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Ministério da Educação

Direito Imobiliário III: Direitos Reais


Eduardo Cabral
Fernando Nunes
Josué Batista Antunes
Sumerly Bento Camargo Júnior
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
EDUARDO CABRAL
FERNANDO NUNES
JOSUÉ BATISTA ANTUNES
SUMERLY BENTO CAMARGO JÚNIOR

DIREITO IMOBILIÁRIO III: DIREITOS REAIS

1ª edição

Montes Claros
Instituto Federal do Norte de Minas Gerais
2014

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DIREITO IMOBILIÁRIO III: DIREITOS REAIS

Eduardo Cabral
Fernando Nunes
Josué Batista Antunes
Sumerly Bento Camargo Júnior

Montes Claros-MG
2014

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Presidência da República Federativa do Brasil
Ministério da Educação
Secretaria de Educação Profissional e Tecnológica

Instituto Federal do Norte de Minas Gerais

Reitor Revisão Editorial Equipe Técnica


Prof. José Ricardo Martins da Silva Antônio Carlos Soares Martins Alexandre Henrique Alves Silva
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Alessandro Fonseca Câmara

Catalogação na fonte elaborada pela


Biblioteca Saul Martins do IFNMG, Campus - Januária
D598 DIREITO IMOBILIÁRIO III: direitos reais / CABRAL, Eduardo...
[et al.]. – Montes Claros, MG: IFNMG / Rede e-Tec Brasil, 2014.

147 p.: il.

Inclui referências.

1. Direito imobiliário. 2. Direitos reais. 3. Educação à


Distância. I. NUNES, Fernando. II. ANTUNES, Josué Batista.
III. CAMARGO JÚNIOR, Sumerly Bento. IV. Título.

CDD: 347.235

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ÍCONES INTERATIVOS

Utilizado para sugerir leituras, bibliografias,


sites e textos para aprofundar os temas discuti-
dos; explicar conceitos e informações.

Utilizado para auxiliar nos estudos; voltar em


unidades ou cadernos já estudados; indicar si-
tes interessantes para pesquisa; realizar expe-
riências.

Utilizado para defininir uma palavra ou expres-


são do texto.

Utilizado para indicar atividades que auxiliam


a compreensão e a avaliação da aprendizagem
dos conteúdos discutidos na unidade ou seções
do caderno; informar o que deve ser feito com
o resultado da atividade, como: enviar ao tutor,
postar no fórum de discussão, etc..

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SUMÁRIO

Palavra do professor-autor 9

Aula 1 – Previsão legal e conceito de direito das coisas 11


1.1 Previsão legal 11
1.2 Direitos reais ou direito das coisas? 12

Aula 2 – Direitos reais e direitos pessoais 15


2.1 Principais diferenças entre direitos reais e direitos pessoais 15

Aula 3 – Da posse (parte 1): Conceito e teorias justificadoras 20


3.1 Conceito de posse 20
3.2 Teorias justificadoras da posse 21

Aula 4 – Da posse (parte 02): Objeto e diferença entre posse e detenção 29


4.1 Objeto da posse 29
4.2 Diferença entre posse e detenção 29

Aula 5 – Da posse (parte 03): Classificação 34


5.1 Posse Direta e Indireta 34
5.2 Posse justa e injusta 36
5.3 Posse de boa-fé e má-fé 36
5.4 Posse nova e velha 36
5.5 Composse 37

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Aula 6 – Da posse (parte 4): Dos efeitos da posse 39
6.1 Efeitos em relação aos frutos 39
6.2 Efeitos em relação à perda ou deterioração da coisa 40
6.3 Efeito da posse prolongada: Usucapião 40
6.4 Proteção possessória: As ações possessórias 41
6.5 Legítima defesa da posse e desforço imediato 42

Aula 7 – Da posse (parte 5): Formas de aquisição, transmissão e perda 47


7.1 Aquisição da posse 47
7.2 Transmissão da posse 49
7.3 Perda da posse 51

Aula 8 – Dos direitos reais: Disposições gerais 54


8.1 Conceito de direitos reais 54
8.2 Princípios do direito real 54
8.3 Espécies de direitos reais 55
8.4 Regras gerais 55

Aula 9 - Da propriedade (parte 1): Conceito, atributos


e formas de aquisição da propriedade imóvel 58
9.1 Conceito e atributos do proprietário 58
9.2 Extensão da propriedade e vedação ao abuso de direito 59
9.3 Formas de aquisição da propriedade imóvel 60

Aula 10 - Da propriedade (parte 2): Formas de aquisição da propriedade imóvel


(continuação) 63
10.1 Aquisição por registro imobiliário 63
10.2 Aquisição por sucessão hereditária 64
10.3 Aquisição por acessão 66

Aula 11 - Da propriedade (parte 3): Formas de aquisição da propriedade imóvel


(continuação) 72
11.1 Aquisição por acessão 72
11.2 Aquisição por usucapião 77

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Aula 12 - Da propriedade (parte 4): Formas de aquisição da propriedade móvel 82
12.1 Introdução 82
12.2 Aquisição por ocupação ou achado de tesouro 82
12.3 Aquisição por usucapião 83
12.4 Aquisição por especificação 84
12.5 Confusão, comissão e adjunção 84
12.6 Tradição 85
12.7 Aquisição por sucessão hereditária 85
12.8 Perda da propriedade imóvel e móvel 85

Aula 13 - Da propriedade (parte 5): Direitos de vizinhança 88


13.1 Conceito 88
13.2 Uso anormal da propriedade 88
13.3 Direito de passagem forçada 90
13.4 Direito de construir 91

Aula 14 - Condomínio 96
14.1 Conceito 96
14.2 Classificação 96
14.3 Direitos dos condomínios (condomínio voluntário) 97
14.4 Deveres dos condomínios (condomínio voluntário) 99
14.5 Extinção do condomínio (condomínio voluntário) 99
14.6 Condomínio edilício 100

Aula 15 – Condomínio (parte 2) e direito real de superfície (parte 1) 103


15.1 Instituição do condomínio edilício 103
15.2 Estrutura do condomínio edilício 104
15.3 Obrigações dos condôminos 104
15.4 Direitos dos condôminos 105
15.5 Administração do condomínio 105
15.6 Direito real de superfície 109

Aula 16 – Direito real superfície (parte 2) e servidão 112


16.1 Direitos do fundieiro e do superficiário 112
16.2 Extinção 113
16.3 Direito real de servidão 113

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Aula 17 – Direito real de usufruto 117
17.1 Conceito, partes e objeto 117
17.2 Características 118
17.3 Formas de instituição 119
17.4 Direitos e deveres do usufrutuário 119
17.5 Extinção 120

Aula 18 – Direito real de habitação e do bem de família 122


18.1 Direito de habitação 122
18.2 Bem de família 123

Aula 19 – Direito do promitente comprador 127


19.1 Direito do promitente comprador 127

Aula 20 – Direitos reais de garantia: Penhor, hipoteca e anticrese 132


20.1 Introdução 132
20.2 Constituição e efeitos 133
20.3 Penhor 134
20.4 Hipoteca 136
20.5 Anticrese 137

Referências Básicas 139

Currículo dos professores-autores 144

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PALAVRA DO PROFESSOR-AUTOR

Caro cursista,

Seguindo rigorosamente o plano pedagógico do curso, nessa obra, temos o


escopo de demonstrar as principais regras do tema Direito das Coisas, matéria
afeita à disciplina de Direito Civil, que busca tutelar as relações jurídicas que
se estabelecem entre uma pessoa e uma coisa.

Como se trata de um tema extremamente extenso buscou-se abordar os as-


suntos de maneira geral, sem adentrar em particularidades e discussões muito
profundas. Nessa toada, foram analisados os principais caracteres da posse e
dos direitos reais previstos no Código Civil de 2002.

Além disso, esforços foram envidados no sentido de tentar manter a tão al-
mejada didática, levando-se em consideração o público leitor, acadêmicos do
curso técnico em transações imobiliárias.

Por fim, não há dúvidas de que os conhecimentos que serão partilhados nesta
disciplina servirão substancialmente para a consolidação de um perfil profis-
sional cada vez mais completo.

Bons estudos!

Os autores

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Aula 1 – Previsão legal e conceito de direito das coisas

Nesta primeira aula, vamos contextualizar o tema central que será abordado
neste material didático, conceituando direitos reais e identificando sua previ-
são legal no Código Civil.

1.1 Previsão legal

O Código Civil (CC) brasileiro de 2002 é composto por uma parte geral e
outra especial. A última parte possui as seguintes subdivisões:

- Livro I: Do Direito das Obrigações

- Livro II: Do Direito da Empresa

- Livro III: Do Direito das Coisas

- Livro IV: Do Direito de Família

- Livro V: Do Direito das Sucessões

Estudaremos, ao longo deste curso, o livro III da parte especial do Código


Civil, de agora em diante CC, este trata do Direito das Coisas em seus artigos
1.196 a 1.510.

Por oportuno, o Livro III (Direito das Coisas), possui a seguinte estrutura:

- Título I: Da posse

- Título II: Dos direitos reais

- Título III: Da propriedade

- Título IV: Da superfície

- Título V: Das servidões

e-Tec Brasil

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- Título VI: Do usufruto

- Título VII: Do uso

- Título VIII: Da habitação

- Título IX: Do direito do promitente comprador

- Título X: Do Penhor, da Hipoteca e da Anticrese

Em linhas gerais, o nosso objeto de estudo será analisar o conceito e as prin-


cipais características de cada um dos títulos acima enumerados.

1.2 Direitos reais ou direito das coisas?

Antes de conceituar o tema, torna-se necessário analisar a seguinte questão


terminológica: há diferença entre direitos reais e direitos das coisas? Ou será
que as nomenclaturas possuem o mesmo sentido?

Ao fazer uma revisão de literatura das principais obras que tratam do assunto,
é possível observar que não há um consenso entre os doutrinadores. Muito
pelo contrário, uns optam pela expressão direitos reais, outros por direito das
coisas e, ainda, há aqueles que as tratam com o mesmo sentido.

De acordo com Tartuce, direito das coisas é:


[...] o ramo do direito civil que tem como conteúdo relações ju-
rídicas estabelecidas entre pessoas e coisas determinadas ou de-
termináveis. [...] No âmbito do direito das coisas há uma relação
de domínio exercida pela pessoa (sujeito ativo) sobre a coisa.
Não há sujeito passivo determinado, sendo esse toda a coletivi-
dade. (TARTUCE, 2013, p. 806)

Por outro lado, o mesmo autor nos ensina que o termo direitos reais deve
ser conceituado como “o conjunto de categorias jurídicas relacionadas à pro-
priedade, descritas inicialmente no art. 1.225 do CC. Os Direitos reais for-
mam o conteúdo principal do Direito das Coisas, mas não exclusivamente, eis
que existem institutos que compõem a matéria e que não são Direitos reais”
(TARTUCE, 2013, p. 806).

Portanto, para o renomado jurista, as expressões não são sinônimas, de modo


que o mais correto seria utilizar o termo direito das coisas, tendo em vista
tratar-se de expressão mais ampla, que engloba todo o assunto a ser estudado
neste curso. Assim, os direitos reais são apenas uma parte do conteúdo do
direito das coisas.

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Iremos estudar, por exemplo, o instituto da posse (título I do Livro III), que
embora pertença ao direito das coisas, não é considerado um direito real.

Nesse sentido, o próprio CC estabelece que o direito das coisas (expressão


utilizada para designar o livro III, objeto de nosso estudo) refere-se tanto aos
direitos reais quanto à posse.

Logo, é correto afirmar que tudo o que é direito real é considerado direito das
coisas, mas nem todos os direitos das coisas são direitos reais.

Contudo, a distinção deve ser usada apenas para fins didáticos, de modo que
não se observa grandes implicações em tratar as expressões como sinônimas.

Pelo exposto, “Direito das Coisas é o ramo do direito civil que regula o poder
dos homens sobre os bens e as formas de sua utilização. Dessa forma, o Di-
reito das Coisas destina-se a regular as relações das pessoas com as coisas”.
(Fonte: Direito das Coisas. Disponível em: <http://www.coladaweb.com/direito/direito-das-coisas>. Acesso em 12
outubro de 2014)

Tenha acesso à íntegra do CC de 2002 no seguinte link: http://www.planalto.


gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

Resumo

Nessa primeira aula você viu:

- O nosso objeto de estudo será o direito das coisas, previstos nos artigos
1.196 a 1.510 do CC.

- A terminologia mais correta para designar a matéria estudada é direito das


coisas.

- O conceito de direito das coisas.

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Com base nas lições da primeira aula, é CORRETO dizer que:

a. Todo direito real é considerado direito das coisas.

b. O direito das coisas envolve o estudo entre uma coisa e outra coisa.

c. O estudo do direito das coisas compreende a análise da posse.

d. Todas as alternativas estão incorretas.

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Aula 2 – Direitos reais e direitos pessoais

Neste segundo encontro, vamos diferenciar os direitos reais dos direitos pes-
soais, elencando os principais pontos de divergência.

2.1 Principais diferenças entre direitos reais e direitos pessoais

Embora ambos sejam considerados direitos patrimoniais, tradicionalmente,


criou-se a distinção entre direitos pessoais e direitos reais. A análise das dife-
renças não pode deixar de ser feita, uma vez que tais considerações acabam por
caracterizar e individualizar parte do nosso objeto de estudo: os direitos reais.

Direitos Patrimoniais: consistem no conjunto de bens, direitos e obrigações


de uma pessoa natural ou jurídica.
Fonte: Direito das obrigações (conceito). Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/3044/Direi-
to-das-obrigacoes-conceito.>. Acesso em: 12 de outubro de 2014.

Sendo assim, podemos citar as seguintes diferenças:

1ª diferença:

Os direitos reais visam regular situações jurídicas entre pessoas (sujeito ativo)
e coisas. Conforme veremos adiante, eles regulam, por exemplo, como uma
pessoa pode adquirir ou mesmo perder a propriedade de um imóvel (coisa).
Segundo Venosa (2006), o direito real é exercido e recai diretamente sobre a
coisa.

Por outro lado, o Direito Pessoal firma relações jurídicas entre uma pessoa
(sujeito ativo ou credor) e outra (sujeito passivo ou devedor). Assim, quando
Bento contrata com Jubileu a compra e venda de uma bicicleta, estamos dian-
te de uma relação de direito Pessoal, tendo em vista que se estabelece uma
situação jurídica entre duas pessoas (Bento e Jubileu), sendo ambas credoras
e devedoras uma da outra.

No caso dos direitos reais, o que se analisa é a relação entre a pessoa e a coisa.

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2ª diferença:

O direito real é oponível erga omnes, ou seja, produz efeitos contra todas as
pessoas. Assim, quando Bento se torna proprietário de uma casa, essa situa-
ção deve ser respeitada por todas as pessoas.

O direito pessoal, por sua vez, produz efeitos inter partes, isto é, diz respeito
apenas aos sujeitos envolvidos na relação. Logo, no exemplo acima, a compra
e venda da bicicleta interessa apenas a Bento e Jubileu.

CUIDADO! Não podemos confundir direitos reais (relação pessoa-coisa)


com direitos pessoais (relação pessoa-pessoa). Quando Bento compra a bici-
cleta de Jubileu, temos uma relação entre duas pessoas e, portanto, trata-se de
um direito pessoal, envolvendo credor e devedor. Contudo, quando Bento ad-
quire a bicicleta surge uma nova relação, que se estabelece entre Bento (pes-
soa) e a sua bicicleta (coisa). Ou seja, Bento torna-se proprietário da coisa, e,
nesse ponto, temos uma relação de direito real (o direito real de propriedade,
conforme analisaremos à frente).

3ª diferença:

Os direitos reais obedecem à lógica do princípio da tipicidade, ou seja, eles


são taxativos, somente são direitos reais aqueles que a lei assim os determina.

Nesse sentido, Pereira ensina que:


O aspecto, igualmente preponderante, na caracterização dos di-
reitos reais, é a sua limitação legal. Somente o legislador (no
Código ou em lei extravagante) pode cria-los (numerus clausus).
A convenção ou a vontade dos interessados não tem este poder.
São os direitos revestidos da prerrogativa de restringir o uso dos
bens a certos sujeito, e é conveniente que não possa criar senão o
legislador, pelas implicações sociais consequentes. (PEREIRA,
2005, p. 6)

Os direitos pessoais, pelo contrário, são exemplificativos, pois se aplica, nes-


se caso, o princípio da autonomia da vontade, de modo que as partes, cum-
pridos determinados requisitos legais, tem liberdade para firmar relações de
direitos pessoais.

Para uma maior compreensão, volte à aula 6, do livro didático da disciplina


Direito Imobiliário I, e releia os requisitos e elementos necessários para a
formação de um contrato.

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4ª diferença:

O direito real também é caracterizado por ser um direito de sequela, de modo


que a coisa “responde”. O direito real acompanha a coisa em poder de quem
quer que ela se encontre (PEREIRA, 2005).

Quando o direito é pessoal, são os bens do devedor que “respondem” por


eventual inadimplência, de modo que o credor não pode escolher, como regra,
que determinado bem “responderá” pela garantia do seu crédito.

Nesse compasso, Venosa afirma que:


O chamado direito de sequela é corolário do caráter absoluto do
direito real: seu titular pode perseguir, ir buscar o objeto de seu
direito com quem quer que esteja. O direito pessoal não possui
tal característica. O credor, detentor de direito pessoal, quando
recorre à execução forçada, tem apenas à garantia geral do patri-
mônio do devedor [...]. (VENOSA, 2006, p. 6)

Dessa forma, partindo do pressuposto que a propriedade é um direito real,


caso a pessoa perca injustamente a propriedade que exerce sobre algum bem,
poderá ingressar com ação judicial com o intuito de reaver o próprio bem, tendo
em vista a existência do direito de reaver a coisa, esteja ela com quem for.

O mesmo não ocorre quando estamos diante de uma relação de direito pesso-
al. Exemplo: imaginem que Bento resolva comprar a bicicleta de Jubileu, e
acordam o valor de R$ 1 mil, divididos em duas parcelas iguais e sucessivas
de quinhentos reais, sendo que a primeira parcela será paga no ato da entrega
do bem e a segunda 30 dias adiante. Simule a situação em que Bento paga a
primeira parcela, adquire a bicicleta, e, no entanto, deixa de pagar a segunda
prestação. Nesse caso, como Bento já adquiriu a propriedade da bicicleta, e
por se tratar de um direito pessoal, não poderá Jubileu, em regra, requerer a
devolução da bicicleta. Diante disso, deverá Jubileu acionar o poder judici-
ário para cobrar o valor devido. Isso acontece porque o direito pessoal não
possui a característica do direito de sequela.

BOX 1
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DIREITO DE PROPRIEDADE – DIFERENÇA ENTRE BENS E COISAS

O direito de propriedade é aquele que as pessoas detêm por estarem inseridas


em relações jurídicas - preservado através de ações positivas ou negativas,

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própria ou de terceiros; protegido por leis nacionais e estrangeiras - sobre
coisas e bens previamente determinados.

Conforme os dizeres de Silvio Rodrigues:

“Coisa é tudo que existe objetivamente, com exclusão do homem”. Assim, o


sol, a lua, os animais, os seres inanimados etc. O Código Civil português de
1867, em seu art. 369, conceituava-o ao afirmar que “coisa diz-se em direito
tudo aquilo que carece de personalidade”. Como só o homem tem personali-
dade, coisa é tudo que existe exteriormente a ele.

Bens são coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação e
contêm valor econômico.
Fonte: Direito de propriedade – Diferença entre bens e coisas. Disponível em: <http://areverdecer.blogspot.com.
br/2012/05/direito-de-propriedade-diferenca-entre.html>. Acesso em 12 de outubro de 2014.
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Resumo

Nessa aula, você viu que as principais diferenças entre direito real e direito
pessoal são:

- O direito real regula situações entre pessoa e coisa, o pessoal entre pessoas.

- O direito real é erga omnes, o pessoal inter partes.

- O direito real é taxativo, o pessoal é exemplificativo.

- O direito real tem a característica de ser um direito de sequela, o pessoal não.

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Quanto aos direitos reais, marque a alternativa CORRETA:

a. Estabelecem uma relação entre duas pessoas, uma credora e outra deve-
dora.

b. Produz efeitos apenas entre as partes envolvidas na relação.

c. As partes de um contrato podem criar direitos reais não previstos na lei,


desde que haja reconhecimento de firma em cartório.

d. O direito real permite ao titular reaver a coisa, onde quer que se encontre.

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Aula 3 – Da posse (parte 1): Conceito e teorias justificadoras

Nas duas aulas anteriores, introduzimos o tema direito das coisas. A partir de
agora, vamos iniciar o estudo da posse, analisando nesta aula o seu conceito
e as teorias que a justificam.

3.1 Conceito de posse

O instituto da posse não é tema pacífico na literatura brasileira, de modo que


existem divergências quanto ao seu conceito, elementos, origem, natureza
etc. No entanto, de forma didática, e embasado em uma respeitável doutrina,
apresentarei aqui as informações julgadas mais acertadas, sem desprezar, é
claro, aqueles que entendem de forma diversa.

Etimologicamente, a palavra posse provém do termo possidere, que significa


poder físico de alguém sobre alguma coisa. Não obstante, há também en-
tendimento de que posse deriva de potis, que denota a ideia de senhor, amo
(VENOSA, 2006).

Com o intuito de conceituar a posse, Pereira tece as seguintes lições:


Sem embargo dos diferentes entendimentos, em todas as escolas
está sempre em foco a ideia de uma situação de fato, em que
uma pessoa, independentemente de ser ou não ser proprietária,
exerce sobre uma coisa poderes ostensivos, conservando-a e de-
fendendo-a. É assim que procede o dono em relação ao que é
seu; é assim que faz o que tem apenas a fruição juridicamente
cedida por outrem (locatário, comodatário, usufrutuário) [...].
(PEREIRA, 2005, p. 17)

Dessa forma, a posse deve ser entendida como o poder que alguém (uma
pessoa) exerce sobre alguma coisa, independentemente de ser ela proprietária
ou não. Esse poder sobre a coisa, conforme veremos nas próximas aulas, está
relacionado a alguns dos poderes que são incialmente inerentes ao proprietá-
rio como, por exemplo, o poder de usar ou dispor da coisa.

Nesse sentido, o artigo 1.196 do CC dispõe que “Considera-se possuidor todo


aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes ine-
rentes à propriedade”. (BRASIL, 2002).

Atenção! Não podemos confundir o proprietário com o possuidor. É possí-


vel que o possuidor seja apenas o proprietário. Contudo, há casos em que a
pessoa terá a posse de alguma coisa, a despeito de não ser proprietária. Na
verdade, consoante o dispositivo legal citado, há situações em que existirão
dois possuidores, o proprietário e alguma outra pessoa que tenha algum dos
poderes inerentes ao de proprietário.

Direito Imobiliário III - Direitos Reais

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Quando tratarmos do tema propriedade, veremos que o proprietário exerce
vários poderes sobre a coisa da qual ele é dono. O artigo 1.228 do CC assina
que “[...] O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e
o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha” (BRASIL, 2002).

Assim, é possível que o proprietário delegue alguns desses poderes a um ter-


ceiro que se torna possuidor juntamente com o proprietário. Pense, por exem-
plo, na situação em que Bento, proprietário de um imóvel, resolva alugá-lo a
Jubileu. Nesse caso, Bento continuará com o poder de dispor (vender, alienar)
do bem. Jubileu, por outro lado, terá o direito de usar a coisa (o imóvel). Per-
cebam, dessa maneira, que dispor e usar são poderes inerentes à propriedade,
nos termos do citado artigo 1.228 do CC.

Com base nesse entendimento, é necessário fazer uma leitura conjunta com
o artigo 1.196 do CC, que diz que “é possuidor aquele que exerça algum
dos poderes inerentes à propriedade” (BRASIL, 2002). Contudo, tanto Bento
(proprietário que tem o poder de dispor da coisa) quanto Jubileu (que tem o
poder de usar a coisa) são considerados possuidores.

Corroborando com esse entendimento, Tartuce (2013, p. 818) leciona “[...]


o locatário, o usufrutuário, o depositário e o comodatário são possuidores,
podendo fazer uso das ações possessórias. Pela atual codificação privada,
pode-se dizer que todo proprietário é possuidor, mas nem todo possuidor é
proprietário”.

Visto isso, é necessário dizer que a posse pode ser dividida em indireta (a
pessoa exerce direito sobre a coisa, embora não a tenha fisicamente) e direta
(a pessoa tem o poder físico, material da coisa). Voltando ao exemplo em que
Bento (locador) aluga seu imóvel a Jubileu (locatário), podemos dizer que
Bento terá a posse indireta do imóvel, uma vez que tem direitos sobre a coisa,
apesar de não tê-lo fisicamente. Já Jubileu terá a posse direta, pois está com
a coisa, usando-a.

3.2 Teorias justificadoras da posse

Com o intuito de justificar juridicamente a ideia de posse, duas grandes teo-


rias opostas foram formuladas. São elas:

a. Teoria subjetiva

Idealizada por Friedrich Carl von Savigny, segundo o qual posse é o “[...] po-
der direto que a pessoa tem de dispor fisicamente de um bem com a intenção
de tê-lo para si e de defendê-lo contra a intervenção ou agressão de quem quer
que seja” (TARTUCE, 2013, p. 817).

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Para Savigny, a posse possui dois elementos, quais sejam:

- O corpus: também conhecido como elemento material ou objetivo da pos-


se, representa-se pela possibilidade (poder) de dispor fisicamente da coisa,
defendendo-a de eventuais agressões. O corpus não é a coisa, mas o poder
exercido sobre ela (PEREIRA, 2005).

- O animus domini: ou elemento subjetivo, que se caracteriza pela intenção de


ter a coisa como sua (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2012).

b. Teoria objetiva

Elaborada por Rudolf von Ihering, segundo o qual a posse estaria configurada
com apenas um requisito, ou seja, basta que a pessoa disponha fisicamente da
coisa, que tenha contato direto com ela (corpus). Assim, para Ihering, a posse
dispensa o animus domini.

Conforme Tartuce (2013, p. 817), “O corpus é formado pela atitude exter-


na do possuidor em relação à coisa, agindo este com o intuito de explorá-la
economicamente. Para esta teoria, dentro do conceito de corpus está uma
intenção, não o animus de ser proprietário, mas de explorar a coisa com fins
econômicos”.

Analisadas as terias, pergunta-se: Qual delas o CC de 2002 adotou?

Conforme a doutrina majoritária, o CC de 2002 adotou, como regra, a teoria


objetiva de Ihering, conforme se observa do seu artigo 1.196: “Considera-se
possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos
poderes inerentes à propriedade” (BRASIL, 2002). Dessa forma, dispensa-se
a intenção de propriedade (animus).

BOX 2
____________________________________________________

A função social da posse e da propriedade e o direito civil constitucional

Como não poderia ser diferente, o novo Código Civil traz inovações impor-
tantes quanto ao tratamento geral da posse e da propriedade, conceitos vitais
tanto para o direito das coisas quanto para todo o direito privado.

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A análise desses institutos também deve ser feita à luz da Constituição Fe-
deral dentro da proposta de encarar o direito civil a partir do Texto Maior, e
vice-versa. Aliás, pelas previsões de regulamentação e proteção da proprie-
dade em vários dispositivos constitucionais não é possível admitir tratamento
diferente.

Inicialmente, quanto à posse, duas grandes escolas procuraram delimitar o


seu conceito, escolas essas que, para nós, encontram-se superadas.

Para a teoria subjetivista ou subjetiva, cujo principal defensor foi Savigny,


a posse poderia ser conceituada como o poder direto ou imediato que tem a
pessoa de dispor fisicamente de um bem com a intenção de tê-lo para si e de
defendê-lo contra a intervenção ou agressão de quem quer que seja. A posse,
para essa corrente, possui dois elementos:

a) Corpus: elemento material constituído pelo poder físico ou de disponibili-


dade sobre a coisa

b) Animus domini: intenção de ter a coisa para si, de exercer sobre ela o direi-
to de propriedade.

Logicamente, pelo segundo elemento acima descrito, podemos concluir que,


para essa teoria, o locatário, o comandatário, o depositário, entre outros não
seriam possuidores, pois não há qualquer intenção de tornarem-se proprie-
tários. Portanto, não gozariam de proteção direta, impedimento para ingres-
sarem tais sujeitos com as competentes ações possessórias. A exemplo do
Código Civil de 1916, denota-se que o novo Código Civil não adotou essa
corrente, já que os sujeitos acima citados são possuidores, no melhor sentido
da expressão.

Para a segunda corrente, precursora de uma teoria objetivista ou objetiva da


posse, e cujo principal defensor foi Ihering, para constituir a posse, bastaria
a pessoa dispor fisicamente da coisa ou a mera possibilidade de exercer esse
contato. Essa corrente dispensa a intenção de ser dono, possuindo a posse
apenas um elemento, o “corpus”, elemento material e único fator visível e
suscetível de comprovação, formado pela atitude externa do possuidor em
relação à coisa, agindo este com o intuito de explorá-la economicamente.
Aliás, para essa teoria, dentro do conceito de corpus, estaria uma intenção,
não o “animus” de ser proprietário, mas sim de explorar a coisa com fins
econômicos.

Entre as duas teorias, entendemos que o novo Código Civil adotou parcial-
mente a teoria objetivista de Ihering, de acordo com o que consta do artigo
1.196 da atual codificação. Dessa forma, o locatário, o comandatário, entre
outros, para o nosso direito, são possuidores e como tais podem utilizar as
ações possessórias, inclusive contra o próprio proprietário, que não pode uti-
lizar nessas ações a exceção de domínio (exceptio proprietatis), interpretação

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do art. 1.210 da novel codificação. Assim, o art. 1.196 do Código Civil define a posse
como sendo o exercício pleno ou não de alguns dos poderes inerentes à propriedade.

Mas o Código atual perdeu a oportunidade de trazer expressamente uma teo-


ria mais avançada quanto à posse, aquela que considera a sua função social,
tese cujo principal defensor foi Saleilles.

Entretanto, já adiantamos que tal teoria consta do Projeto nº 6.960/02, de


autoria do Deputado Ricardo Fiúza, pelo qual o artigo 1.196 passará a ter a
seguinte redação: “considera-se possuidor todo aquele que tem poder fático
de ingerência socioeconômica, absoluto ou relativo, direto ou indireto, sobre
determinado bem da vida, que se manifesta através do exercício ou possibi-
lidade de exercício inerente à propriedade ou outro direito real suscetível de
posse”. Isso, adotando sugestão de Joel Dias Figueira Jr.[1].

Sem dúvidas que a redação da proposta é muito melhor do que o atual art.
1.196, comprovando o afastamento em relação as duas correntes clássicas.

Mas, sem prejuízo dessa proposta de alteração, entendemos que o princípio


da função social da posse é implícito à codificação emergente, principalmen-
te, pela valorização da “posse-trabalho”, conforme arts. 1.238, parágrafo úni-
co; 1.242, parágrafo único; e 1.228, §4º e 5º, todos do novo Código Civil.

Como é notório, preveem os parágrafos únicos dos arts. 1.238 e 1.242 a redu-
ção dos prazos para a usucapião extraordinária e ordinária, respectivamente,
nos casos envolvendo bens imóveis. Na usucapião extraordinária, o prazo é
reduzido de 15 (quinze) para 10 (dez) anos; na ordinária de 10 (dez) para 5
(cinco) anos. Em ambos os casos, a redução se dá diante de uma situação de
“posse-trabalho”, nos casos em que aquele que tem a posse utiliza o imóvel
com intuito de moradia ou realiza obras e investimentos de caráter produtivo
com relevante caráter social e econômico. Entendemos que essas reduções
estão de acordo com a solidariedade social, com a proposta de erradicação da
pobreza e, especificamente, com a proteção do direito à moradia prevista no
art. 6º da Constituição Federal.

A função social da posse também está presente no tratamento da desapro-


priação judicial “por posse trabalho” prevista no art. 1.228, §§4º e 5º do novo
Código Civil, sobre o qual discorreremos a seguir.

Na verdade, mesmo sendo exteriorização da propriedade, o que também com-


prova a sua função social, a posse com ela não se confunde. É cediço que de-
terminada pessoa pode ter a posse sem ser proprietária do bem, já que ser pro-
prietário é ter o ‘domínio’ da coisa. A posse significa apenas ter a disposição
da coisa, utilizando-se dela e tirando-lhe os frutos com fins socioeconômicos.
Pelo conceito que consta atualmente no Código Civil, podemos dizer que
todo proprietário é possuidor, mas nem todo possuidor é proprietário (arts.
1.196 + 1.228 NCC).

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Assim, a propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar,
gozar, dispor de um bem ou reavê-lo de quem injustamente o possua ou de-
tenha (art. 1.228, “caput”, do novo Código Civil). Trata-se do mais completo
dos direitos subjetivos e centro do direito das coisas, devendo ser analisado à
luz da função social consubstanciada na codificação privada e da Constitui-
ção Federal de 1988.

A ideia de propriedade está, assim, de acordo com o citado comando da codi-


ficação, relacionada com os seguintes direitos dela decorrentes:

- Direito de Reivindicar ou Reaver “rei vindicatio” abrange o poder de mover


demanda judicial para obter o bem de quem injustamente o detenha ou pos-
sua, mediante a ação reivindicatória, principal modalidade da ação petitória,
aquela em que se discute a propriedade e que não pode ser confundida com
as ações possessórias.

- Direito de Usar ou Utilizar “jus utendi” consiste na faculdade, não mais o


poder, que o dono tem de servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que en-
tender mais conveniente sem modificação em sua substância e não causando
danos a terceiro. O direito de propriedade não é mais tido como um direi-
to totalmente absoluto, encontrando o direito de uso limitações previstas na
Constituição, no próprio Código Civil e no Estatuto da Cidade, além de outras
normas específicas. Nesse sentido, veda o §2º do art. 1.228 os atos emulati-
vos ou abuso no exercício do direito de propriedade, modalidade de abuso de
direito (art. 187 NCC), a gerar a responsabilização civil. Assim, “são defesos
os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”.

- Direito de Dispor ou Alienar (“jus abutendi” ou “jus disponendi”) consiste


no poder de se desfazer da coisa a título oneroso ou gratuito, abrangendo
também o poder de consumi-la ou gravá-la de ônus real (penhor, hipoteca e
anticrese).

O atual Código Civil, no artigo 1.228, § 1º, reafirma a função social da pro-
priedade acolhida no art. 5º, XXII e XXIII e artigo 170, III, todos da Consti-
tuição Federal de 1988. Na verdade, o novo Código Civil vai mais além, pois
prevê, ao lado da função social da propriedade, a sua função “socioambien-
tal” com a previsão de proteção da flora, da fauna, da diversidade ecológica,
do patrimônio cultural e artístico, das águas e do ar, tudo de acordo com o
que prevê o artigo 225 da Constituição Federal de 1988 e a Lei da Política
Nacional do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/81).

É interessante lembrar que o Bem Ambiental, o meio ambiente natural e ar-


tificial, com proteção constitucional, também encontra guarida no estatuto
privado, podendo ser conceituado como um bem difuso que visa à sadia qua-
lidade de vida da presente e futuras gerações.

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Pois bem, já vimos que o direito de propriedade não é um direito absoluto,
encontrando limites nos direitos alheios, que devem ser respeitado. No direito
civil moderno, concebido à luz do Texto Maior, cada vez mais vão surgindo
medidas restritivas ao direito de propriedade, impostas pelo Estado em prol
da supremacia dos interesses difusos e coletivos. Assim, o direito de proprie-
dade esbarra na sua função social e socioambiental, no interesse público, no
princípio da justiça social (art. 3º, III, CF/88) e na proteção do bem comum.

Como vimos, o artigo 1.228, §2º, do novo Código Civil proíbe o abuso de
direito ou ato emulativo no exercício do direito de propriedade, cabendo a
análise das circunstâncias fáticas pelo magistrado, caso a caso, melhor ideia
da “ontognoselogia jurídica” de Miguel Reale. Esse conceito acaba fundindo
direito das coisas e direito pessoal em um mesmo plano.

Ademais, prevê o §3º do mesmo dispositivo legal que o proprietário pode ser
privado da coisa nos casos de desapropriação por necessidade, utilidade pú-
blica ou interesse social, bem como no caso de requisição, em caso de perigo
público iminente.

Em seguida, o Código Civil atual inova ao trazer, nos parágrafos §§4º e 5º do


artigo 1.228, a denominada desapropriação judicial por posse-trabalho, mo-
dalidade de expropriação privada, situação em que um considerável número
de pessoas ocupa uma extensa área por cinco anos (posse ininterrupta e de
boa-fé), existindo nessa extensa área obras consideradas pelo magistrado de
relevante caráter social e econômico (“posse-trabalho”). Essa ideia de “posse
trabalho” denota, mais uma vez, a função social da posse.

No caso de uma ação reivindicatória proposta pelo proprietário, os ocupantes


poderão alegar tal desapropriação como matéria de defesa, desde que paguem
(os ocupantes) uma justa indenização ao reivindicante (§5º). Vale ressaltar,
assim, que a indenização não deverá ser paga pelo Estado, por causa da natu-
reza privada da inovação. Esse, aliás, é o entendimento constante do enuncia-
do nº 84 do Conselho Superior da Justiça Federal aprovado na I Jornada de
Direito Civil: “a defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse
social (art. 1.228, §4º e 5º, do novo Código Civil) deve ser arguida pelos réus
na ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo pagamento da inde-
nização”.

Em que pese argumento em contrário, essa modalidade aquisitiva de proprie-


dade móvel é totalmente constitucional (conforme enunciado nº 82 CSJF),
não devendo ser aplicada às ações reivindicatórias propostas pelo Poder Pú-
blico (enunciado nº 83 CSJF). Por uma questão lógica, quando estiver con-
figurada a situação descrita nos §4º e 5º do art. 1.228 NCC, não poderão os
ocupantes alegar como matéria de defesa a usucapião, mesmo coletiva, não se

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aplicando a Súmula 237 do STF, pela qual “o usucapião pode ser arguido em
matéria de defesa”, nos casos em que os requisitos da desapropriação privada
estiverem presentes.

Dessa forma, o instituto em questão não se confunde com a usucapião cole-


tiva, prevista nos arts. 9º e 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), eis
que a indenização deverá ser paga para que os ocupantes tenham direito a esta
desapropriação privada. Na usucapião, como se sabe, não há pagamento de
qualquer indenização.

Observa-se que o instituto está relacionado a vários conceitos legais indeter-


minados, já que o dispositivo não menciona qual seria esta “extensa área”,
qual o número de pessoas e, principalmente, quais seriam as obras tidas como
de “relevante caráter social”. A fixação da “justa indenização” também de-
penderá do poder discricionário do juiz da causa.

Acreditamos que essa desapropriação judicial está fadada ao insucesso, pois


não visualizamos hipótese em que os ocupantes pagarão indenização ao pro-
prietário. Mesmo assim, não vemos qualquer inconstitucionalidade na inova-
ção, sendo certo que tal artigo está fundamentado, principalmente, na solida-
riedade social.
Fonte: A função social da posse e da propriedade e o direito civil constitucional. Disponível em: < http://www.mun-
dojuridico.adv.br/sis_artigos/artigos.asp?codigo=159 >. Acesso em 12 out. 2014.
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Resumo

Nesta aula você estudou:

- O conceito de posse.

- O desdobramento da posse, em direta e indireta.

- As teorias que justificam a posse.

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Agora que você já sabe o que é posse, responda às seguintes perguntas:

a. De acordo com o CC de 2002, quem pode ser considerado possuidor?


Justifique sua resposta dando exemplos.

b. Qual das teorias justificadoras da posse foi adotada no Brasil? Justifique.

Após responder, poste suas contribuições na sala de discussão, disponível no


AVA.

Anotações

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Aula 4 – Da posse (parte 02): Objeto e diferença entre posse e detenção

Na aula anterior, vimos o conceito de posse, bem como as teorias que a justi-
ficam. Agora, continuando o estudo da posse, veremos o seu objeto e a dife-
rença entre posse e detenção.

4.1 Objeto da posse

Analisamos nas aulas anteriores que, para que possamos falar em posse, há a
necessidade da presença de uma pessoa e de uma coisa, sendo que a pessoa
será considerada possuidora da coisa. Sem tais elementos, não há que se falar
em posse.

Contudo, quais coisas podem ser objeto de posse? Seriam apenas as coisas
corpóreas (palpáveis)?

Respondendo à indagação, Pereira (2005, p. 23) ensina que: “Não encontra a


posse, na linguagem legal, limitação quanto às coisas corpóreas. Seu objeto,
portanto, pode consistir em qualquer bem”.

Logo, poderá ser objeto de posse tanto coisas quanto direitos, tanto móveis
quanto imóveis. Não há limitação na lei. Assim, a pessoa poderá ser possui-
dora de um apartamento (bem imóvel) ou de um carro (bem móvel).

Do mesmo modo, a ideia de posse também se aplica aos direitos, pois tanto
a jurisprudência quanto a doutrina já consolidaram entendimento pela possi-
bilidade da pessoa exercer posse sobre determinado direito. Imaginem o se-
guinte exemplo hipotético: Bento, cientista famoso, inventa uma máquina de
teletransporte, que permite transportar pessoas de um lugar a outro em poucos
segundos. Após a invenção, Bento consegue obter dos órgãos competentes
uma patente sobre a máquina, o que lhe garante o direito de explorar o inven-
to com exclusividade por um determinado período. Jubileu, cientista não tão
famoso, resolve desobedecer a patente e passa a explorar economicamente
a invenção de Bento. Nessa situação, Bento poderá alegar que possui posse
sobre a patente, que é um direito, e pode se valer de certas ações judiciais para
impedir a ação de Jubileu.

4.2 Diferença entre posse e detenção

Analisaremos, nas próximas aulas, que, estabelecida a relação de posse, vá-


rios efeitos surgem dessa situação, muitos deles com o intuito de proteger o
possuidor. Essa proteção pode ocorrer inclusive entre o possuidor direto e
indireto. A título de exemplo, pense no contrato de locação, em que Bento

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(possuidor indireto) aluga seu apartamento para Jubileu (possuidor direto).
Conforme visto, ambos são possuidores, mas Jubileu está fisicamente com a
coisa, tem relação física com ela (posse direta) e possui o direito de usá-la.
Nessa situação, não poderá Bento impedir que Jubileu use a coisa da forma
como lhe aprouver. Para tanto, o legislador conferiu formas de proteção da
posse e possibilita que Jubileu ingresse com ações judiciais específicas para
impedir que Bento (o proprietário e possuidor indireto) interfira no poder de
uso de sua posse.

Assim, não se discute que a posse estabelecerá uma série de efeitos protetivos.

Nesse diapasão, é necessária a distinção entre posse e detenção, posto que


essa última não induz posse e, como consequência, não produz os mesmos
efeitos.

Sobre a distinção, o CC de 2002 dispõe que:


Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em
relação de dependência para com o outro, conserva a posse em
nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.

Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo


como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa,
presume-se detentor, até que prove o contrário. (BRASIL, 2002)

O detentor, também conhecido como fâmulo de posse, gestor de posse, de-


tentor dependente ou servidor da posse, está com a coisa tão somente em
razão de uma situação de dependência econômica ou relação de subordinação
(DINIZ, 2010).

Portando, o estado de detenção é aquele em que não existe posse, a pessoa


está com a coisa em regime de subordinação, ou seja, está conservando a
posse em nome do verdadeiro possuidor, o qual lhe deu ordens e instruções
para tanto.

Isso não quer dizer, porém, que o detentor não tenha poder. Pelo contrário, ele
possui o poder de conservar a posse, nos limites estabelecidos pelo possuidor.
Tanto é verdade que a V Jornada de Direito Civil, em seu enunciado 493,
dispõe que “o detentor poderá proteger a posse alheia por meio do instituto
da autotutela, ou seja, poderá utilizar a força para manter ou restituir a posse
do possuidor (aquele que lhe dá instruções de conservação da posse)” (IV
JORNADA DE DIREITO CIVIL, 2007).

Sobre o detentor, Pereira (2005, p. 22) afirma que: “Não se lhe recusa, contu-
do, o direito de exercer a autoproteção do possuidor, quanto às coisas confia-
das a seu cuidado, consequência natural do seu dever de vigilância”.

Para ficar claro, observem alguns exemplos de detenção:

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Exemplo 1

Imaginem a situação em que o motorista detém o carro de seu patrão. Embora


o carro fique a maior parte do tempo com o motorista, ele apenas cumpre as
ordens do verdadeiro possuidor. Nesse caso, o motorista está subordinado ao
seu empregador (patrão), uma vez que há situação de dependência econômica
(relação de emprego), de modo que o motorista apenas cumpre as instruções
que lhes são passadas.

No entanto, muito cuidado! Se o motorista estiver com o carro em regime de


comodato ou de locação, não haverá detenção, mas verdadeira posse. Pois,
nesse caso, estará exercendo o direito de usar o bem, sem vínculo de subor-
dinação.

Comodato: Contrato em que alguém entrega a outra pessoa coisa NÃO FUN-
GÍVEL para ser usada temporariamente e depois restituída. É um empréstimo
gratuito, uma cessão de uso, pelo qual se transfere apenas a posse do bem, não
se transmite seu domínio. Se o comodato não fosse gratuito, seria locação.
Fonte: Noções sobre a relação de comodato. Disponível em: < http://www.jurisway.org.br/v2/cursoonline.asp?id_
curso=226&id_titulo=2276&pagina=>. Acesso em: 12 de outubro de 2014.

Exemplo 2

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no


sentido de que a ocupação irregular de áreas públicas não induz posse, mas
mera detenção. Logo, caso Bento invada um imóvel pertencente ao município
de Januária/MG, não será considerado possuidor, mas mero detentor. Assim,
não terá ao seu dispor os instrumentos protetivos conferidos ao possuidor.

Quanto aos instrumentos que protegem o possuidor, remetemos o leitor ao


tópico efeitos da posse, que será analisada na sexta aula.

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Além disso, o CC, em seu artigo 1.208 dispõe que “Não induzem posse os
atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisi-
ção os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou
a clandestinidade” (BRASIL, 2002).

Citando alguns exemplos de detenção, Gomes (2004, p. 48) ensina que: “São
servidores da posse, dentre outras pessoas, as seguintes: os empregados em
geral, os diretores de empresa, os bibliotecários, os viajantes em relação aos
mostruários, os menores mesmo quando usam coisas próprias, o soldado, o
detento”.

Para saber um pouco mais sobre a diferença entre posse e detenção, acesse o
link abaixo e leia um pequeno resumo sobre o assunto, de autoria do professor
Rafael de Menezes.
Link: http://rafaeldemenezes.adv.br/assunto/Direitos-Reais/7/aula/2.

Resumo

Nesta quarta aula, nós estudamos:

- O que poderá ser objeto de posse.

- A diferença entre detenção e posse.

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Agora que você já sabe a diferença entre posse e detenção, reúna-se com seus
colegas e tente visualizar situações que implicam apenas em detenção, sem
configurar posse. Faça uso dos livros elencados nas referências deste mate-
rial, bem como de artigos jurídicos disponíveis na internet.

Anotações

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Aula 5 – Da posse (parte 03): Classificação

Dando continuidade, na aula de hoje vamos estudar as principais classifica-


ções doutrinárias dadas à posse. Trata-se de assunto de enorme relevância,
tendo em vista que a classificação auxilia no entendimento de diversos efeitos
jurídicos atribuídos à posse. Para tanto, tomaremos como referência a clas-
sificação adotada pelo professor Flávio Tartuce. Por fim, veremos ainda o
conceito de composse.

5.1 Posse Direta e Indireta

Posse direta ou imediata é aquela desempenhada por quem tem o poder físico
e imediato da coisa, isto é, a pessoa tem o bem sob seu sigilo. De acordo com
Garcia (2012, p. 382), posse “[...] é aquela exercida por quem cedeu, tempo-
rariamente, o uso ou o gozo da coisa a outra pessoa”. Exemplos: locatário,
depositário, usufrutuário etc.

A posse indireta ou mediata decorre do exercício de um direito normalmente


advindo da propriedade. Em outras palavras, “[...] é aquela exercida por quem
cedeu, temporariamente, o uso ou o gozo da coisa a outra pessoa” (GARCIA,
2012, p. 382). Exemplos: locador, depositante, nu-proprietário.

Sobre o assunto, Pereira esclarece que:


As posses direta e indireta coexistem; não colidem nem se ex-
cluem. Ambas, mediata e imediata, são igualmente tuteladas,
sendo ilícito ao terceiro oponente invocar em proveito próprio
o desdobramento. Uma vez que que coexistem e não colidem, é
lícito aos titulares defendê-la. Qualquer deles. Contra o tercei-
ro que levante uma situação contrária, pode o possuidor direto
invocar a proteção possessória, como igualmente o possuidor
indireto, sem que haja mister convocar o auxílio ou assistência
do outro. Cada um, ou qualquer um – defende a posse como
direito seu, por título próprio, e independente do título do outro.
(PEREIRA, 2005, p. 33)

Pelo que se percebe das lições do citado professor, as posses direta e indireta
não se excluem. Consoante analisamos na aula 3, ao dissertarmos sobre o
conceito de posse, é considerado possuidor todo aquele que exercer algum
dos direitos inerentes à propriedade (artigo 1.196 do CC), quais sejam: usar,
gozar, e dispor da coisa, bem como reavê-la (artigo 1.128 do CC).

Nesse diapasão, normalmente o fato de a pessoa ser proprietária de um imó-


vel induz no fato de que a mesma é possuidora direta e indiretamente. Isto é,
se Bento tem um apartamento (é proprietário), e utiliza esse apartamento para
morar, por exemplo, ele será considerado possuidor direto (tem o poder físico

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e imediato sobre bem, está usando-o) e indireto (tem posse de direito sobre
o bem, haja vista que é proprietário, e pode, por exemplo, dispor da coisa).

Contudo, é possível que Bento faça um contrato de locação com Jubileu, e alugue
o dito imóvel. Com isso, ocorre a transferência do direito de usar o bem, de modo
que Bento continua sendo o possuidor indireto e Jubileu passa a ser o possuidor
direto/imediato do apartamento, já que adquiriu o direito de usá-lo.

Nessa situação, imagine ainda que durante uma viajem de Jubileu (possuidor
direto), um terceiro arrombe a fechadura e tente se apossar do bem. O que
fazer? Quem poderá tomar alguma atitude? Ora, no caso, tanto Bento quanto
Jubileu poderá ajuizar ações possessórias com o intuito de reaver o aparta-
mento, pois ambos são possuidores.

Outra situação ainda é possível. Vejam: Bento aluga o apartamento para Jubi-
leu, de modo que o primeiro torna-se possuidor indireto e, o segundo, possui-
dor direto. Nessa ocorrência, poderá Bento interferir no uso do apartamento?
Ou melhor, poderá Bento, na condição de proprietário e de possuidor indireto,
usar o apartamento? Poderia ele invadir o bem e retirá-lo de Jubileu?

A resposta é dada por Pereira (2005, p. 33): “[...] se o possuidor indireto


molestar a posse direta daquele a quem transferiu a utilização da coisa, tem o
possuidor direto ação contra ele”.

Dessa forma, se houver conflito entre possuidor indireto (proprietário - Ben-


to) e o possuidor direto (Locatário - Jubileu), deve prevalecer, como regra, o
Direito de Jubileu (que recebeu o direito de usar diretamente o bem), desde
que seja cumprido o contrato de locação, é claro.

Por fim, o próprio CC, em seu artigo 1.197, classifica a posse em direta e in-
direta. Observe o que diz a lei: “A posse direta, de pessoa que tem a coisa em
seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula
a indireta de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a
sua contra o indireto” (BRASIL, 2002).

Figura 1 Locação.
Fonte: Locação. Disponível em: < http://www.tacerto.com/c/guia/casa/o-que-e/contrato-de-sublocacao-voce-sabe
-o-que-e/>. Acesso em 12 de outubro de 2014.

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5.2 Posse justa e injusta

A posse justa pode ser conceituada pelo critério da exclusão, qual seja: será
justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.

A posse será considerada injusta quando ela for:

- Violenta: decorrente de esbulho, por meio de força física ou moral. Exem-


plo: pessoas invadem uma fazenda produtiva, arrancado cercas, quebrando
construções etc. Deve haver violência.

- Clandestina: é aquela que ocorre de maneira oculta, normalmente durante


à noite. Exemplo: pessoas invadem uma fazenda produtiva durante à noite,
enquanto o proprietário dorme. Não há violência.

- Precária: é aquela adquirida com abuso de confiança ou de direito (TARTU-


CE, 2013). Exemplo: comodatário que não devolve o bem ao final do contra-
to e passa a comportar-se como se dono fosse.

Sendo violenta, clandestina ou precária será a posse considerada injusta.

5.3 Posse de boa-fé e má-fé

Será de boa-fé a posse em que “[...] o possuidor ignora o vício ou obstáculo


que impede a aquisição da coisa. É de boa fé a posse daquele que crê que a
adquiriu de quem legitimamente a possuía” (GARCIA, 2012, p. 383).

Posse de má-fé, por sua vez, “[...] é aquela em que o possuidor tem ciência
do vício ou do obstáculo que impede a aquisição da coisa” (GARCIA, 2012,
p. 383).

Observe que a posse que inicialmente era de boa-fé pode se transformar em


de má-fé, desde que a parte tenha ciência posterior do vício.

5.4 Posse nova e velha

A posse será considerada como nova quando não ultrapassar o prazo de um


ano e um dia, isto é, para ser nova a posse deve ter menos do que um ano e
um dia.

Lado outro, a posse será velha quando possuir mais de um ano e um dia de
exercício. E a posse com exatos um ano e um dia? Será velha ou nova?

De acordo com Diniz (2010), a posse de um ano e um dia será considerada

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velha. Com a mesma linha de raciocínio, Tartuce (2013, p. 829) nos ensina
que a posse velha “[...] é aquela que conta com pelo menos um ano e um dia,
ou seja, com um ano e um dia ou mais”.

QUADRO 1
Classificação da posse nova e posse velha

Posse nova Posse velha


Menos de um ano e um dia. Um ano e um dia ou mais.
Fonte: Elaboração própria.

Na prática, a classificação entre posse nova e velha traduz enorme relevância.


Pois, tratando-se de posse com menos de ano e dia, o autor de eventual de-
manda poderá optar por um rito especial possessório, que prevê concessão de
decisão liminar, o que pode ser considerado uma vantagem.

5.5 Composse

Trata-se de situação similar à figura do condômino, que se verifica quando


duas ou mais pessoas adquirem um bem, tornando-se proprietárias. A rela-
ção existente entre elas é de condomínio, logo, todas possuem o domínio (a
propriedade) do bem. Exemplo: Bento e Jubileu compram um apartamento
de R$ 300 mil, cada um arcando com o valor de R$ 150 mil. Logo, eles são
condôminos, pois, possuem 50% do bem, cada um.

Na composse ocorre a mesma coisa, porém, não se trata de propriedade (como


no condomínio), mas de posse. Assim, há composse quando duas ou mais
pessoas possuem a mesma coisa, de modo que ambas exercem juntas algum
dos poderes inerentes à propriedade.

Sobre o tema, Venosa ensina que:


Duas ou mais pessoas podem possuir a mesma coisa, com vonta-
de comum, ao mesmo tempo. Assim como existe o condomínio,
existe a composse, pois esta é a manifestação de aparência da
propriedade, conforme vimos. [...] Desse modo, podem coexistir
dois ou mais locadores, dois ou mais locatários; dois ou mais co-
modantes, dois ou mais comodatários. (VENOSA, 2006, p. 55)

Exemplo: Bento e Jubileu optam por alugar um apartamento com o intuíto de


dividir as despesas. Os dois são considerados locatários e, portanto, possuido-
res do bem. Há aqui uma composse.

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Saiba mais sobre a posse de má-fé e boa-fé acessando o seguinte link: < http://www.
escritorioonline.com/webnews/noticia.php?id_noticia=2555&>. Além do concei-
to dessas modalidades de posse, você vai observar suas implicações jurídicas.

Resumo

Nessa aula, você aprendeu as principais classificações da posse, que são:

- Posse direta e indireta.

- Posse justa e injusta.

- Posse de boa-fé e de má-fé.

- Posse nova e velha.

Agora que você já sabe as principais classificações da posse, e após a leitura


do tópico “Para saber mais”, faça uma pequena resenha abordando a posse de
boa e de má-fé. Não se esqueça de dar exemplos.

Anotações

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Aula 6 – Da posse (parte 4): Dos efeitos da posse

Nesta sexta aula, iremos nos dedicar aos principais efeitos da posse. Já fala-
mos, em aulas anteriores, que o instituto da posse é protegido por lei. Agora,
analisaremos, em linhas gerais, como essa proteção ocorre.

6.1 Efeitos em relação aos frutos

Por frutos devemos entender “[...] as utilidades da coisa que se reproduzem


(frutas, verduras, filhotes de animais, juros etc.)” (GARCIA, 2012, p. 385).
Podem ser civis (juros e alugueres), naturais (frutas de um pomar) ou indus-
triais (utilidades produzidas por uma máquina).

O tema tem relevância nas situações em que um possuidor retoma a coisa de


outro possuidor. Nessa situação, que uma pessoa perde a posse sobre alguma
coisa, surge a dúvida acerca de quem terá direito aos frutos advindos dessa
coisa.

Nesse contexto, o CC de 2002 dispõe que: “Art. 1214. O possuidor de boa-fé


tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos” (BRASIL, 2002).

Logo, a citada lei protege o possuidor de boa-fé ao dizer que ele tem direito
aos frutos percebidos. Por via de consequência, o possuidor que age de má-fé
deve devolver os frutos ao possuidor que readquiriu a posse da coisa.

Para esclarecer, vejamos o seguinte exemplo: Jubileu possui um cachorro da


raça Shih Tzu, que, para o seu desespero, perdeu-se durante um passeio no
parque. Bento, que mora no mesmo bairro, achou o cachorro e o escondeu,
passando a tratá-lo como seu. O cachorro, que na verdade era uma cadela, pa-
riu cinco filhotes. Para a felicidade de Bento, os filhotes da raça Shih Tzu são
bem valorizados, de modo que conseguiu vender cada filhote pelo valor de
R$ 1.200 reais, ou seja, teve um lucro de R$ 6 mil. Depois de algum tempo,
Jubileu descobriu que sua cadela estava com Bento. De imediato, ajuizou a
ação competente. Nesse sentido, o juiz determinou a devolução instantânea
da cadela. Posto isso, surge a seguinte dúvida: Os frutos (filhotes) advindos
da cadela pertencem a Jubileu ou a Bento?

Ora, a resposta depende da boa-fé ou não de Bento. No exemplo, o fato de o


vizinho ter escondido a cadela é um indício de que ele estava de má-fé. Dessa
forma, caso Jubileu consiga realmente provar que a posse de Bento sobre a
cadela foi de má-fé (sabia quem era o dono e não devolveu), os filhotes (fru-
tos) devem pertencer a Jubileu. Contudo, como Bento já vendeu os filhotes
para terceiros de boa-fé (não sabiam da situação), deve Bento indenizar Jubi-
leu no valor recebido, qual seja, R$ 6 mil.

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A situação seria diferente se Bento não soubesse quem era o verdadeiro pro-
prietário da cadela. Futuramente, mesmo que uma ordem judicial determinas-
se a entrega da cadela para Jubileu, os filhotes pertenceriam a Bento, nesse
caso, não teria de se falar em indenização.

6.2 Efeitos em relação à perda ou deterioração da coisa

Perda é o perecimento total da coisa. Já a deterioração é o perecimento parcial


da coisa, que passa a ter o seu valor diminuído.

Assim, como no caso dos frutos, a responsabilidade pela perda ou deteriora-


ção da coisa está relacionada à posse de boa ou má-fé. Nesse sentido, o CC de
2002 ensina que: “Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda
ou deterioração da coisa, a que não der causa” (BRASIL, 2002).

Logo, utilizando o mesmo exemplo do tópico anterior, imagine que a cadela


venha a falecer (perda) enquanto estava na posse de Bento. Caso a posse seja
de boa-fé (situação em que Bento não sabia quem era o real proprietário),
Jubileu nada poderá reclamar. No entanto, na hipótese de má-fé (sabia quem
era o dono, mas escondeu), e, acontecendo a morte da cadela, poderá Jubileu
ajuizar ação buscando indenização por danos morais.

Contudo, a parte final do artigo 1.217 traz importante lição: “independente-


mente da boa ou má-fé, caso o possuidor dê causa à perda ou deterioração do
bem haverá responsabilização” (BRASIL, 2002). Dessa forma, caso a cadela
viesse a falecer em virtude de Bento não lhe alimentar corretamente, haverá
responsabilização, ainda que sua posse seja de boa-fé.

6.3 Efeito da posse prolongada: Usucapião

Um dos principais efeitos da posse prolongada consiste na possibilidade de


adquirir a propriedade por meio do instituto da usucapião. Ou seja, a posse
prolongada no tempo associada ao cumprimento de outros requisitos previs-
tos na lei permite que a pessoa seja declarada proprietária do bem. Trata-se,
conforme veremos nas próximas aulas, de uma das maneiras de adquirir a
propriedade.

De toda forma, vale ressaltar que a usucapião “[...] constitui uma situação de
aquisição de domínio ou, mesmo de outro direito real (caso do usufruto ou da
servidão), pela posse prolongada. Assim permite a lei que uma determinada
situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme em uma
situação jurídica (a aquisição originária da propriedade)” (TARTUCE, 2013,
p. 887).

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6.4 Proteção possessória: As ações possessórias

Aquele que é considerado possuidor tem, a seu favor, um importante instru-


mento processual de proteção da posse, isto é, poderá fazer uso das chamadas
ações possessórias, também conhecidas como interditos possessórios.

O tema encontra guarida no artigo 1.210 do CC, que diz: “O possuidor tem direito
a ser mantido na posse no caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado
de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado” (BRASIL, 2002).

Para garantir o exercício desse direito a lei coloca à disposição do possuidor


as ações possessórias, que são:

a. Ação de interdito proibitório

Trata-se de ação preventiva, usada “[...] quando há justo receio de que a coisa
está na iminência de ser turbada ou esbulhada, apesar de não ter ocorrido ain-
da ato material nesses dois sentidos, havendo apenas uma ameaça implícita
ou expressa” (GARCIA, 2012, p. 387).

É considerada a ação mais tênue das possessórias, pois a pessoa apenas foi
ameaçada na sua posse. É o que ocorre, por exemplo, quando alguém percebe
que a sua fazenda está prestes a ser invadida pelo vizinho, que posiciona má-
quinas em direção à sua propriedade, dando a entender que haverá invasão.

O importante, nessa situação, é que haja uma iminência de que a posse será
atacada por outrem.

b. Ação de manutenção de posse

Utilizada quando já é possível identificar atos atentatórios à posse (turbação).


De acordo com Garcia (2012, p. 387), “[...] é a ação utilizada para corrigir
agressões que turbam a posse. Trata-se de ação de caráter repressivo, mane-
jada quando ocorre turbação, que é todo ato ou conduta que embaraça o livre
exercício da posse”.

Exemplo: vizinho que implementa marcos na área de outro (GARCIA, 2012),


impedindo o livre exercício do uso da coisa pelo verdadeiro possuidor.

c. Ação de reintegração de posse

Também de caráter repressivo, é uma ação que visa “[...] corrigir agressões
que fazem cessar a posse de alguém. Trata-se de ação de caráter repressivo,
manejada quando ocorre esbulho, que é a privação de alguém da posse da
coisa, contra a sua vontade. A ação também é chamada de ação de força es-
poliativa” (GARCIA, 2012, p. 387). Nesse caso, a pessoa perdeu a posse que
tinha sobre a coisa. Busca-se a reintegração.

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Exemplo: vizinho que, não respeitando os limites de sua propriedade, passa a
cerca e ocupa parte do terreno alheio.

QUADRO 2
Classificação das ações possessórias

Interdito proibitório Manutenção de posse Reintegração de posse


Risco de atentado à Atentados fracionados Atentado consolidado
posse (ameaça). à posse (turbação). à posse (esbulho).
Fonte: Elaboração própria.

Sobre o ajuizamento das ações possessórias, o artigo 920 do Código de Pro-


cesso Civil traz importante regra: “A propositura de uma ação possessória em
vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção
legal correspondente àquela, cujos requisitos estejam provados” (BRASIL,
1973).

A norma consagra a fungibilidade entre as ações possessórias, permitindo


que uma ação, mesmo que proposta incorretamente, seja conhecida e julgada
como se fosse outra. Isso ocorre porque, como é sabido, a justiça brasileira
é morosa, e, infelizmente, não atende às expectativas das partes no tempo
necessário.

Visualize o exemplo: Bento tem sua posse ameaçada por Jubileu. Procura
um advogado que, ao analisar o caso, observa que a ação judicial correta é a
propositura de uma ação de interdito proibitório. Ocorre que, após ajuizar o
interdito, Jubileu não apenas ameaça, como passa a praticar atos atentatórios
à posse de Bento. Percebam que, no caso, a ação correta não mais seria a de
interdito proibitório, mas de manutenção de posse, pois já houve turbação.
Em virtude da fungibilidade das ações possessórias é possível que o juiz co-
nheça e julgue a ação de interdito como se fosse uma manutenção de posse.

6.5 Legítima defesa da posse e desforço imediato

Em regra, o ordenamento jurídico brasileiro proíbe a denominada autotutela,


sendo que as pessoas são proibidas de usar a força para dirimir conflitos, isto
é, proíbe-se a ideia de justiça com as próprias mãos. Como consequência, a
solução de eventuais litígios (conflitos) devem ser encaminhados ao poder
judiciário, a fim de que este, por meio de um magistrado, profira uma decisão,
que deve ser acatada obrigatoriamente pelas partes.

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Todavia, há exceções. Em algumas situações, a justiça permite que a pessoa
use a própria força diante situações de conflito. É o que acontece com a legí-
tima defesa da posse e com o desforço imediato.

A previsão legal está no parágrafo primeiro do artigo 1.210 do CC. Observe:


“O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter ou restituir-se por sua
própria força, contando que o faça logo; os atos de defesa ou de desforço
não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse”
(BRASIL, 2002).

Logo, a lei permite que a pessoa que tenha sua posse embaraçada utilize a
própria força para manter-se ou restituir-se do seu direito de posse sobre a
coisa. Havendo ameaça ou turbação, é cabível legítima defesa. Em caso de
esbulho, é cabível o desforço imediato (TARTUCE, 2013).

Contudo, a legítima defesa da posse e o desforço imediato devem cumprir


certos requisitos, quais sejam:

1. A defesa deve ser feita logo, isto é, imediatamente ao ato de ameaça, tur-
bação ou esbulho.

2. Não pode haver excesso. A força emprega não pode ir além do necessário
para a defesa da posse.

3. Embora a lei faça referência à possibilidade de utilizar a própria força,


tem-se admitido a ajuda de terceiros, como empregados e prepostos.

Autotutela: é uma das formas de solução de conflito em que uma das partes
utiliza-se da força para resolver o conflito. Em regra, é proibida. Contudo, há
exceções: legítima defesa (direito penal); exercício de greve (direito do traba-
lho); desforço imediato (direito civil) etc.

BOX 3
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Legítima Defesa da Posse. Desforço Imediato

Duas são as hipóteses de autotutela na lei: Legítima Defesa, quando a posse é


ameaçada e Desforço Imediato, quando a posse é perdida.

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Segundo a lei, a autotutela, conforme preceitua o art. 1210, parágrafo primei-
ro do CC: “O possuidor turbado ou esbulhado poderá manter-se ou restituir-
se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de
desforço não podem ir além do indispensável à manutenção ou restituição da
posse”.

Para que o possuidor valha-se da defesa de mão própria, faz-se necessário a


turbação ou o esbulho e uma reação imediata: contanto que o faça logo. Car-
valho Santos explica que esse advérbio significa que se o possuidor não puder
exercer o desforço imediatamente, poderá fazê-lo logo que lhe seja possível
agir. Passada a oportunidade e a conveniência da autodefesa, cabe ao sujeito
recorrer às vias judiciais, sob pena de praticar ilícito penal.

Trata-se, portanto, de remédio excepcional dentro do sistema jurídico.

A retomada da coisa por mão própria obtém o mesmo efeito que teria a sen-
tença de reintegração, e os atos de defesa ou desforço não podem ir além do
indispensável à manutenção ou restituição da posse.

Gonçalves (2006) afirma que, quando o possuidor se acha presente e é tur-


bado no exercício de sua posse, pode reagir, fazendo uso da defesa direta,
agindo, então, em Legítima Defesa. Afirma também que a expressão, por sua
própria força, quer dizer: sem apelar para a autoridade, para a polícia ou para
a justiça.

A Legítima Defesa não se confunde com o Desforço Imediato. Este ocorre


quando o possuidor, já tendo perdido a posse (esbulho), consegue reagir em
seguida e retomar a coisa. A primeira somente tem lugar enquanto a turba-
ção perdurar, estando o possuidor na posse da coisa. O Desforço Imediato é
praticado diante do atentado já consumado, mas ainda no calor dos aconteci-
mentos.

Nesse viés, a Legítima Defesa da Posse refere-se exclusivamente à hipótese


em que o possuidor é turbado em sua posse, autorizando-lhe o ordenamento
para que se utilize desse meio de defesa direta, reagindo imediatamente contra
a turbação sofrida. Trata-se de situação jurídica disciplinada pela legislação
e, de conseguinte, depende da observância de alguns requisitos, a saber: que
o defensor seja possuidor a qualquer título, a ocorrência de turbação injusta,
efetiva e atual e que haja proporcionalidade na reação apresentada. Dessa for-
ma, observados os requisitos legais, o possuidor turbado não sofrerá qualquer
sanção por ter se valido deste meio de defesa. Se, porém, fizer tabula rasa dos
requisitos exigidos pelo legislador, como, por exemplo, no caso de atuação
com excesso de violência, responderá pela desproporcionalidade verificada.

A Legítima Defesa é prevista no art. 23 do Código Penal Brasileiro e carac-


teriza a exclusão de ilicitude ou de antijuridicidade , ou seja, quem age em
legítima defesa não comete crime. É a defesa necessária utilizada contra uma

Direito Imobiliário III - Direitos Reais

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agressão injusta, atual ou iminente contra direito próprio ou de terceiro que
inclui sempre o uso moderado, proporcional e necessário.

O indivíduo, quando repelir as agressões atuais e injustas a direito seu, atua


em franca substituição ao Estado, que nem sempre pode atuar em todos os lu-
gares e ao mesmo tempo, através de seus agentes. E cada vez mais, na pele do
cidadão comum, arde tal verdade, em face da completa falência e ingerência
da segurança pública, notadamente nas grandes cidades.

Francesco Carrara, como líder dos objetivistas, defende a tese de que a defesa
é, em sua gênese privada, dessa forma: toda vez que o Estado não puder de-
fender o indivíduo, este retoma legitimamente o direito de defesa.

Cézar Roberto Bittencourt indica claramente que o exercício da legítima de-


fesa é um direito do cidadão e constitui uma causa de justificação. Quem se
defende de uma agressão injusta, atual ou iminente age conforme o Direito.

No que tange ao Desforço Imediato, sua aplicabilidade restringe-se às situa-


ções em que a posse tenha sido esbulhada, permitindo-se ao prejudicado res-
tituir-se na condição de possuidor, por suas próprias forças, desde que o faça
logo. Como na hipótese mencionada da legítima defesa da posse, a utilização
do Desforço Imediato pelo possuidor esbulhado também está adstrita à ob-
servância de certos requisitos, quais sejam: que a reação se faça logo que lhe
seja possível agir e que se limite ao estritamente necessário para a retomada
da posse perdida. Mais uma vez, como na hipótese anterior, a inobservância
dos requisitos legais acarretará a responsabilidade do possuidor esbulhado
pelos danos causados.
FONTE: Legítima Defesa da Posse. Desforço Imediato. Disponivel em: < http://www.viajus.com.br/viajus.php?pa-
gina=artigos&id=3785&idAreaSel=2&seeArt=yes>. Acesso em 12 out. 2014.
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Resumo

Na aula de hoje, estudamos os principais efeitos da posse, especialmente em


relação:

- Aos frutos percebidos.

- À perda e deterioração da coisa.

- À posse prolongada, como um dos requisitos da usucapião.

- Às ações possessórias.

- À possibilidade de usar a força para a defesa da posse, por meios dos insti-
tutos da legítima defesa e desforço imediato.

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Quais as ações possessórias podem ser usadas na defesa da posse? Além das
informações prestadas neste livro, pesquise em livros e na internet. Logo
após, poste sua resposta na sala de discussão, disponível no Ambiente Virtual
de Aprendizagem – AVA.

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Aula 7 – Da posse (parte 5): Formas de aquisição, transmissão e perda

Encerrando o estudo da posse, veremos hoje como ela pode ser adquirida,
transmitida e, por fim, as situações em que a posse se finda.

7.1 Aquisição da posse

O artigo 1.204 do CC disciplina que “Adquire-se a posse desde o momento


em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos po-
deres inerentes à propriedade” (BRASIL, 2002).

Como não poderia deixar de ser, o artigo citado encontra-se com total con-
sonância com o já estudado artigo 1.196, também do CC, ao dispor que será
considerado possuidor aquele que exerce algum dos poderes inerentes à pro-
priedade (usar, gozar, dispor e reaver a coisa).

Tradicionalmente, as doutrinas de direito civil ensinam que a aquisição da


posse pode se dar de forma originária e derivada. Por questões didáticas, fa-
remos uma análise do assunto nessa perspectiva.

7.1.1 Aquisição originária

Considera-se originária a aquisição da posse em que há contato direto entre a


pessoa e a coisa, não havendo vínculo com a posse anterior.

Exemplos:

a. Apreensão da coisa

É a apropriação da coisa, feita de maneira unilateral (participação apenas


de quem apreende). De acordo com Garcia (2012, p. 384), “[...] consiste na
apreensão unilateral da coisa sem dono (abandonada – res derelicta, ou de
ninguém – res nullius) ou na retirada da coisa de outrem sem sua permissão
(cessadas a violência ou a clandestinidade)”.

Exemplo: Bento, insatisfeito com o seu aparelho de televisão, resolve aban-


doná-lo, colocando-o numa lixeira localizada numa avenida perto da sua casa.
Jubileu, ao observar o aparelho, resolve pegá-lo, com o intuito de tentar con-
sertar. Nessa situação, Jubileu apropriou-se de coisa abandonada (sem dono),
tornando-se possuidor da coisa.

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b. Exercício do direito

Conforme Pereira (2005, p. 46), “[...] é a manifestação externa de quem efeti-


va uma conduta ut dominus, e equivale à apreensão da coisa”.

É o que ocorre, por exemplo, numa servidão constituída pela passagem de


uma rede elétrica em terreno alheio. A servidão gera posse para o poder pú-
blico.

Servidão Administrativa: é um direito real público que permite ao poder pú-


blico utilizar a propriedade imóvel para permitir a execução de obras e servi-
ços de interesse público (exemplos: colocação de postes de energia, passagem
de oleoduto ou caminho, placas de sinalização) (CARVALHO FILHO, 2010).

Figura 2: Servidão administrativa para colocação de postes de energia.


Fonte: Servidão administrativa para colocação de postes de energia. Disponível em: <http://sidneyfcarvalho.blogs-
pot.com.br/2011/04/servidao-administrativa-o-rigor-das.html >.Acesso em 12 de outubro de 2014.

7.1.2 Aquisição derivada

Será derivada a aquisição da posse em que houver intermediação pessoal (sem


contato direto entre a pessoa e a coisa), havendo vínculo com a posse anterior.

Sobre essa modalidade de aquisição, Pereira (2005, p. 47) disserta: “Quando


uma pessoa recebe a posse de uma coisa, a ela transmitida por outro possui-
dor, a aquisição é derivada. Esta aquisição diz-se também por ato bilateral,
em contraposição à originária, que se perfaz unilateralmente”.

O principal exemplo de aquisição derivada é a tradição, que consiste na entre-


ga da coisa, passando-a do antigo ao novo possuidor. É o que ocorre quando
Bento vai à papelaria para comprar uma mochila. Após o pagamento, o fun-
cionário da papelaria entrega (ato de tradição) a mochila a Bento, que passa
a possuí-la.

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Propriedade móvel: formas de aquisição

[...]

Da tradição

Para Carlos Roberto Gonçalves, tradição consiste na entrega da coisa do alie-


nante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o domínio em comple-
mentação do contrato. Com essa entrega, torna-se pública a transferência.

De acordo com o art. 1.267 do Código Civil, “a propriedade das coisas não se
transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”. Sendo assim, a tradição
mostra-se de suma importância na aquisição de bens móveis.

A tradição pode ser real, simbólica ou ficta. Será real quando a coisa for re-
almente entregue a outra pessoa. Por exemplo: quando a pessoa vai até uma
loja e compra um sapato, e este é entregue à compradora.

Será tradição simbólica quando um ato simbolizar a entrega da coisa. Por


exemplo: quando em programa de televisão, ao ganhar um carro, o apresen-
tador entrega as chaves ao ganhador.

A tradição ficta é aquela que a pessoa que já tinha a posse direta da coisa e
torna-se proprietário. Exemplo: depositário fiel, que é possuidor direto da
coisa, torna-se proprietário.

[...]

Fonte: Propriedade móvel: formas de aquisição. Disponível em: < http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/6182/


Propriedade-movel-formas-de-aquisicao >. Acesso em: 12 out. 2014.
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7.2 Transmissão da posse

O CC de 2002 regula a transmissão da posse nos artigos 1.206 e 1.207, nos


seguintes termos: “Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatá-
rios do possuidor com os mesmos caracteres” (BRASIL, 2002) e [...] “Art.
1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e
ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos
legais.” (BRASIL, 2002).

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Portanto, a transmissão da posse pode ocorrer tanto a título universal quanto
a título singular. No caso do título universal transmite-se uma universalidade
de bens e direitos, como ocorre nas situações de sucessão causa mortis
(transmissão por herança), em que o herdeiro é possuidor de uma quota da
herança (fração não individualizada), e não de bens determinados. Lado
outro, a transmissão por título singular prevê a transferência de um bem
determinado, como ocorre na situação do legatário.

Legatário: é aquele para quem alguém deixou algum bem por meio de testa-
mento; é diferente do herdeiro, o qual recebe os bens da herança por força da
lei. Legatário recebe legado e herdeiro recebe herança.
Fonte: Legatário. Disponível em: <http://www.dicionarioinformal.com.br/legat%C3%A1rio/>. Acesso em 12 out.
2014.

Exemplo: Se João morrer e tiver deixado algum bem para um de seus empre-
gados, com o qual não tenha vínculos de parentesco, este será um legatário e
não um herdeiro, pois só terá direito ao que João deixou por força do testa-
mento e, se esse não existisse, não haveria legado.

De toda forma, o importante é saber que, independentemente de a transmis-


são ocorrer a título universal ou singular, a posse será transmitida. Além dis-
so, a posse anterior soma-se a posse posterior, havendo a transferência para
os efeitos legais.

Assim, imagine que Bento possui uma fazenda de 300 hectares há cinco anos.
Com a morte de Bento, a posse sobre a fazenda passa aos seus herdeiros.
Estes já iniciam a posse com cinco anos, tendo em vista que a posse do seu
antecessor será somada à atual.

Trata-se de situação de extrema relevância, que produz diversos efeitos na


seara jurídica. Na aula anterior, no item 6.3, estudamos que a posse prolon-
gada pode gerar o direito à usucapião, declarando-se o possuidor proprietário
da coisa. Nessa situação, é possível que a posse anterior seja somada à atual,
a fim de que a posse atinja o tempo mínimo necessário para gerar o direito à
usucapião.

Exemplo: o direito à usucapião extraordinária prevê, dentre outros requisitos,


que a pessoa esteja na posse do bem pelo prazo mínimo de 15 anos. Em vir-
tude do fenômeno da transmissão da posse, é possível que o atual possuidor
some a sua posse com o posseiro anterior, a fim de que complete o período
mínimo de posse prolongada, no caso, 15 anos.

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No dia a dia forense, é muito comum visualizar essa situação. Hoje em dia,
embora não seja recomendável, é muito comum que as pessoas adquiram
propriedades imóveis apenas por meio de contratos de gaveta, sem a neces-
sária transferência do bem no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato de
gaveta, embora não seja a forma correta de adquirir uma propriedade imóvel,
é importante instrumento que serve de prova acerca da posse da pessoa sobre
o bem, ou seja, tal contrato não induz propriedade ao adquirente, mas pode
provar que a pessoa é possuidora direta da coisa. E mais, permite que o adqui-
rente some o tempo de posse anterior ao atual.

Voltemos ao exemplo da usucapião extraordinária, que tem como um dos


seus requisitos a posse mínima de 15 anos sobre o bem. Suponham a seguinte
hipótese: Bento é possuidor de um imóvel por 14 anos. Resolve vender a sua
posse sobre o bem para Jubileu. Para tanto, fazem um contrato de compra
e venda (apenas de gaveta) sem realizar as formalidades necessárias para a
transcrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Jubileu, após estar a um
ano com o bem, já poderá ajuizar ação de usucapião extraordinária, uma vez
que terá, na verdade, 15 anos de posse (soma da posse anterior com a posse
posterior).

Portanto, como foi possível observar no exemplo acima, a transmissão da


posse opera efeitos importantes no cotidiano das pessoas.

7.3 Perda da posse

A perda da posse ocorre, de modo geral, quando o possuidor deixa de exercer


o poder sobre a coisa. Nesse contexto, o artigo 1.223 do CC determina: “Per-
de-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder
sobre o bem, ao qual se refere o artigo 1.196” (BRASIL, 2002).

Contudo, quando a pessoa não presencia o esbulho, a posse somente conside-


ra-se perdida quando, ao saber da situação, deixa-se de tomar alguma atitude
para reavê-la ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelida (artigo 1.224
do CC). É o que ocorre quando a pessoa está ausente no momento da perda.

Exemplos:

a. Abandono

Ocorre quando o possuidor renuncia a posse, demonstrando sua intenção de


não mais possuir a coisa, isto é, há abandono se “[...] o possuidor despoja-
se da coisa, deixando de existir a intenção de mantê-la [...]” (VENOSA,
2006, p. 85).

Exemplo: pessoa que coloca objeto na lata de lixo, demonstrando sua inten-
ção em abandoná-la.

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Observe, nesse ponto, a harmonia que existe na legislação: vimos que a apre-
ensão de coisa abandonada gera a aquisição da posse. Na mesma linha de
raciocínio, aquele que abandona a coisa está renunciando à posse, o que gera
a sua extinção.

b. Tradição com intenção definitiva

Segundo Garcia (2012, p. 384), “[...] é a entrega da coisa com ânimo de


transferir a coisa definitivamente a outrem; se a entrega é provisória, não
haverá perda total da posse, mas apenas perda temporária da posse direta,
remanescendo a posse indireta”.

Nesse ponto,é importante destacar, conforme já afirmado, que a intenção deve


ser definitiva. Pois, se a intenção for provisória, não haverá perda da posse.
Exemplo: será transitória a intenção quando o agente aluga o seu imóvel.
Nesse caso, ocorre a tradição (entrega do imóvel), que é provisória. Observe
que a tradição opera-se apenas quanto à posse direta (direito de uso sobre o
bem), sendo que a posse indireta permanece com o locador, que detém a pos-
se de direito sobre a coisa (possuidor indireto; continua sendo o proprietário).

Portanto, para que ocorra a perda da posse sobre a coisa, é essencial que a
tradição ocorra com intenção definitiva.

c. Destruição da coisa

Ora, trata-se de situação óbvia. Se a ideia de posse pressupõe a presença de


uma pessoa e de uma coisa, é natural que a destruição desta coisa impede a
noção de posse, haja vista que a pessoa não terá algo para exercer seus pode-
res. Como analisamos logo nas primeiras aulas, o tema Direito das Coisas diz
respeito à relação pessoa-coisa.

d. Pela posse de outrem

Nas situações de esbulho, a pessoa perde a sua posse. Nesse sentido, é cabível
a ação de reintegração de posse. Contudo, se o esbulhado perde a posse, por
consequência, aquele que praticou o esbulho passa a ser possuidor.

Muito cuidado! Não podemos confundir essa situação com a ideia de com-
posse, em que duas ou mais pessoas exercem, conjuntamente, a posse sobre o
mesmo bem. Aqui, ninguém deixa de exercer poderes sobre o bem, logo, não
se perde a posse.

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Resumo

Na aula de hoje, você viu:

- Os casos de aquisição de posse, que pode ser originária e derivada.

- Como se dá a transmissão da posse.

- As hipóteses em que a posse será perdida, operando-se a sua extinção.

Agora que você já viu os casos de aquisição, transferência e perda da posse,


responda às seguintes indagações:

a. Cite e explique duas situações que geram aquisição da posse. Dê exemplos.

b. De acordo com essa aula, qual a principal consequência da transferência


de uma posse? Fundamente.

Após responder, faça seus comentários na sala de discussão da disciplina,


disponibilizada no AVA.

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Aula 8 – Dos direitos reais: Disposições gerais

Superado o tema posse, passaremos a analisar os Direitos reais, tema que


será estudado até o final do nosso curso. Hoje será feita uma apresentação do
tema, no intuito de manifestar uma noção geral desses direitos.

8.1 Conceito de direitos reais

Segundo ensinamentos de Garcia (2012, p. 388), direitos reais “[...] é o poder,


direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos”.

Sugerimos a releitura da Aula 2, ocasião em que vimos as diferenças entre


Direitos Reais e Direitos Pessoais. Lá, podemos encontrar as principais ca-
racterísticas dos direitos reais.

8.2 Princípios do direito real

8.2.1 Princípio da aderência

O princípio da aderência diz que o direito real fixa um vínculo entre a pessoa
e a coisa, tanto que o seu objeto é regulamentar situações jurídicas que se
estabelecem entre uma pessoa e uma coisa (ao contrário do que acontece com
os direitos pessoais, que tutelam relações entre pessoas).

8.2.2 Princípio do absolutismo

Pelo princípio do absolutismo, os direitos reais têm eficácia contra todas as


pessoas, isto é, é erga omnes (contra todos). Como veremos, o direito de
propriedade é um direito real. Logo, o direito de proprietário sobre um bem é
uma situação que deve ser respeitada por todas as pessoas.

8.2.3 Princípio da publicidade

Por serem oponíveis erga omnes, devendo ser respeitados por todas as pes-
soas, os direitos reais precisam de publicidade para serem constituídos. As

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pessoas, para respeitarem o direito de propriedade de alguém, precisam saber
ou pelo menos ter condições de saber quem é o dono da coisa.

Nesse compasso, os Direitos reais são adquiridos após o registro no Cartório


de Registro de Imóveis (bens imóveis) ou depois da tradição (bens móveis).

8.2.4 Princípio da taxatividade

Os direitos reais são taxativos, de modo que apenas a lei pode criá-los. A
contrario sensu, as partes não tem autonomia para criar nova modalidade de
direito real não amparada pelo ordenamento jurídico pátrio.

8.3 Espécies de direitos reais

O CC de 2002, em seu artigo 1.225, determina:


Art. 1.225. São Direitos reais: I – a propriedade; II – a superfí-
cie; III – as servidões; IV – o usufruto; V – o uso; VI – a habita-
ção; VII – o direito do promitente comprador do imóvel; VIII – o
penhor; IX – a hipoteca; X – a anticrese. XI – a concessão de uso
especial para fins de moradia; XII – a concessão de direito real
de uso. (BRASIL, 2002)

Esses são os principais direitos reais instituídos pela lei, que serão objeto de
estudo durante o nosso curso. Nas próximas aulas, veremos cada um desses direi-
tos, delimitando, em linhas gerais, as características identificadoras de cada um.

8.4 Regras gerais

As disposições gerais dos direitos reais, normas que se aplicam a todos esses
os direitos, indistintamente, estão previstas nos artigos 1.225 a 1.227 do CC
de 2002.

O artigo 1.225, como analisamos no tópico anterior, tratou de especificar


quais direitos reais foram estabelecidos pelo código, em respeito ao princípio
da taxatividade.

Os artigos 1.226 e 1.227 do CC dispõem o seguinte: “Art. 1.226. Os Direi-


tos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos
entre vivos, só se adquirem com a tradição” (BRASIL, 2002) e “Art. 1.227.
Os Direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (artigos 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos nesse códi-
go” (BRASIL, 2002).

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Como se percebe, os artigos supramencionados ensinam a máxima de que
os bens móveis transmitem-se pela tradição; e os imóveis pelo registro no
Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Sugere-se a releitura da Aula 2 do livro didático Direito Imobiliário II, oca-


sião em que tratamos da necessidade de registro no Cartório de Registro de
Imóveis, de agora em diante CRI, para transferência de bens imóveis.

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Princípios fundamentais dos direitos reais

Segundo Carlos Roberto Gonçalves, os princípios fundamentais dos direitos


reais são:

Princípio da aderência, especialização ou inerência: é encontrado no arti-


go 1228 do Código Civil, faculta ao proprietário usar, gozar, dispor da coisa
e reavê-la do poder quem quer que injustamente a possua ou detenha, bem
como nos diversos direitos reais, de acordo com a função desempenhada por
cada qual.

Princípio do absolutismo: é o que tem o titular de direito real de seguir a


coisa em poder de todo e qualquer detentor ou possuidor. Para significá-lo,
em toda a sua intensidade, diz-se que o direito real adere à coisa como a lepra
ao corpo.

Princípio da publicidade ou da visibilidade: os direitos reais só se podem


exercer contra todos se forem ostentados publicamente.

Princípio da taxatividade ou numerus clausus: encontra-se no artigo 1225


do Código Civil o qual limita o número dos direitos reais, indicando, além da
propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o di-
reito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca e a anticrese.

Princípio da tipicidade: os direitos reais existem de acordo com os tipos


legais. São definidos e enumerados pela norma, e só a estes correspondem os
direitos reais.

Princípio da perpetuidade: a propriedade é um direito perpétuo, pois não se


perde pelo não uso, mas somente pelos meios e formas legais: desapropria-
ção, usucapião, renúncia, abandono etc.

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Princípio da exclusividade: não pode haver dois direitos reais de igual con-
teúdo sobre a mesma coisa.

Princípio do desmembramento: os direitos reais sobre coisas alheias têm


normalmente mais estabilidade do que os obrigacionais são também transitó-
rios, pois como exposto, desmembram-se do direito-matriz, que é a proprie-
dade.
Fonte: Direitos reais. Disponível em: < http://www.conteudojuridico.com.br/artigo,direitos-reais,32405.html>.
Acesso em 12 out. 2014.
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Resumo

Nessa aula introdutória de direitos reais, você viu:

- O seu conceito.

- Os principais princípios que regem esses direitos.

- As espécies de direitos reais e as suas regras gerais.

O que se entende por princípio da exclusividade? Fundamente.

Anotações

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Aula 9 - Da propriedade (parte 1): Conceito, atributos e formas de aquisição da


propriedade imóvel

Na aula de hoje, vamos iniciar o estudo do direito de propriedade considera-


do, a nosso ver de maneira acertada, o principal direito real instituído. Isso
porque todos os demais possuem uma relação com a ideia de propriedade,
consoante iremos observar ao longo das próximas aulas.

9.1 Conceito e atributos do proprietário

A propriedade, também conhecida como domínio, pode ser definida como


sendo o direito real que confere ao seu titular os poderes de usar, gozar, dis-
por e, ainda, reaver a coisa, sempre que esta estiver em poder de alguém de
maneira injusta.

Seguindo o mesmo raciocínio, Diniz (2010, p. 848) ensina que o direito de


propriedade consiste no “[...] direito que a pessoa física ou jurídica tem, den-
tro dos limites normativos, de usar, gozar, dispor de um bem corpóreo ou
incorpóreo, bem como de reivindica-lo de quem injustamente o detenha”.

Exatamente no mesmo sentido, o artigo 1.228 do CC assinala: “O proprietário


tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” (BRASIL, 2002).

Dos conceitos acima, é possível concluir que o direito de propriedade garante


ao proprietário quatro atributos, quais sejam: usar, gozar, dispor e reaver a
coisa. Passemos a analisar cada um deles:

a. Faculdade de usar a coisa

O proprietário tem o direito de usar a coisa da forma como lhe for convenien-
te. Contudo, esse atributo tem sido mitigado (não é absoluto), uma vez que
encontra limites, sobretudo em razão da ideia de função social da propriedade.

Atualmente, a propriedade não mais pode ser visualizada sob o prisma indi-
vidual do proprietário. Pelo contrário, devem-se levar em conta normas de
índole social coletiva, que acabam por limitar o uso da propriedade.

É o que acontece com os direitos de vizinha, que limitam as pessoas no uso


de sua propriedade. Exemplo: o proprietário de um imóvel tem o direito de
exigir do seu vizinho que adote condutas não prejudiciais ao seu sossego. É
por isso que é proibido às pessoas utilizarem aparelhos de som com o volume
excedente, haja vista a perturbação ao sossego dos vizinhos.

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b. Faculdade de gozar ou fruir da coisa

Revela-se pela possibilidade de retirar frutos da coisa. Logo, é possível que o


proprietário de um apartamento resolva locá-lo, o que lhe garantirá o direito
de perceber os valores decorrentes dos alugueres, que são considerados fru-
tos.

c. Faculdade de dispor da coisa

Poderá o proprietário desfazer-se da coisa, como ocorre nos casos de doação


e compra e venda.

d. Reivindicar a coisa

Poderá o proprietário, utilizando-se dos meios judiciais pertinentes (normal-


mente ação petitória), reaver a coisa de quem injustamente a possua ou de-
tenha. É, em decorrência dessa faculdade, possível afirmar que o direito de
propriedade, assim como todos os direitos reais, é considerado um direito de
sequela, o que permite buscar (perseguir) a coisa.

Nada impede, porém, que esses atributos sejam distribuídos entre pessoas
distintas. Recorde da situação em que Bento loca seu imóvel à Jubileu. Este
terá direito ao atributo do uso da coisa, enquanto aquele terá os demais. Nessa
hipótese, em que os quatro atributos da propriedade não estão reunidos numa
mesma pessoa, temos o que chamamos de propriedade restrita.

Por outro lado, estando os quatro atributos com a mesma pessoa, teremos a
propriedade plena.

Por fim, devemos observar que, assim como na posse, podem ser objeto de
propriedade qualquer coisa, corpórea ou incorpórea, imóvel ou móvel.

9.2 Extensão da propriedade e vedação ao abuso de direito

Quando adquirimos a propriedade de um imóvel temos a certeza de que es-


tamos adquirindo o solo daquele espaço, de modo que, havendo autorização
dos órgãos competentes e respeitadas as normas de índole coletiva, podere-
mos explorá-lo da forma como quisermos. Poderemos, por exemplo, cons-
truir uma casa ou um prédio, a depender da intenção do proprietário.

No entanto, surge a seguinte questão: poderá o proprietário explorar o subsolo


ou espaço aéreo do local? Quando a pessoa torna-se proprietária de uma faixa
de terras, automaticamente terá o domínio do subsolo e do espaço aéreo?

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O CC de 2002 preocupou-se com a questão, e trouxe a resposta nos artigos
1.229 e 1230. Observe:
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e
subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu
exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que se-
jam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais que
não tenha ele interesse legitimo em impedi-las. (BRASIL, 2002)

Art. 1.230. A propriedade solo não abrange as jazidas, minas e de-


mais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os mo-
numentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.

Parágrafo único. O proprietário do solo tem direito de explorar


os recursos minerais de emprego imediato na construção civil,
desde que não submetidos à transformação industrial, obedecido
o disposto em lei especial. (BRASIL, 2002)

Portanto, o proprietário do solo também tem o domínio do subsolo e do espa-


ço aéreo correspondente, mas com as seguintes limitações:

- Somente tem a propriedade do subsolo e espaço aéreo na profundidade e


altura que lhe for útil. Não poderá impedir, por exemplo, que aviões passem
sobre o seu imóvel, uma vez que altura utilizada não lhe traz utilidades.

- A propriedade solo não abrange os recursos minerais, exceto se utilizado


no emprego imediato na construção civil, e desde que não seja submetido à
transformação industrial.

- O solo também não abrangerá os potenciais de energia hidráulica e os mo-


numentos arqueológicos.

Por conseguinte, o CC proíbe ainda o abuso do direito de propriedade, nos


seguintes termos: “Art. 1.228. [...], § 2. São defesos os atos que não trazem
ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela
intenção de prejudicar outrem” (BRASIL, 2002).

Logo, apesar do proprietário gozar dos quatro atributos analisados, ele não
pode utilizá-los com o intuito exclusivo de prejudicar terceiros.

9.3 Formas de aquisição da propriedade imóvel

Do mesmo modo, como ocorre com a posse, a aquisição da propriedade pode


se dar de forma originária (contato direto entre a pessoa e a coisa; sem vínculo
com a propriedade anterior) e derivada (há intermediação pessoal; há vínculo
com a propriedade anterior).

Acerca da importância prática em classificar as aquisições entre originárias e


derivadas, Tartuce ensina com maestria:

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Na prática, a distinção entre as formas originárias e derivadas
é importante. Isso porque nas formas originárias a pessoa que
adquire a propriedade o faz sem que esta tenha as características
anteriores, do anterior proprietário. De forma didática, afirma-se
que a propriedade começa do zero. É o que ocorre com a usuca-
pião, por exemplo. Por outra via, nas formas derivadas, há um
sentido de continuidade da propriedade anterior, como ocorre na
compra e venda. (TARTUCE, 2013, p. 878)

Ilustrando, na questão tributária, se a propriedade é adquirida de


forma originária, caso da usucapião, o novo proprietário não é
responsável pelos tributos que recaiam sobre o imóvel, entendi-
mento adotado pelo STF em histórico julgado, da lavra do en-
tão ministro Djaci Falcão (RE 94.586-6/RS, de 30 de agosto de
1984). O mesmo raciocínio não serve para a aquisição derivada,
pois na compra e venda o adquirente é responsável pelos tributos
anteriores. (TARTUCE, 2013, p. 878)

Nesse contexto, observe o quadro esquemático:

QUADRO 3
Aquisição da propriedade imóvel

Formas originárias Formas derivadas


Acessões Registro imobiliário
Usucapião Sucessão hereditária
Fonte: Elaboração própria.

Na próxima aula, analisaremos cada uma dessas modalidades.

Resumo

Nesta aula, você estudou:

- O conceito e os atributos do direito de propriedade.

- A extensão do conceito de propriedade e a proibição do abuso deste direito.

- As formas de aquisição da propriedade imóvel, que são classificadas em


originárias e derivadas.

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Agora que você já sabe o que significa função social da propriedade, leia os
artigos abaixo e indique qual deles reflete a ideia de que a propriedade tem
uma função social. Fundamente. Após, poste sua resposta em nossa sala de
discussão, disponível no AVA.

- Artigo 1.196 do CC. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato
o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes da propriedade.
(BRASIL, 2002).

- Artigo 1.203 do CC. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o


mesmo caráter com que foi adquirida. (BRASIL, 2002).

- Artigo 1.277. O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fa-


zer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos
que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha. (BRASIL,
2002).

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Aula 10 - Da propriedade (parte 2): Formas de aquisição da propriedade imóvel


(continuação)

Finalizamos a aula anterior, informando que a propriedade imóvel pode ser


adquirida de forma originária e derivada. Destacamos ainda as hipóteses de
aquisição. Agora, cumpre-nos estudar cada uma dessas modalidades.

10.1 Aquisição por registro imobiliário

A aquisição por registro do título no CRI é a forma mais corriqueira de aqui-


sição da propriedade, e consiste “[...] no ato de registrar o título traslativo da
alienação do imóvel (escritura de compra e venda ou doação) na matrícula
existente no Registro de Imóveis [...]” (GARCIA, 2012, p. 389).

Conforme amplamente analisado no livro didático Direito Imobiliário II, es-


tudado no módulo anterior, a propriedade imóvel somente se transmite com
o competente registro no CRI onde o bem se encontra matriculado. Logo, o
registro do título é instrumento hábil à aquisição da propriedade imóvel.

Figura 3: Registro de imóveis.


Fonte: Registro de imóveis. Disponível em: <http://www.tjac.jus.br/image/Image/correicao_tjac_ago13_13.jpg >.
Acesso em: 12 de outubro de 2014.

Exatamente nesse sentido dispõe o artigo 1.245 do CC: “Art.1.245”. Trans-


fere entre vivos a propriedade mediante o registro do título traslativo no Re-
gistro de Imóveis. $1. Enquanto não se registrar o título traslativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel [...] (BRASIL, 2002).

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É o que ocorre com a compra e venda de um imóvel, em que as partes devem
registrar a escritura pública ou instrumento particular no CRI. Somente assim,
o comprador será oficialmente considerado proprietário do bem.

Consolide seu entendimento retornando à aula 4 do livro Direito Imobiliário


II, ocasião em que explicamos a forma do contrato de compra e venda imo-
biliária (escritura pública ou instrumento particular).

Por fim, deve ficar claro que o registro do título é o meio de aquisição da
propriedade entre pessoas vivas, pois, consoante veremos no próximo tópico,
a aquisição de propriedade envolvendo pessoa morta ocorre por meio da su-
cessão hereditária.

10.2 Aquisição por sucessão hereditária

Trata-se de modalidade de aquisição derivada da propriedade imóvel, que


consiste na transmissão da propriedade em virtude de morte, de modo que
os herdeiros do falecido (de cujus) ocupam o lugar deste em seus direitos e
obrigações. Assim, imagine que Bento possua três apartamentos e tenha dois
filhos, Jubileu e Draco. Sobrevindo a morte de Bento, seus filhos adquirem a
propriedade dos bens deixados.

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Familiares possuem obrigação de pagar dívida de falecido?

“Herdeiros de dívidas!” Quem não ouviu em algum momento tal expressão?


Certamente, todos nós já presenciamos tal afirmativa, quer seja em roda de
amigos, ambiente de trabalho, meio familiar, entre outros.

Por vezes, chega-se a indagação: Até onde procede tal expressão?

Eis que muito se comenta entre aqueles juridicamente leigos, quanto a pos-
sível obrigatoriedade de familiares assumirem dívidas deixadas por um ente
falecido. Assim sendo, é de suma importância que se esclareça tal tema.

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Inicialmente, relevante destacar que a herança compreende o ativo (créditos
e bens) e o passivo (dívidas e obrigações) deixados pelo de cujus (pessoa
falecida). Portanto, o supracitado nos remete a conclusão lógica de que a
herança responde sim pelo pagamento das dívidas do falecido, porém com
alguns critérios.

Vejamos:

O artigo 1.997 do Código Civil Brasileiro em vigência, ao estabelecer que a


herança responde ao pagamento das dívidas do falecido, também prevê dois
momentos: antes da partilha e depois da partilha (partilha é o ato das divisões
dos bens aos herdeiros legais).

Antes da partilha, toda a herança deixada responde às dívidas do falecido.


Depois da partilha, a responsabilidade é dividida em partes proporcionais a
todos os herdeiros, até o limite da cota que lhe couber. Ou seja, o herdeiro é
responsável pela dívida do de cujus até o valor que recebeu a título de herança.
Ainda, em outras palavras, o herdeiro não tem a obrigação de assumir dívida da
pessoa falecida em valor maior do que a parte da herança a que teve direito.

Exemplo:

Valor da herança recebida ..................................= $100.000,00

Valor da dívida deixada pela pessoa falecida .... = $150.000,00

Nesse exemplo, o herdeiro responde pela dívida do de cujus (pessoa faleci-


da), até o limite de $100.000,00, o que corresponde a sua parte na herança.

Portanto, voltando a indagação inicial: Familiares possuem a obrigação de


assumir dívidas deixadas por pessoa falecida?

Primeiramente, oportuno frisar que tais dívidas devem constar em documen-


tos devidamente revestidos das formalidades legais.

Assim sendo, podemos concluir que o familiar, desde que seja herdeiro, pos-
sui sim a obrigação pelo pagamento das dívidas deixadas por pessoa falecida,
porém, desde que observado o limite da sua cota hereditária, ou seja, somente
até o valor a que teve direito na herança.

Consequentemente, se o de cujus (pessoa falecida) deixar dívidas, mas não


possuir patrimônio, ou seja, não deixar nenhum bem a inventariar, seus fami-
liares não possuem obrigação legal de assumi-las.
Fonte: Familiares possuem obrigação de pagar dívida de falecido? Disponível em: <http://robertocesar.adv.br/adv/
index.php?option=com_content&view=article&id=77:familiares-possuem-obrigacao-de-pagar-divida-de-faleci-
do&catid=35:artigos&Itemid=83>. Acesso em 12 out. 2014.
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10.3 Aquisição por acessão

Entende-se por acessão, o modo de aquisição originária da propriedade imó-


vel em que passa a pertencer ao proprietário tudo aquilo que se une ou incor-
pora ao seu bem.

De acordo com o artigo 1.248 do CC, a acessão pode se dar por:

- Formação de ilhas.

- Aluvião.

- Avulsão.

- Abandono de álveo.

- Plantações e construções.

A partir de agora, vamos analisar cada uma dessas espécies de acessão.

10.3.1 Formação de ilhas

Em termos gerais, ilha é “[...] uma faixa de terra cercada de água por todos os
lados” (TARTUCE, 2013, p. 878). Em outras palavras, pode ser considerada
um acúmulo gradativo (paulatino) de areia e outros materiais trazidos pela
correnteza, deixando a seco uma parte do fundo ou leito (DINIZ, 2010).

Figura 4: Ilha Australia.


Fonte: Ilha. Disponível em: <http://extra.globo.com/incoming/8394932-b67-e4b/w640h360-PROP/ILHA-VENDA
-AUSTRALIA-MILHOES-CARA-2-JPEG.jpg>. Acesso em 12 de outubro de 2014.

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A formação de ilhas entre rios não navegáveis e particulares pode gerar dú-
vidas quanto aos limites territoriais dos proprietários confinantes. Por isso, o
CC regulou o assunto, tratando-o como forma de aquisição da propriedade.

Muito cuidado! Nesse momento, somente nos interessa as ilhas formadas


em rios não navegáveis, uma vez que apenas estes, segundo o Decreto
24.643/1934 (Código das Águas), pertencem aos particulares. Isso ocorre
porque os rios considerados navegáveis são tidos como bens públicos per-
tencentes aos entes federativos (união, estados, distrito federal ou municí-
pios, conforme o caso). Dessa forma, as ilhas formadas em rios navegáveis
não geram a aquisição de propriedade aqui analisada.

Isso posto, devemos verificar três situações distintas.

Primeira situação – ilha formada no meio do rio

Imagine que Bento (proprietário A) e Jubileu (proprietário B) são proprie-


tários de dois terrenos ribeirinhos. Suponha agora que uma ilha se forme no
meio do rio que divide as propriedades. Nesse caso, a quem pertencerá a ilha?

Figura 5: Aquisição da propriedade pela acessão.


Fonte: Ilha formada no meio do rio. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=re-
vista_artigos_leitura&artigo_id=8863>. Acesso em 13 de outubro 2014.

De acordo com o artigo 1.249, inciso I, do CC, a ilha passa a pertencer aos
proprietários ribeirinhos (Bento/A e Jubileu/B), na proporção de suas testa-
das. Ou seja, deve-se traçar uma linha imaginária no meio das águas, de modo
que metade da ilha será de Bento (A) e metade será de Jubileu (B).

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Segunda situação – ilha formada entre a linha divisória e uma das margens

E se a ilha se formar à margem da propriedade de Bento? A quem pertencerá?

Figura 6: Aquisição da propriedade pela acessão.


Fonte: Ilha formada entre a linha divisória e uma das margens. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/
site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863>. Acesso em 13 de outubrode 2014.

Da mesma forma, traçando-se uma linha divisória ao meio do rio e, estando a


ilha à margem exclusiva da propriedade de Jubileu (proprietário B), a este ela
pertencerá. Do mesmo modo, se estivesse à margem de Bento (proprietário
A), seria de sua propriedade, conforme artigo 1.249, inciso II, do CC.

Terceira situação – ilha formada em razão do desdobramento de um novo braço de rio

Suponha agora que o rio constitua um novo braço, e que nesse local forme-se
uma ilha. A quem pertencerá?

Figura 7: Aquisição da propriedade pela acessão.


Fonte: Ilha formada em razão do desdobramento de um novo braço do rio. Disponível em: <http://www.ambito-ju-
ridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863>. Acesso em 13 de outubro de 2014.

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Nessa hipótese, a ilha será do proprietário que está às margens do braço. Na
figura acima, será de Jubileu, proprietário B, conforme artigo 1.249, inciso
III, do CC.

Observe que, em todas as situações, a formação de ilha é considerada pela lei


uma forma de se adquirir a propriedade, haja vista que ela se une e se incor-
pora à propriedade ribeirinha.

10.3.2 Aluvião

Considera-se aluvião, o acréscimo natural e imperceptível de terras às mar-


gens de um rio, aumentando-se a propriedade ribeirinha. O artigo 1.250 do CC
descreve essa modalidade de aquisição, nos seguintes termos: “Os acréscimos
formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao
longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem
aos donos dos terrenos marginais, sem indenização” (BRASIL, 2002).

De acordo com a doutrina, existem duas espécies de aluvião: a própria e a


imprópria.

a. Aluvião própria

É o acúmulo lento (paulatino) de terras à margem de um rio, aumentando a


propriedade. Tal acréscimo pertencerá ao proprietário ribeirinho. De acordo
com Tartuce, na aluvião própria o aumento da propriedade ocorre porque a
“terra vem” (TARTUCE, 2013).

Figura 8: Aquisição da propriedade pela acessão.


Fonte: Aluivião própria. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site /index.php?n_link=revista_arti-
gos_leitura&artigo_id=8863>. Acesso em 13 de outubro de 2014.

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b. Aluvião imprópria

É aumento da propriedade em razão da retratação de águas, isto é, há o afas-


tamento do leito do rio. A exemplo da espécie acima, também ocorre paulati-
namente. De acordo com Tartuce, na aluvião imprópria o aumento da proprie-
dade ocorre porque a “água vai”. (TARTUCE, 2013).

Figura 9: Aquisição da propriedade pela acessão.


Fonte: Aluvião imprópria. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_arti-
gos_leitura&artigo_id=8863>.Acesso em 13 de outubro de 2014.

10.3.3 Avulsão

Avulsão é o deslocamento de uma porção de terra de um prédio a outro, que


ocorre de forma natural e violenta (artigo 1.251 do CC). No caso, verifica-
se que uma propriedade teve sua extensão aumentada, enquanto a outra foi
diminuída.

Figura 10: Aquisição da propriedade pela acessão.


Fonte: Avulsão. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitu-
ra&artigo_id=8863>. Acesso em 13 de outubro de 2014.

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Ocorrendo avulsão, o CC ensina que aquele que teve sua propriedade aumentada
terá direito ao acréscimo, desde que ninguém reclame pelo prazo de um ano ou
que ofereça indenização ao proprietário que teve sua propriedade diminuída.

Resumo

Na aula de hoje você aprendeu três formas de aquisição da propriedade imó-


vel. São elas:

- Aquisição por registro.

- Aquisição por sucessão hereditária.

- Aquisição por acessão: formação de ilhas, aluvião e avulsão.

Considerando as formas de aquisição da propriedade imóvel analisadas, mar-


que a assertiva CORRETA.

a. A formação de ilhas é o acréscimo natural e imperceptível de terras às


margens de um rio, aumentando-se a propriedade ribeirinha.

b. A aluvião imprópria caracteriza-se pelo acúmulo paulatino de terras à


margem de um rio, aumentando a propriedade. Traduz a ideia de que a
“terra vem”.

c. A aquisição por registro consiste no ato de registrar o título translativo da


alienação do imóvel, que ocorre por entre vivos ou por meio de sucessão
hereditária.

d. Sucessão hereditária é a modalidade de aquisição derivada da propriedade


imóvel, que consiste na transmissão da propriedade em virtude de morte.

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Aula 11 - Da propriedade (parte 3): Formas de aquisição da propriedade imóvel


(continuação)

Na aula passada, vimos algumas formas de aquisição da propriedade imóvel.


Iniciamos o estudo da aquisição por acessão, oportunidade em que foram
analisadas a formação de ilhas, a aluvião e a avulsão. Nesta aula, terminare-
mos a aquisição por acessão e, encerrando o assunto, analisamos o instituto
da usucapião.

11.1 Aquisição por acessão

Relembrando, vimos as seguintes formas de aquisição da propriedade por


acessão:

- Formação de ilhas.

- Aluvião.

- Avulsão.

Dando continuidade, passamos a analisar as demais formas de aquisição por


acessão.

11.1.1 Abandono de Álveo

De acordo com o Decreto 24.643/1934 (Código das Águas), álveo significa


a superfície que as águas cobrem, ou seja, aquela superfície que está abaixo
das águas de um rio, por exemplo. Daí vem a expressão álveo abandonado,
que consiste na superfície do rio que seca ou que teve seu curso desviado por
fenômeno da natureza.

Dessa forma, para facilitar o entendimento, não seria errado dizer que o álveo
(superfície) foi abandonado pela água, tornando-se um álveo abandonado (a
superfície está seca).

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Figura 11: Aquisição da propriedade pela acessão.


Fonte: Abandono de álveo. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_arti-
gos_leitura&artigo_id=8863>. Acesso em 13 de outubro de 2014.

Imagine, por exemplo, que um rio que sirva de fronteira entre duas proprieda-
des venha a secar. No caso, pode surgir a seguinte indagação: a quem perten-
cerá a superfície por onde passava o rio?

A resposta é similar àquela dada à formação de ilhas e está prevista no artigo


1.252 do CC, isto é, deve-se traçar uma linha imaginária no meio do álveo
abandonado (exatamente o meio por onde passava o rio), a fim de que haja
uma divisão igualitária do álveo abandonado para os proprietários marginais.

11.1.2 Plantações e Construções

Ao contrário das outras formas de acessão, que derivam de fenômenos da na-


tureza, as plantações e construções decorrem de um comportamento humano.
Nesse sentido, o CC de 2002 traz importantes regras de acessões decorrentes
de plantações e construções.

Inicialmente, o artigo 1.253 do CC traz a regra geral de que toda a construção


ou plantação existente em um terreno presume-se relativamente feita pelo
proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Além do mandamento do citado artigo 1.253, insta pontuarmos as seguintes


regras: “Art. 1.254. Aquele que semeia, planta, ou edifica em terreno próprio
com sementes, plantas, ou materiais alheios, adquire a propriedade destes;
mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos,
se agiu de má-fé” (BRASIL, 2002).

Exemplo: Bento está guardando 5 mil tijolos para Jubileu. Observando que
sua casa está precisando de uma área, acaba por utilizar os tijolos na constru-
ção da tão sonhada área de lazer. No caso, Bento terá a propriedade do que
construiu, adquirindo a propriedade do material. Contudo, terá que indenizar
(pagar) Jubileu no valor dos tijolos.

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“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em
proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de
boa-fé, terá direito à indenização” (BRASIL, 2002).

Exemplo: Imagine que Bento está ocupando a casa de Jubileu, seu primo,
que viajou para o exterior para concluir um curso de doutorado. Durante a
ausência do parente, Bento constrói uma área de lazer na casa. Bento não terá
direito a qualquer indenização, uma vez que agiu de má-fé, pois sabia que a
casa não era sua, e mesmo assim procedeu à benfeitoria. Contudo, se ao invés
de construir uma área de lazer, Bento tivesse realizado consertos no telhado
da casa, que estava para ruir, passará a ter direito à indenização pelos valores
gastos com o telhado. Isso ocorre por que Bento, na segundo situação, estará
agindo de boa-fé, já que consertou o telhado para conservar o bem.

BOX 7
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O que é Benfeitoria? Benfeitorias Necessárias, Úteis e Voluptuárias

As classificações de gastos com Manutenção, Instalação, Benfeitorias, Con-


sertos, Reformas, para fins de Controles Patrimoniais e de contabilizações,
tem suscitado muitas dúvidas e discussões.

Para dirimir dúvidas a respeito desse tema, preparamos uma série de artigos
escritos pelo Prof. Honório Futida sobre as diferenças conceituais, para efeito
de classificação contábil e de registros patrimoniais. Neste primeiro artigo,
vamos abordar o conceito de Benfeitorias, bem como as diferenças entre Ben-
feitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

O que é Benfeitoria?

Considera-se benfeitorias os gastos realizados com o aumento de área de um


imóvel, agregados, construídos, com objetivo de ajustá-lo às necessidades de
utilização da empresa.

Conforme dispõe o Parecer Normativo CST nº 104/75, quando as benfeitorias


tiverem prazo de vida útil igual ou inferior a um ano ou se tratarem de despe-
sas de conservação e reparos, tal como pintura do imóvel, manutenção para
deixá-lo em condição de uso, os custos correspondentes deverão ser contabi-
lizados diretamente como despesas operacionais, dedutíveis.

De acordo com o art. 301, § 2º, do RIR/99, o custo das construções ou


benfeitorias em bens locados ou arrendados de terceiros deverá ser regis-

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trado em conta do Ativo Imobilizado para ser depreciado ou amortizado,
observando-se:

1. Benfeitorias com direito à indenização: se no contrato de locação constar


cláusula expressa prevendo o direito à indenização das benfeitorias ou cons-
truções realizadas, os valores despendidos poderão ser depreciados à taxa de
4% ao ano (Parecer Normativo CST nº 210/73);

2. Benfeitorias sem direito à indenização: quando no contrato estiver pre-


visto que, ao efetuar as construções ou benfeitorias, o locatário não poderá
reclamar indenização dos gastos efetuados, pois os referidos gastos poderão
ser amortizados, obedecendo-se ao prazo de vigência estipulado no contrato
(Parecer Normativo CST nº 210/73);

3. Contratos sem referência à clausula de indenização: nos contratos de


locação que não façam referência à indenização dos dispêndios realizados
pelo locatário, o tratamento aplicado será o mesmo utilizado nos contratos
com previsão de indenização, conforme prevê o art. 1.255 da Lei nº 10.406/02
(Código Civil), que transcrevemos a seguir: “Aquele que semeia, planta ou
edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes,
plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o
valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a pro-
priedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente,
se não houver acordo”.

Tipos de Benfeitorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias

O Código Civil, Lei 10.406/2002, no seu artigo 96, conceitua os três tipos de
benfeitoria, a partir disso temos que a Benfeitoria são obras executadas no
imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem
várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso.
As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias:

- Benfeitorias Necessárias:

São aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele
se deteriore, portanto são lançados diretamente em Despesas de Manutenção.
Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração
de água ou a substituição dos sistemas elétricos e hidráulico danificados, por-
tanto todos eles são necessários com característica de uma manutenção ou
conserto, simplesmente.

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- Benfeitorias Úteis:

As obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, a


construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas ou o
fechamento de uma varanda porque tornam o imóvel mais confortável, segu-
ro ou ampliam sua utilidade.

- Benfeitorias Voluptuárias:

As que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais
bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou de
alteração meramente estética como cerca viva, Colocação de Coluna Roma-
nas no Hall de Entrada, Construção de Lago para embelezamento do local.

Portanto, não devem confundir “Benfeitoria em Imóveis Próprios e de Tercei-


ros” com simples “Despesas com Manutenção de Edifícios”, pois estes não
dão direito ao creditamento do PIS/COFINS.
FONTE: O que é Benfeitoria? Benfeitorias Necessárias, Úteis e Voluptuárias. Disponível em: http://www.afixcode.
com.br/o-que-e-benfeitoria-necessarias-uteis-voluptuarias/. Acesso em 13 de outubro de 2014.
_____________________________________________________________

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o pro-


prietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o
valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o


trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem
impugnação sua. (BRASIL, 2002).

Exemplo: Proprietário de imóvel que deixa que alguém construa uma piscina
com os seus materiais, nos fundos da casa, pensando o último que por isso
poderá adquirir o domínio do bem principal (TARTUCE, 2013). Nesse caso,
as duas partes estão de má-fé, uma vez que ambos pretendem levar vantagem
indevida. A solução é a seguinte: o proprietário fica com a piscina, mas deve
indenizar a outra pessoa pelos valores gastos na construção. Perceba que o

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proprietário adquire a propriedade da construção (forma de aquisição da pro-
priedade por construção).
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio,
invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte
deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do
solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e
responde por indenização que represente, também, o valor da
área perdida e a desvalorização da área remanescente. (BRA-
SIL, 2002)

Exemplo: Bento constrói em sua casa uma área de lazer, que vem a invadir o
terreno do seu vizinho em percentual de até 5%, ou seja, que não ultrapasse a
sua vigésima parte. Se Bento não sabe da invasão (presunção de boa-fé), ele
poderá adquirir a parte invadida. Contudo, deve pagar ao vizinho pela área
que adquiriu, além de indenizá-lo na hipótese de desvalorização da proprie-
dade que teve sua extensão diminuída.

Embora existam outras, essas são as principais regras envolvendo os casos de


construção e plantação como meios hábeis para a aquisição de propriedade.

11.2 Aquisição por usucapião

Dando continuidade, a propriedade imóvel também pode ser adquirida pela


usucapião, que consiste na forma de aquisição da propriedade em que, cum-
pridos os requisitos previstos em lei, o possuidor é declarado proprietário.
Trata-se de modalidade de aquisição originária, isto é, não há vínculo com o
antigo proprietário, de modo que a pessoa recebe o bem sem ônus anteriores.

De acordo com Tartuce (2013, p. 887), a usucapião “[...] constitui uma situa-
ção de aquisição de domínio ou, mesmo de outro direito real (caso do usufru-
to ou da servidão), pela posse prolongada. Assim permite a lei que uma deter-
minada situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme
em uma situação jurídica (a aquisição originária da propriedade)”.

Com isso, apesar de estarmos analisando as modalidades de aquisição da pro-


priedade imóvel, é importante deixar claro que não apenas os imóveis, mas
também os móveis e ainda outros direitos reais diversos da propriedade po-
dem ser adquiridos por usucapião. No entanto, cada qual possui seus próprios
requisitos, conforme será analisado.

11.2.1 Modalidades de usucapião de bens imóveis

A lei prevê diversas modalidades de usucapião para adquirir bens imóveis.


Embora a maioria dos requisitos sejam similares, cada espécie possui carac-

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teres próprios, como ocorre, por exemplo, com o tempo de posse prolongada,
que irá variar consoante a usucapião pleiteada.

Sendo assim, passemos a analisar as principais modalidades de usucapião de


bens imóveis.

a. Usucapião Extraordinária

Dispõe o artigo 1.238 do CC:


Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a proprie-
dade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer
ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título
para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á


a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua
moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo. (BRASIL, 2002)

Logo, para adquirir a propriedade pela usucapião extraordinária, o possuidor


deve cumprir os seguintes requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta e
com animus domini por 15 anos. Tal prazo, contudo, será reduzido para dez
anos se o possuidor fixar domicílio no imóvel ou tiver realizado obras de ca-
ráter produtivo no mesmo.

Posse mansa e pacífica é aquela que ocorre sem oposição, isto é, ninguém
contestou a posse exercida. Não haverá esse requisito se o possuidor sofrer
alguma das ações possessórias, pois, nesse caso fica claro que alguém discor-
da do exercício da posse. Exemplo: Bento está na posse de um apartamen-
to. Contudo, Jubileu se diz o verdadeiro possuidor do bem, e ajuíza ação de
reintegração de posse. No caso, a posse de Bento não será pacífica, uma vez
que Jubileu não a reconhece. Logo, não poderá ajuizar ação de usucapião por
faltar-lhe o requisito da posse mansa e pacífica.

Será contínua a posse que não sofrer interrupção. Não será possível, dessa
forma, contar dois anos de posse, interrompê-la por um ano e depois voltar a
contar para integrar o tempo mínimo de 15 anos para a usucapião extraordi-
nária. No entanto, é possível que haja o fenômeno da transferência da posse,
isto é, nada obsta que a posse anterior seja transferida ao possuidor atual,
somando-se as duas para alcançar o período mínimo de posse prolongada
requerida pela usucapião.

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Retorne ao tópico 7.2 da aula 7, e faça a releitura dos casos de transmissão
de posse. Tal situação é de extrema utilidade para fins de usucapião.

Por conseguinte, animus domini é uma expressão latina que significa ânimo
de dono, ou seja, o possuidor deve ter a posse da coisa com a intenção de ser
proprietário dela. Pense numa pessoa que, ao adquirir a posse de um bem
imóvel, faz benfeitorias no mesmo (constrói uma casa, um muro etc.), paga a
conta de água, luz, Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) etc. Tais situa-
ções são indícios de que está presente o requisito animus domini.

Finalmente, o artigo 1.238 do CC prevê que a posse deve ser pelo tempo de
15 anos, abrindo-se a ressalva de poder diminuí-lo para dez anos, desde que
o possuidor fixe domicílio no imóvel ou tenha realizado obras de caráter pro-
dutivo no mesmo.

Em resumo, na usucapião extraordinária, deve-se verificar uma posse, que


deve ser:

- Mansa e pacífica;

- Ininterrupta;

- Com intenção de proprietário (animus domini);

- E pelo prazo mínimo de 15 anos, excetuada a hipótese prevista no parágrafo


único do artigo 1.238 do CC, em que o prazo reduz a dez anos.

a. Usucapião ordinária

A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do CC. Veja:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele


que, contínua e incontestadamente, com justo título e de boa-fé,
o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo


se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no
registro constante do respectivo cartório, cancelada posterior-
mente, desde que os possuidores nele estiverem estabelecido a
sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e eco-
nômico. (BRASIL, 2002)

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Pela leitura do texto acima, conclui-se que a usucapião ordinária também
requer o exercício de uma posse prolongada, que deve ser:

- Mansa e pacífica;

- ininterrupta;

- com intenção de proprietário (animus domini);

- boa-fé e justo título;

- e pelo prazo mínimo de dez anos, excetuada a hipótese prevista no parágrafo


único do artigo 1.242 do CC, em que o prazo reduz a cinco anos (moradia no
bem ou realizar investimento de interesse social ou econômico).

Pelo que se observa, parte dos requisitos são idênticos aqueles necessários à
usucapião extraordinária, razão pela qual se faz aqui os mesmos comentários
já expostos. Não obstante, há diferenças. Além do prazo (que é menor), a usu-
capião ordinária requer o requisito do justo título e boa-fé.

Estará de boa-fé o possuidor que tiver boa intenção, o que ocorre quando a
posse não foi adquirida de maneira irregular. Para Garcia (2012, p. 383), ha-
verá boa-fé quando “[...] o possuidor ignora o vício ou obstáculo que impede
a aquisição da coisa. É de boa fé a posse daquele que crê que a adquiriu de
quem legitimamente a possuía”.

O justo título, por sua vez, caracteriza-se pela existência de título (documen-
to) que, pelo menos em tese, seria hábil transferir a propriedade (GARCIA,
2012). Exemplos: escritura pública de compra e venda, contrato de compra e
venda etc.

Contudo, além dessas duas modalidades de usucapião, a lei prescreve diver-


sas outras cada uma com seus próprios requisitos, mas que aqui não serão
abordadas em virtude do nosso objetivo em não aprofundar a matéria. A título
de exemplo, existem ainda as seguintes usucapiões de bens imóveis:

- Usucapião constitucional ou especial rural (prevista nos artigos 191 da


Constituição Federal, 1.239 do CC e na Lei 6.969/81);

- Usucapião constitucional ou especial urbana (prevista nos artigos 183 da


Constituição Federal, 1.240 do CC e no artigo 9 da Lei 10.257/01);

- Usucapião especial urbana coletiva (prevista no artigo 10 da Lei 10.257/01);

- Usucapião especial indígena (prevista no artigo 33 da Lei 6.001/73).

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Resumo

Nesta aula, você estudou:

- O abandono de álveo, as construções e as plantações como formas de aqui-


sição da propriedade imóvel por acessão.

- Como se dá a aquisição da propriedade imóvel por usucapião.

Analise a jurisprudência abaixo e responda a seguinte pergunta: Por qual mo-


tivo o requerimento de usucapião não foi aceito pelo poder judiciário? Justifi-
que sua resposta. Não se esqueça de postar sua resposta na sala de discussão
da disciplina, disponibilizada no AVA.

“AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - REQUISITOS - NÃO


PREENCHIMENTO - AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI - DETENÇÃO
POR ATO DE MERA TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO DO POSSUIDOR
- IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO - RECURSO NEGADO - SENTENÇA
MANTIDA.

1 - A detenção por mera tolerância ou permissão do possuidor do bem, ainda


que pelo tempo exigido em lei, não autoriza aquisição do domínio via usuca-
pião extraordinário, ante a ausência do requisito subjetivo da ocupação com
animus domini. 2- Ausentes um dos requisitos objetivos ou subjetivos para a
configuração da prescrição aquisitiva por usucapião, o pedido deve ser julga-
do improcedente. 3- Recurso negado. Sentença mantida” (MINAS GERAIS,
Tribunal de Justiça, Ap. 1.0209.99.007517-5/001, Relator: Des.(a) Sandra
Fonseca, 2014).

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Aula 12 - Da propriedade (parte 4): Formas de aquisição da propriedade móvel

Analisadas as formas de aquisição da propriedade imóvel, veremos agora


como a propriedade móvel pode ser adquirida.

12.1 Introdução

Assim como ocorre com a propriedade imóvel, as formas de aquisição da pro-


priedade móvel podem ser classificadas em derivadas e originárias. Observe
o quadro:

QUADRO 4
Aquisição da propriedade móvel

Formas originárias Formas derivadas


- Ocupação e achado do tesouro. - Especificação.
- Usucapião. - Confusão.
- Comistão.
- Adjunção.
- Tradição.
- Sucessão.
Fonte: Elaboração própria.

Passemos a analisar cada uma dessas espécies.

12.2 Aquisição por ocupação ou achado de tesouro

A ocupação consiste no modo de aquisição originária da propriedade móvel,


por meio da qual uma pessoa toma para si uma coisa sem dono, seja porque
essa coisa ainda não foi apropriada por ninguém – res nullius – ou mesmo
porque ela foi abandonada – res derelicta. Em outras palavras, aquele que se
apropria de coisa móvel sem dono adquire a sua propriedade, desde que essa
ocupação não seja proibida por lei.

É o que acontece, por exemplo, nos casos de pesca e caça. Desde que se ob-
servem as restrições previstas no ordenamento jurídico, sobretudo nas Leis
5.197/67 (Lei de proteção à fauna) e 11.959/09 (política nacional sustentável
da agricultura e pesca), a pessoa que pesca adquire a propriedade de sua pes-
cada.

Por conseguinte, o achado de tesouro consiste na descoberta de um depósito


antigo de coisas preciosas, que estava oculto e cujo dono não haja memória

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(GARCIA, 2012). Nesse caso, o tesouro pertencerá exclusivamente ao dono
do prédio onde foi encontrado se: a) foi o próprio proprietário quem encon-
trou; b) se foi ele quem determinou a pesquisa para encontrar ou c) se o tesouro
foi achado por terceira pessoa não autorizada a procurar. Lado outro, se terceiro
autorizado achar a coisa, o tesouro será dividido entre ele o dono do prédio.

Figura 12: Papel de Parede Pesca.


Fonte: Aquisição por ocupação: pescaria. Disponível em: <http://wallpaper.ultradownloads.com.br/59572_Papel-
de-Parede-Pesca_1024x768.jpg >. Acesso em 13 de outubro de 2014.

12.3 Aquisição por usucapião

Conforme já afirmamos, a usucapião é a modalidade de aquisição originária


da propriedade, em que, cumpridos certos requisitos, o possuidor da coisa
móvel será declarada proprietário desse bem.

A usucapião de coisa móvel pode ser:

a. Extraordinária (art. 1.261 do CC)

Seus requisitos preveem que a posse deve ser:

- Mansa e pacífica;

- ininterrupta;

- pelo tempo de cinco anos.

b. Ordinária (art. 1.260 do CC)

Da mesma forma, a usucapião ordinária prevê posse prolongada, que


deve ser:

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- Mansa e pacífica;

- ininterrupta;

- de boa-fé e com justo título;

- pelo tempo de três anos.

Nesse caso, exige-se a boa-fé e o justo título, em razão do prazo ser menor.
Lado outro, com exceção dos prazos, que são diferentes, fazemos aqui os
mesmos comentários quanto à usucapião de bens imóveis.

12.4 Aquisição por especificação

Especificação é a transformação da coisa móvel em uma espécie nova, em


razão do trabalho ou indústria do especificador, e desde que não seja mais
possível o seu retorno à forma anterior (artigo 1.269 do CC). Portanto, haverá
especificação quando a pessoa utiliza-se de matéria prima alheia, transfor-
mando-a numa outra coisa, e não havendo a possibilidade da coisa retornar à
situação primitiva.

É o que ocorre, por exemplo, quando o artesão, de posse de uma pedra bruta
que pertence a outrem, a transforma numa estátua. Nesse caso, o especifica-
dor, desde que esteja de boa-fé, irá adquirir a propriedade da matéria prima
(pedra), indenizando-se o prejudicado.

12.5 Confusão, comissão e adjunção

São formas de aquisição da propriedade móvel, quando coisas pertencentes a


pessoas diversas se misturam de maneira que não é possível separá-las (TAR-
TUCE, 2013). Nesse sentido, observe:

- Confusão é a mistura de coisas líquidas ou gasosas, sendo que não é possível


separá-las. Exemplo: cerveja e água.

- Comissão (ou comistão) é a mistura de coisas sólidas ou secas, não sendo


possível a separação. Exemplo: areia e cimento.

- Adjunção “[...] é a justaposição de coisas, sem a possibilidade de destacar o


acessório do principal” (GARCIA, 2012, p. 395).

Ocorrendo uma das situações acima, a principal consequência é a seguinte:


se as coisas misturadas pertencerem a donos diversos e, não sendo possível a
separação, cada dono será proprietário da coisa que se formou na proporção
ao que contribuiu. Exemplo: Bento é proprietário de dez quilos de cimento

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e Jubileu de dez quilos de areia. Suponha que ambas as coisas possuam o
mesmo valor. Com a comissão, o produto da mistura pertencerá tanto a Bento
quanto a Jubileu, na proporção de 50% para cada.

12.6 Tradição

Tradição é a entrega da coisa móvel ao adquirente com o intuito de transferir


a propriedade. É possível dizer que a tradição está para as coisas móveis da
forma como o registro na matrícula no CRI está para as coisas imóveis, ou
seja, enquanto as coisas móveis transferem-se pela tradição, as imóveis trans-
ferem-se pelo registro na respectiva matrícula.

Importante analisar que “[...] o simples acordo de vontades (contrato) não


transfere a propriedade da coisa móvel, sendo necessária a tradição, que é o
que dá visibilidade, publicidade ao negócio, daí o fato de o direito estabelecer
que só ela tem o condão de transferir a propriedade (art. 1.267, CC)” (GAR-
CIA, 2012, p. 394).

Sugere-se a releitura do BOX 3, deste livro didático, ocasião em que anali-


samos as formas de tradição.

12.7 Aquisição por sucessão hereditária

Da mesma forma como acontecem com os bens imóveis, os móveis também


se transmitem pela sucessão hereditária, ocasião em que os herdeiros tornam-
se proprietários das coisas móveis deixadas pelo falecido. Exemplo: com o
falecimento de Bento, Jubileu, seu único herdeiro, torna-se proprietário dos
seus bens, dentre eles, um carro (bem móvel).

12.8 Perda da propriedade imóvel e móvel

São hipóteses de perda da propriedade, tanto móvel quanto imóvel (artigo


1.275 do CC):

a. Por meio da alienação

Alienação é um ato de disposição (é a venda da coisa) que ocorre com a trans-


missão do direito de propriedade. Sendo imóvel, a alienação exige registro do
CRI. Nas situações envolvendo móveis, é necessária a tradição.

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b. Pela renúncia

Haverá renúncia quando o proprietário expressamente abre mão do seu direi-


to de propriedade. Trata-se de ato unilateral (declaração de vontade apenas do
proprietário).

c. Por abandono

Assim como a aquisição de coisa abandonada é uma forma de adquirir a pro-


priedade, o abandono em si é uma das formas de perda da propriedade, que
se verifica quando o proprietário “[...] deixa a coisa com a intenção de mais
tê-la consigo”. (TARTUCE, 2013, p. 919).

d. Por perecimento da coisa

Há perecimento quando a coisa se perde, deixando de existir.

e. Por desapropriação

De acordo com Baltar Neto e Torres (2012, p. 444), “A desapropriação é uma


modalidade de intervenção estatal na propriedade que se dá de forma radical,
pois ela afeta o direito de propriedade em sua substância. Com a desapropria-
ção suprime-se o direito de propriedade do particular. A desapropriação é,
portanto, uma forma de intervenção supressiva”.

Resumo

Analisamos nessa aula:

- As formas de aquisição da propriedade móvel, que se classificam em origi-


nárias e derivadas.

- As hipóteses de perda de propriedade previstas no Código Civil.

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Agora que você já estudou os casos de aquisição e perda da propriedade,


faça um pequeno texto correlacionando aquisição por ocupação e perda por
abandono.

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Aula 13 - Da propriedade (parte 5): Direitos de vizinhança

Encerrado o estudo das hipóteses em que a propriedade será perdida, iremos


analisar, nesse momento, os chamados direitos de vizinhança, regulados nos
artigos 1.277 a 1.313 do CC.

13.1 Conceito

Os direitos de vizinhança consistem num conjunto de normas jurídicas que


visam regulamentar as relações entre vizinhos, propiciando uma convivência
social harmônica.

Em outras palavras, Melo assim os define:


Os chamados direitos de vizinhança são previsões legais que
tem por objetivo regulamentar a relação social e jurídica que
existe entre os titulares de direito real sobre imóveis, tendo em
vista que a proximidade entre prédios ou apartamentos em edi-
fícios (art. 19 da Lei 4.591/1964 e art. 1.336, IV, do CCB), não
raro, gera animosidade e problemas de intrincada solução, para
atingir o desiderato de harmonização da relação entre vizinhos,
a lei limita reciprocamente o exercício do direito de propriedade
dos vizinhos, apontando para a preservação do interesse público
e privado. (MELO, 2007, p. 181)

Tais direitos, conforme vamos estudar ao longo desta aula, constituem uma
limitação ao direito de propriedade, já que impõe aos proprietários limítro-
fes (vizinhos) uma série de regras que devem ser observadas em prol da boa
convivência.

Nesse contexto, cumpre-nos analisar, a partir de agora, as principais regras


sobre o assunto.

13.2 Uso anormal da propriedade

O direito de propriedade, para que seja desempenhado de forma legítima


(normal), deve ser feito de tal maneira que não prejudique terceiras pessoas,
deve obedecer os princípios da razoabilidade e função social da propriedade.

Por consequência, a legislação brasileira proíbe o uso anormal da proprie-


dade, garantindo ao vizinho prejudicado que procure o poder judiciário para
fazer cessar (encerrar) atitudes prejudiciais provocadas pelo seu confinante.

Seguindo esse raciocínio, o artigo 1.277 do CC disciplina que “O proprietário


ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências

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prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas
pela utilização de propriedade vizinha” (BRASIL, 2002).

Logo, se Bento tiver o hábito de oferecer festas em seu apartamento, poderá


Jubileu, seu vizinho, acionar o poder judiciário para fazer cessar tais atitudes,
tendo em vista que a conduta prejudica o sossego do local e até mesmo a saú-
de dos confinantes.

BOX 8
_____________________________________________________________

Breves comentários acerca da ação de dano infecto, da ação de nunciação de obra nova e da ação
demolitória

a. Ação de dano infecto:

A ação de dano infecto é a medida judicial, fundada nos artigos 1.280 e 1.281 do
Código Civil, que serve a quem tem justo receio de sofrer dano em seu imó-
vel, em virtude do uso anômalo de propriedade alheia.

Além disso, a ação de dano infecto visa à fixação de uma caução para garantir
eventual indenização caso persista o infortúnio.

Em suma, a ação de “dano infecto” serve para obrigar o causador da nocivi-


dade a não fazer ou a fazer, com a possibilidade de cominação de multa diária
estipulada pelo Juízo competente.

Apesar de ser pouco utilizada, a ação de dano infecto tem sido deferida em
casos de perturbação sonora, onde o vizinho prejudicado busca no judiciário
a retomada de seu sossego em virtude do barulho alheio constante.

Finalmente, apesar de ser medida interessante, a ação de dano infecto tem


se tornado uma raridade processual, tendo em vista a existência de outras
demandas mais efetivas.

b. Ação de nunciação de obra nova:

A ação de nunciação de obra nova é aquela, de rito especial, prevista nos arti-
gos 930a 940 do Código de Processo Civil.

È remédio processual utilizado pelo proprietário ou possuidor de determinado


imóvel para impedir que a realização de obra nova em imóvel vizinho cause
prejuízo a sua propriedade, aos fins a que é destinada ou as suas servidões.

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Na prática, a demanda tem como objetivo embargar a obra prejudicial, poden-
do a parte prejudicada pleitear a concessão de medida liminar para tais fins,
como assim dispõe o artigo 937 do Código de Processo Civil.

Há entendimentos jurisprudenciais no sentido de haver possibilidade de con-


versão da ação de nunciação de obra nova em ação demolitória nos casos em
que a edificação seja concluída no curso da ação preventiva.

Finalmente, trata a ação de nunciação de obra nova de meio processual uti-


lizado no exercício dos direitos da vizinhança, no sentido de evitar que nova
edificação venha a causar dano à propriedade alheia ou que lhe diminua o
valor por desrespeitar as normas legais, fazendo com que cesse a obra antes
que diminua o valor ou prejudique propriedade alheia.

c. Ação demolitória:

A ação demolitória é medida extrema, de caráter punitivo, que contempla os


direitos da vizinhança, cuja finalidade é a demolição de obra em propriedade
vizinha que não se adéqua a legislação e cujos vícios são insanáveis, de forma
que a sua manutenção prejudicaria edifícios alheios.

A medida demolitória, tendo em vista o seu caráter excepcional, só é possível


nos casos em que a construção em vizinho traz sérios prejuízos a outras pro-
priedades. Saliente-se que a ação demolitória segue o rito ordinário e tem na-
tureza jurídica de direitos da vizinhança e está prevista no artigo 1.280 de Có-
digo Civil.
Fonte: Breves comentários acerca da ação de dano infecto, da ação de nunciação de obra nova e da ação demolitória.
Disponível em: <http://micaelmelo.jusbrasil.com.br/artigos/112133185/breves-comentarios-acerca-da-acao-de-da-
no-infecto-da-acao-de-nunciacao-de-obra-nova-e-da-acao-demolitoria>. Acesso em 13 de outubro de 2014.

13.3 Direito de passagem forçada

Trata-se de instituto, previsto em lei, que garante ao proprietário de um pré-


dio (imóvel) sem acesso às vias públicas, o direito de constranger (obrigar) o
vizinho a lhe dar passagem, mediante o pagamento de indenização.

A situação prevê a existência de dois imóveis: um encravado (que não tem


acesso à via pública) e outro serviente (que se vê obrigado a conceder a pas-
sagem, mediante indenização). O fundamento do direito de passagem forçada
advém do princípio da função social da propriedade, que busca dar finalidade
social a um imóvel encravado.

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Figura 13: Beco Ferraz.


Fonte: Passagem forçada. Disponível em: <http://3.bp.blogspot.com/_chvynqoaN2k/TNqNl-Wz_BI/AAAAAAA-
ACAU/gPBwwlR9zBE/s1600/beco_ferraz_03.jpg >. Acesso em 13 out. 2014.

Observe o que prescreve o artigo 1.285 do CC:


Art. 1285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública,
nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização
cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
judicialmente fixado, se necessário.

$1. Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natu-


ral e facilmente se prestar a passagem.

[...]. (BRASIL, 2002)

Portanto, sendo possível que a passagem seja oferecida por mais de um vizi-
nho, será obrigado a fornecê-la aquele que tenha mais facilidade, de acordo
com as características do imóvel. Aplica-se aqui o princípio da menor onero-
sidade, isto é, “[...] a passagem deve ser instituída da maneira menos gravosa
ou onerosa aos prédios vizinhos (princípio da menor onerosidade)” (TARTU-
CE, 2013, p. 930).

13.4 Direito de construir

Como decorrência dos poderes inerentes da propriedade (artigo 1.228 do


CC), garante-se ao proprietário o direito de construir, ou seja, poderá o dono de
um imóvel levantar em seu terreno as construções que quiser. No entanto, tal di-
reito não é absoluto, uma vez que se deve observar algumas limitações, sobretudo
os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos (art. 1.299 do CC).

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Dessa forma, é necessário observarmos as principais restrições ao direito de
construir previstas no CC brasileiro. São elas:

a. Uso anormal da propriedade

Conforme já estudamos no item 13.2 desta aula, o proprietário não pode usar
sua propriedade de maneira que cause interferências prejudiciais ao seu vizi-
nho, sob pena deste ajuizar a competente ação para fazer cessar tais condutas.
Logo, trata-se de verdadeira limitação ao direito de construir, já que a cons-
trução não pode violar a segurança, sossego e a saúde dos confiantes (artigo
1.277 do CC).

b. Despejo de águas

Dispõe o artigo 1.300 do CC que “O proprietário construirá de maneira que o seu


prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho” (BRASIL, 2002).

Com isso, busca-se proteger o chamado estilicídio, isto é, o despejo de águas


(normalmente da chuva) em outra propriedade (TARTUCE, 2013).

c. Abertura de janelas

Buscando proteger o direito à privacidade, assegurado na Constituição da


República de 1988, o CC determinou algumas regras limitando o direito de
construir.

Dessa forma, o artigo 1.301 prevê que é proibido nos imóveis urbanos abrir
janelas, fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno
vizinho. Lado outro, tratando-se de imóveis rurais, a mesma limitação é de
três metros (art. 1303, CC).

Não obstante, ainda quanto a essa limitação (abrir janela, fazer eirado, terraço
ou varanda), o CC prevê distinção quanto à visão, ou seja, se a visão dessas
construções serão diretas ou oblíquas em relação à propriedade vizinha.

Assim, considerando a propriedade urbana, se a janela, por exemplo, tiver


visão oblíqua à propriedade vizinha, a limitação de construir será de setenta e
cinco centímetros, e não mais um metro e meio, que se aplica na situação de
visão direta.

Resumindo, observe o quadro esquemático:

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QUADRO 5
Limitação de construir janela, eirado, terraço e varanda na propriedade urbana

Visão direta Visão oblíqua


A construção deve ter, pelo A construção deve ter, pelo
menos, um metro e meio de distância menos, setenta e cinco centímetros
em relação à propriedade vizinha. em relação à propriedade vizinha.
Fonte: Elaboração própria.

Por conseguinte, o CC prevê ainda que tais limitações não se aplicam se as


aberturas forem apenas para fins de iluminação ou ventilação, desde que elas
não sejam maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento
e que sejam construídas a mais de dois metros de altura de cada piso (artigo
1.301, § 1, CC). Ora, nesse caso, busca-se apenas a ventilação e a ilumina-
ção, razão pela qual não se aplicam as limitações estudadas, desde que sejam
tomadas as cautelas acima para evitar a violação da privacidade do vizinho.

a. Direito de travejamento (ou madeiramento)

De acordo com o artigo 1.304 do CC, é o direito de colocar madeira ou viga


no prédio vizinho, desde que a edificação esteja adstrita ao alinhamento.
Exercido o direito, deve, porém, indenizar o vizinho na metade do valor da
parede ou chão utilizados.

Visando esclarecer a situação Monteiro assinala que:


No art. 1.304 o Código outorga ao proprietário o direito de ma-
deiras na parede divisória do prédio contiguo, caso ela suporte a
nova construção. Corresponde esse direito à servidão de meter
trave (de tigni immittendi) e subordinado está a duas condições:
a) que a nova construção se levante em cidade, vila ou povoado;
b) que a edificação esteja alinhada a determinado alinhamento.
Se não existe este, pode o proprietário edificar pouco mais a
frente, ou pouco mais atrás, evitando assim o madeiramento no
prédio contiguo, a ser usado apenas como ultimo recurso. Desde
que o proprietário venha, porém, a madeirar o prédio adjacente,
terá de reembolsar o vizinho meio valor da parede e do chão
correspondente. (MONTEIRO, 2003, p. 165)

b. Construção de chaminés e fornos

Seguindo o raciocínio de que o proprietário não pode realizar construções


prejudiciais ao seu vizinho, o artigo 1.308 do CC prescreve:

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Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fi-
gões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de
produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Paragrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés


ordinárias e os fogões de cozinha. (BRASIL, 2002)

Isso ocorre porque tais construções pode comprometer a estrutura da parede,


prejudicando o confinante. Tais limitações, porém, não se aplicam às chami-
nés e fogões ordinários.

Para saber mais, acesse o link abaixo e observe a íntegra dos artigos 1.299 a
1.313 do CC. Lá você encontrará todas as limitações ao direito de construir
previstas no CC.
Link: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm.

Resumo

Nesta aula, você viu as regras que regulamentam a relação entre vizinhos,
que são:

- o uso anormal da propriedade;

- a passagem forçada;

- o direito de construir, com as suas limitações.

Agora que você já tem uma noção sobre os direitos de vizinhança, leia a juris-
prudência abaixo e responda a seguinte pergunta: No caso abaixo, houve des-
respeito a algum direito de vizinhança? Em caso afirmativo, qual a solução
dada pela justiça? Não se esqueça de postar sua resposta na sala de discussão
da disciplina, disponível no AVA.

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“EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DEMOLITÓRIA C/C INDENIZAÇÃO
- DIREITOS DE VIZINHANÇA - CONSTRUÇÃO DE CHURRASQUEI-
RA NA DIVISA ENTRE PROPRIEDADES - FUMAÇA E FULIGEM -
PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL - PREJUÍZOS AO SOSSE-
GO DA AUTORA - ART.1277, DO CÓDIGO CIVIL - DEMOLIÇÃO DA
CHURRASQUEIRA, FOGÃO, OU SIMILAR, E DA CHAMINÉ - DANO
MORAL - QUANTUM INDENIZATÓRIO - RAZOABILIDADE E PRO-
PORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA.

Havendo nos autos provas de que a churrasqueira e a chaminé construídas


pelo réu causaram prejuízos ao sossego da vizinhança, configurada a hipótese
do art. 1.277, do Código Civil, devendo ser mantida a sentença que deter-
minou a demolição de tais obras, bem como o pagamento de indenização à
autora. O valor da indenização por danos morais deve atender ao chamado bi-
nômio do equilíbrio, não podendo causar enriquecimento ou empobrecimen-
to das partes envolvidas, devendo ao mesmo tempo desestimular a conduta
do ofensor e consolar a vítima” (MINAS GERAIS, Tribunal de Justiça, Ap.
1.0596.12.001576-0/001, Relator: Des.(a) Newton Teixeira Carvalho, 2014).

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Aula 14 - Condomínio

Analisados os principais direitos de vizinhança, hoje iniciaremos os estudos


sobre o tema condomínio, ocasião em que veremos o seu significado, bem
como as principais consequências de sua formação.

14.1 Conceito

Como já analisamos, a palavra domínio pode ser interpretada como sinônimo


de propriedade. Assim, condomínio possui o mesmo sentido de coproprieda-
de, o que significa que mais de uma pessoa é proprietária de um mesmo bem
indivisível, isto é, duas ou mais pessoas exercem, conjuntamente, os poderes
inerentes à propriedade (gozar, usar, dispor e reaver a coisa).

Nesse sentido, Limongi França (1996, p. 944) ensina que condomínio “[...]
é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em co-
mum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino
uma parte ou fração ideal da mesma coisa”.

Relevante frisar que o condomínio pressupõe o exercício dos poderes de pro-


prietário sobre uma coisa única e indivisível como acontece, por exemplo, no
caso de um imóvel. Portanto, é perfeitamente possível que Bento e Jubileu
acordem em comprar em conjunto um imóvel situado na pequena cidade de
Januária/MG, com o intuito de investimento. Supondo que o imóvel custe o
valor de R$ 200 mil, e cada um invista a importância de R$ 100 mil reais,
cada condomínio será proprietário do mesmo bem, na fração de 50% cada
um. Teremos aqui um condomínio.

Em resumo, o condomínio pressupõe:

- Duas ou mais pessoas;

- exercício dos direitos de proprietário por todas as pessoas;

- coisa única e indivisível.

14.2 Classificação

De acordo com o critério da origem, o condomínio pode ser classificado em:

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a. Condomínio voluntário (ou convencional)

É aquele que resulta da autonomia da vontade, ou seja, as pessoas optam por


formar um condomínio. Exemplo: Bento e Jubileu, amigos de infância, optam
por comprar um sítio, com o intuito de passar os finais de semana.

b. Condomínio incidental

É aquele formado por circunstâncias alheias à vontade dos condôminos.


Exemplo: Imagine que Bento faleça, deixando um imóvel para os seus dois
filhos, Jubileu e Genival. No caso, por força da herança, Bento e Genival irão
adquirir a propriedade do imóvel, formando-se um condomínio.

c. Condomínio necessário (forçado ou legal)

É aquele que deriva da lei e tem como fundamento o fato da coisa ser indivi-
sível. É o que ocorre, por exemplo, com um muro construído separando duas
propriedades. Os confinantes terão a copropriedade deste muro.

Nesse sentido, dispõe o artigo 1.328 do CC: “O proprietário que tiver direito
a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á
igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado, ou cerca do vizinho,
embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela
ocupado” (BRASIL, 2002).

Ou seja, se por um lado, aquele que construiu o muro tem direito de cobrar
de seu vizinho metade do valor gasto com a construção, o vizinho adquire
a copropriedade sobre o muro, de modo que os dois tornam-se condôminos
sobre o bem.

14.3 Direitos dos condomínios (condomínio voluntário)

Instaurado o condomínio surge uma série de direitos e deveres entre eles.


Inicialmente, começaremos expondo os direitos, que são:

a. Usar a coisa conforme sua destinação

Aos condôminos assiste o direito de usar a coisa conforme sua destinação,


exercendo sobre ela os direitos compatíveis com a indivisão.

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Logo, os condôminos têm o direito de usar a coisa, conjuntamente, de forma
que um não pode impedir ou atrapalhar os outros no exercício deste direito.
Além disso, não pode o condômino transferir os direitos de proprietário a
terceiros sem a autorização dos demais.

b. Reivindicar os bens de terceiros

Como os condôminos exercem juntos os direitos inerentes à propriedade, to-


dos eles podem reivindicar a coisa de terceiras pessoas que, injustamente, a
possuam ou detenham. Como consequência, poderá o coproprietário ajuizar
sozinho as ações possessórias, sobretudo a reintegração de posse.

Alienar ou gravar sua parte

Poderá, ainda, o condômino alienar (vender) sua parte da propriedade, desde


que dê preferência na compra aos demais condôminos.

Sobre o direito de preferência, dispõe o artigo 504 do CC:


Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a
sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, po-
derá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estra-
nhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decadência. (BRASIL, 2002)

Por outro lado, nada impede que o condômino constitua um gravame no bem
(exemplos: penhor e hipoteca). Contudo, a garantia somente atingirá a sua
respectiva parte.

c. Requerimento de divisão

De acordo com o artigo 1.320 do CC, o condômino tem o direito de exigir


a divisão da coisa comum a qualquer tempo. Havendo resistência por parte
dos outros condôminos, será possível ajuizar a competente ação de divisão.
Contudo, sendo impossível a divisão, o caminho a ser percorrido é a aliena-
ção judicial da coisa, dividindo-se o valor recebido na proporção das quotas
de cada condômino.

Exemplo: Bento e Jubileu são proprietários (condôminos) de um apartamen-


to, na seguinte proporção: Bento possui 60% e Jubileu 40%. Pense agora
que Bento tem interesse em vender (alienar) o imóvel, mas Jubileu oferece
resistência. Nesse caso, como o artigo 1.320 do CC prevê que qualquer con-

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dômino pode exigir a divisão da coisa, deve Bento requerer a sua alienação
judicial. Após a venda, o valor deve ser dividido na proporção do quinhão de
cada um, ou seja: caso o imóvel tenha sido alienado por R$ 100 mil, caberá
R$ 60 mil reais a Bento e R$ 40 mil reais a Jubileu, o que equivale a 60% e
40%, respectivamente.

14.4 Deveres dos condomínios (condomínio voluntário)

De acordo com Garcia (2012), são deveres dos condôminos:

a. Concorrer para as despesas de conservação e divisão da coisa

Exemplo: Bento e Jubileu são condôminos de um apartamento. Logo, ambos


são responsáveis pelas despesas de conservação da coisa, tais como pagamen-
to de condomínio, água, luz, eventuais construções para conservar o bem etc.

b. Responder pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão

Assim, se um condômino contrai dívidas para a coisa comum, os outros con-


dôminos também serão responsáveis por ela, na proporção de fração.

c. Responder pelos frutos que percebeu e pelos danos que causou

Exemplo: Bento e Jubileu são condôminos de um apartamento, na proporção


de 50%. Resolvem alugá-lo pelo valor R$ 1 mil por mês. Conforme já expli-
camos em ocasião anterior, a importância dos aluguéis e que são considerados
frutos civis. Dessa forma, se Bento recebe o aluguel (fruto), deve repassar a
parte de Jubileu, uma vez que cada condômino responde perante os demais
pelos frutos que percebeu da coisa comum.

14.5 Extinção do condomínio (condomínio voluntário)

Como regra, vimos que o condômino pode exigir a divisão da coisa comum
a qualquer momento, fato este que extingue a comunhão. É o que diz o artigo
1.320 do CC: “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coi-
sa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas de
divisão” (BRASIL, 2002).

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Contudo existem três situações especiais que devem ser analisadas. São elas:

- É possível que os condôminos façam um pacto de não dividir a coisa co-


mum. Tal pacto não poderá exceder o prazo de cinco anos, sendo cabível
prorrogação posterior. Consequentemente, havendo este pacto o condomínio
não poderá ser extinto (como regra) durante a sua vigência.

- O doador ou testador também pode estabelecer pacto de não divisão, pelo


período máximo de cinco anos. Logo, é possível que Bento (doador) efetue a
doação de um apartamento para Jubileu e Genival, que se tornam condôminos
do bem. Bento poderá ainda, no contrato de doação, fazer constar cláusula de
indivisão, situação em o condomínio não poderá ser extinto.

- A pedido do interessado e, havendo graves razões, poderá o juiz determinar


a divisão da coisa, mesmo antes durante a vigência de pacto de indivisão (tra-
ta-se de exceção).

Para aprofundar seu estudo, acesse o link abaixo e observe as regras referen-
tes a cada modalidade de condomínio.
Link: http://diritocivilcoisas.blogspot.com.br/2013/04/do-condominio-geral-docondominio.html.

14.6 Condomínio edilício

A par do condomínio que acabamos de estudar, o CC civil regula ainda o


denominado condomínio edilício, que possui regras próprias em relação ao
anterior. Passemos a analisar as regras gerais deste instituto.

14.6.1 Conceito

Considera-se edilício o condomínio caracterizado pela existência de partes


com propriedade exclusiva e partes com propriedade comum dos condôminos
(art. 1.331 do CC). Ou seja, a nota diferenciadora deste condomínio é a exis-
tência de duas partes, quais sejam:

a. Unidades autônomas: como os apartamentos, escritórios, salas, lojas e ga-


ragens.

b. Unidades comuns: como os corredores, escadas, áreas de lazer, telhado etc.

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Figura 14: Como constituir um condomínio.


Fonte: Condomínio edilício. Disponível em: <http://www.condoplus.com.br/noticias/como-constituir-um-condomi-
nio>. Acesso em 14 outubro 2014.

O exemplo típico são os condomínios formados por prédios, em que se verifi-


ca partes exclusivas (o apartamento pertence apenas ao proprietário) e partes
comuns (que pertencem a todos os moradores, como as piscinas, corredores,
áreas de lazer etc.).

Na próxima aula, encerraremos a análise do condomínio edilício.

Resumo

Nessa aula você iniciou o estudo do tema condomínio, oportunidade em que


vimos:

- o seu conceito;

- sua classificação;

- os principais direitos e deveres dos condôminos no condomínio voluntário;

- e o conceito de condomínio edilício.

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Para fixar seu conhecimento, responda às seguintes indagações:

a. Quais os principais direitos e deveres de um condômino num condomínio


voluntário? Fundamente.

b. O que é um condomínio edilício? Qual(is) a(s) diferença(s) para o condo-


mínio voluntário?

Além dos ensinamentos expostos acima, utilize também as bibliografias in-


dicadas ao final deste livro, bem como artigos publicados na internet. Após
responder, poste sua contribuição na sala discussão da disciplina, disponibi-
lizada no AVA.

Anotações

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Aula 15 – Condomínio (parte 2) e direito real de superfície (parte 1)

Nesta décima quinta aula, vamos encerrar o estudo do condomínio edilício,


bem como analisar o direito real de superfície e sua definição.

15.1 Instituição do condomínio edilício

De acordo com o CC de 2002, o condomínio edilício somente é instituído


após o cumprimento de certas formalidades, quais sejam:

15.1.1 Ato de instituição

O ato de instituição do condomínio edilício pode ocorrer entre vivos ou por


meio de testamento (pós-morte), e sempre deve ser registrado no CRI em que
esteja vinculado.

Nos termos do artigo 1.332 do CC, o ato de instituição deve conter:

- a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,


estremadas uma das outras e das partes comuns (inciso I);

- a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao


terreno e partes comuns (inciso II);

- o fim a que as unidades se destinam (inciso III).

Ou seja, o fim primordial do ato de instituição é discriminar e individualizar


as unidades.

15.1.2 Convenção

Esse documento, que somente pode ser aprovado por dois terços das frações
ideais, enumera os direitos e obrigações dos condôminos.

15.1.3 Regulamento

Por fim, o regulamento, também conhecido como regimento interno, é o do-


cumento que irá completar a convenção, com o intuito de tratar de particula-
ridades do condomínio. Exemplo: o regulamento pode prever a proibição de
animais nas dependências do condomínio.

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Dessa forma, se a convenção deve prever o dever do condômino em pagar
a taxa condominial, o regulamento irá estipular qual será o valor desta taxa.

15.2 Estrutura do condomínio edilício

Conforme já analisado, o condomínio edilício tem como principal caracterís-


tica a de possuir unidades autônomas e unidades comuns.

As unidades autônomas possuem as seguintes peculiaridades:

- Todas as unidades autônomas devem possuir saída para a via pública;

- Não há direito de preferência entre os condôminos, ou seja, o proprietário


não precisa de autorização dos demais condôminos para alugar ou ceder sua
unidade.

- Haverá direito de preferência apenas na situação em que o condômino opte


por alugar sua garagem. Nesse caso, deve oferecer primeiro aos demais con-
dôminos etc.

As unidades comuns, por sua vez, especificam-se, sobretudo, pelo direito de


que cada condômino tem de usá-las, desde que não provoque danos e incô-
modos aos demais consortes.

15.3 Obrigações dos condôminos

De acordo com o CC (art. 1.336), as principais obrigações dos condôminos


são:

- contribuir para as despesas do condomínio (inciso I), sob pena de multa


(parágrafo primeiro);

- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (inciso II);

- não alterar a forma e cor da fachada, das partes e das esquadrias externas
(inciso III);

- preservar o sossego, a salubridade, a segurança e os bons costumes.

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15.4 Direitos dos condôminos

São direitos dos condôminos (art. 1.335 do CC):

- usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (inciso I);

- usar das partes comuns, conforme sua destinação, e contanto que não exclua
a utilização dos demais compossuidores (inciso II).

- votar nas deliberações das assembleias, desde que esteja quite com a sua
contribuição condominial (inciso III).

15.5 Administração do condomínio

Por fim, vale dizer que o condomínio é administrado pelo síndico, eleito em
assembleia e cujo mandato é de até dois anos (conforme convenção e regula-
mento), permitida a reeleição. O síndico deve representar o condomínio, em
seus direitos e obrigações, seja em juízo ou mesmo fora dele.

Poderá ele ser tanto uma pessoa física (um condômino, por exemplo) quanto uma
pessoa jurídica (sociedade empresarial que vise administrar condomínios).

Figura 15: arscondominios.


Fonte: Empresa administradora de condomínios. Disponível em: <http://www.arscondominios.com.br/index2_ar-
quivos/timthumb_003.jpg>. Acesso em 14 de outubro de 2014.

BOX 9
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Animais em condomínio

Intransigência de síndicos e condôminos e falta de responsabilidade dos pro-


prietários de animais domésticos. Essas parecem ser as principais causas de

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confrontos e discussões em relação à presença de cães e gatos em condomí-
nios. Os dois lados da moeda precisam ser observados: quem tem um bichi-
nho no apartamento e quem sofre com os problemas causados por ele.

O que diz a lei

Para resolver qualquer conflito, em primeiro lugar, é ideal que síndicos e


condôminos conheçam as legislações que regem o assunto. A lei 4.591 de
16/12/1964 (a chamada Lei dos Condomínios), em seu artigo 19 do capítulo
V, diz que todo condômino tem o direito de usar seu apartamento, segundo
suas conveniências e interesses, desde que não cause dano ou incômodo aos
demais moradores. O Novo Código Civil, que entrou em vigor em jan/03,
praticamente repete a lei 4591, não incorporando nenhuma mudança impor-
tante. Também a lei de Contravenção Penal, em seu artigo 42, determina que
quem perturba alguém, o trabalho ou o sossego alheio, “provocando ou não
procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda”, está
sujeito a penas determinadas pelo Juizado Especial Criminal. Há, ainda, leis
municipais que determinam, em cada cidade, um número limite de animais
por residência (independente de ser casa ou apartamento) e as condições em
que esses animais devem ser mantidos.

Em São Paulo, por exemplo, a lei municipal 13.131 de 18 de maio de 2001


rege que não é permitido criar, alojar e manter mais de 10 animais em resi-
dência particular, sejam cães, gatos ou cães e gatos simultaneamente. Essa lei
ainda define que cabe aos proprietários cuidar para que seus animais tenham
condições adequadas de alojamento, alimentação, saúde, higiene e bem-estar,
criando-os em locais compatíveis com seu porte e ao abrigo de intempéries
climáticas.

A convenção do condomínio

Depois dessa hierarquia de leis, vêm as convenções dos condomínios e os


regulamentos internos. “Não se deve, numa convenção, proibir por proibir.
Deve-se permitir a presença de animais de acordo com as leis municipais. Ao
invés de brigar com a legislação, é melhor conscientizar as pessoas, pensando
o condomínio como uma sociedade”, orienta o advogado Cristiano de Souza
Oliveira, especializado em assessoria na área condominial. Figuras como o
síndico, que acredita que o condomínio é sua propriedade, e condôminos que
agem como se o prédio fosse só deles, não fazem parte da imagem do condo-
mínio como sociedade.

São comuns convenções que permitem apenas animais de pequeno ou médio


porte, no prédio. Mas nem sempre essa é a melhor solução. “Um cachorro
pequeno tende a latir muito mais e ser mais ativo do que um cachorro grande.
Conheço até quem cria um dog alemão num apartamento de 400 m² de área.

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Ele não late, está muito bem cuidado e não incomoda ninguém”, exemplifica
Cristiano.

Quando for feita uma alteração na convenção do condomínio, é essencial


lembrar que ela deverá ser respeitada por todos, sem exceções. É o caso de
convenções que exigem que se pegue o cachorro no colo, nas áreas comuns,
ou que só se utilize as escadas. “E quando se tratar de um morador idoso ou de
um deficiente visual que tenha um cão-guia? Todos terão que se enquadrar?”,
questiona o advogado.

Em relação a gatos, é comum reclamações sobre o mau cheiro no apartamen-


to onde vivem. “Quem tem animal em apartamento deve ter uma higiene até
exagerada, além dos cuidados de não deixá-los defecar ou urinar nas áreas
comuns, é claro. Os proprietários precisam se adequar, utilizando produtos
como os supressores de odores, que existem no mercado”, orienta a veteri-
nária Sonia Maria Sodré Cardoso, do setor de vistoria zoosanitária do Centro
de Controle de Zoonoses (CCZ) da Prefeitura de São Paulo. O Centro recebe
denúncias de pessoas que criam, inadequadamente, seus animais, pelo telefo-
ne (11) 6224-5500. O morador receberá, então, a visita de um agente sanitário
do CCZ, que dará um prazo para regularização da situação dos animais. Se
dentro do prazo estabelecido o morador não se enquadrar nas exigências, será
aplicada multa.

Educar para a posse responsável

Desde que o condômino crie seu animal de estimação dentro de condições


ideais de higiene, os moradores devem se guiar pelo bom senso para resolver
o que deve ou não ser permitido no prédio. “Tudo tem dois lados. Existe quem
goste e quem não goste de bichos. Procuramos harmonizar essa questão”,
explica Rosicler Baldassin, delegada e vice-presidente da seção de São Ber-
nardo do Campo, da União Internacional Protetora dos Animais (UIPA). É
comum a entidade receber reclamações de vizinhos que sofrem com o choro
de cachorros presos em sacadas de apartamentos, sujeitos ao sol e à chuva
todos os dias. “Nesse caso, orientamos o proprietário de que ele está agindo
errado”, conta Rosicler. Se ele não modificar a maneira de tratar o animal, a
UIPA encaminha o caso para a Vara Criminal, já que todo animal é tutelado
do Estado (ele pertence ao proprietário até o ponto em que ele transgride as
leis).

Para ter um animal, não basta gostar de bichinhos. Como se vê, são neces-
sárias algumas responsabilidades como: oferecer lazer, cuidar da saúde e da
pelagem, alimentar corretamente. “A pessoa que fica fora do apartamento o
dia todo ou que viaja durante dias, e deixa seu animal sozinho, está fazendo-o
sofrer. O isolamento não é prazeroso nunca, especialmente para o cão. Numa

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situação desconfortável, realmente ele vai latir e atrapalhar os vizinhos”, diz
a delegada da UIPA. Comprar um cachorrinho e trancá-lo na lavanderia do
apartamento (ou, pior ainda, no terraço) também não é a solução mais ade-
quada. “Isso é um confinamento. Ou o animal pode conviver com a família
ou é melhor não tê-lo”, conclui.

A educação sobre a posse responsável de animais, certamente é o melhor


caminho para acabar com os problemas envolvendo animais em condomí-
nios. O Instituto Nina Rosa - Projetos por amor à vida, uma organização sem
fins lucrativos, que visa à melhoria da qualidade de vida de todos os seres,
realizou um trabalho que busca justamente, a pulgação do conceito de posse
responsável. São duas fitas de vídeo: “Olhar e ver” - o animal doméstico no
meio urbano e a proteção animal em São Paulo (documentário que mostra a
realidade da superpopulação de animais em São Paulo) e Fulaninho - o
cão que ninguém queria -, voltado para adultos e crianças. A fita de Fulani-
nho, mais um caderno de brincadeiras para crianças e uma cartilha para pro-
fessores e pais, foi adotada pelas escolas municipais de ensino fundamental
de São Paulo para mostrar às crianças a importância da criação consciente
dos animais de estimação. “Recebemos muitas questões de condôminos que
dizem: preciso doar meu animal porque no meu prédio não é permitido ter
bichos. Dizemos que é permitido sim, basta respeitar certas regras”, conta
Luci Mara Montejane, diretora do Instituto Nina Rosa. “Enfatizamos o com-
promisso do proprietário em atender as necessidades do animal”, completa.

Yara de Abreu Longo Najman colaborou na redação da cartilha de Fulaninho


e acredita que é preciso mudar a mentalidade em relação à presença de ani-
mais em condomínios, pela educação. A própria história de vida de Yara é um
exemplo de como é possível conciliar animais em apartamentos. Ela mora há
30 anos num edifício ao lado do Parque da Água Branca, no bairro paulista-
no de Perdizes. Yara tem 10 gatos no seu apartamento e também cuida dos
gatos que vivem pelo Parque. “Os gatos acabam vindo para a área comum do
prédio, afinal é só pular o muro. Muitos vizinhos reclamam que eles miam
de madrugada, mas não reclamam dos meus gatos. Tenho telas em todas as
janelas, mantenho minha casa bem limpa e só os transporto em caixas apro-
priadas”, conta Yara.

Vacinação e registro de animais

Para evitar desconforto com os vizinhos, qualquer proprietário precisa estar


amparado, vacinando em dia e providenciando o cadastramento de seu bichi-
nho. O Registro Geral Animal (RGA) é obrigatório em São Paulo, para cães
e gatos. O animal registrado recebe uma plaqueta com um número e deve
usá-la permanentemente presa à coleira. Procure o CCZ, à rua Santa Eulália,
86, em Santana, ou uma clínica conveniada, levando RG, CPF, comprovante

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de residência e a carteira de vacinação do animal atualizada. Para uma maior
segurança do animal, além do RGA recomenda-se também o uso de uma
identificação, contendo nome e telefone do proprietário; em caso do animal
se perder, aumentam as chances dele ser encontrado.
FONTE: Animais em condomínio. Disponível em: < http://www.direcionalcondominios.com.br/animais-em-condo-
minios/animais-no-condominio>. Acesso em 14 de outubro de 2014.
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15.6 Direito real de superfície

15.6.1 Introdução

Analisadas as regras do condomínio, encerramos os principais tópicos sobre


o direito real de propriedade. Agora, cumpre-nos verificar os demais direitos
reais, nos termos do já citado artigo 1.225 do CC:
Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese.

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;

XII – a concessão de direito real de uso. (BRASIL, 2002)

Passemos a analisar o direito real de superfície.

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15.6.2 Conceito e partes

De acordo com Tartuce (2013, p. 983), o direito real de superfície:


É o instituto real pelo qual o proprietário concede a outrem, por
tempo determinado ou indeterminado, gratuita ou onerosamen-
te, o direito de construir ou plantar em seu terreno. Tal direito
real de gozo ou fruição recai sempre sobre bens imóveis, mediante
escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro
de Imóveis (art. 1.369 do CC). (TARTUCE, 2013, p. 983)

Em outras palavras, trata-se de direito em que o proprietário de um bem imó-


vel concede a outra pessoa e, por certo período de tempo, mediante dinheiro
ou não, a possibilidade de construir ou plantar em seu terreno.

No mesmo sentido, dispõe o artigo 1369 do CC:


Art. 1.396. O proprietário pode conceder a outrem o direito de
construir ou de plantar em ser terreno, por tempo determinado,
mediante escritura pública devidamente registrada no cartório
de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no


subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. (BRASIL,
2002)

Sua instituição ocorre por meio de escritura pública, lavrada em Cartório de


Notas e registrada em CRI. Logo, somente pode ser instituído por ato entre
vivos.

Exemplo: Bento, proprietário de cem hectares de terras, concede seu imóvel à


Jubileu pelo prazo de dez anos e pelo valor de R$ 10 mil, a fim de que Jubileu
desenvolva o plantio de cenouras.

Pelo o que se pode perceber, o direito de superfície envolve duas partes:

- O proprietário, fundieiro ou cedente: pessoa que cede o bem imóvel a ou-


trem.

- O superficiário: pessoa que recebe o imóvel, a fim de efetivar a construção


ou plantação.

Por oportuno, caso a instituição do direito de superfície seja remunerado, é


interessante dizer que a essa remuneração dá-se o nome de solarium.

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Resumo

Nesta aula, você viu:

- Como se dá a constituição de um condomínio edilício.

- A estrutura do condomínio edilício, que possui partes comuns e partes au-


tônomas.

- Os principais direitos e deveres dos condôminos.

- Algumas regras sobre a participação do condomínio.

- A o conceito e as partes do direito real de superfície.

Acesse o link abaixo e faça a leitura de um parecer jurídico, que disserta so-
bre a (im)possibilidade da convenção de condomínio proibir a permanência
de animais domésticos em condomínios edilícios. Após a leitura, faça uma
resenha sobre o assunto, abordando as principais ideias discutidas.
LINK: http://www.gatoverde.com.br/leis/animais-em-condominio/.
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Aula 16 – Direito real superfície (parte 2) e servidão

Na aula de hoje, vamos estudar os principais direitos do fundieiro e do super-


ficiário, bem como as formas em que o direito de superfície poderá ser extin-
to. Além disso, abordaremos ainda as regras gerais do direito real de servidão.

16.1 Direitos do fundieiro e do superficiário

Antes de começarmos a analisar os direitos do fundieiro e do superficiário


na instituição de uma superfície, é extremamente importante observar o que
diz o enunciado 321 da IV Jornada de Direito Civil que dispõe: “Os direitos
e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à cons-
trução ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respon-
dendo cada um de seus titulares exclusivamente por suas próprias dividas e
obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel” (IV JORNADA DE
DIREITO CIVIL, 2007).

Isto é, instituída a superfície, surgem duas situações distintas com patrimô-


nios próprios: direitos e obrigações relativos ao fundieiro (terreno) e direitos
e obrigações relativos ao superficiário (construção ou plantação).

Isso posto, são direitos do fundieiro:

a. Sendo a superfície onerosa, o proprietário do solo passa a ter direito de


receber a remuneração ajustada que, conforme já se observou, denomina-
se solarium. Tal remuneração pode ser feita parceladamente ou não (art.
1370 do CC).

b. Extinta a superfície, adquire o fundiário a construção ou plantação, sem


ter que pagar indenização ao superficiário (exceto se combinarem de ma-
neira diversa).

c. Caso o superficiário resolva vender o direito de superfície, o fundiário


tem direito de preferência na compra (art. 1373 do CC).

Por outro lado, são direitos do superficiário:

a. Instituída a superfície, poderá ele plantar ou construir no terreno com a


ressalva de não poder utilizar o subsolo, exceto se inerente ao objeto da
concessão (art. 1.369, caput e parágrafo único, do CC).

b. Tem a faculdade de transferir o seu direito a terceiros.

c. Caso o fundiário resolva vender o bem imóvel sobre o qual recai a servi-
dão, o superficiário terá direito de preferência na compra.

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Prosseguindo, é interessante analisar que cabe ao superficiário:

a. O pagamento pelos tributos e encargos incidentes sobre o imóvel.

b. A obrigação de não alterar a destinação prevista para a superfície, ou seja,


como regra, se a superfície foi instituída para fins de plantação, não pode-
rá o superficiário realizar construções.

c. Sendo a superfície onerosa, tem o dever de pagar a remuneração (sola-


rium) ajustada.

16.2 Extinção

A superfície será extinta nas seguintes situações:

a. Consolidação ou fusão: ocorre quando o direito de superfície e o direito


de propriedade recaem sobre a mesma pessoa. Isso acontece, por exem-
plo, quando o fundieiro compra o direito de superfície do superficiário.

b. Quando o superficiário der destinação diversa aquela prevista no direito


de superfície. Trata-se, nessa situação, de sanção em virtude de desobedi-
ência ao previsto na instituição do direito de superfície. Exemplo: super-
ficiário que realiza construções no imóvel, quando na realidade o direito
de superfície apenas o autoriza plantar.

c. Distrato: Pelo acordo de vontade entre as partes.

d. Pela desapropriação do solo ou do direito. Situação em que o poder públi-


co adquire ou o direito de propriedade ou o direito de superfície.

e. Pela inutilização do direito de construir, no prazo previsto pelas partes, ou


seja, podem as partes estipular um prazo para que o superficiário inicie o
seu direito de construir. Em caso de desobediência, extingue-se a super-
fície.

16.3 Direito real de servidão

16.3.1 Conceito

O direito real de servidão está regulado nos artigos 1.379 a 1.389 do CC de


2002 e pode ser definido como “[...] o direito real de gozo que proporciona
utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence a
dono diverso” (GARCIA, 2012, p. 398).

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Em outras palavras, Tartuce ensina que:
A servidão predial é concebida como direito estabelecido em
imóvel sobre outro imóvel. Pressupõe a existência de dois pré-
dios vizinhos (não necessariamente contíguos) pertencentes a
proprietários diversos. Há um prédio dominante que utiliza, one-
ra e restringe o exercício da propriedade de um prédio serviente.
(TARTUCE, 2006, p. 432)

A servidão implica, portanto, na existência de dois prédios:

a. Prédio serviente: é o imóvel que serve o outro, em seu prejuízo.

a. Prédio dominante: que se utiliza da servidão, tendo-a a seu favor.

Dessa forma, o que se busca com esse direito é a valorização do prédio domi-
nante, uma vez que este se torna mais útil e/ou agradável (GARCIA, 2012).

A fim de que fique mais claro, observe o seguinte exemplo: é possível que
seja instituído um direito real de servidão que proíba um prédio de construir
acima de determinada altura, com o intuito de beneficiar um outro prédio, seja
para fins de ventilação, de lazer, para não atrapalhar a vista para o mar etc.

16.3.2 Hipóteses de instituição

Por interpretação dos artigos 1.378 e 1.379, ambos do CC, o direito real de
servidão poderá ser constituído mediante:

a. Declaração expressa dos proprietários dos prédios

Dessa forma, os proprietários dos prédios dominante e serviente ajustam li-


vremente como será a instituição, que poderá ser gratuita ou onerosa.

b. Testamento

Nada impede que a servidão seja instituída após a morte, por meio de testa-
mento.

c. Usucapião

Nesse caso, o proprietário do prédio dominante deve exercer a servidão apa-


rente pelo prazo de dez anos, desde que tenha título. Não o possuindo, o prazo
prorroga-se para 20 anos.

Corroborando com o que foi exposto, observe o que preconiza a legislação:

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Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio domi-
nante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e
constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou
por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro
de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servi-


dão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o
interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis,
valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usu-
capião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usu-


capião será de vinte anos. (BRASIL, 2002)

Por fim, note que em todas as hipóteses deve haver o registro no CRI.

16.3.3 Hipóteses de extinção

Extinguir-se-á a servidão:

a. Pela renúncia

Ocorre quando o titular (proprietário do prédio dominante) abdica do seu


direito de servidão.

b. Quando a servidão não mais trouxer utilidade ao prédio dominante

Ora, se a finalidade da servidão é valorizar e trazer utilidade e comodidade


para o prédio dominante, a partir do momento em que não mais existir tal
finalidade a servidão deixa de ter razão de existir.

c. Pelo resgate do dono do prédio serviente

Situação em que a restrição deixa de existir para o proprietário do prédio


serviente.

d. Pelo cancelamento da servidão

Desde que fique comprovado:

• que os dois prédio passaram a pertencer a mesma pessoa;

• a supressão das obras em razão de contrato ou;

• pelo não uso por dez anos.

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Resumo

Na aula de hoje, você estudou:

• Os direitos do fundieiro e do superficiário (direito real de superfície).

• O conceito, hipóteses de instituição e extinção do direito real de servidão.

Compreenda melhor as regras jurídicas do direito real de servidão acessando


o seguinte link: http://www.direitopositivo.com.br/modules.php?name=Arti-
gos&file=display&jid=927. Lá, você encontrará um artigo que irá permitir
aprofundar os estudos.

Na aula 13, analisamos o direito de passagem forçada, instituto analisado


dentro do direito real de propriedade. Agora que você já estudou o direito
real de servidão, faça um paralelo entre os dois institutos, passagem força-
da e servidão, demonstrando suas características comuns e suas diferenças.
Faça pesquisas na internet e nos livros indicados como bibliografias básica
e complementar. Após, poste sua resposta na sala de discussão da disciplina,
disponibilizada no AVA.

Anotações

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Aula 17 – Direito real de usufruto

Analisada a servidão, hoje veremos o direito real de usufruto, seu conceito,


formas de instituição, características e modo de extinção.

17.1 Conceito, partes e objeto

O direito real de usufruto está disposto nos artigos 1.390 a 1.411 do CC de


2002, e pode ser conceituado como “[...] o direito real conferido a alguém de
retirar temporariamente de coisa alheia os frutos e as utilidades que ela pro-
duz, sem alterar-lhe a substância” (GARCIA, 2012, p. 400).

De acordo com Tartuce (2006, p. 455), “[...] usufruto é um direito real tran-
sitório que concede a seu titular o poder de usar e gozar durante certo tempo,
sob certa condição ou vitaliciamente de bens pertencentes à outra pessoa, a
qual conserva sua substância”.

Dessa forma, partindo-se do pressuposto de que os poderes inerentes à pro-


priedade são usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa, é possível constatar que
no usufruto tais poderes são divididos de forma igualitária entre os protago-
nistas desse direito.

Ou seja, observa-se a presença de duas partes, quais sejam:

a. Usufrutuário: é aquele que se beneficia do usufruto, possui os poderes


de usar/utilizar e fruir/gozar a coisa. Ele detém os denominados atributos
diretos (está com a posse direta) da coisa.

b. Nu-proprietário: é o proprietário da coisa, possui os poderes de reivin-


dicar e dispor (alienar, vender) da coisa. Possui esse nome porque não
possui os atributos diretos da coisa (possui apenas a posse indireta).

Para que fique mais claro, veja o seguinte exemplo: Bento é proprietário de
diversos apartamentos. Observando que Jubileu, seu melhor amigo, está pas-
sando por necessidades financeiras, resolve ajudá-lo. Para tanto, institui um
usufruto em favor de Jubileu, concedendo-lhe o direito de usar um de seus
apartamentos até o fim de sua vida. Com a instituição do usufruto, Jubileu
(usufrutuário) passará a ter os poderes de usar/gozar da coisa (poderá, por
exemplo, alugar o apartamento, se quiser). Bento (nu-proprietário), porém,
continuará como proprietário do imóvel, mas terá apenas os poderes de rei-
vindicar (de um terceiro que injustamente venha a adquiri-la) ou de dispor
(alienar, vender) da coisa.

Interessante observar que, embora Bento tenha o poder de alienar o aparta-


mento, o direito de usufruto de Jubileu deve ser respeitado pelo novo proprie-

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tário. Ou seja, Bento até poderá vender o apartamento, mas o novo proprietá-
rio não poderá usá-lo, tendo em visto o direito de usufrutuário de Jubileu. Na
verdade, haverá tão somente a transferência de titularidade do bem, de modo
que o novo proprietário torna-se o nu-proprietário.

Extinto o usufruto (no caso, com a morte de Jubileu), o proprietário adquire


os poderes integrais sobre a propriedade, passando a ter direito de uso e gozo
sobre o bem.

Por fim, é necessário observar que o usufruto pode recair tanto sobre bens
móveis, quanto imóveis, assim como poderá ser instituído sobre a totalidade
ou parte de um patrimônio.

17.2 Características

Nas lições de Garcia (2012), o usufruto apresenta três características marcan-


tes. São elas:

a. Direito temporário

Todo usufruto deve ser temporário. Isso não quer dizer, porém, que não possa
ser instituído de maneira vitalícia. Ou seja, é possível que usufruto seja fixado:

- com prazo de vigência predeterminado: ocasião em que as partes estipulam


livremente o prazo de duração. Ressalva-se apenas que, caso o usufruto seja
instituído em favor de pessoa jurídica, o CC nos ensina que o prazo máximo
será de 30 anos.

- de forma vitalícia: somente para físicas. Nessa situação, em que não há pra-
zo final predeterminado, o usufruto se extingue com a morte do usufrutuário.
Perceba que vitaliciedade não descaracteriza a temporariedade do usufruto.

OBS: O usufruto vitalício extingue-se com a morte do usufrutuário. Por con-


sequência, é certo que a morte do nu-proprietário não finda o direito de usu-
fruto, que deve ser respeitado pelos seus eventuais herdeiros.

b. Direito real

Conforme já observamos, o usufruto é um direito real. Logo, apresenta todas


as características que lhes são inerentes.

Sugere-se a releitura da Aula 2, ocasião em que dissertamos sobre as princi-


pais características dos direitos reais.

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c. Inalienável

O direito de usufruto não pode ser transferido (cedido, alienado ou vendido)


pelo usufrutuário a terceiras pessoas. Contudo, é possível que o exercício dos
direitos de usufrutuário sejam transmitidos, de maneira gratuita ou onerosa.

Exemplo: Imagine que Jubileu é usufrutuário de um apartamento, cujo nu


-proprietário é Bento. Pelo que já informamos, Jubileu tem os direitos de uso
e gozo do bem. Nessa condição, Jubileu não poderá alienar o seu direito de
usufrutuário, mas poderá transferir tal direito. Logo, poderá alugar o imóvel,
ocasião em que, embora continue sendo usufrutuário, haverá a transmissão do
direito de usar o bem (que passará a ser exercido pelo locatário).

17.3 Formas de instituição

Prosseguindo, o usufruto poderá ser instituído por meio de:

a. Determinação legal (exemplo: O artigo 1.689 do CC dispõe que os pais


possuem usufruto sobre os bens dos filhos, até que completem a maiori-
dade).

b. Negócio jurídico (acordo de vontades entre as partes (contrato) ou mesmo


por meio de testamento).

c. Usucapião.

17.4 Direitos e deveres do usufrutuário

17.4.1 Direitos

São direitos do usufrutuário:

- Usar e gozar da coisa, bem como perceber seus frutos.

- Transferir o exercício do direito, seja de forma onerosa ou gratuita (embora


não possa transferir o direito em si).

17.4.1 Deveres

Os deveres do usufrutuário estão previstos nos artigos 1.400 a 1.409 do CC.


Os principais são:

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- Inventariar os bens que receber verificando o estado em que se encontram;

- Dar caução, caso o proprietário exija;

- Arcar com as despesas ordinárias de conservação dos bens, devendo devol-


vê-los no estado em que os recebeu;

- Caso o usufruto seja oneroso, deve pagar as prestações pactuadas com o


proprietário;

- Efetuar o pagamento dos tributos derivados de sua posse e do rendimento


dos eventuais rendimentos dos bens.

17.5 Extinção

O usufruto poderá ser extinto por meio de (art. 1.410 do CC):

a. Renúncia do direito de usufrutuário (inciso I).

b. Morte do usufrutuário (inciso I).

c. Pelo final do prazo do usufruto (inciso II).

d. Pela extinção da pessoa jurídica, quando a favor dela for instituído (inciso
III).

e. Pela destruição da coisa (inciso V).

f. Quando a propriedade e o usufruto recaírem sobre a mesma pessoa (inciso


VI) etc.

Resumo

Na aula de hoje, estudamos o direito de usufruto, em especial:

- O seu conceito, suas parte e objeto.

- As principais características deste direito real.

- Como esse direito pode ser constituído.

- Os direitos e deveres do usufrutuário.

- Como ele será extinto.

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Assinale a alternativa CORRETA:

a. O usufrutuário é a pessoa que possui o poder de dispor da coisa.

b. Nu-proprietário é a pessoa que possui o direito de usar e gozar da coisa.

c. O usufrutuário não poderá transferir o direito de usufruto, mas poderá


transferir o seu exercício.

d. O usufruto será extinto com a morte do nu-proprietário.

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Aula 18 – Direito real de habitação e do bem de família

Na aula de hoje, veremos o direito real de habitação, bem como vamos iden-
tificar o conceito de bem de família, observando suas implicações jurídicas.

18.1 Direito de habitação

18.1.1 Conceito, objeto, partes e características

De acordo com Garcia (2012, p. 401), “[...] é o direito real temporário de


ocupar gratuitamente coisa alheia, para a morada do titular e de sua família
(art. 1.414 do CC)”.

Perceba, portanto, que o proprietário transfere apenas o poder de usar a coisa.


O uso, nesse caso, ainda encontra-se condicionado, uma vez que o agente
somente poderá habitar o imóvel. Logo, embora tenha a prerrogativa de usar,
o titular deste direito somente poderá exercê-lo para fins de moradia (habita-
ção), não podendo, por exemplo, alugar ou emprestar o bem.

Nesse sentido, disciplina o artigo 1.414 do CC que: “Quando o uso consistir


no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a
pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família”
(BRASIL, 2002).

Ademais, é importante observar que o objeto desse direito deve ser uma casa
ou apartamento, isto é, somente pode haver direito real de habitação sobre
casa (ou apartamento).

Tal direito possui duas partes: a) o proprietário (que transmite o direito de


usar) e b) habitante (aquele que tem o direito de habitar o bem).

Pelo o exposto, devemos concluir que o direito real de habitação possui as


seguintes características:

a. Temporário (deve ser fixado por um determinado período).

b. Intransmissível (não pode ser cedido a outra pessoa. Ex. não pode alugar
ou emprestar).

c. Personalíssimo (é instituído levando-se em consideração a pessoa benefi-


ciada, que deve exercer pessoalmente o direito).

d. Gratuito (não é possível instituir direito real de habitação oneroso).

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18.1.2 Espécies

O direito real de habitação pode ser:

a. Convencional

É aquele que é constituído por meio de negócio jurídico, isto é, por contrato
(acordo de vontades) ou testamento (pós-morte).

Nesse caso, o direito deve ser registrado no CRI onde está matriculado o imó-
vel (artigo 167 da Lei 6.015/73).

b. Legal

O direito de habitação será legal quando o mesmo decorrer de disposição da


lei, ou seja, a ordem jurídica determina o direito de habitação.

É o ocorre, por exemplo, com o típico direito de habitação do cônjuge, pre-


visto no artigo 1.831 do CC: “Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o
regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba
na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à
residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar”
(BRASIL, 2002).

Sendo assim, imagine a situação em que Bento falece, deixando uma única
casa de herança para seus herdeiros, Gertrudes (sua esposa) e seus filhos Jubi-
leu e Genival. Como regra, de acordo com as leis sucessórias brasileiras, Ger-
trudes terá direito a 50% da casa, e o restante deve ser dividido entre Jubileu
(25%) e Genival (25%). Nessa situação, embora caiba à esposa apenas 50%
do bem, terá ela direito de habitar (continuar morando) o imóvel.

Por fim, insta dizer que se trata de direito vitalício, ou seja, somente será ex-
tinto com a morte da esposa (cônjuge sobrevivente). Observe que, mesmo que
a esposa venha a contrair novo matrimônio e, mesmo que o seu novo marido
venha a residir no imóvel objeto da habitação, o direito persiste, extirpando-
se apenas com o falecimento da habitante.

18.2 Bem de família

A expressão bem de família é utilizada para designar bens que são especial-
mente protegidos, ou seja, aqueles bens considerados de família estão res-
guardados, de modo que, em regra, não poderão servir de patrimônio para fins
de pagamento de uma dívida.

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É muito comum que se ouça falar que a casa onde a pessoa reside é impe-
nhorável, de modo que mesmo que haja dívidas pendentes, não será possível
penhorá-la judicialmente para garantir um débito. Em linhas gerais, e obser-
vadas certas restrições impostas legalmente, o raciocínio não está incorreto.

Impenhorável: Bem ou patrimônio que não pode ser utilizado para pagar
dividas a credores.
Fonte: Impenhorável. Disponível em:< http://www.dicionarioinformal.com.br/impenhor%C3%A1vel/>. Acesso em
14 de outubro de 2014.

Nesse diapasão, existem duas regulamentações para o bem de família, sendo


que uma não necessariamente exclui a outra (as duas se complementam). São
elas:

a. Bem de família legal (lei 8.009/90).

b. Bem de família voluntário (artigos 1.711 a 1.722 do CC).

18.2.1 Bem de família legal

A lei 8.009/90 impõe que determinados bens devem ser reconhecidos como
bens de família, gozando, por consequência, da proteção da impenhorabili-
dade. Nesse caso, as partes interessadas não precisam tomar quaisquer provi-
dências para que o bem tenha essa especial proteção, pois, a própria lei já se
incumbiu disso.

Portanto, de acordo com a citada norma, considera-se bem de família legal


o imóvel residencial pertencente à entidade familiar. Estão protegidas ainda
pela impenhorabilidade as plantações, construções, benfeitorias, equipamen-
tos e até mesmo os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados (GAR-
CIA, 2012).

Assim, via regra, o apartamento que pertence a uma família não poderá ser
penhorado, isto é, eventuais credores da família não poderão acionar o judi-
ciário requerendo a alienação judicial desse imóvel para satisfação da dívida.

Não obstante, existem exceções (ocasiões em que o bem de família poderá ser
penhorado). As principais são:

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a. Créditos trabalhistas de pessoas que laboraram no imóvel

Exemplo: Caso a família não efetue o pagamento dos salários de sua em-
pregada doméstica, é possível que a casa (bem de família) seja penhorada,
podendo inclusive ser levada a leilão para satisfazer a dívida com o produto
de sua venda.

b. Crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisi-


ção do imóvel

Ora, nesse caso, busca-se proteger a instituição financeira que subsidiou a


construção ou aquisição do bem. Assim, caso o proprietário deixe de pagar o
financiamento do imóvel, é possível que esse bem seja penhorado.

c. Crédito de pensão alimentícia

Exemplo: o pai que deixa de pagar pensão para o filho poderá ter seu bem de
família penhorado para satisfação da dívida. O fundamento aqui é o mesmo
utilizado nos casos de créditos de natureza trabalhista, ou seja, trata-se de
verbas de natureza alimentar, que demanda urgência e relevância.

d. Cobrança de tributos derivados do imóvel

Logo, quem deixa de pagar Imposto Predial Territorial Urbano, de agora em


diante IPTU, por exemplo, poderá ter seu bem de família penhorado.

18.2.2 Bem de família voluntário

Por outro lado, temos ainda o bem de família voluntário que, como o próprio
nome diz, é instituído livremente pela entidade familiar, desde que observa-
dos os limites impostos nos artigos 1.711 a 1.722 do CC.

Dessa forma, poderá a entidade familiar instituir bem de família sobre parte
de seu patrimônio, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido
existente ao tempo da instituição (art. 1.711, CC). Exemplo: Se Bento e Ger-
trudes fossem proprietários de três apartamentos avaliados em R$ 100 mil
cada, somente poderão instituir bem de família sobre um deles.

A instituição, nesse caso, por ser voluntária, depende da manifestação de von-


tade dos interessados, que pode ser por meio de escritura pública ou testamen-
to. Após, necessário o registro no CRI.

O bem de família voluntário, assim como o legal, produz a mesma consequ-


ência, qual seja: impossibilidade de penhorar o bem protegido.

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Por fim, prazo do bem de família voluntário se estenderá enquanto viver um
dos cônjuges, ou, na falta deles, até que os filhos completem a maioridade
civil (atualmente 18 anos).

O direito brasileiro reconhece várias espécies de famílias (monoparental, ma-


trimonial, união estável etc.). Todas elas merecem a proteção dada aos bens
de família. Para saber um pouco mais sobre as modalidades de família aceitas
no direito brasileiro, acesse o seguinte link: http://www.boletimjuridico.com.
br/doutrina/texto.asp?id=2728. Lá você encontrará um interessante artigo so-
bre o tema.

Resumo

Nessa aula, você viu:

- O direito real de habitação e a suas características elementares.

- A proteção conferida ao bem de família.

Partindo do pressuposto de que o bem de família busca proteger a entidade


familiar, responda à seguinte indagação: O imóvel de uma pessoa solteira
pode ser considerado um bem de família? Faça pesquisas na internet e nas
referências disponibilizadas ao final deste livro.

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Aula 19 – Direito do promitente comprador

Chegando ao final do nosso curso, hoje veremos o direito do promitente com-


prador e quais as suas implicações para a órbita jurídica.

19.1 Direito do promitente comprador

No módulo passado, ao estudar a disciplina Direito Imobiliário II: contrato


de compra e venda imobiliário, você viu as principais características e efeitos
advindos de um contrato de compromisso de compra e venda.

Naquela ocasião, analisou-se que o contrato de compromisso de compra e


venda de imóvel é um contrato preliminar à efetiva compra e venda imobili-
ária, mas que nem sempre um depende do outro.

Observe o que Camargo Júnior (2014, p.43) disse:

ontudo, devemos ter em mente que nem sempre um contrato de


compra venda é precedido por um compromisso de compra e
venda. Por vezes, as partes (vendedor e comprador) já possuem
condições de efetuar de imediato a compra e venda do imóvel,
não havendo, assim, necessidade de um contrato preliminar.

Nesse compasso, se podemos realizar diretamente um contrato


de compra e venda, qual a vantagem de se realizar um contrato
de compromisso de compra e venda?

Devemos analisar o questionamento sob dois ângulos distintos.

Por um lado, é necessário destacar que o contrato de promes-


sa de compra e venda imobiliária constitui uma garantia para o
alienante (vendedor), que somente transfere a propriedade para o
comprador após o pagamento integral do preço negociado. For-
malizado o contrato preliminar, o vendedor continua proprietá-
rio do imóvel que está sendo negociado, somente o transferindo
ao comprador quando esse quitar todas as suas obrigações (pa-
gar o preço ajustado, quitar despesas contratuais, dentre outras).

Por outro lado, o contrato preliminar é, também, uma garantia


para o próprio comprador, uma vez que, cumpridas certas for-
malidades legais, adquire o direito ao contrato definitivo, qual
seja: a definitiva compra e venda do imóvel. Logo, para o com-
prador, o contrato preliminar é de extrema utilidade já que lhe
garante o direito futuro de tornar-se proprietário do bem imóvel.

Nesse sentido, citamos, novamente, o Artigo 1.417 do Código


Civil, o qual normatiza que, através de “[...] promessa de com-
pra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada

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por instrumento público ou particular, e registrado no cartório de
registro de imóveis, adquire o promitente comprador direito
real à aquisição do imóvel” (BRASIL, 2002, negrito nosso).

Ou seja, pelo dispositivo legal anterior, o contrato de compro-


misso de compra e venda imobiliária, desde que registrado no
CRI, garante ao comprador o direito de efetivar a compra fu-
turamente, desde que cumpra com as suas obrigações, é claro.

Dessa forma, não estipulando as partes a possibilidade de arre-


pendimento, o vendedor não pode desistir do negócio, de modo
que, caso se negue a efetivar a compra e venda, poderá o com-
prador acionar o poder judiciário para requerer a chamada adju-
dicação compulsória do imóvel (entrega obrigatória e coercitiva
do objeto).

Para ratificar, analise o Artigo 1.418 do Código Civil de 2002:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de di-


reito real, pode exigir do promitente vendedor,
ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de
compra e venda, conforme o disposto no ins-
trumento preliminar; e, se houver recusa, re-
querer ao juiz a adjudicação do imóvel (BRA-
SIL, 2002, negrito nosso).

Sobre esse artigo, Gagliano e Pamplona Filho lembram que:

[...] as partes envolvidas (promitente ou compromissário-ven-


dedor e promitente ou compromissário-comprador) assumem a
obrigação de fazer o contrato definitivo de compra e venda, me-
diante a outorga de escritura de venda do imóvel compromissa-
do, após o adimplemento das obrigações financeiras assumidas
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2012, p. 76).

Portanto, quando as partes pactuam um contrato de compromisso de compra


e venda e, desde que não seja acordada a possibilidade de arrependimento, o
promitente comprador adquire o direito real ao contrato definitivo, qual seja:
a compra e venda definitiva.

Foi visto ainda que, caso o promitente vendedor se negue a efetuar a compra
e venda definitiva, poderá o promitente comprador se valer da chamada ad-
judicação compulsória. Relembre, mais uma vez, o que foi dito no módulo
passado por Camargo Júnior (2014, p.52):

Como vimos na subseção 7.3, o contrato de promessa de com-


pra e venda de imóveis gera uma garantia para o comprador:
o direito de celebrar a compra e venda em definitivo, mesmo
contra a vontade do vendedor, isto é, permite a possibilidade de
adjudicação compulsória do bem.

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Adjudicação é “[...] o ato judicial mediante o qual se estabele-
ce e se declara que a propriedade de uma coisa (bem imóvel)
se transfere de seu primitivo dono (transmitente) para o credor
(adquirente), que então assume sobre ela todos os direitos de do-
mínio e posse inerentes a toda e qualquer alienação” (RECEITA
FEDERAL, s/d).

No caso, a adjudicação possui o adjetivo “compulsória”, ou seja,


obrigatória, haja vista que, cumpridos certos requisitos, ela ocor-
rerá mesmo contra a vontade do vendedor.

Quais são esses requisitos?

Pois bem. Para que o comprador tenha direito à adjudicação


compulsória, devem estar presentes os seguintes elementos:

elaboração de um contrato de compromisso/promessa de compra


e venda imobiliária, sem cláusula de arrependimento (o contrato
não pode prever, expressamente, a possibilidade de desistência);

registro do contrato (público ou particular, conforme o caso) no


CRI.

Pelo exposto, é necessário deixar claro que, esse direito do promitente com-
prador em adquirir definitivamente o imóvel, é considerado um direito real,
tendo em vista que o CC assim o classifica em seu artigo 1.225.

BOX 8
_____________________________________________________________

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o regis-


tro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando
não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa
de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imó-
vel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do
preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço,
a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o
promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não
concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte
interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade
de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então,
para o competente registro no cartório de imóveis, independente da celebra-
ção da escritura.

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A ação de adjudicação compulsória segue, na Justiça, o procedimento sumá-
rio (Código de Processo Civil, arts. 275 a 281), de rito mais célere, sendo re-
gulada pelos artigos 15 a 17 do Decreto-Lei n.º 58/1937, com a redação des-
ses dispositivos conforme a Lei n.º 6.014/1973. Apesar de, inicialmente, as
normas referidas se limitarem à adjudicação compulsória nos contratos de
promessa de compra e venda de terrenos loteados, a jurisprudência estendeu a
sua aplicabilidade a todo e qualquer tipo de imóvel, como casas e apartamen-
tos residenciais ou salas comerciais.

A necessidade da interposição da ação de adjudicação compulsória, na práti-


ca imobiliária, pode decorrer de diversas situações mais comuns. Em geral,
quando o promissário comprador, após quitar o preço do imóvel, por descaso,
desconhecimento ou negligência passa vários anos sem providenciar a escri-
tura definitiva, e o promitente vendedor, sendo pessoa física, já faleceu ou
mudou-se para local incerto, ou sendo pessoa jurídica, veio a encerrar suas
atividades ou mesmo faliu, então o comprador fica impossibilitado de cele-
brar com o vendedor a escritura de compra e venda.

Na ação de adjudicação compulsória proposta pelo comprador contra o ven-


dedor, após a citação deste, e sendo a ação julgada procedente, o juiz, na
sentença, ordenará a expedição de carta de adjudicação, que se constitui no
título próprio a ser transcrito no registro imobiliário (Decreto-Lei n.º 58/1937,
art. 16). Na hipótese da ação ser proposta pelo vendedor contra o comprador,
quando existe interesse do vendedor em eximir-se da condição de proprietá-
rio, em especial no que tange à sua responsabilidade tributária, o comprador
será intimado para comparecer em cartório para assinar a escritura de compra
e venda. Se não o fizer, o imóvel ficará depositado, formalmente, em juízo,
por conta e risco do promissário comprador, que responderá pelas despesas
judiciais e custas do depósito (Decreto-Lei n.º 58/1937, art. 17).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), através da Súmula


239, consolidou o entendimento de que a ação de adjudicação compulsória
pode ser proposta ainda que o contrato de promessa de compra e venda não
seja levado para registro no cartório de imóveis. Interpretando o art. 33 da
Lei n.º 8.245/1991 (Lei de locações), o STJ entende que cabe também a ação
de adjudicação compulsória do inquilino para adquirir imóvel vendido pelo
locador sem a observância do direito de preferência.
Fonte: Adjudicação compulsória. Disponível em: <http://www.tabelionatofigueiredo.com.br/conteudo/30>. Acesso
em: 13 de outubro de 2014. Adaptado.
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Resumo

Na aula de hoje, você viu:

- O direito do promitente comprador e a sua correlação com o contrato de


compromisso de compra e venda.

- A adjudicação compulsória.

Elabore uma pequena redação com o seguinte tema: Contrato de compromis-


so de compra e venda e direito do promitente comprador, demonstrando a
correlação existente entre eles.

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Aula 20 – Direitos reais de garantia: Penhor, hipoteca e anticrese

Encerrando o estudo dos direitos das coisas, vamos identificar hoje os direitos
reais de garantia: o penhor, a hipoteca e a anticrese.

20.1 Introdução

Instituída uma relação obrigacional (um contrato, por exemplo), é certo que
o eventual credor tem direito de cobrar seu crédito do devedor. Caso este não
venha a quitar sua dívida, poderá o credor acionar o poder judiciário, que
determinará que a obrigação seja satisfeita com o patrimônio do devedor.
Ou seja, Caso Jubileu (devedor) não pague Bento (credor), este irá buscar
respostas no poder judiciário, que determinará a execução do patrimônio do
devedor. Logo, os bens de Jubileu estarão sujeitos a uma venda judicial, cujo
produto da arrecadação servirá para pagar o débito existente.

Nesse cenário, pergunta-se: E se o devedor não possuir patrimônio? Quem


pagará a dívida?

Pois bem. Inicialmente, e, mesmo sendo repetitivo, devo salientar que é o pa-
trimônio do devedor que responde por suas dívidas. A era do castigo pessoal
(e corporal) não mais existe. Isto é, como regra, o direito brasileiro proíbe que
uma pessoa pague com o seu próprio corpo por suas dívidas, de sorte que o
devedor não poderá ser preso em virtude de um débito seu.

No Brasil, a regra é que o patrimônio da pessoa responda por suas dívidas,


sendo vedado o castigo pessoal. Contudo, há uma única exceção: o devedor
de alimentos. Aquele que deve créditos decorrentes de natureza alimentar,
derivados de pensão alimentícia, pode ter sua liberdade de locomoção restrin-
gida, como meio de forçar o pagamento do crédito.

Assim, na hipótese de alguém não honrar com suas dívidas, o credor irá,
por meio do poder judiciário, acionar o patrimônio do devedor. Não havendo
patrimônio (meios para garantir uma execução) o processo será suspenso ou
extinto. O credor poderá apenas se valer de outros instrumentos para tentar
forçar o pagamento voluntário, como ocorre nas situações em que o nome do
devedor é inscrito nos órgãos de proteção ao crédito, Serviço de Proteção ao
Crédito (SPC) e Serasa.

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Em outras palavras, é muito comum que o credor fique no prejuízo, tendo
em vista o fato do devedor não possuir patrimônio para sanar suas dívidas.
É por isso que algumas sociedades empresariais, quando oferecem vendas a
crédito, sujeitam seus clientes à aprovação de cadastro, ocasião em que será
verificado o perfil do consumidor.

Prosseguindo, pense no seguinte exemplo: Imagine que Jubileu (devedor)


deva R$ 50 mil a Bento (credor). Idealize agora que Jubileu apenas tenha
como patrimônio a sua residência, local habitado por sua família. Ora, como
vimos nas aulas anteriores, quando a pessoa possui apenas um imóvel, e este
é destinado à moradia familiar, o imóvel será considerado bem família, e não
poderá ser penhorado, isto é, não poderá servir de patrimônio para satisfazer
as dívidas do proprietário. Portanto, aos olhos da lei, embora o devedor tenha
uma residência (patrimônio), ela não poderá servir de garantia.

Nesse contexto, é possível que as partes pactuem uma garantia especial com
mais segurança e eficácia. No caso, não apenas o patrimônio da pessoa irá
responder por suas dívidas, mas também outro bem específico, que fica vin-
culado ao pagamento da dívida. É o que acontece nas situações em que são
instituídas garantias reais, o que pode se dar por meio do penhor, da hipoteca
e anticrese.

20.2 Constituição e efeitos

De acordo com GARCIA (2012), para que sejam constituídos, os direitos


reais de garantia devem obedecer a dois requisitos, quais sejam:

a. Especialização: o bem que servirá como garantia real deve ser individua-
lizado, assim como deve ser pormenorizado o valor do crédito, a taxa de
juros e os prazos para pagamento;

b. Publicidade: a publicidade exige registro do bem no cartório de registros


de títulos e documentos (penhor convencional) ou no CRI (hipoteca, an-
ticrese e penhor rural).

Por conseguinte, instituído um direito real de garantia, ele produzirá os se-


guintes efeitos:

a. Direito de preferência: o credor de um direito real tem direito de preferên-


cia no recebimento seu crédito, se comparado a outros credores que não
possuem a mesma garantia.

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136
b. Sequela: tal garantia é considerada direito real, de modo que lhes são
aplicáveis todas aquelas características inerentes ao direito real. Portanto,
é um direito de sequela, garantindo-se ao credor perseguir e reclamar pela
coisa que foi dada em garantia.

c. Excussão: vencida a dívida, é permitido excutir (venda judicial) a coisa


dada em garantia.

Cláusula comissória: “Consiste na estipulação que autoriza o credor a ficar


com a coisa dada em garantia, caso a dívida não seja paga. Nosso direito proí-
be essa cláusula, considerando nula estipulação nesse sentido. Assim, deixan-
do o devedor e pagar em dia sua dívida, estará sujeito à execução judicial da
coisa, e não à perda automática dela (art. 1.428, CC). O objetivo da lei é evitar
agiotagem” (GARCIA, 2012, p. 402).

20.3 Penhor

O penhor pode ser concebido como uma garantia instituída sobre bem móvel,
cuja instituição ocorre (em regra) com a transferência da posse do bem (tradi-
ção) do devedor ao credor, que passa a ser o depositório da coisa.

Exemplo: Jubileu, necessitando de um empréstimo junto à sua instituição fi-


nanceira, oferece suas joias como garantia real do débito. Logo, para constituir
o penhor, deve entregar (tradição) as joias ao banco, que passa a possuí-las.

Figura 16: Penhor de Joias.


Fonte: Penhor de joias. Disponível em: <http://www.auriverde.am.br/site/img/upload/noticias/caixa-realiza-penhor-
de-joias-esquecidas-no- penhor1266610165.jpg>. Acesso em 14 de outubro de 2014.

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137
Embora atualmente o penhor não seja utilizado com frequência, esse direito
real já foi considerado um dos principais instrumentos de garantia para fins
de empréstimos.

Recapitulando, foi dito que a instituição do penhor, por regra, opera mediante
a tradição do bem ao novo credor. Contudo, há exceção: no penhor rural, in-
dustrial, mercantil e de veículos a posse permanece com o devedor, que deve
guardar e conservar o bem dado em garantia.

Sobre esse direito, Tartuce leciona que:

Como primeiro direito real de garantia sobre coisa alheia, o pe-


nhor é constituído sobre bens móveis, ocorrendo a transferência
efetiva da posse do bem do devedor ao credor (em regra). [...] no
penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas em-
penhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar
e conservar.

[...]

São partes do penhor:

Devedor pignoratício – aquele que dá a coisa em garantia, tendo


a dívida em seu desfavor. Pode ser o próprio devedor ou terceiro.

Credor pignoratício – tem o crédito e o direito real de garantia a


seu favor. (TARTUCE,2013, p. 1014)

Por conseguinte, para que a garantia se efetive, é necessário se faz que o


contrato de penhor seja registrado no Cartório de Títulos e Documentos (art.
1.432 do CC).

Dando continuidade, o artigo 1.434 do CC prescreve que “o credor não pode


ser constrangido a devolver a coisa empenhada, ou uma parte dela, antes de
ser integralmente pago, podendo o juiz, a requerimento do proprietário, deter-
minar que seja vendida apenas uma das coisas, ou parte da coisa empenhada,
suficiente para o pagamento do credor” (BRASIL, 2002).

Por fim, nos termos do artigo 1.436, também do CC, o penhor será extinto nos
seguintes casos:

a. Extinção da obrigação (situação em que o devedor efetua o pagamento e


garantia sobre o bem acaba).

b. Perecimento da coisa (quando o bem dado em garantia deixa de existir).

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c. Renúncia do credor (quando o credor deixa de exigir a garantia).

d. Confundindo-se, na mesma pessoa, as qualidades de credor e de dono da


coisa (o que pode acontecer quando o credor vem a adquirir a propriedade
do bem dado em garantia).

e. Dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa empe-


nhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.

20.4 Hipoteca

De acordo com Tartuce, a hipoteca:

É o direito real de garantia sobre coisa alheia com maior reper-


cussão prática, recaindo sobre imóveis (em regra), e não haven-
do a transmissão da posse da coisa entre as partes. São partes da
hipoteca:

Devedor hipotecante – aquele que dá a coisa em garantia, po-


dendo ser o próprio devedor ou terceiro.

Credor hipotecário – tem o beneficio do crédito e do direito real.


(TARTUCE, 2013, p. 1021 e 1022)

O contrato de hipoteca deve obrigatoriamente ser registrado no CRI onde


estiver matriculado o bem ofertado em garantia.

Exemplo: Jubileu pretende fazer um empréstimo junto à instituição financeira


que possui negócios. Para tanto, oferece sua casa como garantia da dívida,
realizando um contrato de hipoteca.

Figura 17: Hipoteca.


Fonte: Hipoteca. Disponível em: <http://trtaxa.com/wp- content/uploads/hipoteca1.jpg>. Acesso em 14 de outubro
de 2014.

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Por oportuno, é importante observar que o proprietário do bem hipotecado
não está impedido de alienar (vender) tal coisa. Contudo, o adquirente terá
que suportar a garantia. Ou seja, Bento poderá vender sua casa hipotecada a
Jubileu. No entanto, a casa continuará servindo como garantia, mesmo per-
tencendo a outra pessoa.

Por derradeiro, a hipoteca será extinta pelo fim da obrigação, pelo pereci-
mento da coisa, pela resolução da propriedade, pela renúncia do credor e pela
remição, adjudicação ou arrematação da coisa (art. 1.506 do CC).

20.5 Anticrese

Nas lições de Garcia (2012, p. 403), anticrese é “[...] o direito real em garantia
em que o devedor entrega imóvel ao credor, que recebe o direito de perceber
os frutos e rendimentos da coisa, para compensação da dívida (art. 1/506,
CC)”.

Em outras palavras, Tartuce explica esse direito da seguinte forma:


Por meio desse direito real de garantia, um imóvel é dado em
garantia e transmitido do devedor, ou por terceiro, ao credor,
podendo o ultimo retirar da coisa os frutos para o pagamento da
dívida. Como se percebe, a anticrese está meio do caminho entre
o penhor e a hipoteca, tendo características de ambos. Com a
hipoteca tem em comum o fato de recair sobre imóveis, como é
corriqueiro. Do penhor, há a similaridade em relação à transmis-
são da posse. De diferente, a retirada dos frutos do bem. (TAR-
TUCE, 2013, p. 1033)

Por fim, insta dizer que a anticrese está disciplinada nos artigos 1.506 a 1.510
do CC.

Resumo

Em nossa última aula, você estudou os direitos reais de garantia, que são:

- Penhor.

- Hipoteca.

- Anticrese.

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Agora que você já estudou os direitos reais de garantia, diferencie penhor de


hipoteca, elencando as principais características de cada um.

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sitos - não preenchimento - ausência de animus domini - detenção por ato de
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curso negado - sentença mantida. Relator: Des.(a) Sandra Fonseca. Curvelo,
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______. Tribunal de Justiça. Apelação Cível n. 1.0596.12.001576-0/001,


da 13 a Câmara Cível. Ementa: Apelação - ação demolitória c/c indenização
- direitos de vizinhança - construção de churrasqueira na divisa entre proprie-
dades - fumaça e fuligem – prova documental e testemunhal - prejuízos ao
sossego da autora - art.1277, do código civil - demolição da churrasqueira,
fogão, ou similar, e da chaminé - dano moral - quantum indenizatório - razo-
abilidade e proporcionalidade - sentença mantida. Relator: Des.(a) Newton
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com.br/artigos/112133185/breves-comentarios-acerca-da-acao-de-dano-in-
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em: 14 de outubro de 2014.

Referências das ilustrações

Figura 1: Locação.
Fonte: http://www.tacerto.com/c/guia/casa/o-que-e/contrato-de-sublocacao-voce-sabe-o-que-e/.

Figura 2: Servidão administrativa para colocação de postes de energia.


Fonte: http://sidneyfcarvalho.blogspot.com.br/2011/04/servidao-administrativa-o-rigor-das.html.

Figura 3: Registro de imóveis.


Fonte: http://www.tjac.jus.br/image/Image/correicao_tjac_ago13_13.jpg.

Figura 4: Ilha.
Fonte: http://extra.globo.com/incoming/8394932-b67-e4b/w640h360-PROP/ILHA-VENDA-AUSTRALIA-MI-
LHOES-CARA-2-JPEG.jpg.

Figura 5: Ilha formada no meio do rio.


Fonte: http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863.

Figura 6: Ilha formada entre a linha divisória e uma das margens.


Fonte: http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863.

Figura 7: Ilha formada em razão do desdobramento de um novo braço do rio.


Fonte: http://www.ambito- juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863.

Figura 8: Aluivião própria.


Fonte: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863.

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Figura 9: Aluvião imprópria.
Fonte: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863.

Figura 10: Avulsão.


Fonte: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863.

Figura 11: Abandono de álveo.


Fonte: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8863.

Figura 12: Aquisição por ocupação: pescaria.


Fonte: http://wallpaper.ultradownloads.com.br/59572_Papel-de-Parede-Pesca_1024x768.jpg.

Figura 13: Passagem forçada.


Fonte: http://3.bp.blogspot.com/_chvynqoaN2k/TNqNl-Wz_BI/AAAAAAAACAU/gPBwwlR9zBE/s1600/beco_
ferraz_03.jpg.

Figura 14: Condomínio edilício.


Fonte: http://www.condoplus.com.br/noticias/como-constituir-um-condominio.

Figura 15: Empresa administradora de condomínios.


Fonte: http://www.arscondominios.com.br/index2_arquivos/timthumb_003.jpg.

Figura 16: Penhor de joias.


Fonte: http://www.auriverde.am.br/site/img/upload/noticias/caixa-realiza-penhor-de-joias-esquecidas-no- pe-
nhor1266610165.jpg.

Figura 17: Hipoteca.


Fonte: http://trtaxa.com/wp- content/uploads/hipoteca1.jpg.

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Currículo dos professores-autores

Prof. Esp. Sumerly Bento Camargo Júnior

Graduado pela Faculdade de Direito Santo Agostinho (FADISA), especialista


em Direito Constitucional pela Universidade Anhanguera. Possui experiência
como advogado nas áreas cível, trabalhista e administrativa. É professor efe-
tivo de disciplinas jurídicas do Instituto Federal de Educação, Ciência e Tec-
nologia do Norte de Minas Gerais (IFNMG) e atua como professor formador
da Rede e-TEC Brasil.

Prof. Esp. Eduardo Cabral

Técnico em transações imobiliárias, graduado em Ciências Contábeis e espe-


cialista em Contabilidade Pública e Lei de Responsabilidade Fiscal. Professor
efetivo do IFNMG, campus Januária, da rede e-TEC Brasil e do PRONATEC.
Atua com projetos de extensão na área contábil-financeira junto a Empreen-
dimentos da Economia Solidária na região de Januária/MG.

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Prof. Esp. Fernando Nunes

Graduado em história pela Universidade de Montes Claros – UNIMONTES.


Professor efetivo do IFNMG, campus Araçuaí, na área de história.

Prof. Esp. Josué Batista Antunes

Possui graduação em Sistemas de Informação (2010) e especialização em En-


genharia de Sistemas (2012), ambos pela Universidade Estadual de Montes
Claros. Atuou como professor e Coordenador no Curso Técnico em Informá-
tica na empresa Excelência Técnicos, unidade Montes Claros. Atualmente
é professor efetivo, afastado para capacitação, do Instituto Federal de Edu-
cação, Ciência e Tecnologia do Norte de Minas Gerais (IFNMG) – campus
Araçuaí – e aluno do programa de mestrado em Ciência da Computação da
Universidade Federal de Minas Gerais.

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