Direito das Obrigações

Aula teórica
2012-12-04

Aula da passada semana: contrato de promessa – seus principios e efeitos

Esta semana – caracteristica particular – da garantia dos ctts de promessa e ctts de
preferencia

A garantia dos contratos de promessa e dos pactos de preferência resulta de uma

acção constitutiva.
Nos contratos de promessa – acção de execução específica, prevista no 830ºcc
Nos pactos de preferância – acção de preferência, prevista no art 1410ºCC

acçao de execuçao especifica do contrato de promessa, artigo 830ºCC

Esta acção é uma acção constitutiva, o fim da acção é conseguir obter uma sentença
substitutiva da declaração negocial do promitente.
O contrato de promessa é por exemplo um contrato de ccv , o promitente-vendedor
recusa-se a emitir declaração negocial de vender, o promitente-comprador pode
propor acção de execução específica e consegue uma sentença que produz os efeitos
da declaração negocial do promitente-vendedor, a sentença substitui a declaração
deste.
Requisitos gerais da acção específica do contrato de promessa: resultam do artigo
830º nº1 CC
 Pode ser afastada por convenção em contrário, ou seja, para que se possa
propor é preciso que não haja convenção em contrário – requisito negativo:
desenvolvido pelos números 2 (presunção de que a clásusula penal ou uma
clásula de sinal constituem convenções em contrário da execução específica) e
3 (a execução especifica não pode ser afastada nos contratos de pormessa
previstos no artigo 410º nº3) do artigo 830º, carecem de uma interpretação
restritiva, a cláusula penal e o sinal confirmatório são instrumentos que se
destinam a reforçar o direito ao cumprimento, quando as partes fixam cláusula
penal em caso de não cumprimento pagarão multa de 1000€ ou fixam sinal - o
dobro do que foi prestado, querem reforçar o contrato, o direito do credor ao
cumprimento, não faria sentido que estas cláusulas que querem reforçar o
direito acabassem por enfraquece-lo por retirarem o direito à acção de
execução específica, isso não faz sentido, logo o nº2 interpretado
restritivamente, só deve aplicar-se às cláusulas penitenciais, de resgaste ou
multas penitenciais, por outro lado não deve aplicar-se ao sinal confirmatório,
apenas ao penitencial.
 Pode ser afastada ou excluída desde que a execução específica seja contrária à
natureza da origação assumida – execução especifica não seja contrária à
natureza da obrigação assumida, ora, quando é que a acção é contrária? Por
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um lado, é contrária quando a execução seja em si ilícita, por exemplo, no caso

dos contratos de trabalho, a execução é afastada por disposição da lei do artigo
103º nº3 Cód. Trab. Em segundo lugar, a acção é contrária à natureza da
obrigação assumida quando os efeitos da procedência da acção fosse a
conclusão de um contrato inválido ou de um contrato ineficaz, por exemplo
nos casos do contrato de promessa de compra e venda de bens alheios, é
válido, a execução específica deste contrato é de excluir porque a consequência
da procedência da acção seria a conclusão de um contrato inválido.
No sistema juridico português causa de invalidade dos negocios juridoscos
referem-se à forma e formalidade.
Os conceitos de forma (necessário para exteriorização da vontade negocial,
designa um comportamento dirigido à exteriorização da vontade negocial) e
formalidade (corresponde a comportamentos que não sendo necessarios para
a exteriorização da vontade negocial são requisitos da sua validade). A forma é
veste sob a qual uma acto se apresenta ao mundo, a formalidade são os
requisitos especiais.
Como se deve proceder para que dê lugar a contrato válido. A acção substitui
qualquer forma, quanto às formalidades é que temos problemas, porque a lei
exige determinadas formalidades.
Entre as formalidades exigidas pela lei para a conclusão de um contrato de
compra e venda temos, a saber:
 licença de utilização do imóvel DL 281/89 de 26 de junho: Artigo 1º
exige a chamada licença de utilização, ora, esta licença aplica-se tanto
para escritura pública como documento particular autenticado. –
consequências civis. Requisito de validade. Sem este requisito o
contrato é nulo.
 ficha técnica de habitação DL 68/2004: artigo 9º - consequências civis.
Requisito de validade. Sem este requisito o contrato é nulo.
 certificado energético DL 78/2006 de 4 de abril: arts 1º e 3º -
consequências administrativas, aplicação de coimas.
Para se celebrar contrato definitivo e preciso fazer-se a prova destas três
formalidades.
A acção só pode ser julgada procedente quando haja lugar à prova da licença
de utilização e à prova de que há uma ficha técinca de habitação e de que foi
entregue ao comprador.

Requisitos particulares da acção de execução específica dos contratos promessa

previstos no artigo 830º nº5.
Aplica-se aos contratos em que seja lícito invocar a excepção de não cumprimento do
contrato, tais como, os contratos bilaterais sinalagmáticos, artigo 428º nº1.
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O que nos diz o artigo 830º nº5: nos contratos em que seja lícito invocar a acção de
não cumprimento (bilaterais sinalagmáticos), o juíz deve fixar um prazo para que o
requerente consigna em depósito a sua prestação, se o requerente não consignar em
depósito a sua prestação, a acção improcede. Estas afirmações devem ser
interpretadas com prudência.
 Fixação do prazo » o autor pode pedir ao tribunal para que fixe um prazo para
que ele consigne em depósito a sua prestação, se o tribunal não lhe fixar tal
prazo, o réu pode defender-se invocando a excepção de não cumprimento do
contrato. A excepção de não cumprimento é uma excepção em sentido
material, tem de ser invocada pelo réu.
 Acção improcede: não parece que a solução adequada seja a de julgar a acção
improcedente. A mais adequada parece ser uma solução diferente, temos A e
B, A é promitente vendedor e B promitente comprador, o preço é de 100.000€,
A não cumpriu, B não pediu o prazo para consignar em depósito e A invocou
excepção de não cumprimento do contrato, a lei diz que o tribunal deve
considerar improcedente, só que não faz sentido porque se B depositasse os
100.000€ a acção podia ser julgada procedente ou improcedente consoante o
mérito, caso não depositasse, a acção seria sempre julgada improcedente. O
tribunal em casos como este devia pronunciar-se fazendo os efeitos da acção
ficarem dependentes do depósito do preço. O texto da lei sugere que B propõe
acção de execução especifica, tribunal estipula prazo, B não consigna, acção
improcede, B ficaria sem o dinheiro desde que a acção foi proposta. Quero
propor acção de execução, devo ter de depositar o preço ou se só devo ter de
pagar se a acção for procedente - razoável só depois de ter sido julgada
procedente. Interpretado correctivamente para produzir resultados aceitáveis.
Improcedente – não vai pagar um preço quando não há preço a pagar. Ao
contrário do que diz o artigo, o professor acha que a acção não improcede.

Efeitos da acção de execução específica

 Imediato: emissão de declaração de vontade negocial correspondente ao
contrato prometido. isto faz com que o contrato se conclua.
 Mediato: claros quando o contrato de promessa se dirija à conclusão de um
contrato de constituição ou de transmissão de direitos reais.

Acção de Preferência
O código civil prevê a acção de preferência quando estão em causa pactos de
preferência, prevista no artigo 1410º para o qual remete o artigo 421º nº2.
Temos um pacto de preferência entre A e B e temos um 3º, B propõe acção de
preferência, pretende haver para si a coisa objecto da preferência nas condiçoes
acordadas entre A e o 3º.
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O pacto é em última análise um contrato de promessa unilateral sujeito a condição

suspensiva de que haja um projecto de contrato com 3º.
Em última análise, a acção de preferência é uma acção de execução específica. O que
tem algumas consequências práticas, sendo a mais importante » 421º nº2 que se dirije
aos contratos de preferência com eficácia real, ou seja, em relação a 3º. de acordo
com este artigo, a acção de preferência só poderia existir nos pactos de preferência
com eficácia em relação a terceiros ou com eficácia real, o que seria uma interpretação
restritiva do texto da lei e sobretudo significaria contradição entre o regime dos
contratos de promessa e o regime dos contratos de preferência.
A acção de execução é aplicada a todos os casos em que ela seja possivel, em que seja
possivel concretizar-se a procedência da acção, a acção de preferência deve também
sê-lo, sempre que a procedência da acção possa concretizar-se na conclusão de um
contrato vaálido e eficaz, o que significa que se B sabe que há projecto de contrato
entre A e 3º, e A tem possibilidade de provar, B pode propor acção de execução
especifica, ainda que o pacto tenha eficácia meramente obrigacional. O problema está
em saber se acção de preferência pode ou não concretizar-se num contrato válido e
eficaz.
↓
Questão da natureza das acções.

Problema – do registo da acção de execução específica.

↓
O artigo 3º nº1 a) em ligação com art 2º nº1 a) b) CRPred estão sujeitas a registo as
acções de execução específica.Estando sujeitas a registo, problemas complicados,
sobretudo quando haja lugar à alienação da coisa a 3º durante a acção de execução
específica.
A acção dura algum tempo, é proposta, depois há lugar ao registo da acção e só depois
é que há lugar à sentença.
O que pode acontecer nestes casos? A coisa objecto do contrato de promessa pode ser
vendida a 3º neste lapso temporal.
Exemplo: A e B celebram contrato de promessa, o direito de B tem eficácia meramente
obrigacional.
A vende a coisa a um 3º, pode acontecer que:
1- A venda a coisa a 3º antes da propositura da acção de execução;
2- A venda a 3º entre a data da propositura e a data do registo da acção
3- A venda a 3º entre a data do registo e data da sentença da acção
4- A venda a 3º depois da sentença.
O caso mais fácil parece ser o primeiro: o direito do 3º prevalece sobre o direito do
promissário, o direito do 3º é um direito real, o direito do promissário é um direito de
crédito, em caso de conflito, o direito real prevalece quase sempre.
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Exemplo: A vende a 3º em janeiro, B propõe acção em fevereiro, o 3º só regista em

Março. » data da alienação e data da propositura, a acção não pode proceder porque
implicaria conclusao de negocio juridico nulo correspondente a venda de coisa alheia.
Segunda hipótese: a acção de execução específica é proposta em Janeiro de 2012 por
B, em fevereiro A vende a coisa a 3º, B regista a acção em Março de 2012. O 3º só
regista a sua aquisição em abril de 2012 » prevalece a venda, porque foi feita antes do
registo da acção, o direito do 3º por ter sido constituído primeiro prevalece sobre o
direito do promissário.
Terceira hipótese: B propos acção em janeiro e registou em fevereiro, em Março A
vendeu a coisa a 3º, não importa se o 3º registou (registou em abril), que direito
prevalece? O de B, estando em causa conflito entre direitos de B e 3º, os direitos do
promissário prevalecem sobre o direito do 3º, artigo 271º nº3 CPC. O registo da acção
de execução específica pretende concretizar um princípio geral de processo civil, a
duração do processo não deve prejudicar aquele que tem razão, B tem de registar a
acção, registando, o direito que vier a ser atribuído pela sentença torna-se eficaz em
relação a terceiro a partir da data em que a acção foi registada, a sentença tem efeitos
retroactivos quanto à oponibilidade dos efeitos da sentença a terceiros.
Quarta hipotese: alienação a 3º depois da sentença. B propõe em janeiro, julgada
procedente em março, o registo da acção não foi efectuado e a sentença também não.
A vendeu a coisa a 3º em abril. Neste caso, aplicação do artigo 6º CRPred, só para estes
casos, regra da prioridade do registo. Prevalece o do 3º, porque registou. “A acção é
um contrato feito pelo tribunal”.

O que interessa para aqui é comparar duas datas, a da alienação a 3º e a data do

registo da acção específica – defendida pelo professor.

Relativamente ao segundo caso » entre a data da proprositura e data do registo da

acção, Ac. uniformização de jurisprudência nº4/98, de 5 de novembro. (está no livro)

Atribuição de eficácia em relação a terceiros para contratos de promessa e contratos

de preferência

Em relação aos contratos de promessa - Artigo 413º

Este artigo diz-nos que só pode atribuir-se aos contratos dirigidos à constituição ou
transmissão de direitos reais. Deve ser objecto de uma interpretação extensiva para q
se aplique á transmissao de direitos pessoais de gozo.
Em segundo lugar, a promessa em causa deve relacionar-se com a constituição ou
transmissão de direitos reais sobre bens imóveis ou sobre bens móveis sujeitos a
registo.
Em terceiro lugar, o contrato em causa deve ter uma declaração expressa. Distinção
entre expressa e tácita, artigo 217ºCC. O que não significa que tenha de ser feita sob
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qualquer forma sacramental, não tem que usar as palavras “eficácia real”, pode usar
palavras equivalentes.
Em quarto lugar, o artigo 413º nº2 consagra a forma, documento autêntico ou
documento particular autenticado. DL 250/96 de 24 de dezembro, artigo 2º.
Em quinto lugar, deve ser objecto de inscrição no registo. O registo não é condição de
validade, é simplesmente condição de eficácia em relação a terceiros.

Quais os efeitos da atribuição a um contrato promessa de eficácia real

O problema é complicado, porque o legislador não explicou o sentido que atribuia a
eficácia real.
O professor entende que atribuição de eficácia real é algo que só releva no seguinte
caso: entre A e B contrato de promessa sem eficácia em relação a terceiros. O que
acontece se A vender a coisa a um 3º? O efeito é tornar impossivel o cumprimento do
contrato de promessa, B não pode propor acção de execução específica. Nos contratos
de promessa normais, a alienação a 3º faz com que se torne impossivel o cumprimento
do contrato e por isso exclui a acção de execução específica.
Se o contrato tiver eficácia em relação a terceiros, o direito do promissário B é
oponivel a 3º, o que significa que a alienação de A a 3º é ineficaz em relação a B. como
os actos são ineficazes, o promissario pode pedir o cumprimento e pode propor acão
de execução específica.
A diferença está só nisto.
O problema da atribuição de eficácia real relaciona-se essencialmente com o problema
da execução específica.

Os autores discutem se o direito atribuido pelo contrato de promessa com eficácia em

relação a terceiros é um direito de crédito ou se é um direito real.
Para o Professor, é um direito de crédito oponivel em relação a terceiros, o direito do
promissário é essencialmente um direito de crédito, direito ao cumprimento do
contrato de promessa, em segundo lugar é um direito eficaz em relação a terceiros, os
actos de alienação praticados pelo promitente são ineficazes em relação ao
promissário.

Os requisitos de atribuição de eficácia real para os pactos de preferência são os

mesmos do contrato de promessa, por remissão do artigo 421º nº1 CC para o 413º
Os efeitos da acção de preferência são mais discutidos.

Os efeitos de atribuição de eficacia real ao pacto de preferencia

A vende a coisa a 3º. B propõe acção de preferência. Efeito da acção de preferência:
teoria da substituição, o efeito é B ficar sub-rogado na posição do 3º, portanto o
contrato foi celebrado entre A e o 3º, o efeito da acção seria B ficar substituído na
posição do 3º. Tudo se passaria como se o contrato tivesse sido celebrado entre A e B.
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Esta teoria parece ser inadequada, por se apoiar numa ficção de que o contrato
concluido entre A e 3º seja entre A e B, portanto deve entender-se que B adquire
direito por força de contrato diferente daquele que foi concluído com um 3º, ainda
que de conteúdo igual.
O efeito é por isso em tudo equivalente ao efeito da acção de execução específica. É o
cumprimento do pacto de preferência.
Construção análoga à que foi desenvolvida para o contrato de promessa.
É um direito de crédito com eficácia em relação a terceiro. Em primeiro, é um direito
de crédito, é direito ao cumprimento; em segundo, é um direito de crédito oponivel
em relação a terceiros, a alienação de A a 3º é inoponivel em relação a B, sendo o
direito de B oponivel ao 3º.
A questao teórica é saber se B proposer acção B adquire a coisa por contrato igual ao
de A e 3º ou contrato diferente com conteúdo igual? Deve-se preferir a segunda
hipótese.

Problema – relaciona-se com os pressupostos processuais, em particular pressuposto

da legitimidade. Quem tem a legitimidade passiva numa acção de execuçao ou em
particular numa acção de preferencia.
Quanto à acção de execução especifica – acção de cumprimeiro, proposta pelo
promissario contra o promitente.
Quanto à acção de preferência: saber se há litisconsórcio entre promitente e o 3º - a
acção só tem de ser proposta por B contra A, proposta pelo promissário.
O direito de crédito realiza-se por acção de cumprimento ou acção de execução
especifica que só deve ser proposta contra o promitente, não contra o 3º, logo
tratando-se aqui de um direito de crédito é contra o promitente.

Artigo 1410º nº1 CC – pacto de preferência

O promissário depositar o preço devido nos 15 dias seguinte á propositura da acção, o
problema é que em grande número de casos entre A e 3º ccv com simulação de preço.
O preço declarado é diferente do preço real.
Ex: preço real de 100.000€ e preço declarado de 50.000€, B terá de depositar preço
real ou preço declarado?
O preço real é de 100.000€ e o preço declarado é de 150.000€.
Três hipoteses:
 Preço declarado
 Preço real
 Preço mais baixo
A tese preferivel para o exercicio do direito de preferencia é, o problema pode
decompor-se em dois:
 B pode de alguma forma preferir?
 V
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Existindo simulação de preço, o ccv é nulo por vicio de forma, segundo professor
horster, sendo nulo não haveria lugar a preferencia, o direito de B seria so o direito a
pedir a nulidade e não haver para si a coisa alienada.
Não parece correcto, porque não é necessario que haja contrato, apenas é projecto de
contrato.
Para que haja lugar a dever de comunicação para preferencia apenas é necessario
projecto de contrato, artigo 416º.
B só pode preferir pelo preço real! Porque, se o preço declarado for mais alto do que o
real, a conclusão é logica, se o 3º so pagou 100000 pela coisa, a propria logica faz c q B
adquira so por 100.000€ - igualdade de condições reais.
quando, porém, o preço declarado seja mais baixo do que o preço real há um
problema, sobretudo por causa do artigo 243ºCC, simulador não pode dizer a 3º boa fé
que o negócio simulado é nulo, o 3º podia por isso preferir pelos 50.000€, o preço
mais baixo do que o real.
Deve ser interpretado restritivamente, distinguindo os 3º prejudicados e os 3º que
deixam de lucrar pela declaração de nulidade do negocio simulado.
O 243º deve aplicar-se apenas aos terceiros que são prejudicados pela declaração de
nulidade.
O 3º só poderá preferir pelo preço real.
Os simuladores portaram-se mal, venderam por 100 e declararam 50, este facto não
dá ao promissário o direito de também ele se portar mal.
A simulação não é fácil de provar e o preço tem de ser depositado nos 15 dias
seguintes à propositura da acção. Neste caso, o promissário deve propor duas acções:
 Acçao de simples apreciação para que seja declarada a nulidade do negócio
simulado
 Acção constitutiva para que haja lugar à preferência.
O PREÇO PELO QUE SE PODE PREFERIR É O PREÇO REAL
QUE PREÇO DEVE DEPOSITAR-SE? O preço devido deve ser depositado nos 15
subsequentes, que não da tempo, por isso regras diferentes, no caso de o preço
declarado superior, depositar o declarado, quando o declarado inferior, B deposita
preço declarado, porque é o mais fácil de provar.