Valor tasable finca El Turpial, Municipio Cruz Paredes, Barinas

Septiembre, 2018
INFORME DE AVALUO
FINCA EL TURPIAL, SECTOR

EL PESCADO, MUNICIPIO
CRUZ PAREDES, ESTADO
BARINAS
ING. MARIA VARGAS V.

ING. MARIA VARGAS Septiembre, 20018
CIV
RESUMEN INFORMATIVO
Para determinar el “Valor de Mercado”, de la finca denominada El Turpial, ubicada en el sector conocido
como El Pescado, jurisdicción del Municipio Autónomo Cruz Paredes del Estado Barinas, se ubicaron
Referenciales de Ventas de Registros Inmobiliarios, de Áreas de Terrenos y Construcción Similares
del Primero, Segundo y Tercer Trimestre de 2018 y Ofertas de Mercado de los meses de agosto y
septiembre de 2018. Realizado en de septiembre de 2018
SOLICITANTE
Ramón Alirio Suarez Briceño, C. I. 9.162.964
DIRECCION DEL INMUEBLE
Fundo El Turpial, Sector El Pescado, Municipio Cruz Paredes del Estado Barinas Terraplén
engranzonado, acueducto por gravedad y tanque elevado, cerca perimetral de alambre de púa, cruzado
por el Rio La Yuca
DATOS DE REGISTRO LINDEROS
Numero: 82 Folio: no Fecha: Terrenos que son o SUR:

indica 16/11/2004 NORTE: fueron ocupados por Terrenos que son o fueron
Ramón González y ocupados por José Dolores
Luis Alpidio Hernández y Lisbeth
Hernández
Tomo: 116 Protocolo: no Terrenos que son o

indica ESTE: Terrenos que son o OESTE: fueron ocupados por
fueron ocupados por Jesús Briceño y Jesús
Luis Alpidio y Lisbeth Dolores Hidalgo
Hernandez
SERVICIOS
VALOR DEL FUNDO: Veinte Millones Trescientos Mil Bolívares Soberanos sin céntimos
(20.300.000,00 Bs. S.)
Con fundamento en el Art. Nº 39, Resolución No 009-1197, Gaceta Oficial Nº 36.433 de fecha 15/04/98,
se considera un factor de descuento del 10%, entonces, se estima como valor del inmueble, la cantidad
de: DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES SOBERANOS SIN
CÉNTIMOS (18.270.000,00 Bs.S.).
FECHA: 8 de septiembre de 20018
MARIA VARGAS V. C.I: 07.463.922 C.I.V: 122.361
2
CIV
INDICE GENERAL
PAG.
A PRELIMINARES 5
A.1 OBJETIVO 5
A.2 SOLICITANTE 5
A.3 PROPIETARIO 5
A.4 TIPO DE OPERACION 5
A.5 FECHA DE INFORME TECNICO 5
B CONSIDERACIONES DE LOCALIZACION 5
B.1 DESCRIPCION 5
B.2 UBICACIÓN 5
B.3 ZONIFICACION 6
B.4 ZONA 6
B.5 VIALIDAD 6
B.6 SERVICIOS 6
B.7 USOS 7
C CONSIDERACIONES GENERALES 7
C.1 TITULARIDAD 7
C.2 LINDEROS 7
D CONSIDERACIONES INTRINSECAS 7
D.1 AREA DE TERRENO Y CONSTRUCCION 7
D.2 CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION 8
D.3 DISTRIBUCION DE ESPACIOS 8
D.4 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO 9
E TRATAMIENTO DE LA INFORMACION 9
E.1 SELECCIÓN Y ANALISIS 9
E.2 CONCEPTUALIZACION 9
E.3 METODO DE TASACION 9
F ENFOQUE METODOLOGICO 10
3
CIV
F.1 METODO COMPARATIVO DE DATOS DE MERCADO 10

F.2 METODO DEL COSTO NUEVO DE REPRODUCCION 10
F.3 METODO CONTRIBUTIVO 12
F.4 ANALISIS DESCRIPTIVO DE LAS OFERTAS 14
G RESULTADOS 14
G.1 METODO CONTRIBUTIVO 14
H ANEXOS 18
H.1 CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION 21
H.3 DOCUMENTACION LEGAL
H.4 TASADORES 29
4
CIV A. PRELIMINARES
A.1 OBJETIVO
Calcular el valor tasable del fundo El Turpial, ubicada en el sector conocido como
El Pescado, jurisdicción del Municipio Autónomo Cruz Paredes del Estado Barinas.
A.2 SOLICITANTE
Ramón Alirio Suarez Briceño.
A.3 PROPIETARIO
Ramón Alirio Suarez Briceño
A.4 TIPO DE OPERACIÓN

Inventario con fines agrícolas
A.5 FECHA DE INFORME TÉCNICO

8 de septiembre de 2018
B. CONSIDERACIONES DE LOCALIZACIÓN
B.1 DESCRIPCION
El bien tasable está representado por un inmueble o fundo agropecuario productivo
cuyos terrenos son propiedad del Instituto Nacional de Tierras (INTI). donde están
construidas unas Bienhechurías: vivienda unifamiliar, un (1) bohío, dos (2)
cochineras, un tanque de almacenamiento de agua, vaquera con corrales de hierro,
sala de ordeño, comederos, embarcadero de animales, dos (2) galpones techados,
catorce (14) potreros con sus bebederos de agua.
B.2 UBICACIÓN
Sector conocido como El Pescado, jurisdicción del Municipio Autónomo Cruz
Paredes del Estado Barinas.
5
CIV
Ubicación relativa del fundo
B.3 ZONIFICACION
Área Rural de Desarrollo Integral (ARDI)
B.4 ZONA
El fundo se localiza en una zona Agrícola Productiva, donde se ubican otras
fincas o fundos con características similares
B.5 VIALIDAD
El Fundo El Turpial tiene un acceso vial de carreta pavimentada y engranzonada
en buenas condiciones de transitabilidad. Recorrido por la carretera vieja a
Barinas hasta llegar al caserío El Pescado.
B.6 SERVICIOS
Zona rural con escasos servicios públicos básicos, posee un tanque de
almacenamiento de agua capacidad 1000 litros, ocho kilómetros de tendido
eléctrica con un transformador, Línea Eléctrica de dos fases en 13,8 KV y
Transformador de 37,5 KVA. Dichas mejoras y bienhechurías son cruzadas por
el Rio La Yuca.
B.7 USO
Finca productiva agropecuaria
6
CIV
C. CONSIDERACIONES LEGALES
C.1 TITULARIDAD
El inmueble o bienhechurías es propiedad de RAMON ALIRIO SUAREZ
BRICEÑO, cuyo documento quedo registrado bajo el numero OCHENTA Y DOS
(82), Tomo ciento dieciséis (116), Notaria Publica Segunda del Municipio Barinas
Estado Barinas el veintiséis (26) de noviembre del dos mil cuatro (2004).
C.2 LINDEROS
Los linderos del terreno son los siguientes:
NORTE SUR ESTE OESTE
Terrenos que son o fueron Terrenos que son o Terrenos que son Terrenos que son o
ocupados por Ramón González y fueron ocupados por o fueron ocupados fueron ocupados
Luis Alpidio José Dolores por Luis Alpidio y por Jesús Briceño y
Hernández y Lisbeth Lisbeth Jesús Dolores
Hernández Hernández Hidalgo
D. CONSIDERACIONES INTRINSECAS
D.1 AREA DE TERRENO Y CONSTRUCCION
 Mejoras y bienhechurías cruzadas por el rio La Yuca por ambos márgenes

enclavado sobre una superficie de terreno de Ciento Setenta y Ocho
Hectáreas con Dos Mil Doscientos Noventa Metros Cuadrados (178 ha. con
2.290 m2)
 Casa de 5 habitaciones, comedor, 3 baños, sala de descanso, cocina y área
anexa piso de cemento pulido, techo de acerolit y acometida eléctrica de 220
voltios.
 Área anexa a la casa con 2 habitaciones para almacenar herramientas, un
corredor y sala de descanso piso de cemento pulido y techo de zinc.
 Bohío redondo construido en madera con techo de Palma pisada y piso de
cemento pulido, con 8 metros de diámetro.
 Galpón de 12 x 8 m. construidos de tubería redonda y cercha, techo de
asbesto.
7
CIV  Galpón tipo Aprisco para ganado caprino, construido totalmente en madera,
incluyendo el techo y protegido con manto real de 96 m2.
 Dos (2) Cochineras techada con capacidad de 20 animales cada una.
D.2 CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION

Construcción método tradicional en concreto, igualmente para las ampliaciones.
Materiales y
acabados Vivienda Original Ampliación.
Fundaciones Directas y aisladas. Directas y aisladas.
Estructura Concreto armado Concreto armado
Techo Estructura metálica madera
Cubierta Techo acerolit zinc
Paredes Bloque de cemento Bloque de cemento
Pisos Cemento pulido Cemento pulido
Puertas hierro entamboradas metálicas
Revestimiento Cerámica de color en cocina Piso pulido
Marcos Metálicos Metálicos
Frisos Acabado liso Acabado liso
Ventanas: De romanilla de hierro con De madera
mecanismo de hierro
Pieza Sanitaria Color blanco No posee
D.3 DISTRIBUCION DE ESPACIOS

 Cocina – Comedor, pasillo interno
 Sala – Área de servicio
 5 Habitaciones.
 3 Baños
 Área anexa
8
CIV
D.4 ESTADO DE CONSERVACION Y ANTENIMIENTO

El estado de conservación y mantenimiento es bueno.
E. TRATAMIENTO DE LA INFORMACION
E.1 SELECCIÓN Y ANALISIS
Se solicitó asesoría a tasador especializado en el área inmobiliaria y se efectúa una
investigación en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Cruz
Paredes del Estado Barinas.
Se analizan los documentos que contienen operaciones de compra -venta de
inmuebles similares al tasable, a los efectos de tener información de valor de
propiedades cuyas características tengan similitud con el inmueble. A la vez, se
consulta el mercado inmobiliario con la finalidad de obtener una muestra
representativa que permita conocer de la oferta.
E.2. CONCEPTUALIZACION
El Valor Inmobiliario de Mercado se define como el precio más probable, único e
independiente del objetivo de la tasación, por el cual se podría comercializar un bien
inmueble para una fecha determinada, y se fundamenta en la interpretación de los
datos provenientes del mercado inmobiliario.
E.3. METODO DE TASACION
En este informe de tasación se determina bajo el enfoque del Método Comparativo
de Datos de Mercado (uso de comparables de registro) y del Método Contributivo
(Modelo Mandelblatt-Camacaro).
F. ENFOQUE METODOLOGICO
F.1. METODO COMPARATIVO DE DATOS DE MERCADO
Cuando se habla de factores que inciden en el valor de mercado de los bienes
inmuebles, tradicionalmente se dice que el valor de un inmueble depende
fundamentalmente de tres factores: ubicación, ubicación y ubicación.
Análogamente en la Econometría, cuando se pretende hacer un trabajo serio de
investigación, se suelen emplear tres reglas de oro: probar, probar y probar. Para
9
CIV
ello es necesario utilizar un modelo y este no es más que una representación

simplificada de la realidad. Los modelos econométricos son una clase particular de
modelos que tienen por objeto cuantificar relaciones entre variables con base en
unas leyes económicas que las sustenten. En sentido amplio, puede decirse que el
análisis econométrico se ocupa de desarrollar medios a través de los cuales puedan
verificarse hipótesis relativas a los sistemas económicos.
F.2 METODO DEL COSTO NUEVO DE REPRODUCCION
A través del Método Comparativo del Costo Nuevo de Reproducción, se determina
el valor de la construcción de acuerdo al siguiente procedimiento:
El Costo Unitario Final de la Construcción se estima en base a la suma del Costo
Unitario de la Construcción, que se determina mediante un presupuesto detallado
por partidas o por el resumen de las incidencias de las actividades de la obra,
incluyendo el Costo Asociado a la Construcción, que representa los gastos
indirectos de la construcción.
L Costo Unitario Final de la Construcción se expresa de la siguiente manera:
CUF=CDC + CAC
Donde:
CUF: costo unitario final de la construcción

CDC: costo directo de la construcción
CAC: costo asociado a la construcción (generalmente entre 15 – 65 % del CDC)
Para la obtención de los Costos Directos y Asociados se hace una investigación
de las fuentes de información existentes en el sector construcción. Respecto al
Costo Directo, en nuestro país existen tres publicaciones de costos unitarios por
tipología de construcción que son de uso público por parte de los profesionales de
la tasación.
10
CIV
Tabla N° 1 – Aspecto de costos de construcción
DESCRIPCION OBSERVACION
Material Precios a nivel de fabricante y distribuidor mayorista
Equipos Propio y /o alquilado
Mano de Obra Según el contrato de la construcción vigente
Costos Asociados Según contrato de la construcción
Gastos de Referido a la incidencia de los gastos de la

Administración construcción (15%)
Referido a la incidencia de los gastos de la

Utilidad e imprevistos
construcción (10%)
Impuesto Impuesto al valor agregado (I.V.A.) 12%
*Fuente: Migel Camacaro Ediciones, El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios, Pág. 356
Las obras exteriores también son computadas y valoradas en este informe, entre
las que se tienen: Dos (2) galpones, un bohío, dos (2) cochineras, un pozo profundo
(8 m de profundidad y 3 pulg. de diámetro), un tanque de almacenamiento con
capacidad para 1000 litros, una vaquera con corrales de hierro, sala de ordeño,
comederos, embarcadero de animales, galpón techado, bebederos de agua y 14
potreros y 12 hectáreas de sembradío.
11
CIV
Tabla N° 2 Costos asociados a la construcción
Apartamento
Unifamiliar
Comercial
Mixto RC
Mixto CI
Galpón
Oficina
Local
Hotel
Costo Asociado Descripción
Estudio de Factibilidad y Mercado (EFM) 2% 2% 2% 2% 2% 5% 2% 2%
Estudios Básicos Estudio de Suelo (ES) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%
(EB) Levantamiento Topográfico (LT) 1% 2,5% 2% 2% 1% 2% 1,5% 1,5%
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería (PAI) 5% 5% 5% 5% 3% 7% 5% 4,5%
Gastos Legales (GL) 7% 7% 7% 7% 5% 5% 7% 6,5%
Asesorías (AS) Gastos Técnicos (GT) 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5%
Financiamiento Intereses Financieros (IF) 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5%
(FIN) Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3% 3% 5% 5% 2% 5% 3,5% 4%
Impuestos Municipales (IM) 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5%
Administración, Primas de Seguro (PS) 2% 2,5% 2,5% 2,5% 2% 2% 2,5% 2,5%
Servicios y Derechos de Incorporación (DINC) 2,5% 3% 3,5% 3,5% 2,5% 2,5% 3% 3%

Ventas (ASV) Publicidad y Venta (PV) 3% 3% 3,5% 3,5% 3% 4% 3 3,5%
Administración (ADM) 15% 15% 15% 15% 10% 15% 15% 12,5%
Total 60% 62,5% 65% 65% 50% 65% 62% 59,5%

*Fuente: Migel Camacaro Ediciones, El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios, Pág. 360
F.3 METODO CONTRIBUTIVO

Este método parte de la contribución del valor de la tierra como un porcentaje del
valor del inmueble. La contribución del valor de la construcción se representa por el
costo de la construcción depreciada. También se incorpora la contribución del valor
depreciado de las máquinas y equipos. La sumatoria de las tres contribuciones
multiplicado por el factor de comercialización permite la estimación del valor
inmobiliario de mercado. Para la aplicación del Método Contributivo, es necesario
utilizar el Modelo Mandelblatt-Camacaro.
Modelo Mandelblatt – Camacaro:
Vi= [Vcn x(1-δxFr) + Vme]xFc

(1-Ct xFc)
Donde:
Vi= Valor del inmueble
12
CIV Vcn= Valor nuevo de construcción
δ = Factor de la construcción, obtenido a partir del Criterio de Ross-Heidecke.
Fr= es el factor de rescate, siendo Fr= (1-r)
Vme = Valor actual de las máquinas y equipos
Fc= Factor de comercialización
Ct= Factor de contribución
Tabla N° 2 Factores de contribución y comercialización
Factores Contribución Comercialización

(Ct) (Fc)
Tipo de construcción Min (%) Max Min Max
(adim) (adim) (Adim)
Vivienda Unifamiliar - Básica 5,00 10,00 1,20 1,25
Vivienda Unifamiliar - Media 10,00 20,00 1,25 1,35
Vivienda Unifamiliar Alta 20,00 40,00 1,35 1,45

Vivienda Multifamiliar - Basica 15,00 20,00 1,25 1,30
Vivienda Multifamiliar- Media 25,00 30,00 1,30 1,35

Vivienda Multifamiliar - Alta 35,00 40,00 1,40 1,45
Local Comercial 30,00 50,00 1,40 1,50
Oficina 25,00 40,00 1,35 1,45
Galpón Comercial 20,00 35,00 1,30 1,45
Galpón Industrial 10,00 20,00 1,25 1,35
Mixto (Comercial – Residencial) 20,00 30,00 1,30 1,40
Mixto (Comercial- Industrial) 20,00 35,00 1,35 1,45
Hotel 40,00 50,00 1,50 1,60
* Fuente: Migel Camacaro Ediciones, El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios, Pág. 371
En la tabla anterior existe un intervalo de valores para cada variable analizada. Si

se selecciona un valor contenido en dicho intervalo y se hace el cálculo del valor del
inmueble utilizando el Modelo Mandelblatt – camacaro, se obtendrán resultados
determinísticos.
13
CIV
En virtud de la definición del Valor Inmobiliario de Mercado, que se refiere al precio

más probable, es recomendable realizar simulaciones de escenarios basado en la
técnica de Monte Carlo (utilizando el programa Crystal Ball), para obtener resultados
estadísticos.
F.4. ANALISIS DESCRIPTIVO DE LAS OFERTAS

La ausencia de ofertas y datos de mercado similares al bien tasable, se realiza un
análisis descriptivo de los datos para obtener resultados sobre la tendencia de
precios y su variación
G.RESULTADOS
Una vez procesada la información y aplicados los métodos de tasación para estimar
el valor inmobiliario de mercado, a continuación se presentan los resultados:
G.1. METODO CONTRIBUTIVO
De acuerdo con el tipo de bien tasable y vistas las condiciones de mercado que se
exponen en la siguiente tabla para la aplicación del Modelo Mandelblatt-Camacaro:
Tabla N°1 Del Valor del Inmueble
Modelo Mandelblatt-Camacaro
Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble
Ac: Área de Construcción (m2)= 1.536,50
CUC: Costo Unitario de la Construcción (Bs. S./m2)= 6.840,07
FC: Factor de Mercado o de Comercialización (adim)= 1,00
CH: Factor Heidecke (adim)= 0,10
Fr: Factor Rescate (adim)= 0,90
ea: Edad Aparente de la Construcción (años)= 0,00
vu: Vida Útil de la Construcción (años)= 22,83
δ: Factor de Depreciación (adim)= 0,10
Ct: Contribución del valor de la Tierra (adim)= 0,10
14
CIV
Vi: Valor del Inmueble (Bs.S.)= 14.288.786,73
Resultados para el Valor del Inmueble y del Terreno
Vt:Valor del Terreno (Bs.S.)= 1.428.878,67
VC:Valor Construcción (Bs.S.)= 9.521.006,77

Vme:Valor de las Máquinas y Equipos (Bs.S.)= 3.338.901,29
Vtcme:Valor Tierra, Construcción, Máquinas y Equipos (Bs.S.)= 14.288.786,73
Vi:Valor del Inmueble (Bs.S.)= 14.288.786,73
At :Área del Terreno (m2)= 1.782.290,00
VUT: Valor Unitario del Terreno (Bs.S./m2)= 0,80
VUC:Valor Unitario de Construcción (Bs.S./m2)= 9.299,57
Tabla N° 2 Enfoque Contributivo
Cantidad Valor Unitario Valor Actual

Descripción
(m2) (Bs.S./m2) (Bs.S.)
Casa familiar 200,00 22.519,00 4.503.799,72
Bohío circular 100,50 9.605,72 965.375,31
Anexo a vivienda 120,00 10.098,31 1.211.797,03
Cochinera 24,00 8.926,72 214.241,18
Galpón de
96,00 13.214,68 1.268.609,74
almacenamiento
Galpón de
producción (sala de 900,00 10.008,65 9.007.781,68
ordeño)
Galpón tipo Aprisco
96,00 16.937,52 1.626.001,62
para Ganado Caprino
Subtotal Nº 2= 18.797.606,28
15
CIV
Descripción
(Unid-Sg) (Bs.S./Unid.) (Bs.S.)
14 Potreros 6.300,00 6,62 41.681,37
Cerca perimetral con

tres (3) pelos de 6.148,23 4,86 29.902,13
alambre de pua
Corrales (mangas) 1.200,00 6,15 7.382,51
Pozo profundo (8 m /
1,00 25.446,50 25.446,50
ø3")
Subtotal Nº 3= 104.412,52

Descripción
(Unid-Sg) (Bs.S./Unid.) (Bs.S.)
Máquinas y Equipos 1,00 3.338.901,29 3.338.901,29
Subtotal Nº 4= 3.338.901,29
Subtotal (1+2+3)= 20.330.897,47
Factor
Comercialización 1,00
=
Total Inmueble
20.330.897,47
Bs.S. =
Redondeado
20.300.000
Bs.S.
16
CIV
El bien tasable que está representado por un inmueble o fundo agropecuario

productivo cuyos terrenos son propiedad del Instituto Nacional de Tierras (INTI).
donde están construidas unas Bienhechurías: vivienda unifamiliar, un (1) bohío, dos
(2) cochineras, un tanque de almacenamiento de agua, vaquera con corrales de
hierro, sala de ordeño, comederos, embarcadero de animales, dos (2) galpones
techados, catorce (14) potreros con sus bebederos de agua, ubicado en el sector
conocido como El Pescado, jurisdicción del Municipio Autónomo Cruz Paredes del
Estado Barinas, tiene un Valor Actual de: VEINTE MILLONES TRECIENTOS MIL
BOLÍVARES SOBERANOS SIN CÉNTIMOS (Bs. 20.300.000,00).
17
CIV
H. ANEXOS
H.1 CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
(i) UBICACIÓN RELATIVA DEL FUNDO
18
CIV
(ii) MEMORIA FOTOGRAFICA DEL ENTORNO DEL INMUEBLE
19
CIV
(iii) MEMORIA FOTOGRAFICA DE LAS CONSTRUCCIONES
20
CIV
(i) FICHA DE RECOLECCION DE DATOS Y MENSURA CON AREA DE

TERRENO
H.2 DOCUMENTACION LEGAL
H.3 CARACTERISTICAS Y VALORES DE LA CONSTRUCCION
21
CIV
Fichas técnicas
FICHA TÉCNICA DE CONSTRUCCIÓN N° 1
Tipo Descripción Unidad Cantidad
2
A Casa familiar m 200,00
COSTO DIRECTO
CUB
Fotografía
Tipología
Clase Condición
Cinpronet (Bs./m2)
TC Regular 05 16.813,25
COSTOS ASOCIADOS
Estudios Técnicos Asesoría Financiamiento Admón., Servicios y Ventas Total Costos Asociados CUF
2 2 2 2 2 2
(Bs./m ) (Bs./m ) (Bs./m ) (Bs./m ) (Bs./m ) (Bs./m )
1.681,33 2.437,92 1.765,39 4.203,31 10.087,95 26.901,20
FACTOR DE AJUSTE - VALOR NUEVO DE REPOSICIÓN
Factor de Ajuste (adim) 1,00 CUFA (Bs./m2) 26.901,20 VNR (Bs.) 5.380.240,97
ESTIMACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN
Bdep vu ea Ci DAi VARHi

(Bs.) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.)
4.842.216,88 40,00 0,00 0,18 876.441,25 4.503.799,72
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
Sistema Constructivo Infraestructura
Tipo Configuración Forma Tipo Material
Convencional Rectangular Directa Base Concreto Armado
Superestructura Escalera
Sistema Estructural Material Piso Techo Tipo Material
Pared Portante Concreto Armado Lámina Metálica Lámina Climatizada No presenta No presenta
Cerramiento - Piso Recubrimientos
Paredes Frisos Pintura Pisos Área Material
Concreto Liso-Concreto
Bloque de Concreto Liso-Rústico Caucho No presenta No presenta
Rústico
Puertas
Tipo Material Accionamiento Seguridad Marco Accesorios
No presenta No presenta No presenta No presenta Hierro No presenta
Ventanas
Tipo Material Seguridad Marco Tirador
Romanilla Hierro No presenta Hierro No presenta
Instalaciones Complementos
Eléctricas Mecánicas Sanitarias Varias Equipos Mobiliario
No Embutidas No presenta Embutidas No presenta No presenta Cocina
Artefactos Sanitarios Sistema de Tratamiento de Agua
Tipo Pieza Color Otros Función Equipos
Económico Poceta Blanco Lavaplato Distribución Directa
Tanque de Agua Área de Recreación Información Complementaria
Tipo Material Diversión Gimnasio/Zona Húmeda Realizado por: Fecha
Semi-enterrado Hierro No presenta No presenta MARIA VARGAS 08 de septiembre de 2018
22
CIV
2
B Bohio circular m 100,50
COSTO DIRECTO
CUB
Fotografía
Tipología
Clase Condición 2
Cinpronet (Bs./m )
TA Bueno 90 11.031,02
COSTOS ASOCIADOS
2 2 2 2 2 2
1.158,26 1.599,50 1.213,41 2.868,06 6.839,23 17.870,25
Factor de Ajuste (adim) 0,55 CUFA (Bs./m2) 9.828,64 VNR (Bs.) 987.778,12

(Bs.) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.)
889.000,31 10,00 0,00 0,03 22.402,81 965.375,31
Convencional Circular Directa Base Madera
Pared Portante Madera No presenta Malla Sen-Sen No presenta No presenta
Bloque de Concreto Liso-Rústico No presenta Concreto Liso No presenta No presenta
Puertas
No presenta No presenta No presenta No presenta No presenta No presenta
Ventanas
No presenta No presenta No presenta Hierro No presenta
Embutidas - aéreas No presenta No presenta No presenta No presenta No presenta
No presenta No presenta No presenta No presenta Distribución No presenta
No presenta No presenta No presenta No presenta MARIA VARGAS 08 de septiembre de 2018
23
CIV
2
C Anexo a vivienda m 120,00
COSTO DIRECTO
CUB
Fotografía
Tipología
Clase Condición 2
Cinpronet (Bs./m )
TC Malo 81 12.022,84
COSTOS ASOCIADOS
2 2 2 2 2 2
1.202,28 1.683,20 1.382,63 2.885,48 7.153,59 19.176,43

(Bs.) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.)
2.071.054,56 10,00 0,00 0,53 1.089.374,70 1.211.797,03
Convencional Cuadrada Directa Base Concreto Armado
Pared Portante Concreto Armado No presenta Lámina Climatizada No presenta No presenta
Bloque de Concreto Liso-Rústico Caucho Concreto Liso No presenta No presenta
Puertas
Batiente Hierro-Acero Manual No presenta Hierro No presenta
Ventanas
No presenta Madera No presenta Hierro No presenta
No Embutidas No presenta Embutidas No presenta No presenta No presenta
Económico No presenta No presenta No presenta Distribución No presenta
Semi-enterrado Hierro No presenta No presenta MARIA VARGAS 08 de septiembre de 2018
24
CIV
2
D Cochinera m 24,00
COSTO DIRECTO
CUB
Fotografía
Tipología
Clase Condición 2
Cinpronet (Bs./m )
TA Bueno 81 10.411,94
COSTOS ASOCIADOS
2 2 2 2 2 2
1.041,19 1.457,67 1.197,37 2.498,86 6.195,10 16.607,04
Factor de Ajuste (adim) 0,55 CUFA (Bs./m2) 9.133,87 VNR (Bs.) 219.212,93

(Bs.) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.)
197.291,64 30,00 0,00 0,03 4.971,75 214.241,18
Convencional Rectangular Directa Base Concreto Armado
Pared Portante Concreto Armado Lámina Metálica Lámina Climatizada No presenta No presenta
No presenta No presenta No presenta Concreto Rústico No presenta No presenta
Puertas
Ventanas
No presenta No presenta No presenta No presenta No presenta
No presenta No presenta No presenta No presenta Distribución Pozo profundo
Superficial Concreto No presenta No presenta MARIA VARGAS 08 de septiembre de 2018
25
CIV FICHA TÉCNICA DE CONSTRUCCIÓN N° 5
2
E Galpón de almacenamiento m 96,00
COSTO DIRECTO
CUB
Fotografía
Tipología
Clase Condición 2
Cinpronet (Bs./m )
TA Regular 87 19.134,87
COSTOS ASOCIADOS
2 2 2 2 2 2
1.530,79 2.391,86 1.817,81 3.826,97 9.567,44 28.702,31

(Bs.) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.)
1.363.933,54 20,00 0,00 0,18 246.871,97 1.268.609,74
Convencional Rectangular Directa Base Acero
Pórtico (Viga-Columna) Acero Lámina Metálica Lámina climatizada No presenta No presenta
Bloque de Concreto No presenta No presenta Concreto Rústico No presenta No presenta
Puertas
Ventanas
No presenta No presenta No presenta No presenta Distribución- Contingencia Pozo profundo
Superficial Concreto No presenta No presenta MARIA VARGAS 08 de septiembre de 2018
26
CIV
Galpon de produccion (sala 2

F m 900,00
de ordeño)
COSTO DIRECTO
CUB
Fotografía
Tipología
Clase Condición 2
Cinpronet (Bs./m )
TA Regular 90 14.492,52
COSTOS ASOCIADOS
2 2 2 2 2 2
1.159,40 1.811,57 1.376,79 2.898,50 7.246,26 21.738,79

(Bs.) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.)
9.684.629,69 20,00 0,00 0,18 1.752.917,97 9.007.781,68
Convencional Rectangular Directa Base Hierro
Pórtico (Viga-Columna) Hierro No presenta Lámina Climatizada No presenta No presenta
No presenta No presenta No presenta Concreto Rústico No presenta No presenta
Puertas
Ventanas
No presenta No presenta No presenta No presenta Distribución Directa
Semi-enterrado Concreto No presenta No presenta MARIA VARGAS 08 de septiembre de 2018
27
CIV
Galpón tipo Aprisco para 2

G m 96,00
Ganado Caprino
COSTO DIRECTO
CUB
Fotografía
Tipología
Clase Condición 2
Cinpronet (Bs./m )
TC Bueno 09 12.948,55
COSTOS ASOCIADOS
2 2 2 2 2 2
1.035,88 1.618,57 1.230,11 2.589,71 6.474,28 19.422,83

(Bs.) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.)
1.678.132,63 20,00 4,00 0,03 238.590,18 1.626.001,62
No Convencional Rectangular Directa Base Concreto Armado
Pórtico (Viga-Columna) Acero No presenta Lámina Climatizada No presenta No presenta
No presenta No presenta Esmalte No presenta No presenta No presenta
Puertas
Ventanas
No presenta Aluminio-Vidrio No presenta Aluminio Metálico
Áereas No presenta No presenta No presenta No presenta No presenta
No presenta No presenta No presenta No presenta MARIA VARGAS 08 de septiembre de 2018
28
CIV
Maria M. Vargas V.
Ingeniero Civil-Tasador
C.I.V. 122.361
29

Valor tasable finca El Turpial, Municipio Cruz Paredes, Barinas

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Septiembre, 2018

FINCA EL TURPIAL, SECTOR

ING. MARIA VARGAS V.

DATOS DE REGISTRO LINDEROS

Numero: 82 Folio: no Fecha: Terrenos que son o SUR:

Tomo: 116 Protocolo: no Terrenos que son o

F.1 METODO COMPARATIVO DE DATOS DE MERCADO 10

Ramón Alirio Suarez Briceño.

A.4 TIPO DE OPERACIÓN

A.5 FECHA DE INFORME TÉCNICO

Ubicación relativa del fundo

 Mejoras y bienhechurías cruzadas por el rio La Yuca por ambos márgenes

D.2 CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION

D.3 DISTRIBUCION DE ESPACIOS

D.4 ESTADO DE CONSERVACION Y ANTENIMIENTO

ello es necesario utilizar un modelo y este no es más que una representación

CUF: costo unitario final de la construcción

Tabla N° 1 – Aspecto de costos de construcción

Material Precios a nivel de fabricante y distribuidor mayorista

Equipos Propio y /o alquilado

Mano de Obra Según el contrato de la construcción vigente

Costos Asociados Según contrato de la construcción

Gastos de Referido a la incidencia de los gastos de la

Referido a la incidencia de los gastos de la

Impuesto Impuesto al valor agregado (I.V.A.) 12%

Tabla N° 2 Costos asociados a la construcción

Estudio de Factibilidad y Mercado (EFM) 2% 2% 2% 2% 2% 5% 2% 2%

Estudios Básicos Estudio de Suelo (ES) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%

(EB) Levantamiento Topográfico (LT) 1% 2,5% 2% 2% 1% 2% 1,5% 1,5%

Proyecto de Arquitectura e Ingeniería (PAI) 5% 5% 5% 5% 3% 7% 5% 4,5%

Gastos Legales (GL) 7% 7% 7% 7% 5% 5% 7% 6,5%

(FIN) Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3% 3% 5% 5% 2% 5% 3,5% 4%

Administración, Primas de Seguro (PS) 2% 2,5% 2,5% 2,5% 2% 2% 2,5% 2,5%

Servicios y Derechos de Incorporación (DINC) 2,5% 3% 3,5% 3,5% 2,5% 2,5% 3% 3%

Total 60% 62,5% 65% 65% 50% 65% 62% 59,5%

F.3 METODO CONTRIBUTIVO

Modelo Mandelblatt – Camacaro:

Vi= [Vcn x(1-δxFr) + Vme]xFc

Factores Contribución Comercialización

Vivienda Unifamiliar - Básica 5,00 10,00 1,20 1,25

Vivienda Unifamiliar - Media 10,00 20,00 1,25 1,35

Vivienda Unifamiliar Alta 20,00 40,00 1,35 1,45

Vivienda Multifamiliar- Media 25,00 30,00 1,30 1,35

Local Comercial 30,00 50,00 1,40 1,50

Oficina 25,00 40,00 1,35 1,45

Galpón Comercial 20,00 35,00 1,30 1,45

Galpón Industrial 10,00 20,00 1,25 1,35

Mixto (Comercial – Residencial) 20,00 30,00 1,30 1,40

Mixto (Comercial- Industrial) 20,00 35,00 1,35 1,45

Hotel 40,00 50,00 1,50 1,60

En la tabla anterior existe un intervalo de valores para cada variable analizada. Si

En virtud de la definición del Valor Inmobiliario de Mercado, que se refiere al precio

F.4. ANALISIS DESCRIPTIVO DE LAS OFERTAS

Tabla N°1 Del Valor del Inmueble

VC:Valor Construcción (Bs.S.)= 9.521.006,77

Tabla N° 2 Enfoque Contributivo

Cantidad Valor Unitario Valor Actual

Casa familiar 200,00 22.519,00 4.503.799,72

Bohío circular 100,50 9.605,72 965.375,31

Anexo a vivienda 120,00 10.098,31 1.211.797,03

Cochinera 24,00 8.926,72 214.241,18

14 Potreros 6.300,00 6,62 41.681,37

Cerca perimetral con