INSTITUTO FEDERAL DO MARANHÃO

DEPARTAMENTO DE ENSINO SUPERIOR

DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO CIVIL
DISCIPLINA: AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
PROFESSOR: IEDO ALVES

TRABALHO DE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

LAUDO PERICIAL

São Luís - MA
2016
 NAILTON SILVA COSTA MAFRA - EC1111028-21

TRABALHO DE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Trabalho com o objetivo de obter a

terceira nota referente à disciplina
de Avaliações Imobiliárias –
Professor Iedo Alves.

São Luís - MA
2017
 LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
MÉTODO COMPARATIVO E CUSTO DE REPRODUÇÃO
NÍVEL NORMAL
Nailton Silva Costa Mafra
EC1111028-21

LAUDO PERICIAL

1. OBJETIVO
Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do valor do imóvel situado na
Rua Projetada , Quadra 8, número 3, Vicente Fialho, São Luís – MA, CEP 65073-340 ,
declarado de utilidade pública para fins de desapropriação.

2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel em estudo é constituído por um terreno plano com 10,00m de testada e
14,00m de profundidade, totalizando uma área de 140,00m2, localizado na quadra 8 formado
pela Rua Projetada, Rua 2
O formato é retangular, o solo superficial é seco, sem afloramentos rochosos, sendo o
zoneamento local classificado como ZR-4, o que o caracteriza como área residencial.
Foi constatada a existência de uma benfeitoria, constituída por um imóvel residencial
unifamiliar, padrão normal, com área construída de 120,00m2, padrão médio. A idade
aparente é de 6 anos e o estado de conservação é regular.

3. MÉTODO AVALIATÓRIO E NÍVEL DE RIGOR

A metodologia básica aplicada foi por meio dos métodos comparativo e custo de
reprodução, sendo que o nível de rigor adotado foi normal, tudo conforme determinam os
itens da ABTN.

4. PESQUISA
Os levantamentos relativos à coleta de informações de imóveis em oferta ou
transacionados na região próxima, nos indicaram os seguintes elementos para composição
do estudo:
 1
Localização: Cohama Área: 1500,00 m2
Índice: 110
Coef. de aprov.: 2,00
Valor: R$ 675.945,00
V/m2: R$ 450,63
Época: abril de 2016 (transação)
Informante: Sr. Gustavo (982463577)
2
Localização: Bequimão Área: 350,00 m2
Índice: 110
Coef. de aprov.: 2,00
Valor: R$ 160.776,00
V/m2: R$ 459,36
Época: junho de 2012 (oferta)
Informante: Sr. Marcos (982897643)
3
Localização: Angelim Área: 300,00 m2
Índice: 120
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$ 139.188,00
V/m2: R$ 463,96
Época: dezembro de 2010 (transação)
Informante: Sr. Raimundo (999768284)

4
Localização: Jardim Eldorado Área: 1000,00 m2
Índice: 100
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$ 475.360,00
V/m2: R$ 475,36
Época: julho de 2014 (oferta)
Informante: Sr. Adailton (32363623)
5
Localização: Parque Athenas Área: 900,00 m2
Índice: 90
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$ 408.051,00
V/m2: R$ 453,39
Época: maio de 2012 (oferta)
Informante: Sr. Antonio Henrique (987675437)

6
Localização: Angelim Área: 888,00 m2
Índice: 100
Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$ 409.279,20
V/m2: R$ 460,90
Época: março de 2015 (oferta)
Informante: Sr. Domingos (982567890)

7
Localização: Jardim Eldorado Área: 360,00 m2
Índice: 110
Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$ 166.665,60
V/m2: R$462,96/m2
Época: novembro de 2015 (oferta)
Informante: Sr. Marcelo (3227-2596)

8
Localização: Jardim Eldorado Área: 1400,00 m2
Índice: 110
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$ 649.446,00
V/m2: R$ 463,89
Época: março de 2016 (oferta)
Informante: Sr. Lúcio (988236578)

9
Localização: Angelim Área: 80,00 m2
Índice: 100
Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$39.000,00
V/m2: R$487,50/m2
Época: janeiro de 2015 (oferta)
Informante: Sr. Murilo (984567899)

5. HOMOGENEIZAÇÃO

Como alguns elementos pesquisados apresentam características heterogêneas, utilizaremos os

seguintes fatores visando homogeneizá-los:
 oferta - é utilizada, para imóveis em oferta, com valor 9,00, ou transacionados, com
valor 10,00 (qualitativadicotômica);
 local: corrige as diferenças relativas ao posicionamento do imóvel no contexto urbano
(qualitativa);
  zoneamento: utiliza o multiplicador (coeficiente de aproveitamento) adotado pela
municipalidade para cálculo das áreas construídas (quantitativa).

Assim os valores unitários dos imóveis pesquisados ficarão representados, com as respectivas
variáveis adotadas, no quadro mostrado a seguir.
Assim os valores finais dos imóveis pesquisados serão:

Terreno Valor/m² Oferta Local Zoneamento

1 450,63 9 110 2
2 459,36 10 110 2
3 463,96 10 120 2
4 475,36 10 100 2
5 453,39 10 90 2
6 460,90 9 90 1,5
7 462,96 9 110 1,5
8 463,89 10 110 2
9 487,50 10 110 1,5

6. TRATAMENTO ESTATÍSTICO

a) Modelo de melhor ajuste:

Valor / m2 = + 385,6126 + 17,8247(oferta) - 2497,6426 (1 / Local) - 38,0905 (zoneamento)

b) Coeficiente de correlação (r):

r = 0,849942348

c) Coeficiente de determinação (r2):

r2 = 0,722401995 = 72,24%

d) Análise da variância (modelo):

F tabelado = 5,41 (tabela de Snedecor)

F calculado = 4,3372
e) Significância dos regressores:
 t tabelado = 2,571 (tabela de Student);
t (oferta) = 2,9106; t (local) =- -0,9068; t zoneamento = -3,1099

f) Campo de arbítrio:

Adotando para terreno:

Oferta = 10; Local = 100 e Zoneamento = 2 temos

Valor / m2 = + 385,6126 + 17,8247(oferta) - 2497,6426 (1 / Local) - 38,0905 (zoneamento)

Valor / m2 = -385,6126 + 17,8247 * 10 – 2497,6426 * (1 / 100) – 38,0905*2

Valor / m2 = R$ 462,70
Valor do Terreno = R$ 462,70/ m2 * 140 m2 = R$ 64.778,00

7. CÁLCULO DO VALOR ESTIMADO DO TERRENO

A partir dos valores unitários calculados no item anterior, teremos os seguintes limites
para o valor do imóvel:

Valor Mínimo
T (Oferta) 9
T (Local) 90
T (Zoneamento) 1,5

Vr (mín) = R$ 461,15

Valor mínimo do terreno = R$ 461,15 * 140,00 = R$ 64.561,00

Valor Máximo
T(Oferta) 10
T(Local) 120
T ( Zoneamento) 2

Vr (máx) = R$ 466,87

Valor máximo do terreno = R$ 466,87 * 140,00 = R$ 65.361,80

8. CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA

a) Área equivalente:
Residência: 120,00 x 1,00 = 180,00 m2
Total = 120,00m2

b) Custo básico:

Utilizando SIDUSCOM de julho de 2016, temos o valor de R$1.264,69 para os padrões

adotados.

Cb = 120,00 m2 x R$ 1.264,69/m2 = R$ 151.762,80

c) Custos não incidentes:

Ci = R$ 151.762,80 x 1,40 = R$ 212.467,92

d) Depreciação:

% de vida útil = 10% (6 anos)

Estado de conservação = c (regular)

K = 7,88
D = 100 – 7,88 = 0,9212
100

e) Valor depreciado:

V = R$ 212.467,92 x 0,9212 = R$ 195.725,45

9. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

a) Terceiro componente:

Cvp = (1 + 0,01)12 -1 = 11,2551

0,01 (1 +0,01) 12

Tc = 0,01 x 11,2551 = 0,1268 = 12,68%

1 - (0,01 x 11,2551)
 b) Valor do imóvel:

 Valor mínimo
Vmín = (195.725,45 + 69.172,19) x 1,1268
Vmín= R$ 298.486,66

 Valor máximo

Vmáx = (195.725.45 + 70.029,80) x 1,1268

Vmáx = R$ 299.453,02

8. CONCLUSÃO
Terminados os cálculos anteriores, em função do atributo que confere ao avaliador a escolha de
qualquer valor situado entre o intervalo acima, concluímos que o valor do imóvel seja:

R$ 299.453,02
(duzentos e noventa e nove mil e quatrocentos e cinquenta e três reais e dois
centavos).