[14] Prazos para reclamar e falhas construtivas,
nas relagdes de consumo, € as novas
disposicées das Normas de Desempenho
Eng. Paulo Grandiski
Fi Recomendar
Como se sabe, o Cédigo de Defesa do Consumidor (CDC) s6 se aplica as relagdes de
consumo, em que de um lado existe um fornecedor, ¢ do outro o consumidor final
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do produto. Por exemplo, no caso das frutas, o consumidor final ¢ aquele que as
compra em um supermercado e as consome. No caso da construgae civil, 6
considerado consumidor aquele comprador que compra o imével para nele morar.
No post [5] deste blog ja foi apresentada a diferenga conceitual entre “vicio” e
“defeito” construtivos, introduzida pelo CDC, em que os defeitos sao considerados
como um vicio construtive de um tipo mais grave, que afeta, ou ameaga afetar, a
seguranca do consumidor, principalmente sua satide.
Qs prazos para reclamar das falhas construtivas, no CDC, esto concentrados nos
seus artigos 26 (referente a “vicios”) e 27 (referente a “defeitos”), nos seguintes
termos:
SECAO IV - DA DECADENCIA E DA PRESCRICAO DO CDC
Art, 26 - O direito de reclamar pelos vicios aparentes ou de facil constatagdo
caduen em:I-30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de servigo e de produto ndéo
durdveis
IE- 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de servigo e de produto
durdveis.
Pardgrafo 1. - Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da enirega
efetiva do produto ou do término da execugdo dos servigos.
Pardgrafo 2. - Obstam a decadéncia:
I-areclamagdo comprovadamente formulada pelo consumidor perante o
fornecedor de produtos e servicos até a resposta negativa correspondente, que
deve ser transmitida de forma inequivoca.
It - Vetado.
TH - a instauragdo de inquérito civil, até seu encerramenio.
Pardgrafo 3. - Tratando-se de vicio oculio, o praze decadencial inicia-se no
momento em que ficar evidenciado o defzito.
Art. 27 do CDC - Prescreve em § (cinco) anos a pretensdo a reparagdo pelos danos
causados por fato do produto ou do servigo prevista na Segdo I deste Capitulo,
iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua
autoria.”
OBSERVACGES IMPORTANTES QUANTO AO ART. 27 DO CDC
Oart. 27 do CDC sé se aplica as falhas citadas na Secao II do CDC, ou seja, sé aos
defeitos, e néio aos vicios comuns, que sio cobertos pela Secdo II] do CDC.Na interpretagao literal do CDC, o direito de reclamar dos vicios construtivos decai
em 90 dias (contados da data da entrega, se forem vicios aparentes, ef. art. 26, ou
do momento em que ficar evidenciada a falha, ef. paragrafo 3°. do art. 26. Seo
reclamante néo apresentar formalmente sua reclamacio dentro desse prazo, ele
perde o direito em si de reclamar, conforme conceito de decadéncia.
Ja no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz em seu art. 27 que o reclamante tem.
um prazo prescricional de 5 anos para apresentar judicialmente sua pretensio de
reclamar em juizo dos danos, ou seja, dos prejuizos resultantes de um fato do
produto ou servico, portanto um defeito, citado na seco I] do CDC.
Observar que o § 3°. do art. 26 do CDC deliberadamente deixou em aberto 0 prazo
dentro do qual poderiam ser detectados os vicios ocultos, sendo ébvio que ele nao
pode perdurar “ad eternum”. A jurisprudéncia vinha considerando como prazo
geral de garantia da construcio civil o praze de 5 anos do antigo art. 1245 do CC
(atual art. 618 do Cédigo Civil em vigor).
Anova norma de desempenho ABNT NBR1g575, que é aplicavel apenas a projetos
protocolados a partir de 19/07/2013, apresenta em anexo informativo (portanto, de
uso nado compulsério, conforme Diretiva 2 da ABNT) uma tabela de prazos
diferenciados de garantia para varios produtos e servicos, que os construtores
pretendem venha a substituir esse prazo genérico de 5 anos.
Nao obstante, hé muitos doutrinadores que consideram que o prazo limite de
ocorréncia da preseri¢do ou decadéncia seria a vida util do produto ou servigo,
definida pelo construtor, de comum acordo com o projetista.Como se percebe, ha muitas dividas a serem esclarecidas pela jurisprudéncia a ser
adotada pelos Tribunais quanto a essas interpretagées conflitantes.
DISTINCAO ENTRE PRAZO DE GARANTIA E PRAZO DEVIDA UTIL DE
PROJETO (VUP), NOVA NORMA DE DESEMPENHO
As seis partes da ABNT NBR15575:2013 entraram em vigor para projetos
protocolados a partir de 19/07/2013, introduzindo importantes definicoes que
fazem a necessaria distinedo entre esses prazos, conforme respectivas definicdes
normativas abaixo transcritas em italico:
PARTE 1 da NBR15575, ITEM 3.34:
prazo de garantia contratual - Periodo de tempo previsto em lei, igual ou
superior ao prazo de garantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor
(incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certifieado ou termo de
garantia ou contrat, para que o consumidor possa reclamar dos vicios aparentes ou
defeitos verificados na entrega de seu produto. Este prazo pode ser diferenciado
para cada um dos componentes do produto.PARTE 1 da NBR15575, item 3.35
prazo de garantia legal - Periodo de tempo previsto em lei que o comprador
dispdes para reclamar dos vicios (defeitos) verificados na compra de produtos
duraveis. Na Tabela D.1 sao detalhados prazos de garantia usualmente praticados
pelo setor da construcio civil, correspondentes ao periodo de tempo em que é
elevada a probabilidade de que eventuais vicios ou defeitos em um sistema, em
estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam
em desempenho inferior aquele previsto.
PARTE 1 da NBR 15575, item 3.42
vida util VU: periodo de tempo em que um edificio e/ou seus sistemas se prestam
as atividades para as quais foram projetados e construidos, com atendimento dos
niveis de desempenho previstos nesta Norma, considerando a periodicidade ea
correta execucdo dos processes de manutencdo especificados no respectivo Manual
de Uso, Operacio e Manutencio (a vida util nao pode ser confundida com prazo de
garantia legal ou contratual)NOTA IMPORTANTE da NBR15575-1, abaixo do ITEM 3.42 acima
transcrito
O correto uso e operacio da edificacdo e das suas partes, a constancia e efetividade
das operagdes de limpeza e manutencao, alteragdes climAticas e niveis de poluigdo
no local da obra, mudangas no entorno da obra ao longo do tempo (transito de
vetculos, obras de infraestrutura, expansdo urbana, etc.) interferem na vida util,
além da vida util de projeto, das caracteristicas dos materiais e da qualidade da
construg4o como um todo. 0 valor real de tempo de vida util sera uma composicao
do valor teérico de vida util de projeto devidamente influenciado pelas acdes de
manutengio , da utilizacio, da natureza e da sua vizinhanca, As negligéncias no
atendimento integral dos programas definidos no manual de uso, operacdoe
manutencio da edificagdo, bem como agdes anormais do meio ambiente, irdo
reduzir o tempo de vida util, podendo este ficar menor que 0 prazo teérico calculado
como vida util de projeto.
PARTE1 DA NBR15575, ITEM 3.43
Vida util de projeto (VUP): Period estimado de tempo para o qual um sistema
é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta
Norma, considerando o atendimento aos rfequisitos das normas aplicaveis, 0
estgio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da
periodicidade e correta execugao dos precessos de manutencao especificados no
respectivo manual de uso, operacdo e manutengiio (a VUP no pode ser confundida
com o tempo de vida util, durabilidade, e prazo de garantia legal ou contratual).NOTA: A VUP é uma estimativa te6rica do tempo que compée o tempo de vida itil.
O tempo de VU pode ou nao ser atingido em fungao da eficiéncia e registro das
manutencées, de alteracées no entorno da obra, fatores climaticos, ete.
TABELA 7 — VIDA UTIL DE PROJETO (VUP)* TTEM 14.2.1 DA ABNT NBRISS75-1
SISTEMA VUP minima em anos
Estrutura 2 50 conforme ABNT NBR 8681
Pisas internas 213
Vedagdo vertical externa 240
Vedacao vertical interna 220
‘Cobertura 220
Hidrossanitario 220
*Considerando periodicidade e processos de manutengo segundo GABNTNBR 5674 €
especificados no respectivo manualdeuso, operacdo emanutencdo entreque ao usuario
elaborada em atendimento G ABNTNBR 14037
Observagao do autor: Esta Tabela 7 consta do corpo principal da norma, e portanto
é de uso compulsério conforme disposto na Diretiva 2 da ABNT.
CONCLUSOES
A vista de todas essas importantes transcri¢des, é possivel tirar as seguintes
conclusées:
- prazo de garantia nado pode ser confundido com prazo de vida util;
- prazo de vida util de projeto @ prazo teérico estimada, e pode nao acontecer na
pratica. Como consta no item 14.1da ABNT NBR15575-1:“Projetistas, construtores e incorporadores séio responsaveis pelos valores tedricos de
vida titil de projeto... . Néo obstante, nfio podem prever, estimar ou se
responsabilizar pelo valor atingido de vida titil (VU), uma vez que este depende de
fatores fora de seu controle, como o correto uso e operagio do edificio e de suas
partes, a constancia e efetividade das operagées de limpeza e manutencdo,
alteragées climaticas ¢ niveis de polui¢do do local, mudancas no entorno ao longo
do tempo (transito de veiculos, rebaixamento do nivel do lencol freatico, obras de
infraestrutura, expansio urbana, ete.)”
-o Manual do Proprietario entregue pelo incorporador ao comprador da unidade
niio deveria ser muito sucinto, em atendimento ao disposto no art. 50 do CDC ena
ABNT NBR14037. Ao contrario, deveria ser muito bem detalhado quanto as agdes
de manutencdo que devem ocorrer periodicamente, e que ficam a cargo do
comprador (ou do condominio, no caso das areas comuns).
-e finalmente, os compradores e condominios devem registrar adequadamente
todas as agdes de manutengdo ocorridas, guardando os respectivos documentos
(contratos, notas fiseais, A.R.T-s ou R.R.T.s), evitando assim que as construtoras
possam alegar falta da manutenciio como causa das patologias eventualmente
constatadas.