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Universidad Latina De Panamá

Licenciatura en Derecho y Ciencias Políticas


Derecho Civil IV (Contratos)
Salón: D-13
8:00 am / 10:15 am
Rodolfo Zapata

Vicios ocultos más frecuentes en los contratos

Daphne Nicole Peralta 8-956-2034

Fecha de Entrega: 20 de agosto de 2019.

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Introducción

Este trabajo tiene por origen detallar todo sobre los vicios ocultos más frecuentes

en los contratos y la naturaleza jurídica de las acciones de protección al comprador

por vicios ocultos de la cosa objeto del contrato de compraventa, desde el derecho

romano hasta los instrumentos internacionales que conforman el derecho moderno

de contratos, en los cuales la entrega de una cosa no conforme se reconduce a una

situación de incumplimiento, de manera que se aplica un sistema unificado de

remedios.

Desde el punto de vista legal por vicios ocultos deben entenderse los defectos

ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la

destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el

comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

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¿Qué es un Vicio ocultos en Un contrato?

Los defectos o vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios, Los vicios

ocultos son defectos graves de un bien (mueble o inmueble) y que no se perciben

a simple vista hasta pasado un tiempo después de la compra y por los que se tiene

derecho a reclamar una compensación, Los vicios ocultos son desperfectos graves

que posee un bien y que no eran visibles en el momento de la compra.

Requisitos generales

Para que la reclamación sea efectiva, los desperfectos deben cumplir los siguientes

requisitos para ser considerados como vicios ocultos:

 El vicio debe ser grave. Si la cosa comprada no puede utilizarse para su

función principal o el defecto reduce tanto su funcionalidad que de haberlo

sabido no se hubiera adquirido (o se hubiera adquirido a un precio menor), el

vendedor estará obligado a responder ante la reclamación del comprador.

 El vicio debe ser oculto. Esto significa que el defecto no podía identificarse a

simple vista por el comprador, excepto si se supone que el comprador debía

conocer ese desperfecto por su profesión o por conocimientos previos del

mismo antes de la adquisición. Por ejemplo, si un mecánico compra un coche

de segunda mano que no esté en buenas condiciones en el momento de la

compra, no será reclamable al vendedor.

 El vicio debe ser preexistente a la venta. El comprador debe demostrar que

el vicio existía antes de la firma del contrato de adquisición.

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En este sentido si el comprador no puede demostrar estas características del vicio

oculto, el vendedor no tendrá la obligación de responder por ellos.

Vicios ocultos en Compraventa entre particulares

Los vicios ocultos en este sentido son un caso algo especial debido a que la

normativa aplicable a este tipo de compraventa no es la misma a la que se aplica

cuando la compraventa es de algo nuevo o de algo de segunda mano adquirido a

través de un comercio o profesional empresario.

Las diferentes acciones por defectos o vicios ocultos en un contrato de

compraventa, van en consonancia con la GRAVEDAD del vicio o defecto que

padezca la cosa vendida.

En este tipo de compraventa el comprador no actúa como consumidor sino como

particular, por lo que se aplica la normativa general del Código Civil sobre

compraventa.

Cuando los defectos o vicios ocultos de la cosa vendida, son importantes, pero no

tan importantes que consideren la entrega de cosa distinta, como pueden ser

deterioros, imperfecciones y adulteraciones de la cosa, que no suponen un

incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, el comprador puede optar en

ejercitar:

 La acción redhibitoria, que consiste básicamente en desistir del contrato y

obtener los gastos a cambio del objeto defectuoso. Además, si se puede

demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos antes de la venta, se

puede exigir una indemnización por daños y perjuicios.

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 La acción quanti minoris. El comprador solicita una rebaja proporcional en el

precio en función de los desperfectos (a juicio de peritos).

Según el Código Civil, el plazo máximo para reclamar los vicios ocultos a través de

una de estas acciones es de seis meses desde la entrega del bien.

Las acciones edilicias: redhibitoria y "quanti minoris".

1. La acción estimatoria o quanti minoris: Esta acción se califica como el

derecho que tiene un contratante de solicitar por vía judicial la modificación

del acto bilateral y oneroso por haber recibido un bien con vicios ocultos. Lo

que se pretende es obtener una rescisión parcial de la compraventa en la

cual la cosa vendida adolece de dichos vicios ocultos que fundamentan la

obligación de saneamiento por el vendedor. Y para ejercitar esta acción, esos

vicios podrán ser conocidos o no por el vendedor, lo que, si se opta por esta

posibilidad, no habrá lugar a entregar indemnización alguna.

Así que, si la cosa sigue sirviendo al uso al que fue destinada, bastará instar

esta acción estimatoria. Por tanto, el objetivo principal es que la reducción

proporcional del precio que se proceda a realizar se ciña a una equiparación

en las prestaciones del contrato puesto que este seguirá sosteniendo su

contenido, con ello se pretende que dicho precio se ajuste al valor de la cosa,

apreciando la disminución operada por el defecto y la cantidad entregada al

perfeccionarse la venta.

2. La acción redhibitoria: Está configurada para aquellas situaciones en las

que se presentan vicios ocultos en el bien objeto de compraventa, de tal

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forma que la finalidad a la que estaba destinada la cosa no ocurrirá por haber

quedado inservible, es la facultad del comprador, ante la aparición de vicios

ocultos en la cosa comprada en los primeros seis meses tras la firma del

contrato, de desistir del mismo, debiendo abonarle el vendedor los gastos

que pagó, se exige a través de los tribunales de justicia y si se pudiera

demostrar que el vendedor actuó con mala fe, pues conocía los defectos de

la cosa y no los manifestó al comprador, en caso de optar el comprador por

la acción redhibitoria también podrá exigir daños y perjuicios al vendedor.

Vicios ocultos en viviendas

En este caso se trata de desperfectos de la vivienda (propios de elementos

estructurales, de instalaciones o bien de terminación y acabados) de los que no

somos conscientes hasta pasado un tiempo desde que la habitamos o la

adquirimos.

Los plazos para reclamar estos vicios ocultos dependen del tipo de vivienda:

 Dos años: para viviendas de nueva construcción (desde que se localiza o se

produce el desperfecto).

 Seis meses: para viviendas con más de diez años de antigüedad, para

viviendas de segunda mano (desde que se entrega la vivienda) y para

viviendas alquiladas (desde la firma del contrato).

Según la doctrina jurisprudencial, para que surja la responsabilidad del vendedor

por tales defectos ocultos han de concurrir los siguientes requisitos:

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1º) El vicio ha de ser oculto no debe tratarse de un defecto manifiesto o que se

encuentre a la vista.

No obstante, el carácter oculto del vicio no concurrirá en aquellos casos en que, a

pesar de no encontrarse a la vista, el comprador debía conocerlo por razón de su

profesión u oficio. Ello ocurriría, por ejemplo, en el caso de una compraventa de un

vehículo de segundo mano cuando el comprador sea mecánico de profesión y en

consecuencia podría haber conocido el estado real del mismo.

En el mismo sentido, los defectos existentes tampoco podrán ser considerados

como vicios ocultos cuando el comprador por cualquier razón, tiene efectivo

conocimiento sobre el mismo, habida cuenta que, en tal caso, habrá tenido la

oportunidad de pactar el precio que le convenga en función de las características

reales del bien objeto de la compraventa.

2º) El vicio ha de ser preexistente a la venta; el vicio ha de existir en el momento de

perfeccionamiento del contrato, aunque el mismo salga a la luz con posterioridad a

la celebración del mismo. De ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia

del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato ya que de

no ser así el vendedor no responderá sobre el mismo.

3º) El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto revista cierta gravedad, ya

que únicamente se considerará como tal si provocan que el objeto de la

compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio o que

disminuya en tal medida su valor que el comprador de haberlo conocido o bien no

lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

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4º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal de 6 meses contados desde

que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa. La jurisprudencia de

forma unánime ha determinado que nos encontramos ante un plazo de caducidad,

motivo por el cual el juez deberá apreciarlo de oficio y no podrá ser interrumpido.

La mejor manera de reclamar este tipo de vicios ocultos es por escrito a quien

corresponda de forma cordial (promotora, constructora, vendedor o arrendador)

indicando claramente los defectos y los daños que están ocasionando esos vicios,

además de la fecha del contrato y el plazo que poseen para solucionarlo.

En caso de no haber resolución por su parte en el plazo correspondiente existe la

opción de la mediación (más rápida y barata, siempre que exista mutuo interés en

resolver el problema) o el inicio de un proceso judicial.

Vicios ocultos de la construcción

Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio

o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra.

Pero estos afloran habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma.

Estos vicios pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra

o de deficiencia en el proyecto.

Cuando los vicios ocultos de la construcción aparecen en unos determinados

plazos, el comprador tiene derecho a reclamar responsabilidades para la reparación

de estos vicios. Dependiendo el defecto que aparezca y el tiempo transcurrido

cuando aparece, podrá ser susceptible de reclamación o no.

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Ejemplos de vicios ocultos frecuentes en la construcción

A continuación, se puede ver un listado con los ejemplos de vicios ocultos de la

construcción más frecuentes.

 Humedades y filtraciones, consecuencia de una mala impermeabilización o

de defectos en la instalación de la red sanitaria.

 Grietas de consideración en muros y tabiques.

 Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.

 Defectos en solados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos,

descoloración y desprendimientos.

 Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de

corriente.

 Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores

defectuosos.

Por definición, los vicios ocultos son aquellos desperfectos o defectos que no

pueden apreciarse a simple vista, sino que dan constancia cuando comenzamos a

habitar la vivienda. Por lo tanto, no nos damos cuenta de ellos hasta transcurrido un

tiempo tras adquirir o habitar el hogar.

En la mayoría de las ocasiones, este tipo de problemas tienen una estrecha relación

con una mala construcción o falta de mantenimiento. Las principales causas de los

vicios en las viviendas tienen vinculación con los errores en el diseño del domicilio,

los fallos en la puesta en obra, los defectos o imperfecciones en los materiales

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empleados para la construcción de la misma, y la falta de mantenimiento y un buen

cuidado del edificio.

¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes?

Son muchos los problemas que pueden presentarse en una vivienda y que nada

tienen que ver con los vicios ocultos. Por eso hay que aprender a diferenciar unos

de otros. En una primera aproximación se puede indicar que las grietas, las goteras

o las humedades que pueden aparecer con el paso del tiempo -algunos de los más

comunes- sí entran dentro de la categoría de vicios ocultos.

Generalmente los problemas con el agua pueden dar lugar a humedades en algunas

zonas de la vivienda lo que resulta desesperante para el inquilino. A su vez, la mala

cimentación, podría dar lugar a la aparición de grietas que, además, consiguen estar

relacionadas con filtraciones de agua u opalescencias en los muros. También se

pueden encontrar inconvenientes con la impermeabilización que generan goteras;

el agua encuentra su camino al interior si las barras que deben impedirlo están en

mal estado. Logra afectar a techos, pinturas, personas, muebles o

electrodomésticos lo que daría lugar a una vivienda en la que resulta muy difícil

realizar una vida cotidiana.

Pero esto no lo es todo. La falta de mantenimiento del edificio podría ocasionar que

los elementos constructivos se dañen y afecte, de este modo, a la impermeabilidad,

estabilidad o los acabados del domicilio. Por último, también existen los

inconvenientes estructurales que podrían ser errores del diseño, en la puesta de

hormigón, acero u otros materiales estructurales.

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¿Cuáles son los requisitos para que un problema se considere un

vicio oculto en el hogar?

En primer lugar, ha de ser oculto, es decir, no debe tratarse de un desperfecto a

simple vista que se pueda percibir a la hora de alquilar o adquirir la vivienda, sino

que se vaya siendo consciente del mismo a lo largo de un periodo de tiempo

concreto. También ha de ser preexistente a la venta, es decir, tiene que existir en el

momento de perfeccionamiento y la firma del contrato, aunque salga a la luz con

posterioridad.

Asimismo, debe ser un problema grave, es decir, se requiere que el defecto revista

cierta gravedad ya que únicamente se considerará como tal si provocan que el

objeto de la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es

propio o que disminuya el valor de la venta.

Por ello la recomendación básica antes de firmar un contrato de alquiler o

compraventa es que abras bien los ojos: no dejes pasar ningún desperfecto y

pregunta ante cualquier anomalía.

Qué vicios ocultos se pueden encontrar en una casa

La lista de vicios ocultos es larga y variada, pero la mayoría de ellos se engloban en

estas categorías:

 Relacionados con el agua.

 Problemas con la cimentación.

 Acabados defectuosos.

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 Mal comportamiento térmico-acústico.

 Mal funcionamiento del sistema eléctrico.

Vicios ocultos relacionados con el agua

Los defectos relacionados con humedades, filtraciones y goteras son los

vicios ocultos más habituales. En general, se deben a una mala

impermeabilización o a tuberías deterioradas. La gravedad de estos defectos

varía según su origen, sin embargo, no pueden dejarse sin resolver ya que

son problemas que se agravan rápidamente.

Vicios ocultos relacionados con la cimentación

Las grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso

del tiempo, generalmente como consecuencia de reformas inadecuadas,

obras en edificios colindantes, etc. Sin embargo, en ocasiones se deben a

que en el momento de la construcción se cimentó mal el edificio.

Vicios ocultos en los acabados

Los vicios ocultos en suelos, pinturas y acabados interiores, ya sean

abombamientos, descoloración, desprendimientos, etcétera, se deben a una

mala colocación de los materiales o a la baja calidad de estos. También

pueden derivar de otros vicios ocultos, como las humedades, goteras y

filtraciones.

Mal comportamiento térmico-acústico

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Los problemas de ruido o de temperatura se deben a un aislamiento

deficiente de la vivienda y las principales razones son la falta de tratamiento

de puentes térmicos, el uso de materiales inadecuados, su mala colocación,

etc.

Mal funcionamiento de sistema eléctrico

Ya sea en interruptores, luces o tomas de corriente, por una instalación

defectuosa u obsoleta o por el uso de materiales inadecuados.

Afortunadamente, estos vicios ocultos suelen ser los más sencillos de

solventar.

¿Cómo detectar los vicios ocultos de una casa?

Detectar los vicios ocultos de una casa no es tarea fácil: es que por eso son

"ocultos". Para evitar comprar una casa en malas condiciones es

recomendable examinarla exhaustivamente. Para ello, cuando realmente

estés interesado por una casa lo mejor es:

 Ir acompañado de un perito que acredite su perfecto estado: aunque parezca

un servicio muy caro, puede ahorrarte grandes problemas en el futuro.

 Preguntar a los vecinos: para saber si la casa que deseas comprar estuvo

habitada anteriormente y en qué condiciones, o enterarte de cualquier

anomalía del edificio que no se pueda detectar a simple vista.

 Solicitar al dueño que firme un contrato por vicios ocultos: como condición

para comprar la casa puedes exigir al vendedor que firme un documento en

el que se acredite que la casa se encuentra en buen estado. Este contrato te

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será de mucha utilidad si acabas detectando algún vicio oculto y tienes que

reclamárselo al comprador en un futuro.

¿Qué hacer si los vicios ocultos aparecen después de 6 meses o 2 años?

Hay vicios ocultos que aparecen pasado el plazo que establece el Código

Civil para su reclamación. Si te encontraras en esa tesitura, has de echar

mano de la póliza de responsabilidad civil, que son los seguros que cubren

parcial o totalmente la reparación de estos defectos. El tiempo de validez de

estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solventar.

 Para los defectos en elementos estructurales (cimentación, forjados,

muros de carga…), tienen una validez de diez años y cubren el 100%

del daño ocasionado a la vivienda.

 En los problemas de las instalaciones que afectan a la habitabilidad

de la vivienda, la validez es de tres años, pero el seguro solo se hace

cargo del 30% del coste de la reparación.

 Para los desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a

un año y solo cubre el 5% del coste.

Cabe resaltar que si se sobrepasan los seis meses que establece el Código

Civil para reclamar por vicios ocultos, aún es posible llevar a juicio al

comprador, pero el procedimiento ya no se abrirá por vicios ocultos, sino por

motivos generales relacionados con el contrato de compraventa.

¿Qué garantías debe ofrecerme el vendedor?

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El saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de responder ante el

comprador cuando se le prive total o parcialmente de la posesión legal,

pacífica y útil de la cosa objeto del contrato.

Las obligaciones del vendedor no se acaban con la entrega de la cosa. Es

precioso que éste asegure al comprador la posesión pacífica y útil de la

misma. Como señala Castán, el fin o causa de la venta para el comprador es

adquirir la cosa para servirse de sus utilidades, y esta finalidad dejaría de

realizarse si, una vez verificada la entrega, se viera el comprador privado de

la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos que le son propios. Surge así

la obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al

comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los

daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga

cumplimiento. De esta definición se extraen las dos clases de garantía:

• Garantía por evicción, que asegura la posesión pacífica de la cosa.

• Garantía por vicios ocultos, que asegura la posesión útil.

El saneamiento por vicios ocultos es una obligación legal del vendedor que

tiene su origen en la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida que

impiden o disminuyen el uso propio de la misma, de modo que el comprador,

de haberlo sabido, no la hubiera adquirido o hubiera pagado menos por ella,

en cuyo caso se faculta al comprador para ejercer la acción redhibitoria o la

quanti minoris, más una indemnización en caso de existir mala fe del

vendedor.

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Contrato de Permuta

El contrato de permuta es aquel contrato civil, celebrado entre dos partes,

por el que una de las partes se obliga a transmitir a otra la propiedad de una

cosa (mueble o inmueble), con el fin de que ésta, a su vez, se obligue a

transmitirle la propiedad de otra cosa.

Características del contrato de permuta

 El contrato de permuta, es consensual. Se perfecciona por el

consentimiento, sin necesidad de entregar una y otra cosa.

 El contrato de permuta es recíproco. El contrato de permuta da lugar

a dos obligaciones recíprocas, de cada uno de los permutantes, que,

además, tienen la misma naturaleza.

 La permuta es un contrato oneroso. Porque cada parte se obliga y

tiene su contraprestación en la del otro permutante.

 El contrato de permuta, puede ser de cosa mueble o inmueble.

 La permuta es obligacional y traslativo de la propiedad. No transmite

por sí misma la propiedad, pero es traslativo de la propiedad, es título

suficiente para transmitirla, junto con el modo, consistente en la

tradición real o ficticia, produce la adquisición de la propiedad en la

otra parte.

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Los vicios ocultos en el arrendamiento

En el caso de un arrendamiento, el arrendador está obligado a la entrega y

saneamiento de la cosa. El saneamiento hace referencia a la entrega de la

cosa arrendada respondiendo el comprador:

 Posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

 De los vicios o defectos ocultos que tuviera.

El arrendador estará obligada al saneamiento por los defectos ocultos

que tuviera la vivienda alquilada, si esta situación la hacen impropia

para el uso que se le quiere destinar, o disminuyen de tal modo su

valor que, de haber sido conocido por el inquilino no lo habría

arrendado, o no por la renta pagada por ella.

En cualquier caso, esos vicios ocultos o defectos deben existir en el

momento del otorgamiento del contrato para entender que el

arrendador es responsable. Para mayor abundamiento, el arrendador

responde de los vicios ocultos, aunque el mismo ignorase que la

vivienda arrendada los tuviera.

La acreditación de los vicios ocultos, y por ende la carga de la prueba,

recaen sobre el arrendatario en la reclamación pertinente. Este vicio

oculto debe cumplir los siguientes requisitos:

 Vicio oculto, es decir, desconocido en el momento del alquiler.

 Preexistente en el momento de formalizar el contrato.

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Opciones del inquilino

El arrendador podrá optar entre:

 Desistir del contrato, con el abono del precio pagado. En este caso,

se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya

disfrutado de la cosa.

 Reducir una cantidad proporcional del precio.

 En el supuesto en que opte por la rescisión del contrato, si el

arrendador conociera los defectos del bien además se faculta al

comprador para que solicite una indemnización por los daños y

perjuicios que se le han ocasionado.

 Vicio grave.

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Anexo
1. En la época arcaica en el derecho Romano, el vendedor no estaba obligado a

entregar una cosa libre de vicios. La obligación que asumía con el contrato era la

de entregar el bien y no respondía por la existencia de vicios salvo que adquiriere

un compromiso consistente en afirmar que la cosa estaba libre de vicios o que

poseía ciertas cualidades, lo que generaba una responsabilidad por la inexactitud

de sus declaraciones. Se trataba de una garantía de origen contractual que no

sancionaba al vendedor por incumplimiento, sino que estaba fundamentada en la

stipulatio, de forma que el vendedor respondía por la veracidad de sus afirmaciones

y también en el deber de informar implícito que pesaba sobre el que conocía los

vicios y no los declaraba, quedando siempre en cabeza del comprador probar la

mala fe del primero, lo que resultaba complejo.

2. Las acciones edilicias, surgidas para proteger al comprador en ventas hechas en

los mercados que recaían sobre esclavos y animales, se fundamentaron en una

garantía por defectos de la cosa que prescindió de la culpa del vendedor, puesto

que el comprador podía interponer la acción redhibitoria o la de rebaja de precio,

fuere que aquel conociere o no los vicios y si necesidad de estipularlo

expresamente.

3. En el derecho justinianeo, la actio empti absorbió el régimen de las estipulaciones

sobre vicios de la cosa, por lo que las estipulaciones sobre los mismos ya no fueron

necesarias, de forma que la garantía se convirtió en implícita o anexa al contrato de

venta y terminó extendiéndose a todo tipo de ventas. Además, cabe destacar que

los mecanismos de protección al comprador originados en el derecho romano

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estaban dispuestos para ventas de cosas específicas, lo que se extendió hasta el

derecho clásico y postclásico.

4. En el derecho medieval, recogiendo la influencia justinianea, las acciones

redhibitorias y de rebaja de precio podían interponerse sin importar si el vendedor

era de buena o mala fe y se extendieron también a ventas de inmuebles, esclavos

y animales. El conocimiento de los vicios daba lugar a la reparación de los daños

ocasionados a causa de ellos. Se asume igualmente que se trataba de una garantía

implícita en el contrato por lo que no necesitaba pacto que la incluyera en el mismo.

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