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Breves comentários à Lei 13.777/2018 (Condomínio em


Multipropriedade)
domingo, 23 de dezembro de 2018

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Ilhabela

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Breves comentários à Lei 13.655/2018 e ao
Decreto 9.830/2019
1. NOÇÕES GERAIS LINDB A LINDB (antiga
LICC) é o Decreto-lei nº 4.657/42. Trata-se de
uma “norma de sobredireito”. Isso quer
dizer...
Olá amigos do Dizer o Direito,

Breves comentários à Lei 13.840/2019, que


Continuando a nossa saga de divulgar a inflação legislativa deste fim de 2018,
promoveu alterações na Lei de Drogas
vamos hoje falar um pouco sobre a Lei nº 13.777/2018. Esta Lei altera o
Código Civil e a Lei de Registros Públicos para dispor sobre o regime jurídico A Lei nº 13.840/2019 promoveu algumas
da multipropriedade e seu registro. mudanças na Lei de Drogas (Lei nº
11.343/2006). Vejamos um resumo das
Esta Lei possui aspectos muito profundos que ainda serão tratados pela principais alterações. ...
doutrina com calma ao longo de 2019. Por isso, irei aqui, por enquanto, fazer
um breve e superficial resumo das principais inovações. INFORMATIVO Comentado 939 STF
Olá amigos do Dizer o Direito, Já está
A Lei nº 13.777/2018 cria um novo capítulo no Código Civil chamado de disponível o INFORMATIVO Comentado 939
“CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE”. Foram inseridos 19 novos artigos STF. Con ra abaixo o índice. Bons estudos.
(arts. 1.358-B a 1.358-U). ÍND...
Além disso, também foram alterados os arts. 176 e 178 da Lei nº 6.015/73.

Vale ressaltar que a Lei nº 13.777/2018 ainda está em vacatio legis. No DIZER O DIREITO NO SEU E-MAIL
entanto, para fins didáticos, irei comentar utilizando os verbos e locuções
como se ela já estivesse em vigor. Digite seu e-mail... Inscreva-se

CONDOMÍNIMO EM MULTIPROPRIEDADE
1) DISPOSIÇÕES GERAIS NO FACEBOOK
Conceito
A multipropriedade ocorre quando...
um bem é dividido entre vários proprietários Dizer o Direito
352.413 curtidas
sendo que cada um deles utilizará a coisa,
com exclusividade,
durante certo(s) período(s) de tempo por ano,
em um sistema de rodízio. Curtiu Assistir ao vídeo

O legislador assim conceituou o instituto: Você e outros 44 amigos curtiram isso

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um


dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à
qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da
totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Gustavo Tepedino, com a sua inegável genialidade, afirmou que se trata de


“relação jurídica que traduz o aproveitamento econômico de uma coisa móvel NO TWITTER
ou imóvel, em unidades fixas de tempo, visando à utilização exclusiva de seu
titular, cada qual a seu turno, ao longo das frações temporais que se sucedem”
(Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 1). Tweets by @dizerodireito
Exemplo Dizer o Direito
A multipropriedade ocorre com frequência em imóveis destinados ao lazer. @dizerodireito

É o caso, por exemplo, de uma casa de praia. O Poder Judiciário pode obrigar o Ministério
Em litorais mais caros do país, como na região dos Lagos (RJ) ou em Santa Público a celebrar o acordo de colaboração
premiada?
Catarina, é comum que sejam lançados empreendimentos em sistema de
time-sharing. Normalmente, o imóvel é dividido em 52 cotas (número de
semanas do ano). Daí, o indivíduo que compra uma cota, torna-se proprietário
de 1/52 do imóvel e poderá utilizá-lo durante uma semana por ano.

Nomenclatura
A multipropriedade é também chamada de time-sharing, regime de
aproveitamento por turno ou direito real de habitação periódica.
Jul 2, 2019
Finalidade
Este modelo é adotado normalmente por indivíduos que querem usufruir de Dizer o Direito
um imóvel apenas durante parte do ano e, por isso, não valeria a pena serem @dizerodireito

proprietários únicos do bem.


Assim, com o sistema do time-sharing não precisam desembolsar o preço total
do imóvel na aquisição e também não terão que arcar sozinhos com os custos
da manutenção.

Origem
O fenômeno da multipropriedade surgiu na França, por volta de 1967.
No Brasil, as primeiras operações de multipropriedade começaram na década
de 1980. Embed View on Twitter
Vale ressaltar que o maior teórico no Brasil sobre o instituto é o Professor da
UERJ Gustavo Tepedino que, já em 1993, lançou a obra que é referência no
assunto (Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993).
A maior parte dos estudos lançados no país tratando sobre multipropriedade, ARQUIVO
inclusive este singelo resumo, tem como base as pesquisas do Professor
Tepedino.
► 2019 (171)
Como o livro “Multipropriedade imobiliária” é difícil de ser encontrado,
recomendo, aos que quiserem ter uma noção preliminar sobre o tema, a ▼ 2018 (348)
leitura de um artigo do Professor disponível em sua página na internet:
▼ Dezembro (46)
http://www.tepedino.adv.br/wpp/wp-
content/uploads/2017/07/Aspectos_Atuais_Multipropriedade_imobiliaria_fls_5 INFORMATIVO Comentado 925 STF
12-522.pdf INFORMATIVO Comentado 925 STF -
Versão Resumida
Regulamentação
Não havia uma previsão legal expressa no Brasil sobre a multipropriedade. INFORMATIVO Comentado 635 STJ
Apesar disso, o STJ reconhecia a sua validade, conforme veremos mais a INFORMATIVO Comentado 635 STJ -
frente. Versão Resumida
Agora, contudo, essa lacuna foi preenchida, com razão, pelo legislador.
Desse modo, atualmente, o time-sharing é regido pelos arts. 1.358-B a 1.358- Lei 13.786/2018: disciplina a resolução
U. do contrat...
Além disso, aplicam-se ao instituto, de forma supletiva e subsidiária: Lei 13.787/2018: digitalização e
• os demais artigos do Código Civil; armazenamento inf...
• a Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios em Edificações e das Incorporações
Imobiliárias); e Lei 13.785/2018: determina o registro
• o Código de Defesa do Consumidor. do veículo u...

Súmula 619 do STJ comentada


Qual é a natureza jurídica da multipropriedade? Trata-se de direito
real ou pessoal (obrigacional)? INFORMATIVO Comentado 924 STF
Existe grande divergência na doutrina acerca do tema.
1ª corrente: direito pessoal INFORMATIVO Comentado 924 STF -
Uma primeira corrente defende que se trata de direito PESSOAL (obrigacional), Versão Resumida
pois afirma que os direitos reais são em número limitado (numerus clausus) e
estão previstos taxativamente no art. 1.225 do CC. INFORMATIVO Comentado 923 STF
A time-sharing não se enquadra em nenhum deles. O integrante da time- INFORMATIVO Comentado 923 STF -
sharing não pode ser considerado proprietário, considerando que este modelo Versão Resumida
possui inúmeras diferenças em relação ao direito de propriedade, podendo ser
apontadas as seguintes: INFORMATIVO Comentado 922 STF
1) no time-sharing, o direito de uso e gozo ocorre apenas em um período do INFORMATIVO Comentado 922 STF -
ano, enquanto no direito de propriedade não existe esta limitação; Versão Resumida
2) não há liberdade quanto ao modo de uso, só podendo utilizar o bem para a
Súmula 618 do STJ comentada
finalidade com a qual ele foi criado (ex: se é um imóvel para lazer, não pode
ser utilizado para fins comerciais); INFORMATIVO Comentado 634 STJ
3) a pessoa integrante do time-sharing não pode efetuar modificações no
imóvel, o que não ocorreria se ela fosse proprietária. INFORMATIVO Comentado 634 STJ -
Versão Resumida

2ª corrente: direito real Breves comentários à Lei 13.777/2018


O STJ, no entanto, seguindo o entendimento majoritário na doutrina, decidiu (Condomínio e...
que se trata de direito real:
Lei 13.775/2018: regulamenta a
A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui
duplicata sob a for...
natureza jurídica de direito real, harmonizando-se com os institutos
constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil. Lei 13.772/2018: crime de registro não
STJ. 3ª Turma. REsp 1.546.165-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. autorizado ...
para acórdão Min. João Otávio de Noronha, julgado em 26/4/2016 (Info
Comentários à Lei 13.771/2018: altera
589).
as majorante...

Segundo o STJ, o time-sharing, também chamada de multipropriedade Comentários à Lei 13.769/2018: prisão
imobiliária, possui forte liame com o instituto da propriedade, sendo até domiciliar e...
mesmo considerada por alguns como uma expressão do direito de
Lei 13.774/2018: reorganiza a Justiça
propriedade.
Militar da U...
Ao contrário do que afirma a primeira corrente, é possível que sejam
admitidos como direitos reais não apenas aqueles que estão enumerados na Análise jurídica da decisão do Min.
lei, mas também outros que possam ser criados a partir da liberdade negocial. Marco Aurélio ...
O Código Civil não traz nenhuma proibição de que sejam criados novos direitos
Lei 13.767/2018: ausência remunerada
reais a partir da convenção de vontades. Além disso, a time-sharing se
do serviço pa...
harmoniza com os atributos dos direitos reais, considerando que o participante
detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, LC 164/2018 altera a Lei de
ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e Responsabilidade Fisca...
turnos fixos de tempo.
INFORMATIVO Comentado 633 STJ

Veja o que Maria Helena Diniz afirmou sobre o instituto: INFORMATIVO Comentado 633 STJ -
Versão Resumida
"O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária é uma espécie
condominial relativa aos locais de lazer, pela qual há um aproveitamento Análise jurídica da conduta de
econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento), repartido, como advogado celebrou a...
ensina Gustavo Tepedino, em unidades fixas de tempo, assegurando a
INFORMATIVO Comentado 632 STJ
cada co-titular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período
anual. (...) Trata-se de uma multipropriedade periódica, muito útil para INFORMATIVO Comentado 632 STJ -
desenvolvimento de turismo em hotéis, clubes e em navios (...) Há um Versão Resumida
direito real de habitação periódica, como dizem os portugueses,
Súmula 617 do STJ comentada
democratizando o imóvel de férias, cujo administrador (trustee) o
mantém em nome de um clube, concedendo e organizando o seu uso Se o médico não informa
periódico. Todos os adquirentes são comproprietários de fração ideal, adequadamente sobre os ris...
sofrendo limitações temporais e condominiais, sendo que a relação de
Revisão - DPE MA 2018
tempo repartido fica estabelecida em regulamento." (Curso de Direito
Civil Brasileiro. 22ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007, vol. 4, p. 243.) INFORMATIVO Comentado 921 STF

INFORMATIVO Comentado 921 STF -


Características do imóvel objeto da multipropriedade
Versão Resumida
O imóvel objeto da multipropriedade:
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de Colégios Militares do Exército podem
condomínio; cobrar mensal...
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso
É possível que a Constituição do Estado
e gozo.
preveja in...

Tempo mínimo de cada “fração de tempo” INFORMATIVO Comentado 920 STF


Como vimos acima, na multipropriedade, cada proprietário é titular de uma
INFORMATIVO Comentado 920 STF -
“fração de tempo”.
Versão Resumida
Nessa fração de tempo, ele pode usar e gozar da totalidade do imóvel, com
exclusividade. INFORMATIVO Comentado 919 STF
O § 1º do art. 1.358-E afirma que cada “fração de tempo” será de, no mínimo,
INFORMATIVO Comentado 919 STF -
7 dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:
Versão Resumida
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma Os Correios têm o dever jurídico de
periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os motivar, em at...
multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente
INFORMATIVO Comentado 918 STF
divulgado; ou
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. INFORMATIVO Comentado 918 STF -
Versão Resumida
Obs: cada fração de tempo é indivisível.
Revisão - MP-BA 2018

Direito à mesma quantidade mínima de dias por ano


► Novembro (28)
Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de
dias seguidos durante o ano. Ex: no imóvel X, ficou estabelecido que a fração ► Outubro (29)
de tempo será de 10 dias. Isso significa que todo multiproprietário pode ter
► Setembro (26)
direito a 10 dias de uso e gozo por ano.
Vale ressaltar, no entanto, que cada multiproprietário poderá adquirir frações ► Agosto (32)
maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos
também maiores. ► Julho (29)

► Junho (33)
Obs: a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as
frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. ► Maio (23)

► Abril (27)
Poderá ser fixado um limite máximo de fração de tempo por titular
O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de ► Março (27)
condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de
► Fevereiro (24)
frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma
pessoa natural ou jurídica. ► Janeiro (24)
Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações
de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por ► 2017 (337)
titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente
► 2016 (357)
após a venda das frações.
► 2015 (437)
Espécies de condomínio
► 2014 (321)
Com a criação do condomínio em multipropriedade, temos agora cinco
espécies de condomínio: ► 2013 (283)
a) Condomínio tradicional (que pode ser voluntário ou necessário);
► 2012 (284)
b) Condomínio edilício;
c) Condomínio em lotes; ► 2011 (20)
d) Condomínio urbano simples;
e) Condomínio em multipropriedade.

2) INSTITUIÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE

Formas de instituição da multipropriedade:


a) por ato entre vivos;
b) testamento

Registro
É necessário que o ato de instituição da multipropriedade seja registrado no
competente cartório de Registro de Imóveis.

Duração da fração de tempo


O ato de instituição deverá prever a duração dos períodos correspondentes a
cada fração de tempo.

Conteúdo da convenção de condomínio em multipropriedade

Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a


convenção de condomínio em multipropriedade determinará:

I - os poderes e deveres dos multiproprietários.


Exs: as instalações que podem ser feitas; os equipamentos e mobiliários que
podem haver no imóvel; a manutenção ordinária e extraordinária; as regras
de conservação e limpeza; o valor que deverá ser pago a título de
contribuição condominial.

II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o


imóvel no período correspondente a cada fração de tempo.

III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para


cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;

IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos


equipamentos, instalações e mobiliário;

V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do


imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro,
da indenização ou da parte restante;

VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de


descumprimento de deveres.

3) DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO MULTIPROPRIETÁRIO

Direitos
São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo,


do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a
título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação
do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;

IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou


procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do
multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do
multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação
à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva
convenção de condomínio edilício.

Obrigações
São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento
de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e,


quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo,
total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações,
equipamentos e mobiliário;

II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos


equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes,
convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;

III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios


no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;

IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as


instalações do imóvel;

V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os


fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;

VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário,


conforme seu destino e natureza;

VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua


fração de tempo;

VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no


instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em
multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no
instrumento pertinente;

IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes.

Sanções
Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio
em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a:
I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres;
II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no
período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento
reiterado de deveres.

Responsabilidade pelos custos com reparos


A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como
suas instalações, equipamentos e mobiliário, será:
I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do
desgaste natural do imóvel;
II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem
prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel.

Promitentes compradores e cessionários


Os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada
fração de tempo são equiparados aos multiproprietários para fins de direitos e
obrigações.

4) TRANSFERÊNCIA DA MULTIPROPRIEDADE

Não é necessária comunicação ou concordância dos demais


A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos
perante terceiros não dependerão da anuência ou cientificação dos demais
multiproprietários.
Existe direito de preferência?
Regra: não há direito de preferência na alienação de fração de tempo.
Exceção: é possível que o instrumento de instituição ou a convenção do
condomínio estipule o direito de preferência em favor dos demais
multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.

Responsabilidade solidária pelas obrigações


Quando o indivíduo for adquirir a fração de tempo, ele deverá exigir do
alienante uma declaração de que não há débitos.
Caso não obtenha essa declaração, o adquirente será considerado
solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações do
multiproprietário (§ 5º do art. 1.358-J).

5) ADMINISTRAÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE

A quem compete a administração do imóvel?


A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário
será de responsabilidade da pessoa que for indicada no instrumento de
instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade.
Se não houver essa indicação, a responsabilidade será da pessoa escolhida em
assembleia geral dos condôminos.

Atribuições do administrador
O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes
atribuições:

I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o


período correspondente a suas respectivas frações de tempo;

II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos


concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;

III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel;

IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário,


inclusive:
a) determinar a necessidade da troca ou substituição;
b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;
c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos
condôminos em assembleia;

V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;

VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos


multiproprietários;

VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os


fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.

A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma


diversa a atribuição prevista no inciso IV acima.

Fração de tempo para reparos


O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à
realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu
mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de
multipropriedade.
Ex: a primeira semana dos meses de abril e outubro será destinada a reparos
no imóvel, não podendo ser utilizada pelos multiproprietários.

A fração de tempo para reparaos poderá ser atribuída:


I - ao instituidor da multipropriedade; ou
II - aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações.

Reparos emergenciais
Em caso de emergência, os reparos poderão ser feitos durante o período
correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários.

6) DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS RELATIVAS ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS DE


CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Condomínio edilício
Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma
unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um
imóvel.
Ex1: prédio residencial com seis andares de apartamentos e dois
apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que
cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade
autônoma (apartamento), e as áreas comuns do edifício (piscina,
churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.
Ex2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra
uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade
individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes
comuns (corredores, recepção etc.).
O condomínio edilício é tratado nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil.

O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade?


SIM. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em
parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante:
I - previsão no instrumento de instituição; ou
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos.

Conteúdo da convenção de condomínio edilício


Se o condomínio edilício adotar o regime de multipropriedade, a convenção
de condomínio edilício deverá prever, além das matérias elencadas nos arts.
1.332, 1.334 e 1.358-G:

I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no


caso de empreendimentos mistos (ex: indicação dos apartamentos que são
multipropriedade, caso não sejam todos);

II - a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade


autônoma;

III - a forma de rateio das contribuições condominiais;

IV - a especificação das despesas ordinárias;

V - os órgãos de administração da multipropriedade;

VI - a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema


de administração de intercâmbio (§ 2º do art. 23 da Lei nº 11.771/2008),
seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso
em que a responsabilidade e as obrigações da companhia de intercâmbio
limitam-se ao contido na documentação de sua contratação;

VII - a competência para a imposição de sanções e o respectivo


procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das
obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de
desocupar o imóvel até o dia e hora previstos;

VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de


tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário;

IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio


edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do
respectivo multiproprietário.

Conteúdo do regimento interno


Se o condomínio edilício adotar o regime de multipropriedade, o regimento
interno do condomínio edilício deve prever:

I - os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio


edilício;

II - os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao


imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;

III - as condições e regras para uso das áreas comuns;

IV - os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e


das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da
multipropriedade;

V - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o


imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;

VI - as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de


unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se
tratar de empreendimentos mistos;

VII - a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva


específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos
equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do
condomínio edilício;

VIII - a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive


por meio eletrônico;

IX - os mecanismos de participação e representação dos titulares;

X - o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os


requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer
diretamente sua faculdade de uso;

XI - a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu


uso e custeio.
Obs: o regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por
instrumento particular.

Administrador profissional
O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de
multipropriedade terá necessariamente um administrador profissional.
Algumas informações sobre esse administrador:
• O prazo de duração do contrato de administração será livremente
convencionado.
• O administrador do condomínio será também o administrador de todos os
condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas.
• O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários,
exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da
multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e
de suas instalações, equipamentos e mobiliário.
• O administrador poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos
estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio
edilício.
• O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem.

Inadimplemento e adjudicação da fração de tempo


Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação
de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma
prevista no CPC, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo
correspondente.

Outras sanções que podem ser impostas em caso de inadimplemento


Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de
empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no
qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo
exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as
receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade
autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de
inadimplência:
I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da
dívida;
II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da
administradora;
III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida
de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a
integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para
amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do
condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual
saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.

Renúncia ao direito de multipropriedade


O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu
direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.
A renúncia só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as
contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o
foro ou a taxa de ocupação.

Vedação à instituição da multipropriedade


A instituição da multipropriedade nos imóveis poderá ser proibida ou limitada:
• pelas convenções dos condomínios edilícios;
• pelos memoriais de loteamentos; e
• pelos instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos

Essa vedação poderá ser alterada posteriormente. No entanto, para isso,


exige-se, no mínimo, o voto da maioria absoluta dos condôminos.

7) ALTERAÇÕES NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS

A Lei nº 13.777/2018 altera a Lei nº 6.015/83.


A primeira mudança foi acrescentar um novo requisito do Livro nº 2:
Art. 176 (...)
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
(...)
II - são requisitos da matrícula:
(...)
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da
existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;

No mesmo art. 176 foram inseridos três novos parágrafos também tratando
sobre a multipropriedade:
Art. 176 (...)
§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da
matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na
qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de
tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.
§ 11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo
poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição
imobiliária individualizada.
§ 12. Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº
10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a fração de tempo
adicional, destinada à realização de reparos, constará da matrícula referente
à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de
matrícula específica.

Por fim, o foi modificada a redação do inciso III do art. 178 para dizer que as
convenções de condomínio em multipropriedade deverão ser também
registradas no Livro nº 3 - Registro Auxiliar:
Art. 178 - Registrar-se-ão no Livro nº 3 - Registro Auxiliar:
(...)
III - as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e
condomínio em multipropriedade;

Vigência
O art. 3º previa que a Lei nº 13.777/2018 deveria entrar em vigor na data de
sua publicação.
Ocorre que esse dispositivo foi vetado pelo Presidente da República sob o
correto argumento de que a Lei nº 13.777/2018 representa “relevante
modificação no ordenamento jurídico nacional, notadamente no direito de
propriedade”, de sorte que seria recomendável um prazo maior de vacatio
legis”
Com o veto do art. 3º, a Lei ficou sem previsão expressa sobre o início de sua
vigência.
Quando uma lei não traz a previsão do início de sua vigência, em qual data ela
entrará em vigor?
45 dias após a sua publicação.
É o que prevê o art. 1º da LINDB:
Art. 1º Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país
quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada.

Logo, como a Lei nº 13.777/2018 não tem disposição expressa acerca de sua
vigência, ela entrará em vigor 45 dias após a sua publicação, ou seja, em
04/02/2019.

Márcio André Lopes Cavalcante


Juiz Federal. Foi Defensor Público, Promotor de Justiça e Procurador do Estado.

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