Proposta para

BB Fundo de Investimento Imobiliário

Progressivo

Valoração de Imóvel
P.VAL.WG.016/12

10 de Janeiro de 2012

Apresentado por:
Luis G. S. Mayor
Diretor
T. +55 11 5185-4684
F. +55 11 5185-6947
luis.mayor@cbre.com.br

Aos cuidados de:

Anderson Tanabe
Operador de Mesa
GEMOB - Gerência Nacional de Fundos para o Setor
Imobiliário
Caixa Econômica Federal
(11) 3555-6350 R. 6578
anderson.tanabe@caixa.gov.br
ÍNDICE

1. Introdução ............................................................1
2. Objetivo................................................................2
3. Escopo do Trabalho ..............................................3
4. Metodologia .........................................................4
5. Profissionais Envolvidos .........................................6
6. Nossas Condições .................................................8
7. Considerações Finais ............................................9

Apêndice I: A CB Richard Ellis

Apêndice II: Serviços no Brasil
Apêncide III: Escritórios no Mundo
CB RICHARD ELLIS | PROPOSTA PARA VALORAÇÃO DE IMÓVEL

Introdução
Introdução

Introdução
A CB Richard Ellis sente-se honrada com a oportunidade de apresentar a BB FUNDO DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO, doravante denominada simplesmente BB FII
PROGRESSIVO, esta proposta de serviços de consultoria imobiliária.

A CBRE possui as credenciais necessárias, a abrangência, a experiência, os recursos

disponíveis, o conhecimento do mercado e o comprometimento para proporcionar a V.S.as
os serviços requisitados de uma empresa de consultoria imobiliária.

A seguinte proposta destaca o escopo de serviços da CB Richard Ellis e a metodologia

adotada para atender às solicitações de V.S.as.

INTRODUÇÃO | PÁGINA 1
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Objetivo
Objetivo

OBJETIVO
Entendemos que o BB FII PROGRESSIVO é um fundo imobiliário que tem como ativos os
seguintes imóveis listados a seguir:

1) SEDE I: Conjunto Empresarial denominado “Edifício SEDE I do Banco do Brasil”

ENDEREÇO: Setor Bancário Sul, Quadra 4 Bloco A, Brasília/DF;
PROPRIETÁRIO: BB Fundo de Investimento Imobiliário Progressivo;
ÁREA DO TERRENO: 4.848,68m²;
ÁREA PRIVATIVA: 46.135,00m²;
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO: Prédio comercial composto de 27 pavimentos,
denominados 3º subsolo, 2º subsolo, 1º subsolo, Térreo (loja), Sobreloja, 2º a 21º
pavimentos tipo, 22º pavimento e 23º pavimento (cobertura), todos utilizados
exclusivamente pelo Banco do Brasil.

2) CARJ: Conjunto Empresarial denominado “Edifício CARJ do Banco do Brasil”;

OBJETIVO | PÁGINA 2
ENDEREÇO: Rua Barão de São Francisco, nº 177 - Andaraí – Rio de Janeiro/ RJ. CEP:
20560-901;
PROPRIETÁRIO: BB Fundo de Investimento Imobiliário Progressivo;
ÁREA DO TERRENO: 38.885,00m²;
ÁREA PRIVATIVA: 104.498,63m²;
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO: Empreendimento corporativo denominado CARJ –
Centro Administrativo Rio de Janeiro/ RJ, composto por 9 blocos mais 1 agência
bancária; distribuídos sobre pavimento semi-elevado tipo esplanada, possibilitando a
interligação dos blocos 1 a 8 através do subsolo.
Área construída total de 104.498,63 m²

O objetivo do trabalho seria:

 Determinar o Valor de Mercado para Venda e Locação destes imóveis, considerando-os

na situação em que se encontram.

Observação
As informações sobre os imóveis foram fornecidas pelo cliente. Admitimos que as mesmas
estivessem corretas e qualquer divergência quanto à localização, porte e características do
imóvel pode exigir revisão desta proposta.
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Escopo do Trabalho
Escopo do Trabalho

TRABALHO PROPOSTO
Tomando por base o objetivo delineado, sugerimos que o escopo do trabalho seja
definido pelos seguintes itens:
 Análise das características físicas e legais dos imóveis;
 Condições do mercado imobiliário local, com destaque para: demanda existente,
potencial de absorção, oferta concorrente e preços praticados;
 Determinação do valor de mercado para venda dos imóveis;
 Determinação do valor de mercado para locação dos imóveis;
 Aferição do número real de vagas de garagem dos imóveis, com base na
documentação dos mesmos, assim como checagem in loco;
 Considerações gerais.

Conformidade Normativa
Os procedimentos e metodologias adotados pela CBRE estão de acordo com a norma
brasileira para avaliação de bens imóveis – NBR 14.653 (Parte 1 a 4) da ABNT – e

ESCOPO DO TRABALHO | PÁGINA 3

seguem também das diretrizes preceituadas pelo RICS (Royal Institution of Chartered
Surveyors) da Grã-Bretanha e pelo AI (Appraisal Institute) dos Estados Unidos, que são
internacionalmente utilizadas e reconhecidas para casos de avaliação e demais análises.

Esta avaliação, dado que os imóveis fazem parte de um Fundo de Investimento

Imobiliário (FII), atenderá à Instrução nº 472/08 da Comissão de Valores Mobiliários
(CVM), que dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta
pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de
Investimento Imobiliário – FII.
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Metodologia
Metodologia

METODOLOGIA

Análise das Características Físicas

Esta etapa do trabalho visa conhecer as características positivas e negativas dos imóveis,
de modo a posicioná-los perante o mercado. Dentre as características observadas temos:
localização e acessos, configuração, porte, especificações construtivas etc.

Análise da Titulação
Analisaremos a composição da titulação dos imóveis, no que diz respeito à divergência
de informações e pendências legais que possam interferir na determinação do valor
destes.
Salientamos que o objetivo do trabalho não é realizar uma auditoria jurídica, mas apenas
colher informações relevantes para o desenvolvimento dos trabalhos.

Análise de Mercado
Analisaremos as condições de mercado no segmento específico dos imóveis, identificando
a oferta existente, a demanda para imóveis semelhantes que pode ser formada por

METODOLOGIA | PÁGINA 4
ocupantes e/ou investidores.
Pesquisaremos imóveis em oferta e transacionados recentemente, para analisarmos os
níveis de valores efetivamente praticados e os preços pedidos pelo mercado, ponderando
essas evidências de mercado em função da localização, potencial de aproveitamento,
imagem, entre outros fatores.

Determinação do Valor de Mercado

A definição dos valores para os imóveis será feita em conformidade com as normas e
utilizando os métodos que reflitam de maneira mais fiel a realidade do mercado local.
Dependendo das características dos imóveis e do mercado, utilizaremos um ou mais
métodos apontados a seguir para a determinação de valor.
Método Comparativo Direto
Por este método, o valor de mercado de venda ou locação aplicável a um imóvel é
definido com base em evidências de mercado comparáveis, ou seja, imóveis semelhantes
em oferta ou transacionados recentemente.
Estas evidências de mercado são homogeneizadas através de ponderação de fatores, de
forma a subsidiar a definição de uma faixa de valor.
Método Evolutivo
Por essa metodologia, consideramos que seria construído um imóvel, semelhante aos em
estudo, e no mesmo local.
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Metodologia
Analisaremos então qual seria o custo depreciado das construções totais do imóvel com o
respectivo terreno, e ponderaríamos este “custo” hipotético em relação à oferta e à
demanda, para estimar qual seria o valor de mercado para o mesmo.
Método Involutivo
O método involutivo permite analisar qual valor seria pago por determinado imóvel, em
função de seu potencial de aproveitamento/investimento.
As opções de aproveitamento do imóvel seriam definidas após a análise do potencial de
desenvolvimento, baseado nas restrições de uso e ocupação do solo. Obviamente, serão
consideradas também as condições de mercado para definição dos melhores usos.
A partir daí faremos análises financeiras (capitalização direta, fluxo de caixa descontado)
tomando como base premissas de custo/investimento e receita/lucro potencial.
Os resultados das análises financeiras permitem definir qual o valor poderia ser pago
pelo imóvel.
Método da Renda
Para essa metodologia o valor de mercado é analisado com base na venda do imóvel
como forma de investimento, lastreado na receita atual ou na receita potencial estimada.
Com base nessa receita, são realizadas análises financeiras (capitalização direta, fluxo de

METODOLOGIA | PÁGINA 5
caixa descontado) para determinar o quanto pode ser pago pelo imóvel em um cenário
viável de investimento, considerando a expectativa de retorno do mercado para o tipo de
imóvel em estudo.
Análise de Sensibilidade
Os resultados obtidos através dos diferentes métodos acima seriam comparados em um
exercício de sensibilidade para, então, se chegar à conclusão final de valor.

Valor de Mercado
O trabalho tomará por base o conceito de "valor de mercado", definido pelo IVSC
(International Valuation Standards Comitee) como “o valor estimado pelo qual um imóvel
poderia ser transacionado na data de valoração após tempo apropriado de exposição ao
mercado, entre duas partes interessadas, independentes e conhecedoras do mercado,
agindo prudentemente e sem compulsão ou interesses especiais.”

Forma de Apresentação
Os trabalhos descritos neste capítulo seriam apresentados na forma de relatório completo
enriquecido de plantas, fotos, tabelas, etc. a ser entregue em formato eletrônico
(Extensão do arquivo “.pdf” - Portable Document Format).
Caso o cliente necessite de via impressa, poderemos providenciar até 02 (duas) vias sem
custo adicional.
Existe a possibilidade de enviarmos os relatórios em inglês, com acréscimos no valor dos
honorários e consequente aumento no prazo de entrega.
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Profissionais Envolvidos
Profissionais Envolvidos

HISTÓRICO PROFISSIONAL
Atua há 30 anos em consultoria imobiliária. Teve oportunidade de analisar,
avaliar e recomendar os mais complexos empreendimentos, carteiras de
investimento, processos de due diligence, operações de aquisição e de
desmobilização, envolvendo os mais diversos tipos de imóveis e objetivos,
incluindo trabalhos em quase todos os países da América Latina.

FORMAÇÃO
 Engenheiro Civil (FAAP 1983)
 Pós-graduado em Administração, extensão em Matemática Financeira (FGV)
LUIS GONZAGA MAYOR
Diretor
T: 11 5185-4584
F: 11 5181-6947
luis.mayor@cbre.com.br

PROFISSIONAIS ENVOLVIDOS | PÁGINA 6

HISTÓRICO PROFISSIONAL
Possui mais de 15 anos de experiência em consultoria imobiliária, atuando na
análise e aconselhamento dos mais diversos tipos de empreendimentos
comerciais, com destaque para shopping centers, imóveis industriais, hoteleiros,
dentre outros.

FORMAÇÃO
 Engenheiro Agrimensor (FEAP 1987)
 Extensão em Traçados de Cidades e Avaliações e Perícias de Engenharia

ODEMIR J. ROSA VIANNA

Diretor
T: 11 5185-4584
F: 11 5181-6947
odemir.vianna@cbre.com.br
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Profissionais Envolvidos

DEMAIS COLABORADORES
RODRIGO ROLIM | GERENTE
Arquiteto e Urbanista (USP 2001)

MSc Real Estate & Finance (Henley Business School - University of Reading/UK)

EDUARDO CHRISTIANO | CONSULTOR

Engenheiro Civil (UFSC 2005)

MSc Real Estate (POLI-USP)

ALEXANDRE L. DE SOUZA GUIMARÃES | CONSULTOR

Arquiteto e Urbanista (USP 2002)

Pós-graduado em Administração/Especialização em Finanças (CEAG/FGV 2010)

WILLIAM DA SILVA GIL | CONSULTOR

Administrador de Empresas (EAESP/FGV 2006)

Mestrando em Desenvolvimento Imobiliário (FUPAM / FAU-USP)

PROFISSIONAIS ENVOLVIDOS | PÁGINA 7

RICARDO JEFFERSON SCOTTI | CONSULTOR
Economista (FAAP 2007)

RICARDO JUN KAMBARA VALLILO | CONSULTOR

Engenheiro Civil (USP 2010)

RAFAEL STOCCO | CONSULTOR

Engenheiro Civil (PUC-CAMP 2010)

DIOGO DOS REIS DE MORAES | CONSULTOR

Engenheiro Agrícola (UNICAMP 2011)

LUCIANO PASQUAL TONON JÚNIOR | CONSULTOR

Engenheiro Civil (UNICAMP 2011)
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Nossas Condições
Nossas Condições

NOSSAS CONDIÇÕES

Honorários
Honorários: R$ 34.000,00 (Trinta e Quatro Mil Reais).

Condições de Pagamento
50% (cinqüenta por cento) na contratação dos serviços e o restante por ocasião da
entrega do relatório, sendo que ambas as parcelas serão acrescidas de impostos: PIS, ISS
e COFINS (divisão por 0,8575).

Prazo de Entrega
Relatório completo em quatro a cinco semanas a partir da assinatura desta proposta e da
entrega dos requisitos necessários (vide abaixo).

Despesas de Viagem
As despesas de viagens (transporte, hospedagem e alimentação) já se encontram
contempladas nos honorários acima expostos.

NOSSAS CONDIÇÕES | PÁGINA 8

Requisitos Necessários
 Relação de especificações técnicas dos imóveis;
 Plantas dos terrenos e dos edifícios em CAD (plantas, cortes, etc);
 Documentos das propriedades (escrituras e certidões atualizadas do Registro de
Imóveis);
 Cópia dos contratos de locações em vigor;
 IPTU – 2011/2012;
 Outros materiais pertinentes.
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Considerações Finais
Considerações Finais

CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os termos desta proposta são válidos por 10 dias, e são confidenciais para uso exclusivo
da BB FII PROGRESSIVO.
Sentimo-nos honrados em ter a oportunidade de apresentar esta proposta que
acreditamos vir de encontro aos interesses e expectativas de V.S.as.
Caso persista alguma dúvida, por favor, não hesitem em nos contatar.

Atenciosamente,

Luis G. S. Mayor

CONSIDERAÇÕES FINAIS | PÁGINA 9

Diretor

Valuation & Advisory Services

De acordo:
P.VAL.WG.016/12

BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

PROGRESSIVO
Data da Aprovação:
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Apêndice I: A CB Richard Ellis

Apêndice I: A CB Richard Ellis

CB RICHARD ELLIS
A CB Richard Ellis – CBRE teve origem como uma empresa internacional de "Chartered
Surveyors" – de Consultores Imobiliários, especializada em imóveis comerciais, como
escritórios, shopping centers, hotéis, indústrias e outros.
Foi fundada em 1773 na cidade de Londres, onde mantém as suas atividades desde
aquela data. Em maio de 1998 associou-se à CB Commercial, maior empresa do ramo
nos Estados Unidos e transformou-se em CB Richard Ellis, a maior empresa de consultoria
imobiliária do mundo, contando hoje em dia com 450 escritórios espalhadas em 65
países e cerca de 34.400 profissionais.
A CB Richard Ellis é uma empresa privada, de capital fechado. Para evitar qualquer tipo
de conflito de interesse com os seus clientes, ela não tem envolvimentos com a
propriedade de imóveis, com incorporações nem com investimentos para fins próprios,
atuando exclusivamente na defesa dos objetivos de seus clientes, e é unicamente disto que
provêm os seus honorários. Ela nunca aceita o pagamento de honorários ou comissões
por parte de terceiros, senão aqueles por quem esteja diretamente contratada.

450 escritórios espalhadas em 65 países e cerca de 34.400 profissionais.

CB Richard Ellis no Brasil

Em 1978, após vários estudos indicando a probabilidade de surgir um mercado
institucional de Real Estate mais profissional na maior cidade da América Latina, a
Richard Ellis International estabeleceu seu escritório em São Paulo. Hoje a CBRE é líder de
mercado em serviços imobiliários, no Brasil e mundialmente, com escritórios em São
Paulo e Rio de Janeiro, composto por 18 departamentos.
Com um profundo conhecimento do mercado imobiliário local e de consultoria, a CBRE
está sempre atenta às mudanças na economia do país, de modo a prover melhor
assistência aos nossos clientes nacionais e as exigências internacionais.
Na seqüência do crescimento do mercado imobiliário no Brasil, os escritórios CBRE
especializaram-se em suas atividades oferecendo uma ampla variedade de serviços.
Operando globalmente, a CBRE assegura posição de liderança em grande parte dos
nichos de mercado imobiliário do mundo.
Seja em uma instrução local, regional, nacional ou global, CBRE aplica discernimento,
experiência, inteligência e recursos para ajudar clientes a tomar decisões esclarecidas em
seus negócios.
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Apêndice I: A CB Richard Ellis

A força da CBRE, aplicada em cada transação, aconselhamento e relacionamento com o
cliente, compreende:
 Conhecimento íntimo de praticamente todos os maiores mercados do mundo
 Capital intelectual e recursos tecnológicos que resultam em ferramentas analíticas, de
pesquisa e de serviço superiores para nossos profissionais
 Comprovado histórico de atendimento às necessidades do cliente
 Liderança em praticamente todas as linhas de serviço
 Estrutura organizacional que extrai o melhor da experiência coletiva da empresa
Tudo isso combinado fortalece nossa equipe e nossos clientes com a informação
necessária para antecipar oportunidades de mercado, alcançar vantagens competitivas e
executar a melhor estratégia imobiliária possível.

MISSÃO

Nossa missão é entregar resultados superiores aos tomadores de decisão.

 Colocar o cliente em primeiro lugar – sempre

 Colaboração entre todos os mercados e linhas de serviço
 Pensar de forma inovadora, mas agir com praticidade
 Proporcionar um ambiente de trabalho recompensador
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Apêndice II: Serviços no Brasil

Apêndice II: Serviços no Brasil

SERVIÇOS NO BRASIL
Ao todo, os escritórios de São Paulo e Rio de Janeiro possuem 18 departamentos
especificamente estruturados para proporcionar o aconselhamento competente em
diferentes campos da atividade imobiliária, os quais interagem entre si.

VALORAÇÃO & ACONSELHAMENTO GERAL

Avaliação de ativos imobiliários para transações, investimento, fundos imobiliários,
garantias imobiliárias, seguro, fusões/aquisições, IPOs;
Aconselhamento: análise de melhor uso, timing de mercado, alternativas de negócio,
viabilidade econômico-financeira;
Due Diligence: análise das condições físicas, análise de desempenho, validação de
premissas.

INDUSTRIAL SERVICES
Operações de venda com renda e “Sale & Leaseback”;
Locação de imóveis industriais/logísticos;
Representação de ocupantes na expansão, re-localização e aquisição de plantas
industriais/ centros logísticos e terrenos;
Coordenação de processos de “Build to Suit & Turnkey” para ocupantes;
Revisão e renovação de contratos de locação.

ASSET MANAGEMENT
Gerenciamento de carteiras imobiliárias: cobrança e acompanhamento dos pagamentos
dos aluguéis, dos encargos da locação e de vencimentos de garantias e seguros;
Revisão de aluguéis e renovação de contratos de locação;
Análise e reestruturação de portfólio, com aconselhamento;
Elaboração de estratégias para aquisições, permuta e venda de imóveis da carteira.

LOCAÇÃO
Análise de projeto;
Análise de mercado e estratégia de comercialização;
Definição do público-alvo;
Prospecção;
Negociação comercial e contratual.
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Apêndice II: Serviços no Brasil

CONSULTORIA EM HOTELARIA & TURISMO

Definição de estratégias de desenvolvimento;
Pesquisas de mercado;
Estudos de viabilidade de hotéis e empreendimentos turístico-imobiliários;
Busca e seleção de operadores hoteleiros;
Comercialização de hotéis, empreendimentos turístico-imobiliários e terrenos;
Estratégias de marketing (empresas e destinos).

INVESTIMENTO
Venda/compra para investidores locais e estrangeiros;
Busca de Funding interno e/ou externo para projetos;
Pesquisa, seleção e recomendação de novos investimentos;
Análise de portfólio e recomendações;
Planejamento estratégico para comercialização.

RETAIL SERVICES
Comercialização de lojas, shopping centers, strip centers, power centers, etc.;
Representação de ocupantes varejistas em processos de expansões e/ou relocalizações;
Pesquisas de mercado;
Gerenciamento de portfólio e transações imobiliárias (revisão, renovação de contratos de
locação, nova locação, compra, venda, “Built to suit”, etc.).

DESENVOLVIMENTO
Estudos de vocação e viabilidade econômico-financeira, considerando diversos mercados
tais como escritórios, residencial, industrial, hotel, shopping e retail;
Design audit - Auditoria e considerações sobre projetos em desenvolvimento e retrofits.
Formatação do produto e especificações técnicas condizentes com as exigências de
mercado;
Comercialização de terrenos - Processos organizados de venda de terrenos e busca de
sócios incorporadores.
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Apêndice II: Serviços no Brasil

SERVIÇOS A OCUPANTES
Estudos de consultoria relacionados à ocupação das empresas e ao mercado de
escritórios (tendências, alternativas, etc.);
Desenvolvimento de análises financeiras e qualitativas de viabilidade do projeto
imobiliário;
Gerenciamento da transação imobiliária (locação, renovação, compra, venda ou “Built to
Suit”).

CORPORATE SERVICES
Desenvolvimento de projetos de consultoria imobiliária para clientes corporativos globais
ou nacionais através de um único gerente de conta;
Gerenciamento da transação imobiliária de locação, compra, venda ou construção (“Built
to Suit” ou “TurnKey”).

MANAGEMENT SERVICES

PROPERTY MANAGEMENT
Gerenciamento administrativo e financeiro para condomínios comerciais e/ou industriais;
Gestão e controle de serviços terceirizados;
Gerenciamento e controle de sistemas prediais.

BUILDING CONSULTANCY SERVICES

Consultoria em projetos para condomínios comerciais;
Estudo de ocupação;
Análise do projeto arquitetônico;
Análise dos sistemas de automação prediais;
Análise de aspectos administrativos e financeiros para a formação de condomínios.

FACILITIES MANAGEMENT
Gerenciamento de infra-estrutura corporativa;
Gestão de serviços terceirizados de suporte à corporação;
Customização de serviços e otimização de processos;
Equipe dedicada localmente.
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Apêndice II: Serviços no Brasil

GERENCIAMENTO DE PROJETOS E OBRAS

Estratégias para gerenciamento terceirizado de projetos, análises de eficiência de
construção/espaço;
Melhorias para o ocupante e construções internas;
Ambientes críticos;
Avaliações técnicas da propriedade e „‟due-diligence‟‟;
Gerenciamento de relocalização e coordenação da ocupação
(telefonia/dados/equipamentos, mobiliários e acessórios).

CONSULTORIA PARA O PROCESSO DE

CERTIFICAÇÃO LEED
LEED NC (Novas Construções);
LEED CS (Prédios Comerciais – Core & Shell);
LEED CI (Interior Comercial);
LEED EB:O&M (Prédios Existentes: Operação e Manutenção).

INTEGRAÇÃO E SUPORTE

PESQUISA
Posicionar a CBRE como líder do mercado imobiliário brasileiro através da busca,
padronização e análise de dados com o intuito de gerar conhecimento.

MARKETING
Planejamento estratégico de campanhas de marketing;
Consultoria completa de marketing especializada no mercado imobiliário.

AGENCY SERVICES E NOVOS NEGÓCIOS

Desmobilização seletiva de portfólios;
Desenvolvimento e captação de novos negócios e clientes.
Investimento
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Apêndice III: Escritórios no Mundo

Apêndice III: Escritórios no Mundo

Escritórios no Mundo