BOLILLA 1

Ubicación del derecho real:

Antes: Libro III Derecho reales, Libro IV Derechos reales y personales.
Ahora: Libro IV Derechos reales (art. 1882), Libro VI Disposiciones comunes a los derechos Reales y
Personales.

Metodología:
ANTES AHORA
Título I: Cosas consideradas en sí mismas o en Título I: Disposiciones generales
relación a los derechos
Título II: De la posesión y de la tradición para Título II: Posición y tenencia
adquirirlas
Título III: de las Acciones Posesorias Título III: Dominio
Título IV: de los Derechos Reales Título IV: Condominio
Título V: del Dominio de la cosa y de los modos Título V: Propiedad horizontal
de adquirirlo
Título VI: de las restricciones y límites del Título VI: Conjuntos Inmobiliarios
dominio
Título VII: del Dominio Imperfecto Título VII: Superficie
Título VIII: del Condominio Título VIII: Usufructo
Título IX: de las acciones Reales Título IX: Uso
Título X: del Usufructo Título X: Habitación
Título XI: Del Uso y de la Habitación Título XI: Servidumbre
Título XII: de las Servidumbres Título XII: Derechos Reales de Garantía
(Hipoteca, Prenda y Anticresis)
Título XIII: de las Servidumbres en particular Título XIII: Acciones posesorias y acciones
reales
Título XIV: de la Hipoteca
Título XV: de la Prenda
Título XVI: de la Anticresis

Concepto de Derecho Real:

Antes: es el que crea una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa, de suerte que
no se adviertan en él sino dos elementos: la persona a quién pertenece y la cosa sobre la que el
derecho recae. Vélez se enrosca en la Teoría Clásica siguiendo a Demolombe en la nota al Título IV
del Libro III.

Noción Clásica: establece una distinción intrínseca entre los derechos reales y personales. Los
derechos reales crea una relación directa e inmediata con la cosa que es su objeto y de la cual
puede el titular sacar el provecho que le corresponde por sí mismo sin ningún intermediario; y los
derechos personales tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable
obligado a dar, hacer o no hacer algo y la cosa es su objeto solo en forma mediata,
interponiéndose entre ella y el titular del derecho creditorio la persona del deudor.
Otras teorías:
Teoría de la obligación pasivamente universal: el derecho real debe ser concebido como una
obligación en la cual el sujeto activo está representado por una persona, mientras que el sujeto
pasivo es ilimitado en su número y comprende a todas las personas que puedan ponerse en
contacto con el sujeto activo. Sólo se ve en el derecho real al sujeto activo, ejecutando en la cosa
todos los actos que hacen a su derecho.
La relación directa entre la persona con la cosa es insostenible porque los vínculos jurídicos se
anudan entre personas. El lazo obligatorio se hace visible (según esta postura) cuando el derecho
real es violado.
De lo expuesto se deduce que las tesis personalistas niegan la distinción entre derechos reales y
personales: ambos tienen la misma naturaleza, son obligaciones.
Esta concepción tiene el inconveniente de señalar como característico de los derechos reales, un
aspecto que es común a todos los derechos, es decir, el deber a cargo de toda la sociedad de
respetar los derechos ajenos y, además, define al derecho real por su contenido negativo,
despreciando lo que hay en él de típico que es precisamente, el señorío del titular sobre la cosa.

Teoría Institucionalista: Hauriou aplica a los derechos reales su teoría de la institución, posición
que también adopta Rigaud. Institución según esta postura es un grupo social organizado. En ella
suelen aparecer situaciones, como la relación del hombre con las cosas para satisfacer sus
necesidades. Con el tiempo estas relaciones se objetivizan y se convierten en derechos que
permiten hacer respetar la situación por los terceros y por los propios miembros del grupo: habría
nacido un derecho subjetivo.
El derecho subjetivo individual es un reconocimiento de la institución a favor del individuo donde
la institución tiene los derechos que el individuo, su originario titular, consiente en traspasarle.
Existen dos clases de normas: las constitutivas del derecho disciplinario, que sujetan a los
integrantes del grupo imponiéndoseles aún sin su consentimiento (aquí ubicaríamos a los
derechos reales); las constitutivas del derecho estatutario, que por contemplar intereses
particulares tienen en cuenta la voluntad individual (aquí se ubicaría el derecho de las obligaciones
y de los contratos).
Esta tesitura acepta la diferencia entre derecho real y personal, pero la basa en que el derecho
real tiene origen en el derecho disciplinario; mientras que el personal surge de los contratos y del
comercio jurídico teniendo como base el derecho estatutario donde impera la autonomía de la
voluntad.

Teorías realistas: el derecho obligacional sería un derecho sobre los bienes, un derecho real,
indeterminado en cuanto a su objeto material sobre el que recae, que son todos los bienes del
deudor integrantes de su patrimonio, que es la prenda común de los acreedores.
Estas teorías no recalcan la diferencia que hay en la relación de la persona y cosa según se trate de
derecho real o personal. Se despersonaliza así la obligación, al mirar solamente al objeto sobre el
cual va a ejercerse la conducta del deudor. Además enfocan la obligación en el momento del
incumplimiento, que es cuando recae sobre los bienes del deudor: es decir que la contemplan en
su anormalidad, pues lo común es que las obligaciones se cumplan.

Ahora: es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en este Código (art. 1882).

Comparación con los derechos creditorios:

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES
Relación directa e inmediata con la cosa. Hay una facultad de exigir de otro el
cumplimiento de una prestación
Dos elementos: sujeto activo titular del
derecho y la cosa
El objeto es una cosa individualizada y de
existencia actual
El derecho real es exclusivo. Lo que me
pertenece en el todo no puede pertenecer
exclusivamente a otro.
Gozan de preferencia y persecución
Es necesario la tradición para adquirir o
transmitir un derecho real
Son oponibles erga omnes (absolutos)
Prescripción: Pueden adquirirse por la posesión
continuada
Abandono: es la posibilidad que permite al
titular del derecho real exonerarse de las
cargas que recaen sobre la cosa (mediante
abandono o renuncia)
Se ejercen por medio de la posesión salvo en
principio la hipoteca y las servidumbres activas
Sanción: se protegen a través de las acciones
reales que se ejercen adversus omnes
Transmisibilidad: es formal
Creación: son numerus clausus
Tres elementos: acreedor, deudor, prestación.
El hecho del deudor de modo que no se exige la
existencia actual de la cosa, tampoco es
necesario su determinación
La misma cosa que me es debida puede ser
también debida a otro.
No gozan de estos derechos
Lo contrario con los personales, basta el mero
consentimiento
Son oponibles en principio al deudor (relativo)
No se adquieren por prescripción, solo rige
respecto de ellos la prescripción extintiva
No se da esta facultad en el derecho personal
Nacen para extinguirse mediante el pago
Se protegen por medio de acciones personales
que se dirigen solo contra el deudor
Se transmiten sin requisitos formales
Rige la autonomía de la voluntad

Régimen legal. Disposiciones generales en el Código Civil y Comercial:

Está prohibida la creación o constitución de un derecho real que no sea por ley. Toda disposición
que constituya un derecho real o lo modifique solo será reconocida como derechos personales si
como tal pudiesen valer. (art. 2502 Código viejo).
Numerus clausus: La creación, adquisición, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecido solo por ley. Es nula la constitución o modificación de un derecho real no previsto por
ley. (art. 1884 Código nuevo).
VER SI VALEN COMO DERECHO PERSONAL

Enumeración de los Derechos Reales en el Código. El art. 1887 del Código Civil y Comercial. El
“numerus clausus”:
Se encuentran enumerados en el art. 1887 (Código nuevo); arts. 2503 Y 2614 (Código viejo); ellos
son:
CÓDIGO NUEVO CÓDIGO VIEJO

Dominio Dominio

Condominio Condominio

La propiedad horizontal La propiedad horizontal (Ley 13.512)

Los conjuntos inmobiliarios

El tiempo compartido

El cementerio privado

La superficie La superficie forestal (Ley 25.509/11)

El usufructo El usufructo

El uso El uso

La habitación La habitación

La servidumbre Las servidumbres activas

La hipoteca La hipoteca

La anticresis La anticresis

La prenda La prenda

Los derechos reales fuera del Código. Creación. Intervención del Estado:
Warrants: es un mecanismo para movilizar el crédito pignoraticio sobre ciertas mercaderías que se
encuentran depositadas en almacenes generales, del fisco o particulares. Las leyes que se ocupan
de los warrants son 928 referida a los emitidos sobre mercaderías depositadas en la aduana y a
mercaderías despachadas o frutos del país depositados en almacenes fiscales; y la ley 9643 que
modifica la anterior y crea los warrants sobre frutos y productos depositados en almacenes
generales del fisco o de particulares.
Permite a industriales y comerciantes la obtención de créditos sobre los frutos o productos de su
explotación o negocio en forma rápida y eficaz, muñéndolo de un documento de circulación y
efectos cambiarios.
El warrant otorga un derecho de prenda sobre las mercaderías depositadas y su endoso transmite
ese derecho que el warrant acredita, derecho que le permite ejecutar los efectos y cobrarse con
preferencia en caso de falta de pago.

Debentures: la emisión de debentures está actualmente reglamentada por la Ley de Sociedades

Comerciales 19.550. Son títulos –al portador o nominativos-, y en este último caso endosables o
no- que pueden crearse sin garantía, con garantía especial o con garantía flotante. Solo estos dos
últimos nos interesan, por ser los que establecen un derecho real de garantía ya que la otra crea
solamente un derecho personal.
Es con garantía especial cuando el préstamo se garantiza afectando uno a más inmuebles del ente
emisor.
Con garantía flotante: se presentan cuando el ente emisor afecta al préstamo todos los derechos.
La denominación deriva del hecho de que el ente emisor conserva la disposición y administración
de sus bienes como si no tuvieran gravamen.

Hipoteca aeronáutica: su régimen está contemplado por los arts. 52-57 del Código Aeronáutico.
Puede recaer sobre todo o parte indivisa de una aeronave o sobre una aeronave en construcción,
o sobre un motor de aeronave, siempre que se encuentre inscripta en el Registro Nacional de
Aeronaves. Debe ser hecha por instrumento público o privado, debidamente autenticado e
inscripta en el Registro citado. Según el art. 57 la hipoteca es pospuesta por una serie de créditos
que enumera el art. 60.

Hipoteca naval: puede definirse como el derecho real que se constituye sobre un buque de más
de 20 toneladas en garantía de un crédito en dinero sin desplazamiento del buque acreedor.
No es una garantía muy fuerte ya que se encuentra pospuesta por una serie de créditos que la ley
declara preferente.
Puede afectar todo o parte del buque, puede celebrarse por escrito (en instrumento público o
privado) e inscribirse en un registro especial y en la escritura del buque y su matrícula. Dura 3 años
desde la fecha de inscripción y puede ser renovada.
La ley de navegación N°20.094 se ocupa de la hipoteca naval, la que podrá constituirse sobre todo
buque de 10 o más toneladas de arqueo total o buque en construcción del mismo tonelaje. Los de
menos de 10 toneladas pueden ser gravados con prenda.
El acto constitutivo se formaliza en escritura pública o documento privado autenticado y solo
tendrá efectos contra terceros desde su inscripción en el Registro Nacional de Buques.

Hipotecas con caracteres especiales:

a) Letras y pagarés hipotecarios: CONSULTAR EL RÉGIMEN LEGAL.
Las ventajas se refieren principalmente a la posibilidad de movilización del crédito: el
acreedor, sin necesidad de esperar el vencimiento del plazo de la deuda, puede disponer
de la respectiva suma de dinero o de parte de ella con el simple expediente de negociar
los documentos que, si están librados a la orden son transmisibles por endoso y aún llegar
a convertirse en títulos al portador en el supuesto del endoso en blanco; librados
nominalmente, solo se transmiten de conformidad a las normas relativas a la cesión de
créditos. Por otra parte, al tenedor legitimado del título se le transmite el gravamen real,
es decir, la hipoteca que es accesoria del crédito con todos sus efectos frente a terceros,
sin necesidad de nueva escritura pública ni de notificación ninguna al deudor.
b) Régimen del Banco Hipotecario Nacional: el Banco puede proceder a la venta de la
propiedad hipotecada “por sí y sin forma alguna de juicio, ordenando el remate público al
mejor postor y con base total de la deuda”. “El Banco podrá por sí solo, requerir el auxilio
de la fuerza pública, la que le será prestada de inmediato, para tomar posesión del bien
hipotecado, colocar banderas o carteles de remate, para hacer que los interesados o los
rematadores lo examinen y para, en caso de venta y en el previsto (abandono de la
propiedad por sus legítimos ocupantes) desalojar del inmueble a los dueños y ocupantes,
si mediara oposición de los mismos, y dar la posesión a los compradores o tomarla para sí,
según sea el caso”.
c) Preanotación hipotecaria: la “preanotación hipotecaria” determinó que los Bancos
Hipotecario Nacional, de la Nación Argentina y Banco Nacional de Desarrollo (todos
bancos nacionales), al efectuar operaciones con garantía hipotecario podrían “disponer
directamente su preanotación por oficio a los registros inmobiliarios, a fin de conceder
anticipos a sus clientes una vez acordado el préstamo y comprobado el dominio y la
libertad de disposición de la finca ofrecida”.
Esta “preanotación” originará “una carga real sobre el inmueble, con privilegio especial
sobre éste por el importe del anticipo, sus intereses y gastos, el que durará 45 días
corridos desde la inscripción y será prorrogable a pedido del Banco acreedor, por el mismo
lapso y en la misma forma, cuantas veces sea necesario”.
Prenda con registro o prenda sin desplazamiento: (reglada por dec. Ley 15.348/46) en garantía
del pago de cierta suma de dinero o del cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a la que
se le fije un valor, o del precio o saldo de mercaderías vendidos, el deudor o un tercero, afecta
bienes muebles o semimovientes y frutos o productos, aunque estén pendientes, o inmuebles por
su destino. Esta garantía otorga al acreedor un privilegio y garantías legales de gran eficacia, como
la ejecución rápida, la subasta pública, liquidación simplificada, etc.”.
“La prenda con registro podrá constituirse a favor de cualquier persona física o jurídica, tenga o no
domicilio en el país”. El art. 39 amplía la posibilidad de recurrir a la ejecución extrajudicial de la
garantía a favor de instituciones bancarias de carácter internacional, sin que tales instituciones
deban obtener autorización previa alguna, ni establecer domicilio en el país.

Creación:
Los derechos reales sólo pueden ser creados por ley. Todo contrato o disposición de última
voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se
reconocen, valdrán sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiesen valer.
(art. 2502 Código viejo).
La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. (art.
1884 Código nuevo).

Intervención del Estado. Limitaciones a la autonomía de la voluntad. Incidencia del Orden

Público en los Derechos Reales:
La naturaleza de los derechos reales está fijada en consideración al bien público y al de las
instituciones políticas y no depende de la voluntad de los particulares.
En resumen: el principio del numerus clausus crea una gran valla a la autonomía de la voluntad,
que, en cambio, juega con amplitud (es claro que no absoluta) en materia de derechos creditorios.
Los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los establecidos en la ley, ni
modificar por pactos privados las normas que los rigen, porque las normas relativas a los derechos
reales se le imponen, en tanto y en cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario.

Derechos Reales no autorizados. Valor de la constitución de Derechos Reales suprimidos o no

autorizados.
Vélez se muestra enrolado en la tesis savigniana, que distingue entre derechos adquiridos y meras
expectativas, y que considera que las leyes sólo son retroactivas si afectan derechos adquiridos.
Derecho adquirido sería conforme a Savigny, un derecho que ha entrado definitivamente en un
patrimonio o una situación jurídica creada definitivamente y mera expectativa, la posibilidad de
adquirir un derecho o una situación jurídica determinada, pero que aún no se ha concretado. La
nueva ley no se aplica al derecho adquirido o a la situación jurídica creada definitivamente, pero sí
a la posibilidad que una persona tiene de adquirir un derecho o una situación jurídica
determinada, pero aún no concretada.
Conforme con esta posición: “los derechos reales no pueden ser quitados ni modificados por las
leyes posteriores”.
Los derechos reales suprimidos por el Código Civil, pero creados antes de su entrada en vigencia,
subsisten mientas no sean redimidos mediante el pago de una indemnización al titular, a
determinarse por el juez, si las partes no la acordaren, conforme cada situación particular.
Por lo tanto, los efectos producidos con anterioridad se rigen por la antigua ley (es decir, la vigente
al momento en que los efectos se produjeron), los efectos que se producen una vez que la nueva
ley entra en vigencia, se rigen por ella. Y esto no quiere decir que la ley sea retroactiva, que sólo lo
sería si se aplicara a la constitución de una relación jurídica o a los efectos ocurridos antes de la
entrada en vigencia de la nueva ley; lo que tiene son simples efectos inmediatos.
Los derechos reales suprimidos creados con anterioridad al Código subsisten, puesto que entran
dentro del concepto de propiedad, en la amplia acepción consagrada por la interpretación de la
Corte Suprema Nacional, a la que alcanza la protección constitucional (arts. 14 y 17 C.N.).
Si un particular constituye un derecho real no enumerado en el Código, la solución viene dada por
el art. 2505 (antes), art. 1884 (ahora) el que nos dice: que la constitución será nula, solamente
valdrá como constitución de un derecho personal si como tal pudiese valer.

La convalidación. Noción:
Una persona constituye o transmite un derecho real que no tenía derecho a constituir o transmitir.
En virtud del principio del nemo plus iuris consagrado en el art. 3270, carecería de validez. Pero en
virtu del art. 2504 (Cód. viejo); y el art. 1885 (Cód. nuevo), si posteriormente el constituyente o
transmitente adquiere ese derecho, por el principio de convalidación, la constitución o transmisión
se valida retroactivamente y se considera como si desde el momento en que se efectuó hubiera
existido ese derecho en cabeza del constituyente o transmitente.
La excepción está dada por la Hipoteca, que según el régimen anterior sólo podía hipotecar el
propietario del inmueble (art. 3119). Actualmente pueden constituir hipoteca los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y
superficie. (art. 2206).
En el supuesto del condominio, si bien el condómino no puede realizar actos jurídicos no sobre
toda la cosa ni sobre una parte material de ella, estos actos se validan (total o parcialmente) si la
cosa o la parte material de ella, en relación a la cual el condómino celebró el acto, le toca en
partición, pero no por el principio de convalidación, que se refiere al caso de un derecho real
constituido por un no propietario que después llega a serlo, sino por el efecto declarativo
(retroactivo) de la partición, ficción jurídica de la cual resulta que el derecho fue constituido por
quien tenía derecho a hacerlo.

Conversión. Noción: PREGUNTAR, NO ESTA EN MARIANI NI EN EL APUNTES.

Adquisición, transferencia y pérdida. Principio General:

La norma general de adquisición de los derechos reales, es la contenida en el art. 1892, según el
cual, antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real. Las
excepciones son: los dos casos de la traditio brevi manu y la figura del “constituto posesorio”. El
requisito de la tradición no juega cuando se trata de derechos reales que no se ejercen por la
posesión de la cosa sobre la que recae el derecho (por ejemplo: servidumbres activas, hipoteca,
muerte).
La inscripción registral es el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo
de derecho así lo requiera.
En cuanto a la transmisibilidad: todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición
legal en contrario. (art. 1906)
Con respecto a la pérdida, ésta puede ser: (art. 1907)
 Absoluta:
1. Destrucción total de la cosa.
2. Consumo total.
3. Colocación fuera del comercio.
 4. Recuperación de la libertad de animales salvajes o pérdida de la costumbre de
volver al hogar los domesticados.
 Relativa:
1. Abandono de la cosa.
2. Disposición de la ley.
3. Enajenación de la cosa.
4. Transmisión judicial de la cosa.

Título y tradición. El art. 1892 del Código Civil y Comercial:

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título
y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley; de
fondo (capacidad en el transmitente y en el adquiriente, y titularidad del derecho que se transmite
en el transmitente), y de forma (que en cada caso resulten exigibles) que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión.
Estos requisitos no juegan en materia de adquisición originaria, y en los casos de adquisición del
dominio por especificación o transmisión por edificación, siembra y plantación.
Ver art.: 750

Los casos dudosos:

La posesión: se discute si la posesión es un hecho o un derecho. Algunos piensan que es un
derecho personal, atento que engendra acciones puramente personales, y otros mirando la
relación directa que existe entre el poseedor y la cosa poseída, como derecho real. Todavía otros
sostienen que es un derecho mixto: real por la relación directa que establece entre el poseedor y
la cosa poseída, y personal por el alcance de las defensas que otorga.
La hipoteca: en nuestro derecho no existen dudas acerca de que se trata de un derecho real, pues
así lo consagra el Código específicamente en el art. 1887.

La locación: es un derecho personal; el locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma
inmediata sobre la cosa, sino que en esa relación se interpone el locador.

Los privilegios: el juego de los privilegios tiene lugar en caso de conflicto entre por lo menos dos
acreedores, el cual la ley soluciona otorgando a uno el derecho de percibir su crédito antes que el
otro, el que cobrará sobre el remanente. En cambio, de no existir privilegio, ambos acreedores
cobrarían a prorrata por ser sus créditos quirografarios o comunes.
Nuestro Código Civil clasifica a los privilegios en privilegios generales, que recaen sobre todos los
muebles e inmuebles del deudor, y privilegios especiales, los cuales pueden recaer sobre muebles
o inmueble determinados.
Sobre la naturaleza jurídica de los privilegios se han sostenido varias posiciones:
a) Que son derechos reales:
b) Que son derechos personales:
c) Que no son ni derechos reales ni personales, porque no son derechos subjetivos de
encasillarse en una u otra categoría, sino simples calidades o modalidades de los créditos.
Nosotros participamos de esta tesitura (Mariani de Vidal).
El derecho de retención: es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena para
conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa.
Otorga al acreedor la posibilidad de conservar indefinidamente la cosa en su poder hasta ser
pagado, pero no impide que otros acreedores embarguen y ejecuten la cosa retenida.
A su respecto se ha sostenido:
a)
b)
c)
d)
e)

Los derechos intelectuales: algunos autores consideran al derecho intelectual como una especie
de propiedad, es decir, de derecho real. Creemos que esta tesis es insostenible en nuestro
Derecho, donde el derecho real tiene necesariamente por objeto una cosa. Para otros es un
derecho de la personalidad, porque la creación intelectual está directamente vinculada con la
persona del autor.

Las obligaciones Reales o “Propter Rem”. Noción. Caracteres. Casos. Soluciones legales. Posición
de la doctrina y la Jurisprudencia.
Se trata de obligaciones, pues tienen un deudor que debe una prestación determinada y positiva
de hacer o dar, y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla.
La aproximación a los derechos reales surgiría del hecho de que la calidad de deudor o acreedor
depende de una relación de señorío con una cosa se es deudor o acreedor en tanto y en cuanto
esa relación de señorío subsista. Si ella se extingue cesa también la calidad de deudor o acreedor,
que pasa a la cabeza del nuevo titular de la relación sobre la cosa, quedando desobligado el
anterior titular. Por eso se las llama también obligaciones “ambulatorias”, dado que “viajan” o
“ambulan” junto con esa relación real. Su origen es exclusivamente legal: se trata de obligaciones
“ex lege”.
Se discute en qué medida el deudor de una obligación real responde: si como cualquier deudor,
con todo su patrimonio o si sólo con la cosa.

BOLILLA 2

La posesión. Concepto:
Cuando una persona se comporta como si fuera titular de un determinado derecho, cuando lo
ejerce efectivamente con exclusividad, independientemente de que lo tenga o no, puede decirse
que es poseedora de ese derecho.
Poseedor serpa quién se comporte como titular de un derecho real; es decir, cuando se conduzca
con respecto a una cosa como si tuviera un determinado derecho real sobre ella, con
independencia de que lo tenga y aunque no lo tenga en realidad.

Concepto viejo (art. 2351):

Habrá posesión de las cosas, cuando una persona, por sí o por otro,

tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

Concepto nuevo (art. 1909):

Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

La cosa es el objeto de la posesión.

Método del Código Civil y el Título II del Libro IV del Código Civil y Comercial de la Nación:
El Código ubica a la posesión en el Libro IV, Titulo II (Posesión y Tenencia), Capítulo I. (nuevo)
El Código ubicaba a la posesión en el Libro III, Título II, y la desarrollaba en 6 capítulos junto con la
tenencia, luego en el Título III se encontraban las acciones posesorias.

Existencia de la Posesión:
Para que haya posesión es necesario que concurran dos elementos: el corpus y el animus domini.
CORPUS: es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa en cualquier momento,
independientemente del poder de disponer por actos jurídicos de ella.
Esta posibilidad fáctica de disponer de la cosa, no requiere necesariamente que se esté en
permanente contacto con ella, y que aquélla se pierda cuando dicho contacto cesa por propia
voluntad.
ANIMUS DOMINI: surgiría cuando el que tiene efectivamente la cosa en su poder (corpus) no
reconoce en otra persona fuera de sí mismo, un señorío superior.

Simple Tenencia:
Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, y se comporta como representante del poseedor. (art. 1910, nuevo).
El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor
de la cosa. (art. 2352, viejo)

Para la escuela clásica, la tenencia es la detención de la cosa, o el poder de hecho sobre ella, pero
reconociendo en otra persona la facultad de someterla al ejercicio de un derecho real, mientas
que para la doctrina objetiva es el corpus posesorio cuando el legislador por motivos prácticos le
niega protección.
El simple o mero tenedor, independientemente también de que su relación sobre la cosa repose o
no en un derecho, es el que está reconociendo, admitiendo y respetando la vinculación superior
en grado.

Teorías:
Teoría clásica (Savigny): Savigny parte de la idea fundamental de que se está en posesión de una
cosa cuando se tiene la facultad, no solamente de disponer físicamente de ella, sino también de
defenderla de toda acción extraña.
Lo que pe llama “detención” es la base de toda la idea de posesión, pues la detención aparece
como el ejercicio del derecho de propiedad.
Para que exista posesión según esta teoría, es necesaria la presencia de dos elementos:
Objetivo (corpus): que es definido como la posibilidad física de disponer de la cosa con exclusión
de otra persona, y
Subjetivo (animus domini): que se caracteriza en tener la cosa para sí, sin reconocer en otra
persona un derecho de propiedad, o sea en tratar las cosas como propias.
La noción de animus para Savigny no sería otra cosa que la intención de ejercer el derecho de
propiedad; animus que dejaría de existir cuando el poseedor reconociese la propiedad de la cosa
que posee (detenta o tiene) en otro.
Teoría objetiva (Ihering): para Ihering el corpus no es el poder de disponer materialmente de la
cosa, sino, la relación exterior que normalmente vincula al propietario con la cosa, según el
destino económico de ésta, incluido un mínimo de voluntad para que esta relación no sea una
mera yuxtaposición local. No es necesario el permanente contacto físico con la cosa para que
subsista.
Ihering no exige el animus domini, quien pretende reemplazar ese elemento subjetivo, que
reposaría en la voluntad concreta del poseedor, por la voluntad abstracta e invariable de la ley. Se
reemplazaría así al animus domini por la “norma legal” que en un caso dado niega las acciones
posesorias: quedaría eliminado el elemento intencional.
Para demostrar que hay posesión bastará con demostrar que existe corpus (elemento objetivo).

Teoría de la causa (Saleilles): se aparta de la tesis de Savigny aunque no acepta totalmente la

postura de Ihering. Saleilles pone el acento sobre el factor económico. Para él, el corpus se
constituye a través de una serie de hechos capaces de revelar una relación permanente de
apropiación económica, un vínculo de explotación de este tipo, entre el individuo a quien los
hechos se refieren y la cosa que los hechos tienen por objeto.
Para distinguir al poseedor del tenedor, es menester observar los hechos, no en un momento
determinado, sino a través de su nacimiento y desarrollo, pues la posesión es un fenómeno
continuado. Existiría, corpus, para aquél que se beneficia económicamente con la cosa, para quien
tiene el aprovechamiento efectivo de ella.
El otro elemento requerido para configurar la posesión, el animus domini, sería el propósito de
realizar esa apropiación económica de la cosa, de explotarla, en beneficio propio, de un modo
independiente.
Es de decisiva importancia para Sailelles la causa en virtud de la cual comenzó la relación con la
cosa, y el estado espiritual de la persona en el momento de la toma de posesión.

Naturaleza de la posesión:
Se ha sostenido que la posesión es un hecho y también que es un derecho, y en este último caso,
que se trata de un derecho personal, de un derecho real e inclusive mixto “real-personal”:
Teorías que la consideran un HECHO:
Savigny: opina que la posesión es un hecho pues su basamento se encuentra en circunstancias
fácticas que constituyen el corpus. Pero ese hecho tiene consecuencias jurídicas, que son dos: las
acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. En resumen la posesión es un hecho con
consecuencias jurídicas.
Mackeldey: como Savigny, considera a la posesión como un hecho que, junto con las cosas,
constituye los elementos de los derechos reales.
Windscheid: opina que es un hecho con consecuencias jurídicas.
Teorías que la consideran un DERECHO:
Ihering: con su concepción de derecho subjetivo, para él posesión es un derecho. Hay un sustrato
de hecho, que es necesario que persista para que se dé el derecho de la posesión: el poseedor sólo
tiene derecho mientras posee, es decir, mientras dura su relación con la cosa.
Dentro de los derechos, ubica la posesión entre los reales, porque hay una relación directa e
inmediata entre el poseedor y la cosa.
Molitor: sostiene que la posesión es un derecho, porque encierra en ella el elemento de todo
derecho en general, que es la voluntad. Dice también que es un derecho de naturaleza mixta,
personal, porque ese derecho no puede ser demandado más que contra los violadores de la
posesión, y real, porque crea una vinculación directa e inmediata con la cosa.
Las relaciones de poder en el nuevo Código:
Las relaciones reales, ahora con la denominación “relaciones de poder”, abarcan el Título II del
Libro Cuarto. Se tratan desde el artículo 1908 hasta el 1940, período dividido en tres capítulos,
“disposiciones generales”, “adquisición, ejercicio, conservación y extinción” y “efectos de las
relaciones de poder”.
En cuanto a la defensa de esas relaciones, a diferencia del método del Código anterior, se
determina su régimen por un título conjunto con la defensa de los derechos reales, ubicado luego
del tratamiento de todos los derechos reales. Se trata del Título XIV, “De las acciones posesorias y
las acciones reales” (artículos 2238 al 2276), que destina su primer capítulo (artículos 2238 al
2246) a las “defensas de la posesión y la tenencia”.

1) Terminología, enumeración y normas generales

Se reemplazan las denominaciones más tradicionales como “relaciones de hecho” o “relaciones
reales”, por la de “relaciones de poder”.
Cuadra señalar la eliminación de la yuxtaposición como relación real. Según se indica en los
fundamentos, no hay efectos jurídicos en las relaciones reales más allá de la posesión, la tenencia
y los llamados “servidores de la posesión”.
El grueso de la doctrina nacional coincide en la existencia actual de la yuxtaposición, más allá de
no ser tratada orgánicamente en el Código Civil y, por lo tanto, discurrir sobre su alcance y
distinción con la tenencia. El particular importa, en consecuencia, un apartamiento del
pensamiento vigente y del Proyecto de 1998.
Se definen la posesión y la tenencia (artículos 1909 y 1910), sin eliminar de esta última la actual
característica de representación respecto de la posesión.
Tampoco hay novedad en las disposiciones sobre el objeto, la concurrencia de relaciones reales
excluyentes, la intervención y la innecesaridad de esgrimir título a la relación real (artículos 1912,
1913, 1915 y 1917).
En cuanto a la clasificación, se conserva el régimen anterior que pondera la legitimidad o no, la
buena o mala fe y la existencia o inexistencia de vicios.

2) Adquisición, ejercicio, conservación y extinción

Se establece que se producirá la adquisición de la relación real por contacto con la cosa, por la
posibilidad física de producirlo o por el ingreso al ámbito de custodia (artículo 1922). Se aclara
también el aspecto de la capacidad.
Se contemplan los medios de adquisición, destacándose la tradición y sus sucedáneos (“traditio
brevi manu” y “constituto posesorio”).
Las modalidades de la tradición, sus requisitos y la enumeración de actos posesorios guardan
semejanza con las previsiones anteriores, salvo la cuestión de los efectos de la declaración de los
otorgantes.
Se dispone ahora (artículo 1924 in fine) que los actos materiales “no se suplen, con relación a
terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de este de
recibirla”. En suma, se adoptó la añeja tesis de Salvat, que para la doctrina contemporánea
dominante, fundamentalmente a partir de cierta jurisprudencia, es la que resulta hoy aplicable.
El régimen resultante guarda coherencia absoluta con principios elementales: si la obligación no
puede tenerse por extinguida por manifestación del deudor, sino del acreedor, tampoco puede
tenerse por cumplida la tradición por manifestación del transmitente (deudor), pero sí por la del
adquirente (acreedor).
En punto a la extinción de las relaciones reales también se reproduce conceptualmente el régimen
anterior en los artículos 1929 y 1931, excluyéndose la colocación de la cosa fuera del comercio,
armonizando con lo dispuesto sobre el objeto de los derechos reales.

3) Efectos de las relaciones reales:

La innovación más ostensible, es la de haber regulado con la minuciosidad y claridad necesaria los
conceptos y clasificaciones de los frutos y las mejoras.
Así, se distinguen el fruto percibido y el pendiente, con adaptaciones para extender los conceptos
a los frutos civiles (el devengado y cobrado se considera percibido; el devengado y no cobrado se
considera pendiente).
También se distinguen las mejoras necesarias, útiles y suntuarias, adicionando a lo que hoy
expresamente consigna nuestro Código Civil a las mejoras “de mero mantenimiento”.
La clasificación de las relaciones reales, enunciada en el capítulo anterior y a la cual ya hicimos
referencia, encuentra aquí sus derivaciones prácticas, en materia de adquisición de frutos y
productos, responsabilidad por destrucción e indemnización y pago de mejoras.
En cuanto al pago de impuestos, tasas y contribuciones y a la obligación de cerramiento, se
atribuye al poseedor la satisfacción de ambos.
Los efectos propios de la tenencia también proponen con semejanza la normativa anterior.
Resulta de interés destacar el artículo 1937, que proyecta parcialmente el contenido del anterior
artículo 3266 con los actuales consensos acuñados en materia de “obligaciones reales”. Se aclara
que el sucesor particular, respecto de las obligaciones inherentes a la posesión, “responde solo
con la cosa sobre la cual recae el derecho real”.

4) Defensa de las relaciones reales

Evitando una de las dispersiones del Código de Vélez Sarsfield, todas las defensas se denominan
aquí “acciones posesorias”.
Se consideran dos clases de lesiones a las relaciones reales, la turbación y el desapoderamiento,
uno de los pocos aspectos que reproduce a grandes rasgos lo que hoy se halla en vigor.
Se dispone que si los hechos causan alguna de las lesiones comentadas se estará en presencia de
la acción posesoria, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión, y que si los
actos no se ejecutan con la intención de hacerse poseedor habrá acción de daños pero no
posesoria (artículo 2238).
Se rechaza como principio general la llamada “justicia por mano propia” (artículo 2239), en
armonía con el anterior art. 2468, pero se admite la excepción de la “defensa extrajudicial”
(artículo 2240), análogo al viejo art. 2470.
Las acciones proyectadas son la de despojo y la de mantener, que protegen contra el
desapoderamiento y contra la turbación, respectivamente. Se establece que la acción de
mantener comprende “la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra”.
Luego se regula la cuestión de la prueba (2243), la conversión de la acción (2244) y la legitimación
(2245).
Resulta de interés destacar que, a estar del artículo 2246, el trámite se realizará por el proceso de
conocimiento más abreviado que establezcan las leyes procesales “o el que determina el juez,
atendiendo a las circunstancias del caso”.

Cuasi posesión:
Ella es de origen romano. El derecho romano dividía las cosas en corporales (objetos materiales
más derecho de dominio y de condominio) y cosas incorporales (los otros derechos reales y los
creditorios). Quien se comportaba con la cosa como si fuera dominus era considerado poseedor, y
su posesión recaía sobre la cosa corporal, ahora bien, como los otros derechos reales podían ser
considerados como una propiedad intelectual, incorporal, esta “cosa incorporal” sobre la que
recaían, en verdad no podían ser considerados como poseedores; mas dado que la relación era
muy parecida, se la denominó “cuasi posesión”.
Cuasi poseedores son los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales distintos
del dominio, a saber: usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis.
Velez no fue ajeno a la tendencia romana y en las notas aparece la terminología que alude a la
cuasiposesión, pero ella trascendió a un solo artículo: el anterior art. 3961.

Posesión, propiedad y tenencia, paralelo.

POSESIÓN
Puede tener o no origen jurídico
Es el poder que el hombre establece sobre las
cosas en virtud de su propia voluntad individual
Se agota si desaparece el elemento de hecho
La posesión se defiende mediante las acciones
posesorias o los interdictos, donde no entra el
tema de la titularidad del derecho, y no hace
cosa juzgada respecto a esto.
PROPIEDAD
Tiene origen jurídico
Es el poder que el hombre establece sobre las
cosas en virtud de la ley
El derecho de propiedad se defiende mediante
la respectiva acción petitoria (reivindicatoria,
negatoria o confesoria), con efecto de cosa
juzgada.

POSESIÓN TENENCIA
Se compone de dos elementos Se compone de un elemento (corpus)
(corpus+animusdomini)
Da lugar a las acciones posesorias Da lugar únicamente a la acción de despojo
La posesión conduce a la adquisición de la No así la simple tenencia
prescripción

Intervención. El art. 1915 del Código Civil y Comercial:

La intervención es el cambio de la causa o título en virtud del cual se está poseyendo o teniendo la
cosa.
La inmutabilidad de la causa se materializó en el Derecho Romano a través de la regla de que
“nadie puede por sí mismo ni por el transcurso del tiempo cambiar la causa de su posesión” (nemo
sibi ipse causam possessionis mutare potest).
Es decir, el tenedor o poseedor no puede, por un acto de propia voluntad o desprovisto de
manifestación exterior, cambiar la causa o título de su posesión. Así lo manifiesta expresamente el
art. 1915, anterior art. 2353.
Sin embargo, la posesión puede cambiarse por:
a) Intervención bilateral: porque la regla prohíbe sólo que se cambie por “propia voluntad” o
por el “mero transcurso del tiempo”. Así se originan las figuras del “constituto posesorio”
y la “traditio brevi manu”.
b) Por manifestación exterior: cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad
de convertirse en poseedor. No bastan con simples manifestaciones de voluntad, sino que
la actitud debe consistir en hechos exteriores que impliquen una verdadera contradicción
a los derechos del poseedor.
Distintas clases de posesión. Clasificación. Posesión legítima e ilegítima. El 2do apartado del art.
2355 del C. Civil. Posesión de la Doctrina. El art. 1916 del Código Civil y Comercial:
Posesión legítima:
La posesión legítima está definida por el viejo art. 2355, 1ra parte, debiéndose tener presente la
2da parte del art. agregada por la ley 17.711. Así la posesión será legítima cuando:
1. Cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido conforme a las disposiciones del
Código. Así: dominio, condominio, usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis.
2. Se considerará legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando
boleto de compraventa. (Párrafo agregado por la ley 17.711).
En el campo de los derechos reales, para tener por operada la transmisión del dominio del
inmueble de la cabeza del vendedor a la del comprador, para que se extinga el derecho de
propiedad del primero y nazca el derecho de propiedad del segundo, no bastará con el
boleto y la tradición sino que será indispensable el otorgamiento de la escritura pública
(salvo la hipótesis de la subasta judicial).
En caso de compraventa de inmuebles, mientras no se firme la escritura pública, y
eventualmente, se la inscriba en el Registro de la Propiedad del Inmueble, el único
propietario de la cosa para los terceros será el vendedor, aunque se haya hecho tradición
de ella al adquiriente por boleto y aun cuando mediara condena judicial a escriturar: para
transferir el dominio se requiere título, modo e inscripción, por lo que la suscripción de un
boleto de compraventa no produce la transmisión dominial.
Aún así, no pueden caber dudas acerca de la calidad de poseedor que reviste la persona a
quien se ha hecho tradición de un inmueble en virtud de un boleto de compraventa.
En virtud de esta situación pueden presentarse diversas situaciones:
a) Frente a otro boleto de compraventa sobre el mismo inmueble: triunfa aquél a quien se
haya hecho tradición. Si ambos adquirientes hubieran sido puestos en posesión: vence
quien primero ha sido puesto en posesión.
b) Frente a un contrato de compraventa instrumentado en escritura pública:
1. Boleto con fecha cierta y posesión anterior a la escritura: si la escritura hubiese
sido inscripta, el titular del boleto no puede invocar buena fe pues pudo, y debió,
haberse informado sobre la situación jurídica del inmueble en el Registro de la
Propiedad.
Si la escritura no hubiese sido registrada, pero se encontrara pendiente el plazo de
validez del certificado (al que se refieren los arts. 23 y 25 de la ley 17.801), o el
plazo para inscribir por el mismo motivo que la hipótesis anterior (debió
informarse en el Registro de la Propiedad del Inmueble, que habría puesto en
conocimiento la expedición del certificado (con las consecuencias que implica en
orden al “bloqueo” o “cierre registral”), tampoco el adquiriente podrá alegar
buena fe.
Si los plazos aludidos hubieran vencido, la solución sería igual a la del punto
siguiente:
2. Boleto con fecha cierta y posesión anterior a la escritura: triunfa el poseedor del
boleto.
c) Frente a un acreedor hipotecario del transmitente:
1. Algunos sostienen que prevalece siempre la hipoteca, sea anterior o posterior a la
adquisición de la posesión ex -boleto, por haber sido aquélla constituida por quien
todavía era propietario, sin perjuicio de la responsabilidad penal del vendedor.
2. Otros que prevalece siempre el poseedor ex – boleto, sea anterior o posterior a la
hipoteca.
 3. Otros, por la prevalencia del poseedor ex -boleto si es anterior, porque cuenta con
la publicidad posesoria que podría oponer al acreedor hipotecario posterior.
En principio, los boletos no se inscriben, (algunas provincias tienen organizado el registro de los
boletos y lo exigen las leyes nacionales) pero una razonable diligencia exigiría del acreedor
hipotecario la constatación del estado de ocupación del bien previamente a la contratación de la
hipoteca.
d) Frente a otros acreedores del transmitente, en caso de ejecuciones individuales: para
algunos prevalece el poseedor ex – boleto, sea el crédito anterior o posterior al
desplazamiento de la posesión a favor del titular del boleto, con fundamento en la
carencia de publicidad de los créditos, sean quirografarios o privilegiados (salvo el
hipotecario, por efecto de su registro), y haciendo mérito de que el dueño del inmueble se
desprendió de su posesión y el “comprador” la adquirió legítimamente con apoyo en un
título suficiente a esos efectos (adquisición posesoria).
No obstante, si el crédito es anterior a la posesión del titular del boleto, pareciera que
debe triunfar el primero, porque a su respecto no sería posible hacer juzgar el argumento
de la publicidad posesoria y porque el boleto sólo engendra derechos de carácter personal
desprovistos de privilegio. Podría, primar al poseedor ex –boleto si hubiera embargado
antes el inmueble, ya que entonces entrarían a juzgar los principios relativos al primer
embargante. Y el acreedor ex –boleto sería pospuesto por un acreedor común que hubiera
embargado el inmueble con anterioridad.
e) Frente al transmitente: si en el cumplimiento del boleto el vendedor hizo tradición del
inmueble voluntariamente, no puede volver sobre ese acto, a menos que ataque la validez
de la tradición o del boleto. El poseedor por boleto puede rechazar la acción de
reivindicación intentada por el enajenante o por quienes son sus sucesores universales o
particulares.
f) Poseedor ex – boleto y usucapión breve: por más legítima que sea la posesión, si se
reúnen los extremos del art. 2355, 2do párrafo, ella no conducirá a la adquisición del
dominio por usucapión breve, pues lo impide el art. 4010.
g) Poseedor ex –boleto y acciones reales: puede intentarlas por vía subrogatoria o si estas le
son cedidas.
Quienes admiten que el boleto constituye un contrato de compraventa definitivo y
perfecto deberían concluir en que la celebración del boleto implica la cesión tácita de las
acciones reales del vendedor al adquiriente.
h) Poseedor con boleto de buena fe y concurso del transmitente: a los efectos de hacer
oponible el boleto a la quiebra del vendedor, se exigía en base a la antigua Ley de
Concursos (19.551) de que se trate de un inmueble destinado a vivienda. Este requisito, ha
sido suprimido por la nueva Ley de Concursos N°24.522. La buena fe, que se presume, en
principio, salvo prueba en contrario, consiste aquí en la ignorancia no excusable del estado
de cesación de pagos (desequilibrio patrimonial que impide al deudor cumplir
regularmente sus obligaciones) del vendedor.
La Ley de Concursos 24.422, en su art. 146, admite la oponibilidad del boleto de
compraventa de inmuebles otorgados a favor del adquiriente de buena fe que hubieran
abonad el 25% del precio, cualquiera sea el destino del bien. En caso de no hallarse
pagado el 25% no lo habilita al poseedor del boleto a oponer su derecho frente al
concurso.

El art. 1916 dice que las relaciones de poder se presumen legítimas, salvo prueba en contrario.
Posesión ilegítima: dice el viejo art. 2355, 2da parte: cuando se tenga sin título, por título nulo o
fuere adquirida por modo insuficiente la para adquirir derechos reales o cuando se adquiera de
quien no tenía derecho a poseer la cosa o no lo tenía para transmitirla. En una palabra: cuando no
sea el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad al Código.
La posesión ilegítima, admite a su vez una doble clasificación: de buena y mala fe.
Es Ilegítima de buena fe: cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho excusable se
persuadiere sin duda alguna de la legitimidad de su posesión, es decir, crea sin ningún género de
vacilaciones, que el que le transmitió la posesión era titular del derecho o tenía capacidad para
constituirlo o transmitirlo.
La ignorancia o error deben resultar excusables, lo cual implica que la conducta del poseedor ha
de ser diligente a fin de ser calificado como poseedor de buena fe.
El titulo putativo es un caso especial de posesión buena fe que se da cuando no existe título, pero
el poseedor está convencido, por ignorancia o error de hecho excusable, que existe.
También es ilegítima pero de buena fe cuando el título existe, pero no se aplica a la cosa poseída.

El art. 1916 expresa que las relaciones de poder son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de
un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

La posesión de buena y de mala fe. Concepto:

Buena fe: el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de
su legitimidad. (art. 1918).
La buena fe se presume (art. 1919 Código nuevo, 2363 Código viejo), salvo los casos en que por el
contrario, lo que se presume es la mala fe.
Para saber si la posesión es de buena o mala fe debe tomarse en cuenta el momento del comienzo
de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produzca una nueva adquisición
(art. 1920): salvo en relación a la percepción de frutos, para la que se considera aisladamente cada
acto de percepción y cada uno, independientemente del otro, será de buena o mala fe.
Especial mención debe hacerse del supuesto del poseedor originariamente de buena fe pero que
es vencido en juicio reivindicatorio. En orden a la restitución de los frutos, mejoras, riesgos, etc., es
considerado como poseedor de mala fe desde el momento de la notificación de la demanda, o
desde que hubiera tenido conocimiento del vicio de su posesión.

Mala fe: se define por exclusión, o sea que existe toda vez que no haya buena fe. La posesión de
mala fe admite a su vez, una doble clasificación: simple mala fe o no viciosa y viciosa.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la
citación a juicio.
La posesión de mala fe no viciosa se da cuando el poseedor en la época de la adquisición haya
debido conocer la ilegitimidad de su posesión o haya tenido razones para dudar de ella.

Los elementos de la buena fe:

Elemento subjetivo: se trata de la buena fe-creencia. Es la convicción de estar ejerciendo una
posesión que sea el contenido de un derecho real verdadero. Tal convicción reposa en un error o
ignorancia de hecho no imputable a la persona del poseedor y deber ser esencial. La persona cree,
está convencida de ser titular legítimo de un derecho real que le da derecho a poseer.
Elemento objetivo: el “titulo” es el elemento objetivo de la buena fe y éste debe revestir todos los
elementos formales necesarios para su validez, pues, de lo contrario, hace presumir la mala fe.
Presunciones legales:
El nuevo código establece una serie de presunciones en cuanto a la buena y mala fe en el artículo
1919.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
- Cuando el título es de nulidad manifiesta;
- Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas
y carece de medios para adquirirla;
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.

Posesión viciosa:
La posesión de mala fe viciosa se da:
-En relación a cosas muebles: cuando se haya adquirido por hurto (que comprende al robo),
estafa, abuso de confianza, estelionato.
El estelionato aparece cuando alguien recibe la posesión de una cosa mueble como libre o propia
del que la transmite sabiendo positivamente que está gravada o no le pertenece a aquél. El
estelionato supone el abuso de confianza con traspaso de la posesión a un tercero que adquiere la
cosa de mala fe, diferenciándose así del estelionato en los contratos, donde el tercero es de buena
fe.
-En relación a cosas inmuebles: cuando sean adquiridos por:
 Violencia: puede ser material (vis absoluta) o moral (vis compulsiva), y es indiferente que
se ejerza por el propio poseedor o por sus agentes o que opere contra el dueño de la cosa
o contra la persona que la tenga a su nombre.
 Clandestinidad: cuando se toma furtiva o ocultamente, es lo opuesto a la posesión pública.
 Abuso de confianza
Los vicios de la posesión son relativos, es decir que solo los puede alegar quien los sufrió.

Purga de vicios:

El título suficiente, justo y putativo. Sus diferencias. Utilidad práctica:

Título suficiente: es el acto jurídico revestido de las formalidades establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir un derecho real. (art. 1892, párrafo 2).
Justo título: debe estar referido a la cosa poseída y revestido de todas las formalidades
extrínsecas, pero no es un título suficiente porque le falta una condición de fondo, en razón de
que el transmitente no tenía derecho o capacidad para transmitir.
Título putativo: equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones
suficientes para creer en la existencia de título a su favor, o para extender su título a la cosa
poseída. El título putativo no se considera justo título, y en consecuencia, no es hábil para la
usucapión corta.
Se da cuando:
 No existe título, pero el poseedor está convencido, por ignorancia o error de hecho
excusable, que existe. Por ejemplo: un heredero instituido en un testamento, que posee
los bienes de la herencia, ignorando la existencia de un testamento posterior, que revoca
el primero.
 El título existe, pero no se aplica a la cosa poseída. Por ejemplo: A compra un terreno en
un loteo, toma posesión y se le otorga la escritura, pero con posterioridad se plantea un
litigio donde después de estudios y mensuras se llega a la conclusión de que la escritura y
 el acto jurídico que ella representa (título) no se refieren en verdad al lote poseído sino a
otro.

La accesión de posesiones. Concepto. Finalidad:

Es la unión o suma de dos posesiones. El interés práctico en realizar esta unión de posesiones
reside en la posibilidad de acumular tiempo para:
 Llegar a obtener la posesión anual a los efectos de intentar las acciones posesorias
propiamente dichas;
 Alcanzar el número de años necesarios para usucapir.
Deben distinguirse dos supuestos:
 Sucesión a título universal: nos encontraríamos aquí no en presencia de dos posesiones
distintas que podrían unirse o accederse, sino de una misma posesión, la del difunto, que
se continúa en su heredero, con sus mismas cualidades o vicios.
El sucesor universal continúa la posesión de su autor y es en el origen de esta posesión
donde quedan señaladas las cualidades o vicios de ella.
 Sucesión a título singular: aquí sí las posesione están separadas ab initio y en ciertos casos
(cuando se reúnen los requisitos legales) pueden unirse, sumarse o accederse.
Requisitos: es necesario que ninguna de las dos posesiones sea viciosa; que no estén
separadas por una posesión viciosa, que se liguen inmediatamente, procediendo la una de
la otra a través de un vínculo jurídico.
Una vez sumadas o accedidas las posesiones su carácter se determina en el momento
inicial de la posesión del causante, es decir, de la posesión a la cual se suma la posesión
actual. Si el poseedor de buena fe une su posesión a la de su autor que era de mala fe,
toda la posesión será de mala fe.
Para que dos posesiones puedan unirse a los efectos de la usucapión corta, es necesario que
ambas reúnan los requisitos necesarios a tal fin, es decir, que ambas sean de buena fe.

Adquisición de la Posesión. Regla general.

Adquirir la posesión es asumir el poder de disponer físicamente de la cosa para sí. La posesión solo
puede ser adquirida mediante hechos o actos que conduzcan a la manifestación de este poder de
hecho de la persona sobre la cosa.
Se establece que se producirá la adquisición de la relación real por: (artículo 1922).
 Contacto con la cosa, por la posibilidad física de producirlo o por el ingreso al ámbito de
custodia del adquiriente.
 Sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan 10 años.

Doctrinas:
La doctrina en general, caracteriza a la aprehensión como uno de los modos de adquisición,
cuando en realidad, en el sistema de nuestro Código está expuesta más buen como uno de los
elementos de la adquisición.
Algunos autores asimilan la aprehensión a la ocupación, otros reservan esta palabra para denotar
el modo de adquirir la posesión en cosas muebles, reservando el término “ocupación” para la de
inmuebles.
La aprehensión es un elemento genérico, y por lo tanto, está presente en todos los modos, incluso
en la tradición, aunque en cada uno de ellos ostente connotaciones propias.
Pero la mera aprehensión no siempre es elemento de la adquisición posesoria sino que debe ir
unida al elemento intencional de tener la cosa como suya.
Modos de adquirir la posesión. Clasificación:
Por acto entre vivos: la posesión puede adquirirse por un acto unilateral de voluntad, emanado del
adquiriente o por un acto bilateral, o sea cuando media concurso de voluntades entre el
adquiriente y el poseedor actual.
 Adquisición unilateral: también llamada originaria, pues la posición nace en cabeza del
adquiriente. Los casos de adquisición unilateral son dos: la aprehensión y la ocupación.
1. Aprehensión: no es necesario el contacto físico sino sólo entrar en la posibilidad
de disponer físicamente de la cosa. Este modo se aplica a las cosas sin dueño, cuyo
dominio pueda adquirirse por ocupación. Se refiere sólo a cosas muebles, pues
sólo ellas son susceptibles de ser adquirido su dominio por ocupación y porque
además los inmuebles nunca carecen de dueño. No es necesario el animus domini,
basta la mera aprehensión. Igual criterio rige para las cosas muebles abandonadas
por su propietario.
2. Ocupación: es un medio unilateral de adquirir la posesión tanto de muebles como
de inmuebles, contra la voluntad del actual poseedor.
3. Intervención de título: existiría adquisición de la posesión por acto unilateral en la
hipótesis de intervención de título (posesión con vicio de abuso de confianza).
 Adquisición bilateral: se llama también adquisición derivada, pues el adquiriente la recibe
del actual poseedor. Lo que se entrega es la cosa, no la posesión.

La tradición:
El modo de adquisición bilateral es la tradición, que existe cuando una parte entrega una cosa a
otra que la recibe.
Debe consistir en actos materiales realizados voluntariamente por al menos una de las partes, que
otorguen poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla. (el tradens cuanto
por el accipiens; o por el tradens con consentimiento (expreso o tácito) del accipiens; o, al revés,
por el accipiens con consentimiento del tradens).
También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega de conocimientos,
cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin
oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a
quien debe transportarlas, si el adquiriente aprueba el envío. (Art. 1923).

Las meras declaraciones: las meras declaraciones del que entrega de darse por desposeído o de
entregar la posesión, no pueden suplir la realización de tales actos materiales, y en tal caso, se
tendrá por no sucedida.

Relación de poder vacua: para juzgarse hecha la tradición el inmueble debe estar vacío de toda
otra posesión, sin contradictor alguno que se oponga a la toma de posesión, para que esta pueda
realizarse pacíficamente. (art. 1926)
Para que la mencionada contradicción obste a la tradición es necesario que el tercero se
encuentre, ya sea como poseedor o como tenedor, ocupando la cosa. Pero si el tenedor no
controvierte la adquisición posesoria, la mera ocupación de la cosa por parte del tenedor, su
simple presencia, no configura obstáculo a tal adquisición.
Si el poseedor consintiese, sin oponerse, que otro tome la posesión de la cosa, habría reconocido
en el adquiriente de la posesión un señorío superior, con lo que se habría convertido en tenedor,
al no poder existir dos posesiones iguales y de la misma naturaleza sobre la cosa.
Funciones: funciona como modo de adquirir la posesión, también para adquirir derechos reales y
la tenencia; en los contratos reales, como el depósito y el comodato, estos no se perfeccionan sino
con la entrega de la cosa; también juega su papel en el cumplimiento de las obligaciones de dar
cosas ciertas para restituirlas a su dueño, en el momento en que se efectúe la tradición,
desplazará los riesgos, responsabilidades y facultades del anterior poseedor. Antes también jugaba
como medio de publicidad de los derechos reales.

Constitutum posesorio u traditio Brevi manu. Artículo 1923 del Código Civil y Comercial.:
Se contemplan los medios de adquisición, destacándose la tradición y sus sucedáneos (“traditio
brevi manu” y “constituto posesorio”).
Constitutum posesorio: constituye otra de las formas de tradición abreviada, inversa a la “traditio
brevi manu”. Aparece cuando el poseedor transmite a otro la posesión, pero queda como tenedor.
Quien tenía la cosa como poseedor (animus domini), se desprende de la posesión a favor de otra
persona, pero conservando la tenencia de ella, por ejemplo a título de locatario.
La doctrina en general exige para la exteriorización del constituto la existencia de dos actos. Uno
por el cual el enajenante se desprende de la posesión y otro según el cual pasa a conservar la cosa
como mero tenedor.
Traditio Brevi Manu: nació en el Derecho Romano para evitar un doble desplazamiento inncesario
de la cosa. Tiene lugar cuando:
a) Traditio brevi manu propiamente dicha: quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por
la realización de un acto jurídico se transforma en poseedor, como sui el locatario compra
la finca que arrienda; intervienen sólo dos personas. El tenedor se eleva a la categoría de
poseedor.
b) Traditio brevi manu por extensión: cuando quien posee a nombre de una persona pasa a
poseer a nombre de una tercera; así si el propietario de un inmueble alquilado lo vende a
un tercero, el locatario que antes poseía a nombre del vendedor, ahora pasa a poseer a
nombre del comprador, aunque siempre permanece tenedor. Intervienen tres personas.
En estos supuestos no es necesaria la tradición. Luego de realizado el acto y notificado el
mismo al tenedor, este comienza a poseer a nombre del nuevo poseedor.

BOLILLA 3

Objeto de la Posesión:
El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias
personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa. (art. 1912)
Las cosas son los objetos materiales susceptibles de valor.

Cosas susceptibles de Posesión:

COMPLETARRRRRRRRRRR

Conservación y pérdida:
Para que la posesión se adquiera, es necesario que se reúnan el corpus y el animus domini. Y
como principio general, para conservarla solo es necesario el animus. Se conserva hasta la
extinción de la relación de poder, aunque su ejercicio esté impedido por causa transitoria. (art.
1929).
El poseedor tiene la custodia de todas las cosas encerradas en su propia casa.
En cuanto a la pérdida de la posesión, se extingue cuando se pierde el poder de hecho sobre la
cosa. (art. 1931)
Casos:
a) Cuando se extingue la cosa;
b) Otro priva al sujeto de la cosa;
c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la
tenencia;
d) Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
Ella puede acaecer: corpore, aunque se conserve el animus, “animo”, aunque se conserve el
corpus o corpore y animo.
 Corpore: por ejemplo: la intervención unilateral de título o la hipótesis de desposesión
violenta.
 “Animo”: son las hipótesis de traditio brevi manu y el constituto posesorio.
 Corpore y animo: está dada por los supuestos de tradición y de abandono voluntario de la
cosa.

Los efectos de la Posesión. Concepto. Enumeración:

Son las consecuencias jurídicas de la posesión. Para Savigny, son sólo las acciones posesorias y la
posibilidad de usucapir. Para Aubry y Rau, la única consecuencia es que hace presumir la
propiedad.
En general a las aceptadas por Savigny, se suelen agregar otras:
1. La posesión de buena fe otorga al poseedor la propiedad de los frutos que perciba;
2. La posesión de buena fe de una cosa mueble hace presumir la propiedad de ella;
3. El derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias y útiles que hubiera realizado y
que corresponde al poseedor de buena fe; y,
4. Para ese mismo caso, el derecho a retener la cosa hasta ser pagado de ese crédito.

Método del Código. Efectos de las relaciones de poder según el Código Civil y Comercial:
En el Código de Vélez, luego de haber legislado éste sobre la adquisición de la posesión y antes de
hablar sobre su conservación e extinción trata en los capítulos II, III, y IV los efectos de la posesión
de las cosas muebles y los derechos y obligaciones inherentes a la posesión y los derechos y
obligaciones del poseedor de buena y mala fe.
En el Código actual, los efectos de la posesión se tratan en el Capítulo III, empezando con los
derechos y obligaciones inherentes a la posesión (arts. 1932, 1933), para luego tratar sobre los
derechos y obligaciones propios de la posesión (arts. 1939, 1940). Aquí, con diferencia en el
Código anterior, la adquisición, conservación y pérdida de la posesión se tratan en un solo Capítulo
(el segundo) y con anterioridad a los efectos de las relaciones de poder.

Efectos de la posesión de cosas muebles: (art. 1895)

Cosas muebles no registrables: la posesión de buena fe del subadquiriente de cosas muebles no
registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales
principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Cosas muebles registrables: no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco
existe buena fe aunque hubiese inscripción por parte de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes.
Antecedentes históricos y legislación comparada:
En el derecho romano: era admitida la reivindicación de cosas muebles, pero las cosas muebles
estaban sujetas a una usucapión de un año en el derecho antiguo y de tres años luego de la
reforma de Justiniano.
Costumbres franco-germánicas: la situación era diferente: el propietario de una cosa mueble o
robada o perdida, tenía acciones especiales para seguirlas de manos de cualquier poseedor y
obtener la restitución de ella, pero fuera de caso de robo o perdida, la reivindicación, en principio,
no era admitida. La persona que había dado una cosa en depósito o un préstamo tenía una acción
personal contra el depositario, pero si este la había enajenado, no podía reivindicarla contra el
adquiriente. Este es el sistema que ha terminado por prevalecer en las legislaciones modernas.
La acción de reivindicación de cosas muebles acordada en términos tan amplio, al propietario de
ellas contra el poseedor de buena fe, destruí la seguridad de las transacciones comerciales y daba
lugar a graves inconvenientes prácticos. Es por eso que durante los siglos XVII y XVIII se produjo
una reacción por dos caminos:
 Procurando restringir el plazo de duración de la acción. Se aplicaba el plazo de tres años
que algunos reducían a uno.
 Dando un paso más decisivo que suprimió en absoluto la reivindicación contra terceros de
buena fe, en los casos en que el propietario había confiado la cosa a otra persona y esta
había irregularmente dispuesto de ella. Este caso se decidía entonces violación de
depósito y ahora se dice abuso de confianza.
Inspirándose en esa solución, el Código Civil Francés consagró en el art. 2279: “en materia de
muebles, la posesión vale título”. Sin embargo, aquel que ha perdido o a quien ha sido robado una
cosa, puede reivindicarla durante 3 años a contar desde el día de la pérdida o robo, contra aquel
en manos de quien la encuentra; salvo a este su recurso contra aquel de quien la obtuvo. Así
también los Códigos de Italia, España y Venezuela.
En el derecho Alemán y Suizo se consagra una solución idéntica, haciendo prevalecer el derecho
del tercero de buena fe, de la misma manera que las legislaciones que han consagrado el principio
vale título.
En nuestro viejo art. 2412 se seguía la misma orientación: “La posesión de buena fe de una cosa
mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de
repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiere sido robada o perdida”.

Régimen jurídico: el art. 2412 del Código Civil:

El viejo régimen jurídico sobre las cosas muebles, lo consagraba el art. 2412, sentando el principio
de que la posesión vale título, salvo que la cosa hubiera sido robada o perdida.

Su alcance y fundamento:
La ley se coloca en la hipótesis de la acción de reivindicación de una cosa mueble haciendo una
distinción:
 Cosa de la que el propietario se ha desprendido voluntariamente y del que le ha recibido
la ha transmitido a un tercero de buena fe, la reivindicación es improcedente.
 En el caso en que la cosa haya sido robada o perdida por su propietario, la acción de
reivindicación se admite, aún tratándose de un poseedor de buena fe.
Entonces salvo el caso de cosas robadas o perdidas, la posesión de buena fe de una cosa mueble
equivale a su propiedad. En consecuencia, en caso de reivindicación, el poseedor debe solo probar
la existencia de la posesión; probada esta, como se presume la buena fe, la ley lo reputa
propietario y lo autoriza a repeler la reivindicación dirigida contra él.
Desde el punto de vista racional el sistema se funda en motivos de seguridad en las transacciones
comerciales sobre cosas muebles.

Carácter de la presunción legal. Los artículos 1895 y 1916 del Código Civil y Comercial. Análisis:
La presunción de propiedad consagrada en el art. 1895 para las cosas muebles tiene carácter
relativo, es decir, iuris tantum, ya que si bien consagra el carácter de propietario a favor del
tercero de buena fe que posee la cosa, ésta admite prueba en contrario según lo dice el propio
artículo.

Semovientes. Concepto:
Significa el que puede moverse por sí mismo. Son semovientes los bienes que consisten en
ganados de cualquier especie. Jurídicamente constituye un tipo de bien mueble.
Así lo consagra el nuevo art. 227: “son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o
por una fuerza externa” (viejo art. 2318).

Su régimen legal. La ley 22.939/83. Antecedentes:

Los sistemas de marcación y señalamiento del ganado son de antiquísima data. En nuestro país, el
desarrollo vertiginoso de la riqueza ganadera trajo como consecuencia que no siendo, ni pudiendo
ser el ganado fácilmente individualizable, fuera menester idear algún sistema, diferente del que
reglaba las demás cosas muebles.
Fue por esta circunstancia que los cabildos de la colonia autorizaron primero y obligaron casi
inmediatamente después al uso de marcas y señales. Definida por la ley 22.939, la marca es la
impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro candente, de
marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma clara e
indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería.
La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal.
Después de dictada la constitución de 1853, algunas provincias sancionaron sus Códigos rurales,
refiriéndose al sistema de marcas y señales para la individualización del ganado.
Pero el Código civil, se dicto sin que contuviera un una sola norma referente a los semovientes
específicamente, por lo que, ellos se hallaban comprendidos dentro del principio del art. 2412,
abstracción hecha de cualquier marca o señal que por otra parte para nada son ni siquiera
mencionados en el Código.
Si bien es cierto que por razones de política rural pueden las provincias imponer que el ganado se
marque o señale, no es legítimo que se otorgue a esas marcas o señales el alcance probatorio de la
propiedad de los mismos; porque esto se opone al principio imperativo del art. 75, inc. 12 de la
Constitución que se reserva a la Nación la legislación Civil.
Según algunos códigos rurales, la marca y/o señal prueban acabadamente y sin admitir prueba en
contrario que el animal que lleva la marca o señal es de propiedad del titular de esa marca o señal.
Para otros códigos, la marca o señal debidamente registrada establece la presunción, salvo prueba
en contrario.
Conclusión: para el Código civil, propietario del semoviente es el poseedor de buena fe y nada
más. Las disposiciones del Código en materia de dominio de semovientes deben prevalecer sobre
las contenidas en los Códigos rurales y leyes complementarias. Ello es así porque los semovientes
quedan comprendidos en la definición del art. 227 (actual, 2318 viejo) y por tanto son cosas
muebles a las que se aplica el principio que la posesión vale título del art. 1895 (nuevo, 2412
viejo).
Ley 22939/83 de marcas y señales: con el propósito de subsanar el problema generado por la
discordancia entre el régimen del código civil y el de las legislaciones locales en materia de
semovientes, fue sancionada la ley 22939 con vigencia en todo el país, que establece:

Art. 5: “Es obligatorio para todo propietario de ganado mayor o menor, tener registrado a su
nombre, el diseño que empleare para marcar o señalar, conforme a lo dispuesto en la presente
ley.
Queda prohibido marcar o señalar sin tener registrado el diseño que se emplee, con excepción de
la señal que fuera usada como complemento de la marca en el ganado mayor”.

Art. 6: “Es obligatorio para todo propietario de hacienda marcar su ganado mayor y señalar su
ganado menor. En los ejemplares de pura raza, la marca o señal podrá ser sustituida por tatuajes o
reseñas, según especies”.
El incumplimiento de esas obligaciones privara al propietario de los animales de los derechos que
la ley acuerde referentes al régimen de propiedad.
Respecto de la propiedad del ganado, la ley establece 3 supuestos:
 Animales sin marca o señal (orejanos) o con marcas o señales no suficientemente claras:
su propiedad queda sometida al régimen común de cosas muebles.
 Animales marcados o señalados: se presume salvo prueba en contrario que pertenecen a
quien tiene registro a su nombre de la marca o señal, se presume juris tantum que las crías
no marcadas o señaladas pertenecen al propietario de la madre, si estas se encuentran al
pie de ella.
 Animales de raza, excluidos equinos de pura sangre de carrera: la propiedad se prueba
con el respectivo certificado de inscripción en los registros genealógicos y selectivos
reconocidos.
Estos registros genealógicos han sido llevados para los bovinos, ovinos, porcinos y asnales por la
Sociedad Rural Argentina y para los quinos del Jockey Club.
Respecto de la transmisión de la propiedad del ganado común, la ley dispone: “todo acto jurídico
mediante el cual se transfiere la propiedad de ganado mayor o menor, deberá instrumentarse con
un certificado de adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local
competente”.
El certificado de adquisición no es suficiente por sí; para transmitir la propiedad es indispensable
que vaya seguido de la tradición o entrega del ganado.

Cosas muebles registrables: los automotores. Régimen legal. Decreto-ley 6582/58 ratificado por
ley 14.467 y modificaciones posteriores:
El citado decreto 6582 fue ratificado por ley 14.467 y reformado por las leyes 21053, 22430 y
22977, convierte a los automotores (art. 5 A los efectos del presente Registro serán considerados
automotores los siguientes vehículos: automóviles, camiones, inclusive los llamados tractores para
semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, microómnibus y
colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aún cuando no estuvieran
carrozados, las maquinarias agrícolas incluídas tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales
y todas aquellas que se autopropulsen. El Poder Ejecutivo podrá disponer, por vía de
reglamentación, la inclusión de otros vehículos automotores en el régimen establecido) en cosas
muebles registrables.
Art. 1: “La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento
público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha
de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”.
El art. 1 establece el carácter constitutivo de la inscripción de modo que el derecho real no existe
si la transferencia al adquiriente no ha sido inscripta, aun cuando haya hecho a aquel tradición del
vehículo, produciendo sus efectos entre las partes y con relación a terceros.
La inscripción conduce a la apertura del legajo del automotor con su pertinente matriculación en
el registro seccional del lugar de su patentamiento, en el legajo deberá inscribirse el domino del
automotor, sus modificaciones, su extinción, sus trasmisiones y gravámenes, los embargos, etc.
La inscripción inicial importa también la emisión de dos documentos: el título del automotor, para
probar las condiciones del dominio; y la cedula de identificación que autoriza al uso del
automotor. (Cedula verde).
El art. 2 reafirma el carácter constitutivo estableciendo que la inscripción de buena de de un
automotor en el Registro, confiere al titular la propiedad del vehículo y el poder de repeler
cualquier acción reivindicatoria si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. Respecto de los
vehículos robados o hurtados pueden ser reivindicados contra quien lo tuviese inscripto a su
nombre; pero si la inscripción es de buena fe, deberá resarcirlo de lo que hubiese abonado.
Art. 27 modificado por la ley 22977 (liberación de responsabilidad): “Hasta tanto se inscriba la
transferencia el transmitente será civilmente responsable por los daños y perjuicios que se
produzcan con el automotor, en su carácter de dueño de la cosa. No obstante, si con anterioridad
al hecho que motive su responsabilidad, el transmitente hubiere comunicado al Registro que hizo
tradición del automotor, se reputará que el adquirente o quienes de este último hubiesen recibido
el uso, la tenencia o la posesión de aquel, revisten con relación al transmitente el carácter de
terceros por quienes el no debe responder, y que el automotor fue usado en contra de su
voluntad. La comunicación prevista en este artículo, operará la revocación de la autorización para
circular con el automotor, si el titular la hubiese otorgado, una vez transcurrido el término fijado
en el artículo 15 sin que la inscripción se hubiere peticionado, e importará su pedido de secuestro,
si en un plazo de TREINTA (30) días el adquirente no iniciare su tramitación.”
El art. 4 establece la posibilidad de adquirir por prescripción la propiedad de un automóvil hurtado
o robado por parte de quien lo tiene inscripto a su nombre y lo ha poseído de buena fe y en forma
continua transcurridos dos años. La ley armonizó esta norma con la disposición del art. 4016 bus
del Código Civil anterior, agregado por la ley 17.711, en cuanto al plazo de prescripción. Si el
automotor no está inscripto a nombre del pretendido usucapiente, el término no corre y tampoco
podría alegarse la buena fe. en esta materia no hay tampoco prescripción larga.
LEER ART. 1890

Animales de “Pedigrí”. Caballos de carreras. Otros animales de raza. Régimen legal aplicable:
Situación anterior a la ley 22939: los criadores de tales animales han organizado y llevan registros
genealógicos de ellos de donde resulta, no solamente su pedigree (Este certificado garantiza y
asegura la raza pura, y además se conoce la genealogía completa), sino también la trasmisión de
su propiedad y demás datos que lo afecten. Estos registros no revisten carácter oficial, la
inscripción en ellos no sea impuesta por ninguna norma legal. La situación se plantea en torno a
los animales de raza.
Código Civil: en su art. 2412 (actual 1895): la posesión de buena fe crea la presunción iuris et iuris
de tener su propiedad, sin ningún otro requisito, ni marca, ni señal, ni inscripción.
Códigos rurales: algunos imponiendo obligatoriamente la marcación o señalamiento del ganado,
sin ninguna distinción.
Normas consuetudinarias: imponiendo la no marcación ni señalamiento y si la inscripción en los
registros genealógicos que llevan las entidades de criadores a fin de acreditar su dominio.
Conforme a estas normas la propiedad de un animal de raza resultaría no se su posesión de buena
fe, como lo dispone el Código Civil, sino de su inscripción en los registros genealógicos.
Posterior a la sanción de la ley 22939. Subsistencia de la ley 20378: para los animales de raza el
art. 14 establece que la transmisión de dominio de los animales de pura raza podrá perfeccionarse
mediante el acuerdo de partes por la inscripción del acto en los registros genealógicos y selectivos.
Con relación a los equipos de pura sangre de carrera, fue sancionada la ley 20378 la cual oficializo
los registros genealógicos relativos a estos animales, estableciendo que la trasmisión del dominio
de los mismos se entenderá perfeccionada (aun entre partes) solo mediante la inscripción de dicha
transmisión en los aludidos registros.
Art 1: “La inscripción de animales equinos de sangre pura de carrera en los registros genealógicos
reconocidos por el Ministerio de Agricultura y Ganadería acredita su origen, calidad, como
ejemplares de pedigree y la propiedad a favor del titular”.
La ley no contiene normas relativas a la usucapión de esos animales (tampoco lo contempla la ley
22939 respecto de los demás) por lo que será de aplicación el régimen general para las cosas
muebles registrales; art. 4016 bis: “el que durante 3 años ha poseído con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya
transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es
de 2 años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesión debe ser de buena fe y continua…”

BUSCAR PRESCRIPCIÓN EN EL CÓDIGO NUEVO

Buques:
Buque es toda construcción flotante destinada a la navegación. Su régimen jurídico está regulado
por el Código de comercio.
El art. 155 de la ley 20094 establece que los buques son bienes registrables, sometidos al régimen
jurídico que dicha ley consagra y el art. 156 establece que todos los actos constitutivos, traslativos
o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de 10 toneladas o más de
arqueo total, o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por escritura
pública o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad.
A su vez, el art. 159, para los buques de inferior tonelaje, establece la formalidad del instrumento
privado con las firmas de los otorgantes certificados y el deber de inscribirlo en el Registro
Nacional de Buques. Tanto el art. 158 como el art. 159 establecen que tales actos sólo producen
efectos con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el registro, dándosele asó a la
inscripción, carácter declarativo.
Si bien el buque es una cosa mueble, en varios aspectos, su régimen jurídico es similar al de los
inmuebles. Requiriéndose para la transmisión de los buques documento escrito e inscripción en un
registro especial, donde se hace constar el nombre del propietario y las sucesivas transferencias
de dominio, es enteramente inaplicable a su respecto el régimen del art. 2412 del Código Civil.

Aeronaves:
El art. 36 de la ley 17.825 (Código Aeronáutico) determina que “se consideran aeronaves los
aparatos o mecanismos que puedan circular en el espacio aéreo y que sean aptos para transportar
personas o cosas”.
Art. 49: “las aeronaves son cosas muebles registrables. Sólo podrán inscribirse en el Registro
Nacional de Aeronaves los actos jurídicos realizados por medio de instrumento público o privado
debidamente autenticado”. (El requisito de la autenticación del documento privado se establece
ahora para efectuar la inscripción en el registro, a diferencia del texto anterior que lo exigía para la
validez del acto).
Art. 50: “la transferencia de dominio de las aeronaves, así como todo acto jurídico relacionado con
las mismas, no producirán efectos contra terceros si no van seguidos de la inscripción en el
Registro Nacional de aeronaves”.
Según surge de las disposiciones es evidente que no juega a su respecto el principio del art. 2412
del Código Civil, y por ello, el poseedor de buena fe no se convierte en propietario por el solo
hecho de serlo.

Efectos de las relaciones de poder. Derechos y obligaciones inherentes a la posesión. Arts. 1932
y siguientes del Código Civil y Comercial:
El concepto de las obligaciones inherentes a la posesión está dado por el art. 1933 del Código Civil
y Comercial, y el de los derechos, por el art. 1932.
Las obligaciones son: restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya
contraído obligación al efecto; respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la
cosa y los límites impuestos en el Capítulo 4, Título 3 del Código.
Los derechos son: ejercer servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye el objeto
de la posesión; también tienen el derecho de exigir que se respeten los límites impuestos en el
Capítulo 4, Titulo 3 del Código.

POSEEDOR BUENA FE la BUENA FE desde SIMPLE MALA FE MALA FE VICIOSA

posesión es de la notificación de La posesión será
buena fe, cuando la demanda de viciosa cuando
el poseedor, por reivindicación fuere de cosas
ignorancia o muebles
error de hecho, adquiridas por
se persuadiere hurto, robo,
de su legitimidad abuso de
confianza; y
siendo de
inmuebles;
cuando sea
adquirida por
violencia o
clandestinamente;
y siendo precaria,
cuando se tuviese
por un abuso de
confianza
FRUTOS El poseedor de El poseedor de El poseedor de Ídem
buena fe, hace buena fe que ha mala fe está
suyos los frutos sido condenado obligado a
percibidos que por sentencia a entregar o pagar
correspondiesen restituir la cosa, los frutos de la
al tiempo de su es responsable cosa que hubiese
posesión de los frutos percibido, y los
Los frutos percibidos desde que por su culpa
pendientes, el día en que se hubiera dejado
naturales o le hizo sabes la de percibir,
civiles, demanda, y de sacando los
 corresponden al los que por su gastos de cultivo,
propietario negligencia cosecha o
hubiese dejado extracción de los
de percibir pero frutos.
no de los que el Esta igualmente
demandante obligado a
hubiera podido indemnizar al
percibir propietario de
los frutos civiles
que habría
podido producir
una cosa no
fructífera, si el
propietario
hubiese podido
sacar un
beneficio de ella
GASTOS Los gastos Ídem Necesarios: Ídem. No tiene
necesarios o puede repetirlos. derecho de
útiles serán Tiene derecho de retención por las
pagados al retención. mejoras
poseedor de Útiles: puede necesarias.
buena fe. repetirlos sólo en
El poseedor de la medida del
buena fe puede mayor valor
retener la cosa adquirido y
hasta ser pagado subsistente.
de los gastos Voluntarios: los
necesarios o pierde salvo que
útiles; pero pueda retirarlos
aunque no usare son deteriorar la
de este derecho, cosa.
y entregase la
cosa, dichos
gastos le son
debidos.
Los gastos
necesarios o
útiles; los
impuestos
extraordinarios al
inmueble, las
hipotecas que lo
gravan cuando
entró en la
posesión, los
dineros y
materiales
 invertidos en
mejoras
necesarias o
útiles que
existiesen al
tiempo de la
restitución de la
cosa.
Mejoras
voluntarias, no
tiene derecho a
reembolso.
Puede retirarlas
si no se perjudica
al inmueble
DESTRUCCIÓN O El poseedor de El no responde Responde aun El poseedor de
DETERIORO buena fe no de la pérdida y cuando sea por mala fe responde
responde de la deterioro de la caso fortuito. En de la ruina o
destrucción total cosa causados este último caso deterioro de la
o parcial de la por caso fortuito. no responde si la cosa, aunque
cosa, ni por los cosa se hubiere hubiese ocurrido
deterioros de perdido o por caso fortuito,
ella, aunque deteriorado si la cosa no
fuesen causados igualmente en hubiese de haber
por hecho suyo, manos del perecido, o
sino hasta la propietario deteriorádose
concurrencia del igualmente,
provecho que estando en poder
hubiese del propietario
obtenido, y sólo
está obligado a
entregar la cosa
en el estado en
que se halle.
SI DISPUSO DE En cuanto a los Ídem. Cuando el Ídem.
COSAS MUEBLES objetos muebles poseedor de
ACCESORIAS de que hubiese mala fe ha
dispuesto, sólo dispuesto de
está obligado a la objetos muebles
restitución del sujetos a la
precio que restitución como
hubiera recibido accesorios del
inmueble, está
obligado a
bonificar al
propietario el
valor íntegro,
aunque él no
 hubiese obtenido
sino un precio
inferior.
PRODUCTOS Tanto el Ídem. Ídem. Ídem.
poseedor de
mala fe como el
poseedor de
buena fe, deben
restituir los
productos que
hubieren
obtenido de la
cosa, que no
entran en la clase
de frutos
propiamente
dichos.
INDEMNIZACIÓN Sucediendo la
reivindicación de
la cosa, el
poseedor de
buena fe no
puede reclamar
lo que haya
pagado a su
cedente por la
adquisición de
ella; pero el que
por un título
oneroso y de
buena fe, ha
adquirido una
cosa
perteneciente a
otro, que el
propietario la
hubiera
difícilmente
recuperado sin
esta
circunstancia,
puede reclamar
una
indemnización
proporcionada.
 BOLILLA 4

Los derechos reales sobre cosa propia:

Los derechos reales sobre la cosa total o parcialmente propia son: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y
la superficie si existe propiedad superficiaria. (art 1888 Código actual; antes solamente eran
derechos reales sobre cosa propia el dominio y el condominio).

El Dominio:
La idea que evoca el dominio es la del señorío pleno sobre la cosa, el señor de la cosa es el
dominus, es someter la cosa a la voluntad y acción de una persona, esa es la esencia del dominio.

Fundamento:
Se ha dicho que la propiedad es una institución de derecho natural, pues sería inherente a la
personalidad humana: ha aparecido con el hombre y subsiste en la actualidad en todo el mundo.
Es además motor de la actividad y rendimiento económico.

Sistemas:
Según Salvat, existen 3 sistemas que justifican la propiedad:
 El que considera a la propiedad como complemento de la libertad (tesis de la revolución
francesa). Se ha objetado que si así fuera, ello conduciría a reconocer que todo ser
humano libre debe ser propietario, lo que no se da en la práctica.
 El sistema que considera a la ocupación como fundamento de la propiedad. Sin embargo,
esta constituye solo un medio de adquisición de la propiedad, y por lo tanto supone la
existencia y reglamentación anterior.
 El sistema que considera el trabajo como la fuente y base de la propiedad. La propiedad
debería definirse mejor en sus relaciones económicas, el derecho de gozar el fruto de su
trabajo. La crítica afirma que según esa tesis el que no puede trabajar no tiene derecho a
propiedad y por otra parte se afirmo que el trabajo no siempre tiene la propiedad de la
cosa producida como compensación de él, sino más bien el salario.

Justificación práctica:
La propiedad es fuente de progreso y elevación del hombre, se justifica pues por los grandes
beneficios que ha reportado y reporta a la humanidad. Machado afirmaba que la “lucha en el
cercano porvenir tendrá lugar alrededor de la propiedad, porque la civilización moderna tiene por
ideal la elevación del hombre en todas sus manifestaciones y la propiedad distribuida
convenientemente es el pedestal sobre el que se levantara; la legislación del porvenir debe tener
por base la transmisibilidad de la propiedad considerándola bajo su faz económica, de cambio, de
utilización rápida, de elemento de progreso y bien estar”.

Historia y legislación comparada. Los orígenes:

El Colectivismo: en su origen la propiedad ha sido colectiva, en todos los pueblos: la titularidad
pertenecía a la tribu. La tierra, en un principio, habría sido cultivada en común, para luego
atribuirse temporalmente a cada familia integrante de la tribu una porción, que debía trabajar
para subsistir. Esta atribución variaba por períodos más o menos largos; luego las atribuciones de
disfrute a cada familia se hicieron perpetuas, siendo a veces el titular de todos los bienes de una
familia, el cabeza de la misma (en Roma, por ejemplo el pater familias). El último peldaño en la
evolución lo constituye la propiedad individual de los bienes inmuebles, que es la que llega a
nuestros días y puede concebirse como el mayor derecho de uso, goce y disfrute de la cosa.

El Derecho Romano. Dominio Quiritario y Bonitario: la propiedad, en principio colectiva, se

transforma en individual con la ley de las XII tablas, que atribuyo las tierras a distintas familias,
perteneciendo el derecho de propiedad al pater exclusivamente. El titular tenía los tres clásicos
ius: utedi, fruendi y abutendi.
El aflojamiento de los vínculos familiares determino el surgimiento de la propiedad individualista,
con ciertas limitaciones inspiradas en el bien estar de la comunidad.
Durante el período clásico solo existía una clase de dominio: el dominio ex iure quiritium, para
cuyo perfeccionamiento era necesario: que se tratara de un ciudadano romano, el objeto debía
ser una cosa res mancipi (ganado, fundo itálico), la forma debía ser a través de la mancipatio a la
injurecesio, sola esta forma de propiedad estaba protegida por la acción de reivindicación.
Si faltaba alguno de esos elementos o si el que adquiría el dominio fuera un extranjero se decía
simplemente habere in bonus, esa propiedad bonitaria estaba protegida en forma especial, incluso
podía coexistir en virtud del doblre régimen con la quiritaira y en definitiva termino imponiéndose,
desplazando a la quiritaria aun antes que Justiniano suprimiera el dominum ex jure quirium.

Edad Media. Propiedad directa y útil: es importante para el desarrollo del régimen de la
propiedad inmueble el período del feudalismo, que comienza con la firma del tratado de verdum,
por el cual los nietos del emperador Carlomagno se reparten el imperio: aparecen los señores
feudales compartiendo la soberanía con los reyes. La tierra es enfeuda, es decir el dominio directo
y útil se bifurcan. El primero corresponde al señor feudal, el segundo a los vasallos.
Frente a la tierra feudal (del dominio dividido) tenemos otra tierra libre, de dominio similar al
romano, individual, absoluto y exclusivo, es la tierra alodial o alodio. Con el crecimiento de las
ciudades o burgos, los señores feudales pierden poder y los últimos vestigios del feudalismo
desaparecen con la revolución francesa. Los señores feudales renuncian a sus privilegios, es decir,
al dominio directo, sin indemnización: allí encuentran su fin y desaparece, en consecuencia la
tierra feudal. Abrogada la dicotomía entre el dominio directo y útil, la Revolución Francesa se
pliega a la concepción romanista del dominio, el que pasó a ser un derecho individual, exclusivo y
absoluto. En el art. 17 de la “Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano” se
establece que “la propiedad es un derecho inviolable y sagrado”.

El individualismo Francés: en las legislaciones que siguieron a las aguas de la Revolución Francesa,
la propiedad aparece organizada conforme al modelo romano: es un derecho absoluto, exclusivo
perpetuo, es decir, no se extingue por el no uso.
El liberalismo, con su concepción del estado gendarme y el principio “laissez faire, laissez passer”,
dio lugar a grandes abusos por parte de los poseedores de la riqueza.
Se produce la reacción y nacen las teorías anarquistas (que propenden la supresión de la
propiedad) y las socialistas y marxistas, que tienden a la socialización de la propiedad.

Las Doctrinas Sociales. Socialismo Utópico y Científico, Doctrinas negativas.

La posición de la Iglesia Católica y su Influencia en la ley 17.711: la doctrina de la Iglesia sobre el
derecho a la propiedad privada, se aleja tanto de la posición marxista como de la individualista. De
la primera porque la posición cristiana admite el derecho de propiedad, incluso sobre los medios
de producción, considerándola como un derecho natural, mientras que el marxismo le niega
fundamento a su existencia. De la segunda, porque no lo considera un derecho absoluto e
ilimitado y, además y fundamentalmente, porque no representa para ella un fin en sí mismo sino
un medio para la realización de los fines del hombre: el desarrollo material y espiritual de la
persona y de su familia.
La tradición cristiana no ha sostenido nunca este derecho como absoluto e intocable. Al contrario,
siempre lo ha entendido en el contexto más amplio del derecho común de todos a usar los bienes
de la entera creación: el derecho a la propiedad privada como subordinado al derecho, al uso
común, al destino universal de los bienes.
Así se considera a la propiedad individual como una institución de derecho natural, vale decir, que
el derecho positivo no puede desconocerla, porque es inherente a la calidad humana.

El Constitucionalismo social, legislación comparada: el derecho de propiedad se concibe en

nuestra época de una manera diferente a la de antes y que en lugar de un derecho absoluto del
propietario, predomina y se aplica cada vez más la concepción de la propiedad como una función
social. El propietario dentro de este orden de ideas tendría:
 La obligación y poder del propietario para emplear la cosa en la satisfacción de sus
necesidades o de las necesidades colectivas.
 Obligación de no dejar sus bienes sin aprovechar o explotar.
 Obligación del propietario de permitir el empleo de la cosa para fines de interés social.

Constitución alemana de 1918: la propiedad crea obligaciones y su ejercicio debe ser al mismo
tiempo un servicio prestado al interés colectivo, el cultivo y la explotación del suelo constituye un
deber del propietario rural frente a la comunidad. Principios estos que nos colocan directamente
dentro del sistema de la propiedad concebida como una función social.
La propiedad individualista se conserva, pero el carácter absoluta de ella, el exceso de las
facultades reconocidas al propietario, desaparece para dar lugar a una concepción más social de
este derecho.
Constitución mexicana: establece que la Nación tendrá el derecho de imponer a la propiedad
privada las modalidades que dicte el interés público. Encontramos aquí la misma idea de una
concepción de derecho de propiedad cada vez más en armonía con la idea de interés y de la
solidaridad social, como base de su organización.
En general las constituciones modernas consagran la función social de la propiedad. Así:
Constitución brasileña: “el uso de la propiedad será condicionado al bienestar social. La ley podrá,
promover la justa distribución de la propiedad, con igual oportunidad para todos”.
Constitución panameña: “la propiedad privada implica obligaciones para su dueño por razón de la
función social que debe llenar”.
Constitución paraguaya: la Constitución garantiza la propiedad privada, cuyo contenido y límites
serán fijados por la ley, atendiendo a su función social.
Actualmente, las constituciones provinciales más modernas contienen también este principio.

El Código Civil Argentino. Posición de Vélez:

Vélez adoptó la concepción napoleónica de la propiedad y aunque a diferencia del Código Civil
Francés, no se refiere al dominio predicando el carácter absoluto, lo cierto es que el propietario
podía en su concepción degradarlo, destruirlo o desnaturalizarlo y tales facultades no podían serle
restringidas.
El legislador de 1968 introdujo la reforma de la ley 17.711 que ha tenido fecunda aplicación y ha
dotado a nuestra institución de un nuevo espíritu sin desnaturalizarla. Tal reforma ha tomado nota
de las nuevas concepciones imperantes en el mundo y principalmente de la autorizada voz de la
Iglesia Católica a través de la doctrina social.
Facultades del dueño, la reforma de la ley 17.711, a los arts. 2513 y 2514. Su relación con el
abuso del derecho:
El propietario, en su concepción podía usar, gozar y disponer de la cosa, servirse de ella, poseerla,
etc. Antes de la reforma de la ley 17.711, el art. 2513 lo facultaba a desnaturalizarla, degradarla o
destruirla, prohibir que otro se sirviera o percibiera sus frutos, aunque prive a terceros de
comodidades o ventajas.
A partir de la reforma, se sustituyó el art. 2513 por el siguiente: “Es inherente a la propiedad el
derecho de poseer la cosa de disponer de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular”.
Por otra parte, el art. 2514 decía: “El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto
no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades”.
Este tema se vincula necesariamente con el abuso del derecho (art. 1071, actual art. 10), norma
que permite al juez, aun en el caso de que se haya adecuado una conducta a una norma legal,
desconocer el derecho emanado de ella por considerar que se lo ha ejercido abusivamente. Decía
el art. 1071: “el ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no
puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se
considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda
los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres”.
Abuso del derecho en el nuevo Código Civil y Comercial (Art. 10): “el ejercicio regular de un
derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún
acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los
fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las
buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación
jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una
indemnización”.
Según el art. 2515, las facultades del dueño son amplísimas: tanto en actos de administración
como en actos de disposición, “El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa,
todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; adquirirla o arrendarla, y
enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas.
Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona”.

BUSCAR DISPOSICIONES ACTUALES DE LOS ARTS. 2513, 2514,2515

Extensión del dominio. Espacio Aéreo y subsuelo:

El problema de la extensión del dominio se plantea sólo en relación a los inmuebles, pues las cosas
muebles son en su totalidad pertenecientes al duelo. Entonces: ¿hasta dónde se extiende la
propiedad de los inmuebles?
El viejo art. 2518 decía: “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio
aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares”.
El art. nuevo 1945 dice: “el domino de una cosa comprende los objetos que forman un todo con
ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por las normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario”.
  Espacio aéreo: el propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo, puede extender en él
sus construcciones, aunque quiten al vecino luz, las vistas u otras ventajas, puede también
demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese
espacio.
 Subsuelo: la propiedad se extiende a toda la profundidad, comprende todos los objetos
que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y munas, salvo las modificaciones
dispuestas por leyes especiales sobre ambos objetos.
 Las minas pertenecen al dominio nacional (Código de Minería)
 Las aguas subterráneas de uso de interés general pertenecen al estado, sin
perjuicio del ejercicio regular del derecho del duelo del fundo de extraer las aguas
subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación
 Las ruinas, yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico
también han sido considerados luego de la reforma, como de dominio público del
estado.
 Accesorios: el propietario de una cosa principal es el dueño de las accesorias.
 Frutos y productos: frutos son los que la cosa produce sin alteración de la sustancia y
productos son una porción desprendida de la sustancia misma de la cosa.
Los frutos naturales e industriales y las producciones orgánicas de la cosa (productos) no
son accesorios de la cosa, sino que forman un todo con ella. En cambio, los frutos civiles
son cosas accesorias. Al propietario le corresponden los frutos de cualquier clase como los
productos, porque forman parte de la cosa o son accesorios de ella.

Las disposiciones generales sobre el dominio en el Código Civil y Comercial. Arts. 1941 y
siguientes:
El viejo art. 2506 definía al dominio como "el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la acción de una persona". Tradicionalmente, ya desde el derecho
romano, los vocablos "propiedad" y "dominio" fueron utilizados como sinónimos. Según la
posición dominante, la palabra "propiedad" es más genérica, pues se la puede emplear para
referirse a todos los derechos susceptibles de apreciación pecuniaria. Comprende al dominio, que
es el derecho de propiedad sobre las cosas.
La nueva definición de dominio la encontramos en el art. 1941: “El dominio perfecto es el derecho
real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una
cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario”.
La nueva definición del dominio se acerca al concepto de este derecho real como la suma del ius
utendi, el ius fruendi y eI ius abutendi de la época medieval.
Regla en el artículo siguiente que el dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. El dominio se presume perfecto hasta que
se pruebe lo contrario (art. 1883).

El art. 1942 menciona una de las características del dominio, la perpetuidad.

“El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio.
No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”.
En el texto del CCCN quedan abarcadas las dos connotaciones de la perpetuidad; la ausencia de
límite en el tiempo y la subsistencia del derecho con independencia de su ejercicio por el dueño o
por un tercero. Aclara que si las facultades las ejerce otro, opera la excepción si lleva a la
adquisición del dominio por prescripción adquisitiva. Aun cuando tampoco se trata de una
verdadera excepción y hoy sigue siendo insuficiente la inacción del dueño para afectar el carácter
perpetuo, si los actos de dominio los ejerce un tercero, al producirse la adquisición por usucapión,
hay sí juega más que la pérdida de la perpetuidad, la del dominio mismo.
Comienza diciendo el viejo art. 2510 del Cód. Civil:"El dominio es perpetuo...". Ello significa que es
ilimitado en el tiempo, o sea, que subsiste mientras dura la cosa que constituye su objeto, en otras
palabras, en tanto no se extinga por destrucción o consumo total. Persiste por encima de todas las
mutaciones que pueda experimentar la titularidad. Cuando el dominio se transmite de una
persona a otra, sea la sucesión universal o particular, no nace un derecho nuevo en cabeza del
sucesor. Es el mismo derecho que sólo cambia de titular. El art. 2510 luego agrega: "...y subsiste
independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no
ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero
los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro durante el
tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción". Esto significa
que el dominio no se extingue porque su titular deje de ejercerlo; en otros términos, no se pierde
por el no uso. Esta connotación de la perpetuidad, sin duda, es distinta de la anterior.
El dominio no se extingue porque el titular no lo ejerce, sino porque otra persona ha poseído la
cosa en las condiciones y durante el tiempo determinados por la ley. En otras palabras, no es
suficiente la inacción del dueño. Es necesaria la actuación positiva del poseedor para que se
produzca la extinción por usucapión.

El actual art. 1943 nos habla de la exclusividad: “El dominio es exclusivo y no puede tener más de
un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es
por lo que falta al título”
Decía el viejo art. 2508 del Cod. Civil que: "El dominio es exclusivo". A continuación aclara que dos
personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa, pero pueden ser
propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
El dominio es un derecho real exclusivo, de modo que es de su esencia reconocer un sujeto único,
que puede ser persona física o jurídica. Es imposible que lo que pertenece a una persona en el
todo, pertenezca al mismo tiempo a otra, también en el todo. En consecuencia, no es admisible la
coexistencia de dos o más derechos iguales sobre la totalidad de la cosa. Podrían concurrir por
partes indivisas, pero entonces ya no habría dominio, sino que se estaría en presencia de un
condominio.
A su vez, según el viejo art. 2509: "El que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un
título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al título por el cual la
había adquirido". Sobre una misma cosa pueden existir varios derechos reales además del
dominio, cuyos titulares pueden ser distintas personas o aun la misma. Así, por ejemplo, un
inmueble puede estar gravado con un usufructo, una hipoteca y una servidumbre, siendo el
usufructuario, el acreedor hipotecario y el titular del fundo dominante diferentes personas.
También puede ocurrir que el usufructuario y el acreedor hipotecario sean la misma persona. Lo
que nunca puede suceder es que el dueño sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa,
porque quien ya es dueño no necesita tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio el
derecho de mayor contenido que encierra todas las facultades posibles. Así, no se concibe en
nuestro derecho que alguien sea al mismo tiempo propietario y usufructuario, o propietario y
acreedor hipotecario o propietario y habitador.
El actual art. 1944 trata sobre la Facultad de exclusión: “El dominio es excluyente. El dueño puede
excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas
locales”
El texto anterior daba las mismas facultades al propietario. El propietario tiene la facultad de
excluir a terceros del uso, goce o disposición de la cosa, tomando todas las medidas que juzgue
convenientes para obtener tal fin (art. 2516). Sin embargo, no debe confundirse esa facultad
derivada del carácter excluyente del dominio, con el reconocimiento a los vecinos del derecho de
imponerse recíprocamente la obligación de encerrarse, siempre que se trate de heredades
situadas en los pueblos o arrabales (arts. 2726 y 2727). Así, por ejemplo, en la campaña no existe
en principio la obligación de encerrarse, pero ello no obsta para que alguno de los vecinos que
desee hacerlo cierre su propiedad mediante cercos. Inclusive, puede hacerlo con paredes de la
altura, espesor o material que le plazcan. Es que el cerramiento no siempre constituye una
obligación, sino que también puede ser una facultad y una de las medidas que puede adoptar el
dueño para excluir a los terceros consiste en encerrar sus heredades con paredes, cercos o fosos,
sujetándose a las reglamentaciones policiales. Igualmente puede prohibir que en sus inmuebles se
ponga cualquier cosa ajena, y si alguno lo hace, puede removerla sin previo aviso, salvo que se
trate de la colocación de andamios u otros servicios provisorios que el vecino tuviere necesidad de
colocar para la realización de una obra (art. 2627). Tampoco podrá retirar la cosa de un tercero si
hubiera prestado su consentimiento, y si lo hubiera prestado para un fin determinado, no tendrá
derecho a removerla hasta el cumplimiento de ese fin (art. 2517). Por el contrario, si el dueño no
hubiera dado ese consentimiento y, con mayor razón, si hubiera exteriorizado su oposición para
que terceros pongan cosas en su inmueble, tiene derecho a sacarlas por sí, haciéndose justicia por
mano propia.
Puede también impedir que se entre o se pase por su propiedad, constituyendo una manera de
exteriorizar esa facultad el encerrarse con paredes, cercos o fosos, excepto que deba soportar la
constitución de una servidumbre forzosa del tránsito en favor de un fundo que carezca de
comunicación con la vía pública (art. 3078).
Con respecto a la actualidad, vale todo lo dicho a propósito del comentario de las normas
equivalentes del Código de Vélez, ya que los principios emanados de ellas aún siguen teniendo
aplicación.

El nuevo art. 1945 trata la extensión del dominio: “El dominio de una cosa comprende los objetos
que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que
su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no
se prueba lo contrario”
La normativa anterior (art. 2519) consagraba una aplicación de las ideas actuales. La vieja
disposición contenía dos presunciones: que las construcciones, plantaciones y obras fueron hechas
por el propietario del terreno, y que a él pertenecen. Se trata de presunciones lógicas, pues
normalmente será el propietario quien construya, plante o realice obras. El error del Código Civil
radica en haber atribuido a ambas el carácter de presunciones iurís tantum, seguramente por no
haber advertido que ello era posible para Aubry y Rau (fuente del art. 2519), al no estar prohibido
en el Código francés el derecho de superficie.
En síntesis, la primera presunción es iurís tantum, pero al solo efecto de especificar el crédito del
constructor contra el dueño del terreno. La segunda presunción es iurís et de iure, pues no se
puede demostrar que alguien distinto del dueño del terreno lo es de las plantaciones o
construcciones asentadas en él. Sólo no regía el principio de la accesión «superficie solo cedit»,
por el que la propiedad del suelo atrae la de los objetos que se incorporan al mismo, respecto del
derecho real de superficie forestal, introducido en nuestro ordenamiento jurídico por la ley
25.509.
El art. 2520 del Cód. Civil, al referirse a la extensión material u objetiva del dominio con respecto a
los accesorios, establece el principio general: "La propiedad de una cosa comprende
simultáneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos".
El terreno es cosa principal, mientras que las cosas que natural o artificialmente estén adheridas al
suelo son cosas accesorias del suelo (art. 2331) y las cosas que están adheridas a las cosas
adherentes al suelo, como a los predios rústicos o urbanos, son accesorias a los predios (art.2332).
El propietario del suelo lo es al mismo tiempo de todas las construcciones, plantaciones y obras
existentes en el espacio aéreo y en la profundidad (art. 2519). Por ello, no pueden coexistir dos
propiedades yuxtapuestas: el dueño de la tierra no puede ser distinto del dueño de lo edificado.
En cuanto a las cosas adherentes a un edificio, que es accesorio del suelo, son accesorias del
edificio, y esta condición de accesorias de las cosas "adheridas a otras", determinan, por
adherencia "artificial", la existencia de inmuebles por accesión física, por ejemplo, las ventanas,
puertas, etcétera. Constituyen supuestos de accesión artificial, en los que el acrecentamiento se
produce porque interviene la mano del hombre.
El art. 2521 consagraba otra consecuencia de la extensión del dominio a los accesorios: tanto la
propiedad de las obras establecidas en el espacio aéreo como la de las que se encuentran bajo el
suelo no crean en favor del propietario de ellas la presunción de la propiedad del suelo. Así, por
ejemplo, si el vecino ha invadido el espacio aéreo o subterráneo, ello no le dará derecho a
pretender la propiedad de la parte pertinente del suelo sobre la que se proyecta el sector que
sobrepasa los límites. En todo caso, el conflicto se resolverá mediante el pago de una
indemnización.
El CCCN mejora la redacción anterior sumamente confusa sobre la extensión material del dominio
de una cosa. Comienza por establecer que comprende los objetos que forman un todo con ella o
con sus accesorios. Tal es el caso de las cosas que natural o artificialmente estén adheridas al suelo
y las cosas que están adheridas a las cosas adherentes al suelo, por ejemplo, los frutos cuando aún
no han sido separados y los productos.
Agrega que el dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la
medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Cuando la cosa es inmueble, no hay duda de que la propiedad de la cosa se extiende a toda ella,
pero se suscita el problema de determinar si se prolonga hacia arriba en el espacio aéreo o hacia
abajo en el subsuelo, hasta dónde se expande en uno y otro caso. Es indudable que el dueño
ejercerá su derecho hasta donde le sea posible o hasta donde le pueda resultar beneficioso.
En cuanto al subsuelo, se mantienen limitaciones referentes a los tesoros y las minas, los primeros
con su régimen especial y las segundas, por la subsistencia de la aplicación del Código de Minería
(t.o. decr. 456/97, con la modificación de la ley 25.225).
Sostiene la norma que: "Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un
inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie" y que: "Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las
hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario". Se ha corregido la equivocada redacción
anterior a que nos hemos referido. Queda así perfectamente aclarado que esta última presunción
es iuris tantum y cuanto a la primera, que es iuris et de iure, se alude a las excepciones no sólo de
la propiedad horizontal, sino también de la superficie, ahora generalizada y no circunscripta al
aspecto forestal.

El nuevo art. 1946 trata el dominio imperfecto: “El dominio es imperfecto si está sometido a
condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales”.
La normativa anterior (art. 2507) dividía al dominio en pleno o perfecto y menos pleno o
imperfecto, caracterizando al primero cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún
derecho real hacia otras personas, mientras que el segundo es aquel que debe resolverse al fin de
un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un
inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo,
etcétera.
El CCCN supera la discusión que planteaba el Código Civil ya que es contundente: si la cosa
(mueble o inmueble) está gravada con cargas reales, hay dominio imperfecto. Por ende, si hay una
hipoteca, también para el dueño su dominio es imperfecto. Como surge con toda claridad de la
propia redacción del artículo.
El dominio pleno es el derecho real de mayor contenido, ya que su titular goza de la más amplia
cantidad de facultades que se pueden ejercer sobre una cosa, y se caracteriza por ser absoluto,
exclusivo y perpetuo.
Los tres casos de dominio imperfecto (fiduciario, revocable y gravado) afectan en alguna medida
los caracteres del dominio. Tratándose del dominio fiduciario y del revocable, es el carácter
perpetuo el que se haya disminuido, pues aquí el derecho no está sujeto, en principio, a durar
indefinidamente, sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición
resolutoria a la cual está subordinado.
Los diversos casos de cargas reales limitan al dominio en su absolutez, ya que, en mayor o menor
medida, el propietario se halla impedido de usar, gozar o disponer de la cosa en la forma en que
podría hacerlo si no se la hubiese gravado con algún derecho real.

SÍNTESIS:
El art. 1943 describe el carácter de exclusividad refiriéndose a que la titularidad corresponde a una
sola persona. La idea es coincidente con la que constaba en el art. 2508 del Cód. Civil de
1871.
A la perpetuidad, en sus dos facetas, se refiere el art. 1942 en el que, en paralelo con el art. 2510
del Código de Vélez, se reafirma que el dominio es perpetuo porque "no tiene límite en el
tiempo", y porque no se extingue por el no uso, es decir, "aunque el dueño no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro", con la salvedad de que otro puede adquirir el dominio por
prescripción adquisitiva. Derechos como la superficie, el usufructo, el uso, la habitación y la
servidumbre se extinguen en caso de no uso, tanto en el régimen actual, como en el anterior.
En cuanto a la absolutez, la Comisión Redactora del CCCN ha reafirmado ese carácter en los
fundamentos vertidos a propósito del Título III del Libro Cuarto, aclarando que esta absolutez
existe "dentro de los límites previstos por la ley" y que está vedado el "ejercicio antifuncional y
abusivo".

Garantías del derecho de propiedad:

La Constitución Nacional:
El art. 14 garantiza a todos los habitantes, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el
derecho de usar y disponer de su propiedad;
El art. 14 bis, que determina que la ley establecerá la defensa del bien de familia y el acceso a una
vivienda digna;
El art. 17, consagra la inviolabilidad de la propiedad.
El art. 28 determina que las leyes que reglamenten el ejercicio de los derechos y garantías
reconocidos en la Constitución no podrán alterarlos.
El art. 75, inc. 12 autoriza al Congreso Nacional a dictar el Código Civil, reglamentario,
precisamente del derecho de propiedad.
El art. 75, inc. 17, según el cual corresponde al Congreso Nacional garantizar a los pueblos
indígenas argentinos la posesión y propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente
ocupan.
El art. 75, inc. 18, faculta al Congreso Nacional a proveer todo lo conducente a la prosperidad del
país.
También se ocupan de la propiedad diversos tratados internacionales con jerarquía constitucional.

El Código Penal:
La propiedad como bien jurídico penal tiene un contenido que si bien posee mayor amplitud que
el del Código Civil es mucho más restringido que el que nos brinda la Constitución. La propiedad
no abarca solo el dominio del Código Civil, la protección penal se extiende a la posesión, tenencia,
dominio y demás derechos reales en cuanto al poder sobre las cosas precedentes de otros títulos
o situaciones jurídicas.
La propiedad penalmente considerada es aquella constituida solo por bienes susceptibles de
apreciación pecuniaria que, sin ser inherentes a ella, jurídicamente pertenecen a una persona
física o jurídica.
La propiedad que protege el Código Civil es la propiedad común; la llamada propiedad especial
(art. 17 CN), está protegida por leyes especiales, por ejemplo, ley 11.723 sobre propiedad
científica, literaria y artística.

BOLILLA 5

Modos de adquirir el dominio. Concepto:

Son los hechos o actos de los que puede resultar la adquisición de este derecho real.

Clasificación:
La primera y más importante es según el origen de la adquisición en originarios y derivados:
 Originarios: se llaman así porque prescinden de la existencia de un derecho anterior. La
adquisición se realiza en forma independiente, es decir, que el dominio nace en cabeza del
adquiriente, sin atención al derecho del antecesor (por ejemplo: res nullis). Entre ellos
tenemos: la apropiación, especificación, accesión, percepción de frutos.
 Derivados: por el contrario, presuponen la existencia de un titular anterior que se ha
desprendido de su derecho transmitiéndolo al actual propietario. Ellos son: la tradición,
sucesión.
El interés práctico de esta distinción reside en que la adquisición originaria el dominio se adquiere
sin limitaciones, salvo las que surjan de la propia ley, mientras que en la derivada, dado que el
derecho proviene de un antecesor que lo transmite, el derecho se adquiere con las limitaciones
que el de aquél tenía.
 A título universal: si se adquieren todos los bienes o una parte alícuota del patrimonio; o a
título singular si se adquieren cosas determinadas.
 A título oneroso: si por la adquisición de la cosa hay contraprestación (compraventa); o a
título gratuito, si no la hay (apropiación).
 Por acto entre vivos: la adquisición es consecuencia de la tradición; o mortis causa si la
adquisición es consecuencia de la muerte del titular (sucesión).

Enumeración:
El dominio se adquiere por: (viejo art. 2524)
1. Apropiación
 2. Especificación
3. Accesión
4. Tradición
5. Percepción de los frutos
6. Sucesión en los derechos del propietario
7. Prescripción
CONSULTAR SI SON LOS MISMOS EN EL NUEVO CÓDIGO

El título y el modo. Sus diferencias:

Para que la constitución o transmisión de un derecho real se opere plenamente es necesario que
concurran el título y el modo.
El título es el antecedente que sirve de base para la transmisión efectiva del dominio. Es el hecho o
antecedente que da origen al derecho. Ej: un contrato de compraventa.
Es decir, es el acto jurídico muñido de las condiciones de fondo y de forma que en cada caso
resulte exigible y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales.
El modo es la forma en que la transferencia se opera realmente. Sirve para adquirir todos los
derechos reales.
Transmisión de inmuebles: escritura pública (título)+ tradición+ inscripción del título en el
registro de propiedad.
Transmisión de cosas muebles: puede existir o no título independientemente del modo de
transmisión. Cuando se venden cosas muebles valiosas lo normal es firmar un contrato de
venta (título) y luego efectivizar la transmisión del dominio mediante la tradición. Bastaría
entonces para transmitir el dominio la tradición.
el título solamente confiere un derecho a la cosa, pero no la propiedad; ésta solo se
transmite cuando el modo ha sido cumplido.

Régimen legal del Código para adquirir el dominio:

El modo para adquirir el dominio por excelencia es la tradición. Sin embargo, el Código enumera
otros supuestos: Apropiación (Libro III, Capítulo 2, Sección 1); Adquisición de un tesoro (Libro III,
Capítulo 2, Sección 2); Régimen de las cosas perdidas (Libro III, Capítulo 2, Sección 3);
Transformación y accesión de las cosas muebles (Libro III, Capítulo 2, Sección 4); Accesión de cosas
inmuebles (Libro III, Capítulo 2, Sección 5).

Sistema anterior y posterior a la reforma del Decreto Ley 17.711. Análisis del art. 2505
reformado por decreto ley 17.711. Ley 17.801:
El art. 2505 anterior a la ley 17.711 disponía: “los derechos reales se adquieren y se pierden, según
las disposiciones de este Código relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace
la adquisición o se causa la pérdida de ellos”.
En la nota al art. 2505 el codificador demostró la inutilidad de tratar de establecer reglas generales
de adquisición y pérdida de derechos reales, mejor será que al tratar cada uno de los derechos
reales, se disponga sobre el modo de adquirirlos y las causas por las que se pierden.
Por otra parte el código olvida el principio sentado en el art. 2505 y en la parte final del art. 2918
que se refiere a la extinción del usufructo, dice que ello ocurre “por las causales generales de
extinción de los derechos reales” cuando según la primera disposición no existen tales causas
generales.
El art. 2505 posterior a la reforma de la ley 17.711 decía: “la adquisición o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.
Este artículo, sin eliminar la tradición como constitutiva de derechos reales, exige que las
adquisiciones, extinciones y transmisiones de derechos reales sobre inmuebles, se inscriban en el
Registro de la Propiedad del Inmueble.
La disposición parecía contener una contradicción en sí misma; en efecto, al emplear el vocablo
“perfeccionar”, daba lugar a que se pensara que la inscripción era constitutiva del derecho, de
modo tal que éste no existiría, ni aún entre las partes, antes de que se cumpliera con ella. La
segunda parte, declara a la inscripción “indispensable para oponer derechos reales a terceros”.
¿Era entonces un simple medio de publicidad?.
La ley 17.801 que regula el régimen de los Registros de la Propiedad del Inmueble, con alcance
nacional, aclaró el pinto en su art. 2: la inscripción es un simple medio de publicidad de los
derechos reales, y no constitutivo de los mismos; se exige nada más que para poder oponer a
terceros estos derechos.
Antes de la tradición de la cosa no se adquiere el derecho real. La tradición cumple una doble
función: constitutiva del derecho de dominio y de publicidad para hacer la transmisión a terceros.
Es recién luego de cumplidos los dos requisitos: celebración del acto jurídico (título suficiente) y
tradición, que el dominio pasa a la cabeza del tradens a la del accipiens con todas las
consecuencias que ella trae aparejada.

Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad en el sistema de la ley 26.994:

La ley 26.994 sancionada el 1 de Octubre de 2014 y promulgada el 7 de octubre del mismo año
trata la aprobación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, las normas que se modifican y
las que se derogan.
En cuanto a la adquisición, transmisión (todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición en contrario; art. 1906), extinción (por la destrucción total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa
ajena; art. 1907), y oponibilidad (la adquisición y transmisión de derechos reales son inoponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente; art. 1893), lo trata en
el Libro IV, Capítulo 2, arts. 1892-1907.

Apropiación. Concepto:
Cuando se aprende una cosa (se toma en posesión) con ánimo de hacerse dueño de la misma.

Condiciones:
 El adquiriente debe tener capacidad para adquirir: esta capacidad es la exigida para la
adquisición de la posesión por sí, es decir, la establecida en el art. 1922: excepto las
personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan 10 años.
 Que la cosa sea susceptible de apropiación: son las cosas muebles no registrables,
enumeradas en el inc. a del art. 1947. El objeto está limitado a las cosas muebles no
registrables, pero ni siquiera a todas, por cuanto deben ser cosas sin dueño (res nullius) o
cosas abandonadas por su dueño (res derelictae).
 Estar en toma o posesión de la cosa.
 Que haya ánimo de apropiarse de ella, es decir, de adquirir el dominio de ella.

Cosas a las cuales se aplica:

El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
Son susceptibles de apropiación:
 1. Las cosas abandonadas.
2. Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
3. El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

Caza: es una de las maneras de apropiación de animales salvajes o bravíos o domesticados. El

animal pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa, este muerto o vivo. Mientras el
cazador fuere en persecución de la presa herida por él, tiene prelación frente a otro que la
adquiera materialmente. Se extingue la propiedad cuando estos recuperan su libertad.
Los animales cazados en un inmueble, pertenecen al dueño de aquél, si no se contara con
autorización expresa o tácita del mismo.
Pesca: es libre la pesca en aguas de uso público o quien tiene la autorización para pescar en otras
aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.
Aguas pluviales: que caiga en lugares públicos o corra por ellos. Se trata de agua que procede de
las lluvias, tanto inmediatamente (la que cae en un fundo), como mediatamente (la que siguiendo
la inclinación natural del terreno, llega a un fundo inferior después de haber recorrido una o más
propiedades intermedias), en tanto conserve su individualidad y pueda ser determinada.
Enjambres (art. 1950): en el Código Civil anterior se establecía que las abejas que huían de la
colmena se presumía que volvían a su libertad natural, o sea que recobraban la calidad de res
nullius, siempre que se posaran en árbol que no fuera del propietario y que éste no las persiguiera.
Sólo en este caso pertenecían al que las tomare (art. 2545). Esta pauta para determinar la
subsistencia del dominio no coincidía con la suministrada por el art. 2543, inc. 2o, que aludía no
sólo al mero seguimiento de las abejas, sino que exigía la inmediatez del reclamo.
La persecución de las abejas demuestra que el dueño mantiene vivo su derecho. Puede seguirlo a
través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Sólo si no lo persigue o
comenzó a hacerlo pero cesa en su intento, pierde el dominio del enjambre y éste pasa a
pertenecer a quien lo tome.

NO son susceptibles de apropiación:

1. Las cosas perdidas: si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario.
2. Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
3. Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se
habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no se empleó artificios
para atraerlos;
4. Los tesoros.
5. Los inmuebles quedan absolutamente excluidos de este modo de adquisición.

Tesoros:
Concepto: es toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos
humanos mientras subsiste esa afectación (art. 1951).
Debe tratarse de una cosa mueble, que tenga individualidad propia (quedan excluidas las cosas
accesorias del inmueble en el que es hallado el tesoro, como las minas de oro, plata y demás
riquezas naturales del suelo); que sea de valor (debió decirse que la cosa mueble debe ser valiosa
pues si no tuviera un valor económico no sería cosa en sentido jurídico); que esté oculta o
enterrada o escondida en un inmueble o en otro mueble.
No debe tener dueño conocido: no es res nullius, tiene o ha tenido un propietario, que es
precisamente quien lo ha ocultado para sustraerlo de la vista de los terceros. Sin embargo, no es
conocido, no hay indicios o memoria de quién puede serlo. De ahí que cuando alguien lo descubre,
la ley le atribuye en principio la propiedad de la mitad del tesoro. Ello constituye una prueba
evidente de que no es res nullius, pues de ser así, el hallador adquiriría el dominio de todo el
tesoro por efecto de la apropiación. Quedan excluidos los objetos que se encuentren en una
sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.

“Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El
hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de
derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda”. (art. 1952)
El CCCN considera descubridor del tesoro al primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un
tesoro. La casualidad del hallazgo excluye tanto una búsqueda deliberada, como la consentida o
autorizada por el propietario del inmueble. Por ello, si el hallazgo se produjera en esas
circunstancias, el descubridor pierde todo en favor del dueño. Lo mismo sucede si el que
encuentra el tesoro es un obrero a quien el propietario le ha encargado hacer excavaciones,
precisamente, con el objeto de buscar el tesoro.

“Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es
parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la
proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y
al dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser
invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un
tesoro”. (art. 1953).
El principio general de la normativa anterior consistía en distribuir el tesoro por partes iguales
entre el propietario del inmueble o mueble y el descubridor. Se trataba de la aplicación de una
idea que tiene su origen en el derecho romano, en el que por razones de equidad natural, se
consideró que era procedente esa división del tesoro si el mismo era hallado en fundo ajeno por
casualidad.
Actualmente, como el tesoro no es res nullius, el legislador presume que han sido los antecesores
quienes lo han ocultado, pero al no poder acreditar la titularidad, sólo le acuerda la mitad del
tesoro. Si la cosa mueble o inmueble es parcialmente propia, al condomino o coposeedor le
corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la
titularidad sobre la cosa. Si quien halla el tesoro es alguna de las personas que tienen derecho a
buscarlo, como el usufructuario, usuario, titular del derecho real de habitación o acreedor
anticresista, sean poseedores legítimos o no, comparten la mitad con el propietario. Si es un
tercero quien efectúa el hallazgo con el requisito de la casualidad, también a él pertenece la mitad
del tesoro.

Art. 1954. — «Búsqueda por el propietario de un tesoro». Cuando alguien pretende que tiene un
tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita,
el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.
La normativa anterior preveía la búsqueda por el propietario de un tesoro en predio ajeno, sin
precisar que debía probar la propiedad del mismo, ni que en caso de no poder probarla, el tesoro
pertenecía en su totalidad al dueño del inmueble.
En base a la normativa actual, el tesoro tiene dueño, aunque no sea conocido, a pesar de lo cual
puede suceder que se presente una persona afirmando que es el propietario de una riqueza
oculta. En realidad no existe en esta hipótesis un caso especial de búsqueda de tesoro
propiamente dicha, sino una especie de reivindicación de una cosa que se considera propia pero
que está perdida. Quien alega la propiedad puede emprender la búsqueda, aun cuando no cuente
con el consentimiento del dueño del inmueble, pero para que ello sea procedente, deberá indicar
con precisión el lugar donde supone se halla el objeto y garantizar la indemnización de los daños
que pueda ocasionar al propietario. Si este último no le permitiera el ingreso al bien o realizar los
pertinentes trabajos de excavación o de otro tipo que fueran necesarios, el interesado deberá
recabar autorización judicial. La garantía que debe dar puede ser real o personal y deberá cubrir
los eventuales daños que se causen al inmueble durante las tareas de búsqueda. El CCCN, a
diferencia del Código Civil, agrega que el propietario del tesoro debe probar la propiedad de éste y
que en caso de no hacerlo el tesoro le pertenece al dueño del inmueble.

Régimen de las cosas perdidas. Noción:

La cosa mueble se reputa perdida cuando ha mediado un acto involuntario propio del dueño o
poseedor de buena fe o de quien haga sus veces, y se encuentre expuesta a las miradas de todos y
accesible a cualquiera, o por un hecho insuperable de la naturaleza.
Para que exista cosa perdida son necesarios dos requisitos:
 El objeto material: reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las
miradas de todos y accesible a cualquiera; pero que no es lugar destinado a conservarla;
 El subjetivo: la negligencia o descuido, pero que excluya a la idea de renunciar a los
derechos sobre ella.
En algunas oportunidades puede resultar dificultoso establecer si se está en presencia de una cosa
abandonada o de una cosa perdida, por cuanto la voluntariedad del acto de desprendimiento de la
cosa puede no aparecer de manera clara y fehaciente. Para zanjar esta dificultad el CCCN acude a
una presunción, inclinándose por considerar a la cosa como perdida y no como abandonada, si es
de algún valor, excepto prueba en contrario.
El que encuentre una cosa perdida, no está obligado a tomarla, pero si lo hace, asumirá las
obligaciones impuestas a un depositario a título oneroso. Debe restituir la cosa inmediatamente a
quien tiene derecho en reclamarla, y si no lo individualizare, debe entregarla a la policía del lugar
del hallazgo para que de intervención al juez. (art. 1955).
El que hubiere hallado una cosa perdida, tiene derecho a ser pagado de los gastos en ella y a una
recompensa por el hallazgo, previo a la restitución. El hallador puede aceptar la recompensa
ofrecida o exigir que sea fijada por el juez. El propietario puede exonerarse de todo reclamo
cediéndola el dominio al que la halló, lo que importa la transmisión de la propiedad de ella, o sea
que es un abandono traslativo y, además, atiende a la situación del dueño que podría no hallarse
en condiciones económicas de afrontar aquellas erogaciones.
Para que el hallazgo genere derecho a recompensa debe ser fortuito y accidental, en el sentido de
que entre el propietario y el hallador no debe mediar relación alguna de hecho o de derecho que
implique la facilidad de hallar o de buscar el objeto de que se posesione el hallador. No tendrían
derecho a recompensa, los guardianes u ordenanzas de una oficina o casa privada; los conductores
de vehículos; el personal del servicio público de transporte; la azafata de una aeronave, etc.
Para establecer el monto adecuado de la recompensa, deben tenerse presente los siguientes
puntos:
 La importancia del servicio prestado;
 El perjuicio que hubiera sufrido el dueño al perder definitivamente la cosa;
 El valor de lo hallado;
  La conducta seguida por el hallador después de encontrar la cosa;
 Las molestias que se tomó; etc.

Iniciado el procedimiento judicial, si se desconoce quién es el dueño, el juez debe ordenar la

publicación de edictos. El dueño puede presentarse inmediatamente después de la publicación de
edictos, durante los seis meses posteriores o hasta que haya sido realizada la subasta.
Si luego de 6 meses no aparece el propietario, la cosa debe venderse en subasta pública. La venta
puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. De lo que se extraiga de la
venta, se pagaran los gastos, la recompensa y si existiere remanente pertenece a la ciudad o
municipio del lugar en que se halló. (art. 1956).
No sólo se debe retribuir las molestias del hallador (con independencia de los gastos que hubiere
hecho, a los que la ley contempla separadamente), sino a premiar la honradez.

Especificación o transformación. El Código Civil y Comercial. Soluciones legales:

Análisis de la normativa anterior: se trata de un modo de adquisición del dominio que se aplica
exclusivamente a cosas muebles, por el cual una persona, utilizando una materia que no le
pertenece, realiza un trabajo y de resultas de su obrar obtiene un objeto nuevo. Para que haya
especificación deben concurrir los siguientes requisitos:
 Debe realizar su trabajo sobre la materia que pertenece a otra persona;
 Es necesario que el especificador con su trabajo cree una nueva especie, es decir, otra
cosa distinta;
 Que tenga intención de apropiarse de la nueva especie.
En la especificación se enfrenta, por un lado, el interés del dueño de la materia y, por otro, el del
que ha puesto su trabajo creando el objeto nuevo. Para llegar a una solución que trate de
compatibilizar ambos intereses, se han propuesto fórmulas muy diversas. El Código Civil adoptaba
un criterio mixto para la solución del conflicto entre el dueño de la materia y el transformador,
resolviendo la atribución de la propiedad y el régimen de las indemnizaciones, sobre la base de la
combinación de dos pautas: la posibilidad de que la cosa pueda o no volver a su estado anterior y
la buena o mala fe del transformador.
Actualmente, el Código lo trata como transformación solamente, quitando la palabra
especificación.
Transformación de buena fe: hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena
fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva
con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En este caso, sólo debe
el valor de la primera. Este es el único caso en que el especificador adquiere la propiedad del
objeto nuevo, con independencia de la voluntad del dueño de la materia, ya que en los demás
supuestos, este último es quien puede ejercer la opción acerca de cuál de los dos se quedará con
la propiedad. La pérdida que experimenta el dueño se traduce en su derecho a percibir la
correspondiente indemnización, representativa del valor de la materia utilizada. En el caso del
transformador de buena fe, cuando la cosa puede volver a su estado anterior, el dueño de la
materia es dueño de la nueva especie y debe pagar al transformador su trabajo, pero puede optar
por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Transformación de mala fe: el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño,
si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección. Si no es posible reducir la
materia a su estado anterior, su dueño tiene una opción: puede quedarse con la nueva especie,
abonando al transformador únicamente su trabajo o el mayor valor, o bien, puede entregarla a
éste, ya que puede no interesarle retener el objeto nuevo. En esta hipótesis, el transformador
adquiere el dominio del objeto nuevo por decisión del dueño, pero está obligado a reembolsarle
no sólo el valor de la materia, sino también los daños y perjuicios que su proceder le hubieren
ocasionado. Para el supuesto en que la cosa sea mudable a su estado anterior, si el transformador
es de mala fe, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la
hizo, o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.

Accesión. Concepto legal:

Como modo de adquisición del dominio, se da cuando una cosa acrece a otra, por adherencia
natural o artificial, siempre que ambas cosas correspondan a distintos propietarios.

Diversas especies. Casos:

Accesión de cosas muebles: la accesión de una cosa mueble a otra de igual naturaleza puede
realizarse bajo tres formas: la adjunción, la mezcla y la confusión. Al exigirse que las dos cosas
accedan entre sí sin que medie un hecho del hombre, debe entenderse que ha desaparecido la
figura de la adjunción, ya que no resulta inconcebible por obra de la naturaleza. Por lo tanto,
circunscripto el tema a la mezcla y confusión, en ambos casos es necesario que las respectivas
sustancias hayan perdido su individualidad y que una de ellas sea principal y la otra accesoria. De
no darse el primer requisito no habría sustancia nueva. Por ejemplo: se unan el trigo (mezcla) o el
vino (confusión) de dos propietarios diferentes, cuya calidad no necesariamente es coincidente ni
tampoco lo es la cantidad.
La cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión,
si las cosas fueran separables, pero no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin incurrir en
gastos excesivos. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios
adquieren la nueva por partes iguales. Si las cosas son inseparables y no hay una cosa principal y
otra accesoria, se crea un condominio entre los dos dueños por partes iguales y no en proporción
a la parte de cada uno, de conformidad con el valor de las cosas mezcladas o confundidas.

Accesión de cosas inmuebles:

ALUVIÓN:
Análisis de la normativa anterior:
Lo que caracteriza al aluvión es que el acrecentamiento de tierra por efecto de la corriente de las
aguas es lento, paulatino, insensible. Las aguas, debido a su movilidad, pueden producir
movimientos de tierra que hacen variar la conformación del inmueble con el cual lindan; la
superficie de éste puede aumentar o disminuir según que aquéllas retrocedan o avancen. Como
señalaba la nota al art. 2572, el lecho del agua corriente no tiene un límite invariable. Por el
contrario, es movible: avanza o se retira. El incremento de los terrenos del ribereño puede
producirse como consecuencia de un aluvión, aplicándose la máxima por la cual el beneficio
pertenece a quien tiene el riesgo de sufrir el daño.
Normativa actual:
El Código Civil exigía que se tratase de ríos no navegables, pues si el río es navegable o el
acrecentamiento se produce en la costa del mar, el aluvión pertenecía al Estado. Ahora no sólo no
requiere que se trate de ríos navegables, sino que comprende también aguas durmientes o
corrientes, es decir que existe también en este aspecto una importante innovación con respecto al
Código Civil, ya que excluía el aluvión respecto de los lagos, lagunas, estanques, etcétera. El
aluvión debe ser resultado exclusivo de la acción de la naturaleza, es decir que debe formarse
espontáneamente, lo que no sucede cuando es provocado por obras hechas por los ribereños en
perjuicio de otros ribereños.
El aluvión se adquiere únicamente cuando está definitivamente formado, pues sólo de ese modo
se produce la adherencia material permanente que da origen a la accesión. Por lo tanto, el
aumento de tierra no es definitivo, por más próximo que se encuentre a la ribera, si todavía está
separado por una corriente de agua que por su profundidad y su permanencia debe ser
considerada como formando parte del río. Por excepción, se produce la adquisición cuando la
corriente es intermitente. El aluvión debe haber dejado de ser parte del río.
Para que pueda hablarse de aluvión, es necesario que haya madurado totalmente. Una vez que se
ha producido la unión, no es necesario que el ribereño, para adquirir la propiedad, realice acto
posesorio alguno sobre la porción de tierra que ha acrecentado su inmueble. La adquisición se
produce de pleno derecho, por el solo resultado de la obra de la naturaleza.

Cauce del río: No constituyen aluvión las arenas o fango que se encuentren comprendidos en los
límites del lecho del río, determinado por la línea a que llegan las más altas aguas en su estado
normal.

AVULSIÓN:
La avulsión, consiste en un hecho por el cual la violencia o fuerza de las aguas de un río u otro
curso natural de las aguas arranca una porción de un terreno o campo ribereño y la adhiere a otro
también ribereño.
En la avulsión el aumento de tierra es el resultado de una fuerza súbita o violenta, que provoca el
desprendimiento de una parte de un fundo ribereño apta de ser reconocida, que luego se une por
adjunción o por superposición a un fundo inferior o a uno situado sobre la ribera opuesta. Debe
tratarse de cosas susceptibles de adherencia natural, como tierra, arena, árboles, plantas, piedras,
fango, etcétera. De no ser así, no se producirá la adquisición por accesión y se aplicará el régimen
de las cosas perdidas. Además, ese acrecentamiento debe originarse en otra fuerza natural.
El dueño de la porción de tierra desprendida por la acción brusca de la corriente de agua o de otra
fuerza de la naturaleza conserva el dominio mientras no se adhiera naturalmente al otro
inmueble, pero no está autorizado a tomar la posesión o a usar y gozar del desprendimiento en el
lugar hacia el que se dirigió. El derecho del dueño de las cosas desprendidas por efecto de la
avulsión se limita al de reclamarlas, es decir, reivindicarlas. Sin embargo, ese derecho cesa cuando
se ha producido la adherencia natural al terreno ribereño al que se agregaron o superpusieron. Al
producirse la adherencia natural, queda consumada la accesión, por lo que el perjudicado por el
desprendimiento pierde definitivamente su derecho y, correlativamente, lo adquiere el titular del
fundo receptor. Este último no debe ninguna indemnización, por cuanto el daño ha sido causado
por un hecho de la naturaleza, es decir, por un accidente, un caso fortuito. El dueño del terreno
que ha experimentado el acrecentamiento no puede exigir la remoción de los objetos, aun cuando
ello le cause un perjuicio. El hecho se ha producido por obra de la naturaleza, de modo que, como
ribereño, debe estar expuesto a los vaivenes de la corriente de las aguas.

Construcción, siembra y plantación:

Análisis de la normativa anterior:
La construcción, siembra y plantación son casos de accesión artificial, interviene primordialmente
la mano del hombre, aunque sin descartar también, sobretodo en la siembra y plantación, la
función que cumple la naturaleza. En todos los supuestos que pueden presentarse se crea siempre
un conflicto de intereses entre el dueño del terreno y el dueño de los materiales o semillas
empleados.
En nuestro derecho rigió a ultranza el principio de la accesión «superficie solo cedit», por el que la
propiedad del suelo atrae a la de los objetos que se incorporan al mismo. Sólo comenzó a dejar de
aplicarse este principio respecto del derecho real de superficie forestal, introducido en nuestro
ordenamiento jurídico por la ley 25.509, lo que se ha generalizado en el régimen actual. En
consecuencia, fuera de ese supuesto, siempre el dueño de la tierra adquiere el dominio de lo
edificado, plantado o cultivado, pero deberá las indemnizaciones correspondientes. Esa conclusión
se impone por aplicación del principio del enriquecimiento sin causa y, además, porque media un
factor social que debe tender a la conservación de los valores y no tornar estéril el trabajo.
En el Código Civil, en el caso de buena fe del constructor en terreno ajeno, tenía derecho a "hacer
suya la obra", "previas las indemnizaciones correspondientes".
No existía coincidencia de opiniones acerca del alcance que debía darse a la expresión. Según una
posición, regían los principios generales, de modo que no se pagaba el importe invertido, sino el
beneficio originado al fundo, pues la buena fe del edificador no agrava la condición del
propietario, a quien la ley impone no aprovecharse del patrimonio ajeno. Conforme a otra
interpretación, la indemnización debida por el propietario del terreno debía comprender el valor
de los materiales y la mano de obra, así como los daños y perjuicios que pudieran haberse
producido, y aun el mayor valor, si éste superaba el importe de los otros rubros.

Análisis de la normativa del CCCN:

Al igual que en la normativa anterior se contemplan dos supuestos básicos:
1) Construcción, siembra y plantación en inmueble propio con materiales ajenos, y
2) Construcción, siembra y plantación en inmueble ajeno con materiales propios.
A su vez, en cada supuesto hay que distinguir según que haya existido buena o mala fe del
constructor. También puede suceder que tanto el dueño como el constructor sean de mala fe.
 Construcción, siembra y plantación en inmueble propio con materiales ajenos: adquiere el
dominio de lo construido, sembrado o plantado, por aplicación del principio de la
accesión. Jugará únicamente cuando las cosas muebles empleadas sean reivindicables por
no estar comprendidas en el art. 1895, o sea, cuando se tratare de cosas robadas o
perdidas, o de cosas poseídas de mala fe, o si la adquisición se hizo a título gratuito, salvo
que se hubiera cumplido la prescripción adquisitiva (art. 1898).
BUENA FE: el constructor es de buena fe si no conoce, ni puede conocer, que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de
la legitimidad de su posesión. En este caso, debe pagar el valor de las semillas, plantas o
materiales utilizados a quien sea su dueño, por aplicación del principio del
enriquecimiento sin causa, Además, el reembolso incluye los intereses, desde la fecha en
que el gasto se efectúa.
A su turno, el dueño de los materiales utilizados por el constructor pierde la propiedad de
ellos en el momento en que han sido incorporados en forma definitiva, quedando
inseparablemente unidos al fundo.
MALA FE: cuando sabe o debe saber, actuando con un mínimo de diligencia, que las
semillas, plantas o materiales de que se vale no le pertenecen, no sólo debe abonar el
costo real de esos elementos utilizados, sino también todos los daños y perjuicios que
pudo haber ocasionado y, eventual mente, tendrá que hacer frente a una acusación penal,
(apropiación ilícita).
En el Código Civil, tanto el edificador de buena fe como el de mala fe tenían el derecho de
reivindicar las semillas, plantas o materiales, si luego se separaban. Se había considerado a esta
solución como injusta y carente de sentido práctico, ya que cumplida la accesión, sus efectos
deben ser irrevocables. Acertadamente, en el régimen actual se ha suprimido esta facultad.
  Construcción, siembra y plantación en inmueble ajeno con materiales propios: como
también se aplica el principio de la accesión, cuando se utilizan materiales propios en un
inmueble ajeno, el dueño del terreno adquiere la propiedad de lo construido, sembrado o
plantado en el mismo.
Quedan comprendidas dentro de la figura legal las construcciones nuevas hechas sobre un
terreno ajeno o las que se agregan a las ya existentes. Tanto pueden levantarse sobre un
terreno absolutamente baldío, como sobre el que está ya ocupado parcialmente y el
constructor no hace más que incorporar nuevas obras. Deben excluirse las obras que
tienen por objeto simples mejoras, las cuales no dan lugar a la formación de una cosa
nueva a la que pudiera aplicarse la accesión: en las mejoras la cosa objeto de ellas es
siempre la misma, si bien su valor puede haber aumentado.
BUENA FE: cuando el constructor está convencido, no de ser propietario del terreno, sino
de que tiene derecho de construir, sembrar o plantar. En consecuencia, estas
disposiciones se aplican no sólo al poseedor, sino también a cualquiera que haya edificado
en terreno ajeno, como el locatario, depositario, etc., que hayan hecho trabajos no
necesarios sin consentimiento o autorización del principal.
La adquisición del dominio es automática. Se produce por el solo hecho de la adhesión
física al suelo, precisamente porque se trata de un supuesto de accesión.
Se ha optado por establecer que sólo se indemniza el mayor valor adquirido, suponemos
que por el inmueble y no por los materiales.
MALA FE: Si el constructor es de mala fe, se faculta al dueño del inmueble a exigir al
tercero que reponga la cosa al estado anterior a su costa. Por lo tanto, puede demandar la
destrucción de la obra a costa del constructor, aunque en caso de que la diferencia de
valor sea importante, se debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar
su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
El mayor valor del inmueble a consecuencia de la obra ejecutada surge de la comparación
entre el valor que tenía antes de los trabajos y el que adquiere después de ellos. El criterio
de apreciación debe ser objetivo, sin consideración a las conveniencias personales del
propietario.

En el supuesto de una obra ejecutada con materiales que no pertenecen ni al constructor ni al

dueño del inmueble, se considera que el propietario de los materiales se encuentra en una
situación análoga a la del constructor, de modo que sólo puede demandar al dueño la misma
indemnización que podría reclamarle aquél. Por lo tanto, quien efectúa el trabajo o quien provee
los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero. Se trata del ejercicio de una acción subrogatoria (art. 739).

Invasión de inmueble colindante:

El Código Civil no preveía el caso que en la práctica se presenta con cierta frecuencia, por el cual
una persona edifica en su fundo, pero al hacerlo avanza sobre el del vecino. Se trata de una
invasión parcial, y no de una ocupación total, por lo general, provocada por errores cometidos en
la mensura de los terrenos o también por imprecisiones en los títulos.
En estos casos es necesario evaluar la buena o mala fe no sólo del constructor, sino también del
propietario del inmueble, pues ante todo hay que evitar la destrucción de valores.
Invasor de buena fe: si se tratara de una obra que recién se comienza a hacer, el vecino que ha
sido invadido en una pequeña franja por la construcción emprendida por el lindero puede ejercer
contra éste una acción posesoria de despojo por obra nueva (art. 2241), o un interdicto de obra
nueva (art. 619, Cód. Procesal). El efecto de la promoción de la acción será la suspensión de la
obra, y al dictarse sentencia, si se hace lugar a la demanda, mandar a destruirla (art. 620,
Cód. Procesal). Si la obra está terminada o muy avanzada, o prescribió o caducó el plazo para
entablar la acción posesoria o el interdicto de obra nueva, respectivamente, el invadido tendrá a
su disposición la reivindicación (art. 2252).
De ello se deduce que si este último, pudiendo oponerse no lo hizo y dejó avanzar la obra, debe
interpretarse como que ha consentido tácitamente la invasión. La pérdida de la franja de terreno
será compensada por el pago del precio.
El problema consiste en determinar cuándo puede considerarse que un constructor, que se
extralimita al levantar su edificación, lo hace de buena fe. En general se entiende que ello ocurre
cuando ignoraba que con su edificación estaba ocupando indebidamente y sin título parte de
terreno ajeno, a pesar de haber actuado con la debida diligencia.
También es relevante la oposición del dueño del suelo, que debe ser oportuna y no extemporánea,
como ocurriría si al tiempo de exteriorizarla, la obra estuviera ya finalizada o en estado avanzado.
Deberá evaluarse como punto de partida del ejercicio de la facultad de oponerse el momento en
que se comenzó la construcción, siempre que haya existido posibilidad de advertirla.
Ahora bien, de acuerdo a la redacción del primer párrafo del artículo que anotamos, en conjunción
con el comienzo del segundo, el terreno ocupado pasa a ser propiedad del constructor por su
propia decisión, pero el dueño del inmueble colindante puede exigirle la indemnización del valor
de la parte invadida.
Aun siendo el constructor de buena fe, el dueño del inmueble colindante puede reclamar su
adquisición total si se menoscaba significativamente su aprovechamiento normal.
He aquí otra cuestión de hecho sujeta a la apreciación judicial, debiendo el juez resolver sobre la
base de lo que surja de la prueba pericial a producirse. Determinada la existencia del menoscabo,
habrá que ver si en el caso concreto se afecta "significativamente" el aprovechamiento normal.
Salvo que se tratare de la invasión de una superficie de importancia, no parece que sea posible un
"menoscabo" de esa trascendencia, al extremo de perturbar "significativamente" el
"aprovechamiento normal" del inmueble. Unos pocos centímetros no causan un menoscabo que
traiga aparejado semejante resultado. Además, es necesario admitir que una invasión de
trascendencia, de entrada aparece como incompatible con la buena fe del constructor.
De todos modos, si el demandado no está en condiciones económicas para pagar el precio de
venta de la totalidad del inmueble, la solución de condenarlo a la demolición aparece como
extremadamente dura y excesiva.
Invasor de mala fe: si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso
inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido, pero si
resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

remitimos al estudio particularizado de la tradición, prescripción adquisitiva, sucesión por causa de

muerte y percepción de frutos al comentario de los artículos respectivos (1050, 1897 a
1899,1924,1925,1934,1935,1937).

Tradición traslativa de dominio. Concepto:

El término tradición proviene del latín “traditio” que significa “entrega de la cosa”. La tradición es
un modo de adquirir el dominio en forma derivada. La tradición no sólo es un modo de adquirir el
dominio, sino también otros derechos reales (excepción hecha de aquellos derechos reales que no
requieren de la tradición para que se constituya el derecho, por ejemplo: hipoteca), también es un
modo de adquirir la posesión y la tenencia.
Legislación comparada. Sistemas:
Romano: tres eran los modos de adquisición de la propiedad: la mancipatio, la in iure cessio y la
traditio. Es decir, que no bastaba el acto jurídico obligacional para trasladar la propiedad, sino que
además era necesario el cumplimiento de alguno de los tres modos indicados.
La traditio que se cumplía con la entrega material de la cosa, transmitía la propiedad cuando la
cosa era nec mancipi y la entrega se efectuaba en base a un negocio reconocido por el derecho
civil (era la iusta causa), como por ej.: una donación.
Si la cosa era mancipi, la traditio sólo transmitía la propiedad “bonitaria”, a pesar de existir iusta
causa el accipiens no se convertía en propietario sino solamente en poseedor; pero con el
transcurso del tiempo y a través de la usucapión, devenía en propietario.
En el derecho justinianeo desaparecen la mancipatio y la in iure cessio.
Germánico: distinguía “cosas muebles” es necesaria la tradición, la propiedad de ella se transmite
por el consentimiento seguido del acto material de la tradición; y “cosas inmuebles” la transmisión
de la propiedad se produce por el consentimiento de las partes y la inscripción en los registros.
Francés: para transmitir el dominio además del acto jurídico obligacional, era necesaria la entrega
de la cosa. Pero con el correr del tiempo se consideró cumplida la tradición mediante el empleo de
fórmulas a través de las cuales el tradente se daba por desposeído y el accipiens se tenía por
puesto en posesión; la tradición se transformó en una ficción.

Legislación Nacional:
Vélez, establecía el principio de que antes de la tradición y malogrado el acto obligacional, no hay
derecho real, no ya sólo respecto a terceros, sino ni siquiera entre las partes.
Actualmente, el Código establece que la tradición es modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales que se ejercen por la posesión. Es decir, que para la adquisición, transmisión,
extinción y oponibilidad de algunos derechos reales, es necesaria la tradición (realización de actos
materiales tendientes a constituir derechos reales).
En materia de cosas muebles: la posesión vale título, siempre que el poseedor sea de buena fe y
no se trate de cosas robadas ni perdidas. , a excepción de cosas muebles registrables, que para su
debida constitución es necesaria la inscripción en los registros correspondientes.
Lo mismo sucede en el caso de cosas inmuebles: la tradición es un requisito más, al que se le debe
sumar la inscripción en el registro correspondiente y la escritura pública para su debida
constitución y oponibilidad a terceros.

Condiciones que debe reunir para hacer adquirir el dominio.

1. Que el tradens sea propietario de la cosa.
2. Capacidad de las partes: tanto del que transmite el derecho real (de enajenar), como el
que recibe (de adquirir).
3. Título suficiente: es el acto jurídico revestido de todas las condiciones de fondo y forma
exigidas por la ley y que sea apto o idóneo para servir de fundamento o base a la
transmisión del dominio.

Funciones. Efectos: antes de la tradición de la cosa, no se adquiere el derecho real. Es decir que
ésta cumple una doble función: constitutiva del derecho real y de publicidad, para hacer conocer
la transmisión a los terceros.
Luego de la celebración del acto jurídico (título suficiente) y tradición, que el dominio pasa de la
cabeza del tradens a la del accipiens.
Prescripción adquisitiva o usucapión. Concepto:
Existen dos clases de prescripción: la adquisitiva (o usucapión) y la liberatoria. La prescripción es
un medio para adquirir un derecho (usucapión) o de liberarse de una obligación (liberatoria) por el
transcurso del tiempo.

Antecedentes históricos:
Derecho Romano: el derecho romano conoció la prescripción como uno de los modos de
adquisición del dominio, a través del cual, quien en los hechos se comportaba con la cosa como un
dueño –posesión- por el transcurso del tiempo se transformaba en propietario de ella, también de
derecho.
 La “usucapio”: conforme a la ley de las XII Tablas, la posesión continuada por el término de
2 años o 1 año otorgaba la propiedad al poseedor. Para que pudiera adquirirse el dominio
por usucapión eran necesarios los siguientes requisitos.
a) Iusta causa: que la posesión se hubiera adquirido por alguno de los títulos reconocidos por
el derecho civil.
b) La buena fe.
c) La posesión continuada por el término de 2 años (inmueble) o de 1 año (muebles).
 La “longi temporis praescriptio”: ella fue en su origen simplemente una excepción que el
pretor otorgaba a los poseedores para defenderse contra una demanda reivindicatoria.
Requisitos:
a) Iusta causa
b) La posesión debía haber sido adquirida de buena fe.
c) Posesión continúa durante 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes.

 Derecho Justinianeo: se realiza la fusión entre la “usucapio” y la “longi temporis

praescriptio”, dando como consecuencia la prescripción ordinaria. Sus exigencias eran:
a) Justo título y buena fe.
b) Posesión durante el término de 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes, so la
cosa era inmueble y durante 3 años si la cosa era mueble.
Luego se estableció un límite temporario para las acciones, el cual fue fijado en 30 años.
Esta prescripción de la acción referida a la reivindicación, fue dotada de fuera adquisitiva,
denominándosela “prescriptio longissimi temporis” o “prescripción extraordinari”.
Para ella se requerían:
a) Posesión adquirida de buena fe. no se exigía la iusta causa.
b) Por el tiempo de 30 años. Resultaba aplicable tanto a muebles como a inmuebles.

Utilidad y fundamentos:
El fundamento de la prescripción adquisitiva es consolidar situaciones fácticas, como medio de
favorecer la seguridad jurídica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y
poniendo en claro la composición del patrimonio, con lo cual se propende a la paz y el orden
social.
Se le agrega también un profundo contenido social, puesto que, frente al no uso de las cosas por
parte del propietario, se le hace perder el derecho confiriéndoselo al que realmente las hace
producir.

Caracteres:
La prescripción adquisitiva se caracteriza por dos elementos:
 Posesión: que debe ser ostensible y continua (art. 1900).
  Tiempo: debemos distinguir:
 Prescripción adquisitiva breve: con justo título y buena fe:
Inmuebles: 10 años
Muebles registrables: se computa a partir de la registración del título.
Muebles robadas (hurtadas) o perdidas: 2 años.
 Prescripción adquisitiva larga: no existe justo título o buena fe, el tiempo exigido es de 20
años. 10 años si se trata de cosas muebles registrables no robadas ni perdidas.

Quienes pueden prescribir. Contra quienes se puede prescribir:

Legitimación activa: todos los que pueden adquirir pueden prescribir, es decir: las personas físicas,
jurídicas y el Estado.
Legitimación pasiva: se puede prescribir contra las personas físicas, jurídicas y contra el Estado,
pero en éste último caso sólo en cuanto a los bienes que pertenecen a su dominio privado, ya que
los bienes de dominio público no pueden poseerse porque están fuera del comercio.
“La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en
contrario.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque el obligado o
propietario no la invoque o la renuncie” (art. 2534).
El CCCN reitera el art. 3963, según el cual los acreedores y todos los interesados en hacer valer la
prescripción, pueden oponerla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor.

Cosas susceptibles de prescripción:

Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión pueden ser objeto de una
adquisición. Inclusive las cosas muebles registrables o no, robadas o pérdidas, cuando haya
posesión de buena fe.
No pueden prescribirse los bienes dominicales que están afectados al ejercicio del culto ni los que
pertenecen al dominio público del Estado ya que están fuera del comercio.

Efectos:

Usucapión de inmuebles. Sus clases:

Prescripción adquisitiva breve: la prescripción opera por la posesión continúa a los 10 años.
Prescripción adquisitiva larga: si no existe justo título o buena fe el plazo es de 20 años.

Requisitos. Condiciones:
Además de los requisitos que son inherentes a ambos tipos de prescripción (posesión continúa y
tiempo), la breve requiere de la existencia de otros dos elementos: el justo título y la buena fe.
Justo título: para la prescripción adquisitiva, justo título es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
Buena fe: es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo señor de la cosa.

El juicio de usucapión. El art. 24 de la ley 14.159/52 y el Decreto-Ley 5756/58. Naturaleza de la

acción. El demandado. Pruebas. La sentencia. Efectos:
La prescripción tanto la adquisitiva como la liberatoria puede hacerse valer tanto como excepción
como a través de una acción.
Por vía de acción: cuando el poseedor luego de cumplir el tiempo que establece la ley, promueve
la acción declarativa de usucapión. Esta vía está regulada en el art. 24 de la ley 14.159 modificado
por el decreto-ley 5756/58. Sólo la usucapión larga puede hacerse valer por vía de acción.
 Antes de la ley 14.159: el procedimiento no era contradictorio (procedimiento
informativo) y como la demanda no era dirigida contra el propietario, la sentencia no le
era oponible. Además el fallo podía basarse exclusivamente en pruebas testimoniales y
muchas veces los testigos eran fasos, lo cual daba lugar a grandes abusos. Todo esto
dificultaba la transmisión de inmuebles que habían sido usucapidos, ya que había gran
inseguridad con respecto a estos títulos.
 Después de la modificación de la ley: se establece en el art. 24 que en el juicio de
adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos se
observarán las siguientes reglas:
1. El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte
titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la
Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya
certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se
pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se procederá en la forma que los Códigos de
procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas. El
procedimiento deja de ser informativo para convertirse en contencioso-
contradictorio-litigioso).
2. Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional
autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la
jurisdicción.
3. La sentencia hace cosa juzgada material y se inscribe en el Registro de la
Propiedad Inmueble de forma tal que el usucapiente adquiere el derecho de
propiedad, el valor del título es oponible erga omnes.
4. Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente
en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del
poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no
figuren a nombre de quien invoca la posesión (para que el pago de impuestos
adquiera fuerza considerable se requiere la oportunidad de la erogación, la
periocidad regular, elementos éstos que van acreditando el animus rem sibi
habendi o animos domini).
5. En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el
representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien
afecte la demanda.

Por vía de excepción (o defensa): si no se ejercita como acción, la prescripción no puede ser
suplida de oficio por el juez, sino que debe ser opuesta como defensa, al ser demandado por
reivindicación de la cosa quien está poseyendo. Por esta vía pueden hacerse valer ambas clases de
prescripción (larga y breve). La prescripción debe oponerla el poseedor cuando es demandado por
reivindicación de la cosa, con el fin de impedir la desposesión.
Tiene dos oportunidades para hacerlo: al contestar la demanda o en su primera presentación en el
juicio. Aquí podemos decir que el poseedor “es atacado” y “se defiende” pero no ataca.
Suspensión e interrupción de la prescripción. Concepto, causales y efectos en cada caso.

Suspensión de la prescripción
La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura pero
aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.
La suspensión —a diferencia de la interrupción— paraliza el curso de la prescripción. Detiene el
tiempo útil de la prescripción mientras duran los efectos del hecho que la provocó, aunque el
lapso que ha transcurrido no pierde su validez ni se extingue sino que se mantiene inmóvil hasta
tanto cesen las causas que la provocaron. En ese caso, una vez que desaparece la causa de la
suspensión, el plazo se reanuda y se computa en consecuencia el lapso anterior que se sumará al
que tuvo lugar después de la suspensión hasta completar la totalidad del plazo.
El Código Civil comenzaba por establecer distintos supuestos de suspensión de la prescripción para
terminar regulando sus efectos en el art. 3983.

Alcance subjetivo: la suspensión de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los

interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.
La razón es muy simple: se trata de un beneficio personal. Cuando hay varios cointeresados, la
regla es que la prescripción corre contra todos, a menos que alguno de ellos pueda invocar en su
favor alguna causal de suspensión, en cuyo caso sólo favorece a quien la invocó.

Suspensión por interpelación fehaciente: el curso de la prescripción se suspende, por una sola vez,
por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor.
Esta suspensión sólo tiene efecto durante 6 meses o el plazo menor que corresponda a la
prescripción de la acción.

Suspensión por pedido de mediación: el curso de la prescripción se suspende desde la expedición

por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su
celebración, lo que ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los 20 días contados desde el momento en que el
acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes.

El curso de la prescripción se suspende:

a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o
apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que
tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

Interrupción de la prescripción
El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la precede e
iniciar un nuevo plazo.
Como se advierte, el efecto de la interrupción es aniquilar el tiempo transcurrido, dándolo por no
sucedido, de modo que para que opere la prescripción es preciso que transcurra un plazo
completo. Estos conceptos son aplicables a la prescripción adquisitiva y a la liberatoria.
Interrupción por reconocimiento: el curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento
que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.
La prescripción es interrumpida por el reconocimiento expreso o tácito, que el deudor o el
poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribe. Es claro que si el deudor o el
poseedor realizan un acto de reconocimiento en esos términos, dicho acto lleva implícita la
renuncia a invocar la prescripción en contra de aquel a quien el reconocimiento beneficia. Se trata
de un acto jurídico unilateral, emanado del deudor o del poseedor.

Interrupción por petición judicial: el curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del
titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el
poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por
persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento
procesal aplicable.
La prescripción se interrumpe por petición contra el poseedor o deudor, aunque hubiera sido
interpuesta ante juez incompetente o fuere defectuosa y aunque el demandante no haya tenido
capacidad legal para presentarse en juicio.
La interrupción puede tener lugar durante el plazo de gracia que establecen los códigos
procesales. Vale decir, si el reclamo se presenta dentro de las dos horas del día siguiente al
vencimiento, es idóneo para interrumpir la prescripción.

Duración de los efectos: los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta
que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o
caduca la instancia.
El Código Civil contemplaba 3 supuestos que hacían desaparecer los efectos interruptivos
causados por la interposición de la demanda: el desistimiento, la caducidad de la instancia y la
absolución definitiva del demandado.
El mismo concepto y con similar redacción observa el artículo actual aunque se deja plasmado que
los efectos interruptivos continúan hasta que quede firme cualquiera de los actos que menciona.

Interrupción por solicitud de arbitraje: el curso de la prescripción se interrumpe por la solicitud de

arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la
prescripción por petición judicial, en cuanto sea aplicable.
El art. 3988 asignaba efectos interruptivos al compromiso arbitral hecho en escritura pública.
El CCCN no mantiene la exigencia de que el compromiso arbitral se realice en escritura pública. No
se aprovechó la oportunidad para agregar a los amigables componedores.

Alcance subjetivo: la interrupción de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los

interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.
Prescripta una deuda indivisible por uno de los deudores contra uno de los acreedores, aprovecha
a todos los primeros, y perjudica a los segundos; e interrumpida la prescripción por uno de los
acreedores contra uno de los deudores, aprovecha a todos aquéllos y perjudica a éstos.
Por otro lado, la interrupción de la prescripción, causada por demanda judicial, no aprovecha sino
al que la ha entablado, y a los que de él tengan su derecho. De este principio derivaban otros. Uno
de ellos, es que la interrupción de la prescripción hecha por uno de los copropietarios o
acreedores, cuando no hay privación de la posesión, no aprovecha a los otros; y recíprocamente,
la interrupción que se ha causado contra uno solo de los coposeedores o codeudores, no puede
oponerse a los otros.
La demanda entablada contra uno de los coherederos, no interrumpe la prescripción respecto de
los otros; aun cuando se trate de una deuda hipotecaria, si la demanda no se ha dirigido contra el
tenedor del inmueble hipotecado.
Sin embargo, las reglas antedichas se modifican por efecto de la solidaridad. Así, la interrupción de
la prescripción emanada de uno de los acreedores solidarios, aprovecha a los coacreedores; y
recíprocamente, la que se ha causado contra uno de los deudores solidarios puede oponerse a los
otros. Vale decir que, debido a la concentración de vínculos coligados, los efectos de la
interrupción se extienden al bloque de acreedores y deudores. Por su parte, en las obligaciones
indivisibles, la interrupción hecha por uno solo de los interesados aprovecha a los restantes y
puede oponerse a los otros. En materia de interdependencia de obligaciones principales y
accesorias, la demanda interpuesta contra el deudor principal o el reconocimiento de su
obligación, interrumpe la prescripción contra el fiador; pero la demanda interpuesta contra el
fiador, o su reconocimiento de la deuda, no interrumpe la prescripción de la obligación principal.

Dispensa de la prescripción
Requisitos: el juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si
dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la acción,
y el titular hace valer sus derechos dentro de los 6 meses siguientes a la cesación de los
obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de 6 meses se computa desde la
cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el que es
designado hace valer los derechos dentro de los 6 meses de haber aceptado el cargo.
En la normativa anterior este supuesto estaba contemplado en el art. 3980 que fue reformado por
la ley 17.711. No se trataba de un supuesto de suspensión sino de prolongación de la prescripción.
Tampoco impedía que corriera y se cumpliera el plazo sino que, previa invocación por el deudor, el
juez estaba autorizado para relevar al interesado de la prescripción cumplida durante el tiempo de
vigencia del obstáculo. En esos impedimentos se incluyen no sólo las imposibilidades genéricas
para obrar que puede tener una persona, sino también las particulares, como por ejemplo, haber
sido víctima de un secuestro, de una enfermedad que lo dejó impedido por un lapso o cualquier
otro supuesto que le hubiera obstaculizado interrumpir la prescripción. En cualquiera de estos
casos, el deudor puede invocar y justificar el referido impedimento y el juez puede relevarlo de las
consecuencias del paso del tiempo y de la prescripción que tuvo lugar mientras duró la
imposibilidad. Para ello es preciso que el interesado lo invoque dentro de los 3 meses de su
cesación.
La normativa del CCCN se asienta sobre los mismos principios y reproduce idénticos supuestos que
la norma derogada. En los últimos párrafos se mencionan dos casos específicos: el de los incapaces
sin representante y el de las sucesiones vacantes. La diferencia es que se extiende el plazo de 3 a 6
meses luego de haber cesado los obstáculos para que pueda solicitarse el beneficio de la
suspensión por este artículo.

Disposiciones procesales relativas a la prescripción

Vías procesales: la prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción.
El CCCN recoge las dos vías para canalizar la prescripción, sea adquisitiva o liberatoria.
Aunque ocurre con frecuencia que la prescripción adquisitiva se inicie por vía de acción, existe
consenso en que se oponga como excepción para evitar la acción de desalojo.

Facultades judiciales: el juez no puede declarar de oficio la prescripción.

Tanto en el Código anterior como en el CCCN, queda claro que la prescripción es un instituto de
orden público. Por tanto, esta norma constituye una excepción a dicho principio de orden público
y al cumplimiento ipso iure de la prescripción en la medida que—en principio— el juez está
impedido de declarar de oficio la prescripción. Los fundamentos son, por un lado, la conciencia del
deudor que puede querer pagar y, por tanto, no oponer esta defensa y, por el otro, la existencia
de hechos impeditivos de la prescripción, como son las causales de suspensión o de interrupción.

Oportunidad procesal para oponerla: la prescripción debe oponerse dentro del plazo para
contestar la demanda en los procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en los
procesos de ejecución.
Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los términos aplicables a las partes,
deben hacerlo en su primera presentación.
La prescripción podrá oponerse hasta el vencimiento del plazo para contestar la demanda o la
reconvención. El rebelde sólo podrá hacerlo con posterioridad siempre que justifique haber
incurrido en rebeldía por causas que no hayan estado a su alcance superar.

Usucapión de las cosas muebles:

Prescripción adquisitiva breve: Si la cosa mueble es hurtada o perdida el plazo es de 2 años. Si la
cosa mueble es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del
justo título.
Prescripción adquisitiva larga: adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en
el respectivo régimen especial sean coincidentes.

Regularización dominial de inmuebles urbanos. Ley 24.374. Distintos supuestos que tipo de
título genera:
Si bien vimos que el dominio de los inmuebles se adquiere y se pierde después que se forma e
inscribe el instrumento de enajenación y se hace la tradición, muchas veces se hace esta tradición
dejándose para más adelante la entrega del título suficiente.
No alcanza la posesión obtenida por tradición, para adquirir el dominio. Existen casos donde se
vende el terreno, departamento o casa con boleto de compraventa y se les hace la entrega
(tradición) obteniendo así la posesión pero no la propiedad.
La ley llama los “ocupantes originarios” y si estos transfieren la posesión a terceros son
“continuadores”.
Para obtener la propiedad deben hacer el juicio de escrituración, el cual suele ser costoso y
complicado (porque pueden surgir complicaciones: transmisión del boleto mal hecha, o se deben
hacer sucesiones de los enajenantes, obtener partidas de defunción sin saber la fecha ni el lugar,
etc). es decir, que rastrear los datos y documentos que se necesitan para dicho juicio son muy
difíciles de conseguir.
Esta ley establece un régimen de regularización dominial a favor de ocupantes que acrediten la
posesión pública, pacífica y continua durante 3 años, con anterioridad al 01/01/92, y su causa lícita
de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y
permanente.

¿Quiénes pueden acogerse a este régimen?

1. Personas físicas ocupantes originarios del inmueble.
 2. Conyugue supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan
continuado con la ocupación del inmueble.
3. Personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo
trato familiar, al menos por 2 años antes del 01/01/92 y que hayan continuado con la
ocupación del inmueble;
4. Loa que por acto legítimo son continuadores de dicha posesión.

¿Quiénes no pueden acogerse?

1. Dueños o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades
de vivienda.
2. Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.

Beneficio de gratuidad: además de que los trámites son gratis, aunque tengan deudas de
impuestos, tributos, etc. sobre el inmueble no pueden impedir llevar adelante el trámite.

Procedimiento:
Los beneficiarios presentan ante la autoridad, una solicitud de acogimiento al presente régimen
(con sus datos personales, características y ubicación del inmueble) y una declaración jurada
diciendo que poseen el inmueble, origen de la posesión, año, etc.
La autoridad de aplicación hace las verificaciones pudiendo:
a) Desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos y por falseamiento en los
documentos.
b) Aceptar la solicitud, mandándola a la Escribanía de Gobierno o las habilitadas para que
pidan los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble y citen al titular del dominio
de manera fehaciente.
Si éste no se opone y vencido el plazo, la escribanía labra una escritura, suscripta por el interesado
y la autoridad de aplicación, y se inscribe. Esta inscripción registral se convertirá de pleno derecho
en dominio perfecto transcurrido el plazo de 10 años contados a partir de su registración. Los
titulares del dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles inscriptos,
pueden accionar (incluso ejercer la expropiación inversa), hasta que se cumpla el plazo aludido.
Si el titular o terceros se oponen se interrumpe el procedimiento (salvo que sea por relamo de
saldo de precio o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades, intervenciones dispuestas
por esta ley).
Consentimiento: si el titular del dominio presta el consentimiento para la transmisión a favor del
peticionante, la escrituración se realiza conforme a las normas de derecho común.
Inmuebles del Estado: la escrituración es inmediata por intermedio de las escribanías habilitadas y
ante incumplimiento procede la acción de amparo.

Efectos de la inscripción registral: se inicia el cómputo del plazo de prescripción. Los beneficiarios
deben pagar el 1% del valor fiscal del inmueble. Dicha escrituración no es inmediatamente
“traslativa de dominio” del inmueble. La escrituración e inscripción coloca a los beneficiarios, no
en el estado de propietarios, sino que “producirá los efectos de inscripción de título a los fines de
inicio del cómputo del plazo de prescripción.
Los beneficiarios, entonces, quedan en las condiciones de prescribientes por prescripción breve.

BOLILLA 6
Límites de dominio:
El derecho de dominio es absoluto. Sin embargo, este carácter sólo significa que el dominio es el
derecho que mayor cantidad de facultades le confiere sobre la cosa a su titular, pero en modo
alguno estas facultades están limitadas.
Las restricciones y limitaciones al dominio son las disposiciones que vienen a poner coto a las
facultades que el propietario tiene sobre la cosa.
El Código Civil y Comercial, regula las distintas disposiciones relativas a los límites del Dominio en
el Capítulo IV, Título II, del Libro IV; a diferencia del Código Civil anterior donde se encontraba
regulado en el Título IV del Libro III.
Si bien es cierto que la mayoría de las restricciones establecidas al dominio tienen su fuente más
directa en el Derecho Administrativo, es cierto que también esta fuente no es exclusiva. Así
encontramos entre otras: la ley 26.994, Ley Nacional 21.944.

Naturaleza jurídica:
En diversos Códigos, como por ej. el francés, muchas de las disposiciones que trae nuestro Código
se comprenden entre las relativas a las “servidumbres legales”.
Vélez apartándose de esa tradición, trata de mostrar las diferencias que existen entre una y otra
categoría (restricciones y servidumbres) porque lo contrario “es equivocar los antecedentes
indispensables y todas las condiciones de las servidumbres.
En la propia nota al anterior art. 2611 se encuentran algunas notas distintivas:
1. “Las restricciones y límites que en este título imponemos al dominio, son recíprocamente
impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo y no suponen una heredad
dominante ni una heredad sirviente”. Las servidumbres supone una heredad sirviente,
sobre la que está establecida la carga, y una heredad dominante, que se beneficia con ella:
no hay beneficio recíproco.
2. Las restricciones configuran el estatuto normal del dominio, las servidumbres son, por el
contrario, excepcionales.
3. La única fuente de las restricciones al dominio es la ley. Las servidumbres pueden
originarse en la ley o en la voluntad de las partes.
4. Las restricciones afectan el carácter absoluto del dominio, las servidumbres lo hacen
relativamente al carácter exclusivo.
5. Las restricciones pueden consistir en un no hacer; en un dejar de hacer o en un hacer. Las
servidumbres hampas pueden consistir en un hacer, tienen como contenido un no hacer o
un dejar de hacer.

División:
Las que se fundan en consideraciones de interés público y las impuestas por razones de vecindad.

Sistema del Código Civil y Comercial:

COMPLETARRRRRRR

Restricciones fundadas en consideración al interés público. El art. 1970 del Código Civil y
Comercial. Enumeración:
 Restricciones establecidas por el Derecho Administrativo.
 Restricciones establecidas por el Derecho Privado: reguladas por el CCCN y otras leyes
especiales.
 Restricciones a la libre disposición jurídica de la propiedad, o la que establece el camino de
sirga.
  Las restricciones que surgen de las necesidades de defensa o las que se establecen para la
seguridad de la navegación (aérea, fluvial o marítima).

Constitucionalidad. Soluciones legales:

Estas restricciones son cada día más numerosas e importantes, y acrecen con la valoración positiva
del interés público, a punto tal que ha sido puesta en tela de juicio su constitucionalidad.
Al respecto, si bien es cierto que la propiedad que la Constitución garantiza es aquella que se
utiliza “de conformidad a las leyes que reglamentan su ejercicio” (art. 14), también lo es que
cuando la limitación es tan intensa que constituye prácticamente una supresión del derecho, ella
constituye una violación del art. 17 de la Carta Magna.
No cabe duda de que mientras éstas y otras disposiciones se mantengan en el ámbito de las
restricciones al dominio y encuentran fundamento en el interés público, no pueden ser tildadas
de inconstitucionales, pues, el dominio, como todo derecho subjetivo, está sujeto a las leyes que
reglamentan su ejercicio. Pero estas leyes, so pretexto de reglamentación, no pueden
desnaturalizarlo.

Las restricciones establecidas por el derecho administrativo:

Sus caracteres son:
1) Se imponen a la propiedad con carácter general y se fundan en necesidades colectivas
directas.
2) Constituyen el reconocimiento del derecho de propiedad por el Estado.
3) Colocan al particular frente a la Administración, en razón del interés público.
4) Imponen una obligación de no hacer o dejar hacer (tolerancia para la actividad
administrativa).
5) Son ilimitadas en número y clase inspiradas en diversos motivos (seguridad, higiene,
moralidad, estética, etc), siempre que ellas no impliquen un desmembramiento de la
propiedad.
6) Son inmediatamente operativas y, en caso contencioso, corresponde a la jurisdicción
administrativa.
7) Por sí solas no justifican un derecho de indemnización.
Si la restricción llega a desmembrar el derecho de propiedad, a desintegrarlo, entonces se
hace ineludible una reparación integral del patrimonio y debe ser autorizada por una ley
emanada del Poder Ejecutivo.
8) Emanan de leyes en sentido sustancial, dictadas por el Poder Legislativo o por las
Municipalidades o entes comunales, en ejercicio del poder de policía.
9) Afectan lo absoluto del dominio.

Régimen legal y jurisdicción aplicables:

Respecto a las reclamaciones a que esta clase de restricciones pudieran dar lugar, se ha decidido
que son de competencia administrativa, salvo las acciones por daños y perjuicios causados por
obras de cualquier clase que deben tramitarse ante los jueces ordinarios.

Las denominadas “puramente administrativas”. Noción. Enumeración:

Son las impuestas por la autoridad Pública, ilimitadas en su número y clase, como ilimitadas son
las razones de interés público que las determinan, estas son:
1. Reglamentos municipales referentes a alineación, altura y otras condiciones que deben
reunir los edificios para que su construcción sea aprobada, como las que regulan la
 aireación, las instalaciones sanitarias, de gas, electricidad, la necesidad de ascensores y
cocheras, etc.
2. Normas relacionadas con establecimientos industriales incómodos, peligrosos o
insalubres, que reglamentan las zonas donde pueden instalarse y las condiciones a que
deben sujetar su funcionamiento.
3. Las disposiciones de la ley de ferrocarriles, que restringen la utilización de inmuebles
lindantes con las vías férreas.
4. Las leyes represivas del agio y la especulación.
5. Las normas que regulan la higiene y salubridad.
6. Reglamentaciones para el equipamiento indispensable de los automotores que circulan en
las rutas del país destinadas a la seguridad y a evitar las molestias producidas por los
ruidos, lo propio para las embarcaciones tanto comerciales como deportivas o de paseo.
7. Reglamentaciones que establecen requisitos de distinta especie para la instalación de
comercios, locales donde funcionan bares, confiterías, salas de espectáculos, normas
referidas a la policía de trabajo, etc.

Restricciones a la libre disposición jurídica de la propiedad. La inalienabilidad absoluta y relativa

de la propiedad. Referido a actos a titulo oneroso y en actos a títulos gratuitos. El art. 1972 del
Código Civil y Comercial:
Traban la libre disposición de los bienes, sustrayéndolos del comercio.
Son absolutamente inajenables:
1. Las cosas que están fuera del comercio;
2. Las cosas cuya enajenación se hubiere prohibido por actos entre vivos o disposiciones de
última voluntad, en cuanto el Código permita tales prohibiciones.
Son relativamente enajenables: las que necesitan de una autorización previa para su enajenación.
Hay que distinguir dos hipótesis, según se trate de transmisión a título gratuito u oneroso:
 Oneroso: es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa
determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son
válidas si se refieren a persona o personas determinadas
 Gratuito: todas las cláusulas anteriores son válidas si su plazo no excede los 10 años. Si la
convención no fija plazo o establece uno incierto o superior a los 10 años, se considera
celebrada por ese tiempo, el cual puede ser renovable de manera expresa por un lapso
que no excede de 10 años desde que se estableció.
Con respecto a los actos por causa de muerte, son nulas las cláusulas que afectan las porciones
legítimas o implican una sustitución fideicomisaria.
Si a pesar de la cláusula válida de no enajenar la cosa se enajena, dicho acto será nulo, por
aplicación de los arts. 279 y 387.
Como la facultad de enajenar es de la esencia misma de la propiedad y de orden público, la norma
prevé la nulidad de toda convención por la que un propietario renunciara a la facultad de disponer
de sus bienes de un modo absoluto

La prohibición de establecer determinadas desmembraciones del dominio:

Hay “dominio desmembrado” cuando sobre la cosa existen constituidos derechos reales de
disfrute o de garantía a favor de terceras personas, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de
la cosa, limitando de esa manera las facultades del propietario.

La obligación de dejar un camino público al margen de los ríos navegables. El llamado camino de
“sirga”. Sistema del Código Civil y de la ley 26.994. El nuevo art. 1974:
A comparación con el viejo art. 2639, el nuevo establece que la franja que se debe dejar a los
costados de los ríos navegables, o sea los aptos para transporte por agua, es de 15 metros (antes
eran 35m), que se extiende en todo su curso, sin que el propietario realice ningún acto que
perjudique tal actividad.
Cualquiera que resulte perjudicado por actos realizados por el propietario que menoscaben tal
derecho puede pedir que se remuevan tales efectos.
Esta última denominación proviene de la circunstancia de que los barcos a veces son tirados o
remolcados desde la orilla de los ríos más o menos angostos y de los canales por cuerdas que se
llaman “sirgas”.
Los 15m se empiezan a contar desde donde termina el rió, es decir, a partir de la línea cota o la
ribera. Vale decir que el camino de sirga está situado en la ribera externa o margen.

Restricciones fundadas en el interés recíproco de los vecinos. Noción:

Desde antiguo, los problemas entre los vecinos han ocupado a la ciencia jurídica, intentando
buscar soluciones que no sean vejestorias para ninguno de los colindantes, en aras de la buena
relación entre vecinos y la debida tolerancia entre ellos.
En aras de la convivencia pacífica, el propietario debe soportar una serie de incomodidades
derivadas de los inmuebles vecinos, como ruidos, olores, luminosidad, calor, trepidaciones, etc.
Pero esta obligación de soportar estas molestias, y la correlativa facultad de los vecinos de
producirlas, tiene un límite: la normal tolerancia. Cuando se excede dicho límite, aparece la
restricción a la facultad de producir estas molestias, que es independiente de toda idea de culpa
del vecino que las produce.

Clasificación:
a) DE PREVENCIÓN DE CONSOLIDACIÓN
DE AISLACIÓN
DE DISTANCIA
b) PROHIBICIONES
c) DESCARGA DE TECHOS
d) DE PERMISIÓN

COMPLETAR

Fundamento jurídico: teorías:

a) Teoría del Cuasicontrato: elaborada por Pothier. Entre todos los vecinos existe un
cuasicontrato tácito de vecindad, en virtud del cual nadie puede perjudicar a los demás ni
efectuar transformaciones que afecten a los fundos vecinos.
Críticas: no tiene sentido trasladar al campo del contrato o del cuasicontrato, lo que se
origina en los derechos reales. Las restricciones y limitaciones nacen de la ley, aun cuando
estén previstas en interés recíproco de los vecinos y esté a cargo de ellos invocarlas.
b) Teoría de la Culpa: el elemento culpa (subjetivo) no es exigido por la ley para consagrar la
restricción. La responsabilidad subjetiva nace cuando el propietario hace caso omiso de la
restricción establecida por la ley y causa un daño que debe resarcir.
Crítica: la restricción existe aunque no exista el peligro o daño actual o inminente.
c) Teoría del Riesgo Creado: también es insuficiente porque no siempre existe riesgo. Hay
casos de molestias que, a pesar de exceder la normal tolerancia, no aparejan riesgos o
daños graves. La restricción preexiste y es recién cuando se viola que se crea un riesgo, el
que por tal violación será subjetivamente imputable.
 d) Teoría del abuso del Derecho: según Colin y Capitant, la limitación o restricción tendría su
apoyo en la aplicación de la teoría del abuso del derecho.
Críticas: las relaciones de vecindad exigen la limitación del derecho del propietario o la
indemnización, aun en el caso de que el ejercicio del derecho no resulte abusivo.
e) Teoría de la existencia de conflictos de derechos: otros autores se fundan en la existencia
de conflictos de derechos entre los propietarios vecinos que hacen necesaria la existencia
de soluciones legales.
Críticas: la posibilidad de un conflicto entre partes, sean vecinos o no, es factor
permanente tenido en cuenta por el legislador. El conflicto siempre existe potencialmente
y prevenirlo o solucionarlo es misión de la ley, pero también las restricciones están
dispuestas, en interés recíproco de los vecinos, con la idea de hacer más confortable la
vida en sociedad.
f) Teoría de la Expropiación: se dice que cuando un inmueble, por la actividad que realiza el
propietario en él, altera las condiciones que hacen a la pureza del aire, o del medio
ambiente, creando una situación intolerable para sus vecinos, realiza una expropiación
privada de las comodidades de éstos quienes, por tanto, tienen derecho a una justa
indemnización.
Crítica: no siempre existe un interés, público o privado, que justifique la expropiación y
tampoco se da requisito alguno para la procedencia de ésta, ni se adquiere un bien o un
derecho real por parte de quien, al ejercer su derecho, causa trastornos o molestias a sus
vecinos.
g) Teoría de la Inmisión: se basa en el principio según el cual cada uno tiene derecho a hacer
en su terreno lo que le plazca, mientras no afecte o se inmiscuya en el fundo ajeno
lanzando sobre él cualquier tipo de sustancias.
Crítica: hay casos de inmisión en que nada afectan al goce del dominio, por ejemplo: las
hojas de los árboles.

CONCLUSIÓN: no resulta necesario tomar posición entre tantas doctrinas. Es una consecuencia de
la relatividad del derecho de propiedad que, como todo derecho subjetivo, debe ser ejercido
conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio.
El derecho de uno termina allí donde comienza el derecho de los demás, y esta afirmación
constituye el primer hito para fundamentar las restricciones.

El actual art. 2618 del Código Civil. Su análisis particular. Alcance. Soluciones legales:
(Hoy art. 1973 “Inmisiones”).En aras de la convivencia pacífica, el propietario debe soportar una
serie de incomodidades derivadas de los inmuebles vecinos, como ruidos, olores, luminosidad,
calor, trepidaciones, etc. Esa es una restricción al derecho de propiedad establecida “en el interés
recíproco de los vecinos”.
Pero esta obligación de soportar estas molestias, y la correlativa facultad de los vecinos de
producirlas, tiene un límite: la normal tolerancia. Cuando se excede dicho límite, aparece la
restricción a la facultad de producir estas molestias, que es independiente de toda idea de culpa
del vecino que las produce.
La ley 17.711 declara aplicable la norma no sólo en caso de ruidos, sino también en el supuesto de
humo, calor, olores, luminosidad, vibraciones o daños similares (la enumeración del artículo es
solo enunciativa). Además, ya no sólo los producidos por un “establecimiento industrial”, como
rezaba el anterior art. 2618, sino a los provenientes del “ejercicio de actividades en inmuebles
vecinos”.
El determinar cuándo el ruido excede la normal tolerancia es cuestión de hecho “teniendo en
cuenta las condiciones del lugar” y “según las circunstancias del caso”.
En caso de darse la situación de la norma el afectado puede recurrir al juez (es competente el del
lugar de situación del inmueble que produce las molestias), el que en procedimiento sumario
puede determinar según las circunstancias del caso, la indemnización de los daños o la cesación de
tales molestias. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el
respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las
exigencias de la producción.

Obras, trabajos, e instalaciones que pueden perjudicar al vecino. Régimen legal. Enumeración.
En forma detallada, el Código Civil se refiere a estas restricciones, reglamentándolas en forma tal
que las obras e instalaciones realizadas por el propietario no sean fuente de perjuicios para los
vecinos, asó como también impone la obligación al propietario de tolerar ciertas molestias por
obras realizadas en los fundos vecinos.
Art. 2616: “todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída o los materiales
que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de
satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare”.
Art. 2620: “los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo o un ataque a
su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban
hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y perjuicios”.
Art. 2627: “si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios u otro servicio provisorio en
el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo del que
construyese la obra la indemnización del daño que causare”.
Art. 3077: “el que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar
obreros por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo con la condición de satisfacerle cualquier
perjuicio que se le cause”.
Art. 1977. — «Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra». Si es
indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar
pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero
quien construye la obra debe reparar los daños causados.
■ Concordancias con la normativa anterior: Cód. Civil, arts. 2627 y 3077.
Análisis de la normativa anterior. La norma se relaciona con lo que dispone el art. 3077, en cuanto
a que se debe dejar pasar a los obreros del vecino que tenga necesidad de ello para edificar o
reparar su casa.
Análisis de la normativa del CCCN. La norma, en general, reitera el concepto del Código Civil,
reuniendo la noción contenida en el art. 3077, que regula las servidumbres de tránsito, en cuanto
a que debe permitirse el paso de las personas que trabajan en una obra.
Se trata de restricciones impuestas en interés de quien decide edificar o reparar inmuebles, sobre
la base de las relaciones de vecindad, pues de otro modo, en muchos casos tales construcciones o
reparaciones no podrían llevarse a cabo.
Las relaciones de vecindad imponen tolerar ciertas molestias, ya que no debemos olvidar que el
dueño puede ejercer las facultades inherentes a su derecho aunque privare a terceros de ventajas
o comodidades o aunque les ocasione algunos inconvenientes.
Ello importa considerar a la restricción con carácter provisorio e indispensable, conciliando el
interés de las partes involucradas en cuanto a la forma y tiempo en que deben ejecutarse las
obras.
Los arts. 2621 y siguientes del Código Civil. Utilización de las paredes medianeras o divisorias:
Art. 2621: “Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas,
letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas,
artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez
y salubridad de los edificios o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los
reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el art. anterior. A falta de
reglamentación, se recurrirá a juicio de peritos”.
Art. 2622: “el que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared medianera,
debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de 16 cm”.
Art. 2623: “el que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un
vacio o intervalo entre la pared y el horno o fragua de 16 cm”.
Art. 2624: “el que quiera hacer pozos con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o
no medianera, debe hacer un contramuro de 30 cm de espesor”.
Art. 2625: “aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa
depósitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infectantes, o infiltraciones
nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases fétidos o perniciosos, que no
resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni máquinas que lancen humo excesivo a
las propiedades vecinas”.
Art. 2626: “el propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le
sea indispensable o para hacerla más firme o para hacerla de carga, sin indemnización alguna al
propietario o condómino de pared debiendo levantar inmediatamente la nueva pared”.

La prohibición de plantar árboles sin guardar distancias determinadas:

La norma actual suprimió las distancias mínimas para los árboles (3 m) y arbustos (1m), en relación
a la pared divisoria, optando por una pauta subjetiva, como lo es la normal tolerancia.
Es el tope que fija el legislador, hasta el cual deben soportarse las molestias, y no deben exceder
de la normal tolerancia. Si el acto sobrepasa ese límite habrá que distinguir según sea posible o no
reducir la molestia. Si se la pueda disminuir y se omite hacerlo, hay un acto ilícito. Si, por el
contrario, ello no es factible, habrá entonces un acto excesivo que es objetivamente lícito.
Las molestias a las que refiere el artículo aluden, en general, a los perjuicios que pueden ocasionar
al vecino los árboles o arbustos, independientemente de la distancia a la que se encuentren, por
ejemplo, si producen humedad, absorben sustancias nutritivas, privan de luz y sol, etcétera. Están
comprendidos tanto los árboles plantados por el hombre como los que nacen naturalmente.
La norma concede dos opciones, que el árbol o arbusto sea retirado, o que se corten las ramas si
con ello es suficiente para evitar las molestias.
La norma adoptó similar temperamento que el Código Civil, respecto de las raíces, cuando ya han
penetrado en el fundo vecino.
La solución es acertada en razón de la mayor gravedad del daño que pueden provocar las raíces,
las que además suelen hacerse visibles en un determinado momento, muy probablemente cuando
el perjuicio ya está producido, y para evitar que se agrave, es razonable reconocer al afectado el
derecho de cortarlas.
Las ramas, en cambio, crecen paulatinamente y en forma perceptible, y de ese mismo modo se
produciría eventualmente el perjuicio, de suerte tal que el vecino tiene tiempo suficiente para
advertirlo y, consiguientemente, para solicitar al dueño del árbol que las corte.
Obligación de recoger el goteraje de los techos en fundo propio:
Art. 2630: “Los propietarios de terrenos o edificios están obligados, después de la promulgación
de este Código a construir los techos que en adelante hicieren, de manera que las aguas pluviales
caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios públicos, y no sobre el suelo del vecino”.
Si se quisiera imponer al fundo vecino que recibiera el goteraje de los techos, debería constituirse
una servidumbre de goteraje o stillicidium que es siempre convencional, no legal, y que aparece
reglada por los arts. 3094 al 3096 del CC.
Pero:
Cuando por la costumbre del pueblo, los edificios se hallen construidos de manera que las goteras
de una parte de los tejados caigan sobre el suelo ajeno, el dueño del suelo no tiene derecho para
impedirlo.
Una construcción semejante no importa una servidumbre del predio que recibe las goteras y el
dueño de él puede hacer construcciones sobre la pared divisoria que priven del goteraje al predio
vecino, pero con la obligación de hacer las obras necesarias para que el agua caiga en el predio en
que antes caía”.
La importancia de considerar la restricción y no servidumbre a la presente, implique que si por
cualquier causa la vieja construcción desapareciese, la nueva tendría que encuadrarse en el art.
2630, cosa que no ocurriría de tratarse de una servidumbre.

Precauciones de aislación y de consolidación:

De aislación: son casos de aislación los de los arts. 2622 y 2623, que se refieren a la construcción
de chimeneas, fogones, hogares, contra una pared medianera en los que se exige un contramuro
de ladrillo o piedra de 16 cm de espesor; para la de hornos o fraguas, se debe dejar un vacío o
intervalo de igual medida.
De consolidación: son casos de exigencia de consolidación el del art. 2624, que impone quien
quiera hacer pozos, con cualquier objeto, contra una pared medianera, debe hacer un contramuro
de 30 cm de espesor.

Luces y vistas. Concepto. Su régimen:

Se denominan luces a las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que
o permiten mirar sobre el fundo vecino, y vistas a aquellas aberturas o ventanas que permiten una
visión total del fundo vecino.

VISTAS:
Análisis de la normativa anterior:
Las vistas pueden ser de dos clases: derechas o de frente y oblicuas o de costado. Las primeras son
aquellas que se tienen en la dirección del eje de una ventana, de modo que al pararse de frente a
ella se puede mirar hacia el fundo vecino sin tener que mover la cabeza ni a la derecha ni a la
izquierda. Las segundas son aquellas que exigen colocarse en dirección diferente del eje de la
ventana para ver el fundo vecino, girando la cabeza a la derecha o a la izquierda.

Análisis de la normativa del CCCN:

Las vistas son puertas o ventanas que permiten la visual sobre el fundo vecino. La norma
condiciona su obligatoriedad a la existencia de disposiciones legales de carácter local que
dispongan otras dimensiones, pero mantiene las distancias previstas en el Código Civil, tanto para
las vistas frontales así como para las laterales, por considerar que éstas pueden ser más
perjudiciales que las luces, respecto de las que redujo la distancia.
En cuanto a la forma en que debe ser medida, si la vista es frontal los 3m se miden desde el límite
exterior o filo exterior de la pared, más cercano al inmueble colindante.
Si la vista es lateral, los 60 cm se cuentan, perpendicularmente, desde el límite exterior de la zona
de visión más cercana al inmueble colindante.
Idéntico criterio cabe aplicar para el caso que exista balcón, en cuyo caso, la distancia para la vista
frontal sobre el fundo de enfrente, así como la lateral sobre los de los costados, debe observarse
en todos los sentidos.

LUCES:
Análisis de la normativa anterior:
Establece una distinción según que las aberturas se encuentren o no en una pared medianera, en
cuyo caso el art. 2654, las supedita al consentimiento del condómino, y en tal caso queda
constituida una servidumbre atípica de vistas perfectamente lícita en los términos del art. 3000.
Mientras que si la pared divisoria no es medianera, o sea que es privativa de uno de los vecinos,
rige el art. 2655: "El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella
ventanas para recibir luces, a 3m de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de
hierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas". En el supuesto de que las aberturas
no reúnan los requisitos establecidos por el código, el lindero está facultado para demandar la
supresión o la modificación para compatibilizarlas con las exigencias legales.

Análisis de la normativa del CCCN:

Al igual que el artículo anterior, esta norma condiciona su obligatoriedad a la existencia de
disposiciones legales de carácter local que dispongan otras dimensiones. En este aspecto reduce la
altura de la restricción llevándola a 1,80 metros, tomada desde la superficie más elevada del suelo
frente a la abertura.
Si bien no efectúa distinción alguna en relación al tipo de pared que se trate, aludiendo a muro
lindero, lo cierto es que el art. 1981 del CCCN hace mención al muro privativo al referirse a la
privación de luces y vistas, con lo cual entendemos que esta restricción juega sólo en este tipo de
muros.
Partiendo de la noción que las luces están destinadas a dejar pasar la claridad o el aire sin que
pueda verse a través de ellas, se advierte que esta norma omite la previsión de las rejas de hierro,
contenida en el art. 2655 del Código Civil.

Excepción a distancias mínimas:

Las distancias mínimas indicadas en los arts. 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida
por elementos fijos de material no transparente.
El Código Civil no preveía excepciones a las distancias mínimas consideradas respecto de las luces
y vistas. Es posible, ahora no sujetarse a las distancias mínimas que prevén los arts. 1978 y 1979,
para las vistas y luces, respectivamente, cuando la visión está impedida por elementos fijos de
material no transparente.
Ello es lógico, pues la norma mediante esta restricción intenta impedir que se pueda mirar hacia el
fundo vecino, de modo que si la abertura o ventana está cerrada por algún elemento fijo y no
transparente, como podría ser un vidrio esmerilado, se cumple con el propósito perseguido por lo
que no se aplican entonces las restricciones previstas para ambos supuestos.

Privación de luces o vistas: “quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede
impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de
la luz o de la vista”.
Como se trata de una restricción al dominio y no de una servidumbre, el vecino no está autorizado
a exigir la supresión, pero conserva la facultad de levantar una pared que obstruya las ventanas en
cualquier momento, aun cuando con ello privare de luz al que las abrió.
La norma actual es coincidente con el principio sentado en el Código Civil. Debe tenerse presente
que sólo en el supuesto de que las aberturas no reúnan los requisitos establecidos por el Código,
el lindero está facultado para demandar la supresión o la modificación para compatibilizarlas con
las exigencias legales, sin embargo, ello no obsta a que en el ejercicio regular de su derecho de
dominio, levante una pared, aunque de ese modo prive de luz y vista al vecino que las abrió.

Propiedad y uso de las aguas. Nociones generales:

Concepto de Agua: es un compuesto incoloro, inodoro e insípido, formado por dos moléculas de
hidrógeno y por una de oxígeno, presente en la naturaleza en forma líquida, gaseosa o sólida.
Se considera agua (según Ley 25.688) a la que “integra el conjunto de cursos y cuerpos de aguas
naturales o artificiales, superficiales y subterráneas, las contenidas en los acuíferos, ríos
subterráneos y las atmosféricas”.

Derecho de Aguas: regla la creación, modificación, transmisión, y extinción de las relaciones

jurídicas aplicables al conocimiento, aprovechamiento, preservación y defensa del agua. De esta
forma regula actividades económicas como el riego, la navegación, la producción y la provisión de
energía eléctrica y agua potable, etc.

Aguas marítimas:
Desde el punto de vista de la Oceanografía, el mar se divide en 4 zonas:
 Intertidal: es la comprendida entre las más bajas y las más altas mareas normales. Es lo
que se conoce con el nombre de “playas de mar”.
 Nerítica: desde la bajamar hasta los 200m de profundidad.
 Batial: desde los 200m hasta más o menos los 2000m de profundidad.
 Abisal: desde los 2000m de profundidad en adelante.
Desde el punto de vista jurídico, debemos separar las aguas interiores (golfos, bahías y estuarios),
en los que la soberanía del Estado se ejerce con igual intensidad que sobre su territorio. Son
consideradas bienes del dominio público del Estado.
Respecto de las zonas del mar, (playa, mar territorial, zona contigua y alta mar; debiendo también
tener en cuenta la plataforma submarina).

Cursos de Agua:
Conforme a su caudal, los cursos de agua se clasifican en: ríos, arroyos y torrentes.
Río es el curso de agua con caudal abundante o considerable y perenne.
Arroyo es el curso de agua con caudal menos considerable que el río y más o menos perenne. Es
difícil precisar la distinción entre río y arroyo.
Torrente es el curso de agua con caudal vario producido casi siempre por lluvias y deshielos u que,
en consecuencia, generalmente está seco.
La distinción entre río y arroyo no se proyecta al campo jurídico, pues ambos tienen idéntico
régimen legal.
Con respecto al recorrido o curso del río o arroyo, éste puede ser nacional (íntegramente dentro
de un Estado) o internacional (corre entre dos Estados), sirviéndoles de límite o atravesando dos o
más Estados.
Algunas normas distinguen entre cursos de agua navegable y no navegable. Un curso de agua es
navegable jurídicamente, cuando físicamente puede navegarse y de hecho se navega,
independientemente de resolución administrativa alguna. Naturalmente que si el río físicamente
puede navegarse y existe resolución administrativa declarándolo navegable, será jurídicamente
navegable, aunque de hecho no se navegue.
Elementos constitutivos de los ríos:
Son dos: el agua (en estado líquido o sólido) y el cauce (es el lugar por donde corre el agua,
también llamado lecho, álveo o madre. Es una parte de la superficie terrestre que forma una
hondonada por donde el río corre normalmente).
Algunos autores distinguen en el cauce:
1) Piso o fondo: que es la parte más profunda y plana del cauce.
2) Ribera Interna: que se encuentra a ambos lados del piso, cuando el terreno se eleva y
exteriormente, marca el límite del río. A este límite se lo denomina, por eso, línea de ribera o cota.
3) Ribera externa: se encuentra donde termina la ribera interna, que algunos también llaman
margen. La margen o ribera externa no forma parte del río, de su case; la ribera interna sí.
Desde el punto de vista jurídico no interesa la distinción entre piso y ribera interna.
Si es importantísima la distinción entre ribera interna y externa o margen, porque allí acaba el río,
es decir, el dominio público y empieza, en principio, la propiedad privada.
La fijación de la línea de cota, de acuerdo con las directivas del CC, compete a la autoridad
administrativa nacional o provincial, según que los ríos pertenezcan a la Nación o a las provincias.
Si la autoridad administrativa infringe la ley, los particulares podrán recurrir a la justicia para que
se rectifique la línea de ribera o de cota.

Propiedad de los ríos:

A) Aguas pluviales:
Son las que provienen de la lluvia, ya sea inmediata o mediatamente, siempre que conserven su
individualidad y puedan ser determinadas.
No cumplen con este último requisito, por ejemplo, el agua de lluvia que cae en un río, en el mar,
la que va al interior de la tierra. En cada caso, siguen el régimen de las aguas del río, del mar y de
las aguas subterráneas respectivamente.

Distinción a establecer según que caigan en heredades particulares o lugares públicos:

 En heredades particulares: el art. 2635 determina que “las aguas pluviales pertenecen a
los dueños de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y les es libre disponer de
ellas, o desviarlas, sin detrimento de los terrenos inferiores”.
Las aguas de lluvia que caen o entran en terrenos particulares son, pues, privadas, y es
libre la disposición por parte del dueño del terreno donde cayeran o por donde corrieran,
pudiendo desviarlas, aprovecharlas todas, etc.
La última parte del art. 2635 debe interpretarse en el sentido de que el dueño del terreno
donde caiga o entre el agua de lluvia, “no puede emplearlas en un uso que las haga
perjudiciales a las propiedades inferiores”.
Confirma este criterio lo dispuesto por el art. 2634. Tener presente también lo
determinado por el art. 2647, con la salvedad de que no se comprenden las aguas
pluviales caídas de los techos o de los depósitos en que se hubieran recogido (art. 2648).
Asimismo juega el art. 2649.
 En lugares públicos: el art. 2636 dice: “todos pueden reunir las aguas pluviales que caigan
en lugares públicos, o que corran por lugares públicos, aunque sea desviando su curso
natural, sin que los vecinos puedan alegar ningún derecho adquirido”.
 Las aguas de lluvia en estas circunstancias, ¿son res nullis o cosas del dominio público?
Para algunos, son res nullis, susceptibles de apropiación por cualquiera. Para otros
pertenecen al dominio público, por el mismo principio de la accesión que se aplica a las
aguas pluviales caídas en heredades particulares, siendo el art. 2636 una especie de
reglamentación particular del art. 2341, que dispone: “las personas particulares tienen el
uso y goce de los bienes públicos del Estado o de los Estados, pero estarán sujetas a las
disposiciones de este Código y a las ordenanzas generales o locales”.
La distinción práctica entre ambas posturas es que, siendo del dominio público, estas
aguas pluviales podrían ser objeto de concesión; no, si fueran cosas sin dueño.
Naturalmente si las aguas de lluvia llegaran a correr por causes naturales, pertenecerían al
dominio público, por aplicación del art. 2340 inc. 3.

B) Aguas vertientes:
Art. 2637 del Código Civil Reforma Ley 17.711
Si bien el Código no les da una designación específica, la norma básica, es el art. 2637: “las aguas
que surgen en los terrenos de particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar
libremente de ellas y cambiar su dirección natural. El hecho de correr por los terrenos inferiores
no da a los dueños de estos derecho alguno. Cuando constituyen curso de agua por cauces
naturales pertenecen al dominio público y no pueden ser alterados”.
Se refiere a las aguas que surgen en los terrenos particulares estableciendo que ellas pertenecen a
sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su dirección natural. La
circunstancia de que corran por terrenos inferiores no da derecho a los propietarios de éstos, pero
ello debe entenderse así, mientras no formen un cauce natural. Si lo forman, entonces pertenecen
al dominio público, y ello es así aun cuando no constituya propiamente un río o arroyo.
Aun cuando el propietario, según el art. 2637, puede hacer uso libre de las aguas que brotan en su
fundo, si las deja correr por los inferiores, no puede darle un uso que pueda resultar nocivo o
perjudicial para aquellos que las reciban (art. 2638).
Si la fuente da origen a un curso de agua, o es el principal alimento de éste, el derecho de uso,
goce o disposición debe dejarse in situ, o sea en el lugar donde está la fuente misma, la corriente
de agua pertenece ya al dominio público y, en tal caso, no existe facultad de modificar el curso
natural de las aguas.

C) Aguas corrientes. Sistema del Código Civil y Comercial:

El inc. 3° del art. 2340 reformado por Ley 17.711 dice: “Los ríos, sus cauces, las demás aguas que
corran por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de
interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular de un
derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y
con sujeción a la reglamentación”.
Entre las aguas que corren por la superficie de la tierra están comprendidos los ríos, arroyos y
torrentes, distinguibles por el caudal y la perennidad o la intermitencia, según el caso.
Nuestra ley no exige que los ríos sean navegables un flotables, y tampoco impone el requisito de la
perennidad y, por tanto comprende a los torrentes que son corrientes de aguas de caudal mínimo
o nulo en determinadas épocas del año, pero que adquieren gran magnitud en otras en función
del régimen pluvial o de los deshielos producidos en la montaña en los meses de primavera y
verano, iniciándose en pequeños chorrillos, que se unen alimentando importantes caudales
(torrentes).
La extensión del dominio público comprende: las vertientes, las aguas termales, los glaciares, que
a veces pueden considerarse incluidos entre los ríos o lagos, según el caso.
Art. 2641: “Si los ríos fuesen navegables, está prohibido el uso de sus aguas, de que cualquier
modo estorbe o perjudique la navegación o el libre paso de cualquier objeto de transporte fluvial”.
Debe interpretarse que el uso es libre mientras no afecte la navegabilidad o flotabilidad del río.
Art. 2642: “Es prohibido a los ribereños sin concesión especial de la autoridad competente, mudar
el curso natural de las aguas, cavar el lecho de ellas, o sacarlas de cualquier modo y en cualquier
volumen para sus terrenos”.
Art. 2644:
ACTUAL Art. 1975. — «Obstáculo al curso de las aguas». Los dueños de inmuebles linderos a un
cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su
dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta
perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir
obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y
reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
Análisis de la normativa anterior. Los propietarios ribereños de los ríos o arroyos pueden usar el
agua con discreción, debiendo abstenerse de realizar obras que alteren o muden el curso de las
aguas. Si tales alteraciones fueren motivadas por caso fortuito, o fuerza mayor, corresponden al
Estado o provincia los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fueren
motivadas por culpa de alguno de los ribereños, que hiciese obra perjudicial, o destruyese las
obras defensivas, los gastos serán pagados por él, a más de la indemnización del daño.
Análisis de la normativa del CCCN. La norma sintetiza esta temática respecto del uso de las aguas,
sobre la base de considerarlas, navegables o no, como pertenecientes al dominio público del
Estado. Reitera los conceptos contenidos en el Código Civil, aunque omite toda referencia al uso
de las aguas propiamente dichas, limitándose a prohibir la realización de cualquier tipo de obra
que altere su curso, a menos que se trate de obras defensivas. En caso contrario, es decir
mediando culpa del ribereño, el perjudicado tiene derecho a realizar las obras necesarias para
volver el curso de agua al estado anterior, reclamándole al autor el costo de las mismas, así como
los daños que se hubieran producido. Regula también la hipótesis del caso fortuito o fuerza mayor,
al solo efecto de determinar que en esos casos el Estado debe hacerse cargo de los gastos
necesarios para volver las aguas a la situación anterior.

La expropiación por causa de utilidad pública. Concepto.

Etimológicamente “expropiar” significa “privar del dominio o de la propiedad” (del latín exponer:
fuera y proprietas: propiedad).
Como institución jurídica apunta al acto por el cual el Estado priva al titular de su derecho de
propiedad, con un fin de utilidad pública y mediante el pago de una justa indemnización y de los
perjuicios que se sigan inmediatamente de ella.

Fundamento:
En cuanto al fundamento de esta potestad del Estado se lo ha querido ver en el dominio eminente
y que no sería más que una manifestación de la soberanía, que se concreta en un derecho superior
y exclusivo dentro de su propio terreno. Esta tesis se ha dejado de lado en la actualidad pues si se
aplicara en todo su rigor, hasta impediría exigir indemnización alguna, y también recuperar la cosa
cuando no se la destina al fin de utilidad pública.
Se habla asimismo de colisión entre el interés colectivo y el privado, de la cual debe resultar
triunfante el primero; también de un consentimiento presunto” prestado por los miembros que, al
formar parte de la colectividad, aceptan la expropiación que ella impone por ley. Se encuentra
también justificativo en los fines del Estado, el cual no podría cumplir con su obra de bien común
si no contara con la facultad de expropiar y aun en el carácter relativo de la propiedad privada, con
función social.
Requisitos:
1) Declaración de utilidad pública, dictada por ley;
2) Previa indemnización.

Su régimen jurídico. El art. 17 de la C.N:

La expropiación aparece contemplada en el art. 17 de la C.N.: “la propiedad es inviolable y ningún
habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La
expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente
indemnizada… La confiscación de bienes queda borrada para siempre del Código Penal argentino”.

Los arts. 2511 y 2512 del Código Civil:

Art. 2511: “nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública, previa la
desposesión y una justa indemnización. Se entiende por justa indemnización en este caso, no sólo
el pago del valor real de la cosa, sino también del perjuicio directo que le venga de la privación de
su propiedad”.
Art. 2512: “cuando la urgencia de la expropiación tenga un carácter de necesidad, de tal manera
imperiosa que sea imposible ninguna forma de procedimiento, la autoridad puede disponer
inmediatamente de la propiedad privada, bajo su responsabilidad”.

Leyes provinciales:
En cuanto a su regulación legal, en el ámbito nacional está dada por la Ley 21.499 (sancionada y
promulgada el 17/01/77, que reemplazó a la anterior ley 13.264, que regía desde el año 1948.
En la esfera provincial, cada Estado la considera en su Constitución y en leyes locales relativas a la
materia.
Naturalmente, al estudiar su régimen jurídico, ha de tenerse también muy en cuenta a la
jurisprudencia, por su primigenia importancia en este instituto.
Por tratarse de una institución que encuadra dentro del Derecho Público, la ley establece que la
competencia para entender en los juicios de expropiación corresponde a los jueces federales con
jurisdicción en el contencioso administrativo.

La ley Nacional N° 21.499. Su análisis:

En 1948 se sancionó a ley 13.264 que rigió hasta 1977, fecha en que fue sustituida por la ley
21.499, con ámbito de vigencia en las expropiaciones realizadas por el Estado Nacional, ya sea que
tengan lugar sobre bienes existentes en la Capital Federal o que se trate de bienes ubicados en las
provincias y sean declarados de utilidad pública por la Nación para el cumplimiento de sus fines.
 Calificación de utilidad pública: la utilidad pública que debe servir de fundamento legal a la
expropiación, comprende todos los casos en que se procure la satisfacción del bien
común, sea este de naturaleza material o espiritual.
 Sujetos de la relación expropiatoria: podrá actuar como expropiante el Estado nacional;
también podrán actuar como tales: la Municipalidad de Bs. As., las entidades autárquicas
nacionales y las empresas del Estado nacional, en tanto estén facultadas para ello por sus
respectivas leyes orgánicas o por leyes especiales.
Los particulares, sean personas de existencia visible o jurídicas, podrán actuar como
expropiantes cuando estuvieren autorizados por la ley o por acto administrativo fundado
en ley.
 La acción expropiatoria podrá promoverse contra cualquier clase de persona, de carácter
público.
 Objeto expropiable: pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes o
necesarios para la satisfacción de la “utilidad pública”, pertenezcan al dominio público o
privado, sean cosas o no.
La expropiación se referirá específicamente a bienes determinados. También podrá
referirse genéricamente a los bienes que sean necesarios para la construcción de una obra
o la ejecución de un plan o proyecto.
Es susceptible de apropiación el subsuelo con independencia de la propiedad del suelo.
Igualmente son susceptibles de expropiación de inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal.
Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin
expropiar inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la
expropiación de la totalidad del inmueble.
 Indemnización previa: la indemnización sólo comprenderá el valor objetivo del bien y los
daños que sean una consecuencia directa o inmediata de la expropiación. No se tomarán
en cuenta las circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas,
ni el mayor valor que pueda conferir al bien la obra a ejecutarse. No se pagará lucro
cesante. Integrarán la indemnización el importe que correspondiere por depreciación de la
moneda y de los respectivos intereses.
 Procedimiento judicial: no habiendo avenimiento, el expropiante deberá promover la
acción judicial de expropiación. El proceso tramitará por juicio sumario.
Promovida la acción se dará traslado por 15 días al demandado.
Si existieren hechos controvertidos se abrirá la causa a prueba por el plazo que el juez
estime prudencial.
Las partes podrán alegar por escrito sobre la prueba.
Presentados los alegatos o vencido el plazo para hacerlo, el juez llamará a autos para
sentencia, la que deberá pronunciarse dentro de los 30 días de quedar firme aquella
providencia.
La sentencia fijará la indemnización tenido en cuenta el valor del bien al tempo de la
desposesión.
 Retrocesión: procede la acción de retrocesión cuando:
1. Al bien expropiado se le diere un destino diferente al previsto por la ley
expropiatoria;
2. No se le diere destino alguno en un lapso de 2 años desde que la expropiación
quedó perfeccionada;
3. El bien hubiere salido del patrimonio o de su titular por el procedimiento de
avenimiento.
 Expropiación irregular: procede la acción de expropiación irregular en los siguientes casos:
1. Cuando existiendo una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado lo
toma sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnización;
2. Cuando, con motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una
cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o
impedimento para disponer de ella en condiciones normales; y
3. Cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa indebida
restricción o limitación, que importen una lesión a su derecho de propiedad.
 Ocupación temporánea: podrá recurrirse a ella cuando por razones de utilidad pública
fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa determinados, mueble o inmueble.
 Puede responder a una necesidad anormal, urgente, imperiosa o súbita, o a una necesidad
normal no inminente.
La ocupación temporánea anormal puede ser dispuesta directamente por la autoridad
administrativa, y no dará lugar a indemnización alguna.
La ocupación temporánea normal podrá establecerse por avenimiento, de lo contrario
deberá ser dispuesta por la autoridad judicial, a requerimiento de la Administración
Pública. Apareja indemnización.

BOLILLA 7

El dominio imperfecto. Concepto. El art. 2507, 2da parte, y el art. 2661 del Código Civil.
Análisis de la normativa anterior: el art. 2507 del Cód. Civil dividía al dominio en pleno o perfecto y
menos pleno o imperfecto, caracterizando al primero cuando es perpetuo, y la cosa no está
gravada con ningún derecho real hacia otras personas, mientras que el segundo es aquel que debe
resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre,
usufructo, etcétera.
El art. 2661, tomado de Freitas, volvía a definir al dominio imperfecto como "el derecho real
revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el
reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil".
Tampoco quedaba claro si todos los derechos reales sobre cosa ajena desmembraban al dominio.
Análisis de la normativa actual: El CCCN supera la discusión que planteaba el Código Civil ya que es
contundente: si la cosa (mueble o inmueble) está gravada con cargas reales, hay dominio
imperfecto. Por ende, si hay una hipoteca, también para el dueño su dominio es imperfecto.
El dominio cuando es perpetuo se llama "perfecto"; en tanto que se lo denomina "imperfecto"
cuando no cumple esta condición porque debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condición o si estuviere gravado respecto de terceros con un derecho real.
Ejemplos del primer caso son el dominio fiduciario y el dominio revocable, y del segundo, el
dominio gravado con derechos reales.
El dominio pleno es el derecho real de mayor contenido, ya que su titular goza de la más amplia
cantidad de facultades que se pueden ejercer sobre una cosa, y se caracteriza por ser absoluto,
exclusivo y perpetuo.
Ahora bien, los tres casos de dominio imperfecto (fiduciario, revocable y gravado) afectan en
alguna medida a dichos caracteres. Tratándose del dominio fiduciario y del revocable, es el
carácter perpetuo el que se haya disminuido, pues aquí el derecho no está sujeto, en principio, a
durar indefinidamente, sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la
condición resolutoria a la cual está subordinado.
Los diversos casos de cargas reales limitan al dominio en su absolutez, ya que, en mayor o menor
medida, el propietario se halla impedido de usar, gozar o disponer de la cosa en la forma en que
podría hacerlo si no se la hubiese gravado con algún derecho real. En este caso, no hay división
cuantitativa entre varias personas por partes alícuotas, sino cualitativa, según que existan otros
titulares para el ejercicio de ciertas facultades; la existencia de un derecho real a favor de otro
para quien la cosa es ajena, comprime y cercena el derecho del titular de la cosa propia.
En nuestra opinión, las desmembraciones no afectan el carácter exclusivo del dominio, pues si así
fuera se trataría de un condominio, y no de un dominio imperfecto. El carácter exclusivo se refiere
a la imposibilidad de que coexistan dos derechos de dominio sobre una cosa. Conforme a ello, las
desmembraciones de que pudiera ser objeto el derecho de dominio no afectarían ese carácter,
pues aun cuando se lo grave con algún derecho real, aquél seguiría perteneciendo a una sola
persona.

Clasificación. Especies. El nuevo art. 1964:

El concepto de dominio imperfecto está consagrado en el art. 1946. La norma en análisis aclara
cuál es el régimen normativo del dominio revocable, del fiduciario y del desmembrado. La
enumeración tiene carácter taxativo.
El dominio revocable será examinado en los artículos siguientes, en tanto que el desmembrado
constituirá materia de análisis al desarrollar cada uno de los derechos reales sobre cosa ajena.
Por último, el fiduciario es tratado en el Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, junto al contrato
de fideicomiso. Compartimos la opinión de quienes entienden que, desde el punto de vista
metodológico, hubiera sido preferible el tratamiento del dominio fiduciario en este Capítulo, luego
del dominio revocable.
El art. 1964 utiliza el calificativo de dominio "desmembrado", terminología del Código Civil y que
no figura en los arts. 1888 y 1946 en los que se utilizan las expresiones "carga real", "gravámenes",
y "cosa gravada". Cabe interpretar que dominio gravado o desmembrado tienen el mismo
significado, esto es, que el dominio soporta la constitución de un derecho real sobre cosa ajena.
Corresponde también recordar que el dominio se presume perfecto, de modo que quien alega la
existencia de un caso de dominio imperfecto carga con la prueba.
El CCCN mantiene los conceptos y clasificaciones del Código Civil, sin perjuicio de advertir que el
dominio fiduciario, antes regulado por la ley24.441, ahora pasa a estar reglamentado en el CCCN. .

A) Dominio Fiduciario. Definición legal:

Art. 1701: Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso,
para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
La definición del dominio fiduciario, como modalidad de dominio imperfecto, encontraba su sede
en el art. 2662 del Cód. Civil (texto según ley 24.441).
Aunque el contenido de la norma del CCCN analizada no difiere de su antecedente, el art. 1701 (y
las normas que le siguen) constituye una innovación de método, ya que no se regula al dominio
fiduciario dentro del marco de los derechos reales, sino como parte del contrato de fideicomiso (lo
que ha motivado alguna crítica en la doctrina)

Normas aplicables: son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en
general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código.
La norma es tributaria de la opción de método indicado en el artículo precedente. No obstante la
regulación en el contrato de fideicomiso, el dominio fiduciario es un derecho real, y especie del
derecho de dominio.

Facultades: el titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los
actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas.
La norma anotada también encuentra su explicación en el art. 1688. La actuación del fiduciario en
el marco de lo previsto expresa o implícitamente por el contrato se asimila a la del dueño
perfecto. No verificada la actuación del fiduciario en las condiciones indicadas, el tercero de buena
fe y a título oneroso no se verá afectado, sin perjuicio de la responsabilidad del fiduciario.
Art. 1705.— «Irretroactividad». La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo
respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de
buena fe y título oneroso.
Concordancias con la normativa anterior: Cód. Civil, arts. 2670 y 2672 (texto según ley 24.441).
Análisis de la normativa anterior. El art. 2670, en su redacción por la ley 24.441, preveía la
excepción a la regla de efecto retroactivo de la revocación del dominio imperfecto, y el art. 2672,
la protección de ciertas enajenaciones.
Análisis de la normativa del CCCN. El art. 1705 reitera la diferencia del dominio fiduciario con el
dominio imperfecto. Ello, siempre en el ámbito de los actos no protegidos por la regla del art.
1688 del CCCN.
Art. 1706.— «Readquisición del dominio perfecto». Producida la extinción del fideicomiso, el
fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño
perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.
■ Concordancias con la normativa anterior: No existen concordancias.
Análisis de la normativa anterior. Sin previsión expresa que establezca el principio indicado por la
norma.
Análisis de la normativa del CCCN. La norma es novedosa. Ante la extinción del fideicomiso, para
que el fideicomisario o quien tenga derecho a la cosa adquiera el dominio, no es menester la
tradición, ya que el fiduciario se convierte automáticamente en tenedor; se trata de un caso de
constituto posesorio (véase el art. 1892, y el art. 1968 para el caso de dominio revocable; Kiper
Lisoprawski, El fideicomiso en el Proyecto..., cit., señalando además que la palabra "readquisición"
está mal utilizada, ya que el fideicomisario adquiriría por primera vez).
Art. 1707. — «Efectos». Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto
todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extinción es retroactiva el
dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.
■ Concordancias con la normativa anterior: No existen concordancias.
Análisis de la normativa anterior. Sin previsión expresa que establezca el principio indicado por la
norma.
Análisis de la normativa del CCCN. La norma anotada presenta soluciones derivables de los
principios establecidos por los preceptos que la anteceden, vinculados con la distinción de actos
que prevé el art. 1688.

El fideicomiso:
Art. 1666. — «Definición». Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,
transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada
fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en
el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.
El art. 1° de la ley 24.441 había sido observado por la doctrina más por cuestiones de precisión en
la redacción que por disputas sustanciales. Así, el "transmita" de la norma derogada no era
consistente en su tenor literal con el carácter consensual del contrato, y originó algún debate
innecesario sobre la cuestión. Por otro lado, se identificaba de una manera promiscua al
fideicomisario, refiriéndolo juntamente con el beneficiario o fiduciante que tomaban ese rol.
La norma analizada del CCCN reemplaza el "transmita" del art. 1° de la ley 24.441 por "transmite o
se compromete a transmitir", con el sentido explicado más arriba. Asimismo, se elimina el carácter
determinado de los bienes, atento a la posibilidad que ya preveía el art. 4° de la ley 24.441. Se
distingue además con mejor técnica la figura del beneficiario del contrato (quien aprovecha, en
términos económicos, el patrimonio fideicomitido), de la del fideicomisario (que es quien recibe el
patrimonio fideicomitido en el supuesto del acaecimiento del plazo o condición del contrato).

Fideicomisante (constituyente)
Fideicomiso (objeto)
Fiduciario (cumple la condición del fideicomiso)
Beneficiario final (recibe la cosa una vez cumplida la condición o plazo).

Antecedentes históricos. Análisis crítico:

La institución de origen romano, tendría a superar la imposibilidad de dejar a una persona
determinada un bien, dado las múltiples incapacidades que existían, derivadas de la edad o el
estado civil, para que cuando estas sean superadas, pudieran adquirir el bien que se destinaba.
Entre tanto se hacía fe a una persona de confianza para que entregara el bien a la persona a la que
estaba destinada, cuando fuera posible.
Se opinaba que el único supuesto de dominio fiduciario que existía en nuestro derecho positivo
era el de los bienes reservados. La reserva en nuestra legislación sólo se aplicaba a los bienes que
el conyugue viudo heredara de los hijos del primer matrimonio (debiendo “reservarlos” para los
hijos del primer matrimonio). El problema que se presentó con esta institución fue el de reserva:
para algunos, se trataba de un dominio fiduciario.
Para otros se trata de un usufructo legal donde el padre sería el usufructuario, y los hijos del
primer matrimonio los nudos propietarios.
Habiendo la ley 17.711 derogado los artículos que en el Código Civil y en la Ley 2393 de
matrimonio civil que se referían a este instituto, dicha figura quedaría sin aplicación práctica en la
actualidad.

La reforma del art. 2662 del Código Civil. Ley 24.441/95. El capítulo 31 Título IV del Libro III de la
Ley 24.994:
En el sistema del Código Civil existen 3 intervinientes: el constituyente, que es quien crea la
propiedad fiduciaria; el fiduciario, que es el titular de este dominio imperfecto, que recibe la cosa
del constituyente para transmitirla a un tercero, que es el fideicomisario, una vez cumplido un
plazo o condición resolutorios.
El fideicomiso, según esta disposición, sólo puede crearse por actos entre vivos, y relativamente a
cosas determinadas. Están prohibidos los fideicomisos universales y los establecidos por un acto
de última voluntad.
La ley 24.441 ha derogado el sistema establecido por Vélez: el art. 73 sustituye el art. 2662 del
Código Civil por el siguiente: “dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso
constituido por contrato o testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el
testamento o la ley”.
Dice el art. 1° de la ley 21.441 que: “habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita
la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en
plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
Según el art. 4° , inc. c de la ley el plazo o condición a que se sujeta el “dominio” fiduciario nunca
podrá durar más de 30 años desde su constitución (salvo que el beneficiario fuere un incapaz,
“caso en el que podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad”). Este es el plazo
máximo, es claro que la condición puede cumplirse en un tiempo inferior.
B) Dominio revocable. Concepto legal. El art. 1965 del Nuevo Código Civil y Comercial:
Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño
debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de 10
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o
incierto. Si los 10 años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.

Análisis de la normativa anterior: el dominio revocable es una clase de dominio imperfecto que, al
igual que el dominio fiduciario, debe resolverse cuando se cumple una condición resolutoria o
vence un plazo resolutorio.
Puede recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles. Asimismo, puede reconocer como
fuente un acto entre vivos o una disposición de última voluntad. En el primer caso, el título puede
ser un contrato oneroso como la compraventa, por ejemplo, el pacto de retroventa, el pacto
comisorio, entre otros; o gratuito, como la donación, en los supuestos de revocación por
ingratitud del donatario, de incumplimiento de los cargos, etcétera.
Al respecto, Vélez recordaba en la nota al art. 2663 que el dominio es por su naturaleza
irrevocable y sólo por excepción es revocable, por ejemplo, cuando el vendedor se ha reservado
durante un plazo la facultad de dejar sin efecto el contrato, o la facultad de volver a tomar la cosa
vendida devolviendo el precio recibido. Agregaba el codificador, con cita de Maynz, que el dominio
es irrevocable, y que no puede oponerse razón alguna para que las partes que contratan la
enajenación de una cosa no puedan poner condiciones o plazos resolutorios del dominio que
transmite la una y adquiere la otra.
El art. 2663 del Cód. Civil aludía a dos supuestos de revocabilidad: el caso en que el dominio ha
sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido, y cuando el
actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título.
Puede ser que la causa esté mencionada en el mismo título, como ocurriría con el cumplimiento
de la condición resolutoria o que la revocación resulte por imperio de la ley, unida a la voluntad de
la parte, sin necesidad de que ella conste en el título de la obligación, como sucede en el caso de la
revocación de la donación por ingratitud del donatario.
Existen, pues, condiciones resolutorias tácitas o implícitas, es decir, no estipuladas expresamente
por las partes sino que son impuestas por voluntad de la ley, y tales son las cláusulas legales que
menciona el Código Civil empleando la terminología de Freitas.
La condición o el plazo deben ser resolutorios, ya que si fueran suspensivos no habría adquisición
del dominio.

Ahora bien, en el CCCN, que mantiene la noción de dominio revocable consagrada en el Código
Civil, hemos advertido las siguientes diferencias entre aquella clase de dominio y el fiduciario, sin
perjuicio de que pudieran existir otras de menor relevancia. Entre ellas, podemos citar:
a) En el dominio revocable sólo existen dos personas: el transmitente que se convertirá a
posteriori en revocante, y el dueño revocable que es el titular del dominio imperfecto revocable.
Es el propio transmitente quien, de cumplirse el evento resolutorio, recuperará la propiedad plena
o perfecta de la cosa transmitida. En el dominio fiduciario, en cambio, la cosa debe transmitirse al
fideicomisario, figura que puede recaer en el beneficiario, un tercero, o en el anterior propietario
(fiduciante).
b) El dominio revocable no sólo puede nacer de la voluntad de las partes (como es el dominio
fiduciario), sino también de la ley, por ejemplo, cuando la revocación de las donaciones está
basada en la ingratitud del donatario, o la previsión respecto del pacto comisorio implícito para las
cosas inmuebles.
c) En el dominio revocable, en principio, los efectos de la resolución operan con efecto retroactivo
(art. 1967), excepto cuando se trate de adquirentes de buena fe y a título oneroso de cosas
muebles no registrables, mientras que en el dominio fiduciario la regla es la contraria.
d) Las cosas transmitidas fiduciariamente forman un patrimonio separado del resto de los bienes
del fiduciario, en tanto que las que ingresan en virtud de un dominio revocable se confunden del
resto del patrimonio de su titular.
e) El dominio fiduciario tiene un plazo máximo de 30 años (salvo excepciones), mientras que el
dominio revocable está limitado a 10 años.
í) En el dominio fiduciario se pueden establecer prohibiciones de enajenar.
g) El fiduciario sólo puede disponer cuando "lo requieran los fines del fideicomiso", limitación que
no existe para el dueño revocable.
En cuanto a la duración del dominio revocable, debemos recordar que el plazo es fatal, en tanto
que la condición está sujeta al acaecimiento de un hecho incierto, que no se sabe si se producirá;
puede ocurrir o no (v. gr., que un sujeto se reciba de médico, que el barco llegue de Asia, etc.).
Para evitar la incertidumbre, el CCCN pone un plazo máximo de espera. Si la condición se cumple
antes de los 10 años, allí acaba el dominio revocable. Si no se cumplió, se la tiene por cumplida al
cabo de ese tiempo, y "... el dominio debe quedar definitivamente establecido". Cabe entender
que se la tiene por fracasada, y que el dueño revocable (sujeto a resolución) es quien se queda con
la cosa, pero ahora el dominio es perfecto.
El plazo se debe computar desde la fecha del título constitutivo. El Código prefiere la fecha del
título a la de la tradición, aunque se supone que ambas coinciden. Si no fuera así, se haya hecho
entrega de la cosa antes o después, es la fecha del título la que importa a este fin.
Ahora bien, aun cuando el CCCN, al igual que el anterior, guarda silencio sobre el tema, es
indiscutible que el dominio revocable puede extinguirse por otras causales, propias de la extinción
del dominio pleno o perfecto, por ejemplo, la destrucción total de la cosa, la muerte si fuera
animada, la puesta fuera del comercio, la expropiación por causa de utilidad pública, el abandono
de una cosa mueble, la prescripción adquisitiva, la enajenación y la confusión.

Casos:
Los supuestos de dominio revocable permitidos en el Código Civil son la compraventa bajo
condición resolutoria; para los inmuebles, el pacto comisorio explícito, el pacto de retroventa, el
pacto de mejor comprador, la cláusula de arrepentimiento estipulada a favor del vendedor cuando
se hizo tradición de la cosa; para muebles e inmuebles: la reversión de las donaciones, la
revocación de las donaciones por supernacencia de hijos, y, en general, cualquier donación sujeta
a condición resolutoria expresa. En cuanto a la condición resolutoria implícita, menciona para
muebles e inmuebles la inejecución de los cargos impuestos al donatario o al legatario, la
ingratitud del donatario o legatario y, respecto sólo de inmuebles, la facultad resolutoria implícita
por incumplimiento.

Como se opera la revocación. Efectos:

Art. 1967-Efecto de la revocación: la revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto
retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino
en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
Análisis de la normativa anterior. La doctrina distinguía según que el dominio revocable recayera
sobre inmuebles o sobre muebles. Respecto de los primeros, regía el art. 2669 del Cód. Civil que
disponía que la revocación del dominio tendría siempre efectos retroactivos al día en que se
adquirió, "...si no hubiere en la ley o en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa
en contrario". O sea que, en principio, la revocación tenía efectos retroactivos, pero las partes
podían disponer lo contrario. En algunos casos, era la ley la que consagraba el efecto ex nunc,
como en la revocación de las donaciones por ingratitud del donatario (véase art. 1866).
Si la revocación tiene efectos retroactivos, corrían distinta suerte los actos de disposición y los de
administración. Así lo disponía el art. 2670 que decía: "Revocándose el dominio con efecto
retroactivo, el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas,
servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeído o el tercer
poseedor; pero no está obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposeído,
como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho. Quedan a salvo los actos de disposición
realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en la legislación especial".
En consecuencia, quedaban sin efecto las enajenaciones hechas o los gravámenes constituidos por
el propietario revocable, sin que los terceros que hayan contratado con él pudieran invocar
desconocimiento sobre el peligro que se cernía sobre ellos, porque las cláusulas revocatorias,
"... debiendo estar en el mismo instrumento público por el cual se hace la enajenación, no pueden
dejar de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del mismo instrumento que crea el
dominio del que lo transmite" (véase nota al art. 2663).
Precisamente como corolario de este efecto de la revocación es que la denominada "resolución de
los derechos del constituyente" aparecía como causal de extinción de todos los derechos reales
sobre cosa ajena. Los actos de administración, en cambio, debían ser respetados, por cuanto el
perjuicio que ocasionan es mucho menor.
Cuando la revocación no tenía efectos retroactivos por así disponerlo la ley o por haberlo
convenido las partes, quedaban subsistentes las enajenaciones y derechos reales que hubiera
constituido el dueño revocado (art. 2672).
En materia de muebles se aplicaba el art. 2671 que disponía: "La revocación del dominio sobre
cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores
pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tuvieren una obligación personal de
restituir la cosa". Se trataba de una simple aplicación del régimen propio de las cosas muebles, de
modo tal que sólo sufriría los efectos de la revocación el adquirente de mala fe o el titular de un
gravamen que él sabía que había sido constituido por quien no tenía derecho de hacerlo.
Análisis de la normativa del CCCN. En el CCCN, de acuerdo con el art. 1967, la revocación opera
con efecto retroactivo, lo que implica que todos los actos jurídicos otorgados por el dueño
revocable quedan sin efecto. Al respecto, nos parece útil recordar lo previsto por el Código para la
condición resolutoria: "... Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, el
cumplimiento de ésta obliga a la entrega recíproca de lo que a las partes habría correspondido al
tiempo de la celebración del acto. No obstante, subsisten los actos de administración y los frutos
quedan a favor de la parte que los ha percibido".
Esta norma confirma el principio general del art. 1967, fijando la retroactividad de la revocación
del dominio al día de la fecha en que se adquirió el dominio imperfecto. Es justo que así sea,
porque extinguido el título que había servido de base y antecedente a la transmisión de la
propiedad, ésta no puede ya subsistir. Por otro lado, los terceros no pueden alegar buena fe, ya
que obrando con diligencia hubieran podido conocer la situación del transmitente, cuando se trata
de cosas registrables. Además, en lo que hace a inmuebles, el subadquirente debe realizar el
estudio de títulos para conocer el estado jurídico del inmueble.
No obstante, si la cosa es registrable y el modo consiste en la inscripción constitutiva, para que el
anterior propietario readquiera el dominio sobre la cosa, deberá efectivizarse dicha inscripción.
Sin perjuicio de lo expuesto, habrá que diferenciar si se da sobre una cosa registrable o sobre una
cosa mueble no registrable, y si el acto es de disposición o de administración.
En efecto, si se trata de una cosa mueble no registrable, que no sea hurtada o perdida, el poseedor
de buena fe es su dueño, y si adquirió a título oneroso escapa a la acción reivindicatoria del
propietario anterior. Por ende, si el dueño revocable de un reloj se lo transmite a un tercero de
buena fe y a título oneroso, la revocación en este caso no tendrá efecto retroactivo, y el
subadquirente habrá adquirido un derecho mejor y más extenso que el que tenía su antecesor.
Como consecuencia de ello, el revocante sólo resultará victorioso en una acción de reivindicación,
si la cosa hubiese sido hurtada o perdida, o cuando mediare mala fe del subadquirente, extremo
que tendría lugar cuando el tercero conociera o haya podido conocer la existencia de la cláusula
resolutoria.
Otras excepciones, pueden hallarse en aquellas hipótesis en que la ley no fije lo contrario en un
supuesto determinado, y que las partes no hayan pactado expresamente en los actos jurídicos una
disposición en contrario. El ejemplo típico de la primera es la revocación de una donación por
inejecución de los cargos, en los términos y con el alcance previsto en el art. 1570. En cuanto a la
segunda excepción expresamente contemplada por la norma, corresponde decir que ello es una
derivación del principio de autonomía de la voluntad.
Otras dos excepciones surgen del art. 348. El revocante debe respetar los actos de administración
sobre cosas inmuebles o muebles, y el dueño revocable no tendrá obligación de restituir el objeto
del contrato al revocante.
Es importante destacar que si el dueño revocable celebró un contrato de locación, vencido el
contrato, el locatario tendrá que devolver la cosa al revocante y no a la persona con quien
contrató, debido a que si bien al advenimiento del evento resolutorio debe respetarse el acto
administrativo, esto representa un supuesto equiparable a la traditio brevimanu (art. 1923), en el
que el locatario que poseía para el dueño revocado lo sigue haciendo para el dueño revocante. A
este último le correspondería percibir los alquileres devengados a partir de la resolución.
Esto tiene su razón de ser en que en los actos de administración son menos graves, y en ellos no
existe obligación legal de exhibir el título del transmitente, como ocurre, por ejemplo, cuando se
presenta el locador como dueño.
La última excepción son los frutos percibidos, que no tendrán que ser restituidos, ni se ven
afectados por la retroactividad. En cambio, los frutos devengados con anterioridad y no
percibidos, así como los devengados con posterioridad al evento que revoca el dominio, le serán
debidos al revocante.
Finalmente, debemos aclarar que si bien se mantiene el sistema anterior, en lugar de aludir a las
cosas muebles, se indica que además que deben ser no registrables, para escapar a los efectos de
la retroactividad.

C) Dominio desmembrado. Su concepto:

Se da toda vez que sobre la cosa existen constituidos derechos reales, a favor de terceras
personas, por lo que en virtud ellas, limitan las facultades del propietario.
Como a consecuencia de estos gravámenes se han desgajado o desmembrado ciertas facultades
del derecho de dominio, las que restan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce
como dominio desmembrado, directo o también nuda propiedad. Y por su parte, esas facultades
desgajadas constituyen las denominadas desmembraciones del derecho de propiedad,
constitutivas de lo que se ha dado en llamar dominio útil.
El art. 2661, 2da parte del Código Civil y el art. 1964 del Código Civil y Comercial:
El art. 2661, 2da parte dice que el (dominio imperfecto) es el reservado por el dueño perfecto de
una cosa que enajena solamente su dominio útil”.
El art. 1964 utiliza el calificativo de dominio "desmembrado", terminología del Código Civil y que
no figura en los arts. 1888 y 1946 en los que se utilizan las expresiones "carga real", "gravámenes",
y "cosa gravada". Cabe interpretar que dominio gravado o desmembrado tienen el mismo
significado, esto es, que el dominio soporta la constitución de un derecho real sobre cosa ajena.

Distintos Supuestos:
Cuando existe sobre una cosa un derecho real de disfrute “usufructo, uso o habitación o
servidumbre” o uno de garantía “hipoteca, prenda o anticresis” aquí nos encontramos en
presencia de: por un lado, de un dominio desmembrado (el titular de la cosa gravada) y por el
otro, de una desmembración del dominio (la del titular de ese derecho real que grava la cosa).

El derecho real de Superficie:

Art. 2114- Concepto: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en
el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales.

Análisis de la normativa anterior. El Código Civil de Vélez en el art. 2521 consagraba el principio de
accesión que recepta el aforismo romano «superficies solo cedit». La regulación del derecho de
superficie habría roto el esquema de Vélez al permitir que el dueño de lo construido o plantado
sea una persona distinta del propietario del terreno sobre el cual se construye o planta. El art.
2614, por su parte, lo prohibió expresamente. En la medulosa nota al art. 2503, Vélez sintetiza las
razones por las cuales no acepta el derecho real de superficie.
Finalmente, el derecho real de superficie fue sancionado por ley 25.509, pero sólo como superficie
forestal, es decir, su objeto es lo forestal no comprendiendo la superficie edificada. Esta ley derogó
la prohibición de constituir superficie contenida en el art. 2614 del Cód. Civil. Se trataba de una ley
técnicamente muy imperfecta que no tuvo casi ninguna aplicación práctica.
El art. 2° de la ley 25.509 contenía la definición del derecho real de superficie forestal.
El art. 2114 del CCCN suministra en su definición algunos de los caracteres de este derecho:
a) Se trata de un derecho real con todas las ventajas que otorgan este tipo de derechos por la
relación directa con su objeto, entre otras.
b) Temporario: está sujeto a extinguirse luego de un determinado tiempo.
c) Es un derecho real inmobiliario: se necesita de un inmueble. Siempre va a existir de por medio
un inmueble ajeno.
d) Puede constituirse tanto para la superficie edificada como para la agraria (forestaciones,
plantaciones).
e) Otorga a su titular facultad de uso, goce y disposición material del derecho de plantar, forestar
o construir sobre lo plantado, forestado o construido.

El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
El CCCN en el art. 2115 dispone que las construcciones, plantaciones o forestaciones pueden
efectuarse sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble. El art. 2116 amplía el concepto y
establece que puede situarse con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. Interesa destacar
que permite que lo erigido pueda emplazarse con proyección al suelo o en el subsuelo. Y en
efecto, tan importante puede ser una obra que se realice sobre la faz del suelo como una
subterránea.
También permite que las obras se emplacen sobre construcciones ya existentes, aun dentro del
régimen de propiedad horizontal. Así, el propietario de una construcción podría conceder a un
tercero efectuar nuevos pisos sometidos a superficie, o podría el propietario de un edificio de
varios pisos constituir superficie sobre uno de ellos.
La superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte del mismo. Para ello se
deberá determinar precisamente en el título constitutivo la parte que resulte afectada a
superficie.
Se establece que el derecho de superficie puede comprender una extensión del inmueble afectado
mayor que la necesaria para la construcción, pero que sea útil para su aprovechamiento. Esta
disposición evita la constitución innecesaria de otros derechos reales, por ejemplo, las
servidumbres, evitando una multiplicación innecesaria de derechos reales.

A) Superficie forestal. La Ley 25.509:

La ley 25.509 agregó a la lista de derechos reales admitidos por nuestra legislación uno nuevo: el
derecho real de superficie forestal. Mariani De Vidal lo considera un derecho de doble
categorización, según la modalidad que adopte: la propiedad superficiaria es un derecho real
sobre cosa propia, el derecho a forestar es un derecho de disfrute sobre cosa ajena.
Es un derecho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición
jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y
hace propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes.

B) El derecho de superficie previsto por la Ley 24.994 Libro IV Título VII:

La ley 24.994 de reforma y unificación del Código Civil y Comercial, ha incorporado al Código, el
derecho real creado por la ley 25.509 de la superficie forestal, otorgándole un Capítulo propio y un
desarrollo a través de los artículos, pero que comprenden no solo la superficie forestal, sino
también el derecho real de superficie, es decir, que amplía su campo de actuación.

Modalidades:
Art. 2115: el superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o
construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular
del suelo.
Pueden distinguirse en el derecho de superficie dos vertientes:
 El primer aspecto es el derecho real de construir, plantar o forestar en inmueble ajeno que
lleva anejo el derecho de hacer propio lo incorporado. Obsérvese que no sólo es el
derecho de construir, plantar o forestar, sino que el mismo también comprende la
 facultad de hacer propio el resultante, que es lo que interesa al titular del derecho. En la
terminología de la superficie edificada es la llamada concesión ad aedificandum.
 El segundo aspecto es la propiedad separada: se contempla la posibilidad de adquirir la
edificación, plantación o forestación independiente del inmueble de emplazamiento.
La norma aclara que el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo. Eso es obvio dado que precisamente el efecto propio de la superficie es la
coexistencia de ambas propiedades.

Plazos:
Art. 2117: el plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de 70 años cuando se
trata de construcciones y de 50 años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde
la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no
exceda de los plazos máximos.
El CCCN entable un plazo máximo de 50 años para la superficie agraria, y uno máximo de 70 años
para construcciones. El término se cuenta desde la adquisición del derecho, la que se produce
como en todos los derechos reales que se ejercen por la posesión ante la concurrencia de título y
modo. Puede prorrogarse si no se exceden los plazos máximos.

Derechos de las partes:

Facultades del superficiario (Art. 2120): el titular del derecho de superficie está facultado para
constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la
propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con
separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y
gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante
el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
El art. 2° de la Ley de Superficie Forestal contemplaba los derechos de uso, goce y disposición
jurídica del titular y la facultad de gravar la superficie con derecho real de garantía. No era clara la
norma acerca de si la posibilidad de constituir derecho real se refería sólo a la propiedad separada
o también al derecho a construir, forestar o plantar.
La norma actual es clara sobre la posibilidad de constituir derechos reales de garantía tanto sobre
la propiedad superficiaria como sobre el derecho a construir, plantar o forestar. El derecho de
garantía se extingue fenecido el plazo de duración del derecho de superficie.
La segunda parte del artículo es de sumo interés. El titular del derecho a construir tiene la facultad
de afectar lo construido—salvo pacto en contrario—a propiedad horizontal. Luego puede
transmitir o gravar las unidades funcionales en forma separada —sin necesidad de consentimiento
del propietario— del suelo durante el plazo del derecho de superficie.

Facultades del propietario (art. 2121): el propietario conserva la disposición material y jurídica
que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
El dominus del inmueble sobre el que asienta el derecho de superficie sigue siendo propietario del
mismo, si bien limitado por la constitución del derecho de superficie. Por tanto, conserva la
disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. Así, podrá constituir sobre el predio
derechos reales o personales en la medida a que sean compatibles con el derecho del
superficiario. También podrá realizar actos materiales sobre el suelo. De este modo, por ejemplo,
si ha concedido en superficie el subsuelo podrá realizar actos sobre el terreno o efectuar
construcciones sobre el mismo. Estas facultades tienen como limitación que tales actos no deben
turbar los derechos del superficiario. Si lo hace, éste puede exigir el cese de la turbación.
Formas de Instrumentación:
Legitimación (art. 2118): están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de
los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Con referencia a la legitimación del condómino debe tenerse en cuenta que éste no podría
constituir por sí solo el derecho real de superficie sobre el inmueble común. Por importar un acto
de disposición necesitará el consentimiento de todos los comuneros (art. 1990, CCCN).
En cuanto a la propiedad horizontal, cuando se trata de construir nuevos pisos sobre una
edificación ya existente o sobre el terreno, debe tenerse presente que tanto el suelo como los
techos, azoteas y patios solares se encuentran previstos en el CCCN como cosas necesariamente
comunes (art. 2041, incs. a y c). El requisito de la unanimidad parece imponerse a tenor del art.
2052.
Adquisición (art. 2119): el derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y
puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por
usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título,
El artículo señala las siguientes formas de adquisición:
a) Contrato: puede ser oneroso o gratuito. Estos derechos pueden transmitirse por acto entre
vivos o mortis causa.
b) Usucapión: se prevé sólo la prescripción breve a los efectos de sanear el justo título.
Expresamente se excluye la usucapión larga.

Posibilidad de nueva constitución:

El CCCN entable un plazo máximo de 50 años para la superficie agraria, y uno máximo de 70 años
para construcciones. El término se cuenta desde la adquisición del derecho, la que se produce
como en todos los derechos reales que se ejercen por la posesión ante la concurrencia de título y
modo. Puede prorrogarse si no se exceden los plazos máximos.
No existirían inconvenientes siempre que se respete el máximo legal, contando a partir de la
constitución originaria e incluida la renovación.
Empero, si vencido el plazo máximo convenido y recuperado el dominio su carácter pleno, el
propietario quisiera construir un nuevo derecho de superficie, incluso a favor del mismo
superficiario, no parece que exista inconveniente para que así proceda.

Inscripción registral:
Según el art. 5 de la ley 25.509 el contrato de superficie deberá ser inscripto a los efectos de ser
oponible a terceros interesados, en el Registro de la Propiedad del Inmueble de la jurisdicción
correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción dominial
antecedente.
La inscripción no es constitutiva del derecho real, sino meramente declarativa.

Derechos Intelectuales. Concepto:

Es aquel meramente personal sobre los productos de la inteligencia, como el derecho de autor y la
patente de invención, para cuya efectividad están sometidos al registro y, por su expresión
económica, son susceptibles de transmisión inter vivos y mortis causa.
Puede definirse como un derecho a la explotación económica temporaria de la obra o de la idea
intelectual. El derecho a la creación del propio intelecto se encuentra protegido por la C.N. en el
art. 17, el que califica a su titular como propietario.

Naturaleza Jurídica:
  Algunos autores consideran al derecho intelectual como una especie de propiedad, es
decir, de derecho real, esta tesis es insostenible en nuestro Derecho, donde el derecho
real tiene como objeto un necesariamente una cosa, y es evidente que la creación
literaria, artística o científica no es un objeto material.
 Otra postura reconoce en estos derechos dos aspectos bien definidos:
Moral: extrapatrimonial, oponible erga omnes, inalienable y perpetuo, que comprende las
facultades relativas a la creación y paternidad de la obra, que da derecho a protegerse
contra el plagio, las mutilaciones, etc.
Patrimonial: cesible, temporario que contempla el derecho de explotar económicamente
la obra.
 Para otros es un derecho de la personalidad, porque la creación intelectual está
directamente vinculada con la persona del autor.

Régimen legal. La Ley 11.723. Análisis:

Régimen legal de la Propiedad Intelectual:
Producciones autorales protegidas: Artículo 1°. — A los efectos de la presente Ley, las obras
científicas, literarias y artísticas comprenden los escritos de toda naturaleza y extensión, entre
ellos los programas de computación fuente y objeto; las compilaciones de datos o de otros
materiales; las obras dramáticas, composiciones musicales, dramático-musicales; las
cinematográficas, coreográficas y pantomímicas; las obras de dibujo, pintura, escultura,
arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos,
planos y mapas; los plásticos, fotografías, grabados y fonogramas, en fin, toda producción
científica, literaria, artística o didáctica sea cual fuere el procedimiento de reproducción.
La protección del derecho de autor abarcará la expresión de ideas, procedimientos, métodos de
operación y conceptos matemáticos pero no esas ideas, procedimientos, métodos y conceptos en
sí.

Facultades: Art. 2°. — El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística,
comprende para su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de
representarla, y exponerla en público, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su
traducción y de reproducirla en cualquier forma.

Titulares del derecho de propiedad intelectual:

a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derecho-habitantes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan
sobre la nueva obra intelectual resultante.

Duración del derecho: el ejercicio de las facultades que le son inherentes son vitalicias para el
autor y limitadas en el tiempo para los herederos. La ley 24.870 modificó la ley 11.723 y
complementarias, extendiendo el plazo de 50 años, que ésta fijaba, a 70 años a contarse a partir
del 1ro de enero del año siguiente a la muerte del autor y en las obras en colaboración a partir de
la muerte del último colaborador.
Del registro de las obras: para adquirirse el derecho sobre las obras con las consecuentes
facultades, las mismas deber ser inscriptas en el Registro de la Propiedad Intelectual.

Art. 57. — En el Registro Nacional de Propiedad Intelectual deberá depositar el editor de las obras
comprendidas en el artículo 1°, tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los
tres meses siguientes a su aparición. Si la edición fuera de lujo o no excediera de cien ejemplares,
bastará con depositar un ejemplar.
El mismo término y condiciones regirán para las obras impresas en país extranjero, que tuvieren
editor en la República y se contará desde el primer día de ponerse en venta en territorio
argentino.
Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etcétera, consistirá el depósito en un croquis o
fotografía del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos,
fotografías y escenarios de sus principales escenas. Para los programas de computación, consistirá
el depósito de los elementos y documentos que determine la reglamentación. (Ultima parte
incorporada por art. 5° de la Ley N° 25.036 B.O. 11/11/1998).

Art. 58. — El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, será
munido de un recibo provisorio, con los datos, fecha y circunstancias que sirven para identificar la
obra, haciendo constar su inscripción.

Art. 59. — El Registro Nacional de la Propiedad Intelectual hará publicar diariamente en el Boletín
Oficial, la nómina de las obras presentadas a inscripción, además de las actuaciones que la
Dirección estime necesarias, con indicación de su título, autor, editor, clase a la que pertenece y
demás datos que las individualicen. Pasado un mes desde la publicación, sin haberse deducido
oposición, el Registro las inscribirá y otorgará a los autores el título de propiedad definitivo si éstos
lo solicitaren.

Art. 61. — El depósito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. Si éste no lo hiciere
será reprimido con una multa de diez veces el valor venal del ejemplar no depositado.

Art. 62. — El depósito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los derechos de
autor sobre su obra y los del editor sobre su edición. Tratándose de obras no publicadas, el autor o
sus derechohabientes pueden depositar una copia del manuscrito con la firma certificada del
depositante.

Art. 63. — La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho del autor
hasta el momento en que la efectúe, recuperándose dichos derechos en el acto mismo de la
inscripción, por el término y condiciones que corresponda, sin perjuicio de la validez de las
reproducciones, ediciones, ejecuciones y toda otra publicación hechas durante el tiempo en que la
obra no estuvo inscripta.
No se admitirá el registro de una obra sin la mención de su "pie de imprenta". Se entiende por tal,
la fecha, lugar, edición y la mención del editor.

Art. 64. — Todas las reparticiones oficiales y las instituciones, asociaciones o personas que por
cualquier concepto reciban subsidios del Tesoro de la Nación, están obligados a entregar a la
Biblioteca del Congreso Nacional, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 57, el ejemplar
correspondiente de las publicaciones que efectúen, en la forma y dentro de los plazos
determinados en dicho artículo. Las reparticiones públicas están autorizadas a rechazar toda obra
fraudulenta que se presente para su venta.
Del registro de propiedad intelectual:
Art. 65. — El Registro llevará los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su folio
correspondiente, donde constarán su descripción, título, nombre del autor y fecha de la
presentación, y demás circunstancias que a ella se refieran, como ser los contratos de que fuera
objeto y las decisiones de los tribunales sobre la misma.

Art. 66. — El Registro inscribirá todo contrato de edición, traducción, compraventa, cesión,
participación, y cualquier otro vinculado con el derecho de propiedad intelectual, siempre que se
hayan publicado las obras a que se refieren y no sea contrario a las disposiciones de esta Ley.

Art. 67. — El Registro percibirá por la inscripción de toda obra los derechos o aranceles que fijará
el Poder Ejecutivo mientras ellos no sean establecidos en la Ley respectiva.

Art. 68. — El Registro estará bajo la dirección de un abogado que deberá reunir las condiciones
requeridas por el artículo 70 de la Ley de organización de los tribunales y bajo la superintendencia
del Ministerio de Justicia e Instrucción Pública.

BOLILLA 8

El Condominio. Definición legal:

Art. 1983: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
El codificador ha desestimado la idea de una propiedad múltiple sobre la totalidad de la cosa,
aceptando una propiedad por cuotas o partes indivisas, con sujeto plural y objeto único.
El condominio es el derecho real sobre una cosa propia, mueble o inmueble, del que son titulares
dos o más personas y que, a diferencia del dominio, no se ejerce sobre el todo sino por partes
indivisas o ideales. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción. Como surge del propio texto legal, se trata de una presunción
que únicamente funciona en caso de duda, pudiendo caer por prueba en contrario, pues es iuris
tantum. Este principio se aplica no sólo para la distribución de los frutos, sino también para la
adopción de las decisiones sobre la administración y explotación de la cosa común, la contribución
a los gastos de conservación y reparación, y fundamentalmente, para establecer la participación
de cada condómino cuando llega el momento de la partición.
Al haberse adoptado el condominio romano, el Código Civil limitaba el derecho de cada
condómino a una parte indivisa. Ello significa que ninguno de ellos puede, durante la vigencia del
condominio, circunscribir el ejercicio de su derecho a una parte de la cosa físicamente
determinada. Cada comunero es titular de una cuota o parte indivisa, también denominada
doctrinalmente parte intelectual, abstracta, alícuota y expresada por una cifra. No se identifica con
ninguna parte material de la cosa, sino simplemente con una porción ideal, por ejemplo, una
mitad, un tercio, sin que se pueda establecer sobre la cosa qué parte de ella le corresponde a un
condómino y cuál a otro.
Cuando se habla de parte indivisa, no se hace más que echar mano de una expresión cómoda para
designar el haz de derechos y cargas de que es titular cada condómino. Siempre se traduce en una
cantidad (un quinto, un tercio), porque ésa es la medida en que se le reconocen ciertos derechos y
responsabilidades, por ejemplo, la proporción para responder por los gastos de conservación de la
cosa común. Cuando se habla de facultades sobre la parte indivisa, se está recurriendo a una
manera cómoda de expresar qué derechos puede ejercer cada condómino sobre la cosa común,
en la medida de su parte indivisa. El derecho se tiene sobre la cosa y no sobre una cuota ideal.
Sólo pueden ejercerse derechos, como el de enajenar o el de hipotecar, pero cuando el
condómino enajena o hipoteca, el objeto en uno y otro caso, tampoco es la parte indivisa. Siempre
enajena o hipoteca la cosa común, en la medida de su cuota.

Fuentes:
El condominio se constituye por:
Contrato: el condominio puede surgir en el supuesto de que varias personas adquieran en común
una o varias cosas. O cuando el propietario del todo transmite a otra una parte alícuota de su
derecho sobre la cosa.
Actos de última voluntad: serian aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega una
misma cosa a dos o más personas.
Legal: aquellos casos en los que la ley impone el condominio independientemente de la voluntad
de los particulares. Por ejemplo: condominio de muros.

Caracteres:
 Pluralidad de sujetos: el derecho de propiedad corresponde a “varias personas”, es decir,
que los titulares deben ser dos o más, de lo contrario estaríamos frente al dominio. Puede
tratarse de personas físicas o jurídicas.
 Unidad de objeto: aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del
condominio, como un solo objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre
todas.
 Existencia de partes ideales, abstractas, alícuotas, indivisas o cuotas partes: el derecho de
cada condómino lo es “por una parte indivisa”, es decir, que le corresponde por la mitad,
un tercio, etc. sin que pueda decirse, que él se asienta sobre parte alguna materialmente
determinada del objeto.

Naturaleza jurídica:
Teoría del cuasi contrato: entre los condóminos existe un cuasi-contrato que tiene especial
analogía con la sociedad.
Derecho diferente al de propiedad: existe entre los diferentes dueños de un estado de comunidad
que no concuerda con el carácter de exclusividad que debe tener el dominio.
Estado especial de la propiedad individual: una propiedad sujeta a las reglamentaciones que
permiten a los diversos titulares de ese derecho, usar y gozar del bien, enajenarlo, gravarlo, pero
limitadas tales facultades por el idéntico derecho de los demás condóminos.

El Código legisla el condómino separadamente del dominio, pero en verdad no se trataría de

derechos distintos, sino que el condominio no es más que un dominio de sujetos múltiples, en el
que encontramos igualmente los caracteres del dominio (absoluto, exclusivo y perpetuo) con las
adecuaciones de sus notas específicas.

Especies:
1. Condominio sin indivisión forzosa
2. Condominio con indivisión forzosa Temporario
Perdurable
3. Condominio por confusión de límites

Condominio sin indivisión forzosa. Noción:

Es aquel en el cual cualquiera de los condóminos en cualquier tiempo y sin depender de la
conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la partición
de la cosa común.
Art. 1996.
La división de la cosa común queda sometida a las reglas que regulan la división de la herencia, lo
que implica una remisión a lo dispuesto en el art. 2369, ss. y concordantes del Cód. Civil, que
regulan el modo como puede practicarse la partición. Es de destacar, sin embargo, que esta
remisión no es automática sino que operará en tanto las normas que integran el Título VIII del
Libro Quinto del CCCN "sean compatibles".
A partir de lo expuesto queda delineado un régimen en el que la partición se presenta como uno
de los modos como puede llevarse a cabo la extinción del condominio y cuyos rasgos más salientes
son:
a) que los efectos de dicho acto son declarativos y no traslativos de derechos (art. 2403; véase
nuestra glosa al art. 1998);
b) que la partición puede hacerse en forma privada, si todos los copartícipes están presentes y son
plenamente capaces (art. 2369), o judicial (art. 2371), pero a veces esta última vía se impone como
ineludible (véanse supuestos previstos en el art. 2371);
c) que existe, no obstante lo expuesto, un tercer modo de hacer la partición, que es a través de la
licitación (art. 2372), mecanismo éste que se hallaba originariamente contemplado en el Código de
Vélez (art. 3467), pero que fue excluido por la ley 17.711, y que consiste en el derecho de aquel de
los herederos que considera que uno de los bienes había sido tasado por debajo de su valor real o
afectivo, a ofrecer un valor mayor y a que ese bien pase a integrar su hijuela, y
d) que, como regla, la partición debe hacerse en especie, al punto que de ser factible ese modo de
dividir la cosa común ninguno de los copartícipes podría exigir su venta (art. 2374), mas si la
división material no fuere posible —porque se trata de una cosa que por sus especiales
características no admite división (v. gr., un anillo, un reloj de mano, etcétera) o porque su división
hace antieconómico el aprovechamiento de las partes (art. 2375)—, se impone su liquidación o
venta judicial (art. 2374).

Constitución:
COMPLETARRRRRRRRRRRRRRRRRRR

Facultades de los condóminos s/ la cosa común:

 Derecho de uso y goce de la cosa (art. 1986): las facultades de uso y goce están
doblemente limitadas por la necesidad de respetar el destino de la cosa y porque no se
realicen en el interés particular del condómino, con el consiguiente deterioro para el de
los otros. Esta norma rige en el supuesto en que nada se hubiese convenido por los
condóminos, pues normalmente acordarán entre ellos el modo de utilización de la cosa
común, compartiéndola en forma simultánea, si por las características ello fuera posible.
Inclusive, pueden pactar el uso sucesivo, en distintas épocas del año.
Tampoco puede un condómino obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los
restantes condóminos.
 Convenio de uso y goce (art. 1987): los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
Los comuneros, están facultados para convenir una partición de uso y goce, por cuanto
nada impide que ellos delimiten la parte del inmueble, proporcional a la porción indivisa y
 de la cual cada uno ha de gozar y usar. No habiendo tal acuerdo, no queda otra alternativa
que solicitar la partición.
Uno de los convenios posibles entre los condóminos es pactar el uso y goce alternado de
la cosa común, por ejemplo, la utilización de toda la cosa seis meses al año cada uno, o de
tal día a tal otro, o todo el verano uno y todo el invierno el otro. Al estar en juego sin
limitaciones la autonomía de la voluntad, los pactos pueden variar hasta el infinito.
También está permitido pactar que se ejercite el derecho de manera exclusiva y
excluyente sobre determinadas partes materiales. Si se trata de un edificio de pisos puede
convenirse el uso y goce de unos del primero y de los otros, del segundo. Igualmente sería
factible acordar el de los diferentes sectores de un campo dividido por un alambrado.
 Uso y goce excluyente (art. 1988): el uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida
mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes
condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.
Es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma
exclusiva, sin que los demás formulen oposición alguna.
Se acepta unánimemente la facultad de los otros comuneros de reclamar una
compensación, consistente en el valor locativo proporcional a su interés, por el uso
exclusivo y excluyente que alguno de ellos haga de la cosa común, hasta que el bien se
liquide o experimente alguna modificación la situación de la ocupación.
Puede formular el reclamo el que no tiene la más mínima intención de ocupar el bien
común, ya que la pretensión se sustenta en una circunstancia objetiva, como lo es el
aprovechamiento por parte de uno solo de los condóminos.
Por otra parte, el derecho puede ejercerse únicamente con proyección hacia el futuro, ya
que la pasividad de los condóminos con respecto a la ocupación gratuita por parte de uno
de ellos, importa consentimiento tácito con dicha ocupación. El condómino que ocupa la
cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la
voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les
debe. En consecuencia, debe pagarles el valor locativo que se fije judicialmente, desde la
fecha de reclamación por el o los condóminos excluidos, no así con relación al tiempo
anterior porque la pasividad importa un tácito consentimiento con dicha utilización
exclusiva del bien.
El artículo que anotamos exige que la oposición sea fehaciente y sólo beneficia al
oponente.
Podría la reclamación remontarse a una época anterior en los supuestos de carta
documento, intimación, u otro acto que manifieste expresamente la voluntad de obtener
una reparación por el uso exclusivo.
El pago del canon debe extenderse por todo el período durante el cual el condómino
mantenga el bien en la esfera de su poder, con la posibilidad de su utilización exclusiva sin
participación del otro.
 Actos de disposición y mejoras con relación a la cosa (art. 1990): la disposición jurídica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede
también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento.
No puede realizar sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella físicamente
determinada actos materiales de disposición sí no cuenta con el consentimiento de los
restantes comuneros. Con ese alcance le están vedadas las innovaciones materiales,
 prohibición que se aplica a toda modificación en el estado de hecho de la cosa, según una
corriente, mientras que otros autores, en cambio, consideraban que comprendía
únicamente las obras que tendientes a modificar el destino de la cosa común, por
ejemplo, si las obras disminuyeran el derecho de los otros condóminos, como una
construcción que reduzca notablemente el aire y las vistas. El condómino podría levantar
construcciones para su comodidad particular, siempre que no cause molestias a los demás
en el uso del mismo derecho de otra parte de la cosa.
En cuanto a los actos jurídicos, no puede enajenar ni gravar la cosa sin el concurso de
todos los condóminos. Está prohibido para cada uno separadamente transmitir la cosa,
por el todo o por una parte materialmente determinada, ya sea por actos a título oneroso
o gratuito, entre vivos o mortis causa.
Una novedad es la posibilidad de realizar mejoras, distinguiendo entre necesarias y útiles.
Las primeras pueden ser ejecutadas por cualquier condómino sin necesidad de contar con
el consentimiento de los demás. A pesar de la amplitud de los términos utilizados,
entendemos que como no se establece quién debe hacerse cargo del costo, por lo que en
principio deberían hacerlo todos, sería conveniente una comunicación previa bajo
apercibimiento de entender que existe conformidad en el supuesto de silencio. Una
mejora necesaria puede importar una inversión de gran magnitud en la época actual y lo
lógico es que, quienes en definitiva habrán de hacer la erogación, dentro de la urgencia de
la situación, tengan oportunidad de confrontar presupuestos, precios y condiciones de
pago.
En cuanto al derecho de hacer en la cosa mejoras útiles, están reconocidas a cada
condómino, pero concurre una gran diferencia con el supuesto anterior: están a cargo del
condómino emprendedor, deben cumplirse dentro de los límites del uso y goce de la cosa
común y servir a su mejor aprovechamiento.

Obligaciones. Responsabilidades:
1. Gastos (art. 1991): cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la
cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación
a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
Cada uno de los condóminos tiene la obligación de contribuir a los gastos de conservación y
reparación de la cosa común. Ordinariamente esta obligación debería cumplirse en el momento de
realizar el gasto, luego de haberlo acordado, por ejemplo, cuando convienen entre ellos una tarea
de refacción, juntos contratan a la persona o empresa encargada de ejecutarla y van efectuando
los pagos a medida que corresponde hacerlos. Sin embargo, con frecuencia ocurre que uno de los
condóminos asume la totalidad de los desembolsos por razones de urgencia, por ausencia de los
demás, por desinterés o por cualquier otro motivo. En este caso, el que hace el gasto puede
obligar a los copropietarios a restituirle lo que hubiera gastado en proporción a sus partes, pero es
admisible que convengan otro modo de participación.
Se suprime la facultad de abandono, es decir que ya no hay posibilidad de liberarse de estas
obligaciones por la renuncia al derecho, que equivale al abandono de la parte indivisa del
condómino deudor.
Se trata de obligaciones simplemente mancomunadas, pudiendo mencionarse como ejemplo la de
pagar los honorarios del administrador, pues entra dentro del concepto de gastos de
conservación.
2. Deudas en beneficio de la comunidad (art. 1992): Si un condómino contrae deudas en beneficio
de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros
para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda
por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde,
tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.
El artículo regula el caso de deudas contraídas en interés de los condóminos. A diferencia de la
hipótesis anterior, el acreedor al que refiere el artículo es un tercero, no un condómino.
La solución que impone la norma coincide con la plasmada en el régimen anterior: el deudor es el
condómino que contrajo la deuda, sin perjuicio de la facultad de repetir lo pagado con relación a
los demás copropietarios. La solución es lógica, pues de otro modo se configuraría un
enriquecimiento sin causa de esos otros comuneros. Quien contrajo la obligación no podría ser el
administrador de la cosa común, pues en tal caso habría actuado como mandatario de los
condóminos y de ese modo los habría obligado.
Ahora, si la deuda fue contraída, no por uno sino por todos los condóminos, resulta de aplicación
lo dispuesto en la segunda parte de la norma que distingue según que al contratar con el tercero:
a) se hubiese expresado la medida en que cada uno se obligó;
b) se haya pactado ex-presamente la solidaridad de la obligación o si, por el contrario,
c) nada se haya expresado al respecto.
En el primer caso, frente al acreedor responderán conforme a tal expresión, es decir, en la medida
de la cuota indicada, más allá de si coincide con la que realmente corresponde a cada uno; en el
segundo, la totalidad de la deuda podrá ser reclamada por cualquiera de los acreedores a
cualquiera de los deudores, quedando a salvo el derecho de quien pagó a reclamar el reembolso
de los demás y en el tercero, la obligación resultante es simplemente mancomunada y por tanto,
deberá dividirse en tantas partes iguales como deudores haya.

Administración de la cosa común:

Imposibilidad de uso y goce en común (art. 1993): si no es posible el uso y goce en común por
razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos
en asamblea deben decidir sobre su administración.
Si bien los condóminos tienen el derecho de usar y gozar de la cosa común, no podía descartarse
que ese uso y goce a que tenían derecho deviniese en los hechos imposible. A veces, ello resultaba
de "... la calidad de la cosa común...". En tal caso las características de la cosa impiden que todos
los comuneros puedan usarla y gozarla en forma conjunta e indistinta. Otras veces el obstáculo es,
ya no la calidad de la cosa, sino la voluntad contraria manifestada por otro de los condóminos. Se
trata del ejercicio del ius prohibendi, la oposición deducida por alguno de los demás comuneros.
Para estos supuestos, y siempre que los comuneros no hicieran uso de la facultad que tienen de
pedir la división (art. 2692), se establecen ciertas reglas de administración que, básicamente,
pasan por explotar la cosa a través de una administración o darla en locación (art. 2699). Los
condóminos pueden adoptar cualquiera de estas alternativas en una reunión a la que debían
concurrir todos ellos. Se trata éste de un requisito legal para la validez de la deliberación que hacía
al quórum de la asamblea.

Asamblea (art. 1994): todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.
En los casos en que el uso o goce de la cosa común fuese imposible, se dispone que la resolución
del asunto debe ser adoptada en el marco de una asamblea
Los comuneros deben ser fehacientemente notificados de la asamblea e informados de su
finalidad con una anticipación razonable, recaudo este último que no sólo tiende a aventar
sorpresas sino también a asegurar la concurrencia de todos los condóminos a la reunión. Estos
recaudos vienen a suplir la exigencia de la unanimidad del quórum, que implicaba que todos los
condóminos debían estar presentes en el acto para que, recién entonces, la reunión pueda
considerarse regularmente constituida.
En cuanto a la mayoría exigida para la toma de decisiones—salvo los supuestos en que se exija la
unanimidad- es la absoluta, no la simple. De ahí que no basta con que una propuesta supere a otra
si, en definitiva, no excedió el valor de la mitad de la cosa. La mayoría a considerar "no será
numérica" sino "en proporción de los valores de la parte" debe considerarse "el valor de las partes
indivisas", aclarándose que no obsta a ello la circunstancia de que uno sólo de los comuneros sea
titular de la mayoría del valor.
Mediando dos o más mociones igualmente apoyadas, se dispone que "debe decidirla suerte".

Frutos (art. 1995): no habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben
dividir proporcionalmente al interés de los condóminos,
La distribución proporcional de los frutos derivados de la cosa común encuentra su fundamento en
que el derecho de cada condómino se limita a la medida de su parte indivisa. Lógico corolario de
esta regla es la responsabilidad de cada condómino hacia los restantes comuneros por los frutos
que haya percibido en exceso a la estricta medida que le correspondía.
De todos modos, la regla de la división proporcional de los frutos era supletoria de lo que
convencionalmente los interesados o el causante pudieran disponer al respecto. De ahí que sólo a
falta de tales previsiones cobra virtualidad el principio consagrado en la norma.

Extinción del condómino: Casos.

Causas comunes con el dominio:
Como el condominio es el dominio de varios sobre una cosa, las causas de conclusión (absolutas o
relativas) van a ser las mismas que el dominio:
a) Causales absolutas:
-La destrucción o el consumo total de la cosa; si es parcial el derecho continúa sobre los
restos;
-Si la cosa es puesta fuera de comercio;
-Si se trata de animales domesticados que recuperan su antigua libertad o que pierden la
costumbre de volver a la residencia de sus dueños.
b) Causas relativas:
-Por la tradición en el caso de cosas muebles; por escritura pública seguida de la tradición
en el caso de enajenación de inmuebles;
-Cuando la propiedad se pierde y se atribuye a otra persona en virtud de la ley, en los
casos de transformación, accesión, prescripción.
-Por la transmisión judicial del dominio, cualquiera sea su causa, por ejemplo:
expropiación por utilidad pública.

Partición. Noción. Efectos:

La partición consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero, en
una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa.
Partición provisional: cuando el condominio es de indivisión forzosa o cuando los condóminos no
quisieran liquidarlo, pueden recurrir a la partición, no de la propiedad, sino del uso y goce de la
cosa.

Legitimación: los herederos, sus acreedores y todos los que tengan en la sucesión algún derecho
declarado por las leyes, pueden pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia, no obstante
cualquier prohibición del testador, o convenciones en contrario.

Restricción a la partición: aun existiendo indivisión forzada hay una restricción a esta facultad de
pedir en cualquier momento la partición: es el caso en que la división fuere nociva “por cualquier
motivo”, ella debe ser demorada “cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los
condóminos”.

Efectos de la partición: tiene simple efecto declarativo del derecho de los condóminos, es decir,
que tiene efecto retroactivo a la fecha de constitución del condominio. Se considera como si el
condominio nunca hubiera existido: se estable una ficción legal.

Respecto de quienes juega el efecto declarativo: sólo tiene lugar cuando la cosa en condominio o
parte de ella toca en lote a otro comunero.
En cambio no se da en el supuesto de que la cosa o cosas pasen a manos de un tercero, por
ejemplo, por una venta que le hicieran los condóminos, ese tercero no es condómino y su derecho
emana del contrato de compraventa y no de la partición.

Formas de hacer la partición: si todos los comuneros (o herederos) están presentes y son capaces,
puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente.
1. En especie (directa): existiendo la posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se
podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. La división de bienes no podrá hacerse cuando
convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes.
2. Por venta: si todos los condóminos están de acuerdo, la partición puede hacerse a través de una
venta aunque fuere posible la división en especie.
3. Extrajudicial: puede convenir hacerla extrajudicialmente, debe formalizarse por escritura
pública o instrumento privado homologado por el juez.
4. Judicial: la partición judicial se impone cuando:
a) Cuando hayan menores, aunque estén emancipados, o incapaces interesados, o ausentes
cuya existencia sea incierta;
b) Cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga partición
privada;
c) Cuando los herederos mayores y presentes no acuerden en hacer la división
privadamente.

Condominio con indivisión forzosa. Concepto legal:

Cuando la facultad de pedir la división en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una
causa derivada de la ley, de una convención o de una disposición testamentaria.

Fuentes. Causales de la indivisión:

El origen de la voluntad de los interesados o de la ley tiene importancia porque, la indivisión
surgida de la voluntad de los interesados es esencialmente precaria, tiene un término máximo que
no puede excederse (10 años) y se rige por las reglas del condominio normal. En cambio cuando la
indivisión se origina en la ley tiende a tener carácter permanente lo que motiva un régimen legal
propio y distinto del ordinario.

La división nociva. El art. 2001 del Código Civil y Comercial:

Partición nociva: “cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por
circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según
su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término
adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una
vez”.
Siempre que ese derecho sea ejercido abusivamente, en forma antifuncional o excediendo los
límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres, tal conducta va a provocar
también un caso de partición nociva.
Así invoca las situaciones que pueden dar lugar al funcionamiento de la figura, tales como
circunstancias graves, o que la partición sea perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico. Se requieren
circunstancias fácticas excepcionales, crisis extremadamente graves o una honda crisis económica
de carácter excepcional. El demorar la partición por nocividad es una cuestión de hecho librada a
la prudente apreciación judicial para evitar perjuicios a los propietarios.
Es importante que en la actualidad se ha puesto un límite temporal a la facultad del juez, por
cuanto puede disponer la postergación por un término adecuado a las circunstancias, pero el lapso
de paralización no puede exceder de 5 años, aun cuando es susceptible de ser renovado por una
vez.

La indivisión forzosa de origen extra-legal:

La indivisión forzada también puede nacer de una estipulación válida y temporal de los
condóminos. Y según el art. 1999 el condómino no pude renunciar a ejercer la acción de partición
por un tiempo indeterminado, pero les es permitido por un lapso que no exceda los 10 años. En
caso de establecerse un plazo mayor, de que no se fije plazo o tenga un plazo incierto, el mismo se
considerará celebrado por ese tiempo.
Los plazos que sean menores a 10 años pueden ser ampliados hasta completar ese límite.

Supuestos de la ley 14.394:

Dicha ley opera en el ámbito del derecho sucesorio:
ARTICULO 51. – Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los
bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o
de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que
constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los
herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. Cualquier
otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste.
El juez podrá autorizar la división, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin esperar el
transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta
utilidad o interés legítimo de tercero.

ARTICULO 52. – Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del
uso y goce de los bienes entre los copartícipes.
Si hubiere herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendrá
efecto hasta la homologación judicial.
Estos convenios podrán renovarse al término del lapso establecido.
Cualquiera de los herederos podrá pedir la división, antes del vencimiento del plazo, siempre que
mediaren causas justificadas.

ARTICULO 53. – Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,

agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge
supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a la división del
bien por un término máximo de diez años.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del
término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la
decisión.
Durante la indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente.
Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación construida o adquirida
con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los
esposos.

El art. 51 de la ley 14.394 facultaba al testador para imponer a sus herederos, aun forzosos, la
indivisión de los bienes hereditarios por un plazo no mayor de 10 años, así como el art. 2694 le
reconocía la posibilidad de establecer la prohibición de solicitar la partición, en el condominio
instituido por testamento, pero en este caso por un plazo no mayor de 5 años. Era factible su
reducción, al facultar a la parte interesada a solicitar ante el juez la división total o parcial, antes
de transcurrido el impuesto por el testador, siempre que mediaran circunstancias graves o de
manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero.
El art. 52 de la ley 14.394 establecía que los herederos podían pactar la indivisión por un plazo no
mayor de 10 años, renovable por el mismo lapso.
Al igual que en el caso anterior, se duplicaba el plazo autorizado por el Código Civil, pero como
contrapartida se facultaba a cualquiera de los herederos para solicitar la división antes del
vencimiento, siempre que mediaren causas justificadas. Además, les estaba permitido convenir
una partición temporaria de uso y goce de los bienes. En este supuesto, se entendía que el juez
debía ser menos severo en la apreciación de los motivos que fundan el pedido de división, ya que
a diferencia del caso anterior, no se habla de circunstancias graves o de razones de manifiesta
utilidad, sino, simplemente, de causas justificadas.
El art. 53 de la ley 14.394 autorizaba al cónyuge supérstite para imponer la indivisión por un plazo
no mayor de 10 años cuando se tratare de un establecimiento comercial, industrial, agrícola,
ganadero, minero o de otra índole que constituya una unidad económica, siempre que hubiese
sido adquirido o formado en todo o en parte por el cónyuge supérstite; o bien, cuando recaía
sobre la casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el
causante, siempre que haya sido residencia habitual de los esposos. También en esta hipótesis el
juez podía autorizar el cese de la indivisión antes del vencimiento del plazo fijado, si concurrían
causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión.

Límite legal de la indivisión:

El límite es de 10 años, pudiendo ser ampliado en el caso de haberse estipulado un plazo menor
hasta completar dicho término.
La intervención judicial. El art. 2002 del Código Civil y Comercial:
Art. 2002.— «Partición anticipada». “A petición de parte, siempre que concurran circunstancias
graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión
convenida u ordenada judicialmente”.
Si los condóminos o comuneros han convenido la indivisión o ésta ha sido impuesta por el juez en
el supuesto de nocividad, cualquiera de ellos queda facultado para peticionar el cese antes del
vencimiento del plazo fijado, a condición de que concurran circunstancias graves, que habrán de
ser meritadas de acuerdo con las circunstancias de hecho.

Indivisión forzosa de origen legal. Casos:

 Condominio de los accesorios indispensables para el uso común de dos o más heredades.
 Condominio de muros, cercos y fosos que separen heredades contiguas
 Condominio que recae sobre las partes comunes en los inmuebles sujetos a propiedad
horizontal
 División nociva

Condominios de accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades:

Art. 2004. — «Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables». Existe indivisión forzosa cuando
el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o
más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno
de los condóminos puede pedir la división.
Supone en este caso la existencia de dos propiedades exclusivas, y de una tercera afectada al uso
común e indispensable de las primeras. Tal sería el caso de un inmueble cuyos comuneros dividen,
pero dejan una parte para el uso común de los distintos lotes que se formaron a raíz de la
partición, por ejemplo, un dique o represa que surtirá de agua a todos.
Entre ejemplos más modernos, se presenta dentro del régimen de la propiedad horizontal con las
partes y bienes comunes, también los clubes de campo, en los que los bienes comunes y los
servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que, por lo tanto, no pueden
subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual.
El fundamento de la indivisión forzosa es la necesidad. Como las cosas están afectadas al uso
común de dos o más heredades, si sus dueños estuvieran facultados para solicitar la partición, se
crearía de hecho una imposibilidad de seguir usando de la cosa exclusiva. En definitiva,
corresponderá a los tribunales determinar en cada caso, si la cosa común es o no un accesorio
indispensable, ya que se trata de una cuestión de hecho.

Naturaleza jurídica:
Dejando de lado cierta doctrina francesa, Vélez considera que en estos casos existe un condominio
de indivisión forzosa y no una servidumbre, dado que no hay aquí una heredad dominante y otra
sirviente, “pues la indivisión forzosa no constituye una carga impuesta a la cosa indivisa, sino una
simple restricción a la facultad de pedir la división”.

Derechos y obligaciones de los condóminos:

Derechos:
Uso de la cosa común (2005): Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad
de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes
condóminos.
Los derechos de los condóminos, con motivo de la indivisión forzosa, son mucho más amplios que
los que les corresponden en el condominio normal u ordinario, de modo que cada uno de ellos
puede usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes, como si se tratare de una
cosa que le pertenece exclusivamente, pero bajo la condición de no hacerla servir para un uso
distinto de aquel a que ha sido destinada y de no atentar contra el derecho igual y recíproco de los
otros comuneros.
En cuanto a las facultades jurídicas, la regla consiste en que cualquier acto de esa naturaleza que
se realice sobre la cosa común, conlleva idéntica disposición sobre la cosa privativa. Así, por
ejemplo, no se podría enajenar la parte indivisa que se tiene sobre un pasillo o patio común, sin
disponer al mismo tiempo de la heredad en cuyo beneficio ha sido establecida la comunidad,
precisamente, por el criterio de necesidad absoluta que sirve de fundamento a la existencia de
esta figura.

Obligaciones:
El CCCN guarda silencio respecto de las obligaciones de los condóminos, pero aplicando por
analogía el régimen del condominio ordinario, así como lo establecido en materia de condominio
de muros, salvo convención en contrario, cada uno de ellos debe atender a los gastos de
reparación y conservación de la cosa común, en proporción a su respectivo interés.

Condominio de muros, cercos y fosos. Nociones generales:

Denominaremos paredes o muros linderos o separativos a aquellos que se encuentran edificados
en el límite de dos fundos contiguos pertenecientes a distintos propietarios.

Clasificación:
Muros desde el punto de vista físico:
 Muro encaballado: su eje coincide con la línea separativa de las heredades, por lo que el
muro vendría a quedar asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en terreno
del otro.
 Muro contiguo: uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los fundos, pero la
pared se asienta íntegramente en terreno de uno solo de los vecinos.
 Pared “próxima”: edificada íntegramente en terreno de uno de los vecinos, pero sin que
linde inmediatamente con la línea separativa delas heredades. Podríamos denominarlos
“muros o paredes próximas”.

Muros desde el punto de vista jurídico: (art. 2006)

El muro, cerco o foso se denomina:
 Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
 Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes;
 Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de
modo que el filo coincide con el límite separativo;
 Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
 Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
 De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
 De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
 Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción
en la superficie.
En general, la doctrina equipara los términos "pared" y "muro", resultando dicha identificación del
mismo Código, ya que si bien en el título del Capítulo 3 del Título VI hace referencia a "muros",
luego en el articulado, permanentemente utiliza ambos vocablos en forma indistinta.
Se denomina pared divisoria, separativa o lindera a aquella que separa o divide dos propiedades
contiguas. De acuerdo con el diccionario de la Real Academia Española, "divisorio" es lo que sirve
para dividir o separar, "separativo", lo que separa o tiene virtud de separar, y "lindero" es lo que
linda con algo o linde o lindes de dos terrenos, mientras que "linde" es el término o línea que
separa unas heredades de otras.
Se trata de un concepto genérico, que no tiene en cuenta la titularidad del muro, es decir, a quién
pertenece; ni tampoco su emplazamiento con respecto a la línea demarcatoria de los dos fundos.
Por lo tanto, la pared divisoria, separativa o lindera es susceptible de dividirse en diversas
especies.
A lo largo de ocho incisos el CCCN menciona distintos tipos de muros:
a) Alude al término genérico al que nos referimos a propósito del Código Civil;
b) encaballado: es el que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes; está
edificado, parte sobre el terreno de uno de los propietarios colindantes, y parte sobre el terreno
del otro, por lo que el eje coincide con la línea divisoria de ambos fundos;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo
que el filo coincide con el límite separativo; está totalmente asentado sobre el terreno de uno de
los propietarios linderos, de modo que el filo concuerda con el límite separativo de los dos
predios;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes; cuando
existe entre los dos linderos un condominio de indivisión forzosa sobre la pared edificada en la
línea separativa de las dos heredades y que, por supuesto, se extiende también al terreno en que
está asentado;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes exclusivamente.

El derecho de asentar la mitad de la pared propia sobre el terreno del vecino:

Tal derecho se desprende del art. 2007, que se refiere al encerramiento forzoso en las ciudades “al
que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”; y del art. 2008 al
referirse a las características del muro de cerramiento forzoso, si bien no determina el espesor del
mismo, se entiende que el muro debe encontrarse en el eje de ambos inmuebles, es decir, el muro
debe estar ubicado en mitades iguales, aunque se permite uno de los colindantes ampliar el
espesor tomando de su propio fundo el excedente.

Obligación de encerramiento en las ciudades:

Art. 2007. — «Cerramiento forzoso urbano». Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados
en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la
obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el
inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

El Código Civil consagra la facultad de asentar la mitad del muro que se levante sobre el terreno
del vecino, a condición de dar cumplimiento a una serie de requisitos (ubicado en núcleo de
población, hasta la mitad de su espesor, debe ser estable, aislante y de altura no menor a 3 metros
contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.).
De acuerdo con el Diccionario de la lengua española, "arrabal" es un vocablo de origen árabe, que
significa "barrio fuera del recinto de la población a que pertenece".
La obligación de cerramiento existe sólo en tales lugares, desvaneciéndose fuera de ellos. Decidir
si un centro de población es o no una ciudad, o si una finca está o no situada en un suburbio,
constituye una situación de hecho, que los jueces deben apreciar en cada caso, teniendo en
cuenta diversas pautas, como la densidad demográfica, la naturaleza de las construcciones, las
ocupaciones y los hábitos de la generalidad de los habitantes, la importancia comercial,
administrativa, histórica, etcétera. Inclusive, la calificación puede variar con el transcurso del
tiempo, ya que lo que antes era una comuna rural, puede luego convertirse en una ciudad.
La relación de cerramiento se establece entre titulares colindantes, asumiendo el carácter de
derecho y deber simultáneamente. El cerramiento ha dejado de ser una mera facultad en dichos
lugares.
Este muro, aquí denominado de cerramiento forzoso urbano, da derecho al vecino que lo levanta
a encaballarlo en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

Art. 2008.— «Muro de cerramiento forzoso». El muro de cerramiento forzoso debe ser estable,
aislante y de altura no menor a 3 metros contados desde la intersección del límite con la superficie
de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

Ante todo, el Código Civil anterior fijaba, una altura de 3 metros para el muro de cerramiento
forzoso, que se cuentan desde el nivel del suelo, excluidos los cimientos. Respecto del espesor, el
art. 2726 habla de 18 pulgadas, las que en el sistema métrico decimal, equivalen a 0,433 metros,
redondeando, a 45 centímetros. Dicha medida funciona como máxima, ya que la mitad de ella
implica el tope de lo que legalmente puede asentarse sobre el terreno del vecino, sin incurrir en
invasión. Por lo tanto, nada impedía que se construya la pared con un espesor mayor, pero en tal
caso, el interesado debía tomar el excedente de su propio fundo.
La normativa actual, si bien mantiene las características básicas del muro de cerramiento forzoso,
evade mencionar el tema de los materiales y del espesor, debido a los profundos cambios que se
han operado en las técnicas constructivas. Establece que debe ser estable, aislante y de altura no
menor a 3 metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.
Ningún sentido tendría hoy mencionar, ya no a la piedra o ladrillo, sino ni siquiera al hormigón
ante la gran variedad del material y ejemplos de construcciones, como el concreto cerámico
esparcido o innovador, el hormigón, vidrio y acero, los paneles de concreto ligero o la
mampostería de concreto.
Siguiendo el criterio anterior, dispone que esas pautas son subsidiarias de las que disponen las
reglamentaciones locales.

Muro medianero. Definición legal:

Art. 2006, inc. d: Muro Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes.

Presunciones:
Art. 2010. — «Presunciones». A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre 2
edificios de una altura mayor a los 3 metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea
común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.

El condominio de muros es un derecho real inmobiliario y, sin embargo, el Código no exige la

escritura pública para instrumentar el título adquisitivo, toda vez que se ha inclinado por instaurar
un sistema de presunciones, debido a lo dificultosa que puede llegar a ser la prueba de la
medianería, en la que normalmente no participan testigos que constaten el acto, máxime cuando
se trata de paredes de antigua data, cuyos primeros constructores o propietarios han
desaparecido, y con ellos, los instrumentos y elementos probatorios del condominio.
Existen dos presunciones: una de medianería, hasta la altura del edificio menos elevado; y otra de
privacidad, con relación al segmento más alto.
Cuando se trata de un muro sobre el cual se apoyan las construcciones de ambos linderos, los dos
lo utilizan, de modo que es muy probable que si las dos construcciones se han realizado al mismo
tiempo, el muro haya sido construido por ambos vecinos, puesto que ambos iban a utilizarlo; pero
si una de las construcciones ha sido anterior a la otra, también es probable que al realizarse la
segunda, el dueño de ella haya pagado al otro vecino la mitad del valor de la pared o muro que las
separa. El legislador ha erigido esa probabilidad en una presunción de medianería, la que es sólo
iuris tantum y por la que se reputa común la pared en toda su altura a partir de los 3 metros hasta
la línea común de elevación. A partir de esa altura, entra a jugar la presunción de privacidad: el
muro se presume privativo del dueño del edificio más alto.
Para que funcione esta presunción, la pared debe necesariamente dividir edificios, cualquiera sea
su naturaleza o destino. En efecto, el muro que separa dos edificios, se presume medianero en
toda su altura, cuando los 2 tengan la misma elevación, y en caso contrario, sólo hasta la línea
formada por la arista de las construcciones menos altas. La parte superior, salvo prueba en
contrario, se reputa que pertenece exclusivamente al propietario del edificio más elevado.
Resulta lógico inferir que, si un muro separa 2 edificios y sirve a ambos linderos, es altamente
probable que les pertenezca en condominio, o sea, que lo hayan hecho construir a costo común, o
bien, porque el que lo construyó, con posterioridad la haya adquirido al apoyar. Por otro lado,
presume que el segmento de la pared que sobrepasa la altura del edificio más bajo, pertenece
exclusivamente al dueño del más elevado. Esta presunción se funda en que normalmente el dueño
de la pared del edificio más bajo no puede haber tenido ningún interés en adquirir la medianería
sobre el segmento que excede la altura del suyo. De ello cabe inferir que esa parte pertenece sólo
al titular del inmueble más alto. Se trata de una presunción excluyente de la copropiedad, más
correctamente, de una presunción de privacidad.
Como la parte de la pared que excede del edificio más bajo ya no divide edificios, es lógico
suponer que ella pertenece al dueño del más alto y que el vecino no ha contribuido a su
construcción, pues no le presta ninguna utilidad.

Art. 2011. — «Época de las presunciones». Las presunciones del art. 2010 se establecen a la fecha
de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

La disposición que anotamos soluciona el tema de la fecha respecto de la cual funcionan las
presunciones y, además, también precisa la subsistencia aun en el supuesto de destrucción total o
parcial del muro. Entendemos que esto último supone que si se efectúa la reconstrucción, las
presunciones seguirán jugando con relación al muro nuevo sustituto.
Se entiende que la construcción de ambos edificios debe haber sido simultánea, ya que sólo de ese
modo es lógico admitir que la pared separativa fue levantada a costo común. Por el contrario, si
una finca fue erigida antes que la otra, la presunción de medianería deja de funcionar, y la
propiedad exclusiva del objeto separativo puede acreditarse como simple hecho por cualquier
medio de prueba.
Si bien cuando se han realizado al mismo tiempo, es lógico presumir que el muro ha sido
levantado por ambos vecinos, ya que los dos iban a utilizarlo, es también probable que si una
construcción ha sido anterior a la otra, al hacerse la segunda, el dueño le haya pagado al vecino la
mitad del valor de la pared.
Art. 2012. — «Exclusión de las presunciones». Las presunciones de los artículos anteriores no se
aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

Cuando la pared no separa edificios, sino patios, jardines, quintas, etcétera, no se presume la
medianería, aun cuando aquéllos se encuentren cerrados por todos sus lados.
En nuestro derecho no se presume la medianería cuando la pared separa dos patios o dos jardines
o dos quintas. Tampoco funciona la presunción cuando hay un edificio, por un lado, y un patio,
jardín o quinta, por el otro; o dos patios o dos jardines o dos huertos.

Prueba:
Art. 2013.— «Prueba». La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que
desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado
que contenga actos comunes a los 2 titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos
materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.

Como las presunciones de medianería y de privacidad consagradas por el art. 2010 son iuris
tantum, el Código Civil ha considerado conveniente establecer los medios por los cuales se las
puede combatir.
El art. 2013 menciona: instrumentos públicos o privados y, además, signos materiales, es decir que
en nuestro derecho las presunciones pueden destruirse por medio de actos escritos, además de
los signos materiales. Queda descartada, entonces, la prueba testimonial, cualquiera sea la
importancia económica del litigio, aunque dicho medio probatorio serviría únicamente para
demostrar que las condiciones a las que está subordinada la presunción no existían cuando el
muro fue construido.
Por otra parte, los instrumentos deben reflejar actos comunes a las 2 partes o a sus autores.
Por principio un título no puede ser opuesto más que a aquel de quien emana, no concurriendo en
esta hipótesis ningún motivo para descartarlo.
Se justifica esta exigencia, si se tiene en cuenta que, si uno de los vecinos pretendiera ampararse
en la presunción de medianería, no sería admisible que se opusiera para desvirtuarla un acto
emanado de un tercero o sólo del otro lindero. Carecerían de valor las manifestaciones
unilaterales contenidas, por ejemplo, en un contrato de compraventa en el que el vendedor
declara que las paredes divisorias son de su exclusiva propiedad. Únicamente resultarían eficaces
expresiones de esa naturaleza en el supuesto que emanaran del autor común de los títulos de
ambas heredades. Los instrumentos privados están equiparados a los públicos, en cuanto a su
eficacia probatoria, resultando idóneos tanto para desvirtuar la presunción de medianería, como
la de propiedad exclusiva del muro y la prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los
signos.
Queda consagrada, en consecuencia, la bilateralidad de los instrumentos, así como la posibilidad
de remontarlos a los anteriores titulares.
Las presunciones puedan también ser combatidas por medio de signos materiales, pero el Código
no determina en qué deben consistir esos signos ni qué caracteres deben tener. La cuestión se
deja librada entonces a la apreciación judicial, con lo que se evita caer en discusiones inútiles
acerca de si la enumeración de los signos es o no taxativa; pero lo más importante de este criterio
es que posibilita una adecuación a las cambiantes circunstancias de tiempo y lugar, dadas
fundamentalmente por el permanente progreso del arte de edificar.
Obligaciones y cargas de la medianería:
1. Pagar la mitad del valor de su construcción:
Art. 2018. — «Medida de la obligación». El titular colindante tiene la obligación de pagar el
muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice
efectivamente.

En el CCCN se contempla la adquisición con la consiguiente obligación de pagar toda la

longitud y elevación, limitada a la parte utilizada efectivamente.
Cuando la adquisición de la medianería es total, el reembolso comprenderá exactamente
la mitad del valor de la pared. Por el contrario, si la adquisición es parcial, el adquirente
debe pagar la mitad del valor de la pared en todo su espesor, y la mitad del valor respecto
de la longitud y de la altura que haya sido objeto específico de la compra. Sería contrario a
la razón y a la equidad obligar a pagar toda una pared, aun en la parte que ninguna
utilidad le presta al lindero.

2. Gastos de reparación:
Art. 2027. — «Mejoras en la medianería urbana». Los condóminos están obligados, en la
proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras
útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.

La obligación de contribuir en la proporción de los derechos de cada condómino, a pagar

los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero
no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son
beneficiosas para el titular colindante.

3. Reconstrucción del muro:

Art. 2024. — «Reconstrucción». El condómino puede demoler el muro lindero cuando
necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores
que las del demolido.
Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto
en el art. 2022.

Cuando el muro, por sus características constructivas, no esté en condiciones de soportar

la mayor altura que se le quiere dar, resultando necesaria la reconstrucción en toda su
extensión, el vecino interesado está facultado para derribar la pared, pero debe
reconstruirla a su exclusiva costa. Para ello es indispensable que la reconstrucción no se
origine en el estado de deterioro o vetustez, ya que, de presentarse esta última situación,
el gasto deberá estar a cargo de ambos condóminos, pues resultaría aplicable el art. 2722.
Por lo tanto, mientras no se demuestre que la reconstrucción fue motivada por el mal
estado en que se encontraba el muro anterior, la totalidad de los gastos deben correr por
cuenta de quien la realiza.
No debe el que reconstruye indemnización alguna al lindero por los perjuicios que podrían
llegar a ocasionarle los trabajos. Se trata de una tolerancia fundada en razones de
vecindad. Tampoco existe derecho a compensación de ningún género a favor del vecino
que construye el nuevo muro por el hecho de ser dicho muro mejor que el anterior y
porque el beneficio de la mejor calidad del muro lo recibe y disfruta también el propio
vecino que hace la reconstrucción.
Art. 2026. — «Diligencia en la reconstrucción». La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el
otro condómino no puede reclamar indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es
efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.
Cuando el muro no está en condiciones de soportar la mayor altura que le quiere dar uno de los
condóminos, tornando necesaria la reconstrucción en toda su extensión, aquél está facultado para
derribarlo, pero debe reconstruirlo a su exclusiva costa.
Además, el que reconstruye la pared tiene a su exclusivo cargo los gastos, pero no tiene que
indemnizar al lindero por los perjuicios que podrían llegar a ocasionarle los trabajos. Aun cuando
se trata de una tolerancia fundada en razones de vecindad, muchas veces puede conducir a
resultados injustos, sobre todo si aquéllos se prolongan durante mucho tiempo. Entrarán a jugar
las circunstancias de hecho que el juez deberá eventualmente meritar en cada caso particular.
Se niega al otro condómino el derecho de reclamar indemnización por las meras molestias,
siempre que la reconstrucción sea efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.
Debemos entender que el condómino no debe indemnización al vecino por los perjuicios que le
cause del trabajo, pero tiene la obligación de levantar "inmediatamente" el nuevo muro, ya
que resultaría inadmisible que, por el simple hecho de estar facultado a hacerlo, retarde
indefinidamente la construcción del sustituto.
En consecuencia, si se produce una demora injustificada en la construcción o la ejecución de ésta
le causa perjuicios inmediatos, ya no hay duda que entran a regir los principios generales sobre
responsabilidad civil y la indemnización se impone.

Derecho de los medianeros:

Art. 2014.— «Cobro de la medianería». El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene
derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos.
Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.

La pared de cerramiento contigua es, desde el punto de vista de su emplazamiento, una pared
privativa, ya que está asentada exclusivamente sobre el terreno de uno de los vecinos. Ante la
ausencia de una prohibición expresa, no hay ningún inconveniente que una pared de cerramiento
contigua sea levantada por uno de los vecinos íntegramente dentro de su inmueble, sin ejercitar la
facultad de asentar la mitad del espesor sobre el terreno del lindero. Se trata, en consecuencia, de
un muro que sirve de cerramiento, pero que ha sido construido totalmente en el terreno de uno
de los vecinos, el que también ha solventado los gastos necesarios para su elevación. Esta pared es
susceptible de convertirse en medianera cuando el vecino cuyo inmueble linda inmediatamente
con la propiedad dentro de la cual está asentada la pared, exterioriza su voluntad de adquirir la
medianería o cuando el vecino quiera servirse de dicha pared, hipótesis en que estará obligado a
adquirir la medianería y, consiguientemente, a reembolsar la mitad de su valor y el del terreno
sobre el que se halla asentada.
Si la pared estuviera encaballada, el lindero no puede más que reclamar el reembolso de la mitad
del valor, descartando en este segundo supuesto el suelo por ser ya común.
En ambos casos quedan incluidos los cimientos.

Art. 2016. — «Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado». El titular colindante de
un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está
construido, aunque exceda los estándares del lugar.
El adquirente de la medianería está obligado a reembolsar la mitad del valor de la pared, como
esté construida, o de la porción que adquiera y la mitad del valor del terreno sobre el que ella se
ha asentado.
En materia de requisitos constructivos, el Código, para evitar dificultades, establece expresamente
que la adquisición de la pared debe hacerse "como esté construida". El adquirente no podría
pretender abonar menos de la mitad del valor, aduciendo que los materiales son demasiado
costosos, o que sus necesidades podrían verse satisfechas con un material de menor solidez. Por lo
tanto, en el precio deben incluirse los accesorios de la pared, tales como capas hidrófugas,
revoques fino y grueso, etcétera; no así las pinturas y los ornatos extraordinarios que tenga del
lado del dueño, pues no sería justo hacer pagar al adquirente lujos que de ninguna manera le van
a aprovechar. Pagará el valor de la pared por su valor ordinario, prescindiendo de las pinturas de
mérito artístico que no va a tocar.

Art. 2017. — «Derecho del que construye el muro». El que construye el muro de elevación sólo
tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice
efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro
preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación.

El art. 2017 alude a una pared de cerramiento contigua, que sirve de cerramiento, pero que ha
sido construida totalmente en el terreno de uno de los vecinos, el que también ha solventado los
gastos necesarios para su elevación.
Por lo tanto, desde el punto de vista jurídico, esta pared es en su origen privativa, pues la
titularidad corresponde únicamente al constructor y dueño del terreno. Cuando el vecino quiera
servirse de dicha pared, estará obligado a adquirir la medianería y, consiguientemente, a
reembolsar la mitad de su valor y el del terreno sobre el que se halla asentada.

Al no mencionar al terreno queda en claro que se trata de un muro encaballado con condominio
preexistente hasta los 3 metros de altura. Si uno de los linderos decide sobre elevar, levantando
nuevos pisos o simplemente la altura del existente, ello no le da derecho a reclamar el reembolso
de la parte pertinente del muro de elevación hasta el momento en que el vecino lo utilice
efectivamente.
Si ha mediado uso efectivo de la pared, a partir de los 3 metros, el lindero podría ejercer la
facultad de adquirir en todo o en parte. Si la pared tiene, por ejemplo, 40 metros de alto, el vecino
podrá hacerse condómino en toda la altura, o limitar la adquisición a 10 metros, siempre y cuando
no haya utilización, porque de ser así, está obligado a adquirir la altura hasta donde se haya
servido efectivamente. Iguales principios rigen en el supuesto de construcción de un muro
enterrado o de dar una mayor profundidad al preexistente.
Los trabajos de construcción de muros enterrados son complejos y de alto costo. De ahí que el
derecho al reembolso esté sujeto a la utilización efectiva por el vecino.

Art. 2021. — «Facultades materiales. Prolongación». El condómino puede adosar construcciones al

muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su
espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del
muro.

Cada uno de los condóminos puede adosar toda clase de construcciones a la pared medianera,
poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos
retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el
caño de una chimenea: puede también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun
pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino de la pared.
La expresión "tirantes" es meramente ejemplificativa, de modo que se entiende que el vecino
puede también empotrar vigas, viguetas, columnas, cañerías, escaleras, etcétera. El ejercicio de la
aludida facultad reconoce como límite el derecho del otro vecino de hacer retirar las estructuras
hasta la mitad del espesor, siempre que él necesite hacer lo mismo. Los nichos o armarios pueden
sobrepasar la mitad del espesor de la pared, pero ello está sujeto a la condición de no afectar su
solidez o perjudicar de otro el modo el ejercicio de igual derecho por parte del otro condómino.
Por lo tanto, si este último necesitara asentar una viga o hacer el caño de una chimenea, podría
exigirle la reducción de la dimensión del nicho, en el sentido del espesor hasta la mitad del mismo
y también podría demandar la disminución del nicho en todas sus dimensiones y hasta su
supresión, si ello es necesario para asegurar la estabilidad del muro.

Art. 2022. — «Prolongación del muro». El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o
profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el
muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.

El condómino puede prolongar el muro lindero en altura, a su costa, sin indemnizar al otro
condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la
hizo. Se adiciona el caso de prolongación hacia la profundidad, dada la trascendencia que ha
adquirido en la actualidad para la creación de sótanos, estacionamientos, etcétera.
En principio, la nueva construcción pertenece exclusivamente al constructor, pero nacerá el
derecho al reembolso no bien el vecino se valga de la construcción elevada o excavada para algún
uso efectivo.

Art. 2023. — «Restitución del muro al estado anterior». Si el ejercicio de estas facultades genera
perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total
o parcialmente.

El CCCN se limita a establecer que si el ejercicio de las facultades de prolongación del muro hacia
arriba o hacia abajo genera algún perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se
restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Nos parece una disposición inadecuada, por cuanto el perjuicio o daño puede suponerse antes de
iniciar el trabajo, por lo cual la lógica indica que por razones de buena vecindad se realicen todos
los estudios necesarios antes de iniciar el emprendimiento y no dejarlo empezar, avanzar y hasta
terminar para luego optar por la destrucción.

Derecho a adquirir la medianería:

Art. 2009. — «Adquisición de la medianería». El muro construido conforme a lo dispuesto en el
art. 2008 es medianero hasta la altura de 3 metros. También es medianero el muro de elevación, si
el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la
copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

Desde el punto de vista del emplazamiento, la pared de cerramiento puede estar encaballada o
ser contigua, según esté asentada sobre el terreno de los dos linderos, o en forma exclusiva sobre
el de uno de ellos, respectivamente. Nada impide que los dos linderos construyan dos paredes
exclusivas, pegada una a la otra, cada uno sobre la franja de su terreno que bordea la línea
divisoria de ambas heredades. Tales paredes pueden quedar adosadas por contacto, aunque
seguirán siendo dos muros independientes, ya que para que la pared sea medianera es necesario
que conforme una sola unidad, que por su trabazón y trabajo de soporte constituya un solo
bloque.
El CCCN adopta el sistema del condominio hasta los 3 metros de altura, pero acepta que pueda
extenderse en la parte sobre elevada siempre que el vecino titular o cotitular de un derecho real
sobre cosa propia formalice la adquisición de la medianería celebrando un contrato o haya
devenido en aquel carácter valiéndose de la prescripción adquisitiva.

Prescripción:
Art. 2020. — «Inicio del curso de la prescripción extintiva». El curso de la prescripción de la acción
de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su
construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular
colindante.

La existencia de actio nata tendrá lugar según las distintas hipótesis que pueden presentarse. Si se
trata del muro de cerramiento, correrá la prescripción desde el momento en que haya sino
iniciada su construcción; en cuanto a los supuestos de elevación o enterramiento posterior,
empezará el curso desde el momento en que el vecino realice actos de utilización efectiva.
Rige el plazo genérico de prescripción del art. 2560 del CCCN, que ha reducido el anterior decenal,
a cinco años.

Liberación por abandono:

Art. 2028. — «Abdicación de la medianería». El condómino requerido para el pago de créditos
originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse
mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es
forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se
haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si
mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.

El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o

reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería
aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso.
A diferencia del condominio normal, donde se deja sin efecto la tradicional facultad de abandono,
aquí es posible liberarse de tal obligación.
Las dos excepciones en general son coincidentes con las que establecía el Código Civil. La primera
excepción se justifica, puesto que uno de los vecinos no puede liberarse de soportar las cargas de
la medianería si ya está gozando de los beneficios que ella le acuerda, ya que en tal supuesto la
pared le está sirviendo de sostén. El condómino no puede liberarse mediante la abdicación del
derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
La segunda excepción se justifica porque si la reparación o reconstrucción han devenido
necesarias por culpa del vecino que pretende abandonar, éste debe soportar las consecuencias,
por aplicación de las reglas básicas de responsabilidad civil.

Art. 2029. — «Alcance de la abdicación». La abdicación del derecho de medianería por el

condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
El abandono, que importa un verdadero acto de enajenación, tiene como efecto hacer adquirir al
vecino no renunciante la propiedad exclusiva de la pared. Como la intención de renunciar no se
presume, el vecino requerido debe manifestar por actos positivos su clara determinación de
abandonar.
Si se ha optado por la renuncia, deberá igualmente cederse la parte del terreno sobre el que se
asienta la pared.
Quien se beneficia con dicho acto tiene derecho para exigir que el negocio jurídico se instrumente
mediante escritura pública debidamente inscripta, siendo los gastos que demande todo ello a
cargo del renunciante. El abandono de la medianería y la cesión de la parte pertinente del terreno
implican que el muro que se construya será privativo del constructor, al quedar corrida la línea
divisoria de ambos fundos. En el futuro, el vecino renunciante puede adquirir la medianería, pero
para ello tendrá que reembolsar no sólo la mitad del valor de la pared, sino que además, deberá
readquirir el terreno.
Por otra parte, la facultad de renunciar a la medianería debe ejercitarse en el momento de ser
requerida la contribución al pago de los gastos de reparación o reconstrucción de manera
fehaciente, es decir, antes de haber sido realizados. Todo intento posterior resulta inadmisible por
extemporáneo.

Imprescriptibilidad del derecho a readquirir la medianería:

Art. 2030. — «Readquisición de la medianería». El que abdicó la medianería puede readquirirla en
cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.

El abandono provoca la extinción del condominio sobre la medianería, convirtiendo a la pared en

propiedad exclusiva de uno de los vecinos. El suelo sobre el que se asienta sigue la misma suerte.
Sin embargo, no hay obstáculo para que en el futuro el renunciante vuelva a adquirir la
medianería, en cuyo caso tiene que reembolsar la mitad del valor de la pared y la mitad del valor
del suelo, como si nunca hubiera tenido ningún derecho sobre una y otro.
La solución legal se justifica, pues de lo contrario, se obligaría a quien ahora está en condiciones de
pagar la pared y la necesita, a construir una nueva pared pegada a la anterior, lo que importa un
gasto estéril y, como tal, inconveniente desde el punto de vista social e innecesariamente gravoso
para el vecino.

El muro divisorio o privativo. Noción:

Muro privativo o exclusivo: se denomina así al lindero que pertenece a uno solo de los
colindantes.
La pared privativa es la que pertenece en prioridad exclusiva al vecino que la ha construido, siendo
de propiedad exclusiva de uno de los vecinos, el otro lindero que desee apoyar o utilizar el muro
debe adquirir la medianería; o el dueño exigir la adquisición o entablar acciones posesorias o
reales.

Sus diferencias con el medianero. Utilidad:

El muro medianero es aquel que pertenece en condominio a ambos colindantes, de allí su
diferencia con el privativo, el cual es construido por uno solo de los linderos y a su costa.

Del encerramiento y medianería en la Campaña:

Art. 2031. — «Cerramiento forzoso rural». El titular de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños,
tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del
cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda
completamente cerrado.

En los centros rurales no es necesaria la realización de obras de mampostería para deslindar las
propiedades, pues resultarían demasiado onerosas. Normalmente, serán suficientes alambrados,
fosos, zanjas, vallas de tapia, setos, bardas, etcétera. Mientras que en la medianería urbana la
obligación de encerrarse sólo existe en el recinto de los pueblos o sus arrabales, en la campaña
dicha obligación queda condicionada a la circunstancia de que las dos heredades queden
encerradas.
El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera
de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un
cerramiento.
El derecho es adjudicado sólo al dueño o condómino, comprendiendo el derecho de levantar o
excavar el cerramiento.
Pueden presentarse distintos casos: a) las dos heredades se encierran totalmente: hay obligación
de contribución; b) una heredad está encerrada parcialmente: habrá obligación de contribuir, si el
encierro es igual o superior al mínimo fijado por el Código Rural respectivo; c) una heredad está
sin cerco alguno o el encierro es inferior al mínimo señalado por el Código Rural vigente en el
lugar: no hay obligación de contribuir.
En muchos códigos rurales no se fija un tope mínimo del cerramiento, sino que se impone al
propietario de un inmueble rural la obligación de cercarlo o alambrarlo en todo su perímetro, al
tiempo que se obliga al propietario lindero a pagar los gastos de construcción de un cerco que
contribuya a cerrar su propiedad, en proporción a la extensión lineal de la que se aproveche.

Art. 2032. — «Atribución, cobro y derechos en la medianería rural». El cerramiento es siempre

medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.

El CCCN suprime las presunciones de medianería y declara enfáticamente que el cerramiento es

siempre medianero, aunque sea excavado.

El condominio de árboles:
Art. 2034. — «Condominio de árboles y arbustos». Es medianero el árbol y arbusto contiguo o
encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.

Art. 2035. — «Perjuicio debido a un árbol o arbusto». Cualquiera de los condóminos puede exigir,
en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos,
excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.

Art. 2036. — «Reemplazo del árbol o arbusto». Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede
reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.

La presunción de medianería que recae sobre los árboles no es más que una consecuencia de la
medianería existente respecto del cerco o foso en que están plantados, ya que siendo inmuebles
por su naturaleza, siguen la misma condición jurídica del terreno en el que están incorporados. Sin
embargo, se presumen que son medianeros los árboles y arbustos contiguo o encaballado con
relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
La presunción es asimismo iuris tantum, requiriéndose que se encuentre acreditado el carácter
medianero del cerco o foso en que se encuentran los árboles, sea por presunciones o por prueba
directa.
Se aplican las reglas que rigen los derechos y obligaciones resultantes de la medianería, si bien se
reconoce una facultad especial: la de exigir que el árbol sea arrancado cuando causa un perjuicio,
a costa de ambos. Por excepción, no puede reclamarse el retiro del árbol cuando se puedan evitar
los perjuicios mediante el corte de las ramas o raíces.
Si el árbol o arbusto se cae o seca por algún accidente, sólo puede reemplazarse con el
consentimiento de ambos condóminos. Es decir que no puede ser replantado sin conformidad del
lindero, debiendo repartirse entre los condóminos la madera y los frutos, por partes iguales,
aunque el tronco del árbol no se encuentre exactamente en el centro del cerco o que sus ramas se
inclinen más hacia uno de los lados.

Otros casos de indivisión forzosa de origen legal. Bien de familia:

Podemos caracterizar el bien de familia como una institución jurídica, concerniente a un inmueble
urbano o rural, explotado por los beneficiarios directamente, limitado en su valor, que por
destinarse al servicio de la familia goza de inembargabilidad, es de restringida disponibilidad, se
encuentra desgravado impositivamente y subsiste en su afectación después del fallecimiento del
titular del dominio.

Su régimen legal:
ARTICULO 34. – Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de
su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según
normas que se establecerán reglamentariamente.

ARTICULO 35. – La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el
Registro Inmobiliario correspondiente.

ARTICULO 36. – A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su
cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes
colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.

ARTICULO 37. – El "bien de familia" no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras
testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere,
faltare o fuese incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o
manifiesta utilidad para la familia.

ARTICULO 38. – El "bien de familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas
posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de
las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble,
gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o
mejoras introducidas en la finca.

ARTICULO 40. – El "bien de familia" estará exento del impuesto a las transmisión gratuita por
causa de muerte en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas
mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de
operada la transmisión.
ARTICULO 41. – El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por
cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de
aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas).

ARTICULO 45. – No podrá constituirse más de un "bien de familia". Cuando alguien resultase ser
propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno solo en
ese carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de
mantenerse como bien de familia el constituido en primer término.

ARTICULO 49. – Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción

en el Registro Inmobiliario:
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge, a falta del cónyuge o si éste fuera
incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constituido
por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso
en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente
para el interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en
proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en
los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por
esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad
competente.

Los sepulcros:
Los sepulcros son otro caso de indivisión forzosa de origen legal, con la particularidad que la
propiedad de ellos no constituyen una propiedad común. Los sepulcros constituyen una propiedad
sui generis, a base de la concesión del terreno necesario para ello, la cual es acordada por la
autoridad municipal con destino determinado.
Se dice que es una propiedad sui generis en razón del destino del sepulcro que excluye todo otro
que no sea el de servir para el depósito de los restos mortales del concesionario y sus deudos y
también en razón de las particulares restricciones que se imponen al ejercicio de ese derecho.

Los tribunales han consagrado las siguientes limitaciones al principio de indivisión forzosa:
 La liquidación de la comunidad hereditaria de copropiedad procede siempre que exista
conformidad de todos los herederos o copropietarios; mientras esa conformidad no exista
el tribunal puede hacer prevalecer el principio de la indivisión.
 Corresponde la liquidación de la comunidad hereditaria o de la copropiedad existente en
un sepulcro siempre que este se encuentre totalmente desocupado, porque en tal caso
desaparecen las razones morales y jurídicas que daban lugar a la indivisión.
 Debe autorizarse la división material del sepulcro siempre que éste por su superficie y
distribución pueda ser dividido sin desvalorizarlo o perjudicarlo en su estructura
arquitectónica.

En cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos de un sepulcro, deben aplicarse los
principios generales del condominio sin indivisión forzosa.
  Cada uno de los copropietarios puede vender o pedir la venta en remate público de su
parte indivisa en un sepulcro.
 Ninguno de los condóminos ni la mayoría de ellos puede conceder permiso para depositar
en el sepulcro restos de terceros; el condómino que no esté conforme puede exigir el
retiro de tales restos.

Naturaleza jurídica. Nociones:

1. Las sepulturas concedidas a perpetuidad son una propiedad sui generis del titular: no es
una propiedad típica desde el momento que debe destinarse a sepulcros, limitando el
contenido del dominio, tampoco puede dividirse libremente, etc. Estas limitaciones
desdibujan el derecho de propiedad pero no los desvirtúan de tal modo que las bóvedas
pueden enajenarse, son susceptibles de acciones posesorias, de reivindicación.
Inconveniente: hoy es unánime la opinión de que los cementerios constituyen un bien de
dominio público del Estado y que éste puede clausurarlo trasladando los restos a otro
lugar.
2. El derecho a la sepultura es simplemente una concesión otorgada por el Estado a un
particular sobre una porción del bien del dominio público: hay que hacer una distinción:
respecto del terreno el concesionario tendría el uso y goce, y sería propietario de las
construcciones o dichos edificios levantados en el terreno. Las concesiones municipales
llevan implícito un derecho real de superficie a favor del concesionario, y este derecho lo
autoriza a edificar sobre el suelo manteniendo la propiedad de lo edificado, separada de la
del suelo.
3. La concesión administrativa implica reconocer al concesionario un derecho real
administrativo sobre la fracción del terreno que se le ha cedido, derecho para cuya
defensa el concesionario tiene las acciones judiciales pertinentes frente al concedente y
frente a terceros que turben su ejercicio.

Tal como está configurado actualmente en la jurisprudencia, es necesario admitir que el derecho
de los sepulcros es un régimen híbrido, que participa de algunos caracteres del régimen de
propiedad y el régimen de las concesiones administrativas.
De la propiedad tiene el carácter de perpetuidad, el derecho de uso y goce, la posibilidad de
usucapir, el goce de acciones posesorias y petitorias.
De la concesión tiene el carácter de que se trata de un servicio público, que el terreno es de
dominio público del estado, que el origen del derecho es un acto del poder concedente, que este
tiene derecho a clausurar.
Debido a la ausencia de disposiciones legales, el régimen de los sepulcros está regido
exclusivamente por la jurisprudencia.

Los supuestos de los arts. 51 a 55 de la ley 14.394 p/ bienes de origen hereditario:

ARTICULO 51. – Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los
bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o
de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que
constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los
herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. Cualquier
otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste.
El juez podrá autorizar la división, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin esperar el
transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta
utilidad o interés legítimo de tercero.
ARTICULO 52. – Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del
uso y goce de los bienes entre los copartícipes.
Si hubiere herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendrá
efecto hasta la homologación judicial.
Estos convenios podrán renovarse al término del lapso establecido.
Cualquiera de los herederos podrá pedir la división, antes del vencimiento del plazo, siempre que
mediaren causas justificadas.

ARTICULO 53. – Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,

agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge
supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a la división del
bien por un término máximo de diez años.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del
término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la
decisión.
Durante la indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente.
Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación construida o adquirida
con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los
esposos.

ARTICULO 54. – La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su

inscripción en el registro respectivo.

ARTICULO 55. – Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los
copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí podrán
cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor.

El condominio por confusión de límites. Noción:

En el Derecho Romano, encontramos una acción especial designada con el nombre de “actio
finium regundorum”, es decir, acción de establecimiento o determinación de límites, acción de
deslinde; ella se daba con el objeto de determinar los límites de dos heredades contiguas, cuando
esos límites se encontraban confundidos.
Nuestro código ha aceptado la concepción romana, la idea de que en el caso de encontrarse
confundidos los límites de dos heredades contiguas, se crea entre los propietarios de estos una
comunidad especial designada con el nombre de “condominio por confusión de límites”.

Art. 2266. — «Finalidad de la acción de deslinde». Cuando existe estado de incertidumbre acerca
del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de
deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y
demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.

Ante la incertidumbre de los límites entre dos fundos colindantes el Código reputa la existencia de
un condominio sin indivisión forzosa entre ambos linderos y legisla el procedimiento para dividirlo.
Queda excluido de la acción el supuesto en que los límites no estuvieren confundidos sino
cuestionados, supuesto en el cual deriva en la acción reivindicatoria.
El ámbito de aplicación está perfectamente determinado: la existencia de un estado de
incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria de dos inmuebles
contiguos. También lo está la finalidad de la acción: fijar de manera cierta dicho límite y
demarcarlo físicamente en el terreno.
Legitimación activa y pasiva: el titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro
por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran
con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio.
Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que
intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los
bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
La acción pude ser aplicada a todo inmueble rural, urbano o suburbano que no estuviere
edificado.
La acción procede en principio contra todo aquel que tuviere sobre el inmueble vecino un derecho
de propiedad pudiendo el actor, sin embargo, hacer citar a todo quien tuviere otro derecho real
sobre la cosa distinto al dominio.
si se trata de bienes del dominio privado del Estado la acción de deslinde es procedente, pero no si
los bienes en cuestión pertenecen al dominio público, en cuyo remite a la vía administrativa.

Naturaleza jurídica:
COMPLETARRRRRRRRRR

Condiciones:
A. Debe tratarse de dos fundos colindantes o contiguos.
B. Procede contra todo tipo de inmuebles (rurales o urbanos).
C. Los límites deben estar confundidos: los colindantes ignoran cual es la línea separativa de
las heredades en los hechos sobre el terreno.

Efectos:
El efecto es el de otorgar a cada uno de los comuneros la facultad de pedir que los límites confusos
se investiguen y demarquen, a través de la acción de deslinde. Para ello será necesario el estudio
de los antecedentes (títulos de propiedad de ambas heredades y el plano de mensura).

BOLILLA 9

Propiedad horizontal. Opinión de Vélez:

Nuestro Código Civil fue el primero que prohibió la propiedad horizontal. En el art. 2617 se
establecía que el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños,
n por contrato ni por actos de última voluntad.
Esta prohibición se debe a que en la época del Código (1869), Argentina no tenía problemas de
espacio y no había razones que justificaran la propiedad horizontal, la cual podía traer peleas
entre los copropietarios.
En la nota al art. 2617, se fundamenta esta determinación: la división horizontal dando a uno los
bajos y a otros los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos o de servidumbres, o sobre
lugares indispensables para el tránsito en los diversos altos del edificio. En tales casos, la
propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida y sin duda no podía mudar sus formas.
Antecedentes:
Se ha discutido acerca de si en el Derecho Romano existió un régimen jurídico regulatorio de la
propiedad horizontal, si bien existieron casas de inquilinos compuestas de más de un piso,
ocupadas por distintas familias, no puede reconocerse en el Derecho Romano esta institución.
Se no se originó en la Edad Media por lo menos, esta institución adquirió en esa época un gran
auge y la conformación que tiene actualmente, debido a la concentración de la población en las
ciudades y a los problemas económicos-sociales que de ello se derivaron. Se hacía necesario
aprovechar de la mejor manera el pequeño espacio y por ello las calles se angostaron y las caras se
proyectaron en altura.
De las leyes de las partidas puede inferirse la presencia germinal de la institución, que establece la
forma en que cada uno de los dueños de una parte (aparcero) puede pedir el pago de la deuda por
gastos en arreglo de la cosa común.
En la actualidad, ya sea en los Códigos Civiles o en leyes especiales, todos los países han dado
cabida en su ordenamiento jurídico a la llamada propiedad horizontal.

La Ley 13.512/48. Fuentes:

Las necesidades originadas por la concentración de la población en grandes centros urbanos,
dieron a luz un nuevo sistema de propiedad, el que combina un derecho exclusivo sobre ciertos
sectores y un derecho común sobre otros; denominada por ley “propiedad horizontal”.
Debido a esas necesidades fue que se presento al Congreso proyectos de regulación del derecho
de propiedad horizontal.
La lay 13.512, de propiedad horizontal, fue promulgada el 13/10/1948. Se indican como fuentes de
nuestra ley al Código Civil y Comercial Italiano de 1942, la Ley Chilena de 1937, y a la uruguaya de
1946 sobre la materia, así como también al decreto brasileño de 1928.
Según el art. 18 de la ley, “a los efectos” de ella, quedan derogados en forma expresa, los arts. Que
prohibían la propiedad horizontal:
 Art. 2617: que es precisamente la norma que prohibía el derecho de propiedad horizontal.
 Art. 2685: que permite a los condóminos abandonar su parte indivisa para liberarse de la
obligación de contribuir a los gastos de reparación y conservación de la cosa común.
 Art. 2693: que determina que los condóminos puedan pactar la indivisión de la cosa
común sólo por un término que no exceda los 5 años, renovables.

Naturaleza jurídica del Instituto:

1. Dominio que se integra con un condominio de indivisión forzosa: al referirse al derecho sobre
las unidades (partes exclusivas) la ley 13.512 habla siempre de propietarios y el que recae sobre
partes comunes habla de copropietarios. Las restricciones que afectan al dominio sobre la unidad
aun en lo relativo al sometimiento al régimen de las mayorías no alcanzarían a desnaturalizarlo.
El dominio y el condominio de indivisión forzosa se encuentran “indisolublemente unidos” en una
relación de principal (el dominio) a accesorio (el condominio de indivisión forzosa).
2. Derecho real autónomo: se trata de una figura sui generis en el cual se combinan dominio y
condominio, en un todo indivisible, el derecho sobre las partes exclusivas se encuentra sometido a
fuertes restricciones que la ley establece, en virtud de la relación de interdependencia en que se
encuentran con respecto al conjunto del edificio, fundamentadas en razones de beneficio común;
la voluntad de los copropietarios no puede expresarse individualmente, sino dentro de asambleas.
3. Es una servidumbre: esta idea no podría tener cabida en nuestro Derecho, donde las
servidumbres presuponen la existencia de dos fundos: el dominante (que recibe el beneficio) y el
sirviente (que soporta la carga), pertenecientes a propietarios distintos, lo que no se da en el
régimen instituideo por la ley 13.512.
4. Es una sociedad: tal idea no es posible al faltarle a la propiedad horizontal el alma de la
sociedad “la affectio societatis”.
5. Es un derecho de superficie: para desecharla, se hace notar que en la propiedad horizontal no
existe desmembración del derecho de propiedad, como en la superficie, sino una armoniosa
combinación” de la propiedad singular con la copropiedad especial sobre las partes comunes; en la
propiedad horizontal existen varios propietarios cuya propiedad es exclusiva en su piso o
departamento y condominial en las de uso común, en la superficie existe un solo propietario sobre
cuyo fundo se ha establecido un derecho real de superficie.

El nuevo régimen previsto por la ley 26.994. Definición legal. El art. 2037 del Código Civil y
Comercial:
Art. 2037. — «Concepto». La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con
lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.
La ley 13.512 sancionó en nuestra legislación civil el derecho real de propiedad horizontal, al cual
Vélez Sarsfield había prohibido en el art. 2617 del Cód. Civil, el que quedó derogado a los efectos
de esa ley (art. 18, ley 13.512). La norma no establecía una definición de la propiedad horizontal,
caracterizando en su art. 1 ° sólo los requisitos que debían tener los inmuebles para poder ser
sometidos a propiedad horizontal.
El nuevo ordenamiento establecido por la ley 26.994 brinda una definición de la propiedad
horizontal en el art. 2037 del Nuevo Código Civil y Comercial. Resalta el carácter de autonomía de
este derecho real acabando con toda discusión sobre su naturaleza jurídica. La doctrina y la
jurisprudencia se habían ya inclinado decididamente por esta solución.
El último párrafo del artículo consagra la inseparabilidad de las partes propias y comunes del
edificio y de las facultades sobre éstas, previsión que es obvia por cuanto es un medio de lograr la
supervivencia del sistema. La antigua norma ejemplificaba adecuadamente casos de esta
inseparabilidad al decir que en la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso
se entenderían comprendidos esos derechos, y no podían efectuarse estos actos con relación a los
mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. Hoy estos ejemplos están
contenidos en el art. 2045.

Objeto del derecho:

El objeto de este derecho es siempre un inmueble edificado, en el cual sobre ciertas partes cada
consorcista tiene un derecho exclusivo y sobre las otras un derecho común.
No sólo a los pisos y departamentos (lo que tiene una connotación de vivienda), sino también a
"locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino", por lo que
podrían ser cocheras, bauleras, guarda muebles, etcétera, lo importante es que puedan ser
pasibles de aprovechamiento.

Partes privativas y comunes:

Partes privativas:
El CCCN establece en el art. 2039 los requisitos que debe tener la unidad funcional —
independencia y salida a la vía pública directamente o por un pasaje común—, pero además define
qué se entiende por la misma. Amplia los objetos susceptibles de ser privativos—como ya lo había
hecho unánime jurisprudencia y prácticamente toda la doctrina moderna— no sólo a los pisos y
departamentos (lo que tiene una connotación de vivienda), sino también a "locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino", por lo que podrían ser
cocheras, bauleras, guarda muebles, etcétera, lo importante es que puedan ser pasibles de
aprovechamiento.
En su párr. 2o la norma aclara que la parte alícuota del terreno y las cosas comunes o
indispensables para la seguridad del edificio forman parte de la unidad funcional, en la medida en
que le pertenecen al propietario de la unidad privativa.

Partes comunes:
Art. 2040. — «Cosas y partes comunes». Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad
y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no
está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.

Son comunes las cosas y partes de uso común de las unidades funcionales o las indispensables
para mantener su seguridad. Además, las que determine como comunes el reglamento de
copropiedad.
Como norma residual, aquellas cosas y partes cuyo uso no esté determinado se consideran
comunes.
En primer lugar, las cosas pueden ser comunes a todas o algunas de las unidades funcionales.
En segundo lugar, permite que estas cosas comunes estén afectadas al uso exclusivo de dos o más
unidades funcionales. Con ello viene a consagrarse legalmente una categoría que ya era frecuente
en los reglamentos de propiedad: las cosas comunes de uso exclusivo (la existencia de cosas que
eran calificadas como comunes, sea por alguna doctrina (v. gr., los balcones) o por el propio art. 2o
(como los jardines, que además se encontraban directamente apoyados sobre el terreno —
siempre común—) y a las que, sin embargo, tenía acceso el propietario de una sola de las
unidades). Esta categoría no existía en la ley 13.512. No obstante, muy pronto se comenzó a incluir
en los reglamentos.
El último párrafo del artículo establece el alcance del derecho de cada consorcista sobre las partes
comunes. El mismo tiene derecho a usar de las partes comunes con dos limitaciones: la que deriva
del destino de las mismas y la que se desprende de la prohibición de perjudicar o restringir el
equivalente derecho que sobre tales cosas corresponde a los restantes consorcistas. El derecho al
cual nos referimos, así como corresponde al titular del derecho real de propiedad horizontal,
también se traslada al usufructuario, al usuario, habitador, inquilino, comodatario y a quienes sean
tenedores del departamento, oficina, local, etcétera, del cual se trate. Por supuesto que el
reglamento de propiedad puede establecer límites o excluir del uso a determinado comunero, lo
cual ya se encuentra expresado en la facultad de atribuir el uso exclusivo a una o varias unidades
(art. 2040, párr. 2o) y, si puede excluirse totalmente a fortiori, podrá limitarse o restringirse el uso.

El art. 2041 del Código Civil y Comercial:

Art. 2041. — «Cosas y partes necesariamente comunes». Son cosas y partes necesariamente
comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
I) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

El CCCN nos habla en esta norma de cosas y partes necesariamente comunes. Con ello acepta la
distinción que parte de la doctrina había realizado entre cosas de uso común simplemente
consideradas que podrían dejar de serlo si no fueran necesarias para el sistema y las cosas
necesariamente comunes, que son aquellas que por su naturaleza son imprescindibles para el
funcionamiento de la propiedad horizontal.
Al ser cosas necesariamente comunes, no podrían dejar de tener el carácter de tales aunque
mediare unanimidad de los comuneros.
Entre las cosas que declara necesariamente comunes el CCCN merece destacarse por su novedad
o diferencia con la anterior legislación:
a) Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior (art.
2041, inc. b). Los mismos no estaban mencionados en el art. 2o de la ley 13.512 aunque nadie
dudaba de su carácter común.
b) Las azoteas (art. 2041, inc. c). En la anterior legislación podían dejar de ser comunes. Ahora no.
Sin embargo, puede atribuirse su uso exclusivo a una o más unidades (conf. art. 2040).
c) Estructuras, incluso las de los balcones, indispensables para mantener la seguridad (art.
2041, inc. d). Los balcones no estaban enumerados en la ley 13.512. Se consideran común su
estructura mientras que los revestimientos se juzgan como cosa propia (art. 1043, in fine).
d) Las cañerías que conducen fluidos o energía: las mismas son necesariamente comunes en toda
su extensión, los cableados, en cambio, lo son hasta el ingreso en la unidad.
e) Instalaciones para el acceso y circulación de personas con discapacidad externas a la unidad.
f) Vías de evacuación alternativas para casos de siniestro.

Requisitos para la afectación al régimen:

Las unidades deben reunir los siguientes requisitos:
 Independencia funcional: que cada unidad sea autónoma y se baste a sí misma para
satisfacer el fin al cual va a ser destinada.
 Salida a la vía pública: directamente o por un pasaje común (pasillo, escaleras, etc).

El reglamento de copropiedad y administración. Concepto:

El reglamento de copropiedad representa el vínculo que une a los copropietarios en la gestión de
los intereses comunes y constituye por lo tanto, el verdadero estatuto inmobiliario regulador de
los derechos y obligaciones de la comunidad.
Las cláusulas del reglamento de copropiedad constituyen la ley a la que los copropietarios deben
ajustar sus relaciones recíprocas. En el régimen de la propiedad horizontal el Reglamento de
Copropiedad y sus cláusulas son ley no sólo para los consorcistas, sino también para todos los
habitantes del inmueble; por ello la obligación de respetarlo pesa tanto sobre los dueños de las
unidades como sobre los locatarios.

Redacción. Formalidades:
El reglamento puede ser redactado por todas las personas que van a constituir el futuro consorcio
de propietarios. En la redacción del reglamento de copropiedad debe concurrir la voluntad de
todos los copropietarios.
El Reglamento de Copropiedad debe ser redactado en escritura pública e inscripto en el Registro
de la Propiedad del Inmueble. La formalidad de la escritura pública e inscripción en el Registro de
la Propiedad del Inmueble es un requisito impuesto para que la propiedad horizontal nazca a la
vida jurídica. Se trata de una formalidad de cumplimiento ineludible, para que pueda funcionar
ese régimen, no pudiendo asentarse en los registros públicos título alguno por el que se constituya
o transfiera el dominio u otro derecho real, hasta que aquella exigencia se cumpla.

Su naturaleza jurídica:
El reglamento de copropiedad revista naturaleza contractual. La verdadera naturaleza es la de ser
norma particular y primaria de la propiedad horizontal la cual importa un acuerdo o contrato de
los integrantes de la comunidad.
Según Borda, el reglamento es el conjunto de normas jurídicas que rigen la vida interna del
consorcio. No es un contrato, porque los copropietarios entran y salen de esta relación sin
consentimiento ni conocimiento de los demás copropietarios, por el solo hecho de comprar o
vender un departamento. Esto es inconcebible en una relación contractual.

Principales enunciaciones. El art. 2056 del Código Civil y Comercial:

Art. 2056. — «Contenido». El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
I) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma
de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular
de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

La disposición del CCCN establece el contenido que debe tener el reglamento de propiedad
horizontal. Lo hace en forma mucho más completa que la legislación anterior. Se ha señalado
acertadamente que pueden distinguirse tres partes en el reglamento: a) la que se refiere a la
afectación del inmueble al sistema de propiedad horizontal con la correspondiente descripción de
las partes privativas y comunes, la proporción que cada unidad tiene en éstas, y su destino; b) las
que establecen las normas de convivencia entre los integrantes del consorcio; c) Las referidas a los
órganos del consorcio, funcionamiento, derecho y obligaciones.
Muchos de sus normas deben tenerse especialmente en cuenta al estudiar otras partes del
articulado; así, es el inc. g) el que está señalando que en principio los consorcistas pueden pactar
la proporción en que se deben abonar las expensas comunes, dado que el art. 2048 no lo
establece.

Inscripción del reglamento. El art. 2038 del Código Civil y Comercial:

Art. 2038. — «Constitución». A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o
los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que
debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

La redacción de la norma resalta la autonomía de este derecho al denominar al reglamento como

de "propiedad horizontal" y no como de "copropiedad". La forma del reglamento sigue siendo—
acertadamente— la escritura pública, la que debe inscribirse en el registro de la propiedad. El
reglamento —con la forma impuesta— es requisito esencial para dividir jurídicamente un
inmueble en propiedad horizontal.
La nueva normativa identifica correctamente a los legitimados para otorgar el reglamento. Estos
son el titular del dominio y, en caso de que el inmueble se encuentre en condominio, los
condóminos. Conforme el art. 1998, en este caso se necesita el acuerdo de todos los condóminos.
El art. 2038 consagra lo que ya la doctrina había percibido y expresado: el reglamento integra el
título suficiente de la propiedad horizontal. Las facultades —y las limitaciones, agregamos—
incluidas en el reglamento, atribuidas a los titulares de las unidades funcionales "integrarían su
derecho real de 'propiedad horizontal', cuyo contenido queda fijado en el reglamento, dentro de
los márgenes que la ley admite para este tipo de derecho".

Nacimiento del consorcio:

El consorcio nace una vez que nace la propiedad horizontal, es decir, una vez que se otorgue la
escritura pública y se inscriba la misma en el Registro de la Propiedad del inmueble.

Supuestos de un solo propietario:

El art. 1 del decreto 18.734/49 contempla y autoriza otra modalidad de sanción del Reglamento, al
establecer que: “sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento de
copropiedad y administración, impuesta al consorcio de propietarios, dicho reglamento podrá
también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se
disponga a dividir horizontalmente en propiedad un edificio existente o a construir y que acredite
ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido
reglamento”.
El reglamento redactado por el propietario-vendedor y que ha recibido la adhesión total de los
copropietarios, tiene tanto valor como el que éstos hubieran acordado a consecuencia de un acto
deliberativo conjunto.
También se ha sostenido que: abusa de la facultad el propietario que a título de redactar el
reglamento de copropiedad introduce cláusulas donde se reserva formar parte del consorcio,
clausulas mediante la cual es la voluntad de este la que se impone a los demás integrantes del
consorcio; no debe tener sino un interés de copropietario que delibera como tal con sus iguales.

Requisitos de la inscripción:
El art. 4 del decreto reglamentario establece que para la inscripción del reglamento debe
presentarse conjuntamente un formulario y un plano del edificio extendido por profesional con
título habilitante. En dicho plano, las unidades se designarán con numeración corrida y
comenzando por las de la primera planta, y se consignarán las dimensiones y la descripción
detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio, destacándose en color las partes de
propiedad exclusiva.

Efectos:
La inscripción del Reglamento en el Registro de Propiedad del Inmueble, origina el “estado de
propiedad horizontal”, pero no el nacimiento de los diversos derechos de propiedad horizontal
que coexistirán en el inmueble, dicha inscripción no produce por sí sola la división del inmueble, ni
hace salir las unidades del patrimonio del enajenante, ni constituye el derecho de propiedad
horizontal en cabeza de los distintos adquirientes, ni crea el consorcio de propietarios. Este
nacimiento de los derechos de propiedad horizontal, aun cuando requiere como requisito
indispensable el previo o simultáneo registro del Reglamento sólo operará al cumplirse los
requisitos comunes exigidos por el Código. (Título suficiente y modo suficiente).
Una vez cumplida la formalidad de la inscripción, los adquirientes de las distintas unidades, a la vez
que se incorporan al consorcio, adhieren íntegramente al reglamento en el momento en que
pasan a ser titulares del derecho, aún sin ninguna manifestación expresa, y desde entonces es
considerado dicho reglamento como formando parte íntegramente de sus títulos de dominio.
Si no se inscribe: el reglamento de copropiedad, esté o no inscripto, obliga a las partes que lo
firmaron, independientemente de la función que el cumplimiento de esa formalidad tiene en el
nacimiento del consorcio de propietarios, por incorporación del bien al régimen de la ley de
propiedad horizontal.

Modificación:
Art. 2057.— «Modificación del reglamento». El reglamento sólo puede modificarse por resolución
de los propietarios, mediante una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios.

El reglamento puede ser modificado por mayoría no menor a 2/3. La norma del art. 2061,
establece que si se suprime o limita un derecho acordado a una unidad, debe tenerse la
conformidad expresa del propietario de la unidad.
Pese a lo pretendidamente enfático del artículo, la doctrina y jurisprudencia distinguieron, con
corrección, entre las llamadas cláusulas reglamentarias y las estatutarias. Racciatti explica que esa
proporción de 2/3 sólo juega para las primeras, es decir, cuando la reforma se "refiera a las
regulación de la administración del sistema o a modificaciones del régimen de las relaciones de los
propietarios entre sí y semejantes, pero no cuando la misma signifique un acto de disposición de
los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, en cuyo
caso la resolución sólo puede tomarse por unanimidad de votos".
Ampliando estos conceptos, sostuvo Highton que las cláusulas estatutarias se "refieren a la
extensión de los derechos de los propietarios, de modo tal que su modificación afecta la existencia
o amplitud de los derechos reales y personales de los titulares sobre las partes privativas y
comunes, es decir, los intereses y derechos subjetivos e individuales adquiridos por los
consorcistas", mientras que las reglamentarias se refieren al "goce o aprovechamiento material de
las cosas comunes y privativas, a la administración y asuntos de interés común; se trata de actos
del consorcio como ente colectivo". Si bien las cláusulas estatutarias serían la excepción —
conforme esta autora— resultan más fáciles de ser definidas dado que son aquellas cuya
modificación afecta el derecho de propiedad de los consorcistas al modificar el contenido o la
existencia de los derechos reales o personales que les acuerda la ley o el reglamento reduciendo
sus alcances o suprimiéndolos. La explicación de la necesaria unanimidad se encuentra en la
protección del derecho de propiedad consagrado en el art. 17 de la Constitución Nacional.
Desde otro ángulo, si lo que afecta la cláusula estatutaria es el derecho de propiedad de uno o
más consorcistas y no el de todos ellos, bastaría con que los mismos integraran, con su voto
afirmativo, la mayoría de los dos tercios para proceder a reformar el reglamento sin que sea, en tal
caso, necesario requerir la unanimidad.

El reglamento interno. Diferencias:

Puede establecerse además del reglamento de copropiedad y administración un reglamento
interno del edificio que atiende a las cuestiones diarias y domésticas del edificio (por ej. retiro de
desperdicios, presencia de animales, horarios del encargado). Este reglamento, salvo convención
en contrario, puede ser modificado por la simple mayoría, pero no alcanzan a este tipo de
reglamento las normas relativas al Reglamento de Copropiedad y Administración.

El consorcio de Copropietarios. Noción. El art. 2044 del Código Civil:

Art. 2044.— «Consorcio». El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario,

El conjunto de propietarios son los miembros de la persona jurídica consorcio. Como toda persona
jurídica, tiene órganos, y en el caso del consorcio lo son la asamblea, el consejo de copropietarios
(si existiera) y el administrador.
Se establece como domicilio del consorcio el edificio donde el mismo se erige.
Asimismo, la norma contempla que si cesa la propiedad horizontal también se extingue la persona
jurídica consorcio. Ello es de toda lógica dado que la misma tiene sólo sentido para servir al
funcionamiento del derecho real y de la comunidad de propietarios que la integran.

Naturaleza jurídica:
Se ha planteado el problema de saber si existe o no un ente distinto de los copropietarios, y si tal
ente está dotado o no de personalidad jurídica. Al respecto se han dado dos opiniones:
1. El consorcio es una entidad diferenciada de los copropietarios atribuyéndole
personalidad: el consorcio es una persona de existencia ideal. El comienzo de la existencia
 de estas personas estaría dado por la redacción e inscripción en el Registro de la
Propiedad del Reglamento de Copropiedad y Administración.
2. Tesis negativa de la personalidad: argumenta que el “consorcio” no existe como ente
diferenciado de sus componentes, con aptitud de contraer derechos y obligaciones. El
régimen de mayorías establecidos por la ley 13.512 no implica la supresión de los
derechos de los copropietarios sobre las partes exclusivas y comunes, y se pone de resalto
que estas últimas pertenecen por cuotas indivisas a los consorcistas y no al pretendido
“consorcio”.

Con la redacción del art. 2044, se termina de zanjar esta cuestión estableciéndose que el consorcio
tiene entidad de persona jurídica, distinta a la de los copropietarios que lo componen.

Alcances de su responsabilidad jurídica:

Cada acto celebrado por el consorcio como tal, no relaciona a éste con las personas
individualmente consideradas de los copropietarios, sea dicha parte uno de ellos o un tercero. Es
el administrador, en su carácter de representante legal del consorcio y mandatario, quien contrata
la provisión de materiales o artículos, las reparaciones, los servicios, etc. y no lo hace a nombre
individual de los copropietarios ni representa a éstos; sino que lo hace en su nombre y en
representación del consorcio.
Aquello se desprende de los arts. 2065, 2067 incs. C, h, y k.

Situación del ocupante o propietario frente al consorcio:

Los consorcios de hecho. Posición de la jurisprudencia:

Supuestos en los cuales, sin haberse perfeccionado el derecho real de propiedad horizontal en
cabeza de los adquirientes, ya sea por no mediar sanción del Reglamento de Copropiedad o por no
haberse inscripto las pertinentes escrituras traslativas de dominio, existen sin embargo una serie
de relaciones comunitarias entre esos adquirientes.
En base a esto, la jurisprudencia ha resuelto que:
 “Desde que las promesas de venta de un inmueble se realizan bajo el régimen de la ley
13.512 y los compradores designan un representante legal y un administrador común,
recibiendo la posesión de los departamentos adquiridos y contribuyendo a la
administración del edificio, existe entre ellos una relación jurídica que, si bien no está
contemplada por aquella ley, se rige por la aplicación analógica de sus disposiciones”.
 “Cuando se dé en los hechos el funcionamiento de un consorcio que no ha llegado a
constituirse definitivamente por falta de reglamento de copropiedad, pero cuyas
características impongan someterlo analógicamente al régimen de la ley 13.512, sólo las
obligaciones asumidas para la satisfacción de cargas comunes podrán eventualmente
reputarse contraídas por el consorcio posteriormente constituido en forma regular, pero
no las contraídas con motivo de la construcción del edificio”.
 “Al transformarse el “consorcio de hecho” en “consorcio de derecho” por haberse
perfeccionado la adquisición del derecho real, los derechos y las obligaciones nacidas en
cabeza del primero con motivo de la gestión y desenvolvimiento de los intereses comunes,
habrían pasado a constituirse en derechos y obligaciones del último. Porque el “consorcio
de derecho” continuó la personalidad jurídica del “consorcio de hecho”, por tratarse de la
misma persona, regularizada jurídicamente”.
Los subconsorcios:
Art. 2068. — «Sectores con independencia». En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en
general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.

El CCCN se hace eco de la posibilidad de que en edificios donde su estructura o naturaleza lo haga
conveniente, v. gr., con varias torres o con sectores de viviendas separados de otro de oficinas,
etcétera, pueda otorgarse a cada sector independencia funcional o administrativa para todo
aquello que no tenga repercusión en el edificio en su conjunto.
Cada sector será un subconsorcio; los mismos deben ser previstos en el reglamento y cuentan con
una subasamblea sobre la que debe preverse su funcionamiento y atribuciones —también en el
reglamento— y pueden contar asimismo con un subadmnistrador.
Los conflictos que puedan suscitarse entre los distintos sectores son dirimidos por la asamblea
general.
La división en subconsorcios no altera la responsabilidad ante los terceros frente a los cuales sigue
respondiendo todo el consorcio.

Facultades y obligaciones de los propietarios:

Art. 2045.— «Facultades». Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o
personales.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad
funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede
realizarse separadamente de éstas.

Las facultades jurídicas del titular del derecho real de propiedad horizontal son análogas a las del
titular del derecho de dominio.
El presente artículo, análogo al art. 4o de la ley 13.512, otorga amplias facultades jurídicas al
titular de una unidad funcional. El mismo puede enajenarla o constituir derechos reales (v. gr.,
usufructo, uso, hipoteca, etcétera) sobre ella o derechos personales (locación de cosas, comodato,
etcétera). Para ello no necesita el consentimiento del resto de los consorcistas.
La segunda parte de la norma vuelve a tratar la inescindibilidad de las partes propias y las
comunes ya insinuada en la última parte del art. 2037, estableciendo en forma similar al art. 3o de
la ley 13.512 que la constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo
sobre la unidad comprende la de las cosas y partes comunes y no puede realizarse en forma
separada. Asimismo, se predica la misma inseparabilidad respecto de las unidades
complementarias (v. gr., cochera o baulera) que pudieran ser anejas a la unidad principal. Es decir
que si la cochera o baulera están ligadas a otra unidad como complementaria de la misma no
pueden realizarse los actos enunciados por separado de ésta.

Prohibiciones:
Art. 2047. — «Prohibiciones». Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos
en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

El art. 6o de la ley 13.512 tenía prácticamente el mismo contenido del art. 2047 del CCCN; se trata
de limitaciones a las facultades de las que goza el titular de la propiedad horizontal.
La norma establece limitaciones a las facultades materiales de los propietarios y de todo ocupante
del inmueble, quienes no pueden realizar una serie de actividades.
El inc. a) contempla dos prohibiciones:
La primera, destinar la unidad a usos contrarios a la moral. Debe entenderse que las actividades
prohibidas son sólo aquellas que trascienden la esfera privada del individuo y se proyectan al
exterior, generando una violencia moral al consorcista e incluso, una desvalorización de su
propiedad, de lo contrario, tales acciones se encuentran protegidas por la Constitución Nacional
(art. 19).
La segunda prohibición es destinar las unidades a fines distintos a los previstos en el reglamento.
Nuestra jurisprudencia y doctrina han sido en general pacíficas en admitir la limitación de los
destinos de las unidades conforme lo previsto en el reglamento. Se trata de evitar por anticipado
toda cuestión al respecto y, por ello, se entiende que la elección de un destino determinado en la
convención constitutiva implica la prohibición de todo otro que no estuviere expresamente
autorizado. Incluso se sostiene que cuando el reglamento señala claramente un destino, no es
necesaria la enumeración de los fines vedados y, de existir, la misma no tiene otro carácter que ser
meramente ejemplificativa.
El inc. b) veda perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera. Fundamentalmente, la
norma se refiere a las llamadas inmisiones indirectas, es decir, las penetraciones que sufre una
finca como resultado de la entrada en la misma de agentes tales como ruidos, polvo, vibraciones,
gases, olores, calor, cenizas, y otros similares, provenientes de actividades que se desarrollan en
inmuebles vecinos y que resultan nocivos para el predio o para la salud de las personas.
Ya la doctrina había concluido que el criterio a tener en cuenta para juzgar si las molestias deben
tolerarse o no es el de la normal tolerancia, lo cual ahora consta expresamente en la ley. La misma
debe ser atendida de acuerdo a las condiciones del lugar.
El inc. c) prohíbe ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble y el inc. d),
depositar cosas peligrosas o perjudiciales. Tales disposiciones deben entenderse en la inteligencia
de prohibir toda actividad peligrosa para las cosas o para las personas que habitan el edificio.
Estas actividades son aquellas que suponen para los consorcistas un riesgo superior al que
normalmente se asume, para satisfacer las necesidades de los ocupantes, en la mayoría de los
inmuebles. Como, por ejemplo, el armado de elementos pirotécnicos o similares. En cuanto a las
cosas peligrosas que no pueden depositarse en las unidades puede ejemplificarse con explosivos,
o gases peligrosos, etcétera.

Modificaciones en cosas y partes comunes:

Art. 2051. — «Mejora u obra nueva que requiere mayoría». Para realizar mejoras u obras nuevas
sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la
mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que
se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión
de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la
ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior
del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

El CCCN habla de mejoras u obras nuevas sobre cosas o partes comunes que quieran hacer los
propietarios o el consorcio. Se trata de mejoras en beneficio de todos los propietarios.
Para realizarlas previamente se debe recabar un informe técnico de un profesional autorizado con
el objeto de establecer verosímilmente si en algo perjudica la obra al edificio o a alguna unidad
funcional. Luego se debe solicitar la autorización de la mayoría de los propietarios reunidos en
asamblea.
Se prevé que pueden recurrir judicialmente tanto quienes solicitaron la autorización y no les fue
dada como los opositores a la misma.
El juez evaluará para revertir la decisión asamblearia los mismos extremos que ya preveía el art.
8º de la ley 13.512. La decisión de la asamblea no se suspende por la mera interposición de la
demanda si no que requiere una orden judicial expresa que así lo disponga.

Art. 2052. — «Mejora u obra nueva que requiere unanimidad». Si la mejora u obra nueva,
realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no
importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble
de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario.

El art. 2052 tiene dos partes. La primera nos habla de una obra nueva o mejora que quiere realizar
un propietario o el consorcio sobre cosas o partes comunes que gravita o modifica medularmente
en la estructura del edificio. La norma se refiere a modificaciones substanciales y aclara que ello
no se da solamente, pero evidentemente también, cuando se pretende elevar nuevos pisos o
realizar excavaciones. Ello da una idea de lo importante de las obra a realizar. En este caso se
necesita unanimidad.
La segunda parte alude a mejoras u obras nuevas sobre cosas o partes comunes, pero que son sólo
en interés de un propietario. Se trata de cualquier tipo de mejora u obra nueva que no sean en
beneficio común. En este caso también se requiere unanimidad.

Art. 2053. — «Mejora u obra nueva en interés particular». Si la mejora u obra nueva autorizada
sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y
soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción,
si hubiera lugar a ellos.

El CCCN aclara que las obras o mejoras sobre cosas o partes comunes, pero en interés particular,
deben ser afrontadas por el beneficiario de su peculio, como así también las erogaciones que
demande el adecuar el reglamento y su inscripción, de ser necesario, a la nueva situación.
Entendemos que quedan comprendidos en esta obligación otros rubros, como la modificación de
los planos.

Art. 2054. — «Reparaciones urgentes». Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de

los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y
partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio
puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su
estado anterior, a costa del propietario.

Para que el consorcista quede autorizado deben concurrir requisitos similares a los que preveía la
anterior norma para las llamadas expensas necesarias de reparación o conservación: ausencia del
administrador, y de los integrantes del consejo de administración (que reemplaza a la notificación
previa a los otros consorcistas). Los derechos que tendrá el consorte que efectuó el gasto son los
del gestor de negocios. Y en caso de que lo hecho no fuera justificado, el consorcio puede no
abonarle en forma total o parcial la suma empleada e incluso obligarlo a que vuelva las cosas a su
estado anterior, si ello se justificara.

Art. 2055. — «Grave deterioro o destrucción del edificio». En caso de grave deterioro o
destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede
resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse
por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

La normativa del CCCN da la misma solución en casos similares a los arts. 12 y 16 de la ley 13.512.
Se trata de grave deterioro del edificio (concepto similar pero más preciso que el de vetustez dado
que ahora no se encuentra ligado al transcurso del tiempo) o grave destrucción (sin precisar qué
se entiende por la misma, por lo que quedará sujeta a apreciación judicial). En estos casos, la
mayoría de la asamblea que representa más de la mitad del valor tiene amplías facultades. Así,
puede resolver la demolición y venta del terreno y materiales, o bien, reparar o reconstruir el
edificio. Si la mayoría resuelve reconstruir no pue-de obligar a que la minoría contribuya
económicamente a ello. En tal caso, los consorcistas disconformes pueden liberarse trasmitiendo
sus derechos a terceros que estén dispuestos a reconstruir la obra. Si no existen terceros
interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes según valuación judicial.

BOLILLA 10

El Administrador:
Art 2065: Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el
carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

La ley asimila el vínculo entre el administrador y el consocio al contrato de mandato. Y es por eso
que en un artículo posterior se le asignan al primero los derechos y obligaciones del mandatario
junto con deberes específicos de su rol de administrador del consorcio.
Conforme la decisión del Código de aceptar expresamente al consorcio como sujeto de derecho
con personalidad propia distinta de la de sus miembros, el legislador toma partido por la postura
según la cual el administrador “es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario”. Podríamos decir que es el órgano ejecutivo del consorcio.
Tanto el artículo 9 de la ley 13.512 como el art. 3 de su decreto reglamentario 18734/49, disponían
que el reglamento debía proveer la designación del administrador, que podía ser uno de los
propietarios o un extraño, y debía determinar las bases de su remuneración. El nuevo código
también aclara que puede desempeñarse como tal un propietario o un tercero, pero además
consagra una solución que no admitía discusiones en el plano practico ni en el académico en el
sentido de que puede tratarse de persona humana o jurídica.
La norma no enumera ningún requisito que debe reunir la persona que procure ser administrador
de consorcios. No hay dudas de que la función requiere conocimientos específicos de variadas
disciplinas con objetos cambiantes y, por tanto, podría correr por cuenta de las legislaturas locales
reglamentar la exigencia de alguna capacitación que habilite para el desempeño de la tarea (al
menos del administrador no propietario).
Significado de la reforma: la redacción del art deja sin sustento las discusiones en torno al art 9 de
la ley 13.512 que hablaba del administrador como “representante de los propietarios” y que
fundamentaba la posición negatoria de la personalidad del consorcio. Si bien a la gestión del
administrador que se designe se le aplicaran las reglas del mandato, esto no implica que ese
administrador sea mandatario personal de cada uno de los propietarios, quienes, por tal razón, no
podrían revocar el vínculo en forma individual.

Designación y Remoción:
Designación y Remoción. Art 2066: “El administrador designado en el reglamento de propiedad
horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera
asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los 2 años del otorgamiento del
reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo
que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la
asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser
removidos sin expresión de causa.

Una de las clausulas obligatorias del reglamento es la designación del administrador (art. 2056 inc.
r), razón por la que el primero será nombrado por el titular o los condóminos del inmueble al
momento de redactarlo. Para las sucesivas elecciones basta la mayoría absoluta, salvo que el
reglamento determine una mayoría superior. No se requiere la mayoría de 2/3 exigida para la
modificación del reglamento, por cuanto la sustitución de un administrador por otro no implica
una reforma de dicho cuerpo normativo.
El art. 2038 obliga al titular de dominio o a los condóminos a redactar el reglamento de propiedad
horizontal, y tanto la designación del administrador, el plazo de ejercicio de su función y la
enumeración de sus facultades y obligaciones especiales son cláusulas que el reglamento
necesariamente debe incluir.
La designación originaria del administrador consta, obviamente en escritura pública, ya que el
reglamento de propiedad horizontal que la contiene debe guardar esa forma instrumental, pero
agrega el art. 2066 que el administrador designado en el reglamento “cesa en oportunidad de la
primera asamblea si no es ratificado en ella”. La norma fija un tiempo límite para que tenga lugar
esa primera reunión (dentro de los 90 días posteriores) de propietarios y previene que los
administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento.
El art. 2060 dispone que, por regla general las decisiones asamblearias serán adoptadas por
mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales. A
falta de indicación especial en este art. respecto a la mayoría que se exige para la designación del
nuevo administrador, será elegido por el voto de esta mayoría absoluta.
La aclaración del art. 2066 en cuanto a que la designación del reemplazante no implica “la
modificación del reglamento de propiedad horizontal” pone punto final a la polémica que se había
planteado respecto durante el régimen anterior. Pero además, permite concluir que la elección del
nuevo administrador no requiere la mayoría exigida para la modificación del reglamento, la cual es
más agravada que la mayoría absoluta, pues el nuevo Código prevé que el reglamento solo puede
modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría de 2/3 de la totalidad (art
2057).
Por último, se deja en claro que el administrador puede ser removido “SIN EXPRESION DE CAUSA”,
y en tal caso, por resultar aplicables a su vínculo las normas del mandato, podrá cobrar del
mandante la retribución proporcionada al servicio cumplido, pero si el administrador había
recibido un adelanto mayor de lo que le correspondía, el mandante no puede exigir su restitución.
Por tratarse de un vínculo DE NATURALEZA CIVIL, la extinción sin causa no obliga al consorcio a
abonar al administrador las indemnizaciones por despido previstas en la legislación laboral.
Significado de la reforma: el cambio de administrador tanto puede ocurrir porque se lo remueva
del cargo, o por su fallecimiento, o por haber presentado su renuncia, o por haber concluido el
periodo de ejercicio de su mandato. En cualquier caso, es la asamblea la que debe nombrar al
reemplazante, y ante la falta de exigencia de escritura pública, será suficiente el ejemplar del acta
de asamblea labrada en forma privada. La decisión marca una diferencia con la ley 13.512 que
exigía el nombramiento del reemplazante por acto de escritura pública, recaudo que la doctrina y
jurisprudencia habían morigerado, pues en forma generalizada se decía que frente a los
copropietarios era suficiente el acta labrada en el libro respectivo, ya que el consorcista no podía
desconocer la existencia del consorcio, ni la realización de la asamblea, ni su asistencia a la misma,
ni la designación efectuada.

Funciones judiciales:
Representación del consorcio en juicio:
Había sido especialmente considerada por la jurisprudencia la cuestión de la legitimación para
actuar en juicio del administrador cuando solo contaba en el reglamento con una autorización que
lo facultaba a actuar en representación del consorcio ante las autoridades judiciales y
administrativas. Diversos fallos se habían orientado a resolver que esa atribución debía ceder
cuando por asamblea se había resuelto que el administrador no debía iniciar la acción judicial en
representación del consorcio.
El código no solo faculta sino que obliga especialmente al administrador a “representar al
consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas
las facultades propias de su carácter de representante legal” (art. 2057, inc. m). De todos modos,
no obstante que la previsión genérica de la ley es compatible con la personaría que el
administrador tiene como mandatario del ente consorcial dentro del nuevo régimen, solo tendrá
suficiente legitimación para actuar en juicio si no existe una resolución asamblearia en contrario.
Ello es así pues la asamblea está facultada para resolver las cuestiones no contempladas como
atribuciones del administrador y queda dicho que la representación en juicio del consorcio no ha
sido concebida como una atribución del administrador sino como una obligación. Es entendible
que no puede llevar a juicio al consorcio cuando exista una manifestación expresa en contra de la
asamblea, si se piensa que pueden existir intereses encontrados entre ambos órganos y los gastos
y costas del proceso deben ser afrontados por el consorcio.
Distinto sería si la asamblea no se hubiera pronunciado pues entonces se carecería de una
declaración de voluntad de los propietarios de la cual se pueda inferir una limitación a la
obligación genéricamente atribuida por ley al administrador.

Requisitos:
COMPLETAR

Funciones administrativas:
Art. 2067. — «Derechos y obligaciones». El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) Ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura
del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas
por las reglamentaciones locales;
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas;
e) Rendir cuenta documentada dentro de los 60 días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al
efecto;
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos
los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los 15 días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las 48
horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de 3 días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante
legal.

Rendición de cuentas:
El inciso e obliga al administrador a rendir cuenta documentada dentro de los 60 días de la fecha
de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal. El administrador
ingresa entonces en el conjunto de personas que deben rendir cuentas “´por disposición legal” y
no solo porque actúen en interés ajeno y le sean aplicables las normas del mandato.
Conforme el art. 859, la rendición de cuentas debe ser hecha de modo descriptivo y documentado,
debe incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarios para su comprensión, debe
ir acompañada de los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no
extenderlos, y las cuentas deben concordar con los libros que lleve quien las rinda. Vale decir que
el administrador estará obligado a rendir cuenta pormenorizada de la aplicación que dio a los
fondos recaudados, siendo irrelevante que las erogaciones sean calificadas de menores.
La rendición de cuentas puede ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tacita si no es
observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley, o en su defecto, en el de 30 días de
presentada en debida forma. Pero en relaciones de ejecución continuada, como es el caso del
administrador del consorcio, si la rendición de cuentas del último periodo es aprobada, se
presume que también lo fueron las rendiciones correspondientes a los periodos anteriores.
El art. 860 deja en claro que, en general, la rendición de cuentas constituirá una obligación,
“excepto renuncia expresa del interesado”, en este caso, del consorcio. Y aunque la ley no indica
en forma expresa cual de sus órganos es el encargado de recibir las cuentas, debe ser el Consejo
de Propietarios, que de existir, la ley faculta a controlar los aspectos económicos y financieros del
consorcio y a quien el administrador debe entregar, en caso de renuncia o remoción, los activos
existentes, libros y documentos del consorcio.
Ante la inexistencia del Consejo de Propietarios, el mandatario no estaría obligado a rendir las
cuentas a un conjunto de propietarios reunidos en forma inorgánica ni a cada propietario que las
exija, pues no existe un vínculo directo de aquel con los propietarios respecto a las obligaciones
derivadas del mandato, sino con el consorcio. Será entonces la asamblea la encargada de
recibirlas.

Obligación de informar:
De modo de proteger a los propietarios de sorpresas de índole económica, se impone al
administrador la obligación de notificarles inmediatamente, y en ningún caso después de las 48 hs
hábiles desde la recepción de la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio. La norma no exige la fehaciencia como
requisito de la notificación, pero será el propio interés del administrador (de evitar ser removido
por la asamblea o demandado por resarcimiento) el que lo llevara a elegir un medio fehaciente.
Esta obligación de informar del administrador se corresponde con la que le impone el art 2067 inc.
1, el cual debe expedir dentro del plazo de 3 días hábiles, a pedido de parte interesada, el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la
existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.

Consejo de propietarios:
En algunos reglamentos suele preverse, al lado del administrador, la existencia de un denominado
“Consejo de Administración”, o también de un “Comisión Revisora de Cuentas”, con facultades
consultivas y de control respecto de la actuación del administrador. Es un órgano de control,
integrado por copropietarios que hacen de nexo entre el administrador y los propietarios.
Art 2064: Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con
las siguientes atribuciones:
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador
omite hacerlo;
b) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios;
d) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la
vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

El artículo se decide por el carácter facultativo de la designación del consejo de propietarios por
parte de la asamblea, como un nuevo órgano del consorcio. Y además regula sus atribuciones y
limita su ámbito de actuación frente a las facultades del administrador.
Interpretación de la norma:
De acuerdo a la interpretación de la ley 13.512, la voluntad del consorcio como ente distinto de los
miembros que lo componen se expresaba a través de la asamblea como órgano deliberativo y del
administrador como órgano de representación. La ley no hacía referencia a otros organismos
consultivos o de control, como el consejo de administración o consejo de propietarios.
Sin embargo, nada obstaba a que el reglamento, mediante una clausula reglamentaria y
facultativa, dispusiere su creación especificando el número y nombre de sus miembros, sus
autoridades y las funciones que se le asignaban. Pero estas atribuciones del consejo de
propietarios se referían a cuestiones internas que nada tenían que ver con la representación del
consorcio y su relación con terceros.
El representante del consorcio era el administrador, tal como lo disponía expresamente la ley
13.512 (arts. 9 y 11), por lo tanto el consejo no podía atribuirse las funciones que eran propias del
administrador, sino que su tarea solía ser de asesoramiento, consulta y control. Es más, el consejo
de propietarios se limitaba a sugerir y el administrador podía hacer caso omiso de esa sugerencia.
Constituía, en resumen, una especie de órgano domestico de administración, no previsto por la
ley, que ocupaba un lugar intermedio o de enlace, entre la asamblea y el administrador, sin
poderes de representación ante terceros, los que legalmente solo correspondían al administrador.
En el nuevo código, la asamblea puede designar un consejo de propietarios cuyas atribuciones
están enumeradas en los 4 incisos del art. 2064. La norma luego aclara que, salvo en los casos
indicados el consejo “no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones”.
No se especifica la cantidad de miembros con los que debe contar el consejo, ni tampoco se
enuncian los criterios para lograr su composición en cuanto al número de integrantes (numero par
o impar, más o menos 10 miembros, un porcentaje de consorcistas, etc.). Sólo queda claro que
debe ser conformado por propietarios, según el nombre elegido para designar a éste órgano.
Significado de la reforma:

Naturaleza jurídica de sus funciones:

La extensión de dichas facultades, así como el número de sus componentes y forma de
funcionamiento resultará de las disposiciones estatuarias, pues no es un órgano impuesto por ley
de manera obligatoria, sino que es facultativo su creación.

Consorcios sin administradores. Supuestos. Disposiciones de la ley 26.994:

COMPLETAR

La asamblea de copropietarios. Concepto:

La asamblea constituye el órgano de gobierno del consorcio de propietarios que funciona como
medio de formación y expresión de su voluntad y que está facultada para resolver las cuestiones
que la norma le somete a su decisión. Es el órgano deliberativo y decisorio respecto de los temas
vinculados al consorcio.
La comunidad llamada “consorcio” que conforma una persona distinta de sus integrantes,
requiere el concurso de la opinión de una pluralidad de voluntades individuales para resolver las
cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento. Pero los poderes de
la asamblea son soberanos solo si sus decisiones son tomadas dentro del marco de las previsiones
legales y reglamentarias en cuanto a la convocatoria, deliberación y decisión, aspectos que son
normados en los artículos que le siguen al 2058.
Junto con el art. 2064 que autoriza a la asamblea a crear el consejo de propietarios, la norma en
estudio delimita su competencia en los 4 incisos que componen su texto, en uno de los cuales la
faculta a resolver las cuestiones que no fueron delegadas como atribuciones del administrador o
del consejo de propietarios. El otorgamiento de la competencia residual a la asamblea contribuye
a brindar seguridad al intérprete pues resulta entendible que la ley y el reglamento no pueden
anticiparse a la cambiante problemática que envolverá al consorcio de modo de adjudicar la
competencia para resolver cada tema al administrador o al consejo de propietarios.
Puede arrogarse el poder de decisión final en aquellas cuestiones reservadas a la órbita de
atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, respecto del cual la decisión de
crearlo incluso emana de la propia asamblea. De este modo, queda eliminada la incertidumbre del
administrador mientras éste actúa en el ámbito de la competencia que le ha sido otorgada por la
ley o por el reglamento.

Clases:
La doctrina civil y judicial acepta la clasificación de las asambleas, usual en los reglamentos, en
ordinarias y extraordinarias, ocupándose las primeras de las cuestiones que regularmente deben
considerar los propietarios, mientras que la segundas son contingentes y tienen por finalidad
resolver asuntos de interés común que pueden sobrevenir durante la vida consorcial. La ley no
recepta esta distinción.
 Ordinarias: son las que se reúnen periódicamente en los plazos predeterminados por el
Reglamento, y para considerar las cuestiones que los copropietarios hayan decidido tratar
con regularidad.
 Extraordinarias: son las que se celebran para considerar todos aquellos asuntos de interés
común que se presentan en cada caso y cuya convocatoria se ajustará a las previsiones
estatuarias.
 Judicial:

Funciones:
Art.2058: la asamblea es la reunión de propietarios facultadas para resolver:
a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de
propiedad horizontal;
b) Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son
sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el 5% de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del
consorcio;
d) Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.

Convocatoria, quórum, votación, mayorías:

Art. 2059.— «Convocatoria y quórum». Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la
forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el
que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto
si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios
aunque no lo hagan en asamblea.

El artículo, al igual que el art. 9o, inc. C de la ley 13.512, señala que la asamblea debe ser
convocada en la forma prevista en el reglamento. Pero añade —como ya habían establecido
doctrina y jurisprudencia para el régimen anterior— la necesidad de que en la convocatoria se
establezca el orden del día en forma precisa y completa, y sanciona con nulidad la deliberación
sobre temas no incluidos en el mismo. La excepción es que se encuentren en la asamblea
presentes todos los propietarios y todos ellos estén de acuerdo en tratar el tema no incluido.
En el régimen anterior, doctrina y jurisprudencia eran contestes en que no podía reemplazarse la
asamblea por la voluntad de los propietarios dada fuera de ella por cualquier otro medio, como
por ejemplo, mediante una circular que se sometiera a la adhesión de los consorcistas. El nuevo
régimen lo permite siempre que exista voluntad unánime de todos los propietarios.

Art. 2060. — «Mayoría absoluta». Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta
computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la
doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con
relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados,
excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los 30 días contados
desde la fecha de la asamblea.

En primer lugar debe tenerse en cuenta que el art. 2956, al referirse al reglamento en 3 incisos,
establece que el mismo debe determinar las mayorías necesarias para la toma de las distintas
decisiones (inc. ñ), las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal
(inc. o) y la forma de computar las mayorías (inc. p), con lo que el art. 2960 regiría en defecto de lo
establecido en el reglamento.
Las decisiones se toman por mayoría que debe ser absoluta y sobre el total de los propietarios de
las unidades funcionales. Es decir, cierra todo debate acerca de si bastaba con mayoría simple y si
las mayorías se computaban sobre el total o solamente sobre los presentes.
La mayoría ya no es por persona como en la ley 13.512 si no que se requiere doble mayoría:
número de unidades y partes indivisas con relación al conjunto.
La segunda parte de la norma —que como muchas otras disposiciones tiene su fuente en el
Proyecto de 1998— contiene un ingenioso procedimiento que es explicado de la siguiente forma
por Alterini: "La eventual falta de integración de las mayorías exigibles durante la celebración de la
asamblea se suple por el sistema de adhesión tácita por los ausentes a los criterios que hayan
obtenido mayor número de votos. Esta adhesión se concreta a través de) silencio —ausencia de
oposición—a las decisiones propuestas dentro del plazo de 15 días de haber sido notificados los
ausentes de lo tratado en la asamblea y de los criterios prevalecientes".
En cuanto a la acción de nulidad, la misma caduca a los 30 días contados desde la fecha en que se
celebró la asamblea.

Efectos de sus decisiones:

Las decisiones que tome la asamblea, como manifestación de la voluntad común, son obligatorias
para los disidentes y los ausentes. Para que tengan ese carácter, la asamblea debe haberse
ajustado a las disposiciones que reglamenten los asuntos referidos a su convocatoria, quórum,
competencia y mayorías, presupuestos sobre los que reposa la validez y aptitud vinculante de sus
decisiones.

Representación:
COMPLETAR
La asamblea judicial. Casos:
Art. 2063. — «Asamblea judicial». Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio,
omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el 10% del total pueden solicitar
al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su
presencia a la que debe convocará los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con
mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima.
Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la
situación del consorcio.

Análisis de la normativa anterior: la norma establecía el procedimiento a seguir cuando no era

posible lograr reunir la mayoría necesaria de propietarios para adoptar una resolución. La doctrina
y la jurisprudencia habían precisado los extremos que debían concurrir para poder acudirse a una
asamblea judicial.
El primer requisito de procedencia de la asamblea judicial era el agotamiento de la vía
reglamentaria sin que haya sido posible resolver válidamente en una asamblea consorcial. El
segundo era que la cuestión o temas para los cuales se la peticionaba tuvieran carácter urgente,
necesario o grave. El tercero era que la cuestión a decidir fuera de tal naturaleza que pudiera ser
objeto de resolución judicial dentro de los límites de una acción no contenciosa.
El CCCN permite recurrirá la vía judicial si el administrador, o en su defecto, el consejo de
administración, omite convocar a la asamblea. Debe entenderse que si la asamblea se convocó y
no obtuvo mayorías necesarias puede estarse al procedimiento del art. 2060, parte 2ª.
Apartándose de la ley 13.512, la norma requiere que la asamblea sea requerida por propietarios
que representen un 10% del total. Esto puede eventualmente significar la conculcación de los
derechos de los consorcistas que no lleguen a reunir ese número para recurrir a la vía judicial.
Aceptado el pedido, el juez presidirá una audiencia donde convocará a todos los propietarios.
Allí serán válidas, conforme al artículo, las decisiones tomadas por mayoría simple de los
presentes. Si igualmente no se llega a una resolución quien decidirá será el juez.
El magistrado puede adoptar medidas cautelares para regularizar la situación planteada (v. gr.,
designar un administrador provisorio)

Los derechos y las obligaciones de los copropietarios. Enumeración:

A) Respeto de las partes comunes:
1. Usar los bienes conforme a su destino sin perjudicar el derecho de los demás.
2. Las partes comunes no se pueden vender, transferir o gravar, porque están unidas
indisolublemente al dominio de cada unidad.
3. Tener en cuenta lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y Administración sobre
qué partes son comunes, o que partes comunes serán de uso exclusivo de determinado
propietario.
4. Permitir el ingreso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes.
5. Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias para la conservación o reparación de
las partes comunes.

B) Respecto de las partes propias:

1. Cumplir con las obligaciones impuestas en el Reglamento.
2. No hacer modificaciones o innovaciones que puedan afectar la seguridad del edificio o
partes comunes.
 3. No destinar la parte propia a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, o a un fin
distinto al pactado.
4. No hacer ruidos que molesten a los vecinos ni actividades que pongan en peligro la
seguridad del edificio, ni depositar mercadería peligrosa.
5. Conservar y reparar su unidad a su costa.
6. Atender los gastos de conservación y reparación.
7. Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción a su parte indivisa.
8. Contribuir a la integración del fondo de reserva.

Las expensas. Concepto:

Art. 2048. — ≪Gastos y contribuciones≫. Cada propietario debe atender los gastos de
conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de
las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para
el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si
este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.

El artículo en cuestión tiene dos partes definidas. La primera pone a cargo de cada titular del
derecho de propiedad horizontal los gastos de conservación y reparación de su unidad. Ello se
encuentra ya implícito en el art. 2046, inc. b). La segunda parte nos habla de las expensas
comunes, distinguiendo entre expensas ordinarias y expensas extraordinarias. Las expensas
ordinarias son las que demanda la administración, reparación o sustitución de las cosas o partes
comunes o los bienes del consorcio para mantenerlas en buen estado de seguridad, comodidad y
decoro. La norma prevé la "sustitución", lo que si bien no figuraba en el art. 8o de la ley 13.512,
debía considerarse virtualmente comprendida. Suprime además el vocablo "indispensables". En
suma, el consorcio debe proceder a reparar o sustituir todo aquello que haga a preservar en buen
estado la seguridad, comodidad y decoro de la cosa común. También se considera expensas
comunes a aquellas erogaciones que tienen como causa los gastos en que debe incurrir el
administrador por obligaciones impuestas por la ley, el reglamento o la asamblea. Puede
ejemplificarse con la contratación de determinados seguros. La ley aclara que asimismo son
expensas ordinarias las originadas en las instalaciones para acceso y circulación de personas con
discapacidad y las que requieren las vías de evacuación de siniestros. En cuanto a las
extraordinarias, solo se dice que son las dispuestas por la asamblea sin especificar, como en el
caso del art. 8o de la ley 13.512, cuáles serían estos supuestos. Es importante que en su último
párrafo la norma establece que el certificado de expensas tiene el carácter de título ejecutivo. Si
bien esa vía esta prevista por muchos códigos procesales, otros, como por ejemplo, el de la
provincia de Santa Fe, carecen de tal previsión. Para gozar de ejecutividad el titulo debe emanar
del administrador y estar aprobado por el Consejo de Administración si este existe.
Lorenzetti sobre el art. 2048:
El código pone a cargo de los propietarios tanto los gastos de conservación, administración y
reparación de su propia unidad como las expensas comunes (que clasifica en ordinarias y
extraordinarias), respecto a las cuales brinda las pautas para incluir en su enunciado los gastos que
aparezcan durante la vida consorcial. Por último, a modo de garantía de la rápida percepción del
crédito por expensas, se introduce una norma procesal en la ley de fondo que le otorga el carácter
de título ejecutivo al certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el
consejo de propietarios, si éste existe.

Art. 2050.— «Obligados al pago de expensas». Además del propietario, y sin implicar liberación de
éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que
sean poseedores por cualquier título.

Pese a la ausencia de previsión la doctrina entendía que cabía responsabilizar también por el
crédito de expensas a otros ocupantes del inmueble. Así, Highton sostenía que el consorcio podía
subrogarse en los derechos del locador para demandar al locatario y que asimismo, el mero
tenedor—locatario, comodatario— podía considerarse deudor directo de las expensas que
hicieran, v. gr., a la administración; sueldos y cargas de personal, artículos y elementos de
limpieza, mantenimiento de ascensores, mas no le correspondía abonar los gastos en obras
nuevas o que "insuma la reparación, sustitución o reposición extraordinaria que mejore la cosa e
implique valorización del inmueble, indemnizaciones por despido de algún dependiente del
consorcio; seguros contra incendio que preservan la propiedad para su dueño".
El CCCN contempla expresamente la obligación del pago de expensas no sólo del propietario, si no
que agrega como obligados a los que sean poseedores por cualquier título, con lo cual quedan
abarcados tantos los legítimos como los ilegítimos. Permanece, sin embargo, irresuelta la cuestión
de si los simple tenedores están o no obligados también al pago.

Tipos. Fines:
Concepto y clasificación de las expensas: la asimilación conceptual de los términos “común” y
“ordinario”, por significar ambos lo que es regular, había llevado en forma errónea a confundir las
expresiones “expensas comunes” y “expensar ordinarias”. Sin embargo, es “común” el gasto que
corresponde a varios, que debe ser solventado por todos los beneficiarios, mientras que es
“ordinario” en el sentido que interesa, el gasto que se repite periódicamente o que se devenga
con normalidad o previsibilidad. Respecto de las expensas, su carácter común viene dado por esta
universalidad de la obligación e incluso también porque su importe se destina a ser aplicado en
sectores comunes del edificio o para cumplir con obligaciones en ellas originadas.
En el nuevo texto queda claro que las expensas comunes comprenden las ordinarias o gastos
periódicos cuyo origen detalla y las extraordinarias o gastos contingentes, imprevistos o inusuales
decididos por la asamblea (como una indemnización por despido o el pago de un reclamo judicial).
Vale decir que será la previsibilidad del gasto el criterio que define la distinción legal, sin que
deban tenerse en cuenta las circunstancias particulares u otros criterios como el monto o la
periodicidad, para encuadrar cada erogación en las distintas categorías.
Por último, a diferencia del art. 9 de la ley 13.521, el nuevo art. 2056, inc. g, solo exige que
contenga “la proporción” en el pago de las expensas comunes. De esta manera, dependerá de la
voluntad de sus redactores incluir en su texto aspectos tales como la periodicidad y días de pago,
o la elección de la oportunidad para llevar a cabo la liquidación de los gastos que abona el
administrador con el dinero consorcial.
El art. 17 de la Ley 13512:
Art. 17. – “La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas
de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en
la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686
del Código civil”.-
Si se enajena una unidad y existe una deuda por expensas, entra a jugar el art. transcripto de la
ley, y esa deuda la puede reclamar el consorcio al comprador, ya que ella “sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos”; de esa deuda devengada cuando el
comprador aún no era propietario, responde sólo con la cosa y no con todo su patrimonio.
Ahora bien, de las nuevas expensas que se devenguen desde que el comprador adquirió el
dominio, la responsabilidad se extiende a todo el patrimonio y no sólo al valor de la cosa.
¿El enajenante se libera de esa deuda o sigue siendo responsable de la misma frente al consorcio,
a pesar de que se haya desprendido del dominio de la unidad?
Según la última parte del art. 8 de la ley: “Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las
expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono
del piso o departamento que le pertenece”, el enajenante, en el caso de ser deudor de expensas
comunes, a pesar de haber transmitido la unidad, sigue estando obligado al pago de las mismas.
Al consorcio –titular del crédito por expensas- no pueden oponérsele los pactos concertados por el
enajenante y el adquiriente acerca de la distribución entre ambos de la deuda por expensas, él
demandará al vendedor, al comprador o ambos, sin perjuicio de las acciones de reembolso que de
acuerdo al contrato que los liga podrán ejercitar entre sí los indicados. (Enajenante y adquiriente).

Privilegio especial: el crédito del consorcio contra el propietario que no pagó las expensas
comunes goza de privilegio especial que tiene el “conservador de la cosa”, siendo su crédito
preferente sobre otros.
El fundamento es que las expensas son para conservación y mantenimiento del edificio, y si
faltaran, éste puede dejar de existir por lo que haría imposible cobrar los demás créditos.

Derecho de retención:
El art. 17 de la ley 13.512 también se remite al derecho conferido por el art. 2686 del C.C. como
otro de los refuerzos de que está rodeado el crédito por expensas. Dicha norma se refiere al
derecho que compete al condómino que hubiera hecho gastos para conservar o reparar la cosa
común de cobrar intereses a dichos condóminos y además, de retener dicha cosa mientras los
otros condóminos no contribuyan al pago de la parte que a ellos les corresponde.
Relativo al derecho de retención, se sostiene que el miso no juega en la propiedad horizontal,
donde no puede retenerse las partes privativas, y respecto de las partes comunes no se concibe
una tenencia separada de las partes privativas. (art. 13, ley 13.512).

Extinción del sistema. Casos:

Propias Destrucción total o parcial de + de las 2/3 partes del valor

Causales Vetustez del edificio
de Extinción
Comunes con el dominio Absolutas Abandono, enajenación
Relativas Prescripción adquisitiva
Cosa fuera del comercio
Destrucción total o parcial de más de las 2/3 partes del valor:
Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera
de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así,
podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la
minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha
minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.

Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor
podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la
minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los
disconformes, según valuación judicial.

Comunes con el dominio:

Confusión: se consuma cuando el dominio de las distintas unidades se reúne en manos de una sola
persona, en cuyo caso todo el inmueble pasa a pertenecer a un solo propietario, extinguiéndose el
sistema, ya que se borraría la distinción entre partes exclusivas y comunes, régimen de mayorías,
etc.
Según algunos autores, operada la confusión queda destruida la virtualidad jurídica del
reglamento de copropiedad; para otros es necesaria la desafectación en el registro.

Abandono:
el abandono debe recaer sobre la unidad y la parte proporcional que corresponde al copropietario
sobre los bienes comunes, pues no sería posible el abandono de la parte privativa exclusivamente,
o sólo de la porción indivisa de los bienes comunes, ni siquiera la renuncia a la utilización de
ciertos servicios comunes.

Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. Nuevo régimen de la ley 26.994:
En primer lugar el acreedor del consorcio puede dirigirse contra el patrimonio del mismo para
cobrarse su crédito, inclusive el fondo de reserva.
Además puede embargar y ejecutar las unidades, con su correspondiente cuota sobre los bienes
comunes. Pero sobre cada consorte sólo podrá caer por la porción de la deuda que le corresponde
soportar. Esta responsabilidad no es solidaria, sino en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, a menos que el reglamento establezca otra cosa.

Modificaciones en cosas y partes comunes:

Art. 2051. — «Mejora u obra nueva que requiere mayoría». Para realizar mejoras u obras nuevas
sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la
mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que
se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión
de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la
ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior
del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

El CCCN habla de mejoras u obras nuevas sobre cosas o partes comunes que quieran hacer los
propietarios o el consorcio. Se trata de mejoras en beneficio de todos los propietarios.
Para realizarlas previamente se debe recabar un informe técnico de un profesional autorizado con
el objeto de establecer verosímilmente si en algo perjudica la obra al edificio o a alguna unidad
funcional. Luego se debe solicitar la autorización de la mayoría de los propietarios reunidos en
asamblea.
Se prevé que pueden recurrir judicialmente tanto quienes solicitaron la autorización y no les fue
dada como los opositores a la misma.
El juez evaluará para revertir la decisión asamblearia los mismos extremos que ya preveía el art.
8º de la ley 13.512. La decisión de la asamblea no se suspende por la mera interposición de la
demanda si no que requiere una orden judicial expresa que así lo disponga.

Art. 2052. — «Mejora u obra nueva que requiere unanimidad». Si la mejora u obra nueva,
realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no
importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble
de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario.

El art. 2052 tiene dos partes. La primera nos habla de una obra nueva o mejora que quiere realizar
un propietario o el consorcio sobre cosas o partes comunes que gravita o modifica medularmente
en la estructura del edificio. La norma se refiere a modificaciones substanciales y aclara que ello
no se da solamente, pero evidentemente también, cuando se pretende elevar nuevos pisos o
realizar excavaciones. Ello da una idea de lo importante de las obra a realizar. En este caso se
necesita unanimidad.
La segunda parte alude a mejoras u obras nuevas sobre cosas o partes comunes, pero que son sólo
en interés de un propietario. Se trata de cualquier tipo de mejora u obra nueva que no sean en
beneficio común. En este caso también se requiere unanimidad.

Art. 2053. — «Mejora u obra nueva en interés particular». Si la mejora u obra nueva autorizada
sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y
soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción,
si hubiera lugar a ellos.

El CCCN aclara que las obras o mejoras sobre cosas o partes comunes, pero en interés particular,
deben ser afrontadas por el beneficiario de su peculio, como así también las erogaciones que
demande el adecuar el reglamento y su inscripción, de ser necesario, a la nueva situación.
Entendemos que quedan comprendidos en esta obligación otros rubros, como la modificación de
los planos.

Art. 2054. — «Reparaciones urgentes». Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de

los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y
partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio
puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su
estado anterior, a costa del propietario.

Para que el consorcista quede autorizado deben concurrir requisitos similares a los que preveía la
anterior norma para las llamadas expensas necesarias de reparación o conservación: ausencia del
administrador, y de los integrantes del consejo de administración (que reemplaza a la notificación
previa a los otros consorcistas). Los derechos que tendrá el consorte que efectuó el gasto son los
del gestor de negocios. Y en caso de que lo hecho no fuera justificado, el consorcio puede no
abonarle en forma total o parcial la suma empleada e incluso obligarlo a que vuelva las cosas a su
estado anterior, si ello se justificara.

Art. 2055. — «Grave deterioro o destrucción del edificio». En caso de grave deterioro o
destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede
resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse
por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

La normativa del CCCN da la misma solución en casos similares a los arts. 12 y 16 de la ley 13.512.
Se trata de grave deterioro del edificio (concepto similar pero más preciso que el de vetustez dado
que ahora no se encuentra ligado al transcurso del tiempo) o grave destrucción (sin precisar qué
se entiende por la misma, por lo que quedará sujeta a apreciación judicial). En estos casos, la
mayoría de la asamblea que representa más de la mitad del valor tiene amplías facultades. Así,
puede resolver la demolición y venta del terreno y materiales, o bien, reparar o reconstruir el
edificio. Si la mayoría resuelve reconstruir no pue-de obligar a que la minoría contribuya
económicamente a ello. En tal caso, los consorcistas disconformes pueden liberarse trasmitiendo
sus derechos a terceros que estén dispuestos a reconstruir la obra. Si no existen terceros
interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes según valuación judicial.

Extinción del sistema. El nuevo art. 2044:

La segunda parte del art. 2044 dice: “La personalidad del consorcio se extingue por la
desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los
propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario”.
La norma contempla que si cesa la propiedad horizontal también se extingue la persona jurídica
consorcio. Ello es de toda lógica dado que la misma tiene sólo sentido para servir al
funcionamiento del derecho real y de la comunidad de propietarios que la integran.

Prehorizontalidad. Régimen legal:

Art. 2070. — ≪Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal≫. Los contratos
sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están
incluidos en las disposiciones de este Capítulo.

La Ley 19.724 y el sistema de la Ley 26.944:

La Ley de Prehorizontalidad tenía como objeto proteger al adquirente de las unidades en
propiedad horizontal cuando aún no se había constituido la misma, por lo cual: "Todo propietario
de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que
se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal,
debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la
subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen" (art. 1). Pese a sus buenas
intenciones, la ley tuvo una escasa aplicación en la práctica motivada—entre otras razones— por
el encarecimiento que la misma provocaba en la operatoria de enajenación de las unidades.
El CCCN deroga la ley 19.724 y establece un nuevo régimen al que deben someterse los contratos
celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal.
Seguro obligatorio:
Art. 2071. — ≪Seguro obligatorio≫. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe
constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a
lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas
con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el
adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligación impuesta en
este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla
íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el
enajenante.

Como se explica en los fundamentos del mismo, "la ley 19.724 ha provocado una generalizada
repulsa. El complejo sistema que organiza es un ejemplo patente de legislación que, lejos del ideal
de armonizar los distintos intereses comprometidos, en definitiva conspira contra todos ellos,
pues sin importar una efectiva protección para el adquirente, se constituye en un nuevo obstáculo
que desalienta el proceso de la construcción y comercialización de unidades. El grado de
cumplimiento de sus disposiciones es mínimo, pese a que la jurisprudencia se esforzó para que ese
ordenamiento tuviera efectiva operatividad en la praxis, pero como subsiste su vigencia teórica, es
ineludible superar la indefinición y proceder a su derogación y reemplazo por un régimen más
elástico y que sea aceptado por la realidad negocial. Se proyecta un sistema de seguro obligatorio
a favor del adquirente, que lo cubra ante el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido, por cualquier razón”. En suma, el sistema de la vieja ley queda reemplazado por un
seguro obligatorio. Si no se cumple con su contratación, el titular de dominio carece de acción
contra el adquirente, salvo que haya cumplido íntegramente con sus obligaciones. El adquirente
—por supuesto— sigue teniendo todos sus derechos contra el enajenante.

Contratos excluidos:
Art. 2072. — ≪Exclusiones≫. Están excluidos los contratos siguientes:
а) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o
liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos
oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus
cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el
ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

La ley 20.276 eximia del cumplimiento de la Ley de Prehorizontalidad en determinados supuestos.

El CCCN coincide en parte con las exclusiones de la ley 20.726 derogada. Se agregan a las
excepciones las construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos
oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control en el
supuesto previsto por la norma.

BOLILLA 11

Conjuntos inmobiliarios. Situación actual. Régimen de la ley 26.994:

Art. 2073. — «Concepto». Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Art. 2074. — «Características». Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los

siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de
las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario,
obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes
y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman
un todo no escindible.

En este tema nos encontramos con una sistemática jurídica totalmente novedosa que recoge y
regula normativamente una "realidad social típica" como son los llamados "countries" y
emprendimientos afines, por lo cual no contamos con normas de carácter nacional que podamos
tomar como antecedente de comparación a este respecto. Vale sí, tal vez como referencia, señalar
que la característica del derecho real especial totalmente novedoso que se crea se acerca como
institución jurídica a la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, cuya sistematización es consagrada en
el CCCN también como un nuevo derecho real, diferenciándose específicamente el "conjunto
inmobiliario", en lo que hace a la esencialidad de la nueva figura, en que sólo las partes comunes
del emprendimiento tendrán el carácter de "condominio forzoso" y las partes privativas
conservarán su dominio particular, a diferencia del derecho real de propiedad horizontal que
mantiene el condominio forzoso para todo el terreno donde se asienta la edificación.
El CCCN viene a llenar un "vacío" legal que toda la doctrina especializada, salvo alguna opinión
aislada, reclamaba como de suma importancia para regular esta realidad a través de una
legislación especial.
En otro orden cabe también agregar que la sistemática adoptada por la norma recoge los
antecedentes de los proyectos de ley que desde hace muchos años se vienen tratando en el
Congreso de la Nación, así como también la doctrina jurídica mayoritaria sobre este nuevo "estilo
de vida".

Clubes de campo:
Es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio
e integrada por lotes construidos o a construirse, independientes entre sí, que cuenta con una
entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y
sociales, siendo las viviendas de uso transitorio o permanente.
El uso de la vivienda es exclusivo de su titular, el de las instalaciones y servicios recreativos es
compartido con los demás titulares de las viviendas que integran el complejo, con los grupos
familiares respectivos e inclusive con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares.

Barrios cerrados o privados:

Guardan cierto parentesco con los clubes de campo, destinados al mejor y más económico
aprovechamiento de los inmuebles y a satisfacer la necesidad de una vida más sana, tranquila y
segura.
La Provincia de Buenos Aires había regulado este régimen en ejercicio del poder de policía
urbanística que le asiste: “se entiende por barrio cerrado a todo emprendimiento urbanístico
destinado al uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá
materializarse mediante cerramiento”.
Parques industriales:
Es un espacio territorial en el cual se agrupan una serie de actividades industriales, que pueden o
no estar relacionadas entre sí que se encuentra en terreno favorable, por ejemplo: fuentes de
energía, transporte y mano de obra.
Los parques industriales tienen la particularidad de contar con una serie de servicios, como
pueden ser: abastecimiento de energía eléctrica, abastecimiento de agua con diversos tipos de
tratamiento, etc.
Los parques industriales suelen tener también otros servicios comunes, por ejemplo: vigilancia,
portería, etc.

Emprendimientos urbanísticos independientes del destino como vivienda. Usos mixtos.

COMPLETARRRRR

El derecho administrativo. Los conjuntos inmobiliarios como derecho real de propiedad

horizontal especial:
Art. 2075. — «Marco legal». Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones,
usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se
rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el
presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales
o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real.

Los conjuntos inmobiliarios podían constituirse tanto como un derecho real como un derecho
personal. Algunas de estas propiedades especiales se regulaban como derecho real bajo la ley
13.512, que en realidad no cumplía acabadamente sus necesidades, mientras que otros las fijaban
como un derecho personal bajo la figura de las sociedades anónimas, donde los socios tenían el
derecho a usar de una parte exclusiva del conjunto.
También había casos de constitución de un dominio en las partes privativas y condominio en las
comunes, gravados con servidumbres recíprocas.
En el CCCN se prevé su regulación como derecho real autónomo, aunque existe un reenvío a la
propiedad horizontal en todas aquellas situaciones que no tengan regulación específica. Puntualiza
que todos los emprendimientos deberán adecuarse a este nuevo tipo legal. Delega la parte de
planificación, factibilidad y desarrollo urbanístico a cada jurisdicción local.

Cementerios privados. Evolución doctrinaria y jurisprudencia. Régimen de la ley 26.994:

Art. 2103— «Concepto». Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad
privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Todas las normas que existían sobre los cementerios privados eran locales, no había legislación a
nivel nacional. El Código de Vélez no los regulaba por cuanto los cementerios que existían eran los
estatales. No había normativa nacional que regulara estos emprendimientos porque siempre la
tutela de los cementerios públicos era estatal, y no había posibilidad de que existieran en el
ámbito privado. Posteriormente, ya en la segunda mitad del siglo XX se habilitó a nivel local el
desarrollo de estos emprendimientos.
En la provincia de Buenos Aires, una de las jurisdicciones donde más se desarrolló estas
propiedades especiales, se dictó la Ordenanza General 221 del 30 de junio de 1978 que indicaba
los re-caudos para obtener permiso para la instalación de un enterratorio privado, el cual debía
reunir los caracteres de los cementerios parques o jardines, con el fin de enterrar a las personas
muertas. Sin embargo, no indicaba el derecho que obtenían los adquirentes de las parcelas, que
generalmente era un derecho personal, y a veces un derecho real de uso que violaba el art. 2920
del Cód. Civil. No había un tipo legal dentro de los derechos reales que encajara con las
necesidades de este instituto.
Esta norma hace referencia a la inhumación de restos humanos, y lamentablemente deja afuera
otras clases de cementerios, como son los de animales. La Ordenanza 221 no hacía discriminación
sobre este aspecto.
Tipifica un nuevo derecho real que se enumera en el art. 1887 del CCCN. Es un derecho real sobre
cosa propia conf. art. 1888 del CCCN; de carácter perpetuo. Es un derecho transmisible (conf. art.
1906, CCCN).

Naturaleza jurídica:
Yendo al tema de la naturaleza jurídica del derecho que asiste al particular titular de la sepultura
(que podía ser encasillado como derecho real o derecho personal), los titulares de las sepulturas
no sólo persiguen la finalidad estricta de tener un lugar para el descanso de sus muertos, sino
también la de contar con los servicios necesarios para ello (servicio de inhumación, conservación
de instalaciones y espacios verdes, vigilancia, aseo, etc.), actividades que implican la aparición de
vínculos de carácter obligacional.

Como derecho personal:

 Locación: tropieza con el estorbo, sobre la duración máxima de la locación (10 años no
renovables).
 Comodato: es de la esencia del comodato su gratuidad y este carácter del comodato
cohíbe la finalidad de lucro del concedente del derecho.
 Sociedad: conspira contra la viabilidad de esta solución para los cementerios privados la
esencia de “affectio societatis” y de obtención de una utilidad apreciable en dinero.
 Contrato atípico:

Como derecho real:

 Dominio: las restricciones que debería soportar el titular del dominio de una parcela
conducirían prácticamente a desnaturalizar su carácter de absoluto, aparte de que el
derecho real carecería de objeto (cosa cierta y determinada), ya que las parcelas
destinadas a sepulturas carecen de individualidad catastral.
Además, este encuadre no soluciona el problema de los espacios de utilización común, ni
el de los servicios comunes (inhumaciones, vigilancia, aseo, etc.).
 Condominio: los inconvenientes son: pesadez de la administración, derecho de veto que
asiste a cada propietario, derecho de abandono para liberarse de contribuir a los gastos
comunes, determinación de a quién corresponde la parte indivisa abandonada, la
posibilidad que tiene cualquier condómino de solicitar en cualquier tiempo la partición.
 Derecho real de propiedad horizontal: parecería ser el más adecuado para estructurar el
cementerio privado, ponderando su carácter de absoluto, exclusivo –respecto a la unidad-
y perpetuo.
El inconveniente que suscita recurrir a la propiedad horizontal es que la ley 13.512
requiere que se trate de inmuebles edificados y además declara de propiedad común al
 terreno, extremo que descartaría la posibilidad de un derecho exclusivo sobre las parcelas
destinadas a sepultura.

Con la reforma del Código Civil y la nueva normativa, queda claro que los cementerios privados
son un nuevo derecho real que se enumera en el art. 1887 del CCCN. Es un derecho real sobre
cosa propia conf. art. 1888 del CCCN; de carácter perpetuo.

El administrador. Funciones:
Art. 2109.— «Dirección y administración». La dirección y administración del cementerio está a
cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y
servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las
condiciones pactadas y reglamentadas.

Análisis de la normativa anterior. La administración del cementerio estaba a cargo del

administrador, quien era designado por el propietario, sin ninguna injerencia por parte de los
titulares del derecho de sepultura. Era quien se ocupaba de la administración de las cosas y
servicios comunes, conforme a lo que hubieran pactado libremente las partes. En realidad, todos
los contratos suscriptos con los adquirentes de parcelas eran contratos de adhesión, donde ya
estaban las cláusulas predispuestas, especialmente la designación del administrador.
Análisis de la normativa del CCCN. Coloca en cabeza del administrador la dirección y
administración del cementerio. Debe abocarse al cuidado y correcto funcionamiento de las
instalaciones y cosas comunes de acuerdo a lo pactado y reglamentaciones que resulten
aplicables. Debe desempeñarse cumpliendo sus obligaciones con el cuidado que pondría en los
asuntos propios, o en su caso, el exigido por las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de
ejecución (art. 1324, CCCN, Obligaciones del mandatario).

El registro de titulares:
El apartado b del art. 2106 sobre los registros que debe llevar el administrador nos dice:
“b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios
de titularidad producidos”.
Análisis de la normativa anterior. El art. 8o de la Ordenanza General 221 de la provincia de Buenos
Aires establece que los organismos municipales pertinentes tomarán intervención previa en todos
los casos de introducción o extracción de cadáveres, restos o cenizas en los cementerios privados
o fuera de ellos. De tal normativa debe deducirse que atento que el poder de policía sigue en
poder del Estado provincial y/o municipal por delegación, debe haber un control sobre la
inhumación de los muertos.
Análisis de la normativa del CCCN. El Registro de inhumaciones y sepulturas es una consecuencia
del poder de policía que debe ejercer el Estado, y una forma de dar seguridad a los usuarios del
sistema, en tanto debe también registrarse la titularidad de los derechos de sepultura, como las
sucesivas transmisiones.
El régimen jurídico del sepulcro tiene una tutela especial derivada del respeto y consideración
social a la memoria de los muertos cuyos restos yacen en ellos, con un basamento de orden
público; de ahí la protección jurídica de la sepultura más allá que sea un cementerio público o
privado.

Las parcelas exclusivas. Inembargabilidad:

Art. 2110. — «Inembargabilidad». Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son
inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

Análisis de la normativa anterior. Los códigos procesales de casi todas las jurisdicciones del país
establecen que los sepulcros son inembargables, salvo que el crédito corresponda a su precio de
venta, construcción o suministro de materiales. La comercialidad, y por vía de consecuencia la
ejecutabilidad de la parcela ubicada en cualquier tipo de cementerio estaba en estrecha relación
con su estado de ocupación. Cuando había restos humanos se entendía que podía ser transferida
si existía autorización administrativa y/o de las partes, a través de los derechohabientes del
inhumado; pero siempre se entendió jurisprudencialmente que en esa situación era inembargable
e inejecutable.
Análisis de la normativa del CCCN. Recoge la norma criterios jurisprudenciales sobre la
inembargabilidad y la no ejecutabilidad del sepulcro. En el caso se dejan a salvo dos excepciones
como son las expensas comunes, impuestos, tasas y contribuciones, y también el supuesto del
crédito preveniente del saldo de compra y de construcción de la sepultura que ya tenían en
general consagración en los códigos procesales provinciales y en el de la Nación.

Tiempo compartido. Ley de sistemas turísticos de tiempo compartido 26.356. El nuevo régimen
de la ley 26.994. Concepto:
Art. 2087. — «Concepto». Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

Ley 26.356: Este instituto ya se encontraba regulado por la ley 26.356, pero se refería únicamente
a los casos del tiempo compartido con destino turístico que recaía sobre inmuebles, y en el cual se
aceptaba su regulación tanto como derecho real o como derecho personal.

El nuevo régimen de la ley 26.994: este derecho real puede recaer tanto sobre inmuebles, como
muebles, o directamente sobre bienes, ampliando el horizonte de la ley 26.356 que en parte
mantiene su vigencia, por cuanto se derogaron sólo los Capítulos III, IV, V y IX. De este modo,
conforme este nuevo derecho ya no se regulará solamente aquellos supuestos de tiempo
compartido inmobiliario con destino turístico, sino también cuando sea para alojamiento,
comercio, hospedaje, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino. Aparentemente la derogación parcial de la ley 26.356 implica que se reconoce en nuestra
legislación el tiempo compartido genérico, y la especie tiempo compartido inmobiliario con
destino turístico, con algunas pautas diferenciadas a las generales (por ejemplo, la autoridad de
aplicación es la Secretaría de Turismo de la Presidencia de la Nación, art. 6o, ley 26.356).
El derecho de tiempo compartido es un derecho real autónomo, según la enumeración del art.
1887 del CCCN, y el detalle en el Título respectivo, con reenvío directo a la teoría general de los
derechos reales. Es un derecho real sobre cosa propia (conf. art. 1888, CCCN), y es transmisible
(conf. principio general contenido en el Título I, Capítulo 2, art. 1906, CCCN). No es una especie de
dominio, ni un condominio, como tampoco un derecho de disfrute sobre cosa ajena.

Bienes que lo integran:

Art. 2088. — «Bienes que lo integran». Con independencia de la naturaleza de los derechos que se
constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo
compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible
con los fines mencionados.
La normativa anterior (art. 8o de la ley 26.356) disponía que el objeto del derecho de tiempo
compartido con destino turístico podían ser sólo los inmuebles.
Al ampliarse la figura del tiempo compartido a otros destinos además del turístico, ya sea
industrial, hospedaje, alojamiento, permite que el objeto de este derecho sean, además de los
inmuebles, los muebles y los bienes.

Afectación:
Art. 2089. — «Afectación». La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno
o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse
de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos
establecidos en la normativa especial.
El art. 8o de la ley 26.356 derogado por el CCCN preveía la constitución del sistema mediante su
afectación por escritura pública de uno o más inmuebles con destino turístico.
La norma actual, distingue dos supuestos, pero en ambos casos se trata de un uso periódico y por
turnos del objeto por parte de los titulares de este derecho. Puede tratarse de cosas muebles o
bienes, y también pueden ser inmuebles los que se afectan al sistema de tiempo compartido, pero
en este último supuesto debe ser su afectación por escritura pública a los efectos de darle
oponibilidad a terceros.

Requisitos:
Art. 2091. — «Requisitos». Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos
para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la
escritura de afectación, con los efectos previstos en el art. 2093.

El art. 9o de la ley 26.356 disponía que los bienes afectados debieran estar libres de gravámenes,
restricciones e interdicciones y, que ni el emprendedor ni el propietario pudieran tener
anotaciones personales en los registros respectivos. El art. 12 establecía en relación a los efectos
de la constitución del STTC mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble la
inhibición del emprendedor y en su caso del propietario para apartarse del destino comprometido
con la cosa; la oponibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, al acreedor hipotecario
que consintiere la constitución del STTC y al que la conociere al tiempo de constituirse el
gravamen, como así a los sucesivos titulares de dominio o de otros derechos de cualquier
naturaleza sobre bienes afectados al STTC; y la intangibilidad de los derechos adquiridos por los
usuarios, que no podrán ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni
por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o
quiebra.
La normativa actual se asemeja a lo establecido en el art. 9 de la ley 26.356. Establece que de
constituirse hipotecas u otro gravamen (por ejemplo, embargos) con posterioridad a la inscripción
de la escritura de afectación del bien, es inoponible a los usuarios en forma alguna tal como lo
disponía el art. 12 derogado.

Deberes y derechos del emprendedor y de los usuarios:

Del emprendedor:
Deberes:
Art. 2094. — «Deberes del emprendedor». Son deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte
del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que
deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

En el art. 19 de la ley 26.356 se fijaban 5 ítems dentro de las obligaciones a cargo del
emprendedor.
En la norma actual se simplifica la enumeración de las obligaciones a cargo del emprendedor
detalladas en la ley 26.356, art. 19. Dentro de ellas resulta relevante como diferencia que ahora no
se solicita la constitución de un fideicomiso cuando se encuentre en construcción el
emprendimiento; y tampoco se coloca en cabeza del emprendedor pagar los gastos del sistema en
cuanto exceda el monto de la oferta en el supuesto de haber optado en la construcción por el
sistema de ajuste alzado. En general se mantiene el esquema de la ley 26.356 para los casos de
tiempo compartido inmobiliario con destino turístico.

De los usuarios:
Deberes:
Art. 2095. — «Deberes de los usuarios del tiempo compartido». Son deberes de los usuarios del
tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir
a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados
por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados
por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como
todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

La norma actual es casi idéntica al art. 20 de la ley 26.356. Resulta interesante destacar que a
pesar de ser un derecho real sobre cosa propia (conf. la clasificación del art. 1888, CCCN) se le
impone a los usuarios la obligación de ejercer sus derechos sin alterar su naturaleza y destino, en
forma similar a los casos de los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena (conf. principio salva
rerum substantia).
Los usuarios de tiempo compartido responden por los daños que causen ellos o terceros
autorizados a su uso (conf. principio general de no dañar, art. 1717, CCCN).
Deben comunicar toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a su Reglamento.
Y, también deben hacerse cargo de las expensas comunes que denomina "gastos del sistema" y
del fondo de reserva, como todo otro gasto que le pueda ser imputado (conf. art. 2048 por
reenvío del art2075CCCN).

Extinción:
Art. 2099. — «Extinción». La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la
totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.

Análisis de la normativa anterior. El art. 39 de la ley 26.356 fijaba los supuestos de extinción del
derecho como es el vencimiento del plazo, cuando no se han producido enajenaciones o cuando
se han rescindido la totalidad de los contratos; también se consideraban los supuestos de
destrucción o vetustez. El art. 10 imponía la obligación de incluir en el contrato de constitución del
STTC las reglas aplicables a los supuestos de destrucción parcial o total, y la vetustez del o de los
inmuebles.
La norma del CCCN reproduce el art. 39. Cabe mencionar que a diferencia de la propiedad
horizontal, en el caso de destrucción o vetustez no juegan las mayorías tal como se prevé en el art.
2055 del CCCN, pues en este derecho real no hay Asamblea de propietarios. Las causales de
extinción usualmente serán previstas en el Reglamento.
Es importante considerar que no está prevista la reconstrucción como sucede en la propiedad
horizontal, atento a la inexistencia de una Asamblea de copropietarios que decida la cuestión.

Relación de consumo:
Art. 2100. — «Relación de consumo». La relación entre el propietario, emprendedor,
comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de
uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código
y en las leyes especiales.

En esta norma se rotula la relación jurídica entablada entre propietario, emprendedor,

comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de
uso periódico, o sea, el usuario, como una relación de consumo, con las implicancias que ello
conlleva (conf. arts. 1092 a 1122, CCCN), y su complementación con la ley 24.240. Resulta
aplicable a estas relaciones jurídicas la ley 26.993, Sistema de resolución de conflictos en las
relaciones de consumo.

BOLILLA 12

Derechos reales de disfrute sobre la cosa ajena:

Son aquellos derechos reales en cuya virtud su titular puede usar y/o gozar de una cosa ajena,
perpetuamente o por un tiempo determinado.

Sobre cosa propia Dominio

Condominio

De disfrute Usufructo
Uso
Servidumbre
Sobre cosa Habitación
Derechos ajena
Reales
De garantía Hipoteca
Prenda
 Anticresis

Derecho Superficie
Mixto forestal

Desmembraciones de la propiedad. Antecedentes:

Derecho romano: durante la época clásica fue muy restringido en materia de desmembraciones
del derecho de propiedad, admitiendo además del dominio y el condominio, el usufructo, uso,
habitación y servidumbre.
Pero paulatinamente se fueron admitiendo otras desmembraciones, como la enfiteusis y la
superficie.

Edad Media: en la Edad Media se desarrollaron y ampliaron los derechos de enfiteusis y de

superficie que se originaron en el Derecho Romano. Además, florecieron un sinnúmero de
gravámenes de la propiedad del inmueble, como ser los “censos” y las “vinculaciones”.
Ello trajo como consecuencia una gran confusión en la propiedad inmueble, ya que era muy difícil
saber quién era el verdadero propietario, y si la tierra estaba o no sujeta a los gravámenes citados
que faltos de publicidad, en cualquier momento podían surgir a la luz.
En el Virreinato del Río de la Plata los censos que más se difundieron fueron: el consignativo, el
reservativo, y el enfitéutico, y entre las vinculaciones: los mayorazgos y las capellanías.
Con la aparición de los señores feudales, la tierra se “enfeuda”; el dominio directo permanece en
cabeza del señor feudal y el útil pasa a manos de los vasallos. Junto a la “tierra feudal”, aparece
excepcionalmente una tierra no enfeudada (“tierra alodial”), aunque también tenía el
inconveniente de que podía sufrir gravámenes.
Debido al aumento del poder de los reyes y a la creciente importancia de las ciudades se va
produciendo la declinación de los señores feudales, cuyo últimos vestigios desaparecen
definitivamente con la Revolución francesa y, con ellos, la tierra feudal, volviéndose al sistema del
Derecho Romano.

Código de Vélez: La política de Vélez en materia de desmembraciones del Dominio resulta

claramente de las notas de los arts. 2502 y 2503 del Código Civil, de cuya lectura surge que ha sido
sumamente restrictiva, ya que, inspirándose en el Derecho Romano clásico, “no reconoce al lado
de la propiedad, sino un pequeño número de derechos reales, especialmente determinados”,
prohibiéndose, por lo tanto, “la creación arbitraria de nuevos derechos reales”.
En nota al art. 2503 Vélez se refiere a los derechos del art. 2003 (superficie y enfiteusis), su
evolución en el Derecho Romano y en el medieval fundamenta su supresión.
La doctrina restrictiva del codificador se concreta en el Código, dado que el art. 2503 enumera
muy pocos derechos reales sobre cosa ajena, excluyéndose así (por aplicación del art. 2502) a
muchos derechos que eran comunes entonces en España y América, como por ejemplo, la
enfiteusis, la superficie y diversas vinculaciones.
No debe olvidarse que el art. 2614 del Código Civil amplía la enumeración formulada en el art.
2503, en punto a derechos de disfrute sobre cosa ajena, pero dicha ampliación es minúscula ya
que sólo se admite por dicha norma, el censo y las rentas siempre que fueran por un plazo no
mayor de 5 años.
Definición legal:
Art. 2162. — «Definición». La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

El CCCN se limita a señalar que la servidumbre es un derecho real que requiere necesariamente la
existencia de dos inmuebles, lo que no deja de ser una obviedad, porque sólo puede tener por
objeto cosas inmuebles, requiriendo que éstas sean dos, aunque al calificar a uno de ellos como
ajeno, está descartando de la legislación la posibilidad de creación de una servidumbre sobre cosa
propia. Además, alude a que el contenido estará dado por una determinada utilidad, que puede
ser de cualquier naturaleza, disponiendo que la utilidad puede ser de mero recreo, o sea que
puede consistir en simples placeres o comodidades personales para el dueño de la heredad
dominante, con tal que esta ventaja haga mejor la condición del fundo mismo, sin que se traduzca
necesariamente en un beneficio económico, o que mejore las comodidades del predio dominante
y aumente su valor.
Inclusive, el beneficio puede no ser inmediato, como si se estableciera una servidumbre de sacar
agua para el supuesto de que el arroyo existente en el lugar cambiara de curso o se secara.

Caracteres de las servidumbres:

 Recaen únicamente sobre inmuebles.
 Tales inmuebles deben ser ajenos.
 Las obligaciones que surgen de ella pueden ser: un no hacer o un dejar de hacer por parte
del titular de dicho fundo sirviente. Es decir, que concede los derechos al titular del fundo
dominante en usar de él o impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de
propiedad.
 Es un derecho real.
 Constituye un derecho perpetuo o temporario: las prediales suelen ser perpetuas; las
personales se extinguen siempre con la muerte del titular del fundo dominante o pasado
20 años si se trata de una persona jurídica.
 Son indivisibles.
 Suponen una heredad sirviente: sobre la que está establecida la carga, y una heredad
dominante, que se beneficia con ella: no hay beneficio recíproco.
 Son excepcionales: el dominio se presume exclusivo y perfecto.
 Pueden originarse en la ley (art. 2166 servidumbre forzosa) o en la voluntad de las partes.

División fundamental. Clasificación. Diferencias. El art. 2165 del Código Civil y Comercial:
Art. 2164. — «Servidumbre positiva y negativa». La servidumbre es positiva si la carga real consiste
en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta
en el título.

Conforme a su contenido las servidumbres pueden ser afirmativas o negativas, según autoricen al
titular a realizar determinados actos sobre la heredad sirviente, que sin la servidumbre serían
ilícitos; o bien que impidan al titular de esa heredad el ejercicio de ciertos actos de propiedad, que
sin la servidumbre serían lícitos.
Esta clasificación enfoca el concepto desde el punto de vista pasivo, o sea, desde la mirada del
fundo sirviente, utilizando por ello la expresión "carga", equivalente al clásico in patiendo (dejar
hacer) y non faciendo (no hacer). Queda excluido obviamente el in faciendo, pues el hacer jamás
puede ser contenido de un derecho real.
Art. 2165. — «Servidumbre real y personal». Servidumbre personal es la constituida en favor de
persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una
persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en
contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante,
y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen.
La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni
formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

Cuando la servidumbre es real, el beneficio que procura el derecho es para la heredad, con
abstracción de quien sea su dueño; las servidumbres personales, a diferencia de las reales, no son
derechos reales inherentes a la posesión de inmuebles. Sólo son inherentes al fundo sirviente, por
cuanto se trata de derechos reales, mas no lo son al fundo del dominante. Importan una utilidad
para una persona determinada, pero igualmente esta persona debe ser titular de un inmueble, ya
que en nuestro Derecho no se conciben servidumbres con un solo fundo. Precisamente, la
ausencia de inherencia al inmueble del titular dominante hace que la servidumbre se extinga con
la vida del mismo o con la transmisión del inmueble; es decir, puede constituirse por la vida del
beneficiario o por un plazo determinado, descartando la perpetuidad, siempre que se trate de una
persona humana. En caso de silencio, se presume que es vitalicia, o sea que es la vida del titular la
que marca su máxima duración.

En cuanto a la servidumbre real es inherente al inmueble dominante, presumiéndose que es

perpetua salvo pacto en contrario.
Si bien la inherencia es un carácter distintivo de todo derecho real, en el caso de las servidumbres
reales la inherencia no sólo se manifiesta desde el punto de vista de la titularidad del derecho
(servidumbre activa), sino también cuando se la enfoca desde el punto de vista del que soporta la
carga o gravamen (servidumbre pasiva).
Esa inherencia, tanto activa como pasiva, en las servidumbres reales se traduce en la subsistencia,
cualesquiera sean las mutaciones dominiales que experimenten los fundos dominante y sirviente.
Si se ha establecido, por ejemplo, una servidumbre real de paso y se enajena el fundo dominante,
su nuevo titular dominial devendrá igualmente titular de la servidumbre. Si lo que se enajena es el
fundo sirviente, quien lo adquiera tendrá que soportar la carga de la servidumbre, aun cuando él
no haya intervenido en el acto de constitución.
De ahí que este artículo haga especial hincapié en que la servidumbre real considerada activa y
pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier
poder que pasen y no pueden ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni
ser sometida a gravamen alguno.
La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen,
siendo suficiente que su situación sea tal que permita el ejercicio de la servidumbre. Como la
servidumbre es debida por una heredad a otra, normal y naturalmente esos fundos serán vecinos,
pero ello es más el efecto del estado corriente de las cosas que una condición esencial. De ahí que
no pueda confundirse con la contigüidad, ya que una servidumbre puede existir entre dos fundos
separados por otros intermedios.
Por lo general, los fundos serán contiguos, pero al no exigirse tal requisito, puede concebirse, por
ejemplo, una servidumbre de vista que grave un fundo inferior separado del dominante por una
calle pública, o una servidumbre de sacar agua sobre un inmueble separado del dominante por un
camino.
Las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporarias. Si en el titulo se guarda silencio
respecto de la duración, se juzgan establecidas como perpetuas. Ello es así, porque la perpetuidad
hace sólo a la naturaleza de las servidumbres reales pero no a su esencia, de modo que nada
impide limitar su duración, por ejemplo, a la vida del propietario actual de la heredad dominante o
al tiempo durante el cual él conservará la propiedad.
Más allá de esta clasificación es obvio que siempre será una persona la que se beneficiara con la
utilidad que brinda la servidumbre, pero no interesa quien es ese titular, porque sea quien fuere,
es la relación que tenga con el inmueble dominante lo que le permitirá aprovechar de las ventajas
que confiere la servidumbre. En realidad, en las servidumbres reales, no se establece una relación
jurídica entre un fundo y otro, ya que tales relaciones solo se presentan entre personas. El
derecho lo tiene el titular del fundo dominante y la carga grava al del fundo sirviente, pero tanto el
derecho como la carga están indisolublemente unidos con ambos predios.
En caso de duda, la servidumbre real se presume personal, aunque, era más correcto expresar que
en caso de duda, corresponde a los jueces el examen de los títulos y el análisis de los hechos para
determinar en cada supuesto si puede admitirse o no la existencia de una servidumbre real. No
basta a tal efecto la calificación que hagan los interesados ni los antecedentes resultantes del
título, ya que será preciso investigar los hechos y ver si concurren los diversos requisitos que
exigen las servidumbres reales.

De las servidumbres personales. El usufructo. Definición legal. El art. 2129 del Código Civil y
Comercial:
Art. 2129. — «Concepto». Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de
un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si
se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Se mantiene la definición que establecía la normativa anterior. Al constituirse un usufructo, las

facultades de uso y goce que tenía el dueño son transferidas al usufructuario. El primero, al ser
desprovisto de esas facultades, queda como titular de un dominio desmembrado, o sea, como
nudo propietario, presentándose análoga situación al dar nacimiento a cualquiera de los demás
derechos mencionados en el art. 2503, incs. 3 a 7.

Caracteres:
En su actual redacción claramente pueden identificarse los caracteres tradicionales más
importantes del usufructo, tales como: a) es un derecho real sobre cosa ajena; b) de uso y goce,
agregando la disposición jurídica, y c) no se puede alterar la substancia; introduciendo en el texto
qué debe interpretarse como alteración de la sustancia, según se trate de una cosa o de un
derecho.
No alterar la sustancia tiene entonces un doble alcance: no modificar la materialidad de la cosa y,
tampoco puede cambiar su destino.
En efecto, el usufructuario no puede realizar ningún acto de disposición material, como sería, por
ejemplo, demoler construcciones, destruir las existentes, modificar su estructura, talar árboles,
etcétera. Tampoco puede dar a la cosa un destino distinto de aquel al que se encontraba afectada
al tiempo de constituirse el usufructo, por ejemplo, transformar un campo sembrado en otro de
pastoreo, o una casa habitación en local de comercio.

Especies:
Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto y usufructo imperfecto o cuasiusufructo.
El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede usar y gozar sin cambiar la
sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El
cuasiusufructo es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las consumiese o
cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etc.

Como se establece y como se adquiere:

Art. 2134. — «Modos de constitución». El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

En un solo artículo se unifican las distintas posibilidades que se pueden generar para la
constitución del usufructo, manteniéndose los conceptos legislados por el Código Civil, ello en las
hipótesis de constitución por contratos onerosos o gratuitos. No se alude, en cambio, a los
supuestos en los que la fuente es un acto de última voluntad o la prescripción, que no puede
negarse que son fuente del usufructo.
En caso de duda la constitución se presume onerosa, sin importar cuál es el título de la
adquisición. La presunción es iuris tantum.

1. Por contrato: que puede ser:

 Oneroso: cuando fuera el objeto directo de una venta, de un cambio, de una
partición, de una transacción, etcétera, o cuando el vendedor enajenara
solamente la nuda propiedad de un fundo, reservándose su goce.
 Gratuito: en similar sentido hacía referencia a cuando el donante no enajenaba
sino la nuda propiedad de la cosa, reservándose su goce; o cuando no daba más
que el usufructo, o cuando cedía a uno el derecho de propiedad, y a otro, el de
goce de la cosa.
2. Por testamento: se adquiere a la muerte del testador, que en caso de duda se presume
gratuito. El testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la nuda propiedad a su
heredero, o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro, el goce de la cosa, o cuando
no daba expresamente al legatario sino la nuda propiedad.
3. Por prescripción: se adquiere por prescripción del goce de la cosa, para adquirir la
propiedad de los bienes, ya sea por prescripción breve como la larga. En ambos casos el
usufructo se adquiriría por vida.
 Ejemplo de usufructo por prescripción breve:

Modalidades:
Art. 2136. — «Modalidades». El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a
condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y
si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento
subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se
cumplen antes del fallecimiento del testador.
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos,
a partir de un cierto día, o hasta una cierta época, y en fin con todas las modalidades a que el
propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo.
Está vedada la constitución del usufructo sujeta a una condición suspensiva o a plazo suspensivo,
"a menos que, siendo hecho por disposición de última voluntad, la condición se cumpla o el plazo
se venza antes del fallecimiento del testador". La regla consiste entonces en que el usufructo no
puede sujetarse a éstas modalidades, salvo cuando hubiere tenido su origen en un testamento y la
condición se cumpliera o el plazo venciere antes del fallecimiento del testador. El motivo que llevó
al legislador a no admitir la condición o el plazo suspensivos consistía en que el nudo propietario
dejaría improductiva la cosa, ante la posibilidad de tener que entregarla al usufructuario en
cualquier momento, si se cumpliera la condición, o en la época prefijada, al vencer el plazo.

Duración:
Hay que distinguir si se constituye a favor de una persona física o jurídica.
1. A favor de una persona física:
a) Si no se estableció plazo: se entiende que es por la vida del usufructuario
(vitalicio). El usufructo no pude constituirse para durar después de la vida del
usufructuario ni pasa a sus herederos.
b) Si se estableció plazo: el usufructo durará hasta que expira el plazo (luego del cual
el usufructuario se convierte en tenedor). Si el plazo es establecido hasta una edad
determinada, dura hasta esa época (supuesto de plazo incierto).
2. A favor de una persona jurídica: el término máximo que puede establecerse es de 50 años.
Pero cualquiera sea el tiempo por el que se constituyó el usufructo a favor de una persona
de existencia ideal, termina con la existencia de esa persona.

Quienes pueden establecerlo:

Art. 2131. — «Legitimación». Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular
de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que
puede recaer.

Esta norma delimita quiénes tienen legitimación para constituir un usufructo, cosa que no estaba
establecida anteriormente. Así, toma el concepto de propiedad en sentido amplio y autoriza a
constituirlo no sólo al titular del derecho real de dominio, sino también al titular de un derecho de
propiedad horizontal, al superficiario y a los comuneros del objeto sobre el que pueda recaer.
Recordemos que cada condómino puede, además de enajenar, gravar la cosa en la medida de su
parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Ha desaparecido la interdicción al
dueño fiduciario, excepto que el contrato disponga lo contrario.
Se han omitido los “conjuntos inmobiliarios”, el “tiempo compartido” y el “cementerio privado”.

Capacidad:
Hay que distinguir entre capacidad para constituir usufructo y para adquirirlo:
1. Capacidad para CONSTITUIR:
 Por contrato: si es oneroso se requiere capacidad para vender. Y si es gratuito se
requiere capacidad para donar. En el caso de que se constituya cuasiusufructo la
capacidad requerida es la de prestar por mutuo.
 Por testamento:
2. Capacidad para ADQUIRIR:
  Por contrato oneroso o disposición de última voluntad: la necesaria para comprar,
muebles o inmuebles.
 A título gratuito:

Bienes que pueden ser objeto de usufructo:

Art. 2130. — «Objeto». El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o
por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

Esta norma delimita el objeto sobre el cual puede constituirse el usufructo, incorporando la
posibilidad de que se pueda constituir sobre un derecho en aquellos casos en que la ley
expresamente lo prevea. Esta posibilidad era completamente ajena al ordenamiento jurídico
anterior, donde nunca un derecho real podía tener por objeto otro derecho, ni siquiera personal.
En el primer inciso se mencionan las cosas no fungibles, debiendo adicionarse también las no
consumibles, lo que se traduce en la obligación de devolver la misma cosa al extinguirse el
usufructo, sin perjuicio de las degradaciones que pudo haber experimentado por el uso y el
transcurso del tiempo. Según el segundo inciso, el usufructo puede recaer sobre un derecho, pero
sólo "en los casos en que la ley lo prevé". El inciso menciona a una cosa fungible cuando recae
sobre un conjunto de animales; de ello se infiere que únicamente el cuasiusufructo es permitido
sobre un conjunto de animales, suprimiendo el complicado régimen que se fijaba para el usufructo
de animales individualmente considerados o integrantes de un rebaño. Por último, aparece
nuestro conocido usufructo universal, comprensivo del todo o una parte indivisa de una herencia
siempre que el usufructo tenga origen testamentario.

Bienes excluidos:
Está prohibido que se constituyera sobre bienes del Estado o de los Estados, o de las
municipalidades, sin una ley especial que lo autorice. No puede tampoco establecerse sobre
bienes dótales de la mujer, ni aun con asentimiento del marido y mujer.
A su vez, se prevé que el propietario fiduciario no pudiera establecer usufructo sobre los bienes
gravados de sustitución.

Usufructos especiales. Supuestos:

El Código anterior contemplaba 3 casos especiales de Usufructo:
 Art. 2843: “el usufructo puede establecerse por el condómino de un fundo poseído en
común con otros, de su parte indivisa”.
 Art. 2844: “el usufructo puede constituirse sobre casas de mero placer, como un lugar
destinado a un paseo, estatuas o cuadros, aunque no produzcan ninguna utilidad”.
 Art. 2845: “el usufructo puede constituirse sobre un fundo absolutamente improductivo”.

Derechos y obligaciones del usufructuario. Análisis:

Derechos:
Art. 2141.— «Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales». Pertenecen al usufructuario
singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el
usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y
calidad, si no opta por pedir su extinción;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su
extinción pertenecen al nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza, sin contraprestación alguna.

El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los
objetos sobre los que se hubiese establecido el usufructo, como el propietario mismo.
Los frutos civiles percibidos le pertenecen al usufructuario, mientras que los pendientes, al
extinguirse, le corresponden al nudo propietario.
Los frutos civiles se adquieren día por día, y pertenecían al usufructuario en pro-porción del
tiempo que durara el usufructo, aunque no los hubiese percibido.
El uso y goce se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin
contraprestación alguna y a los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse
el usufructo.
Se mantiene el régimen del Código de Vélez en lo atinente a los animales.
Aun cuando la norma anotada guarda silencio respecto de los tesoros, el usufructuario tiene
derecho a buscarlos, por lo que si encuentra alguno le pertenece la mitad.

Art. 2142.— «Derechos reales y personales». El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es
su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo.
Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía
suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre, anticresis, uso y habitación y
derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus
responsabilidades frente al nudo propietario.

Esta norma importa la modificación del régimen en virtud del cual el usufructuario no podía
enajenar el usufructo, limitándose a poder ceder el ejercicio del derecho. Ahora es más categórico,
ya que permite transmitirlo. Además, se le permite expresamente constituir los derechos reales de
servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce, quedando
obligado frente al nudo propietario, aun cuando los menoscabos hubieran sido provocados por
culpa o negligencia de la persona que lo sustituía.
Aun cuando se guarde silencio, debe entenderse que en todos los casos la duración del usufructo
marca la vida de los derechos reales que está facultado para constituir.

Art. 2143. — «Mejoras facultativas». El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las
que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su
pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.

Si el usufructuario hace reparaciones que no están a su cargo, no tiene derecho a ninguna

indemnización. A su vez, lo faculta a hacer mejoras en la cosa, siempre que no alteren la sustancia
ni la forma principal. Debe tratarse de mejoras útiles o voluntarias, pues si son necesarias, ya no se
está en presencia de una facultad sino de un deber.
Art. 2144.— «Ejecución por acreedores». Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de
usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la
conservación y restitución de los bienes.

Como corolario de la posibilidad de transmitir el usufructo que sienta el art. 2142 del CCCN, se
establece la obligación para el nuevo adquirente del usufructo de dar garantía suficiente al nudo
propietario de la conservación y restitución de los bienes.
El usufructo en sí mismo no resulta embargable, pero los acreedores del usufructuario pueden
solicitar el embargo del ejercicio, a los fines de asegurar la percepción de su crédito, sin que ello
implique la adquisición de la titularidad del derecho real de usufructo.
Los acreedores del usufructuario pueden pedir que se le embargue el usufructo y se les pague con
él, prestando la fianza suficiente de conservación y restitución de la cosa tenida en usufructo.
El embargo del usufructo debe entenderse en el sentido que los acreedores del usufructuario
tienen facultad de exigir que se les pague con los frutos que tienen derecho a percibir.

Obligaciones:
Art. 2145. — «Destino». El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes
del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al
cual estaba afectada de hecho.

El usufructuario debe usar de la cosa según el destino al cual se encuentra afectada antes del
usufructo o el que se determina en la convención.
El usufructuario está obligado a conservar la sustancia de la cosa sometida al usufructo (
principio del “salva rerum substantia”), entendiendo por sustancia no sólo a la materia que la
compone, sino también a su destino.
Sólo está autorizado a hacer las modificaciones que, sin alterar la esencia misma de la cosa,
tuviere por fin únicamente mejorarla o aumentar su valor. Igualmente, debe abstenerse de todo
acto de explotación que procurase aumentar momentáneamente los beneficios, pero que
disminuyera para el futuro la fuerza productiva de la cosa sometida al usufructo.

Art. 2146. — «Mejoras necesarias». El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero
mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado
aun antes de la extinción del usufructo.

Se establece que el usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para
la conservación, mantenimiento de la cosa.
La obligación de proveer a las reparaciones de conservación no concierne sino a aquellas que se
hubieran hecho necesarias después de entrar en el goce de las cosas. El usufructuario no está
obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por vejez o caso fortuito.
El propietario puede obligar al usufructuario durante el usufructo, a hacer las reparaciones que
estuvieran a su cargo, sin esperar que el usufructo concluya.
Si el nudo propietario hubiera hecho reparaciones o gastos que estaban a cargo del usufructuario,
tiene derecho a cobrarlos de éste.
No puede exonerarse de hacer las reparaciones necesarias a la conservación de la cosa, por
renuncia a su derecho de usufructo, sino devolviendo los frutos percibidos después de la
necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos.
Art. 2147. — «Mejoras anteriores a la constitución». El usufructuario no está obligado a hacer
ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

El usufructuario no está obligado a hacer ninguna reparación de conservación cuya causa sea
anterior a la apertura de su derecho, mas la obligación del usufructuario de hacer reparaciones y
gastos a su cargo sólo comienza desde el día en que entra en posesión material de los bienes del
usufructo.
Pero se contempla una excepción a dicha regla general que es que cuando el usufructuario no
recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, y el nudo propietario
hubiera hecho las reparaciones que están a cargo del usufructuario después de la entrega de los
bienes, tiene derecho para exigir de éste lo que hubiese gastado, y a retener los bienes hasta que
sea pagado.

Art. 2148.— «Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes». El usufructuario debe pagar
los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes
objeto del usufructo.

Se establece que el usufructuario debe satisfacer los impuestos públicos, considerados como
gravámenes a los frutos, o como una deuda del goce de la cosa, y también, las contribuciones
directas impuestas sobre los bienes del usufructo.
A su vez, está obligado a contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas que durante el
usufructo hubiesen sido impuestas a la propiedad.
Introduce expresamente el pago de las expensas comunes en la propiedad horizontal que no se
mencionaban en la anterior redacción y que fuera admitido por la doctrina y jurisprudencia.

Art. 2149. — «Comunicación al nudo propietario». El usufructuario debe comunicar al nudo

propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace,
responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.

Se establece el principio que dispone la obligación del usufructuario de hacer conocer al nudo
propietario los atentados de que fuere objeto su derecho: las perturbaciones de hecho o de
derecho sufridas en razón de la cosa. Si así no lo hiciere, responde de todos los daños sufridos por
el nudo propietario.

Art. 2150.— «Restitución». El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien
tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren
los arts. 2137 y 2138.

La obligación de restituir, impuesta al usufructuario o a sus herederos, comprendía no sólo los

objetos que desde el principio se encontraban sometidos al usufructo, sino también los accesorios
que ellos hubiesen podido recibir, y las mejoras hechas por el fructuario, salvo lo dispuesto sobre
el derecho de éste para llevar lo que puede extraerse, sin detrimento de las cosas que hubiesen
estado en usufructo. Es decir, el usufructuario tiene la obligación de restituir las cosas sometidas al
usufructo, conforme han quedado identificadas al momento de efectuarse el inventario, al
producirse la extinción del derecho real.
Si el usufructo consistía en dinero o había dinero en el usufructo, el usufructuario debía entregarlo
inmediatamente después de la cesación del usufructo, y si no lo hiciere, debía los intereses desde
el día en que terminó su derecho. El usufructuario que se encuentra en la imposibilidad de restituir
en especie los objetos que tomó en usufructo, o de justificar que no han perecido por su culpa,
debe pagar el valor de ellos en el día que los recibió.
El usufructuario debe restituir los bienes a quien tenga derecho a la restitución, pues no sólo el
dueño puede tener derecho a la restitución, ya que hay otros legitimados para constituir el
derecho de usufructo.

Las obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. El inventario y
estado. La fianza. Finalidad. Efectos:
Art. 2137. — «Inventario». Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y
determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes
son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo
son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y
deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado
a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es
dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no
efectivizada.

EL usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer inventario de los objetos
sujetos a usufructo.
Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el inventario y el estado de
los objetos pueden ser hechos en instrumento privado. En caso contrario, el inventario debía ser
hecho por escritura pública.
En uno y otro caso, los gastos del inventario eran a cargo del usufructuario.
Aunque el usufructuario tome posesión de los bienes sujetos al usufructo sin inventario y sin
oposición del nudo propietario, en cualquier tiempo puede ser obligado a hacerlo.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado
a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es
dispensable.

Art. 2139.— «Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión». En el acto de constitución

puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente,
por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

La fianza, ahora denominada "garantía", es optativa y no es necesaria su dispensa.

El art. 2851 disponía que el usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo,
debía dar fianza de que gozaría de ella, y la conservaría de conformidad a las leyes, y que llenaría
cumplidamente todas las obligaciones que le fueren impuestas por el Código o por el título
constitutivo del usufructo, y que devolvería la cosa acabado el usufructo. La fianza podía ser
dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo.
Mientras el usufructuario no hubiera llenado la obligación impuesta por el artículo anterior, el
propietario podía negarle la entrega de los objetos sujetos al usufructo; y si le hubiese dejado
entrar en posesión de los bienes sin exigirle la fianza, podía, sin embargo, exigírsela en cualquier
tiempo.
Derechos y obligaciones del nudo propietario. Enumeración:
Art. 2151. — «Disposición jurídica y material». El nudo propietario conserva la disposición jurídica
y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo
hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede
optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

El nudo propietario conserva el ejercicio de todos los derechos de propiedad compatible con sus
obligaciones. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o
servidumbres que tuvieran efecto después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones
que pertenezcan al propietario en su calidad de tal. El nudo propietario tiene derecho a ejecutar
todos los actos necesarios para la conservación de la cosa. Puede también reconstruir los edificios
destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le resultare al
usufructuario alguna incomodidad o disminución de su goce.
La novedad es la incorporación de la posibilidad de que el usufructuario oneroso puede optar por
una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

Extinción del usufructo. Casos:

Art. 2152. — «Medios especiales de extinción». Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se
pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los 50
años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier razón. El desuso involuntario no
impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Se establece que el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario de cualquier manera que
suceda; y el que era establecido a favor de una persona jurídica, por la cesación de la existencia
legal de esa persona o por haber durado 50 años. Se extingue lógicamente también por expirar el
término por el cual fue constituido.
Cualquiera que fuese el término asignado a la duración del usufructo, no deja de extinguirse por la
muerte del usufructuario acaecida antes de ese término.
El usufructo concedido hasta que una persona haya llegado a una edad determinada dura hasta
esa época, aunque esta tercera persona haya muerto antes de la edad fijada, a no ser que del
título constitutivo resultare claramente que la vida de la tercera persona se ha tomado como
término incierto para la duración del usufructo, en cuyo caso el usufructo se extingue por la
muerte en cualquier época que suceda.
El usufructo se pierde también por el no uso, durante el término de 10 años, y por las causas
generales de extinción de los derechos reales.

Art. 2153. — «Efectos de la extinción». Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los
derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para
la extinción del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del
usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el
conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar
en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no
hayan perecido.

La cesación del usufructo por cualquier otra causa que no sea la pérdida de la cosa fructuaria o la
consolidación en la persona del usufructuario tiene por efecto directo e inmediato hacer entrar al
nudo propietario en el derecho de goce del cual había sido temporalmente privado. El que
continúa en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el
usufructuario, acabado el usufructo se convierte en tenedor. Llegado el término del usufructo, si el
usufructuario continúa gozando de la cosa, está obligado a la restitución de los frutos percibidos,
aunque ignorase el vencimiento del término del usufructo. Si éste era de dinero, debía los
intereses desde que concluye el usufructo.
Resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo, el nudo propietario no queda
obligado a ninguna indemnización respecto de los terceros, cuyos derechos quedan también
resueltos, ni tampoco el usufructuario, a menos que se haya obligado expresamente o hubiese
procedido de mala fe, aunque esos derechos fuesen de arrendadores o locatarios.
Finalmente, en cuanto al usufructo de un conjunto de animales, si perecen del todo sin culpa del
usufructuario, éste cumple con entregar al dueño los despojos que se hayan salvado. Si perecen en
parte sin culpa del usufructuario, tiene éste opción a continuar en el usufructo, reemplazando los
animales que faltan, o cesar en él, entregando los que no hayan perecido (art. 2902).

Derecho real de uso y habitación. Definición legal:

Uso:
Art. 2154. — «Concepto». El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un
usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Habitación:
Art. 2158. — «Concepto». La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

El derecho de habitación es el que se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella.

Si se comparan estos dos derechos con el usufructo, se advierte claramente que su contenido
tiene menor extensión, ya que el uso y goce no sólo está limitado por el «salva rerum substan-
tia», sino que además, no es total, pues se circunscribe a satisfacer las necesidades del usuario o
habitador y sus respectivas familias. Es decir que aún cuando existen múltiples relaciones entre
el usufructo, el uso y la habitación, hay una gran diferencia entre ellos, ya que el usufructuario
tiene derecho a la totalidad de los frutos del fundo, mientras que el usuario sólo puede exigir
aquellos que sirvan para satisfacer sus necesidades y las de su familia, estándole vedado disponer
de los que excedieran esa medida.

Caracteres:
1. Es un derecho real;
 2. Recae sobre cosa ajena;
3. Principal;
4. Sobre uso y goce (uso); sobre morar (habitación), sin alterar la sustancia;
5. Temporal, vitalicio e intransmisible (habitación);
6. No se puede constituir derechos reales sobre la cosa (uso y habitación); o derechos
personales (habitación);
7. Solo puede constituirse a favor de una persona humana.

Constitución:
El uso y la habitación se constituyen del mismo modo que el usufructo.
El contrato por el cual se constituye el derecho de uso o el de habitación, es como el de usufructo.
No requiere una forma específica si recae sobre cosas muebles; en cambio de recaer sobre cosas
inmuebles debe ser hecho por escritura pública e inscripto en los respectivos, con la excepción de
que puede ser hecho por instrumento privado si sus otorgantes son mayores y plenamente
capaces.
La habitación, por recaer siempre sobre un inmueble, debe formalizarse por escritura pública y,
para su oponibilidad a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad del Inmueble.

Cosas susceptibles:
El objeto del uso sólo pueden constituirlo las cosas no fungibles. Las cosas pueden ser muebles o
inmuebles.

Derechos y obligaciones del usuario o habitador:

Las obligaciones del usuario respecto al uso que debe hacer de la cosa, son las mismas que las del
usufructuario en la cosa fructuaria respecto a su conservación y reparaciones.
El usuario tiene la posesión de las cosas afectadas a su derecho, el que goza del derecho de
habitación con la posesión de todo o parte del inmueble, deben dar fianzas y hacer inventario de
la misma manera que el usufructuario; pero el usuario y el habitador no están obligados a hacer el
inventario si la cosa o el inmueble queda en manos del propietario, y su derecho se limita a exigir
los frutos de la cosa que le sean necesarios.
Si el usuario absorbía todos los frutos o si ocupaba la totalidad de la casa, estaba obligado como el
usufructuario al pago de todas las reparaciones y contribuciones como el usufructuario, pero si
sólo lo hacía parcialmente, debía contribuir a prorrata, en proporción a su goce.

 Derecho de poseer la cosa: este derecho dependerá de la extensión que tenga el uso
según el título constitutivo.
 Derecho de morar el inmueble: en el caso de la habitación con los límites establecidos.
 Constituir derechos personales: entendemos que, a pesar del silencio normativo, podría
entenderse que si se ha constituido a título gratuito, debe excluirse la posibilidad de
cesión o locación, pero cuando el título ha sido oneroso, entre las facultades jurídicas del
usuario, debe admitirse la de ceder el ejercicio de su derecho si el uso recae sobre
inmuebles. También está facultado para alquilar el fundo.
En el caso del habitador, le está expresamente prohibido constituir todo tipo de derechos
personales o reales sobre la cosa.

Extinción:
Lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica igualmente al uso y al derecho de
habitación.
De las servidumbres reales. Legislación nacional. Régimen de nuestro Código:
Las servidumbres “reales”, legisladas en el Título XI del Libro IV, están definidas en el art. 2165:
“Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al
inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del
título no resulta una duración menor. Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se
presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una
ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella
sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es
inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no
puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen
alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal”.

La servidumbre personal es aquella constituida en favor de persona determinada sin inherencia al

inmueble dominante, es decir, se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin
dependencia de la posesión de un inmueble, y que acaba con ella.
La misma puede constituirse por la vida del beneficiario o por un plazo determinado, descartando
la perpetuidad, siempre que se trate de una persona humana. En caso de silencio, se presume que
es vitalicia, o sea que es la vida del titular la que marca su máxima duración.
En cuanto a la servidumbre real es inherente al inmueble dominante, el beneficio que procura el
derecho es para la heredad, con abstracción de quien sea su dueño, presumiéndose que es
perpetua salvo pacto en contrario.
Si bien la inherencia es un carácter distintivo de todo derecho real, en el caso de las servidumbres
reales la inherencia no sólo se manifiesta desde el punto de vista de la titularidad del derecho
(servidumbre activa), sino también cuando se la enfoca desde el punto de vista del que soporta la
carga o gravamen (servidumbre pasiva).
Esa inherencia, tanto activa como pasiva, en las servidumbres reales se traduce en la subsistencia,
cualesquiera sean las mutaciones dominiales que experimenten los fundos dominante y sirviente.
Si se ha establecido, por ejemplo, una servidumbre real de paso y se enajena el fundo dominante,
su nuevo titular dominial devendrá igualmente titular de la servidumbre. Si lo que se enajena es el
fundo sirviente, quien lo adquiera tendrá que soportar la carga de la servidumbre, aun cuando él
no haya intervenido en el acto de constitución.
De ahí que este artículo haga especial hincapié en que la servidumbre real considerada activa y
pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier
poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno.
La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen,
siendo suficiente que su situación sea tal que permita el ejercicio de la servidumbre. Como la
servidumbre es debida por una heredad a otra, normal y naturalmente esos fundos serán vecinos,
pero ello es más el efecto del estado corriente de las cosas que una condición esencial. De ahí, que
no pueda confundirse con la contigüidad, ya que una servidumbre puede existir entre dos fundos
separados por otros intermedios.
Por lo general, los fundos serán contiguos, pero al no exigirse tal requisito, puede concebirse, por
ejemplo, una servidumbre de vista que grave un fundo inferior separado del dominante por una
calle pública, o una servidumbre de sacar agua sobre un inmueble separado del dominante por un
camino.
Las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporáneas. Si en el título se guarda silencio
respecto de la duración, se juzgan establecidas como perpetuas. Ello es así, porque la perpetuidad
hace sólo a la naturaleza de las servidumbres reales pero no a su esencia, de modo que nada
impide limitar su duración, por ejemplo, a la vida del propietario actual de la heredad dominante o
al tiempo durante el cual él conservará la propiedad.
Más allá de esta clasificación es obvio que siempre será una persona la que se beneficiara con la
utilidad que brinda la servidumbre, pero no interesa quien es ese titular, porque sea quien fuere,
es la relación que tenga con el inmueble dominante lo que le permitirá aprovechar de las ventajas
que confiere la servidumbre. En realidad, en las servidumbres reales, no se establece una relación
jurídica entre un fundo y otro, ya que tales relaciones solo se presentan entre personas. El
derecho lo tiene el titular del fundo dominante y la carga grava al del fundo sirviente, pero tanto el
derecho como la carga están indisolublemente unidos con ambos predios.

Caracteres:
1. Son derechos reales
2. Se constituyen sobre inmuebles
3. Consisten en una carga que se impone o en la obligación de soportar por parte del
propietario del fundo sirviente la realización de ciertos actos que están dentro de las
atribuciones normales del propietario.
4. Son unilaterales: las ventajas están puestas a favor de una de las partes.
5. Son indivisibles, como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por
partes alícuotas, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del
fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.

División. Interés práctico:

Positivas y negativas:
Art. 2164. — «Servidumbre positiva y negativa». La servidumbre es positiva si la carga real consiste
en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta
en el título.

Conforme a su contenido las servidumbres pueden ser afirmativas o negativas, según autoricen al
titular a realizar determinados actos sobre la heredad sirviente, que sin la servidumbre serían
ilícitos; o bien que impidan al titular de esa heredad el ejercicio de ciertos actos de propiedad, que
sin la servidumbre serían lícitos.
El CCCN enfoca el concepto desde el punto de vista pasivo, o sea, desde la mirada del fundo
sirviente, utilizando por ello la expresión "carga", equivalente al clásico in patiendo (dejar hacer) y
non faciendo (no hacer). Queda excluido obviamente el in faciendo, pues el hacer jamás puede ser
contenido de un derecho real.

Real y personal:
Art. 2165. — «Servidumbre real y personal». Servidumbre personal es la constituida en favor de
persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una
persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en
contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante,
y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen.
La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni
formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

La servidumbre personal es aquella constituida en favor de persona determinada sin inherencia al

inmueble dominante, es decir, se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin
dependencia de la posesión de un inmueble, y que acaba con ella.
La misma puede constituirse por la vida del beneficiario o por un plazo determinado, descartando
la perpetuidad, siempre que se trate de una persona humana. En caso de silencio, se presume que
es vitalicia, o sea que es la vida del titular la que marca su máxima duración.
En cuanto a la servidumbre real es inherente al inmueble dominante, el beneficio que procura el
derecho es para la heredad, con abstracción de quien sea su dueño, presumiéndose que es
perpetua salvo pacto en contrario.
Si bien la inherencia es un carácter distintivo de todo derecho real, en el caso de las servidumbres
reales la inherencia no sólo se manifiesta desde el punto de vista de la titularidad del derecho
(servidumbre activa), sino también cuando se la enfoca desde el punto de vista del que soporta la
carga o gravamen (servidumbre pasiva).
Esa inherencia, tanto activa como pasiva, en las servidumbres reales se traduce en la subsistencia,
cualesquiera sean las mutaciones dominiales que experimenten los fundos dominante y sirviente.
Si se ha establecido, por ejemplo, una servidumbre real de paso y se enajena el fundo dominante,
su nuevo titular dominial devendrá igualmente titular de la servidumbre. Si lo que se enajena es el
fundo sirviente, quien lo adquiera tendrá que soportar la carga de la servidumbre, aun cuando él
no haya intervenido en el acto de constitución.
De ahí que este artículo haga especial hincapié en que la servidumbre real considerada activa y
pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier
poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno.
Las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporáneas. Si en el título se guarda silencio
respecto de la duración, se juzgan establecidas como perpetuas. Ello es así, porque la perpetuidad
hace sólo a la naturaleza de las servidumbres reales pero no a su esencia, de modo que nada
impide limitar su duración, por ejemplo, a la vida del propietario actual de la heredad dominante o
al tiempo durante el cual él conservará la propiedad.

Servidumbre forzosas o voluntarias:

Art. 2166. - «Servidumbre forzosa». Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre,
excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se
denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales las servidumbre de tránsito a favor de un inmuebles, sin
comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Según las condiciones de su nacimiento, las servidumbres pueden ser forzosas y no forzosas. Por lo
tanto, las servidumbres voluntarias son las que surgen de la voluntad de los particulares a través
de un acto libremente concertado; las forzosas también son el resultado de una convención, pero
se llega a ellas en virtud de una imposición legal.
Consagra tres servidumbres forzosas, que además son reales:
1) De tránsito: a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública. Se tiende a
impedir que, a consecuencia del enclave, el fundo cerrado permanezca improductivo o quede en
inferioridad de condiciones. Para que pueda reclamarse el establecimiento de esta servidumbre no
es necesario que la heredad esté destituida de toda comunicación con la vía pública como exigía el
Código derogado, sino que basta con que la salida a la vía pública no sea suficiente para la
explotación del fundo, por ejemplo, cuando no es adecuada conforme al tipo de explotación que
allí se realiza o cuando su habilitación demandaría la ejecución de obras cuyo costo superase los
beneficios obtenibles de aquella explotación.
2) De acueducto: cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el
inmueble dominante, o para la población: se trata de una disposición totalmente vacía de
contenido, ya que no se esclarece ni remotamente en qué circunstancias se podrá reclamar la
constitución, en tanto es condición fundamental la demostración de la necesidad de las aguas para
ser utilizadas en casos no identificados y que pasarán a quedar sometidos a la voluntad del juez en
caso de desacuerdo.
Por otra parte, no se indica a qué aguas ni a qué fundos se aplica, quiénes son los legitimados para
reclamar la imposición, qué debe abonarse en concepto de indemnización ni, mucho me-nos,
cuáles son los efectos de la constitución.
3) De recibir aguas de los predios ajenos: se mencionan la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es
canalizada subterráneamente.
Se establece la fijación judicial de la indemnización cuando los titulares de los fundos no se ponen
de acuerdo.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Art. 2167. — «Servidumbre personal a favor de varios titulares». La servidumbre personal puede
establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero
sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre
sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

Después de consagrar el principio por el cual la servidumbre personal puede establecerse a favor
de varias personas, omitiendo toda referencia a lo que puede suceder durante la vida de la
servidumbre, apunta directamente al momento final de la extinción para decir que si se extingue
para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo
contrario. Así, por ejemplo, si son tres los condóminos, fallecido uno, los otros pueden seguir
ejerciendo la servidumbre, sin alcanzarse a entender qué diferencia se exteriorizará en los hechos
si existe o no derecho de acrecer. Por el contrario, si son sólo dos los beneficiarios y uno fallece,
suponemos ante el silencio legislativo que quedará la servidumbre plena a favor del sobreviviente.

Condiciones para la existencia de las servidumbres:

 Estar en el comercio
 Deben pertenecer a distintos propietarios
 Ser continuos o estar en una relación física adecuada a la servidumbre: la situación de los
predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen, siendo
suficiente que su situación sea tal que permita el ejercicio de la servidumbre. Como la
 servidumbre es debida por una heredad a otra, normal y naturalmente esos fundos serán
vecinos, pero ello es más el efecto del estado corriente de las cosas que una condición
esencial. De ahí, que no pueda confundirse con la contigüidad, ya que una servidumbre
puede existir entre dos fundos separados por otros intermedios.
Por lo general, los fundos serán contiguos, pero al no exigirse tal requisito, puede
concebirse, por ejemplo, una servidumbre de vista que grave un fundo inferior separado
del dominante por una calle pública, o una servidumbre de sacar agua sobre un inmueble
separado del dominante por un camino.
 Contenido de la servidumbre: debe otorgar una ventaja al fundo dominante.

Formas de constitución. Adquisición:

1) Por contrato: el contrato puede ser oneroso o gratuito. Es regida por las disposiciones relativas
a la venta, cuando es hecha a título oneroso, y a las donaciones y testamentos, cuando tiene lugar
a título gratuito.
Además siendo un derecho real que sólo puede recaer sobre inmuebles, la formalidad es la
escritura pública y la inscripción registral para su oponibilidad a terceros.
En cuanto a la legitimación están incluidas las mismas personas que mencionaba el Código
anterior, tales como el titular de un dominio perfecto, el propietario fiduciario o revocable; los
condóminos en conjunto, el nudo propietario, al igual que el dueño de un inmueble gravado con
derechos de uso, habitación o anticresis, con consentimiento de los respectivos beneficiarios. Si
éstos no consienten la constitución, la servidumbre recién puede comenzar a ejercerse al término
de los derechos reales sobre cosa ajena. La misma regla es aplicable al usufructuario durante el
tiempo de duración del usufructo o por un plazo menor; al dueño de un inmueble hipotecado, sin
perjuicio de los derechos acordados al acreedor contra el deudor que disminuye la garantía; y al
dueño de un inmueble gravado con una servidumbre, siempre que no perjudique la más antigua.

2) Por disposición de última voluntad: la disposición de última voluntad debe ser una cláusula
testamentaria expresa.

3) Por prescripción: se requieren 10 años en el caso de la prescripción adquisitiva breve, o 20 en el

caso de la prescripción adquisitiva larga; ejercicio continuado, sin interrupción, público, pacífico y
con ánimo de ser el titular de la servidumbre.

4) Por disposición legal: a través de una ley que obliga al dueño del fundo sirviente a tolerar una
servidumbre de su fundo.

Forma de prueba:
COMPLETARRRRRRRRR

De los derechos del propietario del fundo dominante:

Art. 2173. — «Derechos reales y personales». El titular de una servidumbre puede constituir sobre
ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.

Art. 2174. — «Extensión de la servidumbre». La servidumbre comprende la facultad de ejercer

todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas
que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
El CCCN faculta al titular dominante sólo a constituir derechos personales que obviamente
deberán guardar relación con la utilidad que procuran. Así, si decide ceder el ejercicio o locar una
servidumbre de tránsito, el cesionario o locatario tendrán la facultad de pasar en las mismas
condiciones y con igual extensión de derechos que las reconocidas a él por el sirviente.
Aun cuando la norma que anotamos vede la posibilidad de constituir derechos reales, lo que es
compatible con el limitado contenido del derecho, entendemos que debe reconocerse la facultad
de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la servidumbre principal; y no
para sólo hacer más cómodo el ejercicio del derecho, por ejemplo, la servidumbre de sacar agua
supone siempre el derecho de paso para poder llegar a la fuente o pozo. Por el contrario, la
existencia de una servidumbre de acueducto, en principio, no da derecho a considerar implícita
una de tránsito.
De todos modos, está en juego una situación de hecho, por lo que, mediando determinadas
circunstancias, es posible entender que el paso es un accesorio necesario para el ejercicio de la
servidumbre principal.
Es fundamental que la servidumbre accesoria sea ejercida en función del objeto de la servidumbre
principal. Es por ello que si bien se debe reconocer al titular de una servidumbre de sacar agua el
derecho de pasar para poder llegar al aljibe, jamás podría utilizar el paso para cualquier otro fin.
Estas servidumbres no tienen una existencia propia y distinta de la principal, de modo que si se
produce la extinción de esta última por cualquiera de las causales admitidas, por ejemplo, por el
no uso, ello trae aparejada igual suerte para las servidumbres accesorias. Por el contrario, éstas no
se extinguen mientras subsista la principal.
Cuando se establece una servidumbre, debe considerarse acordado todo aquello que es necesario
para su ejercicio. Así, una servidumbre de sacar agua de la fuente de otra persona, importa
necesariamente el derecho de paso. No se trata de crear arbitrariamente una servidumbre nueva,
sino de asegurar en los límites legales el ejercicio de una servidumbre preexistente.

Art. 2175. — «Ejercicio». El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las

necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.

Una limitación importante en el ejercicio de la servidumbre consiste en que no se pueden exceder

las necesidades del fundo dominante, conforme a la extensión que tenían en el momento de la
constitución. Así, por ejemplo, si el titular adquiere con posterioridad otro inmueble, carece de
derecho a exigir que se tomen en cuenta las necesidades de este último dentro del contenido de la
servidumbre.
Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos, en el sentido de que no se
pueden adquirir ni perder por partes ideales. Son debidas a cada parte de la heredad dominante, y
afectan igualmente cada parte de la heredad sirviente, al no resultar concebible, por ejemplo, que
se pueda adquirir la mitad de una servidumbre de paso o perder la cuarta parte indivisa de una
servidumbre de sacar agua de la fuente. En consecuencia, el hecho de que el fundo dominante o el
sirviente dejen de pertenecer a un propietario único y pasen a serlo de varios condóminos, en
principio, carece de incidencia sobre la servidumbre. Cada cotitular del fundo dominante
aprovechará de toda la servidumbre, como cada cotitular del predio sirviente deberá soportarla.
La servidumbre corresponde a todos los titulares reunidos, pero ninguno de ellos tiene un título
individual sobre una porción indivisa. En el supuesto que sea el fundo dominante el que se divide
en varias fracciones, todos los titulares están autorizados para ejercer la servidumbre, tratando de
evitar que se aumente el gravamen para el fundo sirviente.
Art. 2176.— «Mejoras necesarias». El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las
mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos
que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o
un tercero.

El titular del fundo sirviente se encuentra en una situación totalmente pasiva: debe abstenerse de
realizar cualquier tipo de acto que pueda perjudicar el ejercicio de la servidumbre, es decir que
está obligado a sufrir ese ejercicio y a no efectuar nada que pueda disminuirlo o tornarlo
incómodo o ilusorio. Su único deber se traduce en tolerar o abstenerse, ya que tan sólo debe
permitir al propietario del fundo dominante el libre ejercicio de la servidumbre. En consecuencia,
le está permitido ejecutar obras o introducir modificaciones en el fundo sirviente, a condición de
no perturbar al dominante.
Como una servidumbre no puede consistir en un hacer («servitus in faciendo consistere nequit»)
desde el punto de vista del titular del fundo sirviente, el titular del dominante sólo está facultado
—nunca obligado—, para realizar en la heredad sirviente todos los trabajos que sean necesarios
para el ejercicio y conservación de la servidumbre.
En nuestro Derecho no son admitidos los derechos reales in faciendo, de modo tal que nunca su
contenido puede consistir en un hacer, ya que el hacer es típico de los derechos personales. Sin
embargo, establecida una servidumbre, las partes pueden derogar la regla general, pero esa
derogación no sería sino una cláusula accesoria de la convención de la servidumbre, y no obligaría
absolutamente al poseedor del fundo sirviente, el cual podrá libertarse de la carga de
conservación abandonando el fundo. Cuando el dominante ha encarado esas tareas, debe asumir
los gastos respectivos, salvo que se haya pactado lo contrario. Este principio rige aun en el
supuesto de que la reparación se deba a un vicio inherente a la naturaleza de la heredad sirviente.
El titular de esta última no debe hacer ningún desembolso, ya que tiene que limitarse a sufrir el
ejercicio de la servidumbre, excepto que el gasto se origine en hechos por los cuales debe
responder el titular del inmueble sirviente o un tercero, por ejemplo, un daño encuadrable en el
marco de la responsabilidad civil.

Art. 2177. — «Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre». El titular dominante puede

obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la
servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a
poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar
contraprestación alguna.

Cuando el titular del fundo sirviente ha realizado actos contrarios al ejercicio de la servidumbre,
como una obra que ha dado por resultado tornarlo más incómodo o menos completo, está
obligado a su costa a volver las cosas a su estado anterior, por ejemplo, a destruir las obras que
impedían el paso en la servidumbre de tránsito. Igualmente, deberá satisfacer al dominante todos
los daños y perjuicios que pudo haber experimentado como consecuencia de la actitud asumida,
sin que pueda liberarse de la obligación mediante el abandono del fundo sirviente.
Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin
poder reclamar contraprestación alguna, entendemos que tampoco pueden ser condenados a
volver las cosas a su estado anterior a su costa ni a abonar indemnización alguna.
La solución se justifica, ya que se trata de una obligación personal nacida del perjuicio ocasionado
por un acto ilícito del antecesor, no pudiendo responsabilizarse a quien no lo ha cometido ni
someterlo a la obligación positiva de hacer desaparecer los resultados. Sin embargo, el titular del
fundo dominante está legitimado para reclamar al autor de los trabajos contrarios al ejercicio de la
servidumbre, el reintegro de los gastos efectuados para su restablecimiento y los daños y
perjuicios sufridos.

Art. 2178. — «Ejecución por acreedores». En ningún caso la transmisión o la ejecución de la

servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble dominante.

Las servidumbres, consideradas activa y pasivamente, son inherentes al fundo dominante y al

fundo sirviente; activamente y como derechos, son inherentes al fundo dominante; y pasivamente
y como cargas, lo son al fundo sirviente. En consecuencia, independientemente de toda
estipulación, se transmiten junto con la transmisión de uno u otro fundo, subsistiendo sin importar
las mutaciones dominiales que se verifiquen.
Si se ha establecido, por ejemplo, una servidumbre real de paso y se enajena el fundo dominante,
su nuevo titular dominial devendrá igualmente titular de la servidumbre. Si lo que se enajena es el
fundo sirviente, quien lo adquiera tendrá que soportar la carga de la servidumbre, aun cuando él
no haya intervenido en el acto de constitución.
Como consecuencia de tal inherencia, las servidumbres no pueden ser separadas de los fundos ni
ser gravadas ni ser objeto de acto jurídico alguno. Así, por ejemplo, las servidumbres no pueden
ser gravadas con otra servidumbre ni con hipoteca. Tampoco pueden ser embargadas o vendidas
independientemente del fundo que benefician o gravan.
En todo caso, la "cesión" importará la del fundo que gravan o benefician, al igual que la ejecución.
Siempre que no se trate de una servidumbre personal, el adquirente del fundo lo hará con la
servidumbre, particularmente o en una subasta.

Art. 2179. — «Comunicación al sirviente». El titular dominante debe comunicar al titular sirviente
las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no
lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.

Mientras el titular del fundo sirviente cumpla con la obligación de abstenerse de realizar todo acto
contrario a la servidumbre, la regla general consiste en que conserva el ejercicio de todas las
facultades tanto materiales como jurídicas inherentes a su derecho de propiedad. En
consecuencia, le está permitido ejecutar obras o introducir modificaciones en el fundo sirviente, a
condición de no perturbar al dominante.
Por lo tanto, no puede cambiar nada que sea necesario para el ejercicio de la servidumbre ni
modificar el estado de los lugares.
Se trata de una aplicación de la garantía de evicción y de los principios que la rigen. Pone la
obligación de aviso en cabeza del dominante ante las perturbaciones de hecho o de derecho que
esté sufriendo en razón del ejercicio de la servidumbre y que pueden traer como resultado, en el
caso, la extinción de la servidumbre. Si no lo hace, respon-de de todos los daños sufridos por el
titular sirviente, que podrían alcanzar a los derivados de la pérdida del derecho.

De los derechos y obligaciones del propietario de la heredad sirviente.

Art. 2180. — «Disposición jurídica y material». El titular sirviente conserva la disposición jurídica y
material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los
mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una
servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el
titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar
por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
Mientras el titular del fundo sirviente cumpla con la obligación de abstenerse de realizar todo acto
contrario a la servidumbre, la regla general consiste en que conserva el ejercicio de todas las
facultades tanto materiales como jurídicas inherentes a su derecho de propiedad. En
consecuencia, le está permitido ejecutar obras o introducir modificaciones en el fundo sirviente, a
condición de no perturbar al dominante.
El titular del fundo sirviente puede realizar los mismos actos que constituyen el contenido de la
servidumbre.
El ejercicio de esta facultad supone que en el título constitutivo de la servidumbre no se haya
concedido al dominante un derecho exclusivo, esto es, que exista una convención en contrario.
Se podría acordar, por ejemplo, que el propietario del fundo en el que existe un camino por el que
ejerce el paso el dominante no pueda utilizarlo.

Art. 2181. — «Alcances de la constitución y del ejercicio». El titular sirviente puede exigir que la
constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble
gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de
ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

Análisis de la normativa anterior. El propietario del predio sirviente puede exigir que el ejercicio de
la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario
de la heredad dominante, de las ventajas a que tenga derecho. Conserva todas las facultades de
uso, goce y disposición de su inmueble, siempre que sean compatibles con el ejercicio de los
derechos que la servidumbre atribuye a su titular.
La facultad de determinar las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio de la servidumbre es
atribuida al titular sirviente. Por ejemplo, si en una servidumbre de tránsito es incierto el modo de
ejercerla, o el lugar necesario para efectuar el paso no está establecido en el título, corresponde al
sirviente la designación del lugar por donde él quiere que se ejerza.

Extinción:
Art. 2182. — «Medios especiales de extinción». Son medios especiales de extinción de las
servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén
cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no
se pactó una duración menor, se acaba a los 50 años desde la constitución.

La servidumbre se extinguía y se extingue cuando no tiene ningún objeto de utilidad para la

heredad dominante. Para que se produzca la extinción, la pérdida de la utilidad debe ser total,
pues si es parcial, la servidumbre subsiste.
Siendo condición esencial de la servidumbre real asegurar una ventaja real a la heredad
dominante, si esta utilidad desaparece, se produce la extinción de la servidumbre. Así, por
ejemplo, supongamos que se ha constituido una servidumbre de tránsito a favor de un inmueble
separado del camino público por el del sirviente. Si luego el camino se extiende atravesando
también el predio dominante, obvio es concluir que el gravamen habrá perdido toda utilidad y es
por ello que debe considerarse extinguido para no afectar en forma injustificada al titular del
predio sirviente.
Todos los derechos reales de goce o disfrute se caracterizan porque juega en ellos una suerte de
prescripción liberatoria que trae por resultado su extinción por la falta de ejercicio al cabo de los
10 años. En efecto, en virtud de esa prescripción, el fundo que debía la servidumbre, queda
liberado por el transcurso del tiempo. Esta causal reposa sobre una presunción de renuncia o de
abandono, hasta puede pensarse en una suerte de pena aplicada al propietario por su conducta
negligente al dejar de usar de la servidumbre. Si el titular de la servidumbre ha dejado transcurrir
ese extenso plazo sin ejercerla, se infiere de su inacción que ella le resultaba inútil o que carecía de
razón de ser. De ahí que aparezca como legítima la presunción de renuncia sobre la que reposa
esta prescripción.
Cuando el derecho concedido no es más que una facultad personal al individuo, se extingue por la
muerte de ese individuo; o la extinción de la persona jurídica y en caso de no existir un plazo
estipulado, a los 50 años de su constitución; pero aun habiendo plazo, las servidumbres terminan
si se produce la muerte o se cumple la condición antes del vencimiento del plazo, por cuanto no se
transmite a los herederos.

Art. 2183.— «Efectos de la extinción». Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos
constituidos por el titular dominante.

En cuanto a los efectos de la extinción, al tratarse de un derecho que no se ejerce por la posesión,
cada uno de los inmuebles permanece en poder de sus respectivos titulares. En una servidumbre
de paso el dominante tendrá en adelante vedado el acceso al sirviente y éste, a su vez, podrá
oponerse al ingreso, acudiendo a las acciones pertinentes, de ser necesario. El camino, los
mojones, las barreras que pudieron construirse para permitir el tránsito pueden ser retiradas de
inmediato.
Si la concesión ha sido onerosa, debe estarse a lo convenido en el título constitutivo de la
servidumbre, en lo que respecta a la posibilidad de restitución total o parcial del precio pagado
por el titular del fundo sirviente. Si se hubiera guardado silencio sobre el particular, dependerá de
las circunstancias de hecho y la última palabra la tendrá el juez a quien corresponda dirimir el
conflicto.

De las servidumbres en particular:

Servidumbre de tránsito de fundo sin salida a la vía pública. Su régimen legal. El art. 2166 del
Código Civil y Comercial:
Art. 2166. - «Servidumbre forzosa». Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre,
excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se
denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales las servidumbre de tránsito a favor de un inmuebles, sin
comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Según las condiciones de su nacimiento, las servidumbres pueden ser forzosas y no forzosas. Por lo
tanto, las servidumbres voluntarias son las que surgen de la voluntad de los particulares a través
de un acto libremente concertado; las forzosas también son el resultado de una convención, pero
se llega a ellas en virtud de una imposición legal.
Consagra tres servidumbres forzosas, que además son reales:
1) De tránsito: a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública. Se tiende a
impedir que, a consecuencia del enclave, el fundo cerrado permanezca improductivo o quede en
inferioridad de condiciones. Para que pueda reclamarse el establecimiento de esta servidumbre no
es necesario que la heredad esté destituida de toda comunicación con la vía pública como exigía el
Código derogado, sino que basta con que la salida a la vía pública no sea suficiente para la
explotación del fundo, por ejemplo, cuando no es adecuada conforme al tipo de explotación que
allí se realiza o cuando su habilitación demandaría la ejecución de obras cuyo costo superase los
beneficios obtenibles de aquella explotación.
2) De acueducto
3) De recibir agua de los predios ajenos

Heredades encerradas: su concepto:

Se entiende por encerramiento la falta de salida a la vía pública o cuando dicha salida es
insuficiente para la explotación del fundo.

Condiciones para reclamarla. Enumeración. Fundamentos:

1. Que la heredad no tenga salida a la vía pública o también cuando esa salida sea
insuficiente para la explotación del predio.
2. Que se satisfaga el valor del terreno necesario: es debida una justa indemnización.
3. Que el propietario no tenga otra alternativa distinta a la de exigir al vecino la constitución
de la servidumbre.

Fundos sujetos:
La servidumbre de transito es impuesta a las heredades contiguas al predio encerrado que
presenten el trayecto más corto a la vía pública. Sin embargo, esto puede ser dejado de lado según
el interés de las heredades vecinas, o en interés del fundo encerrado, si la situación del lugar o las
circunstancias particulares así lo exigen.

Su carácter obligatorio:
El carácter obligatorio de esta servidumbre lo fija la misma disposición del art. 2166 al clasificarla
como una servidumbre forzosa, pues surge de su propia naturaleza, que está establecida a favor
del predio encerrado y de su explotación racional.

Quienes pueden reclamarla:

Pueden reclamarla todos los que se encuentran legitimados para establecer una servidumbre,
según el art. 2168, los legitimados son el titular de derechos reales que recaen sobre inmuebles y
se ejercen por la posesión, o si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los
titulares.

Efectos:
El principal efecto es otorgar el derecho de paso al propietario del fundo encerrado, no sólo a él
sino también a su personal, animales y equipo de trabajo, y la consiguiente carga que debe
soportar el titular del fundo colindante que ofrezca la salida a la vía pública.
Modo y tiempo de su ejercicio:
Si en la constitución de la servidumbre de tránsito no se expresa el modo de ejercerla, el derecho
comprende el pasar de todos los modos necesarios, según la naturaleza y destino del inmueble al
cual se dirige el paso. Si no se hubiere determinado el tiempo del ejercicio de la servidumbre, se
entiende que es perpetua.

Extinción. Formas generales y formas propias: cesación del encerramiento. Renuncia:

Formas generales:
En cuanto a la extinción, rigen los principios generales: si es personal se extingue con la muerte del
propietario del fundo dominante (como duración máxima si se trata de una persona humana), o
con el cumplimiento de la condición; o con la extinción, o cumplimiento del plazo (en el caso de la
persona jurídica); si es real en principio se presume perpetua, si no hay convención que la limite.

Formas propias:
Cesación del encerramiento:
Si el paso deja de ser indispensable, es facultad del titular del fundo sirviente pedir la extinción de
la servidumbre. Ya sea por haberse establecido un camino, o por la reunión del fundo a una
heredad que lo comunique con la vía pública.

Renuncia:
Puede ser expresa o tácita. Será expresa cuando el titular del fundo encerrado comunique al
titular del fundo sirviente su voluntad de terminar con la servidumbre. Y, será tácita por ejemplo,
cuando el poseedor el inmueble sirviente cierre el lugar de paso, y el titular del fundo dominante
lo consciente.

El derecho accidental de tránsito por heredades ajenas. Su régimen legal:

En este caso, no estamos ante una verdadera servidumbre, sino que se relaciona con los límites al
dominio que tienen su origen en la buena relación de vecindad.
Así nos dice el art. 1977: “Art. 1977. — «Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan
en una obra». Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble
lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede
impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados”.
La norma se relaciona con lo que disponía el art. 3077, en cuanto a que se debe dejar pasar a los
obreros del vecino que tenga necesidad de ello para edificar o reparar su casa.
La norma, en general, reitera el concepto del Código Civil, reuniendo la noción contenida en el art.
3077, que regula las servidumbres de tránsito, en cuanto a que debe permitirse el paso de las
personas que trabajan en una obra.
Se trata de restricciones impuestas en interés de quien decide edificar o reparar inmuebles, sobre
la base de las relaciones de vecindad, pues de otro modo, en muchos casos tales construcciones o
reparaciones no podrían llevarse a cabo.

Nociones de servidumbre de acueducto, de recibir aguas de los predios ajenos y de sacar agua:
La servidumbre de acueducto, es la que se construye para llevar el agua por conductos (canales o
tuberías) por un predio que no pertenece al propietario del predio que la recibe.

1) De acueducto: cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el

inmueble dominante, o para la población: se trata de una disposición totalmente vacía de
contenido, ya que no se esclarece ni remotamente en qué circunstancias se podrá reclamar la
constitución, en tanto es condición fundamental la demostración de la necesidad de las aguas para
ser utilizadas en casos no identificados y que pasarán a quedar sometidos a la voluntad del juez en
caso de desacuerdo.
Por otra parte, no se indica a qué aguas ni a qué fundos se aplica, quiénes son los legitimados para
reclamar la imposición, qué debe abonarse en concepto de indemnización ni, mucho me-nos,
cuáles son los efectos de la constitución.

2) De recibir aguas de los predios ajenos:

Ellas son las de goteraje o stillicidium, la de desagüe y la de drenaje o avenimiento.
Servidumbre de goteraje: teniendo en cuenta las restricciones al dominio, la construcción de los
techos debe hacerse de modo que las aguas pluviales caigan en el propio terreno o sobre calle o
sitio público, pero no sobre el terreno vecino. Sin embargo, esta restricción puede quedar sin
efecto cuando se constituye la servidumbre de goteraje, que no es otra cosa que la posibilidad de
convenir que las aguas de los techos del fundo dominante caigan en el predio vecino.
Servidumbre de desagüe: caracterizada como la servidumbre pasiva de recibir aguas artificiales.
En el art. se mencionan la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta
perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente.
Servidumbre de desagote o avenimiento: es aquella que se constituye para desagotar el terreno
de aguas que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o para la explotación agrícola, mediante
la conducción de las aguas por canales subterráneos o descubiertos.
Se establece la fijación judicial de la indemnización cuando los titulares de los fundos no se ponen
de acuerdo.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

3) De sacar agua: se debe diferenciar esta servidumbre de la de acueducto ya que aquí no hay un
canal (ducto, conducto) por donde circula el agua. La labor es extraer la misma con cubos, baldes u
otros recipientes, para transportarlas hasta el predio dominante.

BOLILLA 13

Los derechos reales de garantía. Las seguridades. Concepto:

El deudor responde al cumplimiento de sus obligaciones comunes con todos sus bienes presentes
y futuros, es decir, con su patrimonio, que es la “prenda común de los acreedores”.
Como todos los acreedores gozan de este derecho, se encuentran en un pie de igualdad para
cobrarse sus créditos, con los bienes que integran el patrimonio del deudor.
Mientras que los bienes de éste sean suficientes para responder a todas las obligaciones asumidas,
no existe problema alguno ni para el deudor ni para el acreedor, pero en caso de insolvencia del
primero, los segundos deberán cobrar a prorrata por el principio de igualdad.
Es por eso que, frente a ciertas obligaciones los acreedores necesitan de una cierta seguridad de
cobro, que les permitirá en caso de incumplimiento, saldarse sus créditos y ello es lo que recibe el
nombre de garantías. Estas garantías surgen de la ley, aunque a veces se necesita de la voluntad
de las partes para concretar esta herramienta de seguridad.

División:
Las garantías suelen dividirse en:
LEGALES JUDICALES
CONVENCIONALES
Desde otro ángulo, pueden clasificarse en:
G
A PERSONALES FIANZA Se agrega al deudor otro deudor
R que se obliga por igual o subsidiariamente con él
A
N REALES Se afecta al pago algún o algunos bienes del deudor
T Hipoteca
I Pueden recaer sobre Bienes determinados Especiales Prenda
A La generalidad de los bienes Generales Anticresis
S

Antecedentes:
Históricamente, las garantías personales aparecieron mucho antes que las reales.
En roma, las tierras estaban en manos de unas pocas familias, enriquecidas.
Existían así, varias garantías personales empleadas en el procedimiento:
-El vindex de la manus injectio;
-Los vales: en el procedimiento de las legis actiones garantizaban la comparecencia del deudor;
-Los praedes: que intervenían sobre todo para garantía de los créditos del Estado.
En el derecho privado, nos encontramos con la figura de los adpromissores (los que
comprometían accesoriamente con el promitente principal, para garantizar el riesgo de la
insolvencia del deudor) y comprendían 3 especies: los sponssores, los fideipromissores y los
fidejussores.
En un principio, los admpromissores estaban sometidos a reglas rigurosas (inclusive la ejecución
sobre si propia persona) que se fueron suavizando a través de los beneficios de excusión y división.
En materia de garantías reales, existieron en Roma, principalmente 3:
1. La enajenación con pacto de fiducia: utilizada en materia de inmuebles, en virtud de la cual el
deudor, para garantizar su obligación, transmitía la propiedad de la cosa al acreedor por
mancipatio o in jure cessio, y era una especie de venta con pacto de retroventa: si el deudor no
pagaba, el acreedor estaba autorizado para quedarse con la cosa; de lo contrario, debía
retransmitírsela al deudor. Este sistema era peligroso para el deudor, ya que impedía la
persecución de la cosa por parte del mismo una vez saldado el crédito que tenía contra el deudor
pero éste había enajenado la cosa a un tercero.
Este tipo de garantía desapareció antes de Justiniano, en el curso de los siglos IV y V.
2. La prenda o pignus: la propiedad de la cosa quedaba en poder del deudor, pero éste la
entregaba el acreedor, quien no adquiría ningún derecho sobre ella. Se aplicaba especialmente a
las cosas muebles.
Con el correr del tiempo se le atribuyó una verdadera posesión, permitiéndosele vender la cosa en
caso de falta de pago, teniendo que restituir el excedente al deudor, el que, por otra parte, una
vez pagada la deuda, podía reclamar la cosa no sólo de manos del acreedor, sino de cualquier
tercero en cuyo poder se encontrara.
3. La hipoteca: viene a representar una enorme ventaja sobre las dos seguridades anteriores: a)
sobre la primera, porque el deudor quedaba librado a la fe (fiducia) de su acreedor, b)sobre la
segunda, porque ella implicaba la desposesión de la cosa, lo cual en ciertos casos generaba
grandes inconvenientes al deudor.
Ventajas de las seguridades reales:
Las garantías reales representan una mayor seguridad, mucho más fuerte para el acreedor, ya que
afectan y recaen directamente sobre la cosa o cosas, cuyo valor pudo ser apreciado por el
acreedor en el momento de la constitución, permitiendo su persecución y otorgando, además
(salvo anticresis) un derecho de preferencia en el cobro (privilegio).
En cambio, las garantías personales presentan la desventaja de que, si el deudor es de solvencia
dudosa, le será difícil conseguir quien se obligue con o junto a él.

Hipoteca. Antecedentes históricos:

En el Derecho Romano se distinguen 4 etapas:
1º. Etapa: la prenda, ideada como modo de garantizar el cumplimiento de una obligación,
demostró que traía graves inconvenientes, sobre todo en el caso de que el colono quisiera
garantizar con sus útiles y ganado (frecuentemente su única propiedad), el pago de del
arriendo, puesto que como la prenda llevaba implícita la transmisión de la posesión del
acreedor, el colono quedaba privado, justamente de sus elementos de trabajo, que le
permitían cumplir con su obligación.
Para remediar tal situación, se permitió que los ganados y objetos muebles llevados al
fundo por el colono (invecta e illata) quedaran afectados por simple convención al pago
del arriendo, sin que tuvieran que entregarse al locador; sólo cuando no se pagaba el
alquiler, el arrendador se apoderaba de los muebles introducidos en la finca. Pero el
derecho civil, no otorgaba a éste garantía alguna para ellos, sino que sólo disponía de una
acción privada.
2º. Etapa: a fines de la República, se dio al arrendador un interdicto por el cual podía reclamar
ser puesto en posesión de las cosas introducidas en el fundo arrendado: nace así el
“interdicto de adquirir la posesión”. Pero su naturaleza era sólo personal, no podían
perseguirse las cosas en manos de terceros, es decir, cuando no se encontraban ya en
poder del arrendatario.
3º. Etapa: se dio al arrendador una acción in rem (actio serviana) con alcances frente a
terceros. Terminaría así la evolución, ya que la acción real configuraría la hipoteca. Pero
hasta aquí la institución se mueve sólo en el marco del arrendamiento.
4º. Etapa: aquí la actio serviana se extiende a los distintos casos en los que se quería
garantizar un crédito. Pero el Derecho Romano conoció, además de la hipoteca
convencional, las hipotecas legales, como la del pupilo y la del fisco; así como también las
hipotecas judiciales: pignus praetorium, en los casos en los que el acreedor es puesto en
posesión de los bienes del deudor, y el pignus un causa judicatura captura, por el cual, a
raíz de una sentencia favorable, el acreedor embargaba bienes del deudor para responder
al pago de su crédito, etc. Vélez eliminó este tipo de hipotecas, aceptando sólo la
convencional.

Derecho español e hispanoamericano:

Según las Leyes de las Partidas, estaba comprendida dentro de la genérica institución de “peño”.
Asi, dice Vélez en la nota al art. 3108 del C.C., 2da parte: “Las Leyes de Partidas que tanto tomaron
del Derecho Romano, no aceptaron de él la palabra hipoteca y la comprendieron en la palabra
“peño”, que significaron tanto las cosas muebles como las inmuebles, que se daban en seguridad
de un crédito.
Precisamente esta legislación que la que rigió en nuestro país hasta la sanción del Código Civil. Se
contemplan: el peño voluntario, derivado de un contrato o testamento, el peño tácito o legal, que
surgía de la ley; y los peños judiciales, que eran más bien simples medidas de seguridad,
consistentes en el apoderamiento de ciertas cosas que sólo producían efectos contra terceros
desde ese momento, y eran los mandados a constituir por los jueces en caso de rebeldía o por
sentencia.
Los peños tácitos o legales eran verdaderas hipotecas generales, que permanecían ocultas,
trabando el tráfico jurídico de los bienes y el crédito, dado que afectaba todos los bienes del
obligado.
A pesar de ello, el legislador español siempre se preocupó por dar a publicidad las hipotecas (salvo
las generales) organizando regímenes destinados a tal fin.
En la legislación de Indias, las Ordenanzas Reales extendieron las normas sobre hipotecas,
inclusive las relativas a publicidad, vigentes en la metrópoli y las colonias americanas.
La Real Cédula del 25 de Agosto de 1802 tendió a organizar los Registros en forma definitiva,
suprimiendo entre las inscripciones aquellas relativas a las hipotecas generales.

Legislación patria:
El sistema imperante en la metrópoli fue el vigente hasta la sanción del Código Civil, y aunque no
se llegaron a organizar registros inmobiliarios, el de hipotecas funcionó desde 1796, organizándose
definitivamente en 1802. Las provincias dictaron normas aisladas, pero esto careció de eficacia
práctica debido a la casi inmediata sanción del C.C.

Su importancia económica:
a) Como operación de garantía en el préstamo común: permite obtener, a un interés
moderado, capitales útiles en inversiones para incrementar el desarrollo económico.
b) Como operación de garantía en el préstamo para la edificación: permite, a personas sin el
capital suficiente, edificar o adquirir su propia casa.
c) El deudor, al conservar la cosa, puede seguir trabajando y produciendo con ella.
d) El deudor, al tener la cosa, puede contraer obligaciones sobre ella hasta agotar el valor
real.

Definición legal. El art. 3108 del CC. Su análisis crítico:

Según el art. 3108 del C.C.: “La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito
en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor”.
Esta definición ha sido criticada:
 Como vaga, ya que no indica cómo se realiza la seguridad que confiere al crédito
(a través del derecho de persecución y el privilegio).
 Porque no contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor sino
un tercero, hipótesis recogida por el art. 3121
 Porque debió referirse a “inmuebles” o a “cosas inmuebles” y no a “bienes
inmuebles”, ya que sólo las cosas son susceptibles de calificarse en muebles o
inmuebles, y también sólo ellas, y no los derechos, pueden ser objeto de la
hipoteca.

El art. 2205 del Código Civil y Comercial:

Art. 2205. — «Concepto». La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre
su producido el crédito garantizado.
El primero de los derechos reales de garantía es la hipoteca. El objeto es uno o más inmuebles
individualizados en el acto constitutivo.
Las facultades de persecución y preferencia son características de los derechos reales de garantía,
extremo que sólo puede hacerse valer frente a terceros interesados y de buena fe que conocieren
el gravamen. Dada la relación de accesorio de un crédito, la pretensión de cobrarse con el
producido del inmueble en subasta sólo puede ser cumplida merced a la exigibilidad del crédito.

Caracteres:
 Es un derecho real. Tal carácter surge expresamente del art. 1887, inc. l.
 Es accesorio. La hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe
consistir en una obligación. Cabe aclarar que la hipoteca es “un derecho accesorio de la
obligación”, pero no una “obligación accesoria”. Este carácter de accesoriedad que reviste
la hipoteca trae como consecuencia que en nuestra legislación no puede existir la hipoteca
sin crédito obligación a la cual garantice. Lo que trae aparejado también su extinción total
por la extinción del la obligación.
Art. 2186. — «Accesoriedad». Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito
que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en
los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia
del crédito.
 Es convencional: la hipoteca solo puede constituirse por contrato. Dice el art. 2185. —
«Convencionalidad». “Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por
contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo”.
El Código Civil preveía como éste que la convención sea la fuente de los derechos reales de
garantía. Trátase de un presupuesto común a todos los derechos reales de garantía. Sin
convención no pueden ser constituidos. De esta manera quedan excluidos los supuestos
de constitución legal o tácita. La forma y por tanto la prueba requerida, depende del
objeto sobre el cual el derecho recae. El art. 1017, inc. a) del CCCN impone como forma a
la escritura pública cuando se tratare de inmuebles. En particular, los arts. 2208 (hipoteca)
2212 (anticresis) 2222 (prenda) tratan la especie para cada estatuto.
 Publicidad: debe ser inscripta en el Registro de Propiedad del Inmueble, a fin de que
pueda ser opuesta a terceros.
 Especialidad: la hipoteca debe constituirse bienes inmuebles, e indicar su ubicación,
medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura
catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
Art. 2188. — «Especialidad en cuanto al objeto». Cosas y derechos pueden constituir el
objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar
individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
 Indivisibilidad: es de la esencia de este principio que la garantía subsista de manera
integral en cabeza del titular o titulares, afectando la totalidad de las cosas gravadas con
independencia de la reducción del crédito. Ello no puede ocurrir sino manteniendo la
facultad de persecución de cualquier acreedor individual por todas las cosas gravadas o a
todas las partes en que ella fue dividida, sea quien fuere el que viniere a resultar su nuevo
titular.
Esto significa que, aunque se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando
la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que puede ejecutarse toda la cosa
gravada, para lograr el pago del saldo restante.
 Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado
por el todo de la deuda, aunque ofrezca pagar su parte.
Si hay varias cosas afectadas al mismo crédito, el acreedor puede ejecutar una sola de
ellas por el todo de la deuda.
Si existen varios acreedores hipotecarios en relación a un inmueble, el pago de la porción
de uno deja subsistente la garantía a favor de los otros que, si bien no pueden demandar
más que su parte en el crédito, por esa parte pueden ejecutar todo el inmueble gravado.
Art. 2191. — «Indivisibilidad». Los derechos reales de garantía son indivisibles. La
indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte
de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos
conjuntamente, o sólo a no o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o
de la existencia de otrasgarantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes
afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien,
siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su
propio interés.

Constitución de la hipoteca:
La hipoteca sólo puede constituirse por contrato. Podrá celebrarse en un mismo acto la
constitución de la hipoteca y la de la obligación a que esta accede, o puede acordarse una
hipoteca en garantía de una deuda preexistente, formalizada separadamente.
La hipoteca debe ser aceptada por el acreedor y deudor, lo cual resulta obvio, ya que no de los
elementos esenciales es el consentimiento.
La aceptación puede ser hecha posteriormente por el acreedor, siempre que se otorgue con la
misma formalidad y previamente a la registración (art. 2208, 2da parte).

Modalidades:
La hipoteca puede estar sujeta a condición o plazo; en ambos supuestos, suspensivo o resolutorio,
aunque garantice una obligación pura y simple.
La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto o hasta un día
cierto, otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino desde que se
cumpla la condición o desde que llegue el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su
fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el oficio de hipotecas.

La hipoteca de parte indivisa. El art. 2207 del Código Civil y Comercial:

Art. 2207. — «Hipoteca de parte indivisa». Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible
al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

El condómino no puede hipotecar la cosa, sino por la parte indivisa de la que es titular. El vínculo
que se establece con ella impide que cualquier otro condómino pueda oponerse o exigir su
conformidad. Tratase de un vínculo —con la cuota— que se ejerce de manera individual. El
condominio al que se refiere el precepto es sin indivisión forzosa y la constitución de hipoteca en
modo alguno importa afectar materialmente la cosa. En esa misma línea debe interpretarse la
potestad del acreedor hipotecario de realizar la cosa, por la cuota gravada, sin que pueda
impedírselo condómino alguno. Ahora bien, en el caso en el que se produzca la partición
extrajudicial, la citación del acreedor hipotecario resulta esencial para que ella le sea oponible.

Condiciones de fondo y de forma:

DE FONDO:
 Propiedad de la cosa hipotecada: según el art. 2206 pueden constituir hipoteca los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios y superficie.
A diferencia de la normativa anterior donde la hipoteca podía ser únicamente constituida
por el titular del derecho real de dominio, o por su cuota, al condómino; ahora ésta puede
constituirse por el titular del derecho real de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie.
La afectación de un bien con garantía hipotecaria entraña la potestad de disponer del
derecho real que se tiene. A más de la limitación que comporta que la hipoteca sólo pueda
gravar cosas inmuebles, cierto es que ellas deben ser del constituyente.
Por tal motivo los derechos de dominio, cuando fuere revocable y fiduciario pueden
constituir este gravamen, pero sujetos a las consecuencias de su extinción. En el caso del
condómino, puede afectar la cosa por su parte indivisa y el titular del derecho real de
propiedad horizontal sobre el objeto que integra su derecho a la parte privativa tanto
como a la inescindible parte común. El titular del derecho de superficie está facultado para
constituir derechos reales de garantía (éste es uno de ellos) sobre el derecho a construir,
plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo
de duración del derecho de superficie (art. 2120).
 Capacidad de enajenar bienes inmuebles: es necesario tener aptitud de disponer de
bienes inmuebles. En el caso de falta de capacidad, el acto será nulo, de nulidad relativa.

DE FORMA:
 Art. 2208.— «Forma del contrato constitutivo». La hipoteca se constituye por escritura
pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede
ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la
registración.
La hipoteca debe ser otorgada por este medio, en mérito a constituir un contrato que
tiene por objeto la adquisición de un derecho real sobre inmuebles. Tratase ello de una
regla; un requisito ad solemnitatem, sin el cual el acto carecería de existencia legal.
También se prescribe dicha forma, dado que merced al cumplimiento de dicha forma, el
acto tendrá acceso registral. Como lo prevé el artículo, la aceptación del acreedor es
necesaria, aunque puede cumplírsela en forma ulterior, pero bajo la misma forma.
El acto constitutivo de la hipoteca debe contener ciertas enunciaciones, a saber:
1º. Nombre, apellido, domicilio del acreedor y deudor; los de las personas jurídicas su
denominación legal y lugar de establecimiento.
2º. La fecha y naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra.
3º. Determinación del objeto. Al respecto nos dice el art. 2209: “El inmueble que
grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización”.
En consonancia con el principio de especialidad objetiva, la norma precisa la
manera en la que debe ser designado el inmueble objeto del gravamen.
4º. La cantidad cierta de la deuda.
Publicidad de la hipoteca. Inscripción:
La hipoteca fue el único derecho real respecto del cual, no pudiendo jugar la tradición, Vélez
aceptó que su publicidad debía cumplirse a través de la inscripción registral.
Como el bien permanece en manos del deudor, corresponde, a efectos de hacer público la
constitución de la hipoteca, la correspondiente inscripción en el Registro de Propiedad a fin de ser
oponible frente a terceros.
Dice el art. 1893:
“Inoponibilidad: la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

Este artículo regula los efectos de la publicidad en general; por ello aparecen en su contenido
tanto la publicidad posesoria como la registral. En definitiva, el derecho real no tendrá una plena
oponibilidad sin la publicidad que corresponda según el derecho de que se trate.
Destacamos que los efectos de la inscripción variarán, según que el registro sea con efectos
declarativos o lo sea con efectos constitutivos; pues si estamos en el primero, es obvio que el
derecho ya habría nacido entre las partes aun antes de su registración; mientras que si estamos en
presencia de un registro constitutivo, el derecho no existirá ni aun entre las partes si no ha sido
registrado.
Conforme a lo sentado en la norma el derecho real existe, pero con una limitación en su
oponibilidad que cede frente al tercero de buena fe; es decir, el que desconoce la mutación
jurídico real que se ha operado. Ese tercero al que alude la norma bajo análisis sería el llamado
doctrinariamente "tercero registral".
La parte final de la norma, que constituye una correcta aplicación del principio de buena fe
(art. 9, CCCN), no hace sino repetir lo ya consagrado en el art. 20 de la ley 17.801; pero no cabe
dudar que en una versión mejorada, ya que incluye no sólo a las partes, escribano, testigos y a
quienes hubieren intervenido en la celebración del acto, sino también, como exigía la doctrina, a
cualquier sujeto que conocía o debía conocer la existencia de lo publicitado. Adviértase que ya no
se habla de registración, puesto que uno de los avances del dispositivo estudiado es que incluye en
las mismas normas el fenómeno publicitario todo, tanto la posesión como la registración.

Plazos:
Según Ley 20.089, el plazo de la inscripción del gravamen es de 6 a 45 días.
Si se toma razón de la hipoteca dentro del término legal, ésta tendrá efecto contra terceros desde
la fecha de su constitución, vale decir, que la inscripción operará retroactivamente a tal día; en
cambio, si ésta se efectúa después de transcurrido el aludido término, la garantía será oponible a
terceros a partir de la fecha de inscripción.

Duración y renovación de la inscripción hipotecaria. El art. 2210 del Código Civil y Comercial de
la Nación:
Art. 2210. — «Duración de la inscripción». Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por
el término de 20 años, si antes no se renueva.
El Código Civil establece un plazo de vigencia de la registración. Dentro de él, la hipoteca subsiste
irradiando sus efectos frente a la comunidad de terceros interesados de buena fe. Antes de
entonces, recordamos, quienes intervienen en el acto y conocen de la existencia del gravamen, no
pueden alegar su falta de inscripción. Lo mismo acontece vencido el término que refiere la norma.
En efecto, dado que el gravamen es accesorio de crédito, es lógico que si el principal subsiste,
sobreviva la garantía pese al fenecimiento de la registración.

Efectos de la falta de renovación:

Si antes del vencimiento el acreedor renueva la inscripción, la hipoteca conserva su rango. S no se
renueva antes del vencimiento, se pierden los efectos de la inscripción, aunque la deuda subsista y
pueda realizarse une nueva inscripción con efectos hacia el futuro.
La caducidad de la inscripción es independiente de la prescripción de la obligación principal. El
término de la primera comienza a correr desde la toma de razón, mientras que el de la segunda
corre desde que la obligación es exigible, y está sujeto a sus causales de suspensión e interrupción.
La reinscripción puede hacerse por el acreedor hipotecario sin necesidad de la conformidad del
deudor.

Los efectos de la hipoteca:

A) Con relación al crédito:
Rubros que garantiza la hipoteca. Enumeración. Modalidades.
Art. 2193. — «Extensión en cuanto al crédito». La garantía cubre el capital adeudado y los
intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que
provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía
quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado
expresamente en la convención.

El Código Civil extendía las seguridades de la hipoteca a los costos y gastos, como a los daños e
intereses. También imponía la estimación en una suma cierta de los intereses anteriores. Por su
parte, la anticresis aseguraba el pago íntegro del principal y sus accesorios, lo que podía ser
entendido como el capital y sus intereses.
La constitución válida de garantías reales exige la mención del crédito que tutelan. Este, a su vez,
se integra por el nominal de capital adeudado, con más sus intereses. La garantía real y por tanto
privilegiada, se extiende a lo debido al momento de su constitución, y que si existieren rubros
anteriores debidos, ellos deben ser consignados en la convención, lo cual se aprecia necesario, en
vista a su efectiva oponibilidad ulterior. Los intereses a los que se refiere el artículo son los
compensatorios y los punitorios. Los daños que se mencionan pueden ser la consecuencia de la
aplicación de cláusulas penales. Las costas, al integrar la tutela privilegiada que la norma estatuye,
serán las que se devenguen en la ejecución del crédito en caso de incumplimiento.

Tipos de créditos que garantiza:

Art. 2187.— «Créditos garantizables». Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a
plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley.

En el marco de una enumeración enunciativa, el artículo delinea en grandes rasgos qué clase de
créditos pueden garantizarse. La regulación ha preferido referir tanto aquí como en el art. 2184 al
término "créditos", lo cual sólo puede ser entendido como la faz activa de un vínculo obligacional.
La causa fuente de los derechos reales de garantía serán siempre obligaciones (dar, hacer, no
hacer), de las que emerja un crédito cualquiera. Este último, incluso, puede ser anterior al acto en
el que se constituya la garantía, exigiendo el precepto que se lo individualice, precisando en él, los
sujetos, el objeto y su causa. Al imponer que la individualización sea adecuada, el CCCN establece
que la convención sea autosuficiente para venir a cuento de los extremos que menta.

Casos:
Obligaciones de dar, hacer o no hacer: con un solo requisito, que se declare el valor estimativo en
dinero en el acto constitutivo de las obligaciones a garantizar.
Obligaciones condicionales o a plazo: si la condición es suspensiva, el efecto de la hipoteca se
suspende como la obligación misma; pero una vez cumplida la condición, tiene efecto retroactivo
para una y para la otra; y si falta, falta también para una y para la otra;… si es resolutoria,
suspende el efecto de la obligación y de la hipoteca; pero si se realiza, todo está concluido, la
obligación y la hipoteca, y las cosas vuelven al estado que antes tenían.

Soluciones legales en casos de distribución del precio:

Art. 2197. — «Realización por un tercero». Si el bien gravado es subastado por un tercero antes
del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a
cobrar con la preferencia correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente
de la restitución de lo percibido en la extensión del art. 349 para el caso de frustración de la
condición.
■ Concordancias con la normativa anterior: Cód. Civil, arts. 3154,3156 y 3164.
Análisis de la normativa anterior. El supuesto de crédito sujeto a término regulado por el Có-
digo Civil era el de la hipoteca vinculada a un crédito a término. Allí se le autorizaba al acreedor
hipotecario a solicitar, en ocasión de hacerse una distribución del precio, una colocación como
si el crédito estuviere vencido. Ante el caso del crédito sujeto a una condición suspensiva, se le
autorizaba al acreedor a pedir que los fondos sean depositados, si los acreedores posteriores no
prefirieren darle una fianza hipotecaria de restituir el dinero recibido por ellos en el caso que la
condición llegase a cumplirse.
Análisis de la normativa del CCCN. Ponderando si el crédito está sujeto a condición suspensiva
o si su plazo depende del comportamiento moroso del deudor, el precepto brinda soluciones
frente a una contingencia común: la realización del bien por un tercero. Como es sabido, la eje-
cución de un bien gravado con derecho real interesa a los acreedores hipotecarios, prendarios
y anticresistas, aunque el plazo con el que contaba el deudor no se hallare vencido. Ello así por
cuanto basta su citación en la ejecución para que el gravamen desaparezca. El supuesto del cré-
dito sujeto a condición suspensiva traduce la potestad —también para el acreedor con grava-
men real— de recurrir al expediente que mentan los arts. 347 y 349, cual es el de mantener no
exigible el crédito pidiendo y obteniendo judicialmente medidas conservatorias.
COMPLETARRRRRRRRR

B) Relaciones entre el acreedor y el dueño del bien hipotecado:

En la hipoteca, el titular no ejerce la posesión del inmueble sujeto al derecho real y, por tanto, no
puede realizar acto alguno material sobre el objeto, limitándose su derecho, en el caso de
incumplimiento del deudor, hacerlo vender por vía de ejecución y cobrarse con el producido.
Sin embargo, la función de garantía que el derecho real cumple y que reposa sobre el valor,
presupone que el acreedor titular de la hipoteca no se debe encontrar inerme para el caso de que
el propietario o terceros, pretendan ejercer actos materiales o jurídicos sobre la cosa, que tiendan
a disminuir el valor de la misma o que afecte a la garantía.
De lo expuesto surge que el propietario conserva todas las facultades inherentes al derecho de
dominio, con el consiguiente deber de no realizar actos que pueden ir en detrimento de la
garantía.
En suma, el propietario hipotecante conserva todas las facultades de uso y goce inherentes a su
derecho y también de disposición jurídica, puesto que puede llegar a enajenar el inmueble por
cualquier título, con la condición de que en el ejercicio de ellas no afecte directamente la garantía
con actos que tengan como consecuencia disminuir el valor.
En cuanto a los derechos del acreedor hipotecario, este puede tomar medidas para asegurar su
crédito.

Ejercicio de la acción hipotecaria:

Art. 2211. — «Convenciones para la ejecución». Lo previsto en este Capítulo no obsta a la validez
de las convenciones sobre ejecución de la hipoteca reconocidas por leyes especiales.

La comprensión de esta norma exige remitirnos a leyes especiales como la 24.441 que permite la
ejecución de la hipoteca de manera extrajudicial (art.
52). Ello tiene lugar en las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias con la
constancia prevista en el art. 45, y todas aquellas en que se hubiere convenido expresamente
someterse a las disposiciones de este título, podrán ejecutarse conforme las reglas siguientes.
Constituye una facultad el acreedor. A su vez, cabe ponderar que las partes pueden libremente
convenir el modo en que habrá de llevarse a cabo la ejecución de sus intereses, y en ese aspecto la
ley procesal sólo adquiere el carácter de norma supletoria. En tal sentido se pueden pactar
aspectos como el de la desocupación, la base del remate, conservar el acreedor el título de
propiedad, entre otras, por lo que se entiende que si las partes guardan silencio sobre el particular
habrá de interpretarse que adscriben al régimen procesal pertinente.

El ejecutado no deudor:
Art. 2200. — «Ejecución contra el propietario no deudor». En caso de ejecución de la garantía, sólo
después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que
disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la
deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento.

Es preciso que la ejecución del crédito con garantía real se siga contra el deudor. Sólo entonces
puede reclamarse el pago al propietario no deudor. Es que no existe vínculo obligacional respecto
del tercero no deudor. En esa citación al tercer poseedor se lo intima a que pague la deuda hasta
el límite del gravamen, ya que es el máximo al que puede aspirar el acreedor por imposición legal.
Pero también puede oponer excepciones, que se vinculan con la existencia del gravamen y la
exigibilidad del crédito. Por último, y dado que el procedimiento de ejecución de gravámenes
reales es el ejecutivo, caracterizado por sumariedad de los plazos y la restricción en el
conocimiento, la norma extiende a un proceso de conocimiento ulterior la posibilidad de discutir
aspectos cuyo debate no admite el proceso que precede a la subasta del bien.
Extinción y cancelación de la hipoteca:
Art. 2203.— «Efectos de la subasta». Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la
subasta pública del bien gravado si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución sin
perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción
de sus créditos.

Para la hipoteca, el Código Civil prevé la extinción del gravamen en caso de subasta judicial. A tal
fin, se exige que el remate haya sido ordenado por el juez, con citación de los acreedores que
tuvieren constituidas hipotecas en el inmueble a subastarse.
No constituye una condición que el acreedor perciba su crédito, sino sólo que sea debidamente
citado a la ejecución. Ella podrá cumplirse merced a la publicidad que tenga el gravamen, sea que
resulte de su anotación registral o de la diligencia de embargo sobre cosas muebles. Es claro que la
citación tiene por objeto que comparezca al proceso el acreedor con derecho real de garantía, a
fin de que haga valer su crédito, pues lógica consecuencia de la realización de la cosa en subasta
promovida por otro acreedor es la del vencimiento del beneficio de plazo que menta el art. 2197.

Art. 2204. — «Cancelación del gravamen». Las garantías inscriptas en los registros respectivos se
cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido
para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas
constancias regístrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se
inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar
del título constitutivo de la garantía.

La cancelación de la hipoteca es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del
gravamen en el Registro de la Propiedad.
La cancelación presupone la extinción de la hipoteca, pero nada obsta a que, por voluntad expresa
del acreedor, se cancele la inscripción sin afectar la existencia de la hipoteca, caso en que subsiste
entre las partes. Puede ser reinscrita, pero sus efectos respecto de terceros sólo operarán a partir
de la reinscripción.
Las garantías reales que se hallaren registradas pueden ser canceladas por los sujetos que
menciona el precepto. En él se establecen los procedimientos y formas a cumplir en cada caso. El
modo normal está contenido en el primer inciso, debiendo recurrirse al siguiente supuesto en caso
de su incumplimiento con independencia de si le es imputable o no. En punto a la anotación
marginal, debemos aclarar, no sustituye la inscripción pertinente en los supuestos en los que ella
sea requerida.
En el caso de la cancelación judicial se exige legalmente la sentencia pasada en autoridad de cosa
juzgada, pudiendo ser diversos los motivos por los cuales se produce la cancelación; por ejemplo:
la reticencia del acreedor a otorgar la cancelación en forma voluntaria.
De todos modos, la cancelación opera de pleno derecho si, al pasar los 20 años de la inscripción,
esta no se renovare.

De la anticresis. Antecedentes históricos:

Los antecedentes más remotos que se conocen aparecen en Grecia donde, al constituirse la
garantía, podía pactarse que se acordara al acreedor la facultad de percibir los frutos de la cosa,
independientemente de que se hubiere establecido otra garantía.
En Roma, en cambio, nace como un pacto complementario del contrato de prenda, ya que en este
último contrato –en principio- el acreedor no podía gozar de los frutos; y si lo hacía, cometía
furtum usus. Así nace en el derecho con este carácter de pacto en el que el propietario autoriza a
percibir los frutos, debiendo el acreedor rendir cuentas e imputando los distintos rubros al pago
de los intereses y el capital debidos.

Definición. El art. 2212 del Código Civil y Comercial:

Art. 2212. — «Concepto». La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por
las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Se caracteriza a la anticresis como el derecho real de garantía constituido a favor de un acreedor,

que se ejercía por la posesión de un inmueble o mueble, cuyo contenido permitía al beneficiario
percibir los frutos para imputarlos a la deuda. Es decir que se exigían como elementos: a) una
cosa, mueble o inmueble; b) su entrega al acreedor; c) la autorización para percibir frutos que se
imputarían al pago de un crédito.
Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo. Se prevé también como novedad un plazo máximo de
10 años para inmuebles y 5 para muebles.

La anticresis prevista en el Código de Vélez se diferenciaba de la del derecho romano en que la de

éste recaía también sobre muebles y en que los intereses del capital y los frutos se compensaban,
dando una fisonomía aleatoria al contrato.
El Código Civil no establece cuáles son los créditos que pueden garantizarse con anticresis, por lo
que le resultaban aplicables los mismos principios que para la prenda y la hipoteca.

Derechos y obligaciones del acreedor anticresista:

Derechos:
Art. 2215. — «Derechos del acreedor». El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en
anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al
capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

En la base de esta garantía está la percepción de los frutos, contenido específico del derecho real
de que se trata.
En principio, el acreedor debe imputar el producido de los frutos al pago de los gastos e intereses;
si la deuda no llevara intereses o éstos estuvieran ya pagados, se deben imputar al capital. De
manera tal que:
a) el acreedor debe imputar su valor a la deuda, rindiendo cuentas de ello al deudor;
b) las partes pueden convenir en que los frutos se compensen en forma genérica, total o
parcialmente, con los intereses;
c) a falta de convención expresa, el acreedor debe compensar los frutos con la deuda y rendir
cuentas al deudor; si la deuda no devengara intereses, los frutos deben imputarse al pago del
capital.
Si el pago se hace a cuenta de capital e intereses y no se precisa su orden, se imputa en primer
término a intereses, a no ser que el acreedor de recibo por cuenta de capital.
De modo que el acreedor anticresista tiene los siguientes derechos:
a) derecho de poseer;
b) derecho de usar y gozar;
c) derecho de retener;
d) derecho de ejecución en caso de que no tenga interés en seguir reteniendo el inmueble para
continuar percibiendo los frutos; y
e) derecho de restitución en cualquier tiempo antes de ser pagado si no le resulta ventajoso
continuar ejerciendo el derecho de retención, en cuyo caso podrá solicitar la venta judicial.
En cuanto al uso de la cosa, el CCCN, amplía esta facultad a usar la cosa dada en anticresis. El uso
de la cosa puede ser más extenso que la mera habitación y revitaliza la garantía especialmente si
recae sobre cosas muebles registrables.
En el caso de que la posesión de la cosa anticrética se entregue a un tercero designado por las
partes, éste será quien tenga la facultad de uso y percepción de los frutos para imputarlos a la
deuda.
La percepción de frutos de la cosa anticrética es un derecho y una obligación del acreedor
anticresista o del tercero a quien se entregue la cosa.
Esta atribución se extiende a los frutos naturales, civiles e industriales que la cosa anticrética
produzca.
El art. 2216 faculta al acreedor anticresista a "...percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla
en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el
alquiler que otro pagaría..."
La norma fija con claridad el orden de imputación de los frutos y no se refiere a la compensación
convencional de los frutos con los intereses (art. 3246, Cód. Civil). La satisfacción de la deuda
deberá respetar el "monto máximo" de la garantía que ordena el art. 2189 del CCCN.
Por último, resta agregar que como el acreedor anticresista es titular de un derecho real que se
ejerce por la posesión, cuenta con las defensas posesorias y reales. En el caso de las acciones
reales, podrá entablar la reivindicatoria y la negatoria.

Obligaciones:
Art. 2216. — «Deberes del acreedor». El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede
percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o
utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que
resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que
antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
daños que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al
titular actual legitimado.

Si bien el artículo se titula "Deberes del acreedor", en su primera parte se incluyen facultades del
titular de la garantía.
El acreedor anticresista puede usar y gozar y percibir los frutos por sí o por un tercero.
En su segunda parte, la norma prevé que el acreedor no puede modificar el destino (en este
aspecto se asemeja al usufructo) ni realizar ningún cambio del que resulte que el deudor, después
de pagada la deuda, no pueda explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
En cuanto a los frutos que puede rendir el inmueble, el acreedor se encuentra facultado para
percibirlos, lo que debe adecuarse a la índole de la cosa y las circunstancias de la explotación.
Puede recogerlos por sí o por otro, sea cultivando él mismo la tierra o dando el inmueble en
arrendamiento. No obstante, no puede extraer toda la fuerza fructífera de la cosa para sacar más
provecho, extrayendo la productividad sin una adecuación para mantener su utilidad en el futuro.
También puede el acreedor usar la cosa por sí o alquilarla a otro. Puede habitar la casa que se le
hubiera dado en anticresis, recibiendo como fruto de ella el alquiler que otro pagaría. Es decir que
si se trata de un inmueble habitable y el acreedor lo usa y goza, se computan a los efectos de la
compensación el valor locativo, o sea, el alquiler que se obtendría de un tercero.
A su vez, el acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y
responde por los daños que ocasione al deudor. Como consecuencia de la aplicación de las reglas
del mandato, debe rendir cuentas, lo cual constituye una consecuencia lógica del modo en que se
van imputando los frutos al pago del capital y de los intereses.
Se le impone al acreedor la obligación de cuidar el inmueble y proveer a su conservación. Si por su
culpa o negligencia el inmueble hubiera sufrido algún detrimento, debe el acreedor repararlo, y si
abusara de sus facultades, puede ser condenado a restituirlo aun antes de ser pagado el crédito.
Pero está autorizado a descontar del valor de los frutos los gastos que hubiera efectuado en la
conservación del inmueble, y en el caso de insuficiencia de los frutos puede cobrárselos al deudor,
a menos que no se hubiera convenido que los frutos en su totalidad se compensaran con los
intereses.
Finalmente, una vez satisfecho íntegramente el crédito, está obligado a restituir el inmueble, sin
perjuicio de que puede ser condenado a hacerlo antes si abusare de sus facultades.
El incumplimiento de los deberes impuestos en el artículo que comentamos extingue la garantía y
obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
Consideramos que el acreedor es responsable si no ha conservado todos los derechos que
reconocía el inmueble al tiempo de la constitución de la anticresis. Tal sería el caso de haber
dejado extinguir una servidumbre activa por el no uso.

Art. 2217. — «Gastos». El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las
contribuciones y las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del
objeto.

Si el acreedor hiciere mejoras en el inmueble dado en anticresis, puede cobrarlas del propietario.
Como el acreedor puede cobrar los gastos de administración y conservación, habitualmente lo
hará descontando su importe de los frutos. Ello implica que en primer lugar se descuentan los
gastos y recién en segundo lugar los frutos se imputan al crédito.
La posibilidad de recuperar lo invertido en mejoras, dado su carácter de útiles y no necesarias,
tiene un doble límite, ya que el acreedor puede cobrarlas: a) hasta la concurrencia del mayor valor
que resultare tener la finca; b) sin que exceda el importe de lo gastado. De modo que lo invertido
en gastos simplemente útiles sólo es por cuenta del deudor cuando subsiste el beneficio y el
inmueble todavía ostente el mayor valor al serle restituido, lo que indica que la cuestión se rige
por el criterio del enriquecimiento sin causa.

Duración de la inscripción:
Art. 2218. — «Duración de la inscripción». Los efectos del registro de la anticresis se conservan por
el término de 20 años para inmuebles y de 10 años para muebles registrables, si antes no se
renueva.
En el Código Civil no se preveía el tiempo de duración de la inscripción de la anticresis.
Al igual que ocurre con la hipoteca, los efectos del registro se conservan por el término de 20 años
cuando se trata de inmuebles. En el caso de las cosas muebles, la caducidad se produce de pleno
derecho a los 10 años.
Pacto comisorio:
Al igual que en la prenda, está prohibido. Es nula toda cláusula que autorice al acreedor a tomar la
propiedad de la cosa por el importe de la deuda, si ésta no se pagare a su vencimiento.

Anticresis tácita:
A diferencia del régimen actual, en el anterior se admitía la anticresis tácita que acordaba al
acreedor un derecho de retención oponible únicamente al deudor.
La situación se presentaba de la siguiente manera: desde que el acreedor está íntegramente
pagado de su crédito, debe restituir la cosa al deudor. Pero si el deudor, después de haber
constituido la cosa en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observará en
tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.
El derecho de retención que otorgaba la anticresis tácita, era oponible, sólo al deudor, pero no a
los terceros.
Es obvio que el titular de la anticresis tácita tenia, lo mismo que en la expresa, la facultad de
percibir los frutos de la cosa, a los efectos de imputarlos a intereses y capital o directamente a
capital.

Prenda. Concepto del C.C. del contrato real de prenda:

La palabra “prenda” es utilizada en diversos sentidos:
a) Como sinónimo del derecho real que afecta a una cosa mueble para garantizar un crédito.
b) Como denominación del contrato que da nacimiento al derecho real de prenda.
c) Para denotar el objeto sobre el que recae el derecho real, es decir, la cosa mueble
afectada al pago de la deuda.

Decía el art. 3204 del C.C.:

“Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente
o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad”.

El sistema de la ley 26.994. Definición legal:

Art. 2219. — «Concepto». La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor
prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones
contenidas en el presente Capítulo.

El art. 3204 no suministraba una verdadera definición del derecho real de prenda, por lo que podía
decirse que era aquel constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre una cosa mueble por
su naturaleza o por su carácter representativo que el deudor entregaba al acreedor.
Ahora bien, en cuanto a su naturaleza jurídica, la prenda es un derecho real sobre cosa ajena
(mueble en este caso), accesorio en función de garantía, ya que no tiene existencia autónoma,
sino que ella se debe a la existencia de un derecho creditorio del que es accesoria. Pero a
diferencia de la hipoteca y coincidiendo con la anticresis, la prenda se ejerce por medio de la
posesión, ya que la cosa mueble es entregada al acreedor. Inclusive, es posible la constitución de
la denominada prenda de créditos.
Decimos que se trata de un derecho real porque la relación entre el titular y la cosa existe y se
comprueba sin inconvenientes al ejercerse por la posesión, a diferencia de lo que sucede con la
hipoteca.
La inherencia del derecho a la cosa, que es rasgo típico del derecho real, con las consiguientes
ventajas que derivan de ella (el ius persequendi y el ius preferendi), aparecen en la prenda
claramente. Ello es así, pues el acreedor puede perseguir el mueble gravado en manos de quien se
encuentra y está legitimado para ejercer la acción reivindicatoria si ha sido desposeído contra su
voluntad.
Si el acreedor pierde la cosa, puede recobrarla de manos de cualquier sujeto, sin exceptuar al
deudor, aun cuando esta acción estará acotada por los límites propios de la naturaleza mueble de
la cosa sobre la que recae. Además, el titular del derecho real de prenda va a ser preferido con
respecto a una nueva prenda dada sobre la misma cosa, con tal de que el segundo acreedor
obtenga juntamente con el primero, la posesión de la cosa empeñada, o sea que debe ser puesta
en manos de un tercero por cuenta común. En ese caso, el derecho de los acreedores sobre la cosa
empeñada seguirá el orden en que las prendas se han constituido.
En cuanto al carácter accesorio de la prenda, corresponde recordar que no tiene existencia
autónoma, puesto que depende de un derecho creditorio al que le procura seguridad.
De modo que, al ser la prenda un derecho accesorio, no sólo su existencia, sino también su suerte,
están ligadas a las del derecho creditorio al que accede. Si éste se transmite o se extingue, la
prenda sigue las mismas vicisitudes.
Cabe agregar que la prenda habrá de recaer siempre sobre una cosa cuya propiedad pertenece a
otro, aun cuando puede no tratarse del verdadero propietario.
En cuanto a la denominada "prenda de créditos", Highton señalaba que las deudas activas, una
denominación singular para los créditos, también podrían ser prendadas. La denominación se
refería a las deudas miradas desde el punto de vista del acreedor.
Según la citada autora, los créditos son derechos personales, no pudiendo en consecuencia ser a
su vez objeto de los derechos reales, pues ello implica una total confusión. Aclaraba Highton que
en realidad en la llamada prenda de créditos el objeto actual de la prenda no es el crédito sino el
instrumento, que es cosa por su carácter representativo. Por ello, el art. 3212 establecía que el
crédito debía constar de un título por escrito para que haya "cosa".

El CCCN contempla dos clases de prenda: la prenda común, sin registro, con desplazamiento o
posesoria, y la prenda con registro, sin desplazamiento o no posesoria, a la que se alude en el art.
2220.
La primera, exige para su configuración que el constituyente entregue la cosa al acreedor, quien
debe ejercer la posesión de la misma animuspignus, no animus domini, es decir, reconociendo la
propiedad en cabeza del constituyente. Si la cosa se da a un tercero designado por las partes, éste
es reputado tenedor en nombre del acreedor.
De acuerdo con la definición legal, la prenda puede recaer sobre cosas muebles no registrables o
sobre créditos instrumentados.
No pueden gravarse con prenda común las cosas muebles registrables (susceptibles de ser
gravadas con prenda sin desplazamiento y anticresis), pero sí los créditos que resulten de
contratos que sean registrables en virtud de lo establecido por las leyes nacionales o provinciales;
por ejemplo, la prenda del crédito por cánones de un contrato de leasing, caso en el que lo
registrable es el leasing y no el crédito en sí ni la prenda del crédito; o en la prenda de un crédito
por mutuo hipotecario, caso en el que lo registrable no es ni el mutuo ni el crédito ni la prenda,
sino la hipoteca.
En la prenda con registro, regida por la ley especial, el constituyente no se desprende de la cosa,
no hay desplazamiento, pero las partes pueden acordar que la cosa quede depositada en poder de
un tercero, quien ejerce la tenencia en nombre del constituyente.
Cabe preguntarse si pueden concurrir ambas clases de prenda sobre una misma cosa. El CCCN no
expresa nada al respecto; dado que el desplazamiento de la cosa y la inscripción registral de la
prenda no son incompatibles, consideramos que no existirían obstáculos para admitir tal
posibilidad.
Ahora bien, en el nuevo régimen, la prenda común o con desplazamiento es el derecho real de
origen convencional, accesorio de una o varias obligaciones de cualquier clase (actuales,
condicionales, eventuales, futuras, etcétera), en función de garantía, que se ejerce por la posesión,
con desplazamiento de una o más cosas muebles no registrables o créditos instrumentados,
ajenos, sobre los que recae, cuyo propietario o titular, sea o no el deudor de la obligación
garantizada, entregó al acreedor prendario o a otra persona designada de común acuerdo.
Los caracteres que conforman su naturaleza jurídica surgen de la definición que antecede y son:
a) es un derecho real;
b) reposa sobre cosa mueble o un crédito instrumentado, que deben ser ajenos;
c) es accesorio, y
d) su función es de garantía.
Son aplicables a la prenda los principios generales de los derechos reales y los propios de los
derechos reales de garantía (véase art. 2184 y ss.). Por tratarse de un derecho real su titular goza,
para resguardar su garantía, de las ventajas típicas que otorga esa clase de derechos: ius
persequendi, ius preferendi y acciones reales (arts. 1886,2247 y concs.).
Se pueden garantizar con prenda todas las clases de obligaciones, pero la prenda sólo garantiza el
cumplimiento en especie cuando la obligación es de dar sumas de dinero, ya que de la ejecución
prendaria sólo se puede obtener dinero; en los demás casos la prenda garantiza la obligación
sucedánea de indemnizar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
Se trata de un derecho real mobiliario, que recae sobre una cosa no registrable (art. 1890) o sobre
un crédito instrumentado, y que se ejerce por la posesión; esto último es así aunque su titular no
ejerza facultades de uso o goce, y se limite en el ejercicio de su derecho —hasta la etapa de
ejecución, si es que acaece— a conservar la cosa en su poder.
El CCCN aclara que la relación real que se establece entre el acreedor prendario y la cosa es de
posesión (art. 1891).
Si bien en determinadas hipótesis el acreedor prendario puede ejercer facultades de uso y goce
(véanse arts. 2225 y 2226), ello no convierte a la prenda en un derecho real de disfrute, ya que su
función principal es, como ya se expresó, de garantía; sólo de manera secundaria otorga a su
titular facultades de uso y goce.
Los caracteres del derecho real de prenda son los propios de todos los derechos reales de
garantía: convencionalidad, accesoriedad, especialidad crediticia y objetiva, indivisibilidad y
subrogación (arts. 2185 a 2194).
El CCCN excluye de su regulación a la denominada "prenda tácita" prevista en los arts. 3218 a
3221 del Código Civil.
El contrato de prenda es innominado (art. 970), formal, solemne, relativo (arts. 285 y 2219),
bilateral y a título gratuito u oneroso.
Por último, cabe agregar, en cuanto a los requisitos de fondo para la constitución del derecho real
de prenda, que la legitimación la tiene el dueño, y en caso de comunidad (condominio, comunidad
hereditaria), la totalidad de los copropietarios de la cosa. No es posible, por lo tanto, constituir
prenda sobre la cosa por una parte indivisa.

Prenda con registro:

Art. 2220. — «Prenda con registro». Asimismo, puede constituirse prenda con registro para
asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las
que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en
una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los
haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.

En la prenda con registro, que según el CCCN continúa regida por la ley especial, el constituyente
no se desprende de la cosa, no hay desplazamiento, pero las partes pueden acordar que la cosa
quede depositada en poder de un tercero, quien ejerce la tenencia en nombre del constituyente.

Oponibilidad:
Art. 2222. — «Oponibilidad». La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento
público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe
mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados,
su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para
individualizarlos.

En el Código Civil, el contrato de constitución de prenda era formal respecto de terceros en el

sentido de que solamente resultaba oponible a aquéllos el derecho real que de él surgía si
constaba en instrumento de fecha cierta.
Los instrumentos públicos, por ser tales siempre tenían fecha cierta.
En materia de instrumentos privados, aún reconocidos por el firmante, era necesaria la fecha
cierta a fin de tornarlos oponibles a terceros.
Entre las partes era innecesario instrumento alguno, bastando el acuerdo de voluntades y la
entrega de la posesión para que quede constituida la prenda.
Ahora bien, como la prenda era un contrato real y el derecho de garantía no nacía hasta el
momento de la entrega, frente a terceros sería suficiente el instrumento. Si la cosa permanecía en
poder del deudor, debía haberse también dado la posesión antes de que el tercero pretendiera
hacer valer derechos sobre la cosa (por ejemplo, embargándola). En síntesis, para que la prenda
fuera oponible al tercero debía existir el documento con la forma indicada y además el acreedor
debía tener la cosa en su poder. Uno solo de los requisitos sería insuficiente, debiendo estar
reunidos ambos.
En el CCCN, sin instrumento público o privado no hay constitución válida de prenda, y por lo tanto
no hay título suficiente para que se configure este derecho real. Como consecuencia de esta
exigencia formal, la instrumentación requerida por la ley no puede ser suplida por las simples
constancias volcadas en los registros contables de las partes.
Además de dicha carga de validez, ambas partes, constituyente y acreedor, tienen la carga de
darle fecha cierta al instrumento privado en el que conste el contrato de prenda a fin de poder
oponerla a terceros interesados de buena fe.
La segunda parte del artículo consagra el principio de especialidad en cuanto al crédito y en
cuanto al objeto. Se trata de una reiteración de enunciados generales contenidos en los arts. 2188
y 2189. Si bien prima facie parece que el artículo regula requisitos de oponibilidad de la prenda, en
rigor el principio de especialidad es un requisito de validez del acto constitutivo (véase art. 2190).
No se trata, pues, de una cuestión de oponibilidad de la garantía sino de validez de su acto
constitutivo.

Prenda de cosas:
Art. 2224. — «Prenda de cosa ajena». Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree
del constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda
de otra de igual valor. Sí el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la
obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el crédito está sujeto a condición se aplica el
art. 2197.

El derecho real de prenda puede tener por objeto toda clase de cosas muebles, sean o no
consumibles o fungibles. Es preciso que la cosa esté en el comercio, ya que de lo contrario no
puede ser vendida o adjudicada en la ejecución prendaria, que sea determinada y que exista
actualmente.
La prenda no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por accesión (véase art.
226) o que estén excluidas de la garantía de los acreedores (art. 744). Por lo tanto, no pueden
prendarse las ropas y muebles de uso indispensable del propietario, de su cónyuge o conviviente,
y de sus hijos, ni los instrumentos necesarios para el ejercicio personal de la profesión, arte u
oficio.
En cambio, se puede celebrar contrato de prenda respecto de las cosas futuras (art. 1007) o ajenas
(art. 1008) o que al tiempo de contratar sean inmuebles por accesión.
En el caso de la cosa futura el contrato es válido, pero el derecho real no se configura mientras la
cosa no exista y no se entregue al acreedor. En el Código Civil las cosas futuras sólo pueden ser
objeto de una promesa de contrato de prenda.
No es prenda de cosa futura la prenda de un boleto de compraventa de cosa futura, dado que la
prenda recae sobre un objeto actual —el crédito instrumentado— y no sobre la cosa futura; se
trata de una prenda de crédito.
Ahora bien, para constituir el derecho real de prenda es necesario ser propietario de la cosa. En
caso de no serlo, rige el principio de la convalidación, si con posterioridad al actor de constitución
se llegare a adquirir la propiedad (art. 1885).
El art. 2224, de manera similar al art. 3215 del Código Civil, contempla la situación del acreedor de
buena fe que basado en la presunción de propiedad que emana de la posesión cree que la cosa es
de propiedad del constituyente, y la restituye al verdadero dueño que la reclama.
El enunciado debe armonizarse con el régimen general de las cosas muebles no registrables que
contiene el CCCN: si la cosa es robada o perdida y su propiedad no fue usucapida por el
constituyente, el acreedor debe restituirla al verdadero dueño, pero si no es robada ni perdida
sino obtenida por abuso de confianza el acreedor de buena fe puede, pero no está obligado a,
pedir el rechazo de la demanda por reivindicación y retener la cosa (art. 760) configurándose así
un derecho real de prenda putativo.
En los casos en que el acreedor prendario restituya la cosa gravada por quien no es su propietario
se aplica por analogía lo establecido en el art. 1537 para el comodatario (que al igual que el
prendario está obligado a restituir): el acreedor no puede negarse a restituir la cosa alegando que
ella no pertenece al constituyente, excepto que se trate de una cosa perdida por el dueño o
hurtada a éste. Si el acreedor sabe que la cosa que se le entregó es hurtada o perdida, debe
denunciarlo al dueño para que éste la reclame judicialmente en un plazo razonable; el acreedor es
responsable de los daños que cause al dueño en caso de omitir la denuncia o si, pese a hacerla,
restituye la cosa al constituyente. El dueño verdadero no puede pretender del acreedor la
devolución de la cosa sin consentimiento del constituyente o sin resolución del juez.
En cuanto a la prenda de una cosa parcialmente ajena, cabe señalar que el CCCN no admite la
constitución de prenda por una parte indivisa. La prenda debe ser constituida por todos los
copropietarios (art. 2219) respecto de la totalidad de la cosa.
De modo que la constitución de prenda sobre cosa parcialmente ajena es nula, al igual que la
prenda que no comprenda la totalidad de la cosa; pero si en la división del condominio o de la
herencia la cosa se le adjudica en propiedad al constituyente el contrato de prenda queda
saneado, no por convalidación sino por el efecto declarativo de la división (arts. 1996 y 2403).
Por otro lado, el artículo que comentamos prevé el régimen de evicción para el caso en que sea el
deudor el que constituyó la prenda. Al igual que lo hace el art. 3215 del Código Civil, la actual
norma establece que el acreedor de buena fe que restituya la cosa al dueño que la reclama puede
exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor.

Art. 2225. — «Frutos». Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e
imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto
en contrario.

La prenda se extiende a la totalidad de la cosa gravada, incluidas todas sus piezas, componentes y
partes existentes al momento de su constitución o que sobrevengan (véase art. 2192).
De modo que la garantía se extiende a los accesorios de la cosa prendada y a todos los
acrecentamientos que puedan alcanzarle, aplicándose en consecuencia a la cosa prendada las
normas sobre transformación y accesión (véanse arts. 1957 y 1958), sin perjuicio del deber de
conservación que pesa sobre el acreedor.
El artículo es similar al art. 3231 del Cód. Civil, con la salvedad de que el artículo comentado
admite expresamente la validez del pacto en contrario. Es decir que la regulación resulta
meramente supletoria de la voluntad de las partes; se trata de un aspecto de este derecho real en
el que no está en juego el orden público.
El acreedor debe percibir los frutos por cuenta del deudor, porque es su deber adoptar todas las
medidas normales tendientes a la conservación de la cosa.
La explotación o percepción que debe hacer el acreedor es la ordinaria o normal, según la
naturaleza y destino económico de la cosa, sin afectar su productividad futura ni dañarla de otro
modo, dado que ello implica abuso.
El artículo se refiere a los frutos que genera la cosa misma, y no la mano del hombre, es decir que
comprende los denominados "frutos naturales", que son las producciones espontáneas de la
naturaleza, que forman un todo con la cosa si no son separados. Por lo tanto, el acreedor no está
obligado a hacer que la cosa produzca frutos, salvo que así se hubiera pactado o que su deber de
conservación implique mantener productiva la cosa.
Los frutos son en todos los casos y salvo pacto en contrario de propiedad del constituyente, pero
quedan afectados a la garantía.
Debe aplicarse por analogía al acreedor prendario el deber impuesto al anticresista de dar cuenta
al deudor de la imputación de los frutos a la cancelación de la deuda.

Art. 2226. — «Uso y abuso». El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del
deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede
abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.

El acreedor prendario debe cuidar la cosa, conservándola en buen estado, aunque no está
obligado a introducir en ella mejoras.
Sin embargo, el deber de conservación implica que el acreedor debe ordenar las reparaciones y
reposiciones que sean necesarias si el deterioro se produce luego de entregada la cosa al
acreedor; si es anterior y la falta de reparación conlleva un agravamiento, también debe ser
reparado. No quedan comprendidos en el deber de conservación los deterioros o faltantes
existentes al constituirse la prenda si la no reparación no conlleva un agravamiento del estado de
conservación.
Cuando se trata de una prenda de créditos, debe realizar los actos conservatorios necesarios para
evitar que se perjudique dicho crédito, por ejemplo, adoptando medidas pertinentes para evitar la
prescripción si fuera inminente.
No responde por el caso fortuito, pues en tal supuesto la pérdida de la cosa recae sobre el dueño,
pero no le basta al acreedor prendario afirmar que se ha perdido, ya que le compete, como
guardián de dicha cosa, probar el accidente y, aún más, demostrar que ocurrió sin su culpa.
Cuando se produce la pérdida por culpa del acreedor, el deudor tiene acción contra él, con el fin
de que le restituya una cosa de las mismas características o, en su defecto, para que le pague los
daños y perjuicios que pudiere haber experimentado.
El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, pudiéndose presumir
ese consentimiento en ciertos casos según la naturaleza de la cosa y las circunstancias de hecho,
aunque menos fácilmente que cuando media depósito propiamente dicho. Se trata de un deber
negativo que pesa sobre el titular de la garantía: el objeto se le entrega como seguridad, por lo
que no puede disponer de él ni utilizarlo de modo alguno, aunque nada impediría, por supuesto,
que las partes acuerden depositarla en manos de otra persona.
El mismo derecho asiste al tercero que ha constituido la prenda para garantizar una obligación del
deudor.

Art. 2227. — «Gastos». El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la
cosa prendada, aunque ésta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la
cosa.

El acreedor que detenta la cosa debe conservarla por cuenta del propietario. Si la conservación
genera gastos, ellos deben ser soportados por el propietario, quien debe reintegrarlos al acreedor
que los adelanta. El reintegro debe hacerse, salvo pacto en contrario, al primer requerimiento del
acreedor, sin esperar al vencimiento del contrato.
El acreedor en principio debe abstenerse de efectuar innovaciones en la cosa prendada que no
sean las mejoras de mero mantenimiento y las necesarias.
Estas mejoras son debidas por el propietario al acreedor que las realizó aunque la cosa luego
perezca, gozan del privilegio previsto en el art. 2582, inc. a), y legitiman al acreedor para ejercer el
derecho de retención.
Son mejoras útiles las que redundan en beneficio para cualquier poseedor (art. 1934, inc. e). Por
aplicación de los principios generales relativos al enriquecimiento sin causa el acreedor que
introduce mejoras útiles sólo puede reclamar los gastos efectuados hasta la concurrencia del
mayor valor existente al restituirse la cosa. Si la cosa perece antes del tiempo en que debe ser
restituida, el propietario no está obligado a indemnizar al acreedor por las mejoras útiles que
efectuó. Estas mejoras también gozan del privilegio previsto en el art. 2582, inc. a), y legitiman al
acreedor para ejercer el derecho de retención.
El acreedor no tiene derecho a reclamar reembolso o indemnización por los gastos que efectuó
para hacer mejoras de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto sean
separables sin deteriorar la cosa.

Art. 2228. — «Venta del bien empeñado». Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o
una notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta
del bien. Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda sustituyéndola por
otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la
autorización judicial para proceder, previa audiencia del acreedor.
La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en
los anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.

El artículo regula tres hipótesis de venta de la cosa prendada, atendiendo los diversos intereses en
juego: los del acreedor, los del constituyente y los de los acreedores de este último.
La venta produce la desafectación de la cosa a la prenda; el privilegio del acreedor se traslada por
subrogación real al precio obtenido.
Los supuestos que contempla la norma son los siguientes:
a) Temor de pérdida "notable" de su valor: debe tratarse de un temor fundado, razonable,
objetivo, y no de una mera suposición o conjetura.
La destrucción de la cosa aludida por el artículo puede ser total o parcial, pero debe implicar una
notable pérdida de su valor.
Si la pérdida de valor obedece a un incumplimiento del acreedor a su deber de conservación, la
solución que debe aplicarse es la prevista en el art. 2226 para los casos de abuso.
El acreedor está legitimado para pedir la venta, dado que tiene interés en que el valor de la cosa
prendada cubra adecuadamente el quantum dinerario de la obligación garantizada según la
relación de cobertura establecida originariamente. También está legitimado para pedir la venta el
propietario, quien puede optar por pedir la venta, procurando de esa manera preservar el valor
del bien en su patrimonio, o la restitución de la cosa y la sustitución de la garantía por otra
garantía real equivalente.
Ante el pedido de venta del acreedor, el propietario puede solicitar la sustitución de la garantía.
b) Ocasión favorable para la venta: si los intereses del acreedor quedan debidamente a salvo el
juez puede autorizar la venta de la cosa prendada que pida el propietario si se presenta una
ocasión favorable para la misma.
Para ello el propietario debe demostrar la ventaja económica cierta que obtendría de la venta y
que los intereses del acreedor—en caso de no ser desinteresado— quedan debidamente
resguardados.
A falta de acuerdo entre el propietario y el acreedor para proceder a la venta, debe recabarse
autorización judicial previa, y deben seguirse los parámetros establecidos en el art. 2229 tanto
para la acreditación del valor del bien como para su venta.
c) Venta pedida por otro acreedor: esta posibilidad ya estaba prevista en el art. 3234 del Código
Civil.
La prerrogativa del acreedor prendario de pedir la venta de la cosa pignorada es común a todos los
acreedores del propietario cuyos créditos sean exigibles. Todos ellos mantienen pese a la prenda
su poder de agredir la cosa. El acreedor prendario no tiene ninguna preferencia para hacer vender
la cosa ni facultades para evitar que los demás acreedores lo hagan.
Ante una orden judicial de secuestro de la cosa prendada el acreedor debe entregarla y luego
presentarse en el respectivo juicio para hacer valer su privilegio sobre el producido de la subasta,
por la vía incidental o por medio de una tercería de mejor derecho. Recién cuando la cosa es
subastada a pedido de otro acreedor, el acreedor prendario tiene derecho a dar por caduco el
plazo, y a cobrar con !a preferencia correspondiente. Si el crédito prendario está sujeto a
condición suspensiva, el acreedor prendario puede requerir al acreedor que subastó (si es
quirografario o si su privilegio es de grado menor que el que otorga la prenda) que ofrezca
garantía suficiente de la restitución de lo percibido para el caso de cumplimiento de la condición.
La subasta de la cosa prendada, concretada por el acreedor prendario o por otro acreedor,
quirografario o privilegiado, causa la extinción de la prenda si su titular fue debidamente citado a
la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencia que le correspondan al acreedor prendario
sobre el producido para la satisfacción de su crédito.

Art. 2229. — «Ejecución». El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública,
debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la
jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta
puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo
del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el
que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe ser
designado por el juez a simple petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede
consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un
tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los
valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras
empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las
indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o
por su adjudicación.

Al establecer el carácter autoliquidable de la prenda, la reforma no exige la intervención judicial

que imponía el art. 3224 del Código Civil.
La autoliquidación implica que el acreedor cobre de manera rápida, poco costosa y sin recurrir a
los tribunales. De esta manera, la liquidación del crédito prendario se abrevia mucho en el tiempo
y se reducen los costos de cobranza. La protección que el ex propietario y el deudor pueden
buscar en los tribunales es básicamente a posteriori de la ejecución.
Las partes pueden acordar que la venta se haga en forma privada o en subasta pública, e incluso
que la cosa se adjudique al acreedor. Pero no puede pactarse ab initio que la cosa se adjudique al
acreedor por el importe de lo adeudado.
Salvo pacto en contrario, es el propio acreedor el que ordena la venta de la cosa prendada, sin
necesidad de previa intervención del órgano jurisdiccional. La venta puede realizarla el propio
acreedor o un tercero, designado en el contrato mismo o por medio del procedimiento de elección
establecido en el contrato.
La fijación del valor de la cosa que se use como base para la venta o adjudicación debe quedar en
manos de un experto, o surgir de un determinado ámbito de negociación o del valor corriente de
mercado que indiquen una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones
designadas en el contrato. A falta de estipulación, el juez debe designar al experto a simple
petición del acreedor. El tasador puede o no ser el enajenador.
La publicidad de la venta, en caso de que se haga en subasta pública, debe hacerse con suficiente
antelación; si no se pactó otro plazo rige el plazo de 10 días previsto en la norma. En los edictos se
indicará el lugar, día, mes, año y hora de la subasta; no tratándose de bienes de escaso valor, se
individualizarán las cantidades, el estado y el lugar donde podrán ser revisados por los
interesados. Se mencionará, asimismo, la obligación de pagar el importe de la seña o precio y de la
comisión en el acto de remate y, en su caso, las modalidades especiales de dicho acto.
Los procedimientos previstos en la ley son meramente supletorios de la voluntad de las partes, y
salvo pacto en contrario el acreedor puede optar por cualquiera de ellos.
La intimación fehaciente de pago al deudor y al propietario no deudor es un requisito esencial
para proceder a la ejecución, sin cuya observancia el procedimiento queda viciado de nulidad.

Art. 2230.— «Rendición de cuentas». Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que
pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.

La rendición de cuentas que debe hacer el enajenador, sea el acreedor o un tercero, se rige, salvo
pacto en contrario, por lo previsto en los arts. 858 a 864.

Art. 2231. — «Documentos con derecho incorporado». La prenda de títulos valores se rige, en lo
pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.

La prenda de títulos valores se constituye mediante el denominado "endoso en garantía",

regulado en el art. 1845 a cuyo comentario nos remitimos. Ese endoso no transmite al endosatario
la propiedad del crédito, que continúa siendo de propiedad del endosante, pero legitima al
endosatario para ejercer, incluso judicialmente, todos los derechos inherentes al título valor.

Prenda de créditos:
Art. 2232. — «Créditos instrumentados». La prenda de créditos es la que se constituye sobre
cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y
aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

El CCCN recoge los avances de la doctrina, al disponer en el art. 2232 que la prenda de créditos es
la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido. Agrega el citado
artículo que la prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho
instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el
crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas, y se constituye cuando se notifica la
existencia del contrato al deudor del crédito prendado, lo cual implica que el CCCN ha organizado
un procedimiento que se funda en dos premisas: a) la notificación al deudor obligado a cumplir el
crédito o derecho prendado, y b) la existencia y entrega del título representativo del crédito o
derecho prendado, ya sea al acreedor o a un tercero. De modo que es necesaria la notificación al
deudor, como en el caso de la cesión de créditos.
La necesidad de que el crédito esté instrumentado coincide con el art. 3212 del Código Civil.
Este recaudo consistente en que el título exista y esté instrumentado, así como su entrega al
acreedor, junto con la notificación, determina para el deudor prendario un estado de
imposibilidad material y jurídica de disponer del crédito prendado, rodeando la operatoria de
seguridades tendientes a evitar el fraude negocial.
Además, debe tratarse de un crédito que pueda ser cedido. (1)
Cabe remarcar que el acreedor no es titular del crédito que recibió en garantía. Si lo fuera, se
trataría de una transmisión fiduciaria y no de una prenda.
No puede entonces el acreedor prendario pretender celebrar sobre los créditos gravados
transacción o contratos que impliquen su negociación. Solamente se le reconoce al acreedor
prendario la facultad de cobrar, lo que puede hacer judicialmente si es necesario.
Tiene el deber de conservarlo, y el derecho a cobrarlo, para aplicar sobre el producido su garantía.
Esto es, percibir lo que se le debe con el privilegio del acreedor prendario. Debe evitar la
prescripción de los créditos prendados o perjudicar su ejecutoriedad dejando vencer los plazos
para su protesto.
Aunque la norma no lo dice, debe imputar lo que reciba primero al pago de gastos e intereses, y
luego al capital.
Si el crédito prendado tiene por objeto una cosa, tiene derecho a ejecutarla, aplicando las reglas
de la ejecución de cosas previstas en el art. 2229, para luego cobrar su acreencia de lo obtenido en
la subasta o venta. Puede él adquirir la cosa en el remate o venta privada.
En nuestra opinión, el acreedor, a los efectos del cobro, no necesita de un poder general o
especial, y como se aplican las reglas del mandato, deberá rendir cuentas.
Por otro lado, es importante advertir que según el art. 2232, la prenda de créditos no requiere que
el crédito esté "incorporado" al instrumento. Basta que el instrumento pruebe la existencia del
crédito.
Sólo pueden prendarse los créditos que sean transmisibles, estén en el comercio y sean
embargables. La regla es que, cumplido el requisito de su instrumentación, todos los créditos
pueden ser objeto de prenda. Sin embargo, no pueden ser prendados los siguientes bienes: a) los
derechos de usufructo (sin perjuicio de que el usufructuario puede constituir anticresis), uso y
habitación, así como las servidumbres e hipotecas; b) las indemnizaciones que corresponden al
constituyente por daño moral y por daño material derivado de lesiones a su integridad psicofísica;
c) la indemnización por alimentos que corresponde al cónyuge, al conviviente y a los hijos con
derecho alimentario, en caso de homicidio; d) los demás bienes declarados inembargables o
excluidos por otras leyes.
La hipoteca no se puede prendar, pero sí el crédito garantizado con hipoteca, siempre que esté
instrumentado.

(1). Art. 1616, CCCN: "Derechos que pueden ser cedidos. Todo derecho puede ser cedido, excepto
que lo contrarío resulte de la ley, de la convención que lo origina, o de la naturaleza del derecho
Art. 1617, CCCN: "Prohibición. No pueden cederse los derechos inherentes a la persona humana”.

Art. 2233. — «Constitución». La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia

del contrato al deudor del crédito prendado.

En el CCCN, para que nazca el derecho real de prenda sobre el crédito gravado es necesario que
las partes otorguen el contrato de prenda por instrumento público o privado, el que para ser
oponible a terceros debe tener fecha cierta; que el crédito gravado esté instrumentado, en el
sentido que pueda evidenciarse o probarse por medio de un instrumento, y el constituyente
entregue los mismos al acreedor prendario o al tercero designado por las partes; y que se
notifique, por instrumento público o privado de fecha cierta, la existen-cia del contrato de prenda
al deudor del crédito pignorado.

Art. 2234.— «Conservación y cobranza». El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso
judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido
hasta cubrir íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa,
aplicándose el art. 2229.
El titular de la garantía deberá adoptar, cumplir o solicitar, según el caso, toda medida y acto
conservatorio tendiente a la preservación del crédito prendado, evitando su menoscabo, extinción
o caducidad, o la prescripción de las acciones respectivas.
El art. 2234 establece que deben aplicarse las reglas del mandato, en el que el titular del crédito es
el mandante y mandatario el acreedor prendario, quien en interés común y por imperativo legal
debe conservar y cobrar el crédito prendado. Se trata de un mandato sin representación, salvo
que el titular del crédito le confiera el poder al prendario. Las reglas del mandato que deben
aplicarse son aquellas que resulten compatibles con el derecho real de prenda de titularidad del
mandatario (véase el análisis del art. 1319 y ss.).

Art. 2235. — «Opción o declaración del constituyente». Cuando la exigibilidad del crédito
pignorado depende de una opción o declaración del constituyente, el acreedor prendario puede
hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es exigible, y de común
acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía, sólo producen
efecto si se comunican al propio acreedor y al prendario.
Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la
prenda.

El art. 2235 contiene una regulación novedosa, para el supuesto no contemplado en el Código
anterior de que la exigibilidad del crédito prendado dependa de una opción o declaración que
deba efectuar alguna de las partes de la relación obligacional de la cual proviene el crédito
prendado.
Dispone dicho artículo que si la opción o declaración debe hacerla el deudor del crédito prendado,
debe comunicarla tanto a su acreedor como al titular de la prenda (acreedor de su acreedor).
Si el deudor del crédito prendado es remiso en hacer la opción o declaración, el acreedor
prendario debe, en cumplimiento de su deber de conservación y cobranza, intimarlo por medio
fehaciente a que la haga, al igual que si la opción o declaración no es clara, precisa o completa, o si
de alguna otra manera el deudor del crédito prendado no se ajusta a lo pactado en el contrato del
cual emana el crédito prendado.
Si la opción o declaración debe hacerla el acreedor del crédito prendado el artículo distingue dos
supuestos:
a) Si el crédito garantizado es exigible: la opción o declaración debe hacerla el acreedor prendario.
En caso de inacción puede hacerla el titular del crédito prendado con autorización judicial. El
acreedor prendario debe comunicar al titular del crédito que hizo la opción o declaración, no para
que la misma se considere hecha sino en cumplimiento de su obligación de rendirle cuentas;
b) Si el crédito garantizado no es exigible: la opción o declaración deben hacerla de común
acuerdo el acreedor prendario y el titular del crédito prendado. A falta de acuerdo o en caso de
inacción de alguno de ellos debe acudirse a la vía judicial.
En todos los casos en que la opción o declaración se haga válidamente sin intervención del
acreedor prendario, la misma se le debe comunicar por medio fehaciente a efectos de que esté en
condiciones de saber cuál es el contenido de su deber de conservación y cobranza que la ley le
impone. Y si se hace sin intervención del titular del crédito prendado también se le debe
comunicar, de igual forma, para que sepa cuál es el contenido de su derecho y las conductas
exigibles al deudor del crédito prendado y al acreedor prendario.
La regulación prevista es meramente supletoria; si el contrato de prenda prevé otra solución, debe
aplicarse esta última.
Art. 2236.— «Participación en contrato con prestaciones recíprocas». Si el crédito prendado se
origina en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado
prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho contrato,
sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal
contrato, y éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato.

En cuanto a la directiva impuesta por el art. 2236, cabe destacar que ella debe aplicarse
igualmente en caso de que dicho titular manifieste su decisión de no cumplir el contrato del cual
emana el crédito prendado. Tal actitud lo hace incurrir en mora y consecuentemente lo obliga a
pagar a la contraparte intereses moratorios (art. 768), lo que puede considerarse como una
disminución del valor de la garantía. Ante esta situación se torna aplicable lo previsto en el art.
2195.

Extinción:
Art. 2237. — «Extinción». Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el
crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado
y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.

Si el crédito prendado continúa vigente y la prenda se extingue por cualquier causa, el acreedor
debe restituir al titular del crédito exactamente lo que recibió del constituyente cuando se
constituyó la prenda, en el mismo estado, ya que su deber de conservación rige tanto respecto del
crédito prendado como de los instrumentos que se le entregaron.
Además debe restituir todo otro instrumento complementario, modificatorio, etcétera,
relacionado con el crédito que haya recibido durante la vigencia de la prenda.
Extinguida la prenda cesa el derecho de poseer del acreedor prendario, cuya relación de poder se
convierte en tenencia, y consecuentemente debe restituir los instrumentos respectivos que estén
en su poder.
Además el acreedor prendario debe notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito
gravado, a efectos de que lo pague al titular.
La restitución del instrumento y la notificación al deudor no son requisitos para que opere la
extinción de la prenda, sino que se trata de deberes que derivan de la extinción, que la ley impone
al acreedor para que el titular del crédito quede en la misma posición en la que con respecto al
crédito prendado estaba antes de constituir la prenda.
La entrega del instrumento sí es un requisito indispensable para que opere la extinción de la
prenda en el caso de la remisión de la prenda (véase art. 954).
Si el acreedor no cumple con la notificación de la extinción de la prenda al deudor del crédito
prendado, el deudor no queda habilitado para pagar el crédito a su titular y debe consignar el
pago.

BOLILLA 14

Publicidad de los derechos reales:

Entre nosotros, y en orden a la adquisición de derechos reales, la tradición desempeña no sólo un
función de publicidad (hacerlos oponibles a terceros), sino que además es constitutiva de ellos,
porque antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.
Fundamentos e importancia de la publicidad de los derechos reales:
La publicidad cumple una importante función en orden al comercio jurídico y al desarrollo del
crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de tal modo a
toda la sociedad.

Evolución histórica:
Publicidad Romana: se realizaba a través de cumplimiento de las formalidades requeridas para la
consumación de cada uno de los distintos modos de adquisición. Posteriormente, se tomó la
costumbre de transcribir las trasmisiones en los registros públicos, siendo esta transcripción
obligatoria para los actos a título gratuito y facultativa para los celebrados a títulos onerosos.

Publicidad en el derecho germánico: el sistema del código civil alemán, plasmo una larga evolución
que tiene sus antecedentes en las épocas primitivas y sobrevivió a la recepción del derecho
romano –con su sistema de la traditio- para llegar a ser uno de los sistemas registrales más
perfectos que se conocen. Dentro de los sistemas de publicidad, se encuentran los no registrales y
los registrales. Estos últimos se subdividen a su vez, en sistemas de transcripción e inscripción,
declarativos o constitutivos, registros reales o personales, los que validan los títulos y los que no
validan los títulos.

Distintos sistemas:

No registrables

Sistemas de De transcripción
Publicidad De inscripción

Declarativos
Registrables Constitutivos

Registros reales
Registros personales

Validan los títulos

No validan los títulos

Sistemas no registrables:
El derecho real se transmitía por la sola fuerza del contrato, y la celebración de éste, en
consecuencia, constituía suficiente publicidad, sin necesidad de realizar la tradición o la inscripción
en un Registro.

Sistemas registrales:
A través de los registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se
constituyen, así como su transmisión y extinción.
a) Inscripción y transcripción:
En algunos se exige la transcripción íntegra y literal de los actos relativos a los derechos
reales (constitución, transmisión, extinción), estos son los denominados de
“transcripción”. Por ejemplo: el sistema de la ley francesa de 1855.
 En otros los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos, son los de “inscripción”. Por
ejemplo: nuestro sistema.
b) Declarativos y constitutivos:
En los declarativos, la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a
terceros, es decir, que sirve para “declarar” a éstos un derecho real ya existente entre las
partes, (es un mero medio de publicidad), por ejemplo: nuestro sistema actual para
inmuebles.
En los constitutivos: la inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual
no existe, ni entre las partes y menos frente a terceros, si no media la pertinente
inscripción; por ejemplo: nuestro régimen para la propiedad de Automotores.
c) Personales y reales:
Los registros personales se confeccionan por orden alfabético, conociendo el nombre del
titular, para saber si determinado derecho real se encuentra inscripto a su favor.
También se ha ideado otro, que se lleva a cabo tomando como base, no la persona del
titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos, de allí su nombre de “registros
reales”. Por este sistema cada inmueble está matriculado con su correspondiente número
de orden, asignándosele una hoja especial llamada “folio real” donde se asientan toda
constitución, transmisión, extinción de los derechos reales que tienen por objeto el
inmueble al que le corresponde dicho folio, por ejemplo: nuestro sistema y el alemán.
d) Validan o no los títulos:
Ciertos sistemas, la inscripción purifica a los títulos de los vicios de los que pudieran estar
afectados, por ejemplo: el régimen germánico.
En otros, “la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes.

Derecho y legislación comparada. Sistemas de la transcripción de los libros territoriales y

Torrens:
Derecho Romano:
En Roma, los modos de adquirir el derecho de propiedad se cumplían a través de la realización de
determinadas formalidades, así la mancipatio (en presencia de 5 testigos y el “librepens”) o la in
iure cesio (un proceso de reivindicación ficticio que se llevaba a cabo delante del magistrado); o
por la posesión durante un tiempo establecido, así la usucapio; o como consecuencia de la
partición de cosas comunes, así la adjudicatio; o por la entrega efectiva de la cosa, la traditio; que
era el modo más importante de adquirir el derecho de gentes, y que terminó por reemplazar
totalmente a los otros procedimientos.
La publicidad se realizaba en estos casos, a través del cumplimiento de las formalidades requeridas
para la consumación de cada uno de los distintos modos de adquisición.
Posteriormente, se tomó la costumbre de transcribir las transmisiones en los registros públicos,
siendo esta transcripción obligatoria para los actos a título gratuito y facultativa para los
celebrados a título oneroso.

Derecho germánico:
Se sigue el sistema del “folio real” y deben inscribirse los inmuebles que no tengan naturaleza
jurídico-pública (así, los del Estado, las propiedades del Fisco, los caminos, las aguas, etc.).
Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales constituidos sobre el fundo, quedando
excluidos los personales; y la inscripción reviste carácter constitutivo de esos derechos.
El Registro sólo actúa en relación a las mutaciones registrales, a pedido de parte interesada
(principio de instancia), y sólo puede solicitar tal mutación quien figura inscripto como titular del
derecho (principio del tracto sucesivo).
La inscripción debe estar consentida por el que en el Registro aparece como titular, a través de un
documento auténtico (principio del consentimiento formal), vale decir que lo que se inscribe
propiamente no es el acto jurídico causal, sino el acuerdo mediante el cual quien figura en el
Registro como titular, conviene con otra persona que en determinado derecho se inscriba a su
nombre, y ese acuerdo para inscribir (auflassung) es lo que recepta el Registro.
Dicho acuerdo es independiente del acto jurídico causal y sus vicios o lo afectan, a pesar de la
existencia de tales vicios, la trasmisión operada por la inscripción del acto abstracto permanece
válida y no habrá lugar a acción reivindicatoria alguna fundada en la nulidad del acto antecedente;
aunque ello no empece la procedencia de las acciones personales basadas en el enriquecimiento
sin causa.
Cuando una persona tiene un derecho inscripto a su favor en el Registro se presume que él le
corresponde, así como si existe anotada su cancelación, se presume que el derecho no existe
(presunción de exactitud del Registro).
Esto nos lleva de la mano al "principio de la fe pública registral", según el cual las inscripciones del
registro se reputan verdaderas —aun cuando no lo sean en la realidad— y sin admitirse prueba en
contrario, para todo aquél que de buena fe y por acto voluntario, aunque sea a título gratuito,
adquiera derechos reales sobre determinado inmueble, poniéndolo a cubierto de acciones
reivindicatorias.
El Estado es responsable por los errores en las inscripciones.
Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste la inscripción registral: es constitutiva y
convalida plenamente el acto, purificando al título causal de cualquier vicio, e impidiendo la
reivindicación contra quien adquirió de buena fe conforme a sus constancias.

Sistema Torrens:
Así llamado por haber sido ideado por Roberto Torrens para Australia del Sur —donde entró a
regir por la "Real Property Act" o 'Torrens Act", el 2 de julio de 1853—, extendiéndose desde allí a
otros países.
El registro —para el que se sigue el sistema del "folio real"— es obligatorio para los inmuebles de
propiedad del Estado y facultativo para los particulares. Una vez practicada la matriculación, sólo
la inscripción confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble.
A fin de procederse a la anotación, el propietario acompaña la solicitud de matriculación, con un
plano confeccionado por agrimensor autorizado, y detalles sobre las circunstancias del inmueble
(ubicación, naturaleza, superficie, linderos, gravámenes, numero de catastro, etc.), así como la
filiación de su derecho, con todos los títulos en que se origina y la prueba fehaciente de éste.
Se realiza luego un doble examen de legalidad: estudio topográfico acerca del plano anexo,
realizado por agrimensores, para determinar si los límites son claros y no existe superposición con
terrenos vecinos; y estudio de los antecedentes jurídicos, por letrados.
Finalmente se cita por edictos a quienes quisieran oponer cualquier reparo y a falta de ello, o
previo su rechazo, se procede a la inscripción.
De dicha inscripción se otorga un "certificado de título", en dos ejemplares, uno de los cuales
queda archivado y el otro se entrega al solicitante.
Ese certificado es trasmisible por simple endoso, con la única formalidad de que esta trasmisión
debe inscribirse en el Registro.
El certificado reproduce el folio real y aun lleva el plano del inmueble, y toda mutación jurídico-
real deberá inscribirse en el Registro y en el certificado. Este hace fe de que la persona designada
está investida de los derechos en él especificados.
El valor probatorio del registro es amplio, pero es menester adquirir de buena fe y a título oneroso
para quedar a salvo de acciones petitorias y ser sólo sujeto pasivo de acciones personales.
La inscripción es constitutiva y juega también el principio de la instancia y del tracto sucesivo.
Es rasgo característico la existencia de un fondo de garantía del Estado, que responde no sólo por
los errores materiales del Registro, sino también por los riesgos de la insolvencia cuando deben
intentarse acciones personales, por haber desaparecido las petitorias a raíz de la aplicación del
sistema registral.

Legislación nacional. Sistema del Código Civil:

Antes de la sanción del Código Civil existían en nuestro país, desde la época de la colonia, registros
de hipotecas, y aun de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llevados en forma bastante
defectuosa, y el principal medio de publicidad lo constituía la tradición.
Al redactar el Código Civil Vélez adopta como medio de publicidad a la tradición, con excepción del
derecho real de hipoteca respecto del cual, no mediando entrega de la cosa, por la naturaleza
misma del derecho, hubo de recurrir a la registración, como único modo de publicitario.
Pero surge claramente de las notas al art. 577 y especialmente al capítulo "De la cancelación de
las hipotecas", que el Codificador era decididamente contrario a los Registros.
En efecto, Vélez critica allí el sistema de la transcripción, por sus obvios inconvenientes prácticos,
y también el de inscripción, porque podría hacer caer en inexactitudes; a aquéllos que no
convalidan los títulos, por su inutilidad, y también a los que los convalidan, porque ello implicaría
tener que confiar a una magistratura el examen de los títulos a inscribirse.

Los registros creados por las provincias, caracteres y crítica. El planteo de inconstitucionalidad.
Solución práctica:
Frente a lo estatuido por el Código Civil pronto se hizo sentir la insuficiencia de la tradición que él
instituía como medio de publicidad, y las legislaturas locales fueron adoptando en sus leyes el
sistema del registro.
Así, en la Capital Federal, la ley 1893 (año 1886) de "Organización de Tribunales de la Capital"
incluía un título —el XIV— dedicado al "Registro de la Propiedad, de Hipotecas, de Embargos e
Inhibiciones", sobre cuya base las distintas provincias fueron creando sus registros.
Según ésta, la inscripción no producía la "revalidación" de los actos afectados de nulidad "según
las leyes".
Pero el art. 239 —en concepción seguida al respecto por las leyes provinciales— planteó un
grave problema constitucional, al disponer: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el Código Civil,
respecto de las hipotecas, los actos o contratos a que se refiere la presente ley, sólo tendrá efecto
contra terceros desde la fecha de su inscripción en el registro correspondiente."
En efecto, si según el Código Civil —único que puede legislar acerca de la adquisición, trasmisión y
pérdida de la propiedad, por imperativo del art. 67 inc. 11de la Constitución Nacional (luego de la
reforma de 1994, art. 75 inc. 12) — a esos efectos era bastante el título suficiente y la tradición
(modo suficiente) para hacer nacer el derecho real entre las partes y aún para oponerlo a terceros,
¿cómo podían las provincias exigir que, además de estos dos requisitos, a estos últimos efectos —
oponibilidad a terceros— se cumpliera con la inscripción registral?
En ocasiones se quiso justificar tales disposiciones en el poder de policía de las provincias, deviene
patente su inconstitucionalidad, y así fue lo que resolvió la CSJN al pronunciarse respecto de los
Registros de Catamarca y Mendoza.
Fue recién en el año 1968 (por reforma de la ley 17.711) que se produjo la “constitucionalización”
de los registros de la propiedad inmueble, a través de la reforma del art. 2505, aunque ello no
derogó a la tradición como modo constitutivo de los derechos reales.
Por lo que el derecho real se constituye por título y modo (tradición) y así será válido como tal
entre las partes, y para resultar oponible a terceros deberá inscribirse en el registro respectivo.
La ley 17.801 sobre “régimen a que quedan sujeto los registros de la propiedad inmueble
existentes en la Capital Federal y provincias”.

La Ley 17.801:
Análisis del régimen nacional: Ley 17.801
Esta ley sobre régimen al que deberán sujetarse los registros de la propiedad inmueble existentes
en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas
del Atlántico Sur (art. 1), se inspiró en el proyecto de ley nacional elaborado por Edgardo Scotti y
Miguel Falbo que, según ellos mismos, se redactó sobre las bases establecidas en la Primera
Reunión de Directores de Registros de la Propiedad.
A) Principios regístrales:
1. Principio de rogación:
El Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas —de allí que
este principio se denomine también "de la instancia". La intervención del Registro es siempre
"rogada", peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral.
En la ley 17.801, los arts. 6 y 7 se relacionan con este principio, mencionando las personas que
pueden formular la petición de variación de la situación registral (art. 6) y la forma que debe
revestir (art. 7).
Aunque la intervención del Registro es, como principio, "rogada", existen algunas excepciones:
a) la inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, al
vencimiento del plazo legal (o sea a los 20 años a contar de la toma de razón, de conformidad a lo
dispuesto en los arts. 3191 y 3197, Código Civil) si antes no se renovare (conf. también, art. 3 7, ley
17.801);
b) las anotaciones de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares también caducan de
pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, a los 5 años de la toma de razón, salvo
disposición en contrario de las leyes (arts. 2, inc. b y 37, ley 17.801);
c) las anotaciones provisionales previstas en los arts. 9, inc. b) (caso de documentos observados
por el Registro que se inscriben provisoriamente, en principio por 180 días renovables, contados
desde la fecha de presentación del documento) y 18, inc. a) (caso de documentos rechazados por
el Registro, de cuya presentación se deja constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones
previsionales);
d) las anotaciones sobre expedición de certificados (arts. 23 y 24, ley 17.801), cuyos efectos se
extienden por el plazo de validez del certificado más el que otorga el art. 5 para inscribir el título
(ver cuanto más adelante explicamos en torno al denominado "bloqueo registral" —art. 25, ley
17.801—).

2. Principio de la inscripción:
Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es obligatoria) y sus efectos (declarativos en
nuestro régimen, constitutivos en otros).
Este principio aparece en los arts. 2 y 3 de la ley 17.801, donde se detallan los documentos que
deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (art. 2) y los requisitos que deben
reunir (art. 3). También en el art. 23, ya que "ningún escribano o funcionario público podrá
autorizar documentos de trasmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sin
tener a la vista el título inscripto en el Registro".

3. Principio de especialidad:
Se refiere al inmueble, que debe ser perfectamente determinado, y que constituye el objeto de los
derechos reales a inscribirse, respecto de los cuales también ha de precisarse su valor
(proporción, monto de los gravámenes, etc.): en la inscripción debe constar con exactitud el
inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular, así como en el caso de gravámenes,
el monto a que alcanzan.
La ley 17.801 entronca con este principio todo el Capítulo Tercero, relativo a “Matriculación”.

4. Principio de tracto sucesivo:

Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares regístrales, de modo tal que
todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si
derivaran unos de otros, sin solución de continuidad: "cada nueva inscripción se apoya en otra
anterior, que resulta ser su antecedente legítimo."

El principio del tracto sucesivo aparece consagrado en el art. 10 de la ley 17.801; y el tracto
abreviado, en el art. 16.

5. Principio de legalidad:
Consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el título cuya toma de razón se solicita,
para verificar si reúne los requisitos exigidos para poder ser inscripto, y que se efectivizan a través
de la llamada "calificación registral", que puede aceptar el título o rechazarlo, y en este último
caso, provisional o definitivamente.
El principio de legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción sean sometidos
previamente a un examen, verificación o calificación a fin de que, como principio, sólo tengan
acceso los que fueran válidos y perfectos. Se hace efectivo a través de la función calificadora que
se asigna al registrador.
En la ley 17.801 este principio surge de los arts. 8 y 9.

6. Principio de prioridad:
La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción, siguiendo la máxima de
qui prior est tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe.
En la ley 17.801, aparece en los arts. 17, 18 y 19.

7. Principio de presunción registral:

También llamado "de legitimidad", según el cual los asientos regístrales se presumen veraces —el
derecho real inscripto se presume que existe— hasta que se demuestre que ellos no coinciden con
la realidad jurídica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la prueba pesa sobre quien
alega la inexactitud de las constancias del registro.
Este principio se enlaza con el denominado "de fe pública registral", que garantiza la validez de las
disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de
buena fe que adquiera del titular registral, pero aquí sin admitirse prueba en contrario, es decir,
sin que quepa demostración de que la persona que figura como titular en el Registro no es, en la
realidad jurídica, la verdadera propietaria.
Con más exactitud: la única realidad jurídica es la que surge de las constancias regístrales.
El principio de legitimidad aparece receptado en el art. 22 de la ley 17.801, no así el de la fe
pública registral, atento a lo que dispone el art. 4 acerca de que la inscripción no convalida los
vicios de que pueda adolecer el título.

8. Principio de publicidad:
Si la finalidad del Registro es dar a publicidad las situaciones jurídicas existentes, es lógico que los
interesados puedan tener acceso a las constancias regístrales, ya sea directamente a través de la
consulta de sus archivos o mediante la expedición de informes y certificados.
La ley 17.801 consagra el principio de publicidad en los art. 22, 23 y 25.

9. Principio de presunción de completividad o integridad:

Como resultan inoponibles a los terceros interesados de buena fe los derechos no inscriptos, ello
conduce a suponer que todos los títulos relativos a derechos reales sobre inmuebles han tenido
acceso al registro y, consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros
(protección negativa).
El principio aparece en los arts. 2, 20 y 22 de la ley 17.801(conf. art. 2505, Código Civil).

B) Análisis del Capítulo I

1. Ámbito de aplicación de la ley:
Es una ley nacional, para todo el país, a cuyo régimen deberán sujetarse los Registros de la
Propiedad existentes en cada provincia, Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego,
Antártida e Islas del Atlántico Sur —art. 1.
Mas queda librado a la reglamentación local, dentro del esquema nacional, lo concerniente a la
organización administrativa, funcionamiento y número de los registros, procedimiento de
registración, plazos, recursos e impugnaciones, modo de expedición de certificados y su plazo de
validez, etc., —así, art. 6

Reforma de la Ley 26.994.

COMPLETARRRRRRRR

Documentos que deben registrarse:

Nuestro régimen registral instaura, en principio, el sistema de registro de "títulos", según la
célebre clasificación de Núñez Lagos, vale decir, que el Registro recoge como hecho un acto o
contrato autorizado por otro funcionario, y lo examina a los efectos de determinar si es inscribible
desde el punto de vista de la ley registral.
Deben ser anotados o inscriptos, según el art. 2 los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles (inc. a).
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares (inc. 6).
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales (inc. c).
Los requisitos que deben reunir esos documentos para poder acceder al Registro son:
"Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda" [art. 3 inc. a)].
"Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien está facultado para hacerlo" [art. 3 inc. b)].
"Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en
cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable" [art. 3 inc. c)].
En cuanto a los instrumentos privados, ellos no pueden ser registrados, salvo los casos
excepcionales y expresos que establezcan las leyes, a cuyo fin "la firma de sus otorgantes debe
aparecer certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente" —art. 3 últ.
párrafo.
Un ejemplo de inscripción de instrumentos privados lo brinda el art. 12 del decr. Ley 19.724, sobre
"régimen de la prehorizontalidad".

Efectos de la inscripción:
1. Efecto declarativo:
Como ya lo hemos repetido muchas veces, según la primera parte del art. 2, la inscripción
corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los títulos que se inscriben.
Vale decir que tiene una función DECLARATIVA y no constitutiva del derecho real.
Esta norma vino a aclarar la oscura redacción del art. 2505 Cód. Civil, cuya primera parte se refería
a una presunta función "perfeccionadora" de la inscripción, mientras que a continuación se
determinaba que "no serían oponibles a terceros antes de ser registradas".
A tenor de lo dispuesto por el art. 4, así como la inscripción no salva los defectos del título. "Las
anotaciones e informes que sobre ellas expida el Registro hacen plena fe; pero esa fe pública
registral sólo cabe en el aspecto formal: la inscripción no subsana los vicios del título y puede ser
dejada sin efecto si la anotación no concuerda con la realidad jurídica extrarregistral".
"La inscripción registral carece de carácter constitutivo y sólo es un medio de obtener oponibilidad
a terceros del derecho real adquirido, por lo que no excusa al acreedor hipotecario de cumplir los
recaudos necesarios para reconocer la situación jurídica del bien de que se trata"

2. Efecto retroactivo de la inscripción:

"Las escrituras públicas, que se presenten dentro del plazo de 45 días contado desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación."
No está vedada la inscripción posterior a ese plazo, mas ella carecerá de retroactividad y producirá
efectos recién desde que se efectúe —ex-tunc.
Ha resuelto la CSJN que "la inscripción tardía de una escritura priva al acto de efecto contra
terceros hasta que ella tiene lugar pero no existe ningún plazo legal máximo para que la
inscripción se realice.

3. Examen de la legalidad del título:

Solicitada la inscripción de un documento, el registro procede a examinar la "legalidad de las
formas extrínsecas"—art. 8, que consagra el "principio de legalidad".
Este examen constituye la "calificación registral" de los documentos que pretenden ser inscriptos.
El problema se centra en la interpretación de los arts. 8 y 9 de la ley 17.801: en tanto que el
primero menciona a las formas extrínsecas, el segundo alude a "documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta" (inc. a) y de "defectos subsanables" (inc. b). Además, estas normas deben
ser conjugadas con lo dispuesto en el art. 4 de la ley, de acuerdo al cual "la inscripción no
convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes".
Los preceptos mencionados suscitan el siguiente interrogante: ¿La función calificadora del Registro
se limita únicamente a la forma de los documentos que se presenten para su inscripción, es decir,
al instrumento en sí mismo, o el examen también puede y debe referirse al contenido del
documento?
Según una corriente, el Registro sólo puede examinar las formas del documento. Se hace
prevalecer el art. 8 de la ley — que menciona a las "formas extrínsecas"— y a él se subordina el
art. 9, de modo que las nulidades absolutas y manifiestas o los defectos subsanables a los que este
último se refiere serían las vinculadas con las formas del documento. Se argumenta que otorgar un
mayor alcance —que avance sobre el fondo— a la función calificadora del Registro importaría
otorgarle facultades impropias de un organismo administrativo.
No obstante, parece indudable que, como el art. 8 manda examinar las "formas extrínsecas" de los
documentos "ateniéndose a lo que resultare de ellos (vale decir, de los documentos) y de los
asientos respectivos", el Registro debe constatar el cumplimiento del tracto sucesivo (o si se trata
de algún supuesto de tracto abreviado), no pudiendo tampoco admitir a la inscripción actos
otorgados por personas sobre las que pesaren inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones
inscriptas en el propio Registro. Y estos extremos se vinculan más bien con el contenido del
documento que con sus "formas extrínsecas".
Partiendo de esa base se ha plasmado un criterio que confiere mayor amplitud a la facultad
calificadora del Registro, autorizando a éste el examen del contenido del documento. Ello es así
porque de lo contrario el Registro estaría reducido a ser un mero buzón receptor de documentos,
sin reparar en que interesa a la comunidad que el funcionario encargado del Registro realice un
análisis del título, para que no accedan documentos que presenten fallas o defectos groseros,
habida cuenta de que si se los admitiese se contribuiría a crear una apariencia jurídica —por vía de
la publicidad registral— que no coincide con la realidad, redundando ello en evidente perjuicio
para todos.
El Registro, entonces, debería examinar el contenido del acto, procediendo a rechazar el
documento cuando éste instrumente un acto viciado de nulidad absoluta (porque resulta
inconfirmable) y manifiesta (porque se pondría en evidencia a primera vista) y el documento no
sería anotado ni siquiera provisionalmente. En cambio, si el acto adoleciera de nulidad relativa
(susceptible de confirmación) y manifiesta (surgiera a simple vista), como el defecto sería
subsanable, el Registro observará el documento y lo devolverá al presentante para su
rectificación, pero "lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de 180 días, contado
desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados a petición
fundada del requirente" (art. 9, inc. b), ley 17.801).
Párrafo aparte merece la función calificadora del Registro de la Propiedad Inmueble en cuanto se
vincula con las decisiones judiciales. Sintéticamente diremos que, frente a un documento judicial,
el registrador examinará la posibilidad material (existencia registral de la finca), luego las formas
extrínsecas y la compatibilidad con otros asientos regístrales; en cuanto a la competencia del
magistrado, como principio resulta inobservable para el registrador. El contenido del acto judicial
no puede ser revisado por el registrador, tampoco el trámite del proceso, ni la posible
incongruencia entre lo solicitado y lo resuelto, pudiendo sí señalar el registrador —como defecto
subsanable— las incongruencias que no permitan advertir con claridad cuál es el verdadero
alcance del mandato judicial contenido en el documento.
Si el requirente de la inscripción no estuviera de acuerdo con la observación formulada, en el
caso de los defectos subsanables o con el rechazo “deberá solicitar al registro que rectifique la
decisión”. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se
mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional".
El art. 9 concluye estableciendo que: "Las inscripciones o anotaciones provisionales caducan de
pleno derecho cuando se conviertan en definitivas o transcurra el plazo de su vigencia."

Folio real, diferencias con el sistema personal. Subsistencia del mismo:

Matriculación:
A los fines de cumplir con el principio de especialidad, determina el art. 10 que "Los inmuebles
respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el art. 2 serán
previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación...", complementado por
el art. 44 que establece que todos los inmuebles, ya inscriptos o no en los Registros, deberán ser
matriculados de conformidad con las disposiciones de la ley 17.801 "en el tiempo y forma que
determine la reglamentación local."
Quedan excluidos de la matriculación los inmuebles del dominio público; puesto que, por tratarse
de cosas fuera del comercio, no pueden ser objeto de derechos reales, así como también revisten
la categoría de inembargables.
La matriculación se cumple destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de
ordenamiento, que servirá para designarlo.
El folio real se abre con el asiento de matriculación, el cual "...llevará la firma del registrador
responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción
del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias
para su completa individualización. Además, cuando exista, se tomará razón de su nomenclatura
catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del
dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas... Se hará mención
de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase,
lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante estableciéndose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculación.
Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro".
Una vez matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán: "a) Las
posteriores trasmisiones de dominio; b) las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones
que se relacionen con el dominio; c) las cancelaciones o extinciones que corresponda; d) las
constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los art s. 22, 24 y
concordantes" (art. 14).
Los asientos mencionados se llevarán por orden cronológico que impida intercalaciones entre los
de su misma especie, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten
de los respectivos documentos.

Tracto sucesivo:
Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares regístrales, de modo tal que
todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si
derivaran unos de otros, sin solución de continuidad: "cada nueva inscripción se apoya en otra
anterior, que resulta ser su antecedente legítimo."
El principio del tracto sucesivo aparece consagrado en el art. 10 de la ley 17.801; y el tracto
abreviado, en el art. 16.

El tracto sucesivo abreviado:

Según el art. 16 de la Ley 17.801 “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos
de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o
su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.
b) Cuando los herederos o sus sucesores trasmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a
negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones
hayan intervenido distintos funcionarios”.
Se ha resuelto que:
"El denominado tracto registral comprimido o abreviado no constituye una excepción al extremo
de sucesividad del mismo que custodia el art. 15 de dicha ley, como se evidencia en el hecho de
que aquel la modalidad se establece “a los efectos de la continuidad del tracto”… por lo que la
enumeración de hipótesis de tracto abreviado contenida en el art. 16 de la ley 17.801 no es
taxativa si no meramente enunciativa… El tracto registral comprimido o abreviado es un tracto
sucesivo, pero dotado de un mecanismo especial de implementación registral, dirigido a reducir el
número de asientos sin resentir la completividad de conjunto del contenido registrado. La
abreviación del tracto no significa afectar la progresión de la secuencia ordenada e ininterrumpida
de actos trasmisivos y ni siquiera su reflejo registral propiamente dicho, si no que sólo se traduce
en la concreción resumida de emplazamiento de los primeros… Puesto que se trata del tracto
registral, es decir, esencialmente formal, y no del tracto material o de los negocios jurídicos en sí…
se comprende que el primero adquiere sentido en la medida en que sea reflejo del último y no
puede haber amparo formal de registro que enerve el tracto sustancial correctamente observado
sin desmedro ostensible a terceros".
Naturalmente, “en todos los casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes
del dominio o de los derechos motivo de la trasmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo".

Reserva de prioridad. Efectos. Plazos:

La prioridad está dada por la inscripción: quien primero se inscribe, es más fuerte en el derecho.
Así, dice el art. 19: "La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y número de presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el art. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos,
otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante, las
partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse
a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos
(reserva de rango), compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida (rango
compartido)".
Sintetizando tenemos:
a) Como principio, la prioridad entre las inscripciones se determina por la fecha y número de la
presentación al Registro;
b) No obstante, los actos que se presenten para ser inscriptos dentro de los 45 días de su
otorgamiento, se los considera registrados a la fecha de la instrumentación;
c) Además la Ley 17.801 establece una “reserva de prioridad”, denominada “reserva de prioridad
indirecta”, por el término de validez del certificado al que se refieren los arts. 23 a 25 para los
actos que se instrumenten durante ese lapso y se inscriban en el plazo del art. 5. “Esta
certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo
legal la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado" (art. 25, último
párrafo).
d) Las partes pueden acordar introducir variaciones en el orden de preferencia que resulta de lo
expuesto en los apartados anteriores. A ello las autorizaba el art. 3135, último párrafo del Código
Civil (agregado por la ley 17.711), y también el art. 19, última parte, de la Ley 17.801.
Es decir que la ley admite que las partes establezcan el orden de preferencia de sus derechos
reales con independencia de la fecha de constitución, siempre que se respete el principio de
especialidad y se brinde la debida publicidad a este acuerdo de partes.

Certificaciones e informes. Diferencias:

Además de las certificaciones, el Registro expedirá copia autenticada de la documentación
registral, y los informes que se le solicite, de conformidad a la reglamentación local.
Los informes —a diferencia de los certificados y aunque también son instrumentos públicos— no
engendran reserva de prioridad, ni garantizan la inmutabilidad de los datos que consignan
(“bloqueo”), así como carecen de aptitud a los efectos del art. 23 de la Ley 17.801 (constitución,
trasmisión, modificación o cesión de derechos reales). Ello es así porque sólo cumplen la función
de dar noticia sobre cualquiera de sus constancias, pero no garantizan la inmutabilidad de los
datos que hacen correr. Por eso carecen de plazo de vigencia.
En cuanto a las certificaciones —aquí el término comprende a los certificados propiamente dichos
y a los informes—, dice el art. 22: "La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y
la libertad de disposición sólo podrá acreditarse con relación a terceros, por las certificaciones a
que se refieren los artículos siguientes."
Estos certificados son verdaderos instrumentos públicos que tiene el mismo valor que el asiento
original, siendo responsable quien los expide, en caso de inexactitud.
Justamente, a raíz del valor que se le atribuye a los certificados del registro, como único medio de
acreditar frente a terceros el estado jurídico del inmueble, es que se ha resuelto: "La existencia de
un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad pero omitido en el
certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la
inscripción de este acto".
Es decir que la información omitida en el certificado no resulta oponible a terceros de buena fe
que hubieran escriturado con base a esa certificación.
Expedido un certificado, debe tomarse nota de esa expedición en el folio correspondiente al
inmueble; quedando reservado a la reglamentación local la forma en que se ha de solicitar y
producir la certificación, así como podrá establecer plazos más amplios de validez de la misma.
Los certificados, a diferencia de los informes, producen reserva de prioridad y garantizan la
inmutabilidad de los datos que hacen conocer. Por eso tienen un determinado plazo de vigencia,
transcurrido el cual caducan automáticamente.
Con la expedición de un certificado y anotación en el folio correspondiente al inmueble, se lleva a
conocimiento de los terceros que un negocio jurídico determinado se está gestando, en relación a
dicho inmueble; negocio que podría gestarse dentro del plazo de validez del certificado e
inscribirse dentro de los 45 días de su celebración.
Si luego de expedido un certificado, y dentro de su plazo de validez más el plazo de 45 días que se
otorga para inscribir el acto a fin de que la inscripción goce de efecto retroactivo se pidiere otro
sobre el mismo inmueble, este se expedirá, pero con la constancia de la anterior certificación
despachada. Así es como se publicita el negocio jurídico en cuestión.
La anotación en el correspondiente folio del inmueble, de la expedición de un certificado para la
realización de un determinado acto, produce los efectos de una anotación preventiva, que causa
una reserva de prioridad para el derecho que resulte de aquel acto, siempre que éste se
instrumentara e inscribiera dentro de los plazos a que hemos aludido.
El despacho de un certificado se dice que produce un “cierre” o “bloqueo registral”, que favorece
a quien solicitó el certificado, el cual tiene de esta forma garantizando que la situación registral no
variará y permanecerá para él, tal cual era a la fecha de expedición del certificado, durante todo el
plazo establecido. Lo que significa que quien solicitó y obtuvo a su favor el certificado, tiene
asegurada prioridad a su favor, pero no que el Registro quede paralizado durante el lapso
indicado.

La calificación registral. Noción:

La calificación registral podría ser definida como aquel poder que el legislador concede al
registrador de la propiedad para que, actuando bajo su exclusiva responsabilidad, pueda examinar
la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicita la
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Es
decir, se trata de un poder basado en el superior principio de legalidad, por el que el Estado
pretende asegurarse de que todo aquello que publica el Registro es válido y puede surtir efectos
frente a terceros.

Responsabilidad del registrador:

Responsabilidad del Estado por informes erróneos:
Hemos visto cómo la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles se concreta a través de las
certificaciones e informes que expide el Registro de la Propiedad Inmueble los cuales deben tener
a la vista los escribanos o funcionarios, para poder autorizar los actos de trasmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles.
Si a raíz de un informe erróneo del Registro se produce un perjuicio en el patrimonio de un
particular, ¿podrá éste demandar al Estado, del cual depende el Registro, por indemnización del
daño sufrido?
Hipótesis: se solicita un certificado para escriturar una venta. Se informa que no pesan sobre el
inmueble hipotecas ni otros gravámenes. Escriturada la venta, se anota ella, y pasado un tiempo,
un acreedor garantizado con una hipoteca sobre el inmueble, que no fue informada, promueve la
pertinente ejecución y priva al comprador del bien adquirido: ¿este perjuicio debe ser resarcido
por el Estado?
Al respecto, el Código Civil disponía en su art. 3147 que el responsable en estos casos es el "oficial
encargado de las hipotecas".
Mas esta responsabilidad que recae personalmente sobre el funcionario, tropieza con el riesgo de
su insolvencia, de allí que resulte mucho más conveniente trasladar al Estado el deber de
indemnizar.
En un principio, la Corte Suprema Nacional, estuvo enrolada en la tesis negativa de la
responsabilidad extracontractual del Estado, fundamentada en la disposición genérica y
terminante del art. 43 Cód. Civ., en que los mandatarios de las personas jurídicas no pueden tener
su representación para cometer actos ilícitos —argumento típico de la teoría de la ficción— y en el
hecho de que cuando el Estado actúa como poder público no está sometido a las reglas comunes
sobre responsabilidad.
Pero en el fallo dictado en los autos "Devoto c/Gobierno Nacional ", con fecha 22/9/33 la Corte,
invocando los arts. 1109 y 1113 Cód. Civ., prescindiendo de los fundamentos que había sostenido
en su anterior interpretación a la que ni siquiera se refirió, resolvió que el Estado era responsable
por los daños derivados de un incendio originado por la reparación negligente de una línea
telegráfica nacional.
Esta doctrina aparece nuevamente en fallos posteriores hasta que finalmente culmina la evolución
en el caso “Ferrocarril oeste c/ Prov. De Bs. As.”, donde se declaró responsable al Estado por los
daños ocasionados por un informe erróneo del Registro de la Propiedad, aludiéndose a que el
Estado debe responder por irregularidades en el servicio que monopoliza. Esta es la postura
actual.
La Reforma sustituyó el texto del art. 43 (Ley 17.711), que tantas dificultades interpretativas había
originado, por el siguiente, que ya no deja lugar a dudas acerca de la responsabilidad amplia del
Estado en las hipótesis que estamos considerando: "Las personas jurídicas responden por los
daños que causen quienes las dirijan o administren, en ejercicio o con ocasión de sus funciones.
Responden también por los daños que causen sus dependientes o las cosas, en las condiciones
establecidas en el título: 'De las obligaciones que nacen de los hechos ilícitos que no son delitos”.
A partir del caso "Vadell, J. F. c/ Prov. de Buenos Aires" la Corte Suprema de Justicia de la Nación
decidió modificar su anterior doctrina respecto del fundamento de la responsabilidad del Estado
en hipótesis de certificaciones erróneas emanadas del Registro de la Propiedad Inmueble,
entendiendo que: "...quien contrae la obligación de prestar un servicio lo debe realizar en
condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido, siendo responsable de los
perjuicios que causare su incumplimiento o su irregular ejecución. Esa idea objetiva de la falta de
servicio encuentra fundamento de responsabilidad “por los hechos y las omisiones de los
funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, por no cumplir sino de una manera irregular
las obligaciones legales que les están impuestas”. "
En efecto, no se trata de una responsabilidad indirecta la que en el caso se compromete, toda vez
que la actividad de los órganos o funcionarios del Estado realizada para el desenvolvimiento de los
fines de las entidades de las que dependen, ha de ser considerada propia de éstas, que deben
responder de modo principal y directo por sus consecuencias dañosas".
Para que sea procedente la indemnización "debe acreditarse la existencia de nexo de causalidad
entre el daño y las irregularidades cometidas por el Registro de la Propiedad."
En cuanto a la medida del daño resarcible, dijo la Corte Suprema que: "...el crédito que la parte
actora se vio impedida de cobrar por culpa de la demandada, que incluye el capital y los intereses
pactados y las sumas adeudadas deberán ser reajustadas para compensar la pérdida de valor del
signo monetario".
Y que: "La responsabilidad del Estado por errores regístrales se limita al importe —debidamente
actualizado y con sus accesorios legales—.

El catastro. Su importancia:
Concepto e importancia:
El catastro es el censo o padrón de las fincas urbanas y rústicas de un país. Dicho padrón se realiza
con variados fines: tributarios, estadísticos, jurídicos, etcétera.
La importancia que el padrón de las fincas reviste a los efectos de asegurar la propiedad raíz y los
derechos reales que la modifican ha sido puesto de manifiesto —con su vehemencia
acostumbrada— por Bibiloni, quien, describiendo un cuadro desalentador, expresa que la falta de
catastro hace que proliferen los robos de inmuebles y la evasión fiscal, por no contarse con un
registro gráfico de las fincas. Así, los títulos pueden referirse a inmuebles que no existen, o darse
superposición total o parcial de títulos sobre un mismo inmueble.
Teniendo en cuenta que los Registros de la Propiedad tienden a otorgar estabilidad a los títulos
sobre inmuebles, resulta que la eficacia de dichos Registros está relacionada con la exactitud de
los datos físicos que surjan del catastro, siendo la inversa también cierta: el catastro ha menester
de los datos que pueda proporcionarle el Registro de la Propiedad. "Debemos llegar a la
conclusión de que entre catastro físico y los registros de la propiedad locales, debe existir una
estrecha correlación, a efectos que el intercambio de los datos entre uno y otro se produzca en
forma simultánea con las registraciones y anotaciones que cada uno de ellos practiquen con
relación a las fincas".

La Ley N° 20.440. Finalidad de los catastros

Régimen Nacional del Catastro Ley 20.440
Con fecha de 22 de mayo de 1973 fue sancionada la Ley 24.440 —publicada en el Boletín Oficial el
5 de junio de 1973— por la cual “se establecen las normas a las que deberá ajustarse el
funcionamiento de los catastros territoriales pertenecientes a las diversas jurisdicciones del país”,
de las Provincia, de la Capital Federal y del Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas
del Atlántico Sur.
La sanción de este régimen nacional se justifica “en el dictado de normas relativas a los registros
de la propiedad inmueble” también de alcance nacional, porque a los efectos del folio real que
estas últimas estatuyen, se requiere la precisa identificación y ubicación del inmueble, y dado que
“los catastros complementan los registros proporcionándoles la cosntancia de la existencia real y
estado de posesión de los inmuebles que son objeto de los actos jurídicos y los registros
complementarios catastros, informándoles de los derechos reales que puedan llegar a invocarse
sobre las cosas inmuebles cuya existencia surge de las mensuras inscriptas".
Según el art. 1, la información relativa a los inmuebles que registren y ordenen los catastros de
cada jurisdicción, tendrán como finalidad: la correcta ubicación y delimitación de los inmuebles y
el establecimiento del estado parcelario de éstos, en función del conocimiento de la riqueza
territorial y su distribución y la elaboración de datos que sirvan de base a la legislación tributaria y
a la acción de los poderes públicos —nacionales y locales.
En cuanto a la determinación del estado parcelario, el art. 5 establece que se denomina parcela "la
cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por un polígono de límites,
perteneciente a un propietario o a varios... o poseída por una persona o varias… cuya existencia y
elementos esenciales consten en el documento cartográfico de un acto de levantamiento
territorial inscripto en el organismo catastral".
Los actos de levantamiento territorial pueden practicarse a instancia de parte interesada, por
orden judicial o de oficio por el organismo catastral (arts. 10 y 11) y deberán estar autorizados por
agrimensor público inscripto en matrícula especial cuya regulación se reserva a las leyes locales
(art. 8), determinándose en los artículos siguientes el procedimiento a seguir a su respecto.
Dichos actos de levantamiento territorial se registrarán a pedido del agrimensor autorizante, de
quien tenga interés legítimo o de oficio (art. 24), registración que no convalidará los documentos
nulos ni subsanará sus defectos (art. 26).
Conforme al art. 31 "las parcelas cuya existencia resulte de los documentos inscriptos se
matricularán habilitando para cada una un folio catastral, con una característica de ordenamiento
que servirá para designarlo"; y el art. 33 establece: "Cuando con relación a un mismo inmueble se
presentaren a registración diferentes actos de levantamiento parcelario fundados en distintos
títulos jurídicos o uno en títulos y otro en posesión, se habilitarán sendos folios catastrales, con
asiento de referencia recíproca."
En cuanto a los elementos que debe contener el folio catastral, los determina el art. 37:
característica de ordenamiento de la parcela, ubicación, linderos y medidas, datos de inscripción
del inmueble en el Registro de la Propiedad y la identidad y domicilio de su titular o, en su caso, las
del poseedor, la afectación a expropiación, mejoras permanentes existentes en él, valuaciones
administrativas de que hubiere sido objeto, etc.
El art. 45 deja librado a las legislaturas locales la determinación de los procedimientos necesarios a
fin de asegurar la coordinación recíproca de los catastros territoriales y los Registros de la
Propiedad.
El art. 46 establece que las constancias catastrales serán públicas, remitiendo a las legislaturas
locales la determinación de las causas por las que podrán requerirse los pertinentes informes.
El Capítulo IV regula el régimen de la “certificación catastral", que acredita el estado parcelario de
los inmuebles.
Dicho certificado debe terse a la vista por el agrimensor al autorizar el acto de levantamiento
territorial (art. 49).
Asimismo, dispone el art. 48: "Los escribanos públicos no autorizarán escrituras por las que se
constituyan, transmitan, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la
vista la certificación catastral y relacionar su contenido en el cuerpo de la escritura. Los jueces y
demás autoridades no ordenarán inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble los documentos
que surtan los efectos mencionados en el párrafo anterior, sin tener a la vista la certificación
catastral y relacionar su contenido en los oficios o testimonios pertinentes. Exceptúase las
escrituras que tengan por objeto cancelar derechos reales de uso, usufructo, servidumbres o
gravámenes, y las sentencias que pronuncien nulidades".
El art. 53 declara incorporada la Ley al Código Civil, entrando a regir a partir de su publicación,
debiendo dentro de los 12 meses siguientes a su publicación, la Nación y las Provincias, dictar o
adaptar los reglamentos correspondientes de orden local, “los cuales establecerán la aplicación
progresiva de los arts. 48 a 50, a partir del momento en que el organismo catastral declare
habilitada la zona respectiva, no pudiendo exceder de 5 años a partir de aquella fecha, la plena
vigencia de esos artículos en todo el territorio del país”.
Los documentos registrados con anterioridad, serán trasladados a los folios catastrales, de
acuerdo a lo que dispongan las leyes locales.

BOLILLA 15

La protección de la posesión. Acciones posesorias. Definición:

En términos genéricos puede considerarse a la acción como facultad de reclamar la intervención
del órgano jurisdiccional del estado, cuando se considera que un derecho ha sido lesionado.
Desde el punto de vista del derecho, las acciones de carácter patrimonial suelen clasificarse en
reales, personales o mixtas. Acción real será la que está destinada a proteger un derecho real, y
personal la que satisface el mismo fin respecto de un derecho personal u obligacional. Como el
derecho real es oponible erga omnes, la acción real se dirige contra el que posee la cosa o contra
cualquiera que lo viole, mientras que siendo el derecho personal relativo, la acción que lo protege
sólo podrá ejercerse contra quien se obligó al cumplimiento de la prestación que se reclama.
Las acciones mixtas serían aquellas en las cuales “el actor tiene un derecho real y un derecho
personal que puede ejercitar simultáneamente”; sin embargo el Código de Vélez parece haber
rechazado esta categoría de acciones, ya que en la nota del viejo art. 4023 se lee: “En este Código
no reconocemos acciones mixtas de reales y personales”.

Antecedentes históricos. Derecho Romano:

EL SISTEMA DE PROTECCION POSESORIA EN EL DERECHO ROMANO:
Las más primitiva institución creada en Roma para la defensa de las situaciones en que la posesión
estuviera en juego fueron los interdictos (interdicta) a los que hemos definido como la orden
dictada por el magistrado a petición de un ciudadano por la que se procuraba dar fin a una
controversia, quien disponía, sea la exhibición de cosas a personas, sea la restitución de cosas o la
destrucción de obras, sea por fin la obtención de determinados actos. Nos dan a conocer tres tipos
de interdictos posesorios, los exhibitorios, los restitutorios y los prohibitorios.

Lafaille explica que se formaron dos grandes corrientes históricas respecto del origen de los
interdictos, una encabezada por Niebuhr, que tuvo por adepto a Savigny y discípulos y la
conceptuación de Ihering que llego a formar escuela. Para Niebuhr los interdictos fueron creados
tal como lo dijimos al tratar el origen y caracteres de la psoesion para proteger a los ocupantes del
ager publicus. Hacia la mitad del siglo XIX esta tesis es refutada por Ihering quien basado en las
antiguas formulas y textos deduce que los interdictos posesorios han nacido como medios
destinados a reglar provisionalmente la suerte de la posesión.
Los interdictos en Roma aparecen, en realidad, como defensas otorgadas a situaciones que juegan
dentro de la esfera del derecho publico, pero luego se hicieron extensivos a las del derecho de
familia para ser acordados al fin en las relaciones de los particulares, especialmente en materia
posesoria. Estos se dividían en los que comprenden cuando se ha perdido la posesión
violentamente, sea a mano armada o no, al de cuando se la pierde mediante el engaño o al de
precario en caso de existir abuso de confianza por parte de quien recibió la cosa y los que se daban
para defender la posesión contra ataques de terceros, manteniéndola en la personaque la detenta
y que eran de dos clases, cuando el objeto fuera un inmueble y en caso que versara la discusión
sobre una cosa mueble.
En época de Justiniano el sistema de los interdictos había sufrido algunas modificaciones
importantes pues se vio la necesidad de dar mayor fuerza a la protección de la posesión. Es así que
el campo de aplicación del interdicto fue extendido a casos en que no había existido violencia, por
otra parte, en el derecho clásico, solo podía hacer uso del referido interdicto quien no tuviera una
posesión viciosa. Más adelante en el Bajo Imperio, se acuerda dicha defensa aun al poseedor
vicioso respecto al demandado, los interdictos fueron asimilados a las acciones, aun cuando se
mantuvo el procedimiento más rápido para tramitarlos.

Transformaciones en la Edad Media y Moderna:

EDAD MEDIA:
Producida la caída del Imperio de Occidente que señala el comienzo de la Edad Media, Se produce
el fenómeno de la supervivencia de la legislación romana de occidente, que al caer el imperio
trasciende de sus arrasadas fronteras y adquiere la universalidad que la ha caracterizado. En el
mundo occidental, esto es en los territorios formados por Italia, Francia, España y Alemania, la
legislación romana vio mantenida su vigencia por virtud de la constitución dictada por Justiniano
en el año 554 , por la que puso en vigencia el Corpus Juris Civilis en toda la Italia, que había sido
reconquistada por él, reemplazando así el Edictum theodorici del año 503.Los eclesiásticos
consideraron siempre a la legislación de Roma como un derecho supletorio aplicable a sus
súbditos y es así que los papas Gelasio I y León IV , mandaron sendas cartas al Rey Teodorico y al
emperador Lotario I, respectivamente, solicitándoles mantener vigentes las leyes romanas que
hasta entonces tuvieran fuerza y vigor. Con motivo de la expulsión que podían efectuarse de
obispos de sus respectivas sedes y con el fin de evitar una condenación injusta, se considero que
al privárseles de su poder y al mismo tiempo de sus bienes, podía verse dificultada su defensa y de
allí es que en el siglo IX, por conducto de las Falsas Decretales de Isidorus Mercator, se les concede
la excepción de desalojo, que les permitía evitar la causa criminal mientras no fuera repuesto en
todo aquello que había perdido, por lo que, a la vez que se detenía la marcha del proceso, se
efectuaba la restitución ante el propio sínodo que era el llamado a juzgar al prelado.
Esta excepción que se funda en que nadie sea obligado a litigar ante un tribunal mientras este
desposeído, llego a ser un verdadero remedio posesorio ya que se caracterizaba por ser acordada
a todo aquel que, desempeñándose en una sede episcopal, fuere acusado de un delito cualquiera.
Esta figura jurídica adquiere su verdadera personalidad en la obra compuesta hacia el año 1150 en
Bolonia., que la caracteriza como acción posesoria. La exceptio quedo reducida a un rol dilatorio,
la actio se extendió considerablemente al permitirse que fuera invocada por todo poseedor, no ya
solamente por los obispos y que pudiera ser utilizada tanto en causa criminal como en las civiles.
La exceptio spolil, fue reglamentada por el Concilio de Lyon de 1245 autorizándola solamente
contra el despojante y acordando plazo de quince días para la prueba, siendo menester en la
acción criminal que el desapoderamiento abarcara todos o la mayor parte de los bienes, lo que
debía aducirse dentro de un término no breve. En cuanto a la actio spolil, fue de aplicación
frecuente y resulto de suma utilidad pues abarcaba toda clase de bienes, tanto a los muebles
como a los inmuebles, protegiendo a todo poseedor cualquiera fuere sin distinguir la causa del
desapoderamiento.

EDAD MODERNA:
Organizados los Estados europeos como naciones, fue de preferente aplicación las normas de la
obra de Justiniano que fueron combinadas con las leyes locales y los aportes del derecho
canónico, estableciéndose diferencias en base a las características de los distintos pueblos. Con
pocas variantes las legislaciones modernas han procedido a organizar el régimen de protección
posesoria tomando como base las acciones que tienden a conservar la posesión que ha sido
simplemente turbada y las destinadas a recuperar la posesión que se ha perdido y es así que se
encuentran en algunas de ellas, al mismo tiempo que dichas acciones posesorias, facultades
acordadas al poseedor para defenderla por si mismo y por la fuerza. Sea como medida
conservatoria, sea recuperatoria, pero bajo la condición de obrar de inmediato.

DERECHO FRANCES:
Se organizo poco a poco un régimen común para todas las regiones, a tal punto que los principios
relativos a la posesión resistieron más a la posesión romanista que en Alemania a su país de
origen. La posesión inmobiliaria producía dentro del antiguo derecho germánico los mismos
efectos de la posesión romana, pues hacía presumir el derecho que se ejercía y era protegida a
título provisional, sin perjuicio de llegarse luego a probar lo contrario, a la vez que nadie podía ser
despojado sino con intervención de la justicia, correspondiendo el papel de demandado a quien
tuviera el corpus.
En la formulación del régimen posesorio en Francia el mayor aporte correspondió a las antiguas
costumbres germánicas y no al Derecho Romano, pues a pesar que las diferencias entre petitorio
y posesorio no se han establecido con nitidez en esta época, es indudable que nunca falto una
instancia posesoria previa cuando era dudosa la propiedad, debiendo establecer el juez cual de las
partes seria el demandado, lo que acontecía también en caso de despojo, abonado por dos
declaraciones, siempre que no hubiera transcurrido el termino de un año y un día a contar del
desapoderamiento, transcurrido el plazo el poseedor se convertía en verdadero propietario.
Con posterioridad al siglo XII el derecho francés recibe la influencia de otros derechos como el
normando y el inglés, apareciendo nuevas figuras jurídicas, surgiendo así aquella de carácter
recuperatorio conocida bajo el nombre de acción de nueva posesión. El trámite de la acción era
rápido y sumario, con miras a la restitución de la cosa y sus frutos incumbiendo iniciarla a los
poseedores de inmuebles que hubieran sido privados con ellos contra su voluntad, dándosela
contra el usurpador o por cuenta de quién hubiera sido desposeído, debiendo deducirse en el año
y un día desde el hecho que la generaba. Pudiendo el bien ser usado bajo secuestro a algunas de
las partes, actitud que tomaba el nombre de recredere rem o recredentis.
Las costumbres Beauvoisis establecen una organización completa de la defensa posesoria con tres
acciones. La protección posesoria solo duraba un año y un día. Pasando dicho lapso el interesado
debía valerse de petitorio.
Durante el siglo XV debido a la influencia romanista, las distintas acciones señaladas se englobaron
bajo el nombre de complainte que significaba queja, con lo cual se oficializo en cierto modo la
confusión existente desde hace siglos entre los medios clásicos de mantener y recuperar la
posesión. Su trámite era sencillo, estando limitada la protección solo a los inmuebles y a los
derechos reales inmobiliarios aplicándose el plazo del año y un día, pudiendo la cosa en litigio
permanecer en secuestro, sin perjuicio de aplicarse el sistema de recredere rem.

DERECHO ITALIANO:
Los glosadores italianos del Derecho Romano y los canonistas introdujeron durante los siglos XIV y
XV el summarissimum, posessorium que tuvo una amplia aplicación y desenvolvimiento tanto,
dentro de Italia como fuera de ella, estableciendo con el fin de evitar las vías de hecho tan
frecuentes y acelerar un procedimiento lento que entonces existía. La institución nace como una
medida policial consistente en una instrucción sumaria efectuada por el juez para indagar, en los
casos en que dos personas pretendían a un mismo tiempo la posesión de una cosa, el juez podía
sin existir demanda entablada cuando se temiera que las partes recurrirían a las vías de hecho,
proceder de oficio e instruir el posesorio, comenzando por prohibir a los adversarios la ocupación
de la cosa, lo que importaba un verdadero secuestro y si una de las partes se encontraba
manifiestamente en posesión de la cosa discutida, se la mantenía en tal estado, dejando al otro la
via ordinaria.

DERECHO ALEMAN:
La recepción oficial del Derecho Romano recién se produjo en época de Maximiliano en 1495, la
influencia de él se hizo sentir más que en Francia por haberlo recibido lentamente durante la Edad
Media, adoptándose en la práctica las teorías de los post glosadores italianos. En la acción
recuperatoria se mantuvo al interdicto pero se le agrego para casos de violencia y clandestinidad,
comprendiendo tanto al poseedor como al detentador, los bienes muebles como los inmuebles y
las cosas incorporales, pero no era admitido intentarla contra el poseedor de buena fe.
La acción de mantener se desdoblo entre el summarissimim y ordinarium, adquiriendo el primero
cada vez más relevancia terminando por independizarse y absorber el segundo y asi fue que la
Ordenanza Procesal de Federico el Grande en 1781 la judicial de 1793 y el código de Prusia de
1794 unieron en una sola acción el remedium spoli y el summarissimum bajo el nombre de este
manteniendo siempre la instancia petitoria en que se había transformado el ordinarium. Hasta el
1900 con la promulgación del Código Civil Alemán existían en el carácter de acciones
conservatorias, el possessorium ordinarium y como medios recuperatorios la actio spolii y
laexceptio spolii.

Fundamentos de la protección posesoria. Distintas teorías. Legislación argentina. La cuestión en

el Código Civil:
Bajo el rubro de las acciones posesorias, el Codificador ha fijado las normas correspondientes a la
protección posesoria; los autores discrepan ya que no solo son las acciones las que defienden a la
posesión, sino también existen otros medios legales que la protegen como los interdictos, y la
defensa extrajudicial como una expresión de legítima defensa. El sistema de la protección
posesoria establecido en el código fracaso en la práctica, ya que dichas acciones han dejado de ser
sumarias para transformarse en largos y complicados procesos que a veces no resuelven la
cuestión, por lo cual se han visto reemplazadas por las acciones reales en las que de una vez por
todas se debate el fondo del asunto.
Controversia doctrinaria: son dos las cuestiones discutidas, la relativa a la relación de las acciones
posesorias con los interdictos, esto es, si ellas son distintas o bien constituyen una misma cosa y la
que atañe a la determinación de cuantas son las acciones que revisten el carácter de posesorias,
por lo que procederemos a hacer conocer las distintas tendencias puestas de manifiesto.
1- Interdicto posesorio y acción posesoria:
El código no lo ha resuelto, pues no determina con precisión si los interdictos son la
reglamentación práctica de las acciones posesorias o bien son instituciones jurídicas distintas e
independientes, ya que solamente se limita a decir que las acciones posesorias serán juzgadas
sumariamente y en la forma que prescriban las leyes de procedimiento judicial.
La tesis unitaria considera que ambos tipos de acciones son una misma cosa, invocando a su favor
la norma antes mencionada que dispone que las acciones posesorias serán juzgadas
sumariamente, ya que ese juicio sumario no puede ser otro que el interdicto, el que debe ser
regulado por los códigos procesales de jurisdicción provincial.
La tesis dualista considera que ambas instituciones son figuras jurídicas, ya que son diversas las
razones que las separan netamente.
Algunos tribunales tanto nacionales como provinciales se han inclinado por la unitaria
disponiendo que los interdictos legislados en los códigos de procedimientos son la reglamentación
de las acciones posesorias, otros entre los que se cuenta nuestro más alto tribunal, han resuelto
en el sentido que informa la tesis dualista expresando que la teoría general de los interdictos
define estas medidas protectoras de la posesión como el medio de impedir que por las vías de
hecho cada cual se haga justicia por si mismo y que los interdictos legislados en los códigos de
procedimientos son estrictamente la reglamentación practica de acciones posesorias del código
civil.
2- Determinación y número de las acciones posesorias:
Distintos criterios puestos de manifiesto y que pueden resumirse en las siguientes; una primera
que solo admite un tipo de acción posesoria, la de mantener y una segunda que entiende que
existen en el código dos acciones posesorias, la de despojo o de recobrar y la de mantener, y una
tercera tendencia que admite tres acciones, la de despojo, la de mantener y la de recobrar, con
una variante, de que para algunos de sus sostenedores la acción de despojo es simplemente
policial, en tanto que para otros es una verdadera acción posesoria.
La primera tendencia solo puede ser considerada acción posesoria la de mantener la posesión, ya
que el código establece que si el acto no tuviese por objeto hacerse poseedor, no hay acción
posesoria y si tuviese por efecto excluir absolutamente al poseedor, la acción seria del despojo.
La segunda tendencia considera que las acciones posesorias son de dos tipos: la de despojo o de
recobrar la posesión, y la de mantener, la acción de despojo es en realidad la acción para recobrar
la posesión, por lo cual es solo acordada al poseedor que reúne las condiciones requeridas para el
ejercicio de las acciones posesorias establecidas en el código, salvo el caso del poseedor no anual
cuando ha sido despojado por quien no lo sea.
Una tercera tendencia, considera que las acciones posesorias son de tres clases: la de despojo, la
de mantener y la de recobrar, con una variante en lo que respecta a la primera de las nombradas,
no es una verdadera acción posesoria sino una especial que califica de policial, en tanto que para
los demás la consideran una verdadera acción posesoria . La acción de recobrar y la de despojo,
son dos medios remedios posesorios completamente distintos, de naturaleza particular.

La defensa privada de la posesión. Casos. Condiciones:

El art. 2240 consagra el único caso en que la justicia privada es admitida para defender la
posesión: se trata de la defensa extrajudicial de la posesión. En todos los demás supuestos es
menester recurrir a las vías legales.
La legitimación activa es amplísima: poseedores y tenedores. En el último párrafo del artículo
acuerda la acción también a los servidores de la posesión (es decir, aquellos que se encuentran
relacionados con la cosa por una situación de dependencia y hospedaje).
Se otorga la defensa en todos los casos que medie violencia; no debe mediar intervalo de tiempo
entre el ataque y la defensa y los medios empleados deben ser razonables y el auxilio de la justicia
llegaría demasiado tarde.

Defensas judicial de la posesión:

La prohibición de turbar la posesión. El art. 2469 del Código Civil reformado por Ley 17.711.
Art. 2469: “La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas
arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en ella, la
que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales”.

El artículo 2240 del Código Civil y Comercial:

Art. 2240.— «Defensa extrajudicial». Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia
de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de
una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la
propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los
servidores de la posesión.

Análisis de la normativa anterior. El art. 2470 del Código Civil:

Normaba el Código Civil lo que en doctrina se conocía como "defensa extrajudicial de la posesión",
la que constituía la primera acción posesoria concedida a la víctima de turbación o despojo con tal
que se cumplieran los requisitos de la norma: inmediatez, proporcionalidad y retardo en el auxilio
de la Fuerza Pública. Se consideraba a esta defensa posesoria dentro del género de la "legítima
defensa".
Concordantemente con el artículo anterior, el CCCN remarca la necesaria veda de la justicia por
mano propia: "Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia
autoridad...".
Sin embargo, inmediatamente prescribe la excepción a esta regla aceptando y reglamentando la
"defensa extrajudicial de la posesión".
Al igual que en el Código Civil, pero con mayor precisión lingüística, norma los requisitos de
procedencia de esta defensa extrajudicial que autoriza al poseedor o tenedor a utilizar la fuerza
para repeler el ataque a su posesión o tenencia.
Estos requisitos son:
a) Que la fuerza sea "suficiente", es decir, proporcionada al ataque sufrido. Este requisito debe
interpretarse armónicamente con el que se indica en el punto d).
b) Que ante el ataque a la posesión o tenencia el auxilio de las autoridades judiciales o policiales
llegaría demasiado tarde, cuando la turbación o despojo ya no puedan ser evitados.
c) Que la reacción sea "inmediata", es decir, como dice la norma, sin intervalo de tiempo.
d) Que tal reacción, y la fuerza empleada para mantener o recobrar la posesión o la tenencia, no
excedan los límites de la propia defensa.
Todos estos recaudos deben ser acreditados por el poseedor o tenedor que ha ejercido la defensa
extrajudicial de su posesión y valorados debidamente por el juez para legitimar su actuación.
En el último párrafo del artículo acuerda la acción también a los servidores de la posesión (es
decir, aquellos que se encuentran relacionados con la cosa por una situación de dependencia y
hospedaje), legitimación que era aceptada unánimemente por la doctrina.

Reglas comunes:
Objeto. El artículo 2238 del Código Civil y Comercial:
En primer lugar merece destacarse que si bien el CCCN refiere a la posesión y la tenencia como
"relaciones de poder" (art. 1908) sigue manteniendo —afortunadamente— la denominación del
Código derogado de "acciones posesorias". Distingue la presente norma las causas originantes de
las acciones (turbación o desapoderamiento) y la finalidad de las mismas (mantener o recuperar).
Define, a su vez, claramente los dos tipos de lesiones que puede sufrir una relación de poder; la
lesión menor, "turbación" y la lesión mayor: "desapoderamiento" o "despojo". A la turbación la
define como los actos materiales producidos o de inminente producción ejecutados con intención
de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor de los que no resulta una
exclusión absoluta del mismo y al desapoderamiento como los actos materiales producidos o de
inminente producción ejecutados con intención de tomar la posesión contra la voluntad del
poseedor o tenedor que resulta totalmente excluido de su posesión o tenencia.
De la normativa del CCCN se desprende que se ha eliminado el doble régimen de las acciones
posesorias otorgándose una sola acción para cada tipo de ataque a la posesión o tenencia. De
hecho, los arts. 2473 a 2481 (que prescribían los requisitos que debía revestir la posesión para
conceder acciones posesorias propiamente dichas) no tienen reflejo en el CCCN.
Se ha suprimido también la "acción de obra nueva" como acción posesoria autónoma
incorporándose sus preceptos dentro de las acciones de despojo o de mantener según fuere el
alcance de la obra nueva construida o a construir. Se suprime definitivamente del régimen del
CCCN la llamada "acción de daño temido" que había merecido duras críticas de la doctrina.

A quienes compete su ejercicio:

Art. 2245: Legitimación:

Las acciones posesorias se acuerdan a los poseedores y tenedores de cosas —despojados o

turbados—, pero también a los poseedores de universalidades de hecho, lo cual constituye una
novedad del CCCN, ya que en el Código Civil las universalidades de hecho no eran susceptibles de
ser defendidas posesoriamente como universalidad sino que debían promoverse estas acciones
por cada cosa en particular, ya que las universalidades tampoco eran susceptibles de posesión.
También se legitima activamente al poseedor o tenedor de una parte material de una cosa.
En concordancia con el Código Civil establece el doble juego del ejercicio de las acciones
posesorias por los coposeedores (aquí nombrándolos correctamente como tales): si la acción
posesoria se ejerce contra un tercero, cualquiera de los coposeedores estará legitimado para
promoverla sin el concurso de los restantes y se demandará el cese de la turbación o la restitución
de toda la cosa. La sentencia en tal caso beneficiará a todos, pero, en el caso de ser adversa, no
perjudicará a los coposeedores que no fueron parte de la litis. En cambio, si la turbación procede
de alguno de los coposeedores —salvo en el caso que se discuta la extensión de la parte de cada
coposeedor— la sentencia sólo mandará restituir al condómino en la coposesión de su parte
indivisa o el cese de la turbación de su derecho a coposeer en su caso.
Por último, los tenedores tienen dos acciones frente al desapoderamiento, o bien reclamar
directamente la restitución de su tenencia, o por una suerte de vía subrogatoria, peticionar que el
poseedor sea restituido en su posesión para que luego éste le otorgue nuevamente la tenencia de
la que se viera privado por la acción de un tercero, pudiendo tomarla directamente si el poseedor
se negare a recibir la cosa.

Cosas que dan lugar a ellas:

 Pueden ser cosas particulares, muebles o inmuebles, y aún las que revistan esta calidad
por su carácter representativo.
 Los títulos de créditos que no fuesen al portador.
  Las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condóminos contra
cada uno de los coposeedores.
 Si una cosa ha perecido, se puede reivindicar sus restos o accesorios.
 Universalidad de cosas como un rebaño o biblioteca.

Condiciones que debe reunir la posesión:

 Derecho de poseer o de tenencia del demandante
 Pérdida de la posesión de la cosa o turbación de la posesión

La prueba:
Art. 2243.— «Prueba». Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la
lesión.
Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de
poder más antigua.

La posesión se prueba por la posesión misma y por sus atributos. Acertadamente el CCCN evita
toda referencia al título o al derecho a poseer que, es ajeno a la relación posesoria. También en el
nuevo sistema el derecho de poseer se prueba por el tiempo y es preferido en el conflicto
posesorio aquel que acredite haber estado en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la
lesión.
Encontramos aquí una diferencia sustancial con el Código derogado, mientras que en Vélez
Sársfield prevalecía la posesión más antigua, en el CCCN prevalece la posesión más próxima,
independientemente de su antigüedad y sólo si esta prueba no arroja resultados positivos se
recurre, en forma subsidiaria, a la antigüedad de la relación de poder dando prevalencia a la más
antigua.

El juicio posesorio y el juicio petitorio. Separación. Valor de la sentencia en el posesorio.

Se mantiene la separación entre las acciones reales (juicio petitorio) y las acciones posesorias
(juicio posesorio), que por apuntar a distintos objetivos (la tutela y resguardo de los derechos
reales, en el primer caso, la protección de las relaciones de poder sobre las cosas, como son la
posesión y la tenencia, en el segundo) no pueden ser acumuladas en la instancia judicial.
La metodología del Código Civil y Comercial es impecable, pues a diferencia del Código velezano
(que trata el tema en el Título III de su Libro III, en el régimen de las acciones posesorias), consagra
un capítulo especial para regular los vínculos y relaciones que existen entre ambos procesos
judiciales.
Así, la separación de ambas vías procesales determina la vigencia de dos principios rectores en el
tema, como son el de no acumulación y el de prelación. El Código Civil y Comercial mantiene y
hace aplicación efectiva de dichas reglas en todos los preceptos del capítulo en análisis.

Diferencias entre los juicios posesorio y petitorio:

El Código Civil y Comercial presenta una doble batería de acciones para proteger a las relaciones
de poder (posesión y tenencia) y a los derechos reales.
En rigor, si la posesión es legítima ello supone en los hechos el ejercicio efectivo de un derecho
real sobre cosa propia o ajena. Por ende, la tutela de esa relación de poder involucra también el
derecho a que aquélla es inherente.
Además, las agresiones a las relaciones de poder (despojo, turbación), se corresponden, en
esencia, con las que puede padecer el titular de un derecho real en iguales circunstancias (que le
permiten incoar las acciones reales de reivindicación y negatoria, respectivamente).
Empero, existen marcadas diferencias entre las acciones y los procesos en estudio, las que se
indican a continuación:
a) La legitimación activa para impetrar las acciones reales solamente corresponde a quienes
puedan acreditar la titularidad de un poder jurídico sobre el objeto de la contienda. Las acciones
posesorias, en cambio, recaen no sólo sobre los poseedores legítimos (v. gr. titulares de derechos
reales), sino también sobre los ilegítimos y los tenedores.
b) Respecto de la prescripción las acciones reales no prescriben (conf. art.2247), salvo que el
sujeto accionado pueda invocar en su defensa la prescripción adquisitiva para mantener la cosa en
su poder. Las acciones posesorias, en cambio, prescriben al año de la agresión (conf. inc. b) del art.
2564).
c) En cuanto a la prueba a rendirse en cada uno de estos procesos, es en esencia distinta: en el
petitorio, deberá acreditarse la titularidad del derecho real (conf. arts. 2256 a 2258); en el
posesorio, en cambio, deberá justificarse la relación de poder, aunque ella no se corresponda con
derecho real alguno y la lesión sufrida (turbación o despojo). En otros términos, en el primer caso
se prueba el derecho de poseer (ius possidendi), en el segundo, la posesión (ius possessionis) o
tenencia.
d) Finalmente, los objetivos que persiguen son distintos. En el juicio posesorio se protege la
relación de poder afectada (posesión o tenencia), disponiéndose, en la medida de lo posible que
las cosas vuelvan al estado anterior al ataque, sin investigarse a quién pertenece el derecho a
poseer o detentar el objeto motivo del litigio. En el petitorio, en cambio, la cuestión gira en torno
a la existencia y titularidad del derecho real sobre la cosa u objeto a que se refiere el conflicto.

Prohibición de acumular ambos procesos:

Si el poseedor agredido es titular de un derecho real, puede servirse indistintamente de ambos
remedios procesales.
En efecto, puede acudir al posesorio, acreditando su relación de poder con la cosa y la lesión
sufrida, o bien, instar la vía petitoria, justificando la titular de la potestad real pertinente.
Como son dos procesos de diferente jerarquía, no se los puede acumular o seguir de modo
simultáneo, sino solamente sucesivo, y respetando el grado de prelación que existe entre ellos.
La prohibición de acumularlos implica por ende, para el actor, el ejercicio de una opción, que lo
constriñe a acatar sus consecuencias o resultados aunque le sean adversos.
En efecto, si comienza discutiendo la relación de poder, ante la imposibilidad de acreditar en el
juicio su posesión efectiva sobre la cosa, no puede cambiar su pretensión en esa instancia
alegando que debe prevalecer su interés por detentar la titularidad de un derecho real, que
supera a la eventual relación real que sin sustento en derecho alguno, pueda justificar o invocar el
accionado.
El demandante en el juicio posesorio no puede proponer cuestiones petitorias hasta que la
controversia posesiva haya sido decidida y ejecutada la condena; dicha prohibición se dirige
también al demandante, pues si este abre un juicio estrictamente posesorio, la única cuestión que
es licito discutir en él es la relativa a la posesión. Por último, se dirige al juez, quien debe decidir el
pleito posesorio únicamente con base en la posesión efectiva y la perturbación que esta haya
experimentado, reservando cualquier otra acción para el juicio que corresponda.
La prohibición de la acumulación de las acciones petitorias con las posesorias se fundamenta en
las razones siguientes:
a) la posesión por sí misma, independientemente del derecho de propiedad, merece una
protección especial, que para ser eficaz debe ser expedita y otorgada en un juicio sumario, por ello
si se acumularan ambas acciones, no se conseguiría dicho objetivo.
b) El derecho de propiedad es de naturaleza jurídica diversa del hecho de la posesión, por lo cual
no es lógico que en un mismo juicio se discutan cuestiones diversas.
En suma, la iniciación del juicio posesorio obsta a la iniciación del juicio petitorio, mientras el
primero esté pendiente, como así también al planteo de otro proceso posesorio entre las mismas
partes y respecto de los mismos hechos, por razones de litispendencia.
Esta conclusión no rige respecto de hechos sobrevinientes o distintos a los que motivaron la
deducción de la acción que originó el juicio actualmente en trámite.
Según la jurisprudencia, “el posesorio y el petitorio son dos juicios de naturaleza muy distinta, por
tratarse en el primero, tan solo la posesión actual que corresponda a una de las partes, y en el
segundo, la acción real o derecho de propiedad que tiene el que reclama como suyo el inmueble
poseído por otro y al estar este juicio expresamente autorizado por la ley civil a favor de quien
fuese vencido en el primero, es lógico que no lo perjudique la resolución pronunciada en ese juicio
por no tratarse de la misma cosa” (CNCiv., sala E, 21/11/1972, LA LEY, 150-276).

Diferencias entre el juicio petitorio y el posesorio. Relaciones y dependencias entre estas acciones:
La diferencia fundamental es que las acciones posesorias versan sobre el hecho de la posesión, y
en estos juicios no se discute la propiedad de la cosa (mueble o inmueble) y tiene un trámite
procesal o procedimiento especial y su resultado es una reglamentación provisional de la
posesión.
En las acciones petitorias o reales (en el caso la acción de reivindicación) se discute el derecho de
propiedad, con amplio debate conforme al proceso de conocimiento ordinario, y las partes
pueden valerse de todos los medios de pruebas que la ley admite, y su resultado es una
reglamentación definitiva de la propiedad, por lo que la sentencia que recaiga en el juicio causa
estado, hace cosa juzgada material.
Ambas acciones se relacionan de modo tal que intentada la acción posesoria, puede
posteriormente ser intentada la acción reivindicatoria.

Acciones conservatorias de la posesión: Acción de Manutención. Concepto:

La acción de manutención es aquella destinada a defender a todo poseedor o tenedor de los actos
u hechos que puedan turbar la misma contra la voluntad del poseedor o tenedor del que no
resulta una exclusión absoluta del mismo.

La noción de turbación:
Dice el 2° párrafo del art. 2238: “Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión
absoluta del poseedor o del tenedor”.
Define a la turbación como los actos materiales producidos o de inminente producción ejecutados
con intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor de los que no
resulta una exclusión absoluta del mismo.

Requisitos. Su objeto:
 Realización de actos materiales
 Ya producidos o de inminente producción
 Con intención de tomar la posesión sin exclusión total de la misma
 Contra la voluntad del poseedor o tenedor
El artículo 2242 del Código Civil y Comercial:
Acuerda la acción de mantener a todo poseedor o tenedor de una cosa o una universalidad de
hecho aunque sea vicioso.
No define exactamente el ámbito de aplicación de esta acción, ya que sólo la habilita contra quien
"turba en todo o en parte". Debemos remitirnos, por lo tanto, al art. 2238 que define la turbación
como un acto material producido o de inminente producción ejecutado con intención de tomar la
posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor del que no resulta una exclusión absoluta del
mismo.
Considera además la ley "turbación" a la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y
también a los actos que anuncien la inminente realización de una obra.
El CCCN no tipifica como una acción posesoria independiente a la "acción de obra nueva", por lo
que existiendo sólo dos acciones posesorias, "mantener" y "despojo", debemos concluir que todo
ataque a la posesión o tenencia que no excluya totalmente al poseedor o tenedor está protegido
por la acción de mantener, aun cuando este ataque provenga de una obra en proceso de
construcción o aun terminada.
La sentencia debe ordenar, en caso de hacer lugar a la demanda, el cese de la turbación y las
medidas necesarias para que la misma no vuelva a producirse. No legisla, como lo hacía el art.
2500 del Código Civil, la suspensión de la obra durante el juicio, por lo que deberá, en tal caso,
recurrirse a las normas procesales para lograr tal suspensión bajo la forma de una medida
cautelar.
Por último digamos que los efectos de la sentencia son iguales a los previstos para la acción de
despojo.

Acción para recobrar la posesión. Acción de despojo. Concepto. El art. 2490 del Código Civil y el
artículo 2241 del Código Civil y Comercial:
Art. 2241. — «Acción de despojo». Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o
la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los
actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma
la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se
comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la
universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

Análisis de la normativa anterior. El art. 2490 del C.C:

Los arts. 2490 y 2491 normaban la acción de despojo. Esta acción, considerada por la mayoría de
la doctrina dentro de la categoría de las "acciones posesorias policiales", gozaba de una amplia
legitimación activa ("todo poseedor o tenedor aún vicioso"), de la que se excluía, sin embargo, al
tenedor en interés ajeno y a los servidores de la posesión y una legitimación pasiva restringida: el
despojante, sus sucesores universales y sus sucesores particulares de mala fe.
Su ámbito de aplicación era, como su propio nombre lo indica, el "despojo", o sea, el ataque a la
posesión o a la tenencia por lo cual el poseedor o tenedor resultara totalmente excluido de su
relación de poder.

Análisis de la normativa del CCCN:

El art. 2241 unifica en una misma norma todos los ataques a la posesión de los que derive la
exclusión del poseedor o tenedor, provengan éstos de actos o hechos de un tercero o de una obra
nueva realizada en la cosa sobre la que se ejerce la posesión o tenencia.
Consecuentemente, la acción de despojo (única acción posesoria judicial de recobrar que nos
brinda el CCCN) tiene por finalidad recuperar la posesión o tenencia de una cosa o de una
universalidad de hecho.
Su ámbito de aplicación lo da el desapoderamiento.
La sentencia que hace lugar a la acción de despojo tiene el carácter de cosa juzgada material y
deberá mandar la restitución del poseedor o tenedor en la posesión o tenencia de la cosa, o la
destrucción de la obra que había generado el desapoderamiento.

A quienes corresponde:
La legitimación activa se concede a todo poseedor o tenedor, aunque fuera vicioso. Nada se dice
de los servidores de la posesión, pero entendemos que, no siendo ni poseedores ni tenedores
igualmente debe tenérselos por no legitimados activamente para ejercer esta acción pese a la
ausencia de texto legal.

Condiciones de procedencia:
 Derecho de poseer o de tenencia del demandante
 Hechos o actos que excluyan al poseedor o al tenedor de la posesión (Desapoderamiento).

Contra quien procede:

La legitimación pasiva, al igual que en el Código derogado se da contra el despojante, sus
herederos, y sucesores particulares de mala fe. Debe incluirse necesariamente a los cómplices o
encubridores en tanto resulten poseedores de la cosa.
Concordantemente con la norma del art. 2239, la acción de despojo puede ejercerse aun contra
aquel que tenga un derecho real sobre la cosa (pero no la posesión) y que la hubiere tomado o
recuperado por propia autoridad.

Requisitos. Prueba:
El demandante debe probar:
1° Que era poseedor o detentador para el momento mismo en que ocurrió el despojo.
2° El hecho del despojo.
3° Que el demandado es el autor del despojo o su sucesor a título universal o su sucesor a título
particular conocedor de que su causante era autor del despojo.
4° Que el demandado posee o detenta la cosa.
5° La identidad entre la cosa de la cual fue despojado el actor y la que posee o detenta el
demandado.

Duración de la acción de obra vieja o acción de daño temido.

Esta acción procede cuando el actor o poseedor tiene motivo racional para temer, que un edificio
o cualquier otro objeto amenace con daño grave e inminente a sus bienes, pueda intentar la
demanda para obtener del Juez las medidas conducentes para evitar el peligro y el daño.

Acción de obra nueva como manutención y como despojo:

El art. 2241 unifica en una misma norma todos los ataques a la posesión de los que derive la
exclusión del poseedor o tenedor, provengan éstos de actos o hechos de un tercero o de una obra
nueva realizada en la cosa sobre la que se ejerce la posesión o tenencia.
Por otro lado, en el art. 2242 se amplía considerablemente el ámbito de ejercicio de la acción de
mantener extendiéndola más allá de los "actos materiales" que preveía la definición del 2238,
pero a su vez parecería restringirlo respecto de la obra nueva a los "actos preparatorios" de la
misma dado que, si la obra que causa desapoderamiento ya comenzó su construcción, la acción
que corresponde es la de despojo y no la de mantener.
Este punto del artículo nos llevaría a preguntarnos si una obra cuya construcción ya comenzó, pero
que no causa desapoderamiento sino turbación de la posesión puede ser objeto de esta acción. La
respuesta sólo puede ser positiva.
El CCCN no tipifica como una acción posesoria independiente a la "acción de obra nueva", por lo
que existiendo sólo dos acciones posesorias, "mantener" y "despojo", debemos concluir que todo
ataque a la posesión o tenencia que no excluya totalmente al poseedor o tenedor está protegido
por la acción de mantener, aun cuando este ataque provenga de una obra en proceso de
construcción o aun terminada.

Requisitos de procedencia:
Como manutención:
 Debe tratarse de una obra nueva “comenzada” pero no concluida.
 En terrenos que no sean del poseedor
 Menoscabo o perjuicio del poseedor y que beneficia al que ejecuta la obra.

Como despojo:
 Turbación en los terrenos del poseedor a través de una obra nueva próxima a ejecutarse o
la destrucción de la obra.

Objeto:
Como manutención:
Doble: obtener la suspensión de la obra y la destrucción (de ser favorable) al terminar el juicio, y el
restablecimiento de las cosas al estado anterior.
Como despojo:

Quienes pueden entablarla:

Manutención: poseedores del inmueble (pudiendo ser propietarios, copropietarios,
usufructuarios, etc.).
Despojo: La legitimación activa se concede a todo poseedor o tenedor, aunque fuera vicioso.

BOLILLA 16

Las acciones reales. Concepto. Definición legal. El artículo 2247 del Código Civil y Comercial:
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales contra ataques que impiden su ejercido.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la
de deslinde.
Muda el "hacer declarar en juicio..." (que llevó a discusiones doctrinarias acerca de si las acciones
reales eran sólo declarativas o directamente operativas) por "...defender en juicio...", lo cual
resuelve definitivamente la cuestión. Suprime la referencia a los daños que deriva a una norma
específica.
Por último incorpora en esta suerte de "Parte general" la imprescriptibilidad de las acciones reales.
Clasificación:
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la
de deslinde.
Dentro de la enumeración incluye las tres acciones ya existentes en el Código Civil (reivindicatoria,
confesoria y negatoria) y agrega como una acción real más la acción de deslinde que no es otra
cosa que lo que Vélez había nominado "condominio por confusión de límites".

Acción subsidiaria:
El titular del dominio tiene la acción reivindicatoria contra el actual poseedor o bien una acción de
daños y perjuicios contra el enajenante y sus herederos; y si obtiene de éstos completa
indemnización del daño, cesa su derecho de reivindicar.
Es decir, queda al arbitrio del reivindicante intentar directamente una acción reivindicatoria o una
acción subsidiaria contra el enajenante o sus herederos por indemnización del daño causado.
Una vez que se ha recurrido a la vía de la acción subsidiaria y queda indemnizado todo daño
causado, no puede recurrirse a la acción reivindicatoria; pero nada impide que el reivindicante
luego de ejercer la acción reivindicatoria demande por los daños y perjuicios que le fueron
causados.

Ámbito de aplicación de cada una de ellas:

Determinar el ámbito de las acciones reales es establecer a qué derechos protege aca acción y en
qué supuestos.
Define en primer lugar la acción reivindicatoria como aquella que defiende la existencia de un
derecho real que se ejerce por la posesión contra actos de desapoderamiento, fórmula ésta que
viene a reemplazar la definición del Código Civil (art. 2778).
Así la definición del CCCN evita circunscribir la aplicación de la acción reivindicatoria sólo al
dominio y lo extiende, como estaba ampliamente reconocido, a todos los derechos reales que se
ejercen por la posesión y enmarca su ámbito de aplicación en los actos de terceros que impliquen
desapoderamiento.
Define luego la acción negatoria con el mismo alcance que la acción reivindicatoria en cuanto a
sujeto activo y pasivo, pero limitando el objeto, que en lugar de ser el desapoderamiento lo es la
turbación del derecho real. Esta turbación podrá estar dada por el indebido ejercicio de una
servidumbre o por el ejercicio de un derecho real más allá de su normal extensión.
La acción confesoria la concede para, defendiendo la plenitud del derecho real, impedir actos que
turben o impidan el libre ejercicio de una servidumbre u otro derecho real que se ejerce por la
posesión. Su régimen legal está previsto a partir del art. 2264.
Prescribe también que las mismas acciones se conceden a los acreedores hipotecarios cuando el
titular del inmueble objeto de ese derecho real de garantía resulta desposeído, turbado o
impedido de ejercer su derecho.
Lamentablemente el artículo que comentamos no define la cuarta acción real, o sea, la acción de
deslinde, para cuyo concepto debemos remitirnos al art. 2266.

Acción de reivindicación. Antecedentes históricos:

En el sistema romano, la acción reivindicatoria estaba reservada a la defensa de los derechos de
dominio y condominio, para la hipótesis de desposesión, correspondiendo la negatoria en caso de
lesión de los mismos derechos, que no alcanzara a llegar a la desposesión.
La acción confesoria estaba destinada a la protección de los demás derechos reales, distintos del
dominio y el condominio, tanto en caso de privación absoluta cuanto de lesión menor.
Vélez ha tenido en cuenta principalmente a Freitas y a Pothier, apartándose del Derecho Romano.
Según el Escobo de Freitas, tanto la acción reivindicatoria como la negatoria, se otorgan para
proteger a los derechos reales que se ejercen por la posesión: una en caso de despojo, la otra para
las hipótesis de turbación.

Definición legal:
Dice la 1ra parte del art. 2248: “La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia
del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el
desapoderamiento”.

Entonces, la acción reivindicatoria es aquella que defiende la existencia de un derecho real que se
ejerce por la posesión contra actos de desapoderamiento.
Así la definición del CCCN evita circunscribir la aplicación de la acción reivindicatoria sólo al
dominio y lo extiende, como estaba ampliamente reconocido, a todos los derechos reales que se
ejercen por la posesión y enmarca su ámbito de aplicación en los actos de terceros que impliquen
desapoderamiento.

Condiciones de procedencia:
 Ser titular de un derecho real que se ejerce por la posesión
 Contra hechos u actos que impliquen la pérdida total de la posesión.

A quienes se acuerda la acción:

Se acuerda la legitimación activa a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la
posesión y —en caso de comunidad— a cualquiera de los cotitulares sin requerir el concurso o la
conformidad de los demás.
Si la acción se dirige contra un comunero sólo podrá promoverse por la parte indivisa que le
corresponde y respecto de la cual ha sido despojado o turbado.
En cambio, si la acción ha de dirigirse contra un tercero podrá el cotitular de un derecho real optar
por tres vías: puede reclamar la totalidad de la cosa; puede reclamar una parte material de ella, o
puede limitarse a reclamar su parte indivisa.
Obviamente que recuperada la cosa el derecho del cotitular se circunscribirá nuevamente a su
parte indivisa por más que por su exclusivo accionar haya recuperado toda la cosa.

Contra quienes:
Establece como regla general que la acción deberá dirigirse siempre contra el poseedor o tenedor
del objeto, aunque éste lo tenga a nombre del propietario. Deja abierta así la posibilidad de una
amplia legitimación pasiva que da a la acción reivindicatoria la autonomía deseada.
En caso que la acción se promueva contra el tenedor a éste le caben dos opciones: o bien
denuncia el nombre del poseedor (en cuyo caso, y obviamente de ser verdaderos sus dichos, se
libera de las consecuencias de la acción) o no lo hace, en cuyo caso quedará sujeto a la sentencia
que se dicte en el proceso reivindicatorio, la cual, como acertadamente prescribe el CCCN, no hará
cosa juzgada contra el poseedor, pues no ha sido parte en el proceso y de lo contrario quedaría su
derecho de defensa seriamente lesionado.
Si la acción reivindicatoria ha de dirigirse contra el poseedor de un automotor hurtado o robado,
pero inscripto a nombre del poseedor—recordemos que si tal inscripción lo fue de buena fe, con
coincidencia total de los datos identificatorios y por más de 2 años, el poseedor podrá rechazar la
reivindicación (arts. 1985 y 2254)— y el reivindicante triunfa, cabe al poseedor una indemnización
proporcionada que es la devolución del precio pagado.
Cosas susceptibles de reivindicación:
Art. 2252. — «Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho». La cosa puede ser
reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho.
Puede ser reivindicada la cosa en su totalidad o limitar el reivindicante su acción a una parte
material de ella. También son reivindicables las universalidades de hecho.
Pueden reivindicarse:
 Las cosas particulares, sean muebles o inmuebles, y aun las que revistan esta calidad por
su carácter representativo.
 Títulos de crédito, que son cosas muebles por su carácter representativo.
 Las partes ideales de las cosas en condominio por cada uno de los condóminos contra los
demás.
 Si una cosa ha perecido en todo o en parte, se puede reivindicar sus restos o accesorios,
siempre que se determine de un modo cierto lo que se quiere reivindicar, y siempre
también, que el derecho que se ejercite a través de la reivindicación, continúe sobre
dichos restos o accesorios, de conformidad con las normas correspondientes.
 Universalidades de cosas, tales como un rebaño o una biblioteca.

Cosas no susceptibles de reivindicación:

Art. 2253. — «Objetos no reivindicables». No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas
indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras
al tiempo de hacerse efectiva la restitución.

No son reivindicables:
a) Los objetos inmateriales: la exclusión de "objetos inmateriales" del objeto de la acción
reivindicatoria deja sólo vigente a las cosas como objeto de reivindicación.
b) Cosas indeterminadas o fungibles: las "fungibles" son "...aquellas en que todo individuo de la
especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma
calidad y en igual cantidad" (art. 232).
c) Accesorios: sólo son reivindicables en su carácter de tales, es decir, cuando se reivindica la cosa
principal. Es una simple aplicación de las reglas de la accesoriedad.
d) Cosas futuras: desde siempre la doctrina sostuvo que el objeto de la reivindicación era una
"cosa actual y determinada", sin embargo, el último párrafo del artículo bajo comentario sugiere la
posibilidad de poder reivindicar una cosa futura que no existe al momento de la demanda, pero
llega a tener existencia real y actual al tiempo de la sentencia.

Objetos no reivindicables en materia de automotores. Art. 2254:

La imposibilidad de reivindicar un automotor no hurtado ni robado inscripto de buena fe estaba
previsto en el art. 2o del decr.-ley 6582/58 que no ha sido derogado por el CCCN. A su vez, el
Código Civil establecía la posibilidad de adquirir el dominio de un automotor robado o perdido por
la posesión continua y de buena fe durante 2 años, siempre que lo tuviere inscripto a su nombre
de buena fe en el registro respectivo (requisito éste agregado por el art. 4o del decr.-ley 6582/58
t.o.)
Incorpora el CCCN normas específicas en materia de automotores. Consecuente con la norma del
Decreto-Ley 6582/58 citada declara no reivindicables los automotores inscriptos de buena fe
siempre que no sean hurtados o robados.
Debe tenerse presente que para que exista buena fe es menester no sólo la inscripción registral a
nombre del adquirente, sino además la coincidencia total de los elementos identificatorios del
automotor.
Sin embargo, será reivindicable el automotor cuyo titular si bien cumple los requisitos
prenombrados ha accedido al dominio a título gratuito.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados cuando se hubiere operado la
adquisición por prescripción adquisitiva de los mismos, o sea, cuando se hubieren cumplido los
2 años de la inscripción y posesión continua de buena fe, siempre que se cumpla el requisito de
identidad previsto por el art. 1985 del CCCN.

Cuestión relativa a la posibilidad de reivindicación por parte del comprador, a quien no se le ha

hecho de tradición:
Es menester distinguir dos situaciones: 1) que la cosa esté en manos del vendedor y 2) que la cosa
esté en manos de un tercero.
En el primer supuesto, el comprador puede intentar la acción personal que nace del contrato de
compraventa, o también puede utilizar una acción regulada por algunos Códigos de
Procedimiento: el interdicto de adquirir.
Según la ley 17.454, para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:
a. Que se presente título suficiente para adquirir la posesión con arreglo a derecho;
b. Que nadie tenga título de dueño o de usufructuario. Si otro también tuviere título o
poseyere el bien, la cuestión deberá sustanciarse en juicio ordinario.
Según el procedimiento, el juez examinará el título, requerirá informes sobre las condiciones de
dominio y gravámenes del bien y si lo hallare suficiente, otorgará la posesión, sin perjuicio de
mejor derecho y dispondrá la inscripción del título si correspondiere.
En la segunda hipótesis (cosa en manos de un tercero): se han elaborado diferentes posiciones:
a. Según la primera tesis: el adquiriente de un inmueble carece de derecho de intentar la
acción reivindicatoria contra un tercero, antes de que se le haya hecho tradición de la
cosa, porque dicha acción “nace del dominio que cada uno tiene sobre cosas particulares”
y “antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”.
(Salvat)
b. Según otra tesis: si bien el comprador no puede reivindicar antes de la tradición, porque
no tiene el dominio, podría hacerlo en nombre del vendedor pero en su interés propio o
bien subrogándose en los derechos de éste. (Lafaille)
c. Otros sostienen, que el comprador podría reivindicar, cuando el demandado no presente
título, a menos que éste pruebe que no sólo al reivindicante (comprador), sino tampoco a
sus antecesores, les fue hecha la tradición de la cosa, y en defecto de tal prueba, su acción
declarará procedente.

Reivindicación de cosas inmuebles. Diversos casos:

Prueba en la reivindicación de los inmuebles. El artículo 2256 del Código Civil y Comercial.
Efectos de la sentencia:
Art. 2256. — «Prueba en la reivindicación de inmuebles». Respecto de la prueba en la
reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume
propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

Si bien el CCCN titula este artículo y los dos siguientes como "Prueba en la reivindicación de…” en
realidad no tratan específicamente el tema de la prueba sino que refieren a la procedencia o no de
la acción en diversos supuestos.
La base común de interpretación de los distintos incisos encuentra su faro en el momento en que
se consolida el derecho real en cabeza de actor o demandado, y esto por la concurrencia del título
y el modo siempre que se dé dentro del marco de la buena fe.
Así, el inc. a), que norma la prueba cuando los derechos de ambos contendientes emanan de una
misma persona, prefiere a aquel que fue puesto en posesión (título y modo) aunque su título fuere
posterior, salvo mala fe.
Los incs. b) y c) reglan el caso en que los derechos provengan de distintos antecesores y en estos
casos siempre prevalecerá aquel que tenga el derecho real con título y modo, por eso si el título
del reivindicante es posterior a la posesión es insuficiente (ya que su antecesor nunca pudo
hacerle tradición ni por lo tanto perfeccionar el derecho real), pero si fuere anterior la ley presume
—presunción iuris tantum— la completividad del derecho real y, por lo tanto, la procedencia de la
reivindicación.
Por último, el inc. d) nos marca el caso en que, proviniendo los derechos de distintos antecesores
no se pueda establecer cuál de ellos era el propietario, caso en el cual la ley prefiere al poseedor
actual.

Reivindicación de casos muebles. Análisis de los distintos supuestos. El artículo 2257 del Código
Civil u Comercial:
Art. 2257.— «Prueba en la reivindicación de muebles registrables». Respecto de la prueba en la
reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del
demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de
la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el
registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la
rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de
inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral
emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos
identificatorios regístrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral
derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho
controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.

El artículo bajo comentario norma las reglas de procedencia de la reivindicación de cosas muebles
registrables que hubieren sido robadas o hurtadas, pero parecería limitarse solamente al caso de
inscripción registral de mala fe, cuando también son reivindicables las cosas muebles registrables
inscriptas de buena fe dentro del término de dos años de la última inscripción (art. 2254 y concs.).
En 5 incisos norman los diferentes casos que pueden darse frente a la reivindicación de cosas
muebles registrables de los que podemos extraer las siguientes reglas generales:
a) La falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace presumir la mala fe.
b) El derecho real se prueba por la inscripción registral que viene a sustituir—en un registro
constitutivo— al título y modo como elementos configurantes de ese derecho.
c) Ante la disyuntiva planteada por dos inscripciones regístrales de una misma cosa la ley inclina
sus preferencias por aquella en la que coincidan todos los elementos identificatorios.

Art. 2258. — «Prueba en la reivindicación de muebles no registrables». En la reivindicación de

cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que
primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive
del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una
adquisición originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el
objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.

Nuevamente aquí bajo el título de "Prueba en la reivindicación de muebles no registrables" regla

el CCCN la procedencia de la acción reivindicatoria en esta categoría de cosas.
Distingue la ley el caso en que ambos litigantes deriven sus derechos de un antecesor común, en el
cual prevalecerá el primero que adquirió el derecho real (que no será otro que aquel a quien se le
hizo tradición) de aquel en que los derechos del reivindicante y del reivindicado derivaren de
distintos antecesores en el cual se preferirá al más antiguo, salvo, claro está, que alguno de dichos
antecesores hubiere adquirido su derecho de modo originario (arts. 1947,1948,1949, etc.), puesto
que en tal caso el "derecho" del antecesor más antiguo era ya inexistente al momento de la
supuesta transmisión dominial.
Por último y concordantemente con la norma del art. 1895, la acción reivindicatoria procede
siempre contra terceros adquirentes, aunque sean de buena fe, si adquirieron la cosa a título
gratuito.

La situación de los automotores:

Incorpora el CCCN normas específicas en materia de automotores. Consecuente con la norma del
Decreto-Ley 6582/58 citada declara no reivindicables los automotores inscriptos de buena fe
siempre que no sean hurtados o robados.
Debe tenerse presente que para que exista buena fe es menester no sólo la inscripción registral a
nombre del adquirente, sino además la coincidencia total de los elementos identificatorios del
automotor.
Sin embargo, será reivindicable el automotor cuyo titular si bien cumple los requisitos
prenombrados ha accedido al dominio a título gratuito.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados cuando se hubiere operado la
adquisición por prescripción adquisitiva de los mismos, o sea, cuando se hubieren cumplido los
2 años de la inscripción y posesión continua de buena fe, siempre que se cumpla el requisito de
identidad previsto por el art. 1985 del CCCN.
Acción confesoria. Definición legal:
Dice el 3° párrafo del art. 2248: “La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del
derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión”.

El artículo 2264 del Código Civil y Comercial:

Art. 2264. — «Legitimación pasiva». La acción confesoria compete contra cualquiera que impide
los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.

El art. regla que la acción confesoria (a la que había definido en el art. 2248) compete contra
cualquiera que impide el ejercicio de los derechos inherentes a la posesión de otro.
De la referencia final se infiere que el caso típico lo constituyen las servidumbres activas, pero la
acción resulta habilitada en la defensa de la plenitud de todo derecho real.

Ámbito de su aplicación:
La acción confesoria se da para la defensa de las servidumbres, teniendo en cuenta el sentido
amplio del término, comprensivo del usufructo, del uso y la habitación.

Defensa de la plenitud del derecho real. Caracteres:

Se trata de una acción declarativa que va unida habitualmente a la restitución, o constitución
efectiva, de la servidumbre.

A quienes se acuerda y contra quienes:

Se acuerda la acción al titular del inmueble dominante, y a los titulares verdaderos o putativos de
servidumbres personales activas cuando fuesen impedidos de ejercerlas. También puede utilizar la
acción confesoria el que, no siendo titular de la pretendida servidumbre, tiene interés en que ésta
sea reconocida o no sea perjudicada.
Compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro,
especialmente sus servidumbres activas, pero la acción resulta habilitada en la defensa de la
plenitud de todo derecho real.

Prueba. Efectos:
1. Cuando se trate de alguien a quien se le impida ejercer los derechos inherentes a su
posesión: al actor le bastará con acreditar su derecho de poseer.
2. Cuando se trate de alguien a quien se le impida ejercer los derechos de la servidumbre: el
demandante deberá aportar el título de adquisición de ésta.
3. Cuando se trate de un acreedor hipotecario: el actor deberá acompañar el instrumento
público respectivo.

Acción negatoria. Definición legal:

Dice el 2° párrafo del art. 2248: “La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del
derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación,
especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión”.

El artículo 2262 del Código Civil y Comercial. Su ámbito de aplicabilidad. La defensa de la libertad
del Derecho Real:
Art. 2262. — «Legitimación pasiva». La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el
derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna
servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el
ejercicio de un derecho real.

A quienes se acuerda y contra quienes:

Según el C.C la legitimación activa correspondía a poseedores de inmuebles y acreedores
hipotecarios; mientas que la legitimación pasiva estaba destinada a quien se arrogue sobre un
inmueble una servidumbre indebida o pretenda una extensión excesiva de un derecho real.
En base al CCCN la acción negatoria procede, en dos casos:
a) Cuando cualquier persona impide el ejercicio pleno de un derecho real arrogándose sobre él
una servidumbre activa (aunque fuere el dueño del inmueble, aclara la ley).
b) Cuando resulte necesario reducir el ejercicio de un derecho real a sus verdaderos límites pa-ra
impedir que obstaculice o dificulte el pleno ejercicio del derecho real del accionante.

Prueba. Efectos:
Art. 2263. — «Prueba». Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de
hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere
imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.

El Código refiere a la prueba en el caso de servidumbres y también cuando resulta viable la acción
negatoria para ajustar a sus verdaderos límites el ejercicio de un derecho real.
Al igual que en el Código Civil, al demandante le alcanza con probar su derecho a poseer o su
hipoteca. No está constreñido a acreditar la inexistencia de servidumbres ni la limitación de su
derecho por parte del otro derecho real cuestionado en sus límites. Ello es perfectamente lógico y
coherente, ya que el dominio se presume perfecto y exclusivo.

La acción de deslinde. Concepto:

Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea
divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa
investigación fundada en títulos y antecedentes y demarcar el límite en el terreno.

Sus diferencias en la acción de reivindicación.

La acción reivindicatoria es aquella destinada a defender la existencia de un derecho real que se
ejerce por la posesión y procede ante el desapoderamiento. En cambio, la acción de deslinde está
destinada a fijar los límites entre dos inmuebles cuando este resulta incierto.
Es decir, en la reivindicatoria hay certeza del derecho pero no se puede ejercer ya que se
encuentra en desposeído de la cosa sobre la cual recae, en la acción de deslinde, estamos en
posesión de la cosa, pero incertidumbre acerca de su demarcación.
En la acción de deslinde cada una de las partes es a la vez actor y demandado, debiendo ambos
probar su derecho; en la acción reivindicatoria, la carga de la prueba sólo pesa sobre el actor
(reivindicante).
En la acción de deslinde el juez puede señalar, según su criterio, la línea divisoria; en la acción
reivindicatoria, el juez carece de ésta facultad, porque rigen los principios generales de la carga de
la prueba, de modo que el reivindicante debe probar su derecho.
El artículo 2266 del Código Civil y Comercial:
Art. 2266. — «Finalidad de la acción de deslinde». Cuando existe estado de incertidumbre acerca
del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de
deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y
demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.

Esta materia era regulada por el Código Civil como el último Capítulo del Título VIII del Libro III
denominándolo como "Condominio por confusión de límites"
Define en este artículo la cuarta y última de las acciones reales: la acción de deslinde.
Acertadamente, y conforme la unánime doctrina, la ubica en este Capítulo eliminando toda
referencia a la existencia de un condominio que, en verdad, nunca existió. El ámbito de aplicación
está perfectamente determinado: la existencia de un estado de incertidumbre acerca del lugar
exacto por donde debe pasar la línea divisoria de 2 inmueble contiguos. También lo está la
finalidad de la acción: fijar de manera cierta dicho límite y demarcarlo físicamente en el terreno.
Al igual que el Código Civil, cuando no existe "incertidumbre" sino "cuestionamiento" de los
límites la acción para resolver el conflicto es la reivindicatoria y no la de deslinde.

Carga de la prueba y facultades del juez.

Art. 2268. — «Prueba y sentencia». Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a
efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los
diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible
determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe
distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

El CCCN, impone que cada parte debe aportar al juicio todos los títulos y antecedentes que
prueben la existencia y extensión de sus respectivos derechos, pero admite todo tipo de pruebas
las que, incluso, podrán ser instadas de oficio por el juez, ya que su obligación es dictar una
sentencia que establezca una línea separativa cierta y definitiva.
Para el caso que de la prueba recolectada en juicio no sea suficiente para establecer
fehacientemente la existencia del límite buscado (aquí el CCCN repite la vieja fórmula, “ni por los
vestigios de límites antiguos, ni por los títulos ni por la posesión") el juez distribuirá la zona
confusa entre los linderos, por resolución fundada.

Predios a los cuales se aplica.

La acción se aplica a todo inmueble rural, urbano o suburbano, en tanto no estén separados entre
sí por edificios, muros, cercas u obras permanentes, es decir, deben ser colindantes.

Titulares de la acción:
Art. 2267. — «Legitimación activa y pasiva». El titular de un derecho real sobre un inmueble no
separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los
colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro
modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos
reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los
bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
El ámbito de aplicación de la acción constituye todo inmueble rural, urbano o suburbano, es decir
a cualquier tipo de inmuebles, en tanto no estén separados entre sí por edificios, muros, cercas u
obras permanentes.
La acción procede en principio contra todo aquel que tuviere sobre el inmueble vecino un derecho
de propiedad pudiendo el actor, sin embargo, hacer citar a todo quien tuviere otro derecho real
sobre la cosa distinto al dominio.
Si se trata de bienes del dominio privado del Estado la acción de deslinde es procedente, pero no
si los bienes en cuestión pertenecen al dominio público, en cuyo caso se remite a la vía
administrativa.

Ejecución del deslinde. Formas. El acuerdo de partes. El deslinde judicial. Procedimiento.

Efectos:
Mensura y deslinde:
La mensura es la operación hecha por un agrimensor, que tiene por objeto medir un terreno y
verificar si dichas medidas coinciden con las expresadas en el título de propiedad; y en caso de no
coincidir, determinar en qué propiedad lindera está la parte faltante.
El deslinde es el acto por el cual se establece –mediante una mensura previa- la línea divisoria
entre dos propiedades contiguas cuyos límites están confundidos. El deslinde implica la
realización de mensura.
El amojonamiento es el hecho de colocar señales en la línea de división de las propiedades, luego
de efectuado el deslinde.
Puede haber mensura sin deslinde, pero no puede haber deslinde sin mensura. El amojonamiento
es consecuencia del deslinde.

El proceso de mensura es voluntario, ya que tramita con la sola intervención del que tramita la
mensura; los propietarios colindantes sólo tienen la obligación de mostrar sus títulos.
El proceso de deslinde es contencioso, porque entre los dueños de los terrenos cuyos límites están
confundidos, existe un condominio legal; en consecuencia, cada uno de ellos tiene en el proceso
el carácter de actor y de demandado, y la sentencia que se dicte tiene efectos de cosa juzgada
material.
El juez competente en el proceso de mensura y en el de deslinde, es el del lugar donde está
situado el inmueble.

Juicio de mensura:
Procederá la mensura judicial (art. 658 del CPCCN)
1) Cuando estando el terreno deslindado, se pretendiera comprobar su superficie.
2) Cuando los límites estuvieren confundidos con los del terreno colindante.

Requisitos y trámite:
El que pide la mensura deberá indicar sus datos personales, constituir domicilio, acompañar el
título de propiedad, indicar colindantes y designar un agrimensor (art. 660 del CPCCN).
Presentado el pedido, el juez deberá: ordenar la mensura por el perito designado; la publicación
de edictos por 3 días, citando a quienes tuvieren interés en la mensura, hacer saber el pedido a
la oficina topográfica (art. 661 del CPCCN)
Aceptado el cargo, el perito agrimensor debe realizar una serie de actos preliminares a la mensura
(art 662): citar por circular a los propietarios de los terrenos colindantes; cursar aviso al
peticionario; solicitar instrucciones a la oficina topográfica y cumplir con los requisitos
administrativos correspondientes.
Cumplidos los requisitos de los artículos 660 a 662 (edictos, citaciones, pedido de instrucciones,
etc.), el agrimensor hará la mensura en el lugar, día y hora señalados, en presencia de los
interesados o su representantes.
Intervención de los colindantes: los colindantes podrán concurrir al acto de la mensura
acompañados por sus peritos a elección y formular las reclamaciones a que se creyesen con
derecho, exhibiendo los títulos de propiedad en que las funden. El agrimensor pondrá en ellos
constancia marginal que suscribirá.
Terminada la mensura el perito deberá: labrar el acta (en la que expresará los detalles de la
operación, el nombre de los linderos que la han presenciado y las disconformidades manifestadas)
y presentar al juzgado la circular de citación y, a la oficina topográfica, un informe acerca del modo
en que ha cumplido su cometido y, por duplicado, el acta y el plano de la mensura.
La oficina topográfica enviará al juez un informe acerca del valor técnico de la operación
efectuada, el plano de mensura y uno de los duplicados del acta (art. 670 del CPCCN).
Si la oficina topográfica no observó la mensura realizada y no la oposición de linderos, el juez la
aprobara y mandará expedir los testimonios que los interesados le soliciten (art. 671 del CPCCN).

Juicio de deslinde:
Para que haya juicio de deslinde, es presupuesto que existan terrenos contiguos cuyos límites
estén confundidos.
Es necesario que ninguno de los propietarios sepa con exactitud por dónde pasa la línea divisoria.
De no ser así, si existiese una controversia sobre la línea divisoria, y en consecuencia ambos
colindantes se atribuyesen derechos sobre una zona litigiosa, no procederá la acción de deslinde,
sino la acción reivindicatoria.

Clases de deslinde:
a) Deslinde extrajudicial (deslinde por convenio): el que hagan los colindantes por acuerdo entre
ellos; debe hacerse por escritura pública (art. 2753 CPCCN)
En concordancia, el Código Procesal, en su art. 673 dice: "La escritura pública en que las partes
hubiesen efectuado el deslinde deberá presentarse al juez, con todos sus antecedentes. Previa
intervención de la oficina topográfica se aprobará el deslinde, si correspondiere".

b) Deslinde judicial: está previsto en el art. 674 del CPCCN: "La acción de deslinde tramitará por las
normas establecidas para el juicio sumario. Si el o los demandados no se opusieren a que se
efectué el deslinde, el juez designará de oficio perito agrimensor para que se realice la mensura.
Se aplicarán, en lo pertinente, las normas establecidas en el capítulo primero de este título, con
intervención de la oficina topográfica. Presentada la mensura, se dará traslado a las partes por 10
días, y si expresaren su conformidad, el juez aprobará, estableciendo el deslinde. Si mediare
oposición a la mensura, el juez, previo traslado y producción de prueba por los plazos que fijare,
dictará sentencia".