MEDIANERIA

DEFINICION DESDE AQUÍ ZAB

La medianería es la copropiedad forzosa de muros, cercos y fosos ubicados entre

los límites de dos predios colindantes. Según la antigua definición de POTHIER:
“un muro es medianero y común cuando los vecinos lo han hecho construir a
comunidad de gastos sobre los extremos de sus heredades respectivas; o cuando
uno de los vecinos lo ha hecho construir a su costa sobre el límite de su heredad y
el otro vecino adquiere de él la comunidad". La utilidad de la medianería se halla
en evitar la construcción de una doble pared entre los predios limítrofes, con la
pérdida consiguiente del terreno aprovechable.

La medianería es una copropiedad especial, caracterizada por las siguientes notas

distintivas.

a) Es una copropiedad con carácter anexo a la propiedad del predio,

constituyendo con éste una sola unidad, sujeta al mismo destino jurídico,
b) Es una copropiedad especial por razón de objeto, pues no recae sobre un
"bien" con autonomía jurídica, sino sobre partes integrantes de un bien
(muros, cercos, fosas),
c) Se trata de una copropiedad que reconoce zonas de uso exclusivo para
cada comunero.

A estas características debería agregarse que la medianería produce una

copropiedad forzosa, no susceptible de; por lo cual solamente se le pone fin con la
renuncia de alguno de los comuneros (art. 998 C.C.), o por acuerdo entre éstos.

La medianería, se viene definiendo como aquella situación jurídica que se da

cuando dos fincas, ya sean rústicas o urbanas, están separadas por un elemento
común, pared, vallado, seto o zanja, que pertenece a los propietarios de aquellas,
cuya finalidad es dispensar a cada uno de los propietarios de edificar un
cerramiento diferente o propio, evitando así un gasto inútil.

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ORIGEN DE LA MEDIANERIA

En la antigua Roma no existía una doctrina orgánica sobre medianería por

motivos de orden religioso. Las heredades debían tener un espacio libre entre
ellas AMBITUS que según parece era de dos pies y medio, de manera que los
edificios quedaban totalmente aislados unos de otros, formando verdaderas islas
insular, por supuesto que estas costumbres tenían un sentido meramente religioso
y transponerlas era considerado un sacrilegio. Con la Edad Media y el desarrollo
de la vida urbana, se fue necesitando más espacio y así nacieron las casas en
altura y las calles se hicieron más angostas. Nació entonces la costumbre de
construir los edificios adosados utilizando un muro en común, lo cual era
conveniente para ambos vecinos. La institución del muro medianero, ofrece en
efecto, ventajas de índole económica, funcional y hasta estéticas. Si dos edificios
se hayan adosados es lógico que utilicen un muro en común veremos más
adelante la clasificación de estos muros y no que cada uno de ellos construya su
muro propio, ya que quedarían yuxtapuestos uno al otro. Esto impostaría un gasto
innecesario y un comportamiento antiestético.

¿QUE SE ENTIENDE POR MEDIANERIA?

Es el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos de

indivisión forzosa y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de
separación entre dos heredades contiguas.

Derecho real de Condominio: derecho real de propiedad que pertenece a varias

personas sobre una cosa mueble o inmueble.

Indivisión forzosa: cuando una cosa está afectada al uso común de dos o más
heredades pertenecientes a sendos propietarios, y ninguno de los propietarios
podrá pedir la división, dado que si así fuera, la cosa objeto perdería su sustancia.

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CLASIFICACION DE LOS MUROS

Vamos a clasificar los muros desde el punto de vista físico.

a) Muro encaballado
Su eje coincide con la línea separativa de las dos heredades, por lo que el muro
vendría a quedar asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en
terreno del otro.

Se los denomina muros encaballados porque van a caballo de la línea limitativa de

los dos inmuebles.

b) Muro no encaballado
Su eje no coincide con la línea separativa de las dos heredades.

c) Muro contiguo
Uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los dos fundos, pero la
pared se asienta íntegramente en terreno de uno de los vecinos.

d) Pared próxima
Edificada íntegramente en terreno de uno de los vecinos pero separada de la línea
separativa de las heredades.

En principio este caso no nos concierne, siempre y cuando el espacio que existe
entre el límite y la pared no sea lo suficientemente pequeño como para
considerarlo despreciable; entonces estaríamos en el caso de pared contigua.

1) Desde el punto de vista de su ubicación, un muro o pared puede ser contiguo o

estar encaballado.

Muro contiguo es aquel muro que ha sido erigido en forma íntegra sobre el predio
de quien lo edifico, situándose uno de los filos del muro en un plano coincidente
con la situación del Eje Divisorio de Predios.

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(dibujo nº 1)

Muro encaballado es aquel que se ha construido sobre el Eje Divisorio de Predios,

coincidiendo este último con el Eje de Simetría del Muro. En este caso, el muro se
levanta sobre dos predios, ocupando una franja de cada uno de ellos.

(dibujo nº 2)

2) Desde el punto de vista técnico, puede cumplir funciones de simple cerramiento

o de carga.

3) Desde el punto de vista jurídico, un muro además puede ser considerado como
PRIVATIVO o MEDIANERO.

Muro privativo es aquel muro que es de propiedad de aquel que lo construyo. Si el

vecino quiere hacer uso de ese muro, debe adquirir los derechos de medianería
correspondientes.

Muro medianero es aquel muro cuya propiedad es de los propietarios de dos

fundos contiguos.

Muro de simple cerramiento Se hace uso del muro para cuidar la intimidad o
seguridad.

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MODOS DE ADQUISICIÓN

La medianería se constituye por acuerdo de los propietarios de los fundos

colindantes para construir el elemento medianero o para convertir en medianero
un elemento privativo de uno de los titulares, dando participación en la
copropiedad del mismo al titular del predio contiguo.

También es posible adquirir la medianería de manera forzosa: si la pared que

separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede
obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo
ocupado (art. 995 C.C.). Éste es el caso del llamado muro contiguo", edificado
totalmente sobre el terreno de uno de los propietarios colindantes, y en donde el
vecino puede adquirir la medianería pagando el valor de la obra y del suelo sobre
el que se asienta. Ahora bien, en lugar de estar obligado a vender, ¿puede el
propietario de la pared obligar a comprar la mitad de ésta y del suelo al propietario
de la finca contigua? El Código no soluciona la interrogante. Sobre el particular, la
profesora argentina MARINA MARIANI DE VIDAL opina a favor de la postura
afirmativa, siempre y cuando el propietario de la finca vecina utilice de alguna
manera la pared, con lo cual se le podría obligar a la adquisición de la medianería.

Por otro lado, distinto es el caso del “muro encaballado”, esto es, de aquel
"construido de tal manera que su eje en el sentido del plano vertical que pasa por
su centro coinciden exactamente con el límite demarcatorio de ambosfundos. Si
bien ésta no es la hipótesis típica del art. 995 C.C. construcción en terreno propio,
empero, la gran similitud hace que por funcionalidad le sea aplicable la misma
regla por analogía. En tal caso, cómo la pared ocupa el suelo de cada uno de los
colindantes, entonces la medianería se adquiere pagando el valor de la obra
(pared), simplemente.

Por el contrario, un supuesto problemático y distinto es aquél en donde la

construcción de la pared se realiza con invasión de la finca vecina, ya sea por
error o a sabiendas. ¿Qué sucede? En este caso existe una apropiación de la
finca vecina, cuya normativa está contenida en el art. 944 C.C. Si la invasión es de

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buena fe, el propietario de la pared adquiere el suelo, debiendo pagar su valor. Si
la invasión es de mala fe, el otro propietario puede exigir la demolición o hacer
suya la pared sin obligación de pagar su valor (art. 943 C.C.). En ambos casos la
solución puede llevar directamente a la medianería: en el primero, el invasor se
hace dueño del suelo en dónde se construyó la pared, pero debe pagar su valor.
Por tanto, convirtiéndose la pared en una de naturaleza contigua, el invadido
puede solicitar la constitución de la medianería (art. 995 C.C.), e inclusive
compensar la deuda por el valor del suelo con el pago que debe realizarse por el
valor de la pared. En el segundo caso, el invadido se hace dueño de la pared, por
lo cual el invasor puede exigir la constitución de la medianería, pagando el valor
del suelo y de la pared. Estas reglas sólo se aplicarán en cuanto los títulos
demuestren indubitablemente que la pared ha invadido la finca vecina. En la
hipótesis de que la prueba no exista, o sea insuficiente o sea ambigua, entonces
se aplicará la presunción del art. 994 C.C.: “Las paredes, cercos o zanjas situados
entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario”.
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También parece admisible la adquisición de la medianería por medio de la

usucapión (art. 950 C.C.) para cuyo efecto se requiere la posesión continua,
pacífica, pública y como propietario por diez años; y si existe justo título y buena fe
bastan cinco años. Como es evidente, las normas de usucapión aplicables a la
medianería son aquellas referidas a los bienes inmuebles. En todo caso, los actos
posesorios deberán estar notoriamente caracterizados, no siendo suficientes
meros actos esporádicos de tolerancia, familiaridad o amistad. La usucapión
funcionará solamente en el caso en que el usucapiente utilice la pared o el cerco
ajeno que divide ambas fincas. Por ejemplo: si el dueño exclusivo del muro se
mantiene inactivo frente al vecino que se sirve del este elemento para apoyar su
propia construcción, entonces podrá solicitar se le declare medianero por
usucapión, sin necesidad de pagar el valor de la mitad del muro y del suelo
ocupante. Como la medianería es una copropiedad que se ejerce mediante

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reparto de zonas físicas del elemento medianero, es posible la existencia de una
posesión cuyo fin sea la usucapión. En cambio, la copropiedad por cuotas ideales
no es posible de ser adquirida por la posesión continua, en cuanto ésta como
situación meramente fáctica no puede dar lugar a la adquisición de un derecho
sobre una porción abstracta, ni siquiera en el caso de la usucapión ordinaria, en
donde el justo título se refiera a una cuota.

¿CUALES SON LAS FORMAS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS DE

MEDIANERIA?

1) CONTRIBUCION PARA LA CONSTRUCCION EN COMUN: El muro nace

medianero cuando ambos propietarios de los lotes linderos contribuyen con su
aporte económico a que el muro se construya, por partes iguales. El muro se
ejecuta encabalgado.

2) POR COMPRA DE DERECHOS: se adquiere el muro en Espesor: todo el

espesor. Altura: del edificio más bajo. Largo: todo el largo. El valor actual se
deprecia por edad y estado. La persona que quiere servirse de todo o de parte de
un muro que fue construido por su vecino lindero, debe adquirir la parte que desee
utilizar. Divisorio de Predios, el vecino solamente adquirirá los derechos de
medianería; en cambio, si el muro se halla íntegramente construido sobre el fundo
del vecino, coincidiendo uno de sus filos exteriores con el plano virtual del Eje
Divisorio de Predios (muro contiguo y privativo), no solo debe abonar los derechos
de medianería sino también la franja de terreno del lindero donde se asienta el
muro.

3) DONACION DE DERECHOS: En este caso, el vecino que construyo cede

sus derechos de medianería a su lindero; otorga así el 50% de la propiedad de la
pared sin reclamar valor alguno.

4) POR COMPENSACION: Cuando un condómino de un muro necesita destruir

todo o parte de ese muro para reconstruirlo con el propósito de hacerlo mas
apropiado a fines de soportar mayor carga o bien por otras razones

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indispensables, puede realizar dicha tarea en forma inmediata, restituyendo todas
las condiciones de confort que el condómino lindero poseía antes de la
reconstrucción de la pared, sin indemnizarlo en forma alguna (por esto último se
hace indispensable el requisito de la inmediatez).

5) POR PRESCRIPCION: Institución jurídica que consiste en la adquisición de

un derecho o la extensión de una obligación por el simple transcurso del tiempo.

a) PRESCRIPCION LIBERATORIA: el dueño privativo del muro pierde

derecho a reclamar el pago de la medianería, si deja transcurrir más de 10
años. Los derechos reales acompañan a la cosa no al dueño, si desde la
construcción del muro no pasaron 10 años y cambiaron varios dueños, se
reclama al último.

b) PRESCRIPCION ADQUISITIVA: se adquiere el condominio al pasar 20

años.

6) READQUISICION DE DERECHOS: Aquel propietario que hizo abandono del

derecho de medianería, se libera de cumplir con la obligación de contribuir a los
gastos de mantenimiento y conservación del muro; perderá asimismo, derechos
sobre la franja de terreno sobre la cual se asienta la pared. Se produce de esta
forma un CORRIMIENTO DEL EJE DIVISORIO DE PREDIOS hacia el FILO DEL
MURO, perdiendo la franja de terreno el vecino que hizo abandono. El muro
entonces, de ser medianero pasa a ser CONTIGUO Y PRIVATIVO del otro lindero,
quien también pasa a apropiarse de la franja de terreno aludida. Si el vecino que
abandono quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los derechos de
medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya, dado
que allí también se asienta parte de la pared.

7) DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA o ANTECESOR COMUN: Este es el

caso en el cual existe un único dueño de dos fundos linderos, confundiéndose
ambos condóminos en una sola persona. Cuando dicho propietario vende uno o
ambos lotes, y careciéndose de instrumentos públicos o privados referidos a la

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situación de medianería, los terceros adquirentes ven imposibilitada la
determinación del estado jurídico de las paredes que separan las heredades,
quedando como último recurso las presunciones legales de acuerdo a la ubicación
de las construcciones o edificios en dichos fundos. Es por ello que se generan
algunos casos posibles, a saber:

Caso 1) Se considera MEDIANERO por CERRAMIENTO FORZOSO.

Caso 2) Se considera PRIVATIVO DE A por cuanto se establece que EL MURO

ES PARTE DEL EDIFICIO, y no protege la intimidad de B.

Caso 3) Se considera MEDIANERO por cuanto se dan tres condiciones

fundamentales para que exista medianería: APOYO, ARRIME Y CERRAMIENTO
FORZOSO.

CERRAMIENTO FORZOSO: para preservar ciertos grados de privacidad o de

seguridad, cada particular encierra su predio con un muro, persiguiendo los
mencionados fines.

FACULTADES Y CARGAS

Cada uno de los colindantes puede utilizar la pared medianera para colocar
tirantes y vigas, o servirse de ésta como apoyo, aun cuando no pueda abrir en ella
ventanas o claraboyas (art. 996 C.C.). A diferencia de lo que ocurre en la
legislación española, por ejemplo, el titular medianero puede utilizar todo el grosor
de la pared, pues se encuentra superado el concepto de que ésta se hallaba
reducida a la mitad de dicho grosor. Sin embargo, esta facultad de apoyar vigas o

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construcciones está limitado a las posibilidades físicas de resistencia del elemento
medianero.

Por otro lado, las cargas de la medianería con el fin de la construcción, reparación,
conservación o reconstrucción del elemento medianero corre a cargo de ambos
copropietarios a prorrata (“en partes iguales”), según el art. 998 C.C. Esta norma
no se observará cuando se trata de reparaciones tan superficiales que afectan
sólo una de las caras de la pared sin mermar laintegridad del conjunto, o cuando
los desperfectos al elemento medianero hayan sido causados por culpa exclusiva
de uno de los copropietarios. Estos casos de excepción no están previstos en el
art. 998 C.C., pero se deducen de los principios generales que informan nuestro
ordenamiento jurídico: "nadie puede enriquecerse injustamente a costa de otro".

Las renuncias a las cargas de la medianería se producen sólo con la renuncia de

todo el derecho de copropiedad ("renuncia liberatoria") o cuando no se utilice la
pared medianera. Este último caso no parece justificarse, pues habiéndose
constituido la medianería, el comunero debe afrontar los gastos derivados de ésta,
aun cuando por propia voluntad o interés decida no utilizar el elemento medianero.

Otra facultad ínsita a la medianería es la posibilidad de que cualquier colindante

levante la pared medianera, asumiendo los gastos que exige la mayor altura de la
pared (art. 997 C.C.). En el Código de 1936 existía una norma (art. 911) por la cual
se presumía que la extensión de la medianería llegaba a la altura del edificio
menos elevado. El Código de 1984 no reprodujo dicho precepto, dejando además
en la duda si la mayor altura de la pared sigue siendo medianera o resulta pared
propia del colindante que la construyó. En nuestra opinión, el argumento “reductio
ad absurdum” nos lleva a sostener que la mayor elevación de la pared continúa
siendo medianera, pues la hipótesis contraria supondría el absurdo de una
copropiedad sobre una parte de la pared, y una propiedad absoluta sobre otra
porción de la misma pared. En tal caso, ¿cómo se justifica una sobre elevación
(elevación de la pared) cuyo titular no coincide con el titular del suelo sobre él que
se asienta?

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EXTINCIÓN DE LA MEDIANERIA

La medianería se extingue por renuncia de cualquiera de los dos colindantes (art.

998 C.C.), con lo cual además se libera de las cargas que produce esta situación
de copropiedad forzosa. Evidentemente la renuncia se extiende no sólo al
elemento medianero, sino al suelo sobre él se asienta, pues ambos forman una
unidad indivisible (art. 995 C.C.), Una vez constituidla medianería. NO cabe la
pérdida de la copropiedad por la usucapión de uno de los colindantes en contra
del otro, pues la usucapión entre comuneros se halla prohibida expresamente (art.
985 C.C.). Por otro lado, puede plantearse si la destrucción del elemento
medianero conlleva la extinción de la medianería. Para algunos autores, esta
figura presupone la existencia de un elemento medianero actual o pretérito, por lo
que si éste ha desaparecido, siempre cabe el derecho a reconstruir el elemento
con calidad de medianero.

La extinción puede darse por renuncia del propietario o por falta de uso durante
veinte años, cuyo comienzo del término dependerá si se trata de una servidumbre
discontinua o continua.

HASTA AQUÍ SHEYLA

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