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RIESGO DE LAVADO

RIESGO DE LAVADO DE ACTIVOS Y FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO EN EL SECTOR INMOBILIARIO


DE ACTIVOS Y
FINANCIACIÓN
DEL TERRORISMO
EN EL SECTOR
INMOBILIARIO
DOCUMENTOS UIAF

Bogotá D.C.
2014
/3

Riesgo de lavado de activos y


financiación del terrorismo
en el sector inmobiliario

2014
Esta publicación fue realizada por la Unidad de
Información y Análisis Financiero (UIAF), Unidad
Administrativa Especial adscrita al Ministerio de
Hacienda y Crédito Público.

DIRECCIÓN EDITORIAL
Luis Edmundo Suárez Soto
Director General UIAF
Javier Alberto Gutiérrez López
Subdirector de Análisis Estratégico UIAF

AUTORES
William Castellanos Sarmiento
Mercedes Salom Arrieta
Angela María Hurtado Cardona
Investigadores Académicos
/2 Luis Edmundo Suárez Soto
Director General UIAF

COORDINACIÓN EDITORIAL
María Camila Castellanos Montoya

ASESORES Y COLABORADORES
DE PRODUCCIÓN EDITORIAL
Claudia Andrea Soracá Yepes
Juan Carlos Téllez Pinilla
CORRECCIÓN DE ESTILO, DISEÑO,
DIAGRAMACIÓN E IMPRESIÓN
García Solano y Compañía SAS - Caliche Impresores
Impresores Molher LTDA
De acuerdo con lo previsto en el
Artículo 91 de la Ley 23 de 1982, los
derechos de autor del presente
documento pertenecen a la Unidad
de Información y Análisis Financiero
(UIAF). Queda prohibida cualquier
reproducción, parcial o total, de su
contenido sin la autorización previa
y escrita de la UIAF. Los análisis
presentados son de carácter
general y no hacen referencia ni
constituyen prueba sobre vínculos
ciertos y permanentes de individuos
con actividades asociadas al
lavado de activos y financiación del
terrorismo.

La UIAF no se responsabiliza por el


uso (acción u omisión) que haga /3
cualquier persona o grupo de
personas de la información (total o
parcial) comprendida en el texto.

ISBN:
978-958-58993-0-6
Segunda edición© 2014, UIAF
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN

pag 8

1 MODELO SAB: GENERACIÓN DE


CONOCIMIENTO Y RETROALIMENTACIÓN

pag 11

2 SECTOR INMOBILIARIO EN CONTEXTO

pag 14
/5

3 RIESGO DE LA/FT EN EL SECTOR


INMOBILIARIO

pag 30

4 RIESGO DE LA/FT EN ENTIDADES


BANCARIAS

pag 42

5 RECOMENDACIONES

pag 47

CONCLUSIONES

pag 50
/6 RIESGO DE LAVADO DE ACTIVOS
Y FINANCIACIÓN DEL
TERRORISMO
EN EL SECTOR
INMOBILIARIO
“La actividad constructora, a pesar de ser un sector productor de bienes
no comercializables internacionales, es el principal mecanismo de trans-
misión entre el financiamiento externo, la intermediación financiera do-
méstica y la actividad económica interna. Es decir, la mayor dependencia
de la economía colombiana de los flujos de capital tiene como conse-
cuencia una mayor interrelación entre el ciclo de la construcción y el de
toda la economía” (Cárdenas, M., Cadena, X. y Quintero, J.F., Fedesarrollo,
Colombia, 1994).
/7
1
Estadísticas de empleo y la rea-
INTRODUCCIÓN
lidad económica de Colombia in-
dican que uno de los trabajos en
ascendencia es el de agente in-
mobiliario y que una amplia gama
de profesionales y trabajadores
ejercen la actividad. Si bien hay
empresas con gran infraestructura
para ejercer el negocio, este tam-
bién es posible de desempeñar
como mínimo con una línea telefó-
nica, conexión a internet y buenas
relaciones públicas, convirtién-
dose en una oportunidad laboral
y una fuente de ingresos para mu-
chas familias colombianas.

La participación del sector inmobi-


/8 liario y de la construcción en el total
del Producto Interno Bruto ha sido
significativa en los últimos años,
oscilando entre el 11,5% y el 13, 7%
del 2007 al 2013, como resultado
de inversiones en este campo por
valor de $416 billones de pesos.

A pesar de los beneficios para la


economía nacional de contar con
un sector en continuo crecimien-
to como el inmobiliario, la magni-
tud del mismo y los significativos
recursos que en él se mueven,
a la vez constituyen factores de
riesgo para la infiltración de flujos

Se agradece al equipo de la Asociación Bancaria (Asobancaria) que contribuyó a la primera edición de esta cartilla.
1
ilícitos generados por el crimen or- puedan implementar y/o fortalecer
ganizado. los medios y mecanismos de pre-
vención contra la ocurrencia de los
Concretamente, sin las medidas de delitos en mención.
protección adecuadas, esta es una
actividad económica que puede Con este motivo, la Uiaf produjo
ser vulnerable al lavado de activos la segunda edición de una cartilla
y/o al movimiento de capital para que primero elaboró y publicó en
financiar acciones vinculadas al el año 20112, en colaboración con
terrorismo, riesgo sectorial que ha la Asociación Bancaria (Asobanca-
sido identificado tanto a nivel na- ria), tras un estudio del sector en
cional como internacional. coordinación con el principal re-
presentante gremial, la Federación
En consecuencia, el Grupo de Lonjas (Fedelonjas).
de Acción Financiera Internacional
(GAFI), principal organismo emisor Ahora en su segunda edición, la
de estándares internacionales de cartilla brinda cifras actualizadas
política pública contra el lavado y análisis complementario con el
de activos y la financiación del te- interés de aportar a la compren-
rrorismo (LA/FT), en su Recomen- sión del papel que desempeña el /9
dación 22 identifica a los agentes sector en la economía nacional,
inmobiliarios entre quienes deben su relevancia para el crecimiento
aplicar medidas de prevención del económico y el bienestar, y la im-
LA/FT, particularmente a través de portancia de fortalecer la regula-
la debida diligencia del cliente. ción y las medidas relevantes de
prevención y administración del
Dadas estas consideraciones, riesgo de LA/FT.
la Unidad de Información y Análisis
Financiero (UIAF) estima necesa- Divida en cinco partes, la carti-
rio poner a disposición del sector, lla abordará, en orden, el análi-
información y conocimiento rele- sis sectorial y la producción de
vante para que quienes se desem- conocimiento que se despliegan
peñan como agentes inmobiliarios del modelo de gestión Sistémico,
(y en general quienes están asocia- Amplio y Bidireccional (SAB) de la
dos con la actividad inmobiliaria) Uiaf; el contexto económico y nor-

2
La primera edición puede ser consultada en versión electrónica a través de la página web de la UIAF: www.uiaf.gov.co, sección, “UIAF
Virtual”, subsección, “Publicaciones”, subsección, “Cartilla Agentes Inmobiliarios Asobancaria-UIAF”.
mativo en el que se desempeñan
los agentes inmobiliarios; riesgos
y tipologías de LA/FT en el sec-
tor inmobiliario; riesgos para las
entidades bancarias en relación
con el sector; y recomendaciones
de política pública para el mismo.

Los análisis aquí desarrollados tie-


nen un propósito final didáctico
que involucra la promoción de
prácticas de transparencia basadas
en normas nacionales y estándares
internacionales que, aplicados a la
actividad inmobiliaria, aportarán a
la propagación de una cultura de
la legalidad, en beneficio del creci-
miento y el bienestar.

/10
/11

MODELO SAB:
01
CONOCIMIENTO Y RETROALIMENTACIÓN
Hacia finales del año 2010, la el interés de proteger la integridad
del sistema financiero –incluidos
Unidad de Información y Análisis los sectores bursátil y asegurador–,
Financiero (UIAF) conceptualizó razón por la cual se constituyó en
e implementó un nuevo enfoque el principal proveedor de informa-
proactivo materializado en el mo- ción. Otras fuentes que se han con-
delo de gestión: Sistémico, Amplio templado en los últimos años pro-
y Bidireccional (SAB3), con el pro- vienen de las denominadas por el
pósito de fortalecer y potencializar Grupo de Acción Financiera Inter-
su capacidad como unidad de inte- nacional (GAFI), Actividades y Pro-
ligencia económica, buscando con fesiones No Financieras Designadas
ello lograr una mayor efectividad (APNFD4). Dentro de este grupo se
en la prevención y detección del encuentran los agentes inmobilia-
lavado de activos y la financiación rios, los cuales se configuran como
del terrorismo (LA/FT), según las un importante proveedor estraté-
competencias que le otorga la Ley gico de información dada su inter-
526 de 1999, modificada por la Ley vención en diferentes sectores de
1121 de 2006. la economía.

/12 Un eje central de este nuevo enfo- Teniendo en cuenta que tanto
que ha sido la contribución activa expertos anti-lavado, como orga-
a la generación del conocimiento nismos nacionales y extranjeros
sobre la problemática del LA/FT, especializados en esta temática,
objetivo sustentado sobre los tres señalan que el sector inmobiliario
elementos esenciales que contem- es de los más susceptibles a ser
pla el modelo de gestión: i) fuentes utilizado por el crimen organizado
adicionales de información y meca- para ocultar el origen ilícito de sus
nismos de análisis complementa- recursos, es importante resaltar
rios, ii) incremento de sectores pro- que el proceso de generar y pro-
tegidos y iii) retroalimentación. veer información debe ir paralelo
con la implementación de medi-
Como es bien sabido, el sistema in- das de administración y control
ternacional Antilavado de Activos y de riesgos ALA/CFT, determinadas
Contra la Financiación del Terroris- a través de una evaluación de la
mo (ALA/CFT) fue desarrollado con vulnerabilidad del sector ante la

3
Para un mayor detalle ver: Suárez, L. Edmundo (2011). “El nuevo enfoque de la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF): Modelo Sistémico, Ampliado
y Bidireccional (SAB)”. Bogotá: Unidad de Información y Análisis Financiero. Adicionalmente, ver Suárez Soto, Luis Edmundo (2014). Las Unidades de Inteligen-
cia Financiera y el Sistema Antilavado de Activos y Contra la Financiación del Terrorismo. Un nuevo modelo de gestión: Sistémico, Amplio y Bidireccional (SAB).
Bogotá: Unidad de Información y Análisis Financiero.
4
Casinos, agentes inmobiliarios, comerciantes de metales y piedras preciosas, abogados, notarios, otros profesionales jurídicos independientes y contadores;
y proveedores de servicios societarios o fideicomisos.
amenaza de infiltración de dinero el conocimiento originado de es-
ilícito, de la consecuente probabili- tos intercambios bidireccionales
dad de impacto y del efecto que tal genera un beneficio para toda la
inserción causaría en la economía sociedad (hogares, sector público,
en general. empresas, agremiaciones como la
Federación Colombiana de Lonjas
La expansión del lavado de activos de Propiedad Raíz - Fedelonjas)
a otros sectores de la economía, puesto que sensibiliza sobre los
aparte del financiero, es una rea- flagelos que se están enfrentando
lidad indiscutible, por esta razón y orienta la toma de decisiones de
desde inicios del año 2011 con política pública.
la puesta en marcha del modelo
SAB, la UIAF planteó la necesidad Es así como el modelo SAB ha im-
de proteger más segmentos y ac- pulsado la efectividad del sistema
tividades susceptibles de ser per- ALA/CFT al lograr responder de
meadas por dineros ilícitos o con forma más ágil y coordinada a las
la potencialidad de canalizar re- dinámicas cambiantes de las redes
cursos a estructuras terroristas. En criminales, obteniendo resultados
este sentido, la Unidad logró incre- tangibles y significativos en mate-
mentar sus fuentes de información ria penal y de extinción de domi- /13
en aproximadamente un 281% en- nio.
tre 2010 y 2014, representadas en
cerca de 16.000 nuevas empresas,
cooperativas o actividades5.

Sumado a lo anterior, el enfoque


proactivo y el modelo de gestión
SAB contemplan un proceso de
retroalimentación entre los dife-
rentes actores del sistema ALA/
CFT, el cual ha permitido mejo-
rar su cooperación, intercambiar
información, entender mejor sus
necesidades y articular adecuada-
mente sus acciones. En corolario,

5
Entre otros se incluye: 8.000 nuevos reportantes de la Superintendencia de la Economía Solidaria, 4.000 de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad
Privada, y 800 de la Superintendencia de Sociedades.
/14

02
SECTOR INMOBILIARIO
EN CONTEXTO
1
Normatividad
Colombiana

El concepto de agente inmobiliario Los agentes inmobiliarios se pue-


es amplio, pero siempre supone den catalogar como comerciantes
una actividad que propende por puesto que los actos que desarro-
obtener el acuerdo de voluntades llan están en algunos de los nume-
de dos terceros determinados (mu- rales del Artículo 20 del Código de
chas veces un agente inmobiliario Comercio tal como se desglosa en
efectúa actividades simultáneas, la Tabla 1.
las cuales guardan relación, ta-
les como: avaluador6, promotor– /15
constructor7).

Tabla 1
Actividades relacionadas con el sector inmobiliario
Numeral Concepto

Numeral 1 La adquisición de bienes a título oneroso con destino a enajenarlos en igual forma, y la enajenación
de los mismos.

Numeral 2 La adquisición a título oneroso de bienes muebles con destino a arrendarlos; el arrendamiento de los
mismos; el arrendamiento de toda clase de bienes para subarrendarlos, y el subarrendamiento de los
mismos.

Numeral 8 El corretaje, las agencias de negocios y la representación de firmas nacionales o extranjeras.

Numeral 15 Las empresas de obras o construcciones, reparaciones, montajes, instalaciones u ornamentaciones.

Numeral 17 Empresas promotoras de negocios y las de compra, venta, administración, custodia o circulación de
toda clase de bienes.

Fuente: Elaboración propia de la UIAF con base en el Código de Comercio

6
Su actividad se refiere a la determinación técnica del valor de un inmueble, de los derechos que sobre él se ejercen y/o sobre los frutos civiles o naturales que
produzca.
7
Mediante la Ley 66 de 1968 que reglamenta lo referente a las actividades de enajenación de inmuebles dentro de los planes y programas de urbanización o
construcción de vivienda, se da potestad a las inmobiliarias de intervenir en el negocio de corretaje luego de que “…por plan o programa, la adecuación de
terrenos para la construcción de viviendas o la edificación de las mismas, cuando las unidades proyectadas sean cinco o más”.
Por otra parte, si bien la actividad Ley 675 de 2001 y sus Decretos Re-
ha sido regulada desde el punto glamentarios que se refieren a pro-
de vista de la construcción, no lo piedad horizontal y en lo relacio-
ha sido en lo atinente a la promo- nado con el corretaje inmobiliario,
ción y venta, de manera que no se los Códigos Civil y de Comercio, y las
identifica ninguna entidad de su- demás normas locales que regulen
pervisión que inspeccione, vigile y los proyectos de construcción en
controle estas actividades. cada entidad territorial.

A la luz de la legislación colom- De otra parte y considerando lo


biana y acorde al Artículo 1340 del anterior, diferentes tipos de con-
Código de Comercio, el agente in- tratos se celebran en la actividad
mobiliario puede ser catalogado mercantil:
como un corredor, dado que el
corretaje es una actividad comer- Compraventa: Según el
cial, cuya respectiva remuneración Código de Comercio, se trata de
se denomina, comisión. Se enten- “un contrato en que una de las
derá entonces que un corredor partes se obliga a transmitir la
inmobiliario8 es la persona que, propiedad de una cosa y la otra a
por su especial conocimiento en el pagarla en dinero. El dinero que el
mercado de la finca raíz, se ocupa comprador da por la cosa vendida
/16
como agente inmobiliario de la ta- se llama precio” (Artículo 905, Códi-
rea de entablar una relación entre go del Comercio).
dos o más personas, naturales o
jurídicas, con el fin de que celebren Permuta10: Es un contrato
un negocio sobre inmuebles, tales en que una de las partes se obliga
como la compraventa o el arren- a transmitir la propiedad de una
damiento, sin estar vinculado a cosa y la otra a pagarla, parte en di-
las partes por relación de colabo- nero y parte en otra cosa. Se enten-
ración, dependencia, mandato o derá permuta si la cosa vale más
representación. que el dinero (Artículo 1955, Código
Civil). Dicho en otros términos, los
Dentro del marco legal9 de los ser- contratantes en una permuta cam-
vicios inmobiliarios se encuentra la bian un bien por otro.
Ley 820 de 2003 y sus Decretos Re-
glamentarios, los cuales contienen En el Gráfico 1 se describen estas
disposiciones sobre los servicios dos clases de contratos y los requi-
de arrendamientos; así mismo, la sitos mínimos para su validez.

8
Disponible en ttp://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_comercio_pr041.html#1340.
9
Disponibles en http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html y http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/
ley_0675_2001.html.
10
El Código de Comercio señala que cuando en un contrato de compraventa “el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si
la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario.” (segundo inciso del artículo 905 del Código de Comercio).
Gráfico 1.
Contratos de compraventa y permuta sobre inmuebles

Transmitir la propiedad REQUISITOS MÍNIMOS


de un inmueble a
cambio de otra cosa . Identificación de los contratantes.

· Estipulación de la obligación recíproca del


vendedor de enajenar y comprador de
adquirir el inmueble objeto del contrato.

·
Descripción detallada del inmueble objeto
del contrato, así como la mención de si éste se
promete en venta como cuerpo cierto o por cabida.
CONTRATO
DE PERMUTA · Informar si el inmueble se encuentra sometido
al régimen de propiedad horizontal.

· Indicación del título mediante el cual el


promitente vendedor adquirió su derecho.

CONTRATO · Estipulación del precio y su forma de pago.


DE COMPRAVENTA
· Estipulación de las cláusulas penales.

· Declaraciones sobre la existencia o inexistencia


de gravámenes, limitaciones o situaciones
que impidan el uso, goce o disposiciones del inmueble.

· Fecha o momento en que se verificará la entrega real del inmueble.


Transmitir la propiedad
de un inmueble · Elevar a escritura pública el título (contrato).
a cambio de dinero
· Inscribirlo en la oficina de registro de instrumentos públicos.
/17

Fuente: Elaboración propia de la UIAF con base en López Giraldo, I.C. (2009). Consideraciones sobre la promesa de compraventa. http://www.elcolombiano.
com/historico/consideraciones_sobre_la_promesa_de_compraventa-EIEC_55515.

Arrendamiento: Un “contrato en que las dos partes se obligan


recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una
obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio
un precio determinado” (Artículo 1973, Código Civil). A continuación, en el
Gráfico 2 se describe en forma más amplia el contrato de arrendamiento de
inmuebles destinados a vivienda urbana (que se aplica también al arrenda-
miento de local comercial).
Gráfico 2.
Organigrama de clases de contrato

ORGANIGRAMA DE CLASES DE CONTRATO

. Individual
Contrato de Clases de . Mancomunado
arrendamiento contrato . Compartido
. Pensión

. Estipulaciones básicas
. El canon de arrendamiento
Arrendamiento de Partes del . Servicios, cosas o adicionales
vivienda urbana Contrato . Duración del contrato
. Obligaciones del arrendador
. Obligaciones del arrendatario
. Régimen de mejoras y reparaciones
. Subarriendo y cesión
. Terminación del contrato

PRORROGA
RENOVACIÓN

Fuente: Nuevo manejo (jurídico y administrativo del arrendamiento en Colombia: aspectos y modelos prácticos de administración inmobiliaria (Carlos
Alberto Peranquive Niño).

Pero la actividad del agente o co-

2
/18 rredor inmobiliario no implica la
participación directa en ninguno
de estos contratos, ya que su acti-
vidad, en la mayoría de los casos,
se limita a un contrato de consig-
nación, el cual según el Código
de Comercio, consiste en que una Estructura del sector
empresa (comitente o consignan- inmobiliario
te) entrega a otra (consignataria)
mercancías para que esta última
El sector inmobiliario colombiano
las comercialice previa fijación de
está constituido por tres tipos bási-
un precio, a cambio del mayor va-
cos de actividad: construcción, ser-
lor de la venta o “comisión”.12
vicios y financiación. Estos a su vez
contemplan los tipos de funciones
que describe el Gráfico 3.

Disponible en. http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_comercio_pr041.html#1341 .


12
Gráfico 3.
Estructura del sector inmobiliario

Vivienda
ESTRUCTURA Y DINÁMICA DEL SECTOR INMOBILIARIO

Inmuebles comerciales
(locales, bodegas, oficinas)

CONSTRUCCIÓN Urbanización de terrenos

Edificaciones del Gobierno


(oficinas, escuelas e instituciones)

Inmuebles nuevos
Venta
Inmuebles usados

Lotes urbanos y fincas rurales


SERVICIOS Administración
Administración de propiedad horizontal

Avalúo de inmuebles Asesoría y consejería inmobiliaria

/19
Para adquisición de vivienda

Para construcción de inmuebles


Préstamos
Otros créditos del sector financiero al
sector inmobiliario

FINANCIACIÓN Administración de propiedad


horizontal

Para construcción
Seguros
Para inmuebles arrendados

Incendios y otros siniestros

Fuente: Nuevo manejo (jurídico y administrativo del arrendamiento en Colombia: aspectos y modelos prácticos de administración inmobiliaria (Carlos
Alberto Peranquive Niño).

Así mismo, como lo describe el Gráfico 4, una agencia y/o agente inmobiliario
puede ofrecer los siguientes productos inmobiliarios.
Gráfico 4.
Productos inmobiliarios

DEPARTAMENTO DE VENTAS

DIVISIÓN DE PROYECTOS
DIVISIÓN DE CORRETAJE
Genera:
Genera:
. Corretaje
. Arriendos
. Arriendos
. Avalúos
. Administración de propiedad horizontal
. Administración de propiedad horizontal
FACTOR
MULTIPLICADOR
(Facilidad de
DEPARTAMENTO DE AVALÚOS negocios) DEPARTAMENTO DE ARRIENDOS
Genera: Genera:
. Ventas . Corretaje
. Arrendamientos . Avalúos
. Administración de propiedad horizontal . Administración de propiedad horizontal

DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACIÓN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Genera:
Corretaje - Arrendamiento - Avalúos

/20

Fuente: Peranquive Niño., C.A. (2003).

La intervención del agente inmobi- 3% del precio de venta del inmueble,


liario corresponde al del “corredor” y si el inmueble está ubicado en zona
y a la retribución por el desarrollo rural, la remuneración es del 5% del
de su actividad se le denomina co- mismo precio. Así mismo, se estable-
misión. En Colombia: ció que la referida comisión debe ser
pagada por el vendedor del inmue-
“…la comisión que se acostumbra ble, en ausencia de acuerdo sobre la
pagar al corredor por su intermedia- materia”.13
ción en la compraventa de un inmue-
ble ubicado en zona urbana, es del

13
Silva Nigrinis, María Isabel (2007). “La costumbre mercantil en la actividad inmobiliaria”. Bogotá: publicado en http://univeriuris.blogspot.com/2011/05/co-
rretaje-de-bienes-inmuebles.html.
3
de los nueve macro sectores con-
templados. Desagregando por las
tres ramas de actividad que con-
forman el macro sector, se puede
observar en el Gráfico 5 que los ser-
vicios relacionados con actividades
inmobiliarias y de alquiler de vivien-
Dinámica del Sector da representaron la mayor parte
Inmobiliario del producto, 7,7% en el año 2013,
esto es algo más de $54 billones de
La medición de la rama de actividad pesos corrientes. En orden le sigue:
denominada servicios inmobiliarios servicios a las empresas, excepto fi-
y de alquiler de vivienda, realizada nancieros e inmobiliarios, con una
por el Departamento Administrati- participación de 6,4% e intermedia-
vo Nacional de Estadística (DANE), ción financiera con 4,9%.
comprende el alquiler de bienes
raíces residenciales prestados por Cabe destacar que al observar la
cuenta propia y los prestados a ter- composición estructural del macro
ceros, el alquiler de bienes raíces no sector, las actividades inmobilia-
residenciales, y los servicios inmo- rias y de alquiler han perdido cerca /21
biliarios a comisión o por contrato de tres puntos porcentuales en su
cuyas actividades se relacionan con contribución entre los años 2000 y
la compra, venta, alquiler, adminis- 2014, sin embargo esto no se debe
tración y avalúo de bienes inmue- imperativamente a que crezca poco
bles. o caigan sus tasas de crecimiento,
sino a que otros sectores ganan
Por grandes ramas de actividad, la participación por crecimiento más
mencionada se ubica dentro de Es- acelerado.
tablecimientos financieros, seguros,
actividades inmobiliarias y servicios
a las empresas, cuya participación
en el Producto Interno Bruto (PIB)
para el tercer trimestre de 2014 fue
de 19,0%, la participación más alta
Gráfico 5.
Composición del PIB de Establecimientos financieros,
seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas
por rama de actividad económica

20%
18% 6,2%
16% 6,4% 6,4%
14%
12%
10% 10,4%
8,3% 7,7%
8%
6%
4%
4,0% 4,1% 4,9%
2%
0%
2000 2007 2014-III

Servicios a las empresas excepto financieros e inmobiliarios


Actividades inmobiliarias y alquiler de vivienda
Intermediación financiera

Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Trimestrales; cálculos y elaboración propia de la UIAF.

/22
Visto desde el conjunto de ramas namientos que posee dicho sector,
de actividad económica que com- los cuales van desde la construcción
ponen el PIB nacional, los servicios de edificaciones hasta la distribu-
inmobiliarios y de alquiler de vi- ción de materiales livianos y de fe-
vienda se ubican en segundo lugar rretería para el mejoramiento de és-
después del sector correspondiente tas. Su importancia radica en que es
a Administración pública y defensa; un articulador entre los demandan-
seguridad social de afiliación obli- tes de propiedad raíz, los construc-
gatoria; educación de no mercado; tores y las empresas de financiación
y, por encima de Extracción de pe- de los proyectos, en otras palabras,
tróleo crudo, gas natural y mine- el sector no se encuentra limitado a
rales de uranio y torio, tal como se la compra y venta de inmuebles o
aprecia en el Gráfico 6 (siguiente a la administración de los cánones
página). de arrendamiento, también incluye
la actividad de laconstrucción, la
De acuerdo con lo anterior, se hace promoción de proyectos y las con-
evidente la relevancia que tienen sultorías.
las actividades inmobiliarias y de al-
quiler en la economía del país, entre
otros factores gracias a los encade-
Gráfico 6.
Principales ramas de actividad económica
según su participación porcentual
en el PIB nacional – III Trimestre de 2014
Impuestos 8,8%

Demás ramas de actividad (43) 33,1%


Administración pública y defensa; seguridad social de
afiliación obligatoria; educación de no mercado 9,3%

Actividades inmobiliarias y alquiler


de vivienda 7,7%

Extracción de petróleo crudo, gas natural


y minerales de uranio y torio 7,3%
Cultivo de otros productos
agrícolas 2,8%

Comercio 7,0%
Hoteles restaurantes, bares y
similares 3,3%

Actividades de servicios a las empresas excepto


Construcción de obras de ingeniería servicios financieros e inmobiliarios 6,4%
civil 4,2%

Construcción de edificaciones completas y de partes de


edificaciones; acondicionamiento de edificaciones 5,2%

Intermediación financiera 4,9%

Fuente: Cálculos y elaboración propias de la UIAF con base en DANE - Cuentas Nacionales Trimestrales.
/23
Como puede observarse en el Grá- con lavado de activos y financiación
fico 7 (siguiente página), la rama de del terrorismo se han extendido del
actividades inmobiliarias y alquiler sector financiero al sector real de
de vivienda ha presentado un com- la economía, lo cual ha implicado
portamiento estable en la última nuevas técnicas de canalización de
década, desde el año 2004 su tasa flujos financieros ilícitos que han
de variación ha oscilado entre el llevado a que otros empresarios es-
2,8% y el 4,0%. Cabe resaltar que, tén en riesgo de verse involucrados
como en otros subsectores, estos en distintas modalidades delictivas.
comportamientos se deben obser-
var y analizar detalladamente ya De acuerdo con las estadísticas de
que las estructuras criminales ven la Superintendencia de Notariado y
allí oportunidades para lavar su di- Registro, las transacciones inmobi-
nero, entre otros factores, debido a liarias durante el año 2013 sumaron
que los controles para detectar sus 1.260.357, alcanzando un incremen-
operaciones en estas actividades to frente al año anterior de 2,1% (ver
son menos rigurosos. Tabla 2). Las perspectivas del sector
inmobiliario según las proyecciones
En este sentido se ha percibido gremiales son favorables, pese a
cómo las actividades relacionadas factores como la preocupación por
el incremento en el nivel de precios de la vivienda, el deterioro en la cartera
vencida y las expectativas de futuros desajustes de la demanda cuando los
incentivos gubernamentales cesen, entre otros.

Gráfico 7.
Actividades inmobiliarias y alquiler de vivienda
Variaciones porcentuales acumuladas
enero a septiembre

4,0
3,9
3,8 3,7
3,5
3,5
3,3
3,0 3,0 3,0
2,8 2,8

2,4

2,0
/24
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

enero - septiembre

Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Trimestrales.


Tabla 2
Transacciones inmobiliarias en Colombia
Variación
Tipo de operación 2012 2013
anual

Compraventas 742.648 745.754 0,42%

Hipotecas 206.464 202.202 -2,06%

Remates 8.179 7.881 -3,64%

Sucesiones 57.816 58.641 1,43%

Permutas 1.413 1.385 -1,98%

Embargos 110.605 133.723 20,90%

Cancelación de embargos 106.973 110.771 3,55%

Total transacciones 1.234.098 1.260.357 2,13%

Fuente: Superintendencia de Notariado y Registro - Anuario Estadístico 2013.

No puede olvidarse que las pro- Como se mencionó, y tal como lo


piedades inmobiliarias son activos ha indicado en diversos escenarios
que, por lo regular, conservan su Asobancaria, las redes criminales
valor y/o lo incrementan a través han optado por movilizar sus recur-
del tiempo, es así como la inversión sos a través de canales diferentes
en el sector inmobiliario guarda del sector financiero, por ello las /25
una baja correlación con los demás empresas del sector real también
activos de la economía (bonos y precisan de normas claras, relati-
acciones), lo que constituye a los vas a la gestión del riesgo de lavado
inmuebles como un elemento favo- de activos y financiación del terro-
recido para diversificar eficazmente rismo, incluyendo la supervisión y
un portafolio. correspondientes sanciones por su
inobservancia.
Dada su trascendencia en el circui-
to económico nacional, como se ha Comportamiento del valor del
querido evidenciar en este breve metro cuadrado: Con el propósito
contexto, se recomienda que para de establecer parámetros de usua-
mitigar los riesgos de que esta parte lidad, en el Mapa 1 se presentan los
de la economía sea utilizada para el precios del metro cuadrado en dife-
blanqueo de capitales, es necesario rentes países del mundo, incluido
fortalecer la regulación y supervi- Colombia, de forma georreferencia-
sión de la prestación de servicios de da.
los agentes inmobiliarios y definir
lineamientos para controlar el uso
del efectivo en las operaciones de
compra y venta de vivienda.
/26
Mapa 1
Valor del m² de un predio en algunos países del mundo - 2013

Francia y
Alemania
$52.000.000

Rusia
$51.200.000
Canada Reino Unido
$24.400.000 $87.400.000

Estados España
Unidos $9.000.000
$54.800.000 Honk-kong
Panamá $107.000.000 Japon
$4.264.000 India $29.200.000
23.000.000
Venezuela
$2.734.000
Colombia
$7.212.000 Emiratos Arabes
Brasil Unidos
$16.200.000 Egipto $15.000.000
Ecuador $2.282.000
$2.600.000
Australia
$53.400.000

Chile
$6.502.000 Buenos Aires
$5.626.000

Fuente: http://www.globalpropertyguide.com.
A nivel mundial el valor promedio En el caso de Colombia, el valor
del metro cuadrado de un predio del metro cuadrado más caro se
es de $28.848.667 pesos14. Depen- encuentra ubicado en las ciudades
diendo de la zona donde se quiera de Cartagena y Bogotá, con un valor
comprar el bien inmueble el costo promedio de $8.000.000 de pesos
por metro cuadrado oscila entre colombianos. En el Mapa 2 se pue-
$2.000.000 y $107.000.000 pesos co- den observar los precios por depar-
lombianos. tamento.
Mapa 2.
Precios metro cuadrado por departamento
de Colombia – 2013

Santa Marta
Barranquilla
San Andrés
y Providencia Cartagena
Valledupar

Sincelejo

Monteria Cúcuta

/27
Medellin Bucaramanga

Manizales
Pereira Bogotá

Armenia

Ibague
Villavicencio
Cali

Neiva
Popayan

Pasto

Monto

Hasta 2.000.000

Entre 2.000.001
y 5.000.000

Entre 5.000.001 y
8.000.000

Fuente: Elaboración propia de la UIAF, con base en www.metrocuadrado.com

14
Esto de acuerdo con datos obtenidos en la página web http://www.globalpropertyguide.com, con corte al cuarto trimestre de 2013. La cifra en pesos repre-
senta US $15.146 a una tasa de $2.000 pesos colombianos. En adelante, todas las cifras en pesos se refiere a pesos colombianos.
En el Mapa 3 se exhibe la distribución geográfica de las oficinas inmobiliarias,
las cuales tienen una concentración en Bogotá con 9.381 (53.69%), Valle del
Cauca con 2.440 (13,58%) y Antioquia con 2.304 (12,82%).

Mapa 3.
Número de inmobiliarias en Colombia a 2013

Antioquia

/28
Bogotá

Valle del Cauca

N. Inmobiliarias

Hasta 100

101 - 500

501 - 1.000

Más de 1.000

Fuente: Elaboración propia de la UIAF, con base en contenido de Confecamaras.


Los departamentos y municipios con mayor número de viviendas son
Antioquia con 2.246.152 viviendas (17.35%), Bogotá con 1.983.345 vivien-
das (15.32%), Valle con 1.453.849 viviendas (11.23%), Cundinamarca con
924.353 viviendas (7.14%) y Santander con 813.016 viviendas (6.28%), como
se presenta en el Mapa 4.

Mapa 4.
Distribución de vivienda en Colombia – 2013

/29
Santander

Cundinamarca

Bogotá

Valle del Cauca

N. Inmobiliarias
Hasta 115.000

115.001 - 300.000

300.001 - 600.000

Más de 600.000
/30

RIESGO DE LA/FT
03
EN EL SECTOR INMOBILIARIO
1
Recomendaciones
del Gafi15

Sector de construcción y
agentes inmobiliarios

Recomendación No. 10: Recomendación No. 35:


Debe prohibirse a las instituciones LLos países deben asegurar que
financieras que mantengan cuen- exista una gama de sanciones efi-
tas anónimas o cuentas con nom- caces, proporcionales y disuasivas,
bres obviamente ficticios. sean penales, civiles o administra-
tivas, que estén disponibles para /31
Recomendación No. 22: tratar a las personas naturales o ju-
Los requisitos de debida diligencia rídicas cubiertas en las Recomen-
del cliente y el mantenimiento de daciones 6 y 8 a la 23, que incum-
registros establecidos en las Reco- plan con los requisitos ALA/CFT.
mendaciones 10, 11, 12, 15 y 17, se Las sanciones deben ser aplicables
aplican a las Actividades y Profe- no sólo a las instituciones financie-
siones No Financieras Designadas ras y a las Apnfd, sino también a
(Apnfd). sus directores y la alta gerencia.
Recomendación No. 2316 : Recomendación No. 28:
Los requisitos plasmados en las Las Actividades y Profesiones No
Recomendaciones 18 a la 21 se apli- Financieras Designadas deben
can a todas las actividades y profe- estar sujetas a medidas de regula-
siones no financieras designadas. ción y supervisión.

15
Las Recomendaciones se listan de acuerdo con la última versión de las mismas, publicada por el Gafi en febrero de 2012.
16
La Recomendación 23 (antigua R. 16), señala que la misma está sujeta a algunas salvedades. Se recomienda revisar la Recomendación completa para cono-
cerlas.
2
Algunos Factores de
Riesgo de LA/FT

Tabla 3.
Factores de riesgo asociados al sector inmobiliario
Riesgo Descripción
Las organizaciones criminales y/o terroristas pue-
No existe una entidad con la obligación de ejercer den infiltrar miembros de su organización en este
la vigilancia y control de los agentes inmobiliarios. tipo de instituciones, con el fin de obtener recursos
Así mismo, ni el Ministerio de Ambiente, Vivienda y lícitos que les permitan financiar sus actividades.
Desarrollo Territorial, ni las lonjas inmobiliarias se La historia además ha demostrado que en algunos
encuentran facultados para sancionar de manera casos han creado agencias inmobiliarias para lavar
/32 definitiva a los profesionales inmobiliarios que estén activos. Igualmente, las organizaciones criminales
relacionados con actividades delictivas. A la fecha no y/o terroristas pueden aprovechar la falta de con-
se saben cuántas agencias ni agentes inmobiliarios troles en el sector, con el fin de crear entidades de
existen en Colombia. fachadas o aprovecharse de las existentes para sus
fines delictivos.
Las organizaciones criminales y/o terroristas pueden
La normatividad es laxa para el ejercicio de los agentes establecer agencias inmobiliarias, con el objetivo de
inmobiliarios en el país. Así mismo, no existe ningún lavar activos y/o financiar el terrorismo.
tipo de control sobre la forma de pago que se efectúa Las organizaciones criminales y/o terroristas pueden
en cada una de las operaciones de compra y venta de aprovechar la presencia de agentes inmobiliarios en
bienes inmuebles ni la comisión que es cobrada por los zonas de influencia subversiva, para realizar movi-
agentes inmobiliarios, lo que también provoca evasión mientos de fondos regionales y/o internacionales,
fiscal. o justificar el movimiento de recursos explicando su
origen a través de estas operaciones.
Las organizaciones criminales y/o terroristas pueden
Las agencias inmobiliarias o agentes inmobiliarios se utilizar las agencias inmobiliarias o agentes inmobi-
caracterizan por: liarios para:

- ser intensivos en flujos de capitales a nivel regional - realizar transferencias de fondos a nivel regional o
y/o internacional. internacional
- figurar en todo el territorio nacional. - ocultar sus actividades
- tener pocas relaciones establecidas con el sistemafi- - obtener recursos lícitos
nanciero. - dar apariencia de legalidad a recursos ilícitos
- obtener acceso al sistema financiero.

Fuente: Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF)


3
Esta tipología hace referencia al
ingreso de divisas de origen ilícito,
provenientes de diferentes países,
canalizadas a través de los con-
ceptos de remesas de trabajadores
para adquisición de vivienda y/o
donaciones y transferencias que
Tipologías de LA/FT no generan contraprestaciones,
en el sector a favor de personas naturales e
inmobiliarias ubicadas en el país
local y que tienen como actividad
A continuación se presentan tres económica la compra / venta de
tipologías relacionadas con la uti- bienes inmuebles.
lización de agentes inmobiliarios
para dar apariencia de legalidad a Los recursos son centralizados
recursos de carácter ilícito o la ca- en una persona natural de origen
nalización de recursos hacia orga- extranjero quien es el único socio
nizaciones terroristas. de la inmobiliaria en el país local,
para que posteriormente, sean en-
a.Canalización de recursos viados mediante transferencias de /33
ilícitos a través de empresas fondos y giros a la inmobiliaria en
inmobiliarias nacionales y el país extranjero constituida como
extranjeras sucursal de la inmobiliaria ubicada
en el país local.
Descripción
Señales de alerta
Los agentes inmobiliarios tienen
facultad para ejercer toda clase de Inmobiliarias que presen-
operaciones sobre propiedades in- tan como principal fuente de ingre-
muebles o finca raíz, entre las que so, las transferencias internaciona-
se cuenta la compra-venta y la per- les.
muta. Incremento injustificado
en las cuentas bancarias de per-
sonas naturales y/o jurídicas cuya
actividad económica se relacione liaria STU, que se encuentra en el
con agentes inmobiliarios. país A, la cual desarrolla su objeto
social de operaciones de compra
Ingreso de divisas a inmo- / venta de bienes inmuebles, que
biliarias, que no guardan relación también reciben giros y transferen-
con la situación financiera. cias de los miembros de la organi-
zación criminal.
Personas naturales rela-
cionadas con el sector inmobilia- Así mismo, la sucursal de la em-
rio, que reciben altas sumas de presa inmobiliaria GHI ubicada en
operaciones cambiarias y al poco el país B, constituida a los pocos
tiempo, las envían a un país en el meses de su matriz, realiza giros y
exterior. transferencias de fondos, tanto al
extranjero de nacionalidad del país
Alto número de depósitos B, como a la persona X y a las em-
en las cuentas de personas natura- presas inmobiliarias: matriz (GHI) y
les y/o jurídicas cuya actividad eco- STU. Las transferencias de fondos y
nómica se relacione con agentes giros son justificados como reme-
inmobiliarios, realizados en sucur- sas de trabajadores para adquisi-
/34 sales diferentes a la ciudad donde ción de vivienda y/o donaciones y
habitualmente desarrollan la acti- transferencias que no generan con-
vidad económica. traprestaciones.

Ejemplo Una vez recibidos los recursos ilíci-


tos en el país A, estos son centra-
Miembros de una organización lizados en las cuentas bancarias
criminal ubicados en los países C de la empresa inmobiliaria GHI de
y D efectúan giros y transferencias fachada y el extranjero con nacio-
de fondos de origen ilícito a una nalidad del país B.
persona extranjera de nacionali-
dad del país B (que cuenta con un Finalmente, a través de las cuentas
proceso penal por narcotráfico en bancarias se efectúan transferen-
su país de origen) y una persona X, cias de fondos y giros dirigidos a
quienes son el único socio y el re- las cuentas bancarias, las cuales
presentante legal, respectivamen- están a nombre del extranjero con
te, de la empresa inmobiliaria GHI nacionalidad del país B y la sucur-
de fachada, ubicados todos en el sal de la empresa inmobiliaria GHI,
país A. Adicionalmente, la persona en el país B.
X es socia de la empresa inmobi-
Gráfico 9.
Canalización de recursos ilícitos a través de empresas
inmobiliarias nacionales y extranjeras

País C País D

Dinero ilícito

Remesas de trabajadores y donaciones


País B

Transferencia Transferencia
de fondos de fondos Giro a Giro b Empresa Inmobiliaria Cuenta Bancaria Cuenta Bancaria Extranjero
GHI sucursal Nacionalidad pais B

País A

Extranjero
Nacionalidad País B
persona X
Representante
Único Socio
Legal
Socio

Empresa Inmobiliaria
GHI Fachada
Cuenta Bancaria COMPRA / VENTA

Empresa Inmobiliaria
STU
a b
/35
Cuenta Bancaria

Envía c n

Envía

Vínculo

Transferencia Transferencia flujo 1


Giro c Giro d de fondos de fondos
flujo 2

La tipología hace referencia a una


b.Ocultamiento de bienes modalidad utilizada por las orga-
y recursos de origen ilícito nizaciones criminales para el ocul-
mediante la escisión y tamiento de sus bienes inmuebles
absorción de empresas y recursos financieros en la trans-
inmobiliarias formación a otras entidades de la
misma naturaleza y sector, de tal
Descripción manera que puedan evadir la ac-
ción de las autoridades judiciales y Personas jurídicas relacio-
la vinculación a listas internaciona- nadas con el sector inmobiliario
les de observación17, como la Spe- que escinden parcialmente su pa-
cially Designated National and Blo- trimonio para crear nuevas socie-
cked Persons List, conocida como dades mercantiles.
Lista OFAC.18
Sociedades que son re-
Teniendo en cuenta lo anterior, cientemente constituidas y que
las organizaciones criminales pue- absorben a sociedades creadas a
den transferir en bloque su patri- partir de la escisión del patrimonio
monio a una o varias sociedades de una tercera sociedad.
constituidas (escisión19), o para la
creación de una nueva sociedad Sociedades escindidas o
(absorción20), situación que se pre- absorbidas con gerentes, miem-
senta en períodos de tiempo cor- bros de junta directiva o socios co-
tos,con el fin de encubrir el origen munes.
ilícito de los recursos usados para
la constitución. Sociedades mercantiles
que dentro de su tradición se en-
/36 Señales de alerta cuentran que su patrimonio es
producto de una escisión o absor-
Socios o miembros de jun- ción de una o varias sociedades,
tas directivas que aparecen con las cuales también presentaron el
registros en alguna lista restrictiva mismo proceso.
(OFAC, Interpol, FBI, CIA, etc.).
Ejemplo
Personas jurídicas que
cambian de razón social sin razón El narcotraficante RR y sus familia-
aparente, por ejemplo de Coman- res AA y SS son socios de la empre-
dita Simple a Sociedad por Accio- sa inmobiliaria 1 en la ciudad A, la
nes Simplificadas. cual se dedica al corretaje de bie-

17
Algunas de estas listas, como la OFAC, jurídicamente no son vinculantes para Colombia, pero el sistema financiero las tiene en cuenta en sus procesos de
conocimiento del cliente. Otras listas como las emitidas por el Consejo de Seguridad de las Naciones Unidas en materia de terrorismo, sí son vinculantes y de
obligatorio cumplimiento. Ver Sentencias SU 157 de 1999, SU 166 de 1999, SU 167 de 1999 y T-468 de 2003).
18
OFAC es la Oficina del Control de Bienes Extranjeros (Office of Foreign Assets Control, por sus siglas en inglés) del Departamento del Tesoro de Estados Unidos.
19
De acuerdo con la Ley 222/95, la escisión tiene lugar cuando el patrimonio de una empresa se transfiere en bloques a una o varias sociedades preexistentes, o
para conformar una nueva. Hay cuatro clases de escisión: por absorción, creación, parcial y total.
20
De acuerdo con el Artículo 172 del Código de Comercio, la fusión por absorción ocurre cuando una o más sociedades se disuelven sin liquidarse para ser unidas
a otra o para crear una nueva.
nes inmuebles de alto valor, y quie- la empresa inmobiliaria 10, de tal
nes han sido incluidos en la última manera que en caso que la orga-
actualización de la Lista OFAC. A su nización criminal requiera liquidez
vez, el narcotraficante RR y sus fa- en el corto plazo, se efectúe la ven-
miliares AA y SS son socios de las ta de esos inmuebles.
empresas inmobiliarias 2 y 3, ubi- Posteriormente, la empresa inmo-
cadas en la ciudad A. biliaria 9 de fachada es absorbida
por la empresa inmobiliaria 5 ubi-
Teniendo en cuenta la vinculación cada en la ciudad B, conservando
del narcotraficante RR, sus familia- el mismo gerente, una persona de
res AA y SS y la empresa inmobi- estrato bajo utilizada por la orga-
liaria 1 a la Lista OFAC, esta orga- nización criminal. Para continuar
nización criminal decide realizar perdiendo el rastro de los bienes y
el proceso de escisión parcial de recursos ilícitos, la empresa inmo-
las empresas 1 y 2 para evadir la biliaria 5 cambia su razón social
acción de las autoridades y escon- a la empresa inmobiliaria 6. Esta
der los bienes y recursos de origen última, absorbe a las empresas
ilícito. inmobiliarias 3 y 4, ubicadas en la
ciudad A.
Con el proceso de escisión parcial /37
de la empresa inmobiliaria 1, esta Una vez centralizados los recursos
organización crea la empresa in- y bienes de origen ilícito en las em-
mobiliaria 9 de fachada en la ciu- presas inmobiliarias 6, 7 y 8, ubica-
dad B. Así mismo, la empresa in- das en la ciudad B, la organización
mobiliaria 2, traslada en bloque el criminal establece una nueva es-
patrimonio parcialmente, a la em- tructura económica, que le permi-
presa inmobiliaria 4 en la ciudad A te dar apariencia de legalidad a su
y a las empresas inmobiliarias 7 y 8, actividad a través del corretaje in-
localizadas en la ciudad B. mobiliario.

La empresa inmobiliaria 9, a través Finalmente, cuando las autorida-


de la empresa inmobiliaria 10, que des logran identificar la estructura
está al servicio de la organización de la organización criminal, se pre-
criminal, adquiere algunos bienes sentan nuevas escisiones y absor-
inmuebles valorados en montos ciones de las empresas inmobilia-
significativos, administrados por rias actuales, repitiendo el proceso
anterior.
Gráfico 10.
Ocultamiento de bienes y recursos de origen ilícito
mediante la escisión y absorción de empresas
inmobiliarias

CIUDAD A
Lista OFAC

Empresa
Inmobiilaria 2
Dinero Narcotraficante Familiar AA Familiar SS
Ilícito RR

Socios
Compra/venta precios altos

Empresa Empresa Patrimonio


1 2 3
Inmobiliaria 3 Inmobiliaria 4 Escinsión Parcial
Empresa Inmobiliaria 1
Lista OFAC

Absorción

Escinción
Parcial

CIUDAD B
Crea

/38
Gerente
Empresa Estrato bajo
Inmobiliaria 9 Absorción Empresa
Fachada Inmobiliaria 5 Empresa Empresa
Cambia razón social a 6 Inmobiliaria 6 Inmobiliaria 7
Relaciones
Comerciales
Patrimonio

Compra y/o venta

Empresa
Inmobiliaria 10
Al servicio de la organización criminal
A B C D E

Compra Inmuebles

1 2 3 4

Vínculo Flujo 1 Flujo 2 Flujo 3


c.Financiación del de origen ilícito o canalizar recur-
Terrorismo a través sos para el sostenimiento de su
de la creación de empresas organización y/o actividades a tra-
y establecimientos vés de la compra / venta de bienes
comerciales para inmuebles por medio de agentes
efectuar operaciones inmobiliarios, quienes no cumplen
de compra / venta de bienes con la debida diligencia de conoci-
inmuebles miento del cliente.

Dado lo anterior, las organiza-


Descripción
ciones terroristas pueden crear
empresas de papel o fachada y/o
A continuación, tres escenarios
utilizar testaferros y/o empresas le-
bajo los cuales organizaciones
galmente establecidas con el fin de
terroristas podrían participar en
realizar las transacciones de com-
financiación del terrorismo y el la-
pra / venta, efectuadas con alto vo-
vado de activos:
lumen de efectivo, cuyo origen es
desconocido.
1 La canalización de recursos
para el sostenimiento de la organi-
Señales de alerta /39
zación terrorista y sus actividades.
Empresas ganaderas con
2 Dar apariencia de legalidad a
representantes legales o miembros
recursos de origen ilícito para ob-
de juntas directivas que tienen un
tener un lucro personal, principal-
alto perfil profesional, que mane-
mente, por parte de los líderes de
jan alto volumen de efectivo y que
la organización.
no cumplen con su objeto social.
3 Atesorar recursos para posibles
Empresas ganaderas con
contingencias de la organización
altas inversiones en bienes inmue-
terrorista.
bles y con un objeto social amplio,
cuyos representantes legales o
Teniendo en cuenta lo anterior, la
miembros de las respectivas juntas
organización terrorista puede dar
directivas, son familiares.
apariencia de legalidad a recursos
Agentes o empresas inmo- de la junta directiva, y un estable-
biliarias recientemente constitui- cimiento de comercio, como repre-
das que presentan un alto nivel de sentante legal.
transacciones de compra / venta.
El testaferro y su familiar cercano,
Establecimientos de co- a través de las tres (3) empresas,
mercio, diferentes a agentes o em- compran diferentes bienes inmue-
presas inmobiliarias, que venden bles, urbanos y rurales, a una in-
bienes inmuebles en efectivo, ubi- mobiliaria al servicio de la ONT, pa-
cados en lugares distintos a la ciu- gados en cheques y con recursos
dad donde desarrollan su objeto de origen ilícito en efectivo.
social.
Con el propósito de legalizar la
Terceros que pagan en transacción de compra/venta de
efectivo por la compra / venta de los bienes, la inmobiliaria realiza
bienes inmuebles a empresas dife- un acto notarial para trasladar el
rentes a los agentes o a las inmobi- dominio de los inmuebles a las
liarias. empresas promitentes comprado-
ras, por medio de escrituras públi-
/40 Agentes o empresas inmo- cas, con las que se da apariencia
biliarias que presentan incremento de legalidad a los recursos de ori-
patrimonial injustificado. gen ilícitos de la ONT.

Ejemplo Finalmente, la ganancia obtenida


por la inmobiliaria es la comisión
Una organización narcoterrorista por la compra/venta de los diferen-
(ONT) entrega recursos de origen tes bienes inmuebles.
ilícito a un testaferro, quien es re-
presentante legal de una empresa
fachada, la cual no desarrolla su
objeto social. Adicionalmente, este
testaferro cuenta con la colabora-
ción de un familiar cercano para
canalizar recursos a través de una
empresa ganadera,como miembro
Gráfico 11.
Financiación del Terrorismo a través
de la creación de empresas y establecimientos
comerciales para efectuar operaciones
de compra / venta de bienes inmuebles

ONT
Vinculo

Flujo 1

Flujo 2

Dinero Ilícito

Familiar

Testaferro

Representante Legal Representante Legal Miembro Junta Directiva

/41

Empresa fachada Establecimiento de comercio Empresa ganadera

Comprar

Pago Bienes Inmuebles A nombre de

Cheque Dinero Ilícito

Acto Notarial Escritura Pública


Inmobiliaria al servicio de la ONT
/42

RIESGO DE LA/FT
04
EN ENTIDADES BANCARIAS
Dados los diferentes servicios
que un agente inmobiliario está
• Declaración de un valor
ostensiblemente mayor o menor
del inmueble al valor comercial en
habilitado para prestar, las enti- los documentos que vinculan al
dades bancarias pueden verse ex- agente inmobiliario, al comprador
puestas al riesgo de ser utilizadas y al vendedor.
en operaciones de lavado de acti-
vos y financiación del terrorismo: Destinación de los recur-
sos del agente inmobiliario a acti-
1.En los servicios de venta vidades terroristas.

Manejo de productos fi- Vinculación del agente


nancieros con recursos ilícitos inmobiliario con compradores o
manifestando que corresponde al vendedores que aparecen relacio-
ejercicio de la actividad de agente nados en Listas de Control.
inmobiliario.
Inversión de recursos ilíci-
Pago de comisiones ficti- tos en un agente inmobiliario
cias o exageradas al agente inmo- (persona jurídica).
biliario. /43
Así mismo, el(la) agente in-
Pago de comisiones anti- mobiliario:
cipadas al agente inmobiliario sin
que se termine el negocio. funge como testaferro.

Vinculación del agente aparece relacionado en Lis-


inmobiliario con testaferros que tas de Control.
fungen como compradores o ven-
dedores. se relaciona con inmuebles
en proceso de Extinción del
Falsedad de los documen- Derecho de Dominio.
tos que soportan la relación entre
el agente inmobiliario y el vende- presta sus productos finan-
dor o el comprador. cieros para canalizar recur-
sos del comprador.
2.En los servicios de compra Falsedad del avalúo.

Aplican los mismos riesgos Así mismo, la(el) Avaluador:


que en la venta.
asociado en Listas de Control.
3.En los servicios de
arrendamiento vinculado con personas na-
turales o jurídicas incluidas
Aplican los mismos riesgos en Listas de Control.
de la venta o compra, sin embargo
las partes se denominan arrenda- funge como testaferro.
dor y arrendatario.
relacionado con personas
4.En los servicios de avalúo naturales o jurídicas que
fungen como testaferros.

Manejo de productos fi- realiza dictámenes sobre


nancieros con recursos ilícitos bienes en proceso de Extin-
manifestando que corresponde al ción de Dominio.
/44 ejercicio de Avaluador.
5.Servicios de administración
Honorarios ficticios o exa-
gerados canalizados a través de
productos financieros por parte del Manejo de productos fi-
Avaluador. nancieros con recursos ilícitos ma-
nifestando que corresponde a la
Destinación de los recur- administración de inmuebles o de
sos del Avaluador a actividades de propiedad horizontal.
terrorismo.
Honorarios ficticios o exa-
Inversión de recursos ilíci- gerados canalizados a través de
tos en un Avaluador (persona jurí- productos financieros por parte del
dica). Administrador.

Falsedad en los documen- Destinación de los recur-


tos (Contrato de Prestación de Ser- sos del Administrador a activida-
vicios) que vinculan al Avaluador des de terrorismo.
con su cliente.
Inversión de recursos ilíci- que derivan de las transacciones
tos en un Administrador (persona efectuadas por personas naturales
jurídica). o jurídicas vinculadas con el sector
inmobiliario. Algunos de estos do-
Falsedad en los documen- cumentos21:
tos (Contrato de Prestación de Ser-
vicios) que vinculan al Administra- 1.En los servicios
dor con su cliente (propietario del de venta y compra
inmueble o de propiedad horizon-
tal). Contrato de Compraventa.

Así mismo, la(el) Promesa de Compraventa.


Administrador:
Folio de Matrícula Inmobiliaria.
asociado en Listas de Control.
Contrato entre el agente
vinculado con personas inmobiliario y comprador o vende-
naturales o jurídicas incluidas en dor.
Listas de Control (propietario del Contrato(s) de Prestación
inmueble o de propiedad horizon- de Servicios entre el agente inmo- /45
tal). biliario y quien le hace mejoras al
funge como testaferro. inmueble.

relacionado con personas 2.En los servicios de


naturales o jurídicas que fungen arrendamiento
como testaferros.
Contrato de Arrendamiento.
realiza su labor sobre bienes
en proceso de Extinción del Dere- Folio de Matrícula Inmobiliaria.
cho de Dominio.
Contrato entre el Agente
Las entidades bancarias pueden inmobiliario y arrendador o arren-
llevar una lista de chequeo sobre datario.
algunos documentos que les per-
mita mitigar los riesgos de LA/FT

La lista no es taxativa y los documentos se deben solicitar de acuerdo con la naturaleza del cliente y del producto o servicio ofrecido por la entidad bancaria.
21
3.En los servicios
de avalúos

• Contrato de Prestación de
Servicios entre agente inmobiliario
(Avaluador) y el cliente (propietario
o tenedor del inmueble).

• Folio de Matrícula Inmobiliaria.

• Formulario de Inscripción
del Avaluador en el Registro Nacio-
nal de Avaluadores de la Superin-
tendencia de Industria y Comercio.

4.En la administración
de inmuebles

• Folio de Matrícula Inmobiliaria.


/46
• Contrato entre el agente
inmobiliario y el cliente (propieta-
rio o tenedor del inmueble).

5.En la administración de
propiedad horizontal

Identificación de la propie-
dad horizontal (dirección, nombre
y descripción del inmueble).

Contrato entre el agente in-


mobiliario y la propiedad horizontal.
/47

05
RECOMENDACIONES
Con base en los riesgos previa- Existen diversos medios de
capacitación, entre ellos el Mo-
mente identificados y analizados delo de Gestión de Riesgo de LA/
de lavado de activos y financiación FT del Sector Real22, que ofrecen
del terrorismo (LA/FT) asociados la Cámara de Comercio de Bogo-
al sector inmobiliario, a continua- tá y la Oficina de Naciones Unidas
ción se presentan una serie de re- contra la Droga y el Delito (Unodc),
comendaciones para contribuir a por medio del programa Negocios
la mitigación y prevención de los Responsables y Seguros (NRS), así
mismos. como el curso virtual de la Unidad
de Información y Análisis Financie-
Fortalecer la regulación ro (UIAF), Todo lo que debe saber
para la prestación del servicio de sobre lavado de activos y financia-
agente inmobiliario, a partir del es- ción del terrorismo23.
tablecimiento de requisitos míni-
mos, una inscripción o un registró Fomentar en las empresas
para ejercer la actividad. inmobiliarias el desarrollo e imple-
mentación de un sistema de pre-
Definir facultades de su- vención y control del riesgo de LA/
/48 pervisión en una entidad estatal FT que cuente como mínimo con
que sea idónea para regular los políticas en la materia, un manual
servicios prestados por los agentes de procedimientos, un plan de ca-
inmobiliarios. pacitación y herramientas tecnoló-
gicas para consultar las listas24 de
Fijar lineamientos para observación sobre empresas o in-
controlar el uso del efectivo tanto dividuos con quienes organizacio-
en las operaciones que efectúan nes gubernamentales, nacionales
los agentes inmobiliarios, como en o internacionales, prohíben la ce-
la comisión que ellos cobran por lebración de negocios.
sus servicios.

Capacitar en prácticas de
gestión de riesgo de LA/FT a las
personas naturales y jurídicas que
prestan estos servicios:
22
Información sobre el modelo se encuentra en la página web de Negocios Responsables y Seguros, www.negociosresponsablesyseguros.org, bajo el título
“Modelo de Gestión Empresarial para pymes y grandes empresas”. Ver también, Superintendencia de Sociedades, www.supersociedades.gov.co, sección “Ins-
pección Vigilancia y Control”, subsección, “prevención riesgo lavado de activos”.
23
El curso virtual, e-learning es gratuito y se encuentra disponible en la página web de la UIAF, www.uiaf.gov.co, sección “Servicios de Información al Ciudadano”,
subsección, “UIAF Virtual”.
24
Algunas de las listas que se destacan son la del Office of Foreign Assets Control (OFAC) del Departamento del Tesoro de Estados Unidos y las listas de personas
buscadas por el Federal Bureau of Investigation (FBI), también de ese país. Así mismo, la lista de personas buscadas por la Policía Internacional, Interpol (por
sus siglas en inglés).
Establecer en las compa- Capacitación y entrena-
ñías responsabilidades a todos miento a los empleados y provee-
los niveles – socios, accionistas, dores.
administradores, empleados, con-
tadores y revisores fiscales – y así Adopción de procesos de
generar sensibilización sobre las debida diligencia sobre conoci-
implicaciones y sanciones que miento de los clientes, proveedo-
acarrea el involucramiento en los res, contratistas, socios, accionis-
delitos de LA/FT. tas y empleados.

Sumado a lo anterior, se enfatiza la Documentación del nego-


obligación de adoptar prácticas de cio para cumplir con los principios
Buen Gobierno Corporativo que fa- de integridad, oportunidad, confia-
vorezcan la minimización del ries- bilidad y disponibilidad de la infor-
go y que contemplen: mación.

Código de Buen Gobierno


Corporativo y Códigos de Ética y
Conducta.
/49
Aplicación de procesos de
monitoreo de operaciones.

Control y manejo de ope-


raciones en efectivo.

Definición e implementa-
ción de controles para tratar los
riesgos a que se exponen.

Procedimientos para el
análisis y reporte de operaciones
inusuales y sospechosas.
Cuando en Colombia se habla de

CONCLUSIONES
construcción, infraestructura y vi-
vienda, se percibe el buen momen-
to por el que están pasando estas
áreas y mercados de la economía
nacional. En particular, el fortale-
cimiento y crecimiento del sector
inmobiliario se ha convertido en
el centro (un eje principal) de aten-
ción para el desarrollo de la eco-
nomía colombiana. El ingreso de
capital extranjero, el aumento en
la inversión tanto desde el interior
como el exterior del país, y políticas
que incentivan buenas dinámicas
en el sector, lo han convertido en
un gran atractivo para la inversión.

Sin embargo, a pesar de las condi-


/50 ciones a su favor, es fundamental
para el buen funcionamiento de la
actividad inmobiliaria y de la eco-
nomía en general, conocer y com-
prender los riesgos a los que se
está expuesto, es decir, el riesgo a
que organizaciones criminales uti-
licen la compra y venta de bienes
inmuebles como un canal para “in-
vertir” recursos ilícitos, generando
efectos burbuja en detrimento del
bienestar.

Para las empresas vinculadas al


gremio en mención, protegerse de
la infiltración de capital de proce-
dencia o destino ilegítimo, reper- vulnerabilidades y riesgos de LA/FT
cute en la credibilidad, sostenibili- específicos al sector y en conexión
dad y prosperidad del sector, a la con el sector bancario; y, como
vez que alberga y fomenta transpa- consecuencia de todo lo anterior,
rencia, buenas prácticas y valores recalcar por qué son necesarios
en beneficio del fortalecimiento de los refuerzos regulatorios y la apli-
la cultura de la legalidad. cación de medidas de administra-
ción del riesgo de LA/FT.
La Unidad de Información y Análi-
sis Financiero (UIAF), bajo el mode- Diseñado como cartilla, la UIAF
lo de gestión Sistémico, Amplio y aspira a que este contenido sea
Bidireccional (SAB), implementado una fuente de consulta útil para
desde noviembre de 2010, ha sido los agentes inmobiliarios, las em-
enfática en que por medio de la ge- presas del sector, otras entidades
neración, adquisición y difusión de públicas y los ciudadanos en ge-
conocimiento sobre los impactos neral. Se recomienda que sea leída
económicos y sociales del lavado junto con La Dimensión Económica
de activos y la financiación del te- del Lavado de Activos (2014)25 de la
rrorismo (LA/FT), la sociedad con- UIAF, para profundizar en la com-
tará con información vital para ser prensión del problema y entender /51
parte activa de la prevención de por qué requiere un compromiso
esos delitos. Lo anterior también compartido.
contribuirá a la detección, inves-
tigación y judicialización de los
mismos, con el actuar sistémico de
toda la sociedad y la articulación
de las autoridades.

Bajo esta perspectiva, el presen-


te documento, en su segunda
edición, ha sido concebido para
realzar la importancia del sector
inmobiliario en el desarrollo de
la economía nacional; describir y
analizar algunas de las principales

Suárez Soto, L.E. y Hurtado Cardona, A.M. (2014). La Dimensión Económica del Lavado de Activos. Bogotá: Unidad de Información y Análisis Financiero.
25
FUENTES
ELECTRÓNICAS

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Unidad de Información y Análisis
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RIESGO DE LAVADO

RIESGO DE LAVADO DE ACTIVOS Y FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO EN EL SECTOR INMOBILIARIO


DE ACTIVOS Y
FINANCIACIÓN
DEL TERRORISMO
EN EL SECTOR
INMOBILIARIO
DOCUMENTOS UIAF

Bogotá D.C.
2014