22/08/2019 A locação de imóveis na “nova” Lei do Inquilinato (2ª parte)

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22 de Agosto de 2019

A locação de imóveis na “nova” Lei do Inquilinato (2ª parte)

"Agora que já entendemos a diferença entre contratos de locações verbais e

escritos, e contratos de locação por tempo determinado e indeterminado,
podemos nos aprofundar sobre alguns aspectos e características dos
contratos de locação, especificamente nos firmados por tempo determinado
que são os mais comuns e possuem mais detalhes.

Uma das primeiras informações que precisamos ter em mente a partir de

agora é que a Lei 8.245/91 faz uma distinção nos contratos de locação por
tempo determinado, a respeito de sua duração, em seus artigos 46 e 47. É o
que passaremos a explicar agora.

Haverá uma diferença na forma de encerramento do contrato, dependendo

de o prazo da locação ser igual ou maior do que 30 (trinta) meses, ou seja,
dois anos e meio.

Antes de falar desta diferença precisamos primeiro relembrar dois aspectos

que dissemos na 1ª parte de nossa conversa, resumidamente.

1) Se o contrato tem tempo determinado, o proprietário não poderá pedir a

devolução do imóvel ao locatário antes do final do prazo estipulado (salvo
exceções), sem que tenha de restituir a ele valores devido a esta quebra do
contrato.

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2) Quando se encerra o prazo de um contrato por tempo determinado sem
que o locador peça o imóvel de volta e sem que o locatário o devolva,
entende-se que passou a ser um contrato por tempo indeterminado.

Sabendo disso, podemos agora prosseguir.

Término do Contrato de Locação com

prazo igual ou superior a 30 meses
Se o tempo de locação que foi combinado em contrato entre o proprietário e
o inquilino é de trinta meses ou mais (dois anos e meio ou mais), terminado
este prazo, encerrou-se o Contrato de Locação sem que o locador precise
avisar o locatário disso.

Mas sabendo que no silêncio de ambos, o Contrato passaria a ser por tempo
indeterminado, se o proprietário deseja a desocupação do imóvel, terá de
notificar para que o inquilino desocupe o imóvel dentro de 30 (trinta) dias
após a data ajustada de término da locação. Isso é importante entender
porque antes deste prazo o proprietário não poderá pedir o imóvel (é por
tempo determinado). Mas após o término do prazo, o proprietário pode
pedir o imóvel sem motivo algum, baseado apenas no término do contrato.
Mas repetimos, deve pedir dentro dos 30 dias posteriores ao término do
prazo estipulado.

Se dentro deste prazo de trinta dias o locador não manifestar seu interesse
e providenciar para que o locatário desocupe o imóvel, a locação passará a
ser por tempo indeterminado, já a partir do primeiro dia posterior à data
prevista no contrato firmado. Em termos práticos, recomenda-se que o
locador notifique o locatário antes do término do contrato, para evitar esta
situação de ele permanecer na posse do imóvel por mais de trinta dias
depois do término do prazo, para que não se torne contrato por tempo
indeterminado.

Você pode estar se perguntando: Mas se o contrato é por tempo

determinado não poderá encerrar o contrato antes da data que foi
combinada! E a resposta é bastante simples: O locador não está encerrando
o contrato. O inquilino poderá permanecer no imóvel até a data do fim do
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contrato. O que o proprietário está fazendo é notificar o locatário de que o
prazo do contrato está se encerrando, que não tem interesse em continuar
com a locação, e que deseja que nos 30 dias após a data do fim do contrato
ele desocupe o imóvel. Esta forma é justa e recomendável, pois dá mais
tempo ao locatário de encontrar outro lugar para residir que não apenas os
trinta dias após o prazo do contrato.

Nos casos de locação por tempo indeterminado (ou no caso de um contrato

por tempo determinado que venha a se tornar em contrato por tempo
indeterminado), como dissemos na primeira parte desta postagem, o
locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, sem necessidade de haver
motivação para tanto (é o que se chama de “denúncia vazia”), bastando
notificar o locatário de seu desejo em um prazo de 30 dias antes da efetiva
desocupação – é o que está estipulado no art. 6º da Lei 8.245/91.

Término do Contrato de Locação com

prazo inferior a 30 meses
Mas aqui falamos nas locações por tempo determinado com prazo igual ou
superior a 30 meses. Isto porque se a locação tiver prazo inferior a 30
meses existem algumas diferenças sutis:

Quando é encerrado o prazo do contrato de locação por tempo determinado

inferior a 30 meses, automaticamente o contrato se torna por tempo
indeterminado. Isso não acontecia no prazo superior a 30 meses, quando
somente se tornava por tempo indeterminado no caso de ambos – locador e
locatário – não se manifestarem sobre o destino da locação dentro de 30
dias após o término do prazo.

Mas a lei 8.245/91 diz que neste caso específico de locação por tempo
indeterminado – que se formou de um contrato com prazo de menos de 30
meses – não se obedecerá à regra de que poderá o proprietário pedir o
imóvel através de denúncia vazia (a qualquer tempo, sem motivo, bastando
notificar o inquilino). É uma exceção à regra! Neste caso, os únicos motivos
que poderão permitir o locador de pedir o imóvel de volta seriam os
mesmos de um contrato de locação por tempo determinado (veja a primeira
parte de nossa conversa) e mais alguns, a saber:
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a. Extinção do Contrato de Trabalho, se a ocupação do imóvel
pelo locatário era relacionada com o seu emprego

Se o contrato de locação era devido ao emprego do inquilino,

especificamente naqueles casos em que o inquilino trabalha para o locador,
e o imóvel é utilizado por este empregado para moradia enquanto
permanece trabalhando para este. Se o prazo da locação se encerrar, e o
locatário não estiver mais trabalhando com o locador, este poderá pedir o
imóvel de volta, pois não existe mais nenhuma relação entre os dois.

b. Se o locador for utilizar o imóvel

Muitas vezes, o proprietário tem a intenção de voltar a utilizar o imóvel

para sua moradia. Neste caso ele poderá pedir o mesmo de volta para o
inquilino, após ele se tornar contrato por tempo indeterminado.
Importante frisar que o artigo que passa esta informação acrescenta que
não apenas para o próprio locador, mas para seu cônjuge (marido ou
esposa) ou companheiro. Nestes casos ele poderá pedir o imóvel de volta.
Mas caso não o utilize para este fim, o locatário poderá pedir
posteriormente indenização ao locador, por este ter se utilizado de um
motivo infundado para recuperar o imóvel, podendo até mesmo pedir para
voltar a utilizar o imóvel. Apenas mais um detalhe importante: o locador
também poderá pedir de volta o imóvel para a utilização por seus pais e
filhos. Mas para estes, nem eles nem seus cônjuges poderão possuir imóvel
próprio. Se possuírem, este não será um motivo válido para o pedido da
rescisão do contrato e devolução do imóvel

c. Para demolição e edificação licenciada, para a realização de

obras aprovadas pelo poder público ou, se o imóvel for destinado
a exploração de hotel ou pensão

Estes casos, apesar de parecerem complexos, são bem simples. Se o

proprietário for demolir o prédio ou construir algo no terreno, poderá pedir
o imóvel de volta, desde que a construção ou demolição seja já licenciada.
Tanto se não possuir já a licença da prefeitura para a
construção/demolição, como caso não venha a realizar elas posteriormente,
o inquilino poderá pedir tanto a indenização como voltar a residir no
imóvel, mais os prejuízos que sua retirada indevida tiverem provocado.
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No caso de obras aprovadas pelo Poder Público não é diferente. Mas estas
obras deverão aumentar a área construída em no mínimo 20% (vinte por
cento). Assim, não é qualquer obra aprovada pelo poder público que poderá
conceder ao proprietário recuperar o imóvel. Deverá obrigatoriamente
aumentar a área do mesmo. A diferença entre este caso e o anterior é que
no primeiro a obra é realizada pelo proprietário, nesta segunda, será
realizada ou exigida pelo Poder Público.

Por último, e mais simples, se o imóvel passará a ser utilizado como Hotel
ou Pensão. E é claro que neste caso deverá ser comprovado este fato
documentalmente, não bastando apenas a declaração do proprietário disto.

d. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos

Este é o caso mais comum. Havia um contrato de locação com prazo

inferior a 30 meses. Digamos, para exemplificar, que era um contrato de 24
meses (dois anos). O contrato se tornou, automaticamente em contrato de
locação por tempo indeterminado um dia após completar 2 anos, tendo
todas as ressalvas acima para que o proprietário o recupere do locatário.
Mas se o locatário permanecer residindo no imóvel, quando se completar 5
(cinco) anos da ocupação por este inquilino, ou seja, 3 anos após ele se
tornar contrato por tempo indeterminado, o proprietário poderá pedir a
devolução do mesmo por denúncia vazia. Simples assim. Ao completar 5
anos de ocupação ininterrupta, ou seja, sem que o locador venha a residir
em outro lugar e depois retorne ao imóvel, o proprietário poderá pedir a
rescisão do contrato de locação e sua devolução sem apresentar qualquer
razão específica, a não ser o desejo de encerrar o contrato de locação.

Bem, assim encerro minha contribuição sobre os contratos de locação de

imóveis. O assunto possui muitas mais informações, mas deixarei para
outra oportunidade, a fim de que possamos abordar novos assuntos que
venham a interessar os leitores."

Este texto foi publicado por mim originalmente no meu blog, disponível
clicando aqui.

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nova-lei-do-inquilinato-2-parte

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