Introducción

Los derechos reales son derechos que recaen sobre una cosa; es una relación
inmediata entre una persona y una cosa. El derecho real es aquel que concede al
titular un señorío sobre un bien que es a veces ilimitado y entonces le
llamamos propiedad (es el derecho real más absoluto) y otras veces es menos
pleno ejercitándose sobre una cosa de modo limitado en cuyo caso da lugar a los
derechos reales sobre cosa ajena.

En el derecho real a la propiedad, diremos que esta se manifiesta en

el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una
cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder
a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular
y dicho sujeto.

El código civil establece que la propiedad es el poder jurídico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con
el interés social y dentro de los límites de la ley.

La propiedad desde que existe como tal se ha tratado de explicar y en el

presente trabajo delimitaremos conceptos específicos relacionados a la propiedad.

3
 Antecedentes históricos
La propiedad en el derecho romano y en los derechos germánicos

Si el jurista contemporáneo desea comprender perfectamente el sentido y alcance

de las definiciones modernas de la propiedad, debe necesariamente procurar
indagar previamente sobre el significado de los precedentes en que dichas
legislaciones se han inspirado. Y estos precedentes se encuentran en el derecho
romano, por una parte, y en los derechos germánicos, por otra; pues ellos son los
que han ejercido mayor influencia en la formación de la noción de "propiedad", tal
como la encontramos actualmente en los derechos positivos vigentes.

La noción romana de la propiedad

El derecho romano es la obra colectiva de magistrados y jurisconsultos que, poco a

poco, en el curso de un trabajo de siglos, han elaborado, clarificado y precisado las
nociones esenciales del derecho.

En el curso de este largo período, que va desde la fundación de la Ciudad Eterna

hasta fines del siglo III de nuestra era, Roma ha conocido varias clases de
propiedad: Colectiva, primero; copropiedad familiar, luego; y, por último, la
propiedad individual. Esta última es la única que nos interesa; la encontramos en el
Derecho Romano Clásico y ella, o mejor dicho, la idea que de ella se formaron los
glosadores y pos glosadores- ha tenido gran importancia para dar forma a la noción
moderna de propiedad. Sería inútil buscar una definición romana de la propiedad 6
privada individual; las fuentes no contienen ninguna y se limitan a dar vagos
conceptos que apenas nos sirven para creer que los romanos distinguían en la
propiedad tres elementos unidos: el derecho de usar (usus); el derecho de percibir
y utilizar los frutos, o goce (fructus); y el derecho de disponer de la cosa como dueño
(abusus).

La propiedad romana comprendía, pues, el "ius utendi, fruendi et abutendi",

facultades que por lo común se reunían en la misma persona, la determinación de
la existencia de estos elementos como constitutivos de la noción romana de
propiedad es muy importante, pero resulta sin embargo insuficiente; es necesario
agregar, además, que para los romanos la propiedad es un derecho real, un derecho
perpetuo, un derecho exclusivo y finalmente, un derecho "absoluto".

Este último carácter de la propiedad exige un estudio más detenido porque, según
la interpretación que se le dé, puede llegarse a concepciones esencialmente
diferentes de la noción romana de propiedad.

4
Para algunos "absoluto" quiere decir ilimitado; para otros "absoluto" se opone,
simplemente, a propiedad relativa, de manera que propiedad absoluta solamente
querría significar que ese derecho puede oponerse "erga omnes", -contra todo el
mundo- y no solamente a una persona determinada.

Quizás ésta sea la idea que han tenido los juristas romanos de la propiedad, porque
nos parece que jamás han pensado que el propietario pudiera hacer con la cosa lo
que se le ocurriese, sino que sus poderes de disposición han encontrado siempre
un límite dado por otras normas jurídicas, o por la moral o la religión.

En Roma los propietarios debían ejercer sus derechos de acuerdo a la ley,

respetando los intereses de su familia y teniendo en cuenta el interés de sus
vecinos; pero, por sobre todo, debían respetar el interés público.

El pretor no toleraba ningún abuso y son numerosas las disposiciones que

recuerdan al propietario sus deberes frente a la colectividad a la que pertenece,
estos deberes se refieren tanto a las relaciones de vecindad, como al interés público
de mantener las bellezas naturales o artísticas del paisaje o de las ciudades,
pudiendo citarse en este último sentido las medidas de policía urbana sancionadas
por Augusto y, más tarde, por los emperadores Zenón y Justiniano.

El estudio de las numerosas disposiciones que limitan las facultades del propietario
en el derecho romano, ha sido descuidado con frecuencia, y tradicionalmente casi
todos los autores nos han presentado la propiedad romana como si fuese un
derecho ilimitado y esta concepción errónea ha pesado sobremanera en el espíritu
de muchas legislaciones del siglo pasado, y aún en épocas modernas.

Recién en los últimos años, y a raíz de la evolución que ha sufrido el concepto de la

propiedad y de las críticas que se han dirigido a este carácter de "absoluto" que se
le acordaba, los romanistas han comenzado a demostrar preocupación por indagar
si realmente era cierto que los romanos pensaban así, y poco a poco han puesto de
relieve que en ningún momento de la historia del Derecho Romano se le ha
acordado a la propiedad un carácter tan "absoluto" como el que le reconocieron las
legislaciones inspiradas en los principios de una filosofía "individualista".

5
La noción germánica de la propiedad privada

En los derechos germánicos la propiedad tiene un carácter muy diferente; esos

sistemas no conocen la noción abstracta de propiedad, a la vez plena y única,
esencialmente diferente de los otros derechos que una persona puede tener sobre
una cosa.

La propiedad germánica se distingue de los demás derechos no en su calidad, sino

en la cantidad de poderes que confiere a su titular y, además, se presenta en formas
muy complejas, en primer lugar debe distinguirse netamente entre la propiedad de
los muebles y la de los inmuebles.

Sólo la primera, en cuanto recae sobre bienes personales; es comparable a la

propiedad romana, la segunda es totalmente distinta, en razón de su propia
naturaleza, ya que no es individual, sino familiar o colectiva, según el objeto sobre
el que recaiga.

Recordemos, brevemente, que las viviendas y el terreno sobre el cual asienta,

pertenecen a la familia que las habita y pueden ser objeto de una propiedad que, en
principio, es inajenable y hereditaria; por el contrario, las tierras pertenecen a las
comunidades rurales o agrícolas, de conformidad con la economía agraria y la
organización cooperativa que es la nota distintiva de las costumbres y forma de vida
de las tribus germánicas.

Dentro de las tierras debe distinguirse todavía entre las tierras cultivables, y las que
no lo son; las tierras cultivables y arables se reparten fraccionadamente entre las
familias que integran la comunidad, otorgándoseles un uso limitado en el tiempo y,
además, porque esas familias beneficiarias de la adjudicación de las parcelas no
pueden elegir a su antojo los cultivos que han de efectuar, sino que deben seguir
ciertos planes trazados por la propia comunicad, y alternar rotativamente esos
cultivos.

Las tierras que no se cultivan como los bosques y los campos de pastoreo, forman
parte de la propiedad colectiva de todos los miembros de la comunidad, y pueden
ser usadas por cualquiera; es digno de señalarse que este régimen de uso en
común de las tierras de pastoreo subsiste en la actualidad en Suiza.

Recapitulando lo dicho, vemos que el uso y goce que puede acordarse a un

miembro de la colectividad sobre un inmueble puede tener un contenido muy
variable y está sometido a múltiples restricciones; lo mismo ocurre con la posibilidad
de disponer de esos bienes, ya que existen retractos de diversas especies que
traban considerablemente la libertad de disponer y dificultan sobremanera la
circulación de estos bienes.

6
En la Edad Media, en lugar de atenuarse las restricciones y limitaciones inherentes
a la propiedad germánica, aumentaron considerablemente con el advenimiento del
régimen feudal, que introdujo una serie de cargas de todo tipo, públicas y privadas:
censos, rentas, derechos de caza, mayorazgos, etc.

Este régimen nace en los "tiempos bárbaros" (siglos VI a IX), en el período de

invasiones que produjo una serie de desplazamientos de pueblos o
"völkervanderung", como la denomina Toynbee.

En estos "tiempos revueltos" el individuo aislado no podía 9 escapar a la violencia

y busca entonces la protección de un personaje que tiene un recinto fortificado o
defendido y un ejército, y él mismo acepta someterse como vasallo, e incorporarse
al ejército del señor.

Si tiene tierras se las cede, confiriéndole un derecho ilimitado de esas tierras, tiene
que concederle al vasallo el uso y goce de las mismas, de esta forma las tierras,
adquiridas por los señores son "tenidas" -"tenues"- por personas distintas al
propietario y estas "tenencias" reconocen orígenes muy diversos y tienen distinto
alcance;

a) Encontramos así los "fief" o feudos, cuando se trata de una "ternure" a favor de
un noble.

b) la "ternure" villana, en carácter de "censo", cuando la tierra se entrega a

labradores.

De esta forma encontramos dos personas que tienen simultáneamente un derecho

sobre el inmueble: el señor y el vasallo (tenancier), y ambos derechos son
perpetuos, aunque de naturaleza diferente.

El señor es el verdadero dueño o propietario, y el "tenancier" sólo tiene un derecho

de goce sobre la cosa de otro; pero, atenta la extensión y perpetuidad de ese
derecho, a la larga termina considerándoselo como una propiedad.

En conclusión, en el umbral de los tiempos modernos la propiedad germánica no se

presenta como un concepto unitario, sino plural y complejo; existen muchas clases
de propiedad, subordinadas unas a otras y cuyo contenido es más o menos extenso.

Se desconoce la idea a de una propiedad integral y exclusiva pero, sin embargo,

esta idea se introducirá en los países germánicos como una consecuencia de la
recepción del derecho romano y de las transformaciones sociales que se produjeron
a partir de la segunda mitad del siglo XVIII.

7
La recepción del derecho romano trae como consecuencia que se introduzca una
neta distinción entre la propiedad y los restantes derechos reales que de ella se
desmiembran; por otra parte se comienza a distinguir entre la propiedad privada y
los bienes públicos, o las cargas de derecho público que gravan a ciertos bienes
privados.

Este fenómeno reconoce como causa no sólo la recepción del derecho romano, sino
también la progresiva desaparición 10 del régimen feudal, que se va debilitando
mientras se fortalece el poder de los monarcas, y nace el concepto del estado
nacional.

En esta etapa encontramos una serie de esfuerzos de los juristas por adaptar la
noción romana de la propiedad a la realidad social y económica de la época; se
admite entonces la existencia de una doble propiedad sobre las cosas: el dominio
directo y el dominio útil.

Esta concepción sobrevive todavía en alguna medida en la doctrina jurídica de

algunos países contemporáneos y podemos encontrarla en muchas obras cuando
se trata de explicar la condición jurídica en que se encuentran las partes que
contratan una enfiteusis; en nuestro país, a pesar de que VÉLEZ SÁRSFIELD
suprimió la enfiteusis, cuando los tratadistas hacen referencia a ese derecho real,
suelen también recurrir a estas teorías para explicarlo.

En cuanto a la escuela del derecho natural, que tanta influencia tuvo en el

pensamiento jurídico del siglo XVIII, se refleja en esta materia como consecuencia
de su reconocimiento de la propiedad como un derecho natural del hombre; se
considera, por propiedad como un derecho natural del hombre; se considera, por lo
tanto, que la propiedad debe estar protegida contra toda injerencia arbitraria de los
poderes políticos y que solamente encuentra sus límites en el respeto a los
derechos de los demás hombres.

La Revolución Francesa trae como consecuencia una liberación de la propiedad

inmobiliaria de todas las cargas que la gravaban, cuyo rigen feudal y aristocrático
repugnaban al espíritu de los revolucionarios; y, paralelamente se suprimen las
sujeciones de carácter personal, que vinculaban a los individuos con las tierras del
señor, desapareciendo de esta manera los siervos de la gleba.

Triunfa así una concepción de la propiedad vinculada con la vieja noción romana de
propiedad individual, y advertimos la consagración de este principio en las
definiciones de la propiedad que nos dan de la propiedad los códigos sancionados
en el siglo pasado, cuyo modelo se encuentra en el Código Napoleón, que dedica
al problema el art. 544.

8
El mismo camino sigue el viejo código civil italiano de 1965, el código de Chile, el
Código civil español (art. 348), el B.G.B. (art. 905), y nuestro código en el art. 2.506,
2.513 y 2.514. 11 Estas definiciones comprenden tanto la propiedad de los muebles
como la de los inmuebles, sin tener en cuenta la diversidad de intereses que pueden
servirse, ni la diferencia de valores, ni la naturaleza misma de esos objetos.

Se desatiende de esta manera a una serie de realidades sociales y económicas que

luego deberán ser tenidas en cuenta, pero, volviendo sobre la definición de
propiedad que dan estas codificaciones queremos hacer notar, de paso, que el
legislador argentino no llegó al exceso del codificador francés, porque en el art. 544
del Código Napoleón se caracteriza al derecho de propiedad como el poder "más
absoluto" que se tiene sobre la cosa, y Vélez Sarsfield ha suprimido esa locución
en el texto del artículo 2.506, y lo ha hecho de manera deliberada.

Si bien es cierto que algunos autores afirman que VÉLEZ tenía una concepción
netamente individualista de la propiedad y que rechazaba toda limitación legal del
ejercicio de este derecho, utilizando como argumento la nota al art. 2513, cuando
dice que "toda restricción preventiva tendría más peligros que ventajas" y que "Si el
gobierno se constituye juez del abuso, no tardaría en constituirse juez del uso y toda
verdadera idea de propiedad y libertad sería perdida, no debemos olvidar que las
opiniones vertidas en las notas no tienen fuerza de ley, y que en la nota siguiente al
insistir en que las leyes romanas no limitaban el derecho de propiedad, aunque con
su ejercicio se ocasionara daño a los vecinos, agrega que las Leyes de Partidas
copiaron ese concepto "con una notable adición"; Fueras ende si este que lo
quisiese facer, non lo hubiese menester, más se moviese maliciosamente por facer
mal a otro".

Y agrega luego VÉLEZ SÁRSFIELD, con una frase propia -en la que no se
reproduce el pensamiento de otros autores, sino que se aclara la idea que tenía en
mente el legislador al determinar en el art. 2514 cuál era el contenido del derecho
de propiedad: " La resolución del artículo no importa decir que el dueño de una finca
pueda poner en ella establecimientos industriales que hagan desmerecer en sus
valores y en sus alquileres los predios vecinos, como, más adelante quedará
establecido".

Surge de allí claramente que nuestro legislador no ha pensado en ningún momento

que el ejercicio del derecho de propiedad pueda ser "absoluto" e "ilimitado", y la
opinión que adelanta en la nota se ve ampliamente corroborada con el extenso título
que dedica a las restricciones y límites al dominio (Título VI del Libro Tercero,
artículos 2611 a 2660).

9
No es culpa del legislador si la doctrina y la jurisprudencia posteriores, con un criterio
más individualista que el del propio autor del Código, no han sabido sacar partido
de las prudentes disposiciones que VÉLEZ SÁRSFIELD introdujo en su obra para
regular el ejercicio del derecho de propiedad dentro de sus límites correctos,
impidiendo excesos perjudiciales para los terceros.

Definición
La propiedad o dominio es un poder directo e inmediato sobre una cosa, que
atribuye a su titular la capacidad de gozar y disponer de la cosa sin más limitaciones
que las que establezcan las leyes.

Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas que aplican el
ordenamiento jurídico concede sobre un bien.

El derecho de propiedad abarca todos aquellos bienes materiales que pueden ser
apropiados, de utilidad, de existencia limitada y que pueden ser ocupados.

Es decir, si una persona es propietaria de un espacio de tierra en la que crece un

sembradío de batatas, por consecuencia es dueña de las batatas que ahí se
cosechan y puede hacer con ellas lo que le parezca más conveniente, es decir,
venderlas, regalarlas o donarlas, siempre en dentro del marco que limita la ley.

En algunos casos estos bienes pueden pertenecer a dos o más personas, lo que da
lugar a generar el derecho a la copropiedad, la propiedad privada y la propiedad
colectiva, según sea necesario.

Por otra parte, se puede hablar de derecho de propiedad desde un punto de vista
generalizado y no solo desde la noción de dominio o potestad que tiene una persona
sobre una cosa. Desde el punto de vista generalizado, el derecho de propiedad es
la facultad que tenemos las personas de tomar algo que nos corresponde.

10
 Elementos
El derecho de propiedad tiene tres elementos:

Ius utendi (Uso)

El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a
servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del
derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya
establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.
Ius fruendi (Goce)
El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene
el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La
regla general es que el propietario de una cosa es también propietario de todo
aquello que la cosa produzca, con o sin su intervención.
Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la
cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de sustancias. En ese aspecto
se distinguen de los denominados "productos" así: tratándose de un manzanar, las
manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos.
Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el
propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el
fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al
darlo en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario
son los intereses.
Ius abutendi (Disposición)

El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la

premisa de que la cosa está bajo su dominio (poder de hecho y voluntad de
posesión), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla
(disposición material), salvo que esto sea contrario a su función social: por ejemplo,
el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no debe destruirlo y, de
hecho, debe estar obligado a su conservación.

Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real: así, puede
enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su derecho de
propiedad y dárselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o abandonar la
cosa, que pasaría a ser res nullius. Son también actos de disposición aquellos en
los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho real limitado,
como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.

11
 Características del derecho de propiedad
El derecho de propiedad es un moral, exclusivo y perfecto poder, pero con carácter
de limitación y subordinación, así como también perpetuo.

 Es un poder moral, porque la apropiación que se hace del bien es reflexiva y no

instintiva, es decir, la destinación al fin se hace previo el conocimiento del fin
que se acepta libremente.
 Es un derecho exclusivo, derivado de la limitación esencial de la utilidad en
muchos objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades de muchos
individuos a la vez. Por esta razón, no son bienes apropiables los llamados de
uso inagotable o bienes libres, que existen en cantidades sobrantes para todos,
como el aire atmosférico, el mar o la luz solar.
 Es un derecho perfecto, el derecho de propiedad puede recaer sobre la
sustancia misma de la cosa, sobre su utilidad o sobre sus frutos; de aquí deriva
el concepto de dominio imperfecto según que el dominio se ejerza sobre la
sustancia (dominio radical) o sobre la utilidad (dominio de uso o sobre los frutos,
dominio de usufructo). Estas dos clases de dominio, al hallarse en un solo sujeto,
constituyen el dominio pleno o perfecto. El derecho de propiedad es un derecho
perfecto, pues por él, todo propietario puede reclamar o defender la posesión de
la cosa, incluso mediante un uso proporcionado de la fuerza, y disponer
plenamente de su utilidad y aún de su substancia, con la posibilidad en
determinados supuestos de destruir la cosa.
 Es un derecho limitado o restringido, por las exigencias del bien común, por
la necesidad ajena y por la ley, y subordinado, en todo caso, al deber moral.
 Es perpetuo, porque no existe un término establecido para dejar de ser
propietario.

12
 Clasificación
Se puede esquemáticamente presentar la división de las varias especies de
propiedad, de acuerdo a lo siguiente:
Por sujeto

 Pública, si corresponde a la colectividad en general.

 Privada, cuando el derecho es o está asignado a determinada persona o grupo
y las facultades del derecho se ejercitan con exclusión de otros individuos
 Individual, si el derecho lo ejerce un solo individuo
 Colectiva privada, cuando el derecho es ejercido por varias personas
 Colectiva pública, si la propiedad corresponde a la colectividad y es ejercida por
un ente u organismo público.
Por naturaleza

 Propiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro.

 Propiedad inmueble, o bienes raíces o fincas son las que no pueden
transportarse de un lugar a otro
 Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los
sentidos, como una casa, un libro, entre otros
 Propiedad incorporal, si está constituida por meros derechos, como un crédito,
una servidumbre, entre otros
Por objeto

 Propiedad de bienes destinados al consumo

 Propiedad de bienes de producción

13
 Formas de adquirir la propiedad
Existen varias formas de clasificar la propiedad; éstas pueden ser a título universal
–particular, primitivas –derivadas, onerosas –gratuitas, intervivos –mortis causa y
los medios específicos.

 Las transmisiones universales se producen cuando se transfiere la totalidad

del patrimonio con todos los bienes, derechos y obligaciones que constituyen
tanto sus créditos, como las deudas (activos y pasivos); el ejemplo más claro
y que además está reglamentado por la legislación mexicana es la herencia,
tanto legítima como testamentaria.
 La herencia se entrega en su totalidad al heredero, constituida tanto por los
activos del de cuya herencia se trate, pero también las deudas. El heredero
no puede rechazar las deudas, las tiene que asumir.
 Las transmisiones personales son los legados, es decir, que solo se le sedea
la otra persona un bien específico personal, los legados heredarán
únicamente la parte activa (o pasiva, por ejemplo una carga) a título personal
y si es susceptible de rechazo.
 La adquisición primitiva es la que se refiere a la cosa que no ha estado en
el patrimonio de persona alguna, esto es, que nunca durante su existencia
real jurídica ha estado en propiedad de nadie (ocupación de bienes sin
dueño, compraventa de cosa nueva).
 Las adquisiciones derivadas, en contra parte, son las que ya han sido parte
de patrimonio diverso al adquirente, compraventa de un carro usado, una
cosa que ya haya sido ocupada o bienes de intercambio.
 Las transmisiones onerosas son las que el adquiriente obtiene (la cosa)
mediante el pago de un precio cierto y determinado valorable en dinero; la
compraventa es el ejemplo básico.
 Las transmisiones a título gratuito son las que se producen sin que el
adquiriente pague contra prestación alguna, como en la donación y en la
herencia.
 Las transmisiones intervivos requieren forzosamente la voluntad de las
partes y la presencia de los mismos, ya sea por sí mismos o por interpósita
persona; las transmisiones mortis causa se producen únicamente por
herencia o por legado.

14
 Formas para transmitir una propiedad
a) El contrato

Tiene como regla fundamental el pacta sunt servanda (lo pactado debe cumplirse);
se entiende como una obligación que vincula a las partes al cumplimiento de una
obligación, puede ser oneroso o gratuito (como la donación). Es el medio más
común y más eficaz de transmisión de la propiedad. Cuando se habla de bienes
ciertos, determinados y determinables el mero efecto del contrato basta para que
se produzca la transmisión de la propiedad para los contratantes, sin importar más
que la mera voluntad de las partes (Código Civil Federal: artículo 2014). Cuando se
trate de bienes indeterminables la propiedad no se transfiere sino hasta el momento
en que la cosa se hace cierta, determinada y determinable con el conocimiento total
del acreedor (Código Civil Federal: artículo 2015).

b) La sucesión

La transmisión de la propiedad se verifica a la muerte de la persona de cuya

sucesión se trate; los herederos o legatarios adquieren el derecho a la masa
hereditaria a un patrimonio propio y común. El legatario adquiere su propiedad
desde que hace suyos los bienes y los frutos pendientes futuros cuando muere el
testador, siempre y cuando no se hayan dispuesto condiciones ya sea de realización
cierta o incierta.

c) La prescripción positiva o usucapión

La usucapión es la figura jurídica mediante la cual se adquieren bienes mediante la
posesión y al transcurso natural del tiempo que debe ser cierto y medible, y que no
constituya delito.
El título de propiedad será la sentencia mediante la cual se declare la prescripción.

d) La ley

Es la forma idónea para todos los modos y las formas de adquisición dela propiedad,
pues en caso de que no exista reglamentación legal no se podrá consumar ese acto
jurídico (la adquisición propiamente dicha). La ley establece las posibilidades de
apropiación, mientras que no se encuentren en ese supuesto, no son posibles los
efectos jurídicos.

15
e) La ocupación

Esta forma de adquirir el dominio fue de importancia en el origen de la propiedad

durante el derecho primitivo. Supone la adquisición permanente de una cosa con el
propósito de adueñarse de ella, cuando no tiene dueño. Actualmente no tiene mayor
trascendencia puesto que solo se aplica respecto de algunos muebles
intrascendentes encontrados en la calle o en la playa; en México es imposible
adquirir cosa diversa a lo establecido en el artículo 27 constitucional.

f) La apropiación

Es la forma de adquirir la propiedad mediante actos de forma unilateral es cuya

trascendencia ha sido regulada. Comprende la ocupación cuando se trata de
muebles y puede realizarse en nombre propio o de un tercero, la apropiación implica
una facultad que puede ejercerse directamente o a través de la ley.

g) La accesión

Es el modo de adquirir lo accesorio de la cosa principal que es de nuestra propiedad,

la ley se refiere al derecho de accesión expresando que la propiedad de los bienes
da derecho a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora de forma natural
o artificial (Código Civil Federal: artículo 886).

El Código Civil manifiesta la accesión de bienes muebles a través dela incorporación

la mezcla y la especificación, cuando dos cosas muebles que pertenecen a diferente
dueño se unen de tal manera que vienen a formar una sola; sin que intervenga la
mala fe, el propietario adquirirá por ese solo hecho la parte accesorio, que debe
pagar su valor se entiende como principal la de mayor valor que si es indeterminado
se reputará principal el objeto cuyo uso, perfección o adorno se haya conseguido
por la unión de otro.

16
 Disposiciones en nuestro derecho actual

En nuestro código civil para el distrito federal y el estado de Chiapas dice lo siguiente
sobre el derecho de propiedad:

En el titulo cuarto, capítulo I habla de la propiedad

ART. 824.- LA PROPIEDAD DE LAS TIERRAS Y AGUAS COMPRENDIDAS DENTRO DE

LOS LIMITES DEL TERRITORIO DEL ESTADO, CORRESPONDE ORIGINARIAMENTE A LA
NACION, LA CUAL POR CONDUCTO DEL GOBIERNO DEL ESTADO Y DEL FEDERAL EN
LOS CASOS DE SU COMPETENCIA, HA TENIDO Y TIENE DERECHO DE TRANSMITIR EL
DOMINIO DE AQUELLAS A LOS PARTICULARES, CONSTITUYENDO LA PROPIEDAD
PRIVADA.

(REFORMADO, P.O. 10 DE OCTUBRE DE 1990)

ART. 825.- EL PROPIETARIO DE UNA COSA PUEDE GOZAR Y DISPONER DE ELLA CON
LAS LIMITACIONES Y MODALIDADES QUE FIJEN LAS LEYES; TRATANDOSE DE BIENES
INMUEBLES PARA SU FUSION, FRACCIONAMIENTO, SUBDIVISION O
RELOTIFICACION, DEBERA OBSERVARSE LO PREVISTO EN LOS ARTICULOS 926 Y 967
DEL PRESENTE CODIGO.

ART. 826.- NO ES LICITO EJERCITAR EL DERECHO DE PROPIEDAD DE MANERA QUE

SU EJERCICIO NO DE OTRO RESULTADO QUE CAUSAR PERJUICIOS A UN TERCERO,
SIN UTILIDAD PARA EL PROPIETARIO.

ART. 827.- UNICAMENTE PUEDE SER OCUPADA LA PROPIEDAD PRIVADA, CONTRA

LA VOLUNTAD DEL PROPIETARIO POR CAUSA DE UTILIDAD PUBLICA Y MEDIANTE
INDEMNIZACION, DE ACUERDO CON LO QUE DISPONEN LAS LEYES SOBRE
EXPROPIACION.

ART. 828.- SE DECLARA DE UTILIDAD PUBLICA LA ADQUISICION QUE HAGA EL

GOBIERNO DE TERRENOS APROPIADOS, A FIN DE VENDERLOS PARA LA
CONSTITUCION DEL PATRIMONIO DE LA FAMILIA, O PARA QUE SE CONSTRUYAN
CASAS DE HABITACION QUE SE ALQUILEN A LAS FAMILIAS POBRES, MEDIANTE EL
PAGO DE UNA RENTA MODICA.

17
(F. DE E., P.O. 20 DE ABRIL DE 1938)
ART. 829.- LA AUTORIDAD PUEDE, MEDIANTE INDEMNIZACION, OCUPAR LA
PROPIEDAD PARTICULAR DETERIORARLA Y AUN DESTRUIRLA SI ESTO ES
INDISPENSABLE PARA PREVENIR O REMEDIAR UNA CALAMIDAD PUBLICA, PARA
SALVAR DE UN RIESGO INMINENTE UNA POBLACION O PARA EJECUTAR OBRAS DE
EVIDENTE BENEFICIO COLECTIVO.

ART. 830.- EL PROPIETARIO O INQUILINO DE UN PREDIO TIENEN EL DERECHO DE

EJERCER LAS ACCIONES QUE PROCEDAN, PARA IMPEDIR QUE POR EL MAL USO DE
LA PROPIEDAD DEL VECINO, SE PERJUDIQUEN LA SEGURIDAD, EL SOSIEGO O LA
SALUD DE LOS QUE HABITEN EL PREDIO.

ART. 831.- EN UN PREDIO NO PUEDEN HACERSE EXCAVACIONES O

CONSTRUCCIONES QUE HAGAN PERDER EL SOSTEN NECESARIO AL SUELO DE LA
PROPIEDAD VECINA, A MENOS QUE SE HAGAN LAS OBRAS DE CONSOLIDACION
INDISPENSABLES PARA EVITAR TODO DAÑO A ESTE PREDIO.

ART. 832.- TODO PROPIETARIO TIENE DERECHO A DESLINDAR SU PROPIEDAD Y

HACER O EXIGIR EL AMOJONAMIENTO DE LA MISMA.

ART. 833.- TAMBIEN TIENE DERECHO Y EN SU CASO OBLIGACION DE CERRAR O

CERCAR SU PROPIEDAD, EN TODO O EN PARTE, DE MODO QUE LO ESTIME
CONVENIENTE O LO DISPONGAN LAS LEYES O REGLAMENTOS, SIN PERJUICIO DE LA
SERVIDUMBRE QUE REPORTE LA PROPIEDAD.

ART. 834.- NADIE PUEDE EDIFICAR NI PLANTAR CERCA DE LAS PLAZAS FUERTES,
FORTALEZAS Y EDIFICIOS PUBLICOS, SINO SUJETANDOSE A LAS CONDICIONES
EXIGIDAS EN LOS REGLAMENTOS ESPECIALES DE LA MATERIA.

ART. 835.- LAS SERVIDUMBRES ESTABLECIDAS POR UTILIDAD PUBLICA O COMUNAL

PARA MANTENER EXPEDITA LA NAVEGACION DE LOS RIOS, LA CONSTRUCCION O
REPARACION DE LAS VIAS PUBLICAS, Y PARA LAS DEMAS OBRAS COMUNALES DE
ESTA CLASE, SE FIJARAN POR LAS LEYES O POR REGLAMENTOS ESPECIALES Y A
FALTA DE ESTOS, POR LAS DISPOSICIONES DE ESTE CODIGO.

18
ART. 836.- NADIE PUEDE CONSTRUIR CERCA DE ALGUNA PARED AJENA O DE
COPROPIEDAD, FOSOS, CLOACAS, ACUEDUCTOS, HORNOS, FRAGUAS, CHIMENEAS,
ESTABLOS; NI INSTALAR DEPOSITOS DE MATERIAS CORROSIVAS, MAQUINAS DE
VAPOR, O FABRICAS DESTINADAS A USOS QUE PUEDAN SER PELIGROSOS O
NOSIVOS (SIC), SIN GUARDAR LAS DISTANCIAS PRESCRITAS POR LOS
REGLAMENTOS, O SIN CONSTRUIR LAS OBRAS DE RESGUARDO NECESARIAS CON
SUJECION A LO QUE PREVENGAN LOS MISMOS REGLAMENTOS, O A FALTA DE
ELLOS, A LO QUE SE DETERMINE POR JUICIO PERICIAL.

ART. 837.- CUANDO LAS RAMAS DE LOS ARBOLES SE EXTIENDAN SOBRE

HEREDADES, JARDINES O PATIOS VECINOS, EL DUEÑO DE ESTOS TENDRA DERECHO
DE QUE SE CORTEN EN CUANTO SE EXTIENDAN SOBRE SU PROPIEDAD; Y SI FUEREN
LAS RAICES DE LOS ARBOLES LAS QUE SE EXTENDIEREN EN EL SUELO, DE OTRO,
ESTE PODRA HACERLAS CORTAR POR SI MISMO DENTRO DE SU HEREDAD, PERO
CON PREVIO AVISO DEL VECINO.

ART. 838.- EL DUEÑO DE UNA PARED QUE NO SEA DE COPROPIEDAD, CONTIGUA A

FINCA AJENA, PUEDE ABRIR EN ELLA VENTANAS O HUECOS PARA RECIBIR LUCES EN
UNA ALTURA TAL QUE LA PARTE INFERIOR DE LA VENTANA DISTE DEL SUELO DE LA
VIVIENDA A QUE DE LUZ, DOS METROS A LO MENOS, Y EN TODO CASO, CON REJA
DE HIERRO REMETIDA EN LA PARED Y CON RED DE ALAMBRE, CUYAS MALLAS SEAN
DE TRES CENTIMETROS A LO SUMO.

ART. 839.- SIN EMBARGO DE LO DISPUESTO EN EL ARTICULO ANTERIOR, EL DUEÑO

DE LA FINCA O PROPIEDAD CONTIGUA A LA PARED EN QUE ESTUVIEREN ABIERTAS
LAS VENTANAS O HUECOS, PODRA CONSTRUIR PARED CONTIGUA A ELLA O SI
ADQUIERE LA COPROPIEDAD, APOYARSE EN LA MISMA PARED AUNQUE DE UNO U
OTRO MODO, CUBRA LOS HUECOS O VENTANAS.

ART. 840.- NO SE PUEDEN TENER VENTANAS PARA ASOMARSE, NI BALCONES, U

OTROS VOLADIZOS SEMEJANTES, SOBRE LA PROPIEDAD DEL VECINO,
PROLOGANDOSE MAS ALLA DEL LIMITE QUE SEPARA LAS HEREDADES. TAMPOCO
PUEDE TENERSE VISTAS DE COSTADO U OBLICUAS SOBRE LA PROPIEDAD, SI NO
HAY UN METRO DE DISTANCIA.

ART. 841.- LA DISTANCIA DE QUE HABLA EL ARTICULO ANTERIOR, SE MIDE DESDE

LA LINEA DE SEPARACION DE LAS DOS PROPIEDADES.

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ART. 842.- EL PROPIETARIO DE UN EDIFICIO ESTA OBLIGADO A CONSTRUIR SUS
TEJADOS Y AZOTEAS DE TAL MANERA QUE LAS AGUAS PLUVIALES, NO CAIGAN
SOBRE EL SUELO O EDIFICIO VECINO.

Conclusión
En conclusión la extinción de la propiedad, se manifiesta de diversas formas, entre
ellas el código civil regula la adquisición del bien por otra personas, destrucción o
pérdida total o consumo del bien, expropiación, abandono del bien durante veinte
años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado, el derecho de propiedad
es susceptible de protección, configurándose acciones protectoras que beneficien
al dueño del bien, la propiedad horizontal es aquella que se diferencia de la
propiedad vertical por la ocupación de un único terreno para varios propietarios,
dueños absolutos, exclusivos y perpetuos, el derecho real de propiedad, abarca
cualquier tipo de bien, tanto los materiales, como los incorporales, manifestándose
a través del derecho a la propiedad intelectual, las formas especiales de la
propiedad se refieren a todo tipo de propiedad que no está regulado por el poder de
aquellas que su regulación es normal.

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 Bibliografía
 Morán Martín, Remedios. (2002). El derecho de propiedad y derecho de
posesión». Historia del Derecho Privado, Penal y Procesal. Tomo I. Parte
teórica. Madrid: Universitas.
 Hinestrosa, Fernando. (2005). Apuntes de derecho romano: Bienes...
Bogotá: Universidad Externado de Colombia.
 Paloma Durán y Lalaguna. (1997). Notas de Teoría del Derecho. . Castelló
de la Plana: Publicaciones de la Universidad Jaume I.
 Brian H Bix. (2009). Diccionario de teoría jurídica.. México: Instituto de
Investigaciones Jurídicas. UNAM.
 Código civil para el distrito federal y el estado de Chiapas.

Webgrafía

 Anónimo. (22/10/2018). Significado de Derecho de propiedad. 31/08/2019,

de Significados Sitio web: https://www.significados.com/derecho-de-
propiedad/

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