Apuntes

de Dominio/ Derecho Civil II: Reales

Prof. Claudia Mejías Alonzo

EL DOMINIO O PROPIEDAD

La regulación del derecho real de dominio está contenido en la Constitución

Política de la República, art. 19 nro. 24 y 25; y en el Código civil, en especial:
Libro II del Código civil, Título II, artículos 582 a 588 (Del Dominio).
§ Libro II, Título IV, relativo a los modos de adquirir. Artículos 606 a 642 (De
la Ocupación); Título V, artículos 644 a 669 (De la Accesión); Título VI,
artículos 670 a 699 (De la Tradición); Libro III, artículos 951 a 1385 (De la
Sucesión Por Causa de Muerte); Libro IV, Título XLII, artículos 2498 a 2513
(De la Prescripción como se adquieren las cosas).
§ Libro II, Título VII, artículos 732 y ss. (Limitaciones al Derecho real de
dominio)
§ Libro II, Título XII, artículos 889 a 915 (De la Reivindicación).
§ Libro II, Título XII, artículos 916 a 929 (De las Acciones Posesorias).
§ Libro II, Título XIII, artículos 930 a 950 (De las Acciones Posesorias
Especiales).
Además, existen otras normas especiales que pueden ser aplicables1. Nuestro
estudio se limita a la estructura del Código civil, sin perjuicio del apunte de objeto
del derecho real de dominio.

1
a) Propiedad intelectual: Ley Nro.17.336 sobre propiedad intelectual. Ley Nro.20.243 (05-02-2008)
establece normas sobre los derechos morales y patrimoniales de los intérpretes de las ejecuciones artísticas
fijadas en formato audiovisual. Decreto Nro.312 (31-12-2003) Tratado de libre comercio con los Estados
Unidos de América, sus anexos y las notas intercambiadas entre ambos gobiernos relativas al tratado.
Decreto Nro.28 (01-02-2003) Tratado de libre comercio entre Chile y la Unión Europea. Decreto Nro.1.539
(22-03-1994) Tratado sobre el Registro Internacional de Obras Audiovisuales y su Reglamento suscrito en
Ginebra (Suiza) el 18 de abril de 1989. Decreto Nro.266 (05-06-1975) Convenio de Berna para la
Protección de las Obras Literarias y Artísticas suscrito en París el 24 de julio de 1971. Decreto Nro.265
(23-05-1975) Convención que establece la Organización Mundial de la Propiedad Intelectual. Decreto
Nro.75 (26-06-1955) Convención Universal sobre Derecho de Autor. Acuerdo sobre los aspectos de los
derechos de Propiedad Intelectual relacionados con el comercio (01-01-1995). Tratado de la “OMPI” sobre
Derecho de Autor (06-03-2002). Convención de Roma sobre la protección de los artistas intérpretes o
ejecutantes, los productores de fonogramas y los organismos de radiodifusión (05-09-1974). Convenio para
la protección de los productores de fonogramas contra la reproducción no autorizada de sus fonogramas
(09-03-1977).
b) Propiedad industrial, sin perjuicio de la existencia de tratados bilaterales, en la normativa general
destacan: Ley Nro.19.039 que establece normas aplicables a los privilegios industriales y protección de los
derechos de propiedad industrial. Ley Nro.20.254 que crea el Instituto Nacional de Propiedad Industrial.
Ley Nro.18.455 sobre Producción, Elaboración y Comercialización de Alcoholes Etílicos, Bebidas
Alcohólicas y Vinagres. Tratado de Budapest sobre el Reconocimiento Internacional del Depósito de
Microorganismos a los fines del procedimiento en materia de Patentes. Tratado de Cooperación en materia
de Patentes (02-06-2009). Convenio de París para la protección de la Propiedad Industrial (14-06-1991).
Tratado sobre el Derecho de Marcas (05-08-2011). Convenio Internacional para la Protección de las
Obtenciones Vegetales (05-01 1996).
c) Propiedad minera. Código de Minería, Ley Nro.18.248. Ley Orgánica Constitucional Nro.18.097 sobre
Concesiones Mineras. Disposiciones reglamentarias. Reglamento Nro.1 del Código de Minería.
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EL DOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL

El dominio de encuentra regulado en el Título II, del Libro II del cc.,

denominado, precisamente, “Del Dominio”, artículos 582 y siguientes.
El derecho real de dominio es el derecho real por excelencia, confiere el poder
más amplio que se pueda imaginar sobre una cosa, en principio faculta a su titular
para apropiarse, en forme exclusiva, de todas las utilidades que el bien es capaz de
proporcionar. El resto de los derechos reales sólo permiten un aprovechamiento
parcial sobre la cosa en la que recaen.
El derecho de propiedad es una de las principales instituciones que reglamenta
el cc., se encuentra definido en el artículo 582 como “el dominio (que se llama también
propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no
siendo contra la ley o contra derecho ajeno”. De este concepto legal se advierten ciertas notas
distintivas:
§ El dominio es un derecho real, es decir, es una cosa incorporal. En nuestro
sistema, las cosas incorporales consideradas en sí mismas, con independencia
de las cosas corporales a que se refieran directa o indirectamente, pueden ser
objeto del derecho de propiedad. Lo anterior se justifica por la existencia de
derechos sobre derechos.
§ Se trata de una definición analítica del dominio, que con un criterio
cuantitativo se dedica a enumerar las facultades que confiere al propietario
sobre el objeto de su derecho.
§ Nuestro cc. no distingue entre dominio y propiedad. Algunos autores
consideran que la palabra dominio debe quedar reservada a los casos en que
este derecho real recae sobre cosas materiales y la palabra propiedad, que
consideran, más genérica, se emplearía respecto de todo género de derecho
susceptible de apreciación pecuniaria, hablándose así de la propiedad de un
crédito, de la herencia, de cierta marca de fábrica o patente de invención, etc.
Otros autores consideran que la diferencia entre las palabras dominio y
propiedad obedece a distintos puntos de vista de lo mismo. La palabra
dominio resaltaría el carácter subjetivo que reviste el derecho de propiedad, es
decir, como poder o facultad que sobre la cosa corresponde a su titular; la
palabra propiedad tendría un preponderante contenido objetivo al acentuar la
pertenencia de la cosa a la persona.
Sin perjuicio de estas prevenciones doctrinales no debe perderse de vista que
el legislador hace sinónimos estos dos términos.
§ El concepto legal de propiedad parece acotar el objeto del derecho real de
dominio, solo recae sobre cosa corporal. Esto realmente no es así, en detalle
en el apunte que aborda el objeto del derecho real dominio.

d) Propiedad Inmobiliaria. Ley Nro.19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Disposiciones reglamentarias:
Reglamento Nro.46 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
e) Propiedad Indígena. Ley Indígena Nro.19.253.
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§ La posibilidad que tiene su titular para gozar y disponer arbitrariamente de su
derecho es una clara manifestación del carácter absoluto que se le atribuye. Sin
embargo, hoy en día no puede concebirse como una facultad de disposición
arbitraria, este derecho cuenta con una serie de restricciones, genéricas y
específicas, a las que más adelante aludiremos y que, en términos generales,
podemos decir están constituidas por la ley y el derecho ajeno. Lo anterior ha
motivado a algunos autores a hablar de derecho general en vez de derecho
absoluto.

CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

La doctrina tradicionalmente menciona como características del derecho de
propiedad, el carácter absoluto, exclusivo y perpetuo. La doctrina más reciente
incluye, además, las características de elasticidad y perpetuidad. Expondremos el
alcance de las mismas a continuación:

A. LA PROPIEDAD ES UN DERECHO ABSOLUTO.

El carácter absoluto del derecho de propiedad tiene dos alcances. Por una
parte, el dueño puede ejercitar sobre la cosa todas las facultades posibles y, por otra,
tiene un poder soberano para usar gozar y disponer de ella sin que nadie pueda
impedírselo.
La concepción de que el dominio importa un poder arbitrario e ilimitado
siempre se ha considerado una tesis exagerada, ya que el ordenamiento jurídico
concede facultades dentro de los límites que él fija. Por ello el cc. reconoce el poder
soberano del propietario, pero dentro de los límites naturales del dominio, que se
recogen en la propia definición legal: la ley y el derecho ajeno.
A partir del carácter absoluto que presenta el derecho de propiedad podría
sostenerse que el propietario tiene la facultad de mantenerse inactivo, es decir, que le
estaría permitido dejar improductivo sus bienes. Sin embargo, en contra de esta
postura se han levantado las corrientes socializadoras del derecho, se trata de
tendencias que, en mayor o menor medida, ponen énfasis en la utilidad que debe
reportar para la sociedad toda el ejercicio de un derecho, sobre todo aquellos de
contenido patrimonial como acontece con el derecho de propiedad.
Como ya lo mencionamos, los autores modernos para evitar equívocos han
sustituido el carácter absoluto del derecho de propiedad por el de general. Así el
dominio, es un derecho general en cuanto autoriza a su titular para aprovecharse de
todas las utilidades que la cosa es capaz de proporcionar, salvas las excepciones que
importan la existencia de otros derecho reales sobre la misma cosa.
Además, debemos señalar que el derecho de propiedad es un derecho
independiente porque existe por sí y no presupone otro derecho, como acontece con
los demás derecho reales, que presuponen la existencia de la propiedad, son derechos
sobre cosa ajena.
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B. LA PROPIEDAD COMO DERECHO EXCLUSIVO.
El derecho de propiedad es un derecho exclusivo porque por su esencia
supone un único titular facultado para usar, gozar y disponer de la cosa y, por ende,
para impedir la intromisión de cualquier otra persona.
El carácter exclusivo del derecho de propiedad no obsta a que puedan existir
sobre la misma cosa otros derechos reales, sin que ello desnaturalice el derecho real
de dominio, estos importarán una limitación de la libertad de acción del propietario.
Tampoco atenta al carácter exclusivo del derecho de propiedad la copropiedad
que es el derecho real de dominio que tienen dos o más personas sobre una misma
cosa. En este supuesto el carácter exclusivo del derecho de propiedad implica que no
puede haber, al mismo tiempo, sobre una misma cosa, distintos derechos de
propiedad. Esto no acontece con la copropiedad, ya que cada uno de los comuneros
tiene una parte indivisa del derecho y no todo éste.

C. LA PROPIEDAD COMO DERECHO PERPETUO.

El carácter perpetuo del derecho de propiedad se manifiesta en que no se
encuentra sujeto a limitación de tiempo y puede durar tanto como dure la cosa sobre
la cual recae, de esta forma subsiste con independencia del ejercicio que se pueda
hacer de él.
El propietario sólo pierde su dominio si deja de poseer la cosa y un tercero la
adquiere, al entrar en posesión de ella, durante el tiempo requerido por la ley para que
este tercero adquiera el dominio por prescripción (artículo 2498 del cc.). Pierde,
también, el propietario su dominio al desprenderse de la cosa, sea a favor o no de otra
persona, a través del ejercicio de su facultad de disposición.
El carácter perpetuo del derecho de dominio ha sido objeto de discusión por
algunos autores, los cuales sostienen que este derecho es generalmente perpetuo, pero
nada obsta a que surja un derecho de propiedad temporal, este sería el caso de la
propiedad fiduciaria, que es aquella que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona
en el evento de cumplirse una condición (artículo 733 del cc.). La doctrina suele dar
el nombre de propiedad imperfecta a esta clase de propiedades.

D. EL DERECHO REAL DE DOMINIO ES UN DERECHO ELÁSTICO Y ABSTRACTO.

La doctrina moderna que ve en la propiedad una unidad orgánica y no una
suma de facultades, señala como características fundamentales de este derecho real: la
elasticidad y la abstracción.
El dominio es abstracto en el sentido de que tiene existencia distinta e
independiente de las facultades que contiene y otorga. Por esta razón aunque una
facultad esencial o bien su ejercicio se sustraiga del propietario en razón de un derecho
concurrente, el dominio, abstractamente permanece igual, no se desnaturaliza.
La elasticidad del derecho real de dominio se manifiesta en la virtud que éste
tiene para reducirse, en mayor o menor medida, por la concurrencia de otros
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derechos, y de expandirse nuevamente en toda su amplitud, automáticamente, en
cuanto cesa o se extingue el derecho concurrente que lo comprimía.

V. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

El contenido del derecho de propiedad se materializa en el conjunto de

facultades que concede a su titular –la propiedad como poder– y en aquellas
restricciones y limitaciones que constriñen de alguna forma su alcance –la propiedad
como deber–. Perfilaremos el alcance de este contenido.

A. LA PROPIEDAD COMO PODER.

La propiedad mirada como poder se refiere a las facultades que el derecho de
propiedad confiere a su titular. La doctrina moderna considera que estas facultades
son ilimitadas y no susceptibles de enumeración. Sin embargo, la doctrina tradicional
reitera y enumera las facultades que se mencionan desde el derecho romano: el uso,
el goce o disfrute y el consumo material. Estas facultades se engloban en las facultades
materiales del dominio y las facultades jurídicas.

1. Las facultades materiales del dominio.

Son aquellas facultades que se realizan mediante actos materiales que permiten
el aprovechamiento del objeto del derecho. La referencia incluye a las facultades de
uso, goce y disposición, que precisaremos a continuación.
a) La facultad de uso.
Esta facultad se traduce en poder ocupar la cosa en todos los servicios que es
capaz de proporcionar, aun cuando vayan en contra de su propia naturaleza, sin que
ello importe tocar los productos de la cosa ni su destrucción inmediata, porque en
estos casos se confundiría con las otras facultades materiales. Sin embargo, como
resulta evidente, el traspasar los confines propios de la facultad de uso carece de
importancia para el propietario, pues éste tiene, también, las facultades de goce y
consumo.
El emplear la cosa conforme a su uso natural tiene importancia en todos
aquellos casos en que el dueño, sea en virtud de un derecho real o derecho personal,
cede la tenencia de la cosa y es necesario restituirla y/o no se ha especificado el uso
que se le deberá dar, como por ejemplo, en el derecho real de usufructo o en un
contrato de arrendamiento.
En la práctica es frecuente que la facultad de uso vaya acompañada con la
facultad de goce con la cual se confunde. Por esta razón el legislador, en el concepto
que proporciona de dominio no considera al uso como una facultad independiente de
la de gozar, ello obedece, precisamente, a que entendió que el uso estaba comprendido
en la facultad de gozar.
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b) La facultad de goce.
Es aquella facultad que habilita para beneficiarse de los frutos que la cosa,
sobre la que recae el derecho real de dominio, proporciona. En virtud de ésta el dueño
de una cosa pasa a serlo de los frutos que ella da. Cabe precisar que nuestro cc. justifica
la adquisición de los frutos que la cosa da a través del modo de adquirir llamado
accesión. Esto ha sido criticado por la doctrina porque el origen y causa del dominio
de los frutos está en la facultad de goce, no siendo necesario recurrir al modo de
adquirir accesión, pues consideran que la verdadera accesión se da sólo cuando una
cosa se junta a otra.
La doctrina en la materia distingue entre frutos y productos. Los frutos son
aquellos que la cosa da periódicamente, ayudada o no por la industria humana y sin
detrimento de la cosa fructuaria. Estos a su vez pueden ser naturales, aquellos que la
cosa produce conforme a su propia naturaleza o civiles, aquella utilidad equivalente
que el dueño de la cosa recibe por ceder el uso y goce de la cosa.
Los productos, por su parte, carecen de periodicidad y disminuyen o deterioran
la cosa. Por esto entendemos que, en estricto sentido, los productos no forman parte
de la facultad de goce.
Una vez más el traspaso de la facultad de goce a la facultad de disposición
carece de relevancia tratándose del dueño.

c) La facultad de consumo material o de disposición material.

Es aquella facultad que habilita para destruir materialmente la cosa,
transformarla o degradarla.
Por destruir entendemos inutilizar, aniquilar o dejar abandonada la cosa. Por
transformar, variar la naturaleza de la cosa, su forma o destino. Degradar la cosa, por
su parte, importa realizar obras en ella que traen como consecuencia su
desvalorización.
Sin lugar a dudas ésta es la facultad característica del dominio, los demás
derechos reales si bien autorizan a sus titulares para usar y gozar de la cosa de una
forma más o menos completa, jamás dan poder para destruirla o transformarla.
Esta facultad es una manifestación del carácter general del derecho de
propiedad.

2. Las facultades jurídicas del dominio.

Son aquellas facultades que se realizan mediante actos jurídicos y que para ser
ejecutadas requieren de la facultad de disposición.
La facultad de disposición jurídica que tiene el dueño de la cosa puede entender
como “la facultad que tiene el sujeto para desprenderse del poder que tiene sobre la
cosa sea o no a favor de otra persona, por actos entre vivos o por causa de muerte”
(Alessandri, Somarriva, Vodanovic, p.54).
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Son formas de disposición jurídica la enajenación, la renuncia y el abandono.
Por las discusiones que históricamente ha suscitado nos centraremos en la noción de
enajenación.
La enajenación en un sentido amplio es todo acto de disposición entre vivos
por el cual el titular del derecho transfiere su derecho a otro o constituye un nuevo
derecho real que viene a limitar o gravar el ya existente.
En un sentido restringido es el acto por el cual el titular transfiere su derecho
a otra persona por actos entre vivos.
Debemos precisar que la facultad de disposición es la nota característica del
dominio, en principio, es común a todos los derechos reales, salvo ciertas excepciones
y aun se extiende a todos los derechos personales porque se detenta la calidad de
propietario de ellos.
En nuestro sistema civil, la transferencia del dominio y otro derecho real, o
incluso personal, por acto entre vivos, se produce en virtud de la confluencia del título
y modo, en concreto, al operar la tradición como modo de adquirir de estos derechos.
A propósito de la tradición, artículo 670 del cc., es necesario para que se produzca
efectivamente la transferencia del derecho, que el tradente tenga capacidad y facultad
de disposición.
La capacidad de enajenar o de disposición es la aptitud general del sujeto para
disponer libremente de sus derechos, equivale a la capacidad de ejercicio.
La facultad de enajenar o de disposición, por su parte, es el poder para disponer
de un derecho determinado. La efectiva disposición del derecho que se trata requiere
del cumplimiento de varios factores (Peñailillo):
- La capacidad de disposición en la mayor parte de los casos.
- La titularidad del derecho de que se trata o la calidad de representante de ese
titular, o la autorización de éste o de la ley.
- La titularidad del derecho para ser objeto de disposición.
- La ausencia de un agente legítimo y extraño que obste al acto de disposición.
Por esto no existe facultad de disposición, por ejemplo:- respecto de los bienes
ajenos, porque no soy titular del derecho.- si carecemos de capacidad de disposición,
menores de edad. -si el derecho no es apto para ser objeto de disposición, derechos
personalísimos.- si existe un agente extraño y legítimo que lo impide, un embargo,
siempre que el acreedor o el juez no lo autorice.
Tradicionalmente uno de los temas discutidos, con relación a la facultad de
disposición jurídica, es la renuncia a la misma. El cuestionamiento de esta posibilidad
surge de conciliarla con la libre circulación de los bienes, que es considerada como un
principio de orden público, porque asegura la libertad de comercio, que constituye la
regla general en nuestro derecho. Reafirmaría esto, una serie de disposiciones que dan
cuenta que la intención del legislador es mantener la libre circulación de los bienes,
así por ejemplo:- se prohíbe la constitución de usufructos y fideicomisos sucesivos
(artículos 749 y 769 del cc). - El artículo 1126 del cc. dispone que si se lega una cosa
con calidad de no enajenarla y la enajenación no compromete ningún derecho de un
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tercero, la cláusula de no enajenar se tendrá por no escrita. -En materia de hipoteca,
no obstante cualquier estipulación en contrario, el dueño de los bienes gravados con
hipoteca puede siempre hipotecarlos o enajenarlos (artículo 2415 del cc). – De
conformidad al artículo 1964 del cc. si las partes estipulan que el arrendador no podrá
enajenar la cosa, ese pacto no lo priva de la facultad de disposición. El efecto de esta
cláusula es que el comprador, una vez realizada la enajenación, deberá respetar el
contrato de arrendamiento hasta su terminación natural, más no limita la libre
circulación de los bienes.

Sin perjuicio de lo anterior, es posible encontrar disposiciones que otorgan

validez a las cláusulas de no enajenar, que hacen excepción al principio de la libre
circulación de los bienes. Así tratándose de la propiedad fiduciaria, el constituyente
puede prohibir la enajenación entre vivos (artículo 751 del cc.), lo mismo que el
donante de la cosa donada entre vivos (artículo 1432 del cc). El constituyente de un
usufructo, por su parte, puede prohibir al usufructuario arrendar o ceder su usufructo
(artículo 793 inciso tercero del cc). Veremos que la justificación de estas reglas está en
la propia configuración del derecho.
El verdadero problema, en torno a la validez de las cláusulas de no enajenar se
presenta en aquellos casos en que el legislador nada dice, cabe preguntarse entonces
¿qué acontece si se establece una cláusula que impida enajenar un bien? ¿Cuál es la
validez de esta cláusula?. Para dar respuesta a esta interrogante la doctrina ha
formulado tres posturas, que pasaremos a exponer:
a) Doctrina que le confiere validez general o amplia a las cláusulas de no enajenar.
Esta doctrina fundamenta su postura en las siguientes consideraciones:
i. En derecho privado rige el principio según el cual puede hacerse todo aquello que
la ley no prohíbe y, como no existe disposición legal que en términos generales
prohíba estas cláusulas, debe aceptarse su validez haciendo primar el principio rector
en materia de contratación, la autonomía de la voluntad de las partes y con esto las
cláusulas que ellas introducen.

ii. Si el legislador en determinados casos prohíbe el establecimiento de estas cláusulas,

significa que la regla general es su validez, es decir, que existe libertad para
establecerlas.

iii. Si el propietario puede desprenderse de todas las facultades del dominio (uso, goce
y disposición) cuando enajena la cosa sobre la que recae su derecho real dominio, con
mayor razón podrá desprenderse sólo de la facultad de disposición.

iv. Se señala como argumento de texto, el artículo 53 número tercero del Reglamento
del Conservador de Bienes Raíces. Dicha disposición señal como títulos que pueden
inscribirse “todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial
que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar”. Se reconoce acá
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expresamente, para los partidarios de esta doctrina, la prohibición convencional de
esta cláusula.
Los autores que reconocen la validez de la cláusula de no enajenar no están
contestes en la sanción que debe aplicarse ante su incumplimiento, es decir, su no
obstante la cláusula de todas formas se enajena. Algunos sostienen que esta cláusula
equivale a un embargo decretado por el juez y que, por lo tanto, su inobservancia hace
aplicable el artículo 1464 número tercero del cc. y su sanción, es decir, la nulidad
absoluta por objeto ilícito.
Otra corriente de autores, en atención a la clásica afirmación en la doctrina
civil nacional de que la nulidad es de derecho estricto –sólo procede ante causas
expresamente previstas por el legislador–, lo que aquí no acontece, postulan que estas
cláusulas imponen una obligación de no hacer. El incumplimiento de esta clase de
obligaciones podrá conllevar a la resolución del contrato en que se encuentra
incorporada o a la indemnización de perjuicios.

b) Doctrina que le niega validez general o amplia a las cláusulas de no enajenar.

Esta doctrina fundamenta su postura en las siguientes consideraciones:
i. Tanto en el Mensaje del cc. como en sus disposiciones se consagra la libre
disposición de los bienes como un principio de orden público y, por lo mismo, no
puede ser alterado por la sola voluntad de las partes.

ii. Si las partes pudiesen pactar libremente una cláusula de no enajenar, el legislador
no habría tenido la necesidad de señalarlo en forma expresa en ciertos casos, como
acontece en materia de fideicomiso y usufructo.

iii. Este tipo de cláusulas se oponen a diferentes textos del cc. en los que se reafirma
que la facultad de enajenar es de la esencia de la propiedad y, por lo tanto, el
propietario no puede renunciar a ella. Acontece así, por ejemplo, con los artículos 582
y 1810 del cc. La primera norma se refiere al concepto y características del derecho
real de dominio, destacando que su titular puede disponer arbitrariamente de la cosa;
se reafirma que la disposición es una facultad de la esencia del derecho real de
dominio. La segunda disposición, aplica este principio al establecer que pueden
venderse todas las cosas corporales e incorporales cuya enajenación no esté prohibida
por la ley; conforme a ésta solo la ley puede prohibir la enajenación de determinadas
cosas corporales e incorporales.

iv. Respecto del artículo 53 número tercero del Reglamento del Conservador de
Bienes Raíces, afirman que esta norma sólo se limita a permitir la inscripción de todo
gravamen voluntario, sin que se señale ningún efecto a dicha inscripción. Además, en
virtud del principio de jerarquía normativa, un reglamento no puede contrariar a la
ley.
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De conformidad a esta doctrina, si esta cláusula efectivamente fuese pactada,
su sanción será la nulidad absoluta, fundada en el objeto ilícito al impedir la libre
circulación de los bienes, vulnerándose con ella las normas de orden público (art.
1466).

c) Doctrina que le confiere validez relativa a las cláusulas de no enajenar.

Esta postura se funda en la doctrina francesa que le proporciona un valor
relativo a estas cláusulas, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Estos son: i) que
no se imponga, a través de ellas, prohibiciones perpetuas o de largo tiempo; ii) que se
justifiquen en un interés legítimo.
La doctrina nacional ha llegado a esta misma solución apoyándose en una
norma relativa a los legados, el artículo 1126 del cc. que dispone: “si se lega una cosa con
calidad de no enajenarla, y la enajenación no comprometiere ningún derecho de tercero, la cláusula de
no enajenar se tendrá por no escrita”. Se afirma que el alcance de esta disposición es amplio,
no sólo circunscrita a los legados, sino que a todos aquellos casos en que no se
encuentre prohibida por la ley su establecimiento y siempre que se trate de una
prohibición relativa. El carácter temporal de estas cláusulas impide hablar de
verdaderas trabas a la libre circulación de los bienes, con éstas no se pretende la
inalienabilidad de la cosa, sino proteger un interés legítimo.
La cláusula de no enajenar constituye una obligación de no hacer, supuesta su
validez, como lo hace esta doctrina; si es infringida, señalan será aplicable el artículo
1555 del cc., relativo a las alternativas que tiene el acreedor frente al incumplimiento,
es decir, procede la indemnización de perjuicios sino puede deshacerse lo hecho; y si
el contrato es bilateral y el incumplimiento resulta ser grave tendrá aplicación el
artículo 1489 del cc., dándose paso a la resolución por incumplimiento.
Respecto de terceros, la cláusula en principio es inoponible, ya que sólo
produce efectos entre las partes. Sin embargo, si el tercero adquirente conocía la
cláusula y es posible acreditar su mala fe, puede verse obligado a restituir la cosa. El
fundamento descansa en los efectos de la resolución respecto de terceros, artículos
1490 y 1491 del cc., mas no porque el contrato adolezca de un vicio de nulidad y haya
sido declarada ésta judicialmente.
A favor de esta tercera postura es que se inclina la doctrina civil actual y es la
que nos parece más acorde porque logra un adecuado equilibrio entre el principio de
la libre circulación de los bienes, establecida como un posible límite al otro principio
rector de la materia, la autonomía de la voluntad por la vía del orden público. Su
reconocimiento y validez nos permite afirmar la supremacía de la autonomía de la
voluntad y su duración limitada, garantizar la libre circulación de los bienes2.

2
En la materia, para describir la situación en la jurisprudencia los autores hacen referencia a una sentencia de
la Excma. Corte Suprema que la recoge del año 1909. Más recientemente la Corte de Apelaciones de Arica ha
sostenido “que al inmueble prometido vender por la demandada le haya afectado una prohibición de enajenar no quiere decir,
como lo cree la actora, que no corra el plazo de prescripción. La prescripción sólo puede suspenderse o interrumpirse en los casos
señalados por la ley, no estando contemplado como tal el que el inmueble no pueda ser vendido. Por lo demás, el valor de las cláusulas
voluntarias de no enajenar –como es el caso de autos– se ha discutido por la jurisprudencia, llegándose en la actualidad a concluir,
casi en forma unánime, que carecen de validez. Y, por último, aún de aceptarse la validez de dichas cláusulas, el haberse prometido
vender el inmueble afectado por tal prohibición podría, y sólo podría, ser considerado como causal de nulidad del contrato, lo que
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B. LA PROPIEDAD COMO DEBER.

La propiedad como deber se traduce en una serie de restricciones que la
afectan. Algunas de ellas son inmanentes al derecho real de dominio, es decir, no
representan un menoscabo a la propiedad, sino que constituyen límites naturales del
mismo, ya que este derecho, como lo hemos mencionado, debe ejercerse de forma
racional y no abusiva. Otras, constriñen su aptitud normal e implican un menoscabo
del contenido regular del derecho, se establecen desde afuera comprimiendo sus
límites naturales.
En estricto sentido, la doctrina emplea el término restricciones para aquellas
que son inmanentes y el término limitaciones para las no inmanentes (derechos reales
limitados).
Las restricciones, a su vez, pueden ser genéricas o específicas. Las primeras
son aquellas que nacen del concepto y naturaleza misma del derecho de propiedad,
artículo 582 del cc., y ellas a su vez pueden ser positivas (las que afectan el ejercicio
del dominio) o negativas (las que afectan la facultad de excluir). Las segundas, son
aquellas que en último término tutelan un interés social, pero si atendemos
directamente al interés en virtud del cual se establecen, se clasifican en restricciones
de utilidad pública o utilidad privada. A continuación expondremos el panorama de
estas restricciones.

1. Restricciones Genéricas.
Constituye una restricción genérica positiva porque afecta el ejercicio del
derecho, la teoría del abuso del derecho. Ciertamente su campo de aplicación excede
el ámbito del derecho real de dominio, se aplica a los otros derechos reales, incluso a
los derechos personales, en el campo del derecho público y del derecho privado.
La doctrina del abuso del derecho sostiene que el ejercicio de un derecho puede
ser ilícito aunque el titular actúe dentro de los límites externos que establece el
respectivo ordenamiento normativo (Barros, p.14). En estos casos se originaría
responsabilidad por parte de quien abuso del derecho.
Detrás de esta teoría está una tendencia que da primacía a la equidad en las
relaciones. El ejercicio de todo derecho es relativo, su uso no puede importar solo
para el arbitrio de sus titulares, sino que éste debe realizarse de acuerdo a los fines que
la ley ha tenido en cuenta para otorgarlos. El ejercicio del derecho que se aparta de
este fin no es racional y conlleva un abuso del derecho que merece sanción. Se deja
de lado el individualismo jurídico que postula que el ejercicio de un derecho no puede
hacer incurrir en responsabilidad porque siempre es lícito aun cuando se dañen a
terceros.
Tradicionalmente se mencionan como elementos del abuso del derecho:

sin duda también es discutible atendido el hecho que la prohibición es de enajenar y no de prometer enajenar” (considerando
cuarto, Sentencia de 27 de octubre de 1999).
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a) El ejercicio de un derecho en forma objetivamente legal. Sólo cabe hablar de abuso
del derecho cuando se actúa dentro de las facultades conferidas por el ordenamiento
jurídico, de lo contrario estaríamos ante un supuesto de ausencia de derecho.

b) El ejercicio de este derecho importa un daño a un interés no protegido por una

norma expresa. Con ello se quiere significar que el abuso del derecho implica lesionar
ventajas o intereses ajenos, que por sí mismos, no alcanzan a constituir derechos. Si
el acto dañoso lesionara un derecho propiamente tal, ya no entraría en juego la teoría
del abuso del derecho sino que recibirían aplicación otras figuras o instituciones según
las circunstancias, como por ejemplo, la colisión de derechos.

c) Producción de un daño inmoral o antisocial, manifestado en forma subjetiva –se

actúa con la intención de perjudicar– o bajo forma objetiva –si el daño proviene de
exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho–3.
En nuestro país no existen normas que regulen de un modo sistemático la
teoría del abuso del derecho. En la legislación comparada es posible advertir el empleo
de dos criterios:
a) Acudir a las reglas y principios de la responsabilidad civil extracontractual, así habrá
responsabilidad cuando un derecho se ejerza de forma dolosa o culposa y se ocasione
daño a un tercero. Se crítica esta postura porque la teoría del abuso del derecho
pretende evitar que se ejerza un derecho sin obtener utilidad alguna y para ello el dolo
y la culpa no necesariamente tienen relevancia.

b) Es posible generar responsabilidad cuando los actos que importan su ejercicio sean
contrarios a los fines económicos o sociales del derecho mismo o cuando, sin una
apreciable utilidad propia, se realizan sólo o principalmente para dañar a otro.

En nuestro país, la doctrina generalmente ha invocado el artículo 2314. Si bien

este precepto no ha tenido en mira el abuso del derecho nada se opone a su aplicación,
pues su texto no distingue si el acto o la omisión dañosa se han realizado dentro del
ejercicio de un derecho o fuera de él. Esto ha sido criticado por el profesor Alessandri
(Tratado de responsabilidad civil extracontractual) quien estima que este esfuerzo

3
En esta dirección la Ilma. Corte de Apelaciones de Santiago ha sostenido que “cualquiera sea al ámbito de
aplicación, de la doctrina sobre el abuso del derecho, dolo, culpa o negligencia, irracionalidad en su ejercicio, falta de interés o
necesidad legítimas, intención del agente en perjudicar, o con desvío de los fines de la institución o para los que fue concebida e
incluso, aplicado a procedimientos judiciales, es evidente que, de parte del agente causante del mal, debe existir un ánimo
manifiesto de perjudicar o una evidente falta de interés o necesidad de lo que promueva o un actuar motivado por el afán de causar
un perjuicio a su contraparte o cocontratante. Esa intención de perjudicar, no sólo debe manifestarse, como es lógico cuando se
actúa en la órbita de la responsabilidad extracontractual, sino que también para el caso en que el acto se ejecuta excediendo el
interés jurídicamente protegido” (Sentencia de la Ilma. Corte de Apelaciones de Santiago, 09 de noviembre de
1992, Rol Nº 1330-1990). Colocando énfasis a la existencia de perjuicios nuestra Excma. Corte Suprema ha
sostenido que “existe abuso del derecho cuando el contenido de la acción cause un daño patrimonial al tercero, ya que si tal no
ocurre no puede hablarse de un acto abusivo meramente formal. El "abuso", en general, es un acto calificado por el resultado y la
teoría en que se sustenta está apoyada en un principio fundamental de responsabilidad” (Sentencia de la Excma. Corte
Suprema, 09 de noviembre de 2004, Rol Nº 228-2003).
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interpretativo no es acertado, ya que la disposición se refiere al que ha cometido un
delito o cuasidelito y éstos, por definición, implican obrar sin derecho; las hipótesis
de abuso se presentan, precisamente, cuando se daña a otro en el ejercicio de un
derecho y sin salirse de su órbita.
Ante el panorama descrito algunos autores estiman que la sanción se legitima
simplemente en el espíritu general de la legislación, que supone la utilización normal
de un derecho y no disconforme con su verdadera finalidad. De esta forma quien
abusa de un derecho no puede invocarlo como justificación de su conducta aunque
cumpla formalmente con las condiciones de su ejercicio. Las sanciones posibles son
variadas: privación de la potestad ejercida, ineficacia jurídica, acción civil orientada a
evitar el daño ocasionado, acción indemnizatoria por responsabilidad civil (Barros).

Las restricciones al derecho real de dominio pueden, también, ser negativas

cuando afectan la facultad de excluir que proporcionan. Lo usual es que el dueño
tenga la facultad de excluir a toda persona de su propiedad, a todo aquel que no tengan
derecho alguno sobre la cosa. Sin embargo, como veremos, la doctrina plantea como
restricciones algunos casos en que esta facultad puede verse limitada, pero que
normalmente carecen de fundamento normativo.
a) El uso inocuo.
El uso inocuo es el derecho de aprovecharse de una cosa ajena, por razón de
utilidad, no sufriendo el dueño perjuicio alguno o sufriéndolo en una cuantía
despreciable.
Es un derecho que actúa sobre cosa ajena, no un simple permiso ni una
tolerancia del dueño de ésta, no es tampoco de parte de quien se aprovecha el
resultado de un capricho o un abuso. La calificación de inocuo revela que el uso o
goce de la cosa no causa un verdadero perjuicio a su dueño; y el aprovechamiento
debe ser útil para quien lo hace, es la utilidad la base de este derecho.
En nuestro cc. el uso inocuo no tiene la calidad de derecho, por ello, en rigor,
no podemos catalogarlo como una restricción al derecho de dominio. Sólo está
reconocido, en forma implícita, en algunas disposiciones, como un acto que depende
de la mera tolerancia o benevolencia del dueño, por ejemplo, el artículo 2499 del cc4.
b) Derecho de acceso forzoso o coactivo.
Es el derecho que, en razón de manifiesta necesidad, la ley concede a una
persona para entrar ocasionalmente o transitoriamente, en un predio ajeno con el fin

4
En dirección similar, nuestros tribunales lo han reconocido conociendo de una acción de precario,
artículo 2195 del cc., siguiendo a los profesores Alessandri, Somarriva y Vodanovic han sostenido
que el “código no obliga a tolerar nada; solo dice que si se produce la tolerancia que señala, ella no hará suponer el
reconocimiento de un derecho de un tercero, o un acto de posesión que permita llevarlo a la prescripción adquisitiva".
De este modo, "el dueño de una cosa no tiene por qué inquietarse del uso o goce que de ella haga un tercero y que para
el propietario resultan inocuos. Si el legislador no hubiere aclarado el punto, todos vivirían desconfiados y recelosos del
mas insignificante roce a sus derechos, pensando que con el transcurso del tiempo podría conducir a la pérdida o mengua
de los mismos” (considerando vigésimo tercero, Sentencia de la Excma. Corte Suprema, 28 de diciembre
de 2012, Rol Nº 9978-2011).
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de llevar a cabo un acto relacionado con una cosa que le pertenece o está a su cargo,
o para cualquier otro fin admitido por la ley.
En nuestro cc. no existe una disposición general con relación a este derecho.
La doctrina considera que sí existen normas expresas en determinados casos, por
ejemplo, en el artículo 620 del cc. que faculta al dueño para perseguir las abejas
fugitivas en terreno ajeno siempre que no esté cercado. El artículo 943 del cc. que
consagra el derecho del dueño de poder coger los frutos de sus árboles en terreno
ajeno colindante.
Algunos autores creen que el derecho de acceso forzoso es en nuestra
legislación excepcional, ello estaría demostrado por el hecho de que el legislador cada
vez que lo concede debe establecerlo. Otros en cambio, sostienen que este derecho
es de aplicación general, ya que en último término, la negativa caprichosa para dar
acceso a la propiedad que nos pertenece, constituiría un abuso del derecho si la
necesidad del tercero es seria y manifiesta; corresponderá al juez apreciar estas
circunstancias, ciertamente todo daño que se cause al predio ajeno como consecuencia
de este derecho deberá ser indemnizado.
También, es un caso de acceso forzoso la obligación impuesta por la ley a los
propietarios de terrenos colindantes con playas, mar, ríos, o lagos de facilitar
gratuitamente el acceso a éstos, para fines turísticos y de pesca, cuando no existan
otras vías o caminos públicos al efecto (Decreto Ley nro.1.939 del año 1977, artículo
13).

c) El principio del mal menor.

Conforme a este principio se concede derecho a un extraño para aprovecharse
de una cosa ajena a fin de salvar de un peligro inminente un bien o un interés jurídico
de mayor valor que aquélla. En estos casos, se postula, que el propietario no puede
oponerse al acto del tercero, su facultad de excluir queda limitada.
En nuestro ordenamiento jurídico el Código penal –c.p. – exime de
responsabilidad criminal al que para evitar un mal ejecuta un hecho que produzca
daño en la propiedad ajena, siempre que concurran las circunstancias siguientes: - la
realidad o peligro inminente del mal que se trata de evitar. -que el mal que se trata de
evitar sea mayor que el causado para evitarlo.- que no exista otro medio practicable y
menos perjudicial para impedirlo. Es fácil advertir que el c.p. aborda la situación desde
la perspectiva del tercero, pero nada dice respecto al dueño de la cosa. Ahora como
las limitaciones son de derecho estricto podríamos afirmar que el propietario no está
obligado a tolerar la actuación de un tercero, pero debemos considerar a nuestro
ordenamiento jurídico como un todo, el cual incluye ciertos principios que lo
informan, dentro de los cuales está la equidad, considerado como principio general
del derecho que nos permitiría integrar un vacío o laguna legal. A partir de lo anterior,
sería posible afirmar que el propietario puede verse obligado, en estos casos, a aceptar
la actuación del tercero, y si ello le causa perjuicio, en virtud del principio del
enriquecimiento sin causa y el principio de la responsabilidad que informan el derecho
civil, este tercero deberá, a su vez, indemnizar al propietario.
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2. Restricciones específicas.
Tal como adelantáramos, son restricciones que tienen por objeto tutelar el
interés social. En ellas es posible distinguir si están establecidas en razón de utilidad
pública o de utilidad privada. Enunciaremos las principales restricciones específicas a
partir de este distingo.
a) Restricciones de utilidad pública.
En este ámbito se sitúan:
i. Restricciones en interés de la seguridad, salubridad y ornato público.
- Normativa de construcciones: que regula la construcción de viviendas y poblaciones,
sujetándolas a la definición de un conjunto armónico o desarrollo de la ciudad o
comuna. Su principal consagración positiva es la Ley General de Urbanismo y
Construcciones y su respectivo reglamento.
- Normativa de caminos: contenida básicamente en la Ley orgánica constitucional del
Ministerio de Obras Públicas que regula lo relativo a la construcción de caminos de
manera de facilitar dichas obras y establecer una zona de seguridad aledaña a los
mismos.
- Normativa de ferrocarriles: se refiere a la las líneas férreas y a las limitaciones que se
establecen a 20 metros de ellas para los propietarios colindantes de las mismas.
Dentro de las restricciones usualmente se incluye la institución de la
expropiación, sin perjuicio de que ésta en rigor representa la pérdida del derecho de
propiedad.
- Restricciones en razón de la salubridad pública: según el artículo 19 nro.24 de la
C.P.R, la función social de la propiedad, que puede limitar a la propiedad, comprende
la salubridad pública. En este campo destaca la labor realizada por el SESMA.

ii. Restricciones en interés del medio ambiente: a partir del artículo 19 nro.24 de la
C.P.R. la conservación del patrimonio ambiental es otra restricción de la propiedad
basada en su función social. Importante consagración positiva es la Ley nro.19.300,
Ley General de Bases del Medio Ambiente, que viene a concretar el derecho
constitucional que asegura a todas las personas el derecho a vivir en un medio
ambiente libre de contaminación (artículo 19 nro.8 C.P.R), sin perjuicio de un
importante número de leyes especiales y normas reglamentarias vigentes sobre la
materia.

iii. Restricciones de los monumentos nacionales y monumentos naturales: a estos

bienes se les denomina bienes ambientales y la doctrina los define como aquellos que
encierran un valor esencial sea artístico, histórico o ecológico.
Lo interesante de estos bienes es que continúan perteneciendo a los
particulares, pero bajo la tuición del Estado ejercida a través de algún organismo
especial. En esta categoría de bienes se encuentran los santuarios de la naturaleza, que
son todos aquellos sitios terrestres o marinos que ofrecen posibilidades especiales para
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estudios o investigaciones geológicas, paleontológicas, zoológicas, botánicas o de
ecología o que posean formaciones naturales, cuya conservación sea de interés para
la ciencia o para el Estado.

iv. Restricciones a favor del patrimonio artístico e histórico nacional. Los

monumentos históricos son los lugares, ruinas, construcciones y objeto de propiedad
fiscal, municipal o particular que, por su calidad e interés histórico o artístico o por su
antigüedad, son declarados tales por Decreto Supremo dictado a solicitud o previo
acuerdo del Consejo de Monumentos Nacionales.
Este tipo de restricciones incluyen: la conservación del aspecto típico y
pintoresco de poblaciones o lugares o determinadas zonas de ellas, el derecho
preferente de ciertas bibliotecas para adquirir manuscritos, documentos, libros y otros
impresos que se vendan en pública subasta, control de salida del territorio nacional
de obras artísticas, deben ser autorizadas por la Dirección de Bibliotecas, Archivos y
museos, entre otras. En esta materia es de importancia la Ley nro.17.288 sobre
Monumentos Nacionales y Normas relacionadas.

v. Restricciones en interés de la Defensa Nacional: se basa principalmente en la orden

de movilización, desde el momento en que se dicta los ciudadanos quedan obligados
a facilitar los medios para la defensa incluyendo sus bienes.

vi. Restricciones en interés de la economía nacional: en esta categoría encontramos:

a) restricciones de precios y rentas que se materializan en las denominadas bandas de
precio; b) restricciones para el fomento de la industria minera: se impone a los
propietarios de predios superficiales la carga de dejar abrir pozos o galerías de
exploración y otras que van en beneficio de esta actividad; y c) restricciones para el
uso de las aguas: en este punto está la obligación de los propietarios ribereños de ríos,
para dejar pasar por el camino de la sirga.

b) Restricciones de utilidad privada.

Estas restricciones nacen básicamente de las relaciones de vecindad y parten
de la base de la interferencia entre los predios vecinos.
Las relaciones de vecindad se insertan dentro de la amplia gama de relaciones
que pueden darse entre los propietarios, vecinos o cercanos. Estas relaciones suelen
desarrollarse en un marco de normalidad, es decir, de armonía y mientras ello acontece
resulta indiferente para el derecho, ya que cada dueño lo es en forma absoluta o
general de su derecho y no habrá inconvenientes mientras se respete el derecho ajeno
y la ley. Sin embargo, pueden haber conflictos entre los propietarios y aquí cobran
importancias las relaciones de vecindad, es decir, el conjunto de normas jurídicas que
se refieren a los derechos y deberes de quienes viven en un estado de vecindad,
proximidad o cercanías y que imponen la obligación de tolerar ciertas molestias o
perturbaciones, que son normales o propias de la convivencia, que no alcanzan a ser
jurídicamente daño porque no revisten la gravedad que las hace susceptibles de tutela
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por el ordenamiento jurídico. Ciertamente superado este umbral y constituyendo
jurídicamente daño el ordenamiento jurídico reacciona sancionándolas, así el cc.
contempla varias normas relativas a la ocupación, accesión, servidumbres y, en último
término, siempre es posible perseguir la responsabilidad civil acreditando que
concurren los requisitos de la responsabilidad civil extracontractual.
Nuestros tribunales en más de una ocasión han acudido a las limitaciones que
importan estas relaciones de vecindad. Así a propósito del recurso de protección
interpuesto, se ha resuelto que: “el recurrido efectuó la corta y derribó varios cipreses que se
emplazaban en la línea divisoria de los predios que pertenecen a los recurrentes y recurrido.
Paralelamente es revelador el párrafo final del informe de Carabineros, en cuanto se expresa que se
constató que al costado derecho de este camino existe una línea continua de añosos cipreses, de
dimensiones considerables, abarcando una extensión aproximada de 1000 metros lineales; y la
existencia de un viejo cerco de alambre púas que corre en la misma línea de emplazamiento de dichos
árboles, los cuales, incluso, por su normal proceso de crecimiento absorbieron en su tronco la antigua
alambrada.
Los hechos obra del recurrido constituyen una alteración de las relaciones de vecindad entre
propietarios de predios colindantes, los cuales no pueden levantar cercos o realizar empostados en
forma unilateral en deslindes que no parecen claros para dichos propietarios y tampoco pueden derribar
árboles medianeros cuyos troncos están en la línea divisoria de las dos heredades, en cuyo caso se
deberá utilizar el procedimiento contemplado en el artículo 859 del Código Civil, el cual expresa,
que, cualquiera de los dos codueños puede exigir que se derriben los árboles medianeros, probando
que de algún modo lo dañan. Así, –si el recurrido levantó cercos, o repuso cercos destruidos por un
incendio antiguo, y además cortó árboles medianeros–, dicha conducta se aparta del ordenamiento
jurídico alterando el statu quo existente, lesionando las garantías constitucionales de los recurrentes,
lo que esta Corte deberá reparar, acogiendo la acción de protección deducida” (considerandos
quinto, séptimo y octavo, Sentencia de la Ilma. Corte de Apelaciones, recogida en la
sentencia de la Excma. Corte Suprema, 18 de julio del 2001, Rol Nº 2251-2001).

Dentro de las relaciones de vecindad la teoría referida a ella, apunta también a

sancionar e impedir las intromisiones, influencias, inmisiones, directas o indirectas y
de cierta entidad que, como consecuencia del ejercicio de un derecho propio y
realizado en el inmueble sometido a nuestra potestad, se produce en la propiedad
ajena. La invasión o la intromisión puede ser directa como arrojar o verter
directamente materias en fundo ajeno; o indirectas, esto es, a consecuencia de una
actividad ejercitada en el fundo propio, pero que se extiende o repercute en la
propiedad de otro ej. Humo. La intromisión, también, puede ser material, supone
introducir sustancias materiales en el predio vecino, o inmaterial, ruidos.
El profesor Alessandri sostiene que la teoría de las relaciones de vecindad no
emana como generalmente se menciona de los delitos y cuasidelitos civiles sino que
del espíritu general de la legislación, principio que puede extraerse de diversas
disposiciones concretas, tales como los artículos 582, 856, 941, 937 del cc. De estas y
otras muchas disposiciones, afirma, que puede deducirse que toda persona en cuanto
dueña puede realizar los actos que le plazca dentro de los confines de su predio, pero
el dueño del predio colindante o vecino puede rechazar las inmisiones que lo dañen,
que le perturben apreciablemente. Habrá intromisión ilícita cuando concurran dos
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requisitos: i) una inmisión o influencia, directa o indirecta. ii) que ella sea considerable
por su cualidad, cantidad, duración.
La sanción se reduciría, en general, a hacer cesar el daño y a pagar una
indemnización de perjuicios.

3. Las limitaciones al derecho real de dominio.

Tradicionalmente la referencia a las limitaciones al derecho real de dominio es
a los derechos reales enunciados en el artículo 732 del cc: propiedad fiduciaria,
usufructo, uso o habitación y servidumbres activas.
Desde la perspectiva de la concepción clásica, el derecho de dominio es una
suma de derechos parciales, autónomos, pero encerrados dentro del él. Por esto los
derechos limitados del dominio son fraccionamientos o desmembramientos de la
propiedad que se separan de ella y la dejan con uno o más miembros o fracciones
menos.
La concepción moderna no considera el derecho real de dominio como una
suma de facultades sino que es un derecho único que comprende todos los poderes
posibles de goce y disposición. Las facultades que conforman el contenido del
dominio no tienen, dentro de éste, autonomía alguna; todas ellas forman un derecho
único: el de propiedad. La autonomía de los derechos reales limitados sólo existe
cuando ellos se consideran fuera del dominio, no nacen desprendiéndose del derecho
de dominio, surgen ex novo, son derechos nuevos que la más de las veces vienen a
limitar o constreñir el derecho de dominio.
Comparados con el derecho real de dominio, se trata de derechos reales
limitados porque su contenido es más reducido. La mayor parte de estos derechos
son, además, limitativos de la propiedad porque limitan o restringen las facultades o
poderes que ella otorga, ejemplo, usufructo que priva de las facultades de uso y goce
al propietario. En cambio, tratándose de la propiedad fiduciaria ella ciertamente no es
un derecho limitativo del dominio porque mientras existe el fideicomiso no hay sino
la propiedad fiduciaria, su inclusión dentro de las limitaciones del dominio sólo se
puede explicar considerando que las restricciones que ella importa representa una
limitación al dominio abstractamente considerado –la temporalidad–.
La ubicación de los derechos reales limitados dentro del cc. es el Título VII,
Libro II del CC, artículo 732 y ss.