Introducción

En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La

idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio
conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que promete pagar el
precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se
invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator".
Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros
apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a
obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".
Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del
uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el
contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo
mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corporales o
incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona,
Intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo
una obra.
Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el
arrendamiento como un convenio el cual confiere el derecho de usar un
bien durante un periodo de tiempo determinado. El arrendamiento mas
común es aquel que se realiza entre dos partes, las cuales se denominan
arrendador y arrendatario.
El presente trabajo pretende desarrollar de manera veraz y concreta lo
referente a los tipos de extinción de los mismos, según lo que estipula
nuestro Código Civil vigente y de forma posterior lo establecido por la ley
especial en materia de arrendamiento, estableciendo sus aspectos mas
importantes y resaltando las respectivas comparaciones con la ley especial
en materia de arrendamiento recientemente derogada.
Por otra parte busca establecer las obligaciones, derechos y restricciones
del arrendador, según lo tipificado en el ya mencionado Código Civil
vigente, sin dejar de lado las obligaciones y derechos que el mismo
establece al arrendatario.
Todo esto con la finalidad de ampliar los conocimientos del lector con
ideas claras y concretas en materia de arrendamiento.
El Arrendamiento. (Continuación).
DE LA EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS
Artículo 1716.
El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros
contratos, y especialmente:
Por la destrucción total de la cosa arrendada.
Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más
adelante se expresarán.
Por sentencia de Juez en los casos que la ley a previsto.
Destrucción total d la cosa arrendada.
Por la pérdida o destrucción total de la cosa el arrendamiento queda
liberado de la obligación de pagar el precio del arriendo, pues su obligación
carece de causa. Tanto que la perdida sea fortuita o culpable, solamente qué
la destrucción culpable de la cosa hará responsable al arrendatario de los
consiguientes perjuicios.
Artículo 1711. Cuando por culpa del arrendatario se pone término al
arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de
perjuicios y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falta hasta
el día en que, desahuciando, hubiera podido hacer cesar el arriendo o en
que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. 301
www.poderjudicial.gob.hn Podrá, con todo, eximirse de este pago
proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por
el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad
competente.
Artículo 1698. El arrendatario tiene derecho a la terminación del
arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos si, el mal
estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido
arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de
la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir
el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si
el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye
en parte, el Juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la
terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.
Expiración del tiempo estipulado.
El arrendamiento es por su esencia, temporal; pero su duración puede ser
determinada o indeterminada.
Contrato por tiempo determinado. Se entiende que es determinado el
tiempo de duración del arrendamiento: Si las partes han convenido
expresamente un término. Cuándo el tiempo es determinado por la
naturaleza del servicio a qué se destina.
Artículo 1720. Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del
arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se
destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio.
Contrato por tiempo indeterminado. Si no se ha fijado tiempo para la
duración del arrendamiento, o so el tiempo no es determinado por el
servicio especial a que se destina la cosa arrendada, ninguna de las dos
partes podrá hacerle cesar sino desahuciando a la otra, esto es,
notificándoselo anticipadamente. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de
las partes, y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte
que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad estará sin embargo, sujeta a
dar la noticia anticipada que se ha dicho.
Artículo 1717. Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si
el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa
arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos (2) partes podrá hacerlo
cesar sino desahuciado a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regulan los
pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, de un mes, el desahucio será,
respectivamente, de un día, de una semana, de un mes. El desahucio
empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Artículo 1719. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes, y
voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede
hacer cesar el arriendo a su voluntad estará, sin embargo, sujeta a dar la
noticia anticipada que se ha dicho.
EL desahucio; sus formas.
El juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la
recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento. Le
contamos en qué consiste un desahucio por falta de pago, desahucio en
precario o desahucio por finalización de contrato, qué hacer antes de
demandar y qué fases tiene el procedimiento, El desahucio es aquel proceso
que tiene como finalidad que el dueño o arrendador de una finca pueda
recuperar su posesión, ya sea alegando una falta de pago de la
mensualidad o de cantidades equiparables a la misma recibos por
suministros, recibos de la comunidad de propietarios, impago del Impuesto
de Bienes Inmuebles por el inquilino.
Anticipación con que debe darse el desahucio.
La anticipación ajustara a periodo o medida del que regula los pagos si se
arrienda a tanto por día semana o mes el desahucio será respectivamente de
un dia de una semana de un mes. El desahucio empezara a correr al mismo
tiempo que el próximo periodo, por ejemplo si el arriendo es por meses, la
renta pagadera al ultimo día de cada mes y el arrendador y el arrendador o
el arrendatario se proponen ponerle fin el 30 de junio el aviso deberá darse
antes del 30 de mayo si se da el 5 de mayo correrá desde el 30 del mismo
mes. Pero esta regla no se aplica al arrendamiento de inmuebles, que tiene
reglas especiales.
Irrevocabilidad del desahucio.
Articulo. 1718.
El que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después
revocarla sin el consentimiento de la otra parte. Esta disposición está
justificada pues se supone que el desahuciado ha debido adoptar medidas
en previsión disposición está justificada pues se supone que el desahuciado
ha debido adoptar medidas en previsión de la terminación del
arrendamiento, tales como buscar otro arrendatario el arrendador u otra
cosa que tomar en arriendo el arrendatario.
Restitución de la cosa antes de terminar el arriendo. (1721)
Cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera
de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario
será obligado a pagar la renta de todos los días se cese, aunque
voluntariamente restituya la cosa antes del último día.
La tacita reconducción. Regla general.
Se llama la tacita reconducción la renovación del contrato de
arrendamiento por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la
aparente anuencia del arrendador. Por regla general, el código no admite
esta manera de renovar el contrato. dice el artículo 1722 terminando el
arrendamiento por el desahucio o de cualquier otro modo, no se entenderá
en caso algún que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de
la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. Si llegado el dia
de la restitución no se renueva expresantemente el contrato, tendrá derecho
el arrendador para exigirla cuando quiera.
Casos en que tiene lugar la tacita reconducción.
Por excepción, el código admite la tacita reducción en cierta circunstancia,
al decir en el p.3º del mismo artículo: con todos, si la cosa fuera raíz y el
arrendatario con el beneplácito del arrendatario hubiere pagado la renta d
cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas
partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente
inequívoco su intención de preservar el arriendo, se entenderá renovado el
contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo
que en el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar
las labores principales y coger los frutos pendientes en los predios rústicos
sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el
arriendo de la misma manera.
Extinción de las cauciones en caso de renovación del contrato.
Sea que el arriendo se renueve expresa o tácitamente se extinguen
cauciones constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones
derivadas del primer contrato. Es decir la renovación no afecta a terceros.
Causa de terminación del arrendamiento
Según el Art. 1978.del código civil Dominicano, dice: Art. 1759.- "Si el
inquilino de una casa o alojamiento continuase disfrutando su posesión
después de la terminación del arriendo hecho por escrito, sin que a esto
haya habido oposición por parte del arrendador, se considera que lo hace en
las mismas condiciones por el término de tres meses más, sin que pueda
salir ni ser desahuciado sino después de notificación hecha con arreglo a la
ley". El vencimiento del término convenido no es una causa de terminación
del contrato (Artículo 3 del Decreto No. 4807 de 1959). De acuerdo al
Artículo 1742 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se deshace
ni por la muerte del arrendador o por la del inquilino.
Las principales causas de extinción son las siguientes: cumplimiento del
término, no obstante que el art.1565 dice " Si el arrendamiento se ha hecho
por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de
requerimiento por parte del arrendador, a ello se opone la doctrina de la
tácita reconducción ( rearrendamiento), es decir un nuevo contrato de
arrendamiento pactado tácitamente que sigue al anterior sin interrupción
temporal, a este respecto dispone el código " Si al terminar el contrato
permanece el arrendatario disfrutando 15 días la cosa arrendada con la
tolerancia del arrendador se entiende que hay tácita reconducción por el
tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya
precedido requerimiento. El requerimiento del arrendador debe hacerse
para evitar que el arrendatario pueda alegar que hay tácita reconducción,
este tiene como efecto la existencia de un nuevo contrato con idénticas
condiciones al anterior, salvo que el término o duración es el de los
art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tenía fiador o aval
bancario, estas modalidades desaparecen en la reconducción. La segunda
causa de terminación del arriendo es la venta de la cosa arrendada; el art.
1571 concede al comprador el derecho a que termine el arriendo vigente al
verificarse la venta y si el comprador ejercita este derecho, el arrendatario
puede exigir que le dejen recoger los frutos de la cosecha correspondiente
al año agrícola y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que
se le causen. La tercera causa de terminación del arriendo es la pérdida de
la cosa arrendada, se extingue el arrendamiento y el arrendatario no tiene
responsabilidad si la destrucción de la cosa es sin culpa suya, ósea se
produce por caso fortuito y antes de estar constituido en mora, pero el
código formula tanto en general para el caso de perecimiento de la cosa en
poder del deudor, como en especial para el caso del arrendamiento, una
presunción de culpa del deudor o arrendatario que este puede desvirtuar
con la prueba en contrario.
Las causas de terminación del arrendamiento son las siguientes:
1- Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se
hubiere pactado.
2- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la
ley.
3- Por acuerdo mutuo.
4- Confusión.
5- Pérdida o destrucción total del apartamento arrendado, por caso fortuito
o fuerza mayor.
6- Por apropiación del apartamento arrendado hecha por causa de utilidad
pública.
7- Por venta judicial.

Espiración por extinción de los derechos del arrendador. Extinguido el

derecho del arrendador sobre la cosa arrendada el contrato de
arrendamiento termina, y se extingue en consecuencia el derecho personal
que tenia el arrendatario para gozar de la cosa.
Quienes estar obligados a respetar el arriendo.
Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un titulo
lucrativo.
Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a titulo oneroso,
si el arrendamiento a sido contraído por escritura publica, exceptuados los
acreedores hipotecarios
Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento a sido otorgado por
escritura publica inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la
inscripción hipotecaria.
Clausulas de no enajenación en el contrato de arrendamiento.El arrendador
no queda privado de libertad para enajenar la cosa en cualquier momento, a
pesar de que se haya estipulado en el contrato una clausula de no
enajenación. Si la enajena el contrato termina conforma a lo antes visto,
salvo el adquirente sea persona que deba respetar el arriendo. Si el contrato
de arrendamiento se ha otorgado por escritura publica, y por lo tanto la
clausula de no enajenación de la cosa arrendada no impide que el contrato
termine en los casos en que conforme a las reglas generales debe expirar.
Quiere decir que dicha clausula es ineficaz.
Extinción por sentencia judicial. La sentencia que se pronuncie
acogiendo la demanda será declarativa apenas de la ocurrencia de la causal
de extinción invocada, ósea que por si misma no producirá extinción del
contrato.
Responsabilidad del arrendador
1. Entregar a arrendatario la cosa arrendada
2. Mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
3. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada
Obligación de entregar la cosa arrendada. Si la cosa arrendada es
mueble, la entrega de ella podrá hacer bajo una cualquiera de las formas de
tradición previstas en el art. 754.
La entrega se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del
contrato o en la fecha convenida o en el momento de celebración del
contrato. Art. 1882.
Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el
lugar de la entrega se determinara por las reglas que señalen el lugar donde
debe hacerse un pago. Art. 1646 cuando se trata de cosa mueble.
Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si
se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el
arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha
entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno se ha
entregado a ninguno el titulo anterior prevalecerá.
En qué estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada.
Teniendo en cuanta que el fin del arrendamiento es proporcionar al
arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el goce efectivo de esta no
puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede
decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa
arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado.
En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de
perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no
obstante de no hallarse en buen estado; o en el caso de que la haya recibido
en el estado deficiente de que se encontraba sin hacer objeción alguna, o en
el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que
se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe deducir
que el arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en que se
hallaba, fuera de que es de pensarse además, en tales casos, que el precio
del arrendamiento sea fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador
será responsable especialmente del mal estado del edificio salvo que haya
sido manifiesto o conocido del arrendatario.

LA EXPROPIACIÓN POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA O

SOCIAL
La Constitución Bolivariana de Venezuela e Instrumentos Legales
venezolanos referentes a las expropiaciones, no dejan duda acerca de que la
verdadera garantía de la propiedad, que se reconoce también
constitucionalmente de forma clara. La extinción de este derecho por causa
potestativa del Estado, sólo procede por causa de utilidad pública
previamente declarada legislativamente o por acto legislativo, y mediante
el cumplimiento de un debido procedimiento que asegure el derecho de
defensa, una sentencia firme y el pago oportuno de una justa
indemnización.
La potestad expropiatoria no es un poder discrecional sino reglado, para
impedir la arbitrariedad que distorsiona y desnaturaliza el acto
expropiatorio legal. En efecto, en razón de ese marco jurídico, en
Venezuela sólo puede realizarse a bienes privados, mediante el
cumplimiento de los siguientes requisitos:
1) Disposición formal que declara la utilidad pública, que es de naturaleza
legislativa; 2) Declaración de que su ejecución exige indispensablemente la
transferencia total o parcial de la propiedad o derecho, que es de índole
administrativo; 3) Justiprecio del bien objeto de la expropiación; 4) Pago
oportuno y en dinero de una justa indemnización.
A estos requisitos se agrega la garantía que señala que, de no ser posible un
arreglo amigable, el ente expropiante debe acudir a la vía judicial para
solicitar la expropiación del bien o del derecho afectado.
La certidumbre de esta garantía debe ser de tal impecabilidad en su
cumplimiento, que si un ente público prescinde de las anteriores
formalidades, todas o una de ellas, y se posesiona en un bien de la
propiedad privada para privar de su goce al propietario, incurre en una vía
de hecho y sus actos son nulos de forma absoluta, así como violatorios de
las garantías constitucionales sobre expropiación de la propiedad, lo cual
determina además la responsabilidad personal, civil, penal y administrativa
de los funcionarios que incurren en tales violaciones.
Las ocupaciones previstas por la ley deben tomar la previsión de autorizar a
las personas identificadas para practicar estudios de corta duración, y
también recolectar datos a representantes de obras en un bien que va a ser
expropiado, pero sólo por seis (6) meses y con una valiosa causa motivada,
prorroga por seis (6) meses no más con procedencia de la autoridad judicial
competente.
Los casos provistos por hechos fortuitos que dejen damnificados y el estado
solicite al propietario del inmueble un permiso temporal para alojar los
damnificados con el pago de daños por la vía indemnizatoria, se consume
durante el tiempo en el que permanecieron las personas en el inmueble.
Ninguna de estas ocupaciones implica la adquisición de derechos de
propiedad ni para el ente expropiante, ni los técnicos, peritos o
damnificados.

Extinción por hecho o culpa del arrendador. Se extinguirá el derecho del

arrendador por un hecho cuando: el arrendador enajena la cosa arrendada a
un tercero sin el consentimiento del arrendatario, otro ejemplo serio si por
el hecho de no pagar el precio se declara resuelto el contrato de
compraventa, que le sirvió de titulo para su adquisición y se dará la
extinción del derecho del arrendador por su culpa cuando el arrendador
enajena la cosa arrendada.
Para determinar la consecuencia de la extinción en estos casos, hay que
distinguir si el sucesor en los derechos del arrendador debe o no respetar el
arriendo.
El sucesor no está obligado a respetar el arriendo. Cada vez que se
extingue el derecho del arrendador, y su causahabiente no esté obligado a
respetar el arriendo, deberá indemnizarse al arrendatario los perjuicios que
la extinción del contrato le ocasione, dice el art 1727: “extinguiéndose el
derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando venda la
cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión
del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el
precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los
casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a
respetar al arriendo.
Indemnización que debe de pagar el arrendador. El arrendador debe de
indemnizar al arrendatario los perjuicios que sufra con motivo de la
extinción del contrato. Debe, además, indemnizar los prejuicios que el
subarrendatario sufriere por su parte, si ha autorizado el subarriendo. Para
cobrar, los perjuicios sufridos por el subarrendatario pueden el arrendatario
obrar a su propio nombre. El subarrendatario, como no le liga ningún
vínculo con el arrendador, no puede cobrar directamente dichos perjuicios
y es necesario que el arrendatario le ceda su acción. Este, por su parte,
deberá reembolsar al subarrendatario las rentas que le haya anticipado (art.
1729)
Obligaciones del sucesor del arrendador de respetar el arriendo. Si el
causahabiente del arrendador debe respetar el arriendo, subsiste el contrato;
el arrendatario no tiene derecho a reclamar indemnización de perjuicios.
Por regla general, el sucesor no está obligado a respetar el arrendamiento;
es un extraño al contrato de arrendamiento, y por lo tanto no le afectan sus
estipulaciones. Por otra parte, el derecho del arrendatario para gozar de la
cosa es de carácter personal y solo puede ejercitarse contra el arrendador.
De hecho, resulta evidente el derecho del adquiriente para expeler el
arrendamiento. Pero poderosas razones de orden económico han inducido
al legislador a modificar el rigor de estos principios. En efecto, en
determinados casos, el sucesor debe de respetar el arriendo.
Ambos sujetos tanto arrendador como arrendatario son sujetos de
obligaciones y derechos por lo que, en otras palabras, solo podrá
extinguirse el arrendamiento por hecho o culpa del arrendador, cuando
sucedan los siguientes hechos. Primero: el administrador de un bien no
puede arrendárselo a si mismo de lo contrario dará lugar a que se extinga el
arriendo. Segundo: el arrendatario debe de usar el bien arrendado para el
destino que fue pactado, si así lo hiciese dará lugar a que se extinga el
arriendo. Tercero: debe pagar puntualmente la renta en la forma convenida,
a falta de pacto se pagará cada mes en su domicilio, pero si no paga
puntualmente; dará lugar a que se resuelva el arriendo. Cuarto: dará lugar a
la extinción del arriendo el arrendatario cuando este no pagará los servicios
públicos administrados a tiempo, salvo pacto en contrario. Quinto: se podrá
extinguir el arriendo por culpa del arrendatario cuando este no diere aviso
al arrendador de cualquier usurpación o perturbación al uso del bien. Sexto:
no hacer uso imprudente del bien, contrario al orden publico o las buenas
costumbres, para que no le sea imputable la extinción del contrato al
arrendatario por su culpa. Séptimo: se podrá resolver la extinción de el
arriendo por hecho del arrendatario, si se pactare en el contrato que no
podrá introducir cambio ni modificación en el bien sin el consentimiento
del arrendador y el arrendatario hiciere lo contrario. Octavo: igualmente
dará lugar a la extinción del arriendo por hecho del arrendatario cuando
este subarriende el bien sin el consentimiento escrito del arrendador. El
arrendatario es responsable por la perdida o deterioro del bien salvo que
pruebe que ha ocurrido por causa no imputable a él.
Casos en el que el sucesor debe respetar el arrendamiento
Conforme al artículo 1728, están obligados a respetar el arrendamiento:

Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un

título lucrativo:
Es decir, un título gratuito, como los herederos, legatarios y donatarios del
arrendador. Los herederos deben respetar el contrato porque representan a
su causante y le suceden en todos los derechos y obligaciones
transmisibles. Los legatarios y donatarios deben respetar el arriendo porque
de otro modo se crearía para su causante una embarazosa situación, como
consecuencia de la indemnización de perjuicios que debería pagar al
arrendatario. No es justo que se imponga esta responsabilidad al autor de la
liberalidad, y la única manera de ponerlo a cubierto de ella es obligar a los
sucesores a respetar el arriendo.
Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título
oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por un documento
inscrito; exceptuándose los acreedores hipotecarios anteriores al
arrendamiento:

De manera que los causahabientes a título oneroso deben respetar el

arriendo siempre que este conste en escritura pública inscrita en el Instituto
de la Propiedad (IP), pues solo con esta solemnidad quedan los adquirientes
de la cosa arrendada en situación de tener conocimiento del arriendo y
efectuar la adquisición a sabiendas de la existencia de arrendamiento.

Casos de los acreedores hipotecarios

Conforme a la excepción contenida en el inciso 2. Del artículo 1728, para
que los acreedores hipotecarios deban respetar el arriendo, es necesario:
Que el arriendo conste por escritura publica
Que se encuentre inscrito en el Instituto de la Propiedad, pues sólo con ese
requisito se presume conocido por todos
Que la inscripción sea anterior al instrumento de la hipoteca, pues de esta
manera, los acreedores han tenido conocimiento del arriendo al aceptar la
hipoteca y han podido calcular la influencia del contrato en la eficacia de la
garantía. Un arriendo que debe respetarse, a largo plazo y por una renta
módica, influye decisivamente en el valor comercial del inmueble,
desvalorizándolo
Dicha excepción se refiere a los acreedores hipotecarios a quienes se haya
adjudicado el inmueble hipotecado para hacerse pago de sus créditos. Si
una finca es subastada la adquiere un tercero, éste deberá respetar el
arriendo que conste en escritura pública m aunque no se haya inscrito con
anterioridad la hipoteca. El terceo subastador es un adquiriente a título
oneroso y para él rige la regla del No.2 del artículo 1728. Este artículo está
reformado parcialmente por el 56 de la ley de Inquilinato.

Pacto de no enajenar la cosa arrendada

El artículo 1730 dispone que:
“” El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de
nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendamiento sino para
permanecer en el arriendo hasta su terminación”
De manera que si en el contrato de arrendamiento el arrendador contrae la
obligación de ni enajenar la cosa arrendada mientras dura el arriendo,
aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, el arrendatario no
puede pedir que se declare la nulidad de esa enajenación, únicamente
tendrá derecho a que se respete el arriendo hasta su terminación. En verdad,
poco importa el arrendatario que la cosa se enajene, con tal que el
adquiriente deba respetar al arriendo.

Embargo de la cosa arrendada

El embargo trabado por el acreedor o acreedores sobre la cosa arrendada no
pone fin al arriendo. Mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste y se
sustituyen el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del
arrendador, es decir que el acreedor o acreedores quedan durante ese
tiempo con los derechos que tenía el arrendador con respecto al
arrendamiento. Si se adjudica al acreedor hipotecario la cosa embargada,
debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca; si el
subastador es otro acreedor que no goce del derecho de hipoteca tendrá que
respetar el arriendo que conste por escritura pública inscrita aunque su
inscripción sea posterior a la hipoteca (art.1731).
Sentencia judicial de terminación del arriendo
¿Qué es el arriendo? El arriendo es casi tan antiguo como el trueque, ya que
básicamente es un préstamo contra el pago de una suma determinada de
dinero. Es uno de los más comunes contratos civiles, tanto por su
trascendencia socioeconómica, como por la simpleza que uno supone de
esta formalidad. Sin embargo, es muy relevante exponer todos los aspectos
relacionados con este contrato, desde las consideraciones previas, hasta las
consecuencias de un eventual juicio de arrendamiento.
El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros
contratos, y especialmente:
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más
adelante se expresarán.
4. Por sentencia de Juez en los casos que la ley a previsto.
Esto ocurre cuando por infracción de las diversas obligaciones que para las
partes derivan del arrendamiento, se pronuncian por el juez la terminación
del contrato. Del mismo modo, terminara por sentencia de juez cuando
declara judicialmente nulo o rescindió el contrato.
Insolvencia del arrendatario.
La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al
arriendo. El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario,
prestando fianza a satisfacción del arrendador. No siendo así, el arrendador
tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competerá
acción de perjuicios contra el arrendatario según las reglas generales, si así
ocurre el arrendo no se extingue.
Casos en que deben hacerse reparaciones en la cosa arrendada.
Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la
cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su
goce, y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las
reglas dadas en el artículo 1694.
El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo no podrá, sin el consentimiento del arrendatario,
mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras y trabajo alguno
que puedan turbarle o embarazarle en el goce de ella.
 Con todo si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente
diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del
goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le
rebaje, entre tanto, el precio o renta en proporción a la parte que fuere.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto
no parezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el
arrendatario dar por terminado el arrendamiento.
El arrendatario tendrá, además derecho para que se le abonen los perjuicios
si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del
contrato, y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el
arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o
debiese por su profesión conocerla.
Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la
cosa demasiado tiempo, de manera que no pueden subsistir el
arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.
Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es
turbado en su goce por el arrendador o por cualquier persona a quien éste
pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicio.
El arrendador no podrá, en caso alguno, a menos de estipulación contraría,
hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar para sí la cosa
arrendada.