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e-book Compra e Venda

Editado por: Diário das Leis 2013

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e-book Compra e Venda

Sumário
Treinamento: A alternativa que ajuda aumentar a velocidade de vendas de imóveis .......................................... 4
Corretagem: Garantia de recebimento ainda em caso de distrato ........................................................................ 8
Carta de adjudicação compulsória registrada é eficaz para venda de imóvel que não tem escritura .................. 8
Devolução de valor pago “sinal de negócio”, em transação que depende de financiamento que não foi obtido ... 9
A comissão de corretagem diante do arrependimento da parte contratante ......................................................... 10
Documentos vários vinculados a compra e venda: Por quanto tempo devem ser conservados? ........................ 11
Porque os golpes acontecem e como evitá-los ..................................................................................................... 12
“Taxa de construção” ou “taxa de obra” é legal? ................................................................................................. 16
Imóvel adquirido há décadas cujo vendedor faleceu – Como regularizar ........................................................... 16
Venda de partes ideais de área rural para vários interessados como coproprietários .......................................... 17
Velha máxima de que quem não registra não é dono ........................................................................................... 18
Possibilidade do credor em retomar a posse do imóvel antes da realização do leilão descrito na lei de
alienação fiduciária ........................................................................................................................................... 19
Cláusula de exclusividade na corretagem imobiliária é considerada ilegal ......................................................... 21
Corretor imobiliário é profissional liberal e pode emitir nota fiscal de serviços ................................................. 21
Venda de lotes de terrenos: Valor das parcelas mensais de amortização podem sofrer correção monetária
e juros ................................................................................................................................................................ 22
Área útil – Definição – Usos de costumes ............................................................................................................ 23
Venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais – Anulabilidade – Requisitos da anulação
presentes – Qualquer descendente prejudicado pode requerer a anulação da venda simulada, não
sendo necessário litisconsórcio ........................................................................................................................ 24
Penalidade de retenção de 20% sobre as parcelas já pagas quando a rescisão é motivada pelo comprador ...... 25
A responsabilidade fiscal do promitente vendedor que não informa à municipalidade a venda de propriedade ... 26
Arras confirmatórias - Direito de retenção indevido ............................................................................................ 27
Escritura de compra e venda outorgada a cessionário de promessa de compra e venda quitada e registrada .... 27
Como eliminar a concorrência desleal no mercado imobiliário e o dever do CRECI punir o corretor antiético ... 28
Corretagem: Imobiliária que aproximou o comprador o qual acabou fechando o negócio por intermédio de
outra imobiliária ............................................................................................................................................... 35
Honorários do corretor “captador de imóveis” ..................................................................................................... 35
Corretagem – Devida a remuneração do corretor, ainda que o negócio não se realize em virtude da não
implementação de cláusula resolutiva .............................................................................................................. 36
Vantagens da alienação fiduciária de bem imóvel em relação à hipoteca, como forma de garantia ................... 37

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e-book Compra e Venda

Treinamento: A alternativa que ajuda


aumentar a velocidade de vendas de imóveis
BDI - Comentários & Doutrina
Sylvio Lindenberg*

O mercado imobiliário em desaceleração


Com o ambiente incerto da economia mun-
dial, a indústria da construção civil do país fe-
chou o ano de 2011 com queda no nível de ati-
vidade, tendo ficado abaixo do esperado. As
últimas pesquisas do setor mostram que está
ocorrendo redução de pessoal ocupado na cons-
trução, motivada pelo recuo dos investimentos.
Observa-se que o setor atingiu um novo pata-
mar de atividade, com ritmo de crescimento
mais moderado. Por conseguinte, as grandes
incorporadoras e construtoras projetam revisar para baixo suas metas de lançamentos e vendas, em
função da velocidade de vendas, que diminuiu em 2011.
Com o cenário econômico nebuloso, os compradores já não se sentem muito motivados a assumir
dívidas para fazer a compra financiada de um imóvel. Percebe-se que, apesar do aumento da renda do
brasileiro, está ocorrendo certa cautela por parte dos clientes compradores. Os interessados em adquirir
casas ou apartamentos têm demonstrado mais tempo para formalizar as transações. Eles estão estudando
melhor as possibilidades de financiamento e pesquisando preços. A cautela pode ser explicada pelo
medo da volta da inflação com a consequente redução do poder de compra das famílias.
Por outro lado, constata-se que os impactos da desaceleração da economia ainda não estão sendo
sentidos por todos. Além do mais, o mercado apresenta um grande déficit habitacional; existe capacida-
de de produção e disponibilidade de crédito. Acresce-se a estes fatores a tendência de estabilização dos
preços dos imóveis.
Como o treinamento leva a aumentar a velocidade de venda de imóveis
A realidade econômica que o País começa a vivenciar no presente ano impõe uma nova dinâmica de
trabalho, tanto para os corretores de imóveis como para as empresas que comercializam imóveis novos
e usados. Ambos devem revisar os seus procedimentos de vendas.
É hora de realizar uma profunda e ponderada reflexão: “O que fazer para se adequar à nova realidade
do mercado imobiliário e obter sucesso nas vendas de imóveis?”.
Como resposta à questão, percebe-se que os corretores de imóveis, assim como as empresas que
comercializam imóveis novos e usados, devem refletir sobre uma nova estratégia de ação. Uma delas,
que demonstra ser rápida na sua execução, com a possibilidade de se obter bons resultados práticos e
econômicos e com uma relação custo-benefício altamente vantajosa, é a de qualificar mais e melhor os

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corretores de imóveis. Eles que ocupam a “linha de frente” e que são a “fonte de lucro”. O custo maior
desta iniciativa é mudar a realidade cultural vigente na área. As suposições dificultam o conhecimento
da realidade. Mostra a ciência comportamental que as pessoas acreditam, convictamente, em suas supo-
sições. Na prática, não avaliam, com seriedade e serenidade, se há fundamento ou não, nas suposições
exte-riorizadas. No mercado imobiliário o assunto treinamento técnico é visto como algo que compete a
cada corretor de imóveis, individualmente. Ao mesmo tempo, as empresas não investem em treinamento
técnico sobre venda de imóveis, com medo de treinar corretores de imóveis, que amanhã poderão traba-
lhar em empresas concorrentes (suposição), além do mais, eles não precisam ser treinados, pois já fazem
isto há anos e sabem tudo sobre venda de imóveis (suposição).
Hoje, não prevalecem mais os mitos existentes de que:
a) Os corretores de imóveis já nascem feitos. Hoje, eles precisam ser treinados continuamente;
b) Os corretores de imóveis devem ser bons de conversa. Hoje, eles precisam saber falar aquilo que
os clientes têm interesse em saber e mostrar como o imóvel que está sendo demonstrado irá atender às
diferentes necessidades dos clientes;
c) Vender imóveis é uma questão de conhecer os truques certos. Hoje, o corretor de imóveis precisa
saber encantar o cliente por meio de uma argumentação persuasiva e convincente;
d) Usualmente, as palestras motivacionais são as mais usadas no treinamento de equipes de vendas.
Os tempos mudaram e, hoje, é sabido que a venda de imóveis é uma venda técnica e é complexa. As
determinantes, que diferenciam a venda de imóveis de outros tipos de venda, condicionam a realização
de treinamentos para corretores de imóveis, na modalidade de palestras técnicas. Estas devem ser
estruturadas com temas técnicos mais profundos e ministradas por profissionais experientes e com sóli-
da vivência prática. Os conteúdos dos assuntos a serem desenvolvidos nos treinamentos na área de
vendas devem abordar os principais tópicos ligados às diferentes fases do processo de venda de imóveis:
Abordagem – Entrevista – Apresentação/Demonstração – Objeção – Fechamento.
Treinamento para venda de imóveis: Um processo educacional de curto prazo
Os corretores de imóveis, para obterem sucesso na venda de imóveis, precisam ser estimulados a
saberem “vender benefícios” e não ficarem “vendendo características”. Os profissionais precisam, ne-
cessariamente, estar mais bem preparados. Hoje, com a internet, a grande maioria dos clientes já dispõe
de muitas informações sobre os imóveis que gostariam de visitar. Os corretores de imóveis precisam
saber se munir de mais informações para conseguirem sensibilizar os diferentes clientes atendidos, com
informações seguras e com respostas bem fundamentadas, quando questionados. Para se chegar a este
padrão de profissionais, deve-se dar uma atenção especial a um item pouco valorizado na área imobili-
ária: o treinamento.
Segundo Idalberto Chiavenato, no livro Treinamento e Desenvolvimento de Recursos Humanos:
Como incrementar talentos na empresa, “treinamento é o processo educacional de curto prazo, aplicado
de maneira sistemática e organizada, através do qual as pessoas aprendem conhecimentos, atitudes e
habilidades em função de objetivos definidos”. Mediante treinamento, procura-se mudar atitudes reativas
e conservadoras, para atitudes mais proativas e inovadoras.
O treinamento em temas ligados à venda de imóveis visa melhorar o desempenho dos corretores de
imóveis, na arte e ciência da venda de imóveis – o que gera um diferencial competitivo. Os investimen-

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e-book Compra e Venda

tos de tempo e de valores aplicados em treinamentos visam impulsionar as vendas em relação aos resul-
tados que vêm sendo obtidos. Em um ambiente instável e competitivo, os corretores de imóveis preci-
sam estar constantemente preparados para os desafios da inovação e da concorrência. Para terem suces-
so, os profissionais precisam estar atentos, serem ágeis e preparados para “encantar os clientes” e serem
eficientes e eficazes nas suas vendas.
Como a excelência dos serviços induz a decisão de compra
Mesmo quando o que está à venda é um imóvel novo ou imóvel usado, são os serviços que induzem
a decisão de compra. Para se obter a excelência na prestação de serviços, alguns cuidados essenciais
precisam ser treinados:
1. O corretor de imóveis deverá fazer a “lição de casa”, ou seja, estudar os imóveis que pretende
oferecer, antes de “sair vendendo”. São poucos os profissionais que estudam e preparam os seus argu-
mentos de vendas, agregando às suas apresentações mais informações. Estes se mantêm mais ativos,
encantam mais e, consequentemente, são éticos e obtêm mais êxitos. Assim, com o estudo e a elaboração
do Sumário do Imóvel à Venda, o corretor de imóveis se prepara mais e deixa de vender “na base do
improviso”.
2. O corretor de imóveis deverá entender a sutileza que existe na expressão “vender o imóvel é
diferente de vender ao cliente”. Por meio da entrevista, o corretor de imóveis procura antecipar os dese-
jos, problemas e necessidades dos clientes. Com perguntas bem formuladas, indaga sobre: o que o clien-
te pensa, como quer o imóvel, onde o quer, quem irá morar no imóvel, quanto pretende pagar, de que
forma irá pagar, entre outras perguntas. No treinamento dos corretores de imóveis, no item entrevista,
deve-se alertá-los para evitarem cometer erros como o da ansiedade e impaciência de ouvir o cliente. Há
cinco motivos básicos de compra que englobam, satisfatoriamente, 95% dos clientes que compram. Ao
final da entrevista, o corretor de imóveis deverá saber enquadrar o cliente atendido em um dos seguintes
motivadores de compra: Lucro, Prazer, Orgulho, Paz de espírito e Dor.
3. Identificado o motivador de compra do cliente que está sendo atendido, o corretor de imóveis
passa a atuar de forma diferente dos demais, colocando em prática a “língua dos benefícios”. Quando a
argumentação de vendas é baseada ape-
nas nas características, ela tem pouco
poder de persuasão, uma vez que os cli-
entes estão interessados em benefícios
específicos, e não nas características.
O cliente não compra o imóvel, mas o
que o imóvel faz para ele. O corretor
de imóveis deve procurar enfatizar as
vantagens e benefícios que o cliente
obterá com o investimento que preten-
de realizar. Na sua argumentação per-
suasiva, o corretor de imóveis saberá
dizer “aquilo o que o cliente gostaria
de ouvir” – inteligência em vendas.

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e-book Compra e Venda

Assim, o cliente dá mais valor ao imóvel e


repara que o imóvel não custa mais, vale
mais. Este cuidado ajudará o corretor de
imóveis a apresentar argumentos de vendas
mais eficazes e persuasivos, na fase de apre-
sentação/demonstração do imóvel, entre ou-
tras ações que poderão ser desenvolvidas no
treinamento.
Investir em treinamento é uma iniciativa
que compensa tecnicamente e gera lucro
A prática demonstra que os corretores de
imóveis que comercializam imóveis novos
e usados e que têm por hábito frequentarem
diferentes treinamentos se despontam dos
demais pelo conhecimento, atitudes, habili-
dades. Ainda, eles reconhecem que o treina-
mento:
- Ajuda a entenderem a importância do
estudo detalhado do imóvel novo ou usado,
antes de “saírem a vender”;
- Auxilia a pesquisarem mais informa-
ções que os ajudarão a criar argumentos de
vendas mais persuasivos;
- Encoraja a lidarem abertamente com a resistência dos clientes;
- Facilita no seu relacionamento com os clientes, ajudando-os a formarem a primeira impressão e a
trabalharem com mais empatia;
- Torna-os melhores no poder de conhecimento e no poder de persuasão;
- Estimula a autoconfiança e o entusiasmo;
- Possibilita-os a aumentarem o número de efetivação de negócios por clientes atendidos;
- Evita que erros sejam cometidos e que possam infringir o Código de Defesa do Consumidor.
* O autor atua no mercado imobiliário, há mais de 29 anos como corretor de imóveis e consultor de
empresas do Ramo Imobiliário. Ministra cursos in company, planeja e realiza convenções de vendas,
prepara corretores de imóveis para a comercialização de empreendimentos imobiliários em lançamento
(imóveis novos) e/ou imóveis avulsos (usados ou seminovos). Realiza trabalhos de coaching, entre ou-
tras atividades ligadas a área de venda de imóveis. Escreve artigos para diversas revistas, newsletters e
sites. Autor dos livros: Venda de Imóveis: Um Ato de Negociação. Porto Alegre: Editora Sagra, 1990,
Guia Prático do Corretor de Imóveis: Fundamentos e Técnicas. São Paulo: Editora Atlas, 2006 - 9ª
tiragem, http://www.editoraatlas.com.br, Negociação e Processo Decisório. Curitiba: IESDE, 2007,
livros que tratam especificamente sobre venda de imóveis, assunto de escassa bibliografia no Brasil.
www.sylviolindenberg.com.br.

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Corretagem: Garantia de recebimento


ainda em caso de distrato
BDI nº 24 - Perguntas & Respostas

Perguntas: 1 - Para fins de dinamizar o pagamento das comissões e, ao mesmo tempo, estar de
acordo com os ditames legais, qual a melhor fórmula para o pagamento de comissões aos corretores? Por
dentro ou por fora do contrato? 2 - Como fazer para deixar claro ao cliente que é ele quem paga e que este
valor não retornará a ele em caso de distrato? 3- Qual tem sido a prática do mercado e quais as repercus-
sões? (M.H.S.M. – São Luís, MA)

Respostas: 1. Os honorários de corretagem deverão estar fixados no contrato de intermediação, sob


pena dos mesmos serem arbitrados em ação de cobrança pelo juiz ou por peritos (arts. 724 e 596 do
Código Civil), com perda de tempo e dinheiro. 2. O cliente (normalmente o vendedor), deverá pagar os
honorários de corretagem, uma vez alcançado o resultado útil previsto no contrato de mediação (art. 725
do Código Civil), através da efetiva aproximação entre as partes e concretização satisfatória do negócio.
Entretanto, se houver arrependimento injustificado de qualquer das partes contratantes, não poderá ser
frustado o trabalho do corretor, que deverá receber a corretagem, caso o dono do negócio dispensar o
mesmo, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, ou se o negócio se realizar
em virtude do trabalho do corretor, mesmo após o término do prazo da opção de exclusividade. 3. Na
prática, a corretagem tem seguido as orientações das respostas anteriores.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Carta de adjudicação compulsória registrada é


eficaz para venda de imóvel que não tem escritura
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Gostaria que me orientassem para saber como vender um imóvel legalmente, pois este
imóvel tem a promessa de compra e venda, o habite-se e a carta de adjudicação, todos registrados no
RGI. Só não tem a escritura definitiva do terreno. A empresa que vendeu está se recusando a dar a
escritura definitiva porque alega que está com problema com a CND junto à Receita Federal. (L.L.G.M.
– Rio de Janeiro, RJ)

Resposta: Nos termos do inciso II, item “6” alínea “f”, da Ordem de Serviço INSS/DAF Nº 211, DE
10/06/99, que revogou a Ordem de Serviço 207 de 08/04/99, fica dispensada a apresentação da CND,

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e-book Compra e Venda

nos atos relativos à transferência de bens, nos casos de arrematação, adjudicação e desapropriação de bens
imóveis e móveis de qualquer valor. Se a adjudicação já está registrada não há necessidade de escritura,
pois o registro já se encontra em nome do adjudicante, podendo este vender o imóvel livremente.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Devolução de valor pago “sinal de negócio”,


em transação que depende de financiamento
que não foi obtido
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Nosso departamento de vendas intermediou a venda de um terreno. As partes assinaram


a proposta de compra e em seguida firmaram o contrato de compra e venda. Na assinatura do contrato de
compra e venda foi pago o sinal, em que já estavam incluídos os honorários de corretagem pela venda.
Contudo, depois de quatro meses, o comprador ainda não havia conseguido liberar o financiamento
junto a Caixa Econômica. Como o comprador dependia do financiamento para adquirir o imóvel, ele
desistiu da compra, e agora está exigindo a devolução do valor dos honorários pagos pelos serviços de
corretagem que foi feito pelo corretor da nossa empresa. No contrato de compra e venda firmado entre as
partes consta em uma das cláusulas que em caso de arrependimento, o valor dado como sinal não seria
devolvido. O corretor (Imobiliária) e o vendedor, são obrigados a devolver o valor pago como sinal?
(A.C. – Rio de Janeiro, RJ)

Resposta: Nos termos do art. 125 do Código Civil, subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à
condição suspensiva, o corretor só tem direito à remuneração depois de implementada a condição e
concretizado o negócio principal. Conforme o art. 123, inciso I, do Código Civil são inválidos os negó-
cios jurídicos subordinados a condições juridicamente impossíveis, quando suspensivas. Havendo total
impossibilidade de cumprimento de cláusula contratual de compromisso de compra e venda de imóvel,
dependente de obtenção de financiamento para a consecução de um fim, em negócio jurídico condicio-
nal, sujeito a evento futuro e incerto, não existirá culpa do comprador nem do vendedor, sendo admissível
a rescisão contratual, retornando as partes ao “statu quo ante”, com a devolução de tudo quanto já foi
pago, inclusive a comissão de corretagem. Entretanto, se a imobiliária provar que o comprador simples-
mente arrependeu-se e que o imóvel e o cadastro do vendedor permitem o financiamento com o Agente
Financeiro, sem qualquer problema, o comprador está sujeito a perder o valor do sinal, como ônus
decorrente do arrependimento unilateral, já que a transação não foi concluída por sua causa, tendo o
corretor o direito de reter a sua comissão nos termos do Código Civil, art. 725. “A remuneração é devida
ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

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e-book Compra e Venda

A comissão de corretagem diante


do arrependimento da parte contratante
BDI - Comentários & Doutrina
Larissa Paschoalini Bóscolo*

O corretor tem se tornado cada vez mais presente nas transações imobiliárias, desenvolvendo um
papel de suma importância tanto para o comprador do imóvel, como para o vendedor.
O serviço do corretor consiste na intermediação do negócio, ou seja, na aproximação das partes
(comprador e vendedor). Para isso, o corretor, instruído pelo vendedor, informa e esclarece ao compra-
dor as questões relativas ao negócio, apresenta o imóvel e suas características ao comprador, informa-lhe
os prazos, bem como os valores e formas de pagamento.
A tarefa do corretor termina quando alcançado o resultado útil da negociação, ou seja, a celebração
do contrato entre o comprador e o vendedor.
Importante destacar que, deste contrato, o corretor não faz parte.
Com efeito, o corretor não é responsável pela execução do negócio. Ou seja, caso haja descumprimento
do contrato por qualquer das partes contraentes, nenhuma responsabilidade poderá ser imputada ao
corretor.
Concluída a obrigação do corretor, sua remuneração será devida.
A remuneração do corretor é feita por meio da comissão, que incide sobre o valor efetivo do negócio.
Discute-se muito sobre as situações em que esta remuneração será devida. Isso porque alguns juízes,
possivelmente levados pela “hipossuficiência do consumidor”, entendem que se o negócio, celebrado
entre comprador e vendedor, por qualquer razão for desfeito, deverá o corretor devolver os valores pagos
a título de comissão.
Não obstante a jurisprudência tratar do assunto adotando os mais diversos posicionamentos, é certo
que a corretagem está prevista no Código Civil, que expressamente determina, em seu artigo 725, que “a
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”.
Ou seja, a comissão será devida a partir do momento em que o contrato foi celebrado, independente-
mente de ser desfeito futuramente, ainda que haja arrependimento.
Neste sentido, aliás, é a posição já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça.
Com efeito, em decisão proferida pela Ministra Nancy Andrighi, reconheceu-se que “após o CC/02,
a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas
hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive,
precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento” (REsp
1183324/SP, julgado em 18/10/2011).
Também não haverá devolução da comissão de corretagem nas hipóteses em que o contrato é desfei-
to em razão do inadimplemento de uma das partes.
Firmado o contrato, caso uma das partes não cumpra sua obrigação, à toda evidência, não caberá ao

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e-book Compra e Venda

corretor a obrigação de restituir os valores que lhe foram pagos.


Sobre a questão, recente acórdão proferido pela 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justi-
ça do Estado de São Paulo reconheceu que “o distrato posterior [de compromisso de compra e venda de
imóvel] não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). As-
sim, a prestação dos serviços de corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária,
sendo irrelevante posterior distrato, uma vez que a efetivação dos serviços de corretagem já estava
realizada antes do desfazimento do contrato” (Apelação nº 0184421-73.2010.8.26.0100, j. 19/12/2011).
Portanto, uma vez aproximada as partes e celebrado o contrato, tem-se que o serviço do corretor foi
efetivamente prestado, alcançando o resultado útil. Consequentemente, eventual arrependimento, ou
mesmo posterior distrato, não ensejará a devolução dos valores pagos a título de comissão.
* A autora é Advogada no escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados Associ-
ados, em São Paulo, SP.
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Documentos vários vinculados a compra e venda:


Por quanto tempo devem ser conservados?
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Novamente reitero meus agradecimentos pela resposta obtida na época da consulta a esta
entidade, mas ainda paira uma dúvida: Independente de digitalizado ou microfilmado, por quanto tempo
depois de quitado o contrato de compra e venda tenho que guardar os documentos como: autorização de
outorga de escrituras já emitidas aos compromissários compradores, aditivos de contratos, contratos de
compra e venda de imóveis. (P.C.O.C. – Marília, SP)

Resposta: A prescrição de direitos pessoais, próprias de discussões contratuais, opera-se em 10 anos


(art. 205 do Código Civil) e a da pretensão de cobrança de dívidas constantes de contrato particular ou
público é de 5 anos (art. 206, § 5º, I, do mesmo “codex”). Após a outorga da escritura, poderá haver
discussões relacionadas à evicção, vícios ocultos, prazos de garantia, ações anulatórias por incapazes,
por fraudes à execução, por ação pauliana etc., de forma que deverá ser respeitada a prescrição máxima
de 10 anos (art. 205 combinado com o art. 2.028 do Código Civil, que computa os prazos de prescrição
anterior de 20 anos, conforme os limites estabelecidos). Ademais disto, em caso de ação judicial que
envolva questões relacionadas com a compra e venda de imóveis, os documentos poderão ajudar na
comprovação da lisura da transação e outras alegações, seja na 1ª instância, com repercussões na 2ª
instância, podendo, ainda, ser proposta uma Ação Rescisória em até 2 anos do trânsito em julgado da
sentença (art. 485 do CPC).

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e-book Compra e Venda

Porque os golpes acontecem e como evitá-los


BDI - Comentários & Doutrina
Kênio de Souza Pereira*

Vontade de levar vantagem, lucro fácil, falta


de informação e comodismo estimulam os
golpistas no mercado imobiliário
É intrigante a sucessão de golpes que se re-
petem todos os dias, especialmente tendo como
vítimas pessoas com cursos superiores, com boa
cultura geral e com alto padrão financeiro, o que
derruba a ideia de que são as pessoas mais sim-
ples o principal alvo de contratos e situações que
acarretam elevados prejuízos. Após analisar de-
zenas de casos noticiados nos jornais e constatar
os malabarismos praticados no mercado imobili-
ário, onde um negócio mal realizado pode gerar
prejuízo expressivo, constato que o mentor do
golpe é estimulado a praticar o ato irregular jus-
tamente porque existem milhares de pessoas ávidas em levar vantagem e em busca de lucro fácil.
O brasileiro adora ganhar muito em curto prazo e assim é facilmente seduzido por propostas ilógicas,
pois o que deseja é ser esperto e tirar proveito da situação. Ingenuamente pensa que o mapa da mina ou
a ideia genial surge com o simples esfregar de uma “lâmpada mágica”. Tanto é verdade que geralmente
dispensa a contratação de um especialista, que não tenha ligação com o negócio, que seja isento e apto a
opinar, após analisar o mercado, os documentos e o contrato.
Rotineiramente, verificamos que a vítima do golpe, após ter o prejuízo, reconhece que achava que
sabia de tudo e lembra que o simples telefonema ou bate papo numa mesa de bar não foi suficiente para
entender tudo sobre o negócio. Após surgir o problema, constata que se tivesse contratado uma consultoria
especializada logo que iniciou a transação teria evitado muito aborrecimento e que seu custo seria sim-
bólico se comparado com o prejuízo que poderia ser evitado.
CONTRATO PODE EVITAR RISCO
Para ilustrar, trazemos como exemplo casos em que algumas construtoras obtêm êxito em prejudicar
os compradores de imóveis na planta ao inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda que o
comprador assumirá o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, o IPTU e o juro de 1% ao mês
sobre o saldo devedor restante, logo após a realização da Assembleia de Instalação do Condomínio.
Assim, a construtora antecipa a realização da assembleia de instalação do condomínio, apesar de
estar, às vezes, com atraso de dois anos da data ajustada no contrato para concluir as obras, estando o
empreendimento ainda em fase de acabamento, ou seja, com a maioria das unidades sem condições de
ser efetivamente ocupada.
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e-book Compra e Venda

Recentemente, cito um caso concreto ocorrido em Belo Horizonte, no dia 14/02/12, quando uma
construtora de nível nacional realizou coquetel para entrega de 3 torres de um empreendimento residencial.
No dia 15/02 promoveu a Assembleia de Instalação no auditório de um grande e luxuoso hotel, a quilô-
metros de distância do empreendimento, para instalação do condomínio, mesmo antes do empreendi-
mento finalizado. Diante do fato dos condôminos serem leigos, o Presidente da Assembleia e o secretá-
rio incumbido de fazer a ata, os quais representavam a construtora, se negaram a redigir na hora a ata de
assembleia de instalação do condomínio. Ao apresentar dias depois a ata, a construtora surpreendeu
dezenas de testemunhas/condôminos, pois foram subtraídas as manifestações destes que afirmaram que
não pagariam a taxa de condomínio, o IPTU e nem juros de 1% ao mês, além da correção do INCC,
enquanto não tivessem a posse das chaves do apartamento pronto.
Vale frisar que neste caso, a assembleia foi filmada e gravada por duas equipes de áudio e TV e,
mesmo assim, a construtora se recusa a fornecer o DVD a quem quer que seja, exatamente porque nele
há a confirmação de que a redação da ata da assembleia não condiz com o que efetivamente ocorreu
naquele dia.
A manipulação da ata redigida vários dias após a realização da assembleia, visou lesar os consumi-
dores, a forçá-los a pagar a taxa de condomínio com os apartamentos ainda em obras. Diante dos fatos a
Promotoria de Justiça do Consumidor abriu investigação, tendo resultado no inquérito policial nº 1590915,
em trâmite na 1ª Delegacia Especializada de Defesa do Consumidor.
Ressalta-se que o Promotor de Justiça exigiu da construtora o DVD da assembleia realizada no dia
15/02/12, sendo que esta se nega a entregá-lo. Assim, a competente Delegada de Polícia, Giomara Soa-
res de Oliveira, mediante ordem judicial da Juíza de Vara de Inquéritos de Belo Horizonte-MG procedeu
busca no escritório da construtora e em todos os seus computadores, tendo constado que um deles tinha
um arquivo corrompido. A polícia registrou no inquérito a intenção de ocultar a prova do crime de
falsidade ideológica, previsto no art. 299 do Código Penal. Provavelmente, a verdade prevalecerá, sendo
importante que os compradores se previnam de situações semelhantes, pois a cada dia vemos construto-
res criando novos mecanismos para evitar o pagamento da indenização pelo atraso na entrega das obras.
BOA-FÉ E ESPERANÇA ESTIMULA O ABUSO
Constatamos que aquele que pratica o ato ilegal é estimulado pelo fato da maioria das vítimas não
reagir, ter boa-fé e não acreditar que uma grande empresa é capaz de praticar atos indescritíveis. O fato
das pessoas deixarem de lado seus direitos por acharem ser normal sofrerem prejuízo, consiste num
impulsionador dessas práticas, seja no mercado imobiliário, nos juros escorchantes da empresa adminis-
tradora de cartões de crédito, na Operadora de Telefonia celular que “derruba as ligações” para forçar
nova ligação e assim aumentar seu faturamento, etc.
As pessoas prejudicadas cometem o erro de achar que outras deverão tomar providências e assim
“essas outras” acham que aquelas já tomaram alguma providência, e nada é feito, a ponto do mau empre-
sário ficar feliz com a ideia de que o crime realmente compensa.
ESSES ATOS SÃO ILÍCITOS CRIMINAIS
Devemos entender que na área imobiliária, a má-fé na elaboração de contratos maliciosos e na reali-
zação de atitudes que visam coagir os consumidores, na postura de cobrar do comprador dívidas e valo-
res infundados, de criar ata ou documento para induzir o magistrado a erro nos processos judiciais, não

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e-book Compra e Venda

se enquadram apenas em atos ilícitos sujeitos a indenização pecuniária em processos cíveis. Na realida-
de, esses empresários têm praticado crimes que se enquadram como estelionato previsto no artigo 171 do
Código Penal, pois visam obter vantagem ilícita mediante ardil ou artifício engenhoso.
É interessante a sabedoria do golpista ao seduzir o investidor/comprador, pois lhe passa o “segredo
do sucesso” como se fosse o “mapa da mina”, ao explicar mecanismos difíceis de se entender, de manei-
ra que a vítima tenha dificuldade de conferir os dados. Muitas vezes prometem um enorme retorno ou
rentabilidade financeira, com gráficos e pesquisas, mas no contrato nada relata sobre os argumentos
infalíveis ou redige cláusulas de difícil compreensão para quem não é expert no assunto.
GOLPES HISTÓRICOS
VENDA DA TORRE EIFEEL: Em 1925 Victor Lustig, após ler uma notícia que informava que o
governo francês gastava muito na conservação da Torre Eiffel, se passou por alto executivo do Estado,
convocou donos de ferros-velhos de Paris para que estes a comprassem. Conseguiu receber dinheiro de
vários deles e ainda embolsou uma propina do comerciante escolhido.
GOLPE DO SÉCULO NA BOLSA: Na década de 2000, Bernard Madoff, aperfeiçoou o tradicio-
nal golpe da pirâmide, transformado-o em um negócio para grandes investidores. A pirâmide só desmo-
ronou em 2008, mais de dez anos depois do início do golpe, quando os investidores foram retirar o
dinheiro devido à derrubada da Bolsa pela crise financeira de setembro daquele ano.
MADOFF MINEIRO: No período de 2006 a 2010, o empresário Thales Emanuelle Maioline, apli-
cou um golpe semelhante em Belo Horizonte-MG. Oferecia às vítimas cotas de participação por meio do
intitulado Fundo de Investimento Capitalizado (Ficap). Estas cotas variavam entre R$ 5 mil e R$ 5
milhões, com investimento mínimo de R$ 2,5 mil. O fundo prometia rentabilidade de 5% ao mês, bem
superior à média do mercado. Mesmo após ser preso em 201, não devolveu o dinheiro dos investidores
que desejavam ganhar cinco vezes a rentabilidade dos CDBs e Fundos de Investimentos legítimos.
AVESTRUZ MASTER: O grupo Avestruz Master, fundado em 1998, oferecia contratos de compra
e venda de avestruzes com compromisso de recompra dos animais. Assim, quem investisse em uma ave
com 18 meses de vida, ganharia um retorno de 10% sobre a aplicação até o mês em que a avestruz fosse
readquirida pela empresa. O lucro seria assegurado pela suposta exportação da carne. Mas o negócio
propriamente dito jamais chegou a ir para frente: em sete anos de operação, nenhuma ave foi abatida. Na
teoria, a Avestruz Master teria comercializado mais de 600 mil animais. Na prática, só possuía 38 mil. A
Justiça Federal condenou os responsáveis pelo golpe em 2010.
Com criatividade os golpistas transformam a fé em ganância e incentivam as pessoas a investirem
milhões, como ocorreu há uns 20 anos com a Coroa-Brastel que pagava o triplo dos juros das aplicações
financeiras bancárias e que depois quebrou. Mas pelo visto, o brasileiro realmente tem memória curta.
INFORMAÇÃO VALE OURO
A ausência de informação, a dificuldade de encontrar um especialista que realmente entenda do
assunto, a vergonha de perguntar tudo sobre o que não compreendeu, tem sido trunfos para o sucesso dos
golpes. Certamente, a manobra desonesta é bem sucedida com a ajuda da própria vítima que repudia a
ideia de “perder tempo” com um aconselhamento, pois para que ter mais este custo? O vendedor está
com pressa e outro pode comprar no meu lugar essa pechincha!
No mercado imobiliário, até juízes e promotores de justiça experientes e preparados têm dificuldade

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e-book Compra e Venda

de entender situações específicas, como no caso do imóvel na planta. Há centenas de nuances sobre a
incorporação, como a aprovação de projetos pelo Poder Público, detalhes de registro do empreendimen-
to no cartório competente, terminologia de engenharia e cartorária, lei do uso do solo, questões tributá-
rias, contratos diferenciados e confusos, além das regras de mercado peculiares.
Várias são as notícias de profissionais e empresários de elevado nível cometerem erros nessas tran-
sações, sendo importante a reflexão no momento que preceder o fechamento de um negócio de valor
expressivo.
COMO INIBIR OS GOLPISTAS
Se os compradores e seus advogados atentassem para a viabilidade de se propor um processo crimi-
nal, além do processo de indenização na área cível, muitos problemas na área imobiliária não se repeti-
riam como os da Construtora Encol, pois haveriam condenações penais exemplares, com um ótimo
caráter pedagógico. Além disso, é importante entender que diante da condenação criminal, a vítima/
compradora terá maior possibilidade de obter uma justa indenização financeira no processo civil, bem
como receber danos morais, pois o Juiz terá certeza de que muitos dos argumentos da defesa da constru-
tora não merecem qualquer credibilidade, diante dos atos irregulares.
Mas, apesar das rotineiras notícias de prejuízos decorrentes da falta de cuidado, basta um empresário
prometer um ganho muito superior à inflação que logo aparecem milhares de pessoas entregando seu
dinheiro para aplicar. Assim, os golpes vão se repetindo e novos surgindo, com vítimas lastimando após
esperarem meses, anos sem nada fazer com a esperança de que aquilo não está acontecendo, esquecen-
do-se que o relógio não para e a prescrição pode ocorrer, pois o “o direito não socorre aos que dormem”.
* O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobili-
ária Netimóveis. Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliá-
rio. Professor do MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG. Árbitro da CAMINAS – Câmara Mineira
de Arbitragem Empresarial de MG.

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e-book Compra e Venda

“Taxa de construção” ou “taxa de obra” é legal?


BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Uma pessoa comprou um imóvel na planta financiado. Por dois (02) anos na parcela do
financiamento até a entrega do imóvel veio uma cobrança de taxa de construção. Pergunta: É válida a
cobrança dessa taxa de construção? Qual o fundamento legal para essa cobrança? (S.C.J. – São Carlos,
SP)

Resposta: A “Taxa de construção” ou “taxa de obra” ou de “evolução de obra” é legal, pois é o


pagamento dos encargos relativos aos juros e atualização monetária cobrados a partir do primeiro mês
após a sua assinatura com o banco com repercussão durante todo o período da obra, pois os valores
combinados quando da assinatura do contrato com a construtora ficam defasados até o momento da
aprovação do financiamento, cujo valor financiado é repassado aos poucos para a construtora, de acordo
com o cronograma de obras.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Imóvel adquirido há décadas cujo


vendedor faleceu – Como regularizar
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Há mais de 25 anos, “A – COMPRADOR” adquiriu de “B – VENDEDOR” através de


Contrato de compra e venda um terreno de 500 m2, e não se fez escritura. “A – COMPRADOR” cons-
truiu um prédio residencial no dito terreno. “B – VENDEDOR” faleceu. PERGUNTA: 1)- Qual a atitude
que “A – COMPRADOR” deve tomar para que o terreno seja registrado em seu nome? 2)- Pelo prazo
decorrido da aquisição, mesmo que seja terreno com 500 m2, caberia algum tipo de usucapião? 3) A
construção deve ser mencionada em eventual ação a ser proposta? (S.C.J. – São Carlos, SP)

Resposta: Neste caso o comprador poderá: a) requerer o inventário do vendedor falecido, caso os
herdeiros não queiram fazer o inventário, com a finalidade de passar o imóvel para o seu nome (art. 988
do CPC). b) Se o comprador está na posse do imóvel há 25 anos, poderá propor ação de usucapião; c)
Propor ação de adjudicação compulsória ou ação de obrigação de fazer (cláusula de outorga da escritura
quando da quitação), para outorga de escritura contra os herdeiros se o inventário já terminou ou contra
o espólio se ainda não foi aberto o inventário.

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e-book Compra e Venda

Venda de partes ideais de área rural


para vários interessados como coproprietários
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Um cliente possui uma gleba de terra de 10.000m² em zona rural e que confronta, com
toda a sua parte de frente, com uma estrada municipal. Predita área é servida por uma estrada vicinal.
Pretende efetivar um desmembramento dessa citada gleba em 10 áreas de 1.000m² cada uma com obje-
tivo de vendê-las a terceiros. Ocorre que tal desmembramento não pode ser feito pelo processo tradicio-
nal; seja porque, por ser imóvel rural, cada área terá que ter o módulo mínimo e que não se compatibiliza
com aquela metragem acima, seja, porque, a fazer-se via aprovação do Município, terá que cumprir duas
exigências e que fogem de seus objetivos: I – descaracterizar a gleba de rural passando a urbana (exten-
são urbana) posto que há bem próximo um loteamento já aprovado pelo município; II – Afetar ao muni-
cípio 15% da gleba. Assim postos os fatos faz-se a presente consulta: É possível vender parte percentual
da gleba para cada interessado e que passaria a ser coproprietário do respectivo percentual de toda a área,
ou seja, um condômino, sendo que o uso da gleba a que corresponder sua fração, constará de uma
Convenção. Não fora isto, há alguma sugestão? (C.P. – Lavras, MG)

Resposta: Não se podendo vender as partes de área rural menores que um módulo, existe a possibi-
lidade de se vender toda a área rural para vários interessados, ficando os mesmos como coproprietários
(condôminos de toda a gleba), ou a venda de partes ideais inferiores a um módulo, sem que haja
desmembramento ou divisão da gleba, nem localização, numeração ou metragem da parte ideal dentro
de toda área, EMBORA este procedimento seja irregular, por constituir um loteamento simulado e, por
ser irregular, não deve ser praticado principalmente porque há expressa recomendação da autoridade
competente para que se abstenham de lavrar escrituras de partes ideais. Sobre loteamento rural, veja a
Instrução INCRA 17-B, que dispõe sobre o parcelamento de imóveis rurais. Veja as seguintes matérias
publicadas nos BDIs (contrárias e favoráveis): CARTÓRIO REGISTRO DE IMÓVEIS - ESCRITURA
DE COMPRA E VENDA DE PARTES IDEAIS - ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL DA RE-
GIÃO - POSSIBILIDADE DE REGISTRO (TJSP) (BDI nº 21 - ano: 2005 – Jurisprudência); ALIENA-
ÇÃO DE PARTE IDEAL DE IMÓVEL RURAL (BDI nº 6 - ano: 1998 - Boletim Cartorário); NOTÁ-
RIO. IMPRESCINDÍVEL CARTORÁRIO SACRIFICADO (LOTEAMENTO SIMULADO EM ALIE-
NAÇÕES DE PARTES IDEAIS) (BDI nº 22 - ano: 2001 - Boletim Cartorário); O PARECER 348/2001-
E, A DETERMINAÇÃO NORMATIVA E SUA ADEQUAÇÃO AO DIA-A-DIA DOS NOTÁRIOS -
Emanuel Costa Santos - Notário preposto em São Paulo, Capital (BDI nº 26 - ano: 2001 - Boletim
Cartorário);

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e-book Compra e Venda

Velha máxima de que


quem não registra não é dono
BDI - Jurisprudência
(STJ)

Comentário: Quando um imóvel é


vendido para dois compradores distintos,
adquirirá o domínio o comprador caute-
loso que levar primeiro a registro, no
Cartório de Registro de Imóveis, a escri-
tura pública de compra e venda, ainda que
ambos os compradores sejam de boa fé.
Assim, o negócio firmado com o
adquirente incauto apenas lhe assegura
direitos pessoais, ao contrário do
adquirente diligente que efetuou o regis-
tro da escritura pública, que lhe assegura
direito real de propriedade sobre o bem
adquirido. Deste modo, ainda que uma pessoa de má fé aliene um mesmo imóvel a dois compradores
distintos, aquele que primeiro levar a sua escritura a registro adquirirá o seu domínio.
Ação Rescisória nº 2.830 - SP (2003/0076314-4) - Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino - Autor:
Mário Pereira Lima - Réus: Irmãos Borlenghi Ltda., Guilherme Braz Escaroupa Pocinho e Maria do Rosário
Ementa: Ação rescisória. Ação anulatória de contrato de compra e venda de imóvel. Dupla venda do
mesmo imóvel por procuradores diferentes. Alegação de violação do art. 1.321 do Código Civil de 1916
e do art. 460 do Código de Processo Civil. Inocorrência. Preservação da validade e eficácia do contrato
registrado em primeiro lugar no ofício do registro imobiliário. Improcedência.
1. Pretensão de rescisão de acórdão desta Corte que, ao dar provimento a recurso especial, julgou
improcedente pedido de anulação de escritura de compra e venda de imóvel.
2. Inocorrência de violação ao artigo 460 do Código de Processo Civil quando a pretensão da parte
autora é desacolhida por outros fundamentos distintos dos apontados como causa de pedir.
3. Ausência de violação ao art. 1.321 do CC/16, pois o acórdão rescindendo não reconheceu a
invalidade do negócio celebrado entre o autor e o antigo procurador do casal proprietário do imóvel,
afirmando apenas que o fato de ter agido de boa-fé não é razão suficiente para anulação de outra escritura
pública de compra e venda lavrada acerca do mesmo bem imóvel, mas levada com primazia a registro no
cartório do registro imobiliário, estando também o adquirente de boa-fé.
4. Simples aplicação pelo acórdão rescindendo da velha máxima de que quem não registra não é
dono (art. 533 do CC/16, atual art. 1245 do CC/2002).
5. Ação rescisória julgada improcedente.

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e-book Compra e Venda

Possibilidade do credor em retomar a


posse do imóvel antes da realização do
leilão descrito na lei de alienação fiduciária
BDI - Comentários & Doutrina
Roberto Mariano de Oliveira Soares*

Negar a imissão da posse ao credor


implicaria autorizar que o devedor
fiduciante permaneça em bem que não
lhe pertence, sem pagamento de
contraprestação. Lacuna legislativa não
pode implicar em imposição, ao credor
fiduciário, de um prejuízo a que não deu
causa.
Dúvidas não há de que a instituição
da Alienação Fiduciária de Bens Imó-
veis, pela Lei nº 9.514/97, trouxe inú-
meros benefícios ao Sistema de Finan-
ciamento Imobiliário, pois os credores
passaram a contar com uma garantia de
rápida recuperação do capital investido, sem, no entanto, reprimir o direito do devido processo legal aos
devedores.
A obrigação garantida pela alienação fiduciária pode extinguir-se pelo seu cumprimento, mediante o
pagamento da dívida, ou pelo seu inadimplemento. A sistemática da Lei nº 9.514/97 é relativamente
simples: o comprador do imóvel (fiduciante) aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, ficando
a propriedade do imóvel adquirida em caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida. Uma vez
paga a dívida, a propriedade do credor se extingue, com a consequente reversão da propriedade plena ao
comprador fiduciante.
Todavia, caso ocorra o inadim-plemento do devedor (fiduciante), deve o credor (fiduciário) notificá-
lo, por meio do Cartório de Registro de Imóveis, para purgar a dívida no prazo de 15 dias, e assim não o
fazendo, diante da apresentação do comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão Inter Vivos,
opera-se a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor (fiduciário), que deverá, no prazo
de 30 dias, promover público leilão para a alienação do imóvel.
Ocorre que se tornou frequente a suspensão, pelo Poder Judiciário, do procedimento extrajudicial de
execução da alienação fiduciária, após consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor
(fiduciário), gerando assim uma verdadeira celeuma jurídica, pois o credor se vê impedido de realizar o
leilão público para a venda do bem e consequentemente dispor do imóvel e da execução de sua garantia,
ao mesmo tempo em que já responde pelos encargos relativos a este, mesmo estando o imóvel na posse
19
e-book Compra e Venda

do devedor.
É certo que a Lei de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, por força da inteligência contida no art.
30, confere ao credor (fiduciário) ou ao seu adquirente, por força do público leilão, a possibilidade de
requerer a reintegração da posse do imóvel, desde que comprovada a consolidação da propriedade deste
em seu nome.
Contudo, há quem defenda que da análise sistemática da Lei, a imissão da posse do credor (fiduciário)
no imóvel somente seria possível a partir da realização do leilão. A uma, por determinar o art. 37-A que
o marco inicial para o pagamento do devedor da taxa de ocupação do imóvel é a data da realização do
leilão; e a duas, por ter o devedor (fiduciante) a possibilidade de purgação da mora até a data da aliena-
ção judicial do imóvel.
Não obstante, não nos parece razoável tal alegação, pois a posse do devedor decorre da relação
fiduciária e é exercida como consequência natural dessa relação, só sendo admitida, por isso mesmo,
enquanto adimplente o devedor. Assim, ao romper-se a relação fiduciária por inexecução culposa do
devedor, com a consequente consolidação da propriedade em nome do credor, sua posse deixa de existir
a justo título, sendo, portanto, cabível a reintegração do credor na posse do imóvel, antes mesmo da
realização do leilão público, que deverá ser concedida liminarmente no prazo de 60 dias.
Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da 3ª Turma Julgadora, se debruçou
acerca deste imbróglio na análise do Recurso Especial 1.155.716-DF, de relatoria da Ministra Nancy
Andrighi. Entendeu-se que há diversos dispositivos na Lei n.º 9.514/97 cuja interpretação conjugada
leva a uma possível situação de dúvida acerca da admissibilidade ou não da reintegração do credor
(fiduciário) na posse do imóvel antes da realização do leilão público. Contudo, consignou que “a solução
não pode se dar em um sentido contrário ao que recomenda a lógica jurídica”, decidindo que, se a posse
do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada do contrato firmado com o credor fiduciário, a resolução
deste, por força da consolidação da propriedade em nome do credor, torna ilegítima a posse do devedor.
No caso, cabível e legítima a reintegração de posse logo após a consolidação da propriedade na titularidade
do credor fiduciário.
Frisou ainda o Tribunal Superior que negar a imissão da posse ao credor implicaria autorizar que o
devedor fiduciante permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, razão
pela qual a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciário, de um prejuízo a que
não deu causa.
Não poderia ser outro o posicionamento do Poder Judiciário. Admitir o contrário seria ir contra a
celeridade e efetividade da garantia em alienação fidu-ciária de bens imóveis. Havendo suspensão do
procedimento extrajudicial de execução, a consolidação da propriedade em nome do credor se tornaria
inócua e sem sentido. Também iria de encontro à intenção do legislador, que encontrou na alienação
fiduciária um meio pelo qual o credor teria garantida a recuperação do capital investido e não devolvido,
espontaneamente, pelo devedor na data aprazada, em substituição à morosidade dos procedimentos de
cobrança judicial.
* O autor é Advogado. Pós Graduado em Direito Constitucional pela UnB - Universidade de Brasília.
Cursando MBA em Direito da Economia e da Empresa na FGV - Fundação Getúlio Vargas. Membro da
ABPI - Associação Brasileira da Propriedade Intelectual.

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e-book Compra e Venda

Cláusula de exclusividade na
corretagem imobiliária é considerada ilegal
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Vi em alguns sites que a Resolução 458/95 é inconstitucional, quero saber se já houve
decisão de sua inconstitucionalidade e se posso fazer anúncio somente com exclusividade ou não (C.C.P.
– Goiânia, GO)

Resposta: A Resolução COFECI n° 458/95, está com a sua vigência suspensa em razão de liminar
concedida nos autos da ação civil pública movida pelo Ministério Público Federal, processo 97.0051154-
5, em curso na MM. 25ª. Vara Federal de São Paulo, sendo derrubada, também, por inconstitucionalidade
em outros Tribunais Regionais Federais, tendo em vista que tal Resolução afronta a ordem econômica,
por tolher a livre concorrência entre profissionais de negócios imobiliários e as relações de consumo, ao
impedir os consumidores (proprietários de imóveis) de escolherem livremente mais de um profissional
da área, sendo, portanto, considerada ilegal a exigência da cláusula de exclusividade.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Corretor imobiliário é profissional liberal


e pode emitir nota fiscal de serviços
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: O corretor de imóveis é um profissional liberal? Se afirmativo, em que implica? Quais as


vantagens? Os deveres? Pode tirar nota fiscal? Qual a legislação pertinente em caso de negativa ou
afirmativa? (C.C.P. – Goiânia, GO)

Resposta: O Corretor de Imóveis até o advento da Portaria nº 3.245/1986 do Ministério do Trabalho


não era Profissional Liberal, pois pertencia à Categoria Econômica do 3º Grupo de Agentes Autônomos
do Comércio do Plano da Confederação Nacional dos Comércio. Através dessa Portaria, assinada pelo
Ministro do Trabalho, Almir Pazzianotto Pinto, a categoria foi transferida para o 33º Grupo do Plano da
Confederação Nacional DAS PROFISSÕES LIBERAIS, ficando os corretores de imóveis nivelados aos
médicos, advogados, engenheiros e demais outros profissionais, assim classificados. Dessa maneira, o
Governo Federal reconheceu, oficialmente, a importância social do profissional imobiliário, ficando o
mesmo com o direito de perceber honorários pelos serviços prestados. O corretor de Imóveis tem direi-
tos e deveres, conforme o Código de Ética e das leis e decretos regulamentadores de sua profissão,
podendo emitir recibos de suas transações e dependendo das leis municipais, emitir notas fiscais de
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e-book Compra e Venda

serviços. Legislação: Código de Ética dos Corretores de Imóveis: Resolução Cofeci 326/1992. LEI
6.530/1978 - REGULAMENTA A PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS, DISCIPLINA O FUN-
CIONAMENTO DE SEUS ORGÃOS DE FISCALIZACÃO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS. LEI
10.795/2003 - ALTERA OS ARTS. 11 E 16 DA LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978, PARA
DISPOR SOBRE A ELEIÇÃO DOS CONSELHEIROS NOS CONSELHOS REGIONAIS DE COR-
RETORES DE IMÓVEIS E FIXAR VALORES MÁXIMOS PARA AS ANUIDADES DEVIDAS PE-
LOS CORRETORES. DEC 81.871/1978 - REGULAMENTA A LEI 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978,
QUE DÁ NOVA REGULAMENTAÇÃO A PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS, DISCIPLI-
NA O FUNCIONAMENTO DE SEUS ORGÃOS DE FISCALIZAÇÃO E DÁ OUTRAS PROVIDÊN-
CIAS. ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Venda de lotes de terrenos: Valor das


parcelas mensais de amortização
podem sofrer correção monetária e juros
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Tenho uma imobiliária que vende terrenos parcelados em até 120 meses, corrigidos anu-
almente pelo IGP-M. Para calcular o valor das parcelas uso a calculadora HP12c a juros de 1% ao mês,
porém um advogado me diz que não posso usar a HP, porque ela capitaliza os juros, e segundo ele é
contra a lei. Então pergunto, como calculo o valor das 120 prestações a juros simples? E como fica a
planilha de amortização? A capitalização de juros anual é permitida? Exemplo: quero vender um terreno
em 120 parcelas a juros de 1% ao mês, mais IGP-M anual, o preço a vista é R$30.000,00, como faço o
cálculo das parcelas e como fica a amortização, para que eu fique de acordo com a Lei? Já tenho 02
processos de pedido de revisão de cálculo por conta da TABELA PRICE, ou seja, a HP. (V.A.S. –
Uberlândia, MG)

Resposta: Para os financiamentos imobiliários, A Lei da Usura (Decreto 22.626/1933 e a Súmula


121 do Superior Tribunal Federal (STF) proíbem os juros compostos: Súmula 121 do STF: “É vedada a
capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. Decreto nº 22.626/33: “Art. 4º. É
proibido contar juros dos juros; esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos
saldos líquidos e conta corrente de ano a ano”. JUROS COMPOSTOS são os juros capitalizados mensal-
mente. JUROS SIMPLES são os juros que incidem sobre o capital sem serem capitalizados, ou seja, sem
que os juros de um mês incidam sobre os juros dos meses anteriores. O que é proibido é a capitalização
mensal. A capitalização anual é permitida. No caso do seu exemplo, de um capital de R$ 30.000,00, a ser
pago em 120 parcelas, o valor inicial da parcela será de R$ 250,00 (30.000:120). Após um ano a parcela
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e-book Compra e Venda

poderá ser corrigida pelo IGP-M mais juros de 12%. Digamos que o IGP-M seja de 8%. A prestação
corrigida será de R$ 270,00 (250,00 + 8%). Sobre R$ 270,00 incidirão os juros de 12%, ficando a
prestação em 302,40, que vigerá a partir da 13ª prestação. Após mais um ano (25ª) prestação, far-se-á a
atualização da mesma forma, ou seja, R$ 302,40 corrigidos pelo IGP-M e sobre o resultado, mais 12%
de juros. E assim por diante.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Área útil – Definição – Usos de costumes


BDI - Jurisprudência
(STJ)

Comentário: Antes da edição da norma técnica da ABNT (2004) não havia definição precisa do que
seria “área útil”, também chamada de área de vassoura ou área de piso. Assim, deve-se atentar sempre
aos contratos firmados anteriores a 2004, pois o costume à época consagrava como área útil de um
imóvel, da porta para dentro deste sem contar com as paredes. Todavia, após a edição da norma técnica
da ABNT a antiga denominação de “área útil” foi considerada área privativa, sendo a área útil conside-
rada a área interna e paredes.
Recurso Especial nº 1.015.379 – ES - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão - Recorrente: Marilia
de Castro Campos - Recorrido: IMM Construtora e Incorporadora Ltda.
Ementa: Promessa de compra e venda de imóvel. Recurso Especial. Contradição. Inexistência. “Área
útil”. Ausência, quando da pactuação, de normatização técnica definindo o seu conceito. Moldura fática
apontando não ter havido má-fé e que, no estado do tribunal de origem, anteriormente à definição pela
ABNT, conforme os usos e costumes locais, o conceito confundia-se com o de área privativa. Indeniza-
ção. Descabimento. 1. O artigo 85 do Código Civil de 1916, vigente na época dos fatos, dispunha que,
nas declarações de vontade, atender-se-ia mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem. 2. As
instâncias ordinárias apuraram que, anteriormente à edição de norma técnica da ABNT (2004) estabele-
cendo o conceito de “área útil”, o que prevalecia, conforme os costumes locais, confundia-se com o de
“área privativa”, descartada a possibilidade de má-fé por parte da compromissária vendedora. Desse
modo, como não havia conceito seguro acerca do que consiste a “área útil”, o caso, nos termos dos
artigos 126 do Código de Processo Civil e 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, deve
ser solucionado de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito. 4. Os artigos 130
a 132 do Código Comercial, que vigiam quando dos fatos, apresentam critérios para interpretação
contratual, que reconhecem os usos e costumes locais e privilegiam a boa-fé, dispondo que o “verdadei-
ro espírito e natureza do contrato, deverá sempre prevalecer à rigorosa e restrita significação das pala-
vras”. 5. O acórdão recorrido apurou que “à época da elaboração do contrato não haviam conceitos bem
definidos acerca do que realmente poderia ser denominado ‘área útil’, verifico que não houve, por parte

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e-book Compra e Venda

da apelada, má-fé ao descrever a área total (leia-se: privativa) do bem como sendo a ‘área útil’. Tal
descrição, à época da elaboração do pacto em discussão nesta ação, era absolutamente comum e aceitá-
vel nas relações comerciais celebradas tendo como objeto imóveis”. 6. Assim, fica límpido que a decisão
tomada pelo Tribunal de origem decorreu de fundamentada convicção amparada na análise dos elemen-
tos existentes nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão recorrida esbarraria no óbice
intransponível imposto pela Súmula 7 deste Tribunal. 7. Recurso especial não provido.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Venda de ascendente a descendente sem


anuência dos demais – Anulabilidade – Requisitos
da anulação presentes – Qualquer descendente
prejudicado pode requerer a anulação da venda
simulada, não sendo necessário litisconsórcio
BDI - Jurisprudência
(STJ)

Comentário: Não é necessária a presença de todos os herdeiros para propositura de uma ação com
o intuito de anular uma doação ou venda entre ascendente e descendente sem a prévia anuência de todos
os demais herdeiros. Assim, qualquer herdeiro que se ver prejudicado em seu quinhão, devido a uma
doação simulada ou uma venda entre ascendente e descendente sem prévia autorização dos demais her-
deiros, poderá reivindicar a anulação do negócio jurídico realizado. Para se afastar a anulação de um
negócio jurídico realizado entre ascendente e descendente, imprescindível a comprovação de que foi
realizado sem qualquer vício capaz de comprometer sua validade.
Recurso Especial nº 953.461 - SC (2007/0114207-8) - Relator: Ministro Sidnei Beneti - Recorrente:
Patrick Santos Gomes - Recorrido: Arley Gomes e outro
Ementa: Direito Civil. Venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais. Anulabilidade.
Requisitos da anulação presentes.
1. Segundo entendimento doutrinário e jurisprudencial majoritário, a alienação feita por ascendente
à descendente é, desde o regime originário do Código Civil de 1916 (art. 1132), ato jurídico anulável. Tal
orientação veio a se consolidar de modo expresso no novo Código Civil (CC/2002, art. 496).
2. Além da iniciativa da parte interessada, para a invalidação desse ato de alienação é necessário: a)
fato da venda; b) relação de ascendência e descendência entre vendedor e comprador; c) falta de consen-
timento de outros descendentes (CC/1916, art. 1132), d) a configuração de simulação, consistente em
doação disfarçada (REsp 476557/PR, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, 3ª T., DJ 22.3.2004) ou, alterna-

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e-book Compra e Venda

tivamente, e) a demonstração de prejuízo (EREsp 661858/PR, 2ª Seção, Rel. Min. FERNANDO GON-
ÇALVES, Dje 19.12.2008; REsp 752149/AL, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, 4ª T., 2.10.2010).
3. No caso concreto estão presentes todos os requisitos para a anulação do ato.
4. Desnecessidade do acionamento de todos os herdeiros ou citação destes para o processo, ante a
não anuência irretorquível de dois deles para com a alienação realizada por avô a neto.
5. Alegação de nulidade afastada, pretensamente decorrente de julgamento antecipado da lide, quan-
do haveria alegação de não simulação de venda, mas, sim, de efetiva ocorrência de pagamento de valores
a título de transferência de sociedade e de pagamentos decorrentes de obrigações morais e econômicas,
à ausência de comprovação e, mesmo, de alegação crível da existência desses débitos, salientando-se a
não especificidade de fatos antagônicos aos da inicial na contestação (CPC, art. 302), de modo que
válido o julgamento antecipado da lide.
6. Decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina subsistente, Recurso Especial improvido.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Penalidade de retenção de 20%


sobre as parcelas já pagas quando
a rescisão é motivada pelo comprador
BDI - Jurisprudência
(TJSP)

Comentário: A imobiliária é parte ilegítima para figurar no polo passivo de demanda que pretende
rescindir contrato de promessa de compra e venda, no qual ela intermediou regularmente a negociação e
o desfazimento do negócio em nada diz respeito ao serviço prestado. Poderá o comprador, mesmo que
inadimplente, requerer a rescisão do contrato de compra e venda, requerendo a restituição das quantias
por ele pagas. A restituição das partes à situação anterior é uma consequência da resolução do contrato,
pois sua extinção implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação como era
antes. Nulidade das cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas ao credor. Cabível a
condenação de 20% das prestações pagas, em caráter compensatório, reparatório e penaliza o inadimplente,
sem gerar enriquecimento sem causa.
Apelação nº 0147116-06.2006.8.26.0000 - Comarca de Jundiaí - Apelantes: Luiz Carlos da Silva e
Claudete Aparecida Arcos Silva - Apelados: Construtora Sequência Ltda. e Porão Imóveis S/C Ltda. -
Relator: Salles Rossi
Ementa: Compromisso de compra e venda - Rescisão contratual cumulada com restituição de im-
portâncias pagas - Improcedência - Descabimento - Ilegitimidade passiva da imobiliária que apenas
atuou como intermediadora da negociação que deve ser reconhecida - Contrato que foi firmado somente

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e-book Compra e Venda

com a construtora - Relação de consumo caracterizada (instrumento particular de promessa de compra e


venda mediante prestações) - Mora dos compromissários compradores - Circunstância que, no entanto,
não constitui óbice para postularem a rescisão do negócio, tampouco a restituição dos valores pagos -
Retenção de 20% das importâncias pagas (excluída a verba de corretagem e deduzido valor que os
próprios compradores já admitiram ter recebido em restituição) que se mostra apta a indenizar a vendedora
pelo desfazimento do negócio - Sucumbência recíproca - Sentença reformada - Recurso parcialmente
provido.
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A responsabilidade fiscal do promitente


vendedor que não informa à
municipalidade a venda de propriedade
BDI - Jurisprudência
(TJRS)

Comentário: Tendo sido realizada a venda de imóvel somente através de Contrato Particular de
Promessa de Compra e Venda, sem, contudo, realizar a transferência da propriedade mediante registro
do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nem tampouco, informar ao Município essa
aquisição, poderão responder pelo IPTU tanto o Promitente Vendedor quanto o Promissário Comprador.
Portanto, é entendimento do STJ que caberá ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo,
no caso de inexistência de comprovação de diligências no sentido de promover o registro do ato translativo.
Apelação Cível Nº 70046127445 - Vigésima Segunda Câmara Cível - Comarca de Porto Alegre -
Apelante: Inocencio Castro Filho - Apelado: Município de Porto Alegre - Relatora: Desª. Denise Olivei-
ra Cezar
Ementa: Apelação. Direito tributário. IPTU. Promessa de compra e venda de imóvel.
Segundo o art. 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular de seu
domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, em face dos quais o exequente poderá exigir a satisfa-
ção de seu crédito.
AUSÊNCIA DE REGISTRO DO ATO TRANSLATIVO. MANUTENÇÃO DA RESPONSABILI-
DADE TRIBUTÁRIA DO PROMITENTE VENDEDOR. Tendo o autor, promitente vendedor, celebra-
do promessa de compra e venda com o adquirente do imóvel, sem promover o registro do ato translativo
da propriedade no Registro Imobiliário, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, e sem comunicar ao
Município a alteração de domínio operada, nos termos do art. 15, III da Lei Municipal 07/1973, persiste
a sua responsabilidade tributária. RESp n. 1111202/SP, sob regime do art. 543-C do CPC. Precedentes
deste Tribunal.

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e-book Compra e Venda

Arras confirmatórias - Direito de retenção indevido


BDI - Jurisprudência
(TJSC)

Comentário: O artigo 418 do Código Civil estabelece o que são as “arras confirmatórias”, ou seja,
um valor dado em garantia inicialmente para confirmação do negócio, “o sinal”. Diferente das “arras
penitenciais” que são aquelas obrigações devidas quando há o arrependimento por uma das partes. Se
num contrato de compra e venda de imóvel em que são ajustadas somente as arras confirmatórias, não
sendo estabelecidas as arras penitenciais (arrependimento), em caso de desfazimento do contrato por
parte do comprador, o vendedor não terá direito de reter o valor dado em sinal, bem como deverá efetuar
o pagamento dos honorários do corretor de imóveis que teve seu trabalho concluído de intermediar as
partes, já que ao comprador não foi estabelecida no contrato nenhuma sanção pelo seu arrependimento.
Apelação Cível n. 2011.036693-3, da Capital - Relator: Juiz Saul Steil - Apelante: Rui Schneider da
Silva - Apelados: Brognoli Imóveis Ltda e outros.
Ementa: Apelação Cível. Ação de cobrança. Compra e venda de imóvel. Sinal de pagamento. Arras
confirmatórias. Contrato que não se perfectibilizou. Retenção indevida. Comissão de corretagem. Verba
devida pela parte contratante dos serviços. Dano moral inexistente. Sucumbência recíproca caracteriza-
da. Sentença reformada em parte. Recurso conhecido e parcialmente provido.
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Escritura de compra e venda outorgada a


cessionário de promessa de compra
e venda quitada e registrada
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Um imóvel adquirido por promessa de compra e venda, registrada na matrícula com a
quitação de todas as prestações e com a baixa da hipoteca, poderá ser transferido diretamente a outrem,
pois na averbação da quitação, diz que ele poderá lavrar a competente escritura definitiva de domínio,
em nome de quem de direito, ou a quem este indicar. (G.F. – Corumbá, MS)

Resposta: O promissário comprador poderá ceder e não outorgar a escritura. Embora a promessa de
compra e venda gera um direito real à aquisição do imóvel em favor do adquirente, a mesma além de não
transferir o domínio, é registrada em nome do promitente vendedor. De forma que o dono anterior que
ainda é titular do imóvel na matrícula, poderá assinar a escritura diretamente a favor do novo comprador,
com anuência do primeiro promissário comprador.
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e-book Compra e Venda

Como eliminar a concorrência desleal


no mercado imobiliário e o dever
do CRECI punir o corretor antiético
BDI - Comentários & Doutrina
Kênio de Souza Pereira*

A concorrência desleal tem


sido um verdadeiro câncer no co-
tidiano dos corretores de imóveis,
sendo a principal reclamação da
classe que procura honrar a profis-
são que foi regulamentada em
1978, pela Lei nº 6.530, a qual de-
termina no artigo 3º que “compete
ao Corretor de Imóveis exercer a
intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, po-
dendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária.”
Importante compreender que
qualquer pessoa pode vender ou alugar seu imóvel, sendo que somente o exercício constante, ou seja, a
prática rotineira da intermediação por pessoa jurídica ou natural é que confere o exercício profissional
sujeito à proteção legal e disciplinar do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais de Corretores de
Imóveis, vinculados ao Ministério do Trabalho, os quais têm autonomia administrativa, operacional e
financeira.
Quando um corretor ou empresa imobiliária deixa de agir profissionalmente e coloca placa de venda
ou aluguel em um imóvel que já tenha propaganda de outro corretor ou imobiliária, de forma a desprestigiar
as leis e normas que regulamentam sua atividade, põe em risco a profissão, pois assim estimula a perda
de um espaço duramente conquistado diante de uma atitude que lhe retira a credibilidade.
Se o próprio corretor não se valoriza, não há como cobrar o respeito do cliente, especialmente se este
é estimulado a entregar seu imóvel a vários intermediários, sem qualquer compromisso escrito. O exer-
cício da corretagem consiste numa atividade de grande relevância, onde o profissional é reconhecido
pela sua competência na condução da negociação com dignidade, dentro dos preceitos legais que visam
à segurança das transações.
Cabe ao corretor demonstrar à sociedade o seu compromisso com a lei e com o Código de Ética
Profissional (Resolução – COFECI nº 326/92) que determina no seu artigo 3º - “Cumpre ao Corretor de
Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas: I – considerar a profissão como
alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade; [...]
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e-book Compra e Venda

V – exercer os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade, VI – exercer
a profissão com zelo, discrição, lealdade, probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;
VII – defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe; VIII ? zelar pela própria
reputação mesmo fora do exercício profissional; [...] X – não se referir desairosamente sobre seus cole-
gas; XI – relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade,
em consonância com os preceitos de harmonia da classe; XII – ... procurar difundi-la a fim de que seja
prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.” Ao analisarmos a Resolução 326/92 do Conse-
lho Federal de Corretores de Imóveis, bem como a Lei 6.530/78 e o Decreto nº 81.871/78 que regula-
mentam a profissão, vemos claramente a preocupação de consagrar o corretor como profissional de
elevado nível. Como intermediário em transações de alto valor financeiro é fundamental que ele trans-
mita confiabilidade e credibilidade da mesma forma que ocorre com os advogados, que através de um
mandato representam e falam por seus clientes.
A autorização de venda, bem como o mandato de administração de imóveis outorgados às imobiliá-
rias para promover a venda ou locação configuram procuração, onde o proprietário terá os benefícios
decorrentes do bom desempenho de seu procurador, no caso, o corretor.
Diante dessa análise constata-se a preocupação do legislador em frisar na lei as qualidades inerentes
de uma pessoa que se habilita a ser corretor, conforme as expressões citadas nas normas que regem a
profissão: honra, dignidade, zelo, discrição, lealdade, probidade, reputação, consideração, respeito, soli-
dariedade, prestígio e legitimidade.
Dessa maneira, a partir do momento que o corretor recebe a sua carteira profissional e faz o juramen-
to de cumprir a lei e os preceitos éticos, torna-se inadmissível um comportamento que ignore essas
palavras, que representam valores que orientam não só os corretores, mas qualquer profissional que se
dê o respeito e às pessoas de bem.
A LEI EXISTE PARA PROTEGER O MERCADO E O BOM PROFISSIONAL
Com o objetivo de gerar segurança para os bons profissionais e para os consumidores, no caso, os
vendedores e locadores que contratam a prestação de serviços dos corretores de imóveis, o legislador
determinou na Lei nº 6.530/78 o seguinte: “Art. 20 – Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos
nos órgãos de que trata a presente lei é vedado: [...] III – anunciar publicamente proposta de transação a
que não esteja autorizado através do documento escrito; [...] VIII – violar obrigação legal concernente ao
exercício da profissão; IX – praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como
crime ou contravenção; [...]”.
Para não deixar nenhuma dúvida sobre uma questão elementar no exercício da profissão, sendo
dever do corretor agir com ética desde o primeiro contato com o cliente, especialmente no momento da
captação e oferecimento do seu serviço, o Decreto nº 81.871/78 prevê de maneira incisiva o seguinte
mandamento: “Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoas física ou
jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunci-
ado”. Já o artigo 38 estipula: “Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: I – trans-
gredir normas de ética profissional; [...] IV – anunciar publicamente proposta de transação a que não
esteja autorizado através de documento escrito; [...] IX – violar obrigação legal concernente ao exercício
da profissão; X – praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou

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e-book Compra e Venda

contravenção;
Portanto, os citados artigos
consistem pilares do exercício
legítimo da profissão de corre-
tor de imóveis. Para evitar
qualquer polêmica sobre a for-
ça da lei que obriga os correto-
res a cumprir suas determina-
ções, sob pena de perderem a
sua inscrição profissional, es-
clareço que nas minhas consi-
derações ignorarei a Resolução
COFECI nº 458/95 que foi
mais contundente, ao proibir a
publicação de anúncio de imóvel que não tivesse sido entregue pelo proprietário, de forma exclusiva,
para determinado corretor. O artigo 1º da Resolução nº 458/95 estabelece: “Somente poderá anunciar
publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato
escrito de intermediação imobiliária.”
Essa Resolução foi objeto de demanda perante o Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob a
alegação de que a limitação de anunciar somente com opção exclusiva fere o princípio da legalidade,
pois seria privativo de lei determinar essa limitação, além de ter sido questionada a livre concorrência.
Tendo em vista que o texto do artigo 1º da Resolução 458/95 inovou ao condicionar o anúncio ao
corretor que detém contrato de intermediação exclusivo, analisarei a questão com base apenas na Lei nº
6.530/78 e no Decreto 81.871/78 que a regulamenta, sendo esses dispositivos legais incontestáveis dian-
te da evidente legalidade conferida pelo Congresso Nacional que aprovou a regulamentação da profissão
dentro dos limites constitucionais, previstos no “art. 5º [...] XIII - é livre o exercício de qualquer traba-
lho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer”.
LIVRE CONCORRÊNCIA TEM LIMITE
Quanto à questão da concorrência, embora o pressuposto dela seja a liberdade e a livre iniciativa,
não significa que ela seja ampla, irrestrita, ou seja, que não possua limitações. Existem restrições emana-
das do poder estatal e outras estabelecidas em contrato entre concorrentes. Como exemplo da primeira,
podemos citar o Estado que detém o monopólio estatal de fiscalizar a atividade econômica, que define os
limites de abrangência de um cartório de Notas e de Registro de Imóveis, etc.
Quanto à legalidade de limitar a livre iniciativa no âmbito privado, esta é consagrada também pela
jurisprudência que concede validade aos contratos que restringem a atuação da empresa em determinado
local (área de atuação de concessionárias de automóveis, representantes comerciais), aos pactos de ex-
clusividade na venda ou prestação de serviços e que fixa vedação de exploração do mesmo ramo de
atividade em determinada região.
Na área imobiliária e jurídica é comum a estipulação em contrato a cláusula de não concorrência,
para prevenir a concorrência desleal do corretor, do advogado, do gerente ou do diretor que se desliga da

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e-book Compra e Venda

empresa. No caso de saída de um parceiro ou empregado, este se obriga pelo prazo de dois anos a não
trabalhar para nenhum cliente da empresa, a abster-se de tentar captar os imóveis, bens ou serviços da
clientela, mesmo do cliente que ele tenha levado para a empresa, sendo estipulada uma penalidade,
inclusive se seduzir um membro da equipe a criar seu negócio. Essa cláusula é plenamente legal, pois
não contraria a lei, nem a Constituição, desde que seja limitada a um determinado tempo, que não pode
ultrapassar cinco anos.
O termo de não concorrência tem sido cada dia mais necessário à manutenção da empresa, diante da
atitude de um sócio ou colaborador que se aproveita do conhecimento adquirido para montar uma em-
presa concorrente. Determinados profissionais, especialmente os mais qualificados ou especializados,
passam a ter acesso a informações restritas, tais como lista de clientes e fornecedores, relação de custos
para formação de preços, novas técnicas de mercado, treinamentos, dentre outras, que são consideradas
essenciais para a sobrevivência do negócio e, portanto, merecem proteção, principalmente em relação à
concorrência.
DO DEVER DO CORRETOR OBSERVAR AS LEIS
Com o objetivo de criar um mercado saudável e ordenado, o Código de Ética determina: Art. 4º
“Cumpre ao Corretor de Imóveis em relação aos clientes: I- inteirar-se de todas as circunstâncias do
negócio, antes de oferecê-lo; [...] III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; [...] VI –
zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio...; [...] IX – contratar, por escrito
e previamente, a prestação de serviços profissionais.”
O artigo 4º procura proteger os consumidores da atuação irresponsável de qualquer intermediário,
sendo o corretor de imóveis obrigado a indenizar caso não exerça a sua função com diligência e prudên-
cia que o negócio requer, nos termos dos preceitos do artigo 723 do Código Civil (CC) de 2002, que é
complementar à lei de corretagem. O CC veio consolidar a profissão de maneira a exigir do corretor que
constate tudo sobre o imóvel, especialmente sua documentação e se o proprietário já entregou o mesmo
a outro corretor, pois neste caso não poderá contratar por escrito enquanto essa questão não for esclarecida,
sob pena de cometer infração ética.
DOCUMENTO ESCRITO É OBRIGATÓRIO EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA
Tendo em vista que o corretor pode trabalhar com um imóvel somente mediante prévia contratação
por escrito, conforme estabelecem os três diplomas legais (Lei 6.530 inciso II, art. 20; Decreto 81.871
art. 5º e inciso IV art. 38; o Código de Ética inciso IX do art. 6º), torna-se inaceitável qualquer corretor
anunciar ou promover a venda ou locação sem que esteja formalmente autorizado pelo proprietário. A lei
nº 6.530/78 e o CC obrigam o corretor a ter em mãos o contrato de intermediação, bem como os docu-
mentos que provem ser o imóvel apto à negociação e de propriedade do outorgante, no caso, do vende-
dor ou locador.
O Código Civil não admite que este profissional atue sem condições de saber sobre todos os detalhes
do negócio, nos termos estabelecidos no artigo 723. “O corretor é obrigado a executar a mediação com
diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento
do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente
todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

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e-book Compra e Venda

O simples fato do corretor de imóveis promover a venda ou locação sem o contrato de inter-media-
ção escrito, desacompa-nhado do documento do imóvel consiste grave transgressão ética, prevista no
art. 8º do Código de Ética Profissional. Enquadram-se em grave transgressão ética quase todos incisos
citados nos artigos 4º e 6º. A punição é aumentada no caso de reincidência.
DO CRIME DE CONCORRÊNCIA DESLEAL
Para evitar a concorrência desleal que prejudica a atividade laboral nos mais diversos setores da
economia, o Código Penal desde 1940 já determinava penalidade contra quem praticasse atos que visas-
sem a captação de clientes de forma imoral.
De acordo com o Dicionário Michaelis, concorrência é a “pretensão de mais de uma pessoa à mesma
coisa”, é a “competição”, é a “rivalidade entre os produtores ou entre negociantes, fabricantes ou empre-
sários”. A expressão se aplica perfeitamente na área imobiliária, onde corretores ou imobiliárias, num
espaço ou lugar, designado mercado, em certo tempo ou período, acerca de determinado imóvel, agem
de forma livre, dentro dos limites legais, éticos e morais, para produzir ou oferecer sua prestação de
serviços, a preços definidos pela tabela aprovada pelo sindicato e homologada pelo CRECI de sua Re-
gião.
O Código de Ética, em sintonia com os incisos VIII, IX 20 da Lei nº 6.530/78 que repudiam ato do
corretor no exercício da profissão, que se enquadre como crime ou contravenção penal, detalhou no seu
artigo 6º – “É vedado ao corretor: “receber comissões em desacordo com a tabela aprovada... [...] VI –
angariar diretamente ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material,
ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; - VII “desviar, por qualquer modo, cliente de
outro corretor de imóveis”; [...] X- “praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas; [...] XV-
“aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro corretor, sem dar-lhe prévio conhecimen-
to, por escrito”.
Importante ressaltar que há várias decisões judiciais que abordam a concorrência desleal no mercado
imobiliário, sob o enfoque criminal e indenizatório, onde a vítima teve seu direito reconhecido, tendo o
corretor infrator sido obrigado a abster-se de prestar serviços para determinado cliente, bem como obri-
gado a indenizar o colega que foi desrespeitado, mediante o pagamento de perdas e danos.
PROCESSO DE INDENIZAÇÃO INDEPENDE DO CRECI
Diante dos preceitos que regulamentam a profissão de corretor de imóveis, cabe ao Conselho Regi-
onal de Corretores de Imóveis (CRECI) garantir o exercício exemplar da atividade, devendo promover
mecanismos que inibam práticas contrárias a boa imagem desse profissional que obtém seus rendimen-
tos com base na confiança, já que atua como um procurador.
Os dirigentes do CRECI são os guardiões da profissão, nos termos da Lei 6.530/78, artigo 12 –
“Somente poderão ser membros do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis com inscrição princi-
pal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar”. Esse
dispositivo, conjugado com o artigo 16º que determina ser dever dos Conselhos julgar os processos
requeridos pelos corretores que lutam para dignificar a profissão, de maneira a punir as infrações denun-
ciadas. Há diversos dispositivos legais que garantem o combate eficaz à falta de ética. A omissão do
corretor só estimula as condutas que colocam a profissão em risco, a ponto de colegas terem receio de
informar o endereço do imóvel do qual estão promovendo a venda ou locação.

32
e-book Compra e Venda

A postura omissa de alguns em de-


nunciar é às vezes justificada com a ale-
gação de que há membros do Conselho
que não estimulam o cumprimento do
Código de Ética. Esclareço que essa ale-
gação não tem fundamento, pois qual-
quer membro da diretoria, que venha a
ignorar a lei praticaria prevaricação e
assim perderia o mandato. Há casos, em
que a condenação do corretor indis-
ciplinado poderá beneficiar toda a clas-
se, pois será impedido de participar de
qualquer eleição para os Conselhos,
gerando o aprimoramento do grupo
diretivo.
Independente do CRECI, nada impede que o corretor que luta pela dignidade da profissão, promova
junto ao Poder Judiciário, o competente processo Penal, e ainda, um processo civil de Obrigação de Não
Fazer e de Indenização contra o corretor infrator, com base na Lei nº 9.279 de 14/05/96 que prevê os
crimes de concorrência desleal, a qual estipula no “artigo 195 - Comete crime de concorrência desleal
quem: I - publica, por qualquer meio, falsa afirmação, em detrimento de concorrente, com o fim de obter
vantagem; II - presta ou divulga, acerca de concorrente, falsa informação, com o fim de obter vantagem;
III - emprega meio fraudulento, para desviar, em proveito próprio ou alheio, clientela de outrem; IV - usa
expressão ou sinal de propaganda alheios, ou os imita, de modo a criar confusão entre os produtos ou
estabelecimentos; [...] IX - dá ou promete dinheiro ou outra utilidade a empregado de concorrente, para
que o empregado, faltando ao dever do emprego, lhe proporcione vantagem; X - recebe dinheiro ou
outra utilidade, ou aceita promessa de paga ou recompensa, para, faltando ao dever de empregado,
proporcionar vantagem a concorrente do empregador; XI - divulga, explora ou utiliza-se, sem autoriza-
ção, de conhecimentos, informações ou dados confidenciais, utilizáveis na indústria, comércio ou pres-
tação de serviços, excluídos aqueles que sejam de conhecimento público ou que sejam evidentes para um
técnico no assunto, a que teve acesso mediante relação contratual ou empregatícia, mesmo após o térmi-
no do contrato; XII - divulga, explora ou utiliza-se, sem autorização, de conhecimentos ou informações
a que se refere o inciso anterior, obtidos por meios ilícitos ou a que teve acesso mediante fraude; [...]
Pena - detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, ou multa”.
Com o êxito da Ação de Obrigação de Não Fazer cumulada ou não com o pedido de Indenização,
bem como do processo criminal, o corretor prejudicado pela concorrência desleal, poderá exigir a puni-
ção do corretor infrator junto ao CRECI, pois este também terá a sanção do Conselho com base no inciso
X, do artigo 38 do Decreto nº 81.871/78, podendo até perder a carteira de corretor, já que quem é
indisciplinado geralmente comete reincidência, pois não leva a lei a sério.
SERIEDADE E RESPEITO SÃO FUNDAMENTAIS
Tendo em vista os diversos artigos legais que protegem a corretagem honesta, leal e respeitosa, não

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e-book Compra e Venda

há qualquer empecilho à moralização do setor


com a eliminação da concorrência desleal, inde-
pendentemente da imposição de se anunciar o
imóvel somente com contrato de intermediação
exclusivo.
Basta verificarmos os preceitos da lei e do
Código de Ética, que proíbem no artigo 6º ao
corretor: “VI - angariar, diretamente ou indireta-
mente, serviços de qualquer natureza, com pre-
juízo moral ou material, ou desprestígio para
outro profissional ou para a classe; VII - desviar,
por qualquer modo, cliente de outro Corretor de
Imóveis; X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas”.
O corretor que coloca sua placa de anúncio num imóvel já entregue a um colega que ali já instalou
sua placa estimula o proprietário a entregar o imóvel para vários corretores de forma irregular e assim
denigre a imagem da profissão, além de motivar a redução da comissão. A falta de observância da lei que
exige o respeito aos colegas, faz com que o proprietário do imóvel desmereça a categoria e entenda que
qualquer um pode prestar o serviço, já que há pouca qualificação.
Cabe ao corretor agir com probidade, ou seja, integridade de caráter e honradez, e exigir que o
vendedor ou o locador que já tenha contratado um corretor, primeiramente acerte e encerre com aquele
a situação, para que assim possa vir a trabalhar com o imóvel. Isto é o que determina o inciso VI, que
proíbe o corretor “aceitar incumbência de transação sem contatar o Corretor de Imóveis, com quem
tenha que colaborar ou substituir”.
Esse preceito é consagrado em diversas profissões, especialmente, no caso da corretagem, onde o
profissional representa o cliente e trata em nome dele. Basta verificarmos que na advocacia existe o
respeito entre os colegas, pois quando um advogado é procurado por um cliente que deseja contratá-lo
para substituir outro que está patrocinando a sua causa, ele, em primeiro lugar exige que o cliente acerte
o serviço com o advogado a quem irá substituir.
Os advogados respeitam com muita tranquilidade o que determina o Código de Ética da Ordem dos
Advogados do Brasil, que estabelece: “Art. 11 – O advogado não deve aceitar procuração de quem já
tenha patrono constituído, sem prévio conhecimento deste, [...]”. Dessa maneira, o correto é o primeiro
advogado substabelecer o mandato para o novo advogado, preservando assim a dignidade da categoria
perante o cliente que constata o respeito entre aqueles profissionais. Da mesma forma, cabe aos correto-
res de imóveis promoverem práticas que venham a elevar sua imagem perante a população, de maneira
que os clientes sejam estimulados a contratar esse profissional que se mostra apto a gerar um resultado
bem melhor do que os obtidos por quem transaciona diretamente sem a devida assessoria.
* O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Conselheiro da Câmara do
Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Representante em MG da Associação Brasileira de
Advogados do Mercado Imobiliário. Professor do MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG. Árbitro
da CAMINAS – Câmara Mineira de Arbitragem Empresarial de MG.

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e-book Compra e Venda

Corretagem: Imobiliária que aproximou


o comprador o qual acabou fechando
o negócio por intermédio de outra imobiliária
BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Somos uma imobiliária, onde vendemos e alugamos. No caso tínhamos um apartamento
no valor de R$350.000 à venda e nosso corretor levou a interessada para visitá-lo, sendo que os propri-
etários receberam a visita da mesma. Voltando à imobiliária, a interessada fez uma proposta verbal no
valor de R$300.000 para compra, o que o proprietário não aceitou, pois o mesmo queria R$ 380.000.
Passados 15 dias, fomos ao prédio, com outro interessado e fomos informados pelo proprietário de que
já havia sido vendido para a pessoa por nós aproximada. Ocorre que esta venda foi por outra imobiliária.
Sendo assim, esta aproximação inicial teria validade? (W.F. – Guaratinguetá, SP)

Resposta: A aproximação inicial teve validade, pois o imóvel foi vendido para a pessoa indicada
pela imobiliária. Nos termos do art. 727 do Código Civil “se, por não haver prazo determinado, o dono
do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, A
CORRETAGEM LHE SERÁ DEVIDA; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decor-
rência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Honorários do corretor “captador de imóveis”


BDI - Perguntas & Respostas

Pergunta: Qual o percentual que o captador de imóveis recebe da imobiliária no mercado imobiliá-
rio de São Paulo? Qual o meio informativo oficial que comprova tal repasse? (J.A.C. – Salvador, BA)

Resposta: A tabela de honorários de corretagem em São Paulo não contempla a figura do captador
de imóveis, ficando a critério do contratante, o estabelecimento da percentagem sobre os honorários
recebidos, no Contrato de Captação de imóveis. O CRECI da 15ª região CE, estabelece em sua tabela
que o Corretor de Imóveis na condição de agenciador ou captador de imóveis, terá direito a 10% da
comissão sobre a venda dos imóveis por ele agenciados. O CRECI de Mato Grosso do Sul (notícias),
estabelece em sua tabela, em vigor desde dez/2011, que o acerto com o captador de imóveis é de respon-
sabilidade do contratante, ou seja, este custo, que é de 10% do valor do honorário, fica a cargo da parte
que assumiu o compromisso com o captador.

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e-book Compra e Venda

Corretagem – Devida a remuneração do corretor,


ainda que o negócio não se realize em virtude da
não implementação de cláusula resolutiva
BDI - Jurisprudência
(TJSP)

Comentário: No recurso discute-se o pagamento de valor de corretagem sobre venda de imóvel.


Contratado para fazer a aproximação entre as partes, o corretor consumou seu trabalho, quando foi
firmado um contrato de compromisso de venda e compra. No entanto, ao fazer referido compromisso de
venda e compra, as partes incluíram uma cláusula resolutiva envolvendo uma área maior do que a que
havia sido contratado com o corretor. Essa condição resolutiva constava apenas entre comprador e ven-
dedor, não em relação ao trabalho do corretor. O direito ao recebimento de comissão de corretagem se
consumou no momento em que se assinou o compromisso de venda e compra entre o comprador e o
vendedor. As cláusulas resolutivas que fizeram constar no contrato não são impedimento para que o
corretor receba sua comissão, uma vez que seu trabalho foi concluído. No entanto, os Desembargadores
verificaram que, muito embora o corretor tenha prestado serviços para a aproximação entre o vendedor
e o comprador, que acabou englobando 24 imóveis (uma área de 7.700 metros quadrados), a aproxima-
ção útil somente se deu com relação a quatro daqueles imóveis, numa área total de mil metros quadrados,
conforme consta no compromisso de venda e compra que se encontra no processo. A inviabilização do
projeto do comprador e a desistência da compra, se deu em razão da identificação de uma área “non
aedificandi”, ou seja, não se pode construir nessa área. A inviabilidade técnica foi a causa para a não
conclusão do negócio. Dessa forma, a pretensão do corretor de recebimento de sua comissão sobre a
totalidade dos imóveis, também foi rejeitada, fixando-se a comissão apenas sobre a área útil que constou
no compromisso de venda e compra, ou seja, referente aos quatro imóveis, tendo ainda sido reduzida a
comissão para 2,5%.
Apelação n° 9087363-57.2009.8.26.0000 - Comarca de São Paulo - Apelante/Apelado: Adilson Ta-
deu Lahr - Apelado/Apelante: Lúcio Empreendimentos e Participações Ltda. - Relator: Pereira Calças –
Data de Julgamento: 13.07.2011
Ementa: Apelação. Corretagem. Remuneração. Condição resolutiva que constitui fato exógeno à
intermediação e, portanto, irrelevante para fins de percepção da remuneração pelo corretor. Inteligência
do art. 725, CC. Aproximação útil verificada tão-somente em relação a parte dos imóveis almejados pela
ré. Redução do percentual da remuneração, em razão da não conclusão da operação. Precedente desta
Câmara. Apelo parcialmente provido. Recurso adesivo da ré para majoração das verbas de sucumbência.
Deserção. Recurso não conhecido.

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Vantagens da alienação fiduciária de bem imóvel


em relação à hipoteca, como forma de garantia
BDI - Comentários & Doutrina
Thais Oliveira de Moraes Pimentel*

Nos dias de hoje, é cada vez mais comum


a utilização da alienação fiduciária de bens
imóveis como alternativa para garantir crédi-
tos, em substituição à hipoteca sobre bens
imóveis, clássica garantia de direito real, pro-
veniente de desdobramentos de institutos ju-
rídicos originariamente concebidos à época
da formação do Direito Romano.
Isso vem ocorrendo em função da deman-
da por uma modalidade de garantia menos
burocrática, que possa viabilizar a recompo-
sição do capital em prazos compatíveis com
a atual dinâmica dos negócios.
Neste aspecto, a lei 9.514, de 20 de no-
vembro de 1997, ao instituir a alienação
fiduciária de bens imóveis, veio preencher
uma lacuna importante existente no sistema
de garantias do ordenamento jurídico brasileiro.
Apesar de o referido texto legal dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, o instituto da
alienação fiduciária não é privativo dos bancos ou instituições financeiras, podendo ser livremente utili-
zado por pessoas físicas ou jurídicas, para garantir qualquer tipo de negócio jurídico. Esta modalidade
tem sido muito utilizada até mesmo no mercado automobilístico.
Trata-se de espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade do bem para fins de
garantia.
Neste cenário, o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um bem imóvel, aliena-o ao credor
(fiduciário) a título de garantia, ficando o credor com a propriedade deste imóvel até que seja satisfeita
a obrigação. Em razão da constituição da propriedade, o credor fiduciário passa a ter a posse indireta do
bem, enquanto que o devedor fiduciante permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.
Na hipoteca, por outro lado, não há transferência de propriedade ao credor. Por meio desta modalida-
de, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, permanecendo, portanto,
com o direito de aliená-lo a terceiros ou mesmo ofertá-lo como garantia ao pagamento de outra dívida
sua ou de terceiros. Vale ressalvar que o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.
Dessa forma, enquanto que a hipoteca é um direito real em coisa alheia, a propriedade fiduciária é

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e-book Compra e Venda

um direito real em coisa própria.


Quanto ao vencimento dessas ga-
rantias, a hipoteca convencional, por
exemplo, pode ter seu prazo prorroga-
do por até 30 (trinta) anos, diferente-
mente da alienação fiduciária, que é
uma garantia transitória, com caráter
resolúvel, visto que a propriedade do
bem está vinculada ao pagamento da
dívida.
Na modalidade de alienação
fiduciária, com o pagamento da dívi-
da a fidúcia é revogada, revertendo-se
em definitivo a propriedade ao deve-
dor, enquanto que o não pagamento
consolida a propriedade plena em
nome do credor fiduciário.
Outra diferença importante a ser notada entre a hipoteca e a alienação fiduciária se refere à forma de
execução da garantia.
Para se executar a garantia hipotecária é necessário ajuizar uma demanda judicial para apurar o saldo
devedor. Somente após a apuração desse saldo, o que, aliás, pode demorar anos, é que o imóvel hipote-
cado será alienado em hasta pública. Com a arrematação do bem, o novo adquirente ou o agente finan-
ceiro tem ainda que promover a desocupação do imóvel também por vias judiciais.
Já na alienação fiduciária a satisfação do crédito, em caso de inadimplemento, pode ser obtida por
via extrajudicial, sendo, portanto, uma execução muito mais simples e célere. O credor nesta modalida-
de, diversamente do credor hipotecário, não é preterido pelos créditos trabalhistas e tributários, tendo em
vista a consolidação da propriedade que já estava devidamente registrada em seu nome.
Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este deverá promover a venda do
imóvel em leilão público, sendo-lhe assegurado requerer a reintegração de sua posse, o que confere a
desocupação do imóvel num prazo muito mais curto em relação à hipoteca.
Outra vantagem da alienação fiduciária é apresentada em caso de insolvência do devedor, tendo em
vista que nesta modalidade, o bem dado em garantia deixou de compor o patrimônio do devedor. Dessa
forma, mesmo nesta hipótese, o bem será executado sem concorrência com os demais credores.
Na hipoteca, por outro lado, tendo em vista que o bem gravado em garantia não foi excluído do
patrimônio do devedor, em caso de insolvência deste, o bem será arrecadado, tornando-se mais um
obstáculo ao credor na recuperação de seu crédito.
Diante das diversas vantagens destacadas do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em
relação à hipoteca, é de se concluir que a alienação se demonstra a forma de garantia mais segura e célere
para a satisfação do crédito.
* A autora é advogada da banca De Vivo, Whitaker, Castro e Gonçalves Advogados.

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