

O método do valor Residual, estima o valor de Mercado na análise de uma viabilidade económica realizada a partir da suposição
Residual Dinamico

de um hipotético investimento futuro, que seja compatível e que represente o máximo e melhor aproveitamento e uso possível, de
acordo com as condições próprias do mercado, considerando-se cenários de desenvolvimento, implementação, execução e
comercialização. o método é recomendado para a estimativa em valor de Mercado, partir de pressupostos especiais, tendo em
conta o tempo de desenvolvimento e a actualização financeira dos valores envolvidos. a consideração do valor residual deve
acontecer em Valor de Mercado, quando este é superior ao valor do imóvel no seu corrente uso. A análise de incluir o lucro
requerido pelo promotor imobiliário, e eventualmente outros.
BASE VALOR - Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um activo, após um periodo adequado de comercialização,
VALOR de poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuarem de forma esclarecida e
MERCADO prudente, e sem coação. [RICS VPS 4]
Eu, Fernando Sequeira, na qualidade de perito avalaidor de imóveis, declaro não existirem quaisquer incompatibilidades que
AVALIADOR obstem à elaboração do presente relatorio para o cliente no facto de não estar abrangido por qualquer impedimento e não
pertencer aos orgãos sociais, nem ter relação de trabalho subordinado com qualquer das entidades e não deter participações
qualificadas no capital das entidades envolvidas e relacionadas.

Qualitas, Lda - NIF.: 502730153 - A.P.A.E. Nº 25 - CMVM AVFII/05/026 - ASAVAL Nº C23 4 de 6


129.27-30087-19 4000975

A1 LOCALIZAÇÃO

Reportagem
A2
Fotográfica

Qualitas, Lda - NIF.: 502730153 - A.P.A.E. Nº 25 - CMVM AVFII/05/026 - ASAVAL Nº C23 5 de 6


129.27-30087-19 4000975
Reportagem
A2
Fotográfica

Qualitas, Lda - NIF.: 502730153 - A.P.A.E. Nº 25 - CMVM AVFII/05/026 - ASAVAL Nº C23 6 de 6