PROYECTO DE INVERSIÓN PRIVADA

“EDIFICIO BENAVIDES” – MIRAFLORES, LIMA

FORMULACIÓN Y
EVALUACIÓN DE
PROYECTOS DE
INGENIERÍA CIVIL
Carrera Profesional de
Ingeniería Civil

INTEGRANTES:
 HUAMÁN GUEVARA, Jhon
 LLANOS CALDERÓN, Segundo
 POLANCO PALACIOS, Víctor
 TEJADA ESCOBEDO, Yrene
 REGALADO SOLANO, Gerardo

DOCENTE:
Ing. Fabián Sánchez P.

2017
 Estudio de mercado

Contenido
I. INTRODUCCION: .......................................................................................... 3
II. OBJETIVOS................................................................................................... 3
a. OBJETIVO GENERAL ................................................................................ 3
b. OBJETIVO ESPECIFICOS ......................................................................... 3
III. CONSIDERACIONES GENERALES DEL PROYECTO ............................. 4
a. CARACTERÍSTICAS: ................................................................................. 4
b. UBICACIÓN DEL PROYECTO:.................................................................. 4
IV. MARCO TEORICO: .................................................................................... 5
a. PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS: ................................ 5
1. Estudio de Mercado: ............................................................................... 6
2. Estudio Técnico: ...................................................................................... 6
3. Estudio Administrativo y Legal: ............................................................... 7
4. Estudio Financiero:.................................................................................. 8
b. DEFINICIONES BÁSICAS ......................................................................... 8
c. ASPECTOS LEGALES: ............................................................................ 10
V. ANÁLISIS Y CÁLCULOS DEL ESTUDIO ................................................. 11
a. ESTUDIO DE OFERTA ............................................................................ 11
b. ESTUDIO DE DEMANDA ......................................................................... 15
c. COSTOS E INGENIERÍA DEL PROYECTO ............................................ 19
d. EVALUACIÓN FINANCIERA .................................................................... 26
VI. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES............................................ 32
VII. INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS ................................................... 32

Formulación y Evaluación De Proyectos 2

 Estudio de mercado

I. INTRODUCCION:

El trabajo que a continuación se presenta, está enmarcado en el análisis e

implementación de un proyecto inmobiliario, ubicado en la esquina de la Av. Paseo
de la República con la Av. Alfredo Benavides y la Av. Casimiro Ulloa en el distrito
de Miraflores. El proyecto ha sido desarrollado tomando en cuenta los siguientes
criterios:
Normatividad actualizada de diseño (Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios)

Análisis de Oferta y Demanda. Para el sustento de la oferta se aplicó la

metodología de venta compras y para el análisis de la demanda se llevaron
a cabo encuestas a diversos propietarios de viviendas
construidas recientemente, las cuales arrojaron resultados estadísticos
sobre los niveles de satisfacción de los propietarios.

Posteriormente, se llevó a cabo el proyecto procediéndose a la elaboración del

plan de marketing, diseñando estrategias y el plan de acción; finalmente se
presenta la evaluación económica– financiera, concluyéndose como resultados un
proyecto rentable.

II. OBJETIVOS

a. OBJETIVO GENERAL
Desarrollar y evaluar económica y financieramente el proyecto
privado de una vivienda multifamiliar en un terreno de 2075 m2 en
el distrito de Miraflores.

b. OBJETIVO ESPECIFICOS
Analizar la demanda y oferta existente para el proyecto
inmobiliario.
Analizar la brecha oferta- demanda del proyecto inmobiliario.

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 Estudio de mercado

III. CONSIDERACIONES GENERALES DEL PROYECTO

a. CARACTERÍSTICAS:
 Número de Pisos: 17
 Departamentos por Piso: 5
 Total de Departamentos: 77
 Porcentaje de Área Libre: 58.26%
 Área del Terreno: 2,075.00 m2
 Área Libre: 1208.94 m2aprox. (58% del Terreno aprox.)
 Área Techada por Piso: 660.00 m2aprox.

b. UBICACIÓN DEL PROYECTO:

El terreno donde se desarrolla el anteproyecto está situado en la intersección de

la Av. Paseo de la República con la Av. Alfredo Benavides en el distrito de
Miraflores.
Se consideró este terreno para el análisis del proyecto inmobiliario debido a la
ubicación que posee, por situarse en una zona cercana a la Vía Expresa, ya que
permite el fácil acceso a distintos puntos de Lima como zonas comerciales y
mercados, y otros lugares como Larcomar, supermercados como Wong de la
Aurora, a entidades financieras, entre otros.
IMAGEN 01 – UBICACIÓN DEL PROYECTO

FUENTE: GOOGLE EARTH

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 Estudio de mercado

IV. MARCO TEORICO:

a. PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS:

El proceso de preparación y evaluación de proyectos, como su nombre lo
indica, se compone de dos etapas: preparación y evaluación.

 PREPARACIÓN:
Define aquellas características que pueden influir en el flujo de ingreso y
egresos monetarios del proyecto. Para esto, es necesario recopilar
información a través de la realización de varios estudios específicos, como
son: el estudio de mercado, el técnico, el administrativo o de la organización
y el financiero. Después toda esta información recopilada, se debe
sistematizar en términos monetarios a través del estudio financiero.

 EVALUACIÓN:
Determina la rentabilidad de la inversión necesaria para llevar a cabo el
proyecto.

Los pasos del proceso de evaluación y preparación de proyectos son los

siguientes:

Obtener la información necesaria para construir los estudios de

mercado, técnico, administrativo, legal y financiero

Construcción de los estudios de mercado, técnico, administrativo y

legal.

Construcción de los flujos de caja proyectados para la idea del

negocio en estudio, flujo que está apoyado con el estudio financiero.

Decidir si la inversión es rentable o no mediante el criterio del VAN

(valor actual neto) y determinar la TIR (tasa interna de retorno que
hace el VAN igual a cero).

Búsqueda de financiamiento.

Puesta en marcha del proyecto.

Formulación y Evaluación De Proyectos 5

 Estudio de mercado

Los cinco estudios que deben llevarse a cabo se detallan a continuación:

1. Estudio de Mercado:
El estudio de mercado, es uno de los estudios más importantes y complejos
que deben realizarse para la evaluación de proyectos, ya que, define el
medio en el que habrá de llevarse a cabo el proyecto.

En este estudio se analiza el mercado o entorno del proyecto, la demanda,

la oferta y la mezcla de mercadotecnia o estrategia comercial, dentro de la
cual se estudian el producto, el precio, los canales de distribución y la
promoción o publicidad. Pero siempre desde el punto de vista del evaluador,
es decir, en cuanto al costo/beneficios que cada una de estas variables
pudiesen tener sobre la rentabilidad del proyecto. Este estudio es
generalmente el punto de partida para la evaluación de proyectos, ya que,
detecta situaciones que condicionan los demás estudios.

2. Estudio Técnico:
El estudio técnico, entrega la información necesaria para determinar
cuánto hay que invertir y los costos de operación asociados de llevar a
cabo el proyecto.

Este estudio, responde las preguntas cuándo, cuánto, cómo y con qué
producir el bien o servicio del proyecto.

Además, el estudio técnico permite definir el tamaño, la localización del

proyecto, la tecnología que se usará y la función de producción óptima para
la utilización eficiente de los recursos disponibles.

La elección de un lugar determinado dependerá de diversos factores como

disponibilidad y costo de mano de obra, factores del medio ambiente,
medios y costos de transporte, cercanía del mercado y de las fuentes de
abastecimiento, disponibilidad de insumos, etc.

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 Estudio de mercado

También, es posible determinar la estructura organizacional de la empresa

y los recursos a utilizar en la operación del proyecto.

3. Estudio Administrativo y Legal:

El estudio administrativo, define la estructura administrativa que más se
adapte a las características del negocio, definiendo además las
inversiones y costos operacionales vinculados al producto administrativo.

Dentro de la estructura administrativa es necesario considerar los

siguientes aspectos:

Definición del personal necesario para llevar a cabo la gestión, como es

el caso de gerentes, administradoras, personal de apoyo y de
producción, entre otros.
Sistemas de información a utilizar en cuanto a contabilidad, ventas,
inventario, etc.
Sistemas de prevención de riesgos, como rutas de escape frente a
posibles siniestros.
Determinación de las actividades que se realizarán dentro y fuera de la
empresa, es decir, de internalización y externalización, el estudio legal,
influye directamente sobre los desembolsos en los que debe incurrir la
empresa como son:
Gastos por constitución de la sociedad, como trámites municipales,
notariales o del Servicio de Impuestos Internos (SII).
Restricciones en materia de exportaciones e importaciones de materia
prima y productos terminados.
Restricciones legales sobre la ubicación, traduciéndose en mayor costo
de transporte.
Disposiciones generales sobre seguridad, higiene y efectos sobre el
medio ambiente, entre otras.
Además, el estudio legal da recomendaciones sobre la forma jurídica que
adopte la empresa, ya sea como sociedad abierta, limitada, etc.

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4. Estudio Financiero:
El estudio financiero, es la última etapa del análisis de viabilidad financiera
de un proyecto, ya que, cuantifica los beneficios y costos monetarios
de llevarse a cabo el proyecto.

Su objetivo, es sistematizar la información de carácter monetario de los

estudios anteriores para así determinar la rentabilidad del proyecto. Para
esto se utiliza el esquema de los flujos de caja proyectados, para el periodo
de tiempo que se considere relevante para la evaluación del proyecto.

El flujo de caja debe contener los siguientes elementos:

- Inversión inicial requerida para poner en marcha el proyecto

- Ingresos y egresos de la operación

- Momento en que ocurren dichos ingresos y egresos

- Monto de capital de trabajo

- Valor de desecho o de salvamento del proyecto.

Los estudios mencionados anteriormente, que deben hacerse en la evaluación

de proyectos, pueden variar en el nivel de profundidad y en el orden en que se
haga cada uno de ellos, dependiendo de las características del proyecto en
particular.

b. DEFINICIONES BÁSICAS

Proyecto: En el campo de la ingeniería civil, el proyecto es el conjunto de

documentos mediante los cuales se define el diseño de una construcción
antes de ser realizada. Es el documento base sobre el que se desarrolla el
trabajo de los, ingenieros y proyectistas de distintas especialidades.

Monetarios: Un sistema monetario es cualquier cosa que sea aceptado

como un estándar de valor y medida de riqueza en una región en particular.

Formulación y Evaluación De Proyectos 8

 Estudio de mercado

Sin embargo, la tendencia actual es utilizar el comercio internacional y la

inversión para alterar la política y la legislación de los distintos gobiernos.
El mejor ejemplo de esta política vinculados a materias primas físicas (oro
o plata), se dice entonces que es una moneda fiduciaria o dinero fiduciario.

Financiero: Lo financiero es lo referente al manejo de las finanzas,

entendiéndose por tales, los bienes o caudales, a veces estrictamente
ceñido a los bienes que integran el patrimonio estatal o erario público. No
hay que confundir lo económico que se refiere a resultados, costos,
ganancias y pérdidas, con lo financiero, que se refiere al movimiento de
fondos: ingresos y egresos. Si una empresa realiza un gasto en el mes de
noviembre, pero lo abona efectivamente en enero, económicamente
produjo el gasto en noviembre, pero financieramente en enero.

Rentabilidad: La rentabilidad es la capacidad que tiene algo para generar

suficiente utilidad o ganancia; por ejemplo, un negocio es rentable cuando
genera mayores ingresos que egresos, un cliente es rentable cuando
genera mayores ingresos que gastos, un área o departamento de empresa
es rentable cuando genera mayores ingresos que costos.

Inversión: Inversión es un término económico, con varias acepciones

relacionadas con el ahorro, la ubicación de capital, y la postergación
del consumo. El término aparece en gestión empresarial, finanzas y
en macroeconomía.

Demanda: La demanda se define como la total cantidad de bienes y

servicios que pueden ser adquiridos en los diferentes precios del mercado
por un consumidor o más (demanda total o de mercado). La demanda es
una función matemática, y = f(x). Puede ser expresada gráficamente por
medio de la curva de la demanda. La pendiente de la curva determina cómo
aumenta o disminuye la demanda ante una disminución o un aumento
del precio. Este concepto se denomina la elasticidad de la curva de
demanda.
Oferta: Una oferta es una propuesta que se realiza con la promesa de
ejecutar o dar algo. La persona que anuncia una oferta está informando sus
intenciones de entregar un objeto o de concretar una acción, en general a
cambio de algo o, al menos, con el propósito de que el otro lo acepte.

Mercadotecnia: La administración mercadotécnica es el análisis, la

planificación, la aplicación y el control de programas diseñados para crear,
ampliar y sostener intercambios con los compradores que están en la mira,
con el propósito de alcanzar los objetivos de la organización.

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 Estudio de mercado

Internalización: Proceso mediante el cual un individuo incorpora en su

personalidad los patrones de conducta prevalecientes en la sociedad.
Vander Zanden James, Manual de Psicología Social, Barcelona, Paidós,
1986, pág. 621.

Externalización: Se entiende por externalización, o subcontratación, el

hecho de recurrir a una empresa o entidad externa para que desarrolle una
tarea que hasta el momento se hacía en el centro. La externalización parte
de encontrar proveedores para desarrollar las tareas deseadas.

c. ASPECTOS LEGALES:

 Revisión del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

Se analizaron las características de la propiedad tomando en cuenta el
certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, y que muestra lo que se
puede aplicar en la propiedad. En el caso del proyecto, estos son los principales
parámetros del Certificado (Anexo I):

Zonificación RDMA (Residencial de densidad muy alta)

RDM (residencial de densidad media)
Usos permisibles y Vivienda
compatibles
Altura máxima 17 y 4 pisos
Retiro mínimo 5 metros desde el límite de propiedad
Área de lote mínimo 800 m2 y 200 m2
normativo
Frente mínimo Normativo 18mts.
Área libre 40%y35%
Área mínima de viviendas Viviendas con 3 dormitorios: 120 m2
Viviendas con 2 dormitorios: 100 m2
Viviendas con 1 dormitorio: 60 m2

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V. ANÁLISIS Y CÁLCULOS DEL ESTUDIO

a. ESTUDIO DE OFERTA
El estudio de la oferta del presente proyecto se realizó visitando los proyectos
que se encuentran en ejecución o que ya han sido construidos, pero cuentan con
una oferta de departamentos. Analizando la oferta inmobiliaria de la zona se
puede obtener las preferencias del mercado y los precios para poder desarrollar
el proyecto.
IMAGEN 02 – UBICACIÓN DE EDIFICIOS ALEDAÑOS

FUENTE: EXPEDIENTE TÉCNICO

Formulación y Evaluación De Proyectos 11

 Estudio de mercado

Análisis de estudio de oferta:

Existen 10 proyectos dentro del área de influencia de la zona, de los cuales
05(celeste) presentan similares características al que hace referencia
nuestra propuesta dado que son edificios de 17 pisos ubicados en la Av.
Paseo de la Republica.
Los otros 04 edificios(verde) son de menor altura (Edificios de 7 pisos) pero
por la cercanía al proyecto representan una alternativa de compra para
nuestros potenciales clientes.
En total se ofrecen 513 departamentos, de los cuales actualmente solo se
encuentran construidos 154 (Edificio Torre Marina y Edificio San Antonio)
Ambos edificios aun cuentan con departamentos que no han sido vendidos
por lo que se les considera dentro del estudio de oferta inmobiliaria de la
zona.
Es importante mencionar que se cuenta con un total de 783
estacionamientos. Esta cantidad de estacionamientos da una relación de
1.5 estacionamientos por cada departamento construido.

TABLA 01 COMPARACIÓN DE EDIFICIOS ALEDAÑOS

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Los precios están alrededor de US$1830/m2, pero nuestro proyecto tiene un costo
de US$ 1750/m2, llegando a costar cada departamento US$196,000.00, sin
estacionamiento.

GRAFICO 01 – VALOR DE M2 EN LA ZONA ($)

GRAFICO 02 – VALOR PROMEDIO OFERTADO EN LA ZONA (S/.)

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 Estudio de mercado

El área promedio de los departamentos es de 120 m2, lo cual se ajusta a nuestro proyecto.

Con respecto a los estacionamientos tienen el precio promedio de US$ 8,077, todos los
departamentos son ofrecidos con estacionamiento, por lo cual los precios finales llegan a
US$ 204,077.
El 40% de proyectos ofrece 2 estacionamientos en línea (uno detrás del otro) a un precio
promedio de US$ 9,350 que se incluyen en el precio final.
Casi todos los edificios cuentan con departamentos de 01, 02 y 03 dormitorios con áreas
desde 60 m2 hasta 256 m2, siendo la mayoría de 03 dormitorios.

Entre los acabados más comunes son:

o Pisos laminados o de parquet en sala comedor.
o Alfombra en dormitorios.
o Cerámico nacional de primera calidad en baños, cocinas y área de servicio.
o Muebles altos y bajos de melamine en cocinas con tableros de granito o pos
formados.
o Closets de melamine completos en dormitorios.
o Puertas principales de MDF contraplacadas enchapadas en cedro.
o Puertas interiores de MDF contraplacadas pintadas al duco.
o Tina en baños principales y sanitarios nacionales.
o Las paredes y los techos son tarrajeados, empastados y pintados.

Formulación y Evaluación De Proyectos 14

 Estudio de mercado

b. ESTUDIO DE DEMANDA
La estimación de la demanda se realizó mediante encuestas, con una muestra de
40 familias, con 48 preguntas casa encuesta acerca de la vivienda actual, se utilizó
el criterio de segmentación, con lo que identificamos nuestro público objetivo. De
acuerdo a los resultados de las encuestas, nos permitió definir los productos
existentes que se encontraban en el entorno, los productos deseados y mucha
información que en general ayudó a diseñar y a mejorar nuestro proyecto para la
zona y para el perfil del cliente que estamos desarrollando en el proyecto.

De acuerdo al estudio de demanda realizada se puede concluir que:

• Para adquirir un departamento es importante que tengan áreas
superiores a los 100m2, con tres dormitorios, tres baños, área
completa de servicio, terraza, dos estacionamientos y un
depósito.
• El edificio debe contar con áreas comunes de recreación, sala de
juegos de niños, áreas verdes, gimnasio, piscina, sala de
internet, etc. que le permita tener libertad de uso de estos
ambientes.
• El público encuestado que adquirió un departamento en esta
zona no tuvo asesoría profesional del promotor o constructores,
para poder realizar modificaciones en la vivienda adquirida, esto
sería un plus, ofrecer asesoría orientándolo a cambios menores
pero que satisfagan su necesidad.
• La ubicación es importante para la toma de decisión de compra,
debe ser un lugar con cercanías a colegios, comercios, a centros
de trabajo, etc.
• Algunos de las respuestas importantes para la adquisición de la
vivienda que obtuvimos son las siguientes:

TABLA 02 – MEDIO POR EL QUE SE ENTERARON DE LA VENTA

Periódicos 17 propietarios
Revistas 0 propietarios
Panel de Obra 21 propietarios
Referidos 0 propietarios
Otros medios 2 propietarios
FUENTE: Inmobiliaria Benavides
De las 40 encuestas realizadas, el área de la vivienda actual se encuentra
distribuida en departamentos de 120 a 180 m2. Los que están distribuidos según
el gráfico que se presenta a continuación:

Formulación y Evaluación De Proyectos 15

 Estudio de mercado

GRÁFICO 04 – METROS APROXIMADOS DE DEPARTAMENTO ACTUAL

FUENTE: Inmobiliaria Benavides

De las 40 encuestas realizadas el número de dormitorios de la vivienda actual

se encuentra distribuida principalmente en departamentos de 2 y 3 dormitorios,
tal y como se puede apreciar en el siguiente gráfico:
GRÁFICO 06 – NUMERO DE VIVIENDAS DEPARTAMENTO ACTUAL

FUENTE: Inmobiliaria Benavides

De las 40 encuestas realizadas el número de dormitorios de la vivienda ideal

se encuentra distribuido principalmente en departamentos de 2, 3 y 4
dormitorios, según se puede apreciar en el siguiente gráfico:

Formulación y Evaluación De Proyectos 16

 Estudio de mercado

GRÁFICO 06 – NUMERO DE VIVIENDAS DEPARTAMENTO IDEAL

FUENTE: Inmobiliaria Benavides

De las encuestas realizadas se pudo apreciar que el 93% de los encuestados

cuentan con áreas de recreación social, tal como se muestra en el grafico
siguiente:
GRÁFICO 07 – EXISTENCIA DE ÁREA DE RECREACIÓN EN VIVIENDA ACTUAL

FUENTE: Inmobiliaria Benavides

Los clientes tienen opiniones diversas en cuanto a prioridades de espacios

destinados a recreación social, pero es importante resaltar que en la mayoría de
los encuestados es indispensable la existencia de áreas que se destinen a
recreación social tal y como muestra el gráfico:
GRÁFICO 08 – ÁREAS DE RECREACIÓN IDEALES

Formulación y Evaluación De Proyectos 17

 Estudio de mercado

Mediante las encuestas se pudo identificar cual son los criterios más resaltantes
al momento de elegir la compra de una vivienda. A continuación, se muestra un
gráfico con estas proporciones.
GRÁFICO 09 – CRITERIOS DE ELECCIÓN DE VIVIENDA

FUENTE: Inmobiliaria Benavides

Según las encuestas los propietarios priorizaron cuales eran los acabados que
influían al momento de tomar la decisión de compra, la respuesta del resultado se
puede apreciar en el siguiente gráfico. Con lo cual se puede apreciar que el
acabado en puestas y pisos es muy importante.
GRÁFICO 10 – CRITERIOS DE ELECCIÓN DE VIVIENDA POR ACABADOS

FUENTE: Inmobiliaria Benavides

Formulación y Evaluación De Proyectos 18

 Estudio de mercado

c. COSTOS E INGENIERÍA DEL PROYECTO

TERRENO
Área total 2070 m2
Modalidad de pago Pago parcial
Total de costo s/. 10 473,077
La negociación de compra venta
del terreno se hizo con tres
propietarios, lo que ha ocasionado
Información legal
el atraso del inicio del proyecto, se
espera cerrar la adquisición a
mediados de Agosto 2013.

CONSTRUCCIÓN
Proyectado para el mes de
Tiempo Octubre de 2013 y concluirla en el
mes de noviembre del 2014
Asciende a S/. 17’220,093 o US$
Costo total
6’623,112 (mas IGV)

SISTEMA CONSTRUCTIVO

El sistema constructivo a utilizar será de placas, vigas, columnas,

tabiquería de ladrillo, losas aligeradas con un espesor de 25cm, muro
pantalla en el sótano. Sistema normado en el Reglamento Nacional de
Edificaciones.

Sótanos:
- Se realizará la excavación protegiendo las construcciones vecinas
colocando un muro pantalla.
- Se armarán los cimientos y sobrecimientos de las estructuras de acuerdo
a las indicaciones del proyectista estructural, para luego ser vaciadas.
- Se procederá a habilitar el fierro de construcción en los elementos
estructurales verticales y horizontales, para luego ser vaciados.
- El encofrado del sótano será con una losa aligerada de 25 cm armada de
modo convencional.
- Una vez levantado los 4 niveles de sótanos, se vaciará y compactará el
suelo y se vaciará el falso piso.
- Se solaquearán los muros y techos de dichos niveles.

Al final, se pintará e instalará los equipos de extracción de monóxido,

sistema contra incendio, sistema de evacuación, sistema de control de
accesos, entre otros.

Formulación y Evaluación De Proyectos 19

 Estudio de mercado

1er al 17vo Nivel:

- Se habilitará el fierro de construcción en los elementos estructurales
verticales y horizontales, el encofrado y luego se vaciará la mezcla de
concreto en dichos elementos.
- Se utilizará encofrado metálico en cada nivel y se techará una losa
aligerada de 25 cm con viguetas pre tensada.
- Se tarrajearán y empastaran los muros y techos de cada nivel.
- Se vaciará el falso piso
- Finalmente se harán los acabados en los departamentos, y áreas
comunes, tales como el piso de madera, los enchapes, la pintura, la
carpintería, los muebles de closet y muebles de cocina.

PROGRAMACIÓN DE OBRA

La obra está programada para 13 meses de construcción, con la siguiente

cronología:
ACTIVIDAD TIEMPO
Excavación, muro pantalla y cimentación 03 meses.
Construcción de Casco 05 meses.
Acabados 04 meses.
Recepción y entrega de la obra. 01 mes.

Se tendrá como política la entrega de los departamentos antes del plazo

establecido, para generar confianza en los primeros clientes y asegurar el
flujo de ventas de las últimas unidades.

PROYECTOS
En esta partida están incluidos los gastos del desarrollo de especialidades del
proyecto como Concurso Arquitectónico, Arquitectura, Estructuras, Instalaciones
Eléctricas, Instalaciones Sanitarias, Evacuación y Señalización, Extracción
Mecánica, Estudio de Suelos, Topografía, Estudio de Impacto ambiental y Vial y
otros gastos relacionados al desarrollo de las especialidades como la elaboración
de planos de Independización y declaratoria de Fabrica. El presupuesto para esta
partida asciende a S/. 561,525 o US$ 215,971 (mas IGV) y está desarrollada
desde Octubre 2012, con el concurso arquitectónico, hasta setiembre de 2014,
con el desarrollo de los planos de Independización y declaratoria de fábrica.

Formulación y Evaluación De Proyectos 20

 Estudio de mercado

LICENCIAS
Se refiere a los gastos referidos a Tramites municipales necesarios para la
construcción del proyecto hasta la finalización del mismo como son: Certificados
de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, Anteproyecto en Consulta, Licencia
de Demolición, Licencia de Construcción, finalización de obras de demolición,
declaratoria de fábrica de la demolición, Finalización de Obras de construcción,
Declaratoria de fábrica de construcción, Certificados de numeración y otros
trámites municipales relacionados al proyecto. El costo de esta partida asciende
a S/. 367,033.20 o US$ 141,167 y es desarrollada desde febrero del 2013 hasta
diciembre del 2014.
Este es un gasto que se hace una sola vez, no todos los meses se tienen gastos
por licencias, estos gastos se concentran más desde el mes 8 (poco después del
inicio de la compra del terreno en donde se solicitan los Certificados de
Parámetros) hasta el mes 17 (al segundo mes de iniciada la construcción, en
donde se espera tener la aprobación del proyecto), luego de esto no se tienen
gastos hasta el mes 29 en donde se realizarán los gastos por Finalización,
independización y declaratoria de fábrica.

TITULACIÓN
En esta partida se refiere a los Gastos Notariales y Registrales desde la compra
del terreno hasta la independización de las unidades finales, tales como la
inscripción, hipoteca y levantamiento de hipoteca del terreno, la inscripción
de la independización y la declaratoria de fábrica, Certificados Registrales
Inmobiliarios, Inscripción de numeración, honorarios de abogados, etc. A esta
partida se le ha asignado un monto de S/. 71,656 o US$ 27,560 (mas IGV) y está
desarrollada entre los meses 2 y 11 (desde agosto del 2012 hasta mayo del 2013)
que comprende toda la parte inicial de la compraventa del terreno, junto con las
hipotecas del mismo. Luego de esto no se tienen gastos de titulación hasta el mes
29 (noviembre 2014) luego de concluida la construcción en donde se
inscribe la declaratoria de fábrica, independización, levantamiento de hipoteca
y demás gastos relacionados a la conclusión del proyecto.

GASTOS ADMINISTRATIVOS
Esta partida tiene asignada un monto de S/. 303,037.80 o US$ 116,553 (mas IGV)
y comprende básicamente los costos de Honorarios de terceros (por trámites
municipales y otros), gastos de contabilidad, gastos de útiles y oficina, gastos de
mantenimiento (guardianía, servicios, limpieza, etc.) del inmueble en donde se
desarrolla el proyecto, supervisión del banco, impuestos municipales como
Arbitrios, Prediales, etc. Y otros gastos que no están ligados directamente a la
construcción del proyecto. Esta partida se desarrolla constantemente entre los
meses 2 y 31 (desde agosto del 2012 hasta Enero del 2015).

Formulación y Evaluación De Proyectos 21

 Estudio de mercado

CARTAS FIANZA
Esta partida corresponde a la emisión de cartas fianzas, que son requeridas por
los bancos como garantía. Se asume el costo de las cartas fianzas requeridas por
los bancos para que los clientes financien su crédito hipotecario. Se le ha asignado
un monto de S/. 52,868.40 o US$20,334 y está considerada dentro del flujo entre
los meses 17 y 34 (entre noviembre 2013 y abril 2015), de acuerdo a las fechas
de desembolsos.

PUBLICIDAD
En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del
proyecto, (Capitulo 5, ítem 5.4.6). Tiene un monto asignado de S/. 407,521.40 o
US$ 156,739 (mas IGV), el cual será pagado entre los meses Agosto del 2013 y
febrero 2014, que se inicia con el desarrollo del plan de marketing y finaliza con
las ventas.

IMPREVISTOS
Esta partida consta básicamente de un monto de reserva del proyecto, en el caso
de querer hacer mejoras o cubrir gastos no presupuestados o cubiertos en su
momento. Tiene asignado un monto de S/. 224,608 o US$ 99,346.70 (más IGV).

GASTOS GENERALES DE LA CONSTRUCTORA

Esta partida está fuera del costo de construcción (ítem 2 del presente capitulo), y
se desarrolla entre los meses 16 y 28 (octubre 2013 a octubre 2014), al igual que
la construcción. El monto que se le ha asignado a esta partida es de S/.
1’430,000.00 o US$ 550,000, que equivale a un monto mensual de S/. 110,000 o
US$ 42,307.70.

HONORARIOS DE GERENCIA FIJO

Esta partida incluye todos los gastos de la gerencia del proyecto y se desarrolla
entre los meses 2 y 34 (entre Agosto 2014 y Abril 2015), que comprende todo
el periodo de desarrollo del proyecto, construcción y conclusión del mismo. El
monto asignado a esta partida es de S/. 785,077.80 o US$ 301,953, que equivale
a un monto mensual promedio de S/. 23,790 o US$ 9,150.

PAGO DE IGV
Es el pago que se hace al fisco por el IGV (declaración mensual de impuestos).
En nuestro caso por tratarse de una empresa grande, no se ha considerado el
análisis del IGV ya que los cálculos de las declaraciones, crédito fiscal, etc. se

Formulación y Evaluación De Proyectos 22

 Estudio de mercado

hacen a nivel de toda la empresa, por lo tanto, los resultados del proyecto son
sumados con los resultados de toda la empresa.

PRESUPUESTO
Costos del Proyecto: Entre los principales costos del proyecto
tenemos los siguientes:
 Costo total del terreno: US$4’140,000 (incluye impuesto de
Alcabala), lo que representa el 33.41% del costo total del
proyecto y US$ 430 /m2 del área vendible total.
 Costo directo de construcción: US$ 460/m2, lo que
representa un total de US$6’623,112 antes de impuestos y
conforma el 53.44% del costo total del proyecto.
 Gastos generales de la constructora: 8.30% del costo total de
construcción (US$ 550,000)
 Costo total de publicidad: US$ 156,739 antes de impuestos.
 Gastos cartas fianza: US$ 20,334
 Costo de Proyectos: US$ 215,971
 Gastos administrativos: US$116,553.
 Costo total del Proyecto: US$ 12’392,735 antes de impuestos,
lo que representa nuestra inversión total.
 Costo Total por m2 de área vendible: US$ 1,287.56

Valor de Ventas de Viviendas: El proyecto consta de dos edificios de

17 pisos con un área construida de 14,398.07 m2, y un área vendible de
9,625.00 m2. Con los siguientes valores:
 Precio de venta promedio por departamento: US$ 1,750/m2
sin IGV (incluye 1 estacionamiento).
 Área Total vendible: 9,625 m2
 Valor Total de las ventas: US$ 19’875,625 (después de
impuestos)
 Precio promedio por vivienda de 120 m2: US$ 210,000 (sin
IGV)

Formulación y Evaluación De Proyectos 23

 Estudio de mercado

Valor de Venta de Estacionamientos: Tomando en cuenta los

parámetros edificatorios y la demanda del público objetivo, se ha planteado
el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de vivienda para que el 50%
del total de viviendas posean la posibilidad de obtener un estacionamiento
adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo
un total de 3,821.25 m2, lo que incluye también 49 depósitos en total, el
precio de venta de cada estacionamiento es de US$ 7,000.
TABLA 03 – VALOR TOTAL DE VENTAS

Valor Total de Ventas

Valor total de vivienda de 120 m2: US$ 210,000
Valor total de estacionamientos y US$ 7,000
depósito:
Valor total de venta: US$ 217,000

Valor Total x m2 aprox.: US$ 1,750.00

FUENTE: Inmobiliaria Benavides

Resultado de ventas:
TABLA 04 – TABLA DE EGRESOS

EGRESOS US$ sin IGV

Terreno 4,140,000.00
Construcción 6,623,112.20
Administrativos 116,552.59
Gastos Financieros y Cartas Fianza 20,334.07
Publicidad 156,738.66
Gastos generales del constructor 550,000.00
Gastos Pre operativos 785,996.97
TOTAL 12,392,734.49
FUENTE: Inmobiliaria Benavides

TABLA 05 – TABLA DE INGRESOS

INGRESOS US$ sin IGV

Venta Departamentos +
16,843,750.00
estacionamientos
TOTAL 16,843,750.00
FUENTE: Inmobiliaria Benavides

Formulación y Evaluación De Proyectos 24

 Estudio de mercado

TABLA 05 – TABLA DE GENERAL

ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS ANTES DE IMPUESTOS

INGRESOS 16,843,750.00
EGRESOS -12,392,734.49
UTILIDAD BRUTA 4,451,015.51
MARGEN BRUTO 26.43%
FUENTE: Inmobiliaria Benavides

Formulación y Evaluación De Proyectos 25

 Estudio de mercado

d. EVALUACIÓN FINANCIERA
La evaluación económica del proyecto nos da como resultado el valor del dinero
actual que reportará el proyecto en el futuro (VAN), así como la tasa interna de
retorno(TIR) conocida como la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual
a cero. Se muestra lo siguiente:
VAN OPERATIVO EC. SIN IGV
US$ 1,873,131.52

TIR OPERATIVO MENSUAL 3.22%

ESTADO DE GANANCIAS:
Como resultado de la evaluación económica del proyecto, se obtiene el
siguiente estado de ganancias y pérdidas:

INGRESOS POR VENTAS 16,843,750.00

COSTO DE VENTAS 12,099,109.17

Costo Construcción 6,623,112.20
Gastos Generales 550,000.00
Terreno 4,140,000.00
Demolición 0.00
Preoperativos 785,996.97

UTILIDAD BRUTA 4,744,640.83

GASTOS OPERATIVOS 273,291.25

Administrativos 116,552.59
Publicidad 156,738.66

UTILIDAD OPERATIVA 4,471,349.58

Cartas Fianzas 20,334.07

Otros Ingresos

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 4,451,015.51

MARGEN SOBRE VENTAS 26.4%
Impuestos 1,335,304.65

UTILIDAD NETA 3,115,710.86

Formulación y Evaluación De Proyectos 26

 Estudio de mercado

PUNTOS CRÍTICOS
De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinación del precio mínimo de
venta, se efectúa el cálculo para hallar el precio de venta mínimo que se puede
aceptar para obtener un VAN igual a cero y no perder dinero. Se deduce que se
recuperará la inversión al reducir el precio hasta un máximo de US$330.19/m2
teniendo un precio mínimo de US$1,419.81/m2

DETERMINACION DEL PRECIO MINIMO DE VENTA

Condiciones actuales VANF 1,873,131.52
Costo de Oportunidad: 12.9% Anual
TIR 3.22%
1.0% Mensual
Calculo con VAN = 0 VANF 0
TIR

Precio Mínimo de Venta US$/m2 1,419.81

VARIACION DEL PRECIO DE VENTA

Actual Mínimo Variación Max.
1,750.00 1,419.81 -
330.19

De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinación del costo máximo de

construcción se deduce que para recuperar la inversión teniendo un VAN igual a
cero, sólo se podrá incrementar el precio de construcción hasta un
máximo de US$217.06/m2 lo que da como resultado de precio máximo de
construcción US$677.06/m2.

DETERMINACION DEL COSTO MAXIMO DE

CONSTRUCCION
Condiciones actuales VANF 1,873,131.52
TIR 3.22%
Calculo con VAN = 0 VANF 0
TIR

Costo Máximo de construcción US$/m2 677.06

VARIACION DEL COSTO DE

CONTRUCCION
Actual Máximo Alza Max
460.00 677.06 217.06

Formulación y Evaluación De Proyectos 27

 Estudio de mercado

De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinación del costo máximo del

terreno se deduce que para recuperar la inversión teniendo un VAN igual a cero,
sólo se podrá incrementar el precio ofertado de compra hasta un máximo de
US$ 2,486,119.76 /m2 lo que da como resultado US$6,626,119.76/m2.
DETERMINACION DEL COSTO MAXIMO DEL TERRENO
Condiciones actuales VANF 1,873,131.52
TIR 3.22%
Calculo con VAN = 0 VANF 0
TIR

Costo Máximo del terreno US$ 6,626,119.76

VARIACION DEL COSTO DEL TERRENO

Actual Máximo Alza Max
4,140,000. 6,626,119.7 2,486,119.76
00 6

ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

- ANALISIS UNIDIMENSIONAL
En el análisis unidimensional se puede observar que los puntos críticos
de mayor incidencia en el Valor Actual Neto del proyecto (VAN), es el
precio de venta, que tiene mayor riesgo y que significa que a la menor
variación de este vamos a obtener un cambio considerable en nuestros
resultados originales del VAN y TIR.
ANALISIS DE SENSIBILIDAD DEL VAN
UNIDIMENSIONAL

Variación del Van

Precio Venta Costo Const Costo Terr
-16% 284,719 2,508,269 2,372,207
-12% 681,822 2,349,484 2,247,438
-8% 1,078,925 2,190,700 2,122,669
-4% 1,476,028 2,031,916 1,997,900
0% 1,873,132 1,873,132 1,873,132
4% 2,270,235 1,714,347 1,748,363
8% 2,667,338 1,555,563 1,623,594
12% 3,064,441 1,396,779 1,498,825
16% 3,461,544 1,237,994 1,374,056
20% 3,858,647 1,079,210 1,249,287

Formulación y Evaluación De Proyectos 28

 Estudio de mercado

- ANÁLSIS BIDIMENSIONAL
De acuerdo al análisis bidimensional obtenemos que los puntos críticos
(sombreado en gris) se den de acuerdo a las combinaciones señaladas, como se
muestra en los siguientes gráficos:

NIVELES DE COSTO DE CONSTRUCCIÓN

VANF BAJO MEDIO ALTO
1,873,13 -8% 0 8%
2 -20% 205,184 -112,384 -429,953
-16% 602,288 284,719 -32,849
-12% 999,391 681,822 364,254
-8% 1,396,494 1,078,925 761,357
-4% 1,793,597 1,476,028 1,158,460
0% 2,190,700 1,873,132 1,555,563
4% 2,587,803 2,270,235 1,952,666
8% 2,984,906 2,667,338 2,349,769
12% 3,382,009 3,064,441 2,746,872
16% 3,779,112 3,461,544 3,143,975
20% 4,176,216 3,858,647 3,541,079
24% 4,573,319 4,255,750 3,938,182

Formulación y Evaluación De Proyectos 29

 Estudio de mercado

ESCENARIOS
Se ha analizado bajo el supuesto de escenarios, una nueva evaluación donde se
analiza y varía la velocidad de ventas por una menor, situándonos en un caso
desfavorable, la cual se desarrolla entre los meses 15 y 32 que en un inicio fueron
considerados entre los meses 15 y 27, de lo cual podemos concluir lo siguiente:

- FLUJO DE VENTAS DESFAVORABLE

Encontramos una variación en el VAN y el TIR.

VAN OPERATIVO ESCENARIO

SIN IGV 1,594,879.38
TIR MENSUAL 2.55%

Se puede observar una reducción en el VAN y la TIR al disminuir la velocidad de

ventas y prolongarse el tiempo de ventas de departamentos, alagando de la
misma manera el flujo de ingresos.
En los puntos críticos encontramos la siguiente variación con respecto al análisis
inicial: De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinación del precio
mínimo de venta se puede deducir que para poder recuperar la inversión se puede

Formulación y Evaluación De Proyectos 30

 Estudio de mercado

reducir el precio de venta hasta un máximo de US$289.25/m2 lo que da como

resultado que nuestro precio mínimo de venta sea US$1,460.75/m2.
DETERMINACION DEL PRECIO MINIMO DE VENTA
Condiciones actuales VANF 1,594,879.38
TIR 2.55%
Calculo con VAN = 0 VANF 0
TIR

Precio Mínimo de Venta US$/m2 1,460.75

VARIACI
Actual Mínimo Variación Max. ON DEL
1,750.00 1,460.75 -289.25 PRECIO
DE
VENTA
De acuerdo a los resultados en la determinación del costo máximo de construcción
se puede concluir, para poder recuperar la inversión sólo se podrá tolerar la subida
del costo de construcción hasta en un máximo de US$184.82/m2 lo que da como
resultado que nuestro precio máximo de construcción sea US$644.82/m2.
DETERMINACION DEL COSTO MAXIMO DE
CONSTRUCCION
Condiciones actuales VANF 1,594,879.38
TIR 0.00%
Calculo con VAN = 0 VANF 0
TIR

Costo Máximo de construcción US$/m2 644.82

VARIACION DEL COSTO DE

CONTRUCCION
Actual Máximo Alza Max
460.00 644.82 184.82

En relación a los resultados obtenidos en la determinación del costo máximo del

terreno se puede deducir que para que podamos recuperar la inversión se podrá
incrementar el precio de compra hasta en un máximo de US$351,631.90/m2 lo
que da como resultado que nuestro precio máximo de del terreno sea US$
1’907,599.06 /m2.

Formulación y Evaluación De Proyectos 31

 Estudio de mercado

DETERMINACION DEL COSTO MAXIMO DEL TERRENO

Condiciones actuales VANF 1,594,879.38
TIR 0.00%
Calculo con VAN = 0 VANF 0
TIR

Costo Máximo del Terreno US$ 6,256,808.73

VARIACION DEL COSTO DEL TERRENO

Actual Máximo Alza Max
4,140,000.0 6,256,808.73 2,116,808.73
0

En este escenario, al igual que en el análisis inicial el precio del terreno es el punto
menos critico en el desarrollo del presente análisis, debido a que se cuenta ya con
la negociación y venta del terreno.

VI. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Después de realizar el análisis de este proyecto, se concluyó que este proyecto

es rentable, pues sus indicadores VAN y TIR son positivos. Por otro lado, este
proyecto se realizó atendiendo a la información de la demanda que se obtuvo
mediante las encuestas.
Se recomienda, tener muy en cuenta los diversos escenarios en el análisis de
sensibilidad, para poder obtener un panorama amplio y poder tomar las mejores
decisiones en lo que respecto a una inversión privada.

VII. INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

- De acuerdo a la evaluación financiera, los indicadores VAN y TIR son los

adecuados para ejecutar el proyecto.
- Con respecto al análisis de puntos críticos en los diferentes escenarios y
considerando un VAN = 0 se obtiene:
 Se deduce que se recuperará la inversión al reducir el precio
hasta un máximo de US$330.19/m2 teniendo un precio
mínimo de venta US$1,419.81/m2
 Por otro lado, se podrá incrementar el precio de
construcción hasta un máximo de US$217.06/m2 lo que

Formulación y Evaluación De Proyectos 32

 Estudio de mercado

da como resultado de precio máximo de construcción

US$677.06/m2.
 O también, sólo se podrá incrementar el precio ofertado de
compra hasta un máximo de US$ 2,486,119.76 /m2 lo que
da como resultado US$6,626,119.76/m2.
- Con respecto al análisis de sensibilidad, se puede observar una reducción
en el VAN y la TIR al disminuir la velocidad de ventas y prolongarse el
tiempo de ventas de departamentos, por lo que se puede concluir que estas
variables poseen una relación directa.

Formulación y Evaluación De Proyectos 33