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CONDOMÍNIO

Quanto à sua ORIGEM os condomínios podem pode ser:


a) voluntário ou convencional: decorre do acordo de vontade dos
condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como
exercício da autonomia privada. Ex.: Alguns amigos compram um imóvel
para investimentos em comum.
b) incidente ou eventual: origina-se de motivos estranhos à vontade dos
condôminos. Ex.: Duas pessoas recebem determinado bem como
herança.
c) necessário ou forçado: decorre de determinação de lei, como
consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Nasce dos
direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes, muros, cercas e
valas.
Quanto ao seu OBJETO pode ser:
a) a comunhão universal (se compreender a totalidade do bem, inclusive
frutos e rendimento); ou
b) particular (se se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando
livres os demais).
Quanto à sua NECESSIDADE:
a) tem-se o condomínio ordinário ou transitório que é aquele que,
oriundo ou não de convenção, vigora durante certo lapso de tempo ou
enquanto não se lhe ponha termo, mas que sempre e em qualquer
momento pode cessar; e o
b) permanente (não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em
virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito
correlativo).

Quanto à sua FORMA, apresenta-se como CONDOMÍNIO;


a) pro diviso (a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que
cada coproprietário tem uma parte certa e determinada do bem); e
b) pro indiviso (a comunhão perdura de fato e de direito; todos
permanecem na indivisão, não se localizando o bem, que se mantém
indiviso).
O CONDOMÍNIO GERAL caracteriza-se pelo fato de existir, simultaneamente,
dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel
ou imóvel.
O CONDOMÍNIO EDILÍCIO, por sua vez, refere-se aos imóveis onde coexistem
partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o
apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas,
portaria etc., são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu
apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.

CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
O Condomínio Edilício se constitui através de instrumento público ou
particular, conforme a lei 4591/1964, e pelos artigos 1331 a 1358 da lei
10.406/2002 (Código Civil).
É pela instituição de Condomínio que um determinado empreendimento,
sujeito às regras do direito comum, passa mediante um processo próprio de
documentação e registro, a sujeitar-se ao regime da propriedade horizontal
criado pela referida Lei.
A instituição do Condomínio é o ato pelo qual o proprietário do imóvel, decide
transformá-lo em diversas unidades autônomas. Desta forma, o que era um
imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades,
independentes entre si, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração
ideal no terreno e nas partes comuns que existam.
No ato da instituição, o (s) instituidor (es) deverá (ão) individualizar cada
unidade autônoma, com:
a) identificação: ou seja, o tipo de unidade (apartamento, casa, loja, sala,
vaga de garagem, box, etc.);
b) denominação ou indicação cadastral: numero ou letra da unidade (ex.:
loja 01, apartamento 202, sala B, etc.);
c) localização: o pavimento em que se localiza e sua situação dentro do
pavimento;
d) sua área privativa, área de uso exclusivo (se houver), área de uso
comum que lhe foi atribuída e sua fração ideal no terreno;
e) a distribuição interna da unidade - não é obrigatória, mas opcional, a
menção á divisão interna (número de quartos, banheiros, salas, etc.);
f) indicação das áreas comuns tais como: passagens comuns, áreas de
recreação e lazer, garagens, piscina, quadras de esportes, centro
comunitário, salas de ginástica, sauna, churrasqueira, apartamento
destinado ao porteiro, salão de festas, salas de jogos, tudo enfim que se
inclua entre os bens de propriedade de todos os condôminos;
g) o Novo Código Civil prevê em seu artigo 1.332, inciso III, a expressa
exigência de que o documento de instituição contenha o fim a que as
unidades se destinam.

A administração de condomínio compreende três órgãos, a saber: síndico,


assembleia geral e conselho fiscal.
O Síndico é o administrador e responsável legal pelo Condomínio.
A Assembleia de condôminos é a instituição soberana que define todos os
rumos do prédio.
O Conselho Fiscal tem por atribuição a função de analisar e fiscalizar as
prestações de contas do condomínio.

DOCUMENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Entre a documentação do condomínio, devem constar:

- Convenção do condomínio;

- Regulamento interno;

- Inscrição do edifício na Receita Federal – Cartão do CNPJ atualizado;

- Livro de atas e livro de presença nas assembleias;

- Todas as plantas do edifício;

- Cadastro atualizado dos moradores;


- Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição
(obrigatório) e outros opcionais;

- Todos os contratos de serviços de terceirização ou manutenção


(portaria e limpeza, administradora, elevadores, bombas, piscinas, etc.);

- RIA (Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores) expedido pela


empresa conservadora dos equipamentos no condomínio;

- Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB) (deve ser realizado a


cada três anos para edifícios residenciais, e a cada dois para locais de
reunião pública);

- Certificado de limpeza dos reservatórios e de dedetização (os dois


procedimentos devem ser feitos a cada seis meses);

- Documentos fornecidos pela construtora ou incorporadora do edifício,


como manual do proprietário, auto de conclusão, alvará de aprovação e
execução de edificação, alvará de instalação de elevadores e alvará de
funcionamento de elevadores.

- Notas fiscais, manuais de uso e manutenção e os certificados de


garantia de equipamentos, móveis e utensílios adquiridos.

ZELADOR
CBO 5141-20

Segundo do CBO (5141-20) os zeladores:

Zelam pela segurança das pessoas e do patrimônio de edifícios de


apartamentos, edifícios comerciais, igrejas e outros. Atendem e controlam a
movimentação de pessoas e veículos no estacionamento; recebem objetos,
mercadorias, materiais, equipamentos; conduzem o elevador, realizam
pequenos reparos.

Faz parte das suas atribuições e responsabilidades:


- Inspecionar corredores, pátios, áreas e instalações do prédio;

- Verificar se há necessidade de limpeza ou reparos;

- Verificar as condições de funcionamento de elevadores, parte elétrica,


hidráulica e outros aparelhos para providenciar os serviços necessários;

- Cuidar da higiene das dependências e instalações, efetuando ou


supervisionando os trabalhos de limpeza, remoção ou incineração dos
resíduos, para manter o edifício nas condições de asseio requeridas;

- Executar ou providenciar serviços de manutenção geral, trocando


lâmpadas e fusíveis, efetuando pequenos reparos e requisitando pessoas
habilitadas para os reparos de fornos, bombas, caixa d’água, extintores e
elevadores, assegurando as condições de funcionamento e segurança das
instalações;

- Zelar pelo cumprimento do regulamento interno do edifício, evitando


ruídos em horas impróprias e o uso indevido das instalações, levando à
administração os problemas surgidos para possibilitar a manutenção da
ordem e promover o bem-estar dos moradores;

- Encarregar-se da aquisição, recepção, conferência, controle e distribuição


do material de consumo e de limpeza, tomando como base os serviços a
serem executados, para evitar a descontinuidade do processo de
higienização e de manutenção do edifício e de suas instalações;

Deve possuir:
-visão sistêmica
- planejamento organização e orientação para resultados
- adaptação e flexibilidade
- liderança e trabalho em equipe
- relacionamento interpessoal, comunicação e interação
- motivação e energias para o trabalho
- atitude empreendedora, criatividade e inovação:
- tomada de decisão
- cultura da qualidade

PORTEIRO
CBO 5174-10

Recepcionam e orientam visitantes e hóspedes. Zelam pela guarda do


patrimônio observando o comportamento e movimentação de pessoas para
prevenir perdas, evitar incêndios, acidentes e outras anormalidades. Controlam
o fluxo de pessoas e veículos identificando-os e encaminhando-os aos locais
desejados. Recebem mercadorias, volumes diversos e correspondências. Fazem
manutenções simples nos locais de trabalho.

FAXINEIRO/AUXILIAR DE LIMPEZA
CBO 5143-20
Conservam vidros e fachadas, limpam recintos e acessórios e tratam de piscinas.
Trabalham seguindo normas de segurança, higiene, qualidade e proteção ao meio
ambiente.

AUXILIAR DE MANUTENÇÃO PREDIAL


CBO 5143-10

Executam serviços de manutenção elétrica, mecânica, hidráulica, carpintaria e


alvenaria, substituindo, trocando, limpando, reparando e instalando peças,
componentes e equipamentos.

TIPOS DE MANUTENÇÃO PREDIAL


Existem três tipos de manutenção realizada em edificações:

1. Manutenção preventiva;
2. Manutenção corretiva;
3. Manutenção preditiva.
A manutenção preventiva é realizada antes da necessidade de reparos. Ela está
relacionada à elaboração de atividades que ajudem a conservar a
funcionalidade do edifício.

A manutenção corretiva está relacionada à correção de erros e desgastes nas


máquinas, nas instalações e nos equipamentos. Trata-se de uma manutenção
que reage a uma situação problemática e, por esse motivo, tem um custo mais
alto.

Já a manutenção preditiva apresenta características dos dois tipos anteriores.


Ela começa em uma situação de correção e passa a avaliar regularmente os
equipamentos e as instalações a fim de garantir sua funcionalidade. Trata-se de
um tipo de manutenção predial de custo baixo e traz menos trabalho que a
corretiva.

MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Os principais serviços que estão registrados no planejamento preventivo


incluem:

a) a inspeção de instalações elétricas e hidráulicas;


b) a inspeção de áreas comuns, de sistemas de segurança, de
equipamentos, etc.;
c) a verificação de elevadores, instalações de gás e integridade da
cobertura.

Entre as vantagens desse tipo de manutenção, além dos custos menores,


podemos destacar: o aumento da vida útil dos equipamentos e instalações; a
redução nas paradas e atividades corretivas; a diminuição de riscos e acidentes.

MANUTENÇÃO CORRETIVA

Alguns serviços que estão inclusos no planejamento corretivo incluem:

a) consertos em vazamentos nas instalações de água;


b) impermeabilização do piso depois que se detecta uma infiltração;
c) reparos em rachaduras e fissuras na estrutura predial;
d) troca de peças do elevador que, de repente, deixou de funcionar.

Durante a manutenção corretiva, a máquina fica parada um tempo maior e é


necessário, algumas vezes, comprar urgentemente materiais, o que nem
sempre favorece a procura pelo melhor preço. Também se faz necessária a
mão de obra, que pode sair cara.

A manutenção corretiva pode ser planejada e não planejada. No primeiro caso,


percebe-se que o desempenho em determinado equipamento caiu e dá tempo
de programar-se, corrigindo o problema antes que ele pare de funcionar. No
segundo caso, a falha já aconteceu.

MANUTENÇÃO PREDITIVA

A manutenção predial preditiva envolve uma técnica que consiste em avaliar as


atuais condições dos equipamentos e das instalações. Com o apoio de um
acompanhamento planejado, inclusive com inspeções in loco (trabalho de
campo), os técnicos recolhem dados para fazer uma análise do que está
efetivamente ocorrendo.

Baseando-se em como os equipamentos se encontram de verdade,


essa estratégia define qual será a periodicidade da manutenção de um
determinado equipamento ou instalação, o que ajuda a reduzir as paradas
prolongadas da manutenção corretiva, que sempre resultam em custos mais
altos.

AVCB - AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é o documento emitido pelo


Corpo de Bombeiros da Policia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP)
certificando que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de
segurança contra incêndio.

É um conjunto de medidas estruturais, técnicas e organizacionais integradas


para garantir a edificação um nível ótimo de proteção no segmento de
segurança contra incêndios e pânico, previstas pela legislação e constantes no
processo, estabelecendo um período de revalidação.

Quando constatado pelo CBPMESP que ocorreram alterações prejudiciais nos


sistemas e equipamentos de proteção contra incêndios da edificação ou área
de risco, que possua AVCB com prazo de validade em vigência, será instaurado
o procedimento administrativo pelo Serviço de Segurança Contra Incêndio,
visando à cassação do AVCB.

O AVCB tem prazo de validade de 03 (três) anos.

ART

Instituída pela Lei nº 6.496/77, a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica


caracteriza legalmente os direitos e obrigações entre profissionais do Sistema
Confea/Crea e contratantes de seus serviços técnicos, além de determinar a
responsabilidade profissional.

Ela comprova a existência de um contrato entre as partes, define os limites da


responsabilidade técnica (civil e criminal), e comprova a experiência do
profissional à medida que registra todas as atividades técnicas desempenhadas
ao longo de sua carreira profissional.

A função da ART é primeiramente a regulamentação e defesa da sociedade, e


é um instrumento indispensável para identificar a responsabilidade técnica
pelas obras ou serviços prestados por profissionais ou empresas.

A anotação de responsabilidade técnica assegura à sociedade que essas


atividades técnicas são realizadas por um profissional habilitado.

Neste sentido, essa anotação tem uma nítida função de defesa da sociedade,
proporcionando também segurança técnica e jurídica para quem contrata e
para quem é contratado.

Todo vínculo de profissional, tanto com pessoa jurídica de direito público


quanto de direito privado, para o desempenho de cargo ou função técnica que
envolva atividades para as quais sejam necessárias a habilitação legal e os
conhecimentos técnicos conforme Parágrafo Único do Art. 3º da Resolução nº
1.025/2009, do Confea.

SPDA
NR 5419

O laudo de inspeção do sistema de proteção contra descargas atmosféricas


(SPDA) é documento técnico, com registro das inspeções, verificações e
medições realizadas no sistema de proteção contra descargas atmosféricas
(SPDA) e também do sistema de aterramento elétrico. O seu objetivo é
verificar a conformidade com a norma técnica brasileira ABNT NBR-5419 –
Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas e a Norma
Regulamentadora do Ministério do Trabalho e Emprego – NR10.
As siglas SPDA significam sistema de proteção contra descargas atmosféricas,
esses sistemas servem para proteção de prédios, antenas, instalações
industriais, tanques, tubulações e pessoas contra as descargas atmosféricas e
seus efeitos.
Os sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) são compostos
por dispositivos instalados nos pontos mais altos das instalações e estruturas,
elas proporcionam um caminho para terra oferecendo a menor resistência
elétrica possível, para desta forma, oferecer um caminho para corrente criada
pela descarga atmosférica fluir em direção a terra, sem danificar equipamentos
ou estruturas, além de proteger as pessoas dentro da instalação.
Basicamente o objetivo do SPDA é dissipar para terra essa perigosa corrente
elétrica, direcionando a corrente por um caminho mais seguro possível, desta
maneira minimizando ou anulando seus impactos.