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O Registro de Imóveis destina-se ao registro e averbação dos títulos ou atos ou fatos inter vivos
ou mortis causa, constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais, a fim de assegurar-lhes
validade, eficácia erga omnes e disponibilidade. (Lei dos Registros Públicos, Art. 172 e do Código
de Normas do Estado Art. 670 e 671)
O que é registro?
O registro é o ato praticado no Registro de Imóveis que constitui o direito de propriedade sobre o
imóvel.
Os atos de registos estão listados expressamente no inciso I do art. 167 da Lei dos Registros
Públicos (Lei nº 6.015/1973), os quais são registrados/inscritos no Livro nº 2 (Registro Geral) ou
no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis.
O que é averbação?
A averbação é o ato praticado no Registro de Imóveis que altera a situação do imóvel ou das
pessoas a que o imóvel se vincula, ou seja, modifica, altera ou extingue os atos de registro
constantes na matrícula ou o imóvel.
Os atos de averbação estão listados no inciso II do art. 167 da Lei de Registros Públicos (Lei nº
6.015/1973), os quais serão averbados no Livro nº 2 (Registro Geral) ou no Livro nº 3 (Registro
Auxiliar) do Registro de Imóveis.
O que é matricula?
A partir da apresentação dos títulos ao Oficial, o prazo legal para registro é de 30 dias e a primeira
qualificação registral deverá ser feita em até 15 dias. Entretanto, o Registro de Imóveis 1º Ofício
registra os títulos em tempo bem inferior ao prazo legal.
1. ABERTURA DE MATRÍCULA
Por ocasião do primeiro registro de título envolvendo imóvel objeto de transcrição pertencente a
esta Circunscrição Imobiliária, para a abertura de matricula são indispensáveis os requisitos
dispostos nos artigos 176 e 225 da Lei no 6.015/73 e artigos da CN, o que exigirá averbação de
dado(s) não constante(s) na transcrição.
1. DADOS DO IMÓVEL
Características e confrontações, localização, área, logradouro, número, bairro, quarteirão e
designação cadastral, se houver.
1. DADOS DO PROPRIETÁRIO
Pessoa Natural/Física: Nome, domicílio, nacionalidade, estado civil, profissão e o número do CPF.
Sendo casado, também deve constar o regime de bens do casamento, nome, RG e CPF do
cônjuge.
1. ATUALIZAÇÕ ES
Confrontantes: informar quais são os atuais confrontantes do imóvel.
Descrição com precisão: se tiver escrito nas dimensões do imóvel a expressão “mais ou menos”, a
parte interessada deverá retificar ou retirar esta expressão da descrição do imóvel. A retificação é
realizada conforme o procedimento disposto no art. 213, II, da Lei dos Registros Públicos,
apresentando requerimento da parte interessada, instruído com planta e memorial descritivo
assinado por profissional legalmente habilitado e ART/CREA.
AVERBAÇÕES:
1. AVERBAÇÃ O DE CASAMENTO
Lei dos Registros Públicos, Art. 167, II, 5.
Certidão Negativa de Débitos – CND do INSS – relativa à obra, contendo a área da obra.
(Lei 8.212/91, Art. 47, II)
Dispensa a apresentação de CND do INSS:
Construção concluída antes de 22.11.1966; (Lei 8.212/91, Art. 47, §6o, “c”)
Construção residencial com até́ 70m2, sendo única propriedade.
Deve conter na declaração de construção, apresentada pelo proprietário, o padrão da obra, nos
seguintes termos: ”conforme Tabela do Sinduscon/PA, a obra tem Padrão XX, estimada em R$
(valor total – CUB x Tamanho da obra), com base no CUB de (mês recente), no valor de R$ (valor
do CUB)/m².
Neste caso, deve-se apresentar Declaração, dentro do texto do requerimento, constando que não
possui outro imóvel e a construção é residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, construída
sem mão-de-obra assalariada, sob regime de mutirão; (Lei 8.212/91, Art. 30, VII)
Certidão Negativa de Débitos – CND do INSS – relativa à obra, contendo a área demolida.
(Lei 8.212/91, Art. 47, II)
Casos de dispensa da apresentação de CND do INSS:
Demolição concluída antes de 22.11.1966; (Lei 8.212/91, Art. 47, §6o, “c”)
Demolição de construção residencial com até́ 70m2, sendo única propriedade. Neste caso,
deve-se apresentar Declaração, dentro do texto do requerimento, constando que é
demolição de construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, demolida sem
mão-de-obra assalariada, sob regime de mutirão; (Lei 8.212/91, Art. 30, VII)
Cláusula de inalienabilidade:
Mandado Judicial de cancelamento da(s) cláusula(s); (Lei dos Registros Públicos, art. 250,
I, Código de Normas Art. 884);
Requerimento do instituidor, com anuência dos beneficiários, com todas assinaturas
reconhecidas (Lei dos Registros Públicos, art. 250, III, Código de Normas Art. 884);
Obs.: Caso o donatário tenha falecido, pode-se apresentar:
Mandado Judicial de cancelamento da(s) cláusula(s); (Lei dos Registros Públicos, art. 250, I,
Código de Normas Art. 884);
quando o credor for pessoa jurídica deverá acompanhar uma destas provas de
representação:
Mandado, Certidão ou Oficio original assinado pelo Juiz; (Lei dos Registros Públicos, Art.
221, IV e art. 237)
Obs.: As cópias anexas ao mandado/certidão/ofício têm que estar autenticadas pelo Escrivão
Judicial.
13. DESMEMBRAMENTO
14. UNIFICAÇÃO
REGISTROS:
A carta expedida judicialmente; (Lei dos Registros Públicos, Art. 221, IV e art. 222)
O Auto de Arrematação/ Adjudicação
Comprovante de quitação do imposto relativo à transmissão (ITBI- emitido pela Secretaria
da Fazenda Municipal). (Lei dos Registros Públicos, Art. 289 e Lei Municipal nº
8.792/2010, Art. 2º)
Cópia dos documentos utilizados na identificação das partes no título (RG,
CPF, CNH ou carteira profissional, e certidão de nascimento para os solteiros e casamento para
os casados). (Lei dos Registros Públicos, art. 176, § 1o, II, 4)
Obs.: Caso o imóvel esteja gravado com ônus que não seja o que deu origem ao título judicial
deverá ser cancelado o referido ato com a apresentação de determinação judicial especificando os
atos registrais a serem cancelados.
A carta expedida judicialmente; (Lei dos Registros Públicos, Art. 221, IV e art. 222 e CN)
Comprovante de quitação do ITBI-emitido pela Secretaria da Fazenda Municipal). (Lei dos
Registros Públicos, Art. 289)
Cópia dos documentos utilizados na identificação das partes no título (RG, CPF, CNH ou
carteira profissional, e certidão de nascimento para os solteiros e casamento para os
casados). (Lei dos Registros Públicos, art. 176, § 1o, II, 4 e CN)
Se o adjudicante for pessoa jurídica deve apresentar Certidão Negativa de Débitos – CND
do INSS. (Lei 8.212/91, art. 47, I)
Crédito Comercial, Crédito à Exportação, Crédito Industrial, Cédulas Rurais, Produto Rural e Nota
de Crédito
Crédito Comercial, Crédito à Exportação, Crédito Industrial, Cédulas Rurais, Produto Rural e Nota
de Crédito
Se o devedor e/ou garantidor for pessoa jurídica: Certidão Conjunta de Débitos Relativos a
Tributos Federais e à Dívida Ativa da União e Certidão Conjunta e Débitos Relativos a
Contribuições Previdenciárias.
19. COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃ O FIDUCIÁRIA
Lei dos Registros Públicos, Art. 167, I, 29 e 35.
Duas vias do contrato assinado por todas as partes (contratantes e testemunhas) e com
todas as páginas rubricadas. (Lei dos Registros Públicos, Art. 221, II, e Código de Normas,
Art. 813, II)
Contratos abrangidos:
→ COMPRA E VENDA (contrato definitivo): Lei dos Registros Públicos, Art. 167, I, 29.
Somente nos contratos particulares cujo maior valor de avaliação dentre os três parâmetros legais
(ITBI, IPTU e contrato/escritura) seja inferior a 30 salários mínimos; (Código Civil, Art. 108, Código
de Normas Art. 827)
Apresentar duas vias do contrato com assinatura reconhecida de todos que assinam o
contrato (contratantes e testemunhas). (Lei dos Registros Públicos, Art. 221, II e Código de
Normas Art. 813)
Cópia dos documentos utilizados na identificação dos contratantes no título (RG, CPF,
CNH ou carteira profissional, e certidão de nascimento para os solteiros e casamento para
os casados). (Lei dos Registros Públicos, art. 176, § 1o, II, 4)
Obs.: Se for apresentada somente uma via do contrato, esta ficará arquivada no Registro de
Imóveis. (Lei dos Registros Públicos, Art. 194 e Código de Normas, Art. 829)
21. LOCAÇÃO:
Lei dos Registros Públicos, Art. 167, I, 3 e art. 167, II, 16.
Apresentar duas vias do contrato com assinatura reconhecida por autenticidade de todos
que assinam o contrato (contratantes e testemunhas). (Lei dos Registros
Públicos, Art. 221, e Código de Normas, Art. 813, II)
Cópia dos documentos utilizados na identificação dos contratantes no título (RG, CPF,
CNH ou carteira profissional, e certidão de nascimento para os solteiros e casamento para
os casados). (Lei dos Registros Públicos, art. 176, § 1o, II, 4)
Clausula de Vigência: os contratos que possuem a clausula de vigência são REGISTRADOS
para garantir o cumprimento do contrato que, em caso de alienação do imóvel, deverá ser
respeitado. (Lei 8.245/91, Art. 8 e Código Civil, Art. 575 e 576)
Direito de Preferência: os contratos que não possuem a clausula de vigência são averbados para
resguardar o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado. (Lei 8.245/91, Art.
27)
Tal prerrogativa também é facultada aos contratos que possuem a clausula de vigência.
Obs.: Se for apresentada somente uma via do contrato, esta ficará arquivada no Registro de
Imóveis. (Lei dos Registros Públicos, Art. 194 e Código de Normas, Art. 829)
Lei dos Registros Públicos, Art. 167, I, 9, 18, 20 e art. 167, II, 3.
Apresentar duas vias do contrato com assinatura reconhecida de todos que assinam o
contrato (contratantes e testemunhas). (Lei dos Registros Públicos, Art. 221, II e Código de
Normas, Art. 813, II)
Cópia dos documentos utilizados na identificação dos contratantes no título (RG, CPF,
CNH ou carteira profissional, e certidão de nascimento para os solteiros e casamento para
os casados). (Lei dos Registros Públicos, art. 176, § 1o, II, 4)
Obs.: Se for apresentada somente uma via do contrato esta ficará arquivada no Registro de
Imóveis. (Lei dos Registros Públicos, Art. 194 e Código de Normas, Art. 829)
OBS.: Nos contratos particulares acima descritos, se qualquer um dos contratantes for pessoa
jurídica, deve-se apresentar UM destes comprovantes:
Escritura Pública: original, por certidão pelo mesmo Tabelião que a lavrou; (Lei dos
Registros Públicos, Art. 221, I);
Recibo de Resgate de Enfiteuse – CODEM (se imóvel de domínio útil), devidamente
quitado, para os casos de Compra e Venda e Dação em Pagamento.
Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União e
Certidão Conjunta e Débitos Relativos a Contribuições Previdenciárias do(s) vendedor(es)
– se pessoa jurídica
Certidão Negativa de Ônus (do imóvel)
Certidão Negativa de Tributo Municipal – IPTU (ou declaração expressa de dispensa pelo
adquirente)
Separação/Divórcio: Apresentar certidão de casamento com averbação da Separação ou
Divórcio expedida há no máximo 90 (noventa) dias da data da Prenotação (Original ou
cópia autenticada); (Lei dos Registros Públicos, Art. 246, §único e Código de Normas,
Código de Normas, Art. 819);
Guia do ITD quitada com comprovante de quitação da SEFA, nos casos de doação. (Lei
dos Registros Públicos, Art. 289 e CN)
JUDICIAL
(Óbito/separação/divórcio)
(Lei 11.441/07)
Escritura Pública: original, por certidão ou cópia autenticada pelo mesmo Tabelião que a
lavrou (Lei dos Registros Públicos, Art. 221, I)
Obs.: Se for apresentada somente uma via original do contrato, esta ficará arquivada no Registro
de Imóveis. (Lei dos Registros Públicos, Art. 194)
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
(Lei de Registros Públicos: Artigo 167, inciso I, 17; Lei 4.591/64: Artigos 28 e seguintes; Código de
Normas Artigo 1.005 e seguintes)
1. Se pessoas físicas:
2) se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o requerimento, mas,
nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme
mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da Lei nº 4.591/1964, devendo ser observada a mesma
exigência em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
1. b) se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com cópia autenticada da
última alteração contratual e com certidão simplificada da Junta Comercial ou do Ofício de
Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na qual se verificará a capacidade de representação
dos signatários do requerimento;
II – Título de propriedade do terreno, sendo aceita, também, escritura pública de promessa
irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste
cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua
alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente
registrado (art. 32, “a”, da Lei nº 4.591/1964);
III – as seguintes certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno e aos
incorporadores:
4. c) certidão negativa de tributos municipais, relativa a tributos diversos, com quitação plena
ou total (art. 32, “b”, da Lei nº 4.591/1964);
5. d) certidão negativa de débito para com o INSS (art. 32, “f”, da Lei nº 4.591/1964):
1) do proprietário do terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação
das respectivas contribuições – pessoa jurídica ou equiparada;
2) não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é contribuinte
obrigatório, na qualidade de empregador, nem a ele equiparado;
3) em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria,
dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;
VII – da NBR 12.721/2006, a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII,
assinados pelo profissional responsável e pelo proprietário, com assinaturas reconhecidas (art. 32,
“e”, “g”, “h” e “i”, da Lei nº 4.591/1964);
VIII – ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros mencionados no inciso
anterior;
XII – declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem
comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem
expressamente do projeto aprovado (art. 32, “p”, da Lei nº 4.591/1964);
XIII – declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, da Lei de
Condomínio e Incorporação (art. 32, l, da Lei nº 4.591/1964);
XIV – certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o proprietário,
outorgando ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art.
31, § 1º, c/c art. 32, “m”, da Lei nº 4.591/1964);
Observações: Diz a lei que o notário atestará o tempo de posse, mas a afirmação que fizer sobre
esse requisito da usucapião não estará coberta pela fé pública.
A conclusão sobre o tempo de posse decorrerá das provas que forem carreadas para o processo.
Poderão ser apresentadas mais de uma ata, ou atas específicas para determinados atos ou fatos.
Essas atas poderão ter sido lavradas por notários diversos, de diferentes municípios ou comarcas.
Será desejável que constem da ata:
III) relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II, III e IV, do art. 216-
A, da Lei nº 13.105/15.
Os imóveis confrontantes deverão ser indicados pela rua e número, se urbanos; e com os
números das respectivas matrículas. As unidades de condomínio edilício deverão ser descritas
com os mesmos elementos que constam da instituição do condomínio (fração ideal do terreno,
área de uso exclusivo, participação nas coisas comuns, identificação e localização). A
apresentação de planta e memorial descritivo assinados por engenheiro é desnecessária, por
motivos óbvios; basta que a especialização do imóvel conste do requerimento.
Observações: se não houver registro na serventia competente, as certidões serão expedidas pelas
circunscrições anteriores. Se em nenhuma delas for encontrado o registro do imóvel, ou dos
imóveis confrontantes, as certidões deverão informar, ou a inexistência de registro, ou a
impossibilidade de localização de eventual registro com buscas no indicar real.
Observação: é desejável, mas não essencial, que as anuências sejam colhidas também na planta.
Diante dos termos da lei, os titulares de outros direitos reais registrados nas matrículas do imóvel
objeto do pedido e dos imóveis confinantes (v.g., hipoteca, servidão, superfície, usufruto) também
devem anuir. A anuência será expressa com a assinatura, a qualificação completa do anuente e a
indicação da matrícula do imóvel de sua propriedade, ou sobre o qual tem direito real.
A lei não dispensa a anuência do proprietário do imóvel. Se não for manifestada no memorial, ele
será necessariamente noticiado, estando em lugar incerto e não será procedido edital. Seu
silêncio será considerado anuência tácita (Lei 13.465/2017).
Não há previsão, mas é razoável o prazo de trinta dias para considerarem-se atualizadas as
certidões.
1. g) nos casos deusucapião rural ou urbana, declaração do requerente, sob as penas da lei,
de que não é proprietário de outro imóvel, rural ou urbano;
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