CONVENIO DE DESOCUPACION

1) Entre      , domiciliada en       Capital, la locadora, por una parte, y por la
otra       reconocido como locatario este último, del departamento sito en      
objeto del presente convenio, ambas partes de común acuerdo y libre voluntad
convienen el presente convenio: 1ª) Los locatarios       convienen y aceptan en
desocupar la unidad de vivienda objeto del presente el día      

2) En caso que los mismos no restituyan la cosa locada al tiempo pactado, deberá
abonar además del alquiler convenido de $       y demás accesorios pactados que
forman parte del precio del alquiler y que son expensas comunes, tasas municipales,
obras sanitarias, deberán abonar la suma de       (     ) por día de retraso, ello
estipulado como multa.

3) La multa de carácter penal o punitoria, establecida de pleno derecho y se

devengará automáticamente por el simple hecho de la no restitución, sin necesidad de
requerimiento alguno, judicial o extrajudicial.

4) Fiador       se constituyen en fiadores lisos llanos y principales pagadores,

renunciando al beneficio de excusión y división, quienes firman asimismo el presente.

5) La desocupación deberá ser total, esto es libre de ocupantes y objetos, debiendo

entregarse el departamento en buenas condiciones, como así sus artefactos.

6) Este convenio reviste para las partes el carácter de firme, definitivo e irretractable.

7) La locataria manifiesta que en el inmueble no existen subinquilinos, ni ocupante

alguno.

8) La locataria declara libre y voluntariamente haber celebrado antes de ahora el

respectivo contrato de locación, a que se hace referencia en el presente habiéndosele
hecho entrega de la tenencia de la unidad, encontrándose en el uso y goce de la misma.

9) Se realiza el presente en triple ejemplar, de un mismo tenor a un solo efecto,

habiéndolo leído las partes y fiadora, como así enterados de la terminología legal, que le
fue explicada, y previo a su firma en Bs. As. a los.... del mes de       del año de
     .

NOTAS DEL AUTOR

Se recomienda a los efectos de evitar negativas de las firmas, al momento de la homologación

judicial, sea suscripto el presente por ante escribano, con certificación de firmas. Debe tenerse presente
que técnica y jurídicamente el convenio debe ser posterior al contrato de locación, atento a que algunos
juzgados hacen hincapié en ello. Ver artículo de Eduardo Molina Quiroga del día 17 de marzo de 1994 en
LA LEY titulado “El convenio de desocupación en la locación de inmuebles” en el cual se destaca la
plena vigencia del art. 47 de la ley 21.342, como así la necesidad de la celebración del convenio
posteriormente al contrato. Ver en este mismo capítulo jurisprudencia en tal sentido. Atención a la firma
de los fiadores. Es independiente de la obligación asumida en el contrato de locación.

NOTA: Atento la existencia de jurisprudencia en la que se niega la homologación de convenios de

desocupación, cuando se ha suscripto conjuntamente con el contrato de locación, —aunque existe
jurisprudencia contradictoria en la cual si, se hace lugar, tal aquí citaremos, conviene que en el contrato de
locación se disponga que el locatario se encuentra en el uso y goce de la cosa, —toda vez que con la
entrega de las llaves, así ocurre—.

Claro está que nos encontramos en algunos casos con la coincidencia de fechas de suscripción. Lo
que el letrado deberá remediar.

Tenemos entonces jurisprudencia que sostiene que debe homologarse el convenio de desocupación
suscripto en forma simultánea con el contrato de locación, toda vez que no se afectan los plazos mínimos
previstos por la ley 23.091, ya que la fecha de desocupación no es otra que la de vencimiento del contrato.
Ver Doctrina Judicial año XX N° 8 del 25/02/04, p. 430 (Ed. La Ley) N° 20.914. CNCiv., sala E,
2003/12/11 “Zangone c/Fernández”.

Ver también CNCiv., Sala A, “Pipino c/Quinteros”, La Ley, 2002-E, 180, DJ, 2002-2-1133, CNCiv.,
sala H, “Foa c/Vera”, 1999, 8-13, JA, 2000-III-586.

CONVENIO DE DESOCUPACION: homologación; requisitos

1. — Atento a que la actual ley de locaciones urbanas 23.091 no derogó a la anterior 21.342, y a que
el art. 2º de la ley 22.434 (modificatoria del código procesal) sólo derogó los arts. 33 a 46 de dicha Ley,
debe considerarse que el art. 47 de la ley 21.342, que se refiere a convenios de desocupación, continúa
vigente.

2. — En tanto la previa citación de las partes de un convenio de desocupación de un inmueble —

exigida por la ley— es para el reconocimiento de firmas, si éstas están certificadas por escribano es
innecesaria la audiencia del locatario.

3. — No obsta a la homologación y vigencia de un convenio de desocupación de un inmueble la

circunstancia de que aquélla haya sido solicitada cuando había transcurrido el plazo fijado para la
desocupación, así como tampoco tiene relevancia que el propietario hubiese concertado la permanencia
del locatario en el inmueble no obstante el plazo pactado para desocupar, y aunque continuara recibiendo
los alquileres. F.R.

43.234 — CNCiv., sala C, octubre 23-990. — Picchiarini, Guillermo c. Cuestas Garzón, E. — El

Derecho, Buenos Aires, Lunes 8 de abril de 1991

NOTA La ejecución de acuerdos homologados se rige por las reglas establecidas para la ejecución de
sentencias procedimiento éste que no admite la reconvención.

74.024 — CNEspecial Civ. y Com., sala VI, setiembre 21-976. — “Glancszpiegel c/Luján”— LA LEY, 4-
3-1977).

CONVENIO DE DESOCUPACION. Voz: Contratos — Cláusula penal — Prioridad del importe

pactado — Locación.

1. — Si las partes han estipulado una cláusula penal, la indemnización debe limitarse a ella porque
importa una liquidación convencional, anticipada de los daños y perjuicios.

2. — Si en el contrato se previó una multa del 2 % sobre el alquiler vigente por cada día de mora en
la restitución del inmueble, dicha multa debe sumarse al alquiler.

LA LEY del día 24 de noviembre de 1988. 87.018, CNEspecial Civ. y Com. sala III, abril 3-987,
“Brenta c/Palacio”. Con nota de Ival Rocca “La prioridad del resarcimiento pactado”.

CONVENIO DE DESOCUPACION: Voz: Locación — Vigencia de los convenios.

1. — Partiendo de la base de que la actual ley de locaciones urbanas 23.091 no deroga a la anterior
21.342 y que el art. 2º modificatorio del código procesal, sólo derogó a los arts. 33 a 46 de la ley 21.342
que se refiere a los convenios de desocupación, continúa vigente.
 LA LEY del día 20 de abril de 1990. 88.418, CNCiv. y Com., sala C, octubre 5-989, Palmieri
c/Carrión”.

CLAUSULA PENAL — Función:

1. La función de la cláusula penal no consiste en resarcir según las circunstancias corrientes del
mercado, sino en impedir que el deudor eluda el cumplimiento de la obligación.

2. La cláusula penal antes que reemplazar a la obligación, la acompaña y por lo mismo no es derecho
del deudor elegir cumplir la obligación a la cláusula penal como equivalentes.

LA LEY del 20 de abril de 1994. Nº 92.111, CNCiv., sala B, “Tifón c/Giardini”. Con nota de Antonio
Juan Rinessi de interesante lectura.

Convenio desocupación. Su homologación: “No obsta a la homologación y vigencia de un convenio

que haya sido solicitada transcurrido el plazo para la desocupación; no obstante plazo pactado para
desocupar y aunque continúe recibiendo los alquileres.
El Derecho 8 de abril de 1991; 43.234 — CNCiv. sala C, octubre 23-990. — Picchiarini c. Cuestas.

Convenio contemporáneo al contrato. Es homologable el convenio de desocupación aún celebrado

contemporáneamente al contrato de locación si fue presentado 3 años después de su firma, es decir que no
se lo utilizó para turbar el uso y goce de la cosa durante el plazo contractual y el plazo mínimo legal se ha
respetado y el contrato se encuentra vencido. (CNCivil, sala H, 13/08/99, “Foa c/Vera”, JA, 2000-III-
586). (“Mauro c/Pedulla s/homologación de convenio”, Juzgado Civil 45, Pra. Inst.).

CONVENIOS — CLAUSULA PENAL

1. — Si las partes han estipulado una cláusula penal, la indemnización debe limitarse a ella porque
importa una liquidación convencional, anticipada de los daños y perjuicios.

2. — Si en el contrato se previó una multa del 2 % sobre el alquiler vigente por cada día de mora en
la restitución del inmueble, dicha multa debe sumarse al alquiler.

LA LEY, 24-11-88; 87.018, CNEsp. Civ. y Com. sala III, abril 3-987, “Brenta c/Palacio”. Con
importante nota del doctor Ival Rocca la cual se recomienda su lectura.

PUNITORIOS — Convenio de desocupación — Contrato de locación

En los contratos de locación de inmuebles pueden establecerse cláusulas penales que determinen la
aplicación de intereses punitorios, equivalentes hasta el triple del alquiler pactado.

7703 — CNCiv. sala C, agosto 28-992, “Afinco S. A. c/Sigal”. Doctrina Judicial, año IX Nº 38 de
Editorial La Ley.

Otra jurisprudencia en el sentido apuntado y relacionada en este fallo: CNCiv. sala C, LA LEY,
89.819 de noviembre 29-991, ídem R. 67.122 de febrero 13-1992.

LOCACION — Cláusula penal. Reducción

Ver fallo 91.882 publicado en La Ley del día 11 de enero de 1994.

CNCiv. Sala E, “Mirkin c/Covelli”, por el cual se reduce al 20 %, la cláusula pactada del 50 %, en
una locación comercial.

FIRMA EN BLANCO DEL CONVENIO DE DESOCUPACION

Es procedente desestimar la acción promovida por el delito de abuso de firma en blanco (art. 173, inc.
4°, Cód. Penal si se cuenta que el propio denunciante admite haber firmado un documento —en el caso,
un convenio de desocupación— dejando en blanco los espacios que presentaba pues ello significa otorgar
mandato tácito para su integración en el momento que lo considere oportuno, circunstancia ésta que no
podía desconocer (del voto del doctor Rivarola).

17.115 — CNCrim. y Correc., sala 1, 2001/03/27. — Baro, Martín J.

Jurisprudencia vinculada: En igual sentido. Entre otros: CNCrim. y Correc., misma sala, 15/03/01,
“Dupeyrón, Claudio”, inédito. Publicado en Doctrina Judicial (Editorial La Ley), año XVII, Nº 34 del
22/8/01.