Avaluó del bien inmueble conforme se solicita en providencia y detallado

en el acta de embargo conforme al proceso judicial mencionado,

posesionado con fecha:
26 de Octubre del 2018
, dentro del término de 15 días. Clave catastral 180553510102003100

Y con el fin de dar cumplimiento a la diligencia ordenada por su autoridad

nos trasladamos al predio del demandado.

Datos GPS georreferenciados polígonos regulares:

CUADRO DE COORDENADAS UTM

PUNTO COD NORTE ( Y ) ESTE ( X )
VERT ICES PREDIO
1 A 9859938.722 778715.116
2 B 9859928.690 778715.987
3 D 9859931.529 778729.805
4 C 9859933.603 778735.459
5 E 9859935.022 778736.230
6 F 9859936.667 778736.517
7 G 9859937.774 778736.519
8 H 9859939.538 778736.271
9 I 9859940.736 778736.097
El entorno económico de los inmuebles es: 10 J
9859942.527 778735.765
 Vivienda 11 K
9859943.662 778735.527
3.- METODOLOGÍA.
a) Se procede a delimitar y geo-referenciar 12 puntos G.P.S, (Global
Posición Satelital) para proceder a triangular las medidas del predio
con equipo topográfico. Para el registro topográfico predial se usó el
siguiente equipo:
 GPS modelo Garmin etrex e30 ± 1% ( post-proceso)
 Topometro digital marca Stanley
 Flexómetro y cinta de medir
 Distanciometro laser CST/berger
 Cámara fotográfica
b) Los instrumentos utilizados realizan la medición de ángulos a partir de
marcas realizadas en discos transparentes. Las lecturas de distancia se
realizan mediante una onda electromagnética portadora (generalmente
microondas o infrarrojos) con distintas frecuencias que rebota en
un prisma ubicado en el punto a medir y regresa, tomando el
instrumento el desfase entre las ondas. Se procede con el levantamiento
planimetrico mediante el método radial con estación total que es un
aparato electro-óptico de precisión y luego se implanta la superficie que
previamente ha sido geo-referenciada con las coordenadas GPS
decimetricas usando un software vectorial. Se avalúa el terreno en base a
consultas del valor comercial del terreno mediante sondeos de costos de
terrenos aledaños, descartando los valores altos y ajustando los valores
medios de relaciones $/m2, luego se aplica factores de ajustes de
valoración como son uso del suelo, accesos de vías y servicios básicos.
c) Se implanto y geo-localizo los predios usando un software vectorial
(AutoCAD) se determina superficies y se cuantifica las medidas.

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 d) Con el método comparativo de predios colindantes se realiza la
tasación comercial actual del mismo. Lo anterior y su aplicación
práctica de conocimientos implica su utilidad en el presente informe
(uso de precios construcción y topografía).

La Georreferencia linderante se realiza con post-proceso en oficina, aclarando que se

corroboro la localización con el Dpto. Avalúos y catastro de GAD Patate si hubo
facilidades de la accionante; también se avaló por el depositario judicial conforme
consta en el acta de embargo respectiva.

4.- CONCLUSIONES.
a) Ubicación: El bien inmueble se encuentra exactamente en las
Coordenadas Geográficas que cito a continuación del DATUM WGS 84
como centroide del predio. Datos registrados con el G.P.S+Glonass
(Global Position Systems) Garmin etrex modelo e30, precisión ± 1%.

Centro geometrico WGS 84

012

NORTE→ 9859936.11
ESTE→ 778725.85

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 b) Perteneciente al sector Capilla Pamba parroquia Sucre cantón Patate,
provincia de Tungurahua el predio es utilidad vivienda con servicios básicos
parciales se accede recorriendo con sentido nor-oriente durante 20 minutos
desde el ingreso asfaltado hacia el sector sucre a 8.79 km en sentido norte
siguiendo la vía que comunica a Pillaro→ Patate “ Y”.

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 c) La información de linderos fue proporcionada de la escritura, gravamen y
acta de embargo en presencia y avalados por depositario judicial cito a
continuación:

Predio 215.01 M2 = 0.12 Solares = 0.03 Cuadras N E W S

SENT IDO Longitud Linderante ( Según gravamen-acta embargo)

778,725.8461
9,859,936.1105
# 12 → G.P.S

78° 29 ' 43.64 ''

1° 15 ' 57.48 ''
21.00 m SEGUNDO GUAMBO
NORT E
012

SUR 21.00 m CALLE PUBLICA DE NUEVE M

EST E 10.08 m CALLE PUBLICA DE NUEVE M
OEST E 10.07 m RODRIGO GUAMBO
W GS84 NORTE : 21 m SEGUNDO GUAMBO / SUR : 21 m CALLE PUBLICA DE NUEVE M /
ESTE : 10.08 m CALLE PUBLICA DE NUEVE M / OESTE : 10.07 m RODRIGO GUAMBO
Z 17S /
d) La superficie del terreno cuantificada con un software vectorial es:

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 Viv ienda
Descripción del terreno: construccion
Acceso Topografía Forma mix ta
Adoquinado Pendiente 1 % Regular
SERVICIOS DEL SECTOR:
Buses Transporte Centro Salud UPC
No Si ( Camionetas) Si(15 minutos) Si(15 minutos) Casa
SERVICIOS DEL INMUBLE:
construccion
Agua riego Agua potable Alcantarillado Electricidad TvCable
mixta bloque con
No Si Si Si* No
* Previa solicitud vigas de madera
e) Construcciones existentes. cupierta de teja y
En el interior del terreno SI hay construcciones
en el predio.
pisos
encementados de
Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* Pi * 1 piso ,sin piezas
Descripción Mixta ceramica en baño
Avaluo real y actual edificación-Inspec. De campo→Vcr 38.82 USD/m2 ,ventanas y
Coefic. Correcion por estado conserv.→ Cec 0.63 pertas de madera
Coef. Correccion por existenc. Y tipo instalaciones→ Ci 0.80
# Pisos Pi 1.00
Viviendas construción→ 43.81 m2 A ( 1 piso )
Avaluo comercial y actual construcciones internas → $
Tasación 857.09 43.81 m2

TOTAL EDIFICACION→ $ 857.09

Estado malo
f) Costo comercial del terreno.
Para terrenos rurales se utiliza la fórmula que relaciona el costo propio del metro
cuadrado del terreno por su ubicación multiplicado por los coeficientes de
infraestructura vial por la superficie calculada.( No existe fuentes cercanas)

Valor comercial terreno=Her * Ci * Cu * Ca * Ctt * Cf * Cv * Cmc * Cff * Vrt

Predio
Valor referencial del terreno - Investigacion de campo→ Vrt
Factor Comercialización Criterio de Herw eet= Her
Coef. Correccion por infraestructura→ Ci
Coeficiente correccion uso del suelo→ Cu
Coeficiente correccion topografia de acceso principal→ Ca
Coeficiente correccion topografia terreno→ Ctt
Coeficiente correccion localizacion y fachadas del terreno→ Cf
Coeficiente correccion accesibilidad vial→ Cv
Coef. Correccion por material de calzada de via acceso→ Cmc
Coef. Correccion relacion frente fondo→ Cff
Valoracion comercial referenc. Terreno→
Superficie de terreno→ Superf.
Avaluo real y actual Terreno→
20.27 USD/m2 ( se consulto costo terreno a moradores y web)
1.1401772544 Tabla Herweet
0.98 Servicios básicos=1; sin servicios<0.95; 0.96<parciales serv.<0.98
0.98 0.85<Uso agricola<0.97; 0.99<Uso comercial<=1.25; 0.96<Uso vivienda<0.98
0.98 Calle asfaltada=1; Adoq.Empedrada<0.98; Lastrada <0.96-0.99; tierra<0.94
0.97 Plano=1, desnivel 1m relacion via <0.97
1.00 Esquinero=1; mitad calle =0.95-0.99, interior <0.94
1.00 Acceso total =1; acceso servidumbre <0.98
1.00 Asfaltado=1; lastrado <0.98; tierra <0.95
1.00 Asimetrico<0.97; simetrico =1
Vrt 21.10 USD/m2 [ Vrt = Superf.* Avaluo real y actual ]
215.01 m2
Vrc $ 4,536.61

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Analisis comparativo de oferta-demanda de predios cercanos en relacion al mercado local
IN SIT U ;
parroquia Lligua sector Mácalo SECT OR YACUPAMBA Pillaro-patate
CAPILLAPAMBA
SECT OR:
SUPERFICIE: 215.00 M2 1800.00 M2 972.91 M2 2300.00 M2 6500.00 M2
V A LOR:
$ 6,668.85 $ 18,000.00 $ 53,510.05 $ 73,002.00 $ 48,500.00
COST O M 2= 31.02 USD/m2 10.00 USD/m2 55.00 USD/m2 31.74 USD/m2 7.46 USD/m2
# 1 2 3 4 5
DIST A NCIA %= 100% 100% 50% 80% 100%
Considerar=
OBSERV .
31.02 USD/m2 10.00 USD/m2 27.50 USD/m2 25.39 USD/m2 7.46 USD/m2
PROM EDIO : 20.27 USD/m2
DEM A NDA : 1%
OFERT A : 1%
PROM EDIO
20.27 USD/m2
PERIT A JE:
[ P * ( 1+ D ) * ( 1 - F
predio
)] →

https://pillaro.olx.com.ec/se-vende-
email o https://banos.olx.com.ec/terreno-en-venta- https://terreno.mercadolibre.com.e
https://patate.olx.com.ec/terreno- una-hermosa-propiedad-con-huerto-
telefono GAD PATATE en-la-parroquia-lligua-en-banos-de-agua- c/MEC-417190523-terreno-en-venta-
santa-iid-949812658 en-patate-iid-1022442786 de-toda-variedad-de-frutas-iid-
contacto san-jose-de-pillaro-6500-mts-_JM
1020208083

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde a

la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones en
que resulta en, costo real comercial de oportunidad:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno $ 4,536.61
Construcciónes en mixta-madera $ 857.09
Avaluo total= $ 5,393.70
Lote cuerpo cierto 100%
Total del terreno $ 5,393.70
SON =CINCO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES US
dólares 70 /100 .

pág. 7
h) Fotos inmueble actuales:

pág. 8
5.- RESPALDOS.-

Al final de este informe anexo planimetría.

6.-OTROS REQUISITOS

No solicita el proceso.

7.-INFORMACION ADICIONAL

Detallado en la parte correspondiente de conclusiones para fácil desglose

8.-DECLARACION JURAMENTADA.-

Declaro bajo juramento que este informe es independiente y corresponde a la

experiencia profesional, así también mediante este párrafo declaró que la misma
es verdadera en su contenido técnico.

Cumpliendo las disposiciones a, b del art.2 del Consejo Nacional de la Judicatura

del País en sus resolución 040-2014, donde adjunto mínimo 3 fuentes de
consulta y posteriormente mediante una estructura tabulada aplique los
respectivos factores que indico en el informe.

Detallado en la parte correspondiente de conclusiones para fácil desglose y

explicación. La memoria de cálculo, archivos KML-KMZ de geo-posicionamiento
global/satelital, Waypoints GPX, planos en formato DWG/PDF y fotografías-
videos, constan en el CD a consideración de las partes previa autorización de la
Unidad Judicial.

En el CD está a detalle el cálculo de coordenadas y animaciones 2D de

localización para ilustrar la parte técnica. Las ampliaciones (in-situ) y si lo
autoriza la Unidad Judicial que requiera cualquiera de las partes deberán dar
facilidades y comunicarse de movilización-personal y los gastos requeridos
respectivos.

También certifico mediante el presente, que la información consta en la

plataforma pericial de la Judicatura.

Es todo lo que puedo informar, en honor a la verdad.

9.-FIRMA Y RUBRICA.-

Atentamente,

LUIS PATRICIO LOPEZ ALVAREZ.

1802986065
CALIFICACION 19-00217-00191
CONSEJO DE LA JUDICATURA
PERITO EN INGENIERIA CIVIL

pág. 9
Para constancia y fe de verificación de localización y dimensiones del inmueble
embargado firmo en mi calidad de depositario judicial.

Atentamente,

DEPOSITARIO JUDICIAL
SR. JOSÉ MARCELO VALENZUELA MORALES
Calle de Euclides Barrera y Av. Confraternidad
Depositario AD-HOC
Celular: 0999496454
Cédula: 1715373302
Email: tinomarcel1978@outlook.com

pág. 10
 RESPALDO
DIGITAL
CONTIENE:
Juicio/Proceso No. 18334 – 2017 – 00012

pág. 11
 RESPALDO
DIGITAL
CONTIENE:
FOTOS
VIDEO

pág. 12
CERTIFICO QUE LA PRESENTE FACTURA ES FIEL DEL ORIGINAL QUE
DE LE DIO AL PATROCINADOR Y ACTOR DE LA CAUSA, A LO CUAL
DOY FE EN MI CALIDAD DE PERITO DE LA JUDICATURA.

pág. 13
 Depreciación valoracion de construcciones
(Considera el estado de conservación )
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO http://www.americabienes.com/avaluos/rossheidecke.html
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO ANEXO 2
ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.DEPREC.

1 NUEVO → No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo O 0.000

2 No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy bueno MB 0.032

3 REGULAR→Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.520

4 Requiere reparaciones sin importancia Intermedio I 8.090

5 Requiere reparaciones Regular R 18.100

6 Requiere reparaciones Simples Deficiente D 32.200

7 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.600
8 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo MM 72.200
9 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.000

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y
otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.

* La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
* Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
* Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

$/m2= 43.81 USD/m2 125.51

Superf.: 96.38 m2 (2½ pisos)
Vn= $ 4,222.50 (Valor de nuevo para la edificación revista CCA - H°A°)
x= 38 años (Edad actual estimado) 1980 Fecha informe 2018 ;( 2018 - 1980 = 38 años)
n= 100 años (Vida útil probable **)
Estado: Malo MM
Coef.: 72.200 ( Coef. Depreciación )
E= 0.278 Muy Malo

VA= $ 781.32 (Valor actual)

http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML
http://www.scielo.org.co/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0120-62302014000300014
** http://vilssa.com/_cuanto_dura_un_edificio_vida_util_de_los_edificios_