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RESUMO.................................................................................................................... 6
1 – INTRODUÇÃO ..................................................................................................... 7
2 - PATOLOGIAS DE CONSTRUÇÃO ......................................................................9
2.1 - PROJETO .......................................................................................................9
2.1.1- FUNDAÇÕES ..........................................................................................11
2.1.2- IMPERMEABILIZAÇÃO ..........................................................................12
2.1.3- ESTRUTURA ..........................................................................................12
2.1.4- ALVENARIA ............................................................................................13
2.1.5- COBERTURA ..........................................................................................14
2.1.6- REVESTIMENTOS ................................................................................. 15
2.1.7 - PAVIMENTAÇÃO.................................................................................. 15
2.1.8- ESQUADRIAS......................................................................................... 15
2.1.9- PINTURA ................................................................................................ 16
2.1.10- VIDROS ................................................................................................ 17
2.1.11- INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E TELEFONICAS ................................... 17
2.1.12- INSTALAÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS ..................................................18
2.1.13- REDE DE GÁS ......................................................................................18
2.2- ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES DE IMOVEIS ...........................................19
2.2.1- ENGENHARIA DE CUSTOS ..................................................................23
3 - MATERIAIS E MÉTODOS ..................................................................................24
4- ESTUDO DE CASO .............................................................................................27
5 - APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ........................................46
6 - RECOMENDAÇÕES FINAIS ..............................................................................48
7 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................49
3
LISTA DE FIGURAS
4
LISTA DE PLANILHAS
Planilha 14 - “HEIDECKE”.........................................................................................44
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RESUMO
6
1 - INTRODUÇÃO
7
mercado imobiliário. Cada elemento pesquisado caracteriza-se, além do preço, por
uma série de informações que podem ser expressas em qualidade ou quantidade.
Logo, cada elemento será elencado por atributos variáveis independentes, para
explicar os preços praticados, que são as variáveis dependentes.
Uma das variáveis independentes quantitativas, freqüentemente utilizada
pelos avaliadores, é a depreciação física do imóvel associada à idade do mesmo.
Para tanto recorrem à tabela depreciativa do Método de Hoss-Heidecke.
A aplicação desses coeficientes depreciativos nos cálculos avaliatórios
caracteriza a tendência de corroborar o valor do imóvel à sua realidade de mercado.
Neste campo há divergências entre os avaliadores no que concerne, por exemplo, à
idade aparente da edificação; por alguns é considerada a data que foi fornecido o
Auto de Conclusão (Habite-se) pelo poder municipal; para outros, a idade aparente.
Mesmo assim, o método conduz a resultados diferentes do valor estimado do
imóvel, que devem ser evitados.
A utilização da tabela de depreciação de Ross-Heidecke, além da divergência
entre os avaliadores quanto à idade aparente, fica ainda mais subjetiva com relação
aos níveis de reparos a serem executados no imóvel, de modo a obter o coeficiente
de depreciação.
Neste método, o estado efetivo do imóvel é caracterizado como: novo, entre
novo e regular, regular, entre regular e de pequenos reparos simples, reparos
simples, entre reparos simples e importantes, reparos importantes e entre reparos
importantes e sem valor, determinando-se a depreciação do mesmo. Verifica-se que
há divergências entre os avaliadores e, certamente, o valor do bem está
comprometido, pois a interpretação do estado do imóvel varia segundo o arbítrio de
cada profissional.
É importante salientar que o método de Hoss-Heidecke surgiu nos Estados
Unidos da América, onde a cultura, a tecnologia, o clima, diferem do nosso país. De
qualquer forma, o parâmetro para depreciação está, seguramente, no estudo
detalhado do estado atual do imóvel, ou seja, a resposta para:
Qual o custo para o imóvel requerido conferir estado de novo?
Para a resposta deste questionamento é necessário avaliar as anomalias de
cada componente da edificação.
A soma dos custos despendidos para a reparação das anomalias define a
variável quantitativa “patologia”, que, por sua vez, participa do método avaliatório
inferencial como a parcela depreciativa do imóvel.
O avanço das técnicas e produtos no mercado na área da construção civil
contribui para a adoção de soluções com o melhor custo-benefício para a execução
dos reparos, possibilitando que as avaliações sejam balizadas pela ABNT,
fornecendo resultados concretos e justos para a valoração do bem imóvel, pois são
tecnicamente fundamentadas, garantindo maior precisão.
O objetivo deste trabalho é a determinação quantitativa da depreciação para
sua utilização no método avaliatório comparativo de dados de mercado, utilizando-se
da inferência estatística com base na regressão linear, de modo a se obter a melhor
estimativa do valor do imóvel estudado.
Sendo o método combinado de Ross-Heidecke consagrado pela engenharia
de avaliações, pretende-se utilizá-lo como um parâmetro, analogamente ao método
proposto.
Em face de o método proposto envolver pesquisas detalhadas nos imóveis
estudados, soluções analíticas e logísticas baseadas nos princípios da boa prática
8
da engenharia, pretende-se extrair algumas características com relação às
anomalias encontradas.
2 - PATOLOGIAS DE CONSTRUÇÃO
2.1 - PROJETO
9
originada de uma falha de projeto são diretamente proporcionais a quanto mais cedo
a falha tenha ocorrido. (THOMAZ, 2001).
As falhas geradas durante o processo de estudo preliminar acabam por
encarecer a construção, enquanto que falhas durante a realização da obra são
responsáveis pelo surgimento de problemas patológicos sérios tais como:
combinação mais desfavorável das mesmas, escolha errônea do método de cálculo,
falha na avaliação da resistência do solo, falta de sintonia entre estrutura e
arquitetura, especificação inadequada de materiais, detalhamento insuficiente ou
errado, detalhes construtivos inexeqüíveis, falta de padronização das
representações, erros de dimensionamento, etc. (THOMAZ, 2001).
De acordo com a CEB (COMITE EURO-INTERNATIONAL DU BETON), o
julgamento da qualidade de um projeto deve considerar a qualidade da concepção, a
qualidade da apresentação e da descrição das soluções, e a qualidade das
justificativas para a escolha da solução, sendo, de forma geral, classificados em três
níveis de qualidade. Os de nível 1 são consistentes com as normas técnicas em
relação aos cálculos, porém são incompletos no que se refere à identificação de
símbolos ou dados, desenhos, detalhes construtivos e notas; os de nível 2
apresentam cálculos e desenhos completos e consistentes, contudo, nota-se
nenhum empenho na pesquisa de uma melhor solução; os projetos de nível 3
obedecem às disposições da normalização técnica, havendo empenho na procura
da melhor solução, interação entre estrutura e os demais materiais e componentes,
riqueza de detalhamento e análise de todos os aspectos que possam influenciar no
desempenho final da estrutura. Projetos de nível 1 são insatisfatórios, os de nível 2
aceitáveis para pequenas construções, e os de nível 3 devem ser adotados em
grandes projetos. (THOMAZ, 2001).
“Nos velhos tempos, nas construções mais remotas, projetar e construir um
edifício representava uma única tarefa. Com o tempo, com a evolução da técnica e
os novos programas que a sociedade moderna instituiu, as construções tornaram-se
mais complexas e surgiram o arquiteto e o engenheiro. O primeiro, projetando
edifícios; e o segundo, os meios de construí-los”. (NYEMEYER, 1986, apud
MELHADO, 2001).
Pode-se caracterizar o entendimento atual do que representa o projeto, por
três marcos importantes, do ponto de vista histórico:
1. O Tratamento de Arquitetura de Vitrúvio (I A.C.) com o tratamento teórico
das práticas construtivas;
2. Os projetos renascentistas, com a utilização generalizada de desenhos
como forma de pensar e desenvolver o edifício de forma abstrata, antecipada e
documentada;
3. O surgimento das escolas de engenharia, de arquitetura e as normas de
condutas, definindo um tratamento tecnológico para o desenvolvimento e validação
das soluções de projetos, estabelecendo regras para atuação profissional dos
projetistas. (ENTECA, 2002).
Segundo MELHADO (1994), o processo de projeto na construção de edifícios
é composto por várias especialidades de projeto (arquitetura, estruturas, sistemas
prediais, etc.) as quais desenvolvem as soluções em ordem crescente de
detalhamento, cumprindo diferentes etapas do projeto.
Ainda, segundo MELHADO (1997), as normas técnicas em vigor, bem como
os textos institucionais que tratam do assunto, consideram o projeto de arquitetura
como responsável pelas indicações a serem seguidas pelos projetos estruturais e
instalações prediais.
10
Apresenta-se, neste cenário, uma proposta para o desenvolvimento
simultâneo de projetos, ou seja, o conceito de projeto simultâneo, que se mostra
potencialmente promissor na busca por processos de projetos orientados de
desenvolvimento integrado das várias especialidades de projetos, com significativas
repercussões na qualidade do projeto. (MELHADO, 2006)
Na fase de execução propriamente dita, emprego de mão de obra sem
qualificação ou materiais e métodos inadequados certamente colaborarão para a
introdução de problemas ou doenças na construção denominadas Anomalias
Executivas.
Já as patologias adquiridas são denominadas Anomalias Adquiridas, as quais
normalmente aparecem por ocasião da vida útil, em conseqüência de exposição ao
meio em que as edificações se encontram, podendo ser basicamente de vários tipos,
fenômeno térmico, deformações diferidas, ataques por agentes agressivos,
utilização inadequada, etc.
2.1.1- FUNDAÇÕES
11
como fundação estacas strauss, de uso corrente na capital do estado. Este tipo de
estaca acabou sofrendo mutações, dando origem a estaca apiloada, que com
equipamento semelhante à estaca strauss, dispensava o uso do revestimento e do
cachimbo para a retirada do solo. Nos últimos anos, vem ocorrendo uma redução
acentuada no emprego de estacas apiloadas, dando lugar às estacas escavadas
mecanicamente, que apresentam o inconveniente de provocar vibrações durante a
execução. A utilização de fundações diretas atualmente está restrito a pequenas
construções, executadas pelo sistema de autoconstrução e na edificação de núcleos
habitacionais. Nas demais situações predominam o uso de estacas moldadas no
local. O grande número de patologias decorrentes do mau funcionamento de
sapatas corridas, devido ao colapso do solo, provocado por infiltração de água da
chuva, de abastecimento ou servidas, incentivou o uso de fundação radie, em
concreto armado, de cerca de 0,10m de espessura. Em núcleos habitacionais
térreos, onde essa solução foi adotada, o número de ocorrências de mau
desempenho das fundações diminuiu de forma acentuada, embora se tenha
registrado problemas patológicos também em obras apoiadas nesse tipo de
fundação (FERREIRA, LOBO, RENUFIO E ALBIERO)
2.1.2- IMPERMEABILIZAÇÃO
2.1.3- ESTRUTURA
12
Segundo Helene (1986), a corrosão das armaduras é, sem dúvida, uma das
patologias do concreto armado com maior número de incidência na construção civil.
Em muitas destas situações não é fácil, nem rápido, justificar e explicar o porquê de
uma estrutura corroída, quando outras similares não apresentam o problema.
Geralmente credita-se à falta de cobrimento adequado a causa da corrosão, porém
outros fatores devem ser considerados no estudo do processo corrosivo.
O mesmo autor definiu corrosão como a interação destrutiva de um material
com o ambiente, seja por reação química ou eletroquímica.
Segundo Thomaz (1989) os elementos de uma construção estão sujeitos a
variações de temperatura, sazonais e diárias. Essas variações repercutem numa
variação dimensional dos materiais de construção (dilatação ou contração); os
movimentos de dilatação e contração são restringidos pelos diversos vínculos que
envolvem os elementos e componentes, desenvolvendo-se nos materiais, por este
motivo, tensões que poderão provocar o aparecimento de fissuras.
De acordo com Eichler (1973), o efeito mais nocivo da retração de lajes de
concreto armado será a fissuração de paredes solidárias à laje.
2.1.4- ALVENARIA
13
Em edifícios habitacionais, as argamassas devem proporcionar durabilidade
de acordo com a vida útil estimada, atuar junto às paredes no isolamento termo-
acústico, proteger os elementos de vedação dos edifícios da ação direta dos
agentes agressivos, garantir estanquiedade à água e aos gases nas paredes de
vedação, facilitar a manutenção sempre que necessário e regularizar a superfície
para aplicação dos revestimentos finais. (MEDEIROS, 1999).
As principais patologias constatadas em argamassas de revestimento são
eflorescência, bolor e fungos, deslocamentos, vesículas e fissuras.
As eflorescências consistem na deposição, na superfície externa da
argamassa, de sais presentes nos materiais constituintes da argamassa. Essa
salinidade se dissolve na água presente na argamassa, que por sua vez atinge, por
capilaridade, a superfície da argamassa, formando manchas de um pó branco.
(BAUER, 1997)
Segundo Shirakawa (1995) o bolor trata-se de uma colonização de diversas
populações de fungos filamentosos sobre vários substratos, inclusive as
argamassas. A formação de bolor sobre o revestimento cria manchas indesejáveis,
de diferentes tonalidades e cores, dependentes da natureza dos fungos.
O descolamento de argamassa é causado pela perda de aderência da
interface da argamassa.(RESENDE, 2001).
Vesículas são descolamentos pontuais isolados no reboco, formando
pequenas crateras de até sete centímetros de diâmetro. (VERÇOSA, 1991).
As fissuras são causadas por movimentações térmicas e higroscópicas e por
retrações da argamassa. (THOMAZ, 1989). Outra causa do aparecimento de
fissuras é o excesso de finos na argamassa ou argamassa executada com traço
pobre. Os sinais de pulverulência mais observados são a desagregação e
conseqüente esfarelamento da argamassa ao ser pressionada manualmente.
(BAUER, 1997).
2.1.5- COBERTURA
14
tratamento adequado das madeiras com relação às intempéries e organismos
deterioradores.
2.1.6- REVESTIMENTOS
2.1.7 - PAVIMENTAÇÃO
2.1.8- ESQUADRIAS
15
De acordo com Wilson (1984), há quatro tipos primários de danos causados
pelos fungos à madeira. São eles: manchas, mofo, decomposição e deterioração. Os
fungos destroem a madeira mais do que qualquer outro organismo. Eles causam a
decomposição ou o apodrecimento.
Mancha é a descoloração que ocorre em toras e madeiras utilizadas para
fabricação do papel, durante o armazenamento. A mancha não afeta seriamente a
resistência, mas sua presença significa que a umidade e a temperatura têm sido
suficientes para o aparecimento de fungos. (WILSON, 1984).
O mofo causa descoloração e pode ser removido por raspagem ou lavagem.
Penetra profundamente na madeira e dessa forma aumenta sua permeabilidade.
(WILSON, 1984)
A madeira “ventada” é um outro tipo de defeito também comum no meio
madeireiro, cuja presença prejudica a sua utilização em esquadrias. (WILSON,
1984).
Segundo Fugazza et. al. (2002), alguns defeitos observados em esquadrias
metálicas durante vistorias realizadas em residências foram empenamento das
esquadrias, folgas no fechamento, trincas nos vidros das esquadrias, arranhões,
amassados, manchas de tinta, falha na vedação do contra-marco e esquadria
metálica, contra-marco fora de esquadro, falha na vedação entre esquadria metálica
e vidro, vãos sub dimensionados e emperramento.
2.1.9- PINTURA
16
Em superfícies metálicas ocorre o desprendimento da tinta devido à perda de
aderência do filme de tinta causada pela presença de ferrugem (corrosão) ou outros
contaminantes.
2.1.10- VIDROS
17
causas de problemas nas instalações telefônicas são tomadas de parede ou plugs
de má qualidade ou mal instalados, emendas mal feitas provocando atenuação do
sinal telefônico, presença de umidade provocando a oxidação dos cabos e terminais,
cabo telefônico e cabo de eletricidade compartilhando o mesmo eletroduto, e a
presença de transformadores elétricos próximos às saídas telefônicas nos postes,
causando ruídos na linha telefônica e o fenômeno de “linha aterrada”, provocado
pelo contado do cabo exposto com um objeto metálico, como um parafuso, que
passa a trabalhar como um condutor terra, causando transtorno à linha.
(http://www.conectcor.com.br/dicas/ver_dica.php?cod=14) 3/2/06
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assegurado um fornecimento regular, sem a preocupação de evitar que, por
imprevisão, venha a faltar o combustível. (MACINTYRE, 1996)
O gás liquefeito de petróleo, designado pela sigla GLP, é basicamente uma
mistura de propano e butano, hidrocarbonetos obtidos pela destilação de petróleo ou
pelo craqueamento de suas frações mais pesadas. O propano e o butano existentes
no gás naturalmente misturados a outros gases, sendo o gás natural a fonte mais
econômica para sua obtenção e a que fornece a maior parte do GLP consumido no
mundo. (MACINTYRE, 1996)
O gás liquefeito é distribuído pelas empresas que o comercializam sob duas
modalidades: em recipientes transportáveis, como bujões de 2, 5 e 13 kgf, cilindros
de 45 kgf e “carrapetas” de 90 kgf ; e a granel, utilizando recipientes estacionários
(fixos), para capacidades que variam de 500 a 60.000 kgf, que são abastecidos por
caminhões-tanque (MACINTYRE, 1996).
Em residências de pequeno e médio porte, as instalações de GLP podem ser
feitas utilizando-se um botijão de 13 kgf, alimentando o fogão e o aquecedor da
cozinha, e um outro botijão para o aquecedor do banheiro, colocados externamente
à casa. Não há rede interna de distribuição de gás. As ligações em tubos de cobre
recozido vão da válvula do botijão ao aparelho a que serve. (MACINTYRE, 1996).
Segundo o corpo de bombeiros, os componentes básicos para instalação do
botijão de gás são a mangueira, que deve ser de plástico PVC transparente, com
tarja amarela, gravação do código NBR 8613 e do prazo de validade e comprimento
máximo de 80 cm; as braçadeiras que servem para fixar a mangueira no fogão e no
regulador de pressão do botijão; o regulador de pressão que é a peça que regula a
passagem do gás do botijão para a mangueira; no regulador devem constar a
gravação do código NBR 8473 do INMETRO e o botijão que contém 13kg de gás de
cozinha, é fabricado segundo norma da ABNT - NBR 8460.
(http://www.cb.sc.gov.br/ccb/dicas_seg/seg-bot.htm)
19
Segundo Gonzáles (2000), os métodos de avaliação podem ser diretos e
indiretos. Os diretos baseiam-se na comparação de dados de transação semelhante
no mercado ou na determinação do custo na reprodução do bem, enquanto que os
indiretos são baseados na renda que o imóvel pode proporcionar, sua capacidade
de aproveitamento ou na diferença entre terrenos ocupados ou não por construção.
De acordo com a NBR 14653-1, 2004, são empregados atualmente métodos
avaliatórios para identificar o valor de um bem com relação direta pela comparação
de dados assemelhados de mercado e métodos de quantificação de custos com
verificação da fundamentação e precisão conforme tratamentos científicos
adequados e justificados.
Gonzáles (2003) afirma que a comparação de dados de mercado é o método
mais empregado em avaliação de imóveis. Este método fundamenta-se na coleta,
análise e modelagem de dados do mercado imobiliário.
Observando-se a NBR 14653-2, 2004, quanto a graduação dos níveis de
precisão e fundamentação verifica-se que está elencado o método comparativo de
dados de mercado quando explicitados e testados por tratamento científico de
inferência estatística.
Segundo NBR 14653 / 2004, com base em uma amostra extraída do
mercado, os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística
sendo que no modelo linear a variável dependente é expressa por uma combinação
linear das variáveis independentes. Na modelagem, devem ser expostas as
hipóteses relativas ao comportamento das variáveis dependentes e independentes,
embasado no conhecimento que o avaliador tem a respeito do mercado, quando
serão formuladas as hipóteses nula e alternativa para cada parâmetro e adotando a
técnica da análise da regressão linear.
Conforme orientação da mesma norma ressalta-se a necessidade, quando se
usam modelos de regressão, de observarem os seus pressupostos básicos,
principalmente no que concerne à sua especificação, normalidade,
homocedasticidade, não multicolinearidade, não auto correlação, independência e
inexistência de pontos atípicos, com o objetivo de obter avaliações não
tendenciosas, eficientes e consistentes.
A mesma norma ainda afirma a obrigatoriedade dos testes de significância, do
poder de explicação da amostra, o campo de arbítrio, a limitação do uso de códigos
alocados e a distinção de diferentes agrupamentos e, finalmente, apresentar no
modelo a variável dependente de forma não transformada.
Segundo Moreira, (1998), a depreciação é um termo geral e amplo que
compõe todas as influências que atacam os bens materiais ao longo do tempo,
ocasionando perda de valor ou diminuição do preço.
As depreciações podem ser classificadas em função de duas causas, como
sendo de ordem física ou de ordem funcional. (I Congresso Brasileiro de Engenharia
de Avaliações-1978).
Moreira (1998), informa que as depreciações de ordem física são causadas
por acidentes, sinistros, decrepitude física, deterioração física, desgaste e danos por
velhice.
A idade de um bem é o tempo decorrido desde que ele foi posto em serviço
até a data da observação. Moreira (1998).
Define a (NBR-02:136. 01.001-2004), que a vida útil é o período de tempo no
qual o produto pode ser utilizado sob condições satisfatórias de segurança, saúde e
higiene.
20
A mesma norma define a vida útil do projeto, o período de tempo em que o
componente, elemento, instalação ou sistema construtivo atende a critérios previstos
nos níveis de desempenho constantes no contexto desta norma.
A vida residual trata do período de tempo ocorrido após a vida útil de projeto,
onde as partes constituintes da construção apresentam decréscimo continuado de
desempenho, de função, de uso, e de envelhecimento ou combinação dos fatores
descritos combinados, mas mantidas as condições satisfatórias de segurança, saúde
e higiene (NBR-02:136.01.001-2004).
A mesma norma define como vida total o período de tempo que compreende
a vida útil de projeto, a vida útil residual e uma sobrevida na qual passa a existir a
possibilidade de que os níveis de segurança comecem a ser perigosamente
afetados. No gráfico de desempenho ao longo do tempo, representado na figura 1
segundo a NBR-02:136.01.001-2004, está representado o desempenho ao longo do
tempo de um elemento, instalação ou sistema construtivo, ao longo da vida útil de
projeto, vida residual, sobrevida e vida total.
21
Planilha 01 - Critério para o cálculo da depreciação acumulada segundo Heidecke
a) Novo 0,00
b) Entre Novo e Regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre Regular e Reparos Simples 8,09
e) Reparos Simples 18,10
f) Entre Reparos Simples e Importantes 33,20
g) Reparos Importantes 52,60
h) Entre Reparos Importantes e Sem valor 75,20
i) Sem valor 100,00
22
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 61,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 69,0 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,9
72 62,2 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,8 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,3 90,5 95,0
88 82,7 82,7 85,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4
92 88,3 83,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,6
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8
100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Não foi objeto deste trabalho a discussão das definições e testes estatísticos
de suma importância para a obtenção dos resultados obtidos.
3 - MATERIAIS E MÉTODOS
24
pública, transporte coletivo, entre outras), equipamentos comunitários adjacentes
(supermercado, rede bancária, escola, creche, saúde pública, áreas de lazer, pólo
comercial, entre outras) e a vistoria nos elementos amostrais propriamente ditos,
inclusive no avaliando, onde verificam-se as características físicas e funcionais,
reais, dos elementos amostrais pesquisados, traduzidos pelas particularidades do
terreno (dimensões, topografia, tipo de solo e outras), da construção (tipo de
fundação, estrutura, alvenaria, revestimentos, esquadrias, cobertura, instalações
hidro-sanitárias, instalações elétricas e telefônicas, pintura, vidros, entre outras) e
das condições ligadas ao meio ambiente (conforto termo-acústico e quantidade de
área verde).
Os dados obtidos na vistoria técnica podem ser agrupados em planilhas,
ordenadas por assunto, para cada elemento amostral, inclusive o avaliando,
facilitando a interpretação dos parâmetros obtidos.
Concomitantemente com a vistoria técnica do imóvel estudado, verificam-se
as anomalias em cada parte da edificação, que devem ser relacionadas com o
elemento construtivo inerente da edificação, ou seja, fundação, impermeabilização,
alvenaria, entre outros; lembrando que as causas e origens das anomalias, nesta
fase, tratam-se de um estudo preliminar.
As anomalias devem ser descritas, fotografadas e posicionadas
criteriosamente na parte onde está presente na edificação.
Torna-se imperativo a execução de um croqui, na ausência de projeto fiel as
condições reais da edificação, para a localização das anomalias e dos dados
geométricos obtidos, facilitando, assim, melhor intelecção das informações
coletadas.
As vistorias técnicas relacionadas com as anomalias encontradas na
edificação pesquisadas, elemento amostral e avaliando, podem ser expressas,
didaticamente, em forma de planilhas, onde são apresentadas, como sugestão, no
capítulo do estudo de caso, bem como, o croqui da edificação, em escala 1:100,
identificando a planta, corte A-A, corte B-B, implantação e posição das anomalias.
Na identificação das anomalias, suas causas e origens, podem não ser
utilizados os testes destrutivos de materiais e sim inspeção visual conforme
preconiza a norma brasileira de desempenho de edifícios habitacionais de até cinco
pavimentos (parte 1: Requisitos gerais, NBR.02:136.01.001, 2004).
Os testes destrutivos podem e devem ser utilizados para melhor elucidação
de anomalias que envolvam estudo específico, ou seja, agravos com relação ao
revestimento da fachada de um edifício vertical, incertezas quanto a resistência do
concreto de uma peça estrutural, entre outras. O que não é escopo deste trabalho.
A trena, a máquina fotográfica digital, o nível de mão, o prumo, a régua de
pedreiro, o prumo de corda, o martelo de borracha e materiais de escritório podem
ser utilizados como equipamentos e ferramentas nas vistorias técnicas.
Na posse das vistorias técnicas e do croqui obtidos dos elementos amostrais
e do avaliando, pode-se, definir as possíveis causas e origens das anomalias,
baseadas na literatura técnica específica e corroboradas pela experiência no
assunto do profissional interveniente.
Pretende-se que a quantificação dos custos dos reparos das anomalias
atenda a alguns requisitos fundamentais, ou seja, manter as características
arquitetônicas originais do imóvel, obtenção do melhor custo-benefício do reparo,
privar pela segurança dos envolvidos nos trabalhos e terceiros e evitar impactos
negativos ao meio ambiente.
25
Na quantificação dos custos para a recuperação de cada anomalia, pode-se
utilizar a tabela de composições de preços para orçamento (Editora PINI, 2003), com
preços de materiais e mão-de-obra a serem apurados no mercado local. Na
ausência de parâmetros para a composição de orçamento de algum serviço de
reparo, adota-se uma verba para traduzir o custo em questão, o que representa uma
exceção à regra e deve ser evitado.
Deve-se adotar nos orçamentos as taxas de leis sociais, atualmente no
patamar de 126,68% (Editora PINI, 2003); a taxa de benefício de despesas indiretas
(BDI), no caso 20% (usual) sobre o preço de materiais e mão-de-obra, e o custo das
sobras de materiais após o término dos reparos, com base na quantidade total
recebida e utilizada da embalagem original.
A soma dos orçamentos de cada anomalia reparada, representada por moeda
corrente do Brasil, origina a variável quantitativa “patologia”.
A definição das causas e origens prováveis das anomalias, bem como a
quantificação dos custos dos reparos, podem ser organizadas em forma de
planilhas; outrossim, podem ser compiladas conforme expostas no capítulo “Estudo
de Caso”.
Os materiais adotados para a definição das anomalias e obtenção de seus
custos, baseiam-se nos equipamentos usuais de escritório (telefone,
microcomputador e periféricos, fax-modem, Internet, entre outros).
Quando da utilização do método comparativo de dados de mercado pelo
tratamento científico de inferência estatística por regressão linear, conforme ABNT
(NBR-14653-2,2004), visa-se à otimização do grau de precisão e de fundamentação
da avaliação, onde através de uma fórmula, editada na mesma, N = 4(k+1), sendo
“N” o número de elementos a serem pesquisados e “k” o número de variáveis
independentes do modelo, obtendo-se, a princípio, o grau de fundamentação II.
Pode-se, adotar diversas variáveis independentes, que são as oriundas das
vistorias técnicas, tais como a área do terreno, a área construída, a distância do pólo
comercial, o padrão de acabamento da edificação, o índice fiscal, entre outras, que,
em conjunto com a variável “patologia” venham a compor a modelagem inferencial
avaliatória. Outrossim, a variável dependente pode ser expressa pelo valor unitário,
ou seja, o valor do imóvel dividido pela área construída real da edificação expressa
em R$/m2.
O valor do imóvel apresenta-se através de pesquisa a imobiliárias locais ou a
corretores credenciados junto ao Creci, onde se entende que estes têm pleno
conhecimento do mercado imobiliário local.
Utilizando-se dos dados coletados e calculado (“patologia”), pode-se, através
de programa computacional específico para avaliação de imóveis, obter-se a
estimativa da valoração do imóvel avaliando.
Neste trabalho optou-se por apresentar um parâmetro do método avaliatório
estudado, ou seja, permitiu-se a substituição da variável “patologia” pela variável
“depreciação” fornecida pelo método de Ross-Heidecke, estimando-se a vida útil do
imóvel em 50 anos e atribuindo-se a prerrogativas inerentes a este método, mas
mantendo-se as mesmas variáveis independestes e dependente utilizadas no
primeiro método.
As definições teóricas da modelagem inferencial, os testes estatísticos
utilizados,os conceitos sobre o mercado imobiliário e os critérios analíticos sobre a
depreciação de imóveis, não são parte do escopo deste trabalho.
26
4- ESTUDO DE CASO
1-ANOMALIA 2.1
Descrição
Rachadura na parede do eixo 8, formando ângulo de 45º, sobre a porta
da sala.
Ref: anomalia 2.1.A
Causa provável
Recalque diferencial da fundação, com origem na congruência do eixo 8
com eixo I, devido a infiltração de águas pluviais no local e provável sub
dimensionamento da fundação.
Alternativa de reparo
Corrigir as infiltrações e realizar reforço de fundação com a aplicação de
estaca mega, apenas na interseção dos eixos 8 x 1.
27
2-ANOMALIA 2.2.5
Descrição
Fissuras na alvenaria das fachadas próximas aos caixilhos.
Ref: anomalia 2.2.5.A
Causa provável
Fissuras devido a não execução de vergas e contra-vergas na alvenaria.
Alternativa de reparos
Utilização de artifício de pintura, ou seja, tratamento da fissura com
mastique a base de poliuretano e calafetação com tela de pvc e massa acrílica.
Comercialmente esta solução é denominada “curativo de parede”.
3-ANOMALIA - 2.2.3
Descrição
Fissura horizontal no nível do respaldo da alvenaria do eixo 4.
Ref.: anomalia 2.2.3.A
Causa provável
Dilatação térmica da laje e sub-dimensionamento da cinta de amarração
do respaldo.
Alternativa de reparo
Induzir o caminhamento da fissura com sulco nivelado, através de
máquina tipo serra mármore, com posterior tratamento da junta com mastique a
base de poliuretano.
4-ANOMALIA-2.3.3
Descrição
Fenda vertical no muro divisório do eixo A com eixo 8.
Ref: anomalia 2.3.3.A
Causas prováveis
Ausência de amarração da alvenaria, dilatação térmica do conjunto e
funcionabilidade estrutural com características distintas do muro com relação a
parede existente.
Alternativa de reparo
Tratamento da junta com aplicação de mastique a base de poliuretano.
5-ANOMALIA - 2.8
Descrição.
Pintura da edificação desgastada.
Ref: 2.8.1.I-A, 2.8.1.II-A e 2.8.2.A.
Causas Prováveis
Efeito de intempéries, danos causados pela utilização do imóvel e prazo
vencido no desempenho da pintura.
Alternativa de reparo
Re-pintura geral.
6 - ANOMALIA - 2.9
Descrição
Corrosão nos caixilhos de ferro na face interior dos ambientes.
Código: 2.8.1.III-A, 2.9.A
28
Causas Prováveis
Infiltração de água por condensação, limpeza dos vidros com adição de
produtos químicos, pela ausência de massa de vidro do lado interno da edificação.
Alternativa de reparos
Remoção dos vidros, tratamento da corrosão, proteção do caixilho com
pintura e recolocação dos vidros com massa dupla.
7 - ANOMALIA 2.11.4.A
Descrição
Tubo de queda das águas pluviais do telhado, na posição de intersecção
do eixo 8 com o eixo I, descarregando na superfície da pavimentação externa
provocando infiltrações e alagamento na sala.
Causas prováveis
Deficiência no projeto de instalações hidráulicas pela não previsão de
captação e condução corretas de águas pluviais.
Alternativa de reparo
Execução de caixa coletora, com caixilho e grelha, e a condução de
água por condutor embutido no piso, conduzindo as águas pluviais e outras, para a
via pública.
Nas figuras 02, 03, 04, 05 e 06 são apresentada respectivamente, a
planta geral do avaliando, corte e implantação, foto da fenda vertical no muro
divisório (anomalia 2.3.3), foto da área de infiltração de águas pluviais (anomalia
2.11.4.A) e a foto da fenda ocasionada por recalque diferencial (2.11).
29
Figura 02 – Planta geral do Avaliando
30
Figura 03 – Corte e Implantação
31
Figura 04 – Fenda vertical
32
Validando-se as melhores alternativas para as sete anomalias encontradas no
imóvel avaliando, os cálculos de materiais e mão-de-obra, com a inclusão de leis
sociais (126,68%) e do B.D.I.(20%),adotado. Foram utilizadas planilhas que se
apresentam auto explicativas com relação a quantidade de materiais empregados e
dos honorários de mão-de-obra despendida, sendo exibida neste trabalho, apenas o
resumo destas.
Basicamente adotou-se a tabela de composição de preços para orçamentos
(Editora Pini, 2003). Os preços dos materiais foram obtidos através de consulta no
mercado local afim e os da mão-de-obra os praticados pela Prefeitura do Município,
no período de janeiro a fevereiro do ano de 2006.
33
A planilha 03 apresenta o custo total das anomalias do imóvel avaliando, que por
sua vez quantifica a variável “patologia” para o mesmo imóvel, no valor de
R$11.271,18.
Anomalia 01 R$ 316,80
Anomalia 02 R$ 53,73
Anomalia 03 R$ 102,34
Anomalia 04 R$ 12,79
Anomalia 05 R$ 8.292,49
Anomalia 06 R$ 1.078,29
Anomalia 07 R$ 597,02
Total= R$ 11.271,18
34
Utilizou-se do método comparativo direto de dados de mercado para a
estimativa do valor do imóvel avaliando, com tratamento científico da inferência
estatística por regressão linear.
Por tratar-se de uma metodologia complexa, teoricamente, e inexeqüível na
prática sem a utilização de programas computacionais, adotou-se um programa
específico para avaliação de imóveis urbanos, que se mostra plenamente satisfatório
às exigências das Normas Brasileiras de avaliações de imóveis pertinentes, e
permanece bem conceituado por profissionais da área de engenharia de avaliações
no Brasil.
Optou-se por denominar a modelagem que atribui a variável quantitativa
“patologia”, por “PATOLOGIA”, que apresenta as variáveis independentes Distancia
ao Pólo (Km), Índice Fiscal (adimensional), Área Construída (m²), Padrão de
Acabamento (adimensional) e Patologia (R$), sendo o Valor Unitário (R$/m²) a
variável dependente que representa o quociente entre o valor do imóvel pela sua
área construída.
A variável independente Distancia ao Pólo (Km) pode ser obtida através do
mapa de localização dos elementos representativos na figura 07. Foram efetivados 3
pólos comerciais importantes na cidade de Bauru, constatados na planilha 05 . As
distâncias foram mensuradas através das vias de acesso entre o elemento amostral
com relação ao pólo comercial mais próximo, com relativa imprecisão e medidas em
quilômetros.
35
Figura 07 – Localização dos elementos na cidade de Bauru-SP
1 70 0,26
2 250 0,93
3 80 0,30
4 95 0,35
5 140 0,52
6 35 0,13
7 85 0,31
8 70 0,26
9 50 0,19
10 50 0,19
36
11 60 0,22
12 70 0,26
13 35 0,13
14 95 0,35
15 50 0,19
16 90 0,33
17 180 0,67
18 35 0,13
19 50 0,19
20 270 1,00
21 135 0,50
22 165 0,61
23 80 0,30
24 25 0,09
AV 150 0,56
37
A planilha ”PATOLOGIA” representada na planilha 08, elenca todas as
informações necessárias para a determinação da estimação do valor do imóvel
avaliando.
Para ás variáveis presentes no modelo, pode-se prever o crescimento ou não
da função transformada com relação às leis de mercado, ou seja, para o valor
unitário (R$/m²) admite-se crescimento negativo, pois, quanto maior o valor do
imóvel menor o valor unitário. Para “PATOLOGIA”, imagina-se o crescimento
negativo, quanto maior os custos dos reparos menor o valor do imóvel; no caso da
distancia ao Pólo, acredita-se que tenha crescimento negativo, quanto maior a
distancia menor o valor; o Padrão de Acabamento deve apresentar crescimento
positivo, quanto melhor o padrão mais agrega valor ao patrimônio. Para a área
construída admite-se crescimento positivo, quanto maior a área construída, maior
será o valor do imóvel: e, finalmente, o Índice Fiscal que pressupõe-se que tenha
crescimento positivo, quanto maior mais valorizada será a edificação.
Valor
Area Distância Indice Patologia Padrão
Item Endereço Complemento Unitario
Construida ao Fiscal (R$) acabam.
(R$/m²)
(m²) Pólo(Km)
1 Rua Afonso Simonetti Bela Vista 116,81 1,37 0,26 18.620,00 0 479,41
2 Rua Antonio Alves Centro 133,28 0,60 0,93 17.580,00 0 337,64
3 Rua Floriano Peixoto Vila Ascenção 139,32 2,80 0,30 12.300,00 0 394,77
4 Rua Antonio Molina Jd Marambá 162,55 1,73 0,35 7.500,00 0 430,64
5 Rua Cel. Gustavo Maciel Centro 220,30 0,20 0,52 18.600,00 0 295,05
6 Rua Vicente P. Savastano A Jd Alvorada 186,00 2,32 0,13 16.000,00 1 403,23
7 Rua Guaicurus Jd Cardia 87,45 1,00 0,31 8.236,00 0 686,11
8 Rua Rio Grande do Norte Jd Cardia 196,93 1,01 0,26 23.600,00 0 294,52
9 Rua Luiz Bonetti A Jd Pagani 180,00 3,83 0,19 6.840,00 1 483,33
Rua Cyrenio Ferraz de
10 Aguiar Pres Geisel 154,90 1,93 0,19 18.500,00 0 420,00
Rua Claudio Sebastiao
11 Ferreira Jd. Colonial 180,68 1,67 0,22 7.000,00 1 525,79
12 Rua Major Fonseca Osório Pq Vista Alegre 192,00 1,98 0,26 16.000,00 0 286,46
13 Rua Vicente P. Savastano B Jd Alvorada 101,52 2,32 0,13 12.300,00 0 640,27
14 Rua Guttemberg de Campos Jd Marambá 118,83 1,73 0,35 13.900,00 0 462,85
15 Rua Luiz Bonetti B Jd Pagani 213,30 3,90 0,19 4.698,00 1 421,94
16 Rua José Lucio Vila Regis 106,28 0,96 0,33 35.200,00 0 329,32
17 Rua São Gonçalo Vila Perroca 106,00 1,04 0,67 9.658,00 0 754,72
18 Rua Agide Bozzini Pq Sta Cecília 144,00 2,53 0,13 6.200,00 0 340,00
19 Rua Luiz Svizero Pq Araruna 75,34 3,07 0,19 5.600,00 0 464,56
Cidade
20 Rua Caetano Sampieri Universitária 158,76 1,20 1,00 17.654,00 0 661,38
21 Rua Capitão João Antonio Alto Higienópolis 142,03 1,77 0,50 18.000,00 1 774,48
22 Rua Xingu Alto Higienópolis 206,85 1,80 0,61 2.100,00 0 338,41
23 Rua Paulino Raphael Jardim América 231,53 1,84 0,30 14.250,00 0 388,72
24 Rua D´Annucio Camarosano Jardim Paraíso 204,72 3,06 0,09 7.500,00 1 537,32
Modelo:
“PATOLOGIA”
Data de Referência:
02/2006
Informações Complementares:
Número de variáveis: 6
Número de variáveis consideradas: 6
Número de dados: 24
Número de dados considerados: 22
Resultados Estatísticos:
Coeficiente de Correlação: 0,9200298 / 0,9198947
Coeficiente Determinação: 0,8464549
Fisher-Snedecor: 17,64
Significância modelo: 0,01
Outliers do Modelo: 0
Equação de Regressão:
ln (VALOR UNIT. (R$/m²)) = +6,661087492 -1,905409268E-005 * AREA
CONSTR. (m²)² -0,08877054541 * DIST. POLO (Km) +0,5597617928 * INDICE
FISC.² -4,613288408E-010 * DEPR. PATOLOGIA (R$)² +0,5010402814 * PAD.
ACAB.
39
DEPR. PATOLOGIA (R$) -0,48 0,61
PAD. ACAB. 0,52 0,59
VALOR UNIT. (R$/m²) 0,03 0,44
INDICE FISC.
DEPR. PATOLOGIA (R$) 0,06 0,36
PAD. ACAB. -0,24 0,59
VALOR UNIT. (R$/m²) 0,32 0,68
PAD. ACAB.
VALOR UNIT. (R$/m²) 0,25 0,83
40
Utilizando-se, ainda, do programa computacional adotado, extraiu-se os
valores da variável dependente Valor Unitário(R$), conforme registrados na tabela
Resumo De Valor Unitário – “– “PATOLOGIA”; Planilha 10.
Apresentação de
Apresentação de
informações
informações Apresentação de
relativas a todos
relativas aos informações relativas
Identificação dos dados de os dados e
4 dados e variáveis aos dados e variáveis
mercado variáveis
efetivamente efetivamente
analisados na
utilizados no utilizados no modelo
modelagem, com
modelo
foto
Admitida para
apenas uma
variável, desde
que: Admitida, desde que:
a) as medidas a) as medidas das
das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando sejam superiores a
não sejam 100% do limite
superiores a amostral superior,
100% do limite nem inferiores à
5 Extrapolação Não admitida amostral superior, metade do limite
nem inferiores à amostral inferior.
metade do limite b) o valor estimado
amostral inferior não ultrapasse 10%
b) o valor do valor calculado no
estimado não limite da fronteira
ultrapasse 10% amostral, para as
do valor calculado referidas variáveis,
no limite da simultaneamente
fronteira amostral,
para a referida
variável.
Nível de significância
somatório do valor das
duas caudas) máximo
6 10% 20% 30%
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido nos
7 1% 5% 10%
demais testes estatísticos
realizados
Nota: Observar 9.1 a 9.3 desta Norma.
Planilha 12 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação o caso de utilização de
modelos de regressão linear
Graus III II I
Pontos Mínimos 18 11 7
3, 5, 6 e 7, com os
Itens obrigatórios no grau 3, 5, 6 e 7 no mínimo no Todos, no mínimo
demais no mínimo no
correspondente grau II no grau I
grau II
42
Planilha 13 : Depreciação Ross-Heidecke
43
Planilha 14 – “ HEIDECKE”
Area Distância Padrão Valor Uni-
Indice
Elemento Endereço Complemento construida(m² ao Depreciação Acaba- tario
Fiscal
) Pólo(Km) mento (R$/m²)
1 Rua Afonso Simonetti Bela Vista 116,81 1,37 0,26 71,4 0 479,41
2 Rua Antonio Alves Centro 133,28 0,6 0,93 89,2 0 337,64
3 Rua Floriano Peixoto Vila Ascenção 139,32 2,8 0,3 74,6 0 394,77
4 Rua Antonio Molina Jd Marambá 162,55 1,73 0,35 19,1 0 430,64
5 Rua Cel. Gustavo Maciel Centro 220,3 0,2 0,52 79,7 0 295,05
6 Rua Vicente P. Savastano A Jd Alvorada 186 2,32 0,13 57 1 403,23
7 Rua Guaicurus Jd Cardia 87,45 1 0,31 49,5 0 686,11
8 Rua Rio Grande do Norte Jd Cardia 196,93 1,01 0,26 84,3 0 294,52
9 Rua Luiz Bonetti A Jd Pagani 180 3,83 0,19 19,1 1 483,33
10 Rua Cyrenio Ferraz de Aguiar Pres Geisel 154,9 1,93 0,19 63,3 0 420
11 Rua Claudio Sebastiao Ferreir Jd Colonial 180,68 1,67 0,22 19,1 1 525,79
12 Rua Major Fonseca Osório Pq Vista Alegre 192 1,98 0,26 59,6 0 286,46
13 Rua Vicente P. Savastano B Jd Alvorada 101,52 2,32 0,13 43,1 0 640,27
14 Rua Guttemberg de Campos Jd Marambá 118,83 1,73 0,35 61,3 0 462,85
15 Rua Luiz Bonetti B Jd Pagani 213,3 3,9 0,19 11,6 1 421,94
16 Rua José Lucio Vila Regis 106,28 0,96 0,33 94,5 0 329,32
17 Rua São Gonçalo Vila Perroca 106 1,04 0,67 44 0 754,72
18 Rua Agide Bozzini Pq Santa Cecília 144 2,53 0,13 41 0 340
19 Rua Luiz Svizero Pq Araruna 75,34 3,07 0,19 16,6 0 464,56
20 Rua Caetano Sampieri Cidade Universitária 158,76 1,2 1 54 0 661,38
21 Rua Capitão João Antonio Alto Higienópolis 142,03 1,77 0,5 21,8 1 774,48
22 Rua Xingu Alto Higienópolis 206,85 1,8 0,61 63,3 0 338,41
23 Rua Paulino Raphael Jd América 231,53 1,84 0,3 45,2 0 388,72
24 Rua D´Annucio Camarosano Jd Paraíso 204,72 3,06 0,09 37,7 1 537,32
Data de Referência:
quinta-feira, 16 de fevereiro de 2006
Informações
Complementares:
· Número de variáveis: 6
· Número de variáveis consideradas: 6
· Número de dados: 24
· Número de dados considerados: 24
Resultados Estatísticos:
0,8660928 /
· Coeficiente de Correlação: 0,8686272
· Coeficiente Determinação: 0,750117
· Fisher-Snedecor: 10,81
· Significância modelo: 0,01
44
Normalidade dos resíduos:
· 75% dos residuos situados entre -1 e + 1 s
· 100% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s
· 100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s
Outliers do Modelo: 0
Equação de Regressão:
ln (VALOR UNIT.) = +6,889794172 -0,003695043837 * AREA CONST(m²) –
0,02302810177 * DIST.POLO(Km)² +0,2990298926 * INDICE FISCAL² -
7,375263761E-005 * DEPRECIAÇÃO² +0,2780564274 * PAD. ACAB.
Correlações entre
variáveis
Isoladas Influência
· AREA CONST(m²)
DIST.POLO(Km) 0,19 0,28
INDICE FISCAL -0,06 0,32
DEPRECIAÇÃO -0,05 0,43
PAD. ACAB. 0,37 0,58
VALOR UNIT. -0,45 0,72
· DIST.POLO(Km)
INDICE FISCAL -0,43 0,08
DEPRECIAÇÃO -0,55 0,52
PAD. ACAB. 0,56 0,48
VALOR UNIT. 0,04 0,42
· INDICE FISCAL
DEPRECIAÇÃO 0,27 0,33
PAD. ACAB. -0,26 0,24
VALOR UNIT. 0,15 0,43
· DEPRECIAÇÃO
PAD. ACAB. -0,5 0,19
VALOR UNIT. -0,57 0,71
· PAD. ACAB.
VALOR UNIT. 0,28 0,53
45
Todas as variáveis independentes foram importantes para o modelo, pois
obtiveram grau de significância abaixo de 10 pontos.
Verifica-se que o coeficiente de determinação 0,750 valida o modelo, pois
está dentro da faixa de mercado, ou seja, entre 0,65 e 0,95.
O coeficiente de correlação 0,866/0,868, apresenta-se com níveis razoáveis
entre as variáveis do modelo.
As previsões de crescimentos das funções estão confirmadas pela analise
dos gráficos, percebe-se que as mesmas não apresentam pontos de inflexão
acentuadas o que torna o modelo apto, neste aspecto.
Utilizando-se, o programa computacional adotado, extraiu-se os valores da
variável dependente Valor Unitário(R$), conforme registrados na tabela Resumo De
Valor Unitário- ” HEIDECKE”, planilha 16.
46
Planilha 17 – Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”
Variáveis Qualificação das Significância Crescimento da T
Função
Modelo Independentes Variáveis (%) Função Observado
Distância ao
x 6,48 Negativo -1,98
Pólo (Km) Quantitativa
Índice Fiscal Quantitativa x² 0,17 Positivo 3,75
Patologia (R$) Quantitativa x² 0,24 Negativo -3,59
Padrão de
x 0,01 Positivo 5,92
Acabamento Dicotômica
(m²) Quantitativa
Distância ao
x² 6,20 Negativo -1,99
Pólo (Km) Quantitativa
Índice Fiscal Quantitativa x² 6,12 Positivo 2,00
Depreciação Quantitativa x² 0,04 Negativo -4,29
Padrão de
x 1,75 Positivo 2,62
Acabamento Dicotômica
UTILIZAÇÃO
26%
PROJETO
54%
EXECUÇÃO
20%
47
Com relação ao desperdício de materiais verificado na figura 10,
representando 23% do valor total dos reparos, conclui-se que as embalagens com
quantidades mínimas vendidas no comércio varejista não atendem ao custo
benefício para as edificações que necessitam de intervenções dos pequenos
reparos.
sobra
23%
utilizado
77%
6 - RECOMENDAÇÕES FINAIS
48
7 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
49
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Determinação do coeficiente de permeabilidade de solos argilosos a carga
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