¿CÓMO SE DETERMINA LA INCOMPATIBILIDAD ENTRE DOS

TÍTULOS PRESENTADOS AL REGISTRO?

Consulta

La empresa J&C había otorgado a su representante legal, el señor Federico

Ford, facultades especiales para vender, arrendar y gravar los bienes de aquella.
En virtud de dichas facultades, el señor Ford transfirió un inmueble de propiedad
de J&C, suscribiendo la respectiva minuta de compraventa y elevándola a
escritura pública. Dos semanas después J&C decide revocar el poder de Federico
Ford, presentando el título para su inscripción en el registro de mandatos y
poderes. El título fue observado por un defecto formal subsanable, quedando
pendiente de inscripción. J&C ha presentado recién para su inscripción la escritura
de compraventa que había suscrito el señor Ford antes de producida la
revocatoria de poder. Al respecto nos consulta si, por el hecho de haber solicitado
primero la inscripción de la revocatoria y luego la de la compraventa, ¿existe la
posibilidad de que ambos títulos sean calificados como incompatibles y se niegue
la inscripción del acto de transferencia, en aplicación del principio de prioridad
excluyente?

Respuesta:

De conformidad con el principio de prioridad excluyente, consagrado en los

artículos 2017 del Código Civil y X del Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos, cuando se presenten al registro títulos conteniendo
derechos o actos que resulten incompatibles entre sí, no procederá la inscripción
de ambos, sino que la inscripción o presentación del primero determinará la
exclusión del acceso al registro para el segundo. Esto quiere decir que,
establecida la incompatibilidad entre los títulos presentados, primará aquel que
primero se presentó, aunque fuera de igual o posterior fecha al que se presentó
después.

Sin embargo, deberá tomarse en cuenta que para que sea aplicable la prioridad
excluyente será indispensable que exista incompatibilidad entre los títulos
presentados. Entonces, ¿cómo se determina dicha incompatibilidad?

Partamos de la premisa básica de que dos títulos serán incompatibles entre sí

cuando la inscripción del primero haga jurídicamente imposible inscribir el
segundo. ¿En qué casos podrá verificarse este supuesto de hecho? Un ejemplo
típico será el de las varias compraventas que sobre el mismo bien celebre el
propietario en favor de distintos compradores. En este caso, tendrá preferencia
aquel que inscriba primero su derecho, excluyendo a las solicitudes que se
presenten con posterioridad con relación al mismo derecho, ya que como es obvio,
el registro no podrá amparar la realización de varias transferencias simultáneas
sobre un mismo bien. Notemos que en esta afirmación se halla también el
fundamento del principio de tracto sucesivo, aplicable por tanto al ejemplo citado y
a todo examen registral de compatibilidad que se efectúe.

En este sentido, ¿será incompatible la presentación al registro de una

compraventa realizada en virtud de un poder cuya revocatoria se encuentra
pendiente de inscripción?

Para dilucidar este aparente conflicto, el registrador deberá evaluar los títulos
en los que se sustentan los derechos cuya inscripción se pretende. Hecha la
evaluación, el registrador se percatará de que la compraventa se efectuó cuando
aún se encontraba vigente el poder que luego fue revocado. Por lo tanto, no podrá
hablarse de un supuesto de incompatibilidad entre los títulos presentados, sino
simplemente de una incorrección en cuanto al orden de presentación de los
mismos, que en nada afectará su inscripción. En consecuencia, al no existir en el
presente caso incompatibilidad alguna entre los referidos títulos, no será aplicable
la prioridad excluyente, pudiendo inscribirse ambos actos. No obstante, el orden
de presentación de los títulos llevará a la aplicación de la prioridad preferente en
favor del primer título presentado.

Base legal
• Código Civil, art. 2017.
• Reglamento General de los Registros Públicos, art. X del T.P., 25 y 26.