Você está na página 1de 18

1

1. INTRODUÇÃO

O investimento imobiliário certamente é algo muito


próximo de todos os brasileiros. Até para os que
nunca investiram neste segmento, certamente têm
memória de pais, avós, tios e amigos que em algum
momento de suas vidas fizeram algum dinheiro com
imóveis.

O advento de novas tecnologias trouxe diversos


benefícios para este ramo. Desde melhores
ferramentas para pesquisar o mercado, passando
pelos sites de compra e venda, pelos Fundos de
Investimento Imobiliário (FII´s), até chegar em
inovações realmente impactantes e disruptivas como
o Crowdfunding Imobiliário.

A proposta deste livro é detalhar como o


financiamento coletivo (crowdfunding), com foco em
investimento imobiliário, pode ser uma das boas
alternativas para diversificar e rentabilizar os seus
investimentos. Vou ao longo dos tópicos tratar de
pontos conceituais relacionados às etapas de um
empreendimento imobiliário. Em seguida
ilustraremos com dois exemplos como o investimento
via crowdfunding funciona na prática.

2
Crowdfunding
Trabalho há mais de 13 anos com investimentos e
estruturação de projetos imobiliários. Mais de 10
deles em uma grande incorporadora e construtora do
Brasil. Ter vivido o ciclo de prosperidade e de queda
do mercado imobiliário nestes últimos anos me
trouxe um olhar mais crítico sobre os prós e contras
de investir em cada uma das diversas alternativas
existentes no ramo.

Espero que este E-Book cumpra os seus objetivos


mais pessoais, seja ele de se informar, de ter melhor
rentabilidade nos seus investimentos, ou até mesmo
de se tornar um investidor imobiliário profissional.

Forte Abraço
Rafael Rios
CEO Bloxs

3
Crowdfunding
2. CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO
Também conhecido como Financiamento Coletivo, os
projetos de crowdfunding tiveram a sua origem na
necessidade de obtenção de fundos para filantropia e
projetos sociais.

Com a evolução dos meios de comunicação, em


especial a internet, se tornaram nos anos recentes
ferramenta poderosa para levantamento de recursos
com foco em desenvolvimento de empresas e
projetos que buscam lucrar nos seus negócios. A
partir do momento que apareceu a expectativa de
lucro, se criou o mercado de investidores interessados
em capturar parte destes rendimentos.

Este mercado no Brasil se desenvolveu até pouco


tempo atrás através de marcos regulatórios
relativamente frágeis. Empresas com necessidade de
dinheiro para o desenvolvimento dos seus planos, em
especial startups, buscavam capital em certa medida
à margem do órgão regulador deste mercado – a CVM
(Comissão de Valores Mobiliários).

Em julho de 2017 se editou a Instrução CVM 588, que


regulamentou toda a atividade das Plataformas
Eletrônicas de Financiamento Coletivo, gerando o
arcabouço legal necessário para dar mais segurança
aos investidores.

4
Crowdfunding
Segundo o relatório “O Futuro das Finanças” do
banco americano Goldman Sachs, o Crowdfunding é
potencialmente o mais disruptivo de todos os novos
modelos de finanças, com um mercado ainda por
endereçar de 1,2 trilhões de dólares.

Considerando os novos marcos legais e o potencial


deste mercado, entendemos que é pouco razoável
ficar de fora desta! Mas como isso funciona para o
investidor e qual a sua relação com o mercado
imobiliário?

AS ETAPAS DE UM EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
Um projeto de desenvolvimento imobiliário, seja ele
uma incorporação ou um loteamento, em geral possui
etapas bem determinadas. Inicia-se na prospecção e
aquisição do terreno, tendo sequência na concepção e
aprovações legais do que ali será construído. Parte-se
para a etapa de divulgação e vendas, para então
iniciar-se a obra, até a sua conclusão.

O ciclo financeiro de um projeto como este é


relativamente longo. Muitas vezes o empreendedor
acessa o seu lucro apenas depois de 3 ou 4 anos. Em
paralelo, todas estas etapas demandam dinheiro.
Exceto para a obra, não existe no Brasil linhas de
financiamento a custo razoável para as etapas
anteriores à construção.

5
Crowdfunding
A saída encontrada pelo mercado, na grande maioria
das vezes, é disponibilizar parte das unidades do
empreendimento com descontos de até 30% se
comparados ao preço de lançamento. Em geral, isso
ocorre condicionando o adquirente a disponibilizar o
recurso antes de iniciada a construção ou ao longo da
obra.

Este porém é um processo complexo para o


desenvolvedor. O desconto é extremamente custoso
e existe dificuldade na identificação de pessoas
dispostas e capazes financeiramente de pagar o valor
integral de um imóvel, muitas vezes à vista.

Dividir este investimento na etapa prévia às obras em


pedaços menores, acessíveis ao bolso de qualquer
investidor, é o que faz o Financiamento Coletivo
(Crowdfunding).

EXEMPLO 01: RESOLVERNDO A DOR DO


INCORPORADOR E GANHANDO DINHEIRO
COM ISSO
Imagine um incorporador que irá lançar um
empreendimento com 10 apartamentos, a R$ 500 mil
reais casa um deles. O projeto levará 3 anos e a sua
construção somente se iniciará no Ano 2. Vale lembrar
que a venda de um imóvel na planta, em boa parte
das vezes considera o pagamento de apenas 20% ao
longo da sua construção. Observem no fluxo abaixo a
composição de receitas e despesas no tempo.
6
Crowdfunding
CURVA DE VENDAS ANO 1 ANO 2 ANO 3
VENDAS - QTDE - 5 5
RECEITAS VENDAS - R$ - 2.500 2.500

FLUXO DE CAIXA - R$ x MIL ANO 1 ANO 2 ANO 3


INGRESSO DAS RECEITAS - 500 4.500
(-) DESPESAS COM TERRENO - 500 - -
(-) DESPESAS COM APROVAÇÕES - 100 - -
(-) DESPESAS DIVULGAÇÃO E VENDAS - 100 - 100 -
(-) DESPESAS FIXAS OUTRAS - 50 - 50 - 50
(-) DESPESA COM OBRAS - - 1.500 - 1.500
FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL - 750 - 1.150 2.950
SALDO DE CAIXA - 750 - 1.900 1.050

Como dito anteriormente, o Sistema Financeiro


Habitacional e Imobiliário, através dos bancos
comerciais, disponibiliza ao empreendedor linhas de
crédito a custo acessível para a execução das obras.

Mas mesmo imaginando que este projeto tenha a sua


construção 100% financiável, observe que há uma
exposição em termos de caixa no Ano 1 de R$ 750 mil.

Venhamos e convenhamos, não é nada fácil arrumar


interessados em tirar R$ 750 mil do bolso para cobrir
esta demanda. Neste espaço que entra o investidor
das plataformas de financiamento coletivo e a
essência do que busca o Crowdfunding Imobiliário.

7
Crowdfunding
8
Crowdfunding
Este valor, de forma totalmente regular (autorizada e
fiscalizada pela CVM), pode ser divido em 750 quotas
de R$ 1.000,00 e vendidas em poucos cliques a
investidores de todo o mundo. Não lhe parece
fantástico?!

Mas como estas quotas irão gerar retorno para o


investidor? Existem basicamente duas maneiras:

1. Estas quotas se convertem em participação na


empresa que está desenvolvendo o
empreendimento. Desta maneira, o investidor
passa a ter direito a receber lucros e dividendos
oriundas daquele projeto.

2. Estas quotas são refletidas em Contratos de


Mútuo (empréstimo), onde o empreendedor se
compromete a devolver o dinheiro com correção
e juros após determinado período.

De uma maneira ou outra, é importante observar que


o investimento imobiliário antes restrito a
investidores com bolsos maiores passa a estar mais
acessível (a partir de R$ 1.000), simples (tudo pela
internet) e rentáveis.

9
Crowdfunding
Vamos simular na visão do empreendedor e do
investidor como este é um jogo de ganha-ganha:

FLUXO DE CAIXA - R$ x MIL ANO 1 ANO 2 ANO 3


INGRESSO DAS RECEITAS - 500 4.500
(-) DESPESAS COM TERRENO - 500 - -
(-) DESPESAS COM APROVAÇÕES - 100 - -
(-) DESPESAS DIVULGAÇÃO E VENDAS - 100 - 100 -
(-) DESPESAS FIXAS OUTRAS - 50 - 50 - 50
(-) DESPESA COM OBRAS - - 1.500 - 1.000
FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL - 750 - 1.150 3.450
INGRESSOS INVESTIDORES CROWDFUNDING 750 - -
(-) PAGTO INVESTIDORES CROWDFUNDING - - - 1.141
INGRESSOS FINANCIAMENTO OBRA - 1.500 1.000
(-) PAGTO FINANCIAMENTO OBRA - - - 2.786
FLUXO DE CAIXA LIVRE - 350 523
SALDO DE CAIXA - 350 873

Observe que o aporte dos investidores do


Crowdfunding Imobiliário solucionou o problema de
caixa vivido em função da especificidade do ciclo
financeiro deste tipo de negócio. Foi aportado neste
exemplo R$ 750 mil pelos investidores, que
receberam após 3 anos R$ 1.141 mil, auferindo aí uma
rentabilidade de aproximadamente 52% no período,
equivalente a 15% ao ano ou 1,17% ao mês!

10
Crowdfunding
Na visão do investidor, se comparado a uma
alternativa de investimento ofertada no banco,
podemos dizer que o investidor ganharia nos
patamares atuais de juros cerca de 2,5 vezes mais.
Assumimos neste exemplo abaixo um investimento
de R$ 1.000 comparativamente aplicado no
Crowdfunding Imobiliário e em uma aplicação de CDB
a 100% do CDI (atualmente no patamar de 6,5% ao
ano).

1.503

1.202

1.000

BANCO CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

11
Crowdfunding
12
Crowdfunding
EXEMPLO 02: PARTILHANDO O RESULTADO
DO EMPREENDIMENTO COM O
INCORPORADOR

Existem premissas que legalmente devem ser


seguidas em investimentos via crowdfunding. Uma
delas é que sejam operações de RENDA VARIÁVEL.

Ilustramos no exemplo abaixo uma captação de R$ 1


milhão, em 1.000 quotas de R$ 1.000,00. Nesta
rodada, o investidor recebe um Contrato de Mútuo
(Empréstimo), onde a rentabilidade irá variar
conforme o valor médio de venda da área do
empreendimento (R$/m2).

o Empresa Ofertante: Sociedade de Propósito


Específico (SPE) com CNPJ aberto exclusivamente
para o empreendimento/incorporação
o Garantia 01: Patrimônio de Afetação, que
assegura que o recurso não pode sair do caixa da
SPE antes da conclusão da obra e pagamento dos
credores
o Garantia 02: Aval/Fiança da Controladora e Sócios
o Volume a Captar: 1.000.000 (1.000 quotas de R$
1.000)
o Rentabilidade Alvo: 18,00% aa
o Prazo da Operação: 24 meses

13
Crowdfunding
O investimento é feito através de um contrato de
empréstimo. O contrato neste exemplo equivale a
uma fração da área privativa do empreendimento
(m2) sendo “comprada” a R$ 4.427/m2. Ao final do
prazo (24 meses) irá se apurar o valor médio de venda
da área do empreendimento (R$/m2). Com base em
Pesquisa de Mercado, se estima um cenário base que
o empreendimento será vendido a R$ 6.164/m2. Em se
concretizando este cenário, a rentabilidade será de
39,2% nos 24 meses da operação (18% aa).

É comum a oferta de bonificações para os que


investem maiores volumes ou com maior
antecedência. Estima-se neste caso:

Bônus por Prazo: Quanto antes reservar e liquidar a


quota, maior a bonificação;
Semana 01 – 1,0% de bônus sobre o valor investido
Semana 02 – 0,5% de bônus sobre o valor investido

Bônus por Volume Investido: Quanto maior o


investimento, maior a bonificação.
Investimentos a partir de R$ 20.000 – 0,5% de bônus
sobre o valor investido
Investimentos de R$ 5.000 a R$ 19.000 – 0,3% de
bônus sobre o valor investido

14
Crowdfunding
Com base nestes dados, simulamos um investimento de R$
20.000,00, feito na primeira semana da captação. Observem
os resultados da captação, caso o cenário de venda de m2 se
concretizasse ao fim dos 24 meses da captação:

VALOR INVESTIDO (1) 20.000,00

BÔNUS PRAZO 1,00% 200,00


BÔNUS VOLUME 0,50% 100,00
TOTAL BÔNUS (2) 1,50% 300,00

VALOR CONTRATO INVESTIMENTO (1+2) 20.300,00


RENTABILIDADE PREVISTA - AO ANO 18,00%
PERÍODOS - ANOS 2
VALOR A RECEBER 28.265,72
LUCRO BRUTO NA OPERAÇÃO - R$ 8.265,72
RENTABILIDADE DA OPERAÇÃO - % TOTAL 41,33%
RENTABILIDADE DA OPERAÇÃO - % AO ANO 18,88%
RENTABILIDADE DA OPERAÇÃO / CDI 281,82%

15
Crowdfunding
3. CONCLUSÃO
Apesar de um investimento comum a muitas pessoas,
diria que investir bem no mercado imobiliário não é
uma tarefa simples.

Conhecer fundamentos macroeconômicos, marcos


legais, entender de viabilidade e matemática
financeira, assim como de questões relacionadas a
arquitetura e engenharia envolve uma diversidade de
disciplinas talvez não vista em outras atividades.

As novas alternativas de investimento, a exemplo dos


FII´s e especialmente do Crowdfunding Imobiliário,
facilitam o processo, a partir do momento que
envolvem gestores e intermediários que de alguma
maneira qualificam e simplificam todo este trabalho.

Cabe ao investidor trabalhar a sua diversificação


conhecendo todas estas alternativas. Testar e
aprender com a dinâmica que nos trazem as novas
tecnologias, com opções cada vez mais sofisticadas e
inovadoras de investimento imobiliário, é um dever
do investidor moderno. É este dever que tende a
deixa-lo sempre um passo adiante com relação ao
que são as novas tendências e oportunidades de criar
a sua própria riqueza com imóveis!

16
Crowdfunding
Cadastre-se na nossa
plataforma e invista nas
melhores oportunidades via
crowdfunding de
investimento imobiliário.