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22/08/2019 Retomada do imóvel na locação residencial - Migalhas de Peso

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Quinta-feira, 22 de agosto de 2019

Retomada do imóvel na locação residencial


Cassiano Alves

A falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio, taxas, etc) é motivação suficiente para exigir a retomada do
imóvel, e também a mais comum.

sexta-feira, 1º de setembro de 2017

Nestes tempos de crise econômica, é fundamental buscar alternativas para complementar a renda. Então,
você faz um investimento na aquisição de um imóvel residencial, com o intuito de obter uma renda extra com a
locação do mesmo. Mas, surge a dúvida: como reaver o imóvel no futuro?

A resposta mais honesta é: depende do prazo do seu contrato. Conforme veremos a seguir, o prazo da
locação residencial faz toda a diferença para os procedimentos necessários à retomada do imóvel.

Primeiro, para segurança de todos (locador, locatário e de terceiros) recomendamos sempre realizar um
contrato de locação por escrito, identificando corretamente as partes, o objeto da locação (imóvel), o valor do
aluguel (e reajustes previstos), garantias do contrato e o prazo da locação.

Como regra, o locador não pode reaver o imóvel alugado antes do término do prazo para a duração do
contrato. Todavia, a lei permite ao locatário devolver o imóvel a qualquer tempo, desde que realize o
pagamento da multa rescisória pactuada (e devidamente expressa no contrato). Mas, qual seria o limite do
valor da multa? Não existe uma limitação legal, mas tanto o mercado imobiliário quanto o Judiciário entendem
que o valor equivalente a três meses de aluguel é um parâmetro razoável para a multa rescisória. Importante:
a multa deve ser fixada de forma proporcional ao período em que o locatário permaneceu no imóvel.

Certo, mas, e sobre a importância do prazo da locação, que referimos acima? Pois bem: se o seu contrato for
escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, é possível a retomada do imóvel mediante a chamada
denúncia vazia. Significa que, findo o prazo estipulado, haverá o fim do contrato de locação, independente de
notificação ou aviso ao locatário, ou seja, “vazia” de motivação. A desocupação do imóvel deve acontecer em
até trinta dias, pois caso o inquilino permaneça no bem por mais de trinta dias após o término da locação sem
haver oposição do locador, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, sendo
mantidas as condições do contrato original.

Uma vez prorrogada a locação, qualquer das partes poderá denunciar o contrato. O locador poderá solicitar a
retomada do imóvel a qualquer tempo, mas deve comunicar ao inquilino e conceder o prazo de trinta dias para
a desocupação. Da mesma forma, o locatário precisa notificar o locador do interesse em desocupar o bem
com antecedência mínima de trinta dias, e na ausência de aviso o locador pode exigir um mês de aluguel mais
encargos.

Por sua vez, nos contratos com prazo inferior a trinta meses, uma vez encerrado o prazo estabelecido,
ocorrerá a prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado. Antes disso, porém o locador só
poderá retomar o imóvel ser houver alguma motivação autorizada pela lei ou pelo contrato. É a chamada
denuncia cheia, ou seja, o fim da locação e a retomada do bem necessitam de uma causa, de um conteúdo,
um motivo.

E quais as hipóteses em que o locador pode retomar seu bem antes do término do prazo contratado? A
locação pode ser extinta por mútuo acordo; locador e locatário simplesmente concordam em encerrar o
contrato. Também pode ocorrer alguma infração legal (descoberta de que o inquilino estaria cometendo atos
ilícitos no imóvel) ou, o que é mais comum, alguma infração contratual (por exemplo, utilizar o bem para outra
finalidade que não seja residencial, ou então não cumprir com os deveres de manutenção). A inobservância
das regras de convivência (afronta às regras de civilidade e direito de vizinhança), gerando frequente multas
condominiais e causando prejuízo ao proprietário do bem também pode dar ensejo à extinção do contrato.

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22/08/2019 Retomada do imóvel na locação residencial - Migalhas de Peso

Evidentemente, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio, taxas, etc) é motivação
suficiente para exigir a retomada do imóvel, e também a mais comum. Todavia, a lei apresenta previsões para
situações mais específicas que possam dar causa ao término da locação e retomada do bem: é o caso do
inquilino que contratou a locação do imóvel unicamente em razão da sua atividade profissional, e
posteriormente houve a extinção do contrato de trabalho.

O locador também pode requerer o imóvel para seu próprio uso residencial, ou de seu cônjuge/companheiro,
ou de seu ascendente ou descendente. A condição, neste caso, é que não tenham outro imóvel residencial
próprio.

Em qualquer caso, a ação judicial para a retomada do imóvel será a ação de despejo, a qual poderá ser
cumulada ou não com pedido de cobrança de aluguéis ou acessórios, caso tenha ocorrido a falta de
pagamento.

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*Cassiano Alves é advogado.

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