AÇÕES REAIS IMOBILIÁRIAS

As chamadas "ações reais" derivam do “direito real”, o qual tem origem no latim jus in
re, cujo significado é direito sobre a coisa. Assim, aquele que possui direito sobre uma
coisa, móvel ou imóvel, é o legitimado para a propositura da ação real.

Neste sentido, as ações reais imobiliárias são aquelas que tratam do direito sobre a coisa
imóvel.

Estas ações podem ser classificadas como possessórias, quando se discute a posse sobre
determinado bem imóvel, ou dominiais, quando o foco da discussão volta-se à
propriedade.

Como exemplo de Ações Possessórias podemos citar

Usucapião, Reintegração/Manutenção de Posse e Interdito Proibitório.

As Usucapiões podem ser tipificadas como Constitucional, Familiar, Ordinária e

Extraordinária. Existe ainda a extrajudicial, que é feita no Cartório de Registro de Imóveis
e conhecida como Usucapião Administrativa.

No que tange às Ações Dominiais podemos citar a Retificação de Área (judicial ou

administrativa), Divisórias, Demarcatórias ou Reivindicatoria de Domínio.

Normalmente, nestas ações, é requerida a prova pericial, que tem por objetivo esclarecer
aspectos relacionados à posse ou ao domínio do imóvel, sendo considerada a "Rainha da
Provas".

Para atuar nestas ações é fundamental que o perito saiba distinguir o tipo de ação e quais
os aspectos relevantes em cada uma delas. Engana-se quem acredita que o trabalho do
perito resume-se à elaboração do mapa e memorial descritivo do imóvel. Em alguns casos
tampouco será necessária a realização de levantamento topográfico no âmbito pericial.

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pelo Engenheiro Civil Luiz Paulo Orelli Bernardi, autor do Livro Posse e Domínio -
Aspectos Pertinentes da Perícia Judicial - 3ª Ed. 2017.

Engenheiro Civil Luiz Paulo Orelli Bernardi

Bacharel em Administração de Empresas e Direito, Especialista em Perícias de Engenharia e

Avaliações pela Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP. Pós – graduado em Marketing
pela Fundação Getulio Vargas – FGV. Mestre pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas do
Governo do Estado de São Paulo – IPT/USP.
Palestrante e docente da Universidade SECOVI, sendo credenciado como conferencista
licenciado pela ABR-Accredited Buyer’s Representative dos Estados Unidos da América.
Docente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo –
IBAPE/SP, perito judicial em São Paulo desde 1995, pela 1ª Vara de Registros Públicos do
Fórum João Mendes da Comarca de São Paulo.
O significado e as diferenças entre as
ações reais ou pessoais
reipersecutórias
01/08/2009

Resumo: As certidões de ações reais ou pessoais reipersecutórias são habitualmente

exigidas para a concretização de negócios jurídicos imobiliários por instrumento
público. Entretanto, tais ações são de difícil compreensão pelo público leigo, a começar
pela terminologia. Assim, o foco desta pesquisa é esclarecer o significado e os efeitos
das referidas ações judiciais.

Sumário: 1. Conceito de ação real; 2. Espécies de ações reais; 3. Conceito de ação

pessoal reipersecutória; 4. Espécies de ações pessoais reipersecutórias; 5. Registro de
citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias no registro de imóveis; 6. Distinção
entre o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias e a averbação
premonitória; 7. Conclusão.

As transações imobiliárias formalizadas por escritura pública devem conter as

exigências documentais da Lei Federal 7.433/85, regulamentada pelo Decreto Federal
93.240/86. Dentre os documentos a serem apresentados ao notário escolhido pelos
interessados para lavratura de escritura pública que envolve bem imóvel, destacam-se
pela sua difícil compreensão as certidões de ações reais ou pessoais reipersecutórias.
Tais documentos devem ser expedidos pelo Registro de Imóveis onde o imóvel estiver
matriculado, sendo válidos por 30 dias, para este fim.

A ação real tem como objeto do pedido feito pelo autor a tutela de direito real. A
expressão “direito real” tem origem no latim jus in re cujo significado é direito sobre a
coisa. Assim, aquele que possui direito sobre uma coisa, móvel ou imóvel, é o
legitimado para a propositura da ação real. Como assevera Maria Helena Diniz,
“compete sua promoção àquele que é o titular do direito real contra quem não o quer
reconhecer, detendo injustamente a coisa sobre a qual recai aquele direito”. Podemos
tomar como exemplos de ações reais, os seguintes: a usucapião, a de reconhecimento de
um usufruto, uso ou habitação, a hipotecária e a reivindicatória, sendo esta última
caracterizada como a ação do proprietário não possuidor contra o possuidor não
proprietário. Ainda, merecem destaque os interditos possessórios, quais sejam: a
reintegração de posse, para o caso de esbulho possessório, a manutenção de posse,
relativa à turbação da posse, e o interdito proibitório, quando houver ameaça de retirada
da posse.
Os direitos reais estão elencados no artigo 1.225 do Código Civil brasileiro, a saber: I –
a propriedade; II – a superfície; III – as servidões; IV – o usufruto; V – o uso; VI – a
habitação; VII – o direito do promitente comprador do imóvel; VIII – o penhor; IX – a
hipoteca; X – a anticrese; XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; XII – a
concessão de direito real de uso. Embora não conste no rol do referido artigo, a
propriedade fiduciária também constitui direito real. Na modalidade de bem móvel, a
propriedade fiduciária está regulada no Decreto-Lei nº 911/69. Quando recai sobre bens
imóveis, a regulamentação é a contida na Lei Federal 9.514/97.

A ação reipersecutória, por sua vez, objetiva que o autor retome ao seu patrimônio o que
lhe pertence, mas se encontra em poder de terceiro ou na esfera patrimonial do réu que
não cumpriu uma obrigação contratual. Em linguagem acessível, é a ação que persegue
uma coisa em decorrência de relação obrigacional não honrada pelo devedor. A melhor
definição é abordada pelo registrador Sérgio Jacomino, em citação ao professor
Aureliano de Gusmão, o qual considera ações pessoais reipersecutórias as que,
“derivando de uma obrigação, têm uma direção real, recaindo sobre uma cousa certa
(rem sequuntur) e podendo ser propostas ou contra a pessoa obrigada ou contra o
possuidor da cousa”. A autora Maria Helena Diniz complementa que “essas ações
pessoais são designadas “reipersecutórias”, porque, embora oriundas de relação de
direito pessoal, têm por finalidade a aquisição de um direito real ou o esclarecimento de
dúvidas sobre uma coisa”.

A ação pauliana pode ser um bom exemplo de ação pessoal reipersecutória. Como se
sabe, a referida ação é cabível quando estiver caracterizada a fraude contra credores
prevista no artigo 158 do Código Civil. Assim, quando o devedor em estado de
insolvência realiza um negócio de transmissão de bens onerosa (compra e venda, p. ex.),
gratuita (doação) ou remissão (perdão) de dívida, os credores quirografários, ou seja,
que não têm garantia real, podem pleitear a anulação do ato por ser lesivo aos seus
direitos. Obviamente, o caráter reipersecutório da referida ação, para fins de registro
imobiliário, somente será evidenciado quando o negócio jurídico anulável tiver por
objeto bem imóvel.

Lado outro, a propositura de uma ação para cobrança de valor pecuniário ou de qualquer
outra que não vise diretamente um imóvel, mas possa gerar a constrição de bens
imóveis do réu, não configura ação pessoal reipersecutória. Em acórdão referente a
pedido de registro de citação de ação declaratória de cancelamento de protesto de título
extrajudicial, a Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento
à Apelação Cível nº 722-6/7, da Comarca de Olímpia, sob o fundamento de que
“eventual condenação na ação ajuizada e o não pagamento voluntário, que
eventualmente poderá acarretar na penhora de um ou mais bens imóveis de propriedade
do réu, não tem o condão de caracterizar a ação ajuizada como pessoal de natureza
reipersecutória, porque a ação em si não busca nenhum imóvel”.
No serviço de registro de imóveis, devem ser registradas no Livro nº 2 as citações de
ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, conforme o artigo 167,
inciso I, nº 21, da Lei Federal 6.015/73. O referido ato não apenas dá ciência aos
interessados da existência dessas ações, como também se presume cometida em fraude à
execução qualquer aquisição imobiliária posterior à sua inscrição. Portanto, a aquisição
poderá ser judicialmente declarada ineficaz, não podendo o adquirente fundar-se na boa-
fé. Seguindo tal corrente, Regnoberto M. de Melo Jr. ensina que “o efeito do registro
imobiliário da citação de ações relativas a imóveis é declaratório. Como documento
público que é, fazendo “prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o
escrivão, o tabelião, ou o funcionário declarar que ocorreram em sua presença”, a teor
do artigo 364 do CPC, o registro imobiliário da citação é poderoso instrumento
probatório de fraudes na transmissão e, ou, constituição de direitos sobre coisa imóvel”.

Uma última distinção diz respeito à averbação premonitória prevista no artigo 615-A do
CPC, introduzido no referido diploma legal pela Lei 11.382/06. No ato de distribuição, é
possível que o exequente obtenha certidão que comprove o ajuizamento de ação
executória, a qual poderá ser averbada no registro de imóveis. Assim como no registro
de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, a averbação premonitória firma a
presunção de fraude à execução para oneração ou alienação de bens, após a feitura do
ato. No entanto, pelo teor normativo, verifica-se que a averbação premonitória aplica-se
tão somente às ações vinculadas ao processo de execução, ao passo que o registro das
citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias é mais abrangente, recaindo sobre
ações ordinárias, na maioria das vezes. A dúvida que surge, então, é quanto às ações de
execução, posto que uma demanda desta natureza também possa ser pessoal
reipersecutória. Podemos exemplificar essa situação com a ação de cobrança relativa ao
valor remanescente de aquisição de um imóvel, quando a compra e venda se der em
caráter pro solvendo. O não cumprimento de uma obrigação contratual pelo devedor que
é o pagamento faz desta ação não apenas executória, mas também pessoal
reipersecutória, já que repercute sobre o bem imóvel objeto do negócio jurídico. Logo, a
mencionada demanda poderá originar a certidão premonitória e a certidão de citação de
ação pessoal reipersecutória.

A manifestação de vontade válida nas relações jurídicas decorrentes das transações

imobiliárias não é suficiente para garantir às partes os desejáveis efeitos do negócio
jurídico. Esta percepção aplicada ao foco desta pesquisa, ou seja, as ações reais ou
pessoais reipersecutórias, atenta ao adquirente da necessidade de avaliação da matrícula
do imóvel que pretenda adquirir para tomar conhecimento de eventuais ações
publicizadas no álbum imobiliário, podendo assim, formalizar um negócio jurídico
seguro e sem riscos.
Referências bibliográficas

BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis. 14ª ed. São Paulo: Saraiva.

CENEVIVA, Walter. Lei de registros públicos comentada. 17ª ed. São Paulo: Saraiva,
2007.

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 8ª ed. São Paulo: Saraiva,
2009.

JACOMINO, Sérgio. Processo e Registro – A forma além do conteúdo. Boletim

Eletrônico IRIB, 08 abr. 2007. Disponível em:
<http://www.irib.org.br/pdf/BE2834.pdf>.Acesso em 22 abr. 2009.

MELO JÚNIOR, Regnoberto M. de. Lei de Registros Públicos comentada. Rio de

Janeiro: Freitas Bastos Editora, 2003.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: Apelação Cível nº 722-6/7. Relator:

Gilberto Passos de Freitas. Disponível em: <http://www.extrajudicial.tj.sp.gov.br>.
Acesso em 22 abr. 2009.

Informações Sobre o Autor

Fabrício Petinelli Vieira Coutinho

Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Conclusão

do curso: dezembro de 2006; Tutor do Curso de Pós-Graduação \”lato sensu\” em
Direito Registral Imobiliário ofertado pela PUC Minas Virtual, em convênio com o
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRB; Escrevente cartorário.