Direito ao ponto comercial em imóvel

locado: passo a passo

Veja estes casos: quando o proprietário do imóvel quer vender o

imóvel locado com ponto comercial, ou o locatário quer vender
seu ponto, e ainda o locador não quer renovar o contrato de
locação. Para estes e outros casos similares a solução já está
prevista em lei. Preste atenção! Vamos matar este bicho de sete
cabeças e trinta unhas.

Saiba que existe o direito a proteção do ponto comercial: o

contrato de locação pode ser renovado pela Justiça, ou seja, o juiz
pode mandar que seja renovado o contrato, mesmo se o
proprietário do imóvel não quiser. O juiz pode OBRIGAR o dono
do imóvel a renovar a contrato de locação, mesmo contra a sua
vontade. Mas isso não é para todo e qualquer contrato de locação
com ponto comercial.
Para verificar se o ponto tem esta poderosa proteção jurídica o
primeiro passo é ler o contrato, lembrando que contrato verbal é
contrato, mas para o caso de proteção ao direito do ponto
comercial somente existirá para CONTRATO ESCRITO.
Procure se tem PRAZO DETERMINADO. Este é outro
requisito essencial para a existência da proteção do ponto.
Contrato com prazo indeterminado ou sem menção de prazo
algum, não tem a proteção legal para o ponto.

ATENÇÃO! Findo o prazo estipulado no contrato, se o locatário

permanecer no imóvel POR MAIS DE TRINTA DIAS sem
oposição do locador, fica PRORROGADA a locação nas
condições ajustadas, mas SEM PRAZO DETERMINADO,
perdendo assim o direito a proteção do ponto. LEMBRANDO: no
contrato de locação por prazo indeterminado, o locador pode
notificar por escrito que o locatário tem trinta dias para a
desocupação, podendo em seguida pedir despejo, sem precisar
alegar qualquer motivo. Neste caso o locatário não poderá pedir
perdas e danos.
Agora verifique o tempo de permanência no imóvel. Tem
que ser no mínimo de CINCO ANOS. Pode ser a soma de vários
contratos escritos consecutivos. Se a permanência no imóvel é
menos de cinco anos, ainda não conseguiu ter este direito a
proteção legal do ponto. Dentro destes cinco anos tem que ter sido
exercido comercio como mesmo ramo de negócio por pelo menos
TRÊS ANOS, por exemplo: se começou com uma frutaria, mas
depois de dois anos mudou seu negócio para um bar, tudo bem, a
lei ampara o direito a proteção do ponto. Caso contrário, não.
ATENÇÃO! O direito de proteção do ponto é exercido pela ação
renovatória, que obrigatoriamente tem que ter um advogado
devidamente inscrito junto a OAB, e o prazo para entrar na
Justiça é ENTRE UM ANO E SEIS MESES ANTES DA DATA
DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO DE
LOCAÇÃO. Se perder este prazo, perde também o direito. Então
se o contrato tem a data para terminar em junho de 2013, a ação
deverá ser protocolada entre junho e dezembro de 2012, nem
antes, nem depois.
Se O LOCATÁRIO MORRER, o direito de renovação
obrigatória passará aos seus herdeiros. Se tiver um sócio e este
continuar no mesmo ramo de negócio, ele também terá direito a
proteção jurídica do ponto.
No caso de SUBLOCAÇÃO, (o locatário alugar para outra
pessoa, mas continuando como principal no contrato) o direito de
proteção ao ponto será exercido pelos dois (locador e sublocador).
Quando o locatário ceder seus direitos contratuais a uma
outra pessoa, caso por exemplo de venda do ponto com
continuação do mesmo contrato, COM CESSÃO DE LOCAÇÃO,
a pessoa que recebeu os direitos ao contrato, também terá o
direito a proteção do ponto.
O locador NÃO ESTARÁ OBRIGADO A RENOVAR o
contrato, mesmo se o locatário preencher todos os requisitos se:
1. o Poder Público, por exemplo, a Prefeitura, obrigar a realização
de obras que importarem na radical transformação do imóvel;
2. quiser fazer modificações que aumente o valor da propriedade;
3. o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, mas não poderá ser
destinado ao uso do mesmo ramo do locatário;
4. para transferência de comércio existente há mais de um ano
dele próprio, seu esposo/esposa, filhos ou pais, mas não poderá
ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário;
5. a locação foi inicialmente feita já com o comércio instalado,
inclusive com móveis, maquinários etc.;
6. tiver proposta melhor de locação por outra pessoa (valor mais
alto), mas o atual locatário tem o direito de continuar no imóvel se
resolver pagar o mesmo valor proposto.

ATENÇÃO! o locatário terá direito a INDENIZAÇÃO, se a

renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em
melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da
entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as
obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender
realizar.
OUTROS CASOS DE INDENIZAÇÃO (PARA TODOS
TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS):

1. nas benfeitorias necessárias (aquelas que se destinam à

conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore,
como por exemplo: reparos de um telhado ou infiltração)
feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo
locador;
2. quando sendo previamente autorizadas pelo locador as
benfeitorias úteis (obras que aumentam ou facilitam o uso
do imóvel, como a construção de uma garagem, a
instalação de grades protetoras nas janelas, ou o
fechamento de uma varanda, tornam o imóvel mais
confortável, seguro ou ampliam sua utilidade);
NÃO SERÃO INDENIZADAS: as benfeitorias voluptuárias
(obras de jardinagem, de decoração ou alterações
meramente estéticas), contudo, estas poderão ser
retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer
tipo de prejuízo para o imóvel.
OBSERVAÇÃO FINAL: não será possível o exercício do direito
de renovação compulsória por um engenheiro, médico ou
dentista, como pessoa física, mesmo que atendidos os demais
requisitos, posto que a faculdade da renovatória só foi estendida
para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.
CONCLUSÃO: faça contrato escrito, por tempo determinado,
tenha cinco anos de permanência no ponto, com três anos no
mesmo ramo e entre na Justiça um ano até seis meses antes do
término do contrato, você terá seu ponto protegido pela renovação
compulsória. Por fim, registre o contrato de locação no Cartório
de Registro de Imóveis, custa barato e assegura o direito de
preferência na compra. Podendo até mesmo cobrar perdas e
danos.
Por Cristiane Caldas