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EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Comissão Técnica Nacional
de Investimentos Imobiliários
1ª Edição
São Paulo
Junho/2016
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GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Sumário
INTRODUÇÃO E OBJETIVO ........................................................................................................................... 5
1. NORMAS E LEIS ...................................................................................................................................................... 7
1.1 NORMAS DA ABNT ........................................................................................................................................... 7
1.2 REQUISITOS MÍNIMOS RECOMENDÁVEIS PARA ELABORAÇÃO DO LAUDO ........... 7
2.3 LEI ANTICORRUPÇÃO ................................................................................................................................... 8
2. PRINCÍPIOS ................................................................................................................................................................ 9
2.1 QUALIFICAÇÃO TÉCNICA ............................................................................................................................. 9
2.2 CONDUTA ÉTICA .............................................................................................................................................. 9
2.3 INDEPENDÊNCIA .............................................................................................................................................. 10
2.4 TERMOS DE COMPROMISSO ................................................................................................................... 10
2.5 TRANSPARÊNCIA ............................................................................................................................................. 11
2.6 CONFIDENCIALIDADE ................................................................................................................................... 11
2.7 CONFLITO DE INTERESSE .......................................................................................................................... 11
3. A AVALIAÇÃO .......................................................................................................................................................... 13
3.1 METODOLOGIA ................................................................................................................................................... 13
3.2 PROCEDIMENTOS ............................................................................................................................................. 14
3.3 VISTORIA ................................................................................................................................................................. 15
3.4 LAUDO TÉCNICO/RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO .............................................................................. 16
3.5 VALOR ..................................................................................................................................................................... 17
3.6 DIVULGAÇÃO DO RELATÓRIO ................................................................................................................. 17
3.7 AMOSTRA .............................................................................................................................................................. 18
4. GLOSSÁRIO ................................................................................................................................................................ 19
5. COMISSÃO TÉCNICA NACIONAL DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS ................ 20
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INTRODUÇÃO E OBJETIVO
Motivação
3) Assegurar, aos usuários, a confiança de que a avaliação foi elaborada com elevados
padrões profissionais e de forma independente;
O guia destina-se às EFPC que, nos termos da regulamentação vigente, demandam laudo
de avaliação externo para balizar operações de compra, venda e locação de imóveis e para
reavaliação patrimonial dos ativos imobiliários de suas carteiras.
Este guia visa apresentar as melhores práticas em avaliação imobiliária requeridas pelas
entidades, sem caráter obrigatório e sem se sobrepor às normas vigentes. Assim, as EFPC
poderão utilizá-lo como referência no relacionamento com os avaliadores contratados e
demais agentes de mercado.
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1. NORMAS E LEIS
As avaliações devem atender às prescrições das normas internacionais tendo como referência
a legislação e regras nacionais, obedecendo às determinações da Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT), em especial as partes 1, 2 e 4 da NBR 14.653.
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estabelecidos pela norma ABNT 14.653-2, a avaliação será classificada com grau de fun-
damentação nos níveis I, II ou III. Recomenda-se que as EFPC busquem preferencialmente
estudos que apresentem grau de fundamentação e de precisão no mínimo no nível II (dois).
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2. PRINCÍPIOS
Os avaliadores devem agir sempre com integridade e evitar conflitos de interesse e quaisquer
outras ações ou situações que sejam inconsistentes com suas obrigações profissionais.
Ao avaliador não é permitido ignorar, se for de seu conhecimento, que o imóvel está sujeito
a qualquer risco (ambiental ou outros) à data de avaliação. Nesta situação, o avaliador deve
aconselhar o proprietário a contratar uma inspeção ambiental ou aquela que couber no caso
do risco identificado.
O avaliador jamais deve reproduzir trabalhos alheios publicados sem a devida citação. No
caso de trabalhos ainda não publicados, será necessária a autorização para reproduzi-lo.
Ao reproduzir, fazê-lo na íntegra, de modo a expressar corretamente o sentindo das teses
desenvolvidas.
O avaliador deverá buscar sempre descrever o imóvel da forma mais fidedigna possível,
acrescentando todo e qualquer detalhe relevante e que possa impactar no resultado final da
avaliação. E, quando da reavaliação dos mesmos ativos, atentar para alterações ocorridas
nas características do imóvel ao longo do tempo.
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2.3 Independência
O acordo deve estabelecer a relação comercial entre avaliador e cliente, preço e condições
de pagamento, as premissas e limitações, a identificação da metodologia a ser aplicada, prazo
de entrega e outros assuntos pertinentes.
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2.5 Transparência
O avaliador deve sempre informar para o cliente, antes de emitir qualquer relatório, quaisquer
restrições e/ou limitações verificadas durante o processo de avaliação.
A utilização de uma base de valor não reconhecida nas normas usuais de avaliação consti-
tuirá uma prática que deve ser claramente estabelecida nas condições de contratação e do
relatório. O relatório deve, também, incluir uma indicação da diferença entre a base usada e
o equivalente mais próximo reconhecido como base.
2.6 Confidencialidade
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3. A AVALIAÇÃO
3.1 Metodologia
Caso necessário, o componente terreno deve ser avaliado por outro método além do com-
parativo de dados de mercado, com vistas a apurar seu valor.
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3.2 Procedimentos
O avaliador deve realizar uma análise preliminar que contemple a seleção de dados e in-
formações pertinentes ao processo de avaliação para se familiarizar com o mercado e a
propriedade em estudo.
A avaliação deve ser distinta do laudo de avaliação. A avaliação inclui todas as pesquisas,
dados, raciocínio, análise e conclusões necessárias para chegar a uma estimativa de valor.
Já, o laudo de avaliação comunica esses processos e conclusões.
A avaliação de um imóvel deve ser realizada com o intuito de fornecer ao contratante, infor-
mações objetivas e rigorosas referendando o melhor preço que poderia ser obtido, caso o
imóvel fosse alienado no momento da avaliação, em condições normais de mercado.
O avaliador deve apontar o uso mais adequado de uma propriedade considerando o que é
fisicamente possível, devidamente justificado, legalmente permitido, financeiramente viável, e
que resulte no mais elevado valor e melhor uso do imóvel a ser avaliado.
Deve ser relacionado o conjunto de direitos de propriedade, bem como restrições públicas
ou privadas, tais como servidões, direitos de passagem, a densidade para desenvolvimento,
zoneamento e outras restrições que podem onerar a propriedade.
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Quando um imóvel for ocupado pelo proprietário, o valor de avaliação deve se basear em
metodologia e dados de mercado aplicáveis ao avaliando.
Sempre que existirem contratos de locação entre empresas de um mesmo grupo, o avaliador
deve considerar os parâmetros do mesmo, em face às condições de mercado.
3.3 Vistoria
Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a ado-
ção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
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O relatório deve definir com clareza e precisão as conclusões da avaliação e conter, no míni-
mo, as seguintes informações:
É desejável que conste no relatório uma pesquisa de inteligência de mercado acerca da região
e concorrência em que o ativo imobiliário está inserido, de modo que subsidie as EFPC quanto
ao estágio de maturidade e potencial de valorização do ativo.
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3.5 Valor
Caso nenhuma dessas bases seja adequada para uma determinada avaliação, o avaliador
deverá apresentar justificativa bem fundamentada sobre os motivos para utilização de outra.
A data do relatório refere-se à data em que o relatório de avaliação foi assinado. A data de
avaliação é a data de referência da avaliação.
De acordo com as normas da ABNT, o laudo de avaliação pode ser apresentado nas moda-
lidades simplificado, contendo de forma sucinta as informações necessárias ao seu enten-
dimento, ou completo, abrangendo todas as informações necessárias e suficientes para ser
auto-explicável.
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O laudo deverá apresentar certificado ou declaração caso seja elaborado de acordo com
padrões internacionalmente reconhecidos no mercado.
3.7 Amostra
Os dados de mercado devem ser coletados, de acordo com o tipo e especificações da proprie-
dade em análise, caso contrário deverá ser apresentada justificativa pelo avaliador. Também,
devem ser tratados para a obtenção de modelos de acordo com a metodologia escolhida.
Assim, recomenda-se haver um esforço do avaliador em apresentar uma amostra que des-
creva e fundamente cada elemento utilizado, bem como sua fonte, a fim de evidenciar sua
origem e garantir a rastreabilidade dos dados.
Uma amostra qualificada é aquela que contemple o maior número possível de elementos cujo
valor seja oriundo de negociação efetiva.
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4. GLOSSÁRIO
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Diretor Responsável
Guilherme Velloso Leão (CASFAM)
Coordenador
Marcio Ventura da Silva (PREVI)
Membros
Antônio Carneiro Alves (PRECE)
Carla Safady Cesar Meireles (VALIA)
Daniela dos Santos Oliveira Hildebrandt de Melo (BRASILETROS)
Eduardo Arruda de Brito (TELOS)
Eneida Holandino Rego (VALIA)
Fábio Marzo de Oliveira (CBS PREVIDÊNCIA)
Francisco Fabrini de Augustinis (FUNCESP)
Leonardo Rodrigo Narciso (PREVIDÊNCIA USIMINAS)
Max Leandro Ferreira Tavares (ELETROS)
Patricia Correa de Queiroz (REAL GRANDEZA)
Pedro Gabriel Boainain (FUNDAÇÃO ITAÚ UNIBANCO)
Roberto Sergio Fontenele Candido (FUNCEF)
Rodrigo de Carvalho Magalhães (FAPES)
Sonia Nunes da Rocha Pires Fagundes (PETROS)
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Abrapp - Associação Brasileira das Entidades
Fechadas de Previdência Complementar
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