ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE COMERCIO

Hay dos figuras jurídicas en derecho comercial que muchas veces por no tener claro su
significado podemos confundir, que son, el local comercial y el establecimiento de
comercio que aparentemente parecen lo mismo, pero en sustancia son dos figuras
diferentes.

Se define establecimiento de comercio como el conjunto de bienes utilizados por

el código de comercio de acuerdo al artículo 515 y establece lo siguiente:

“Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el

empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener
varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio
podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades
comerciales”.

Mientras que local comercial es el lugar físico en el cual el comerciante tiene sus artículos
o su conjunto de bienes que conforman el establecimiento de comercio. Entonces el local
comercial es el espacio físico mientras que el establecimiento de comercio lo conforman
las cosas, objetos o bienes utilizados para realizar la actividad comercial.

La legislación comercial ha dictado disposiciones especiales para el arrendamiento de

locales con fines comerciales, a fin de amparar los derechos de los comerciantes y evitar
el abuso por parte de los propietarios.

La renovación del contrato de arrendamiento está contemplada por el artículo 518

del Código de Comercio; implica la firma de un nuevo contrato, y al tratarse de un nuevo
contrato, es posible pactar en él condiciones distintas.

La prórroga está contemplada por el artículo 520 del Código de Comercio no hay lugar al
cambio de condiciones, puesto que no existe un nuevo contrato ni la modificación del
preexistente; lo que existe es una extensión en el tiempo del contrato ya existente,
naturalmente con las condiciones que este contiene.

El mismo artículo 520 del código de comercio cuando hace mención de la prórroga,
establece expresamente que esta se hará en las mismas condiciones que el contrato
preexistente.

Con alguna frecuencia se confunden las reglas del contrato de arrendamiento de un local
comercial con las del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, cuando sus
diferencias son bien marcadas; además, cada uno de estos contratos están regulados por
disposiciones legales distintas.

¿Cuándo el comerciante-arrendatario tiene derecho a la prórroga automática?

El artículo 518 del Código de Comercio establece una primera condición para que sea un
derecho del comerciante exigir la prórroga del contrato de arrendamiento del local: cumplir
con un tiempo de arrendamiento mínimo de dos (2) años de manera continua y con el
mismo establecimiento de comercio.

En caso de un comerciante que tiene alquilado un local, oficina, bodega, etc., en un

periodo superior a dos (2) años, pero durante ese lapso han funcionado diferentes
establecimientos de comercio, por ejemplo, primero fue una compraventa de mercancía y
posteriormente se utilizó como agencia de viajes, el comerciante no tiene derecho a exigir
la prórroga automática del contrato del local comercial.

Excepciones a la prórroga automática

La legislación comercial ha determinado que aun cuando el comerciante-arrendatario lleve

más de 2 años con el mismo establecimiento de comercio, no tendrá derecho a exigir la
prórroga automática del contrato de arrendamiento, en caso de presentar alguna de las
siguientes situaciones:

1) Cuando el comerciante-arrendatario haya incumplido el contrato.

2) Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la desarrollada
por el comerciante-arrendatario.

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega, o demolido por su estado de ruina o para la
construcción de una obra nueva.

¿Con qué anticipación se debe anunciar la no prorroga?

El propietario-arrendador o el representante está obligado a entregar el aviso de no

prorroga, de contrato de arrendamiento, por escrito con mínimo seis (6) meses de
anticipación a la terminación del contrato de arrendamiento del local comercial.

No obstante, el término mínimo de seis (6) meses para preavisar la no prórroga

se exceptúa cuando existe orden de autoridad competente o por motivos de peligro como
la ruina, sanitario, etc., de acuerdo con el artículo 520 del Código de Comercio.

¿En el contrato que no se renueva por obras, el comerciante-arrendatario tiene

preferencia?

En los casos establecidos en el numeral 3 del artículo 518 del Código de Comercio que
trata sobre la no prórroga, porque se requiere el inmueble para ser reconstruido o
reparado, el comerciante-arrendatario tiene derecho a ser notificado sobre la posibilidad
de ejercer el derecho de preferencia frente a los demás comerciantes interesados en el
alquiler del local comercial, antes de 60 días a la fecha de finalización de las obras.

En caso de que desee acceder a la posibilidad preferente de alquilar el local, debe

informar por medio de notificación al propietario-arrendador, en un término superior a 30
días antes de la fecha anunciada para la entrega de las obras terminadas.
El derecho de preferencia consiste en el privilegio frente a terceros sin tener que pagar
primas o valores especiales distintos del nuevo canon de arrendamiento fijado por el
propietario-arrendador, en concordancia con el artículo 521 del Código de Comercio.

¿Qué pasa si en la reconstrucción se reduce el número de locales?

Bajo este panorama, el derecho de preferencia se ejercerá bajo la aplicación del criterio
de antigüedad, es decir, se pone a disposición de los comerciantes-arrendatarios desde el
más antiguo hasta el más nuevo.

¿El propietario no realiza las remodelaciones que sucede?

El Código de Comercio establece en el artículo 522 que en caso de no prorrogar un

contrato de arrendamiento de local comercial, aduciendo que se utilizará el inmueble para
la vivienda, para constituir un establecimiento de comercio con una actividad distinta de la
del arrendatario, para la reconstrucción o demolición del inmueble, pero el inmueble no es
ocupado luego por el propietario o no se inician las obras de construcción o demolición
dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble, el arrendador se
encuentra en la obligación de indemnizar al comerciante.

¿En qué consiste la indemnización?

La indemnización se debe entender como la remuneración que busca subsanar los

perjuicios causados al comerciante-arrendatario.

Para la exigencia de la indemnización se debe presentar demanda ante un juez, quien en

cooperación con los peritos judiciales, determinará el valor de los perjuicios causados,
entre los que se debe considerar el lucro cesante, los gastos en que incurrió por el
traslado a nuevas instalaciones, las indemnizaciones que haya pagado a trabajadores por
dicho traslado o cierre del establecimiento comercial, incluso la solicitud del reembolso de
las mejoras que el comerciante había realizado en dicho inmueble arrendado.
(Ver artículo 522 del Código de Comercio).

Depósitos, Garantías o Títulos Valores

Es normal que dentro de un negocio mercantil se exija la constitución de garantías, como

puede ser la constitución de pólizas de cumplimento y seriedad, dejar en depósito un bien
en prenda o hipoteca o dinero o la suscripción de títulos como pagares o letras de cambio.

Todo lo anterior es válido incluso en el arriendo de inmuebles que se usen para

explotación comercial, o sea, como locales, oficinas, bodegas, etc.

Subarriendo De Locales

El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar

totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del
arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato, así lo expresa el artículo
523 del Código de Comercio.

Igualmente, afirma que el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles,
con la misma limitación.

Por su parte, la cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea
consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.

La cesión de contratos es una forma de sustitución resultante de un acto jurídico por

medio de la cual un contratante (cedente) hace que un tercero (cesionario) ocupe su lugar
en el contrato bilateral, transmitiéndose tanto los créditos como las deudas derivadas del
mismo, en todo o en parte.

Requisitos y Efectos

La cesión de contrato es una figura aplicable a contratos bilaterales de tracto sucesivo o

de ejecución instantánea con obligaciones pendiente para ambas partes.

La cesión de contrato produce efectos entre el cedente y el cesionario desde que ésta se
celebra, pero respecto del contratante cedido y de terceros solo produce efectos desde a
notificación de la cesión o desde su aceptación por parte del contratante cedido en los
contratos intuitu personae.

El cesionario tiene en relación con el contratante cedido las mismas acciones, privilegios y
beneficios que tenía el cedente; y el contratante cedido tiene frente al cesionario todas
aquellas excepciones inherentes a la naturaleza y condiciones del contrato que tenía
contra el cedente.