Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
DOCENTE:
Ing. Fabián Sánchez Portal.
CLASE: 2174341729
CAJAMARCA – PERÚ
Estudio de mercado
Contenido
I. INTRODUCCIÓN: .......................................................................................... 3
II. OBJETIVOS ................................................................................................... 4
a. OBJETIVO GENERAL ................................................................................ 4
b. OBJETIVO ESPECIFICOS ......................................................................... 4
III. CONSIDERACIONES GENERALES DEL PROYECTO ............................. 4
a. CARACTERÍSTICAS: ................................................................................. 4
b. UBICACIÓN DEL PROYECTO: .................................................................. 5
IV. MARCO TEORICO: .................................................................................... 6
a. PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS: ................................ 6
1. Estudio de Mercado: ............................................................................... 7
2. Estudio Técnico: ...................................................................................... 7
3. Estudio Administrativo y Legal: ............................................................... 8
4. Estudio Financiero:.................................................................................. 9
DESCRIPCIÓN DEL MERCADO .................................................................... 11
ANÁLISIS DE DEMANDA .............................................................................. 13
ANÁLISIS DE LA OFERTA ............................................................................ 15
b. DEFINICIONES BÁSICAS........................................................................ 16
c. ASPECTOS LEGALES: ............................................................................ 18
V. ANÁLISIS Y CÁLCULOS DEL ESTUDIO ................................................. 19
a. ESTUDIO DE OFERTA ............................................................................ 19
b. ESTUDIO DE DEMANDA ......................................................................... 25
c. COSTOS E INGENIERÍA DEL PROYECTO ............................................ 30
d. EVALUACIÓN FINANCIERA .................................................................... 37
VI. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES............................................ 44
VII. INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS ................................................... 45
VIII. BIBLIOGRAFIA......................................................................................... 45
I. INTRODUCCIÓN:
Para poder realizar el análisis del mercado se debe reconocer cuatro variables
fundamentales: análisis de la oferta, análisis de la demanda, análisis de precios
y análisis de la comercialización.
Entonces un estudio de mercado debe servir para tener una noción clara de la
cantidad de consumidores que habrán de adquirir el bien o servicio que se piensa
vender, dentro de un espacio definido, durante un periodo de mediano plazo y a
qué precio están dispuestos a obtenerlo.
II. OBJETIVOS
a. OBJETIVO GENERAL
Realizar el análisis del estudio de mercado para el proyecto
inmobiliario, ubicado en la esquina de la Av. Paseo de la
República con la Av. Alfredo Benavides y la Av. Casimiro Ulloa en
el distrito de Miraflores
b. OBJETIVO ESPECIFICOS
Analizar la demanda y oferta existente para el proyecto
inmobiliario.
Analizar la brecha oferta- demanda del proyecto inmobiliario.
a. CARACTERÍSTICAS:
Número de Pisos: 17
Departamentos por Piso: 5
Total de Departamentos: 77
Porcentaje de Área Libre: 58.26%
Área del Terreno: 2,075.00 m2
Área Libre: 1208.94 m2aprox. (58% del Terreno aprox.)
Área Techada por Piso: 660.00 m2aprox.
EVALUACIÓN:
Determina la rentabilidad de la inversión necesaria para llevar a cabo el
proyecto.
Búsqueda de financiamiento.
1. Estudio de Mercado:
El estudio de mercado, es uno de los estudios más importantes y complejos
que deben realizarse para la evaluación de proyectos, ya que, define el
medio en el que habrá de llevarse a cabo el proyecto.
2. Estudio Técnico:
El estudio técnico, entrega la información necesaria para determinar
cuánto hay que invertir y los costos de operación asociados de llevar a
cabo el proyecto.
Este estudio, responde las preguntas cuándo, cuánto, cómo y con qué
producir el bien o servicio del proyecto.
4. Estudio Financiero:
El estudio financiero, es la última etapa del análisis de viabilidad financiera
de un proyecto, ya que, cuantifica los beneficios y costos monetarios
de llevarse a cabo el proyecto.
Conocer los posibles efectos que pueden tener los factores económicos,
socioculturales, demográficos, tecnológicos, competitivos y político-legales
del macro entorno, sobre las actividades que se vayan a desarrollar en el
futuro.
A. Definición de Mercado
El término mercado tiene diversos significados, pero se dirá que es el área
(física o virtual) en donde confluyen las fuerzas de la oferta y la demanda,
para realizar las transacciones de venta y compra de bienes y servicios, a
precios determinados.
Cabe señalar que mercado, desde el punto de vista de un proyecto de
inversión, no sólo es el lugar donde convergen vendedores y compradores,
sino que también, se refiere a la población consumidora que puede ser una
nación, región o localidad, un conjunto de personas de un sector o actividad
y personas de determinada edad, sexo o costumbre.
Por esta razón, se recomienda especificar el tipo de mercado y las
características de los consumidores que lo conforman, ya que, la población
de consumidores conforma el mercado apropiado para cada bien específico.
B. Etapas en el Estudio de Mercado
El proceso del estudio de mercado, estará en función del carácter
cronológico de la información que se analiza. Es así, que para identificar y
proyectar todos los mercados, deberá realizarse un análisis histórico, uno de
la situación actual y otro de la situación futura o proyectada, de cada uno de
los mercados a estudiar.
ANÁLISIS DE DEMANDA
Definición de Demanda
La demanda, es la cantidad de bienes y servicios que el mercado está
dispuesto a adquirir para satisfacer la exteriorización de sus necesidades
y deseos específicos. Además está condicionada por los recursos
disponibles del consumidor o usuario, precio del producto, gustos y
preferencias de los clientes, estímulos de marketing recibidos, área
geográfica y disponibilidad de productos por parte de la competencia, entre
otros factores.
1. Demanda negativa.
3. Demanda latente.
5. Demanda irregular.
6. Demanda insatisfecha.
7. Demanda satisfecha.
ANÁLISIS DE LA OFERTA
Definición de Oferta
Tipos de Oferta
Competencia perfecta.
Competencia imperfecta.
Monopolio.
Existe el monopolio técnico y el legal:
La Elasticidad de la Oferta.
b. DEFINICIONES BÁSICAS
c. ASPECTOS LEGALES:
a. ESTUDIO DE OFERTA
El estudio de la oferta del presente proyecto se realizó visitando los proyectos
que se encuentran en ejecución o que ya han sido construidos, pero cuentan con
una oferta de departamentos. Analizando la oferta inmobiliaria de la zona se
puede obtener las preferencias del mercado y los precios para poder desarrollar
el proyecto.
Los precios están alrededor de US$1830/m2, pero nuestro proyecto tiene un costo
de US$ 1750/m2, llegando a costar cada departamento US$196,000.00, sin
estacionamiento.
El 40% de proyectos ofrece 2 estacionamientos en línea (uno detrás del otro) a un precio
promedio de US$ 9,350 que se incluyen en el precio final.
Casi todos los edificios cuentan con departamentos de 01, 02 y 03 dormitorios con áreas
desde 60 m2 hasta 256 m2, siendo la mayoría de 03 dormitorios.
b. ESTUDIO DE DEMANDA
La estimación de la demanda se realizó mediante encuestas, con una muestra de
40 familias, con 48 preguntas casa encuesta acerca de la vivienda actual, se utilizó
el criterio de segmentación, con lo que identificamos nuestro público objetivo. De
acuerdo a los resultados de las encuestas, nos permitió definir los productos
existentes que se encontraban en el entorno, los productos deseados y mucha
información que en general ayudó a diseñar y a mejorar nuestro proyecto para la
zona y para el perfil del cliente que estamos desarrollando en el proyecto.
Mediante las encuestas se pudo identificar cual son los criterios más resaltantes
al momento de elegir la compra de una vivienda. A continuación, se muestra un
gráfico con estas proporciones.
Según las encuestas los propietarios priorizaron cuales eran los acabados que
influían al momento de tomar la decisión de compra, la respuesta del resultado se
puede apreciar en el siguiente gráfico. Con lo cual se puede apreciar que el
acabado en puestas y pisos es muy importante.
TERRENO
Área total 2070 m2
Modalidad de pago Pago parcial
Total de costo s/. 10 473,077
La negociación de compra venta
del terreno se hizo con tres
propietarios, lo que ha ocasionado
Información legal
el atraso del inicio del proyecto, se
espera cerrar la adquisición a
mediados de Agosto 2013.
CONSTRUCCIÓN
Proyectado para el mes de
Tiempo Octubre de 2013 y concluirla en el
mes de noviembre del 2014
Asciende a S/. 17’220,093 o US$
Costo total
6’623,112 (mas IGV)
SISTEMA CONSTRUCTIVO
Sótanos:
- Se realizará la excavación protegiendo las construcciones vecinas
colocando un muro pantalla.
- Se armarán los cimientos y sobrecimientos de las estructuras de acuerdo
a las indicaciones del proyectista estructural, para luego ser vaciadas.
- Se procederá a habilitar el fierro de construcción en los elementos
estructurales verticales y horizontales, para luego ser vaciados.
- El encofrado del sótano será con una losa aligerada de 25 cm armada de
modo convencional.
PROGRAMACIÓN DE OBRA
ACTIVIDAD TIEMPO
Excavación, muro pantalla y cimentación 03 meses.
Construcción de Casco 05 meses.
Acabados 04 meses.
Recepción y entrega de la obra. 01 mes.
PROYECTOS
En esta partida están incluidos los gastos del desarrollo de especialidades del
proyecto como Concurso Arquitectónico, Arquitectura, Estructuras, Instalaciones
Eléctricas, Instalaciones Sanitarias, Evacuación y Señalización, Extracción
Mecánica, Estudio de Suelos, Topografía, Estudio de Impacto ambiental y Vial y
otros gastos relacionados al desarrollo de las especialidades como la elaboración
de planos de Independización y declaratoria de Fabrica. El presupuesto para esta
partida asciende a S/. 561,525 o US$ 215,971 (mas IGV) y está desarrollada
desde Octubre 2012, con el concurso arquitectónico, hasta setiembre de 2014,
con el desarrollo de los planos de Independización y declaratoria de fábrica.
LICENCIAS
Este es un gasto que se hace una sola vez, no todos los meses se tienen gastos
por licencias, estos gastos se concentran más desde el mes 8 (poco después del
inicio de la compra del terreno en donde se solicitan los Certificados de
Parámetros) hasta el mes 17 (al segundo mes de iniciada la construcción, en
donde se espera tener la aprobación del proyecto), luego de esto no se tienen
gastos hasta el mes 29 en donde se realizarán los gastos por Finalización,
independización y declaratoria de fábrica.
TITULACIÓN
GASTOS ADMINISTRATIVOS
Esta partida tiene asignada un monto de S/. 303,037.80 o US$ 116,553 (mas IGV)
y comprende básicamente los costos de Honorarios de terceros (por trámites
municipales y otros), gastos de contabilidad, gastos de útiles y oficina, gastos de
mantenimiento (guardianía, servicios, limpieza, etc.) del inmueble en donde se
desarrolla el proyecto, supervisión del banco, impuestos municipales como
Arbitrios, Prediales, etc. Y otros gastos que no están ligados directamente a la
construcción del proyecto. Esta partida se desarrolla constantemente entre los
meses 2 y 31 (desde agosto del 2012 hasta enero del 2015).
CARTAS FIANZA
Esta partida corresponde a la emisión de cartas fianzas, que son requeridas por
los bancos como garantía. Se asume el costo de las cartas fianzas requeridas por
los bancos para que los clientes financien su crédito hipotecario. Se le ha asignado
un monto de S/. 52,868.40 o US$20,334 y está considerada dentro del flujo entre
los meses 17 y 34 (entre noviembre 2013 y abril 2015), de acuerdo a las fechas
de desembolsos.
PUBLICIDAD
IMPREVISTOS
Esta partida está fuera del costo de construcción (ítem 2 del presente capitulo), y
se desarrolla entre los meses 16 y 28 (octubre 2013 a octubre 2014), al igual que
la construcción. El monto que se le ha asignado a esta partida es de S/.
1’430,000.00 o US$ 550,000, que equivale a un monto mensual de S/. 110,000 o
US$ 42,307.70.
Esta partida incluye todos los gastos de la gerencia del proyecto y se desarrolla
entre los meses 2 y 34 (entre Agosto 2014 y Abril 2015), que comprende todo
el periodo de desarrollo del proyecto, construcción y conclusión del mismo. El
monto asignado a esta partida es de S/. 785,077.80 o US$ 301,953, que equivale
a un monto mensual promedio de S/. 23,790 o US$ 9,150.
PAGO DE IGV
PRESUPUESTO
Resultado de ventas:
TABLA 04 – TABLA DE EGRESOS
d. EVALUACIÓN FINANCIERA
La evaluación económica del proyecto nos da como resultado el valor del dinero
actual que reportará el proyecto en el futuro (VAN), así como la tasa interna de
retorno(TIR) conocida como la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual
a cero. Se muestra lo siguiente:
ESTADO DE GANANCIAS:
Como resultado de la evaluación económica del proyecto, se obtiene el
siguiente estado de ganancias y pérdidas:
PUNTOS CRÍTICOS
De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinación del precio mínimo de
venta, se efectúa el cálculo para hallar el precio de venta mínimo que se puede
aceptar para obtener un VAN igual a cero y no perder dinero. Se deduce que se
recuperará la inversión al reducir el precio hasta un máximo de US$330.19/m2
teniendo un precio mínimo de US$1,419.81/m2
ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
- ANALISIS UNIDIMENSIONAL
En el análisis unidimensional se puede observar que los puntos críticos
de mayor incidencia en el Valor Actual Neto del proyecto (VAN), es el
precio de venta, que tiene mayor riesgo y que significa que a la menor
variación de este vamos a obtener un cambio considerable en nuestros
resultados originales del VAN y TIR.
- ANÁLSIS BIDIMENSIONAL
ESCENARIOS
En este escenario, al igual que en el análisis inicial el precio del terreno es el punto
menos critico en el desarrollo del presente análisis, debido a que se cuenta ya con
la negociación y venta del terreno.
VIII. BIBLIOGRAFIA
Baca Urbina Gabriel. (2001). Evaluación de proyectos.
Mexico.
Guía de estudio de mercado para evolución de proyectos.
http://ofi2.mef.gob.pe/PIPMenor2009/ReportePIPMenor.aspx?Codi