SOBRE O AUTOR

Glaucio Wurster é Consultor de Investimentos Imobiliários.

Sua Paixão é direcionar seus clientes para investimentos seguros e
rentáveis porque ele acredita que com seu conhecimento transforma
e melhora a vida de todos. Os sistemas urbanos de muitas cidades
são direcionados e planejados de acordo com seus estudos. Grandes
e pequenos investidores apostam no seu trabalho, pois já são mais
de 5 mil unidades imobiliárias, são mais de 10 anos de conquistas e
realização de sonhos. É também o idealizador da GNI onde a principal
atividade é captar áreas para desenvolver loteamentos e
condomínios.

“Impacto diretamente o crescimento pessoal de cada cliente, levo

desenvolvimento para as cidades, por isso sou responsável e
desenvolvo cada consultoria pensando em pessoas que acreditam e
investem naquilo que eu acredito. Faço isso com muito carinho,
compromisso e satisfação com todos os envolvidos” (Glaucio Wurster)
SUMÁRIO

Aprenda a Avaliar seu Imóvel pg. 4

Mão na Massa pg. 6

Dica de Ouro pg. 10

Considerações Finais pg. 11

APRENDA A AVALIAR SEU IMÓVEL DA FORMA CORRETA

Olá, meu nome é Glaucio e sou Consultor de Investimentos

Imobiliários e te pergunto, você quer de fato aprender a avaliar seu
imóvel?
Então desfrute e aproveite deste E-Book que foi criado com carinho
e compromisso para que você realmente possa aprender.

Aproveite e assista o vídeo A VENDA que vai te ensinar os pontos

fortes na divulgação e conclusão da venda do seu imóvel.

ENTÃO VAMOS LÁ.

Todos os dias me deparo com esta problemática:

Imóveis com preços distorcidos da realidade.

E porque isso acontece?

O mercado imobiliário, assim como outras áreas, está cheio de

aventureiros e especuladores e gente com muita, mas muita falta de
informação e você deve tomar cuidado para não entrar nesse jogo
pois além de não vender seu imóvel ainda pode ajudar outros a
venderem, se caso seu imóvel esteja com o preço errado.

Em um resumo bem simples, seria fácil entender como funciona uma

avaliação. Vamos ao exemplo:

1 - Uma casa de 300 m2, acabamento de alto padrão, construída em

um bairro nobre, vale????

2 - Agora vamos pegar a mesma casa e “arrancar” ela desse bairro

nobre "instalá-la" em uma favela, quanto vale???
Viram, o princípio básico é este, mas vou te mostrar a técnica exata
da avaliação, por enquanto quero que abra sua mente para entender
como tudo funciona no geral, assim ficará fácil aplicar a técnica aqui
ensinada.

Foi fácil entender o exemplo acima certo?

Não é apenas o tipo de material, se é alto padrão e o tamanho da
casa, mas também o que define o preço é a localização.

O mesmo imóvel em local diferente tem valor totalmente diferente.

Então agora já temos 2 informações para a avaliação:

1º - tipo de material e tamanho da casa, ou seja, valor do m2 de
construção.
2º - localização.

Agora o terceiro e MAIS IMPORTANTE fator de uma avaliação é o

MERCADO. Ele que REGE, ele que determina o valor do imóvel.

Digamos que você gastou R$ 500.000,00 para fazer sua casa, isso
não significa que ela vai valer R$ 500.000,00.
Poderá valer mais, se fatores como localização e mercado forem
favoráveis, ou pode valer menos. O que define o preço do imóvel não
é apenas o padrão construtivo.

Então para avaliar você deve cruzar todas as informações que seria
mais ou menos assim:

Valor do imóvel = R$/m2 X localização (cima, baixo) X mercado

(cima, baixo)

Para ficar bem claro vamos ao exemplo acima.

Você gastou R$ 500.000,00 para construir, digamos que a localização

é excelente, nobre, isso aumentaria em pelo menos 30% e que o
mercado está em alta e tem pouca oferta, sem dúvida isso daria uns
20% agregado.
Ou seja, poderíamos dizer que esta casa está valendo R$ 500.000,00
+ 50% que daria R$ 750.000,00 agora veja a mesma casa só que
com outros fatores.

A mesma casa em uma favela, mas com o mercado ainda em alta,

podemos afirmar que nem os R$ 500.000,00 você pegaria de volta
pois investiu no lugar errado, pois quem em potencial desejo de
compra para este tipo de imóvel gostaria de morar na favela? Será
que conseguiria vender por R$ 250.000,00?

No geral devemos ter o imóvel certo para a região certa, de nada

adianta construir uma mansão na favela assim como um barraco no
bairro nobre que se alguém chegar a comprar seria no máximo para
colocar tudo abaixo e construir algo novo devido à boa localização.

E mais ainda, nesses 2 exemplos coloquei o imóvel bacana, no lugar

bacana com o mercado bacana, no segundo exemplo o imóvel
bacana, em um lugar ruim, mas com o mercado bacana, e pode
acontecer que é o caso que estamos vivendo agora do mercado estar
em crise, que mesmo o imóvel bacana, no lugar bacana, mas com o
mercado em baixa com certeza vai afetar diretamente o preço do
imóvel.

MÃO NA MASSA

Então vamos colocar a mão na massa e aprender definitivamente a

avaliar o imóvel.

Primeiro passo, o mais importante e talvez o mais difícil, mas o

necessário é: COLETA DE DADOS:

A avaliação não é um achômetro de valores, não é o que você acha,

ou o que seu vizinho acha que vale, a avaliação são dados reais de
mercado que determinam o preço segundo as variáveis que
comentamos acima.

Por isso a importância da coleta de dados, pois é ela que vai mostrar
a rela situação do mercado.

E a regra de ouro para isso é: coletar dados de imóveis semelhantes

ao seu e que foram comercializados, veja bem, dados de imóveis
comercializados.
Não serve para sua base de dados imóveis que estão sendo ofertados,
pois essas ofertas não demonstram o valor real do imóvel, pois como
disse, vários e vários imóveis estão com preços irreais, mas os que
foram comercializados não, esses sim estão dentro da realidade, pois
na prática se o terreno Y foi vendido por R$ 80.000,00 é porque ele
vale R$ 80.000,00 e aquele vizinho seu que tem um placa de venda
pedindo R$ 120.000,00 vai ficar com ele, pois o mercado está
mostrando que naquele momento vale R$ 80.000,00.

Muito bem, você coletou os dados, aliás, faça a coleta de muitos

dados, quanto maior a amostragem de dados maior o acerto na
sua avaliação e o acerto da realidade do preço do seu imóvel.

O segundo passo é colocar esses dados todos em uma tabela, para

encontrar o valor do metro quadrado, para isso basta você dividir o
valor do imóvel encontrado em sua coleta de dados pelo tamanho do
imóvel, assim você terá o valor do imóvel por metro quadrado, por
exemplo:

AMOSTRA IMÓVEL TAMANHO VALOR VALOR/M2

1 Terreno 360 m2 R$ R$ 222,22

80.000,00
2 Terreno 360 m2 R$ R$ 250,00
90.000,00
 3 Terreno 360 m2 R$ R$ 208,33
75.000,00
4 Terreno 300 m2 R$ R$ 216,66
65.000,00
5 Terreno 420 m2 R$ R$ 226,19
95.000,00

Depois de organizar você vai utilizar uma técnica que é para

tratamento dos dados para que ele possa mostrar a verdade dos
fatos, para deixar seus dados homogêneos para ter a maior
proximidade com a realidade.

Próximo passo é:
Some todos os valores dos metros quadrados encontrados e faça uma
média, no nosso caso ficaria assim:

Soma das 5 amostras = R$ 1.123,40

Dividido pelo número de amostras = R$ 1.123,40 / 5 = 224,68

Média encontrada do m2 = R$ 224,68/m2

Veja esse é o número chave pois agora temos uma média de valor de
metro quadrado que no nosso exemplo é de R$ 224,68 por metro
quadrado, mas a norma técnica diz ainda para você pegar esse valor
encontrado e fazer 2 cálculos ainda, o primeiro é somar este valor
encontrado com 20% e o segundo é diminuir esse valor encontrado
de 20%, ficando assim:

Média ponderada: R$ 224,68 (valor encontrado no primeiro

cálculo) + 20% = 224,68 + 44,93 = 269,61
Média ponderada: R$ 224,68 (valor encontrado no primeiro
cálculo) – 20% = 224,68 – 44,93 = 179,75

Agora você tem uma média ponderada, ou seja, uma média tratada
para demonstrar o real valor do metro quadrado.
O que deve ser feito agora é retirar do seu quadro de amostras todas
as amostragens que foram menores ou maiores das médias
ponderadas, ou seja, R$ 179,75 e R$ 269,61 e fazer uma nova média.

Qualquer valor que tenha ficado acima dessa média ponderada ou

abaixo deve ser retirado do quadro de amostragem pois indica que
não é um valor médio aceitável para a região.

Como no nosso exemplo não houve nenhum valor abaixo ou acima

dessas médias ponderadas não precisamos retirar do nosso quadro
nenhuma amostra.

Mas se tivéssemos que retirar 2 amostras, por exemplo, bastaria

somar as 3 médias restantes do novo quadro de amostras e assim
dividir por 3 amostras e encontraríamos o valor real do metro
quadrado.

No nosso exemplo então podemos dizer que o valor do metro

quadrado da região é de R$ 224,68 por metro quadrado.

Sendo assim fica fácil você determinar o valor do seu imóvel.

Digamos que o terreno que você quer vender mede 400 m2, então
basta você calcular da seguinte forma:

Valor do imóvel =
Área do imóvel x Valor do metro quadrado médio encontrado.

Valor do imóvel = 400 x 224,68 = R$ 89.872,00

Parabéns, agora você tem o preço real do seu imóvel.

DICA DE OURO

Uma dica de ouro para colocar seu imóvel à venda é nunca colocar
o preço muito acima do real. Porque? Porque você pode queimar o
imóvel já de largada.

Muita gente pensa, que deve colocar o preço acima pois geralmente
o comprador pede um choro ou quer colocar algo na negociação como
permuta, como carro, moto.

Sim, você deve sim dar um “choro”, faz parte na nossa cultura e o
seu comprador ficará satisfeito pelo bom negócio.

Minha sugestão é colocar o imóvel no máximo 10% do que realmente

ele vale.

Veja você lembra que nesses exemplos eu comentei que você tinha
vizinhos pedindo R$ 120.000,00 no mesmo terreno e que a avaliação
demonstrou que o terreno vale R$ 90.000,00?

Viu como você ter a clareza do preço te dá segurança para negociar,

se vale R$ 90.000,00 concorda que esses imóveis ao lado te ajudarão
a vender o seu? Pois na mesma região você tem um terreno por R$
120.000,00 e um por R$ 90.000,00 qual você acha que será vendido
primeiro?

Sei que a parte mais difícil de uma avaliação é a coleta de dados reais
de mercado, mas não desista, é importante você ter essa informação
em mãos para saber a realidade do mercado.

Com a avaliação realizada você acaba com a insegurança se está

perdendo ou não dinheiro. Pois você poderia ficar com o sentimento
de que, puxa, meu vizinho quer R$ 120.000,00 vou pedir também e
os 2 ficariam sem vender. Com a avaliação em mãos você sabe que
não está perdendo R$ 30.000,00 da diferença do terreno e sim
deixando de ganhar R$ 90.000,00.
Estamos vivendo em um período de crise, então agora mais do que
nunca é o momento de você saber avaliar bem seu imóvel, o ideal é
contratar um avaliador porque essa informação do valor do seu
imóvel vai definir o futuro do seu dinheiro e do seu patrimônio e aqui
vai mais uma dica extra caso você queira contratar um avaliador:
1- Verifique se ele cobra para fazer as avaliações. Porque? Porque
geralmente quem cobra e cobra o preço justo é porque vai fazer
uma avaliação segundo as normas da ABNT. Tem muitos
corretores que para fazer uma “moral” com você não irão te
cobrar, mas acredito que isso não é uma avaliação e sim uma
opinião de mercado que até sua mãe pode te dar, aliás, de
opinião e achômetro o mundo está cheio.
2- Verifique se ele está cadastrado no Cadastro Nacional de
Avaliadores de Imóveis (CNAI) pois isto significa que ele tem
uma certificação competente para realizar uma boa avaliação.
Segue o link para você consultar:
http://cofeci.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wr
apper&Itemid=303
3- Peça a avaliação por escrito e assinada pelo avaliador, assim
serve até de argumento de negociação para a venda do seu
imóvel.

Cuide do que é seu!!!

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O exemplo da avaliação acima foi feito baseado em terrenos, mas

funciona com apartamentos ou casas?

Sim, o princípio é o mesmo.

Coletar dados de apartamentos semelhantes por exemplo e fazer o
passo a passo de tudo que foi ensinado.
Com certeza que com essas informações que te passei você poderá
esclarecer o valor do seu imóvel.
A intenção é te ajudar porque talvez você não tenha noção alguma
que o valor do seu imóvel está totalmente distorcido e por isso não
consegue o sucesso da venda.

Lembre-se: o valor do imóvel não é o que você acha que vale e sim
seu valor de mercado.

Vejo todos os dias que um dos principais se não o principal problema

para a venda do imóvel não acontecer é o preço do imóvel e agora
você tem em mãos o conhecimento para realizar esta tarefa de forma
clara e objetiva.

A partir de hoje você não achará mais que seu imóvel está caro ou
barato, agora você terá a certeza de quanto ele vale.

Espero ter auxiliado e até a próxima!!!

Aproveite e Aprenda mais!

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