Contrato de Corretaje

TALLER DE CORRETAJE
SEMANA 4
Contratos en el corretaje
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ÍNDICE
CONTRATOS EN EL CORRETAJE ........................................................................................................... 4

OBJETIVO ESPECÍFICO ......................................................................................................................... 4
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 4
1. PRINCIPALES CONTRATOS EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES ................................................ 5
1.1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO .................................................................................. 5
1.1.1. CONCEPTO ................................................................................................................... 5
1.1.2. CLASES DE ARRENDAMIENTO ..................................................................................... 5
1.1.3. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO .......................................... 6
1.1.4. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA .................................... 7
1.1.5. EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA .......................................... 9
1.1.6. ARRENDAMIENTO DE BIENES RAÍCES URBANOS Y ARRENDAMIENTO DE BIENES
RAÍCES RÚSTICOS ...................................................................................................................... 15
1.2. EL CONTRATO DE PROMESA ............................................................................................. 17
1.2.1. CONCEPTO ................................................................................................................. 17
1.2.2. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA ..................................................... 18
1.2.3. REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA .............................................................. 19
1.2.4. EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA .................................................................... 22
COMENTARIO FINAL .......................................................................................................................... 23
GLOSARIO ......................................................................................................................................... 24
REFERENCIAS........................................................................................................................................ 25
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CONTRATOS EN EL CORRETAJE
OBJETIVO ESPECÍFICO
 Comprender las características y efectos de los contratos de arrendamiento y promesa de

compraventa.
INTRODUCCIÓN
Esta semana se proporcionará el material académico que permitirá entender y comprender la
institución del contrato de arrendamiento y el contrato de promesa de compraventa, que son 2
contratos directamente relacionados con el corretaje inmobiliario.
A partir del estudio de estos dos contratos, distintos entre sí pero muy ligados a su vez, se podrá
comprender la gran importancia que poseen. Se revisarán los conceptos aplicables a estos, sus
características, funciones, requisitos, y los efectos y obligaciones que emanan para las partes que
los suscriben.
Al final de esta unidad el alumno podrá haber comprendido la ritualidad exigida por la Ley Civil
para el arrendamiento y para la promesa de compraventa de bienes raíces.
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1. PRINCIPALES CONTRATOS EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES
1.1.EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.1.1. CONCEPTO
El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento como un contrato en que las
dos partes se obligan recíprocamente; una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
El concepto del Código Civil chileno es concordante con aquel esgrimido por el diccionario de la
Real Academia Española, el cual define el vocablo arrendar bajo el concepto de “ceder o adquirir
por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios”1.
La palabra arrendamiento proviene del latín, particularmente del término a-renda, que implica
entregar cosas, o ejecutar obras o servicios a renta, esto es, a cambio del pago de una renta.
1.1.2. CLASES DE ARRENDAMIENTO
Se desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases:
a) Arrendamiento de cosa
b) Arrendamiento de obras
c) Arrendamiento de servicios
Para el estudio de este curso solamente se revisará el arrendamiento de cosas.
 Partes del contrato de arrendamiento
Dos son las partes que intervienen en el contrato de arrendamiento de cosas: el arrendador y el
arrendatario (así lo establece el artículo 1919 del Código Civil).
a) El arrendador, dueño de la cosa por regla general, se obliga a conceder el goce de esta a
cambio del pago de un canon de arriendo determinado.
b) El arrendatario se obliga a pagar un precio determinado por este goce de la cosa
arrendada.
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RAE: http://goo.gl/xErQxJ
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De acuerdo al principio general establecido en el artículo 1438 del Código Civil, nada obsta para
que cada parte esté compuesta por una o más personas, naturales o jurídicas.
 Requisitos del contrato de arrendamiento
Al respecto se debe destacar que tres son los requisitos básicos de un contrato de arrendamiento.
Estos requisitos son elementos de la esencia de este tipo de contrato, por lo cual si falta alguno de
ellos, no se estará en presencia de este tipo de contrato pudiendo degenerar en otro distinto.
Estos requisitos son:
a) Una cosa: cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra.
b) Un precio: que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta
cuando se paga periódicamente.
c) El consentimiento de las partes: el cual debe recaer en la cosa y en el precio. O sea, debe
haber un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario respecto de la cosa y el precio a
pagar por el arriendo de la cosa. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de
comodato, o simplemente ante un contrato atípico.
1.1.3. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Las características que presenta el contrato de arrendamientos son:
a) Se trata de un contrato bilateral: o sea, ante un acto jurídico en donde intervienen a lo

menos 2 personas, acto jurídico que acarreara derechos y obligaciones recíprocas entre las
partes de este contrato, tal como lo expresa el artículo 1915 del Código Civil (en adelante,
CC), que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno
entrega temporalmente una cosa y el otro paga un precio a cambio.
b) Corresponde a un contrato oneroso: ya que este contrato genera un pago de dinero, el
cual puede ser hecho una sola vez, o de manera periódica, lo cual es generalmente de
carácter mensual, reportando utilidad para ambos contratantes, gravándose
recíprocamente.
c) Es un contrato conmutativo: porque las prestaciones de las partes se miran como
equitativas. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte se mira
como equivalente a lo que esta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa
arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.
d) Es un contrato principal: ya que se basta a sí mismo, o sea, no requiere de la existencia de
otro contrato para que tenga plena validez jurídica, porque subsiste por sí solo, sin
necesidad de otra convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el
cumplimiento de otra convención.
e) Por regla general, es un contrato consensual: lo normal es que el arrendamiento se
entienda perfecto por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en
inmuebles, rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la
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formación del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos es
solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la
presencia de dos testigos, conforme al artículo 5° del Decreto Ley número 993, del año
1975. Además, dados los términos de los incisos 2° y 3° del artículo citado, el contrato será
inoponible y carecerá de mérito ejecutivo, si se omite la declaración concerniente al
régimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador.
f) El arrendamiento es un título de mera tenencia: esto significa que el arrendatario
reconoce el dominio que posee sobre la cosa el arrendador. Quien recibe una cosa en
arrendamiento solo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende reconoce
dominio ajeno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripción.
g) El arrendamiento es un contrato de duración limitada y de tracto sucesivo. Por regla
general, los contratos de arrendamiento son a plazo fijo, por ejemplo a un año, lo que no
significa que no se pueda prorrogar el plazo de duración del contrato de manera
automática si ninguna de las partes le pone término al mismo de manera anticipada.
Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo
estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada con la
antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la
convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento del plazo de
vigencia del contrato y, en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la
comunicación a través de una carta certificada o mediante notario público o receptor
judicial, por ejemplo).
h) Normalmente, se trata de un contrato de administración, no de disposición: por ello, para
arrendar a través de un mandatario o representante basta que se le hayan otorgado las
facultades del artículo 2132 del Código Civil. Sin embargo, podría cuestionarse esta
facultad cuando se arrienda por largos períodos de tiempo, ya que en estos casos el
contrato podría envolver una verdadera disposición de la cosa.
i) Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento está la disposición
de bienes, como por ejemplo tratándose de un predio agrícola, el arrendatario podrá
ejecutar actos de disposición, en ese caso, relativos a los frutos cosechados.
j) Puro y simple, por regla general: usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos
sus efectos inmediatamente celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una
condición a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las
obligaciones emanadas del contrato.
k) Es un contrato típico: pues la ley lo regula exhaustivamente, tanto en el Código Civil como
en disposiciones especiales.
1.1.4. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA
Dentro de un contrato de arrendamiento, es posible distinguir los siguientes elementos:
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a) Consentimiento de las partes. Se ha mencionado que el arrendamiento es un contrato
consensual, o sea, de aquellos que se perfeccionan por el simple acuerdo de las partes,
por lo cual, bastaría que exista este acuerdo de contratar para estar en presencia de un
contrato de arriendo, aun cuando este acuerdo no quede plasmado en ningún documento
escrito. Evidentemente, por razones de certeza jurídica, este acuerdo se lleva al papel, por
la vía de la firma de un contrato privado, ya que la ley no exige que deba ser celebrado con
ninguna solemnidad.
Nada impide que las partes acuerden transformar un contrato simple en un contrato
solemne, por lo pronto en derecho está todo permitido, mientras estos acuerdos no sean
contrarios a la ley, las buenas costumbres y el orden público. En otras palabras, las partes
pueden suscribir un contrato de arriendo por escritura pública perfectamente, a pesar de
que la ley no se los exija. Además, en este caso, el arrendatario podrá inscribir este
contrato de arriendo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes
Raíces en donde se encuentre ubicado el inmueble, con lo cual podrá proteger su
arrendamiento de terceros compradores de dicho bien raíz, en el sentido de que el nuevo
dueño deberá respetar el contrato de arriendo cuando este se encuentre vigente y siendo
cumplido en todas sus partes por el arrendatario.
b) La cosa arrendada. Debe reunir los requisitos comunes que dicen relación con el objeto de
todo contrato, cuando recae sobre una cosa. Estos requisitos de la cosa son: ha de ser
real; comerciable; determinada o determinable; y susceptible de darse en arrendamiento.
La regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas corporales (una
casa) e incorporales (el derecho real de usufructo respecto a una casa), muebles e
inmuebles (un auto es mueble y un departamento es inmueble), propias o ajenas (una
cosa propia es aquella de la cual uno es dueño absoluto, y una cosa ajena es aquella
respecto de la cual se reconoce dominio ajeno o en favor de otra persona. Los corredores
de propiedad generalmente venden o arriendan cosas que no son de ellos). Todo lo
anterior según lo dispuesto en el artículo 1916 del Código Civil. Ahora bien, nada impide
arrendar simultáneamente cosas corporales e incorporales. Así, al dar en arrendamiento,
por ejemplo, un establecimiento comercial como un restaurante, puede conferirse
respecto de este el goce de un inmueble (donde funciona el restaurante) y también de la
cosa intangible denominada derecho de llaves (que es el derecho municipal que autoriza
el funcionamiento de dicho restaurante).
c) El precio. Corresponde a lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa

arrendada. Puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada (los frutos
naturales corresponden a los que produce la cosa, por ejemplo, una viña produce uva)
(artículo 1917 del Código Civil); y en este segundo caso, caben dos opciones:
i. Puede fijarse una cantidad determinada; o
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ii. Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha; cuando el precio del
arrendamiento consiste en una parte alícuota (esto es, una cuota determinada de
la producción que se obtenga de la cosecha que dé la cosa, por ejemplo un 20% de
la producción, 1/3 de la leche que se obtenga de la vaca, etc.) de los frutos que
produce la cosa, hay un contrato de aparcería, también denominado mediería.
El artículo 1918 del Código Civil dispone que “el precio podrá determinarse de los mismos
modos que en el contrato de venta”, lo que significa que debemos aplicar los artículos
1808 y 1809 del Código Civil, que establecen:
i. El precio debe ser determinado por los contratantes;

ii. Podrá asimismo dejarse la determinación del precio al arbitrio de un tercero, y
mientras ello no ocurra, no habrá arrendamiento (en este caso, se entiende que el
contrato se celebra bajo la condición suspensiva consistente en que el tercero fije
el precio del arrendamiento).
1.1.5. EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA
Corresponde ahora que se revise cuáles son las obligaciones que debe cumplir cada parte del
contrato de arrendamiento.
A continuación, se mencionará solo de manera esquemática cuáles son los derechos y obligaciones
de los contratantes, en el entendido de que no se considera necesario profundizar en ellos, pues a
fin de cuentas se trata de las obligaciones que emanan del contrato, vistas desde la óptica de
quien tiene derecho a exigir su cumplimiento.
a) Obligaciones del arrendador
El arrendador contrae una sola obligación en estricto rigor: Entregar la cosa al arrendatario para
que este pueda gozar de la cosa, lo que implica el proporcionarle el goce tranquilo de la cosa
durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al
arrendador.
Esta obligación se descompone en tres (artículo 1924 del Código Civil):
i. Entregar al arrendatario la cosa arrendada;

ii. Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
iii. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
A continuación se revisará cada una de estas obligaciones:
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a.1) Obligación de entregar la cosa arrendada
a.1.1) Momento de la entrega
Corresponderá al que las partes hubieren estipulado y acordado. A falta de pacto, será al
momento de celebrar el contrato escrito, o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se
arrendaron las cosas.
La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el silencio de las partes, inmediatamente

celebrado el contrato de arrendamiento.
a.1.2) Lugar de la entrega.
La cosa se entregará en el lugar acordado por las partes, o en donde se encuentre materialmente
el bien.
a.1.3) Estado en que debe entregarse la cosa
* La cosa ha de entregarse completa: esto implica que esté en estado de poder ser usada para el
fin para el cual se contrata, o sea, si es para vivir en un inmueble, este debe tener evidentemente
todo lo que permita que el arrendatario pueda hacer buen uso y goce de dicha propiedad, por
ejemplo: techo, muros, ventanas y puertas en buen estado, utensilios de cocina y baños, cañerías
y llavería en buen estado.
Si se trata de un inmueble rústico, deberá tener la cabida que indique el contrato, y en caso
contrario se aplicará el artículo 1978 del Código Civil, que se remite a su vez a los artículos 1831 a
1836 del mismo Código, en la compraventa. Por ende, si la cabida del predio rústico fuere distinta
a la expresada en el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a una disminución
de la renta o incluso a la resolución del contrato, que en el arrendamiento toma el nombre de
“terminación”, si la superficie real fuere menor que la declarada, o eventualmente deberá pagar
una renta mayor o pedir la resolución o término del contrato, si la superficie real fuere mayor que
la declarada.
* La cosa debe entregarse en buen estado: salvo si el mal estado de la misma fuere conocido por
el arrendatario al contratar. Por ende, “son de cargo del arrendador las reparaciones de todo
género que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa”.
a.2) Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin para el cual ha sido
arrendada
Consagra el artículo 1927 del Código Civil esta obligación del arrendador. Al respecto, se debe
distinguir entre las reparaciones necesarias, útiles y voluptuarias, advirtiendo en todo caso que las
partes pueden modificar las reglas que siguen.
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a.2.1) Reparaciones necesarias
* Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas
indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no las hiciere, podrá
hacerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre y cuando se cumplan los siguientes
requisitos:
1.° Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y
2.° Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, “lo más pronto”, dice la ley, para que las
hiciese por su cuenta (artículo 1935 del CC).
Si el arrendatario comunicó a su arrendador en tiempo y forma, o sea, lo más pronto posible, en

otras palabras, en un plazo breve, no más de una semana, y si el arrendador no tomara en cuenta
esta petición del arrendatario, en este caso podrá reparar la cosa dada en arriendo el arrendatario,
y el costo que le significó llevar a cabo dichos arreglos se lo podrá cargar monetariamente a su
arrendador, descontando del canon de arriendo el monto en dinero que tuvo que pagar a fin de
reparar la cosa. Este segundo requisito no operará “si la noticia no pudo darse en tiempo”.
** Excepción: tratándose de las reparaciones locativas: son tales, conforme al artículo 1940 del
Código Civil, “las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general,
las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o
de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de
cristales, etc.”. En un fallo de la Corte de Santiago, de noviembre de 1989, se indica que son
reparaciones locativas “las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una
consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa”. En dos casos, sin embargo,
serán de cargo del arrendador las reparaciones locativas:
1. Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito;
en rigor, dado que falta la “normalidad” en el deterioro, no se está ante reparaciones
locativas. De ahí que una sentencia de la Corte de Santiago de octubre de 1978 diga que
“no pueden llamarse reparaciones locativas aquellas en que los deterioros que tratan de
repararse han sido causados por un acontecimiento inusitado e imprevisto, como es la
ruptura de un canal a consecuencia de grandes temporales, ruptura en la que no tienen
culpa el arrendatario ni sus dependientes. En consecuencia, el gasto de esas reparaciones
corresponde al arrendador”; o
2. Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa
arrendada (artículo 1927, inciso 2°), situación que obviamente no puede ser imputable al
arrendatario.
a.2.2) Reparaciones útiles
* Regla general: serán de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder separar y llevarse los
materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el
arrendador esté dispuesto a abonar al arrendatario lo que valdrían los materiales, considerándolos
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separados (artículo 1936 del Código Civil). Es una norma similar a la consignada a propósito de las
prestaciones mutuas, en el artículo 910 del Código Civil.
** Excepción: serán de cargo del arrendador, si este consintió en las mejoras, con la expresa
condición de abonarlas.
a.2.3) Reparaciones voluptuarias: siempre serán de cargo del arrendatario, sin derecho a
reembolso, a menos que se pactare otra cosa.
a.3) Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa

arrendada.
Se desprende de esta obligación, que el arrendador debe:
a.3.1) Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la misma, que
embaracen el goce del arrendatario.
Establece esta obligación el artículo 1928 del Código Civil, advirtiendo que el arrendador no puede,
sin el consentimiento del arrendatario:
 Mudar la forma de la cosa arrendada;

 Hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar el goce del bien por el
arrendatario.
Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y cuando se cumplan dos
requisitos (artículo 1928, inciso 2°):
1. Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse; y

2. Que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las
reparaciones, solo sea parcial.
El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta de

arrendamiento.
Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal magnitud que priven al arrendatario
del goce de la cosa arrendada, caso en el cual este podrá “dar por terminado el arrendamiento”, o
sea, podrá pedir que se declare el término del contrato (artículo 1928, inciso 3°). La doctrina pone
el siguiente ejemplo: “Así, si se trata de una casa habitación, y hay que cambiar el techo,
estaríamos en el caso de este inciso”.
En todo caso, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de los perjuicios que se le
ocasionaren, en las siguientes hipótesis:
 Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato, y no era
conocida del arrendatario, pero sí por el arrendador;
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 Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato, y aun
cuando no era conocida por el arrendador era tal (la causa) que el arrendador tenía
antecedentes para temerla o debiese por su profesión conocerla; y
 Cuando las reparaciones embarazan el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que
no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.
a.3.2) Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario
Esto supone que el arrendador no puede molestar o privar al arrendatario del goce de la cosa
cuando ya ha comenzado a regir el contrato de arriendo, así lo dispone el artículo 1929 del Código
Civil: “Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su
goce por el arrendador o por cualquiera otra persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho
a indemnización de perjuicios”.
a.3.3) Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho
Los cuatro últimos incisos del artículo 1930 del Código Civil consagran la obligación de
saneamiento de la evicción que pesa sobre el arrendador, cuando el arrendatario es turbado o
molestado en su goce por terceros que justifican algún derecho sobre la cosa, y la causa de este
derecho es anterior al contrato de arrendamiento.
Al efecto, distingue el Código dos situaciones:
 Si la privación que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de escasa magnitud, y

puede continuar obteniendo el beneficio que perseguía al contratar, tendrá derecho a
exigir una rebaja en la renta del arriendo, por el tiempo que reste al contrato;
 Si la privación que sufre el arrendatario es de tal magnitud, que es de presumir que de
haber faltado esa parte no habría contratado: podrá exigir que cese el contrato (es esta
una norma similar a la del último inciso del artículo 1852 del Código Civil, en la
compraventa).
En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario en los casos anteriores, se

distingue también:
 Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida del arrendador,
pero no del arrendatario: deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios
ocasionados al arrendatario;
 Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero debió ser conocida del
arrendador, pero no lo fue del arrendatario: deberá el arrendador indemnizar todos los
perjuicios ocasionados al arrendatario;
 Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida por ambas partes,
pero se estipuló que el arrendador respondería por ella: deberá el arrendador indemnizar
todos los perjuicios ocasionados al arrendatario, o según lo que se haya estipulado por las
partes;
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 Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero no fue ni debía ser conocida por
el arrendador, este solo responderá del daño emergente producido al arrendatario, no del
lucro cesante.
El conocimiento de la causa, al que se refiere la ley, ha de existir al tiempo del contrato.
b) Obligaciones del arrendatario
Siete son las principales obligaciones que asume el arrendatario, pero se hará referencia
solamente en particular a la más importante y principal: pagar el arriendo.
 Pagar el precio o renta convenida;

 Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato;
 Cuidar de la cosa como un buen padre de familia;
 Ejecutar las reparaciones locativas;
 Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada;
 Restituir la cosa al final del arrendamiento; y
 Obligación de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto habitacional
acogido a la Ley 19537 sobre Copropiedad Inmobiliaria el acceso al inmueble.
b.1) Obligación de pagar el precio o renta convenida
Obligación de la esencia
Es una obligación de la esencia del contrato de arrendamiento, porque de faltar degeneraría en un

contrato de comodato. O sea, en un contrato de préstamo de uso a título gratuito, según lo
establece la obligación el artículo 1942, inciso 1° del Código Civil.
Siempre la renta debe pagarse por todo el período de vigencia del contrato, siendo de cargo del
arrendatario probar que este expiró anticipadamente, por haberlo acordado así las partes. Al
efecto, hay que advertir que el simple abandono de la cosa arrendada hecho por el arrendatario
no supone el término del contrato, subsistiendo por ende la obligación del arrendatario de pagar
la renta hasta la efectiva expiración del contrato suscrito.
La renta puede ser pagada:
 Al arrendador, lo que acontecerá por regla general; o

 A sus herederos, esto es, todo aquel que lo haya sucedido en su crédito, por causa de
muerte (heredero o legatario) o por acto entre vivos (cesionario); o,
 A la persona designada por el juez (un interventor, por ejemplo) o la ley (el representante
legal), con facultades de percibir por el arrendador; o,
 A la persona delegada, o sea un representante del arrendador, para el cobro de la renta,
es decir, un mandatario (usualmente, el corredor de propiedades a quien el arrendador
encomendó la administración de la cosa arrendada); o,
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 A quien está en posesión del crédito, aunque después aparezca que el crédito no le
pertenecía, pero siempre y cuando el arrendatario haya pagado de buena fe (por ejemplo,
un heredero putativo o aparente ha cobrado las rentas correspondientes a los últimos
meses de arrendamiento, y después se presentan los verdaderos herederos,
reclamándolas).
1.1.6. ARRENDAMIENTO DE BIENES RAÍCES URBANOS Y

ARRENDAMIENTO DE BIENES RAÍCES RÚSTICOS
Se estudiarán a continuación las normas especiales concernientes al arrendamiento de bienes

raíces.
La normativa aplicable son las normas contenidas en la Ley 18101 y el Decreto Ley 993,
comparando sus disposiciones con las del Código Civil en materia de arrendamiento, que es norma
supletoria para todos los efectos legales.
Ahora bien, conviene precisar el ámbito de aplicación de estos cuerpos legales y los aspectos más
relevantes de sus normas, teniendo presente además que sus preceptos constituyen derecho
especial, frente a las normas del Código Civil.
Cabe consignar que, por razones de seguridad nacional, las personas naturales o jurídicas
extranjeras no pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre predios rústicos cuando estos
se ubican en zonas fronterizas. Lo anterior según el artículo 3° del Decreto Ley 993, que regula el
arrendamiento de predios rústicos.
1.1.6.1. NORMATIVA APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS
Ámbito de aplicación
La Ley 18101, del año 1982, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Esta,
en su artículo 1°, señala lo que se debe entender por bienes raíces urbanos: “Los ubicados dentro
del radio urbano respectivo”. Sin embargo, se advierte que la ley se aplicará también a los
arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre
que su superficie no exceda de una hectárea.
Bienes raíces urbanos exceptuados de la regulación de la Ley 18101
Establece el artículo 2° de la Ley 18101 que sus normas no se aplicarán a los siguientes bienes
raíces urbanos:
 Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o
forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
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 Inmuebles fiscales;
 Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos
continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o
turismo;
 Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del
hospedaje;
 Estacionamientos de automóviles y vehículos; e
 Inmuebles arrendados con promesa de compraventa, conforme al sistema establecido por
la Ley número 19281. Se trata de las viviendas respecto de las cuales se celebró un
contrato de arrendamiento con promesa de compraventa financiado a través del sistema
de cuentas de ahorro metódico, regulado por la citada ley (se trata del comúnmente
llamado “leasing para la vivienda”).
Se desprende del listado anterior que las normas de la Ley 18101 son aplicables al arrendamiento
de inmuebles destinados a la “casa-habitación” o vivienda, oficinas, restaurantes, casas de
eventos, establecimientos industriales y comerciales, etc.
Se recomienda leer toda la Ley número 18101, del año 1982, la cual fija
normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, como
asimismo el Decreto Ley número 993, que regula el arrendamiento de
predios rústicos.
Ley 18101: http://bcn.cl/1uv61

Decreto Ley 993: http://bcn.cl/1uzzl
1.1.6.2. NORMATIVA APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS
Ámbito de aplicación
El Decreto Ley 993, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios
rústicos, dispone que se entenderá por predio rústico el definido como tal por la Ley 16640,
relativa a la Reforma Agraria. En el marco de esa ley, se definió como predio rústico “todo
inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, situado en sectores urbanos o rurales”.
Se aplicó por ende un criterio funcional, y no espacial o geográfico. No obstante, el artículo 1°
establece, en armonía con lo dispuesto en la Ley 18101, que el arrendamiento de predios rústicos
que estén ubicados en áreas urbanas y que tengan una cabida inferior a una hectárea física se
16
regulará por la legislación general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, o sea, por la Ley
18101.
En todo caso, las disposiciones del Decreto Ley 993 no serán aplicables al arrendamiento de
terrenos fiscales (artículo 1°).
Naturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios rústicos
Tratándose de los contratos de arrendamiento de predios rústicos, se altera la regla general,

acerca de la naturaleza consensual del contrato de arrendamiento, pues el primero debe constar
por escritura pública o privada, y si se opta por esta alternativa, es necesaria la presencia de dos
testigos, conforme al artículo 5° del Decreto Ley Nº 993, de 1975. Además, dados los términos del
inciso 2° y 3° del artículo citado, el contrato será inoponible y carecerá de mérito ejecutivo si se
omite la declaración concerniente al régimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador.
Sobre este particular, dispone el artículo 75 bis del Código Tributario:
En los documentos que den cuenta del arrendamiento o cesión temporal en cualquier forma,
de un bien raíz agrícola, el arrendador o cedente deberá declarar si es un contribuyente del
impuesto de primera categoría de la Ley de Impuesto a la Renta que tributa sobre la base de
renta efectiva o bien sobre renta presunta.
1.2.EL CONTRATO DE PROMESA
1.2.1. CONCEPTO
En términos generales, el contrato de promesa corresponde a aquel por el cual las partes se
obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición.
En términos más estrictos, aludiendo a sus requisitos, corresponde a la convención escrita en

virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces,
dentro de un plazo o condición que fije la época de su celebración, y debiendo especificarse en
ella todas las bases que constituyan el contrato prometido, de modo que solo falte la tradición de
la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben (Orrego, 2016).
La promesa tiene una gran importancia práctica. Muchas veces la celebración definitiva de un
contrato depende de múltiples circunstancias, y en tales situaciones puede ser más ventajoso para
los contratantes no verificar todavía el contrato. Así, por ejemplo, esperar que se alce un embargo
o medida precautoria, o la dictación de una sentencia definitiva, o la necesidad de estudiar
detalladamente los títulos de un inmueble, o la obtención de financiamiento, etc., son razones
suficientes para no firmar una compraventa inmediatamente, utilizando el mecanismo de la
17
promesa de compraventa como el canal oficial para sanear un inconveniente del inmueble antes
de firmar la compraventa definitiva.
1.2.2. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA
Del tenor del artículo 1554, se desprenden las siguientes características del contrato:
1. Es un contrato general: porque sirve para regular toda promesa de celebrar un contrato,
cualquiera sea su naturaleza. Es usualmente usado para la compraventa, pero nada quita que
pueda ser usado en otro tipo de contrato, como una promesa de arrendamiento de alguna
cosa.
2. Es un contrato de derecho estricto: dados los términos en que se encuentra redactada la
norma del artículo 1554 de Código Civil, se concluye que la regla general es no aceptar la
promesa de celebrar un contrato y reconocerla solo como excepción, cuando reúne los
requisitos expresados en el artículo. Se trata de una norma imperativa de requisito, esto es,
aquellas que permiten ejecutar o celebrar un determinado acto jurídico previo cumplimiento
de ciertos requisitos.
3. Es un contrato bilateral: porque intervienen a lo menos dos personas, generando obligaciones
recíprocas. Lo anterior, sin perjuicio de que el contrato prometido pueda ser a su vez
unilateral o bilateral. Excepcionalmente, el contrato de promesa en el ámbito del derecho
minero puede ser unilateral, obligándose solo el promitente vendedor, según dispone el inc.
1° del art. 169 del Código de Minería: “Será válido el contrato de promesa de venta de una
concesión minera, o de cuota o de parte material de ella, de acciones de sociedades regidas
por este Código y, en general, de cualquier otro derecho regulado especialmente en el mismo;
aunque se estipule que es facultativo para el promitente comprador celebrar la compraventa
o no hacerlo”.
4. Es un contrato que tiene por finalidad celebrar otro contrato.
5. Es un contrato cuyo único efecto es el derecho de exigir la celebración del contrato prometido
y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer.
6. El contrato de promesa es siempre solemne, y la solemnidad establecida por la ley es que
dicho contrato conste por escrito, sea por medio de una escritura privada o una escritura
pública. Pueden utilizarse ambas formas escritas.
7. Es un contrato que necesariamente debe contener una modalidad. Esta modalidad implica que
debe llevar claramente establecida la condición que las partes acuerden para que se pueda
llegar a firmar el contrato definitivo, y además el plazo que se dan las partes para firmar el
contrato definitivo, es por eso que ambas modalidades, esto es, condición y plazo, son de la
esencia del contrato de promesa.
8. Es un contrato principal. La promesa es un contrato independiente del contrato prometido,
porque existe válidamente siempre que concurran en su otorgamiento las circunstancias
indicadas en el art. 1554. Lo anterior tiene su fundamento en que el contrato prometido
puede que nunca llegue a firmarse, por no haberse cumplido la condición acordada por las
partes, sin ulterior responsabilidad para ninguna de ellas.
18
9. Genera una obligación indivisible: celebrar un contrato.
10. Genera una acción de carácter mueble: la acción para exigir el cumplimiento del contrato
prometido tiene carácter mueble, aunque tal contrato sea el de compraventa de inmuebles.
En efecto, con tal acción no se reclama la entrega de un bien raíz, sino el cumplimiento de una
obligación de hacer, y los hechos que se deben se reputan muebles (artículo 581 del CC). En
consecuencia, es competente para conocer de la mencionada acción, si no hay estipulación en
contrario, el juez del domicilio del demandado.
1.2.3. REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA
Dado que es un contrato, debe reunir en primer lugar todos los requisitos generales de existencia
y de validez de todo contrato.
Respecto de la voluntad o consentimiento, cabe destacar que en los siguientes casos el propietario
de un bien necesita obtener la autorización de otra persona:
 Si los cónyuges están casados bajo el régimen de sociedad conyugal, el marido debe
obtener autorización de la mujer o del juez en subsidio, para prometer enajenar o gravar
los bienes raíces sociales (art. 1749, inc. 3°del CC).
 Si el inmueble que sirve de residencia a la familia o los bienes muebles que guarnecen la
residencia principal de la familia se han declarado “bienes familiares”, el cónyuge o
conviviente civil propietario requiere la autorización del cónyuge o conviviente civil no
propietario, para prometer gravarlos o enajenarlos (art. 142 del CC). A su vez, si se trata de
una mujer propietaria de bienes muebles o inmuebles y está casada en sociedad conyugal,
el contrato de promesa deberá celebrarlo el marido, autorizado por la mujer (arts. 1754 y
1755 del CC).
Pero además de los requisitos generales, la promesa también debe cumplir con los requisitos
particulares del art. 1554 del Código Civil. De faltar alguno de estos, la promesa será inexistente, o
en opinión de otros adolecerá de nulidad absoluta.
En efecto, los requisitos del art. 1554 del CC han sido exigidos en consideración a la naturaleza del
contrato, de manera que su omisión produce nulidad absoluta, de conformidad con el art. 1682
del Código Civil. No han faltado quienes han afirmado que la sanción consistiría en la inexistencia
jurídica, atendiendo a la frase “no produce obligación alguna” con que empieza la disposición. Al
menos, así se podría sostener respecto del primero de los requisitos: que la promesa conste por
escrito. Se trataría de una solemnidad exigida “por vía de existencia”.
19
Son dichos requisitos:
 La promesa debe constar por escrito
El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha de constar por

escrito. Este requisito no se exige como medio de prueba o de publicidad, sino como un elemento
indispensable para su existencia; en consecuencia, no existiendo un instrumento escrito, no hay
promesa, aunque el contrato prometido sea puramente consensual.
De igual forma, el contrato de promesa no puede probarse por ningún otro medio probatorio que
no sea el instrumento mismo que se exige por vía de solemnidad; no procede ni siquiera la
confesión de parte.
 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces
Vale decir, que el contrato prometido no adolezca de vicios de nulidad. Por eficacia del contrato
prometido debe entenderse, en un sentido amplio, que este produzca efectos jurídicos, que
establezca un vínculo de derecho entre los contratantes.
La ley niega sus efectos a la obligación de hacer contraída, cuando ella recae sobre un contrato
que será carente de causa o de objeto (o sea, carente de una motivación considerada legal, ya que
no se puede prometer celebrar un contrato con la finalidad de cometer un delito, esto respecto de
la causa; y carente de un objetivo o fin licito, ya que no se puede celebrar una promesa que
implique ejecutar un delito en el futuro), o que tendrá un objeto o causa ilícitos. Esta exigencia es
aplicación del principio general de que el objeto y la causa de los contratos deben ser lícitos. Así,
por ejemplo, no podría prometerse la venta de bienes entre padres e hijos no emancipados o
entre cónyuges no separados judicialmente; también carece de validez una promesa en que una
de las partes se obliga a ejecutar un hecho inmoral o prohibido; o un contrato que contenga una
obligación física o moralmente imposible.
 Que la promesa contenga un plazo o condición que señale la época de la celebración del
contrato prometido
No hay en nuestra legislación promesa pura y simple. La ley no permite celebrar una promesa sin
base cierta, como sería, por ejemplo, que una persona se comprometiera a celebrar un contrato
sin decir cuándo se celebrará, sin decir qué día preciso o al menos en qué época o período de
tiempo. No puede quedar librada la ejecución del contrato prometido al mero arbitrio de alguna
de las partes, sin la fijación de un lapso o el evento de la realización de un hecho que determine la
época del cumplimiento de lo prometido.
Nada impide fijar copulativamente una condición y un plazo, o primero la una y para el caso de
que esta falle, o en su defecto, el otro. Así, las partes pueden estipular que “el contrato prometido
se llevará a efecto a más tardar el día 15 de marzo de 2016, una vez que el promitente vendedor
obtenga de la Dirección de Obras pertinente, la recepción final de las obras”. La expresión “una
vez que” implica establecer una exigencia adicional al mero plazo. Otro ejemplo usual es el que se
20
refiere a la obtención de un crédito bancario: “No existe inconveniente legal alguno en que se
combine una condición con un plazo como forma válida de satisfacer el requisito del número 3 de
este artículo (1554), por ejemplo, cuando se establece como condición que el promitente
comprador obtenga un crédito hipotecario en instituciones que los otorgan y que ello no pueda
ocurrir más allá de una fecha que se establece”. No es necesario que el plazo o la condición
establezcan el instante preciso en que el contrato deba celebrarse, pero sí deben determinar “la
época” en que debe perfeccionarse, por ejemplo, antes de que termine el invierno. Por lo demás,
el propio artículo 1494 define el plazo como la época que se fija para el cumplimiento de una
obligación.
 Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten
para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban
a) Alcance de la expresión “especificar”. Conforme al diccionario de la Real Academia Española,

especificar significa “explicar, declarar con individualidad algo”2. Lo que exige la ley entonces
es que el contrato prometido se determine e individualice de forma que no haya duda o
confusión acerca de su naturaleza al proceder a su celebración. De lo que se trata es de
impedir que el contrato prometido pueda confundirse con otro distinto al que pretenden las
partes. Así, si se pretende celebrar una compraventa de un inmueble, debe manifestarse en la
promesa quiénes serán las partes en el futuro contrato, cuál será el predio, qué deslindes
tiene, cuál será el precio, cómo se pagará, etc.
b) Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral. El tema se planteó a

propósito de las promesas de venta unilaterales, sobre las que ha resuelto la Corte Suprema
que serían nulas, exigiéndose que la promesa, al igual que el contrato de venta prometido, sea
bilateral. El fundamento reside en que no se acepta en nuestra legislación la venta unilateral y
en que “especificar” significa señalar todos los elementos del contrato. Y siendo en la
compraventa uno de los elementos constitutivos la reciprocidad de las obligaciones de las
partes, no estaría especificado aquel contrato en que solo se hubiera señalado las obligaciones
de una de las partes. Faltaría, en definitiva, el acuerdo mutuo acerca de los elementos
esenciales del contrato de compraventa, la cosa y el precio. Se agrega a los fundamentos
anteriores que tal figura sería nula de acuerdo al art. 1478 del Código Civil, puesto que se
estaría ante una condición potestativa que consistiría en la mera voluntad de la persona que
se obliga (se trataría de una condición meramente potestativa suspensiva del deudor).
2
RAE: http://dle.rae.es/?id=GWqetzw
21
1.2.4. EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA
El contrato de promesa crea una obligación de hacer: la de celebrar el contrato objeto de la

promesa. En consecuencia, podría el acreedor, establecida la existencia de la promesa, solicitar al
juez que apremie al contratante renuente para que celebre el contrato, y de negarse este, dentro
del plazo que le señale el tribunal, podrá solicitarle al juez que suscriba dicho contrato por la parte
rebelde o que declare resuelto el contrato de promesa y ordene el pago de indemnización de
perjuicios, de conformidad al artículo 1553 en relación con el art. 1489. En este punto tiene
importancia el título en que consta la promesa. Si consta en un título ejecutivo (escritura pública),
podrá solicitarse su cumplimiento de acuerdo a las normas del juicio ejecutivo de obligación de
hacer. En caso contrario, deberá prepararse la vía ejecutiva o promoverse previamente una acción
ordinaria destinada a declarar la existencia de la obligación de celebrar determinado contrato.
Siendo la obligación que emana del contrato de promesa una obligación de hacer, tiene carácter
indivisible. Por tanto, si los deudores son varios, cada uno de ellos puede ser obligado a satisfacer
la obligación en el todo. Desde el punto de vista de los acreedores, todos los comuneros, y no solo
uno o algunos de ellos, deben solicitar el cumplimiento del contrato de promesa. De ahí que
exprese una sentencia: la obligación de otorgar el contrato prometido es una obligación de hacer,
luego, mueble y además indivisible, por tanto, siendo varios los promitentes, todos ellos deben
concurrir y exigir conjuntamente el otorgamiento del contrato prometido (Juan Andrés Orrego,
2016).
Deberá proceder a leer los artículos del Código Civil que tratan los
contratos de arrendamiento y el de promesa de compraventa y que se
señalan a continuación a fin de que logre comprender mayormente estas
instituciones del derecho.
 Contratos de arrendamiento art. 1915-1977

 Promesa de Compraventa art. 1554-1559
http://bcn.cl/1uqm8
22
COMENTARIO FINAL
Se ha estudiado esta semana lo que se debe entender por un contrato de arrendamiento y por un
contrato de promesa de compraventa, revisando los conceptos de cada uno y sus características
más importantes, como los requisitos que la ley ha exigido para estar en presencia de este tipo de
contratos.
De igual forma se ha podido comprender cuáles son los efectos que generan estos contratos para
las partes que concurren a su celebración, pudiendo determinar las obligaciones recíprocas que
estos contratos generan para las partes suscriptoras.
En definitiva, se ha podido comprender la importancia de estos contratos para el derecho

inmobiliario, y sobre todo para el corretaje de propiedades, que es lo que nos convoca en este
curso.
23
GLOSARIO
Acto jurídico: se trata de la declaración o manifestación de voluntad, sancionada por el derecho,
destinada a producir efectos jurídicos queridos por su autor o por las partes que pueden consistir
en crear, modificar, transferir, transmitir o extinguir derechos y obligaciones.
Actos jurídicos bilaterales: son aquellas convenciones que para perfeccionarse necesitan del
acuerdo de las voluntades de dos o más partes.
Actos jurídicos unilaterales: aquellos que para formarse requieren de la declaración o

manifestación de voluntad de una sola parte.
Contrato privado: son aquellos destinados a crear un derecho patrimonial o evaluable en dinero.
En este caso, la totalidad del contrato regula aspectos patrimoniales. Tal es el caso de casi todos
los contratos regulados en el Código Civil chileno.
Derecho civil: conjunto de principios y preceptos jurídicos sobre la personalidad y las relaciones
patrimoniales y de familia.
Hecho jurídico: todo suceso de la naturaleza o del hombre que origina efectos jurídicos. Estos
efectos pueden ser la creación, modificación, transferencia, transmisión o extinción de un
derecho.
Persona jurídica: persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de
ser representada judicial y extrajudicialmente.
Persona natural: son personas naturales todos los individuos de la especie humana, cualquiera sea
su edad, sexo, estirpe o condición. Divídense en chilenos y extranjeros.
Escritura pública: instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades que fija esta ley,
por el competente notario, e incorporado en su protocolo o registro público.
24
REFERENCIAS
Decreto Fuerza de Ley Nº 1 (2000). Fija texto refundido, coordinado y sistematizado del Código
Civil; de la Ley nº 4808, sobre registro civil, de la Ley nº 17344, que autoriza cambio de
nombres y apellidos, de la Ley nº 16618, ley de menores, de la Ley nº 14908, sobre
abandono de familia y pago de pensiones alimenticias, y de la Ley nº 16271, de impuesto a
las herencias, asignaciones y donaciones. Ministerio de Justicia. Publicado en el Diario
Oficial de la República de Chile el día 30 de mayo de 2000. Recuperado de:
http://bcn.cl/1uqm8
Decreto Ley N° 993 (1975). Disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos,
medierías o aparcerías y otras formas de explotación por terceros. Ministerio de
Agricultura. Publicado en el Diario Oficial de la República de Chile el día 24 de abril de
1975. Recuperado de: http://bcn.cl/1uzzl.
Ley número 18101. (1982). Fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Publicado en el Diario Oficial de la República de Chile
el día 29 de enero de 1982. Recuperado de: http://bcn.cl/1uv61.
Orrego, J. A. (2016). El contrato de promesa. Recuperado de: http://goo.gl/MRzjRN
PARA REFERENCIAR ESTE DOCUMENTO, CONSIDERE:
IACC (2016). Contratos en el corretaje. Taller de Corretaje. Semana 4.
25
26

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TALLER DE CORRETAJE

CONTRATOS EN EL CORRETAJE ........................................................................................................... 4

 Comprender las características y efectos de los contratos de arrendamiento y promesa de

1.1.EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.1.2. CLASES DE ARRENDAMIENTO

Para el estudio de este curso solamente se revisará el arrendamiento de cosas.

 Partes del contrato de arrendamiento

 Requisitos del contrato de arrendamiento

1.1.3. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Las características que presenta el contrato de arrendamientos son:

a) Se trata de un contrato bilateral: o sea, ante un acto jurídico en donde intervienen a lo

1.1.4. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA

Dentro de un contrato de arrendamiento, es posible distinguir los siguientes elementos:

c) El precio. Corresponde a lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa

i. Puede fijarse una cantidad determinada; o

i. El precio debe ser determinado por los contratantes;

1.1.5. EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA

a) Obligaciones del arrendador

Esta obligación se descompone en tres (artículo 1924 del Código Civil):

i. Entregar al arrendatario la cosa arrendada;

A continuación se revisará cada una de estas obligaciones:

a.1.1) Momento de la entrega

La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el silencio de las partes, inmediatamente

a.1.2) Lugar de la entrega.

a.1.3) Estado en que debe entregarse la cosa

1.° Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y

Si el arrendatario comunicó a su arrendador en tiempo y forma, o sea, lo más pronto posible, en

a.2.2) Reparaciones útiles

a.3) Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa

Se desprende de esta obligación, que el arrendador debe:

 Mudar la forma de la cosa arrendada;

1. Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse; y

El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta de

a.3.2) Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario

a.3.3) Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho

Al efecto, distingue el Código dos situaciones:

 Si la privación que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de escasa magnitud, y

En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario en los casos anteriores, se

El conocimiento de la causa, al que se refiere la ley, ha de existir al tiempo del contrato.

b) Obligaciones del arrendatario

 Pagar el precio o renta convenida;

b.1) Obligación de pagar el precio o renta convenida

Es una obligación de la esencia del contrato de arrendamiento, porque de faltar degeneraría en un

La renta puede ser pagada:

 Al arrendador, lo que acontecerá por regla general; o

1.1.6. ARRENDAMIENTO DE BIENES RAÍCES URBANOS Y

Se estudiarán a continuación las normas especiales concernientes al arrendamiento de bienes

1.1.6.1. NORMATIVA APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

Bienes raíces urbanos exceptuados de la regulación de la Ley 18101

Ley 18101: http://bcn.cl/1uv61

1.1.6.2. NORMATIVA APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS

Naturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios rústicos

Tratándose de los contratos de arrendamiento de predios rústicos, se altera la regla general,

de un bien raíz agrícola, el arrendador o cedente deberá declarar si es un contribuyente del

renta efectiva o bien sobre renta presunta.

1.2.EL CONTRATO DE PROMESA

En términos más estrictos, aludiendo a sus requisitos, corresponde a la convención escrita en

1.2.2. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA

1.2.3. REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

 La promesa debe constar por escrito

El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha de constar por

a) Alcance de la expresión “especificar”. Conforme al diccionario de la Real Academia Española,

b) Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral. El tema se planteó a