CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES

IMOBILIÁRIAS

MÓDULO 1 – ADMINISTRAÇÃO DE IMOVÉIS E LOCAÇÃO

DISCIPLINA 3 – Ações locatícias

ESCOLA DE FORMAÇÃO UNIWAM 1

 ESCOLA DE FORMAÇÃO UNIWAM

Diretoria Executiva

Diogo Gonçalves Ferreira EQUIPE DE ELABORAÇÃO

Coordenação Pedagógica Organização

Luiz Antônio de Freitas Wesley Rodrigues Miranda

Diretoria Acadêmica Professor Conteudista

Pedro Renato Monforte Danilo Mendes Prudente Araújo

Revisão da Língua Portuguesa

Thiago de Andrade Vieira

Projeto Gráfico

Departamento de Marketing UniWAM

Designer

Departamento de Marketing UniWAM

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 Lista de Ícones
DICAS
Este baú é a indicação de onde
você pode achar informações
importantes na construção e no
aprofundamento do seu
conhecimento. Aproveite,
destaque, memorize e utilize
essas dicas para facilitar os
seus estudos e a sua vida.
SAIBA MAIS
Aqui você encontrará
informações interessantes
e curiosidades. Conhecimento
nunca é demais, não é mesmo?
MÍDIAS INTEGRADAS
Aqui você encontra dicas para
enriquecer os seus
conhecimentos na área, por
meio de vídeos, filmes,
podcasts e outras referências
externas.
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VAMOS REFLETIR
Este quebra-cabeças indica o
momento em que você pode e
deve exercitar todo seu potencial.
Neste espaço, você encontrará
reflexões e desafios que tornarão
ainda mais estimulante o seu
processo de aprendizagem.
VAMOS RELEMBRAR
Esta folha do bloquinho autoadesivo
marca aquilo que devemos lembrar
e faz uma recapitulação dos
assuntos mais importantes.
ATIVIDADES DE
APRENDIZAGEM
Este é o momento de praticar
seus conhecimentos.
Responda as atividades e
finalize seus estudos.
VOCABULÁRIO
Dicionário sempre nos ajuda a
compreender melhor o significado
das palavras, mas aqui resolvemos
dar uma forcinha para você e
trouxemos, para dentro da apostila,
as definições mais importantes na
construção do seu conhecimento.
ATENÇÃO
A exclamação marca tudo aquilo a
que você deve estar atento. São
assuntos que causam dúvida, por
isso exigem atenção redobrada.
HIPERLINKS
As palavras grifadas
em amarelo levam
você a referências
externas, como forma de
aprofundar o aprendizado
sobre um tema.
3
 Apresentação

Investir em Capital Humano é um diferencial da WAM Brasil, este é um diferencial de uma

empresa moderna, ativa e que acredita que o desenvolvimento do potencial e a atualização
profissional de seus funcionários são excelentes oportunidades para fazer a diferença e ter
sucesso na obtenção de resultados positivas e assertivos dentro da nossa organização. Em meio
à complexidade do mundo atual, a UniWAM juntamente com a WAM Brasil se posiciona como
uma empresa capaz de promover o aprendizado colaborativo e assim contribuir para os resultados
do negócio. Sozinhos não conseguimos dar conta desta complexidade, muito menos se utilizarmos
as mesmas competências que usamos até agora. Precisamos sim, desenvolver novas
competências para este presente que nos traz o futuro a cada segundo.

A nossa crença é em um ambiente organizacional cada vez mais em rede. Acreditamos

em uma liderança transformadora e engajadora de causas, no poder do indivíduo e em sua
capacidade de sonhar e realizar. Acreditamos nos movimentos e nos times de alta performance,
pois eles são formados por indivíduos que decidiram ser protagonistas de sua vida. Acreditamos
nos diálogos e no encontro, no relacionamento como fonte de amadurecimento e crescimento.
Nosso papel é justamente promover este encontro, capaz de gerar o novo conhecimento. Paulo
Freire, educador, nos traz que “Conhecimento não se transfere, se constrói!”. Neste sentido não
ousamos pensar em educação para as organizações, se esta não estiver embasada em seu
sentido verdadeiro e superior.

Educação, do latim Educere, do trazer para fora, sobressair, emergir do estado potencial
para o estado de realidade manifestada. Como fazer isso, senão conectando as mais diversas
formas de pensar, os mais diferentes olhares, na direção da construção de conhecimentos e
experiências diversas, que valorizem a capacidade do indivíduo de sonhar, imaginar e criar?

Nossa Missão: Promover, ambiente de aprendizagem para o desenvolvimento de

competências dos colaboradores internos e externos da WAM Brasil e seus parceiros.
Nossa Visão: Ser referência em Educação Corporativa e Desenvolvimento Humano, se
tornando uma das mais conceituadas empresas do ramo.
Nossos valores: Integridade, Comprometimento, Superação Transparência,
Confiabilidade, Ação, Excelência, Ética e auto responsabilidade.

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 Bom curso a todos! Escola de Formação UNIWAM

Ações locatícias

Objetivos:

Abordas ações derivadas da locação de imóveis.

Reconhecer a importância das garantias locatícias.
Identificar cada particularidade das ações locatícias.
Abordar com os clientes da situação de imóveis.
Relacionar a Lei nº. 8.245/91 com cada uma das ações locatícias.

1. AÇÕES LOCATÍCIAS

1.1 Aspectos gerais das ações locatícias;

,
Art. 5º - “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para
reaver o imóvel é a de despejo”.

A primeira premissa prevista na Lei do Inquilinato é que a ação cabível para reaver
o imóvel é a de despejo, seja qual for o motivo do término da locação, conforme artigo 5º da
Lei 8.245/1991. A única exceção é no caso da locação terminar por força de desapropriação
com perda da posse ao expropriante (artigo 5º, § único da Lei 8.245/1991).

Art. 6º - “O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante

comunicado por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias”.

Sendo o contrato por prazo determinado, aplica-se o preceito do artigo 4º, em seu
Parágrafo Único – “Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a
um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição”.

Art. 8º - “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar
o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo

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determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver
averbado junto à matrícula do imóvel”.

Este artigo encerra duas situações distintas:

Contrato por prazo determinado ou indeterminado: dá ao adquirente o direito da

retomada com o aviso de 90 dias para a desocupação;

Contrato por prazo determinado e com cláusula de vigência em caso de venda e

desde que o contrato de locação esteja registrado à margem da matrícula do imóvel no
Cartório de Registro de Imóveis: Nesta situação o novo proprietário é obrigado a aguardar o
vencimento do contrato.

Parágrafo primeiro - “Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário

cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto
à matrícula do mesmo”.

Parágrafo segundo - “A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias

contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a
concordância na manutenção da locação”.

Para exercer o direito de retomada, necessariamente, o documento de compra e

venda (escritura ou cessão de direitos) deverá estar registrada à margem da matrícula do
imóvel).

O segundo aspecto importante é que na maioria das ações locatícias (despejo,

revisionais de aluguéis, consignação em pagamento e renovatórias), os processos tramitam
perante as férias forenses, não se suspendendo (artigo 58, I, da Lei 8.245/1991) e, portanto,
sendo praticados os atos processuais (citação, intimação, ordem de despejo, entre outros).

O período de férias forenses não se confunde com o período de feriado. Férias

forenses são aquelas coletivas de que gozam os membros dos Tribunais, de acordo com o
artigo 66, §1.º da Lei Orgânica da Magistratura (LOM).

O terceiro aspecto é em relação à competência para julgar tais demandas, que é

do foro de situação do imóvel, com exceção se houver foro de eleição no contrato (artigo 58,
II, da Lei 8.245/1991).

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 A competência, segundo Vicente Greco Filho (2006), é o poder que tem um órgão
jurisdicional de fazer atuar a jurisdição diante de um caso concreto. As regras gerais de
competência estão estabelecidas

No Código de Processo Civil (arts. 91 a 111). Entretanto, em razão da especialidade

da matéria trazida pela Lei do Inquilinato, o foro competente para as ações locatícias é o do
local da situação do imóvel.

Foro é o lugar em que se exerce a função jurisdicional. É sinônimo de comarca. O

foro se subdivide em diversos juízos. Na capital do estado de São Paulo, por exemplo, os
foros cíveis subdividem-se em foros regionais. Entretanto, deve-se frisar que cada estado
possui suas regras internas sobre a competência.

A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das ações
locatícias aquele do local da situação do imóvel. Permite facilitar o acesso do inquilino ao
Poder Judiciário. Em regra, será mais fácil para ele a demanda no foro em que se encontra o
imóvel. Por outro lado, também a regra será útil ao proprietário no momento em que executar
o despejo, por exemplo.

O quarto o ponto é em relação ao valor da causa, que, como regra, é de doze vezes
o valor do aluguel. A exceção é na hipótese de extinção do contrato de trabalho, cuja ocupação
do imóvel esteja relacionada ao emprego e cujo valor da causa é de três salários (artigo 58,
III, da Lei 8.245/1991).

O valor da causa tem por objetivo refletir o conteúdo econômico da demanda;

entretanto, o CPC alerta que toda causa deve ter um valor atribuído, mesmo que não tenha
conteúdo econômico imediato (art. 258 do CPC).

Com base no valor da causa, recolhem-se as custas judiciais4 e é base de cálculo

para os honorários sucumbenciais devidos ao advogado da parte vencedora. Como a questão
do valor da causa pode gerar controvérsia, suscitando a impugnação, o que só causa demora
ao processo em razão da criação do incidente, a Lei de Locação resolveu simplificar a
problemática, determinando um valor fixo correspondente a doze aluguéis (art. 58, III).

O último aspecto geral de âmbito processual a ser ressaltado é em relação ao efeito

que os recursos são recebidos: meramente devolutivo. Assim, qualquer recurso interposto
permite que a parte vencedora se beneficie de imediato dos efeitos da decisão.

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 A interposição de recursos, em regra, tem duas consequências: a primeira é
suspender os efeitos da decisão recorrida até que a instância superior decida (efeito
suspensivo) e a segunda é permitir ao órgão ao qual se recorre (geralmente um Tribunal), que
receba a decisão impugnada, modificando-a.

A regra geral, portanto, é que a apelação deverá ser recebida em ambos os efeitos,
devolutivo e suspensivo, salvo as exceções legais. A concessão de efeito suspensivo impede
que a decisão seja cumprida de imediato, retirando-lhe a efetividade até o momento da sua
confirmação pelo órgão superior.

É o que acontece nas ações locatícias. Em um despejo por falta de pagamento, por
exemplo, caso o locador vença determinada demanda judicial e o locatário apele daquela
decisão, o locador poderá iniciar a execução dos valores não pagos já que o recurso de
apelação, nesse caso, somente será recebido no efeito devolutivo.

Assim, optou a Lei 8.245/91 em permitir a imediata execução provisória das

decisões proferidas em ações locatícias, garantindo mais rápida efetividade ao conteúdo das
decisões. Trata-se de opção que garante maior celeridade ao processo, que naturalmente, é
lento em razão da grande morosidade do Poder Judiciário.

Portanto, nos recursos advindos de questões relacionadas nos artigos 58 a 75 da

Lei do Inquilinato haverá apenas o efeito devolutivo, para que o tribunal superior examine as
questões de mérito daquela decisão. Entretanto, poderá desde a pronunciação da sentença,
haver o cumprimento daquilo que foi determinado.

1.2 Ações de despejos

ação de despejo é a ação apropriada para que o locador retome a posse do imóvel,
quer seja a denúncia motivada ou imotivada (art. 5.º da Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91). Nos
casos em que a Lei do Inquilinato não deve ser aplicada, como nos casos de locação de apart-
hotéis, a ação correta para retomar a posse do imóvel é a ação de reintegração de posse.

As ações de despejo seguem o rito ordinário (artigo 58 da Lei 8.245/1991) e tem

previsão de cabimento de liminar específica para desocupação em quinze dias, desde que
prestada caução (três aluguéis) e desde que tenham fundamento exclusivo: artigo 9, I

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(descumprimento de mútuo acordo); artigo 47, II (extinção da locação para empregado);
término da locação para temporada e desde que ajuizada ação de despejo em até 30 dias do
vencimento do contrato; mote do locatário sem deixar sucessor legítimo; permanência de
sublocatário no imóvel mesmo sendo extinta a locação.

Impossibilidade de reconvenção e indenização por benfeitorias

O objetivo do despejo é desfazer o vínculo contratual e atinge não só o locatário,

mas qualquer ocupante do imóvel. Assim, o sublocatário também deve desocupar o imóvel
caso o pedido seja deferido. Na realidade, a sentença que determinar o despejo significará na
resolução (em caso de culpa) ou resilição (no caso de denúncia vazia) do contrato de locação.

Concessão de liminar com fixação de caução

Em determinadas situações, a lei admite que o juiz conceda liminarmente o

despejo. Em regra, o despejo só pode ocorrer após a pronunciação da sentença, pelo fato de
essa decisão não ter efeito suspensivo.

A lei, entretanto, admite a concessão de medida liminar na ação de despejo, ainda

que a parte contrária não seja ouvida. Para tanto, haverá a necessidade de se prestar caução
de três aluguéis em dinheiro com o intuito de se acautelar direito (como uma forma de caução).
Esse valor, portanto, significa uma indenização ao locatário, ora réu na ação de despejo, caso
seja despejado de seu imóvel de forma ilegal.

Concessão legal de prazo de seis meses para desocupação

Em determinadas situações, admite a lei que seja concedido ao inquilino um prazo

de seis meses para a desocupação do imóvel. São as hipóteses em que o réu, citado da ação
de despejo, não contesta o pedido e aceita desocupar o imóvel (Lei do Inquilinato, art. 61).

O início do prazo é calculado quando o réu da ação de despejo é citado. Com o

silêncio e concordância do réu, este será condenado nas verbas de sucumbência e honorários

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de 20%, sob uma condição suspensiva: sair no prazo fixado (Lei do Inquilinato, art. 61). Se
não sair no prazo fixado, pode o locador executar as verbas de sucumbência e efetivar
imediato despejo. Essa situação demonstra a má-fé do locatário, já que declara sua
concordância em desocupar o imóvel e depois não o faz.

Vale ressaltar, que não havendo oposição do locatário em sair do imóvel, o locador
não poderá pleitear prazo menor para que o locatário deixe o imóvel, já que se trata de direito
concedido ao locatário.

Purgação da mora

A purgação da mora é um prazo concedido para que o devedor cumpra uma

obrigação que inadimpliu. No caso da ação de despejo, poderá ser concedido um prazo ao
locatário para que purgue a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel
e seus acessórios.

Esse pedido de purgação de ora deverá ser pleiteado pelo locatário nos termos do
artigo 62 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O juiz, atendendo às circunstâncias do caso,
poderá ou não conceder o benefício para o locatário purgar a mora. Caso seja concedido esse
benefício e o locatário efetue o pagamento do aluguel e seus acessórios, o pedido de rescisão
contratual não poderá ser deferido.

Em se tratando de contrato de locação, a purgação se dará por meio de pagamento

dos aluguéis, multas, penalidades contratuais e juros de mora, bem como das custas e dos
honorários advocatícios fixados em 10%, se do contrato não constar valor diverso.

Deferida a purgação pelo juiz, tem o inquilino 15 dias para efetuar o depósito. O
prazo se inicia no momento em que a decisão é publicada e não proferida. Depois de realizado
o depósito para a purgação, se o locador alegar insuficiência, terá o locatário dez dias para o
complemento. A ausência de complemento é justo motivo para o despejo.

É importante frisar que não é apenas o inquilino que poderá purgar a mora.
Qualquer pessoa, interessada ou não, poderá fazê-lo, seguindo as regras gerais do
pagamento.

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 Por fim, cabe salientar que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já
houver utilizado esse benefício por duas vezes nos 24 meses imediatamente anteriores à
propositura da ação

Prazos para a efetiva desocupação

Quando julgada procedente a ação de despejo, prevê a lei um prazo para a

desocupação do imóvel, contando-se tais prazos a partir da publicação da sentença. Em regra,
o prazo será de 30 dias (Lei do Inquilinato, art. 63), mas há prazos excepcionais. Vejamos:

a) prazo de 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houver

decorrido mais de quatro meses;
b) prazo de 15 dias, nos casos de prática de infração legal ou contratual (Lei 8.245/91,
art. 9.º, II) ou falta de pagamento do aluguel e demais encargos (Lei 8.245/91, art.
9.º, III), e de locação residencial com contrato escrito por prazo superior a 30 meses
em que ocorreu a prorrogação por prazo indeterminado e o inquilino foi notificado
para desocupar (Lei 8.245/91, art. 46, §2.º);
c) prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano, tratando-se de estabelecimento
de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, o juiz disporá de modo que a
desocupação coincida com o período de férias escolares, ou seja, geralmente nos
meses de janeiro ou julho
d) prazo de um ano, tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias
oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados
pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas
(Lei do Inquilinato, art. 63, §3.º) quando o despejo for decretado para a realização
de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público
e) prazo de seis meses nas hipóteses previstas no item anterior, se entre a citação e
a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano

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Fixação de caução quando da decretação do despejo

Tendo em vista que a sentença da ação de despejo pode ser objeto de recurso e
possui apenas o efeito devolutivo, o legislador entendeu por bem que seja depositada uma
caução pelo locador. Isso porque se houver erro de primeira instância, esse valor serve como
indenização ao locatário caso seja reformada em segunda instância a sentença de primeiro
grau.

Deve-se salientar que, reformada a decisão, não tem o inquilino direito de retornar
para o imóvel. Mesmo porque, nessa altura, o imóvel pode estar locado para outro inquilino.
Assim, surge apenas a pretensão indenizatória.

1.3 Ação de consignação de aluguel

A ação de consignação de aluguéis e acessórios da locação também tem previsão

no artigo 67 da Lei 8.245/1991, servindo a mesma para outorgar o efeito liberatório das
obrigações de pagamento dos aluguéis e/ou acessórios da locação relacionadas à locação do
imóvel urbano. Para tanto, a petição inicial deverá atender aos requisitos do artigo 282 do
CPC e, ainda, especificar os aluguéis e acessórios da locação, indicando de forma
pormenorizada os respectivos valores.

Na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a ação de consignação de aluguel diz respeito

ao pagamento do valor do aluguel. Na relação locatícia, vê-se com frequência o debate quanto
ao reajuste do aluguel e seu novo valor, ou mesmo situações em que o locador se recusa a
receber o aluguel, entre outros. Para que o locatário possa extinguir a obrigação e não ser
considerado inadimplente, deverá utilizar-se da ação de consignação de aluguéis. Possui
legitimidade para consignar o aluguel não só o inquilino, mas qualquer interessado ou não.

Entretanto, devemos observar que a consignação dos aluguéis pode se dar não só
por meio judicial. O Código de Processo Civil (Lei Geral) admite duas espécies de
consignação: judicial ou extrajudicial.

Vamos tratar primeiro da consignação extrajudicial. Prevê o Código de Processo

Civil (CPC) que em se tratando de obrigação em dinheiro, o que obrigatoriamente se verifica
no contrato de locação, poderá o devedor ou terceiro optar pelo depósito da quantia devida,

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em estabelecimento bancário, oficial, onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta
com correção monetária.

Realizado o depósito em banco oficial, terá o locador o prazo de dez dias para
manifestação de recusa. Se silenciar, será considerado aceito o depósito e o inquilino liberado
da obrigação. assim, a quantia depositada fica à disposição do locador para levantamento
pelo locador e a consignação terá produzido seu efeito liberatório.

Por outro lado, havendo recusa pelo locador, o inquilino terá um prazo de 30 dias
para proposição da ação (judicial) de consignação, instruindo a inicial com a prova do depósito
e da recusa.

Iniciada a ação de consignação de aluguel, as regras gerais do CPC deverão ser

aplicadas, desde

que respeitadas as especificidades da Lei do Inquilinato (art. 67).

Assim, de acordo com a Lei de Locação, determinada a citação do réu (locador), o

autor (inquilino) será intimado a, no prazo de 24 horas, efetuar o depósito judicial da
importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo. Verifica-se que,
nesse caso, a lei especial traz prazo diverso da lei geral (24 horas segundo a Lei do Inquilinato
X cinco dias nos termos do CPC).

Todos os aluguéis e encargos que se vencerem durante a tramitação do feito e até

ser prolatada a sentença de primeira instância podem ser depositados em juízo, devendo o
inquilino promover os depósitos nos respectivos vencimentos (e não até cinco dias após o
vencimento), conforme artigo 892 do CPC.

Caso o locador deixe de contestar a ação, ou ainda, aceite os valores consignados,

a ação será julgada procedente e os aluguéis devidamente quitados, devendo ainda o locador
arcar com as custas processuais e honorários advocatícios.

Caso o locador conteste, poderá alegar a insuficiência de valores, ou ainda, não ter
havido recusa ou mora em receber a quantia devida; ter sido justa a recusa; não ter sido
efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento (Lei 8.245/91, art. 67, V).

Nos termos do artigo 67, VI da Lei do Inquilinato, caberá ainda reconvenção na

ação de consignação de aluguel para que o locador peça o despejo e a cobrança dos valores

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objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado
não ser o mesmo integral.

Por fim, o autor (locatário) ainda poderá complementar o depósito inicial, no prazo
de cinco dias, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Dessa forma, o juiz
declarará quitadas as obrigações, impondo, entretanto, ao autor-reconvindo (ou seja, autor na
ação principal e réu na reconvenção) a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios.

1.4 Ação revisional de aluguel

A ação revisional de aluguel tem por objetivo a discussão do valor do aluguel

contratualmente estabelecido. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto
pelo locatário, caberá ao juiz verificar se o valor previsto no contrato corresponde ou não à
realidade do mercado locatício.

No que diz respeito à ação revisional de aluguel, a mesma terá o rito sumário e
deverá cumprir os requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil,
razão pela qual a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel, cuja fixação é pretendida.

Nesse passo, ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e

com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar,
fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, utilizando os seguintes critérios:

• Em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a
80% do pedido.

• Em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a
80% do aluguel vigente.

Assim, o valor do aluguel poderá ser reduzido ou majorado, de acordo com as

provas a serem produzidas nos autos.

Devemos nos atentar que em regra, as partes não podem modificar as condições
previamente estabelecidas. Entretanto, em situações especiais, as cláusulas podem ser

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revistas, principalmente pelos princípios trazidos pelo novo Código Civil (CC), tais como
função social do contrato e a boa-fé.

Assim, sem prejuízo da contestação, e até a audiência, o réu poderá pedir que seja
revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos necessários. Na audiência de
conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver
discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta
possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo,
audiência de instrução e julgamento.

Por fim, na ausência de acordo entre as partes, será necessária a realização de

perícia técnica. Não há dúvidas que somente profissionais habilitados poderão realizar esse
trabalho pericial. Assim, corretores de imóveis poderão apenas dar opiniões, sem qualquer
poder científico sobre os valores. O juiz, portanto, deverá nomear peritos engenheiros ou
arquitetos para que façam uma análise científica e verifiquem com maior exatidão os reais
valores da locação.

A perícia deverá levar em conta fatores como a localização, a idade do imóvel, os

serviços públicos do bairro, as facilidades de transporte, a segurança, entre outros elementos
para que se possa atingir o real valor locatício.

Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel.

Quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente, e no curso da ação de revisão,
o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em Lei.

1.5 Ação renovatória

A ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de

locação por prazo determinado. Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda. Seria
um contrassenso imaginarmos que o locador poderia obrigar o locatário a renovar um contrato
de locação, forçando-o a contratar aquilo que não deseja.

Trata-se de ação para proteção do fundo de comércio1 e, portanto, só cabe nas

locações de imóveis não residenciais.

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 Dessa forma, surgem logo no início do estudo da ação renovatória duas questões
interessantes. Em primeiro lugar, poderia o contrato de locação impedir o direito à ação
renovatória? A segunda pergunta se dá na possibilidade ou não da validez da cláusula que
impõe ao inquilino o dever de pagar ao locador para exercer o direito de renovação. Em ambos
os casos a resposta é negativa, porque a própria lei dispõe que são nulas de pleno direito as
cláusulas do contrato de locação que visem elidir os objetivos da lei, notadamente as que
afastem o direito à renovação, na hipótese do artigo 51 (Lei 8.245/91), ou que imponham
obrigações pecuniárias para tanto (art. 45 da Lei do Inquilinato).

A petição inicial deverá ser instruída com prova do preenchimento dos requisitos
dos incisos I, II e III do artigo 51 da Lei 8.245/1991, que são: prova do exato cumprimento do
contrato em curso; prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e
cujo pagamento lhe incumbia; indicação clara e precisa das condições oferecidas para a
renovação da locação; indicação do fiador, quando houver, no contrato a renovar; prova de
que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança; e
prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.

Em sede de contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber,

ficará adstrita, quanto à matéria de fato, por não preencher o autor, os requisitos estabelecidos
na Lei 8.245/1991, que são: não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do
imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; e não estar obrigado a
renovar a locação.

A lei traz requisitos necessários para que o inquilino tenha direito à ação renovatória
(art. 51 da Lei de Locações). São eles:

1. Contrato escrito e com prazo determinado: Sabemos que não é requisito

essencial para o contrato de locação a forma escrita. O contrato de locação é plenamente
válido se for realizado de forma verbal. Entretanto, para que o inquilino possa se valer da ação
renovatória, necessário se faz que o contrato de locação seja escrito. O legislador pretendeu
dessa forma garantir maior segurança à relação jurídica locatícia. Se assim não fosse,
necessária seria a prova testemunhal do contrato, fonte de inúmeras incertezas e dificuldades.

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 2. Prazo de cinco anos: É requisito para o direito à renovação que o contrato tenha
obtido pelo menos cinco anos de vigência. Esse prazo não precisa ter sido de apenas um
contrato. Podem ser somados os prazos de mais de um contrato, desde que o total perfaça
cinco anos. O problema que se verifica é que em alguns casos, o locador, visando extinguir o
direito de renovação do contrato de locação, valia-se do expediente de procrastinar a
assinatura dos contratos, criando intervalos de dias, semanas ou até meses, tentando levar a
falsa impressão de que não se tratava do mesmo contrato, mas sim de novos contratos.

3. Prazo de três anos no mesmo ramo de atividade O terceiro requisito diz respeito
ao prazo mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade para que seja possível a
renovação. Dessa forma, entende o legislador que após três anos de trabalho naquela
atividade, sem interrupção, terá finalmente o locatário criado o seu fundo de comércio, sendo
merecedor do direito à renovação.

A lei fixa um prazo para o exercício da ação renovatória de aluguel. De acordo com
a lei, a ação deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, e seis meses no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 71, I, da Lei 8.245/912).

Assim, a partir da data final do contrato, volta-se no tempo um ano e, assim, inicia-
se a contagem de seis meses. Exemplificamos: se o prazo contratual vencer em 30 de
novembro de 2007, o prazo para a propositura da demanda se iniciará em 30 de novembro de
2006 e fluirá até 30 de maio de 2007.

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 1.6 ATIVIDADES DE APRENDIZAGEM

1. De acordo com a Lei do Inquilinato, sendo necessário o ajuizamento de uma ação judicial
para se discutir questões acerca de um contrato de locação, em regra, onde a ação deverá
ser ajuizada?

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2. As partes podem estipular livremente qual o foro competente para decidir as questões
controversas de um contrato de locação?

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3. De acordo com o artigo 58 da Lei do Inquilinato, qual deverá ser o valor da causa atribuído
a uma ação de despejo?

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4. Caso uma das partes interponha recurso de apelação contra a sentença em uma ação de
despejo, as partes poderão executar a decisão antes do julgamento desse recurso?

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5. A locação predial urbana é tratada pela Lei Federal n° 8.245/91. A legislação em pauta, por
sua vez, prevê alguns procedimentos especificamente idealizados para tratar as lides
decorrentes da relação contratual em comento, assim denominadas ações locatícias,
determinando que

a) proposta ação renovatória pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados
o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária
ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação.
b) na ação de despejo, a desocupação não poderá ser executada até o quadragésimo dia
seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer
das pessoas que habitem o imóvel.
c) no curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade e
pago no dia necessariamente constantes na decisão interlocutória que os fixaram.
d) na ação consignatória, havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão
da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, o credor pode executar
ambos os pleitos, simultaneamente, caso tenham sido acolhidos.

6. Considerando o disposto na Lei n.º 8.245/1991 acerca da locação de imóveis urbanos e

dos procedimentos a ela pertinentes, julgue os itens a seguir.

( ) Em regra, as ações de despejo não se suspendem pela superveniência das férias

forenses.

( ) A ação de despejo por falta de pagamento não poderá ser cumulada com a cobrança
dos aluguéis e acessórios da locação.
( ) Nas ações de despejo por falta de pagamento o locatário poderá purgar a mora para
evitar a rescisão da locação, salvo se no mesmo ano já purgou a mora em duas ocasiões
anteriores.
( ) A sentença de despejo pode ser executada provisoriamente (portanto, antes do
julgamento de eventual apelação).
( ) O despejo só poderá ser efetivado se o locatário não fizer a desocupação voluntária
no prazo fixado na sentença, contado de sua notificação.

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2. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

• REVISTA DIRETO DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA: ISSN 2955-5667. Rio de

Janeiro: UFRRJ, v. 01, n. 03, 02

• ARBITRAGEM: PRINCÍPIOS JURÍDICOS FUNDAMENTAIS. DIREITO BRASILEIRO

E COMPARADO. Distrito Federal: Revista de Informação Legislativa, v. 115, 1992.
Senado Federal.

• Aplicabilidade da arbitragem na incorporação imobiliária / Eudes Vitor Bezerra. – São

Paulo: PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SÃO PAULO – PUC/SP. 2012.

• LIMA, Juliano Rezende. SOLUÇÃO DE CONFLITOS POR ARBITRAGEM NOS

CONTRATOS DE LOCAÇÃO PREDIAL URBANA. 2017. 46 f. TCC (Graduação) -
Curso de Direito, Universidade Federal de Uberlândia, Uberlândia, 2017.

• LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA: Lei nº 8.245 com redação da Lei n°

12,744. Santa Catarina: Secovi, 2015.

• Gomide, Alexandre Junqueira. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E LOCAÇÕES /

Alexandre Junqueira Gomide. - 1.ed., rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 142p.

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