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Introducción
Este trabajo tiene por origen detallar todo sobre los vicios ocultos más frecuentes
por vicios ocultos de la cosa objeto del contrato de compraventa, desde el derecho
remedios.
Desde el punto de vista legal por vicios ocultos deben entenderse los defectos
ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la
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¿Qué es un Vicio ocultos en Un contrato?
Los defectos o vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios, Los vicios
a simple vista hasta pasado un tiempo después de la compra y por los que se tiene
derecho a reclamar una compensación, Los vicios ocultos son desperfectos graves
Requisitos generales
Para que la reclamación sea efectiva, los desperfectos deben cumplir los siguientes
El vicio debe ser oculto. Esto significa que el defecto no podía identificarse a
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En este sentido si el comprador no puede demostrar estas características del vicio
Los vicios ocultos en este sentido son un caso algo especial debido a que la
particular, por lo que se aplica la normativa general del Código Civil sobre
compraventa.
Cuando los defectos o vicios ocultos de la cosa vendida, son importantes, pero no
tan importantes que consideren la entrega de cosa distinta, como pueden ser
ejercitar:
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La acción quanti minoris. El comprador solicita una rebaja proporcional en el
Según el Código Civil, el plazo máximo para reclamar los vicios ocultos a través de
del acto bilateral y oneroso por haber recibido un bien con vicios ocultos. Lo
vicios podrán ser conocidos o no por el vendedor, lo que, si se opta por esta
Así que, si la cosa sigue sirviendo al uso al que fue destinada, bastará instar
contenido, con ello se pretende que dicho precio se ajuste al valor de la cosa,
perfeccionarse la venta.
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forma que la finalidad a la que estaba destinada la cosa no ocurrirá por haber
ocultos en la cosa comprada en los primeros seis meses tras la firma del
demostrar que el vendedor actuó con mala fe, pues conocía los defectos de
adquirimos.
Los plazos para reclamar estos vicios ocultos dependen del tipo de vivienda:
produce el desperfecto).
Seis meses: para viviendas con más de diez años de antigüedad, para
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1º) El vicio ha de ser oculto no debe tratarse de un defecto manifiesto o que se
encuentre a la vista.
como vicios ocultos cuando el comprador por cualquier razón, tiene efectivo
conocimiento sobre el mismo, habida cuenta que, en tal caso, habrá tenido la
la celebración del mismo. De ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia
del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato ya que de
3º) El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto revista cierta gravedad, ya
compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio o que
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4º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal de 6 meses contados desde
motivo por el cual el juez deberá apreciarlo de oficio y no podrá ser interrumpido.
La mejor manera de reclamar este tipo de vicios ocultos es por escrito a quien
indicando claramente los defectos y los daños que están ocasionando esos vicios,
opción de la mediación (más rápida y barata, siempre que exista mutuo interés en
o de deficiencia en el proyecto.
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Ejemplos de vicios ocultos frecuentes en la construcción
descoloración y desprendimientos.
corriente.
defectuosos.
Por definición, los vicios ocultos son aquellos desperfectos o defectos que no
pueden apreciarse a simple vista, sino que dan constancia cuando comenzamos a
habitar la vivienda. Por lo tanto, no nos damos cuenta de ellos hasta transcurrido un
En la mayoría de las ocasiones, este tipo de problemas tienen una estrecha relación
con una mala construcción o falta de mantenimiento. Las principales causas de los
vicios en las viviendas tienen vinculación con los errores en el diseño del domicilio,
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empleados para la construcción de la misma, y la falta de mantenimiento y un buen
Son muchos los problemas que pueden presentarse en una vivienda y que nada
tienen que ver con los vicios ocultos. Por eso hay que aprender a diferenciar unos
de otros. En una primera aproximación se puede indicar que las grietas, las goteras
o las humedades que pueden aparecer con el paso del tiempo -algunos de los más
Generalmente los problemas con el agua pueden dar lugar a humedades en algunas
cimentación, podría dar lugar a la aparición de grietas que, además, consiguen estar
el agua encuentra su camino al interior si las barras que deben impedirlo están en
electrodomésticos lo que daría lugar a una vivienda en la que resulta muy difícil
Pero esto no lo es todo. La falta de mantenimiento del edificio podría ocasionar que
estabilidad o los acabados del domicilio. Por último, también existen los
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¿Cuáles son los requisitos para que un problema se considere un
simple vista que se pueda percibir a la hora de alquilar o adquirir la vivienda, sino
posterioridad.
Asimismo, debe ser un problema grave, es decir, se requiere que el defecto revista
compraventa es que abras bien los ojos: no dejes pasar ningún desperfecto y
estas categorías:
Acabados defectuosos.
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Mal comportamiento térmico-acústico.
varía según su origen, sin embargo, no pueden dejarse sin resolver ya que
Las grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso
filtraciones.
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Los problemas de ruido o de temperatura se deben a un aislamiento
etc.
solventar.
Detectar los vicios ocultos de una casa no es tarea fácil: es que por eso son
Preguntar a los vecinos: para saber si la casa que deseas comprar estuvo
Solicitar al dueño que firme un contrato por vicios ocultos: como condición
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será de mucha utilidad si acabas detectando algún vicio oculto y tienes que
Hay vicios ocultos que aparecen pasado el plazo que establece el Código
mano de la póliza de responsabilidad civil, que son los seguros que cubren
estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solventar.
Cabe resaltar que si se sobrepasan los seis meses que establece el Código
Civil para reclamar por vicios ocultos, aún es posible llevar a juicio al
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El saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de responder ante el
la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos que le son propios. Surge así
El saneamiento por vicios ocultos es una obligación legal del vendedor que
vendedor.
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Contrato de Permuta
por el que una de las partes se obliga a transmitir a otra la propiedad de una
otra parte.
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Los vicios ocultos en el arrendamiento
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Opciones del inquilino
Desistir del contrato, con el abono del precio pagado. En este caso,
disfrutado de la cosa.
Vicio grave.
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Anexo
1. En la época arcaica en el derecho Romano, el vendedor no estaba obligado a
entregar una cosa libre de vicios. La obligación que asumía con el contrato era la
y también en el deber de informar implícito que pesaba sobre el que conocía los
garantía por defectos de la cosa que prescindió de la culpa del vendedor, puesto
expresamente.
sobre vicios de la cosa, por lo que las estipulaciones sobre los mismos ya no fueron
venta y terminó extendiéndose a todo tipo de ventas. Además, cabe destacar que
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estaban dispuestos para ventas de cosas específicas, lo que se extendió hasta el
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