ANÁLISIS DE LA LEY N° 30933 – LEY DEL DESALOJO NOTARIAL

ALUMNA: Alejandra Ysabel Ventura Cutipa.

FECHA: 05/07/2019

ANÁLISIS DE LA LEY N° 30933 – LEY DEL DESALOJO NOTARIAL

ANTECENDENTES

Para nadie es un secreto que los procesos judiciales en nuestro país son lentos debido a
una serie de factores como la excesiva carga procesal, la falta de recursos y de talento
humano y la desidia del Poder Judicial.

Asimismo, la informalidad de los propios ciudadanos, que celebran contratos de

arrendamiento verbalmente, o con quien no está facultado legalmente para arrendar
-un copropietario arrienda la integridad del inmueble sin autorización de los demás
copropietarios-, simulan contratos de cesión a título gratuito o simulan una merced
conductiva menor a la real para evadir o eludir impuestos.

Todos estos factores generan que un proceso de desalojo en el Perú demore más de
cuatro años, afectando los derechos de los propietarios la economía del país y
beneficiando a los arrendatarios incumplidores.

Ante tal problemática mediante Ley 30201 28.ABR.2014, se modificó el artículo 594 del
Código Procesal Civil, se estableció que arrendador y arrendatario podían pactar la
cláusula de allanamiento a futuro para la restitución del bien por dos causales:
primero, conclusión del plazo del contrato, y segundo, resolución por falta de pago. En
estos casos el arrendador presenta su demanda ante el juez, quien notifica al
arrendatario para que en el plazo de seis días acredite: i) la vigencia del plazo del
contrato, o ii) el pago de la merced conductiva, vencido el plazo si el arrendatario no
acredita ninguno de los dos supuestos el juez debía ordenar el lanzamiento en 15 días
hábiles.

El 23.NOV.2018 el Ejecutivo presentó ante el Congreso el proyecto de ley 3663/2018-

PE, que fue aprobado por el Pleno del Congreso de la República de fecha 10.MAR.2019
publicado el 24.ABR.2019, mediante la Ley 30933, “Ley que regula el procedimiento
especial de desalojo con intervención notarial”.

ANALISÍS DE LA NORMATIVA

1. ¿DESALOJO ESPECIAL SOLO CONTRA ARRENDATARIOS O CONTRA

POSEEDORES INMEDIATOS EN GENERAL?

El artículo 2 de la Ley señala que podrán recurrir al Desalojo Notarial “el

propietario, arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho
a la restitución de un bien inmueble”

Con esta redacción se da la impresión que el Desalojo Notarial podría solicitarlo el

propietario contra su arrendatario, usufructuario y, en general, contra cualquier
persona a favor de quien haya otorgado un derecho de uso, habitación, superficie (e
incluso contra el comodatario) y que se niegue a la restitución del bien.

Sin embargo, inmediatamente el mismo artículo 2 indica que el Desalojo Notarial

procede “contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento
 establecido en la Ley”, y omite hacer referencia a otros poseedores inmediatos
(usufructuario, comodatario, superficiario o los titulares de un derecho de uso o
habitación).

Entonces, cabe la duda de decir: ¿El Desalojo Notarial es solo contra arrendatarios o
contra cualquier poseedor inmediato? Lamentablemente, la Ley habría optado por
la primera opción, en tanto a lo largo de todo su desarrollo hace referencia exclusiva
al arrendatario y al contrato de arrendamiento.

Siendo así, la primera parte del artículo 2 es errónea, en tanto genera la impresión
que el Desalojo Notarial podría solicitarlo cualquier poseedor mediato, cuando la
realidad no es esa. La norma (para ser coherente consigo misma) debió limitarse a
establecer que el Desalo Notarial lo solicita el arrendador contra el arrendatario.

Sin perjuicio de ello, considero que esto es un error manifiesto. ¿Por qué razón han
quedado excluidos del Desalojo Notarial otro tipo de contratos de mediación
posesoria que presentan una estructura muy similar a los arrendamientos y para los
cuales aplican las mismas causales de finalización, como lo es el vencimiento del
plazo o la resolución por el no pago de la renta?

El legislador ha tenido una mirada estrecha y ha restringido injustificadamente una

herramienta que podría resultar útil para todos los poseedores mediatos
(arrendadores, usufructuantes, comodantes y, en general, propietarios que otorgan
derechos reales menores, como superficie, uso, habitación, etc.). Y esta restricción es
más incoherente aun si se tiene en cuenta que muchas veces, en la práctica, las
personas suscriben –por ejemplo– contratos de usufructo en vez de arrendamientos
solo para superar el plazo máximo legal que el Código Civil (CC) ha establecido
para estos últimos (10 años). ¿A razón de qué un arrendatario cuyo contrato ha
vencido de manera fehaciente podría valerse del Desalojo Notarial y no así un
usufructuario que se encuentre exactamente en la misma situación?

2. ¿PROCEDE EL DESALOJO NOTARIAL POR VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL

ARRENDAMIENTO O POR FENECIMIENTO DEL MISMO (POSESIÓN
PRECARIA) LUEGO DE HABERSE SOLICITADO NOTARIALMENTE LA
DEVOLUCIÓN DEL BIEN?

El inciso a) el artículo 7 de la Ley señala como una de las causales del Desalojo
Notarial el “vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento”.

Aplicando esta norma, entonces, si un contrato de arrendamiento tiene plazo de

vigencia hasta el 25 de junio, el arrendador podría solicitar el Desalojo Notarial al
día siguiente del vencimiento. Nuevamente la Ley contiene una redacción que lleva
a confusión al justiciable.

En efecto, el inciso 2 del artículo 6 de la Ley señala que la solicitud de Desalojo

Notarial que formula el arrendador debe contener “copia legalizada de la carta
notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo, mediante la cual
se requiere la restitución del inmueble por el vencimiento del plazo”.

Esto quiere decir que la causal de Desalojo Notarial no será el vencimiento del plazo
del arrendamiento (que presupone que el contrato se mantiene vigente aunque
sometido a un plazo indeterminado) sino más bien el fenecimiento (resolución) del
contrato como consecuencia del envío de la referida carta.
 La mala redacción de la Ley podría llevar a las personas a creer que basta con el
vencimiento del plazo del arrendamiento para poder solicitar el Desalojo Notarial,
cuando lo cierto es que primero deberán requerir notarialmente al inquilino la
devolución del bien (y así convertirlos en precario) para luego de ello (recién)
formular dicha solicitud.

3. ¿PROCEDE EL DESALOJO NOTARIAL POR INCUMPLIMIENTO DEL PAGO

DE LA RENTA O POR RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR
INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE LA RENTA?

La segunda causal de desalojo que regula el artículo 7 (inciso b) de la Ley es el

“Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo con lo establecido en el
contrato de arrendamiento”.

Con esta redacción diera la impresión que si el arrendatario no ha cumplido con el

pago de la renta, el arrendador podrá, inmediatamente, presentar su solicitud de
Desalojo Notarial.

Sin embargo, el mismo artículo 7 señala que “si no se ha establecido plazo alguno
[para el pago de la renta], se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 CC”.

El problema con esto es que el referido inciso 1 del artículo 1697 CC no hace
referencia al “incumplimiento del pago de la renta”, sino más bien a la “resolución
del contrato de arrendamiento por incumplimiento del pago de la renta”, que es
cosa bien distinta.

Entonces, el error con el inciso b) del artículo 7 de la Ley es que comienza hablando
del Desalojo Notarial por la causal de “incumplimiento de pago de la renta” y nos
termina remitiendo a una norma que lo que regula es la “resolución del
arrendamiento por incumplimiento del pago de la renta”.

En dicho sentido, queda preguntarnos ¿Basta con que el arrendador constate que
hay un retraso en el pago del arriendo para poder plantear su solicitud de Desalojo
Notarial o, necesariamente, deberá resolver primero el arrendamiento para recién
allí formular dicha solicitud?

La respuesta nos la da el inciso 2 del artículo 6 de la Ley, según el cual la solicitud

de Desalojo Notarial que formula el arrendador debe contener “copia legalizada de
la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo,
mediante la cual se requiere la restitución del inmueble por la resolución del
contrato por falta de pago”.

En conclusión, pese al error cometido por el legislador, deberá entenderse que la

causal que habilita el Desalojo Notarial no es el simple “incumplimiento del pago de
la renta”, sino la resolución del contrato de arrendamiento como consecuencia de
dicho incumplimiento.