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SUMÁRIO

1 AVALIAÇÃO DE IMPACTO AMBIENTAL (A.I.A) ........................................ 4

1.1 Conceito ............................................................................................... 4

1.2 Tipos De Empreendimentos ................................................................. 4

1.3 Etapas e Metas .................................................................................... 5

2 MONITORAMENTO AMBIENTAL .............................................................. 5

2.1 Conceito ............................................................................................... 5

2.2 Aspectos A Considerar ......................................................................... 6

2.2.1 Auditoria Ambiental ........................................................................ 6

2.3 Etapas Da Auditoria.............................................................................. 8

3 ANÁLISE DE RISCOS AMBIENTAIS.......................................................... 8

3.1 Tipos De Empreendimento ................................................................... 8

3.2 Aspectos a Considerar ......................................................................... 9

4 INSTRUMENTOS DE GERENCIAMENTO AMBIENTAL............................ 9

4.1 Investigação Do Passivo Ambiental (Due Diligence) ............................ 9

5 SEGURO AMBIENTAL ............................................................................. 11

6 SISTEMA DE GERENCIAMENTO AMBIENTAL - SGA ............................ 11

7 CERTIFICAÇÃO AMBIENTAL .................................................................. 13

8 SISTEMA DE GESTÃO AMBIENTAL DE REGIÕES GEOGRÁFICAS


DELIMITADAS .......................................................................................................... 14

8.1 Bacias Hidrográficas........................................................................... 14

8.2 Unidades De Conservação Ambiental ................................................ 15

8.3 Áreas Costeiras .................................................................................. 15

8.4 Áreas Metropolitanas.......................................................................... 17

9 CONSIDERAÇÕES A RESPEITO DE AVALIAÇÃO AMBIENTAL ............ 18

10 AVALIAÇÃO DE IMPACTO AMBIENTAL (AIA) ..................................... 20

11 ASPECTOS DOS EIA/RIMA .................................................................. 22

1
12 AVALIAÇÃO DE IMPACTOS AMBIENTAIS .......................................... 25

12.1 Histórico Legislativo do AIA............................................................. 25

12.1.1 Resolução CONAMA 001 de 23 de janeiro de 1986. ................. 25

13 ARRENDAMENTO E PARCERIA RURAL1 ........................................... 28

13.1 Direito Agrário No Brasil .................................................................. 28

13.2 A Autonomia Do Direito Agrário ...................................................... 29

13.3 Estatuto Da Terra ............................................................................ 31

13.4 Função Social Da Propriedade Rural .............................................. 32

13.5 Contratos Típicos Do Direito Agrário ............................................... 34

13.6 Do Arrendamento ............................................................................ 38

13.7 Da Parceria Rural............................................................................ 41

13.8 Diferenças Essenciais entre os Contratos de Arrendamento e a


Parceria ........................................................................................................ 42

13.9 Do Contrato de Comodato .............................................................. 44

13.10 Lei Nº 11.443 de 5 de Janeiro 2007 ................................................ 45

14 LOCAÇÕES URBANAS ........................................................................ 48

14.1 Sublocação (art. 14-16) ................................................................... 50

14.2 Aluguel (art. 17-21) ......................................................................... 50

14.3 Deveres do locador (art. 22)............................................................ 51

14.4 Deveres do locatário (art. 23) .......................................................... 51

14.5 Benfeitorias (art. 35-36)................................................................... 52

14.6 Garantias (art. 37-42) ...................................................................... 53

14.7 Preferência (art. 27-34) ................................................................... 54

14.8 Penalidades civis e criminais (art. 43-44) ........................................ 55

14.9 Locação residencial (art. 46-47) ...................................................... 55

14.10 Locação por temporada (art. 48-50) ............................................... 56

14.11 Locação não residencial (art. 51-57)............................................... 56

2
14.12 Locação comercial .......................................................................... 57

14.13 Ação de despejo (art. 59-66)........................................................... 57

14.14 Prazo para desocupação na Ação de Despejo ............................... 59

14.15 Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação (art. 67) 60

14.16 Ação revisional de aluguel (art. 68/70) ............................................ 60

15 LEI Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009. ................................... 62

16 OPERAÇÕES BUILT TO SUIT .............................................................. 68

BIBLIOGRAFIA ............................................................................................... 73

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1 AVALIAÇÃO DE IMPACTO AMBIENTAL (A.I.A)

Fonte: 1.bp.blogspot.com

1.1 Conceito

A Avaliação de Impacto Ambiental pode ser definida como uma série de


procedimentos legais, institucionais e técnico-científicos, com o objetivo caracterizar
e identificar impactos potenciais na instalação futura de um empreendimento, ou seja,
prever a magnitude e a importância desses impactos (Bitar & Ortega, 1998).

1.2 Tipos De Empreendimentos

O Instrumento de Avaliação de Impacto Ambiental deve ser elaborado para


qualquer empreendimento que possa acarretar danos ou impactos ambientais futuros,
sendo executado antes da instalação do empreendimento. Com este enfoque, tem
sido utilizado principalmente nos seguintes empreendimentos: minerações,
hidrelétricas, rodovias, aterros sanitários, oleodutos, indústrias, estações de
tratamento de esgoto e loteamentos (Bitar & Ortega, 1998).

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1.3 Etapas e Metas

A A.I.A. é um instrumento bastante difundido no Brasil desde 1986, devido as


exigências legais de realização do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e do Relatório
de Impacto Ambiental (RIMA).
Como vimos anteriormente, são 4 as etapas de um Estudo de Impacto
Ambiental (E.I.A.), sendo que o instrumento AIA corresponde à segunda etapa de
elaboração (veja a figura a seguir, modificada de Bitar & Ortega, 1998).
Na Avaliação de Impacto Ambiental a caracterização e dimensionamento dos
processos físicos são de fundamental importância para subsidiar as decisões em torno
das medidas mitigadoras a serem empregadas pelo empreendimento.
Como podemos observar na figura anterior, as etapas que compõem o E.I.A.
englobam outros instrumentos de gerenciamento ambiental. Como exemplo podemos
citar o monitoramento ambiental, assunto que trataremos a seguir.

2 MONITORAMENTO AMBIENTAL

2.1 Conceito

Monitoramento Ambiental consiste na realização de medições e/ou


observações específicas, dirigidas a alguns poucos indicadores e parâmetros, com a
finalidade de verificar se determinados impactos ambientais estão ocorrendo,
podendo ser dimensionada sua magnitude e avaliada a eficiência de eventuais
medidas preventivas adotadas (Bitar & Ortega, 1998).
Segundo Machado (1995), a elaboração de um registro dos resultados do
monitoramento é de fundamental importância para o acompanhamento da situação,
tanto para a empresa e para o Poder Público, como também para a realização de
auditoria, tema que veremos no próximo tópico.
Objetivos
 Verificar se determinados impactos ambientais estão ocorrendo;
 Dimensionar sua magnitude;
 Avaliar se as medidas mitigadoras de impactos são eficazes;
 Propor, quando necessário, a adoção de medidas mitigadoras
complementares.

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2.2 Aspectos A Considerar

Segundo Machado (1995), o monitoramento ambiental pode ser realizado pela


empresa ou pelo Poder Público, de maneira isolada ou integrada, auxiliando na
elaboração de outro instrumento ambiental, como por exemplo a auditoria. Nesses
casos, o monitoramento é essencial para a auditoria pois, sem o registro de medições
e/ou observações de períodos anteriores, a auditoria fica restrita apenas a uma
avaliação da situação presente.
Ainda segundo o autor citado, uma empresa que não efetua um monitoramento
constante e/ou não registra adequadamente os resultados do monitoramento, não
está apta a realizar uma auditoria ambiental completa e adequada.
Veremos a seguir o tema Auditoria Ambiental.

2.2.1 Auditoria Ambiental


Exame sistemático, periódico, documentado e objetivo envolvendo análises,
ensaios e confirmações de ações práticas realizadas em uma empresa em relação às
exigências ambientais legais, normativas e de política interna (Fornasari Filho et al,
1994).
A auditoria ambiental pode ser realizada pelo Poder Público ou pela empresa,
sendo que a auditoria privada tem sido impulsionada pela "tomada de consciência das
vantagens na concorrência, que pode conferir a certas empresas a adoção de
medidas testemunhando sua 'consciência ecológica' no plano da estratégia de
concorrência, dos novos produtos, das novas tecnologias e dos novos sistemas de
gestão" (Boivin, 1992 apud Machado, 1995).
Os resultados e as técnicas da auditoria ambiental podem ser utilizados de
forma interna e/ou externa ao empreendimento, ou seja, no primeiro caso a auditoria
fornece subsídios ao aprimoramento do desempenho ambiental do empreendimento.
Já a auditoria externa objetiva a averiguação deste desempenho pelo órgão
ambiental; a avaliação de clientes, consumidores e da sociedade; e a obtenção de
certificação. No caso de auditoria externa, a mesma precisa ser obrigatoriamente
efetuada por auditor que não pertença ao quadro de funcionários do empreendimento
(Fornasari Filho et al, 1994).
A forma mais antiga de auditoria é a auditoria contábil, que remonta à
Antiguidade. Mais recentemente, principalmente a partir de 1950, a auditoria de

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qualidade tornou-se bastante difundida, sendo regulamentada internacionalmente e
incluídas nas normas técnicas da série ISO 9.000 e detalhada na ISO 10.000
(Fornasari Filho et al, 1994).
Na década de 70, as indústrias norte-americanas e europeias, principalmente
as químicas, estavam interessadas em conhecer seus desempenhos ambientais.
Neste contexto, começou a ser formulada e difundida a denominada auditoria
ambiental. Em 1986, a U. S. Environmental Protection Agency (EPA) divulgou sua
política de auditoria ambiental (modificado de Fornasari Filho et al, 1994).

Fonte: vanzolini.org.br

Outros acontecimentos que regulamentam a auditoria ambiental são


apresentados a seguir:
1992 A British Standard Institution - BSI divulgou a BS7750, na qual a auditoria
ambiental se constitui numa das etapas do Sistema de Gerenciamento Ambiental;
1993 O Conselho da Comunidade Européia (CEE) regulamentou o modelo de
gerenciamento e auditoria ambiental (ou eco-auditoria) para todos os
empreendimentos;
1994 A International Organization for Standardization, baseada na norma da
BSI, divulga as minutas das normas da série 14.000, que tratam do Sistema de
Gerenciamento e Auditoria Ambientais.

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No Brasil, algumas legislações estaduais e municipais tornam obrigatória a
auditoria ambiental (Fornasari Filho et al, 1994):
1991 Município de Santos (SP) e o Estado do Rio de Janeiro;
1992 Estado de Minas Gerias;
1993 Estado do Espírito Santo.

2.3 Etapas Da Auditoria

 Pré-auditoria: executadas todas as atividades de preparação;


 Auditagem Local: identificadas e avaliadas todas as operações que
compõem o processo produtivo do empreendimento, podendo envolver
desde simples observações de campo até a realização de ensaios
laboratoriais;
 Relatório final: contendo os resultados da auditoria efetuada;
 Pós-auditoria: recomendações são implementadas pela empresa por
meio de um plano de ação.
O próximo tema que veremos trata da Análise de Riscos Ambientais.

3 ANÁLISE DE RISCOS AMBIENTAIS

A Análise de Riscos Ambientais "corresponde a uma estimativa prévia da


probabilidade de ocorrência de um acidente e a avaliação das suas consequências
sociais, econômicas e ambientais" (Bitar & Ortega, 1998).
Deste modo, esse instrumento trata da identificação de situações de risco em
um empreendimento em funcionamento, bem como da caracterização das
consequências potencias ao meio ambiente, à comunidade, ao empreendimento e
seus funcionários, caso o acidente ocorra.

3.1 Tipos De Empreendimento

O instrumento de Análise de Riscos Ambientais tem sido empregado


principalmente em instalações industriais, barragens, hidrelétricas e disposição de

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resíduos urbanos e industriais, incluindo barramentos em projetos de retenção de
rejeitos de mineração (Bitar & Ortega, 1998).
A aplicação desse instrumento tem sido realizada principalmente em
instalações químicas e petroquímicas de distritos industriais de grande porte. Como
exemplo podemos citar a cidade de Cubatão (SP) que, devido a sua proximidade com
as encostas íngremes da Serra do Mar, apresenta risco de ocorrência de
escorregamentos (Bitar & Ortega, 1998). Com o processo de concessão de rodovias,
esse instrumento também vem sendo largamente utilizado, embora de modo mais
dirigido às condições de segurança de tráfego.

3.2 Aspectos a Considerar

A Análise de Riscos Ambientais deve necessariamente levar em


consideração os possíveis efeitos ambientais de um eventual acidente (Bitar &
Ortega, 1998).
A partir da identificação dos riscos ambientais e com a implantação de medidas
preventivas associadas, o instrumento em questão acaba reduzindo a possibilidade
de ocorrência de acidentes ambientais.
Deste modo, a Análise de Riscos Ambientais deve fazer parte permanente de
programas de gerenciamento ambiental, principalmente nos casos de empresas que
operam substâncias com alto poder contaminante e de empresas que se encontrem
em áreas onde os processos do meio físico possam acarretar acidentes.
Na próxima página veremos o instrumento denominado Investigação do
Passivo Ambiental.

4 INSTRUMENTOS DE GERENCIAMENTO AMBIENTAL

4.1 Investigação Do Passivo Ambiental (Due Diligence)

"Conjunto de atividades voltado à identificação e avaliação de todos os


problemas ambientais existentes em um empreendimento e que foram gerados no
passado". Envolve um conjunto de procedimentos que visa levantar o histórico das
práticas adotadas pela empresa nos locais onde ela operou (Bitar & Ortega, 1998).

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Portanto, o instrumento denominado Passivo Ambiental, internacionalmente
conhecido como due diligence, corresponde a um levantamento dos problemas
ambientais existentes em uma área ou região e/ou que estejam associados a
diferentes instalações de uma empresa.
Este instrumento é utilizado para definir em termos econômicos o custo
ambiental de uma área ou empresa, devido a degradação efetuada em tempo
passados.
O objetivo principal é informar previamente a futuros proprietários de um
empreendimento os problemas que poderão enfrentar em razão de alguma
degradação ambiental causada pelos proprietários atuais, ou seja, definir o custo
ambiental que os compradores terão que arcar com a aquisição de uma empresa,
empreendimento ou terreno.
Exemplo:
Processo de privatização de empresas públicas como a Companhia Siderúrgica
Nacional (CSN) em 1991 (Bitar & Ortega, 1998):
Passivo Ambiental: Associado à acidez das drenagens, devidas às pilhas de
rejeitos ricos em sulfetos, provenientes das minas de carvão de Santa Catarina.
No caso de empresas de grande porte a investigação do passivo ambiental está
associada a uma análise complexa, que tem de levar em consideração todos os
empreendimentos da empresa, que muitas vezes se localizam em estados e
municípios diferentes, ou seja, estão submetidos a legislações e procedimentos legais
distintos.
Processo de Avaliação de Impacto Ambiental do projeto relativo ao Distrito
Minerário de Araçariguama (SP) (Bitar & Ortega, 1998):
Passivo Ambiental: Relativo à dimensão das áreas desmatadas pelos
mineradores de areia, instalados na região a muitos anos.
No caso da investigação do passivo ambiental em um município ou região,
ocasionado por uma atividade degradante de diversas empresas, que em geral são
de médio e pequeno porte, e atuam na área há certo tempo, o estudo deve levar em
consideração o conjunto de empreendimentos e o problema ambiental regional
acarretado, como também cada empreendimento em particular atua ou atuou na
degradação do meio ambiente. Neste contexto, a constituição de uma associação ou
cooperativa das empresas degradantes diminui os custos e facilita a aplicação das
medidas de recuperação.
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A seguir trataremos do instrumento Seguro Ambiental.

5 SEGURO AMBIENTAL

Instrumento que visa garantir a reparação de danos (pessoais ou materiais)


causados involuntariamente a terceiros, em decorrência de poluição ambiental (Bitar
& Ortega, 1998).
Ressarcimento das despesas e indenizações, resultantes de responsabilidade
civil atribuída pelo judiciário (Bitar & Ortega, 1998).
Para a formalização do seguro ambiental, as seguradoras exigem que as
empresas interessadas comprovem a existência de um eficiente sistema de controle
ambiental, capaz de minimizar os efeitos de acidentes (Bitar & Ortega, 1998).
O Seguro Ambiental ainda não é muito difundido no Brasil. Entretanto esta área
apresenta grande potencial de crescimento, principalmente devido às exigências
legais e às pressões cada vez maiores da comunidade, dos órgãos fiscalizadores e
da mídia.
Considerando as exigências legais, umas das penas restritivas instituídas no
Art. 12, da Lei nº 9.605/98 (Lei de Crimes Ambientais) é a prestação pecuniária que
"consiste no pagamento em dinheiro à vítima ou à entidade pública ou privada com
fim social, de importância, fixada pelo juiz, não inferior a um salário mínimo nem
superior a trezentos e sessenta salários mínimos. O valor pago será deduzido do
montante de eventual reparação civil a que for condenado o infrator".
Mesmo possuindo um sistema de controle ambiental bem estabelecido, a
empresa está sujeita a problemas que não estavam previstos, pois a resposta do meio
ambiente nem sempre é aquela esperada. Neste contexto o seguro ambiental tornase
importante para a cobertura (total ou parcial) de prejuízos decorrentes de eventuais
problemas ambientais causados a terceiros.
A seguir veremos o assunto Sistema de Gerenciamento Ambiental.

6 SISTEMA DE GERENCIAMENTO AMBIENTAL - SGA

Sistema estruturado que integra todas as atividades gerenciais no sentido de


se alcançar o desempenho ambiental desejado, com base no atendimento das

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exigências ambientais, ou seja, envolve a montagem de uma estrutura organizacional,
o estabelecimento de responsabilidades, a definição de procedimentos e a alocação
de recursos com o objetivo principal de direcionar todas as ações para a contínua
melhoria do desempenho ambiental da empresa (Bitar & Ortega, 1998).
Também é usado o termo Sistema de Gestão Ambiental referindo ao mesmo
conceito de Sistema de Gerenciamento Ambiental - SGA.
Segundo Bitar & Ortega (1998), outro instrumento de gestão ambiental bastante
difundido atualmente é o Sistema de Gestão Ambiental de Regiões Geográficas
Delimitadas, ou seja, gestão ambiental de bacias hidrográficas, unidades de
conservação ambiental, áreas costeiras, metrópoles, entre outras. Esse assunto será
tratado mais adiante.
O SGA engloba a estrutura organizacional, responsabilidades, procedimentos,
processos e recursos necessários para o gerenciamento ambiental.
Envolvimento das partes interessadas (funcionários, acionistas, seguradoras,
clientes, consumidores, ambientalistas e público em geral);
Preparação e manutenção de manual de gerenciamento ambiental; A auditoria
do sistema é imprescindível.
O Sistema de Gerenciamento ou Gestão Ambiental segue o modelo da
normatização técnica inglesa (BS7750), a qual serviu de referência para a elaboração
das normas apresentadas pela Internacional Organization for Standardization, que no
Brasil foi editada pela ABNT e denominada de ISO Série 14000.
A referida norma apresenta os procedimentos para a implantação de um
Sistema de Gerenciamento Ambiental e para a obtenção da Certificação Ambiental,
ou seja, o Sistema de Gerenciamento é o meio para uma empresa conseguir o
reconhecimento de sua qualidade ambiental (Bitar & Ortega, 1998).
De acordo com a BS 7750 e a ISO 14000 é fundamental a implementação e
manutenção de Sistema de Gerenciamento Ambiental seguindo os objetivos e metas
que o empreendimento quer alcançar (Fornasari Filho et al, 1994).
Portanto, o gerenciamento ambiental consiste em estabelecer normas e
parâmetros que devem ser seguidos pela empresa, que garantam um desempenho
ambiental adequado, em conformidade com a legislação ambiental vigente, das
diversas etapas da atividade desenvolvida pelo empreendimento, envolvendo toda as
partes interessadas no processo, desde os funcionários até a comunidade.

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Na próxima página veremos as condições para se obter a Certificação
Ambiental.

7 CERTIFICAÇÃO AMBIENTAL

A Certificação Ambiental é concedida a empresas que, nos processos de


geração de seus produtos, respeitam os dispositivos legais referentes às questões
ambientais e apresentam determinados procedimentos exigidos pelo órgão
certificador.
A Certificação Ambiental pode ser concedida tanto para empresas que geram
produtos (indústrias em geral), como para prestadoras de serviços (consultorias,
comércio, etc).
A análise do processo produtivo deve envolver desde a obtenção de matéria
prima, o descarte de resíduos, a qualidade ambiental do produto gerado, reciclagem,
biodegrabilidade, etc.
A Certificação Ambiental surgiu pela necessidade de diferenciar os produtos
que apresentavam um desempenho ambiental adequado, considerando sua utilização
pelo consumidor e todos os demais aspectos citados anteriormente. Com o tempo, o
processo de produção, desde a matéria-prima até a disposição de resíduos, começou
a ser o principal fator para a obtenção da certificação Ambiental (Bitar & Ortega, 1998).
Portanto, atualmente o objetivo principal a ser alcançado por empresas que
pretendem conseguir a Certificação Ambiental é com a qualidade ambiental de todo
seu processo de produção, considerando todas as etapas de produção, transporte e
comercialização. Um Sistema de Gerenciamento Ambiental efetivo constitui-se em um
dos principais critérios de certificação (Fornasari Filho et al, 1994).
A Auditoria é o instrumento de comprovação de conformidade com as
exigências ambientais (Fornasari Filho et al, 1994). A seguir veremos um outro
Instrumento de Gestão Ambiental, que trata de Regiões Geográficas Delimitadas.

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8 SISTEMA DE GESTÃO AMBIENTAL DE REGIÕES GEOGRÁFICAS
DELIMITADAS

Os Instrumentos de Gestão Ambiental de Regiões Geográficas Delimitadas é


um segundo grupo de Instrumentos de Gestão Ambiental, que trata na maioria dos
casos de áreas de grande extensão territorial e que apresentam importância tanto no
que diz respeito à conservação do meio ambiente, como também a manutenção da
qualidade de vida do ser humano.
Atualmente no Brasil, as regiões geográficas onde o Sistema de Gestão
Ambiental está sendo aplicado com maior ênfase são: Bacias Hidrográficas, Unidades
de Conservação Ambiental, Áreas Costeiras e Áreas Metropolitanas.
O Sistema de Gestão Ambiental de Regiões Geográficas Delimitadas
apresenta uma complexidade muito grande por trabalhar com um enorme número de
variáveis, ou seja, aborda questões nas áreas sociais, econômicas, ambientais e
políticas, envolvendo a comunidade, empresas e poder público, das mais diferentes
formas. Portanto, vamos tratar aqui somente dos aspectos básicos do Sistema de
Gestão Ambiental das regiões geográficas citadas.

8.1 Bacias Hidrográficas

A crescente preocupação com a qualidade dos recursos hídricos, devida à


intensa deterioração causada pelo lançamento constante de efluentes poluidores e o
perigo de escassez de água, tem promovido uma mobilização do poder público, de
empresas e da comunidade, no intuito de criarem entidades para o gerenciamento
ambiental de uma ou mais bacias hidrográficas.
Neste contexto, tem sido formada agências, comitês, comissões, consórcios e
outros tipos de organizações para promoverem a melhoria da qualidade dos recursos
hídricos de uma região ou bacia.
O Gerenciamento Ambiental de Bacias Hidrográficas envolve em geral as
seguintes atividades (Bitar & Ortega, 1998):
Identificação dos diferentes usos de recursos hídricos;
Identificação das atividades que contribuem para a degradação da qualidade
das águas;

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Identificação e avaliação de degradações instaladas;
Formulação e implementação de programas especiais de controle e de
recuperação dos cursos e corpos d´água degradados;
Avaliação e atualização periódica dos programas executados.
Um bom exemplo são os consórcios intermunicipais do Estado de São Paulo,
sendo um dos mais bem-sucedidos o Consórcio Intermunicipal das Bacias dos Rios
Piracicaba e Capivari, criado em 1989. As atividades realizadas por esses consórcios
abrangem a recomposição das matas ciliares que compõem as referidas bacias e a
elaboração e execução e projetos de tratamento de esgoto e de resíduos urbanos e
industriais, barragens de regularização de vazão, entre outros, bem como o
planejamento integrado para abastecimento público de água (Bitar & Ortega, 1998).

8.2 Unidades De Conservação Ambiental

As Unidades de Conservação Ambiental são definidas, segundo Bitar & Ortega


(1998), "como áreas definidas pelo Poder Público (federal, estadual ou municipal) com
o objetivo de proteção, preservação, conservação ou controle ambiental de territórios
que abrigam porções remanescentes de ecossistemas primitivos e cujos recursos
naturais despertam algum tipo de interesse de uso ou aproveitamento econômico".
Existem vários tipos de Unidades de Conservação Ambiental, por exemplo:
Estação Ecológica, Área de Proteção Ambiental (APA), Parque Ecológico, Parque
Nacional ou Estadual, Floresta Nacional ou Estadual, Área Natural Tombada,
Monumento Natural, Reserva Ecológica, Reserva Indígena, entre outras.
Cada um dos tipos de unidade de conservação apresenta critérios específicos
para a implantação de atividades econômicas, ou seja, cada uma deve ter um Sistema
de Gestão Ambiental próprio (Bitar & Ortega, 1998).
Os instrumentos mais utilizados em unidades de conservação são o Plano de
Manejo e o Zoneamento Ambiental, sendo que esses instrumentos apresentam um
conteúdo e uma abordagem para cada tipo de unidade.

8.3 Áreas Costeiras

A Constituição Federal, no Artigo 225, parágrafo 4º, estabelece que a Zona


Costeira é um "patrimônio nacional e sua utilização far-se-á, na forma da lei, dentro

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de condições que assegurem a preservação do meio ambiente, inclusive quanto ao
uso dos recursos naturais" (Machado, 1995).
A Lei 7.661/88, Artigo 2, parágrafo único, considera Zona Costeira "o espaço
geográfico de interação do ar, mar e da terra, incluindo seus recursos renováveis ou
não, abrangendo uma faixa marítima e outra terrestre, que serão definidas pelo Plano”
(Machado, 1995) - obs: o autor citado refere-se ao Plano Nacional de
Gerenciamento Costeiro.
O Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro (aprovado pela Resolução 01 de
21/11/90, da Comissão Interministerial para Recursos do Mar), tem por objetivo
principal "orientar a utilização racional dos recursos na zona costeira, de forma a
contribuir para elevar a qualidade de vida de sua população e a proteção do seu
patrimônio natural, histórico, étnico e cultural" (Machado, 1995).
Os artigos 3 e 5 da Lei 7.661/88, definem que o referido plano deve conter o
zoneamento de usos e atividades na zona costeira, devendo contemplar os seguintes
aspectos: urbanização, ocupação e uso do solo, subsolo e das águas; parcelamento
e remembramento do solo; sistema viário e de transportes; sistema de produção,
transmissão e distribuição de energia; habitação e saneamento básico; turismo,
recreação e lazer, patrimônio natural, histórico, étnico, cultural e paisagístico
(Machado, 1995).
O principal instrumento de Gerenciamento Ambiental Costeiro é o Zoneamento
Ambiental, sendo as áreas costeiras divididas em grandes compartimentos, conforme
suas potencialidades naturais e perspectivas de uso, tanto das porções continentais
como das marítimas (Bitar & Ortega, 1998).
Como exemplo podemos citar o Plano de Gerenciamento Costeiro do Estado
de São Paulo, que contempla um "zoneamento ecológico-econômico, um sistema de
informações, planos de ação e gestão, controle e monitoramento". O Litoral Norte
Paulista apresenta um zoneamento ecológico-econômico, também denominado de
macrozoneamento, na escala 1:50.000, no qual são definidas 5 diferentes zonas de
acordo com suas características e objetivos, que são mostrados na tabela a seguir
(Bitar & Ortega, 1998).
ZONA CARACTERÍSTICAS E OBJETIVOS
1 "Manutenção da integridade e da biodiversidade da Mata Atlântica e
dos ecossistemas marinhos"

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2 "Manutenção funcional dos ecossistemas e proteção aos recursos
hídricos para abastecimento e para a produtividade primária, a
recuperação natural e preservação do patrimônio paisagístico"
3 "Manutenção das principais funções do ecossistema e a recuperação
induzida para controle da erosão"
4 "Recuperação das principais funções do ecossistema, a conservação
e/ou recuperação do patrimônio paisagístico"
5 "Saneamento ambiental e recuperação da qualidade de vida urbana
com reintrodução de componentes ambientais compatíveis"
Portanto, como vimos, o Sistema de Gestão Ambiental de Áreas Costeiras
apresenta como seu principal instrumento o Zoneamento Ambiental. O zoneamento
limitará áreas de acordo com os recursos naturais existentes e o uso mais adequado
a que se destina, definindo medidas e atividades que devem ser desenvolvidas, para
a melhor forma de interação entre o recurso natural e o uso humano.

8.4 Áreas Metropolitanas

Com a acelerada expansão urbana e o processo de conurbação e a


consequente formação de áreas metropolitanas, os problemas ambientais
começaram a se tornar críticos para manutenção de uma qualidade ambiental mínima.
Problemas como poluição do ar, disponibilidade de água, locais para disposição
de resíduos, dentre outros, associados aos problemas decorrentes a indução de
processo do meio físico, como escorregamentos, enchentes, contaminação de
mananciais, tem incrementado cada vez mais uma deterioração da qualidade
ambiental nas metrópoles (Bitar & Ortega, 1998).
No âmbito do sistema de gerenciamento existem diversos tipos de
instrumentos, tais como os planos de defesa civil e os zoneamentos que compõem os
planos diretores municipais e metropolitanos, que apresentam como objetivo principal
o equacionamento dos problemas ambientais (Bitar & Ortega, 1998).
Nesse contexto, o Gerenciamento Ambiental de Áreas Metropolitanas deveria
ser uma das prioridades do Poder Público e da Comunidade, porém a falta de
continuidade das políticas públicas e as ações pontuais tornam os sistemas de
gerenciamento inoperantes, perdendo sua principal característica que é a
continuidade das ações.

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9 CONSIDERAÇÕES A RESPEITO DE AVALIAÇÃO AMBIENTAL

A avaliação dos impactos ambientais causados por empreendimentos,


processos e produtos vem sendo estudada de maneira que na economia se possa
internalizar os custos ocorridos com os impactos e uso dos recursos naturais.
Ë grande o interesse mundial pela conservação, manutenção e recuperação
dos recursos naturais, visando uma melhoria da qualidade de vida e do bem-estar
social.
A problemática da avaliação dos impactos ambientais passa por dois fatores
de suma importância: a análise do problema e sua mensuração (valoração e custos
incorridos). Assim, os critérios de avaliação ambiental passam pela determinação de
critérios qualitativos e quantitativos.
A questão da internalização econômica do uso dos recursos naturais, vem
levantando o interesse de estudiosos e pesquisadores desde o início do século.
Embora esta preocupação tenha ocorrido inicialmente em virtude do grande
crescimento populacional e desenvolvimento industrial, visando suprir a vontade do
homem em satisfazer suas necessidades, hoje seu caráter encontra-se atrelado à
sustentabilidade. Ao mesmo tempo, há uma preocupação também com os
suprimentos e direitos das gerações futuras, quanto ao meio ambiente.
Assim, a área de gestão ambiental muito necessita, ou melhor, possui um
campo vasto para pesquisa e trabalhos direcionados ao estudo dos custos atrelados
ao processo e/ou produtos que fazem uso dos recursos naturais. Então o problema
na área da avaliação dos impactos ambientais consiste em como internalizar e avaliar
os custos do produto através do processo produtivo ou do projeto do produto, tendo
em vista a utilização dos bens retirados do ambiente e dos gastos com tratamentos
de efluentes, lançados ao meio ambiente.
Embora a avaliação das perdas e prejuízos ambientais para a área social venha
sendo analisada na sua amplitude por diferentes áreas de estudo (ecologia, economia,
etc.), tem-se observado que ainda são poucos os estudos científicos para a
diversificação da questão.
Desta maneira, o foco principal dos estudos de avaliação dos impactos
ambientais passa a ser sua quantificação e a determinação do valor agregado,
iniciando no projeto do produto, passando por sua fabricação (processo produtivo) até
seu descarte final.
18
Assim, conhecer e identificar quais são as variáveis que interferem no valor
agregado do produto ou processo produtivo e como trabalhá-las, considerando-se a
gestão ambiental, constitui-se o núcleo do trabalho de pesquisa para o tratamento dos
custos e sua internalização.
Desta forma, o estudo e aplicação de metodologias, técnicas, e métodos para
identificar e avaliar os custos dentro da gestão ambiental passa a ser motivo de
competitividade e fator de estratégia global da empresa que deseja vencer as
barreiras de mercado e permanecer lucrativa.
Considerando que a sobrevivência é hoje uma meta a que estão submetidas
todas empresas, e que para tal, devam ser competitivas dentro dos seus setores de
atuação, os custos decorrentes da variável ambiental passam a ser consideradas
como uma das estratégias competitivas dentro da nova visão do mercado
transnacional.
Portanto, as questões relacionadas às perdas, ao uso indiscriminado dos
recursos naturais e lançamentos de efluentes ao meio ambiente têm conduzido vários
estudiosos a questionarem os custos das atividades e processos produtivos na busca
de soluções para este problema. Este fato exige que seja conhecida a parcela dos
custos ambientais que farão parte do cálculo dos custos do produto e quanto a
sociedade encontra-se disposta a pagar pelo acréscimo no preço final do produto.
A internalização dos custos com o uso dos recursos naturais e do tratamento
de efluentes (sólidos, líquidos e gasosos) derivados do processo produtivo e do uso
de produtos pode vir a se constituir em uma estratégia de conservação ambiental e
melhoria da qualidade de vida. Apesar disso, há a necessidade de estudos teóricos e
práticos desta questão, de forma mais aprofundada e nos mais variados setores
produtivos (metal-mecânico, papel e celulose, etc.).
A importância dada aos processos e produtos com qualidade, também conduz
as empresas a trabalharem o valor agregado e os custos ambientais como estratégias
competitivas.
Observa-se na literatura especializada, um aprimoramento nos modelos e
metodologias de avaliação, decorrentes das exigências de mercado. Este
aprimoramento tem sido estimulado principalmente pela globalização da economia e
pela competitividade internacionalizada.

19
Porém, ainda são escassas as informações estatísticas sistematizadas sobre
os custos dos impactos ambientais no processo produtivo, pois elas provêm, em geral,
de períodos recentes e encontradas somente em determinados setores industriais.
Assim, atualmente as organizações têm no Gerenciamento Ambiental uma
maneira para avaliar o seu desempenho quanto as perdas e o consumo de recursos
naturais. Desta forma, os impactos ambientais tendem a ser minimizados, permitindo
um gerenciamento dos custos, para que se tenha um custo ambiental mais baixo.

10 AVALIAÇÃO DE IMPACTO AMBIENTAL (AIA)

A Avaliação de Impacto Ambiental tem sido utilizada há algum tempo como


mecanismo para licenciamento para projetos com processos e/ou produtos que
venham a agredir o meio ambiente, tornando-se assim um instrumento da política
nacional de meio ambiente, tanto para países industrializados quanto para os países
em desenvolvimento.
A Avaliação de Impacto Ambiental permite aos dirigentes da organização e
comunidades uma visão ampla de todas as agressões que o empreendimento possa
causar ao meio ambiente, ao ambiente de trabalho e à sua vizinhança, fazendo com
que as decisões por alternativas estejam concentradas em conjunto, de maneira que
as ações sejam orientadas pela meta da empresa e de seu Gerenciamento Ambiental.
A Avaliação de Impacto Ambiental é estabelecida a partir dos Estudos de Impacto
Ambiental (EIA). Estes estudos são constituídos de um conjunto de atividades
técnicas e científicas que incluem o diagnóstico ambiental com a característica de
identificar, prevenir, medir e interpretar, quando possível, os impactos ambientais.
Consequentemente é gerado o RIMA (Relatório de Impactos Ambientais) - documento
que esclarece e sintetiza as conclusões dos EIA. Deste modo, o RIMA torna-se um
instrumento importante para a política ambiental em geral, visando avaliar desde a
proposta do empreendimento até o exame sistemático dos impactos ambientais de
uma determinada ação.
A AIA não é um instrumento de decisão, mas sim de subsídio ao processo de
tomada de decisão. Seu propósito é de obter informações através do exame
sistemático das atividades do projeto. Isto permite que se possa maximizar os

20
benefícios, considerando os fatores saúde, bem-estar humano e meio ambiente como
elementos dinâmicos no estudo para avaliação.
A Avaliação de Impacto Ambiental pode ser considerada como uma
componente integrada no desenvolvimento de projeto e como parte do processo de
decisão, proporcionando uma retroalimentação contínua entre as conclusões e a
concepção da proposta.
Os problemas, conflitos e as agressões ao meio ambiente devem ser
verificados sobre os seguintes pontos: danos à população, a empreendimentos
vizinhos e ao meio físico e biológico, de maneira que se garanta o tratamento dos
efluentes em seu estágio preliminar de planejamento do projeto.
O objetivo da AIA enquanto instrumento de política ambiental como sendo o de
tornar viável o desenvolvimento em harmonia com o uso dos recursos naturais e
econômicos. Portanto, poderia ser encarada como ciência e arte que reflete as
preocupações com os aspectos técnicos que fornecem subsídios à tomada de
decisão, considerando as vantagens e desvantagens de uma proposta em sua
dimensão econômica, social e ecológica.
Os métodos utilizados em uma AIA envolvem, além da inter e
multidisciplinariedade exigida pelo tema, as questões de subjetividade, os parâmetros
que permitam quantificação e os itens qualitativos e quantitativos. Desta forma,
tornase possível observar a magnitude de importância destes parâmetros e a
probabilidade de os impactos ocorrerem, a fim de se obter dados que aproximem o
estudo de uma conclusão mais realística.
A AIA surgiu no Brasil por exigência de órgãos financiadores internacionais,
sendo posteriormente incorporada como instrumento da política nacional do meio
ambiente no início da década de 80. A legislação brasileira para AIA tem sua base na
legislação dos Estados Unidos da América, que foi o primeiro país a exigir uma AIA
para projetos, programas e atividades do governo, isto já no final dos anos 60, como
instrumento de planejamento para prevenir impactos ao meio ambiente. A aplicação
prática da legislação da AIA no Brasil encontra-se voltada para o licenciamento de
projetos, da mesma forma que a abordagem francesa, a qual surgiu nos meados da
década de 70.
Portanto, a legislação brasileira vincula a utilização da AIA aos sistemas de
licenciamento de órgãos estaduais de controle ambiental para atividades poluidoras

21
ou mitigadoras do meio ambiente, em três versões a serem requeridas pelos
responsáveis dos empreendimentos, a saber:
 Licença Prévia (LP) - é utilizada na fase preliminar do projeto, contendo
requisitos básicos para localização, instalação e operação, observando-se os
planos municipais, estaduais e federais de uso do solo;
 Licença Instalação (LI) - autoriza o início da implantação, de acordo com as
especificações constantes no projeto executivo aprovado;
 Licença de Operação (LO) - autoriza, após verificação, o início das atividades
licenciadas e o funcionamento de seus equipamentos de controle de poluição.
Nos EIA (Estudos de Impacto Ambiental) e RIMAs (Relatório de Impacto
Ambiental), que dão origem à Avaliação de Impacto Ambiental para os licenciamentos
exigidos por lei, três setores são estudados e enfocados por equipes
multidisciplinares, objetivando obter o cenário daquele momento, a fim de que se
possa construir um programa que controle o uso múltiplo dos recursos naturais
envolvidos. São eles:
 Meio Físico - estuda a climatologia, a qualidade do ar, o ruído, a geologia, a
geomorfologia, os recursos hídricos (hidrologia, hidrologia superficial,
oceanografia física, qualidade das águas, uso da água), e o solo;
 Meio Biológico - estuda o ecossistema terrestre, o ecossistema aquático e o
ecossistema de transição;
 Meio Antrópico - estuda a dinâmica populacional, uso e ocupação do solo, nível
de vida, estrutura produtiva e de serviço e organização social.
Assim, a metodologia de AIA utiliza para uma proposta métodos e técnicas
estruturadas para coletar, analisar, comparar e organizar informações e dados sobre
impactos ambientais nestes três setores citados. Deve-se incluir os meios de
comunicação para apresentação por escrito e visual dessas informações, conforme a
disciplina envolvida no processo de avaliação.

11 ASPECTOS DOS EIA/RIMA

Representam conjuntos de atividades de caracterização, análise, avaliação e


planificação, destinadas a estabelecer a viabilidade ambiental da implantação,
operação e manutenção de um projeto de empreendimento em uma dada região.

22
Os estudos de impacto ambiental, denominados pelo apelido de EIA,
identificam e caracterizam os impactos ambientais (ou efeitos ambientais), benéficos
e adversos, ocorrentes e passíveis de ocorrência na região que receberá o
empreendimento.
Os impactos ambientais podem ser de natureza física, biológica e antrópica.
Impactos físicos são efeitos ambientais causados sobre o Ar a Água e o Solo. Por
esse motivo, são normais e necessárias análises e avaliações da região do
empreendimento de ordem climática, meteorológica, geomorfológica, geológica,
pedológica, espeleológica, hidrológica e oceanográfica, assim como sobre a qualidade
da água dos corpos hídricos afetáveis, do ar e do solo. Impactos biológicos, por sua
vez, são efeitos ambientais causados sobre a Flora e a Fauna. Assim sendo, são
realizadas análises e avaliações da região do empreendimento segundo as ordens
limnológica, vegetacional, florística, botânica e faunística. Apenas no segmento
relativo à fauna, os EIA podem envolver diversos subsegmentos, tais como
mastofauna, avifauna, ictiofauna, herpetofauna, entomofauna, malacofauna e
aracnofauna, dentre outros. Por fim, tem-se os impactos antrópicos, também
denominados por impactos socioeconômicos e culturais. O fator ambiental afetado é
o Ser humano e as análises e avaliações são realizadas através de todas as suas
manifestações demográficas, sociais, econômicas, antropológicas, arqueológicas,
infraestruturas, culturais e legais, dentre outras.
Observa-se assim que um EIA pode demandar grandes equipes, em
decorrência da variada gama de especialidades nele envolvidas.
Os EIA são estruturados em capítulos, os quais, em síntese, devem conter:
 Caracterização do projeto do empreendimento, contendo suas
justificativas, suas alternativas locacionais e tecnológicas, sua
conformidade legal e sua conformidade com planos, programas e projetos
localizados na mesma região, previstos e existentes;
 Determinação e caracterização da área de influência do empreendimento;
 Diagnósticos ambientais dos meios físico, biológico e antrópico;
 Prognósticos ambientais relativos ao comportamento dos meios físico,
biológico e antrópico, face a presença do empreendimento;
 Avaliação dos impactos ambientais prognosticados;
 Planificação de programas, projetos, ações, medidas e recomendações
institucionais capazes de realizar a viabilidade ambiental do projeto do
empreendimento.
23
Os EIA, de acordo com a legislação brasileira vigente, devem ser apresentados,
através de audiência pública, às comunidades da região prevista para receber o
empreendimento. Essa audiência, de caráter informativo, precede a aprovação dos
órgãos ambientais públicos.
No Brasil tem-se um Sistema Nacional do Meio Ambiente, denominado por
SISNAMA. Ele é composto por órgãos e instituições de nível federal, estadual e
municipal, aos quais cabem a realização da Política Nacional do Meio Ambiente (Lei
Federal No 6.938, de 31/08/81, Lei Federal No 7.804, de 31/08/81 e Decreto Federal
No 99.274, de 31/08/81).
Projetos de empreendimentos, em geral, com base na lei, são obrigados a
cumprir um processo de licenciamento ambiental, de forma a obterem as licenças
específicas para cada uma de suas fases, que vão desde o projeto executivo,
passando pelas obras, e seguindo durante a sua etapa de operação. Cabem aos
órgãos ambientais, através da avaliação dos EIA e de outros estudos eventualmente
solicitados, emitir e renovar essas licenças.
Os EIA, em âmbito federal, são regidos por diversas resoluções do CONAMA:
 Resolução CONAMA nº 001, de 23 de janeiro de 1986. Vincula o
licenciamento de atividades modificadoras do meio ambiente à
elaboração de EIA - Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Rima -
Relatório de Impacto Ambiental, a serem submetidos à aprovação do
órgão competente.
 Resolução CONAMA nº 006, de 24 de janeiro de 1986. Regulamenta a
publicação dos pedidos de renovações e concessões de licenças
ambientais no jornal oficial do estado, e em um periódico de grande
circulação regional ou local.
 Resolução CONAMA nº 009, de 3 de dezembro de 1987. Regulamenta,
à nível federal, a realização de audiência pública referida no 2o parágrafo
do Art. 11 da Resolução CONAMA 001/86.
 Decreto Federal nº 99.274, de 6 de junho de 1990. Regulamenta a
Política Nacional do Meio Ambiente, e estabelece que a construção,
instalação, ampliação e funcionamento de atividades efetiva ou
potencialmente poluidoras dependerão de prévio licenciamento do órgão
estadual competente, integrante do SISNAMA - Sistema Nacional do
Meio Ambiente.
24
 Resolução CONAMA nº 11, de 04 de maio de 1994. Dispõe sobre a
avaliação e/ou a revisão do Sistema de Licenciamento Ambiental.
 Resolução CONAMA nº 237, de 19 de dezembro de 1997. Dispõe, à
nível federal, novos procedimentos para o licenciamento ambiental.

12 AVALIAÇÃO DE IMPACTOS AMBIENTAIS

A implantação de qualquer atividade ou obra efetiva ou potencialmente


degradadora deve submeter-se a uma análise e controle prévio, necessários para se
antever os riscos e eventuais impactos ambientais a serem prevenidos, corrigidos,
mitigados e/ou compensados quando da sua instalação, bem como as emissões de
poluentes e de efluentes a serem monitorados na fase de operação.
Com a AIA, analise-se a viabilidade ambiental de um projeto, programa ou
plano. Tem por objetivo a degradação = alteração adversa das características do meio
ambiente.

12.1 Histórico Legislativo do AIA.

Lei 6.938/81
Decreto regulamentador –Decreto 88.351, 1º de junho 1983
Decreto 99.274 de 6 de junho de 1990

12.1.1 Resolução CONAMA 001 de 23 de janeiro de 1986.


Artigo 2º - Dependerá de elaboração de estudo de impacto ambiental e
respectivo relatório de impacto ambiental – RIMA, a serem submetidos à aprovação
do órgão estadual competente, e do IBAMA em caráter supletivo, o licenciamento de
atividades modificadoras do meio ambiente, tais como:”
 Como modalidade de Avaliação de Impacto Ambiental (AIA) o EIA é
considerado hoje um dos mais notáveis instrumentos de compatibilização do
desenvolvimento econômico-social com a preservação da qualidade do meio
ambiente.
 “EIA é o todo: complexo, detalhado, muitas vezes com linguagem, dados e
apresentação incompreensíveis para o leigo. O RIMA é a parte mais visível (ou

25
compreensível) do procedimento, verdadeiro instrumento de comunicação do
EIA ao administrador e ao público”.
 Ex: TUCURUÍ – USD$ 10 Bi, inundou + de 2.000km2 de florestas. Prejudicou
índios e populações locais para produzir energia elétrica fornecida a preço
subsidiado a empresas transnacionais que industrializam alumínio. Produzem
aqui exatamente porque não querem esse tipo de atividade nos países de
origem, pelo alto custo financeiro e ambiental.
 Para a lei brasileira, impacto ambiental qualquer atividade que afete:
a) A saúde, a segurança e o bem-estar da população;
b) As atividades sociais e econômicas;
c) A biota;
d) As condições estéticas e sanitárias do meio ambiente;
e) A qualidade dos recursos ambientais.
 EIA, como sendo um procedimento administrativo de prevenção e de
monitoramento dos danos ambientais.
 É um estudo das prováveis modificações nas diversas características
socioeconômicas e biofísicas do meio ambiente que podem resultar de um
projeto proposto.
 Pressuposto do EIA = significativa degradação
 Resolução CONAMA 001/86 é de cunho exemplificativo. (É o que se deduz
da expressão: “tais como”)
o É o caso dos incineradores de lixo doméstico ou industrial, não citados
pela Resolução, apesar de seu grande potencial poluidor, com emissão
de dioxinas, metais pesados e organoclorados de maneira geral.
o 2 situações, portanto: Presunção absoluta de necessidade do EIA.
a) Rol de atividades onde a significância é presumida, vinculando o
administrador que, preso a lei, não pode transigir.
b) Engloba os casos rebeldes à lei, cuja apreciação específica para
exigir ou dispensar o EIA, fica entregue ao poder discricionário do
administrador do órgão de gestão ambiental.

 Momento da preparação do EIA o Dado ao caráter preventivo é claro que


deve ser elaborado antes da decisão administrativa de outorga da licença.

26
o A CF dá o nome de estudo prévio de impacto ambiental.
o É um elemento integrante do processo de licenciamento, mas não pode
ser visto como documento burocrático apenas.
o Seu objetivo é influir no mérito da decisão adm. De concessão da
licença.
 Características do EIA
o Multidisciplinar
o Publicidade
o Participação pública
 Custeio
o Proponente do projeto, diz a lei.
 Mecanismos de controle

a) Comunitário (ex: audiência pública, denúncias à imprensa, a agências


financiadoras, pressão política, manifestações, etc).
b) Realização de contra estudo de impacto elaborado por pessoas sem
vinculação com o proponente do projeto.
c) Controle Administrativo: exercido pela agência ambiental através do
estabelecimento de diretrizes ou termos de referência específicos para
o empreendimento.
d) Controle Judicial: Ação civil pública, ação popular constitucional. Tanto
para os vícios materiais (conteúdo inadequado) como os formais (não
realização de audiência pública), permitem a impugnação judicial.

Recomenda-se que primeiro sejam lidos os textos indicados, para


posteriormente fazer os exercícios.

27
13 ARRENDAMENTO E PARCERIA RURAL1

Fonte: static.wixstatic.com

13.1 Direito Agrário No Brasil1

Apesar de uma parcela considerável do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro


ser fruto do Agronegócio e o Brasil, consequentemente, ser um dos maiores
exportadores de Commodities Agrícolas, pouco se estuda o Direito Agrário em si, bem
como mal se reconhece a sua autonomia diante das outras esferas do Direito, dentre
elas o Direito Civil.
O Brasil é um país agrário por excelência, beneficiado por suas terras férteis e
sua grande extensão, e apesar de atualmente enfrentar grandes entreves na
comercialização dos grãos devido à falta de infraestrutura das rodovias e precariedade
dos portos, o país ainda consegue se destacar no mercado futuro e ser altamente
competitivo em comparação com países como os EUA.
Diante disto, sendo o Direito um conjunto de normas que regulam a vida em
sociedade, não poderia este ficar alheio à situação socioeconômica deste país, bem
como às demandas que esta situação trazia consigo.

1 Texto extraído do artigo Dos contratos de arrendamento e parceria


agrícola: aspectos gerais e efeitos práticos (Ticiane Vitoria Figueiredo)

28
As mudanças que envolveram a questão Agrária do país, que começou sua
história nas Capitanias Hereditárias e no sistema das sesmarias, foram extremamente
conflituosas, pois, segundo o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
(INCRA), foi à partir deste período que nasceu o que hoje chamamos de Latifúndio.
Não bastasse isso, no campo do Direito, os conceitos e percepções sobre o que viria
a ser posse e propriedade sofreram grandes mudanças.
Em 1850, na época do Brasil Império, foi editada a Lei das Terras (Lei 601 de
18.09.1850) a fim de tentar mitigar os conflitos ocorridos entre os proprietários de
terras e grileiros. No entanto, notou-se que, na prática, a Lei reforçou o poder dos
latifundiários frente aos pequenos produtores, uma vez em que previa que a aquisição
só se dava mediante o pagamento em dinheiro, o que fez com que o país, por muito
tempo, tivesse o poder político concentrado nas mãos dos grandes latifundiários e
coronéis, sendo que somente em meados dos anos 60, com o advento da
Industrialização no Brasil, que a questão fundiária passou a ser amplamente
debatida pela sociedade.
Por fim, foi somente com a edição do Estatuto da Terra, Lei 4.504 de 30 de
novembro de 1964, que podemos considerar que o Direito Agrário ganhou autonomia
e ainda, em consequência desta Lei, veio à tona a questão da Reforma Agrária no
país e com ela uma série de medidas de melhoria na distribuição da terra.
Várias foram as questões trazidas pelo Estatuto da Terra. No entanto, a
tipificação de Contratos Agrários chama a atenção mostrando-se, por tal motivo, um
importante objeto de estudo e reflexão e estes serão o foco principal deste artigo.

13.2 A Autonomia Do Direito Agrário

O Direito Agrário possui determinados princípios próprios que o diferenciam


dos demais ramos do Direito. Tais princípios fornecem a este ramo uma autonomia
denominada de científica, reforçando, sobretudo, de que não se trata de um sub-ramo
do Direito Civil ou Empresarial, como alguns doutrinadores insistem em defender, mas
sim de uma Ciência Jurídica própria criada para entender e interferir nas relações do
ser humano com o campo e com o meio ambiente, advindas, sobretudo, do modelo
capitalista de produção.
Historicamente, o marco da autonomia do Direito Agrário foi a emenda
Constitucional n.º 10/64 que além de inovar prevendo a possibilidade de

29
desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária, dispôs ainda que
caberia privativamente à União legislar sobre Direito Agrário, deixando expressa a
autonomia legislativa deste ramo que passou a disciplinar as diversas questões
sociais e econômicas decorrentes do exercício das atividades agrárias.
Tal emenda veio de encontro com o anseio da população por uma melhor
distribuição da Terra, que agora, deveria cumprir uma finalidade não só econômica
como social.
Era a luta pelo direito da terra, a qual crescia em todos os recantos do País,
bem como a necessidade da política econômica do País, que se voltava para melhor
produção e a implantação do agronegócio, já que todo sistema rural de produtividade
era obsoleto, precário e ineficiente, que reclamava a mudança, não só no interesse
público do Estado, como também, no interesse social, com muita terra em mãos de
poucas pessoas. (BORGES, 2014, p.32)
A autonomia deste ramo do Direito pôde ser melhor observada com o advento
do Estatuto da Terra, o qual trouxe normas que regulamentavam as relações Agrárias
de forma mais ampla e eficiente, pois como era de se esperar, as normas do Direito
Civil existentes à época não eram suficientes para regular a situação agrária do país,
ainda que o Código Civil de 1916 tenha trazido minguados dispositivos relacionados
ao Contrato de Arrendamento e Parceria.
Atualmente, a autonomia legislativa do Direito Agrário está prevista no artigo
22, I da atual Constituição Federal que por sua vez, nas palavras do professor Antônio
Moura Borges, “absolveu si et in quantum na parte que tratou da Reforma e da
Política Agrária as normas constantes do Estatuto da Terra”.
Assim sendo, por todas as características que lhe são peculiares, vislumbra-se
no Direito Agrário, o Direito Social, que rompe a dicotomia da Ciência Jurídica de
Direito Público e Direito Privado, na visão de Antônio Moura Borges (2014, p.32). E
não poderia ser diferente, uma vez em que o objeto da Edição da Lei foi a propriedade
rural e o agronegócio visando a exploração racional e adequada da terra com o
objetivo de que a mesma atinja o seu fim social, respeitando, acima de tudo, os
recursos naturais, o meio ambiente e os Direitos Sociais.

O Direito Agrário andou com dificuldade diante de embates jurídicos para


conscientizar a Sociedade Brasileira do verdadeiro direito e natureza da
propriedade rural, inclusive, no seu aspecto de real de bem jurídico de função
social e, instrumento de garantia alimentar, ou como simplesmente disse

30
Arthur E.S. Rios na sua monografia Direito Agrário, ed. 1974, fls.19, quando
afirmou que: Direito Agrário Para Evitar a Fome. (BORGES, 2014, p.33)

A Constituição Federal de 1988 procurou ainda conceder ao Direito Agrário


uma autonomia judiciária, quando, em seu artigo 126, previa expressamente que
“Para dirimir conflitos fundiários, o Tribunal de Justiça proporá a criação de varas
especializadas, com competência exclusiva para questões agrárias.”. No entanto,
essas Varas especializadas ainda não existem em todo o País e nos Tribunais de
Justiça onde as mesmas inexistem, cabe ao Juiz da Vara Cível Comum julgar os
processos advindos de litígios agrários, o que para muitos estudiosos da área não se
mostra como uma alternativa satisfatória.

13.3 Estatuto Da Terra

Fonte: imirante.com

O Estatuto da Terra surgiu, não só como uma resposta às aclamações da


população rural mais desfavorecida (trabalhadores em geral, arrendatários e parceiros
outorgados), mas, sobretudo como um meio de viabilizar a expansão do capitalismo
no campo.
Podemos dizer que, a grosso modo, depois da implementação do mesmo e do
avanço tecnológico ocorrido no Brasil, o país passou de grande importador de gêneros
alimentícios a principal exportador. Assim sendo, é facilmente visível que tal Lei,

31
também denominada de Código Rural, possui um cunho não só social, mas
principalmente econômico.
A principal crítica de muitos estudiosos com relação à Lei é no sentido de que
somente o seu viés econômico conseguiu gerar efeitos na sociedade, ficando o
Interesse Social, apoiado principalmente na questão da Reforma Agrária, como um
segundo plano de lenta e ineficaz aplicação.
Há ainda quem defenda que o contexto atual do campo não é mais aquele
existente à época da promulgação da Lei e que esta encontra-se defasada
atualmente, tendo em vista que se de alguma forma foi considerado como
hipossuficiente a pessoa do arrendatário e do parceiro outorgado, hoje em dia, diante
da exploração da terra por grandes corporações e empresários rurais, percebe-se que
em grande parte, a hipossuficiência encontra-se na figura do proprietário da terra.
Diante desses fatores, pode-se observar que, da edição do Estatuto da Terra
até os tempos atuais, o Direito Agrário vem demonstrando a sua importância enquanto
ciência autônoma dentro do cenário de um país altamente agrário como o Brasil.

13.4 Função Social Da Propriedade Rural

Não há um conceito pacífico do que venha a ser propriedade, mas a mesma


pode ser entendida como o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa (bem
móvel ou imóvel) e representa um dos mais amplos Direitos Reais. Dada a sua
amplitude e consequências no mundo fático, a propriedade sofre certas limitações:

Ao lado das restrições voluntárias ao direito de propriedade, como a


superfície, as servidões, o usufruto ou as cláusulas de inalienabilidade,
impenhorabilidade ou incomunicabilidade, há limitações oriundas da própria
natureza do direito de propriedade ou imposição legal [...]; restrição relativa
aos direitos de vizinhança etc.[...] (DINIZ, 2014, p.127)

De todas as limitações oriundas da própria natureza do direito de propriedade,


a que tem maior relevância é, sem sombra de dúvidas, a função social da propriedade,
isto porque:

A função social da propriedade é imprescindível para que se tenha um


mínimo de condições para a convivência social. A Constituição Federal, no
art. 5º, XXII, garante o direito de propriedade, mas requer, como vimos, que
ele seja exercido atendendo a sua função social. Com isso, a função social
da propriedade a vincula não só à produtividade do bem, como também aos

32
reclamos da justiça social, visto que deve ser exercida em prol da
coletividade. (DINIZ, 2014, p.127)

No que diz respeito ao Campo, a função social da propriedade rural foi


positivada, de forma mais ampla, no Estatuto da Terra, que a trazia como um
poderdever do proprietário que se estendia a dois aspectos principais: servir o
interesse econômico do dono e satisfazer o fim social ao qual ela se destina.
Desta forma, a propriedade rural ficou condicionada pela função social contida
na Lei 4.504/64, a qual só estaria sendo integralmente desempenhada quando o
proprietário simultaneamente:
a) favorecesse o bem-estar dos proprietários e trabalhadores e suas
famílias;

b) mantivesse da produtividade da terra num nível satisfatório;


c) assegurasse a conservação dos recursos naturais;
d) observasse as disposições legais que regulam as relações de
trabalho entre os proprietários das terras e os que a cultivam.
Com o advento da Constituição Federal de 1988, a função social da
propriedade rural sofreu uma constitucionalização, tornando-se então um direito
consubstanciado no poder-dever por causa do bem estar social (BORGES, 2014):

Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende,


simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em
lei, aos seguintes requisitos:
- aproveitamento racional e adequado;
- utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do
meio ambiente;
- observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
- exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Como forma de sanção, foi estabelecido que, o proprietário que violar quaisquer
dos requisitos constantes no artigo supracitado estará passível de sofrer
desapropriação, pois não estará cumprindo a função social de sua propriedade,
abrindo caminho para o que então chamam de “Democratização da propriedade rural”
que se dá através da Reforma Agrária, também prevista no mesmo ordenamento.
Diante desses fatores, podemos dizer que a questão da Função social da
propriedade rural é um pouco mais delicada que a urbana, ainda que neste caso
também existam conflitos. No caso do campo, por conta da questão de Reforma
Agrária, muito se questiona sobre quem, realmente, pode cumprir a função social da
propriedade. Esta pode ser cumprida tanto pelo proprietário quanto pelo possuidor,

33
que neste caso podemos considerar que seja o Arrendatário, Comodatário, Parceiro-
Outorgado ou ainda quem nela exerça a posse e porventura o animus domini – a fim
de usucapi-la.
No entanto, vendo o quadro atual no qual o Brasil se encontra, ao admitirmos
que a função social da propriedade possa ser cumprida por possuidores através de
contratos rurais de concessão temporária de uso da terra (entendendo que estes
manterão o desempenho econômico e produtivo do imóvel para interesse próprio),
nos encontramos diante de um dilema. Isto porque, o imóvel estará fora dos critérios
de imóveis passíveis de desapropriação para fins de reforma agrária e justa
distribuição da terra. Mas ao mesmo tempo, encontram-se como um empecilho ao
acesso à terra, pois o proprietário poderá continuar com o monopólio da terra com a
finalidade única de ceder o seu uso para exploração de outrem, havendo, então, um
conflito entre a função social e a Justiça Social, pois neste caso, talvez o cumprimento
da função social não implique, necessariamente, em um bem para a coletividade.
O contexto legal que se insere a propriedade não justifica um empreendimento
rural que, mesmo possuindo modernos instrumentos tecnológicos ou altos índices de
produtividade e lucro, negue direitos trabalhistas ou explore o trabalho escravo,
comprometa os recursos hídricos e a biodiversidade, não crie emprego ou ocupação
produtiva e não contribua para a soberania alimentar do povo.
É preciso ter em mente que sempre que se fala em função social da
propriedade, fala-se de uma convergência entre o direito pessoal e o coletivo, por isso
tal princípio configura uma limitação ao direito em tela. Nenhum direito, em tese,
deveria ser exercido em detrimento dos outros direitos.
Percebe-se que o Estatuto da Terra, de certa forma, se contradiz, pois ao
mesmo tempo em que traz dispositivos que visam assegurar o acesso à Terra, por
outro, cria mecanismos que restringem o acesso à mesma. Desta forma, questiona-
se se o Brasil realmente tem condições e interesse em efetuar a Reforma Agrária.

13.5 Contratos Típicos Do Direito Agrário

Apesar do Código Civil de 1916 ter previsto algumas das regras aplicáveis aos
Contratos Agrários, no que diz respeito aos prédios rústicos, dispostas nos artigos
1.211 a 1.215, e também ao Contrato de Parceria Agrícola em específico, dispostas
nos artigos 1.410 a 1.423, tal código se mostrava essencialmente urbano e não foi

34
capaz de regular de forma ampla as relações advindas no campo, o que somente
ocorreu após a entrada em vigor do Estatuto da Terra.
O atual Código Civil em vigor não trouxe para si os dispositivos supracitados,
tendo em vista que toda a regulação dos mesmos já estava amplamente abrangida
pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto 59.566/66. Além do mais, não foi só porque já
existia uma legislação específica que tais dispositivos não foram trazidos para o
Código de 2002, mas também, conforme já tratamos, porque o Direito Agrário é um
ramo autônomo e assim o sendo, não haveria por que as regras dos Contratos
Agrários estarem positivadas sob o âmbito das regras civis.
Vale destacar ainda que conforme o próprio Estatuto da Terra prevê em seu
artigo 92, §9, somente nos casos em que a Lei foi omissa, aplicar-se-á o Código Civil.
Assim sendo, fica nítida a ideia de que, aqui, o ramo subsidiário é o Direito Civil, o que
amplia mais uma vez a Autonomia do Direito Agrário.
Os Contratos Agrários típicos são apenas dois: O Arrendamento e a Parceria.
No entanto, a depender do seu objeto e de sua finalidade, tais contratos sofrem um
desdobramento. Assim sendo, temos o contrato de Arrendamento Agrícola e o
contrato de Arrendamento Pecuário, bem como o Contrato de Parceria Agrícola e o
Contrato de Parceria Pecuária, Agroindustrial e extrativa, podendo estes serem
escritos, verbais ou ainda tácitos.
Apesar de tais contatos terem sido previstos no Estatuto da Terra, foi no
Decreto 59.566/66 que eles encontraram a sua regulamentação.
Por fim, além dos contratos acima elencados, muitos outros são utilizados no
meio agrário, mas somente estes são considerados Contratos Típicos. Assim sendo,
todos os demais contratos usados no meio rural serão então regulados pelo nosso
atual Código Civil.
O artigo 92 do Estatuto da Terra regula de forma geral os Contratos de
Arrendamento e Parceria. Nele podemos ver disposições que protegem o arrendatário
e o parceiro outorgado no que diz respeito à manutenção do equilíbrio contratual de
forma geral. Dentre estes dispositivos, verifica-se que, se por acaso, na vigência do
Contrato de Arrendamento ou do Contrato de Parceria, o proprietário deseje aliená-lo,
deverá notificar o arrendatário ou parceiro outorgado para que este possa exercer seu
direito de preferência dentro do prazo estabelecido na Lei.

35
Caso o arrendatário ou o parceiro outorgado não tenham sido notificados da
venda, poderão estes, após o depósito do preço e obedecidos os demais requisitos
previstos no artigo supracitado, adjudicar o imóvel através de Ação própria.
Contudo, caso ocorra a alienação ou ainda a imposição de ônus real sobre o
imóvel, nenhum desses fatores interromperá a vigência dos contratos de
Arrendamento ou Parceria conforme preceitua a Lei, sendo certo que, nesta hipótese,
o adquirente sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações do alienante, podendo-se falar
até em caso de cessão de posição contratual.
Ainda sob o preceito da manutenção do equilíbrio contratual, verifica-se neste
artigo a vedação de cláusulas consideradas abusivas, sendo estas consideradas
nulas ou ineficazes (BORGES, 2014).
A priori, podemos dizer que os contratos agrários são típicos, ou seja, são
previstos e regulados em Lei, podendo ainda ser considerados como nominados.
Apesar de possuírem características próprias que os diferenciam entre si, os
Contratos Agrários possuem classificação semelhante.
No que diz respeito à natureza da obrigação estipulada, tais contratos são
bilaterais uma vez em que há uma reciprocidade simultânea das prestações, sendo
as partes credoras e devedoras umas das outras, ocorrendo, então, uma relação
sinalagmática.
São também contratos onerosos e comutativos. São onerosos, segundo a
doutrinadora Maria Helena Diniz, pois trazem vantagens para ambas as partes, bem
como estas sofrem um sacrifício patrimonial correspondente àquele proveito ora
almejado e comutativos, pois cada contraente recebe de sua contraparte uma
prestação relativamente equivalente à sua, podendo verificar, de imediato, tal
equivalência.
Com relação à pessoa do contratante, tais contratos são tidos como intuitu
personae. Ocorre que a pessoa do contratante, principalmente no que diz respeito ao
Contrato de Parceria, é um dos elementos determinantes da relação contratual:
 A pessoa do contratante, nesses contratos, tem influência decisiva no
consentimento do outro, que tem interesse em que as obrigações contratuais
sejam por ele cumpridas, por sua habilidade particular, competência,
idoneidade, etc.

36
Segundo a mesma doutrinadora, os contratos pessoais ou intuitu personae
possuem ainda como consequência serem intransmissíveis e não poderem ser
cedidos. Esta última consequência está disposta, inclusive, no artigo 95, VI da Lei
4.504/64 que diz “sem expresso consentimento do proprietário é vedado
subarrendamento”.
Geralmente esta proibição deve constar de cláusula contratual, porque em caso
de omissão a jurisprudência tem entendido que o arrendatário pode subarrendar,
porque neste aspecto estaria na liberdade de dispor de seus bens e direitos.
(BORGES, 2014)
Quanto à forma, os Contratos Agrários, são consensuais ou ainda, não solenes.
Isto porque eles se formam mediante a mera convergência da vontade das partes,
sem ser necessário, para o seu aperfeiçoamento, qualquer outro ato. No entanto, é
sempre aconselhável, para que tenha efeitos contra terceiros, que os Contratos de
Arrendamento e Parceria sejam sempre, quando possível, averbados na matrícula do
imóvel.
A necessidade de registro desses contratos no Cartório de Registro de Imóveis
é mais prática do que legal. A Lei não faz essa exigência. No entanto, sabemos que
os agricultores, em geral, precisam financiar a safra, seja por meio privado ou público
e para tanto, constituem direito real sobre a safra armazenada, pendente ou em vias
de formação.
Sabemos também que em alguns contratos há a estipulação do pagamento da
renda em sacas do produto cultivado na área arrendada ou ainda, como é o caso da
Parceria Agrícola, há a estipulação da quota parte de cada Parceiro.
Assim sendo, em alguns casos, pode haver um conflito de preferência sobre o
grão entre o credor da CPR e o Arrendador e/ou Parceiro-Outorgado. Alguns
magistrados entendem que, a Garantia Cedular da CPR, uma vez que esta estiver
devidamente registrada, configura direito real e possui preferência sobre o Contrato,
como podemos ver no julgado abaixo:

Assim, há de se entender que o penhor agrícola, devidamente registrado no


Cartório Imobiliário, tem preferência sobre o contrato de arrendamento, com
promessa de pagamento através da mesma safra, ainda que registrado em
Cartório de Títulos e Documentos, mesmo porque tal preferência foi
estipulada pelo próprio arrendatário. (Apelação Cível
1.0035.03.0236778/001, Relator(a): Des.(a) Guilherme Luciano Baeta Nunes,
15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/06/2006, publicação da súmula em
01/08/2006)

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Seguindo o mesmo entendimento de que o registro confere preferência sobre
a safra, podemos verificar o Acórdão do TJGO. No entanto, no caso em tela, vemos o
contrário do que ocorreu no julgado anterior, pois aqui o Contrato de Arrendamento é
que havia sido registrado em data anterior, adquirindo então o direito de preferência
sobre a Cédula de Produto Rural:

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO.


PREFERÊNCIA. PRIMEIRO REGISTRO. CONTRATO. BOA-FÉ. 1 -
Considerando que a cédula do produtor rural foi registrada em data posterior
ao registro do contrato de arrendamento rural, deve-se reconhecer a boa-fé
do arrendador e assegurar-lhe o direito aos frutos da renda de sua
propriedade rural. Recurso conhecido e provido. (TJGO, AGRAVO DE
INSTRUMENTO 177636-44.2011.8.09.0000, Rel. DES. ROGERIO AREDIO
FERREIRA, 3A CAMARA CIVEL, julgado em 20/09/2011, DJe 960 de
14/12/2011)

Ainda que o Contrato de Arrendamento e/ou Parceira não gere efeitos reais, o
seu registro no Cartório de Registros de Imóveis é revestido dos efeitos inerentes ao
ato, sendo o mais importante efeito, a Oponibilidade Erga Omnes:

A oponibilidade é o primeiro e mais fundamental dos efeitos que resultam da


inscrição de um título no Registro de imóveis e demais registros públicos. Por
meio da oponibilidade, impõe-se ao terceiro a realidade do direito registrável,
cujo conteúdo lhe é imposto, independentemente do conhecimento efetivo do
registro. Como em geral, têm acesso ao sistema de registro de imóveis os
direitos reais imobiliários, cujos efeitos são erga omnes, isto é, vinculam toda
comunidade, a consequência óbvia é que niguém pode se considerar alheio
à obrigação de observar os direitos de usar, gozar e dispor do titular do direito
real registrado. O mesmo se aplica a outros direitos ou situações jurídicas
que, sem terem natureza real, também podem ser oponíveis às demais
pessoas da comunidade, uma vez tenham tido acesso ao fólio real.
(LOUREIRO, Luiz Guilherme. 2014, p. 304)

Por tal motivo, a fim de revestir o Contrato de presunção iuris et de iuris e evitar
conflitos e inseguranças jurídicas, recomenda-se que tais contratos, bem como os
seus respectivos aditivos, sejam submetidos à inscrição no Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de onde se localiza o imóvel objeto da concessão de uso.

13.6 Do Arrendamento

O Arrendamento Rural, conforme preceitua o art. 3 do Decreto 59.566/66,


caracteriza-se por ser um Contrato Agrário no qual o proprietário do imóvel rural,
denominado arrendante, cede ao arrendatário o uso e gozo do imóvel - que pode ser

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cedido no todo ou em partes, junto ou não com as suas benfeitorias, bens e demais
facilidades - por um período de tempo determinado ou não. A finalidade primordial do
uso da terra, pelo arrendatário, é para que este nela possa exercer atividades de
exploração agropecuária, agroindustrial extrativa ou mista, mediante contraprestação
de aluguel ou renda, dentro dos limites e condições Legais.
Há de se observar que o pagamento da renda do arrendamento deve ser
estipulado, necessariamente, em reais. Isto porque, segundo o decreto 59.566/66,
caso seja combinado de forma diversa da prevista, o contrato estará descaracterizado.
Podendo, a depender do caso concreto, ser considerado como Parceria.
No que diz respeito ao objeto da exploração, podemos ter os seguintes
contratos:
a) Arrendamento agrícola, que se destina à exploração da lavoura
de plantações como café, soja, milho, cana-de-açúcar etc;

b) Arrendamento Pecuário, que se destina à criação de gado,


suínos, aves, etc., onde criam-se, recriam-se, engordam, invernam ou
extraem matéria prima destes;

c) Arrendamento Agroindustrial, que se destina ao beneficiamento


dos produtos oriundos da exploração agrícola, pecuária ou vegetais no
próprio local de sua produção uma vez em que as instalações industriais
necessárias para tanto são do Arrendador;
d) Arrendamento Extrativo, onde visa-se a exploração de florestas,
desde que, claro, o projeto seja aprovado pelo IBAMA e sempre vise
respeitar o meio ambiente e os recursos naturais, conforme preceitua o
Estatuto da Terra e a Carta Maior.

O Decreto 59.566/66 previu ainda a possibilidade de subarrendamento, onde o


arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu
contrato de arrendamento originário, desde que, haja o consentimento do Arrendador
sob pena de rescisão do contrato.
Há de se observar que, a importância do consentimento, além de seguir uma
disposição legal, consiste em uma segurança jurídica ao próprio subarrendatário. Isto
porque, o Arrendador, não estando ciente e não tendo anuído com o contrato, pode
despejar o mesmo, como se pode observar no seguinte julgado:

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ARRENDAMENTO RURAL. SUBARRENDAMENTO. AUSÊNCIA DE
AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. RESCISÃO DO CONTRATO. Em contrato de
arrendamento rural, comprovado o subarrendamento pelo arrendatário sem
a autorização expressa do arrendador, a rescisão do pacto com o
consequente despejo são medidas que se impõem. (Apelação Cível
1.0133.05.026511-4/001, Relator(a): Des.(a) Duarte de Paula, 11ª CÂMARA
CÍVEL, julgamento em 01/11/2006, publicação da súmula em 18/11/2006)

Ou ainda, no caso de rescisão do contrato principal, não se obriga o Arrendador


a notificar o subarrendatário, uma vez em que não se tratava de contrato válido e
eficaz, representando, mais uma vez, uma nítida insegurança jurídica para o mesmo:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.


CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA. RESCISÃO DE
CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL. ORDEM DE
DESOCUPAÇÃO. NOTIFICAÇÃO DE SUBARRENDATÁRIO.
DESNECESSIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
- Inexistindo subarrendamento válido, pois sem anuência do
arrendador/proprietário do imóvel, não é necessária a notificação do
subarrendatário para fins de cumprimento da ordem judicial de desocupação
do imóvel. (Agravo de Instrumento C.v. 1.0702.12.015556-0/003, Relator(a):
Des.(a) José Flávio de Almeida, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em
07/11/2012, publicação da súmula em 19/11/2012)

Há de se observar que, ainda que se entenda que houve uma má-fé do


Arrendatário Outorgante, até que se prove o mesmo ou se indenize o Arrendatário
Outorgado ou subarrendatário, a lesão já ocorreu. E pior seria o cenário onde o
despejo e/ou desocupação fossem decretados em fase de formação da lavoura, pois,
se o subarrendatário não possui contrato válido, poderia este se valer dos dispositivos
que autorizam a espera da colheita da safra?
Entende-se que não. E neste caso, caberia a ele, uma vez experimentado o
infortúnio, entrar com Ação de Indenização contra o Arrendatário Outorgante, caso
fosse comprovada a má-fé do mesmo. Ou na pior das hipóteses, uma vez impedido
de colher o fruto da lavoura, entre com uma Ação de Enriquecimento Sem Causa
contra o proprietário da terra.
Vale por fim destacar que também nos casos de subarrendamento recomenda-
se o registro no Cartório de Registro de Imóveis, para que este tenha todos os efeitos
já discutidos. Lembrando, no entanto, que o registro “não sana eventuais defeitos do
título, nem em relação ao terceiro de boa-fé” (LOUREIRO.2014, p.302).

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13.7 Da Parceria Rural

O Contrato de Parceria caracteriza-se por configurar um tipo de sociedade na


qual o parceiro-outorgante em geral fornece a terra e algumas benfeitorias e/ou
maquinários e o parceiro-outorgado, por sua vez, colabora com a mão de obra e
gerenciamento do cultivo da lavoura. Ao final, os frutos percebidos naquele
empreendimento são divididos nos percentuais estabelecidos contratualmente pelas
partes, sempre obedecendo às frações mínimas estabelecidas em Lei.
O artigo 96 do Estatuto da Terra tratou de conceituar tal contrato:
Art. 96. Na parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa, observar-seão
os seguintes princípios:

[...]
§ 1º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a
ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel
rural, de parte ou partes dele, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e/ou
facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração
agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e/ou lhe entrega
animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de
matériasprimas de origem animal, mediante partilha, isolada ou
cumulativamente, dos seguintes riscos:
I - caso fortuito e de força maior do empreendimento rural;
II - dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem,
observados os limites percentuais estabelecidos no inciso VI do caput deste
artigo;
III - variações de preço dos frutos obtidos na exploração do empreendimento
rural.

Além da classificação já dada aos Contratos Rurais, o Contrato de Parceria


apresenta ainda, com relação à natureza contratual, a aleatoriedade devido ao risco
futuro e incerto que permeia tais contratos. Conforme Maria Helena Diniz, nos
Contratos de Parceria há uma Partilha de riscos, isto porque:

[...]nas variações de preço dos frutos obtidos na exploração do


empreendimento rural e no caso fortuito e na força maior, pois, havendo
perda parcial, repartir-se-ão os prejuízos havidos, na porção estabelecida
para cada contratante. Ambos os contraentes sofrerão o risco do
empreendimento, pois os frutos, produtos e lucros são repartidos de acordo
com a participação, estabelecida a porcentagem em lei[...]. (DINIZ, 2014)

Assim como nos contratos de Arrendamento, caso o prazo da Parceria não


tenha sido convencionada pelas partes, há a presunção legal de que o mesmo terá
vigência de, no mínimo, 3 anos assegurando ainda ao parceiro outorgado a conclusão
da colheita pendente ou em vias de formação.

41
Há de se observar que o legislador deixou expresso que as regras pertinentes
ao contrato de Arrendamento serão aplicadas, subsidiariamente, ao Contrato de
Parceria no que não colidir com a natureza e essência deste último.
Caso o contrato de Parceria não obedeça o estabelecido no artigo 96 do
Estatuto, poderá este restar desconfigurado, pois aqueles são os princípios que o
norteiam. No entanto, o próprio dispositivo legal faz algumas ressalvas quando afirma
que não ocorrerá a desconfiguração da Parceria no caso das partes estabelecerem a
prefixação, em quantidade ou volume, do montante da participação do proprietário,
desde que, ao final ajuste-se o percentual de acordo com a produção.
O Contrato de Parceria, por muitas vezes, é confundido com o Contrato de
Sociedade Simples, ou ainda, o contrato de trabalho. No entanto sabemos que este
não se assemelha a estes contratos.
Ainda assim, há uma forte tendência, no campo, de se simular tal contrato. Por
tal motivo, o Estatuto da Terra, previu em seu art. 96, parágrafo único a hipótese da
falsa parceria:

Art. 96[...]
Parágrafo único. Os contratos que prevejam o pagamento do trabalhador,
parte em dinheiro e parte percentual na lavoura cultivada, ou gado tratado,
são considerados simples locação de serviço, regulada pela legislação
trabalhista, sempre que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva
responsabilidade do proprietário, locatário do serviço a quem cabe todo o
risco, assegurando-se ao locador, pelo menos, a percepção do salário-
mínimo no cômputo das duas parcelas.

Evita-se assim, a exploração do homem pelo homem, pois se o parceiro exerce


função como se empregado do Parceiro-Outorgado fosse, a Lei deve protegê-lo, uma
vez em que trata-se da parte hipossuficiente da relação.
Por tal motivo, recomenda-se sempre que firme-se este contrato por escrito,
para que ambas as partes tenham segurança jurídica do que foi previamente
avençado. Além, claro, do contrato servir como meio de prova em caso de futuro litígio.

13.8 Diferenças Essenciais entre os Contratos de Arrendamento e a Parceria

De forma geral, é possível distinguir o Contrato de Arrendamento do Contrato


de Parceria Agrícola pela natureza jurídica do negócio subjacente e a forma de
produzir rendimentos.

42
É preciso ter em mente que, de forma semelhante à locação de imóvel urbano,
no arrendamento o Arrendador cede o uso temporário do imóvel rural ao arrendatário
por um preço determinado que deverá ser pago independentemente do sucesso da
lavoura ali produzida. Isto porque, o Arrendador não participa dos lucros e prejuízos
do empreendimento, diferentemente do Parceiro-Outorgante que, frustrada a safra,
não receberá a sua quota-parte.

Na parceria existe uma espécie de sociedade de resultado, no entanto,


juridicamente não chega a se identificar com um contrato de sociedade, até
porque, as partes contratantes parceiro outorgante e parceiro outorgado,
correm o risco do resultado da colheita, isto é, se houver perda dos frutos a
serem colhidos ou se houver uma queda na produção estimada, ambos os
contratantes suportam este ônus, não tendo qualquer deles direito de exigir
qualquer tipo de recompensa. (BORGES, 2014, p.312/313)

De forma resumida, podemos dizer que:


a) com relação ao pagamento, no arrendamento temos o preço fixo,
enquanto que na Parceria há a fixação de uma porcentagem sobre os frutos
da produção;
b) com relação aos riscos somente na Parceria há uma partilha dos
resultados – riscos e lucros, enquanto que no Arrendamento o risco é
suportado tão somente pelo Arrendatário.
Estas são as diferenças essenciais entre esses dois tipos de contratos. No
entanto, o professor Antônio Moura Borges faz uma ressalva importante ao tema:

Esclarecido tais diferenças, referidos contratos agrícolas, é oportuno lembrar


que as diretrizes traçadas pela lei para o contrato de arrendamento, de certa
forma se aplicam na parceria, desde que não contrastam com os dois pontos
diferenciais ut retro e que são: a) risco do negócio e, b) preço do contrato.
(BORGES, 2014, p.313)

Por fim, em se tratando de Parceria, apenas nos casos em que não houver
culpa das partes contratantes que não caberá à outra parte a sua fração avençada.
Isto porque, é preciso se atentar para a boa-fé e equilíbrio contratual. Não seria justo,
ao parceiro que cumpriu com todas as suas obrigações contratualmente avençadas,
por culpa do outro Parceiro que por ventura descumpriu com a sua parte (não
plantando em época própria, plantando safra imprópria para a época, etc), não receba
a sua quota-parte.

43
13.9 Do Contrato de Comodato

No meio rural, além dos Contratos Típicos acima estudados, temos uma grande
incidência do uso de Contratos de Comodato. Tais contratos, geralmente firmados
entre pais e filhos, são contratos unilaterais a título gratuito onde há a concessão
temporária do uso da terra.
Por não se tratar de um contrato típico, ou seja, por não estar previsto no
Estatuto da Terra tampouco regulamentado no Decreto 59.566/66, o Contrato
de Comodato, ainda que utilizado no campo, e está previsto no artigo 579 do Código
Civil.
Geralmente, alguns contratos possuem alguns encargos como taxas que
recaiam sobre o imóvel, sem que isso desconfigure o comodato.
De forma geral, além dos traços característicos do Comodato já conhecidos
como a Unilateralidade e Gratuidade, podemos citar ainda que o mesmo é apresenta
característica real, uma vez em que o art. 579 do Código Civil dispõe que o contrato
perfaz-se pela tradição da coisa que concede ao Comodatário a posse direta da
mesma, ainda que precária. Por fim, podemos citar que, assim como os contratos
típicos supra citados, o Comodato apresenta-se como intuitu personae e temporário.
Como já citamos, por não se tratar de um Contrato tipicamente agrário, não
cabe aqui a aplicação das disposições do Estatuto da Terra tampouco as regras do
arrendamento de forma subsidiária como pode ver no julgado abaixo:

EMENTA: AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR. NÃO CONHECIMENTO


DO RECURSO. REJEIÇÃO. IMÓVEL RURAL. CONTRATO DE
COMODATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ESTATUTO DA TERRA. NÃO
APLICAÇÃO. PROMESSA DE DOAÇÃO. FRUSTRAÇÃO.
INVESTIMENTOS NO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AFASTAMENTO. 1. Ainda que as
razões do recurso repitam alguns argumentos colocados na inicial, não há
óbice a que a apelação seja conhecida, quando for possível vislumbrar os
motivos do inconformismo do autor no tocante à condenação. 2. Restando
comprovado que o autor possuía o imóvel rural apenas a título de comodato,
resta afastado o direito de preferência por ele alegado, eis que a regra do
artigo 92, § 3°, do Estatuto da Terra, somente se aplica às hipóteses de
arrendamento rural. 3. Havendo o comodante descumprido o compromisso
de doação formulado em favor do filho do autor, vendendo o imóvel rural para
terceiro, sem sequer cientificar o comodatário, deve arcar com os prejuízos
suportados por este, decorrentes dos investimentos realizados no imóvel,
sobretudo quando as benfeitorias realizadas influíram no valor de venda do
terreno. 4. Não há que se falar na responsabilidade solidária do adquirente
de boa-fé que desconhecia a relação havida entre o requerido e o autor,
referente aos investimentos realizados por este no imóvel rural cedido em
comodato. (Apelação Cível 1.0144.07.021822-3/001, Relator(a): Des.(a)

44
Otávio Portes, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/09/2012, publicação
da súmula em 14/09/2012)

Assim sendo, cabe ao Comodato a aplicação do Código Civil, ainda que


estejamos diante de uma situação fática rural.

13.10 Lei Nº 11.443 de 5 de Janeiro 2007

Dá nova redação aos arts. 95 e 96 da Lei no 4.504, de 30 de novembro de 1964,


que dispõe sobre o Estatuto da Terra.
Art. 1o Os arts. 95 e 96 da Lei no 4.504, de 30 de novembro de 1964, passam a
vigorar com a seguinte redação:
“Art. 95. .................................................................
III - o arrendatário, para iniciar qualquer cultura cujos frutos não possam ser
recolhidos antes de terminado o prazo de arrendamento, deverá ajustar, previamente,
com o arrendador a forma de pagamento do uso da terra por esse prazo excedente;
IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência
à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do
vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas
existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se
automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes,
não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples
registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;
V - os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão
se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por
via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para
explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;
VIII - o arrendatário, ao termo do contrato, tem direito à indenização das
benfeitorias necessárias e úteis; será indenizado das benfeitorias voluptuárias quando
autorizadas pelo proprietário do solo; e, enquanto o arrendatário não for indenizado
das benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo
das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e das
disposições do inciso I deste artigo;
XI - ........................................................................

45
a) limites da remuneração e formas de pagamento em dinheiro ou no seu
equivalente em produtos; prazos mínimos de arrendamento e limites de
vigência para os vários tipos de atividades agrícolas;
b) a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não
poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel,
incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se
o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para
fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a
remuneração poderá ir até o limite de 30% (trinta por cento);
XIII – (VETADO)” (NR)
“Art. 96. ..............................................................
VI - ......................................................................
a) 20% (vinte por cento), quando concorrer apenas com a terra nua;
b) 25% (vinte e cinco por cento), quando concorrer com a terra preparada;
c) 30% (trinta por cento), quando concorrer com a terra preparada e moradia;
d) 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico de
benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões,
banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso;
e) 50% (cinquenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o
conjunto básico de benfeitorias enumeradas na alínea d deste inciso e mais
o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos
tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de
parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50%
(cinquenta por cento) do número total de cabeças objeto de parceria;
f) 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva em
que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco
por cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a comissão
mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido;
VIII- o proprietário poderá sempre cobrar do parceiro, pelo seu preço de custo,
o valor de fertilizantes e inseticidas fornecidos no percentual que corresponder à
participação deste, em qualquer das modalidades previstas nas alíneas do inciso VI
do caput deste artigo;

46
IX - nos casos não previstos nas alíneas do inciso VI do caput deste artigo, a
quota adicional do proprietário será fixada com base em percentagem máxima de 10%
(dez por cento) do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro.
§ 1o Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder
à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou
partes dele, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e/ou facilidades, com o
objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária,
agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e/ou lhe entrega animais para cria, recria,
invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante
partilha, isolada ou cumulativamente, dos seguintes riscos:
I - caso fortuito e de força maior do empreendimento rural;
II - dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem,
observados os limites percentuais estabelecidos no inciso VI do caput deste artigo;
III - variações de preço dos frutos obtidos na exploração do empreendimento
rural.
§ 2oAs partes contratantes poderão estabelecer a prefixação, em quantidade
ou volume, do montante da participação do proprietário, desde que, ao final do
contrato, seja realizado o ajustamento do percentual pertencente ao proprietário, de
acordo com a produção.
§ 3oEventual adiantamento do montante prefixado não descaracteriza o
contrato de parceria.
§ 4oOs contratos que prevejam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro
e parte em percentual na lavoura cultivada ou em gado tratado, são considerados
simples locação de serviço, regulada pela legislação trabalhista, sempre que a direção
dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário, locatário do
serviço a quem cabe todo o risco, assegurando-se ao locador, pelo menos, a
percepção do salário mínimo no cômputo das 2 (duas) parcelas.
§ 5oO disposto neste artigo não se aplica aos contratos de parceria
agroindustrial, de aves e suínos, que serão regulados por lei específica.” (NR)

47
14 LOCAÇÕES URBANAS

Fonte: revistaimoveis.zap.com.br

Lei n. 8.245/91: É a lei que cuida dos contratos de locação de bens imóveis,
podendo ser residencial ou não residencial. Ela trata de três espécies contratuais:
a) contrato de locação residencial;
b) contrato de locação não residencial;
c) contrato por temporada.
Além dessas três hipóteses o C. C. Tratara de locação envolvendo bem
móvel. Em relação à sistemática da lei:
 A lei 8.245/91 é um minissistema jurídico já que trata de Direito Material Civil,
Direito processual civil, Direito Administrativo, Direito Penal e Direito Comercial
(é uma lei completa).
Partes do contrato:
a) locador: proprietário;
b) locatário: é o inquilino.
Objeto:
Sempre locação de imóvel urbano (art. 1 º). É aquele que a lei prevê como
urbano (o plano diretor da Cidade que especifica).
Aplica-se à “locação de imóvel urbano” (art. 1º)
Não se aplica a lei: (parágrafo único do art. 1)
a) à locação de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
b) à locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos;
c) à locação de espaços destinados à publicidade;
48
d) à locação de apart-hotéis, hotéis – residência ou equipamentos
assim
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários;
e) ao arrendamento mercantil
Obs.: Arrendamento agrário é tipificado no estatuto da terra.
Cláusula Penal: (importante)
No caso de infringir alguma das cláusulas do contrato (é pautada em três
meses). A cláusula penal é fixada de comum acordo entre as partes, podendo ser
cobrada mesmo sem alegação de prejuízo (art. 416, CC).
Art. 4º “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
locador reaver o imóvel locado. O locatário, todavia poderá devolvê-lo, pagando a
multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na
sua falta, a que for judicialmente estipulada.” (a parte que foi alterada). Entretanto diz
o parágrafo único desse artigo que o locatário ficará dispensado de pagar a multa se
a devolução decorrer de transferência do seu local de prestação de serviços
determinada pelo seu empregador (não se aplica se o pedido de transferência é de
iniciativa do próprio proprietário), devendo comunicar o locador por escrito e no prazo
mínimo de 30 dias de antecedência
Art. 5º: Despejo: é a ação do locador para reaver o imóvel, seja qual for o
fundamento do término da locação (Art. 9º:), exceto se for em decorrência de
desapropriação.
Art. 6º: Locações por prazo indeterminado, ou nas que passam a vigorar pela
expiração do prazo original da avença. O locatário deverá avisar o locador por escrito
no prazo mínimo de 30 dias de antecedência. Na ausência do aviso o locador poderá
cobrar um mês de aluguel e encargos.
Art. 8º: Alienação de imóvel durante a locação: o adquirente poderá denunciar
o contrato com o prazo de 90 dias (contados do registro da venda ou do compromisso)
para a desocupação, salvo: se a locação for por tempo determinado e se o contrato
tiver clausula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matricula
do imóvel.
Art. 10º: Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11º: Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e
obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam
na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
49
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu
sucessor no negócio.
Art. 12º: Em caso de separação de um casal, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permaneça no imóvel.
Art. 13º: A cessa da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total o
parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

14.1 Sublocação (art. 14-16)

É o contrato de locação entre locatários, que se chamarão sublocador e


sublocatário. Para isso ocorrer é necessário o proprietário permitir ou não proibir.
Hipótese em que o locatário cede, parcialmente ou totalmente, o bem locado para
outrem (sublocatário) mediante remuneração. Exige-se não haver disposição em
contrário no contrato.
No que couber, aplicam-se às sublocações as disposições referentes às
locações. (art. 14)
Rescindida, ou finda a locação, resolvem-se as sublocações, salvo o direito de
indenização que possa competir ao sublocatário contra o sublocador. (art. 15)
O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que
dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se
vencerem durante a lide. (art. 16)

14.2 Aluguel (art. 17-21)

É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda


estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. (art. 17). Vide
artigo: 318 CC – somente em real.
É livre a convenção do aluguel (LI, art. 17), sendo lícito às partes fixar clausula
de reajuste (art. 18). A disposição mostra-se fiel ao princípio da autonomia da vontade,
que impera no direito contratual brasileiro. Após três anos de vigência do contratou do
ajuste anteriormente realizado, não havendo acordo, ao locador ou locatário caberá o
ajuizamento de pedido de revisão judicial, a fim de reajustá-lo ao preço de mercado
(art. 19).

50
Art. 20: Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador
não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21: O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas
habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao
dobro do valor da locação.
O descumprimento do art. 21 autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os
limites nele estabelecidos (parágrafo único, art. 21).

14.3 Deveres do locador (art. 22)

a) entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se


destina (depende do uso: comercial, residencial);
b) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (no
caso de turbação, que ocorre quando há o prejuízo da posse do bem, como p.
Ex., colocar música alta para atrapalhar outro imóvel e no caso de esbulho
possessório, que ocorre quando há perda da posse por motivo excepcional,
como p. Ex., invasão de sem terras);
c) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
d) fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas;
e) pagar os impostos e taxas (ex.: luz), salvo estipulação em contrário no
contrato;
f) pagar as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X, parágrafo único)
(são aquelas que não são normais: pintura de fachada; indenizações
trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação; instalação de equipamentos de segurança e
incêndio; despesas de decoração e paisagismo; constituição de fundo de
reserva; entre outras).

14.4 Deveres do locatário (art. 23)

a) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou


contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia

51
útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver
sido indicado no contrato;
b) servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível
com
a natureza deste e com o fim a que se destina;
c) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
d) reparar os danos por este provocados e comunicar outros defeitos ou
turbações;
e) não modificar a forma interna ou externa sem o consentimento do
locador;
f) entregar ao locador, tempestivamente, os documentos de cobrança de
tributos e quaisquer outras intimações ou notificações que a ele se
destinem;
g) pagar as despesas ordinárias de condomínio: (art. 23, XII, § 1º) (salários;
água; luz; gás; despesas de limpeza; manutenção de elevadores e
antenas coletivas; entre outros).
Art. 24: deposito judicial de aluguel por condições precárias. O locado poderá
cobrar os tributos, encargos e despesas originarias de condomínio juntamente com o
aluguel do mês a que se refiram (art. 25).
O locatário é obrigado a aceitar reparos no imóvel quando estes forem de
caráter urgente. Entretanto, se esses reparos durarem mais de 10 dias o locatário terá
um abatimento no valor do aluguel proporcional ao período excedente, se mais de 30
dias poderá resilir o contrato (art. 26)

14.5 Benfeitorias (art. 35-36)

Salvo disposição em contrato, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo


locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção (art. 35). As
voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário (art. 36).
OBS1: Benfeitoria é toda obra realizada pelo homem na estrutura de um bem,
com o propósito de conservá-lo, melhorá-lo ou proporcionar prazer ao seu proprietário.
As benfeitorias podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias, ressaltando-se que
cada uma delas produz um efeito jurídico.
Necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que
evitam que ele se deteriore. Exemplo: os reparos de um telhado, infiltração ou a

52
substituição dos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias
necessárias, vez que conservam o imóvel e evitam sua deterioração.
As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel.
Exemplo: a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas
janelas, ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque tornam o
imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.
Já as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas
podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. Exemplo: as obras de jardinagem, de
decoração ou alterações meramente estéticas.
OBS 2: O direito de retenção consiste em poder o possuidor reter a coisa em
seu poder, até ser embolsado nas despesas a que tem direito pelas benfeitorias
necessárias e úteis.

14.6 Garantias (art. 37-42)

a) Caução (bens móveis ou imóveis (art. 38, parágrafo 1º) – inclusive


dinheiro);
Dois tipos:
I- Real: é aquela pelo qual se dá um bem imóvel como garantia, devendo
ele ser registrado;
II- Pessoal: é aquela pelo qual o locatário deposita uma quantia em
dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, devendo
ser depositada em caderneta de poupança (art. 38, parágrafo 2º).
b) Fiança (contrato acessório);

c) Seguro de fiança locatícia (abrangerá a totalidade das obrigações do


locatário – art. 41);

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (é aquela onde é


ofertado o fundo de investimento do locatário para o locador, ou seja, quotas
de investimento serão cedidas como garantia ao locador no caso de não serem
pagos os alugueis mensais. Essa cessão deverá constar no contrato de
locação, inclusive com o prazo de duração que poderá ser determinado ou
indeterminado).

53
É vedada, sob pena de nulidade e caracterização de contravenção penal, a
exigência de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de
locação (parágrafo único, art. 37).
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei. ’’- art. 39
O locador poderá exigir novo fiador (morte deste; recuperação judicial;
desaparecimento dos bens móveis; desapropriação ou alienação do imóvel; entre
outras – ler art. 40). Com isso, o locador poderá notificar o locatário para apresentar
nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
O inciso X do art. 40 assegura ao fiador, depois de prorrogada a locação por
prazo indeterminado, o direito de notificar ao locador sua intenção de desonerar-se da
obrigação, ficando, neste caso, obrigado ainda por 120 (cento e vinte) dias após a
notificação.
Art. 42: Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o
locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia
útil do mês vincendo.

14.7 Preferência (art. 27-34)

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de


direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel
locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe
conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de
ciência inequívoca (art. 27).
O prazo para a aceitação do locatário (prazo do direito de preferência do
locatário) é de 30 dias (decadencial). Caso ele aceite a proposta, a posterior
desistência do locador acarreta a este a responsabilidade pelos prejuízos
ocasionados, inclusive os lucros cessantes (art. 29). Importante destacar que, estando
o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e
posteriormente ao locatário. Se forem vário sublocatários a preferência caberá a todos
em comum, entretanto, havendo pluralidade de pretendentes, caberá preferência ao
locatário mais antigo, e, se da mesma data, o mais idoso (art. 30). “Em se tratando de

54
alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre
a totalidade dos bens objeto da alienação.” (art. 31).
Art. 32: Casos em que não é autorizado o direito de preferência.
Art. 33: O referido artigo configura ao locatário o direito de optar por duas
soluções caso ele seja preterido em seu direito de preferência: reclamar do alienante
as perdas e danos ou, reaver o imóvel alienado, com o depósito do valor do imóvel
mais as despesas constantes do ato de transferência do imóvel na venda, devendo
realizar esse requerimento em um prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no
Cartório de Imóveis. Por fim, diz o art. 34 que havendo condomínio no imóvel, a
preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

14.8 Penalidades civis e criminais (art. 43-44)

Hipóteses: exigir valor além do aluguel; exigir mais de uma modalidade de


garantia; cobrar antecipadamente o aluguel; recusar a fornecer recibo discriminado do
aluguel e encargos.

14.9 Locação residencial (art. 46-47)

Locação residencial é aquela que tem cunho de moradia. (Obs.: existem três
tipos de locação: Residencial; Não-Residencial; Por Temporada).
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta
meses), a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso (art. 46). Findo o prazo, se não
denunciada em 30 dias, a locação se estende por prazo indeterminado, ou seja, se o
locatário continuar com a posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir-se-á a prorrogado o contrato por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Entretanto, se ocorrer a
prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o
prazo de 30 dias para a desocupação (parágrafo 1º e 2º do art. 46).
Nas locações celebradas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30
(trinta meses), vencido o período, o contrato se torna por tempo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imóvel: art. 47, I-V (ler incisos e parágrafos).

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14.10 Locação por temporada (art. 48-50)

Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência


temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de
saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de
determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 (noventa dias), esteja
ou não mobiliado o imóvel. Entretanto, se o imóvel estiver mobiliado, deverá constar
no contrato a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, que como o estado
que se encontram (art. 48). Exceção: “O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os alugueres e encargos, bem como exigir qualquer das
modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do
contrato.” (art. 49)
Findo o prazo ajustado e não denunciada em até trinta dias, a locação segue
conforme os termos da locação residencial (30 meses). Ou seja, se o locatário
permanecer no imóvel 30 dias após o termino do prazo ajustado e não ocorrer
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado,
não sendo mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Com
isso o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início
ou nas hipóteses do art. 37. (art. 50)

14.11 Locação não residencial (art. 51-57)

Hipóteses não contempladas na locação residencial ou para temporada.


Obs. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa
jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes,
executivos ou empregados (art. 55).
Findo o prazo convencionado, se não denunciada em 30 dias, a locação se
estende por prazo indeterminado nas condições ajustadas. Entretanto, no contrato de
locação por prazo indeterminado, pode o locador denunciar o contrato por escrito,
concedido ao locatário 30 dias para a desocupação. (arts. 56 e 57)

56
14.12 Locação comercial

Quando o empresário é o proprietário do imóvel em que se estabeleceu, o seu


direito é de inerência ao ponto é assegurado pelo direito de propriedade de que é
titular. Quando, entretanto, ele não é o proprietário, mas o locatário do prédio em que
se situa o estabelecimento, a proteção do seu direito de inerência ao ponto de corre
de uma disciplina específica de certos contratos de locação não residencial que
assegura, dadas algumas condições, a prorrogação compulsória.
Ponto é o local em que se encontra o estabelecimento empresarial. A proteção
jurídica do ponto decorre da sua importância para o sucesso da empresa
É necessário, para que a locação seja empresarial, o atendimento aos
seguintes requisitos do art. 51 da Lei 8245/91:
a) Contrato escrito, com prazo determinado
b) Mínimo de 5 anos de relação locatícia
c) Exploração da mesma atividade econômica por pelo menos 3
anos ininterruptos

Cabe ressaltar que cabe aos titulares ao direito de renovação compulsória do


contrato de locação, a partir dos conceitos do atual Código Civil, os empresários
(individual ou sociedade empresária) e a sociedade simples.
O requisito material deve estar atendido à data da propositura da ação
renovatória. Assim, num contrato com prazo determinado de 5 anos, a exploração do
mesmo ramo de atividade econômica deve ter se iniciado, no mais tardar, até o décimo
oitavo mês de sua vigência.

14.13 Ação de despejo (art. 59-66)

Denúncia cheia”: decorre de um motivo, por exemplo, falta de pagamento do


aluguel ou acessórios; descumprimento de obrigação legal ou contratual.
O locatário ou fiador poderá purgar a mora e evitar o despejo.
“Denúncia vazia”: faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de
demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel.
Art. 59, parágrafo 1º: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,
independente da audiência da parte contrária:
I- descumprimento de mútuo acordo;
57
II- extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel estiver
relacionada com o seu emprego;
III-termino do prazo da locação para temporada (tendo sido proposta a
ação até 30 dias após o vencimento do contrato);
IV- morte do locatário sem deixar sucessor legítimo;
V- a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada
com o locatário;
VI- havendo necessidade de se produzir reparações urgentes no
imóvel, determinadas pelo poder público;
VII- o término do prazo notificatório para apresentar nova garantia
locatícia, quando for necessária a substituição da garantia locatícia;
VIII- o término da locação não residencial (tendo sido proposta a ação
em até 30 dias);
IX- a falta de pagamento de aluguel e acessório da locação no
vencimento. (Obs.: dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que
poderão intervir no processo como assistentes. – art. 59, § 2º)
É importante observar que nas ações de despejo por falta de pagamento, o
pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança de aluguéis
e seus acessórios. Nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de
rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança,
devendo ser apresentado com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.
Entretanto, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação
efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do débito
atualizado, independente de cálculo e mediante depósito judicial, incluindo os aluguéis
que se venceram até a data do pagamento, multas, juros, custas e honorários de
advogado. (art. 62, II e § 3º do art. 59). (Ou seja, o locatário ou fiador poderá purgar a
mora e evitar o despejo).
No entanto, diz o § único do art. 62 que não será admitido à emenda da mora
se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente
anteriores à propositura da ação. (ler incisos III, IV, V e VI e art. 60 e art. 61).
Diz o art. 63 que, julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a
expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a
desocupação voluntária. Porém, o § 1º diz que prazo será de 15 dias se entre a citação
e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de quatro meses ou o

58
despejo houver sido decretado com fundamento do art. 9º ou no § 2ºdo art. 46
(contratos ajustados com prazos maiores que 30 meses). – Ler §§ 2º, 3º e 4º. O
despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do
cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o
imóvel (§ 2º do art. 65).

14.14 Prazo para desocupação na Ação de Despejo

Em ações fundadas nas situações em que a retomada do imóvel residencial


passou a viger por prazo indeterminado (art. 46 § 2º) e também naquelas em a
necessidade do imóvel é fundamentada para uso próprio, de cônjuge, de
companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolição e
edificação de imóvel mais útil, poderá o locatário ganhar mais tempo.
Esta afirmação baseia-se no fato de que, o locatário ao invés de contestar a
ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupação do
imóvel dentro do prazo de seis meses contados da citação. Assim como, desocupando
o imóvel dentro do prazo, o locatário ficará isento do pagamento de custas do
processo e honorários advocatícios, caso contrário, será expedido mandado de
despejo.
O art. 63 reza que julgada procedente a ação de despejo, o prazo fixado
pelo juiz para a desocupação voluntária será de trinta dias, porém com algumas
ressalvas.
O prazo será de quinze dias e não trinta, se entre a citação do réu e a
sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses, ou se
o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou
no § 2º do art. 46.
Quando se tratar de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo
Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o
juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares
(art. 63 § 2º).
No caso dos estabelecimentos previstos no art. 63 § 3º, se o despejo for
decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º (para a realização de reparações
urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente

59
executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti–as), ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso, em
que entre a citação e sentença de primeira instância houver decorrido mais de um
ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
A sentença que decretar o despejo irá fixar o valor da caução para o caso de
ser executada provisoriamente. O art. 64 menciona que salvo nas hipóteses das ações
fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo irá depender
de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel,
atualizado até a data do depósito da caução.
A caução poderá ser real ou fidejussória, sendo prestada nos autos da
execução provisória. Se houver a reforma da sentença ou da decisão que concedeu
liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como
indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a
diferença pelo que a exceder.

14.15 Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação (art. 67)

Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação


mediante consignação, será observado além dos requisitos do CPC 282, a
especificação dos valores e a que se referem.
O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias sobre as quais não
penda controvérsia.

14.16 Ação revisional de aluguel (art. 68/70)

É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos da vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial, a fim de
ajustá-lo ao preço de mercado (art. 18/19).
Na ação revisional de aluguel observar-se-á, além dos requisitos exigidos pelos
arts. 276 e 282, a petição inicial deverá indicar o valor cuja fixação é pretendida. O
juiz, ao designar a audiência de conciliação, fixará aluguel provisório, que será devido

60
desde a citação; porém, antes da audiência, o réu poderá pedir a revisão do aluguel
provisório, fornecendo os elementos para tanto (sem prejuízo da contestação). – art.
68.
Importante observar que o art. 69 diz que o aluguel fixado na sentença retroage
à citação, ou seja, as diferenças devidas durante ação de revisão, descontados os
aluguéis provisórios satisfeitos, deverão ser pagas a partir do trânsito em julgado da
decisão que fixar o novo aluguel.
Art. 70 “Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de
desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo”.
Ação renovatória (art. 71/75)
Requisitos: locação não residencial; celebrada por escrito e por prazo
determinado; “o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”; “o locatário esteja explorando
seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos” (art. 51
e seguintes).
Portanto, a ação renovatória dos contratos de locação de imóveis destinados
ao uso comercial ou industrial, somente poderá ser ajuizada, segundo o art. 51, desde
que:
I- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com
prazo determinado;
II- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III- o locatário esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo,
pelo prazo mínimo de três anos.
O art. 52 trata das hipóteses em que o locador não estará obrigado a renovar o
contrato.
Diz o art. 74 que não sendo renovada a locação, o juiz deverá expedir um
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária,
se houver pedido na contestação.

61
15 LEI Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.

Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e


procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
Art. 1º Esta Lei introduz alteração na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991,
que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
Art. 2º A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a
multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na
sua falta, a que for judicialmente estipulada.
.............................................................................” (NR)
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com
o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia
locatícia.
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30
(trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado,
ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a
notificação ao locador.” (NR)
“Art. 13........................................................................
§ 3º (VETADO)”
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação
por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)
“Art. 40.........................................................................
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador,
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os
efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

62
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova
garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”
(NR)
“Art. 52........................................................................
§ 3º (VETADO)”
“Art.59...........................................................................
§ 1º................................................................................
VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir
reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam
ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem
apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação
em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o
intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não
ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo.
§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a
rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar
depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no
inciso II do art. 62.” (NR)
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente
de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário
para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem
ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado
do valor do débito;

63
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no
prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral,
justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10
(dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente
ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão
prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado
essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura
da ação.” (NR)
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição
de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º................................................................................
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do
art. 46.
.............................................................................” (NR)
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior
a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
.............................................................................” (NR)
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte:
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base
nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar,
fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior
a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a
64
conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se
necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo
para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
............................................................................” (NR)
“Art. 71.......................................................................
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for
o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua
inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade,
comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual
idoneidade financeira;
............................................................................” (NR)
“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária, se houver pedido na contestação.
§ 1º (VETADO)
§ 2º (VETADO)
§ 3º (VETADO)” (NR) Art. 75. (VETADO).
Art. 3º (VETADO)
§ 3º do art. 13 da Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2o
do projeto de lei:
“§ 3º Nas locações não residenciais, equipara-se à cessão da locação qualquer
negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário
pessoa jurídica.” (NR)
Razões do veto
Não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica, que,
independentemente da formação do quadro de sócios, tem personalidade jurídica
própria, com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica.
Ou seja, em outras palavras, o contrato de locação firmado entre locador e pessoa
jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária
de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da
personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo
ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes.
65
Além do mais, cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam
sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de
sociedades empresárias, tal como, exemplificativamente, a incorporação, fusão ou
aquisição da participação majoritária de grandes empresas.”
§ 3º do art. 52 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art.
2o do projeto de lei:
“§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e
dos lucros cessantes que tiver com mudança, perda do lugar e desvalorização do
fundo de comércio se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não
der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público ou que
declarou pretender realizar.” (NR)
Razões do veto
A ideia do projeto contempla situação com a qual não se pode concordar sob o
ponto de vista do interesse público, considerando que, se por um lado a melhor
proposta de terceiro tem todo o fundamento necessário para implementar a
nãorenovação da locação - por razões óbvias e de cunho mercadológico -, por outro,
o locatário preterido poderá sofrer prejuízos em decorrência da necessária
desocupação e da desvalorização do estabelecimento comercial, prejuízos esses que
não podem permanecer sem a devida reparação.
§§ 1º, 2º, 3º do art. 74 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo
art. 2º do projeto de lei:
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, contados
da intimação do locatário, por si ou por seu advogado, quando houver, na contestação,
pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro.
§ 2º A desocupação liminar somente será indeferida se:
I – a proposta de terceiro não atender aos requisitos previstos no § 2º
do art. 72;
II – o locatário aceitar, em réplica, as mesmas condições ofertadas
pelo terceiro.
§ 3º A execução provisória da retomada fica condicionada à prestação de
caução em valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do
aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
Razões dos vetos

66
Atualmente, são previstas três hipóteses em que o locatário terá direito a
indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que
arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, são elas:
a) melhor proposta de terceiro;
b) o locador não der o destino alegado; e
c) o locador não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que
declarou pretender realizar. Todavia, os parágrafos do art. 74 somente
preveem procedimento diferenciado na concessão de providência liminar
para a hipótese de melhor proposta de terceiro, sendo que para as outras,
tão relevantes quanto a contemplada pelo texto projetado, nada se disse.
Tal previsão, se sancionada, ensejará previsão pouco sistêmica no contexto da
lei de locações, o que é absolutamente indesejável e contrário ao interesse público,
sendo que a regra prevista no caput certamente atenderá satisfatoriamente os
provimentos judiciais relativos às três hipótese mencionadas.”
Art. 75 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do
projeto de lei.
Art. 75. Sendo executada provisoriamente a decisão ou sentença que conceder
a retomada do imóvel, o locatário terá direito a reclamar, em ação própria, indenização
por perdas e danos, caso a ação renovatória venha a ser julgada procedente ao final
da demanda, vedado, em qualquer hipótese, o retorno do locatário ao imóvel.” (NR)
Razões do veto
O texto proposto permite a execução provisória da decisão ou da sentença que
ordena a desocupação em ação renovatória, impedindo a retomada da posse direta
pelo locatário preterido, ainda que a decisão ou sentença seja reformada, ou seja, a
desocupação empírica, por si só, transita em julgado em julgado independentemente
do resultado do recurso que hostiliza a decisão correlata.
Ademais, o texto em vigor admite a fixação da indenização devida ao locatário
pela desocupação na própria sentença, e o texto proposto remete a fixação de
indenização a propositura de uma nova ação, fato este que milita contrariamente aos
anseios de maior celeridade processual, razoável duração do processo e diretriz da
resolução do maior número possível de litígios em uma mesma sentença, e até para
se evite decisões contraditórias.
Também cabe frisar, que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidária
entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupação, e o texto
67
projetado para o art. 75 suprime esta ferramenta facilitadora do recebimento, pelo
locatário, da indenização devida, com o que não se pode concordar.”
Ouvido também, o Ministério da Fazenda manifestou-se pelo veto ao seguinte
dispositivo:
Art. 3º
Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Razões do veto
Nos termos do art. 8º, caput, da Lei Complementar nº 95, e 26 de fevereiro de
1998, a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de
normas de pequena repercussão, o que não é o caso do presente projeto de lei.
Assim, de modo a garantir tempo hábil para que os destinatários da norma
examinem o seu conteúdo e estudem os seus efeitos, propor-se que a cláusula de
vigência seja vetada, fazendo-se com que o ato entre em vigor em quarenta e cinco
dias, nos termos do art. 1º do Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942 - Lei
de Introdução ao Código Civil Brasileiro.”
Essas, Senhor Presidente, as razões que me levaram a vetar os dispositivos
acima mencionados do projeto em causa, as quais ora submeto à elevada apreciação
dos Senhores Membros do Congresso Nacional.

16 OPERAÇÕES BUILT TO SUIT

Fonte: blogdameschini.com.br

68
Built to suit, numa tradução livre, seria "construído para servir", ou "construído
para ajustar". Juridicamente, a expressão é utilizada em referência a contratos de
locação (antes considerados atípicos por alguns) de bens imóveis urbanos, em que o
locador investe dinheiro no imóvel, nele edificando ou por meio de reformas
substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas
pelo locatário.
Exemplificando, se uma rede de varejo precisa locar um imóvel que tenha
determinadas características, qualquer investidor pode providenciar a compra e
construção, ou reforma, com a finalidade única de atender aos interesses desse
inquilino especificamente. Para tanto, antes do investimento, o locador celebra o
contrato built to suit, contemplando um prazo de vigência que lhe permita ter a
segurança de recuperar o capital investido, além de perceber rendimentos da locação.
Locações dessa natureza são interessantes para a indústria e comércio. São,
portanto, locações para fins não residenciais. Há benefícios de diversas naturezas
para o locatário, porque não há imobilização de capital para o exercício de sua
atividade (costuma ser melhor aplicar o capital na atividade desenvolvida do que no
imóvel), além de possíveis vantagens financeiras e tributárias, dependendo do regime
de tributação adotado pela pessoa jurídica. O locador, por sua vez, deve investir para
atender às particularidades do inquilino, mas, como recompensa, tem a segurança de
um contrato firme, com pessoas jurídicas geralmente estabelecidas no mercado. O
prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao locador-investidor
recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis
(aluguéis propriamente ditos).
Sobre essa espécie atípica de locação, nunca houve em nosso ordenamento
um único artigo de lei que a disciplinasse. A aplicação integral da lei 8.245/91, que
regula as locações de imóveis urbanos, é inconciliável com a natureza do built to suit
quanto a alguns aspectos.
O mais importante deles diz respeito ao valor locatício. Enquanto na locação
convencional, o aluguel remunera o uso do imóvel destinado ao locatário, no built to
suit o aluguel deve remunerar, além do uso, também o investimento feito para
personalizar o imóvel, ou construí-lo, exclusivamente para atender às necessidades
de um inquilino específico. O locador pode até depender de recursos de terceiros para
efetivar a construção, sendo comuns operações de financiamento para tal fim.

69
O contrato, é fácil notar, apresenta complexidade significativamente maior que
a locação convencional de imóvel urbano.
Qual o problema da aplicação da lei 8.245/91, quanto a esse aspecto? Todos
sabem, a lei permite ao locatário denunciar imotivadamente a locação, comunicando
o locador com trinta dias de antecedência, mesmo que o contrato ainda esteja vigendo
por prazo determinado. Tal prerrogativa é conferida apenas ao locatário.
A aplicação da referida regra ao built to suit seria injusta. O locador não pode,
depois de proceder a um investimento específico para atender ao locatário e, por essa
razão celebrar exemplificativamente um contrato de dez anos de duração, ser
surpreendido com o comunicado precoce do locatário que não se interessa mais em
permanecer no imóvel.
Esse é apenas um dos aspectos, talvez o mais importante, a exigir um
tratamento diferenciado aos contratos built to suit.
A lei 8.245/91, exemplo de dirigismo contratual, tolhe parcialmente a liberdade
de contratar, porque parte do pressuposto que o locatário está em posição jurídica e
econômica mais vulnerável que o locador. Daí a sua proteção ao locatário, com regras
de ordem pública que não podem ser afastadas pela vontade das partes. A autonomia
da vontade é limitada. O art. 45 da lei 8.245/91 lei impõe a nulidade a todas as
cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei.
Recentemente, aos 19 de dezembro de 2012, a lei 12.744, publicada no Diário
Oficial no dia seguinte, acrescentou o artigo 54-A à lei 8.245/91. O seu caput diz:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador
procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por
terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja
a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente
pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
A lei passou a regular o contrato built to suit, estabelecendo, diferentemente
dos princípios protetivos ao locatário, maior amplitude à autonomia da vontade. Ou
seja, as cláusulas livremente pactuadas são válidas e não padecerão de nulidade,
porque o pressuposto das locações convencionais (vulnerabilidade do locatário) não
está presente nos contratos built to suit.
O parágrafo primeiro do art. 54-A determina, expressamente, a possibilidade
de se ajustar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo
de vigência do contrato. Assim determinou o legislador exatamente porque é comum
70
nos contratos built to suit a renúncia do locatário ao direito de pleitear tal revisão. O
texto de lei é feliz e foi acertado porque o valor da locação não corresponde
necessariamente ao valor de mercado de ocupação, uma vez que nele costuma estar
embutido também o investimento feito (construção ou reforma) para atender ao
locatário.
Em face dessas características, parece-nos correto afirmar que mesmo não
havendo cláusula dessa natureza, dependendo das circunstâncias, seria temerário
eventual pedido do locatário nesse sentido.
É importante notar que a cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor
locatício é válida somente enquanto o contrato vige por prazo determinado. Se a
locação passar a viger por prazo indeterminado, todas as cláusulas continuam
valendo, com exceção dessa. A partir de então, o locatário passa a ter o direito de
pleitear a revisão do aluguel se estiverem preenchidos os demais requisitos legais.
Assim deve ser, pois o montante investido pelo locador já foi recuperado, porque
estava diluído nos valores locatícios do contrato durante a sua vigência por prazo
determinado.
O parágrafo segundo do art. 54-A determina que "em caso de denúncia
antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa
convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber
até o termo final da locação".
Na locação convencional, o locador não pode cobrar os aluguéis vincendos
(pode apenas cobrar a multa, nos termos do art. 4o. da Lei 8.245/91, modificado pela
lei 12.112/09). No built to suit pode. Exatamente pela natureza do contrato.
O parágrafo terceiro, último do referido art. 54-A, foi vetado. A sua redação era
a seguinte: “Desde que devidamente registrado o contrato de locação no registro de
títulos e documentos da situação do imóvel, os valores relativos aos aluguéis a receber
até o termo final contratado serão livremente negociáveis pelo locador com terceiros,
na forma dos arts. 286 a 298 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil),
responsabilizando-se o locatário e eventuais garantidores pelo respectivo
adimplemento".
A justificativa para o veto foi a seguinte: "Ao exigir que o contrato seja levado
ao Registro de Títulos e Documentos, o dispositivo cria ônus adicional, contrário à
própria finalidade do projeto. Ademais, a supressão do dispositivo não obstrui a
cessão de crédito nos termos da legislação vigente".
71
A ideia central da lei é boa. Aumenta a segurança. É importante lembrar que os
créditos decorrentes de contratos dessa natureza podem ser securitizados, permitindo
a emissão de CRIs. Dúvidas existentes a respeito da aplicação ou não da lei 8.245/91
não eram saudáveis para o mercado imobiliário.
Porém, é questionável a forma como está redigida a lei.
Por exemplo, o caput do art. 54-A diz que "prevalecerão as condições
livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei". Se as cláusulas podem ser firmadas livremente, não haveria
necessidade dos parágrafos. A boa técnica legislativa recomenda que o parágrafo do
artigo contenha medidas complementares, explicativas ou excepcionais da norma
geral, contida no caput, tudo com o objetivo de possibilitar a perfeita compreensão do
sentido da norma.
A dúvida que surge é a seguinte: a liberdade de contratar diz respeito somente
ao que está disposto nos parágrafos ou os parágrafos são inclusivos apenas? Se a
liberdade é plena e não limitada aos parágrafos, cabem outras perguntas: podem as
partes estipular duas modalidades diferentes de garantia? Podem ser cobradas luvas
na renovação do contrato? Pode o locatário renunciar antecipadamente ao direito de
preferência? Pode ser cobrado aluguel dobrado no mês se dezembro? E o valor
correspondente à "res sperata"?
Se o objetivo era o de reforçar a possibilidade de cláusulas daquela natureza,
melhor seria ter feito referência a elas no próprio caput. Tudo para não dar margem à
interpretação de que a liberdade estaria adstrita apenas à cláusula de renúncia ao
direito de revisão e multa que incluísse todos os aluguéis vincendos.
Por fim, é importante destacar que as disposições procedimentais previstas na
lei 8.245/91 são aplicáveis aos contratos built to suit. Assim, não serão válidas as
cláusulas que afastem algumas dessas normas procedimentais. Por exemplo, a ação
de despejo por falta de pagamento deve respeitar o direito do locatário de purgar a
mora, não tendo valor eventual disposição contratual que retire do inquilino tal
prerrogativa.

72
BIBLIOGRAFIA

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