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Aquisição por registro

Elencada nos arts. 1245, 1246 e 1247 a aquisição da propriedade imóvel pelo registro do
título é a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis competente.

Os negócios jurídicos entre vivos translativos de imóveis apenas produzem efeito de


transmissão da propriedade quando são registrados no registro imobiliário competente, que
é o da situação do imóvel. O registro gera a transmissão da propriedade; não é simples
meio de publicidade.

No atual direito brasileiro, o título de aquisição de coisa imóvel (compra e venda,


doação, permuta, dação em pagamento) não tem eficácia constitutiva de transmissão
da propriedade. Sua eficácia jurídica se atém ao plano do direito das obrigações.
Exige-se que o título seja registrado no registro público imobiliário para que produza
o efeito jurídico de aquisição da propriedade imobiliária. O Código Civil (art. 1.245, § 1º)
é explícito: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel”. A eficácia do registro retroage à data em que o título foi
apresentado ao cartório competente do registro imobiliário, com a prenotação no protocolo.

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

O princípio da continuidade é, sem dúvida alguma, a viga mestra do nosso sistema


registral, aquele que garante a segurança dos registros imobiliários.

Segundo Afrânio de Carvalho (2001, p.253): "o princípio, que se apóia no da


especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente
individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual se fará a
inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.
Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram
sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente."

Igualmente, na LRP esse princípio vem expresso em diversos de seus artigos. O


artigo 195 determina que “se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em
nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior
(...) para manter a continuidade do registro”. Também no artigo 236 afirma que
“nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja
matriculado”, devendo a matrícula mencionar obrigatoriamente ao número do
registro anterior. Ordena ainda, no artigo 237 que “Ainda que o imóvel esteja
matriculado, não se fará o registro que dependa da apresentação do título anterior, a
fim de que se preserve a continuidade do registro”.

Vemos, portanto, como a LRP reiteradamente, determina a observância desse


princípio, que mais fácil se tornou com a instituição da matrícula do imóvel, na qual
os registros são lançados cronologicamente, permitindo uma rápida visualização da
situação jurídica do imóvel e a titularidade de seu proprietário. Disso
fundamentalmente decorre a segurança dos registros imobiliários.

Existe uma regra básica para o exame inicial de um título apresentado a registro: o
imóvel, ou direito a que ele se referir, tem de estar registrado em nome do
disponente, ou seja, do outorgante (transmitente, devedor, cedente, etc.).

Essa verificação é aparentemente simples, mas requer muita atenção. Não basta
ser a mesma pessoa o outorgante e o titular do direito. É preciso verificar como se
acha qualificado no registro existente e comparar essa qualificação com a declarada
no título apresentado para ser registrado. Se era ele solteiro e casou-se, deve-se
averbar tal fato. Se era casado e aparece como separado ou divorciado, igualmente
deve ser averbada a separação e o divórcio. Se era casado, hoje viúvo, deve ser
exigido o registro do formal de partilha. Resumindo: sempre que houver qualquer
modificação no estado civil do proprietário, essa alteração deve ser averbada para
que ele possa dispor do imóvel, ou onerá-lo.

Com relação às pessoas jurídicas, cabe observar que qualquer alteração da razão
social ou do tipo de sociedade deve ser também averbada, para que seja
preservado o princípio da continuidade.

Também com relação ao imóvel tal princípio encontra teto, uma vez que ao se
examinar o título apresentado e encontrar nele como objeto uma casa construída, e
na matrícula constar somente um terreno, é preciso previamente averbar-se a
construção desta. O mesmo procedimento deve ser adotado quando houver reforma
do prédio, com ou sem aumento de área, ou sua demolição.

Todavia, voltando ao que diz respeito à titularidade do imóvel, observamos que


mesmo os títulos de origem judicial devem observar ao princípio da continuidade. É
inadmissível, por exemplo, o registro de uma adjudicação compulsória cuja ação
tenha sido proposta contra quem não é titular do domínio do imóvel. Esse título tem
que ser recusado, da mesma forma que não poderia ser registrada escritura de
venda e compra outorgada pelo cedente (no caso, promissário comprador), que não
é proprietário do imóvel.

Devemos lembrar, entretanto, duas exceções a tal princípio: quanto ao usucapião e


na desapropriação, que são denominadas aquisições originárias. Nesse dois casos,
é farta a doutrina e a jurisprudência no sentido de que não existe um transmitente
que realiza a transferência do imóvel. Não há vínculo entre o anterior titular do
domínio e o possuidor que adquire o imóvel.

PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE

O princípio da especialidade significa que tanto o objeto do negócio (o imóvel),


como os contratantes devem estar perfeitamente determinados, identificados e
particularizados, para que o registro reflita com exatidão o fato jurídico que o
originou. Com relação ao imóvel, princípio da especialidade objetiva, o artigo 176,
parágrafo 1o, II, 3 da LRP aponta como requisitos da matrícula, sua identificação,
feita mediante a indicação de suas características e confrontações, localização, área
e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação
cadastral, se houver.

Leciona ainda Afrânio (2003, p.27), que "o requisito registral da especialização do
imóvel, vestido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo
certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com seu modo
de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a
qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço,
que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor
área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade
territorial".

Nesse mesmo diapasão, o magistério de Ceneviva (2001, p.342) diz que: "A
indicação dos característicos e confrontações, em núcleos densamente habitados,
não é das que ofereçam maior dificuldade. É diversa a situação nas área rurais.
Nestas, a descrição exige particular cuidado. É de evitar referência, comum na
tradição brasileira, às árvores, touceiras isoladas, cercas, vegetais, e acidentes
facilmente removíveis. A tendência deve ser da clara delimitação, a contar de ponto
inicial rigorosamente assinalado, de preferência evoluindo no sentido dos ponteiros
do relógio, orientando-se segundo o meridiano do lugar, dados os rumos seguidos,
levantados por instrumentos de precisão e mediante auxílio técnico especializado".

Antigamente, antes do advento da matrícula, era comum que, devido às sucessivas


mudanças dos proprietários dos imóveis confrontantes, os títulos levados a registro
indicassem, como confrontantes “Fulano de Tal ou seus sucessores”, ou usasse a
vaga expressão “confrontando com quem de direito”. E os cartórios procediam aos
registros utilizando essas fórmulas, inaceitáveis hoje em dia. No caso de imóveis
urbanos, o número de contribuinte (inscrição cadastral da Prefeitura) pelo qual é
lançado para pagamento do IPTU, torna o imóvel individualizado e inconfundível,
podendo ser localizado sem erro em planta de setor fiscal da Prefeitura Municipal.
Em se tratando de imóvel rural, o cadastro identificador é o do INCRA (CCIR).

No que diz respeito à pessoa física, princípio da especialidade subjetiva, cabe aqui
ressaltar que se torna imperioso constar à qualificação completa do proprietário,
número de identidade (RG), cadastro de contribuinte (CPF), e sendo casado,
também do cônjuge. Igualmente necessário, dados do casamento, do regime de
bens, e referência a ser ocorrido antes ou depois da Lei 6.515/77. Em havendo
pacto antenupcial, deverá ser mencionado o número de seu registro junto ao
Registro de Imóveis.

Com relação à especialidade para garantias reais e dívidas, o artigo 176, III, 5 da
LRP, não deixa dúvidas ao enumerar os requisitos de qualquer registro: do valor do
contrato, da coisa, da dívida, do prazo, das condições e das especificações,
inclusive juros, se houver.

Igualmente, o artigo 241 da LRP prescreve que o registro da anticrese deve declarar
o prazo e a época do pagamento, e o artigo 242 estabelece que o contrato de
locação deve consignar o valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento,
bem como a pena convencional.

No registro da hipoteca, é imprescindível que conste o valor da dívida. Não havendo


valor fixo, como no caso de abertura de crédito rotativo, deverá o título indicar um
valor máximo, ou um limite até o qual o imóvel é dado em garantia.

PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE

O princípio da disponibilidade está intimamente ligado ao direito de propriedade, que


é direito de usar, fruir e dispor de determinado bem (artigo 1228 do Novo Código
Civil Brasileiro). E o direito de dispor pode tanto significar a faculdade de transferir o
imóvel para terceiro (alienações em geral: venda, doação permuta, etc.), ou de
gravá-lo com algum ônus real (compromissando-o, oferencendo-o em garantia
hipotecária, instituindo usufruto sobre ele em favor de terceiro, etc.).

O princípio da disponibilidade nada mais é do que a aplicação do aforismo “ninguém


pode transferir mais direitos do que possui”. Esse princípio deve ser observado em
relação aos dois elementos estruturais do registro dos quais já falamos antes: o
objeto e os contratantes.

No que diz respeito ao imóvel, sua aplicação na prática registral parece


relativamente simples: se alguém é proprietário de um terreno com 500 m2 não
pode transmitir uma área de 550 m2. Assim como, sendo proprietário de terreno,
não pode vender uma casa sem que antes tenha averbado sua construção.

Atualmente, com a instituição da matrícula, a verificação da disponibilidade


tornou-se mais fácil. O imóvel está nela descrito e caracterizado, e eventuais
modificações havidas terão sido averbadas. Basta cortejar a descrição feita no título
com a descrição constante da matrícula.
A ideia de disponibilidade esta também associada com a titularidade do direito real
e, portanto, com o princípio da continuidade, pois, para que alguém disponha de um
imóvel, é preciso que ele esteja registrado em seu nome. É o caso anteriormente
tratado com relação ao registro do formal de partilha na sucessão causa mortis, ele
não transmite o direito, mas torna-se fundamental para que o novo proprietário
exerça-o em plenitude.

O princípio da disponibilidade também está interligado com o princípio da


legalidade, uma vez que só é válido o registro de um título se o negócio jurídico por
ele formalizado for válido. É o caso de alienações por menores incapazes, onde
imperiosa é a apresentação do alvará judicial, e também para os interditos.

Forçoso concluir, com Gandolfo (2000, p.32), que: "Para a perfeita aferição da
disponibilidade de um imóvel, ele não pode estar... indisponível. Seja por ter sido
gravado com cláusula de indisponibilidade, testamentária ou em doação, que deve
estar averbada na matrícula, ou na transcrição (artigo 167, II, 11, LRP), seja pela
ocorrência de indisponibilidade nos caos previstos em lei (artigo 227, LRP).".

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE

Para examinarmos esse princípio é preciso que voltemos a refletir sobre a eficácia
do registro, da qual já tratamos no introdutório.

Como vimos, o direito de propriedade e os demais direitos reais só passam a existir


com o registro do respectivo título. E são direitos erga omnes. Isto é, enquanto o
direito obrigacional diz respeito exclusivamente às pessoas participantes do ato, ou
das partes (vendedor e comprador, credor e devedor), o direito real projeta-se sobre
o imóvel, conferindo ao seu titular um direito oponível contra todos. O registro,
portanto, dá ao direito adquirido uma publicidade constitutiva ou material.

Essa situação jurídica dos imóveis, criada ou alterada em razão dos atos praticados
à vista dos títulos e documentos que são apresentados ao registrador deve, porém,
ser do conhecimento público.
A essa publicidade denominamos formal. Ela tanto pode ser verbal como escrita,
uma vez que o registrador tem obrigação legal de fornecer aos interessados as
informações que lhe forem solicitadas e também expedir certidões quando
requeridas. Tais certidões podem referir-se a registros e averbações constantes nos
livros do cartório ou a documentos arquivados. Podem ser requeridas por qualquer
pessoa sem a necessidade de indagação quanto à razão ou interesse do pedido
(artigo 17 da LRP). Atualmente, estando o imóvel matriculado, tais informações
encontram-se espelhadas na certidão da matrícula, expedida por processo
reprográfico. Mesmo a existência de ônus pré-existentes, originários da transcrição
anterior estarão presentes na nova matrícula, uma vez que a averbação de tais atos
é imperiosa para a abertura da matrícula (artigo 230, LRP).

Assim sendo, a simples leitura da matrícula revela quem é o proprietário e quais são
os gravames existentes. Por fim, uma análise sobre a natureza jurídica da matrícula
nos leva a concluir que “se trata de um ato de registro, no sentido lato, que dá
origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo um
atributo dominial derivado, quase sempre, da transcrição da qual se originou”
(Gandolfo, 2002, p.7).

PRINCÍPIO DA PRIORIDADE DO REGISTRO MAIS ANTIGO

Incide o princípio da prioridade do registro mais antigo: onde, segundo a Lei de


Registros Públicos, art. 182, o título translativo tomará, no protocolo, o número de ordem
que lhe competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. Se
apresentados mais de um título sobre o imóvel, no mesmo dia, prevalece a prenotação no
protocolo. Protocolizado o título, o registro deverá ser feito em até trinta dias, observado o
mesmo número de matrícula.

A observância do princípio da prioridade tem sua importância nitidamente percebida quando


surge no Registro de Imóveis a preocupante situação da existência, para registro, de dois
títulos que se referem a direitos reais contraditórios sobre um mesmo imóvel. Por exemplo,
duas escrituras de venda e compra do mesmo imóvel, pelo mesmo proprietário, a
compradores diferentes. Ou então, um mandato de penhora de determinado imóvel e a
escritura de hipoteca desse mesmo imóvel.
O mestre Afrânio de Carvalho (2003, p.182) soberbamente colocou a questão: "A
prioridade desempenha o seu papel de maneira diferente, conforme os direitos que
se confrontam sejam, ou não sejam, incompatíveis entre si. Quando os direitos que
ocorrem para disputar o registro são reciprocamente excludentes, a prioridade
assegura o primeiro, determinando a exclusão do outro. Quando, ao contrário, não
são reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, concedendo
graduação inferior ao outro".

Assim, a prioridade deve ser aferida pela ordem de apresentação dos títulos ao
registro, e não pela ordem de sua lavratura no Tabelião de Notas ou alhures, cujos
elementos cronológicos se referem à criação do direito obrigacional e não do direito
real. A adoção de um elemento estranho ao registro, como a data ou a hora em que
a escritura foi lavrada, quebra, a rigor, a sistemática do registro.

Isto está expresso no artigo 183 da LRP que determina que “todos os títulos
tomarão, no Protocolo, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”.
E o artigo 186 preconiza que “o número de ordem determinará a prioridade do título,
e esta a preferência dos direitos reais”.

Gilberto Valente da Silva (1998, p.36) assim coloca a questão: "A prioridade, a meu
aviso, significa a melhor posição para o registro (do latim prior) e, uma vez
praticados os atos registrários conseqüentes à apresentação, eles excluem a
possibilidade de registro de outro título, constitutivo de direito real contraditório
sobre o mesmo imóvel.

Assim, registrada uma escritura pública de venda e compra, em obediência à


prioridade conseqüente à precedência na apresentação, outro título de transmissão
do mesmo imóvel não poderá ser registrado na matrícula, não só porque deve
respeitar a prioridade do anterior, mas em especial porque com o registro do
primeiro cessou a disponibilidade do imóvel, que não mais pertence ao transmitente,
uma vez já transcrito (registrado) em nome do primeiro apresentante.".

Já no caso da penhora ou da hipoteca, como se trata de direitos excludentes,


ambos os títulos – desde que formalmente perfeitos, isto é, desde que contenham
os requisitos exigidos pela lei – poderão ser registrados, e o devem ser na ordem de
precedência de sua apresentação no Protocolo, em dias subseqüentes (artigo 190,
LRP). A aplicabilidade do princípio da prioridade é bem aparente na hipótese de ser
o imóvel executado e os credores habilitados para receberem seus créditos. O
produto da execução servirá para pagar o credor que primeiro registrou seu título e,
havendo sobra, o outro receberá o que lhe couber, ou parte daquilo que lhe caberia
se o que restou não for suficiente.

PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA

O princípio da instância é aquele pelo qual, em regra, o registrador somente pode


praticar registros e averbações se solicitado pelo interessado. Prescreve o artigo 13,
II, da LRP que, salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos de registro
serão praticados a requerimento verbal ou escrito dos interessados. E o artigo 217
da mesma norma prescreve que o “registro e a averbação poderão ser provocados
por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas”.

A primeira vista, esse dois artigos parecem contradizer-se: o primeiro fala em


interessado e o segundo em qualquer pessoa. No saber de Elvino Silva Filho, a
conciliação dessas disposições está na presunção de que qualquer pessoa que leve
o título para registro tem interesse na realização do ato registral. Na verdade, o
simples fato de o portador apresentar um título e efetuar o recolhimento dos
emolumentos devidos, cria a presunção de que está solicitando seu registro e de
que tem interesse nisso.

Entretanto, para alguns atos a lei exige requerimento escrito do próprio interessado.
São eles as averbações de construção, demolição, reforma e mudança de
numeração de prédios, de desmembramento de lotes, enfim, averbações que
alterem o imóvel da propriedade de determinada pessoa (artigo 167, II, 4 e 5, LRP).
E igualmente as averbações que dizem respeito ao titular do direito registrado, tais
como a mudança de nome por casamento ou separação, alteração de estado civil,
etc.

Walter Ceneviva (2001, p.322) ilustra que: "A averbação é feita com requerimento
escrito da parte, salvo se, no título apresentado, as partes tenham inserido
autorização genérica para todas as que se fizerem necessárias. Requerida pela
parte ou em cumprimento de mandado judicial, subordina-se à existência de registro
na serventia e, em certos casos, a satisfação de pressupostos legais. Serve de
exemplo a sentença de divórcio (artigo 14, II, LRP), que só pode ser averbada
depois de registrada a partilha (artigo 23, I, LRP)".

A própria LRP excepciona a instância em duas situações: para averbações de


mudança de nomes de logradouros, decretada pelo Poder Público (artigo 167, II, 13)
e as retificações que o registrador pode proceder ex officio nos casos de erro
evidente contido no registro (artigo 213, d 1o.). Também ex officio o registrador pode
cancelar as hipotecas convencionais peremptas, isto é, aquelas que foram inscritas
(registradas) a mais de 20 anos, com base no artigo 1485 do Novo Código Civil
Brasileiro.

PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA

O princípio da unitariedade da matrícula, consagrado no artigo 176, d 1o., I, da LRP,


consiste resumidamente no seguinte: a todo imóvel deve corresponder uma única
matrícula (ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez) e a cada
matrícula deve corresponder um único imóvel (isto é, não é possível que a matrícula
descreva e se refira a mais de um imóvel).

Também em decorrência desse princípio é que não se pode abrir matrícula de parte
ideal do imóvel, sendo indispensável, para a alienação ou oneração dessa parte
ideal, que a matrícula seja do imóvel todo e aberta em nome de todos os
proprietários.
Ceneviva (2001, p.341) relata que: "A matrícula é o núcleo do registro imobiliário.
Seu controle rigoroso e a exatidão das indicações que nela se contiverem acabarão
dando ao assentamento da propriedade imobiliária brasileira uma feição cadastral.
Cada imóvel (artigo 176, d 1o., I, da LRP) indica a individualidade rigorosa da
unidade predial. Na sistemática da lei, cada é interpretado em sentido estrito,
indicando prédio matriculado, estremando-o de dúvidas dos vizinhos. Tratando-se
de imóveis autônomos, mesmo negociados em um só título, cada um terá matrícula
individual".

Um ilustrativo exemplo da aplicação desse princípio na prática ocorre no registro de


alienação de uma casa de vila e concomitantemente da fração ideal do terreno que
constitui a passagem que lhe dá acesso. Nessa hipótese devem-se abrir duas
matrículas: uma para a casa e outra para o terreno que corresponde à passagem,
esta segunda em nome dos titulares das frações ideais que compõem o todo. E, em
seguida, em cada uma das matrículas, proceder-se-á o registro da alienação: o da
casa e o da quota parte ideal da passagem.

PRINCÍPIO DA LEGALIDADE

O artigo 1245, parágrafo 2o, do Novo do Código Civil Brasileiro, já invocado quando
falamos do direito de propriedade, afirma que se presume pertencer o direito real à
pessoa em cujo nome está registrado. Trata-se de presunção juris tantum, ou seja,
admite prova em contrário. Em outras palavras: o fato de estar o imóvel registrado
em nome de determinada pessoa não impede que um terceiro possa contratar sua
aquisição. Isto porque a validade do registro depende da validade do negócio
jurídico que o originou. E uma vez nulo o título que deu origem a um registro, esta
poderá e deverá ser cancelado.

Exemplificando, a venda feita por um incapaz, sem estar devidamente representado


pelo curador; a alienação de um imóvel por quem não é seu proprietário; a ausência
da outorga marital ou uxória para a transmissão de qualquer direito real
(excetuando-se os casos hoje previstos no Novo Código Civil); declarações falsas
prestadas por um dos contratantes, etc.

Como bem lembra Afrânio (2001, p.225), o registro: "não tem a virtude de limpar o
título que lhe dá origem, sanando os vícios jurídicos-materiais que o inquinam, nem
a de suprir a faculdade de disposição. A inscrição, não passa uma esponja no
passado, não torna líquido o domínio ou outro qualquer direito real. Embora tenha
efeito constitutivo, não o tem saneador, precisamente porque ocupa o lugar da
tradição em virtude da qual o alienante não transmite senão o direito que lhe
assista, pelo que, se nenhum lhe assiste, nenhum transmite. Assim, quem quer que,
fiado na inscrição, adquire a propriedade ou outro qualquer direito real, está exposto
ao risco de ver contestada a sua aquisição, se o alienante inscrito no registro não
era o verdadeiro titular: a aparência registral é sobrepujada pela realidade jurídica.".

O que significa, então, para o registrador, atender o princípio da legalidade?


Significa examinar a legalidade do título que lhe é apresentado para registro, mas
sempre nos limites da sua competência. Não lhe cabe, por fim, pôr em dúvida
declarações das partes perante o tabelião, ou entrar no mérito da partilha
homologada pelo juiz.

PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E DA FÉ PÚBLICA

Esses dois princípios têm cada qual seu significado próprio, mas foram
amalgamados durante certo tempo no nosso país por uma corrente da doutrina que
pretendeu dar ao primeiro, previsto na lei, a eficácia do segundo, omitido nela. Ao
passo que o primeiro reforça a eficácia da inscrição, sem a tornar, contudo,
saneadora, pois mantém o primado final do direito subjetivo, o segundo abre uma
brecha nesse primado ao admitir que a inscrição se torne saneadora relativamente
ao terceiro de boa-fé que, confiando nela, adquire o direito. A regra é a tutela do
direito subjetivo, ou a segurança jurídica, a exceção é a tutela do terceiro de boa-fé,
ou a segurança do comércio.

De certa maneira, esse princípio reporta-nos ao princípio anterior, onde a presunção


juris tantum admite prova contrária, uma vez que a aquisição feita não é frustrada
por motivos que se ignora.

Nesse sentido, Afrânio (2001, p.178) comenta que: "Embora o princípio de fé pública
se circunscreva à transmissão negocial, a diferença de segurança que disso resulta
entre os atos negociais e os atos judiciais de aquisição tende, entre nós, a
dissipar-se na prática graças às cautelas tomadas para o processamento dos
segundos. Para que os atos judiciais de aquisição não discrepem dos atos negociais
na menção dos requisitos de inscrição, o Código de Processo Civil exige a
especialização dos imóveis e a indicação do número de inscrição do título anterior
tanto na descrição dos bens em inventário, como no edital de praça (CPC, artigo
993)".

A proteção do terceiro de boa-fé, que confia na inscrição ou no cancelamento,


pressupõe que ele tome conhecimento do conjunto de assuntos relativos ao imóvel,
em vez de ater-se a uma inscrição isolada. Essa proteção frustra-se se o terceiro ler
apenas a inscrição originária do direito, seja da matrícula do imóvel, seja a de uma
hipoteca, sem ter abaixo a inscrição preventiva de uma contradita de uma penhora
ou a cessão de grau de uma hipoteca a ele referente. Além de prevenir malogro, a
atual LRP preceitua que, requerida uma certidão, o registrador deverá consignar de
sua iniciativa a qualquer alteração posterior, de sorte que, se for concernente a ônus
de imóvel, alcançará aqueles inscritos após o requerimento (LRP, artigo 21).

PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO

O princípio da inscrição significa que a constituição, transmissão e extinção de


direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante sua
inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido
estipulada negocialmente entre particulares, na verdade só se consumará para
produzir efeitos o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao
adquirente pela inscrição. A mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio
desta, se exterioriza a terceiros.

Para Afrânio (2001, p.137): "O princípio da inscrição justifica-se facilmente pela
necessidade de dar a conhecer à coletividade a existência dos direitos reais sobre
imóveis, uma vez que ela tem de respeita-los. Quando duas pessoas ajustam uma
relação real imobiliária, esta transpõe o limite dual das partes e atinge a coletividade
por exigir a observância geral. Daí o apelo a um meio que, ao mesmo tempo, a
traduza e a torne conhecida do público".

A inscrição é sempre obrigatória, quer se trate da constitutiva (aquela que aufere


direito real), quer da declarativa (aquela que divulga direitos auferidos antes dela);
mas não é saneadora, conforme já vimos anteriormente. Pode ela ser promovida
por qualquer dos interessados, já que a lei alude à “qualquer pessoa”. Algumas
devem ter como fundamento título bilateral, isto é, em acordo de vontades que cria o
jus ad rem (escritura), outras em título unilateral, oriundo de apenas uma das partes,
daquela a quem a inscrição beneficia, prescindindo-se assim do consentimento da
outra (cancelamento).