TÍTULO IV

CALIFICACIÓN

ARTÍCULO 31º.- DEFINICIÓN

La calificación registral es la evaluación integral de los títulos en cuyo
mérito se solicita la inscripción, que realizan el registrador, y en su caso, el
Tribunal Registral, de manera autónoma, personal e indelegable.
No pueden ser objeto de consulta los títulos sujetos a calificación.
ANTECEDENTES
Artículos 150º y 151º del ARGRP
Artículo 31º del Anteproyecto
Artículo 31º del Proyecto
Artículos 18º y 19º de la LH
Artículos 98º al 101º del RH
CONCORDANCIAS
Artículo 3º inciso a) de la Ley Nº 26366
Artículo 7º inciso e) del Estatuto de la SUNARP
Artículo 17º de la Resolución Nº 094-96-SUNARP
Artículo 30º de la LPAG
Artículos V del TP, 32º y 39º del NRGRP

 Comentario
1.- El primer párrafo del artículo bajo comentario, define la calificación registral como el
examen integral de los títulos cuya inscripción se solicita, destacando sus características (101).
Cabe precisar que, mientras el artículo siguiente, que regula los alcances de la calificación,
establece los límites de la calificación registral, respondiendo a la interrogante de qué le
corresponde calificar al Registrador, este artículo responde a la pregunta de cómo debe
efectuar su labor calificadora el Registrador. En este sentido, de acuerdo con el texto de la
norma objeto de comentario, son características de la calificación registral:
a) La evaluación integral del título.- Se entiende por evaluación integral, el examen
completo y por una sola vez del título. Así, la evaluación integral comprende no sólo el
examen completo del título, sino la exigencia de que ese examen total deba ser realizado
en la primera oportunidad que tenga el registrador para efectuarlo, pues si dicho examen se
realiza por partes o por etapas (aunque finalmente se haya abarcado todo el título) el
examen deja de ser integral ya que éste implica todo y al mismo tiempo. Así pues, el
examen integral comprende dos aspectos que deben presentarse simultáneamente: la
evaluación total del título y la oportunidad única en la que debe realizarse esa evaluación
total. En este sentido, esta característica de la calificación está vinculada al modo en el que
deben formularse las tachas y observaciones, que conforme se señala en el artículo 39º del
nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, deben formularse simultáneamente.
El carácter integral de la calificación registral, no se encontraba expresamente comprendido
en el texto del artículo 31º del Anteproyecto, el mismo que prescribía: “La calificación de los
títulos constituye una función autónoma, personal e indelegable del registrador y de los
vocales del Tribunal Registral. No pueden ser objeto de consulta los títulos sujetos a su
calificación”. Fue la Comisión Revisora la que incorpora dicho carácter en el artículo bajo
comentario, que es el mismo que fue aprobado por el Directorio de la SUNARP.
En el ARGRP, si bien no se encontraba expresamente regulada esta característica de la
calificación, se infería del texto del artículo 153º de dicho Reglamento, el mismo que
ordenaba la expedición de tachas y observaciones en forma simultánea y no sucesiva.
En la legislación mexicana, el artículo 14º del Reglamento del Registro Público de la
Propiedad(102), dispone: “Son atribuciones de los registradores:
1. Realizar un estudio integral de los documentos que les sean turnados para determinar
la procedencia de su registro, según resulte de su forma y contenido y de su legalidad en
función de los asientos registrales preexistentes y de los ordenamientos aplicables (...)”. (el
resaltado es nuestro).
Cabe precisar que, si bien la calificación debe ser integral, de acuerdo con lo prescrito en la
norma objeto de comentario, ello no significa que la calificación sea inmutable; esto es, que
el registrador que advierta tardíamente un defecto, esté impedido de formular la
 observación respectiva. La calificación integral del título es una obligación del registrador,
cuya inobservancia acarrea responsabilidad en él, pero que de ninguna manera puede abrir
el camino a inscripciones defectuosas.
b) La autonomía de quien la ejerce.- La autonomía del registrador y de los órganos de
segunda instancia administrativa registral, en el ejercicio de su función calificadora, es una
nota distintiva de la función calificadora que tiene singular importancia, pues constituye una
de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, de acuerdo con lo
dispuesto en el literal a), del artículo 3º de la Ley Nº 26366 (103). La autonomía, definida como
“el poder de una persona natural o jurídica, privada o estatal, para conducirse de acuerdo a
ciertos márgenes de autodeterminación sin intervención de terceros” (104), aplicada a la
calificación registral, implica el ejercicio independiente, libre de influencias y con libertad de
criterio, de la función calificadora, dentro de los límites del ordenamiento legal vigente (105),
de cuyo correcto ejercicio depende la confianza de los usuarios en que los títulos en cuyo
mérito solicitan la inscripción de cualquier acto, serán examinados adecuadamente, por
funcionarios que gozan de independencia, sin estar sometidos a presión ni influencia
alguna. En este sentido, Coghlán resaltando esta característica de la función registral,
señala: “La calificación ha de ser autónoma, es decir, no influenciada por factor alguno
extraño a la actividad específica que ella comporta. El Registrador se desempeña con
subordinación a la ley, pero con total libertad de criterio. Cuando califica el conjunto
inscriptorio no recibe ni obedece a directivas de ninguna fuente, sea que persigan orientar,
limitar o impedir la calificación que a él sólo toca producir, lo cual no significa el ejercicio de
una potestad discrecional o arbitraria, porque se trata esencialmente de un quehacer
jurídico que debe cumplirse con arreglo riguroso al Derecho vigente (legalidad de la propia
calificación)”(106).
Como correlato del ejercicio autónomo de la función registral, se encuentra la
responsabilidad del funcionario registral (Registrador o Vocal del Tribunal Registral) por la
irregular inscripción o indebida denegatoria, pues así como éste goza de libertad, dentro del
marco jurídico vigente, para decidir otorgar o no acogida registral a un título, resulta
razonable que asuma responsabilidad, cuando ha ejercido su función actuando en contra
de dicho marco jurídico. La responsabilidad del funcionario registral, constituye pues, una
reafirmación de que la autonomía registral no se condice con la arbitrariedad.
c) Su ejercicio personal e indelegable, esto es, personalísimo, pues la calificación registral
es función exclusiva y excluyente del registrador y, en su caso, del Tribunal Registral,
atribuida por ley, y que es aplicada de conformidad con las normas que delimitan su
competencia, sea ésta territorial o por materia.
2.- Vinculado con el carácter autónomo y personalísimo de la función calificadora, se
encuentra el carácter inexcusable y obligatorio de la misma, que se infiere del artículo 2011º del
Código Civil, y que se encuentra reflejado en el segundo párrafo de la norma bajo comentario,
al establecerse la prohibición de que los títulos sujetos a calificación puedan ser objeto de
consulta. En efecto, siendo el ejercicio de la función calificadora autónomo, personalísimo y
obligatorio, sólo al Registrador y en su caso al Tribunal Registral, le compete pronunciarse al
respecto. En este sentido, Díez-Picazo señala: “El Registrador no puede dudar en materia de
calificación ni tampoco suspender su enjuiciamiento pidiendo consejo o parecer de la
superioridad. Se entiende que la ley es completa y que en ella se encuentran todos los
elementos necesarios y suficientes para llevar a cabo la calificación” (107).
Sin embargo, lo dispuesto en el último párrafo de la norma bajo comentario, no significa
que los registradores no puedan formular consultas de carácter genérico, como por ejemplo,
sobre los alcances interpretativos de una norma legal o reglamentaria, absolución de consulta
que seguramente los va ayudar a resolver los casos concretos sometidos a su evaluación; lo
que está prohibido es que se someta a consulta la evaluación del caso concreto.
En la legislación española, de acuerdo con el artículo 273º de la Ley Hipotecaria (108), se
permite la formulación de consultas, pero sólo las referidas a las dudas sobre la organización o
funcionamiento del Registro, pues las sujetas a calificación registral, se encuentran prohibidas.

 JURISPRUDENCIA
 Res. Nº 309-96 ORLC/TR- de fecha 26-08-96, Tomo III, fojas 23 “... Que, al señalar las
facultades concedidas a los Registradores, precisa que dichos funcionarios examinan los
documentos presentados en el Registro y los antecedentes que constan en éste, no estando en
aptitud de calificar en base al conocimiento personal que tengan de la situación y que les haya
venido por vía diferente a los documentos presentados o del propio Registro; no pudiendo realizar
una labor de indagación personal y extrarregistral sobre el acto cuya inscripción se pretende; y
específicamente en cuanto a los documentos, deben apreciar su legalidad, la validez del acto que
contiene el documento y la capacidad de las personas intervinientes en los actos o contratos cuya
expresión se encuentra contenida en tales documentos, así como también las nulidades de pleno
derecho que ostensiblemente aparezcan, bien en los elementos constitutivos del acto o contrato,
bien en los pactos y condiciones estipuladas, sin interferir e invadir campos reservados a la decisión
de los tribunales a instancia de parte, ni pretender sustituirse a estos en el ejercicio de derechos que
puedan estarle reservados para obtener aquellas, entorpeciendo o negando el ingreso al Registro
de la existencia de derechos nacidos al amparo de las leyes...”
Res. Nº 445-98-ORLC/TR de fecha 30-11-98, Tomo VII, fojas 56 “... Que, como ha quedado
establecido en reiterada jurisprudencia emitida por esta instancia, por el principio registral
consagrado en el artículo 2011º del Código Civil, los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos y
si bien el referido artículo ha sido ampliado a través de la Primera Disposición Modificatoria del
C.P.C. aprobado por el D. Leg. Nº 768, según el cual lo señalado anteriormente no se aplica bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que
ordene la inscripción, no es menos cierto, que dicha disposición no enerva la plena vigencia de los
demás principios registrales recogidos en el Código Civil, como el de Legitimación, Tracto Sucesivo,
Prioridad Preferente y Prioridad Excluyente contemplados en los artículos 2013º, 2015º, 2016º y
2017º del mencionado Código, debiendo aplicarse en armonía con estos, teniendo en cuenta
además que ninguna inscripción puede causar perjuicios a terceros, pues la ley no ampara el
ejercicio abusivo del derecho.
Res. Nº 433-98-ORLC/TR de fecha 24-11-98, Tomo VII, fojas 118 “Que, sin embargo, el
Registrador no se encuentra en aptitud de enervar la eficacia de un asiento de inscripción si
considera que fue extendido como consecuencia de una calificación indebida, ya sea por tratarse de
un acto jurídico nulo o por faltarle algún requisito formal, máxime si en el presente caso no pudo
tener conocimiento de la realidad extrarregistral, cuando de los instrumentos que tuvo a la vista al
momento de calificar el título que dio lugar a la extensión del asiento 2-c), aparecía que el
comprador era soltero...”
Res. Nº 357-98-ORLC/TR de fecha 14-10-98, Tomo VII, fojas 186, “...Que, la función
calificadora efectuada por el Registrador de la Propiedad Inmueble conforme al artículo 2011º del
C.C., comprende, entre otros aspectos, el examen de la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, por lo que resulta de los antecedentes registrales (...)”
Res. Nº 343-98-ORLC/TR de fecha 30-09-98; Tomo VII, fojas 355 “…De conformidad con la
autonomía en el ejercicio funcional reconocida a los Registradores Públicos, en el artículo 3º de la
Ley Nº 26366 (“Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos”), el referido funcionario público tiene la
facultad –bajo su responsabilidad– de inscribir u observar el título según lo encuentre o no arreglado
a derecho; la inscripción efectuada por un Registrador Público en el ejercicio de sus funciones no
vincula a los demás registradores, salvo se trate de precedentes vinculantes aprobados por el
Tribunal Registral...”
Res. Nº 113-99-ORLC/TR de fecha 27-04-99, Tomo VIII, fojas 76 “...Que, al respecto, los
pronunciamientos ‘fictos’ de los órganos de la administración pública, sujetos necesariamente a una
fiscalización posterior según lo señala el artículo 24º del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 757,
no podrían generar asientos de inscripción con carácter definitivo como el solicitado por el
recurrente, toda vez que es necesario que quienes adquieren derechos lo hagan sobre bases de
certidumbre y confianza en el contenido de los asientos registrales, cualidades ambas que
encuentran sustento en los principios registrales que constituyen requisitos para la inscripción, como
son el principio de titulación auténtica, por el cual el acto a registrar debe estar contenido en un
documento revestido de formalidad, guardar concordancia con la situación jurídico real existente y
con la intervención de funcionario público, y el principio de Calificación Registral, que da certeza
sobre el cumplimiento de los requisitos que regulan el acto a inscribir, principios cuya observancia
no es factible verificar en el documento que conforma el título alzado.
ARTÍCULO 32º.- ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN
El registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción
de la partida registral correspondiente y complementariamente con los
antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos;
b) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que,
contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción;
c) Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales
sobre la materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en
dichas normas;
d) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que
autorice o certifique el título;
e) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título o de
sus antecedentes registrales.
En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, la
calificación se efectuará con respecto a su adecuación con los
antecedentes del Registro, la formalidad que debe revestir, la competencia
de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia
prorrogable, y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho.
Asimismo, el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de
actos previos que resulten indispensables para que se registre la
resolución judicial.
ANTECEDENTES
Artículo 150º del ARGRP
Artículo 32º del Anteproyecto
Artículo 32º del Proyecto
Artículo 18º de la LH
Artículos 98º al 101º y 107º del RH
CONCORDANCIAS
Artículos 16º y 17º del RIRPV
Numeral 4 de la Primera Disposición Complementaria del Decreto Supremo Nº 04-95-JUS
Artículo 18º de la Resolución Nº 094-96 SUNARP
Artículos 35º, 38º, y 56º del RIRPU
Artículos V del TP, 8º, 9º, 10º, 11º y 31º del NRGRP
Artículos 3º, 4º, 15º, 43º, 52º y 113º del RRS
Artículos 2011º, 2019º, 2021º, 2025º, 2027º, 2030º, 2036º, 2039º, 2041º y 2045º del CC

 Comentario
1.- Este artículo complementa lo dispuesto en el artículo anterior, pues no sólo señala los
alcances de la calificación registral, sino precisa que la calificación está referida al examen de
legalidad de los títulos.
El examen o control de legalidad de los títulos, conforme ya se señaló al comentar el
principio de legalidad, tiene dos aspectos: legalidad interna y legalidad externa, la legalidad
interna, referida a determinar qué es lo que el Registrador está autorizado a calificar de
acuerdo al ordenamiento legal vigente. Esto es, los alcances de la función calificadora, que es
precisamente lo que se encuentra regulado en el artículo bajo comentario, haciendo distinción
entre los títulos provenientes de sede notarial o administrativa y, entre los provenientes de sede
judicial. En este sentido, en los literales a), b), c), d) y e), se encuentran delimitados aquellos
aspectos que corresponden ser examinados por el Registrador en el primer caso; y, en el último
párrafo del artículo, se encuentran regulados los alcances de la calificación de títulos judiciales.
2.- El literal a) de la norma bajo comentario, establece como deber del registrador,
confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral
correspondiente, relevando el carácter complementario de la confrontación con los
antecedentes registrales, pues se precisa que esta última es sin perjuicio de la legitimación de
los asientos registrales.
Al respecto, cabe señalar como antecedentes de la norma contenida en el literal bajo
comentario, el artículo 151º del ARGRP, el mismo que prescribe: “La calificación se efectuará
teniendo en consideración los asientos preexistentes que pudieran haberse extendido (...)” y el
literal a) del artículo 32º del Anteproyecto, el que tiene una redacción similar a la del texto
aprobado, con la única diferencia que no contiene la frase final: “sin perjuicio de la legitimación
de aquéllos”, que fue incorporada por la Comisión Revisora. El texto del Anteproyecto era el
siguiente: “Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida
registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales”.
Como puede apreciarse, la norma contenida en el literal aludido, ha ido evolucionando
desde la sola alusión a los asientos preexistentes, hasta la precisión en el sentido de que
también se podrá confrontar con los antecedentes registrales, pero únicamente de manera
complementaria, y siempre que tal confrontación no perjudique la legitimación de los asientos
registrales. Consideramos que esta última precisión era necesaria, en razón de que solía
ocurrir que algunos Registradores al examinar un título y confrontarlo con sus antecedentes, en
aplicación del artículo 2011º del Código Civil, hacían prevalecer lo dispuesto en los
antecedentes aun en contra del contenido de los asientos registrales, situación anómala que se
pretende corregir con la regulación actual, pues la confrontación con los antecedentes debe
servir para complementar la información contenida en el asiento o para ayudar a aclarar un
asiento eventualmente dudoso, pero nunca para ir en sentido contrario al asiento registral. Para
que no quepa la menor duda de esto último es que fue incorporado por la Comisión Revisora la
precisión de que la confrontación complementaria con los antecedentes registrales es sin
perjuicio de la legitimación registral. Consecuentemente, la eficacia legitimadora del asiento
registral no puede ser perjudicada por el título archivado correspondiente, en tanto no se
produzca la rectificación del asiento, si la misma fuese posible, de acuerdo con las
disposiciones establecidas por el Título VI del NRGRP.
3.- El literal b) del artículo bajo comentario establece que el registrador tiene el deber de
verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, que constituye la causa directa
o inmediata de la inscripción. De acuerdo con esta norma, la calificación sólo alcanza a verificar
la validez del acto o contrato que constituye la causa directa o inmediata de la inscripción y, la
naturaleza inscribible de dicho acto o contrato.
La verificación de la validez del acto sólo comprende la evaluación de los vicios de nulidad
o anulabilidad que pudieran afectar al acto (109), encontrándose fuera de los alcances de la
facultad calificadora del registrador las causales de rescisión, resolución u otros que pudieran
afectar la eficacia del acto. En este sentido, no puede el Registrador examinar –por ejemplo– si
existe lesión en una compraventa.
Otro aspecto que le está permitido evaluar al registrador es la naturaleza inscribible o no
del acto causal; esto es, la trascendencia registral (110) del acto causal, para lo cual deberá
atenerse a lo prescrito por el Código Civil, que enumera los actos inscribibles en los diversos
registros; el Reglamento de las Inscripciones, el Reglamento del Registro de Sociedades, el
Reglamento del Registro de Propiedad Vehicular, y demás normas que establecen actos
inscribibles. En este sentido, está facultado a rechazar las solicitudes de inscripción de actos
que no tienen mérito inscriptorio, tales como las solicitudes de inscripción de un embargo de
acciones de una sociedad anónima, de inscripción de contratos de mutuo sin garantía de
ningún tipo, de inscripción de actos referidos a la sola posesión, etc.
4.- El literal c) de la norma bajo comentario, señala también como deber del Registrador,
verificar que el acto o derecho se ajuste a las disposiciones legales sobre la materia y al
cumplimiento de los requisitos establecidos en las mismas, ello no es otra cosa que la
adecuación del acto inscribible a la normativa vigente. En este sentido, el Registrador debe
comprobar, por ejemplo, el cumplimiento de los requisitos formales del documento en cuyo
mérito se solicita la inscripción, teniendo en cuenta las exigencias legalmente establecidas.
5.- En el literal d), se hace alusión expresa a que el Registrador debe verificar la
competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título. Este
literal tiene como antecedente inmediato el literal d) del artículo 32º del Anteproyecto.
En el caso del funcionario administrativo, debe tenerse en cuenta lo establecido por el
artículo 61.1 de la LPAG, que preceptúa que: “La competencia de las entidades tiene su fuente
en la Constitución y en la ley, y es reglamentada por las normas administrativas que de
aquellas se derivan”. Asimismo, la posibilidad de delegación de competencia establecida por el
artículo 67º de la misma LPAG. En este sentido, el Registrador deberá verificar que la entidad
pública que expide el acto administrativo materia de inscripción, se encuentre legalmente
autorizada para tal efecto, debiendo existir norma expresa que le atribuya la facultad
correspondiente. De igual modo, deberá tener en cuenta la estructura orgánica de la entidad
pública respectiva, a los efectos de determinar cuál de sus órganos internos debe ejercer la
competencia legalmente establecida, para lo cual resulta conveniente tener en cuenta la
presunción de competencia desconcentrada establecida por el artículo 62.1 de la LPAG.
Concurrentemente, en caso de existir diversas dependencias con competencias territoriales
diferenciadas, deberá considerarse dicha competencia. En este punto es pertinente recordar
que si bien el Registrador no podrá efectuar una revisión unilateral del contenido mismo de la
decisión adoptada por la autoridad administrativa competente, sí se encuentra obligado a
verificar que las normas que se invocan en el acto administrativo atribuyan al funcionario la
competencia para dictarlo, lo que constituye un requisito de validez del acto correspondiente,
tal como reconoce el inciso 1) del artículo 3º de la LPAG, precisando que debe ser “emitido por
el órgano facultado en razón de la materia, territorio, grado, tiempo o cuantía, a través de la
autoridad regularmente nominada al momento de dictado y en caso de órganos colegiados,
cumpliendo con los requisitos de sesión, quórum y deliberación indispensables para su
emisión”.
En cuanto atañe al Notario, no debe confundirse su competencia con el ámbito provincial
del ejercicio de su función ni menos aún con la localización distrital de su oficina, prevista en el
artículo 4º de la Ley del Notariado. Así, por ejemplo, un notario de la provincia de Lima, cuyo
oficio Notarial se encuentra localizado en el distrito de Lince, se encuentra autorizado a
extender una escritura de compraventa de un inmueble ubicado en Tacna, siendo la única
limitación que el proceso de extensión y formalización del instrumento público debe efectuarse
en la provincia de Lima. No es la ubicación del inmueble ni el domicilio de la persona natural o
jurídica los que determinan la competencia del Notario, sino el hecho que la formalización del
instrumento se efectúe en la provincia en la cual ha sido nombrado como Notario. Obviamente,
existen excepciones, como la establecida en el artículo 6º del Reglamento de la Ley Nº 27157,
aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, que establece la competencia para el
trámite de regularización de edificaciones, respecto al Notario del Distrito Notarial donde se
ubica el inmueble objeto de regularización, norma ésta que debe interpretarse, concordada con
el artículo 4º de la Ley del Notariado y el artículo 5º de la Ley Nº 27333, como referida a la
competencia del Notario de la provincia donde se ubica el inmueble. Otro caso es el
establecido por el artículo 38º de la Ley Nº 26662, que respecto al asunto no contencioso de
sucesión intestada, exige que sea tramitada por el Notario del lugar del último domicilio del
causante, lo que equivale a establecer la competencia del Notario de la provincia donde se
ubicaba dicho último domicilio. Concurrentemente, el Registrador deberá verificar que se
encuentre legalmente establecida la facultad que ejerce el Notario, puesto que éste carecerá de
competencia para todo aquello que no encuentre expresamente autorizado por la normativa
vigente, como, p.ej., la tramitación de un divorcio o la declaración de prescripción adquisitiva de
bienes muebles, entre otros muchos supuestos que son de competencia exclusiva del órgano
jurisdiccional.
6.- En el literal e) se establece como deber del registrador, verificar la capacidad de los
otorgantes por lo que resulte del título o de sus antecedentes registrales. La norma contenida
en este literal, tiene como antecedente inmediato el literal e) del artículo 32º del Anteproyecto, y
también se encuentra contenida en el primer párrafo del artículo 2011º del Código Civil.
Al respecto debe precisarse que, tal como se señala en la Exposición de Motivos del
Código Civil, la calificación de la capacidad de los otorgantes no sólo debe circunscribirse a la
capacidad de ejercicio para la realización de los actos que se pretende inscribir, sino también a
aspectos relacionados con el estado civil, la nacionalidad, la condición de quebrado y otros
factores que puedan limitar la capacidad de las personas intervinientes en el acto materia de
inscripción. En este sentido, el Registrador debe verificar si en el Registro correspondiente u
otros a los que tiene acceso (Registro Personal), aparecen inscritas la interdicción o quiebra u
otras condiciones que afecten la capacidad de ejercicio de dichas personas.
Obviamente, como quiera que nuestro sistema legal no exige la comparecencia personal de
los otorgantes ante el Registrador, éste deberá deducirla en función a los documentos
requeridos para extender la inscripción respectiva. Así, por ejemplo, en el caso de las escrituras
públicas, el Notario, conforme al inciso h) del artículo 54º de la Ley del Notariado, deberá
expresar la fe de capacidad, libertad o conocimiento con que se obligan los comparecientes,
declaración que, en principio, no podrá ser cuestionada por el Registrador, salvo que pueda ser
desvirtuada por la existencia de una inscripción en sentido contrario existente, p. ej., en el
Registro Personal. Sin embargo, en otros instrumentos, como en el caso de las copias
certificadas, en las que no existe comparecencia personal ante el Notario, el artículo 105º de la
Ley del Notariado expresa que el Notario no asume responsabilidad por el contenido del libro u
hojas sueltas, acto o documento, ni firma, identidad, capacidad o representación de quienes
aparecen suscribiéndolo. Por tal razón, tanto el Notario o el Registrador, deberán presumir que
quienes aparecen suscribiendo el Acta correspondiente, se encuentran en capacidad para
efectuar el acto en ella contenido, salvo que se encuentre registrado algún acto que desvirtúe
dicha presunción.
7.- Finalmente, el último párrafo del artículo bajo comentario, como ya lo señalamos,
establece los alcances de la calificación registral, respecto de títulos provenientes de sede
judicial. La norma contenida en dicho párrafo, tiene como antecedente el último párrafo del
artículo 32º del Anteproyecto. La determinación de los aspectos sujetos a calificación
tratándose de resoluciones judiciales con mandato de inscripción, es una respuesta al clamor
que en el ámbito registral se ha venido manifestando después de la modificación efectuada al
artículo 2011º del Código Civil, por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único
Ordenado del Código Procesal Civil, la que incorpora un segundo párrafo a dicho artículo.
Dicha modificación ha generado una serie de controversias en torno a los alcances de la
función calificadora del Registrador en relación a títulos judiciales, además se suscitar
enfrentamientos entre registradores y jueces.
En efecto, se han presentado con bastante frecuencia, mandatos de inscripción que no se
condicen con los antecedentes que obran en el Registro (se ordena la inscripción de un
embargo a favor de Juan Pérez, cuando el titular registral es Juan Ramos), mandatos de
inscripción de actos no inscribibles, etc. En este sentido, se restringe la calificación al examen
de, la adecuación de la resolución judicial que ordena la inscripción con los antecedentes que
obran en el Registro, la formalidad que debe revestir el mandato judicial, la competencia de la
autoridad judicial que ordena la inscripción, salvo los casos de competencia prorrogable y, la
naturaleza inscribible del acto o derecho cuya inscripción se ordena; precisándose, asimismo,
que el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de actos previos que resulten
indispensables para que se registre la resolución judicial.
Debe señalarse también, que la delimitación de los alcances de la calificación en relación
con resoluciones judiciales que ordenan una inscripción, contenida en la norma bajo
comentario, constituye una ratificación de los criterios que ya han venido siendo establecidos a
nivel jurisprudencial por el Tribunal Registral de la ORLC. Para los efectos de la redacción de
este último párrafo se ha tenido en cuenta lo establecido en el artículo 100º del Reglamento
Hipotecario español, que restringe la calificación de los documentos expedidos por la autoridad
judicial a “la competencia del Juzgado o Tribunal, la congruencia del mandato con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento
presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”.
Un antecedente normativo respecto a la posibilidad de la calificación de mandatos
judiciales, es la Directiva Nº 002-2000-SUNARP/SN, aprobada por Resolución de la
Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 006-2000-SUNARP-SN de 05 de abril
del 2000, en la cual se precisó la responsabilidad del Registrador de observar o tachar los
partes que provengan del fuero judicial, cuando los mismos se refieran a actos no inscribibles a
los que alude el artículo 2021º del Código Civil o exista incompatibilidad entre la resolución
judicial que ordena la inscripción de una posesión y los respectivos antecedentes registrales.
La Comisión Revisora estimó qué la redacción aprobada, precisa la aplicación del segundo
párrafo del artículo 2011º del Código Civil, en el sentido que esta norma no podía ser entendida
en flagrante contradicción con los demás artículos del Código Civil que establecen los
principios registrales, tales como el de tracto sucesivo, prioridad de rango, prioridad excluyente,
titulación auténtica, etc. Por ello, lo que no puede hacer el Registrador es cuestionar el fondo
de la decisión jurisdiccional adoptada, pero sí puede y debe denegar la inscripción cuando ésta
resulte incompatible con el derecho inscrito (tanto por inadecuación como por falta de
inscripción de actos previos), no contenga acto inscribible, sea dictada por órgano jurisdiccional
no competente o no guarde la formalidad respectiva.
Así, por ejemplo, la observancia de un mandato judicial no puede dar lugar a que se
inscriba un embargo de acciones de una sociedad anónima, puesto que dicho acto no es
inscribible en el Registro de Sociedades, sino en el de Matrícula de Acciones de la misma
Sociedad. En relación con la competencia, no sería posible que se inscriba un divorcio
pronunciado en un proceso penal, pues la competencia por la materia es improrrogable, a
diferencia de la competencia territorial que sí lo es conforme a los artículos 25º y 26º del Código
Procesal Civil. Tampoco sería factible que se inscriba un mandato judicial que ha sido remitido
en copia simple, puesto que la aplicación concordada de los artículos 148º y 235º del Código
Procesal Civil, exige la presentación de un oficio firmado por el Juez, acompañado de las
copias, certificadas por el Auxiliar Jurisdiccional, de los actuados necesarios para la extensión
de la inscripción.
Respecto a la adecuación con el antecedente registral, un ejemplo típico es un mandato de
anotación de embargo en forma de inscripción, en el cual la medida cautelar se ha tramitado
contra una persona distinta al titular registral del inmueble. En este caso, el mismo artículo 656º
del Código Procesal Civil prescribe que sólo podrá disponerse la medida cautelar, “siempre que
resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito”. Nótese, que no se cuestiona la
medida cautelar dictada por el Juez, sino que la denegatoria se sustentaría en la falta de
compatibilidad de la misma con el antecedente registral, que en muchos casos, no obstante la
previsión expresa del Código Procesal Civil, ni siquiera es verificado por el Juez al momento de
expedir dicha medida.
Finalmente, con relación a la inscripción del acto previo, un ejemplo ilustrativo es el caso en
el cual el Juez ordena que se inscriba la adjudicación por remate de un departamento ubicado
en un edificio, no obstante que en la partida registral respectiva sólo aparece registrado un
terreno, sin edificación alguna. Obviamente, previa a la inscripción del mandato judicial, deberá
inscribirse la declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización, que den lugar a la
existencia registral del departamento materia de adjudicación. En este caso, tampoco se
cuestiona la decisión adoptada por el Juzgador, sino que se le hace conocer que para su
inscripción es necesaria la previa inscripción de actos previos, que permitan dar cumplimiento
al mandato judicial.
8.- No obstante lo señalado, consideramos que si bien la Reglamentación aprobada
contribuirá a la correcta calificación de los mandatos judiciales que ordenen una inscripción, la
única solución integral pasa por la modificación del segundo párrafo del artículo 2011º del
Código Civil, a los efectos que se establezca la instancia que dirima el desacuerdo que pueda
existir entre la calificación registral y el criterio de la autoridad jurisdiccional respectiva. De nada
servirá que se establezcan supuestos precisos de calificación registral restringida, si en muchas
ocasiones el Juez o Tribunal, en flagrante violación de la normatividad que rige el Registro,
ampara su desconocimiento o terquedad no en razones jurídicas sino en una ciega y equívoca
aplicación del artículo 4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, conminando al Registrador,
bajo apercibimiento de denuncia penal, a extender inscripciones viciadas de flagrante
ilegalidad. Por ello, si bien por jerarquía normativa resultaba imposible establecer este
procedimiento en la vía reglamentaria, debería preverse legislativamente, que en caso de
desacuerdo entre el Juez y el Registrador, se pueda recurrir directamente a una instancia
superior, no a los efectos de revisar el fondo del mandato, sino exclusivamente a verificar si el
mismo resulta susceptible de inscripción.
Una norma en este sentido se encuentra prevista en el artículo 136º del Reglamento
Hipotecario español, que prevé la actuación del Presidente de la Audiencia respectiva, ante el
cual pueden recurrir los Registradores en queja de los apremios que los Jueces o Tribunales, al
conocer algún negocio civil o criminal, les hiciere para practicar cualquier asiento improcedente
a juicio de aquellos funcionarios. Ello, como puede apreciarse en la experiencia hipotecaria
española, no transgrede en modo alguno la autoridad proveniente del mandato judicial, sino
que permite verificar, sin cuestionar el fondo de lo resuelto, si el mismo resulta o no inscribible.
De permitirse la inscripción de cualquier mandato judicial, muchas veces dictado con
absoluto desconocimiento de los antecedentes registrales y la normatividad que rige la
inscripción respectiva, simplemente la seguridad jurídica que emana del Registro dejaría de
existir. Coincidimos en este sentido con lo vertido por Silva Díaz, cuando expresa que: “Dentro
del mismo esquema, el principio de legitimación registral protege al titular registral teniendo en
cuenta la legitimación activa y la legitimación pasiva. De este modo, el titular registral se
encuentra protegido por la presunción de certeza de la exactitud de su derecho, la misma que
sólo puede ser enervada por la rectificación del Registro, por la inscripción de un acto
modificatorio posterior o por mandato judicial expreso, siendo que en los tres casos señalados,
las normas registrales prevén la intervención o el emplazamiento del titular registral, que debe
manifestar su voluntad o ser vencido en juicio a fin de que la referida titularidad sea anulada
total o parcialmente. (..) La inscripción de un acto o derecho, vulnerando el principio de
legitimación registral, aunque esto fuere el resultado de un mandato judicial, quebrantaría las
bases del Sistema Registral, echando por tierra la seguridad jurídica de quienes se amparan en
la fe del Registro”(111).
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 347-96-ORLC/TR de fecha 30-09-96, Tomo III, fojas 40 “...Que, la función calificadora
del Registrador, limitada en cuanto se trata de títulos provenientes en sede judicial según lo
dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011º del C.C., se constriñe a verificar si el
mandamiento judicial efectivamente se ha producido, no padece de vicios que atente contra su
validez, la competencia del Juzgado o tribunal que lo expida, las formalidades del documento y los
obstáculos que se pueden presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y los
antecedentes registrales, no comprendiendo el verificar el fundamento o la adecuación a la ley en
cuanto al contenido de la Resolución...”.
Res. Nº 452-98-ORLC/TR de fecha 04-12-98, Tomo VII, fojas 100 “Los registradores examinan
los documentos presentados apreciando su legalidad, la competencia y facultades del funcionario
que autentica el título, la capacidad de los otorgantes, la observancia de las formas legales y la
licitud del acto, no siendo de aplicación esta calificación, bajo responsabilidad del registrador cuando
se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordena la inscripción.
“...Que en tal sentido la función calificadora del Registrador, limitada en cuanto se trata de títulos
provenientes en sede judicial, se constriñe a verificar si el mandato judicial efectivamente se ha
producido, no padece de vicios que atentan contra su validez, la competencia del juzgado o tribunal
que lo expide, las formalidades del documento y los obstáculos que se pueden presentar en cuanto
a la incompatibilidad entre la resolución judicial y los antecedentes registrales, quedando fuera del
ámbito de calificación la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiese
dictado, los fundamentos o el contenido de la resolución así como su adecuación a la ley...”
Res. Nº259-98-ORLC/TR de fecha 30-07-98, Tomo VII, fojas 125 “Que, en este sentido debe
tenerse en cuenta igualmente el primer párrafo del artículo 4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial
que establece que toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las
decisiones judiciales o de índole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus
propios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o
interpretar sus alcances, lo que resulta aplicable al presente caso por constituir la validez y eficacia
del citado contrato un aspecto sobre el cual la autoridad jurisdiccional a emitido pronunciamiento
con declaración sobre el fondo....”.
Res. Nº 271-98-ORLC/TR de fecha 31-07-98 Tomo VII, fojas 130 “Que, en tal sentido la
función calificadora del registrador, limitada en cuanto se trata de títulos provenientes de sede
judicial, se constriñe a verificar si el mandato judicial efectivamente se ha producido, no padece de
vicios que atenta contra su validez, la competencia del Juzgado o Tribunal que lo expide, las
formalidades del documento y los obstáculos que se pueden presentar en cuanto a la
incompatibilidad entre la resolución judicial y los antecedentes registrales, quedando fuera del
ámbito de calificación los fundamentos o el contenido de la resolución así como su adecuación a la
ley...”.
Res. Nº 068-99-ORLC/TR de fecha 29-03-99, Tomo VIII, fojas 360 “Que, puede apreciarse
también que el recurrente ha omitido el cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 148º del Código
Procesal Civil que dispone: ‘A los fines del proceso, los jueces se dirigen mediante oficios a los
funcionarios públicos que no sean parte de el’, no existiendo de este modo, un mandato expreso
emitido por el respectivo Juzgado que ordene a los Registros Públicos los extremos contenidos en
la rogatoria del apelante”.
Res. Nº 055-97-ORLC/TR de fecha 26-02-97, Tomo IV, fojas 207 “Que al señalar las
facultades concedidas a los Registradores precisan que dichos funcionarios examinan los
documentos presentados en el Registro y los antecedentes que constan en este, no estando en
aptitud de enervar la validez de los asientos conformantes de la partida ni de invadir campos
reservados a la decisión de los tribunales, negando o suspendiendo el acceso al Registro, de
derechos nacidos en virtud de contratos o actos válidos y al amparo de las leyes...”
Res. Nº 232-97-ORLC/TR de fecha 20-06-97, Tomo IV, fojas 337 “Que, la función calificadora
del Registrador, limitada en cuanto se trata de títulos provenientes de sede judicial según lo
dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, se circunscribe a verificar si el
mandamiento judicial efectivamente se ha producido, no padece de vicios que atenten contra su
validez, la competencia del Juzgado o Tribunal que lo expide, las formalidades del documento y los
obstáculos que se pueden presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y los
antecedentes registrales, no comprendiendo el verificar el fundamento o la adecuación a la ley en
cuanto al contenido de la resolución...”
Res. Nº 024-98-ORLC/TR de fecha 22-01-98, Tomo VI, fojas 353, “...Que, es principio
normativo que sustenta la función de los Registradores Públicos el de legalidad consagrado en el
artículo 2011º del Código Civil, numeral IV del Título Preliminar y artículos 150º, 151º del
Reglamento General de los Registros Públicos, en virtud del cual dichos funcionarios examinan los
documentos presentados al Registro y los antecedentes que constan en este, teniendo en cuenta
los demás principios registrales, específicamente en cuanto a los documentos, deben apreciar su
legalidad, la validez del acto y la capacidad de las personas intervinientes en los actos o contratos
cuya expresión se encuentra contenida en tales documentos, así como también las nulidades de
pleno derecho que ostensiblemente aparezcan, bien en los elementos constitutivos del acto o
contrato, bien en los pactos y condiciones estipuladas, documentos únicos y suficientes que
contiene la solicitud o rogatoria de inscripción formulada por el interesado ante los Registros
Públicos, referida a uno o más actos jurídicos incluidos en un documento –denominado título–,
como un todo único sujeto a calificación en un momento determinado, generando el correspondiente
asiento de presentación. ‘(...) Que, habiendo definido la ley los alcances de la función registral, los
Registradores Públicos no están en aptitud de calificar en base al conocimiento personal que tengan
de la situación, realizando una labor de indagación personal y extrarregistral sobre el acto cuya
inscripción se pretende, o en base a la información que haya venido por vía diferente a los
documentos que conforman el título, como son los documentos ingresados a través de la Oficina de
Trámite Documentario...’”
Res. Nº 238-98-ORLC/TR de fecha 30-06-98, Tomo VI, fojas 537 “...Que, en consecuencia, no
procede que el Registrador deniegue la inscripción de un mandato judicial por motivos distintos a los
antes señalados, ya que no está en aptitud de cuestionar el contenido de los mandatos judiciales...”
Res. Nº 452-98-ORLC/TR de fecha 04-12-98, Tomo VII, fojas 100 “Los registradores examinan
los documentos presentados apreciando su legalidad, la competencia y facultades del funcionario
que autentica el título, la capacidad de los otorgantes, la observancia de las formas legales y la
licitud del acto, no siendo de aplicación esta calificación, bajo responsabilidad del registrador cuando
se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordena la inscripción. “(…) Que, en tal
sentido la función calificadora del Registrador, limitada en cuanto se trata de títulos provenientes en
sede judicial, se constriñe a verificar si el mandato judicial efectivamente se ha producido, no
padece de vicios que atentan contra su validez, la competencia del juzgado o tribunal que lo expide,
las formalidades del documento y los obstáculos que se pueden presentar en cuanto a la
incompatibilidad entre la resolución judicial y los antecedentes registrales, quedando fuera del
ámbito de calificación la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiese
dictado, los fundamentos o el contenido de la resolución así como su adecuación a la ley....”
Res. Nº 188-99-ORLC/TR de fecha 27-07-99, Tomo IX, fojas 162 “...Toda inscripción o
anotación debe extenderse únicamente cuando el título respectivo sea compatible con los
antecedentes que obran en el Registro...”
Res. Nº 202-99-ORLC/TR de fecha 23-08-99, Tomo IX, fojas 285 “...Que, respecto a lo
manifestado por el apelante en cuanto a que el registrador excedió su función calificadora al
cuestionar una supuesta transgresión al derecho preferencial de adquisición de los socios, cabe
señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 2011º del Código Civil concordado con
los artículos 150º y 151º del Reglamento General de los Registros Públicos, los registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de
los Registros Públicos; por lo que verificar que los títulos presentados cumplan con los requisitos
legales correspondientes no constituye un exceso a la labor calificadora del Registrador sino, por el
contrario, se encuentra enmarcada dentro de esta;
Res. Nº180-99-ORLC/TR de fecha 27-07-99, Tomo IX, fojas 356 “Que, constituyen
antecedente registral aquellos títulos que han tenido acogida en el Registro, es decir, que en un
momento determinado fueron examinados por el Registrador dando mérito a una calificación
positiva, generando por ende una inscripción amparada con una presunción de veracidad y
exactitud, que sólo pueden ser enervadas por el Poder Judicial;
Que, aquellos títulos que luego de haber sido objeto de una calificación negativa por el
Registrador, no han sido acogidos en el Registro por adolecer de defectos, ya sean insubsanables o
que pudiendo ser subsanados no lo fueron por el interesado dentro de la vigencia del asiento de
presentación, no pueden ser tomados en cuenta por el Registrador en el proceso de la calificación,
toda vez que la seguridad del tráfico no puede tener como base un título tachado, más aún si se
tiene en cuenta que ello implicaría que se le dé mayor importancia a los títulos que no han tenido
acceso al Registro que aquellos que reúnen los requisitos de legalidad consagrados en el artículo
2011º del Código Civil y el artículo 151º del Reglamento General de los Registros Públicos;
Res. Nº 251-99-ORLC/TR de fecha 30-09-99, Tomo IX, fojas 425 “Que, a mayor abundamiento
resulta de aplicación igualmente lo previsto en el artículo 4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial,
por el cual toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones
judiciales o de índole administrativo emanadas de la autoridad judicial competente, en sus propios
términos sin poder calificar sus contenidos o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar
sus alcances bajo responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala;
Que, en tal sentido el Registrador no puede cuestionar el fallo expedido al interior de un proceso
judicial, así éste no se encuentre ajustado a las normas legales pertinentes, por constituir el fondo
de la resolución, aspecto que no es materia de calificación registral el examinar los fundamentos o
la adecuación a la ley en lo que respecta al contenido de la resolución...”
Res. Nº 041-2000-ORLC/TR de fecha 17-02-2000, Tomo X, fojas 43 “...Que, en relación a la
interpretación de los testamentos, Lohman Luca de Tenna (Derecho de Sucesiones. Vol. XVII-Tomo
II, p. 241, Fondo Editorial, 1996,PUCP) señala que “siempre supuesta la existencia de la duda en la
interpretación gramatical de un testamento, debe preconizarse una interpretación más restrictiva
que extensiva, porque de lo último acaso puede aparecer una voluntad donde tal vez no existiera en
lo absoluto”; y más concretamente, vinculado al tema de la calificación registral señala J.E.
Castañeda ( Derecho de Sucesiones, Editorial Imprenta Amauta S.A., Tomo II. p.44) que “la
interpretación del testamento corresponde hacerla al Poder Judicial. Por tanto, los Registradores no
pueden inscribir los derechos testamentarios confusos y oscuros, con el sentido subjetivo que ellos
atribuyan las disposiciones testamentarias ininteligibles”;

ARTÍCULO 33º.- OBLIGACIONES ADICIONALES DEL REGISTRADOR EN LA

CALIFICACIÓN
Como parte del procedimiento de calificación, el Registrador, de ser
necesario, efectuará la búsqueda de los datos en los Índices de la Oficina
Registral respectiva, no pudiendo exigir información con que cuente la
misma Oficina Registral o que se encuentre accesible a través de
interconexión con otras Oficinas Registrales. De igual modo, de advertir la
existencia de errores materiales en los asientos registrales que pudieran
generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación,
deberá rectificar, de oficio, los asientos respectivos.
ANTECEDENTES
Artículo 151º del ARGRP
Artículo 33º del Anteproyecto
Artículo 33º del Proyecto
Artículo 213º de la LH
Artículo 321º del RH
CONCORDANCIAS
Artículos 40º y 201º de la LPAG
Artículos 76º, 81º, 82º y 175º del NRGRP

 Comentario
1.- El texto bajo comentario, establece, como obligación del Registrador, al calificar un
título, realizar las búsquedas necesarias en los índices de la Oficina Registral correspondiente;
y, complementando dicha obligación, le prohíbe, exigir a los presentantes, la información que
se encuentre en la propia Oficina Registral, o la información que pese a encontrarse en otras
oficinas registrales, el Registrador tenga acceso a ella, por encontrarse interconectadas dichas
oficinas.
Lo dispuesto en esta norma, tiene como fundamento la racionalidad y proporcionalidad de
los requisitos a exigirse en relación con el fin perseguido, que constituye también el fundamento
del principio de simplicidad, regulado en el numeral 1.13 del artículo IV del Título Preliminar, de
la LPAG. En este sentido resulta absurdo, que el Registrador exija al usuario, por ejemplo, que
a la solicitud de inscripción de una compraventa inmobiliaria, en la que el vendedor intervino a
través de su apoderado con poder inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes de la misma
oficina, se acompañe la vigencia de dicho poder.
 2.- El artículo 40º de la LPAG, enumera las informaciones o documentos que las entidades
están prohibidas de solicitar a los administrados, señalando en su numeral 40.1.1. “Aquella que
la entidad solicitante posea o deba poseer en virtud de algún trámite realizado anteriormente
por el administrado en cualquiera de sus dependencias, o por haber sido fiscalizado por ellas,
durante cinco (5) años anteriores inmediatos, siempre que los datos no hubieren sufrido
variación ni haya vencido la vigencia del documento entregado. Para acreditarlo, basta que el
administrado exhiba la copia del cargo donde conste dicha presentación, debidamente sellado
y fechado por la entidad ante la cual hubiese sido suministrada”.
Como puede apreciarse, la norma glosada es mucho más rigurosa en cuanto a la
prohibición aludida; sin embargo, debe precisarse que en el ámbito registral no es posible
aplicar esta norma en toda su extensión, pues a diferencia del trámite administrativo común, en
el procedimiento registral cada una de las inscripciones realizadas tienen como antecedente el
título archivado respectivo, él que tiene que contener toda la documentación que dio mérito a la
inscripción. De manera que, no podría por ejemplo, un usuario solicitar la inscripción de la
compraventa de un inmueble, en la Oficina Registral de Lima, señalando en el formato de
solicitud de inscripción, que la escritura pública correspondiente, ya fue presentada con
anterioridad, en la Oficina Registral de Cañete, al solicitarse la inscripción de la compraventa de
otro inmueble, puesto que ambas transferencias constan en el mismo documento. En este
supuesto, como quiera que el título archivado obrante en el Registro de Cañete, sólo dio mérito
a la inscripción correspondiente al inmueble ubicado en dicha ciudad, para la inscripción de la
transferencia del ubicado en la provincia de Lima, no podría invocarse la existencia de una
inscripción en otra oficina registral, sino que deberá presentarse el traslado instrumental
correspondiente.
En cambio, cuando se cuente con una total interconexión entre todas las Oficinas
Registrales, en relación con las partidas registrales, ya no será necesario que se solicite la
vigencia de poder de un representante de una sociedad anónima inscrita en otra oficina
registral, para calificar las facultades con que cuenta dicho representante respecto, p. ej., a una
compraventa inmobiliaria. En este caso, el Registrador que califica la inscripción de la
compraventa en la Oficina Registral de Lima y Callao, vía interconexión, podrá verificar los
poderes de dicho representante, directamente en la partida registral de la Oficina Registral (de
Tacna p.ej.,) no siendo necesario que el presentante aporte documento adicional alguno. La
Comisión Revisora, teniendo en cuenta que dicha interconexión no se encuentra aún accesible,
ha condicionado dicha obligación del Registrador, a la existencia de un acceso real a la citada
interconexión, que según se nos ha informado, deberá encontrarse implementada en,
aproximadamente, dos años.
3.- Respecto a la obligación de la búsqueda en los índices de la Oficina Registral
respectiva, no obstante la obligación del solicitante de indicar la partida registral donde debe
efectuarse la inscripción, conforme a lo establecido en el tercer párrafo del artículo 13º del
NRGRP, se establece como deber del Registrador efectuar todas las búsquedas que resulten
pertinentes respecto a los antecedentes registrales que pudieran ser necesarios para la
calificación del título presentado. Así, por ejemplo, en el caso de la inscripción de una
compraventa de un inmueble, efectuada por el representante del vendedor (persona natural) a
favor de una sociedad anónima representada por su Gerente General, puede ocurrir que en la
Escritura Pública:
a) No se indique la partida registral correcta donde corre inscrito el inmueble materia de venta.
b) No se precise la partida registral donde corre inscrito el poder otorgado por el vendedor a
favor de su representante.
c) No conste la partida registral donde conste la inscripción de la persona jurídica y del
nombramiento de su Gerente General.

En este supuesto, como parte del proceso de calificación, el Registrador deberá efectuar la
búsqueda en los índices respectivos del Registro de la Propiedad Inmueble, Registro de
Mandatos y Poderes y Registro de Sociedades, que se encuentran organizados en función al
nombre de los propietarios, poderdante y sociedad, respectivamente, a los efectos de
establecer la existencia del antecedente registral pertinente. Sólo una vez efectuada la
búsqueda, de no encontrar el dato en los índices correspondientes, procederá la observación
del título, a los efectos que, previamente, se indique el antecedente registral (de existir) o que
se inscriba el acto correspondiente (compraventa a favor del vendedor, poder o constitución de
la sociedad anónima, según sea el caso).
Si, contrariamente, el Registrador a través de la búsqueda en los índices respectivos puede
ubicar todos los antecedentes registrales, no efectuará observación alguna por el hecho que los
datos no consten en el instrumento presentado, en la medida que constituye información con la
que cuenta el mismo Registro Público. Nótese, que el primer párrafo del artículo 175º del
NRGRP, se establece que el derecho de calificación comprende, entre otros, el correspondiente
a la búsqueda de los antecedentes registrales previos a la inscripción.
4.- En su segunda parte, la norma bajo comento, establece la obligación del Registrador de
rectificar de oficio los asientos con errores materiales, cuando con ocasión de la calificación del
título advierta dichos errores y éstos pudieran dar lugar a la denegatoria de inscripción del
respectivo título. Con la disposición aludida, se pretende evitar denegatorias de inscripción por
discrepancias entre los datos contenidos en el título y los asientos registrales, cuando dicha
discrepancia es originada por uno o más errores materiales en estos últimos. Como puede
apreciarse, a través de esta norma, que contiene una clara tendencia a allanar el camino a la
inscripción, se obliga al registrador a proceder a la rectificación de oficio para viabilizar la
inscripción. Sin embargo, cabe precisar que esta norma debe ser aplicada en concordancia con
lo dispuesto en el artículo 82º del NRGRP, en cuya virtud la rectificación de los errores
materiales se realiza en mérito del respectivo título archivado; de manera que, si el título
archivado no se encontrara en la Oficina Registral respectiva, deberá procederse previamente
a la reconstrucción del mismo.
Asimismo, debe indicarse que no sólo será obligatoria la rectificación de errores materiales,
sino que también procede (y debe efectuarse) la rectificación de errores de concepto, “cuando
con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta
no puede realizarse si previamente no se rectifica al error en mérito al título ya inscrito”, como
establece el segundo párrafo del artículo 76º del NRGRP. Sobre la diferencia entre los errores
de concepto y los errores materiales, nos referiremos con mayor amplitud al comentar el Título
VI del NRGRP.
5.- Este artículo, tiene como antecedente el artículo 33º del Anteproyecto (112), cuyo texto fue
modificado por la Comisión Revisora, precisando que la prohibición de exigir información –que
recae en el registrador–, está referida a la información con que cuenta la propia oficina registral
o a la que tenga acceso en virtud de la interconexión, pero no a la información con que cuenta
el “Registro” en abstracto. Es evidente, que no puede exigirse una obligación al Registrador, si
éste no cuenta con la información requerida para cumplirla, lo que, como se ha indicado
anteriormente, será solucionado con la efectiva y real interconexión de información entre las
Oficinas Registrales conformantes del Sistema.
Cabe indicar, que en aplicación de Directivas internas de las diferentes Oficinas
Registrales, ya se venía efectuando de oficio y como parte de la labor de calificación, la
búsqueda obligatoria en los índices respectivos. De igual modo, dentro de la misma Oficina
Registral, resultaba procedente que la calificación se efectuase en base de un título ya inscrito
en ella. Todo ello, se venía efectuando de conformidad con el artículo 8º de la Ley Nº 25035,
cuya plena observancia en el procedimiento registral consagra el artículo materia de
comentario.

 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 195-2000-ORLC/TR de fecha 19-06-2000 , Tomo X, fojas 461 “Que, de lo expuesto se
colige que todas estas oficinas forman parte de la Oficina Registral de Lima y Callao, las cuales
además se encuentran interconectadas a través del Sistema de Información Registral; en
consecuencia, en el presente caso, no podría el Registrador de conformidad con el artículo 8º de la
Ley de Simplificación Administrativa Nº 25035 que dispone ‘En aplicación del principio de
eliminación de las exigencias y formalidades costosas, a partir de la entrada en vigencia de la
presente Ley, quedan eliminadas la presentación de documentos que contengan información que la
propiedad entidad que los solicita posea o deba poseer’... exigir la documentación solicitada para la
inscripción de los partes judiciales en la Oficina Registral del Callao, cuando ya obra en la Oficina
Registral de Lima...”
ARTÍCULO 34º.- ABSTENCIÓN EN LA CALIFICACIÓN
El Registrador o Vocal del Tribunal Registral deberá abstenerse de
intervenir en la calificación del título materia de inscripción cuando:
a) Tenga parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad y
segundo de afinidad con cualquiera de los interesados, los
representantes o apoderados de éstos, o con algún abogado que
interviene en el título; o su cónyuge intervenga en cualquiera de las
calidades señaladas;
b) Conste su intervención como abogado en el título materia de
inscripción, o hubiese actuado como abogado de alguna de las partes
en el procedimiento judicial o administrativo del cual emana la
resolución materia de inscripción;
c) Él o su cónyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o
ejercieran algún tipo de representación de la persona jurídica a la cual
se refiera el título materia de inscripción;
d) La inscripción lo pudiera favorecer directa y personalmente;
e) Hubiese calificado el mismo acto o contrato sujeto a recurso de
apelación, en primera instancia registral.
De no mediar abstención previa, y sin perjuicio de la responsabilidad que
pudiera generarse por la omisión de la abstención, cualquier interesado
podrá recusar la intervención del Registrador o Vocal del Tribunal
Registral, sobre la base de las mismas causales antes mencionadas.
ANTECEDENTES
Artículo 34º del Anteproyecto
Artículo 34º del Proyecto
Artículo 102º del RH
CONCORDANCIAS
Artículo 88º de la LPAG
Artículos 305º, 307º, 311º y 312º del CPC
Artículos 35º y 157º del NRGRP

 Comentario
1.- Este artículo regula los supuestos de impedimento del Registrador o Vocal del Tribunal
Registral, en la calificación de un título, estableciendo el deber de éstos de abstenerse de la
calificación, en caso de estar incursos en cualquiera de tales supuestos. La razón del
impedimento en todos los supuestos mencionados en la norma, radica en la necesidad de
evitar cualquier eventual parcialidad o falta de transparencia del funcionario encargado de la
calificación de un título, por el interés que pudiera tener en acoger o denegar un título, ya sea
por su vinculación parental o conyugal con los interesados o sus representantes o abogados, o
por haber tenido intervención directa como abogado, parte interesada o calificándolo en
primera instancia, o porque pueda resultar favorecido con la inscripción del título.
2.- En el literal a) del artículo bajo comento, se establece como un supuesto de
impedimento para calificar un título, el vínculo parental dentro del cuarto grado de
consanguinidad(113) y segundo de afinidad,(114) entre el Registrador y cualquiera de los
interesados o sus representantes o apoderados, así como con el abogado que interviene en el
título. Asimismo, se precisa de manera expresa, aun cuando parezca innecesario (115), que
también constituye impedimento el vínculo conyugal entre el Registrador o miembro de la
segunda instancia administrativa registral y los interesados y demás personas que ostenten
cualquiera de las calidades ya señaladas.
La alusión expresa al “cónyuge” del Registrador o Vocal se sustenta en el hecho que, entre
los cónyuges no se produce propiamente una relación de parentesco. Así, Cornejo Chávez (116)
expresa que: “A diferencia, en efecto de lo que ocurría en el Derecho Romano (..), el actual no
considera afines a los cónyuges, sino sólo a cada uno de ellos respecto de los parientes
consanguíneos del otro, como se ha dicho. De ello se desprende que el matrimonio, fuente de
las más importantes relaciones parentales, no es capaz de suscitarla entre quienes lo
contraen”. Por ello, la Comisión Revisora, a los efectos de evitar interpretaciones diversas,
prefirió nombrar expresamente al “cónyuge”, como supuesto distinto al de pariente.
3.- En el literal b), se establece como supuesto de impedimento, que el funcionario registral
responsable de la calificación, haya intervenido en calidad de abogado, ya sea suscribiendo la
minuta, presentando el título para su inscripción, o patrocinando a alguna de las partes en el
procedimiento judicial o administrativo que da lugar a la resolución objeto de inscripción. La
razón del impedimento contenido en este literal es el conflicto de intereses que eventualmente
pudiera existir entre el Registro, al que interesa que los títulos que ingresen a él para ser
publicitados sean títulos válidos y el Registrador o Vocal, que por su intervención anterior como
abogado, en el título o en algún acto que dio origen al título cuya calificación está a su cargo,
pudiera tener interés en inscribir o denegar la inscripción solicitada.
4.- Los supuestos de impedimento contenidos en los literales c) y d), tienen como
fundamento, al igual que en los literales anteriores, el conflicto de intereses existente entre el
funcionario encargado de la calificación y el Registro, conflicto de intereses que puede,
eventualmente, impedir que dicho funcionario ejerza su función calificadora con la
profesionalidad, imparcialidad y transparencia requeridas. El literal c) es sumamente riguroso,
puesto que bastará que un Registrador o Vocal sea miembro de una persona jurídica, para que
se encuentre impedido de calificar un acto otorgado por ella o referido en alguna manera a la
misma. No resultará necesario, entonces, que forme parte de sus órganos de gobierno o
administración, o que tenga representación especial de la persona jurídica o participación
patrimonial, sino que será suficiente su calidad de p. ej. asociado de una asociación civil
vinculada al título rogado, para que el Registrador deba abstenerse de la calificación
correspondiente.
En cuanto atañe a que “la inscripción lo pudiera favorecer directa y personalmente”, es
evidente que comprende el caso de un título referido al mismo Registrador o Vocal, pero
también aquellos en que, de una u otra manera, la inscripción o denegatoria de inscripción
pudiera favorecerlo. Así, por ejemplo, si el Registrador compra un inmueble de un titular
dominial que aún no ha inscrito su propiedad, deberá abstenerse de calificar el título en que se
solicita la inscripción del derecho de su vendedor, puesto que, obviamente, su acceso al
registro favorece la posibilidad de inscribir su propio derecho, lo que no permitiría una
calificación imparcial.
5.- El supuesto de impedimento contenido en el literal e), a diferencia de los casos
anteriores, en las que la razón del impedimento era básicamente el conflicto de intereses, tiene
como fundamento garantizar el debido procedimiento registral, buscando cautelar el derecho
del usuario a contar con una segunda opinión libre de predisposiciones, pues quien conoció en
título en primera instancia ya tiene una posición definida y ya la expresó. Esto es, ya adelantó
opinión, por consiguiente no puede conocer en segunda instancia, aquello respecto de lo cual
ya se pronunció, pues ello significaría negarle al usuario, su derecho a que se reexamine su
título por un funcionario u órgano imparcial, que no se sienta atado o comprometido por
opiniones ya manifestadas en el caso concreto. Nótese, que la redacción aprobada se refiere a
que hubiese calificado el mismo “acto o contrato” en primera instancia registral, por lo que la
causal de abstención no se limita al asiento de presentación de un título, sino que se refiere al
acto o contrato materia de inscripción. De esta manera, si el Registrador observa la inscripción
de un acto o contrato, produciéndose la tacha por caducidad de la vigencia de su asiento, no
podrá (de haber sido promovido dicho Registrador al cargo de Vocal del Tribunal Registral)
intervenir en el conocimiento del recurso de apelación presentado contra la denegatoria de
inscripción del mismo acto o contrato, aunque la misma se derive de una nueva presentación
del título, generando un nuevo asiento de presentación.
6.- El artículo bajo comentario, tiene como antecedente inmediato el artículo 34º del
Anteproyecto(117), cuyos literales a), c) y e), así como el último párrafo, fueron modificados por la
Comisión Revisora, habiendo sido aprobado por el Directorio de la SUNARP, el texto
presentado por la Comisión aludida, con una ligera precisión en la redacción del literal c) (118).
Como puede advertirse del examen comparativo del texto del Anteproyecto y el texto aprobado,
se ha precisado en el literal a), como ya se señaló anteriormente, que el vínculo parental que
impide al Registrador o integrante de la segunda instancia administrativa registral, intervenir en
la calificación de un título, se limita al cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad,
incluyendo además –con mayor propiedad(119)– en dicho impedimento, el vínculo conyugal. De
otro lado, se excluyó la alusión que en el texto del Anteproyecto se hacía a la adopción, ello, en
atención a que ésta no genera un vínculo parental distinto al consanguíneo, sino que se asimila
a ésta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 377º del Código Civil.
Los literales b) y d), no han sufrido variación alguna en relación al texto del Anteproyecto.
En el supuesto del literal c), se ha extendido el impedimento, incluyéndose también dentro del
mismo, el hecho de que sea el cónyuge del funcionario responsable de la calificación quien
tenga cualquiera de las calidades señaladas en dicho literal. Ello, en atención al evidente
conflicto de intereses que existiría, si el Registrador, por ejemplo, califica un título relativo a una
persona jurídica en la cual su cónyuge es accionista mayoritaria. Asimismo, se amplió los
alcances de dicho impedimento a la vinculación como titular, miembro, socio o representante de
la persona jurídica a que se contrae el título cuya inscripción se solicita. En el literal e)
únicamente se varió la redacción y, en el último párrafo del artículo, sólo se remarcó que la
recusación es sin perjuicio de la responsabilidad del funcionario que omitió abstenerse.
7.- En la legislación española, en el primer párrafo del artículo 102º del Reglamento
Hipotecario, modificado por el Real Decreto del 12 de noviembre de 1982, se regulan los
impedimentos del registrador para la calificación de un título, restringiéndose el impedimento
por parentesco consanguíneo únicamente hasta el segundo grado. En efecto, el artículo
aludido prescribe en su primer párrafo: “Los Registradores no podrán calificar por sí los
documentos de cualquier clase que se les presenten cuando ellos, sus cónyuges o parientes,
dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad, o sus representados o clientes, por
razón del asunto a que tales documentos se refieran, tengan algún interés en los mismos. A
este efecto se considerará como interesados a los Notarios autorizantes”. La razón de la
restricción del impedimento por parentesco, únicamente al segundo grado, en el caso del
parentesco por consanguinidad, creemos, se explica en la idiosincrasia del europeo, que a
diferencia del latino, tiene una concepción de familia bastante restringida: padres, hijos y
hermanos; de manera que, resulta razonable que el impedimento por razón de parentesco no
se extienda más allá de dicho núcleo, pues como señala Cornejo Chávez, “aun saliendo del
terreno de la teoría y tratándose de personas que comprobada e inobjetablemente descienden
del mismo tronco, el Derecho suele desentenderse de los vínculos que las unen, cuando la
realidad práctica les niega la significación”(120).
8.- Como norma de naturaleza especial, las causales de abstención (y eventualmente de
recusación) establecidas por el presente artículo prevalecen a las causales de abstención
previstas por el artículo 88º de la LPAG, que son más amplias, por lo que, p.ej., la amistad
íntima o enemistad manifiesta con los interesados prevista como causal de abstención en el
artículo 88º inciso 4) de la LPAG, no deberá, necesariamente, producir la abstención del
Registrador o Vocal del Tribunal Registral, en la medida que las causales de abstención
establecidas en el NRGRP deben ser entendidas como taxativas, desechándose la aplicación
supletoria de normas diferentes. Se pone fin de esta manera, a la constante duda que existía
en la práctica registral, respecto a si se debiese fundar la abstención en las causales existentes
en la normatividad procesal administrativa o la procesal civil. La respuesta actual se encuentra
exclusivamente en el artículo 34º del NRGRP, sin perjuicio que, otras circunstancias especiales
puedan dar lugar a una abstención voluntaria, de la forma prevista en el artículo siguiente.
9.- El presente artículo omite expresar la autoridad a quien se dirige la comunicación de
abstención o el pedido de recusación; y, que, deberá designar al Registrador o Vocal
reemplazante. En el caso de abstención o recusación del Registrador, en aplicación analógica
del artículo 35º del NRGRP, consideramos que será la autoridad administrativa inmediata
superior al Registrador, vale decir, el Gerente del Registro respectivo o el Gerente Técnico
Registral, según corresponda, en función a la organización de la oficina registral competente.
Respecto a los casos de Vocales del Tribunal Registral, se estará a las disposiciones
específicas contenidas en el artículo 157º del NRGRP.

ARTÍCULO 35º.- ABSTENCIÓN VOLUNTARIA

Por razones debidamente motivadas, no comprendidas en el artículo
precedente, el Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede por decoro
o delicadeza, solicitar a la autoridad administrativa inmediata superior que
se le aparte del conocimiento de determinado título. La autoridad
mencionada luego de evaluar el sustento de la abstención, emitirá, de ser
el caso, resolución encargando a otro Registrador o Vocal la calificación
del título correspondiente.
ANTECEDENTES
Artículo 35º del Anteproyecto
Artículo 35º del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artículo 313º del CPC
 Artículos 34º y 157º del NRGRP

 Comentario
1.- Este artículo, ofrece al registrador o integrante de la segunda instancia administrativa, la
posibilidad de abstenerse de la calificación de un título, cuando no estando incurso en ninguna
de las causales establecidas en el artículo anterior, por razones atendibles y debidamente
fundamentadas, considere que su vinculación de cualquier índole con los interesados, pueda
dar lugar a que se dude de su imparcialidad o transparencia. Así, el fundamento de esta
abstención, radica en el derecho del funcionario encargado de la calificación de un título, de
alejar cualquier sospecha de parcialidad o falta de transparencia en su actuación, que pudiera
afectar su honorabilidad y, correlativamente, en el interés del Registro, de garantizar la
imparcialidad y transparencia del procedimiento registral.
2.- Puede hacerse uso de la abstención por decoro, entre otros casos, cuando exista un
proceso judicial o administrativo pendiente entre el funcionario encargado de la calificación y
cualquiera de los interesados; cuando el mencionado funcionario tenga o haya tenido relación
de servicio o de subordinación con cualquiera de los interesados (121); cuando entre el
funcionario aludido y las personas indicadas exista amistad íntima o enemistad manifiesta, etc.
En sí, las situaciones antes mencionadas, si bien no generan obligación de abstención,
permiten al Registrador o Vocal del Tribunal Registral apartarse de una calificación que pudiera
ser objeto de cuestionamiento.
3.- El artículo bajo comentario, tiene como antecedentes el artículo 35º del Proyecto
presentado por la Comisión Revisora(122), y el artículo 35º del Anteproyecto(123). Al respecto, cabe
señalar que la Comisión Revisora, modificó el texto del anteproyecto sólo en dos aspectos,
sustituyendo la alusión hecha en el primero, a las razones “que perturben la función del
Registrador o Vocal”, por la alusión a las razones “no comprendidas en el artículo precedente”;
y, sustituyendo la alusión a “superior jerárquico”, por “autoridad administrativa inmediata
superior”, en el entendimiento que no nos estábamos refiriendo a una instancia superior de
calificación registral, sino a quien sea la autoridad con funciones administrativas superiores a
las del Registrador, vale decir, en su caso, al Gerente del Registro o al Gerente Técnico
Registral. Sin embargo, en el caso del Vocal del Tribunal Registral, conforme al artículo 157º
del NRGRP, consideramos que corresponde conocer el pedido de abstención, a las autoridades
mencionadas en dicho artículo (según el caso Presidente de la Sala, Jefe de la Oficina
Registral o Superintendente Nacional de los Registros Públicos), puesto que el citado artículo
157º contiene una regulación más específica que la genéricamente dispuesta en el artículo bajo
comentario.
4.- En cuanto a la obligatoriedad de la aceptación de la abstención por decoro, en el párrafo
final del presente artículo se ha considerado que el encargado de conocer la misma, podrá
evaluar el sustento de ella, lo que determina de manera indubitable que la abstención pueda
ser aceptada o no, dependiendo del criterio de la autoridad competente para resolverla. En este
orden de ideas, de sustentarse la abstención en motivos carentes de fundamento alguno (p.ej.
que se alegue haber estudiado en la misma Universidad que el presentante), sin que existan
motivos que puedan afectar la imparcialidad en la calificación, la autoridad correspondiente
deberá denegar la abstención y disponer, que de manera inmediata, el Registrador o Vocal
reasuma la calificación del título, sin perjuicio de la eventual responsabilidad funcional que
pueda corresponder por un pedido evidentemente improcedente. Todo lo contrario sería, en el
caso que la causal de abstención se encontrase prevista en el artículo 34º del NRGRP, puesto
que en dicho supuesto la autoridad competente no tendría que efectuar evaluación adicional
alguna distinta a la comprobación de la existencia de la causal respectiva.
En caso de estimarse procedente la abstención por decoro (de igual modo que en los
supuestos de abstención o recusación establecidos en el artículo 34º del NRGRP), debe
designarse al Registrador o Vocal (eventualmente Vocales), encargados de la calificación del
título.

ARTÍCULO 36º.- TACHA POR FALSEDAD DOCUMENTARIA

Cuando en el procedimiento de calificación el Registrador o el Tribunal
Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la
 inscripción, previamente a los trámites que acrediten indubitablemente tal
circunstancia, procederá a tacharlo o disponer su tacha según el caso,
derivando copia del documento o documentos al archivo del Registro.
Asimismo, informará a la autoridad administrativa superior, acompañando
el documento original a fin de que se adopten las acciones legales
pertinentes.
ANTECEDENTES
Artículo 36º del Anteproyecto
Artículo 36º del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artículo 41º del NRGRP
Artículo 427º del Código Penal

 Comentario
1.- Esta norma establece el deber del Registrador o Tribunal Registral, que advierta la
falsedad del título, de realizar las gestiones que acrediten tal circunstancia, y en caso de que
efectuadas tales gestiones, adquiera certeza de la falsedad aludida, proceda a tachar el título o,
disponga su tacha, en caso que la falsedad hubiere sido advertida por el Tribunal Registral.
Asimismo, se establece la obligación de los aludidos funcionarios, de informar a la autoridad
administrativa superior, tanto de la falsedad documentaria como de la tacha efectuada, a
efectos de que se adopten las acciones legales pertinentes.
2.- La norma bajo comentario, tiene casi el mismo texto que el artículo 36º del proyecto, con
una ligera variante, pues se sustituyó la palabra ”previo” por “previamente a”, lo cual,
aparentemente, se hizo con la intención de mejorar la redacción. Sin embargo, no se reparó en
el cambio de sentido, que se operó a raíz de tal sustitución, en la primera parte del texto. En
efecto, el texto del proyecto presentado por la Comisión Revisora, rezaba: “Cuando en el
procedimiento de calificación el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del
documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, previo los trámites que acrediten
indubitablemente tal circunstancia, procederá a tacharlo o disponer su tacha según el caso
(...)”.
De la interpretación literal del texto glosado en el párrafo que antecede, resulta claro que se
procede a la tacha, después de haber realizado los trámites que acrediten indubitablemente la
falsedad. En cambio, al sustituirse, la palabra “previo” por “previamente a”, como aparece en el
texto aprobado, la interpretación literal del texto varía sustancialmente, pues parecería que la
tacha a que se refiere el artículo bajo comento, procede “antes de” (previamente a) que el
Registrador o Tribunal, en su caso, efectúen las gestiones necesarias para llegar a la certeza
de que el documento en cuyo mérito se solicita la inscripción es falso. Esto resultaría absurdo,
pues se tacharía un título por una simple sospecha de falsedad. Precisamente, se prevé la
realización de dichas gestiones, a fin de que la tacha por falsedad recaiga únicamente en
aquellos títulos en los que la inicial sospecha de falsedad haya sido confirmada, por ello es que
la norma exige, que los trámites acrediten indubitablemente tal circunstancia, pues de lo
contrario podría causarse perjuicio a los usuarios sin justificación alguna.
3.- El artículo bajo comentario, tiene como antecedente el artículo 36º del anteproyecto (124),
el mismo que fue objeto de modificación por la Comisión Revisora, restringiendo la tacha a la
que alude el mencionado artículo sólo al supuesto de falsedad del documento en cuyo mérito
se solicita la inscripción, a diferencia del texto del Anteproyecto, que establecía la tacha
aludida, frente a la advertencia de presunta comisión de delito contra la fe pública (125); y,
precisando que ella procederá, previa comprobación indubitable de la falsedad advertida, a
diferencia del texto del Anteproyecto que no hacía tal precisión. Asimismo, la Comisión
Revisora, incluyó también la posibilidad que se disponga la tacha por falsedad, cuando ésta se
haya advertido en segunda instancia.
De acuerdo con lo señalado en el párrafo precedente, la Comisión Revisora introdujo tres
modificaciones sustanciales al texto del artículo bajo comento:
a) Se restringió la tacha a la que alude el artículo en cuestión, sólo al supuesto de falsedad del
documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, e incluso aquí se restringe al tipo
previsto en el artículo 427º del Código Penal, con lo que se excluyó de este supuesto, la
incidencia de los otros tipos delictivos comprendidos en el título XIX del Código Penal, que
regula los delitos contra la fe pública. Ello, debido a que lo único que podría advertir el
Registrador al efectuar su labor calificadora es la falsedad o adulteración del título que se
 presenta para su inscripción, para ser más precisos, la falsedad de la firma del notario que
autoriza el documento. En efecto, respecto a los instrumentos públicos notariales, las
oficinas registrales cuentan con un libro de firmas y sellos de los notarios, a efectos de que
los Registradores al calificar un título, puedan verificar la autenticidad de la firma del notario
que certifica o legaliza el documento, o ante cuyo oficio se otorga la escritura pública
respectiva, y aun cuando no figurara la firma y sello del notario interviniente en el libro
aludido, el Registrador tiene el deber de solicitar al notario la acreditación correspondiente.
En cambio, no podría el Registrador, advertir, por ejemplo, que las declaraciones insertas
en una escritura publica sean falsas. Tampoco, tienen la facultad para indagar si son
verdaderas o falsas, o pedir que el presentante acredite la veracidad de dichos insertos,
pues ello escapa a la labor calificadora del Registrador, que como ya lo dijimos al comentar
el artículo 32º del NRGRP, se limita a lo que aparece de los documentos en cuyo mérito se
solicita la inscripción, a los asientos registrales y a sus antecedentes. Asimismo, tampoco
podría el Registrador advertir la omisión a que se refiere el artículo 429º del Código Penal,
así como tampoco la supresión, destrucción u ocultamiento a que alude el artículo 430º del
mismo cuerpo normativo.
En suma, no se pretende que el funcionario encargado de la calificación se torne en un
investigador implacable en la búsqueda de delitos por doquier; sólo se busca evitar que al
Registro ingresen actos fraudulentos basados en títulos manifiestamente falsos.
b) Se precisó que la tacha por falsedad, procederá previa comprobación indubitable de la
falsedad advertida. Ésta, constituye una precisión de singular importancia, pues para
denegar definitivamente el título por falsedad, no basta con que el Registrador dude de la
veracidad del título ni que exista sospecha de falsedad; es necesario que dicha sospecha
sea corroborada, y para ello, la norma prevé que el funcionario que califica el título, al
advertir una posible falsedad, realice los trámites pertinentes a fin de verificar la falsedad y
proceder a la tacha del título por tal causa.
c) Finalmente, se incluyó también la posibilidad de que se disponga la tacha por falsedad,
cuando ésta se haya advertido en segunda instancia ¿Por qué?, pues si el fundamento de
la tacha por falsedad es evitar el ingreso al Registro de títulos manifiestamente falsos,
falsedad que también puede ser advertida por el Tribunal Registral, al no serle ajena la
posibilidad de verificar la autenticidad de la firma del notario ante el cual se otorga la
escritura pública o que certifica o legaliza un acto, resulta razonable que si ello ocurriera,
dicho órgano deba disponer la tacha del título.
4.- En la legislación española, en el artículo 104º del Reglamento Hipotecario, modificado
por Real Decreto del 12 de noviembre de 1982, se prevé la denegatoria del título, cuando del
mismo resulte la comisión de algún delito. En efecto, la norma aludida prescribe: “Los
Registradores no sólo denegarán o suspenderán la inscripción de todo título cuando así
proceda, tomando o no anotación preventiva, sino que, cuando resultare del mismo título
haberse cometido algún delito, darán parte a la correspondiente autoridad judicial, con remisión
del documento respectivo y harán constar esta circunstancia al margen del asiento de
presentación, sin que ello implique suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento”.
5.- No obstante que el texto del presente artículo ha restringido significativamente los
alcances de la propuesta contenida en el Anteproyecto, consideramos que su aplicación debe
ser cuidadosamente evaluada por el Registrador. En tal sentido, se estima que sólo deberá
proceder la tacha, cuando el Registrador o el Tribunal Registral cuenten con elementos
indubitables que determinen la falsedad del documento sometido a calificación. No será
suficiente, por ejemplo, una pequeña diferencia en la firma del Notario, la que deberá ser
necesariamente corroborada con la consulta con la Notaría respectiva, para dar lugar a
determinar fehacientemente la falsedad del documento. Nótese, que la tacha determinará la
pérdida definitiva de la prioridad registral, motivo por el cual su ejercicio indiscriminado e
irresponsable, podría causar un perjuicio irreparable a los interesados en la inscripción
respectiva.
6.- Finalmente, cabe resaltar que en los casos comprendidos en el presente artículo, no
cabe que la tacha provoque la devolución del documento presuntamente falso al interesado. El
original de dicho documento deberá ser remitido al Gerente Registral o al Jefe de la Oficina
Registral, según sea la instancia que determine la falsedad, puesto que el mismo servirá de
elemento probatorio en el proceso penal que pudiera originarse. Obviamente, deberá remitirse
lo actuado al Ministerio de Justicia, a los efectos que se dicte la Resolución autoritativa para
que el Procurador a cargo de los asuntos del Sector interponga la denuncia correspondiente.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 024-98-ORLC/TR de fecha 22-01-98, Tomo VI, fojas 353, “Que, mediante hoja de
trámite Nº 25552 del 19 de noviembre de 1997, las mismas personas indicadas en el considerando
anterior ponen en conocimiento del Tribunal Registral el contenido de las copias simples de las
denuncias penales de fechas 16 de setiembre y 31 de octubre de 1997 contra Israel Quintana
Arellano, Gina Ramos Guerrero, y otros, por delitos contra la administración de justicia, la función
jurisdiccional, fe pública en la modalidad de falsificación de documentos y falsedad genérica;
desprendiéndose que la denuncia incide en la falsedad del acta de la Junta General de Accionistas
del 14 de julio de 1997 por contener firmas falsas y nombrar como asistentes a quienes nunca
concurrieron, de lo cual se advierte que la posible comisión de delito ya fue puesto en conocimiento
de la autoridad competente, por lo que resulta procedente solicitar a la Jefatura de la Oficina
Registral de Lima y Callao que autorice a su representante procesal, a apersonarse al
procedimiento abierto, a fin de dar cumplimiento al artículo 407º del Código Penal..”
Res. Nº 200-99-ORLC/TR de fecha 20-08-99, Tomo IX, fojas 324, “Que, adicionalmente,
conforme se indicó en el penúltimo considerando de la Resolución Nº 391-98-ORLC/TR de 29 de
octubre de 1998, el Notario de Lima Dr. Manuel Reátegui Molinares ha señalado por escrito de
fecha 21 de octubre de 1998 que la legalización del referido Libro no ha sido efectuada por él y que
la firma y sellos impresos no corresponden a su notaría, evidenciándose indicios de la falsedad en la
legalización de apertura del libro padrón de asociados, y la consecuente configuración de un ilícito
penal; hecho que debe ser puesto en conocimiento de la autoridad respectiva...”

ARTÍCULO 37º.- PLAZOS PARA LA CALIFICACIÓN Y REINGRESO DE TÍTULOS

Las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los títulos se
formularán dentro de los siete primeros días de su presentación. En los
casos en los que por la complejidad del título u otras circunstancias
especiales debidamente sustentadas, el Registrador no pudiera concluir su
calificación en dicho plazo, deberá solicitar, bajo responsabilidad, la
prórroga de la vigencia del asiento de presentación por los días que
excedan el citado plazo, debiendo notificarse al interesado la resolución
que conceda la prórroga.
El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho
registral se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la
vigencia del asiento de presentación. Vencido dicho plazo se rechazará de
plano el reingreso o pago de mayor derecho.
Los últimos cinco (5) días del asiento de presentación se utilizarán
únicamente para la calificación del reingreso y, en su caso, para extender
los asientos de inscripción, sin perjuicio de lo señalado en el Artículo 144º
de este Reglamento.
ANTECEDENTES
Artículo 37º del Anteproyecto
Artículo 37º del Proyecto
Artículo 152º del ARGRP
Artículos 97º y 429º del RH
CONCORDANCIAS
Artículo 13º del RIRPV
Numeral 4 de la 1ra. Dispos. Compl. del D.S. Nº 04-95-JUS
Artículos 55.7 y 131.3 de la LPAG
Artículos 25º, 40º, 41º, 42º y 44º del NRGRP

 Comentario
1.- Esta norma establece una suerte de síntesis del procedimiento registral luego de
presentado el título para su inscripción, precisando la oportunidad en la que deben realizarse
los distintos actos dentro del procedimiento registral en primera instancia. En efecto,
presentado el título para su inscripción, el Registrador debe proceder a evaluarlo para decidir
su acceso o no al Registro, comunicando el resultado de dicha evaluación, que puede ser
positivo o negativo. Si el resultado de su examen es positivo, procederá a la inscripción del
título o liquidará el pago de los derechos registrales. Si su examen es negativo, procederá a
extender la esquela de observación o tacha, según corresponda, a efectos de que el interesado
pueda subsanar las observaciones formuladas o interponer recurso de apelación. En este
sentido, este artículo regula los plazos para la calificación y reingreso de títulos, distribuyendo
el plazo de vigencia del asiento de presentación, en tres partes, una primera parte, asignada a
la comunicación del resultado del examen del título, sea dicho resultado positivo o negativo;
una segunda parte reservada para el reingreso de las subsanaciones o el pago de mayor
derecho; y, una tercera parte, reservada exclusivamente para el examen del reingreso y la
extensión de los asientos de inscripción y anotaciones en su caso.
2.- El artículo bajo comentario, tiene como antecedente el artículo 152º del Reglamento
General de los Registros Públicos abrogado, el mismo que prescribía: “Si el título presentado
contuviera alguna falta subsanable, el Registrador hará la correspondiente observación; si el
defecto no fuese subsanable, se formulará la respectiva tacha. Las tachas y observaciones se
formularán en el plazo de cinco días; en el segundo supuesto, el presentante, dentro del
término de veinte días, expeditará la inscripción, la que necesariamente debe extenderse
durante la vigencia del asiento de presentación”.
Como puede advertirse del texto glosado, el plazo de vigencia del asiento de presentación
también estaba distribuido en tres partes: los cinco primeros días para la calificación; los veinte
siguientes para el reingreso de las observaciones; y, los últimos cinco días (aunque no lo dice
expresamente) para la extensión de los asientos de inscripción correspondientes. Sin embargo,
la norma citada no establecía expresamente la imposibilidad de reingresos presentados
después del vigésimo quinto día de la vigencia de presentación, lo que dio lugar a distintas
interpretaciones (unas a favor y otras en contra) respecto a la obligación del Registrador de
calificar dichos reingresos extemporáneos. De igual modo, no hacía alusión a la oportunidad
del pago del mayor derecho liquidado, lo que daba lugar a que el mismo pudiera ser efectuado
incluso el último día de vigencia del asiento de presentación, situación que, obviamente,
originaba inconvenientes para extender los asientos de inscripción, dentro de la vigencia del
plazo del asiento de presentación (sobre todo tratándose de títulos complejos). De otro lado, en
la norma glosada, la distribución del plazo de vigencia del asiento de presentación sólo estaba
en función del plazo ordinario, de manera que, en los casos de prórroga, no resultaba claro,
hasta cuándo podían efectuarse los reingresos.
Las citadas deficiencias, han sido corregidas en el artículo bajo comentario, en el cual se
establece:
a) La oportunidad en la que debe efectuarse la calificación, de acuerdo con lo prescrito en
la primera parte de la norma bajo comentario, las tachas sustantivas, observaciones y
liquidaciones, deben formularse dentro de los siete primeros días de su presentación.
Como ya se ha manifestado, el ARGRP, establecia el plazo de cinco días, para formular
tachas y observaciones, plazo que en la mayoría de casos resultaba insuficiente, lo que ha
motivado que dicho plazo se amplíe por dos días más, como ya se ha indicado en los
comentarios al artículo 25º del NRGRP, este plazo es máximo.
b) Los supuestos de excepción a la regla aludida en el literal anterior, si bien la regla
general es que las tachas, observaciones y liquidaciones deben formularse en el plazo
señalado en el literal anterior, la norma admite la posibilidad de que, por excepción, se
formulen fuera de dicho plazo. Sin embargo, esto último sólo tendrá carácter regular,
cuando concurran los presupuestos establecidos por la norma; esto es, que el título sea
complejo(126), y por tanto, requiera un plazo mayor para su calificación, o que acaezcan
circunstancias especiales que impidan la calificación del título en el plazo ordinario (127).
Tanto la complejidad del título como el acaecimiento de circunstancias especiales, deben
ser debidamente sustentadas por el registrador; de lo contrario, incurrirá en
responsabilidad.
c) La obligación del registrador de solicitar la prórroga de la vigencia del asiento de
presentación cuando la conclusión de la calificación exceda el plazo de siete días
señalado, de acuerdo con la norma bajo comentario, el Registrador tiene el deber de
solicitar la prórroga de la vigencia del asiento de presentación por un número de días igual
al que se excedió en la calificación. La razón de esta previsión no es otra que la de cautelar
el derecho del usuario a poder hacer uso del plazo (reglamentariamente previsto) para
subsanar las eventuales observaciones que pudieran formularse a su título, sin que dicho
plazo se vea recortado por causas ajenas a él. El usuario no tiene por qué verse
perjudicado por la demora, aunque justificada, en la calificación. Por ello, la norma prevé
que la prórroga se solicite por un plazo igual a los días que excedan el plazo ordinario de
 calificación. ¿Cuál es la oportunidad en la que el Registrador debe solicitar la prórroga?
Aunque la norma no lo menciona, resulta claro que la prórroga de la vigencia del asiento de
presentación, debería solicitarse luego de efectuada la calificación; es decir, luego de
formulada la observación, tacha o liquidación correspondiente, pues sólo en ese momento
sabrá con exactitud por cuántos días debe solicitar la prórroga. Sin embargo, teniendo en
cuenta que existe un límite reglamentario para formular la solicitud de prórroga (vigésimo
séptimo día de la vigencia del asiento de presentación), nada obstaría que se solicite antes
de formular la observación, tacha o liquidación, debiendo calcularse un tiempo prudencial
que siempre resulte igual o superior a la demora que efectivamente se produzca. Asimismo,
la solicitud de prórroga debe contener la justificación o el sustento de la causa de la
demora. Cabe precisar, aunque parezca ocioso decirlo, que la prórroga debe ser
concedida, independientemente de que la demora en la calificación sea adecuadamente
justificada, pues como ya se señaló, el usuario no tiene por qué resultar perjudicado, y
menos por culpa del Registrador.
d) La obligación de notificar al interesado la resolución que conceda la prórroga, esta
obligación adicional del Registro, que fue incorporada en el texto del Reglamento, por el
Directorio de la SUNARP(128), se establece con el objeto de que el interesado pueda tomar
conocimiento del nuevo plazo con que cuenta para subsanar las observaciones formuladas
o pagar el mayor derecho. Entendemos que, en aplicación concordada con el artículo 44º
del NRGRP, la notificación se efectuará poniendo a disposición del interesado, en la Mesa
de Partes, la resolución que concede la prórroga.
e) Plazo límite para la admisión del reingreso, de acuerdo al segundo párrafo de la norma
bajo comentario, sólo se admitirá el reingreso para subsanar una observación o efectuar el
pago del mayor derecho registral, hasta el sexto día anterior al vencimiento del plazo de
vigencia del asiento de presentación(129). La razón de esta disposición es, otorgar al
Registrador, un plazo razonable para que, luego de verificar que las observaciones
formuladas fueron adecuadamente subsanadas o se haya cumplido con pagar el mayor
derecho registral liquidado, pueda proceder a extender los asientos de inscripción y
anotaciones a que pudiera dar lugar el título en cuestión, dentro del plazo de vigencia del
asiento de presentación(130). Precisamente por ello, en el último párrafo de la norma se
establece que los últimos cinco días de vigencia del asiento de presentación se utilizarán
sólo para la calificación del reingreso y para extender los asientos de inscripción, si
correspondiera, sin perjuicio del derecho del usuario a interponer recurso de apelación, que
puede formularse hasta el último día de vigencia del asiento de presentación. Sin embargo,
lo dispuesto en el aludido segundo párrafo, no se aplica en el caso de prórroga automática
del asiento de presentación, por la interposición del recurso de apelación, ya que en este
supuesto se aplica, según sea el caso, lo dispuesto en los artículos 161º y 162º del
NRGRP. Sobre este tema ya nos hemos referido al comentar el artículo 25 del RGRP, a
cuyos alcances nos remitimos para evitar reiteraciones innecesarias.

3.- Los plazos para la calificación registral establecidos en el presente Reglamento, si bien
más amplios que los existentes en la Reglamentación abrogada, resultan inferiores a los
previstos en el artículo 97º del Reglamento Hipotecario español (15 ó 30 días hábiles según el
caso). Se optó por la reserva de los 5 últimos días de la vigencia del asiento de presentación
exclusivamente para la calificación y eventual inscripción de los títulos reingresados o cuyo
mayor derecho había sido pagado, pues se entendió que esta solución era más equitativa que
la prevista en el segundo párrafo del artículo 97º del citado Reglamento Hipotecario, que
dispone que “si los documentos se aportaren dentro de los diez últimos días de la vigencia del
asiento de presentación, se entenderá prorrogado dicho asiento por un período igual al que
falte para completar los diez días”. En la norma hipotecaria española, la demora en la
subsanación por parte del usuario, favorece la prórroga de la vigencia del asiento; mientras que
en la redacción aprobada del NRGRP, siempre el Registrador contará con un plazo suficiente
para la calificación e inscripción de los títulos reingresados o pagados, sin que ello determine la
prórroga de la vigencia del asiento de presentación correspondiente. Téngase en cuenta que,
esta previsión deja sin efecto la prórroga automática prevista en el artículo 13º del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular (Resolución del Superintendente Nacional
de los Registros Públicos Nº 255-99-SUNARP), respecto a los títulos reingresados subsanados
o pagados dentro de los 3 últimos días de la vigencia del asiento de presentación.
 JURISPRUDENCIA
 Res. Nº 273-98-ORLC/TR de fecha 31-07-98, Tomo VII, fojas 40 “...La prorroga de la vigencia
del asiento de presentación del título alzado, solicitado por el recurrente en su escrito de apelación,
debe tenerse presente que la prórroga es un mecanismo para ampliar la vigencia de un determinado
título que opera en beneficio del Registrador, cuando el título en cuestión resulta complejo o extenso
como para atenderlo en los plazos ordinarios de manera tal que a pesar de la justificada demora en
su calificación, no se perjudique al usuario, por lo que no corresponde a éste solicitarlo sino
únicamente al registrador....”
Resl Nº 229-99 ORLC/TR de fecha 14-09-99, Tomo IX, fojas 380 “ Que, la razón de la ley al
establecer un plazo de 20 y no de 25 días para subsanar la observación no puede ser otra que
otorgar al Registrador un plazo razonable para que pueda calificar el título reingresado, ya sea para
revisar la nueva documentación que se presente o considerar los argumentos que el presentante
exponga; como resultado de este examen puede formular una reiteración de observación, una
liquidación de derechos registrales o proceder a inscribir el título; al establecerse este plazo de 20
días para subsanar la observación, se busca evitar que el reingreso se produzca en el último día de
vigencia del asiento o en fechas cercanas a éste, puesto que en tales supuestos el registrador no
contaría con el tiempo necesario para poder efectuar la delicada labor de calificación que le
compete (…)
Que, si las labores del Registrador le permiten examinar el título reingresado con posterioridad
al plazo de 20 días, no habría inconveniente alguno en que así lo haga, pero válidamente el
registrador puede eximirse de calificar un título reingresado con posterioridad al citado plazo, puesto
que conforme a la norma citada el presentante sólo cuenta con dicho plazo de 20 días para efectuar
la subsanación, se aprecia en el título bajo examen que a pesar que el reingreso se produjo vencido
el plazo de veinte días, igualmente el Registrador procedió a calificar el reingreso y emitió la
observación que es materia de apelación...”

ARTÍCULO 38º.- REINGRESO DE MANDATOS JUDICIALES

La subsanación de los defectos advertidos en la denegatoria, en el caso de
mandatos judiciales, podrá ser ingresada al Registro por el interesado
mediante el trámite de reingreso de títulos, o comunicada directamente por
el magistrado, dentro del plazo establecido en el párrafo precedente,
indicando el número y fecha del título respectivo; en cuyo caso, la oficina
de trámite documentario efectuará el reingreso correspondiente a la
brevedad posible.
ANTECEDENTES
Artículo 152º del ARGRP
Artículo 37º del Anteproyecto
Artículo 37º del Proyecto
Artículos 97º y 429º del RH
CONCORDANCIAS
Artículos 28º, b) y 37 del NRGRP

 Comentario
1.- Este artículo regula la forma y oportunidad de la subsanación de las observaciones
formuladas por el Registrador, cuando se trate de mandatos judiciales. La norma objeto de
comentario, que no tiene antecedente en el ordenamiento registral nacional, establece una
suerte de tratamiento preferencial en el caso del reingreso de títulos que contienen mandatos
judiciales, contemplándose la posibilidad de que se efectúe tanto por el trámite ordinario de
reingreso de títulos o mediante comunicación directa del magistrado al Registrador. En este
último caso, se prevé que dicha comunicación debe contener la indicación de la fecha y el
número del título correspondiente(131), a fin de que la Oficina de Trámite Documentario pueda
efectuar el reingreso respectivo.
Este aparente privilegio, tiene como fundamento, que en este caso, normalmente, no
depende del interesado la subsanación de las observaciones formuladas por el Registrador,
sino del magistrado que expidió el mandato de inscripción. En tal sentido, en muchas
ocasiones, el Juzgado o Sala no entrega los documentos o resoluciones que, en su criterio,
subsanarían la observación, al directo interesado, sino que optan por remitirlos a través de la
vía postal, ingresando erróneamente a través de la Oficina de Trámite Documentario.
2.- En atención a dicha realidad, se ha previsto que, a los efectos que la subsanación
pueda ser calificada por el Registrador, la Oficina de Trámite Documentario, con la mayor
brevedad posible, efectúe el reingreso que corresponda. Pero, como quiera que dicha Oficina,
atendiendo a los numerosos títulos en trámite que podrían existir, vería dificultada su labor de
no contar con datos precisos, se exige que el magistrado indique el número y fecha del título
que se pretende subsanar. De no hacerlo, no será de responsabilidad del Registro, sino del
mismo magistrado, cualquier eventual demora en el reingreso, derivada de la carencia de la
información necesaria para determinar el título al cual corresponde la subsanación remitida.
3.- Asimismo, debe señalarse que de acuerdo con lo prescrito en la norma bajo comentario,
el reingreso debe realizarse dentro del plazo previsto en el artículo anterior; es decir, hasta el
sexto día anterior al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentación (132). La
existencia de la prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación en esta clase
de títulos, hace innecesario establecer privilegio especial alguno para la oportunidad de su
reingreso.

 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 128-2000-ORLC/TR de fecha 03-05-2000, Tomo X, fojas 24 “..Al respecto cabe
señalar que la afirmación formulada por la apelante en el sentido que la figura de la aclaración no se
encuentra prevista para el procedimiento registral, no es cierta, puesto que en materia de
calificación de resoluciones judiciales, el segundo párrafo del artículo 2011º del Código Civil,
establece que cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción, el Registrador podrá solicitar las aclaraciones o información complementaria que
precise, habiéndose determinado en la vía jurisprudencial que la calificación del registrador alcanza
a los elementos formales del título presentado, a la competencia del juzgado y la adecuación del
título a sus antecedentes registrales...”

ARTÍCULO 39º.- FORMA Y MOTIVACIÓN DE LA DENEGATORIA

Todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se
formularán por escrito en forma simultánea. Podrán formularse nuevas
observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos
presentados para subsanar la observación.
ANTECEDENTES
Artículo 153º del ARGRP
Artículo 39º del Anteproyecto
Artículo 39º del Proyecto
Artículo 19º de la LH
Artículo 98º del RH
CONCORDANCIAS
Artículos 6º, 126.2 y 239.4 de la LPAG
Artículo 122º del CPC
Artículo 59º del RIRPU
Artículos 31º, 40º y 42º del NRGRP

 Comentario
1.- Presentado un título al Registro para su inscripción, se inicia el procedimiento registral,
que da lugar a una relación jurídica registral entre el Registro y el usuario, en virtud del cual el
Registrador y, en su caso, el Tribunal Registral, asumen el deber de examinar el título a efectos
de decidir si se le otorga o no acceso al Registro. El modo normal de extinción de esa relación
jurídica registral es la inscripción, que es el fin perseguido por el usuario al presentar su título.
Sin embargo, dicha relación puede extinguirse a través de otros medios, como la tacha por
caducidad del asiento de presentación o la aceptación del desistimiento total de la rogatoria, a
los que ya nos hemos referido al comentar el artículo 2º del NRGRP, que regula la conclusión
del procedimiento registral.
De otro lado, la relación jurídica aludida, puede verse afectada, durante su existencia, por
vicios provenientes del título o del Registro, que den lugar, ya sea a la ineficacia definitiva de
dicha relación jurídica o a la ineficacia temporal o provisional de la misma. La tarea del
registrador, como parte de su función calificadora, es detectar esos vicios y, comunicar al
usuario de la existencia de ellos. Esta labor de comunicación la realiza el registrador mediante
la expedición de esquelas de observación o tacha, dependiendo del tipo de vicio de que se
trate. Precisamente, el artículo bajo comentario, regula la forma (escrita) y la oportunidad
(simultánea) en la que deben ser formuladas dichas observaciones o tachas, así como la
obligación de motivar jurídicamente la denegatoria de inscripción.
2.- En este sentido, la norma establece:
a) La obligación de que las tachas y observaciones sean motivadas y se formulen por
escrito.- Se impone esta obligación, para evitar que arbitrariamente se pongan trabas a la
inscripción del título. ¿Qué se entiende por motivación? La motivación es la indicación de
las razones por las cuales se rechaza la inscripción, pero no se trata de cualquier razón,
sino debe tener sustento jurídico. ¿Qué se entiende por sustento jurídico? ¿se refiere sólo a
la invocación de la norma que sustenta la observación? Es usual leer observaciones en las
que sólo se hace alusión genérica al artículo 2011º del Código Civil, este dispositivo
invocado tantas veces sin que se entienda porqué, a veces parece ser un “cajón de sastre”
al que se recurre cada vez que no se encuentra la norma que otorga sustento legal a la
observación formulada. Creemos que la fundamentación jurídica debe ser adecuadamente
efectuada, si se invoca una norma debe ser la que en concreto sirve de base a la
observación, de manera que el usuario pueda entender la racionalidad y legalidad de la
misma, la que le va permitir, subsanarla o interponer el recurso de apelación respectivo. Al
respecto, Moisset de Espanés y Vaccarelli, señalan : “(...) las observaciones deben
formularse por escrito y estar debidamente fundadas, para que sea posible subsanar los
defectos, si son tales, o interponer los correspondientes recursos, si se estima que la
objeción no es valedera”(133).
b) La obligación de formularlas en forma simultánea. Deben formularse todas las
observaciones de manera conjunta. La obligación de formular las tachas y observaciones
simultáneamente, es consecuencia de una de las características de la calificación registral,
como es la evaluación integral, que como ya lo señalamos al comentar el artículo 31º del
NRGRP, comprende no sólo el examen completo del título, sino la exigencia de que ese
examen completo debe ser realizado en la primera oportunidad que tenga el registrador
para efectuar el examen.
c) La posibilidad de que se formulen nuevas observaciones, pero sólo en relación con los
nuevos documentos presentados para subsanar las observaciones anteriores.

3.- Cabe formularse la siguiente pregunta: ¿lo establecido en el artículo bajo comentario
significa que una vez formuladas las observaciones, el Registrador que advierta con
posterioridad, defectos en los mismos títulos, no deba observarlos?, es decir, ¿la obligación de
formular las observaciones de manera simultánea, impide la formulación de observaciones
posteriores en los mismos documentos?
Al respecto, cabe distinguir el deber del Registrador de calificar un título para decidir su
ingreso al Registro, del deber de comunicar los defectos advertidos, oportunamente y a la vez
el Registrador, no abdica a su deber de calificar el título, después de la oportunidad en que
efectuó las observaciones, pues si bien la inobservancia de la norma en comento, acarrea
responsabilidad del Registrador, ello no significa en modo alguno la inmutabilidad de la
calificación. En otras palabras, no es que el usuario tenga una suerte de derecho adquirido,
luego de las observaciones que el Registrador formulara a su título, para que subsanados los
defectos advertidos inicialmente, se inscriba su título aunque defectuoso. No,
independientemente de la responsabilidad del Registrador por las observaciones sucesivas,
subyace su deber de velar por la seguridad jurídica, decidiendo el acceso al Registro sólo de
títulos perfectos. En este sentido, el incumplimiento de la norma bajo comento sólo tiene
efectos de generar responsabilidad disciplinaria para el Registrador, de manera que, si se
produjeran observaciones sucesivas, el usuario no podría aducir la extemporaneidad de la
observación para oponerse a las observaciones formuladas y lograr la inscripción de su título,
sino sólo podrá recurrir en queja contra el Registrador que incurrió en la falta.
Sin embargo, el criterio señalado, no constituye un criterio uniforme a nivel de la doctrina.
En este sentido, Aída Kemelmajer de Carlucci, sostiene que la calificación es inmutable y rige el
principio de estabilidad del acto administrativo (134), lo contrario –señala– “implicaría permitir el
deambular kafkiano del administrado que no sabría a qué atenerse. Siguiendo esta línea de
pensamiento la Carta de México dice que ‘en caso de calificación desfavorable, el registrador
habrá de consignar con claridad y precisión la totalidad de los defectos advertidos y las
normas que amparen aquélla’ ” (135); manifestando más adelante: “En síntesis: si la calificación
fue desfavorable a la inscripción del documento, el Registro puede variar su calificación
levantando observaciones; pero si insiste en ellas, el otorgante tiene una suerte de derecho
adquirido a subsanar los defectos que le fueron observados, no pudiendo el Registro
reexaminar efectuando nuevas observaciones, pues en este sentido, la función calificadora es
íntegra e inmutable y no se desarrolla por etapas” (136).
Moisset de Espanés y Vaccarelli, por su parte, señalan que lo ideal sería que la
observación se efectúe por escrito, dentro del plazo previsto por la ley, e indicando “de una sola
vez por todos los defectos que se encuentran en el título, para evitar la desagradable sorpresa
que sufren las partes cuando después de salvados los defectos, y reingresado el documento,
se formulan nuevas observaciones”(137); precisando más adelante, que en ese punto hay una
seria corruptela en los Registros y que la ley cordobesa incurre en error al convalidarla en su
artículo 11º.
En efecto, el artículo 11º de la Ley 5771 de la provincia de Córdoba, parece ser permisiva
con las observaciones sucesivas, pues dicha norma prescribe: “Cualquier observación que
formulara al Registro, después de haberse cumplimentado las observaciones que motivaron la
devolución del documento, dentro de los últimos quince días del término de la inscripción o
anotación provisional, también producirá una prórroga de pleno derecho por quince días más,
para subsanar o pedir prórroga por período determinado” (138).
En la legislación española, el artículo 127º del Reglamento Hipotecario, establece: “El
Registrador deberá incluir en la calificación todos los motivos por los cuales proceda la
suspensión o denegación del asiento solicitado. Si así no lo hubiere hecho y se le presentare
de nuevo el documento o se acordare su inscripción en el recurso gubernativo correspondiente,
podrá alegar defectos no comprendidos en la calificación anterior; pero en tal supuesto deberá
ser corregido disciplinariamente, si procediere, según las circunstancias del caso”. Como puede
apreciarse, de acuerdo con la norma glosada, el incumplimiento por parte del registrador, de su
deber de formular las causales de denegatoria o suspensión de la inscripción de manera
completa y simultánea, sólo tiene efectos disciplinarios.
4.- Un supuesto no previsto en la norma bajo comentario, puede producirse en el caso que
formuladas las observaciones por un Registrador, la subsanación sea calificada por otro
Registrador (debido a cambio de sección registral, ausencia, vacaciones, licencia o cese del
Registrador que efectuó la calificación inicial). En este caso, si bien la autonomía en la
calificación determinaría la posibilidad que el Registrador que se aboca al conocimiento del
título, encuentre distintos defectos a los advertidos en la primera calificación, dicha
“discrepancia de criterio” debe ser fundamental y no incidental, puesto que la formulación de
diferentes observaciones perjudica notablemente el derecho de los interesados. En todo caso,
como viene efectuándose en la práctica registral actual, el Gerente Registral competente podría
disponer (obviamente de no haber cesado el Registrador) que la calificación sea reasumida por
el Registrador que formuló las observaciones primigenias, concediendo prórrogas
excepcionales en aquellos casos que dicho Registrador se encuentre ausente o haciendo uso
de licencias o su período vacacional.
5.- Finalmente, debemos señalar que el artículo bajo comentario, tiene como antecedente
la primera parte del artículo 153º del ARGRP, el mismo que prescribía: “Las tachas y
observaciones deben ser motivadas y se formularán en forma simultánea y no sucesiva. (...)”.
Como puede apreciarse, esta norma ha sido reproducida, aunque con una redacción distinta,
en la primera parte de la norma objeto de comentario; sin embargo, esta última, introduce una
precisión importante en su segunda parte. En efecto, se establece expresamente el carácter
regular de formular nuevas observaciones, siempre que se refieran a los defectos de los
documentos presentados en el reingreso. Esto último, que constituye una innovación en
relación al Reglamento abrogado. Tiene como fundamento que la función calificadora del
registrador que constituye un deber y derecho de éste, y cuyo ejercicio no se encuentra
interrumpido, como ya se señaló, ni siquiera en relación a los documentos que ya fueron objeto
de su examen.

 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 453-98-ORLC/TR de fecha 07-12-98, Tomo VII, fojas 228 “... Que, respecto de las
observaciones sucesivas, que según el apelante le fueron formuladas por la Registradora, cabe
señalar, que tiene expedito su derecho para efectuar la reclamación que se estime pertinente en la
forma que establece la Ley, siendo que no compete a esta instancia resolver sobre materia
disciplinaria sino sobre el recurso jerárquico objeto de alzada...”
 Res. Nº 060-99-ORLC/TR de fecha 16-03-99, Tomo VIII, fojas 111 “Que, finalmente, con
respecto a lo sustentado por el apelante, respecto a las presuntas observaciones sucesivas
formuladas por el Registrador contraviniendo el artículo 153º del Reglamento General de los
Registros Públicos, se aprecia que la calificación efectuada por el Registrador, no obecede
propiamente a una transgresión de la norma contenida en el citado reglamento, sino que por el
contrario, las observaciones efectuadas con posterioridad derivan de la misma naturaleza del acto a
inscribir en las que se han presentado diversos documentos complementarios, lo que ha conllevado
a que surjan nuevos hechos que debían ser constatados a fin de proceder con la inscripción
solicitada...”

ARTÍCULO 40º.- OBSERVACIÓN DEL TÍTULO

Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción
no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida
registral, el registrador formulará la observación respectiva indicando
simultáneamente, en su caso, el monto del mayor derecho por concepto de
inscripción del título.
ANTECEDENTES
Artículo 152º del ARGRP
Artículo 41º del Anteproyecto
Artículo 40º del Proyecto
Artículo 19º de la LH
Artículo 97º del RH
CONCORDANCIAS
Artículos 83º y 84º del R de las I.
Artículos 58º y 60º del RIRPU
Artículos 32º, 37º y 123º del NRGRP

 Comentario
1.- Este artículo regula los casos en los que el Registrador procede a formular
observaciones al título. Veamos primero qué es la observación en el ámbito registral. La
observación, constituye una de las calificaciones que realiza el registrador luego de examinar el
título en cuyo mérito se solicita la inscripción de un acto o derecho; esto es, la calificación
suspensiva del título. En este sentido, cuando se observa un título, se está dando a conocer al
usuario, que la inscripción solicitada todavía no puede realizarse, porque existen impedimentos,
susceptibles de ser salvados, que provienen del propio título o del Registro.
Antes de referirnos a cada uno de los supuestos en los que procede formular observación
de acuerdo a la norma objeto de comentario, resulta pertinente precisar el por qué de la
distinción entre defectos subsanables y obstáculos que emanan de la partida registral ¿Acaso
en ambos supuestos no estamos frente a lo que la doctrina denomina faltas subsanables? (139)
2.- Al respecto, Díez-Picazo, al referirse a los impedimentos de la inscripción, señala que en
aplicación del artículo 18º de la Ley Hipotecaria española, el Registrador enjuicia la posibilidad
o imposibilidad de que un determinado título cause un asiento registral, y como la calificación
se realiza en virtud de lo que resulte del examen del título y de los asientos del propio registro,
se deduce que la imposibilidad de extender el asiento puede fundarse en una circunstancia
derivada del mismo título o del hecho de que el Registro contenga algún otro asiento anterior
que impida la extensión del título objeto de calificación. En este sentido expresa: “La doctrina
de los autores y la ley utilizan la expresión ‘faltas’ para aludir tanto a una como a otra hipótesis.
Tal vez fuera posible intentar perfilar esta terminología, hablando de ‘faltas’ cuando los títulos
son defectuosos o irregulares y de ‘obstáculos’ para la inscripción, cuando lo que impide la
extensión del asiento es la existencia de otro asiento incompatible en el Registro. El Registro
ha quedado cerrado para el presentante del título, aun cuando éste no tenga ningún defecto o
irregularidad. Es la contradicción del título con el Registro, lo que provoca el cierre de éste” (140).
3.- En el artículo bajo comentario, se recoge la distinción aludida, denominando defectos, a
los provenientes del título y obstáculos a los provenientes de la partida registral. En este
sentido, se señala que se formulará observación, cuando el título presentado:
a) Adolezca de defectos subsanables: ¿cuándo estamos frente a un defecto subsanable?
Defecto, de acuerdo al Diccionario de la Lengua Española, significa “Carencia o falta de las
cualidades propias y naturales de una cosa”. En este sentido, podemos definir al defecto,
 para efectos registrales, como la irregularidad o carencia, en el título, de los requisitos
legales exigidos para su inscripción; siendo defecto subsanable, como señala Gómez
Gálligo(141), “aquél que determina únicamente la ineficacia registral provisional de la relación
registral creada, manteniendo la prioridad derivada del asiento de presentación practicado,
sin necesidad de una nueva presentación de la titulación complementaria”.
Pero, ¿cómo se establece que los defectos del título únicamente dan lugar a la ineficacia
provisional de la relación registral? El artículo 83º del Reglamento de las Inscripciones (142),
contiene una definición de las faltas subsanables, pues en ella se establece que son faltas
subsanables las que afectan la validez del mismo título, sin producir necesariamente la
nulidad de la obligación en ellos constituida. En este sentido, de acuerdo con la norma
citada, serán defectos subsanables los vicios de anulabilidad del acto material, así como los
vicios de forma del título, siempre que no sean causales de nulidad. Sin embargo, debe
señalarse que los defectos subsanables no se limitan a las causales de anulabilidad o
nulidad relativa, pues la calificación del título, no se limita a la validez del título; tiene un
espectro más amplio, abarca otros aspectos, como el de la inoponibilidad del acto a
terceros, o las practicadas con representación indirecta, como en los casos del primer
párrafo del artículo 161º del Código Civil (143), en los que de acuerdo con el artículo 162º del
mismo Código, el acto es susceptible de ratificación por el representado, ratificación que
tiene efectos retroactivos. Asimismo, son defectos subsanables la omisión de un requisito
formal previo, la falta de documentos complementarios y la falta de claridad en los títulos,
entre otros.
b) No pueda inscribirse por obstáculos que emanan de la partida registral
El registrador también observará el título, cuando, pese a que éste no adolece de carencia
alguna que dé lugar a su rechazo temporal, existan circunstancias provenientes del
Registro que impidan la inscripción del título. Cabe señalar que, en este caso, los
obstáculos que emanan de la partida registral no deben de tener carácter definitivo; esto es,
deben ser susceptibles de ser salvados, pues de lo contrario tendrían que ser denegados
de manera definitiva. En este sentido, será obstáculo subsanable, por ejemplo, la falta de
tracto sucesivo, pero únicamente cuando resulte del título que el disponente es el
causahabiente del titular registral. También lo es, la existencia de un título anterior
incompatible.
4.- En nuestro concepto personal, plasmado en diversas discusiones en la Comisión
Revisora, el artículo objeto de comentario debió contener, cuando menos, una definición del
concepto de defectos y obstáculos subsables, para lo cual hubiera sido conveniente recoger los
conceptos doctrinales enunciados precedentemente. Sin embargo, no hubo consenso en el
tema, estableciéndose más bien sólo una breve “definición” de defecto insubsanable al referirse
a la tacha sustantiva (artículo 42º del NRGRP), señalando que éste “afecta la validez del
contenido del título”. Al respecto, se tuvo en cuenta que ni la propia Ley Hipotecaria española
define claramente las características de los defectos subsanables (144), lo cual, en nuestra
opinión no era un ejemplo a seguir. Por aplicación en sentido contrario del segundo párrafo del
artículo 42º del NRGRP, constituirían defectos subsanables aquellos que “no afectan la validez
del contenido del título”, siempre que tengan naturaleza inscribible (trascendencia registral).
Sobre este punto volveremos a tratar al comentar el artículo 42º antes citado.
5.- Finalmente, la última parte de la norma bajo comentario, establece como obligación del
Registrador, en el caso de formular observaciones al título, indicar en la esquela respectiva, el
monto del mayor derecho, si es que correspondiera. Ello, no es sino consecuencia de la
obligación del Registrador –luego de examinado el título– de comunicar simultáneamente, todo
aquello que impida la inscripción; y la falta de pago del mayor derecho, constituye también un
impedimento para la inscripción del título, de manera que, debe ser comunicada en forma
oportuna para que el interesado pueda expeditarla también oportunamente. La intención última
de esta previsión, para lo cual deben adecuarse los sistemas informáticos de las oficinas
registrales, es permitir que el pago del mayor derecho liquidado, una vez efectuada la
observación, pueda realizarse en cualquier momento, sin necesidad que tenga que esperarse a
la subsanación de los defectos y la ulterior liquidación del Registrador.

 JURISPRUDENCIA
 Res. Nº 167-99-ORLC/TR de fecha 07-07-99, Tomo IX, fojas 9 “...Que, el mandato judicial
disponiendo la anotación de la demanda de acción de amparo ya había sido emitido a la fecha en
que se presentó el título, puesto que la resolución es del 4 de marzo de 1999 y el título se presentó
el 12 de abril de 1999, pero el mandato no cumplía con las formalidades debidas, ya que se
acompañó copia simple de la referida resolución del 4 de marzo cuando debió acompañarse copia
certificada, además, se omitió presentar copia certificada de la demanda de amparo y de la
resolución que la admitió, incumpliéndose el artículo 673º del Código Procesal Civil, que establece
que para la ejecución de la anotación de la demanda el juez remitirá partes al Registrador, los que
incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar, asimismo, se
omitió la presentación del oficio cursado por el órgano jurisdiccional dirigido al Registrador, conforme
al artículo 148º del Código Procesal Civil. (…) Que¸ los defectos señalados en el considerando
anterior son defectos de forma, subsanables, de manera que no procedía la tacha del título sino la
observación del mismo.”
Res. Nº 229-99-ORLC/TR de fecha 14-09-99, Tomo IX, fojas 380 “Si el título tuviera una falta
subsanable el registrador formulará observación en el plazo de cinco días, debiendo el presentante
expeditar la inscripción dentro de los 20 días siguientes; por lo que corresponde entonces definir si
los reingresos posteriores a dicho plazo deben o no ser admitidos por el Registrador; a dicho efecto
debe atenderse a la razón de la Ley al establecer en 20 días el plazo para subsanar la observación,
que sumado a los cinco días para formular la observación resultan 25 y no los 30 días de vigencia
del asiento de presentación que el artículo 144 del indicado Reglamento establece”.
Res. Nº 342-99-ORLC/TR de fecha 27-08-97, Tomo V, fojas 100 “Que, si bien en las normas
citadas no se precisan de manera específica en mérito al cual se deben extender las anotaciones
preventivas, es de verse que el artículo 83º del Reglamento de las Inscripciones, al definir las faltas
subsanables hace expresa referencia a los títulos que adolezcan de ellas, circunstancia que
determina que en interpretación extensiva de dichas normas, sería también de aplicación para las
anotaciones preventivas, más aún, si del propio texto del artículo 95º del precitado Reglamento, se
establece que las inscripciones o anotaciones preventivas extendidas en virtud de Escritura Pública
(entiéndase traslado instrumental) no se cancela sino por otra escritura otorgada por la persona a
cuyo favor estuviesen extendidas o por sus representantes legales; de lo que se colige que dicho
instrumento sería requisito tanto para su anotación como para su cancelación, por lo que la
presentación de documento fotostático legalizado no constituiría traslado instrumental a la luz de las
normas del Derecho Notarial...”
Res. Nº 102-99-ORLC/TR de fecha 12-04-99, Tomo VIII, fojas 45 “Pueden anotarse
preventivamente los títulos cuya inscripción no pueda hacerse porque adolecen de defecto
subsanable, entendiéndose por defecto subsanable, de los títulos aquello que afecte a la validez de
éste, sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en ellos constituida, consignando la
norma asimismo, que cuando a juicio del Registrador la falta no es subsanable, denegara la
inscripción...”
Res. Nº 167-99-ORLC/TR de fecha 07-07-99, Tomo IX, fojas 09 “... Que, los defectos
señalados en el considerando anterior son defectos de forma, subsanables, de manera que no
procedía la tacha del título sino la observación del mismo.

ARTÍCULO 41º.- LIQUIDACIÓN DEFINITIVA

El Registrador procederá a la liquidación definitiva de los derechos
registrales de un título en los casos en que como resultado de la
calificación, concluya que éste no adolece de defectos ni existen
obstáculos para su inscripción.
ANTECEDENTES
Artículo 96º del ARGRP
Artículo 42º del Anteproyecto
Artículo 41º del Proyecto
Artículo 254º de la LH
CONCORDANCIAS
Artículos 31º, 174º y 177º del NRGRP

 Comentario
1.- Al comentar el artículo 40º, habíamos indicado que el modo normal de extinción de la
relación jurídica registral creada en virtud de la presentación del título al Registro, es la
inscripción. Pero la inscripción, que es además el fin perseguido por el rogante, no se produce
de manera automática, sino que es consecuencia de la calificación positiva del Registrador y
del pago de los derechos registrales respectivos. En este sentido, no basta que el título no
adolezca de defecto alguno para su inscripción ni que no exista obstáculo alguno proveniente
del Registro; es necesario además, que los derechos registrales se encuentren cancelados,
pues la falta del pago de dichos derechos constituyen también impedimento para la inscripción.
Es esta la razón por la que el artículo bajo comentario, obliga al Registrador, para que proceda
a la liquidación definitiva del título si el resultado de su calificación es positiva; es decir, si
concluye, que no existen defectos del título ni obstáculos provenientes del Registro que
impidan su inscripción. La liquidación definitiva del título, permitirá al interesado efectuar el
pago del mayor derecho, si fuera el caso, o impugnarla si estuviera en desacuerdo con la
liquidación efectuada.
2.- Para efectuar la liquidación del pago de derechos registrales, debe tomarse en cuenta
los dos conceptos que integran los servicios de inscripción: derechos de calificación,
tradicionalmente conocido como derechos de trámite y, derechos de inscripción propiamente
dicha. Los derechos de calificación, como se señala en el artículo 175º del NRGRP,
comprenden los costos de presentación, estudio, búsqueda de títulos y demás trámites previos
a la inscripción de un acto o contrato; y, los derechos de inscripción, corresponden al costo que
debe pagarse por la incorporación del acto o derecho al Registro, es decir, el costo de dar
publicidad jurídica a un determinado acto a través de su inscripción o anotación preventiva en
el registro.
3.- De manera operativa, un título puede ingresarse al Registro con el pago de los derechos
de calificación, a los que el artículo 17º del NRGRP denomina (imprecisamente), como
derechos de presentación. Estos derechos son, normalmente, de escaso valor, siendo los
derechos de inscripción los que tienen un mayor valor, pues en la mayor parte de los actos y
derechos inscribibles, su monto se calcula (indebidamente en nuestra concepción de “tasa” por
un servicio administrativo) en función al desplazamiento patrimonial y al número de asientos
que deban extenderse. Nada obsta, sin embargo, para que el presentante, calculando o
preliquidando los derechos totales por calificación e inscripción, pague desde la misma
presentación el monto completo de ellos, a los efectos de evitar la liquidación del título y
permitiendo, de esta manera, que el Registrador proceda directamente a la inscripción, siempre
que no existan defectos o faltas que la impidan.
4.- Finalmente, teniendo en cuenta lo establecido en el párrafo final del artículo 40º del
NRGRP, se estima que una vez efectuada una observación, ya no será necesario que se
proceda a la liquidación del título cuando se subsanen los defectos. Esto, habida cuenta que la
esquela de observación debe contener ya el monto del mayor derecho necesario para la
inscripción de los actos o derechos materia de solicitud. En tal sentido, como se ha indicado
precedentemente, urge que las Oficinas Registrales adecuen sus Sistemas Informáticos de
gestión de títulos presentados, a los efectos de que, una vez efectuada la observación
correspondiente, pueda el interesado, en cualquier momento, efectuar el pago del mayor
derecho liquidado, con independencia de la subsanación de los defectos u obstáculos
advertidos en la calificación registral.

ARTÍCULO 42º.- TACHA SUSTANTIVA

El Registrador tachará el título presentado si adoleciera de defecto
insubsanable y denegará de plano la inscripción.
Se considera defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido
del título.
También tachará de plano el título cuando no contenga acto inscribible, no
sea competencia de la Oficina Registral en que fue presentado y cuando
existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral.
ANTECEDENTES
Artículo 152º del ARGRP
Artículo 43º del Anteproyecto
Artículo 42º del Proyecto
Artículo 97º del RH
CONCORDANCIAS
Artículos 58º y 60º del RIRPU
Artículos 31º, 36º, 119º y 123º del NRGRP
 Comentario
1.- La tacha sustantiva, en el ámbito registral, constituye una de las formas de calificación
que realiza el Registrador luego de examinar el título en cuyo mérito se solicita la inscripción de
un acto o derecho; esto es, la calificación denegatoria del título. En este sentido, cuando se
tacha un título, se está dando a conocer al usuario, que la inscripción solicitada no puede
realizarse, porque existen impedimentos que determinan la ineficacia definitiva de la relación
jurídica registral. Así, la tacha constituye el rechazo definitivo del título, pues aun cuando tales
impedimentos fueran susceptibles de ser “subsanados”, hablando en el sentido amplio de
subsanación, o en palabras de Gómez Gálligo, objeto de “sanación” (145), se requerirá una nueva
presentación, y por tanto la extensión de un nuevo asiento de presentación, no surtiendo
efectos para ésta la prioridad ganada por la primera presentación. Así pues, a diferencia de la
observación, la tacha no permite mantener la prioridad del asiento de presentación (146).
El artículo bajo comentario, regula los casos en los que el Registrador procede a formular
tacha al título. En este sentido establece los siguientes supuestos:
a) Cuando el título adoleciera de defecto insubsanable, precisando que el defecto es
insubsanable cuando afecta la validez del contenido del título. Cabe señalar al respecto,
que la redacción de la norma bajo comentario, al aludir al defecto subsanable cuando
afecta a la “validez del contenido del título”, no es feliz (147), pues, no delimita con precisión
cuál es el alcance del defecto insubsanable. En este sentido, debe precisarse en vía
interpretativa que el defecto insubsanable es aquél que afecta la validez del acto material,
originando la nulidad del mismo, lo que lo hace insubsanable, pues el acto nulo no es
susceptible de convalidación, ratificación ni confirmación, y por tanto, impide la práctica de
la inscripción solicitada. En este sentido, sólo constituirán defectos insubsanables los
defectos que vicien el acto de manera absoluta, como es el caso de la nulidad; y no los que
vicien el acto de manera relativa como es el caso de la anulabilidad.
b) Cuando el título no contenga acto inscribible. Al referirnos a los alcances de la calificación
registral, señalamos que el registrador debe evaluar también la naturaleza inscribible o no
del acto cuya inscripción se solicita. Un caso típico sería la solicitud de una inscripción de
compraventa de acciones de una sociedad anónima, acto que corresponde registrarse
exclusivamente en la Matrícula de Acciones de la Sociedad y no en el Registro de
Sociedades. En el Nuevo Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por
Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-
SUNARP/SN, se establece en su artículo 4º, supuestos de actos no inscribibles en dicho
Registro.
c) Cuando no sea competencia de la oficina registral en la que fue presentado el título, lo cual
se refiere, obviamente a supuestos distintos al del trámite entre oficinas receptoras y de
destino. Es aplicable a los casos en que, erróneamente, sin observar el trámite de
comunicación y remisión a la oficina competente, se ingrese el título por el Diario de la
Oficina receptora, generando un asiento de presentación ineficaz. En este caso, es
evidente que no podrá subsanarse o sanarse la falta de competencia de la oficina donde se
extendió, equívocamente, el asiento de presentación.
d) Cuando existan obstáculos insalvables que emanan de la partida registral, como podría ser
el cierre de la partida registral por duplicidad de inscripciones, entre otros casos previstos
en el NRGRP.
2.- Ahora bien, atendiendo a que la definición de “defecto insubsanable” resulta de suma
trascendencia para determinar la existencia de supuestos de observación y de tacha
sustantiva, consideramos que a la “definición” establecida por el NRGRP, le resulta aplicable lo
señalado por Díez-Picazo, cuando, refiriéndose a la diferencia entre defectos subsanables e
insubsanables (a los que denomina “faltas”), expresa que: “A mi juicio, conviene distinguir, otra
vez, entre negocio jurídico y documento. Las faltas pueden referirse al acto o negocio jurídico
documentado o bien al documento como instrumento en que el negocio plasma y como
vehículo probatorio de su contenido. Las faltas que conciernen al acto o negocio jurídico
documentado son insubsanables cuando producen su inexistencia jurídica o nulidad absoluta.
Son en cambio subsanables, como dice SANZ, si pueden aplicarse los conceptos civiles de
confirmación, convalidación o ratificación (...). Un problema distinto plantean aquellos defectos
o faltas que no se refieran en sentido propio al acto o negocio jurídico documentado, sino al
documento en el que dicho acto o negocio aparece recogido. En este punto quizás quepa
distinguir según que el documento constituya una forma solemne esencial del negocio, o sea
simplemente el vehículo o instrumento para acreditar o probar con carácter fehaciente el
contenido negocial. Si el documento es un requisito esencial o constitutivo (forma dat esse rei),
cualquier vicio o defecto que determine la inexistencia de la forma deberá ser considerado
como insubsanable. Como dice ROCA, sólo un nuevo otorgamiento sustancial permitirá
entender como existente y válido el negocio. En cambio, en todos aquellos casos en que el
documento aparece como instrumento probatorio, los defectos en los documentos podrán ser
considerados como subsanables. La subsanación se puede llevar a cabo mediante la adopción
de la formalidad omitida o mediante la yuxtaposición de un nuevo documento que reforme,
modifique o amplíe en la medida necesaria al anterior.” (148)
Como puede apreciarse, si bien se ha discutido mucho en doctrina la relación existente
entre nulidad y defecto insubsanable, las posiciones que pretenden desvincularlas sólo
terminan afirmando que es insubsanable aquello que no es posible de ratificación o
confirmación, lo que, en la mayoría de los casos se deriva a las categorías civiles de nulidad
absoluta. Personalmente, compartimos el criterio de Díez-Picazo, en el sentido que los defectos
referidos a la formalidad de los instrumentos presentados a calificación, sólo determinará la
tacha sustantiva, cuando sea una formalidad esencial, claramente sancionada con nulidad
absoluta, mientras que, respecto a otras formalidades probatorias (como la exigencia de
titulación pública para los fines de inscripción), sólo darán lugar a la formulación de una
observación y no de una tacha sustantiva.
3.- Respecto a las causas que puedan determinar la existencia de nulidad relativa del acto
o derecho contenido en el título (acto causal), las mismas no deberán impedir la inscripción del
título, sino simplemente deberán ser publicitadas en el asiento mismo, a los efectos de impedir
la existencia de un tercero de buena fe, puesto que a tenor de la redacción actual del artículo
VIII del Título Preliminar del NRGRP, las causales de anulación deben constar “expresamente”
en los asientos registrales, para desvirtuar la presunción de exactitud y validez de las
inscripciones.
Un ejemplo, podría ser el caso del representante que sin estar facultado expresamente
para contratar consigo mismo, adquiere un inmueble de su representado. Si bien existiría una
evidente causal de anulabilidad, conforme el artículo 166º del Código Civil (149), la declaración de
invalidez del acto celebrado corresponde ser invocada exclusivamente “a petición de parte”
(artículo 222º del Código Civil), por lo que, en tanto no exista la declaración judicial en tal
sentido, solicitada por la persona legitimada para demandarla, el acto celebrado es plenamente
eficaz, no existiendo por tanto razón para denegar su inscripción, siempre que se deje
constancia de la existencia del presunto vicio en el asiento registral correspondiente. En el
mismo sentido se pronuncia Díez-Picazo, cuando comentando este tema expresa que: “En esta
materia cabe pensar que los defectos de capacidad, cuando no provocan la nulidad absoluta
del negocio, sino que simplemente permiten su posible anulación, por medio del ejercicio de la
correspondiente acción de impugnación, no deben impedir el acceso del título al Registro, sino,
que, en tal caso, lo que debe hacer el registrador es inscribir el título, pero haciendo constar
especialmente el defecto de capacidad observado, de manera que los terceros adquirentes
tengan conocimiento de tal circunstancia como oponible frente a ellos, en el caso de que se
ejercite la acción de anulación”(150).
4.- Concluyendo el estudio de la “tacha sustantiva”, resulta pertinente precisar que la
formulación de la misma no genera la conclusión del procedimiento registral, en la medida que
será factible, mientras no concluya el plazo de vigencia del asiento de presentación, la
interposición de recurso de apelación contra la decisión denegatoria del Registrador, conforme
lo autoriza expresamente el artículo 142º del NRGRP.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 329-97-ORLC/TR de fecha 21-08-97, Tomo V, fojas 12 “... Que, tal como ha quedado
establecido en reiterada jurisprudencia registral emitida por esta instancia, por el principio registral
consagrado en el artículo 2011º del Código Civil, los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos,
resultando manifiesto en el caso materia de alzada, que los documentos presentados para su
anotación no constituyen título suficiente para el Registro, siendo aplicable el artículo 152º del
Reglamento General de los Registros Públicos que establece expresamente que si el título
contuviera algún defecto insubsanable se formulará la respectiva tacha...”
Res. Nº 391-97-ORLC/TR de fecha 26-09-97 Tomo V, fojas 31 “Que, el artículo 35º del
Decreto Ley Nº 26002, Ley del Notariado establece que, deberá constar necesariamente en letras y
en números el precio, capital, área total, cantidades que expresen los títulos valores, así como los
porcentajes, participaciones y demás datos que resulten necesarios para la seguridad del
instrumento a criterio del notario, de lo que se colige que el incumplimiento de tal exigencia
expresamente impuesta por la ley, significa una transgresión a una norma de orden público cual es
la seguridad instrumental que acarrearía su nulidad, la que deberá ser declarada por el Poder
Judicial, revistiendo sin embargo dicho instrumento un defecto insubsanable que impide su
inscripción...”
Res. Nº 432-97-ORLC/TR de fecha 14-10-97, Tomo V, fojas 91 “Que, en tal sentido, se
advierte que los documentos presentados para su anotación no pueden ser considerados como
título que pueda merecer acogida registral pues los mismos no se encuentran dentro de los
supuestos establecidos en los artículos 122º y 123º del Reglamento General de los Registros
Públicos, los que a su vez deben ser concordados con los artículos 2010º del Código Civil y 673º del
Código Procesal Civil, que establecen, respectivamente, que la inscripción registral se hace en
virtud de título que conste en instrumento público debiendo el Juez remitir partes al Registrador, los
que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y la cautelar...”
Res. Nº 059-98-ORLC/TR de fecha 30-01-98, Tomo VI, fojas 417, “...Que, en este sentido, no
constituye acto inscribible ni anotable preventivamente la denuncia penal interpuesta ante el
Ministerio Público de Panamá, máxime si se tiene en cuenta que sólo pueden inscribirse u anotarse
mandamientos judiciales...”
Res. Nº 513-97-ORLC/TR de fecha 18-12-97, Tomo V, fojas 19 “Que, sin embargo, en el
presente caso no hubiera procedido extender tal anotación preventiva toda vez que el título adolecía
originalmente de un defecto insubsanable, cual es la inexistencia al momento de generar el asiento
de presentación de la causa material que daría origen a la inscripción, esto es, el mandato expedido
por Juez Penal competente que disponga la afectación jurídica del bien a través de un embargo.
Que, la razón de ello obedece a que conforme al artículo 143º del Reglamento General de los
Registros Públicos, los efectos de la inscripción, se retrotraen a la fecha y hora del asiento de
presentación respectivo, razón por la cual, los títulos que generan derechos por virtud de las
inscripciones, deberán ser expedidos con fecha anterior a la del asiento de presentación, toda vez
que no pueden conceder derechos desde época anterior a su existencia;
Que, en consecuencia, el Registrador debió tachar de plano el título materia de alzada y no
proceder a su observación;
Res. Nº 141-98-ORLC/TR de fecha 31-03-98, Tomo VI, fojas 18 “…Cabe precisar que la tacha
de un título que adolece de defecto insubsanable no determina la finalización del procedimiento
registral iniciado con el asiento de presentación toda vez que éste continúa vigente durante los 30
días que establece el artículo 144º del Reglamento General de los Registros Públicos, o se extiende
a los plazos extraordinarios regulados por la segunda parte del mismo artículo y por el artículo 145º,
en concordancia con lo establecido en el artículo 154º del precitado Reglamento, debiendo el
Registrador en estos supuestos, observar la prescripción contenida en el artículo 149º del
Reglamento glosado concordante con el artículo 2017º del Código Civil, esto es, de no inscribir
títulos posteriores incompatibles..”
Res. Nº 194-98-ORLC/TR de fecha 07-05-98, Tomo VI, fojas 73 “Que, consecuentemente, el
título materia de alzada adolece de un defecto insubsanable, cual es la inexistencia al momento de
generar el asiento de presentación de la causa material que daría origen a la inscripción, esto es, el
mandato expedido por Juez competente que disponga la anotación de la medida cautelar, criterio
establecido por esta instancia..”
Res. Nº 428-98-ORLC/TR de fecha 18-11-98, Tomo VII, fojas 27 “...Que, finalmente el artículo
152º del Reglamento General de los Registros Públicos establece que cuando el título presentado
adolece de defecto insubsanable deberá formularse la tacha respectiva, debiendo entenderse por
tal, por aplicación contrario sensu del artículo 83º del Reglamento de las Inscripciones, aquel que
afecta la validez del mismo título, apreciándose del título alzado que por no contener acto inscribiere
alguno, su condición resulta insubsanable, debiendo en consecuencia proceder conforme a lo
señalado en el artículo 152 antes citado...”
Res. Nº 345-98-ORLC/TR de fecha 30-09-98, Tomo VII, fojas 143 “..Que, el cierre de una
partida registral conforme al artículo 171º del RGRP no constituye propiamente un defecto que
emana del título objeto de calificación o uno relacionado con deficiencias en el tracto sucesivo,
susceptible de dar lugar a anotaciones preventivas conforme al artículo 79º incs. 3) y 4) del
Reglamento de las Inscripciones, sino que constituye más bien un obstáculo insalvable que emana
de la misma partida y que por su propia naturaleza impide cualquier nueva anotación o inscripción
que pretenda practicarse en la partida objeto de cierre, sin perjuicio que sea la vía judicial donde
deba establecerse la prevalencia de derechos sustantivos de los titulares registrales.
Res. Nº 167-99-ORLC/TR de fecha 07-07-99, Tomo IX, fojas 9 “...Que, el mandato judicial
disponiendo la anotación de la demanda de acción de amparo ya había sido emitido a la fecha en
que se presentó el título, puesto que la resolución es del 4 de marzo de 1999 y el título se presentó
el 12 de abril de 1999, pero el mandato no cumplía con las formalidades debidas, ya que se
acompañó copia simple de la referida resolución del 4 de marzo cuando debió acompañarse copia
certificada, además, se omitió presentar copia certificada de la demanda de amparo y de la
resolución que la admitió, incumpliéndose el artículo 673º del Código Procesal Civil, que establece
que para la ejecución de la anotación de la demanda el Juez remitirá partes al Registrador, los que
incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar, asimismo, se
omitió la presentación del oficio cursado por el órgano jurisdiccional dirigido al Registrador, conforme
al artículo 148 del Código Procesal Civil...”
“Que¸ los defectos señalados en el considerando anterior son defectos de forma, subsanables,
de manera que no procedía la tacha del título sino la observación del mismo.”
Res. Nº 273-99-ORLC/TR de fecha 26-10-99 Tomo IX, fojas 294 “...Que, no siendo las
sociedades mineras legales inscribibles en el Registro de Personas Jurídicas a cargo de esta
oficina, el defecto que impide la inscripción resulta insubsanable, por lo que corresponde la tacha y
no la observación del título, conforme al artículo 152º del Reglamento General de los Registros
Públicos.

ARTÍCULO 43º.- TACHA POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE
PRESENTACIÓN
En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentación sin que se hubiesen subsanado las observaciones
advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho
liquidado, el Registrador formulará la tacha correspondiente.
En el texto de la tacha se precisará la naturaleza de la misma, indicándose
además las observaciones que a criterio del Registrador no han sido
subsanadas o el mayor derecho registral que no ha sido pagado.
Asimismo, luego de descontar el derecho de calificación por los actos
solicitados, de ser el caso, se consignará el monto de derechos por
devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros trámites ante
la misma Oficina Registral.
ANTECEDENTES
Artículo 152º del ARGRP
Artículo 44º del Anteproyecto
Artículo 43º del Proyecto
Artículos 97º y 436º del RH
CONCORDANCIAS
Artículos 55.7 y 131.3 de la LPAG
Artículos 55º y 61º del RIRPU
Artículos 25º, 27º, 28º, 29º, 161º y 164º del NRGRP

 Comentario
1.- El presente artículo trata la regulación de la denominada “tacha procesal”, es decir,
aquella que según la definición establecida por el NRGRP, se produce por el vencimiento del
plazo del asiento de presentación (incluyendo las eventuales prórrogas o suspensiones del
plazo), sin que se hubieran subsanado las observaciones advertidas o cuando no se hubiera
cumplido con pagar el mayor derecho liquidado.
Esta definición de tacha por caducidad es, sin embargo, incompleta, puesto que ella se
produce en todos los casos en que vence el plazo de vigencia del asiento de presentación sin
que se haya producido la inscripción del acto o derecho materia de la rogatoria. Así, por
ejemplo, puede que en un título se hayan pagado todos los derechos liquidados y subsanado
las observaciones planteadas, pero que, el Registrador (por negligencia o dolo) no haya
extendido la inscripción correspondiente dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación. En este supuesto, no obstante no existir observaciones a ser subsanadas o
mayor derecho a ser pagado, igualmente deberá procederse a la tacha del título por caducidad
del asiento de presentación, toda vez que vencido su plazo de vigencia, cesan los efectos de
retroprioridad derivados de la presentación del título. Obviamente, un caso como el planteado
generaría una evidente responsabilidad funcional del Registrador que no extendió la inscripción
dentro del plazo legalmente establecido, pero tampoco podría admitirse una inscripción viciada
de nulidad manifiesta.
Otro supuesto, en el que fuera de la definición reglamentaria, también deberá procederse a
la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, se produce cuando la
calificación determinó la existencia de un defecto u obstáculo insubsanable, generando la tacha
sustantiva del título presentado, conforme al artículo 42º del NRGRP. En este caso, si bien el
asiento permanece vigente por el plazo establecido por el artículo 25º del NRGRP (151), sólo para
los efectos de una eventual apelación ante el Tribunal Registral; de no producirse la
interposición de impugnación contra la tacha sustantiva durante el plazo de vigencia
correspondiente, deberá formularse la tacha procesal respectiva, que sí pone fin al
procedimiento registral, en armonía con el inciso b) del artículo 2º del NRGRP.
Consecuentemente, consideramos que una mejor definición de esta clase de tacha hubiera
sido la siguiente: “En los casos que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento
de presentación sin que se haya extendido la inscripción del acto o derecho rogado, el
Registrador formulará la tacha correspondiente”. En todo caso, no obstante que la redacción
finalmente aprobada no sea la más pertinente, estimamos que los dos supuestos antes
mencionados (falta de inscripción por responsabilidad del Registrador y conclusión de la
vigencia del asiento de presentación de un título tachado sustantivamente), deberán dar lugar a
la formulación de una tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación.
2.- Resulta evidente, entonces, la clara diferencia existente entre la tacha sustantiva y la
tacha por caducidad de la vigencia del asiento de presentación. La primera, debe formularse
dentro de la vigencia del asiento de presentación, por existir defectos u obstáculos
insubsanables que impiden de manera definitiva la inscripción del título. La segunda, deberá
producirse siempre que (por cualquier razón) haya vencido el plazo de vigencia del asiento de
presentación, sin que haya sido posible la extensión del asiento de inscripción rogado. En la
tacha sustantiva, no se produce la conclusión de la vigencia del asiento de presentación y
resulta posible la interposición de un recurso de apelación contra la decisión del Registrador.
En la tacha procesal, su presupuesto es, precisamente, el vencimiento del plazo de vigencia del
asiento de presentación, lo que cierra cualquier posibilidad de interposición de recurso de
apelación alguno.
Si bien en nuestro ARGRP, no existía previsión específica que regulase la tacha procesal,
su existencia era una lógica consecuencia de la duración limitada del asiento de presentación y
de la necesidad que las inscripciones se extiendan antes del vencimiento del mismo, conforme
a los artículos 144º y 168º de dicha reglamentación. No podría actuarse de otra manera, en la
medida que la caducidad del asiento de la vigencia del asiento de presentación es fatal e
impide la práctica de cualquier otra actuación registral, como expresa Manzano Solano,
comentando una resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado Española.
(152)

3.- El Reglamento Hipotecario español, en su artículo 436º, no obstante no expresar la

misma denominación, contiene previsiones similares, en el sentido que transcurrido el plazo de
vigencia del asiento de presentación, sin que se hubiera despachado el documento, tomado
anotación preventiva por defectos subsanables, en su caso, o interpuesto recurso, se cancelará
de oficio dicho asiento por nota marginal. Esto equivale, exactamente a nuestro concepto de
tacha procesal, con una mejor redacción, pues de la misma manera que se ha postulado
anteriormente, no es la existencia de defectos a ser subsanados o derechos registrales que
deban ser materia de cancelación, lo que determina la generación de la misma, sino más bien
la caducidad del asiento de presentación, sin que se haya producido la inscripción
correspondiente.
4.- La lógica consecuencia de la tacha procesal es la devolución de los documentos
presentados al interesado, a los efectos que pueda, de estimarlo pertinente, formular una
nueva presentación de los mismos; subsanando, en su caso, los defectos u obstáculos que
impidieron la inscripción del título tachado. Como se ha indicado, anteriormente, nada impide
que el mismo título tachado vuelva a ser presentado, puesto que la conclusión del
procedimiento registral por caducidad de la vigencia del asiento de presentación [artículo 2º
inciso a) del NRGRP] debe entenderse referida exclusivamente a dicho asiento de presentación
y no a otros posteriores, aunque contengan el mismo título.
En nuestra reglamentación no se ha previsto la extensión de nota de cancelación alguna
respecto al asiento de presentación. Dicha técnica registral existente en la legislación
hipotecaria española, no se condice con la normal organización del Diario a través de sistemas
informáticos, en los que el vencimiento del asiento de presentación se refleja de modo
automático e inmediato, sin necesidad de practicar acto adicional alguno. Consecuentemente,
no será necesario, en nuestro sistema registral, que se deje constancia alguna de la caducidad
del asiento de presentación, la misma que operará de pleno derecho y por el sólo transcurso
del tiempo.
5.- En cuanto se refiere al contenido formal de la esquela de tacha procesal, el segundo
párrafo del artículo sub exámine, establece la obligación de indicar la naturaleza de la misma
(esto es que se produce por caducidad de plazo de vigencia del asiento de presentación y no
por las causales que motivan la tacha sustantiva), precisando las observaciones que no han
sido subsanadas o el mayor derecho registral no pagado. Esto tiene, evidentemente, la
finalidad que el interesado conozca con exactitud, los defectos u obstáculos que deberán
subsanarse o el derecho registral insoluto que tendrá que abonar para obtener la inscripción
solicitada, en una nueva presentación del título. Cuando lo que subsista sean los motivos que
dieron lugar a la tacha sustantiva, deberá igualmente precisarse los defectos u obstáculos
insubsanables que dieron lugar a la misma.
De igual modo, se ha previsto que en la esquela de tacha procesal se indique el monto de
los derechos por devolver al interesado, descontando previamente los que corresponden a la
calificación de los actos objeto de la rogatoria. Esto obedece al hecho que, el interesado puede
haber ingresado el título abonando una suma mayor a la requerida para los derechos de
calificación e inclusive haber calculado y pagado la totalidad de derechos, incluyendo los
referidos a la inscripción del acto o contrato. En este supuesto, como quiera que no se ha
producido el hecho generador de la obligación tributaria (tasa), que es precisamente la
inscripción de los actos o derechos objeto de rogatoria, los derechos pagados en exceso deben
ser devueltos por el Registro al presentante del título.
6.- Respecto a la devolución de los derechos registrales, ha sido práctica usual en las
diferentes oficinas registrales que, o, bien el presentante del título efectuaba el trámite de
solicitud de devolución de derechos registrales (acompañando la esquela de tacha original); o,
bien intentaba la nueva presentación del mismo título (adjuntando también la esquela de tacha
original), a los efectos que fueran considerados como pagos a cuenta en la calificación de dicho
título.
Sin embargo, la redacción reglamentaria actual (“los que podrán constituir pago a cuenta de
futuros trámites ante la misma oficina registral”), no obstante que no considera expresamente la
devolución directa del monto pagado en exceso (por ejemplo, en el caso que el presentante no
desee intentar una nueva presentación de título alguno), no restringe en modo alguno dicha
clase de devolución, que, por lo demás, es la vía natural en que la administración debe
proceder ante pagos no justificados en la efectiva prestación del servicio público
individualizado.
Una innovación, que deberá dar lugar a una normatividad especial por parte de las oficinas
registrales, radica en el hecho que no se restringe que los derechos por devolver sean
considerados como pagos a cuenta de futuros trámites ante la misma oficina registral, SÓLO
RESPECTO AL MISMO TÍTULO TACHADO, sino que (de aplicarse en estricto la redacción
reglamentaria) podrían servir como pago a cuenta de cualquier futuro trámite efectuado en la
oficina respectiva. De esta manera, se supera la práctica actual, en la que los derechos por
devolver consignados en una esquela de tacha, sólo podrían ser tomados en cuenta respecto a
una futura calificación del mismo título, obviamente si no se había requerido su devolución.
Naturalmente, ello implica que las oficinas registrales lleven una especie de cuenta
individualizada de los derechos por devolver que corresponden a cada presentante, lo que
agilizaría el actualmente complicado y largo trámite que debe efectuarse para obtener la
devolución de los derechos registrales pagados en exceso.
ARTÍCULO 44º.- NOTIFICACIÓN DE TACHAS Y OBSERVACIONES
Las esquelas de tachas y observaciones se entenderán notificadas en la
fecha en que se pongan a disposición del solicitante en la mesa de partes
de la Oficina Registral respectiva. La Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos podrá establecer otros medios idóneos de notificación.
Los motivos de la observación o aclaración de resoluciones judiciales que
ordenen una inscripción, serán comunicados directamente al órgano
judicial correspondiente, mediante oficio cursado por el Registrador, sin
perjuicio de la expedición de la esquela respectiva.
ANTECEDENTES
Artículo 45º del Anteproyecto
Artículo 44º del Proyecto
Artículo 100º del RH
Artículo 153º del ARGRP
CONCORDANCIAS
Artículo 20º del NRGRP
Artículos 4º, 16º, 18º, 20º, 24º y 25º de la LPAG
Artículo 156º del CPC

 Comentario
1.- Este artículo regula de manera especial la forma de notificación de las esquela de tacha
(tanto procesal como sustantiva) y de observación. Al respecto, se tuvo en cuenta que no
obstante que el artículo 153º del ARGRP establecía que ambas se comunicarían al “domicilio
señalado, sin perjuicio de anunciarse en el pizarrín de la oficina”, la práctica imperante en las
oficinas registrales, restringía la notificación, exclusivamente, al despacho del título observado
o tachado, a la mesa de partes de la correspondiente oficina registral. Si bien una posición
inicial en la Comisión Revisora postuló que debería aplicarse, preferentemente, la notificación
personal prevista en el artículo 20.1.1 de la LPAG (vale decir en el domicilio del interesado), se
tuvo en cuenta la complicación operativa que este sistema podría generar, en la medida que el
volumen de las tachas y observaciones es sumamente elevado. Por tal razón, se optó,
provisionalmente, por entender (como ocurre actualmente) que la notificación de la observación
o tacha se efectúa por el solo hecho que se ponga a disposición del solicitante en la mesa de
partes de la oficina registral. Ello implica que el solicitante, presentado que sea el título, no
deberá esperar que dichas decisiones registrales le sean comunicadas a su domicilio, sino que
deberá apersonar a la oficina registral, para conocer su contenido.
2.- Sin embargo, como quiera que el sistema actual no es el más óptimo, pues resultaría
sumamente conveniente que las notificaciones se efectuaran directamente al interesado, sin
perjuicio de su cognoscibilidad por la consulta en la mesa de partes (similar en sus alcances a
la Notificación por nota prevista en el artículo 156º del Código Procesal Civil), se ha previsto en
el Reglamento que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, pueda establecer
otros medios idóneos de notificación, de manera adicional a la remisión del título a la mesa de
partes de la oficina registral correspondiente. Estas formas adicionales de notificación, cuyos
aspectos operativos deberán ser evaluados por la citada Superintendencia, podrán tener en
cuenta la notificación personal y la posible utilización de notificaciones vía facsímil, correo
electrónico u otros actualmente admitidos por la legislación procesal civil. Obviamente, ello
demanda un estudio técnico (y no solamente legal) sobre la implementación del servicio de
notificaciones directas a los interesados.
3.- Respecto al caso de mandatos judiciales que ordenen una inscripción, se ha previsto
que las observaciones, en adición a su despacho ordinario a la Mesa de Partes, sean
comunicadas directamente al órgano judicial correspondiente, a través de oficio cursado por el
Registrador. Ello obedece a la constatación evidente, que la autoridad jurisdiccional (dada la
carga procesal) no acudirá a la mesa de partes a tomar conocimiento del contenido de la
misma, siendo la forma más apropiada para hacerle conocer la decisión del Registrador, la
remisión de un oficio, en el que se detalle las causales que dan lugar a la observación del título
presentado, facilitando su labor y la posibilidad efectiva de una aclaración o subsanación dentro
de la vigencia del asiento de presentación [sujeta obviamente a la prórroga automática
establecida en el artículo 28 inciso b) del RGRP].
Es conveniente dejar constancia, que este procedimiento adicional de comunicación directa
a la autoridad jurisdiccional ya se venía aplicando, bajo el contexto del esquema de solicitud de
aclaración establecido por el segundo párrafo del artículo 2011º del Código Civil.
 4.- Finalmente, es oportuno precisar, que ni el plazo de vigencia del asiento de
presentación ni los establecidos para la subsanación de las observaciones, pago del mayor
derecho ni el fijado para la interposición del recurso de apelación (artículos 25º, 37º y 144º del
NRGRP) guardan relación o se computan desde la efectiva recepción de la observación o
tacha por el interesado o la presunción de notificación prevista en el presente artículo. Por ello,
ha sido necesario establecer, en el artículo 37º del NRGRP, la obligación del Registrador de
compensar cualquier demora en el plazo para la calificación del título, con la solicitud de
prórroga de la vigencia del asiento de presentación, por un número de días equivalente, a los
efectos de no perjudicar el derecho del interesado para efectuar los trámites a su cargo.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 167-99-ORLC/TR de fecha 07-07-99, Tomo IX, fojas 9 “...Que, el mandato judicial
disponiendo la anotación de la demanda de acción de amparo ya había sido emitido a la fecha en
que se presentó el título, puesto que la resolución es del 4 de marzo de 1999 y el título se presentó
el 12 de abril de 1999, pero el mandato no cumplía con las formalidades debidas, ya que se
acompañó copia simple de la referida resolución del 4 de marzo cuando debió acompañarse copia
certificada; además, se omitió presentar copia certificada de la demanda de amparo y de la
resolución que la admitió, incumpliéndose el artículo 673º del Código Procesal Civil, que establece
que para la ejecución de la anotación de la demanda el juez remitirá partes al Registrador, los que
incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar; asimismo, se
omitió la presentación del oficio cursado por el órgano jurisdiccional dirigido al Registrador, conforme
al artículo 148º del Código Procesal Civil...”
Res. Nº 236-99-ORLC/TR de fecha 21-09-99, Tomo IX, fojas 72 “...Los Registradores a cargo
de la calificación del mismo formularon las observaciones pertinentes, haciendo de conocimiento del
Juzgado las deficiencias advertidas, siendo que en virtud de los mandatos judiciales contenidos en
las Resoluciones Nº 23 del 04 de mayo de 1999 y Nº 21 del 05 de julio de 1999, la judicatura reitera
su mandato, asumiendo así la responsabilidad de la anotación ordenada....”
Res. Nº 128-2000-ORLC/TR de fecha 03-05-2000, Tomo X, fojas 25 “..Al respecto cabe
señalar que la afirmación formulada por la apelante en el sentido que la figura de la aclaración no se
encuentra prevista para el procedimiento registral, no es cierta, puesto que en materia de
calificación de resoluciones judiciales, el segundo párrafo del artículo 2011º del Código Civil,
establece que cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción, el Registrador podrá solicitar las aclaraciones o información complementaria que
precise, habiéndose determinado en la vía jurisprudencial que la calificación del registrador alcanza
a los elementos formales del título presentado, a la competencia del juzgado y la adecuación del
título a sus antecedentes registrales...”

ARTÍCULO 45º.- NOTIFICACIÓN DE TACHA DE RESOLUCIONES JUDICIALES

La tacha de las resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, por
vencimiento del asiento de presentación respectivo, sin que se hubiesen
subsanado los defectos advertidos o cumplido con pagar la tasa registral
correspondiente, será comunicada al órgano judicial mediante oficio, copia
del cual se derivará al archivo del Registro.
ANTECEDENTES
Artículo 46º del Anteproyecto
Artículo 45º del Proyecto
Artículo 100º del RH
CONCORDANCIAS
Artículo 2001º del CC
Artículos 28º y 38º del NRGRP

 Comentario
1.- Una de las mayores dudas que causaba la correcta interpretación del artículo 2011 del
Código Civil, era la referida a si (en vía interpretativa de su segundo párrafo), el asiento de
presentación de títulos que contienen resoluciones judiciales que ordenan una inscripción, era
de vigencia indefinida y no podía dar lugar a la tacha por vencimiento de su plazo de vigencia;
o, en sentido contrario, la posibilidad de aclaraciones efectuadas por el órgano jurisdiccional
debería ser ejercida dentro de la vigencia del asiento respectivo.
 Si bien a nivel registral el criterio había sido uniformemente el mismo, interpretando que la
subsanación de las observaciones a los mandatos de inscripción provenientes de sede
jurisdiccional debería efectuarse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación,
diversas instancias jurisdiccionales tenían consideraciones jurídicas diferentes, pretendiendo
que una subsanación posterior a la caducidad de la vigencia del asiento de presentación,
pudiera ser calificada con la misma prioridad registral que tenía el título ya tachado (por
vencimiento de su plazo de vigencia).
En tal sentido, a través del presente artículo se ha previsto expresamente la aplicabilidad
de la tacha por vencimiento (caducidad) de la vigencia del asiento de presentación respectivo,
cuando la autoridad jurisdiccional no hubiese subsanado los defectos advertidos en la
calificación correspondiente o cuando no se hubiese cumplido con el pago de la tacha registral
requerida para la inscripción (liquidación de mayor derecho). Nótese que esto concuerda con la
prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación cuando se formula denegatoria
de inscripción de mandatos judiciales, establecida por el artículo 28º inciso a) del NRGRP. De
igual modo, debe recordarse que el reingreso por subsanación de defectos advertidos en la
calificación de mandatos judiciales que ordenan la inscripción de un título, debe efectuarse
dentro del plazo establecido por el último párrafo del artículo 37º del NRGRP, conforme
reconoce el artículo 38º del mismo Reglamento.
2.- Asimismo, en el presente artículo se ha previsto, a similitud de la notificación de las
observaciones y tachas sustantivas a la inscripción de resoluciones judiciales, que la tacha
procesal por vencimiento de la vigencia del asiento de presentación se efectúe, además de la
derivación del título a la Mesa de Partes de la Oficina Registral; mediante oficio dirigido al
magistrado o tribunal que ordenó la inscripción, facilitando de esta manera el efectivo
conocimiento de la tacha del título presentado. Producida la tacha procesal, al igual de los
demás títulos, el órgano jurisdiccional podrá efectuar una nueva presentación del título,
subsanando los defectos advertidos o encargando al interesado el pago de los derechos
registrales requeridos para la inscripción, pero, generando necesariamente, un nuevo asiento
de presentación con prioridad registral diferente.
3.- Finalmente, debe indicarse que este artículo carece de antecedente similar en el ARGRP,
habiéndose mantenido el texto propuesto en el artículo 46º del Anteproyecto, con ligeras
modificaciones formales contenidas en el artículo 45º del Proyecto.

(101) Este artículo si bien efectivamente define la calificación registral, se complementa con lo dispuesto en el artículo
siguiente, pues el examen integral del título está referido a la legalidad del mismo; es decir, el Registrador y, en su caso,
el Tribunal Registral examinan, de manera íntegra, personal, indelegable y autónoma, los títulos presentados, con el fin
de comprobar que reúnen todos los requisitos exigidos por la normativa vigente para su validez y mérito inscriptorio y, en
consecuencia, resolver si son o no inscribibles.
(102) Citado por RÍOS HELLIG, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial; Mc. Grawhill, Tercera Edición, México, 1998, p. 269.
(103) Ley 26366: Artículo 3º.- “Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales; (...)”
(104) MARTÍNEZ COCO, Elvira, GARCÍA MONTÚFAR, Guillermo, ARATA SOLÍS, Moisés y FERNÁNDEZ, Napoleón.
“Manifestaciones de la Autonomía en un Sistema Registral. La Experiencia Peruana”, en: Temas de Derecho Registral,
Edit. SUNARP, Lima 1999, T. I, p. 19.
(105) La autonomía en el ejercicio de la función registral no implica en modo alguno un ejercicio arbitrario, pues aquélla debe
ejercerse dentro de los límites del ordenamiento legal vigente. El funcionario registral es libre para aplicar la ley, pero no
para ir contra ella.
(106) COGHLÁN, Antonio. Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral. Edit. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984, p. 135.
(107) DÍEZ-PICAZO, Luis. Op.cit., Vol. III, p. 384.
(108) La Ley Hipotecaria española, establece en su artículo 273º: “Los registradores podrán consultar directamente con la
Dirección General cualquier duda que se les ofrezca sobre la inteligencia o ejecución de esta ley o de su reglamento, en
cuanto verse sobre la organización o funcionamiento del Registro, y sin que en ningún caso puedan ser objeto de
consulta las materias o cuestiones sujetas a su calificación”.
(109) Aun en estos casos, sobre todo en lo relativo a los vicios de anulabilidad sólo podrá objetarlos cuando los mismos sean
manifiestos, de manera que, no le corresponde a él indagar ni investigar hechos para determinar una posible existencia
o inexistencia de vicios que invaliden el acto. En este sentido, no podría por ejemplo, pedir que el rogante aporte
pruebas adicionales de que el acto no estaba viciado por error, dolo o violencia. Al respecto, Moisset de Espanés y
Vaccarelli,
señalan : “La ley ha buscado de esta manera un punto de justo equilibrio, y no hace del registrador un mero buzón
receptor de documentos, ya que le permite observarlos cuando presentan fallas manifiestas, pero tampoco lo erige en
un censor implacable, dedicado a fisgonear cualquier posible falla oculta, en actitud que terminaría convirtiéndose en
valla insalvable para las inscripciones, con evidente desmedro para la propia función publicitaria del Registro, y grave
daño para los usuarios” (MOISSET DE ESPANÉS, Luis y VACCARELLI, Horacio, Sistema Registral Inmobiliario,
(Argentina – Paraguay), Ed. Zavalía, Buenos Aires, 1994, p. 69).
(110) Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, comentando los artículos de la Ley Hipotecaria y 7º del Reglamento Hipotecario
españoles, señalan que ambas normas hablan de que en el Registro se inscriben títulos, lo que equivale a actos y
contratos; puntualizando que, “los títulos para ser inscribibles, han de referirse a derechos reales (o algunos personales
específicamente señalados en la Ley). Es ésta la única condición material que se les exige: que en ellos se constituyan,
reconozcan, declaren, modifiquen, transmitan o extingan derechos reales, ahora o en lo futuro (o ciertos derechos
personales). Lo que determina la inscribibilidad del acto no es su estructura, sino el derecho sobre el que versa”. En este
sentido, manifiestan que lo que caracteriza el acto inscribible genérico, es su influencia directa en la dinámica de un
derecho real inmobiliario, precisando que, “no es bastante que el acto sea transmisivo, modificativo, etc., de derechos;
ha de serlo de derechos reales sobre inmuebles. Pero es suficiente, en principio (y con escasísimas excepciones),
cualquier derecho real” (LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco, Elementos de Derecho
Civil III: Derecho Registral Inmobiliario; José María Bosch Editor; Segunda Edición Refundida; Barcelona 1984,
Reimpresión 1991, pp. 86-88). Al respecto, cabe señalar que, lo señalado por los autores aludidos, que reducen la
naturaleza inscribible del acto al tipo de derecho sobre el que versa, resulta aplicable sólo a los actos inscribibles en el
Registro de Propiedad Inmueble, e incluso en éste resulta relativo, pues, cada vez tiene menos vigencia la vieja
distinción entre derechos reales y personales.
(111) SILVA DÍAZ, Martha, “Calificación Negativa de los Documentos Judiciales Judiciales: Posibilidad de Interponer Recursos
en caso de Reiteración del Mandato Judicial de Practicar una Inscripción Previamente Negada (La Experiencia
Peruana)”, en Temas de Derecho Registral, Tomo IV, Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Lima,
Noviembre de 2000, pp. 152-153.
(112) El texto del artículo 33º del anteproyecto era el siguiente: “Como parte del proceso de calificación el Registrador, de ser
necesario, efectuará las búsquedas en los Indices de la Oficina Registral correspondiente, no pudiendo exigir al usuario
información con que cuente el Registro. Asimismo, deberá rectificar los errores materiales que encuentre en los asientos
de inscripción de la partida registral respectiva, que pudiesen causar la denegatoria de inscripción del título presentado”.
(113) El parentesco por consanguinidad es el vínculo familiar existente entre los descendientes de un mismo tronco, esto es,
de un mismo ascendiente común, cuyos efectos civiles en nuestro ordenamiento jurídico se extienden en línea recta en
forma indefinida y, en línea colateral hasta el cuarto grado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 236º del
Código Civil. Sin embargo, en el literal bajo comentario, se ha limitado el impedimento por vínculo parental
consanguíneo, hasta el cuarto grado, sin distinguir entre la línea recta y la línea colateral, lo cual implica, que para la
hipótesis comprendida en el literal aludido, el impedimento aun en la línea recta, se limita hasta el cuarto grado de
consanguinidad; es decir no va más allá de los tatarabuelos y tataranietos, límite que por lo demás la propia naturaleza
se encarga de fijar, pues es poco probable que coexistan parientes consanguíneos en línea recta más allá del cuarto
grado.
(114) El parentesco por afinidad es el vínculo familiar, que por efecto legal surge entre cualquiera de los cónyuges y el
pariente consanguíneo del otro, cuyos efectos civiles no concluyen, ni siquiera con la disolución del matrimonio que los
originó, extendiéndose en línea recta de manera indefinida y, hasta el segundo grado en línea colateral mientras viva el
otro cónyuge, de conformidad con lo prescrito por el artículo 237º del Código Civil. Sin embargo, también en este caso,
se ha limitado el impedimento contenido en el literal aludido, al segundo grado, sin distinguir la línea recta de la línea
colateral, por lo que, sólo se encontrará incurso en el impedimento establecido en el literal bajo comentario, el
funcionario que tenga vínculo parental por afinidad, dentro del segundo grado, con cualquiera de las personas
mencionadas en el literal citado; es decir, la limitación únicamente se extiende a los padres, abuelos y hermanos del otro
cónyuge, mientras éste se mantenga con vida, incluso cuando exista divorcio de por medio.
(115) Usualmente no se incluye dentro de los impedimentos el vínculo conyugal, haciendo alusión únicamente al vínculo
parental, por considerarse aquél sobreentendido, lo cual consideramos inadecuado, pues siendo el vínculo conyugal
distinto al vínculo parental, resulta necesaria su alusión expresa.
(116) CORNEJO CHÁVEZ, Héctor, Derecho Familiar Peruano, Librería Studium S.A., Lima, Perú, 7ma. Edición 1988, Tomo I,
p. 99.
(117) El texto del artículo 34º del Anteproyecto era el siguiente: “El registrador o Vocal del Tribunal Registral deberá
abstenerse de intervenir en la calificación del título materia de inscripción cuando:
a) Él o su cónyuge tengan parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o de adopción
con cualquiera de los interesados, su representante o apoderado o con algún abogado que interviene en el título.
b) Conste su intervención como abogado en el título materia de inscripción, o hubiese actuado como abogado de
alguna de las partes en el proceso judicial o administrativo del cual emana la resolución materia de inscripción.
c) Tuviese alguna participación en la persona jurídica que conste como parte interesada en el título materia de
inscripción.
d) La inscripción lo pudiera favorecer directa y personalmente.
e) Hubiese intervenido como Registrador en primera instancia.
El Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede ser recusado por las mismas causales antes indicadas”.
(118) El texto del literal c) del artículo 34º, presentado por la Comisión Revisora al Directorio de la SUNARP, fue el siguiente:
“c) Él o su cónyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o ejercieran representación alguna de la persona
jurídica a la cual se refiera el título materia de inscripción”.
(119) La redacción del literal a), del artículo 34º del Anteproyecto, cuya fuente parece ser el inciso 2, del artículo 305 del
Código Procesal Civil, resultaba un tanto confusa y contradictoria, pues de acuerdo con el mismo, constituía un supuesto
de impedimento, el vínculo parental existente entre él (registrador o vocal) o su cónyuge, dentro del cuarto grado de
consanguinidad y segundo de afinidad o de adopción, con las personas mencionadas en el mismo literal. En efecto, si
se tomaba en cuenta el parentesco en relación con el funcionario encargado de la calificación, resultaba que no estaba
incurso dentro de los alcances del impedimento bajo comento, si las personas mencionadas en el mismo literal, estaban
vinculadas parentalmente con él, en el tercero o cuarto grado de afinidad; sin embargo, si se establecía el impedimento
en función de su cónyuge, como aquéllos tenían el mismo grado de parentesco con éste, pero, por consanguinidad;
entonces, el funcionario en cuestión ¿sí habría estado incurso en el impedimento? Esta cuestión interpretativa ya no es
posible con el texto vigente.
(120) CORNEJO CHÁVEZ, Héctor. Derecho Familiar Peruano; Editorial Gaceta Jurídica; Décima Edición, Lima, 1999, p. 87.
(121) En el numeral 5, del artículo 88º de la Ley Nº 27444 - Ley del Procedimiento Administrativo General, se establece como
causal de abstención del funcionario administrativo, “Cuando tuviere o hubiese tenido en los últimos dos años, relación
de servicio o de subordinación con cualquiera de los administrados o terceros directamente interesados en el asunto, o
si tuviera en proyecto una concertación de negocios con alguna de las partes, aun cuando no se concrete
posteriormente”.
(122) El artículo 35º del Proyecto presentado por la Comisión Revisora, tenía el siguiente texto: “Por razones debidamente
motivadas, no comprendidas en el artículo precedente, el Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede por decoro o
delicadeza, solicitar a la autoridad administrativa inmediata superior que se le aparte del conocimiento de determinado
título, quien, luego de evaluar el sustento de la abstención, emitirá, de ser el caso, resolución encargando a otro
Registrador o Vocal la calificación del título correspondiente”.
(123) El artículo 35º del Anteproyecto tenía el siguiente texto: “Por razones debidamente motivadas, que perturben la función
del Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede este funcionario, por decoro o delicadeza, solicitar al superior
jerárquico que se le aparte del conocimiento de determinado título, quien, luego de evaluar el sustento de la abstención,
emitirá, de ser el caso, resolución encargando a otro Registrador o Vocal la calificación del título correspondiente”.
(124) El artículo 36º del Anteproyecto tenía el siguiente texto: “Cuando en el proceso de calificación el Registrador advierta la
presunta comisión de algún delito contra la fe pública que se desprende del contenido del título procederá a tacharlo,
derivando la documentación presentada al archivo del Registro; informando inmediatamente a la Gerencia Registral
correspondiente, para que se dispongan las acciones penales pertinentes”.
(125) Los delitos contra la fe pública, tipificados en el título XIX del Código Penal, comprenden además de la falsificación de
documentos en general, la falsificación de sellos, timbres y marcas oficiales, y otros modos de falsedad.
(126) Por ejemplo, cuando a través de un solo título se solicita la inscripción de varios actos referidos a distintas partidas
registrales.
(127) Con la alusión al acaecimiento de circunstancias especiales que impidan la calificación del título en el plazo ordinario, se
ha querido comprender no sólo eventos extraordinarios, imprevisibles e irresistibles, constitutivos de caso fortuito o
fuerza mayor, sino al acaecimiento de cualquier otra circunstancia, que sin mediar culpa del registrador, evite la
calificación oportuna del título.
(128) El texto del artículo 37º del Proyecto presentado por la Comisión Revisora era el siguiente: “Las tachas sustantivas,
observaciones y liquidaciones a los títulos se formularán dentro de los siete primeros días de su presentación. En los
casos en los que por la complejidad del título u otras razones, el Registrador no pudiera concluir su calificación en dicho
plazo, deberá solicitar, bajo responsabilidad, la prórroga de la vigencia del asiento de presentación por los días que
excedan el citado plazo.
El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho registral se admitirá hasta el sexto día anterior
al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. Vencido dicho plazo se rechazará de plano el reingreso o
pago de mayor derecho.
Los últimos cinco (5) días de vigencia del asiento de presentación se utilizarán únicamente para la calificación del
reingreso y, en su caso, para extender los asientos de inscripción, sin perjuicio de lo señalado en el artículo 144º de este
Reglamento”.
(129) El segundo párrafo del artículo 37º del Anteproyecto prescribía: “El reingreso por subsanación o pago de mayor derecho
se admitirá hasta el trigésimo (30) día de la vigencia del asiento de presentación. La subsanación o pago de derechos
fuera de dicho plazo será rechazada de plano”. La Comisión Revisora, modificó este segundo párrafo precisando que la
admisión será posible hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación, en
consideración a que, si bien el plazo ordinario de vigencia del asiento de presentación es de 35 días, de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 25º del Reglamento, dicho plazo es susceptible de ser prorrogado hasta por 35 días adicionales,
de conformidad con el artículo 27º, de manera que, no en todos los casos se admitirá el reingreso sólo hasta el trigésimo
día, en otros casos podrá ser hasta el trigésimo primero, trigésimo segundo y así sucesivamente, hasta el sexto día
anterior al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentación.
(130) Si bien algunos títulos, dan lugar a la extensión de un solo asiento, sucede que a veces se presentan títulos complejos
que dan lugar a la extensión de muchos asientos (cientos y hasta miles) en distintas partidas, de manera que, si se
permitiera el reingreso hasta el último día de vigencia del asiento de presentación, resultaría, en tales casos, imposible
extender los asientos respectivos en el mismo día.
(131) Ha sido necesario hacer esta precisión expresa en el Reglamento, en atención a que ocurría, a veces, que algunos
partes judiciales que contenían las aclaraciones solicitadas por el Registrador, no mencionaban dichos datos, lo que
dificultaba grandemente el trámite y, por tanto, el conocimiento oportuno por el Registrador de las aclaraciones
expedidas por el magistrado.
(132) No debe olvidarse que en este caso, el plazo de vigencia del asiento de presentación, de acuerdo con lo prescrito en el
literal b) del artículo 28º, se ha prorrogado automáticamente en treinticinco (35) días.
(133) MOISSET DE ESPANÉS, Luis y VACCARELLI, Horacio. Op.cit., p. 71.
(134) Esta prestigiosa jurista, cita dos resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de España, con las
que apoya su posición del carácter inmutable de la calificación registral, una de fecha 01/02/1952, y la otra del
27/09/1978, las mismas que precisan que no le está permitido al Registrador añadir nuevos defectos antes no
constatados. Al respecto, debemos señalar que en nuestra opinión, lo que en ambas resoluciones se remarca, es que no
le está permitido al registrador ampliar con nuevos defectos su calificación, cuando ésta ha sido objeto de impugnación.
En efecto, según la transcripción de la parte pertinente de las citadas resoluciones, efectuada por la Dra. Kemelmajer, la
Resolución del 01/02/1952, señala: “Si bien el registrador puede rectificar su juicio, expuesto en la nota consignada en el
título, en todo o en parte y conformarse con la petición del recurrente, no está autorizado para modificar, ampliar o
adicionar con nuevos defectos la calificación mientras no se decida el recurso entablado”; y, la Resolución del 27/09/78 :
“aunque el artículo 116 del Reglamento Hipotecario permita al registrador rectificar en todo o en parte la calificación
recurrida, al evacuar el informe que preceptúa el artículo 115 del mismo, esto no le permite rectificar la nota en el sentido
de añadir nuevos defectos antes no constatados, ni a cambiar su sentido con alteración de los términos con que se
redactó. En tales casos no procederá entrar en el examen de la nota primitiva ni en el contenido de la nueva calificación
que consta en el informe”. Como puede apreciarse, lo que según dichas resoluciones no le está permitido al registrador
es efectuar nuevas observaciones, cuando ya se impugnó la calificación efectuada; precisamente, los artículos citados
en la segunda resolución aluden al Informe que de acuerdo con el Reglamento Hipotecario español, el Registrador está
obligado a emitir a requerimiento del presidente de la Audiencia, cuando se ha interpuesto recurso gubernativo.
Prohibición de no efectuar nuevas observaciones, que también es aplicable en nuestro ordenamiento jurídico, pero no
por la inmutabilidad de la calificación, sino porque al haberse interpuesto un medio impugnatorio, a quien corresponde
pronunciarse es al órgano de segunda instancia y no al Registrador.
(135) KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída. Op. cit., p. 61.
(136) IBIDEM, p. 62.
(137) MOISSET DE ESPANÉS, Luis y VACCARELLI, Horacio. Op. cit., p. 71.
(138) Al respecto, Moisset de Espanés y Vaccarelli, comentan en tono anecdótico que, algunos registros provinciales, ya sea
por exceso de trabajo, comodidad o para facilitarles las cosas a los escribanos, permitiéndoles la subsanación sin que
 quede constancia de la observación, han adquirido la costumbre de poner unas anotaciones a lápiz en la carátula del
expediente, o en una tira de papel unida con un alfiler, indicando la falta de tal o cual cosa; de manera que, cuando el
escribano acude al Registro, encuentra el expediente con dichas observaciones, lo retira , salva el defecto señalado, y
luego de unos días lo lleva de vuelta al Registro; sin embargo, sucede que, con frecuencia, una semana o quince días
después, encuentra otro papelito que señala otro defecto, y así una ronda de nunca acabar. (MOISSET DE ESPANÉS,
Luis y VACCARELLI, Luis. Op. cit., p. 72).
(139) Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, señalan que según Roca Sastre, son “faltas subsanables aquellos defectos que
adolece un título que, sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el Registrador, provengan de
la forma del mismo título o del acto que contiene, o las origine el Registro, siempre que sin provocar la nulidad del
mismo acto, ni su intrascendencia real inmobiliaria, puedan subsanarse por medio de una nueva redacción documental,
reformada u otra medida o formalidad suspendiendo tan sólo la práctica de la inscripción solicitada (...)”. Asimismo,
indican que Sanz Fernández entiende que “para determinar cuándo los defectos son susceptibles o no de subsanación
es preciso tener en cuenta tres consideraciones: 1ra. La calificación se hace sobre un determinado título y sobre un
estado del Registro. 2da. Los conceptos análogos al de subsanación, en Derecho sustantivo, son los de ratificación,
convalidación o confirmación, empleados por el C.C. Los defectos que producen la nulidad
absoluta no son susceptibles de convalidación ni de ratificación, y serán por tanto insubsanables; los que producen la
mera anulabilidad son susceptibles de confirmación y son, por tanto, subsanables. 3ra. Cuando se trata de obstáculo
registral, por analogía, si es definitivo y absoluto, será insubsanable, y si puede llegar a eliminarse, subsanable”
(LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Op. cit., p. 312).
(140) DÍEZ-PICAZO, Luis. Op. cit.; Vol. III., p. 389.
(141) GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. Defectos en los documentos presentados a inscripción en el Registro de la
Propiedad. Distinción entre faltas subsanables e insubsanables, Editorial San José S.A.; Segunda Edición, Madrid,
1991, p.194.
(142) El artículo 83º del Reglamento de las Inscripciones, prescribe: “Son faltas subsanables de los títulos presentados para
inscripción o anotación preventiva, las que afecten la validez del mismo título, sin producir necesariamente la nulidad de
la obligación en ellos constituida. Si un título contiene alguna de estas faltas, el Registrador suspenderá la inscripción y
extenderá anotación preventiva, caso de que la solicite el que presentó el título. Cuando a juicio del Registrador la falta
no es subsanable, denegará la inscripción”.
(143) Artículo 161º del Código Civil.- El acto jurídico celebrado por el representante, excediendo los límites de las facultades
que se le hubiere conferido, o violándolas, es ineficaz con relación al representado, sin perjuicio de las
responsabilidades que resulten frente a éste y a terceros.
(...)”
(144) La revisión del párrafo final del artículo 65 de la Ley Hipotecaria española sólo enuncia que para distinguir la clase de
defecto que se trata se tendrá en cuenta “tanto el contenido como a las formas y solemnidades del título y los asientos
del Registro con el relacionados”, lo que, evidentemente, no es una definición.
(145) En opinión de Gómez Gálligo, la sanación es un concepto mucho más amplio que la subsanación, aplicable a todos los
supuestos de hechos o actos jurídicos en virtud de los cuales un contrato ineficaz, deviene posteriormente eficaz. Así,
precisa que “La sanación afecta, por tanto, también a las faltas subsanables, que podrían ser sanadas pero no
subsanadas. Los medios de subsanación, en sentido técnico registral son más restringidos, limitados a la sanación de
faltas subsanables” (GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. Op.cit., p. 261).
(146) Sin embargo, cabe precisar que la expedición de la esquela de tacha, en los casos regulados en el artículo materia de
comentario, no extingue la relación jurídica procesal iniciada a raíz de la presentación del título al Registro, pues puede
el interesado apelar de la denegatoria, y eventualmente obtener la revocación de la misma por el órgano de segunda
instancia administrativa registral.
(147) Asumimos la autocrítica del caso, puesto que no se advirtió la trascendencia de la falta de precisión al respecto, pues de
la redacción literal podría interpretarse que también podría ser objeto de tacha, la existencia de un vicio de anulabilidad,
por ejemplo, cuando esto último, como ya se indicó anteriormente, constituye falta subsanable.
(148) DÍEZ-PICAZO, Luis, Op. cit., Vol. III, p. 392.
(149) Artículo 166 del Código Civil.- “Es anulable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre
propio o como representante de otro, a menos que la ley lo permita, que el representante lo hubiese autorizado
específicamente, o que el contenido del acto jurídico hubiese sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un
conflicto de interés”.
(150) DÍEZ-PICAZO, Luis, op. cit., p. 390.
(151) O, dependiendo del caso, por un plazo mayor de haber producido algún supuesto de prórroga.
(152) “La Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado del 14
de enero de 1985 declara que una de las finalidades del asiento de presentación es la de
fijar la fecha de ingreso del título en Registro, momento a partir del cual produce sus
efectos el asiento definitivo que en su día se practique, a salvo la calificación registral, y
con ello se evita que durante el interregno entre uno y otra asiento, se antepongan en la
inscripción títulos que han tenido entrada con posterioridad, lo que revela el carácter
provisional de todo asiento de presentación, y, por ello, su corta duración, ya que o deja
paso al asiento definitivo que pregona, o caduca ante la imposibilidad de poderlo
practicar.” (MANZANO SOLANO, Antonio, Op.cit., Vol. p. 554).