Gestão manutenção edificações

NBR 5674 - Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
Sumário
Prefácio
Introdução
1. Escopo
2. Referências normativas
3. Definições
3.1 Edificação
3.2 Serviço de manutenção
3.3
3.4 Sistema
Previsãode manutenção
orçamentária
4. Requisitos para um sistema de gestão da manutenção
4.1 Organização
4.2 Coleta de dados - Verificações
4.3 Programa de manutenção
5. Requisitos para o planejamento anual das atividades
6. Requisitos para o processo de controle
6.1 Orçamento e contratação dos serviços de manutenção
6.2 Acompanhamento da execução
7. Requisitos para a documentação
7.1 Generalidades
7.2 Registros
7.3 Fluxo da documentação
7.4 Arquivo
7.5 Indicadores gerenciais
8. Incumbências ou encargos
Anexos
A Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva (informativo)
B Lista dos registros (normativo)
C Modelos dos registros (informativo)
Prefácio
Copiar padrão ABNT
Introdução –
A manutenção de edificações é um tema cuja importância, superando, gradualmente, a

cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação
é entregue e entra em uso.
As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades
produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental.
Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros
produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo
deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam,
resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais.
É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental
considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por
novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles
exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações, tão logo colocadas em
uso.
A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser
constatada nos freqüentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de
cumprida a sua vida útil projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usuários e
um sobre custo intensivo dos serviços de recuperação ou construção de novas edificações.
1
Versão 30/06/11 – Revisão pós reunião
Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita
de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço
técnico perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor
patrimonial.
A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas
edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é
essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil.
Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de
edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados
em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo e Formatado:Cor da fonte: Vermelho,
Tachado
1 Escopo
Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de
edificações.
A gestão do sistema de manutenção inclui meios para:
a) preservar as características srcinais da edificação;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas,
elementos ou componentes; e
Edificações existentes antes da vigência dessa Norma deverão adequar ou criar os seus
programas de manutenção atendendo a presente norma.
Os Anexos desta norma: A, B e C apresentam exemplos de modelo - não restritivos ou

exaustivos, a ser adaptada em função das características específicas da edificação
2 Referências normativas
Os documentos relacionados a seguir sào indispensáveis à aplicação desta Norma.
Para as edições datadas aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não
datadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
Rever no final dos trabalhos

ABNT NBR 14037 - Manual de operação, uso e manutenção das edificações – Conteúdo e
recomendações para elaboração e apresentação.
ABNT NBR15575-1 Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1:
Requisitos gerais
Requisitos para os sistemas estruturais
Requisitos para os sistemas de pisos internos
Sistemas de vedações verticais externas e internas
Requisitos para sistemas de coberturas
Sistemas hidrossanitários
3 Definições
Para os efeitos desta Norma aplicam-se as seguintes definições, e as constantes da ABNT
NBR 14037 e ABNT NBR 15575-1:
2
3.1 Edificação
Produto constituído pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e
integrados em conformidade com os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura
3.2 Gravidade
Indicador do grau de interrupção de não dispor do serviço
3.3 Inspeção Predial de uso e manutenção – vide NBR 15.575 parte 1
3.4 Previsão orçamentária

Documento elaborado da estimativa do custo para a realização do programa dos serviços de
manutenção.
3.5 Serviço de manutenção

Intervenção realizada sobre a edificação e seus sistemas, elementos ou componentes
constituintes.
3.6 Sistema de manutenção

Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os serviços de manutenção
4 Requisitos para a manutenção
4.1 Organização
4.1.1 A organizaçãoda gestão do sistema de manutenção deve considerar levar em

consideração as características das edificações, tais como:
a) tipologia das edificações; Formatado:Numerada + Nível: 1 +
Estilo da numeração: a, b, c, … +
b) uso efetivo da edificação; Iniciar em: 1 + Alinhamento: Esquerda
c) tamanho e complexidade daedificação; + Alinhado em: 0,63 cm + Recuar em:
1,27 cm
d) localização e implicações do entorno da edificação
4.1.2 A manutenção deve ser o rientada por um conjunto de diretrizes que:

a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a
depreciação patrimonial.
b) Estabeleça as informações pertinentes e o fluxo da comunicação.
c) Estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos
4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficiência gestão do sistema de manutenção

sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar
, os seguintes
parâmetros a serem adaptados em função da complexidade do empreendimento:
a) Atendimento ao desempenho mínimo das edificações e seus sistemas

conforme descritos mencionadonas ABNT NBR15575-1 a ABNT NBR
15575-6.
b) Prazo acordado entre a observação da não-conformidade e a conclusão de
serviço de manutenção;
3
c) Tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de

emergência;
d) Periodicidade das inspeções prediais deuso e manutenção estabelecidas no
manual de operação, uso e manutençãodo mesmo
e) Registros das inspeções, conforme item 7.2.
Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser u tilizados.
4.1.4 Na organização \da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista, infra-
estrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos
de manutenção necessários, a saber:
a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples,
padronizados e cíclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas
comuns;
b) manutenção corretiva, caracterizada porserviços que demandam ação ou
intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas,
elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e
c) manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização é programada
com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da
durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em
uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado
de degradação;
4.1.5 A gestão do sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos

diferentes tipos de manutenção das edificações.
4.1.6. O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por Formatado:Fonte: Negrito
empresas especializadas ou profissionais qualificados.
4.2 Conteúdo básico do relatório de inspeção
4.2.1 As inspeções devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR
14037.
4.2.2 As inspeções devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos – ver Anexo B
desta Norma - elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperação considerando:
Sugestão SECOVI em 14.07
a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificação;
b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas,
subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à
sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e
segurança dos usuários;
c) as solicitações
Sugestão SECOVI eme14.07 reclamações dos usuários ou proprietários.
4.2.3 Os relatórios das inspeções devem:
a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e
equipamento da edificação;
b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
4
c) ser preditivos
d) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e;
e) resultado esperado das recomendações de ações
Anunciar com antecedência o que vai ou pode acontecer: prognóstico.
4.3 Programa de manutenção

4.3.1 O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua
periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos
necessários, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicável aos
elementos, componentes e equipamentos.
O programa de manutenção deve ser atualizado, periodicamente.

4.3.2 O programa de manutenção deve considerar:

Projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e Manual de uso operação e manutenção
(quando houver), além de características específicas, tais como:
a) tipologia, complexidade eregime de uso da edificação
b) sistemas, materiais e equipamentos
c) idade das edificações
d) expectativa de durabilidade dos sistemas, e quando aplicável aos elementos e
componentes, devendo atender à ABNT NBR 15575-1;
e) relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas versus
metas efetivas tanto físicas como financeiras;
f) relatórios das inspeções constando as não-conformidades encontradas;
g) relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
h) solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;
i) histórico das manutenções realizadas;
j) rastreabilidade dos serviços;
k) condições climáticas e ambientais;
l) escala de prioridades entre os diversos serviços; e
m) previsão financeira
4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple:
a) designação do sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes;
b) descrição da atividade;
c) periodicidade em função de cada sistema, e quando aplicável aos elementos e
componentes observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
d) identificação do responsável;
e) documentação referencial e formas de comprovação; e
f) custo.
O Anexo A contém sugestões com modelo de indicações de sistemas para a periodicidade a

ser ajustada em função das indicações dos projetos ou as especificações técnicas
5
4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematização das atividades de manutenção a

serem realizadas, e que são normalmente citadas no Manual do Proprietário e no Manual
das Áreas Comuns entregues ao proprietário, atendendo à ABNT NBR 14037.
4.3 5 O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos – não restritivos – para a
elaboração do programa de manutenção preventiva
5 Requisitos para o planejamento anual das atividades
5.1 Considerações
O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a
considerar:
a) prescrições e especificações técnicas para as edificações;
b) disponibilidade de recursos humanos;
c) disponibilidade de recursos financeirosincluindo previsão de contingência;
d) seqüência racional e duração das atividades;
e) cronograma físico x financeiro;
f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
g) procedimentos de execução, ou referencia às normas técnicas;
h) especificações detalhadas dos insumos e materiais;
i) manutenibilidade;
j) dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
k) prever acessos seguros a todos os locais daedificação onde sejam realizadas
inspeções e atividades de manutenção
l) minimizar a interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua
execução
5.2 Previsão orçamentária anual

O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos
financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro
definido.
As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização
de serviços de manutenção corretiva.
As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro
em estimativas físicas, de custos .
As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo e benefício dos

serviços de manutenção, e constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas
intervenções.
6 Requisitos para o processo de controle

6.1 Orçamento e contratação dos serviços de manutenção
6.1.1 Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:

a) dados do cliente;
b) escopo dos serviços ou objeto;
c) descrição de cada atividade
d) especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou
projetos, quando aplicável;
6
e) condições comerciais, valore forma de pagamento, validade da proposta;

a. g cronograma físico-financeiro ou prazos;
f) k) responsabilidades legais e obrigações de cada parte incluído o atendimento à
legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
g) indicação do responsável técnico pelaatividade, quando aplicável;
h) garantias e exclusões.
i) previsão de seguros, se aplicável
6.1.2 Para a avaliação das propostas recomenda-se observar:

a) qualificação da empresa ouprofissional em termos de capacidade técnica, recursos
humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo amenção de outros
serviços em andamento ou já concluídos, incluindo o eventual fornecimento de
acervo técnico;
c) referencias de outros clientes;
d) proposta técnica apresentada, incluindoatendimento às normas aplicáveis;
e) habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da
empresa ou profissional, avaliada em relação ao porte de serviço contratado; e
f) preço, prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-
financeiro com base no contrato; e
inverter o e pelo f e corrigir o que está proposto

6.2 Acompanhamento físico-financeiro

6.2.1 Antes do início dos serviços o executante deve providenciar:
a) dispositivos especiais que assegurem condições necessárias àrealização segura
dos serviços de manutenção;
b) dispositivos que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou
prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção;
c) delimitações, informações esinalização de advertência aos usuários sobre eventuais
riscos.
6.2.2 Durante a realização dos serviços de manutenção todos os sistemas de segurança da

edificação devem permanecer em funcionamento,ou se for o caso, prever sistemas ou
alternativo.
6.2.3 Não é permitida a obstrução, mesmo que temporária ou parcial, das saídas de
emergência. Caso necessário é imprescindível criar rotas ou providencias compatíveis que
deverão ser implementadas, antes da obstrução.
6.2.4 A execução deve seguir o cronograma físico-financeiro.
6.2.5 Caso os serviços resultem em mudança de características da edificação, técnica e

legalmente permitidas, o memorial descritivo, as especificações, os respectivos projetos e o
manual de operação, uso e manutenção da edificação devem ser adequados.
7
6.2.6 Durante a realização dos serviços devem ser implementados controles a fim de
garantir o cumprimento dos requisitos de qualidade, custo e prazo, observadas as condições
contratuais.
7 Requisitos para a documentação

7.1 Generalidades
A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar
evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos
serviços de manutenção, reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execução dos
serviços de manutenção e auxiliar no programa e no planejamento de serviços futuros,
A documentação do programa de manutenção deve incluir:
a) manual de operação, uso e manutenção das edificações conforme ABNTNBR
14037;
b) manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
c) o programa da manutenção;
d) o planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de
vista cronológico quanto financeiro
e) os contratos firmados;
f) catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos
serviços de manutenção e propostas técnicas;
g) relatório de inspeção
h) os documentos mencionados noAnexo A da ABNT NBR 14037, em que devem
constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
i) registros de serviços de manutenção realizados requeridos por esta Norma -
conforme Anexo B.
j) ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção constarem da ordem do dia ou da
agenda.
7.2 Registros
Devem ser mantidos legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação
do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva realização das
manutenções.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a) sua identificação;
b) as funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõe o registro;
c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado
assegurando sua integridade;
A organização e coleta de dados deve ser registrada de forma a indicar os serviços de
manutenção preventiva, corretiva, alterações realizadas conforme Anexo C.
7.3 Fluxo da documentação

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação.
Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1.
As condomínio.
do deliberações referentes à documentação mencionada na Tabela 1 deve constar em ata
8
Tabela 1 – Fluxo da documentação
7.4 Arquivo
Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser arquivada como
parte integrante do manual de operação, uso e manutenção da edificação, ficando sob a
guarda do responsável legal: proprietário ou síndico.
Toda esta documentação, quando solicitada, deve estar disponível e prontamente
recuperável, aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado , quando
pertinente.
Quando houver troca do responsável legal: proprietário ou síndico, toda a documentação
deve ser entregue formalmente, ao sucessor.
7.5 Indicadores gerenciais

É recomendável que o sistema de gestão da manutenção disponha de indicadores de
eficiência com a finalidade de avaliar:
a) a relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
b) a taxa de sucesso das intervenções, medida pela incidência de retrabalho
necessário;
c) aa preservação
d) relação ao longo do tempo
do valor do custo-benefício
patrimonial geradas
da edificação ao pelas
longo de suamanutenções
vida útil.
9
8 Incumbências ou encargos
8.1 O proprietário de uma edificação, síndico ou empresa terceirizada responsável pela
gestão da manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao
manual de operação, uso e manutenção da edificação.
8.2 O proprietário de uma edificação ou o condomínio, deve fazer cumprir e prover os
recursos para o Programa de manutenção preventiva das áreas comuns.
8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual de

operação, uso e manutenção da edificação que atende à ABNT NBR 14 037.
8.4 No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela manutenção das

partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificação, de forma
a atender ao manual de operação, uso e manutenção de sua edificação.
8.5 O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à

empresa ou profissional contratado.
8.6 A empresa ou profissional deve responder pela gestão do sistema de manutenção da

edificação ficando sob sua incumbência:
a) Assessorar o proprietário ou síndico nas decisões que envolvam a manutenção da

edificação, inclusive sugerir a adaptação do sistema da manutenção e planejamento
anual das atividades, conforme indicado nos itens 4 e 5 desta norma;
b) Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação, fornecer
documentos
contratos, notas
quefiscais,
comprovem
garantias,
a realização
certificados,
dosetc.
serviços de manutenção, tais como
c) Implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de
manutenção preventiva
d) Elaborar as previsões orçamentárias;
e) Supervisionar a realização dos serviços de acordo com asnormas técnicas
brasileiras, projetos e orientações do manual de operação, uso e manutenção da
edificação que atendae à ABNT NBR 14 037.
f) Orçar os serviços de manutenção;
g) Assessorar o proprietário ou síndico na contratação de serviços de terceiros para a
Realização da manutenção da edificação
h) Estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção,
conforme esta Norma;
i) Orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o
estabelecido no manual de operação, uso e manutenção da edificação;
j) Orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade com o manual
de operação, uso e manutenção da edificação;
10
Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva
A.1 Sugestão das inspeções ou verificações para um edifício hipotético
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - não restritivos – para a elaboração do
programa de manutenção preventiva de uma edificação hipotética
Periodicidade Sistema Elemento/

Componente Atividade Responsável
Sauna Úmida Fazer a drenagem de água no Equipe de
equipamento Manutenção Local
a
n Equipamentos Verificar após o uso do
a
m
industrializados equipamento o nível de óleo Equipe de
e Grupo Gerador combustível e se há obstrução nas Manutenção Local
s
a
d
entradas e saídas de ventilação
a Reservatórios de Verificar nível dos reservatórios e Equipe de
c
A Sistemas Hidro água potável funcionamento das bóias Manutenção Local
Sanitários Sistema de Verificar funcionamento dos Equipe de
Irrigação dispositivos Manutenção Local
Bombas de água Verificar funcionamento e alternar

Sistemas Hidro a chave no painel elétrico para Equipe de
s Sanitários potável, água utilizá-las em sistema rodízio, Manutenção Local
ia servida e piscinas
d quando aplicável
5
1 Efetuar teste de funcionamento
a Iluminação de Equipe de
d dos sistemas conforme instruções
a emergência Manutenção Local
c Equipamentos do fornecedor
A industrializados Efetuar teste de funcionamento do
Grupo Gerador sistema de ventilaç conforme Equipe de
instruções do fornecedor Manutenção Local
Empresa
Jardim Manutenção geral Especializada/Equipe
Manutenção local
s
ê
Fazer teste de funcionamento do Equipe de
sistema de ventilação conforme Manutenção Local
m
a Pressurização de instruções do fornecedor e projeto
d
a escada
c Equipamentos Manutenção Geral dos sistemas,
A industrializados Empresa
conforme instruções do especializada
fornecedor.
Banheira de Fazer teste de funcionamento Equipe de
Hidromassagem / conforme instruções do fornecedor Manutenção Local
Spa
/ continua
11
continuação
Elemento/
Periodicidade Sistema Componente Atividade Responsável
Manutenção recomendada pelo Empresa

Ar Condicionado fabricante e atendimento à
legislação vigente Especializada
Equipamentos
industrializados
. Efetuar teste de funcionamento
Iluminação de
emergência de todo o sistema conforme Equipe deLocal
Manutenção
instruções do fornecedor
Automação de Manutenção Geral dos sistemas, Empresa

s
ê portões conforme instruções do Especializada
m fornecedor.
a
Sistema de
d automação Dados-informática- Equipe de
a voz-telefonia-vídeo- Verificação do Funcionamento, Manutenção Local
c
A TV – CFTV – /
segurança conforme instruções do fornecedor Empresa
perimetral Especializada
Revestimentos Pedras naturais Verificação e se necessário,
de parede/ piso (mármore, granito e encerar as peças polidas Equipe de
e teto outros) Manutenção Local
Limpeza do sistema das águas
Ralos, Grelhas, pluviais; e ajuste, em função da Equipe de
Sistemas Calhas e Canaletas sazonalidade, especialmente em Manutenção Local
Hidrossanitários época de chuvas intensas
Bombas de Testar seu funcionamento, Equipe de
Incêndio observadas a legislação vigente Manutenção Local
Limpeza, regulagem dos sistemas
s
e
Gerador de água de queimadores e filtros de água Empresa
s
e
quente segundo instruções dos Especializada
m fabricantes
2 Equipamentos
a Para Unidades Centrais, verificar
d industrializados fusíveis, led de carga da bateria
a Iluminação de Equipe de
c
A emergência selada,
bateria comumnívelsegundo
de eletrólito da
instruções Manutenção Local
dos fabricantes
Aplicar óleo lubrificante nas
dobradiças e maçanetas
Porta corta fogo Verificar abertura e fechamento a Equipe de
45 graus, se necessária Manutenção Local
Equipamentos regulagem chamar empresa
industrializados
s
e
especializada
s Banheira de
e Equipe de
m Hidromassagem / Limpeza da Tubulação
3 SPA Manutenção Local
a
d Equipe de
a
c Limpeza geral das esquadrias e Manutenção Local
A Esquadrias de Alumínio seus componentes /
Empresa
Especializada
Sistemas Caixas de esgoto, Equipe de
Hidrossanitários de gordura e de
águas servidas
Efetuar limpeza geral Manutenção Local
/ continua
12
continuação
Elemento/
Empresa
3
a s
e
Verificação do funcionamento especializada
d s Sistemas Pressurizadores conforme instruções do fornecedor
a e Hidrossanitários de Água
c
m
A
Equipamentos Gerador
industrializados de água
quente Drenar o depósito de água quente; Equipe deLocal
Manutenção
Desratização e Desinsetização
Aplicação de produtos químicos Empresa
(comercial e industrial) Especializada
Verificar regulagem do mecanismo Equipe de

Descargas de descarga Manutenção Local
Válvulas de
escoamento e Limpar válvulas e sifões dos Equipe de
Sistemas tanques e pias. Manutenção Local
Hidrossanitários Sifões
Aeradores e Limpar os aeradores(bicos Equipe de
chuveiros removíveis), crivo do chuveiro Manutenção Local
Manutenção de Bombas de água

Bombas potável, piscinas, incêndio, esgoto Empresa
Especializada
e águas servidas
Piscina Manutenção do filtro e tanque de Empresa

areia Especializada
Sistemas de combate a incêndio
s chuveiros automáticos – Manutenção a fim de assegurar a
e Empresa
s (sprinkler’s), etc e seus componentes operacionalidade do sistema e
e Especializada
m industrializados (válvulas de fluxo, componentes
6 detectores de fumaça
d
a
a Equipe de
c Manutenção
A Instalações Quadro de Testar disjuntores, contatos e Local(habilitada)
Elétricas Distribuição de esquema anexado, se necessário /
Circuitos efetuar reparos Empresa
Especializada
Equipe de
Verificar integridade dos Manutenção Local
Quadra esportiva equipamentos, encaixes e apertos /
dos parafusos Empresa
Especializada
Equipe de
Verificar integridade dos Manutenção Local
Play Ground brinquedos, encaixes e apertos /
dos parafusos Empresa
Especializada
Deck de madeira Verificar os elementos de fixação Equipe de
Manutenção Local
Testar abertura e fechamento dos Equipe de
Registros registros dos sub solos e cobertura Manutenção Local
(barrilete)
Sistemas Reservatórios Limpeza dos reservatórios (inferior Empresa

Hidrossanitários e superior), ou caixas d’água Especializada
Válvula redutora de Limpeza do sistema (efetuar Empresa

pressão rodízio das alças) Especializada
13
Elemento/
Estrutural Lajes, vigas e Verificação da integridade Empresa

pilares estrutural conforme ABNT NBR especializada
15575
Sistema de Manutenção recomendada pelo Empresa

segurança, fornecedor Especializada
Verificação completa
funcionamento do
do sistema,
Gerador de água lavagem interna dos depósitos Empresa
quente de água quente e limpeza das Especializada
chaminés conforme instrução do
fabricante
Equipamentos
industrializados Sistema Verificação do funcionamento, Empresa
aquecimento limpeza e regulagem, conforme Especializada
individual legislação vigente
Banheira de Limpeza e manutenção do Empresa
Hidromassagem / sistema, conforme instruções do Especializada
SPA fornecedor
Sistemas de Efetuar inspeção visual,
proteção contra integridade do sistema medição Empresa
descargas de resistência conforme Especializada
atmosféricas legislação vigente
Desratização e Desinsetização
Aplicação de produtos químicos Empresa
(Residencial) Especializada
Áreas molhadas
internas e Verificar a integridade da
externas, piscinas, proteção mecânica, sinais de Equipe de
Impermeabilização reservatórios,
coberturas, infiltração ou falhas da Manutenção Local
o jardins, espelhos impermeabilização exposta
n
a d’água
a
d
a Verificar e refazer onde
c
A necessário os rejuntamentos Equipe de
internos e externos dos pisos, Manutenção Local
Rejuntamentos e Vedações paredes, peitoris, soleiras, ralos, /
peças sanitárias, bordas de Empresa
banheiras, chaminés, grelhas de Especializada
ventilação, e outros elementos
Verificar e refazer onde Equipe de
Paredes externas/ necessário a calafetação de Manutenção Local
fachadas e muros calhas e rufos, fixação de para /
raios, antenas e elementos Empresa
decorativos Especializada
Piso Cimentado, Piso Equipe de
Acabado em Manutenção Local
Concreto, Contra Verificar e refazer onde /
necessário a calafetação
piso e Revestimento Empresa
Revestimentos de paredes Especializada
de parede/ piso e Verificar e se necessário refazer
teto envernizamento (remover o
verniz existente, lixar e
envernizar novamente) Equipe de
Manutenção Local
Deck de madeira Sugestão SECOVI em /
Empresa
14.07 Especializada
Equipe de
Quadro de Manutenção Local
Instalações Distribuição de Reapertar todas as conexões habilitada
Elétricas /
Circuitos Empresa
especializada
/continua
14
continuação
Elemento/
Verificar falhas de vedação, Equipe de
fixação das esquadrias, guarda Manutenção Local
corpos e reconstituir sua /
integridade, onde necessário Empresa
Especializada
Esquadrias de Alumínio, ferro ou PVC Limpeza geral das esquadrias
incluindo os drenos, reapertar
parafusos
freio eaparentes, regular
lubrificação Equipe deLocal
Manutenção
/
Observar a tipologia e a Empresa
complexidade das esquadrias, Especializada
os projetos e instruções dos
fornecedores
Verificar a presença de fissuras, Equipe de
Vidros e seus sistemas de fixação falhas na vedação e fixação nos Manutenção Local
caixilhos e reconstituir sua /
integridade, onde necessário Empresa
Especializada
Verificar as tubulações de água Equipe de
potável e servidas, para detectar
obstruções, falhas ou Manutenção Local
Tubulações entupimentos, fixação e /
reconstituir a sua integridade Empresa
Sistemas Hidro Especializada
Sanitários onde necessário.
Metais, Acessórios e Verificar elementos de vedação Equipe de

Registros dos metais, acessórios e Manutenção Local
registros
o
n Empresa
a Equipamentos de Incêndio Recarga de Extintores
a Especializada
d
a
c Inspeção periódica de acordo
A
Sistemas de com a legislação vigente
Equipamentos
industrializados proteção contra
descargas Em locais expostos à corrosão Empresa
Especializada
atmosféricas severa, os intervalos entre
verificações devem ser
reduzidos.
Verificar fixação das telhas e
integridade da estrutura
Verificar a presença de falhas na

vedação e fixação dos
componentes e reconstituir sua
integridade, onde necessário
Equipe de
Sistema de cobertura Manutenção Local
/
Cobertura em Telhado PAROU POR Empresa Formatado:Centralizado
AQUI AS 12:05 Especializada
NO DIA 30 DE
JUNHO
PROXIMA REUNIÃO DIA 14.07
AS 8:30 NO SINDUSCON
/continua
15
continuação
Elemento/
Inspecionar e se necessário Empresa
Esquadrias e elementos de madeira pintar, encerar, envernizar ou especializada/ Equipe
tratamento recomendado pelo de manutenção local.
fornecedor
Inspecionar e se necessário
Esquadrias e elementos de ferro pintar ou tratamento específico Empresa
especializada
recomenadado pelo fornecedor
s
o
n Paredes e Tetos
a
2 Internos revestidos
a de Argamassa/
d Revestimentos
a Gesso liso/ ou Inspecionar e se necessário Empresa
c de parede/ piso e
A
teto executado com pRepintar nas áreas úmidas especializada
componentes de
Gesso Acartonado
(Dry-Wall)
Tomadas, Reapertar conexões e verificar

Instalações Interruptores e estado dos contatos elétricos Equipe de
Elétricas substituindo as peças que Manutenção Local
Pontos de Luz apresentem desgaste
efetuar lavagem da fachada e
Paredes externas/ muros Repintar as áreas Empresa
fachada externas e as fachadas da Especializada
edificação (unidades privativas e
áreas comuns),
s Revestimentos Inspecionar e se necessário

o
n de parede/ piso e Paredes e Tetos repintar as áreas internas Empresa
a
teto
3
a
d
Internos (unidadescomuns)
privativas e áreas Especializada
a
c
A
Pisos de Madeira raspar, calafetar e aplicar Empresa
Tacos e Assoalhos acabamento especializada
.
Inspecionar e se necessário Empresa
Quadras esportivas Repintar a superfície quando
necessário em função do uso especializada
s
o
n Teste Hidrostático dos extintores
a Empresa
5 Equipamentos de Incêndio Especializada
a
d
a
c Troca de mangueira
A
Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos sistemas

e equipamentos empregados e das características dos materiais de revestimento, o
programa de manutenção deve ser elaborado considerando a orientação dos fornecedores,
de profissionais e empresas especializadas. Como exemplo, citamos, entre outros:
- elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas
-- Revestimentos
piscina, quadras poliesportivas,
especiais (fórmica,play ground,
pisos móveis
elevados, e elementos
materiais decorativos
compostos de alumínio)
- esquadrias especiais
- sistemas especiais elétricos, eletrônicos e automatizados
- sistemas de impermeabilização
16
Anexo B
(normativo)
Lista dos registros
B.1 Objeto
Este Anexo apresenta uma lista dos registros que devem estar disponíveis no condomínio
constituindo evidências de que as atividades de manutenção foram levadas a efeito.
A elaboração para
especialmente de planilhas (Check-List)
cada edificação, de verificações
com suas característicasdeve seguir
e grau modelo feito
de complexidade,
sugerimos a seguir modelos não restritivos a fim de auxiliar o Síndico a realizar
periodicamente as verificações, ver também Anexo C.
B.2 Classificação dos r egistros

Os registros devem ser classificados pela natureza ou dos sistemas, ou dos subsistemas, ou
dos elementos ou dos componente da edificação, utilizando-se, por exemplo, a subdivisão
constante do Anexo A.
B.3 Tabela dos principais registros
A Tabela B.1 indica uma lista possível, a qual pode variar de edifício para edifício.
Os vários tipos de registros indicados constituem as evidências de que o condomínio
efetuou as manutenções previstas.
Tabela B.1 - Lista dos registros
Gerais
Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)
Programa de Manutenção Preventiva
Planilha ou
Relatório deLista de verificações
verificações da execução
das manutenções do Programa
corretivas de Manutenção Preventiva
executadas
Atas de Assembléias com aprovação do programa de Manutenção
Sistemas eletromecânicos
Relatório de verificações Anual dos Elevadores (RIA)
Atestado do Star-up do Gerador
Relatório de verificações da Manutenção de Elevadores
Verificações e Relatório das Instalações Elétricas
Verificações e Relatório de Medição Ôhmica (com terrômetro calibrado e aferido INMETRO)
Verificações e Relatório de Manutenção de Bombas
Atestado SPDA
Proteção contra descargas atmosféricas
Automação Dados - informática - Voz - Telefonia -
Vídeo - Televisão
Gerador de água quente Verificações com registros no Livro de
Ar Condicionado Manutenção ou em formulários específicos ou
dependendo do caso Relatório da Empresa
Aquecedor Coletivo Especializada
Circuito Fechado de TV
Antena Coletiva
Grupo Gerador
Quadro de Distribuição de Circuitos Verificações com registros no Livro de

Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz Manutenção
Elevadores Verificações com registros no Livro de
Exaustão mecânica Manutenção ou em formulários específicos ou
dependendo do caso em Relatório da Empresa
Especializada
17
Equipamentos em geral
Livro de registro das atividades da manutenção
Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados
Manuais Técnicos de Uso, Operação e Manutenção dos Equipamentos Instalados
Relação de equipamentos
Sistemas de segurança
Automação de portões
Instalações de interfone Verificações
ou em formulários
com registros
específicos
no Livro
ou dependendo
de Manutenção
do
caso em Relatórios de empresa especializada
Sistema de segurança específicos Certificado da Empresa Especializada
Instalações Hidráulico-Prediais e gás

Verificações com registros no Livro de Manutenção
Instalações Hidráulicas/ Esgotos / Águas ou em formulários específicos ou dependendo do
caso em Relatórios bem como Certificado da
pluviais / Louças / Metais / Bombas Empresa Especializada/ Certificado e Atestado de
Potabilidade da Água
Atestado de Instalação de Gás
Verificações de Limpeza dos Reservatórios com registro no Livro de Manutenção
Verificações da Limpeza do Poço de Esgoto, Poço de Água Servida, Caixas de Drenagem e
Esgoto com registro no Livro de manutenção
Banheira de Hidromassagem
Sistemas combate a incêndios

Auto de Verificação de Corpo de Bombeiros (AVCB) (quando obrigatório)
Certificado de Recarga de Extintores
Atestado de Brigada de Incêndio
FICAM -Ficha de inscrição do Cadastro de Manutenção do Sistema de Segurança contra incêndio
das edificações
Apólice de Seguro de Incêndio ou outro Sinistro que Cause Destruição (obrigatório ) e outros
opcionais
Certificado de Teste Hidrostático de Extintores

Livro de Ocorrências da Central de Alarmes
Certificado de Desratização e Desinsetização
Sprinklers e seus componentes
industrializados (Bombas, válvulas de fluxo, Verificações com registros no Livro de Manutenção
detectores de fumaça, etc.) ou em formulários específicos ou dependendo do
Pressurização de escada caso em relatórios, como Certificado da Empresa
Equipamentos de Incêndio Especializada
Iluminação de emergência
18
Revestimentos de paredes / pisos e tetos

Pedras naturais (mármore, granito
e outros)
Deck de madeira
Azulejo/ Cerâmica/ Pastilha
Paredes e Tetos Internos
revestidos de Argamassa/ Gesso
liso/ ou executado
componentes com
de Gesso
Acartonado (Dry-Wall)
Paredes externas/ fachada
Piso Cimentado, Piso Acabado em Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em
Concreto, Contrapiso formulários específicos
Rejuntamento e Tratamento de
Juntas
Paredes externas/ fachada
Forros de gesso
Pisos de Madeira Tacos e
Assoalhos
Revestimentos especiais (fórmica,
pisos elevados, materiais
compostos de alumímio)
Forros Madeira
Esquadrias
Alumínio
Ferro
Madeira Verificações com formulários
registros noespecíficos
Livro de Manutenção ou em
Vidros
Lazer
Jardim
Play ground
Quadra Poliesportiva
Piscina Verificações com registros
Sauna Seca no Livro de Manutenção ou em formulários específicos, devendo
Sauna Úmida incluir referências às condições de higiene
SPA
Desratização e
desinsetização
Pintura e impermeabilização
Pintura / verniz
(internamente e/ou Verificações com
externamente) registro no Livro de Manutenção ou em formulários específicos
Impermeabilização
19
Anexo C
(informativo)
Modelos de verificações e seus registros
C.1 Introdução
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - não restritivos – para as verificações e seus
registros
C.2 Modelo de livro de registro de manutenção

Sistema Data da Responsável
Subsistema Atividade realização pela Prazo Custos
atividade
C.3 Modelos de lista de verificações para um subsistema

C.3.1 Manutenção Preventiva da Central de Interfone
Segue um modelo possível
Condomínio
Endereço
Equipamento
Características do Tipo XYZ Central de interfones – NN aptos.
equipamento
Serviços a serem realizados“incluir periodicidade” Status

Verificação das proteções (fusíveis / disjuntores)
Verificação do sistema de alimentação
Verificação das conexões elétricas
Verificação das placas de comando
Verificação do circuito eletrônico
Verificação das sinalizações de operação
Verificação da limpeza geral
Verificação da re-aperto das conexões
Realização de testes de funcionamento
Verificação da ausência de interferências no sistema
Manutenções corretivas a serem realizados em função do status :
Hora início
Hora término
Data
Data próxima verificação
Responsável pelo serviço : Empresa responsável :

Responsável do condomínio
20
C.3.2 Manutenção Preventiva da Central de Alarme

Condomínio
Endereço
Equipamento
Características do Tipo XYZ Central de alarme do sistema de combate a
equipamento incêndio.
Serviços a serem realizados“incluir periodicidade” Status

Verificação dos fusíveis
Verificação do sistema de alimentação C.A.
Verificação do sistema de alimentação C.C.
Verificação e teste do sistema automático
Verificação e teste dos sensores de fumaça
Verificação dos motores e ventiladores do sistema de pressurização
Verificação e testes dos interruptores de acionamento manual
Verificação e testes dos pressostatos hidráulicos
Verificação dos chicotes de comando
Teste de lâmpadas de comandos sinóticos
Verificação e testes da interface c/ sistema de pressurização de escadas
Verificação da conformidade com a ABNT NBR 9077
Verificação da conformidade com a IT-CB13/01
Verificação e testes dos comandos elétricos
Verificação das proteções (fusíveis / disjuntores)
Verificação e testes dos dispositivos visuais
Verificação dos circuitos hidráulicos de combate a incêndio
Verificação dos chuveiros automáticos
Verificação da integridade e existência de avisos pertinentes
Verificação das sinalizações de operação
Verificaçãodas
Re-aperto dasconexões
saídas e rotas de fuga de emergência
elétricas
Limpeza e proteção das placas de comando eletrônico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema
Hora início
Hora término
Data

21
C.4 Modelos de lista de verificações para um equipamento

C.4.1 Manutenção Preventiva das Bombas
Condomínio
Endereço
Equipamento Bombas 01 a 04
Motor Modelo no. série
Bomba Modelo potência
Quadro comando Modelo no. série
Serviços a serem realizados “incluir periodicidade” Status

Elétrica
Rec Rec Press Press
01 02 01 02
Verificação dos fusíveis
Verificação dos contactores de comando
Verificação do relé térmico
Verificação e teste dos sinalizadores do quadro
Verificação do sistema de alimentação de C.A,
Verificação e re-aperto dos bornes e cabos
Verificação da temperatura de trabalho do motor
Corrente elétrica de partida
Corrente elétrica de trabalho.
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automático
Testes de alarmes
Mecânica / Hidráulica
01 02 03 04
Verificação dos
Lubrificação dosmancais
mancais
Limpeza geral do equipamento
Verificação da tubulação (vazamento+oxidalão+conservação)
Verificação das válvulas hidráulicas
Verificação da bóia de nível
Verificação do nível de ruído (dB A)
Hora início
Hora término
Data

-------------------------------------------------
22

Gestão manutenção edificações

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NBR 5674 - Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

A manutenção de edificações é um tema cuja importância, superando, gradualmente, a

Os Anexos desta norma: A, B e C apresentam exemplos de modelo - não restritivos ou

Rever no final dos trabalhos

3.3 Inspeção Predial de uso e manutenção – vide NBR 15.575 parte 1

3.4 Previsão orçamentária

3.5 Serviço de manutenção

3.6 Sistema de manutenção

4 Requisitos para a manutenção

4.1.1 A organizaçãoda gestão do sistema de manutenção deve considerar levar em

4.1.2 A manutenção deve ser o rientada por um conjunto de diretrizes que:

4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficiência gestão do sistema de manutenção

a) Atendimento ao desempenho mínimo das edificações e seus sistemas

c) Tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de

Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser u tilizados.

4.1.5 A gestão do sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos

4.2 Conteúdo básico do relatório de inspeção

Anunciar com antecedência o que vai ou pode acontecer: prognóstico.

4.3 Programa de manutenção

O programa de manutenção deve ser atualizado, periodicamente.

4.3.2 O programa de manutenção deve considerar:

O Anexo A contém sugestões com modelo de indicações de sistemas para a periodicidade a

4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematização das atividades de manutenção a

5.2 Previsão orçamentária anual

As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo e benefício dos

6 Requisitos para o processo de controle

6.1.1 Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:

e) condições comerciais, valore forma de pagamento, validade da proposta;

6.1.2 Para a avaliação das propostas recomenda-se observar:

inverter o e pelo f e corrigir o que está proposto

6.2 Acompanhamento físico-financeiro

6.2.2 Durante a realização dos serviços de manutenção todos os sistemas de segurança da

6.2.4 A execução deve seguir o cronograma físico-financeiro.

6.2.5 Caso os serviços resultem em mudança de características da edificação, técnica e

7 Requisitos para a documentação

7.3 Fluxo da documentação

Tabela 1 – Fluxo da documentação

7.5 Indicadores gerenciais

8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual de

8.4 No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela manutenção das

8.5 O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à

8.6 A empresa ou profissional deve responder pela gestão do sistema de manutenção da

a) Assessorar o proprietário ou síndico nas decisões que envolvam a manutenção da

Periodicidade Sistema Elemento/

Bombas de água Verificar funcionamento e alternar

Manutenção recomendada pelo Empresa

Automação de Manutenção Geral dos sistemas, Empresa

Verificar regulagem do mecanismo Equipe de

Manutenção de Bombas de água

Piscina Manutenção do filtro e tanque de Empresa

Sistemas Reservatórios Limpeza dos reservatórios (inferior Empresa

Válvula redutora de Limpeza do sistema (efetuar Empresa

Estrutural Lajes, vigas e Verificação da integridade Empresa

Sistema de Manutenção recomendada pelo Empresa

Metais, Acessórios e Verificar elementos de vedação Equipe de

Verificar a presença de falhas na

Tomadas, Reapertar conexões e verificar

s Revestimentos Inspecionar e se necessário

Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos sistemas

B.2 Classificação dos r egistros

Quadro de Distribuição de Circuitos Verificações com registros no Livro de

Instalações Hidráulico-Prediais e gás